Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

Kantorenstrategie
Amsterdam
Kiezen en onderscheiden
Werkgroep Kantorenstrategie
9 juni 2011
Deze Kantorenstrategie is door de Gemeenteraad

vastgesteld op 14 juli 2011.
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Ontwikkelingsbedrijf
Inhoud
Samenvatting
1
1.1
1.2
Inleiding
Totstandkoming van de kantorenstrategie
Context
7
7
8
2
2.1
2.2
Opgaven en ambities
Situatiebeschrijving van de Amsterdamse kantorenmarkt
Opgaven en ambities
11
11
14
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
Onderzoek hybride ondernemingen

Kwantitatief onderzoek naar ruimtegebruik per onderneming
Vastgoed en activiteiten
Vestigingsmotieven en huisvestingswensen
Verdringing van bedrijven
Conclusies
19
19
22
23
24
25
4
4.1
4.2
4.3
4.4
Stedelijk kader en instrumentarium

27
Maatregelen voor transformeren, sloop en herontwikkelen bestaande kantoren 27
Kaders voor toevoegen nieuwe kantoren
33
Koppeling oud en nieuw
39
Maatregelen voor hybride ondernemingen
42
5
5.1
5.2
Locatiespecifiek kader
Typering van kantorenlocaties
Strategie per kantorenlocatie
45
45
46
Bijlage 1 Definities
55
Bijlage 2 Overzicht van locaties met kantoren(plan)aanbod en segmentering
56
Bijlage 3 Dashboard kantoorlocaties
57
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Samenvatting
Nederland en zeker ook Amsterdam kampt met een fors overaanbod van kantoren. Het
huidige aanbod in de bestaande markt overstijgt de vraag, met als gevolg dat bijna
eenvijfde van alle kantoorruimte in Amsterdam leeg staat. De toekomstige behoefte, ook
als de economie weer aan zal trekken, zal deze enorme leegstand niet opheffen. De
beroepsbevolking groeit nog maar beperkt en door de invoering van nieuwe
kantoorconcepten daalt het ruimtegebruik per werknemer. De kantorenmarkt is veranderd
van een groeimarkt in een vervangingsmarkt en zal op lange termijn wellicht een
krimpmarkt worden. De reeds gebouwde kantorenvoorraad (inclusief de leegstand) biedt
getalsmatig voldoende ruimte voor de toekomstige ruimtebehoefte. Er is dus nauwelijks
tot geen extra kantoorruimte nodig. Kwalitatief gezien sluit de bestaande
kantorenvoorraad echter niet aan op de (toekomstige) vraag. Dit stelt de gemeente en
marktpartijen voor een dilemma. Nieuwe kantoorruimte blijft nodig om de voorraad
kwalitatief op peil te houden en de gemeente heeft nog veel plannen voor de ontwikkeling
van nieuwe kantoorruimte. In de huidige markt betekent echter dat door het bouwen van
een nieuw kantoor het probleem van de leegstand aan de onderkant van de markt groter
1
wordt. Met name omdat herontwikkeling en transformatie van bestaande kantoren tot op
heden beperkt slaagt.
Er ligt een aantal grote opgaven op de structureel veranderde kantorenmarkt. Het is nodig
een omslag te maken van het richten op kwantiteit naar het richten op kwaliteit en van
aanbodgestuurd naar vraaggericht handelen. Dit vergt een andere benadering vanuit de
gemeente en de markt dan in het verleden, waarbij de energie vooral lag op het
toevoegen van nieuwbouw aan de voorraad. Qua omvang en importantie zijn
herontwikkeling, transformatie en sloop van bestaande kantoren de komende jaren het
grootste onderdeel van het werk, zowel voor marktpartijen als voor gemeenten. Per saldo
dienen kantoormeters aan de voorraad onttrokken te worden en is het toevoegen van
nieuwbouw aan de voorraad slechts in beperkte mate nodig en gewenst.
De kantorenstrategie geeft richting aan de rol van de gemeente op de kantorenmarkt om
de leegstand terug te brengen tot een acceptabel niveau en de toenemende verversing en
de geringe uitbreiding van de kantorenvoorraad vorm te geven. De gemeente wil hiermee
bijdragen aan het herstellen van het evenwicht op de kantorenmarkt op termijn. De
kantorenstrategie richt zich niet alleen op de planvoorraad, maar vooral ook op de
bestaande voorraad. Op stedelijk en projectniveau worden maatregelen en kaders
benoemd die bijdragen aan:
het stimuleren en faciliteren van herontwikkeling om de kwaliteit van de bruikbare
kantorenvoorraad op peil te houden,
het stimuleren en faciliteren van transformatie en sloop van in onbruik geraakte
kantoren om de omvang van de bestaande kantorenvoorraad te verkleinen en
1
Met herontwikkeling wordt in dit rapport bedoeld dat de functie kantoor behouden blijft en met
transformatie wordt bedoeld dat de functie kantoor aan de voorraad onttrokken wordt. In bijlage 1 staat
een uitgebreidere definitie van beide begrippen.
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
de reductie en temporisering van de planvoorraad voor nieuwbouw in

overeenstemming met de lagere toekomstige ruimtebehoefte.
Per saldo zal hierdoor de totale kantorenvoorraad in omvang af dienen te nemen en er
weer zicht komen op een 'normaal' leegstandspercentage. Het doel is een continue
toekomstbestendige kantorenvoorraad die voldoende ruimte beidt aan de uiteenlopende
vraag van huidige en potentile kantoorondernemingen.
In deze kantorenstrategie worden verschillende maatregelen beschreven om het
evenwicht tussen vraag en aanbod voor de kantorenmarkt te herstellen en de overmaat
aan leegstand op te lossen. Deze zijn:
1
Maatregelen voor transformeren, slopen en herontwikkelen bestaande

kantorenvoorraad:
Bestemmingsplannen zullen bij herziening zodanig aangepast worden dat er een
maximale ruimte is om andere bestemmingen mogelijk te maken;
Voor toetsen aan het bouwbesluit zal de gemeente initiatieven voor het
transformeren of herontwikkelen van leegstaande kantoren zoveel mogelijk
beoordelen op de bouweisen voor bestaande bouw;
De mogelijkheden die de Wet Kraken en Leegstand biedt om leegstand tegen te
gaan worden benut in de Leegstandsverordening;
Partijen die een erfpachttijdvak kennen met een resterende looptijd van maximaal
30 jaar kunnen op basis van maatwerk dit erfpachtrecht laten aanpassen aan het
nieuwe gebruik;
De marktpotentie van transformatieprojecten wordt vergroot door bij de realisatie
van het planaanbod van onder meer woningbouw, hotels, detailhandel en
voorzieningen rekening te houden met de potentie die leegstaande kantoren
hiervoor bieden en op basis van maatwerk de afweging tussen nieuwbouw en
transformatie te maken;
Gemeente zal soepel omgaan met volume-uitbreidingen bij herontwikkeling om de
financile haalbaarheid ervan te vergroten;
Bij het bepalen van grondprijzen en de erfpachtcanon stelt de gemeente zich
facilitair op ten behoeve van transformatie, sloop en herontwikkeling;
Amsterdam spant zich in om meer financile middelen vrij te spelen om actief bij te
dragen aan plannen voor transformatie, sloop en herontwikkeling;
Amsterdam zal een grotere inspanning gaan leveren op accountmanagement van
kantoorhoudende organisaties, uitgebreider monitoren van feitelijke ontwikkelingen
en meer structureel overleggen met marktpartijen;
Ruilmogelijkheden voor parkeernormen van laagwaardige kantoren naar nieuwe
initiatieven is bij het wegbestemmen van het laagwaardige kantoor bespreekbaar;
De gemeente zal het inzicht vergroten in de omvang en aard van de
herontwikkelingsopgave van de bestaande voorraad.
Maatregelen voor toevoegen nieuwe kantoren:

2
Amsterdam handhaaft een planaanbod van maximaal 1.041.800 m en voert
daarmee een planreductie van bijna 1 miljoen m kantoren uit;
Amsterdam onderzoekt in welke omvang een verdere planreductie nodig is om het
herstel van de kantorenmarkt te bevorderen en welke consequenties dit heeft voor
Plus een nog nader over een te komen planaanbod op de Minervahaven.
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam

het gehandhaafde planaanbod. Indicatief wordt hierbij voorlopig uitgegaan van

circa 400.000 m;
Er geldt een uitgifteprotocol (analoog aan de SER-ladder) dat een nieuwe
kantooruitgifte pas toestaat nadat onomstotelijk is aangetoond dat in de bestaande
voorraad geen adequate huisvesting gevonden kan worden;
Er geldt een stedelijk kantorenquotum voor nieuwe kantooruitgiften van maximaal
40.000 m per jaar;
Er worden aanvullende randvoorwaarden gehanteerd bij nieuwe uitgiften
(duurzaam, alternatief aanwendbaar, minimaal 70% is voorverhuurd,
marktconforme grondprijs);
Er wordt aangesloten bij de regionaal overeengekomen procedure voor hardmaken
bestaande kantorenplannen (betreft projectbesluiten) en het is tot in elk geval 2014
niet mogelijk nieuwe kantorenplannen toe te voegen aan het gehandhaafde
planaanbod (betreft strategiebesluiten).
Koppeling oud en nieuw:

Er wordt een kantorenbalans gehanteerd, waarin het saldo van daadwerkelijke
herontwikkelingen, transformatie/sloop en nieuwbouw inzichtelijk wordt gemaakt en
deze wordt als middel gebruikt bij het bepalen van de omvang van het stedelijk
kantorenquotum;
Samen met de regio worden de varianten voor het koppelen van het opruimen van
oude kantoren aan het realiseren van nieuwe kantoren onderzocht op
uitvoerbaarheid, toepasbaarheid en effectiviteit.
Maatregelen voor hybride ondernemingen:

Het (plan)aanbod van kantoren op bedrijventerreinen wordt consequent betrokken
bij het totale planaanbod van kantoren er worden enkel kantoorontwikkelingen
toegestaan op die bedrijventerreinen waarvoor planaanbod is opgenomen in de
lijst van gehandhaafd planaanbod;
Voor alle nieuwbouwontwikkelingen die voor meer dan 50% als kantoor gebruikt
worden, gelden de kaders uit de kantorenstrategie;,
Bij gronduitgiften wordt op bedrijventerreinen de grondprijs voortaan op basis van
de bruto vloeroppervlakten berekend, indien de floor space index (fsi) hoger dan 1
is (in plaats van de huidige praktijk om per kavel af te rekenen);
Alle etages van een bedrijfspand behalve de begane grond worden beschouwd als
kantoor, tenzij de initiatiefnemer kan aantonen dat de verdiepingen als bedrijf
zullen worden gebruikt;
Omdat gebleken is dat het stimuleringsbeleid voor creatieve ondernemingen maar
beperkt effect heeft gehad op de vestiging van creatieve bedrijven, maar er wel toe
geleid heeft dat er meer kantoorvloeroppervlak is gerealiseerd op
bedrijventerreinen, wordt de uitzonderingspositie voor creatieve ondernemingen
afgeschaft;
Er zal intensiever gehandhaafd worden op plekken waar kantoor wordt gehouden
waar dat volgens het bestemmingsplan en/of het erfpachtcontract niet mag.
Naast generieke maatregelen om het evenwicht tussen vraag en aanbod op de

kantorenmarkt te verbeteren is het nodig om ook naar de waarde en potentie van de
afzonderlijke kantorenlocaties in de stad te kijken. Bij het bepalen van een passende
ontwikkelstrategie per locatie (bestaande locaties en plannen) zijn - naast de al bestaande
5
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
onderverdeling in segmenten- alle kantorenlocaties onderverdeeld in vier groepen. Voor

de locaties binnen een groep geldt een vergelijkbaar handelingsperspectief. De vier
hoofdgroepen zijn:
1. Krimpgebieden, waar de bestaande kantorenvoorraad per saldo moet krimpen en het
accent primair ligt op onttrekking van incourante kantoren door transformatie en sloop
en secundair op herontwikkeling van de bestaande voorraad.
2. Balansgebieden, waar de bestaande kantorenvoorraad per saldo gelijk mag blijven en
enkel ruimte is voor het toevoegen van kantoren, nadat kantoorruimte aan de
bestaande voorraad is onttrokken. Het accent ligt op primair herontwikkeling van de
bestaande voorraad en secundair op onttrekking van incourante kantoren door
transformatie en sloop.
3. Beperkte groeigebieden, waar beperkt ruimte geboden wordt voor het toevoegen van
kantoren en herontwikkeling van de bestaande voorraad van belang is.
4. Groeigebieden, waar ruimte geboden wordt voor het toevoegen van kantoren aan de
bestaande kantorenvoorraad.
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Inleiding
1.1
Totstandkoming van de kantorenstrategie
De kantorenstrategie is opgesteld door een werkgroep met daarin vertegenwoordigers

van het Ontwikkelingsbedrijf (OGA), de Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) en de Dienst
Economische Zaken (EZ). Tijdens het proces zijn de gemeentelijke planeigenaren en
diverse marktpartijen betrokken en geconsulteerd.
De kantorenstrategie is in twee fasen tot stand gekomen:
3
1. In augustus 2010 is het rapport De aanzet tot een kantorenstrategie uitgebracht . Dit
rapport bevat een analytisch en beschrijvend gedeelte, waarin de problematiek op de
kantorenmarkt zoveel mogelijk feitelijk en eenduidig wordt geschetst. Hieruit zijn
conclusies gehaald en voorstellen gedaan voor ingrepen en instrumenten op
(voornamelijk) stedelijk niveau en (beperkt) op locatieniveau. In het rapport zijn
richtinggevende adviezen en voorstellen gedaan aan het bestuur. Het college van
Burgemeester en Wethouders heeft op 31 augustus 2010 het rapport vastgesteld en
de portefeuillehouder gemachtigd het besluit en de daaraan gelieerde aanbevelingen
te verwerken in een integrale strategie voor kantoren. Op 15 september 2010 is het
rapport in de Raadscommissie Bouwen, Wonen en Klimaat besproken. In hoofdstuk 2
is een deel van dit rapport in verkorte vorm weergegeven.
2. Vervolgens is de voorliggende kantorenstrategie opgesteld, waarin de slag van het
nader concretiseren en implementeren van de voorgestelde ingrepen en instrumenten
is gemaakt, met name op het niveau van specifieke kantorenlocaties. Hiermee wordt
vanuit de gemeente aangegeven waar kantoorontwikkelingen gewenst en ongewenst
zijn en welke strategie voor welke locaties (en plannen) geldt.
Onderzoek hybride ondernemingen (kantoorachtigen)
In het rapport De aanzet tot een kantorenstrategie is een aantal uitspraken gedaan over
kantoorachtigen (=ondernemingen met een kantoorvloeroppervlak tussen de 30% en 70%
van het totale vastgoedoppervlak) en verkantorisering op bedrijventerreinen (=toename
van kantoorachtigen en solitaire kantoren op bedrijventerreinen). De discussie die dit
opleverde was aanleiding voor nader onderzoek. In hoofdstuk 3 worden de relevante
uitkomsten uit het onderzoek beschreven en in de daarop volgende hoofdstukken vertaald
naar beleid en instrumenten.
Projectenschouw
In 2010 zijn er in twee sessies verschillende projecten geschouwd. De noodzaak voor
deze projectenschouwen was het grote tekort waar het Vereveningsfonds op de lange
termijn op aan het afstevenen was. Tijdens de schouw zijn de projecten beoordeeld op de
scenarios stoppen, faseren of doorgaan. Een aantal van de geschouwde projecten bevat
kantoorruimte. Tijdens de projectenschouw zijn afspraken gemaakt over het reduceren
van dit planaanbod. In totaal was het kantoorprogramma in deze projecten per 1 januari
3
Dit rapport is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf (www.oga.amsterdam.nl)
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
2010 ruim 533.000 m. Tijdens de schouw is dit teruggebracht met 321.000 m, waardoor
er nog 212.000 m kantoorruimte in de schouwprojecten is opgenomen. Hiermee is een
eerste, grote stap gemaakt in het terugbrengen van het planaanbod. De geschouwde
projecten zijn meegenomen in deze kantorenstrategie, waarbij het planaanbod per 1
januari 2010 en het te behouden planaanbod na reductie is weergegeven. De cijfers
komen overeen met de in de projectenschouw gemaakte afspraken.
Kantorenstrategie als onderdeel van de Structuurvisie
Zoals in de Structuurvisie is aangegeven dient deze kantorenstrategie als nadere
uitwerking van de Structuurvisie opgevat te worden.
Voorstellen gemeenteraad
Door gemeenteraadsleden is in de afgelopen maanden een aantal voorstellen gedaan die
zouden kunnen bijdragen aan het verminderen van de kantorenleegstand. Bij het
opstellen van de maatregelen en het instrumentarium in deze kantorenstrategie zijn de
voorstellen uit het initiatiefvoorstel Bestrijding leegstand kantoren van het raadslid
Mulder (3 maart 2010, Gemeenteblad 2010, afd. 1, nr. 431) en de motie van de
raadsleden Mulder, van Dalen, Sahin, Alberts, van Drooge en Frijda inzake extra
voorstellen bij initiatiefvoorstel bestrijding leegstand kantoren (26 januari 2011,
Gemeenteblad 2011, afd. 1, nr. 46) zoveel mogelijk meegenomen.
1.2
Context
Gemeentelijke inzet voor transformatie kantoren

Op gemeentelijk niveau wordt actief gewerkt aan het stimuleren van de transformatie van
kantoren. Op het gebied van grondprijzen en erfpacht is de gemeente al geruime tijd
actief om nieuwe beleidsinstrumenten ten dienste van transformatie, sloop en
herontwikkeling te ontwikkelen. Sinds kort gebeurt dit ook op andere beleidsterreinen,
waaronder de leegstandsverordening en de bouwregelgeving.
Enige jaren geleden heeft het gemeentebestuur van Amsterdam de functie van
kantorenloods ingesteld om de leegstand van kantoren aan te pakken door transformatie
ervan te versnellen. De werkzaamheden van de kantorenloods zijn met name gericht op
het faciliteren en stimuleren van marktpartijen die tot transformatie over willen gaan of ze
daartoe te bewegen. Daarnaast voert de kantorenloods het Actieplan Leegstand Kantoren
uit, dat deel uit maakt van het Werkplan dat het College van Burgemeester en
Wethouders op 14 december 2010 heeft vastgesteld. Hierin zijn de volgende acties
opgenomen:
1. Opstellen van een Leegstandsverordening inclusief tegengaan leegstand niet-wonen
(kantoren);
2. Pilotproject oud voor nieuw;
3. Pilotproject in het kader van het traject Onorthodoxe maatregelen (in samenwerking
met rijksoverheid);
4. Leegstandsgesprekken van de wethouder met de tien kantooreigenaren met de
meeste leegstand;
5. Een transformatieteam, waarin alle relevante gemeentelijke diensten
vertegenwoordigd zijn, zoekt de wettelijke en beleidsmatige grenzen op en deelt
kennis;
8
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
6. De gemeente organiseert een zogenaamde "open (leegstaande) kantorendag".

Twee jaar geleden heeft het Ontwikkelingsbedrijf een transformatieteam ingesteld waarin
kennis vanuit de dienst is gebundeld met als doel beleidsmatige en financile
instrumenten uit te werken om transformatie van leegstaand commercieel vastgoed naar
andere bestemmingen, waaronder woningbouw, te bevorderen. Inmiddels is er een
gemeentebreed Transformatieteam, waarin vertegenwoordigers/experts op het gebied
van grond- en erfpachtbeleid (OGA), bouw weten regelgeving (DMB), ruimtelijke
ordeningsprocedures en weten regelgeving (DRO) samenwerken. Dit team zoekt de
grenzen op van wat wettelijk en beleidsmatig mogelijk is om hiermee transformatie
optimaal te faciliteren en stimuleren. Er wordt gezocht naar structurele maatregelen.
Daarnaast wordt per pand, locatie of gebied gekeken naar passende oplossingen of
maatregelen. Het transformatieteam heeft de taak instrumenten aan te reiken die
transformatie versnellen.
Regionale afstemming
De kantorenmarkt houdt niet op bij de gemeentegrenzen van Amsterdam. Andere
gemeenten in de Metropoolregio kampen ook met het probleem van overaanbod in relatie
tot een beperkte groei van de markt. Voor het herstellen van de kantorenmarkt en het
voorkomen van onderlinge concurrentie is regionale afstemming cruciaal. Veel van de
oplossingen om de problemen op de kantorenmarkt aan te pakken dienen bij voorkeur in
regionaal verband uitgevoerd te worden. Dit leidt tot een consistenter regionaal beleid en
voorkomt ongewenst weglekken van ondernemingen uit de stad. Daarnaast levert
kennisuitwisseling en gezamenlijk uitvoeren van acties een meerwaarde op in kwaliteit en
4
inzet. Binnen de Metropoolregio is in PlaBeKa-verband een Regionale
Uitvoeringsstrategie voor kantoren en bedrijven opgesteld. Voor de gehele metropoolregio
zijn op basis van behoefteramingen programmatische kaders opgesteld. Dit betekent dat
per deelregio inzichtelijk is gemaakt wat in de toekomst de overmaat aan kantoren is. Elke
deelregio heeft voorstellen voor planreductie gedaan, die op het niveau van de
metropoolregio zijn gematcht en afgewogen. Tevens zijn in de Regionale
Uitvoeringsstrategie afspraken gemaakt over het inzetten van instrumenten om het
evenwicht op de kantorenmarkt te herstellen en de leegstand aan te pakken. Amsterdam
is binnen de metropoolregio een afzonderlijke deelregio en deze kantorenstrategie is de
Amsterdamse input in de Regionale Uitvoeringsstrategie. De Regionale
Uitvoeringsstrategie wordt op 23 juni 2011 aan de regionale bestuurders in de
Metropoolregio Amsterdam ter instemming voorgelegd.
Aanpak kantorenleegstand door Rijk
Op 25 mei 2010 heeft de toenmalige (demissionaire) minister van VROM een kantorentop
georganiseerd, waar overheid (rijk, provincies en gemeenten) en marktpartijen (onder
meer IVBN en Neprom) een convenant hebben ondertekend om met vereende krachten
de structurele leegstand op de kantorenmarkt aan te pakken. De toen uitgesproken
intenties zijn vertaald in een actieprogramma, waarin acties en verkenningen worden
geformuleerd om de omvangrijke structurele leegstand te verminderen en verdere
leegstand te voorkomen. Dit Actieprogramma Aanpak Leegstaande kantoren is 22 maart
PlaBeKa staat voor Platform Bedrijven en kantorenlocaties, een regionaal samenwerkingsverband van
de gemeenten uit de Metropoolregio en de provincies Noord-Holland en Flevoland.
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
2011 in de Kamercommissie behandeld. De uitwerking van de acties zal in 2011

plaatsvinden.
De in het actieprogramma voorgestelde aanpak berust op drie pijlers:
1. de markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande
kantoren;
2. de markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van
de focus van quick wins naar lange termijn betrokkenheid;
3. gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van
kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking.
De geformuleerde acties zullen met name door de markt en decentrale overheden
uitgevoerd worden. Het Rijk zal faciliterende acties uitvoeren. Dit betreffen het voortouw
nemen in het formuleren van een uniforme vraagramingsmethodiek voor kantoren en het
uitvoeren van een verkenning naar de invloed van de huidige (ruimtelijke en fiscale) weten regelgeving op nieuwbouw, renovatie, transformatie en sloop van kantoorgebouwen.
Ten aanzien van deze verkenning heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu op 28
april 2011 een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin zij aangeeft dat er geen btwverlaging of vrijstelling voor de integratieheffing en overdrachtsbelasting komt voor
kantoren die worden getransformeerd tot woningen. De minister geeft tevens aan geen
voorstander te zijn van nieuwe belastingmaatregelen, zoals een leegstandsheffing,
openruimteheffing of statiegeldregeling. De rijksoverheid neemt wel enkele ruimtelijke en
bestuurlijke maatregelen om herontwikkeling makkelijker te maken. Bij verbouwing en
transformatie van kantoorruimte zullen minder hoger eisen worden gesteld dan bij
nieuwbouw. Dat wordt in het aangepaste Bouwbesluit opgenomen. Tijdelijke vrijstelling
van het bestemmingsplan wordt verlengd van vijf tot tien jaar.
In het kader van het actieprogramma wordt Amstel III aangewezen als zogenaamd
experimenteergebied, waarbij specifieke arrangementen worden aangeboden. Het gaat
hier om toepassing van instrumenten gekoppeld aan de mogelijkheden van weten
regelgeving.
De wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening is namens de gemeente Amsterdam
een van de ondertekenaars van het convenant en de gemeente Amsterdam heeft actief
meegewerkt aan het opstellen van het daaruit voortgekomen actieprogramma. De in deze
kantorenstrategie voorgestelde kaders sluiten aan op de drie hoofdpijlers van het
actieprogramma.
10
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Opgaven en ambities
2.1
Situatiebeschrijving van de Amsterdamse kantorenmarkt
Aanbod van kantoren

De Amsterdamse kantorenmarkt kampt al enige jaren met een groot overaanbod: veel
leegstand en een omvangrijke planvoorraad. Van de Amsterdamse kantorenvoorraad van
ruim 7,5 miljoen m staat bijna 1,3 miljoen m leeg. Dit betekent dat 17% niet gebruikt
wordt. Dit is in nationaal en internationaal opzicht een hoog leegstandspercentage. Vanaf
2000 is er 2,2 miljoen m nieuwe kantoorruimte opgeleverd in Amsterdam. In dezelfde
periode is het kantoorgebruik met 750.000 m toegenomen. Een groot deel van de
leegstand is dus ontstaan omdat deze eeuw veel nieuwe kantoorruimte is toegevoegd aan
de voorraad terwijl de groei van het gebruik veel beperkter was. Tegelijkertijd is in de
afgelopen tien jaar slechts 450.000 m oude kantoorruimte opgeruimd (getransformeerd
naar andere bestemmingen). Het grootste deel van de discrepantie is overigens ontstaan
in de eerste helft van het decennium, omdat toen sprake was van een bouwhausse als
reactie op de krappe marktsituatie waarvan sprake was voor de eeuwwisseling.
Naast de bestaande kantorenvoorraad beschikt Amsterdam over een planvoorraad van in
totaal 2,1 miljoen m kantoorruimte. Van het totale planaanbod is bijna 1,3 miljoen m
opgenomen in actieve plannen met lopende grondexploitaties.
Vraag naar kantoren
Voor de toekomst wordt een beperktere groei van de kantoorwerkgelegenheid voorzien
dan de afgelopen decennia het geval was. Dit komt vooral door een afnemende
beroepsbevolking als gevolg van de vergrijzing en door veranderende kantoorconcepten
waardoor het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer daalt. Het eerste heeft gevolgen
voor de omvang van de toekomstige uitbreidingscapaciteit. Het tweede zal ook een groot
effect hebben op de omvang van de reeds bestaande kantorenvoorraad.
Onderzoeksbureau Buck heeft in opdracht van de regio (PlaBeKa) de toekomstige
5
ruimtevraag naar kantoren geraamd volgens diverse groeiscenarios . Dit betreft zowel de
vraag door werkgelegenheidsgroei (uitbreidingsvraag) als de vraag door veroudering van
de bestaande kantorenvoorraad (vervangingsvraag). Bij de vervangingsvraag is als
(ambitieus) uitgangspunt gehanteerd dat 80% van de verouderde panden op de locaties
zelf herontwikkeld kan worden en dat de overige 20% op een nieuwe locatie
geaccommodeerd wordt. Alleen het laatste zorgt voor additionele ruimtevraag.
Voor Amsterdam wordt de totale ruimtevraag voor de komende 30 jaar ingeschat op 1,1
miljoen m in een behoedzaam scenario (Transatlantic Market) tot 1,7 miljoen m in een
ambitieus scenario (Global Gateway). In het Global Gateway scenario zijn regionale
beleidsambities verwerkt als het inzetten op kansrijke economische clusters en de
schaalsprong Almere.
Dit onderzoek is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf (www.oga.amsterdam.nl)
11
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
11.000.000
Daadwerkelijke situatie
Raming
10.000.000
9.000.000
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
1983
1988
1993
kantorenvoorraad en planaanbod
1998
2003
2008
2013
2018
in gebruik en raming behoedzaam groeiscenario
2023
2028
2033
2038
in gebruik en raming ambitieus groeiscenario
Nuanceringen bij ruimtebehoefte

In regionaal verband is afgesproken de programmering van kantorenplannen af te
stemmen op het Globale Gateway scenario (ambitieuze scenario), omdat de
metropoolregio in staat wil zijn om alle groei die zich mogelijk voordoet te accommoderen.
Aan dit uitgangspunt zitten risicos, omdat er rekening mee gehouden moet worden dat de
toekomstige vraag lager uitvalt. Dit kan komen doordat de economie het groeipad van een
lager scenario volgt, maar ook doordat het ruimtegebruik per werknemer harder terugloopt
dan waar in de ramingen rekening mee gehouden is. Daar komt bij dat vanuit de markt de
roep om zeer terughoudend om te gaan met het toevoegen van nieuwbouw steeds sterker
wordt. In regionaal verband is daarom afgesproken om de in de Regionale Uitvoeringsstrategie beschreven planreductie als een minimum op te vatten en volgende stappen te
zetten tot eventuele planreductie. Hierbij wordt niet het scenario, maar de input
(kantoorquotint) ter discussie wordt gesteld.
In deze kantorenstrategie wordt de oorspronkelijke behoefteraming gebruikt. In hoofdstuk
4 wordt alvast geanticipeerd op een aanvullende planreductie.
Van een groei- naar een vervangingsmarkt

De kantorenmarkt is blijvend veranderd van een groeimarkt naar een vervangingsmarkt.
In een vervangingsmarkt zou tegenover elke nieuwe kantoorontwikkeling het onttrekken
van kantoorruimte moeten staan om te voorkomen dat de leegstand toeneemt. Dit kan
plaatsvinden nadat het nieuwe vastgoed op een nieuwe locatie is ontwikkeld, door
bijvoorbeeld transformatie of sloop van het achtergelaten pand. Nieuwe
kantoorontwikkelingen hoeven echter niet per definitie op nieuwe locaties plaats te vinden.
Herontwikkeling door sloop/nieuwbouw of hoogwaardige renovatie hoort tot de
mogelijkheden, mits de locatie nog voldoet aan de vestigingswensen van
kantoorgebruikers. De kantoorruimte hoeft dan niet aan de voorraad onttrokken te
worden, maar wordt enkel ververst om de gewenste kwaliteitsslag te maken. De omvang
van de transformatieopgave wordt benvloed door deze keuze: immers alle
nieuwbouwontwikkelingen die op nieuwe locaties plaatsvinden zorgen voor leegstand
elders en maken dus transformatie noodzakelijk. Andersom kan echter de ruimte voor
nieuwbouw op nieuwe locaties toenemen als er meer kantoorruimte aan de markt
onttrokken wordt dan noodzakelijk is. Vooralsnog is de overmaat aan incourante kantoren
echter zo groot dat van het laatste op korte termijn nog geen sprake zal zijn. De komende
jaren zal een forse inspanning noodzakelijk zijn om de huidige overmaat weg te werken
en zullen jaarlijks per saldo kantoormeters aan de markt onttrokken moeten worden.
12
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Momenteel is nog geen sprake van een balans tussen transformatie, herontwikkeling en
het toevoegen van nieuwbouw. Herontwikkeling op de kantorenmarkt komt nog weinig
voor, omdat het veelal duurder en omslachtiger is dan het ontwikkelen van een nieuw
pand op een bouwrijp kavel. De kosten voor verwerving, renoveren dan wel slopen en
nieuw bouwen zijn doorgaans vele malen hoger dan de grondprijs van een nieuw kavel.
Hetzelfde geldt overigens ook voor transformatie. Daar komt bij dat de meeste actoren op
de kantorenmarkt, inclusief de gemeente, een belang bij nieuwbouw hebben:
de eindgebruiker kan bij nieuwbouw een pand geheel naar zijn smaak realiseren;
voor ontwikkelaars is het ontwikkelen van nieuwbouw financieel aantrekkelijker en
minder risicovol dan herontwikkeling;
beleggers hebben graag goed renderende nieuwe kantoorpanden in portefeuille met
huurders met een langjarig huurcontract en deze laatste zijn voor nieuwbouw relatief
eenvoudig te vinden;
de gemeente genereert grondopbrengsten bij de uitgifte van nieuwe kavels, terwijl bij
herontwikkeling meestal geen aanvullende erfpachtinkomsten op korte termijn worden
gegenereerd. Kantooropbrengsten zijn veelal nodig om de ontwikkeling van een plan
financieel haalbaar te maken. Daarnaast draagt de ontwikkeling van kantoren vaak bij
aan andere doelstellingen in plannen, zoals functiemenging, intensivering of als
(geluid)buffer tussen bijvoorbeeld woningbouw en infrastructuur of industrie.
De afgelopen jaren heeft dit geleid tot te veel nieuwbouw en een ruime kantorenmarkt.
Vraag-aanbodconfrontatie
De tabel hieronder brengt voor het ambitieuze en behoedzame scenario het overaanbod
in beeld, alsmede de omvang van de herontwikkelings- en transformatieopgave voor de
komende 30 jaar. De herontwikkelingsopgave is gebaseerd op het deel van de
kantorenvoorraad dat de komende 30 jaar veroudert, maar op dezelfde locatie vervangen
wordt (80% van de totale verouderde voorraad). De transformatieopgave is gebaseerd op
de reeds bestaande incourante leegstand (zijnde 0,6 miljoen m) en het deel van de
voorraad dat de komende 30 jaar veroudert en op een nieuwe locatie vervangen wordt
(20% van de totale verouderde voorraad).
Tabel 2.1 Vraag-aanbodconfrontatie kantoorruimte voor periode 2010-2040 voor ambiteus en
behoedzaam scenario
Totale aanbod
Global Gateway
Transatlantic Market
(ambitieus)
(behoedzaam)
2,9 miljoen m
2,9 miljoen m
w.v. planaanbod
2,1 miljoen m
2,1 miljoen m
w.v. opgeleverd in 2010
0,1 miljoen m
0,1 miljoen m
w.v. in aanbouw
0,1 miljoen m
0,1 miljoen m
w.v. courante leegstand
Totale vraag
0,6 miljoen m
0,6 miljoen m
1,7 miljoen m
1,1 miljoen m
w.v. uitbreidingsbehoefte
1,1 miljoen m
0,5 miljoen m
w.v. vervangingsbehoefte op nieuwe locatie
0,6 miljoen m
0,6 miljoen m
+ 1,2 miljoen m
+ 1,8 miljoen m
2,6 miljoen m
1,3 miljoen m
2,6 miljoen m
1,3 miljoen m
Confrontatie
Herontwikkelingsopgave
Transformatieopgave
13
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
De toekomstige behoefte aan nieuwe kantoren is geringer dan het aanbod (bestaande
voorraad en plannen). Er kunnen dus minder plannen tot ontwikkeling gebracht worden en
er zal meer bestaande kantoorruimte aan de markt onttrokken moeten worden om het
evenwicht tussen vraag en aanbod te herstellen. Afhankelijk van het groeiscenario is een
planreductie van minimaal 1,2 miljoen m noodzakelijk tot maximaal 1,8 miljoen m.
Gevolgen van de overmaat
Het probleem van de kantorenleegstand wordt inmiddels steeds breder gevoeld en
onderkend door alle partijen op de kantorenmarkt. De belangrijkste problemen die de
gemeente ondervindt door de overmaat aan kantoren (leegstand en planoverschot) zijn:
bij concentraties van leegstand ligt verloedering op de loer met als gevolg sociale
onveiligheid, criminaliteit of in het ergste geval no go-areas;
een verslechtering van de (internationale) concurrentiepositie. Kantoorgebruikers
vestigen zich bij voorkeur op succesvolle locaties en investeerders investeren het liefst
in een markt met weinig risico's;
de overmaat heeft een prijsdrukkend effect op de vastgoedwaarde van bestaande en
nieuwe kantoren en daarmee op de residuele grondopbrengsten en het
investeringsvolume (het geld dat in stichtingskosten en daarmee in kwaliteit van het
pand gestoken kan worden);
de financile risicos die de gemeente loopt bij bestaande planontwikkeling (lees: in
actieve grondexploitaties) door de verslechterde afzetmogelijkheden;
een verslechtering van het erfpachtresultaat door lage grondprijzen voor kantoren bij
canonherzieningen bij einde van het tijdvak.
de ruimtelijke ontwikkeling van plannen staat onder druk, omdat de uitvoering van veel
kantorenplannen en gemengde plannen met kantoren in tempo achter blijft bij de
verwachtingen en ook wat betreft het realiseren van grondopbrengsten. De tijd dat de
gemeente kantoorruimte in plannen kon inzetten om grondexploitaties dicht te rekenen
of de ontwikkeling van kantoorlocaties geld genereerde voor het Vereveningsfonds (en
daarmee de dekking vormde voor verlieslijdende plannen) is definitief voorbij.
Tegelijkertijd biedt leegstand ook kansen, omdat het de eindgebruiker veel keuzemogelijkheden biedt en het tot lagere huurprijzen leidt waarmee een kantoorruimte bereikbaar
wordt voor een bredere groep ondernemingen. Daarnaast maakt een dermate grote
overmaat zichtbaar waar zich het meest kansloze vastgoed bevindt en dwingt het
eigenaren na te denken over een andere benutting van het vastgoed.
2.2
Opgaven en ambities
Er zijn veel verschillende maatregelen en oplossingen mogelijk om het probleem van de

overmaat op de bestaande markt en in plannen aan te pakken. Maatregelen en
oplossingen die zowel gebiedsgericht, objectgericht, actorgericht als generiek (stedelijk) in
te zetten zijn. Ook kennen ze een ruimtelijk, financieel of organisatorisch karakter. De
maatregelen en oplossingen hebben als doel gezamenlijk bij te dragen aan het beoogde
eindbeeld van een goed functionerende en toekomstbestendige kantorenmarkt. Dit
betekent een aanbod van voldoende, gedifferentieerde en toekomstbestendige locaties
om aan alle uiteenlopende vestigingswensen van (potentile) bedrijven tegemoet te
komen. Op deze wijze is de stad in staat een aantrekkelijk vestigingsmilieu te bieden aan
14
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
huidige en toekomstige gebruikers. Hieronder worden de leidende principes benoemd

voor de maatregelen en oplossingen.
Drie hoofdsporen
De omvang van de reeds gebouwde kantorenvoorraad is kwantitatief voldoende om in de
toekomstige behoefte te voorzien, maar sluit kwalitatief niet aan op de vraag. Er is een
sterke behoefte aan kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. De komende jaren
wordt ingezet op het per saldo terugbrengen van de totale omvang van de
kantorenvoorraad. Om dit te bereiken zal de gemeente haar energie in zetten langs drie
samenhangende hoofdsporen:
1. Stimuleren en faciliteren van herontwikkeling van bestaande kantoren op courante
locaties.
2. Stimuleren en faciliteren van transformatie of sloop van bestaande incourante kantoren.
3. Restrictief zijn bij toevoegen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad.
De Amsterdamse kantorenmarkt gaat een omvangrijke herontwikkelings- en
transformatieopgave tegemoet. De gemeente zal hier stevig op inzetten en er zal slechts
beperkt ruimte zijn voor het toevoegen van nieuwe kantoorruimte. Hiermee zal de
verstorende werking die het toevoegen van nieuwbouw het afgelopen decennium gehad
heeft in de toekomst kleiner worden. Er zullen strikte voorwaarden gelden voor het
toevoegen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad, in zowel kwantitatieve als
kwalitatieve zin. Het toevoegen van nieuwe kantoren is enkel op kansrijke locaties
gewenst.
Verwachtingen en realisme; er is niet n oplossing
De verwachtingen ten aanzien van het terugdringen van de leegstand zijn
hooggespannen. Toch is het niet realistisch te veronderstellen dat de leegstand op korte
termijn substantieel minder zal zijn. Daarvoor heeft de economische crisis te diepe
wonden gemaakt, is de vraag naar kantoren structureel ingezakt, de
investeringsbereidheid in verouderde kantoren te gering en zijn de risicos te groot.
Daarnaast hebben de afgelopen jaren geleerd dat transformatie binnen afzienbare tijd
voor een heel groot deel van de leegstaande panden geen rele optie is of een lange
adem vergt. De leegstand van incourante kantoren is een complex probleem, dat per
locatie en type kantoor andere oorzaken en dus ook oplossingsrichtingen kent. Het
succes van een maatregel voor de ene plek biedt geen garanties elders. Er zal dus altijd
sprake moeten zijn van een pakket aan maatregelen om de kantorenmarkt in zijn geheel
(weer) in evenwicht te krijgen. Het Ei van Columbus lijkt vooralsnog niet te bestaan. Een
pallet aan maatregelen en veel energie en inzet van alle partijen in het speelveld moeten
bijdragen aan het herstel van het evenwicht. Dit zal niet van vandaag op morgen
gerealiseerd zijn, maar het streven is dat de courante leegstand in 2020 is gedaald tot het
niveau van een normale frictieleegstand van ongeveer 5%. Daarnaast zal de incourante
leegstand, die nu ongeveer 700.000 m bedraagt en door veroudering van de voorraad
continu aan zal groeien, in 2020 substantieel teruggebracht zijn door transformatie en
sloop.
Eindgebruiker centraal
In het verleden is op de kantorenmarkt door zowel gemeente als markt vaak
aanbodgestuurd gehandeld. Gemeenten ontwikkelden plannen vanuit de wens om
werkgelegenheid aan te trekken, gemengde gebieden te realiseren en/of
15
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
grondopbrengsten te generen. Ontwikkelaars bouwden op risico of lokten

kantoorgebruikers uit bestaande panden met douceurs naar nieuwbouw. Hierdoor
ontwikkelden verschillende partijen kantoren zonder een eindgebruiker (huurder) in het
vizier te hebben. Dit heeft geleid tot de realisatie van veel kwalitatief gelijkwaardig en
middelmatig vastgoed; confectiepakken in plaats van maatpakken. Nu het aanbod de
vraag fors overstijgt, is een vraaggerichte benadering onontbeerlijk. De kantoorgebruiker
dient optimaal bediend en verleid te worden om zich te vestigen in of voor langere tijd te
committeren aan een kantoorpand. Hierbij moet de vraag van kantoorgebruikers niet
verward worden met de vraag van ontwikkelaars of investeerders, die bij het bedienen
van de marktvraag slechts facilitatoren zijn. De komende jaren geldt voor de
eindgebruiker een veel prominentere rol bij het (her)ontwikkelen van kantoren. Dit
betekent dat maximaal aangesloten moet worden op de vestigingswensen van
kantoorgebruikers, omdat dit de meeste garantie geeft om leegstand te vermijden en de
vraag van gebruikers optimaal te bedienen.
Verbouw in plaats van nieuwbouw
Hergebruik bestaande kantoren (door herontwikkeling) is altijd te prevaleren boven het
toevoegen van nieuwe kantoren aan de voorraad. De huidige praktijk van toevoegen van
nieuwbouw dient te veranderen in een praktijk waarin de bestaande voorraad wordt
vernieuwd. Dit betekent een koerswijziging voor veel partijen op de kantorenmarkt, zowel
voor de overheid als de markt. De potentie van het bestaande vastgoed (renovatie of
sloop/nieuwbouw) moet serieus overwogen worden, voordat heil gezocht wordt in nieuwe
kantooruitgiften. Duurzaamheid is momenteel een zeer belangrijke objectkwaliteit bij
kantoorgebruikers, vastgoedeigenaren en overheden. In de bestaande markt liggen
kansen om veel grotere stappen te maken in het verduurzamen van de kantorenmarkt. Dit
blijft tot nu toe onderbelicht. Het toevoegen van een nieuw gebouw, hoe duurzaam ook, is
zonder opruimen van een gelijke hoeveelheid leegstand niet duurzaam. Herontwikkeling
of renovatie van een bestaand gebouw is dan per saldo duurzamer. Bij een goede
benutting van natuurlijke investeringsmomenten (mutaties en groot onderhoud) kunnen
grote slagen gemaakt worden. Uiteraard geldt dit alleen voor dat deel van de markt dat
goede locatiekwaliteiten heeft. Voor incourante kantoren op ongewilde locaties is
transformatie of sloop de enige uitweg.
Meer transformatie en sloop
Kwantitatief gezien is de huidige kantorenvoorraad qua omvang ruim voldoende om de
toekomstige behoefte tot 2040 te accommoderen. Veel van de leegstand is echter
incourant en ook door herontwikkeling niet bruikbaar te maken voor toekomstige
gebruikers. Het onttrekken van dit incourante vastgoed aan de "onderkant" van de markt
is daarom noodzakelijk. Daar waar de locaties zich er voor lenen en er voldoende
marktruimte is, kan transformatie naar een andere bestemming een oplossing bieden.
Indien dit niet mogelijk is, zal tot sloop van het onbruikbare kantoor overgegaan moeten
worden. Het onttrekken van kantoren is de komende jaren een belangrijke voorwaarde om
de overmaat in de bestaande markt het hoofd te bieden.
De transformatie van kantoren kan zowel gebiedsgericht als pandgericht. Voor de korte
termijn is echter de verwachting dat het meeste succes behaald zal worden bij een
pandgerichte aanpak. De meeste leegstand bevindt zich in monofunctionele
kantoorgebieden, waar transformatie op individueel pandniveau lastig en risicovol is, maar
wel een positieve bijdrage kan leveren aan een meer gemengd milieu. Bij een
16
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
gebiedsgerichte aanpak kan gedacht worden aan het sluiten van slimme coalities tussen
enkele pandeigenaren in een gebied.
Kansrijke
transformatieprojecten
Kansarme
transformatieprojecten
multifunctionele locaties
monofunctionele locaties
multimodale ontsluiting
groot verschil tussen huidige en
potentile waarde
relatief lage boekwaarde
icoongebouwen
ruime bestemmingsmogelijkheden
goede fysieke aanpasbaarheid
van object (flexibel)
solitaire kantoren in woonwijken
snelweglocaties
klein verschil tussen huidige en
potentile waarde
relatief hoge boekwaarde
doorsnee kantoren
beperkte
bestemmingsmogelijkheden
slechte fysieke aanpasbaarheid van
object (inflexibel)
solitaire kantoren op
bedrijventerreinen
Toekomstbestendigheid van de kantorenmarkt vergroten

De gemeente streeft ernaar om de toekomstbestendigheid van de kantorenmarkt te
vergroten. Het is nodig een kwaliteitsslag te maken in bestaande gebouwen, maar ook op
locatieniveau te zorgen voor betere voorzieningen, functiemenging en inzetten op
multimodale bereikbaarheid. Dit betekent onder meer dat herontwikkeling, maar vooral
transformatie of zelfs sloop aan de orde zal zijn in gebieden die als minder kansrijk
worden gezien. In kansrijke gebieden is een bescheiden nieuwbouwprogramma mogelijk.
Hiervoor moeten keuzes gemaakt worden tussen gebieden op basis van toekomstige
potentie.
Voor herontwikkeling van courante kantoorpanden is waardebehoud of zicht op
waardevermeerdering van het vastgoed of de locatie van belang. Hier heeft ook de
gemeente een rol. Op macro-niveau betekent dit dat het creren van een gezonde
schaarste bijdraagt aan het aantrekkelijk houden en maken van bestaande locaties en
daarmee van invloed is op de waarde van deze locaties en het vastgoed. Op meso-niveau
betekent dit dat de gemeente de kwaliteit van afzonderlijke locaties moet waarborgen of
verbeteren waar nodig, door onder meer aandacht voor de openbare ruimte, de
bereikbaarheid en het benutten van mogelijkheden voor functiemenging.
Verdeling van verantwoordelijkheden
De gemeente kan het herstel van de kantorenmarkt niet eigenhandig bewerkstelligen en
zoekt daarbij de samenwerking en medewerking van de markt op. Het is van groot belang
dat door alle partijen op de kantorenmarkt wordt gewerkt aan een blijvend gezonde
kantorenmarkt, waarbij eenieder zijn rol moet zoeken en pakken. De gemeente kan n wil
daarin niet de grootste en belangrijkste speler worden. De toekomstige kantorenmarkt, als
economisch systeem, is op de lange termijn niet gebaat bij een sterke
overheidsinmenging of sturing.
17
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
De gemeente zal zich vooral richten op verbeteren van gebiedskwaliteiten en neemt een
regierol bij het afstemmen van de ontwikkeling van kantorenlocaties. De gemeente is
immers verantwoordelijk voor structuurplan, bestemmingsplannen, de infrastructuur en de
(her)inrichting van de openbare ruimte. Marktpartijen zijn verantwoordelijk voor het
verbeteren van de kwaliteit van kantoorpanden en het oppakken van de kansen op het
gebied van herontwikkeling, transformatie en/of sloop van bestaande panden.
18
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Onderzoek hybride ondernemingen
De afgelopen maanden heeft onderzoek plaatsgevonden naar de aanwezigheid van

6
hybride ondernemingen en kantoorvloer op bedrijventerreinen . Een reductie van het
planaanbod op kantorenlocaties heeft weinig zin als er op bedrijventerreinen volop
mogelijkheden blijken te zijn om kantoorvloer te realiseren. Bovendien wil de gemeente
Amsterdam binnen de stad ruimte blijven bieden aan stadsverzorgende bedrijven. Het
onderzoek tracht meer duidelijkheid te verschaffen ten aanzien van:
de omvang en (on)wenselijkheid van het verkantoriseren van bedrijventerreinen.
Bedrijventerreinen zijn oorspronkelijk bedoeld voor bedrijfsactiviteiten die zich vanwege milieuhinder, vrachtverkeeraantrekkende werking of schaalgrootte - niet
laten mengen in een stedelijke omgeving, zoals productie, reparatie, groothandel,
distributie en opslag. De laatste jaren is sprake van een verkleuring van
bedrijventerreinen met oneigenlijke functies, zoals perifere detailhandel, leisure,
dienstverlening en kantoren. Vooral het aandeel kantoorvloer op bedrijventerreinen is
sterk toegenomen. Deze verkantorisering van bedrijventerreinen wordt veroorzaakt
door:
- veranderende werkprocessen en locaties (automatisering, out-sourcing) binnen
bedrijven zelf, waardoor de kantoorcomponent binnen het bedrijf toeneemt;
- toename van kantoorachtigen: (creatieve) ondernemingen, die behalve
bedrijfsvloer (o.a. maquetteruimtes) tot 70% kantoorvloer mogen hebben;
- toename van kantoren: solitaire kantoorhoudende ondernemingen.
het vervagen van het onderscheid tussen kantoren en bedrijven.
In de discussie over het onderscheid tussen kantoren en bedrijven worden twee
dimensies van deze begrippen vaak met elkaar verbonden: uiterlijke
verschijningsvorm van het vastgoed en activiteiten van ondernemingen. In dit
onderzoek zijn deze dimensies afzonderlijk geanalyseerd.
3.1
Kwantitatief onderzoek naar ruimtegebruik per onderneming
Werkwijze
Op basis van beschikbare bedrijfsinventarisaties van zes Amsterdamse bedrijventerreinen
7
(DRO, 2002-2010) is het vloergebruik per onderneming in kaart gebracht . Dit was
mogelijk voor ruim de helft van het totale bruto vloeroppervlak van de zes terreinen:
Hamerstraat, Schinkel, Veemarkt, Sloterdijk I, Sloterdijk III zuidwest en Amstel III C- en Dstrook. Per terrein zijn de volgende gegevens geanalyseerd: aantal vestigingen, totaal
aantal m bruto vloeroppervlak, gemiddelde vestigingsgrootte (m bruto
vloeroppervlak/vestiging), aantal m kantoorvloer, aantal werknemers, gemiddeld
6
Het volledige rapport is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf
(www.oga.amsterdam.nl)
7
De gebruikte bedrijfsinventarisaties van Schinkel en Sloterdijk I zijn bijna 10 jaar oud. Inmiddels is het
aandeel kantoorvloer op deze beide terreinen aanzienlijk toegenomen. De westelijke kantorenstrook van
Sloterdijk I niet meegenomen in de cijfers.
19
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
vloeroppervlak per werknemer. Hierbij is per onderneming een onderscheid gemaakt

tussen aanwezige bedrijfsvloer, kantoorvloer en overige vloer. De activiteiten van de
ondernemingen hebben centraal gestaan voor het bepalen van het type vloergebruik. Per
terrein zijn de gegevens gerangschikt naar aandeel kantoorvloer per onderneming. Er
worden elf categorien onderscheiden: van 0% tot en met 10% kantoorvloer, 11% tot en
met 20% etcetera tot en met 100% kantoorvloer.
De resultaten van het onderzoek worden gepresenteerd aan de hand van de gemiddelde
cijfers van de zes bedrijventerreinen. Duidelijk is dat de cijfers per bedrijventerrein
uiteenlopen. Er is echter geen reden om te veronderstellen dat het gemiddelde van alle
Amsterdamse bedrijventerreinen (Westelijk havengebied buiten de ring niet
meegenomen) hiervan sterk afwijkt.
De resultaten van het onderzoek worden voor drie hoofdgroepen weergegeven:
bedrijven (0%-30% kantoorvloer)
hybride ondernemingen (30%-70% kantoorvloer)
kantoren (70%-100% kantoorvloer)
Hybride ondernemingen is de verzamelterm voor:

bedrijfsachtigen: ondernemingen in de sectoren industrie, ambacht, groothandel,
opslag en/of transport, die momenteel meer dan 30% van hun vloeroppervlak in
gebruik hebben als kantoorruimte (als gevolg van processen als automatisering of outsourcing)
kantoorachtigen: ondernemingen in de overige sectoren, die voornamelijk
kantoorvloer in gebruik hebben, maar ook een aanzienlijk aandeel, namelijk minstens
30% bedrijfsvloer (bijvoorbeeld laboratorium of maquetteruimte).
Het gaat erom dat binnen dezelfde vestiging van een onderneming zowel typische
bedrijfsactiviteiten als typische kantooractiviteiten plaatsvinden. Mogelijk vinden er ook
overige activiteiten plaats.
Bevindingen
Van 493 ondernemingen, met in totaal bijna 0,5 miljoen m aan bruto vloeroppervlak, is
het vloergebruik in kaart gebracht. Deze ondernemingen hebben circa 144.000 m bruto
vloeroppervlak als kantoorruimte in gebruik, oftewel 29% van het totaal bruto
vloeroppervlak op bedrijventerreinen.
20
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Type ondernemingen
Het merendeel van de ondernemingen op bedrijventerreinen, namelijk 60% van het aantal
vestigingen, kan uit de voeten met maximaal 30% kantoorvloer. Deze bedrijven nemen
73% van het totale bruto vloeroppervlak in gebruik en herbergen 42% van de kantoorvloer
in zich. De gemiddelde vestigingsgrootte bedraagt circa 1.200 m bruto vloeroppervlak per
onderneming.
Het aantal hybride ondernemingen, met 30% t/m 70% kantoorvloer, beperkt zich tot
gemiddeld 13% van het aantal vestigingen op bedrijventerreinen. Deze hybride
ondernemingen hebben 16% van het totale bruto vloeroppervlak en 11% van de
kantoorvloer in gebruik. Maar liefst 80% van de hybride ondernemingen betreft
bedrijfsachtigen, met hooguit 50% kantoorvloer in gebruik. Slechts 3% van het totaal
aantal vestigingen heeft tussen de 50% en 70% kantoorvloer in gebruik en is daarmee
kantoorachtig. De gemiddelde vestigingsgrootte van de hybride ondernemingen is
vergelijkbaar met de reguliere bedrijven, eveneens circa 1.200 m bruto vloeroppervlak
per onderneming.
Opmerkelijk is dat het aantal kantoorvestigingen (met 70% tot 100% kantoorvloer) met
27% twee keer zo groot is als het aantal hybride ondernemingen. Het gemiddelde
vloeroppervlak per kantoorvestiging is veel lager dan die van bedrijven en hybride
ondernemingen, waardoor in totaal de solitaire kantoren slechts 11% van het totale bruto
vloeroppervlak in gebruik nemen.
Wat betreft ruimteproductiviteit, in de zin van aantal m bruto vloeroppervlak per
werknemer, lijken hybride ondernemingen meer op kantoren dan op bedrijven. Gemiddeld
hebben de bedrijven 80 m per werknemer in gebruik, voor de hybride ondernemingen en
kantoren is dit de helft, 40 m per werknemer.
Branches
De hybride ondernemingen kennen een grote variteit aan branches. Circa een derde van
de hybride ondernemingen betreft groothandels. Op de tweede plaats met een
vertegenwoordiging van circa 20% komt de bouwbranche. Ook zijn er hybride
ondernemingen in ambachten/productie, logistiek en zakelijke dienstverlening. Slechts
15% van de hybride ondernemingen zijn creatieve ondernemingen. Dit betreffen
voornamelijk modegroothandels en audio-visuele ondernemingen.
21
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Onder de kantoren is het aandeel creatieve ondernemingen aanzienlijk hoger, namelijk

45%. Meest voorkomende zijn de reclamebureaus, audiovisuele ondernemingen en
uitgevers. Dit betekent echter ook dat het merendeel van de kantoren op
bedrijventerreinen niet creatief is, zoals ICT-ondernemingen, advies-, administratie- en
advocatenbureaus.
Totale kantoorvloer op bedrijventerreinen
Op basis van bovenstaande analyse kan een doorvertaling gemaakt worden van het
totale kantoorprogramma dat op alle Amsterdamse bedrijventerreinen aanwezig is. Op de
Amsterdamse bedrijventerreinen in totaal circa 6.200.000 m bruto vloeroppervlak
aanwezig, waarvan circa 2,1 miljoen m in het Westelijk havengebied buiten de ring. Als
verondersteld wordt dat 29% van deze 4,1 miljoen m bruto vloeroppervlak kantoorvloer
betreft, dan betekent dit een totaal van 1,2 miljoen m kantoorvloer op de Amsterdamse
bedrijventerreinen, waarvan ruim 450.000 m bij solitaire kantoren.
Tabel 3.1 Inschatting totaal kantoorvloer op alle bedrijventerreinen
Zes terreinen
in kaart
Totaal bedrijventerreinen
(excl. haven buiten ring A10)
Aantal vestigingen
Totaal m bruto vloeroppervlak
500
500.000
4.000
4.100.000
Totaal m kantoorvloer
Totaal m solitaire kantoorvloer
144.000
50.500
1.200.000
450.000
Bronnen: Bedrijfsinventarisaties DRO, Functiekaart DRO
3.2
Vastgoed en activiteiten
Waar vroeger het onderscheid tussen een kantoorgebouw (als hoog representatief
gebouw met tapijt op de werkvloer) en bedrijfshuisvesting (zoals fabrieken,
distributieterminals of verkoophallen) duidelijk was, bestaan er nu vele vastgoedvarianten.
Kantoorvloer op bedrijventerreinen heeft verschillende verschijningsvormen. In het
onderzoek zijn hiervan acht vastgoedtypes gedentificeerd:
1 traditioneel bedrijfspand met kantoorvloer in kraag
2 industrieel erfgoed, voormalig fabriekcomplex
3 bedrijfsverzamelcomplex met dubbel maaiveld
4 70%-30% traditioneel rijtje-complex
5 50%-50% modern rijtje-complex
6 betonlook
7 kantoor/bedrijfsverzamelcomplex
8 traditioneel solitair kantoorpand
Deze vastgoedtypes zijn niet allemaal eenduidig te typeren als kantoorgebouw of
bedrijfspand, vandaar dat de term kantoorachtig vastgoed veel wordt gebruikt. Dit
betekent echter niet dat dit vastgoed zowel voor bedrijven als kantoren geschikt is.
Verschillende activiteiten van ondernemingen stellen verschillende functionele eisen aan
vastgoed. Ook gelden hiervoor trouwens verschillende arbo-regels. Voor
bedrijfsactiviteiten, zoals productie, reparatie, opslag, distributie of groothandel, gelden
vaak specifieke functionele eisen, zoals: hoog plafond en/of zware maximale
vloerbelasting en/of grote vrije overspanning en/of aanwezigheid van overheaddeuren
22
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
en/of aanwezigheid van loadingdocks. Eisen ten aanzien van de locatie kunnen zijn:
bereikbaarheid voor vrachtverkeer en/of de mogelijkheid tot het veroorzaken van
milieuhinder.
In de kantoorhuisvesting is steeds meer sprake van veranderingen in functies en in het
ruimtegebruik als gevolg van het nieuwe werken. Dit betreft:
de opkomst van ruimtes om te creren, focussen, samenwerken, leren, socializen en
ontspannen,
het in onmin geraakte klassieke kamerkantoor,
de toename van het oppervlak van de werkplek,
het vervangen van de kantooromgeving door de onderwegomgeving, thuisomgeving
en virtuele omgeving,
de daling van werkplekoppervlak per medewerker.
Deze nieuwe werkruimtes binnen het gebouw zijn wellicht niet meer te bestempelen als
klassieke kantoorvloer, maar daarmee nog geen bedrijfsvloer.
Kortom, het uiterlijk van het vastgoed zegt niet veel meer over het gebruik ervan. Terwijl
zowel de bestemming als de grondprijs in principe gebaseerd worden op het gebruik van
het vastgoed. Hierbij is onder andere het aanwezige percentage kantoorvloer
maatgevend. Handhaving hiervan is moeizaam. Op papier is het weliswaar mogelijk om
per m vast te stellen wat het vloergebruik is, maar dit kan na verloop van tijd veranderen.
Ook kan dit in sommige gevallen zelfs per seizoen variren. Bij opvolgende huurders of
onderhuurders, met andersoortige activiteiten, kunnen hele andere situaties ontstaan. Zo
leent industrieel erfgoed zich na vertrek van het oorspronkelijke productiebedrijf over het
algemeen beter voor kleinschalige kantoorruimtes dan bedrijfsruimtes. Verschillende
bedrijfsverzamelcomplexen zijn echter al vanaf de oplevering volledig in gebruik door
kantoorgebruikers.
Scheefwerken in de zin van kantoorgebruik van bedrijfsvastgoed vindt op grote schaal
plaats op de Amsterdamse bedrijventerreinen. Belangrijke oorzaak hiervan is het
prijseffect. De huuropbrengsten van kantoorruimte zijn hoger dan die van bedrijfsruimte.
Zeker als het kantoorgebruik niet is doorberekend in de grondprijs (en een grondprijs voor
de bestemming bedrijf is afgerekend, die per m lager is en die daarnaast per m kavel in
plaats van m bruto vloeroppervlak wordt berekend) is het lucratief om kantoorvloer op
bedrijventerreinen te realiseren.
Een bouwplan kan er bij de bouwaanvraag uitzien als typisch bedrijfsvastgoed. Dit
weerhoudt de ontwikkelaar echter niet om vervolgens de ruimtes aan te bieden met een
optionele glazen pui in plaats van roldeur (zoals gebeurt in onder andere de Lutkemeer).
3.3
Vestigingsmotieven en huisvestingswensen
Om inzicht te krijgen in de vestigingsmotieven en huisvestingswensen van ondernemers

op bedrijventerreinen heeft deskresearch plaatsgevonden en is gesproken met 61
ondernemingen en 21 deskundigen.
De vestigingsmotieven van bedrijven, hybride ondernemingen en kantoren op
bedrijventerreinen blijken amper onderscheidend. Ruime parkeergelegenheid (op eigen
23
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
terrein), bereikbaarheid per auto, prijs en uitstraling van het gebied zijn de belangrijkste
factoren, naast de eenvoudige verklaring dat het vastgoed op het juiste moment
beschikbaar was.
Niet alleen creatieve, ook conservatieve ondernemingen, willen een inspirerende
werkomgeving. Er is een behoefte aan multifunctionele kantoorlocaties, met een mix van
werken, wonen (studentenhuisvesting) en voorzieningen. De uitstraling van
bedrijventerreinen, industrile panden in een ruige onaangeharkte omgeving, zeker in
combinatie met water, trekt een doelgroep aan die zich tot de minder formele
(kantoor)locaties voelt aangetrokken.
Voor ondernemingen in de creatieve sector blijken de nabijheid van andere creatieven (in
hetzelfde gebouw) en gezamenlijke voorzieningen essentieel. Ook de prijs en flexibiliteit
van contracten (opzegtermijn, meer/minder ms) zijn belangrijk.
Het ruimtegebruik van Amsterdamse bedrijven blijkt aan verandering onderhevig.
Opmerkelijke constatering is dat de (stadsverzorgende) bedrijven zelf tegenwoordig
minder bedrijfsvloer in gebruik hebben. Bouw- en installatiebedrijven hebben minder
ruimte in gebruik voor opslag/magazijn. Materiaal wordt dagelijks (just-in-time) gehaald bij
of bezorgd door groothandels. De bedrijven blijven wel ruimte nodig hebben voor
gereedschappen. Ruimtebehoefte wordt daarmee kleiner per vestiging. Ook de stedelijke
groothandels zelf hebben steeds minder voorraad. Ze worden regelmatig bevoorraad
vanuit distributieparken in het midden van het land, zoals Woerden en Geldermalsen. Er
ontstaat een grotere rol voor toeleveranciers. Het aandeel showroom binnen groothandels
blijkt als gevolg hiervan toe te nemen. De aangetroffen bedrijfsfuncties zijn steeds
schoner: veel showroom, opslag, drukpersen/printers. Er is nog maar weinig echte
(overlastgevende) productie.
3.4
Verdringing van bedrijven
Belangrijk argument tegen verkantorisering van bedrijventerreinen is dat met het toestaan
van kantoren de (stadsverzorgende) bedrijven worden verdrongen. In de ambtelijke Visie
Bedrijven en Bedrijventerreinen, die als input heeft gediend voor de Structuurvisie wordt
uitgebreid stilgestaan bij het belang van de stadsverzorgende bedrijven voor de stad.
Behoud van nijverheid, ambachten, bouw, onderhoud en reparatie, afval- en
reinigingsdiensten, toeleveranciers, groothandels is van wezenlijk voor een duurzame
stad, vooral uit oogpunt van beperking van verkeersbewegingen en voorziening van
werkgelegenheid voor lage/middelbare opleidingsniveaus.
Uit gegevens van de dienst O+S blijkt dat na de vaststelling van de Nota Huisvesting
Creatieve ondernemingen (2005) de groei van het aantal creatieve ondernemingen op de
binnenstedelijke bedrijventerreinen veel groter is geweest dan stedelijk gemiddeld (+36%
tegenover +20%). Dit geldt echter ook voor de zakelijke dienstverlening in het algemeen
(+32% t.o.v. +26%). In dezelfde periode 2004-2009 is de werkgelegenheid in de
stadsverzorgende bedrijvigheid op de binnenstedelijke bedrijventerreinen afgenomen,
terwijl die stedelijk nog een lichte groei liet zien (-6% t.o.v. +4%).
24
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Deze cijfers tonen aan dat er op de binnenstedelijke bedrijventerreinen sprake is van een
afname van stadsverzorgende bedrijven, ten gunste van ondernemingen in de creatieve
sector en zakelijke dienstverlening.
Deskundigen en ondernemingen onderkennen dat met het toelaten van kantoren de
vastgoedprijzen omhoog gaan, de parkeerdruk toeneemt en er eenvoudig minder ruimte
beschikbaar blijft voor bedrijven. Bedrijven worden door de toegenomen parkeerdruk
beperkt in hun bedrijfsvoering. Door huurverhogingen (bijvoorbeeld op Veemarktterrein)
wordt bedrijfsruimte onbetaalbaar voor zittende bedrijven. Ook zijn bij stadsdelen klachten
bekend van nieuwe kantoorgebruikers die ontevreden zijn over de uitstraling van
bedrijven in de directe omgeving.
3.5
Conclusies
De uitkomsten van het onderzoek naar hybride ondernemingen laten zien dat het
kantoorvloeroppervlak op bedrijventerreinen de afgelopen jaren aanzienlijk is gegroeid.
Inmiddels is bijna 30% van het aantal vestigingen op de bedrijventerreinen een solitair
kantoor. Het aantal hybride bedrijven, met 30% tot 70% kantoorvloer bedraagt in
tegenstelling tot het beeld slechts iets meer dan 10%, waarvan ruim driekwart toekan met
maximaal 50% kantoorvloeroppervlak. Met uitzondering van de modegroothandels zijn dit
amper creatieve ondernemingen. De belangrijkste vestigingsmotieven van zowel
bedrijven, hybride ondernemingen als kantoren op bedrijventerreinen zijn de lage prijs en
de goede autobereikbaarheid in combinatie met parkeergelegenheid.
De verkantorisering heeft tot de volgende negatieve effecten geleid:
De prijsopdrijvende werking van kantoren en de toegenomen parkeerdruk hebben een
onwenselijk verdringingseffect op de stadsverzorgende bedrijvigheid. De
bedrijventerreinen blijven echter noodzakelijk voor het behouden van de
stadsverzorgende bedrijvigheid.
Het toestaan van kantoor(achtige) ruimte op bedrijventerreinen heeft deels
bijgedragen aan onevenwichtige situatie die nu bestaat op de kantorenmarkt. Een deel
van de marktvraag is weggelekt naar bedrijventerreinen en dit heeft de kantoorlocaties
onder druk gezet. Vanuit opportunisme tot ontwikkelen is vastgoed gerealiseerd onder
de noemer bedrijfsruimte, terwijl dit in de praktijk als kantoorruimte op de markt
aangeboden en gebruikt wordt. Hierdoor is een ongelijk speelveld op de Amsterdamse
kantorenmarkt gekomen. Enerzijds zijn er de kantoren gerealiseerd op de reguliere
kantoorlocaties, waarvoor kantoorgrondprijzen zijn afgerekend en strikte
parkeernormen gelden en anderzijds zijn er kantoren op bedrijventerreinen
gerealiseerd waarvoor vaak veel lagere bedrijfsruimtegrondprijzen in rekening
gebracht zijn, meestal geen randvoorwaarden gesteld zijn voor parkeren en vaak
sprake was van mildere randvoorwaarden ten aanzien van de verschijningsvorm van
het gebouw.
Bij het toestaan van creatieve onderneming op bedrijventerreinen is waarschijnlijk een
kans gemist voor veel (verouderde) kantoren. Veel van de bedrijven die nu in
recentelijk gerealiseerde kantoren op bedrijventerreinen gevestigd zijn hadden qua
bedrijfsexploitatie en bijbehorend vastgoedgebruik ook in reguliere kantoren gekund.
Zeker de langdurig leegstaande kantoren zijn prijstechnisch interessant voor deze
doelgroep.
25
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Deze negatieve effecten leiden er toe dat in toekomst zeer terughoudend omgegaan
wordt met het toestaan van kantoren op bedrijventerreinen. In de hiernavolgende
hoofdstukken worden maatregelen genoemd die dit ondersteunen.
Het vergt nog enige discussie voordat geconcludeerd kan worden dat bovenstaande
bevindingen aanleiding geven om het vestigingsbeleid ten aanzien van bedrijventerreinen
te herzien. Hiervoor zijn bovendien de resultaten van belang die volgen uit het nader
onderzoek dat in de Structuurvisie is aangekondigd naar de mogelijkheden waarop
intensivering van de werkfunctie op de binnenstedelijke stadsverzorgende
bedrijventerreinen, zonder dat de bedrijfsfunctie wordt aangetast. Dit onderzoek moet nog
worden opgestart. Dit valt echter buiten de scope van deze kantorenstrategie.
26
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Stedelijk kader en instrumentarium
In dit hoofdstuk worden generieke maatregelen gepresenteerd die als doel hebben om de
balans tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt te herstellen. Hiervoor is het nodig
om per saldo kantooroppervlakte aan de markt te onttrekken. De verschillende
maatregelen zijn niet los van elkaar te aanschouwen maar vormen n samenwerkend
geheel. Achtereenvolgens worden maatregelen beschreven ter bevordering van
transformatie, sloop en herontwikkeling van bestaande kantoren ( 4.1) en het toevoegen
van nieuwe kantoren te beperken ( 4.2), mogelijkheden geschetst om het opruimen van
oude kantoren te koppelen aan het toevoegen van nieuwe kantoren ( 4.3) en te
voorkomen dat ongewild kantoren op bedrijventerreinen gerealiseerd worden ( 4.4).
4.1
Maatregelen voor transformeren, sloop en herontwikkelen

bestaande kantoren
De rol van de gemeente bij transformatie en herontwikkeling van kantoren is voornamelijk

een faciliterende en stimulerende. De daadwerkelijke uitvoering van een transformatie- of
herontwikkelingsproject ligt vooral bij de markt. De rol van de gemeente zal uiteenlopen
van het wegnemen van belemmeringen bij transformatie en herontwikkeling tot het
faciliteren en stimuleren van concrete projecten in de randvoorwaardelijke sfeer. Hierbij
zijn de financile middelen van de gemeente zeer beperkt en worden met name indirect
ingezet (aanbieden procesmanagement, verbeteren omliggende openbare ruimte).
Grofweg onderscheidt de gemeente drie mogelijke manieren van het stimuleren en
faciliteren van herontwikkeling en transformatie van kantoren (en leegstaand commercieel
vastgoed in algemene zin):
juridisch-planologisch: grenzen opzoeken van bouwregelgeving, flexibel omgaan met
bestemmingsplannen, leegstandsverordening en maatwerk bij aanpassingen
erfpachtcontracten
financieel: belemmeringen wegnemen, incentives via erfpachtsysteem en/of via WOZ
(voor zover wettelijk mogelijk) en/of heffingen (zoals bouwleges)
organisatorisch: o.a. verhelpen cordinatieproblemen
In de navolgende paragrafen worden maatregelen en kaders binnen deze drie lijnen
genoemd die moeten bijdragen aan meer herontwikkeling, transformatie en sloop.
4.1.1
Juridisch-planologische instrumenten
Er is een aantal juridisch-planologische instrumenten dat bijdraagt aan het stimuleren en

herontwikkelen van incourante kantoren, die momenteel door de gemeente verkend
worden, zoals:
Soepeler omgaan met afgeven van vergunningen (randen van wetgeving opzoeken)
Aanpassingen in bestemmingsplan snel doorvoeren
27
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Vooruitlopend op mogelijke (initiatieven tot) transformatie bestemmingsplannen

flexibeler maken en andere bestemmingen toestaan
Erfpachtregels voor transformatie en herontwikkeling versoepelen
Hieronder wordt uitgebreider hierop ingegaan en worden voorstellen gedaan.
Bestemmingsplannen
Juridisch-planologisch kunnen bestemmingsplannen op een aantal manieren worden
ingezet om transformatie te faciliteren. Er is een aantal instrumenten om de transformatie
te ondersteunen, zoals:
door in een bestemmingsplan globale bestemmingen, gebruiks- en bouwregels op te
nemen, bijvoorbeeld de bestemming Gemengd. Onder deze bestemming kunnen dan
alle mogelijke functies worden geschaard (met uitzondering van kantoor en
kantoorachtigen);
het opnemen in een bestemmingsplan van de mogelijkheid om middels een
omgevingsvergunning van gebruiks- of bouwregels af te wijken (binnenplanse
afwijking);
een wabo-projectbesluit;
een postzegelplan.
Indien het gaat om tijdelijke functies kan gedacht worden aan de volgende instrumenten:
De tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan;
De voorlopige bestemming in een bestemmingsplan.
In gebieden waar transformatie van kantoren wenselijk is, wordt aangeraden om bij de
periodieke herziening van het bestemmingsplan het bestemmingsplan zo globaal en
flexibel mogelijk op te stellen. Dit geldt in ieder geval voor de krimpen balansgebieden,
zoals in hoofdstuk 5 omschreven. Dit betekent dat op de kavels/bouwblokken waar
voorheen enkel kantoorruimte toegestaan was ook andere bestemmingen toegestaan
worden en enkel niet gewenste bestemmingen (zoals kantoren en overlastgevende
bestemmingen) uitgesloten worden. Hierdoor wordt op voorhand meer duidelijkheid
gegeven aan eigenaren of andere genteresseerde marktpartijen in het gebied en wordt
transformatie daarmee minder risicovol. Het aanpassen van hele bestemmingplannen en
daarmee het verruimen van de bestaande bestemmingen kost echter tijd en brengt ook de
nodige haken en ogen met zich mee. Voor concrete initiatieven tot transformatie is het
daarmee niet altijd geschikt. Dit zal veelal beter met een afwijking van het vigerende
bestemmingsplan middels een omgevingsvergunning ingevolge de Wet algemene
bepalingen omgevingsrecht (vaak via het zogenaamde Wabo-projectbesluit) geregeld
kunnen worden of door middel van het maken van een bestemmingsplan voor een
individueel gebouw (postzegelbestemmingsplan). Bij het opstellen van een postzegelplan
kan aangesloten worden bij de bestemmingen van het concrete initiatief. Gezamenlijk met
toepassing van de gemeentelijke cordinatieregeling zal op deze wijze in een relatief
korte tijd een omgevingsvergunning voor een transformatieproject afgegeven worden.
De gemeente kan de juridisch-planologische regelgeving rondom bestemmingsplannen
en omgevingsvergunningen niet aanpassen. Zij kan wel inzicht verschaffen hierover
richting marktpartijen en op basis van maatwerk en kennis over transformatie en
herontwikkeling de beleidsruimte van bestaande regels opzoeken en toepassen. Dit zal
via het gemeentelijke transformatieteam plaatsvinden.
28
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Bouwbesluit
Naast toetsing van de omgevingsvergunning voor een transformatieproject aan het
Bestemmingsplan, dient deze ook getoetst te worden aan het Bouwbesluit. Hierbij kan
getoetst worden aan eisen die zijn opgenomen voor nieuwbouw, maar ook aan de eisen
die zijn opgenomen voor bestaande bouw. Indien getoetst wordt aan de nieuwbouweisen
leidt dit vaak tot hogere eisen en dus hogere investeringen. Daarmee wordt een project
vaak financieel onhaalbaar. Toetsen aan de regels voor bestaande bouw leidt tot meer
transformatiemogelijkheden. Specifiek voor de transformatie van kantoren naar woningen
heeft de gemeente een leidraad opgesteld, waarin voor elk onderdeel van het bouwbesluit
is opgenomen hoe de gemeente zou kunnen toetsen. Daarbij is het uitgangspunt dat voor
elk onderdeel de beleidsruimte maximaal is uitgenut om zo minimaal mogelijk te kunnen
toetsen.
Leegstandsverordening
De Wet kraken en Leegstand die op 1 oktober 2010 in werking is getreden biedt
gemeenten de mogelijkheid tot het vaststellen van een leegstandverordening voor
leegstaande gebouwen of gedeelten daarvan, niet zijnde woonruimte. Doel van de
verordening is om in overleg met de individuele eigenaar van een leegstaand kantoor, in
een zogenaamd leegstandsgesprek, over en weer concrete afspraken te maken om
alsnog te komen tot feitelijk gebruik en/of transformatie van het gebouw. Deze afspraken
zijn in een leegstandsverordening vastgelegd. Een van de onderdelen van de
leegstandverordening voor leegstaande gebouwen of gedeelten daarvan, niet zijnde
woonruimte, betreft een meldingsplicht. Dit houdt in dat eigenaren panden die langer dan
6 maanden leegstaan moeten melden. Het niet voldoen aan deze meldingsplicht is
gekoppeld aan een bestuurlijke boete van maximaal 7.500. Als ultiem middel heeft de
gemeente de mogelijkheid om een verplichtende voordracht op te stellen voor gebruik,
indien de eigenaar onvoldoende medewerking verleent. Voor het tegengaan van
kantorenleegstand zal dit instrument worden ingezet in Teleport, Amstel III bij
kantoorpanden vanaf 10.000 m. De concept leegstandsverordening wordt in juni 2011
aan de Gemeenteraad voorgelegd.
Vervroegde herziening erfpachttijdvakken
Een belangrijke wijziging van het gemeentelijke erfpachtbeleid om transformatie en
herontwikkeling te stimuleren betreft de zogenaamde Vervroegde Herziening
Erfpachttijdvakken, welke op 1 oktober 2008 in werking is getreden. Hierdoor kunnen
erfpachters (niet-woningcorporaties) van wie het erfpachttijdvak binnen 30 jaar eindigt,
een nieuw erfpachttijdvak krijgen met een canon die is gebaseerd op de grondwaarde die
hoort bij de nieuwe bestemming. Daarnaast vindt restitutie plaats van de eventueel
betaalde afkoopsom voor het nog resterende oude tijdvak. De hoogte van deze restitutie
is direct afhankelijk van de oorspronkelijk betaalde afkoopsom. Momenteel onderzoekt
OGA of een meer aan de huidige markt(waarde) gerelateerde restitutie mogelijk en
wenselijk is. Het doel is de herontwikkeling van leegstaand vastgoed en verouderde
kantoorgebieden te bevorderen. Voorwaarde voor het verkrijgen van een nieuw
erfpachttijdvak is dat de erfpachter een aanzienlijke investering in de opstal aantoont. De
canon voor het nieuwe erfpachttijdvak wordt conform het gemeentelijk grondprijsbeleid
vastgesteld en kan dus (fors) lager zijn dan de huidige canon die hoort bij de
kantoorbestemming.
29
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Vergroten marktpotentie transformatieprojecten

Transformatieprojecten komen alleen tot stand indien de toekomstige opbrengsten van de
alternatieve bestemming(en) de forse investeringen en het waardeverlies van te
transformeren vastgoed goedmaken. Ten aanzien van de financile haalbaarheid speelt
de gemeente geen directe rol omdat geen structurele en substantile bijdragen ter
bevordering van transformatie vanuit de gemeente gegeven zullen worden. In de
randvoorwaardelijke sfeer kan de gemeente, naast een flexibeler erfpachtbeleid en soepel
toepassen bouwregelgeving, echter wel bijdragen aan de bedrijfseconomische
haalbaarheid door te voorkomen dat het concurrentieaanbod voor alternatieve
bestemmingen te groot wordt. Dit betekent dat in het planaanbod voor onder meer
woningbouw, hotels, detailhandel en voorzieningen rekening gehouden moet worden met
het potentile programma van deze bestemmingen dat in de (structureel) leegstaande
kantoren gehuisvest kan worden. Er zal dus minder ruimte zijn voor nieuwbouwplannen
ten faveure van transformatieprojecten. De afweging tussen nieuwbouw of transformatie
zal op basis van maatwerk op locatieniveau in de programmatische kaders verwerkt
moeten worden.
Daarnaast moet meer ruimte geboden worden voor tijdelijke invullingen in leegstaande
kantoren. Initiatieven afkomstig uit de markt moeten gekoesterd en gefaciliteerd worden.
De leegstaande kantoren bieden uitgelezen kansen om de tijdelijke behoefte van
activiteiten te accommoderen, waarbij tijdelijke initiatieven mogelijk als opmaat kunnen
dienen voor een meer permanente invulling.
Verdichting bij herontwikkeling
Om de financile haalbaarheid van herontwikkeling te vergroten wordt soepel omgegaan
met volume-uitbreidingen. Dit betekent dat de gemeente in de juridisch-planologische en
erfpachttechnische sfeer faciliterend en stimulerend zal optreden. De economische
meerwaarde van de volume-uitbreiding kan(deels) ingezet worden ter dekking van
onrendabele investeringen in het te herontwikkelen gebouw zelf. De extra kantoormeters
die bij herontwikkeling gerealiseerd worden, worden op de jaarlijkse kantorenbalans
bijgeschreven.
Aanpassen plancyclus
Besluitvorming over individuele plannen in Amsterdam kent een voorgeschreven
procesgang, lopend van strategie naar uitvoeringsbesluit. Deze is vastgelegd in het
zogenaamde Plaberum (plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen). Deze
besluiten vinden door het jaar heen plaats. Het huidige Plaberum en de daarin
gedefinieerde producten en besluitvormingsmomenten sluiten niet altijd goed aan op het
proces van transformatie- en herontwikkelingsprojecten. Hierdoor ontstaat een risico op
onheldere besluitvorming en verantwoordelijkheden. Een goede gemeentelijke regie op
inzet van middelen ten behoeve van transformatie is daardoor moeilijk. Geadviseerd
wordt te onderzoeken of en zo ja hoe het Plaberum hierop kan worden verbeterd.
Gerelateerd hieraan zou er ook een helder toetsingskader en een stadsbrede prioritering
moeten komen voor transformatie- en herontwikkelingsprojecten.
30
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
4.1.2
Financile maatregelen
Maatwerk grondprijzen en erfpacht

Bij herontwikkeling en transformatie van kantoren wordt in toenemende mate maatwerk
geleverd op het gebied van grondprijzen en erfpacht. De systemen en regels die voor
grondprijzen en erfpacht gelden zijn vaak toegesneden op nieuwbouw en nieuwe uitgiften
en daardoor te rigide voor herontwikkeling en transformatie. In de praktijk wordt hier
inmiddels maatwerk toegepast en worden grondprijzen voor dergelijke projecten residueel
berekend en wordt flexibel omgegaan met tijdvakken en erfpachtcontracten. Om op een
juiste wijze de residuele waarde van een transformatie- of herontwikkelingsproject te
bepalen is het echter van groot belang de juiste waarde van het structureel leegstaande
vastgoed te bepalen. Naar de mening van de gemeente wordt deze waarde in veel
gevallen overschat. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de taxaties van leegstaande kantoren die de
gemeente heeft laten maken ten behoeve van de leegstandsgesprekken, die de
Wethouder Grondzaken in maart 2011 heeft gehad met de tien eigenaren met de grootste
kantorenleegstand in Amsterdam.
Dekking gemeentelijke kosten transformatie, sloop en herontwikkeling
Een belangrijk knelpunt bij transformatie, sloop en/of herontwikkeling is de
financiering/dekking van de proces- en uitvoeringskosten die de gemeente hiervoor moet
maken. De huidige gemeentelijke systematiek is hier niet op ingericht en om de kaders in
de kantorenstrategie te kunnen uitvoeren is een aanpassing van de systematiek een
voorwaarde. Ook voldoet het huidige grondexploitatiemodel niet voor dergelijke
transformatie- en herontwikkelingsprojecten, omdat er naast nieuwe uitgiftes van grond
vooral mutaties van bestaande erfpachtrechten plaatsvinden. In steeds meer ruimtelijke
projecten zal een dergelijke mix aan de orde zijn of vindt zelfs enkel transformatie en
herontwikkeling plaats.
In 2010 heeft de gemeente Amsterdam geconstateerd dat een deel van de geraamde
grondopbrengsten niet binnen zullen komen en dat dit gevolgen zal hebben voor het
Vereveningsfonds. In het kader van het financieel gezond krijgen van het
Vereveningsfonds zijn maatregelen genomen en heeft een onafhankelijke
adviescommissie (onder leiding van de heer Wijntjes) aanbevelingen gedaan om de
8
werking van de systematiek van het Vereveningsfonds te verbeteren . Als reactie hierop
heeft het College van Burgermeester & Wethouders van Amsterdam onder meer
aangegeven transformatie als n van de grote opgaven van deze en de toekomstige tijd
te zien. Voortaan zal het College de grote transformatieopgaven specificeren die zich in
de collegeperiode aandienen en in de financile paragraaf bij het programakkoord de
wijze van dekking aangegeven. Hierbij worden twee vormen van transformatie
onderscheiden:
Transformatie van n of meer specifieke kavels waarvan het direct
waardeverhogende effect betrokken mag worden bij de dekking van de
transformatieopgave.
Transformatie van grotere gebieden die op termijn tot waardestijging leidt. De hiermee
samenhangende kosten worden als onrendabele investeringen gezien met als
Informatie hierover is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf
(www.oga.amsterdam.nl)
31
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
mogelijke dekkingsbron(nen) de Algemene Dienst, het Amsterdams Investeringsfonds

of het Vereveningsfonds.
Verdere uitwerking van het systeem voor kosten, opbrengsten en dekking van de
transformatieopgave vindt casusgewijs plaats.
Transformatieprojecten kunnen ook geld opleveren voor de betrokken marktpartijen, maar
ook voor de gemeente. Er zijn transformatieprojecten (van laagwaardige kantoren naar
wonen, maar ook van bedrijfsruimte naar wonen of een gemengd stedelijk milieu) waar
een economische meerwaarde wordt gegenereerd. Indien sprake is van erfpacht levert dit
de gemeente extra canonopbrengsten op. Onderzocht zou moeten worden of het mogelijk
en wenselijk is om deze meerwaarde zowel bij de markt als bij de gemeente (deels)
beschikbaar te maken/houden voor niet rendabele transformaties van kantoorlocaties.
4.1.3
Organisatorische maatregelen
Accountmanagement grote kantoorhoudende organisaties

Er zal door de gemeente frequent overleg gevoerd worden met de top 50 van
kantoorhoudende ondernemingen in Amsterdam. Het doel van dit overleg is zicht te
krijgen op vestigingsplaatsmotieven en tijdig eventuele verhuisbewegingen in het vizier te
hebben. Daarnaast zal de gemeente zich inspannen om het inzicht te vergroten op (grote)
aflopende huurcontracten, om tijdig te kunnen anticiperen op eventuele verhuiswensen.
Structureel overleg met marktpartijen
Er zal door de gemeente structureel overleg gevoerd worden met marktpartijen (beleggers
en ontwikkelaars) om gezamenlijk tot afspraken te komen over rol en
verantwoordelijkheden ten aanzien van het herstellen van het evenwicht op de
kantorenmarkt.
Ruilmogelijkheden voor parkeernormen
Om de herontwikkelings- of transformatiekansen van het meest laagwaardige vastgoed
en de wederverhuurkansen van minder laagwaardig vastgoed te vergroten wordt het op
basis van maatwerk mogelijk om de ruime parkeernormering die het meest laagwaardige
vastgoed in de praktijk vaak heeft over te hevelen naar het minder laagwaardige vastgoed
binnen eenzelfde gebied. Hiervoor geldt een tegenprestatie bij de vastgoedeigenaar in de
vorm van het wegbestemmen van de kantoorfunctie bij het meest laagwaardige vastgoed
zonder dat hiervoor een planschadeclaim wordt ingediend.
Inzicht vergroten in herontwikkelingspotentie bestaande voorraad
De gemeente zal onderzoeken welke delen van de bestaande voorraad zich lenen voor
herontwikkeling en in ruimtelijke, markttechnische en financile zin kansrijk zijn. Hierdoor
kan beter in beeld gebracht worden welke (ver)nieuwbouwpotentie er schuil gaat in de
bestaande markt. Als dit permanent inzichtelijk is, is de gemeente ook nauwkeuriger in
staat om te bepalen wat daarnaast nog de behoefte aan nieuwbouw op nieuw uit te geven
terreinen is.
Monitoren feitelijke ontwikkelingen
De gemeente blijft de dynamiek op de kantorenmarkt de komende jaren frequent
monitoren. Hiermee wordt zicht verkregen op de daadwerkelijke uitbreidingsbehoefte,
32
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
ontwikkelingen in de omvang van het ruimtegebruik per werknemer en de daadwerkelijke

toevoegingen aan de kantorenvoorraad. Het planaanbod en stedelijk quotum voor
kantoren, maar ook het uitgiftetempo in kantorenplannen en daarmee de fasering van
verwachte grondopbrengsten, is immers vooralsnog gebaseerd op het hoogste
groeiscenario (Global Gateway). Het is dus goed mogelijk dat feitelijke
marktontwikkelingen hiervan afwijken. Als dit uit monitoren blijkt, kan hier tijdig op
geanticipeerd worden. Het is dus noodzakelijk om de feitelijke ontwikkelingen in ieder
geval eenmaal per jaar te monitoren en in kaart te brengen.
4.2
Kaders voor toevoegen nieuwe kantoren
In deze paragraaf worden kaders gegeven om in relatie tot de toekomstige ruimtevraag in

kwantitatieve en kwalitatieve zin te komen tot:
een passend planaanbod ( 4.2.1)
een passend uitgiftebeleid ( 4.2.2)
realistische grondexploitaties met betrekking tot kantorenprogramma en bijbehorende
opbrengsten ( 4.2.3)
4.2.1
Evenwichtig planaanbod kantoren
Uit de vraagramingen is gebleken dat er in Amsterdam tot 2040 marktruimte is voor de

toevoeging van maximaal 0,9 miljoen m. Amsterdam heeft echter meer kantoorplannen in
de pijplijn zitten. Om het aanbod af te stemmen op de vraag in het hoogste groeiscenario
is het noodzakelijk om het huidige planaanbod te reduceren met 1,2 miljoen m. Hierbij is
er rekening mee gehouden dat een groot deel van de toekomstige behoefte
geaccommodeerd kan worden in de courante leegstand en de kantoren die sinds 1
januari 2010 opgeleverd of in aanbouw genomen zijn.
Bij de opgave om 0,9 miljoen m kantoorruimte te behouden uit het totale planaanbod van
2,1 miljoen m is de werkgroep kantorenstrategie als volgt te werk gegaan:
de opgave is vraaggericht aangepakt. Er is in kaart gebracht waar vanuit de
vraagramingen behoefte aan blijkt te zijn en het planaanbod is hier op afgestemd. Dat
betekent dat plannen die het minst aansluiten bij de toekomstige kwalitatieve vraag het
eerst voor reductie in aanmerking komen;
belangrijke kwalitatieve aspecten in de vraag zijn: multimodale bereikbaarheid van
locaties, multifunctionaliteit van locaties met name ten aanzien van aanwezigheid van
voorzieningen, uniciteit van locatie en te realiseren vastgoed ten opzichte van
bestaande voorraad (moet niet meer van hetzelfde zijn), gericht op sectoren waar
belangrijk deel van de te verwachten groei zit;
de bestaande kantorenlocaties en de planvoorraad zijn opgedeeld in segmenten en
het planaanbod in deze segmenten is gerelateerd aan de vraag in dezelfde
segmenten;
om de bestaande locaties en het planaanbod onderling te vergelijken is een multicriteria analyse uitgevoerd. Alle bestaande locaties en plannen zijn gescoord en
gerangschikt op basis van de volgende criteria: bereikbaarheid per auto en openbaar
vervoer, marktpotentie, stedenbouwkundige wenselijkheid, economische
33
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
wenselijkheid, de mogelijkheid om de kantoorruimte in plannen om te zetten in andere

bestemmingen;
naast een vraaggerichte aanpak heeft in een aantal gevallen ook een aanbodgerichte
keuze meegespeeld: daar waar reeds vastgestelde juridisch-planologische kaders
en/of contracten of verregaande afspraken liggen is de kantoorruimte in het plan niet
of beperkt gereduceerd.
De planreductie raakt zowel harde plannen (plannen met een actieve grondexploitatie) als
zachte plannen (plannen die nog geen grondexploitatie kennen). Enkel schrappen in de
zachte plannen is niet opportuun, omdat zowel in harde als zachte plannen kantoorruimte
zit waarvoor gegronde redenen gelden om deze te handhaven (bijvoorbeeld goede
marktpotentie).
In onderstaande tabel wordt per segment weergegeven welk planaanbod behouden blijft
9
en waar planaanbod gereduceerd is . Nieuwe uitgiften van kantoren kan enkel
plaatsvinden op de locaties waar volgens dit overzicht nog planaanbod behouden is
gebleven. In de loop van 2010 is 72.200 m kantoorruimte van het planaanbod in
10
aanbouw genomen . Dit is niet in onderstaande tabel weergegeven, maar dient voor de
volledigheid opgeteld te worden bij het te behouden planaanbod, maar is inmiddels
feitelijk gerealiseerd. In hoofdstuk 5 en bijlage 3 wordt per project aangegeven hoeveel
planaanbod behouden kan blijven.
Tabel 4.2 Planaanbod kantoorruimte onderverdeeld naar segment per 1 januari 2010 en na reductie
Planaanbod per 01-01-2010

Toplocatie
Centrumlocaties
absoluut
in %
925.000 m
43%
191.600 m
9%
Voorgestelde
reductie
Te behouden planaanbod
absoluut
in %
400.000 m
525.000 m
50%
47.500 m
71.900 m
7%
59.500 m
3%
39.500 m
20.000 m
2%
Snelweglocaties
307.800 m
14%
142.000 m
165.800 m
16%
Woonwijken
256.232 m
12%
119.532 m
136.700 m
13%
425.400 m
2.165.532 m
20%
179.000 m
122.400 m
12%
100%
927.532 m
1.041.800 m *
100%
Knooppuntlocaties
Bedrijventerrein
Totaal
* hier kan 72.200 m kantoorruimte bij opgeteld worden, die in de loop van 2010 in aanbouw is genomen.
Daarnaast is er voor de Minervahaven nog een pm opgenomen bij te behouden planaanbod. Er worden met
Haven Amsterdam nog afspraken gemaakt welk deel van het planaanbod op de Minervahaven behouden kan
blijven.
Snelweglocaties zijn in eerste instantie niet de meest gewilde en wenselijke

kantorenlocaties om te behouden. Toch zijn deze relatief veel behouden gebleven in het
planaanbod. Het betreffen namelijk voor het overgrote deel twee zeer specifieke locaties
(AMC Medical Businesspark en Science Park) waarnaar in de toekomst een vraag
verondersteld wordt en waar kantoorruimte altijd in combinatie met laboratorium
Als uitgangspunt is het planaanbod per 1 januari 2010 genomen (toen nog 2,2 miljoen m) omdat dit
voor de koppeling met Regionale Uitvoeringsstrategie noodzakelijk is en de vraagramingen ook de

periode vanaf 1 januari 2010 beslaan
10
In 2010 is in totaal 111.000 m kantoorruimte in aanbouw genomen. Een deel hiervan is voor 1
januari 2010 uitgegeven en was daarom al niet meer in het planaanbod opgenomen.
34
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
ontwikkeld wordt. Daar komt bij dat deze locaties volgens de definitie als snelweglocaties
zijn bestempeld, maar in de praktijk goed per openbaar vervoer bereikbare locaties zijn
door de nabijheid van een NS-(stop)treinstation.
Het gehandhaafde planaanbod van circa 1,1 miljoen m overschrijdt de 0,9 miljoen m, die
volgens het Global Gateway scenario nodig is tot 2040. Dit komt omdat er gaandeweg het
afgelopen anderhalf jaar nieuw planaanbod bij is gekomen (dat voor de helderheid in de
tabellen gepresenteerd is als planaanbod per 01-01-2010), met name door de inzichten
over de kantoren(plan)voorraad op bedrijventerreinen. Daarnaast bleek in de
projectenschouw van sommige projecten niet elk voorstel van de werkgroep
kantorenstrategie tot reductie realiseerbaar. Rekening houdend met de nieuwe kantoren
die sinds 1 januari 2010 zijn opgeleverd kan geconcludeerd worden dat een extra
planreductie van bijna 300.000 m kantoren noodzakelijk is om het planaanbod af te
stemmen op het Global Gateway scenario.
Aanvullende planreductie
Op verzoek van PlaBeKa heeft een (externe) marktcommissie onder leiding van Rudy
Stroink opdracht gekregen om in de conceptfase te reflecteren op de Regionale
11
Uitvoeringsstrategie . Dit heeft geleid tot een advies waaruit de hoofdconclusie is dat er
uitgegaan wordt van te optimistische groeiscenarios, waardoor de metropoolregio nog te
veel planambities heeft. Dit komt door de regionale keuze voor het hoogste groeiscenario,
maar ook door in het behoefteramingsmodel te rekenen met een gelijkblijvend
vloeroppervlak van 24 m per werknemer. Deze kritiek raakt de Regionale
Uitvoeringsstrategie en deze kantorenstrategie. Dit advies en andere marktsignalen geven
voor de gemeente aanleiding te onderzoeken in welke omvang een verdere planreductie
nodig is om het herstel van de kantorenmarkt te bevorderen en welke consequenties dit
heeft voor het gehandhaafde planaanbod van circa 1,1 miljoen m, zoals weergegeven in
tabel 4.2. Andere input in het behoefteramingsmodel zal mogelijk betekenen dat de
ruimtevraag in Amsterdam tot 2040 circa 150.000 m lager uitvalt dan eerder geraamd.
Daarbij komt de schrapopgave van bijna 300.000 m door de toename van het
planaanbod in het afgelopen anderhalf jaar nog bij. Dit betekent dat een extra
planreductie van ruim 400.000 m nodig is op de eerder genoemde gehandhaafde
planvoorraad. Hierbij zullen ook plannen waarvoor contracten zijn afgesloten
heroverwogen moeten worden. In de tweede helft van 2011 zullen de consequenties in
beeld gebracht worden van een planreductie en/of temporisering van ruim 400.000 m uit
de gehandhaafde planvoorraad en voorstellen richting bestuur geformuleerd worden.
4.2.2
Uitgiftebeleid voor nieuwe kantoren
Uitgifteprotocol: hanteren SER-ladder

Voordat overgegaan wordt tot een nieuwe kantooruitgifte door de gemeente geldt een
uitgifteprotocol dat afgeleid is van de zogenaamde SER-ladder. Dit houdt in dat allereerst
gekeken moet worden naar vestigingsmogelijkheden in de bestaande voorraad. Hierbij
kan naar de courante leegstand gekeken worden, maar ook naar de incourante voorraad,
die door herontwikkeling passend gemaakt kan worden. Pas nadat onomstotelijk is vast
11
Het advies is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf (www.oga.amsterdam.nl)
35
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
komen te staan dat in de bestaande voorraad geen adequate huisvesting gevonden kan
worden kan overgegaan worden tot een nieuwe uitgifte.
Hiervoor is het van belang alle nieuwe gebruikers en huidige gebruikers die een nieuwe
12
huisvesting zoeken centraal stedelijk worden aangemeld . Vervolgens wordt met deze
partijen de SER-ladder doorlopen. Op deze manier wordt gewaarborgd dat alle opties
binnen de bestaande voorraad worden bekeken en voorkomen dat partijen te snel voor
nieuwbouw kiezen. De instrumenten om de huisvesting in bestaande bouw zoveel
mogelijk te stimuleren zijn in de voorgaande paragraaf ( 4.1) beschreven. Als
onomstotelijk is vast komen te staan dat de bestaande bouw voor de gebruiker geen optie
is wordt een nieuwe kantooruitgifte, onder strikte voorwaarden, toegestaan.
Stedelijk kantorenquotum
De beperkte ruimtevraag die er de komende jaren is moet optimaal bediend worden, maar
niet overschat worden. Bekend is dat op de kantorenmarkt de financile prikkels voor de
meeste partijen liggen bij het ontwikkelen van nieuwe kantoren op nieuwe locaties. Het
overvoeren van de markt met nieuwbouw als toevoeging op de bestaande voorraad leidt
echter tot versnelde afdanking en verschraling van de bestaande voorraad en is daarmee
weinig duurzaam. Daarnaast is het nodig om beheerst om te gaan met het toevoegen van
nieuwbouw aan de bestaande voorraad om herontwikkeling van bestaande locaties een
eerlijke kans te geven. Enkel het inperken van het totale planaanbod over een periode
van dertig jaar alleen is dus onvoldoende om de regie op de jaarlijkse
nieuwbouwproductie zorgvuldig te voeren. Als aanvulling hierop wordt voorgesteld een
stedelijke kantorenquotum in te voeren.
Tot 2014 geldt een stedelijk kantorenquotum voor nieuwe kantooruitgiften van jaarlijks
maximaal 40.000 m. Dit betekent dat er cumulatief kantoorruimte op nieuwe locaties
uitgegeven mag worden tot maximaal 40.000 m per jaar. Dit stedelijk kantorenquotum is
niet verder gedifferentieerd naar locaties, maar er geldt wel dat kantooruitgiften enkel
mogelijk zijn op locaties waar nog planaanbod gehandhaafd is (zie bijlage 3). Een
kantooruitgifte kan dus enkel plaatsvinden onder het voorbehoud dat het past binnen het
stedelijk kantorenquotum. Voordat daadwerkelijk tot uitgifte overgegaan wordt, zal de
portefeuille Programma van het Ontwikkelingsbedrijf toetsten of deze het stedelijk
kantorenquotum niet overschrijdt en op basis hiervan toestemming geven. Zodra een
uitgifte het maximum overschrijdt, zal hiervoor bestuurlijke toestemming gevraagd dienen
13
te worden . Het overschrijden van het quotum heeft een direct effect op de
kantorenbalans (zie 4.3).
De uitkomsten in de kantorenbalans kunnen aanleiding geven om het stedelijk
kantorenquotum het daaropvolgende jaar bij te stellen. Indien er (te) weinig kantoorruimte
aan de markt onttrokken of te veel nieuwbouw toegevoegd is, is het noodzakelijk het
stedelijk kantorenquotum naar beneden bij te stellen en vice versa. Hierbij moet
gerealiseerd worden dat er al rechten voor de ontwikkeling van kantoren vergeven zijn,
maar nog niet daadwerkelijk tot realisatie is overgegaan. Daar waar dit in de toekomst
12
De exacte uitwerking van het toepassen van een uitgifteprotocol zal opgesteld worden na bestuurlijke
vaststelling van deze kantorenstrategie.

13
De exacte uitwerking van het stedelijk kantorenquotum zal opgesteld worden na bestuurlijke
vaststelling van deze kantorenstrategie.
36
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
gebeurd zal dat gevolgen hebben voor de kantorenbalans en daarmee kan het ook
gevolgen hebben voor het stedelijk kantorenquotum.
Zodra de courante leegstand is teruggedrongen naar een normale frictieleegstand van 4
5 % en de feitelijke vraag zich manifesteert conform de raming zal er meer ruimte zijn voor
het tot ontwikkeling brengen van kantorenplannen. Nieuwbouw door herontwikkeling
(hergebruik van bestaande kantoren) staat buiten dit stedelijk quotum en is dus
ongelimiteerd mogelijk.
Randvoorwaarden bij nieuwe uitgiften
Wanneer de SER-ladder is doorlopen, de nieuwe uitgifte past binnen het planaanbod en
het kantorenquotum is het mogelijk om grond uit te geven voor een nieuwe
kantoorontwikkeling. Voor nieuwe kantooruitgiften gelden aanvullende randvoorwaarden,
waarbij bij elke uitgifte aan alle randvoorwaarden voldaan moet worden. Deze zijn:
1. duurzaam bouwen
voor elk nieuwe kantooruitgifte geldt dat het te realiseren kantoor duurzaam moet zijn
en moet voldoen aan de BREEAM Certificering Goed, of een soortgelijke certificering.
Een uitzondering hierop vormt de Zuidas, waar de te realiseren kantoren moeten
voldoen aan de BREEAM Certificering Excellent. Deze regel geldt enkel voor
nieuwbouw van nieuwe kantooruitgiften. Bij herontwikkeling hoeft hier in principe niet
aan te worden voldaan, maar is duurzaamheid wel een pr.
2. flexibel bouwen
voor elk nieuwe kantooruitgifte geldt dat het te realiseren kantoor flexibel moet zijn,
waardoor het veranderbaar in de tijd is en er eenvoudig andere functies in gevestigd
kunnen worden.
3. voorverhuureis van 70%
voor elke nieuwe kantooruitgifte geldt dat 70% van het te realiseren kantoor
voorverhuurd/voorverkocht dient te zijn. Indien sprake is van de ontwikkeling van een
kantoorverzamelgebouw is een voorverhuureis van 70% niet werkbaar. Er dient dan
aangetoond te worden dat er in het gebied marktruimte is voor een
kantoorverzamelgebouw en er dient gekeken te worden naar de competenties van de
eigenaar/verhuurder op dit vlak. Ook zal de ontwikkeling van meerdere
kantoorverzamelgebouwen in een gebied op elkaar afgestemd dienen te worden.
4. marktconforme grondprijzen
voor nieuwe kantooruitgiften gelden marktconforme grondprijzen. Bij de
grondprijsbepaling wordt rekening gehouden met de tweedeling in de markt en wordt
de residuele grondprijs bepaald aan de hand van marktprijzen uit het kwalitatief goede
gedeelte van de kantorenmarkt. Tegemoetkomingen voor excessieve stichtingskosten
worden in principe niet meer gehonoreerd.
Bovenstaande maatregelen resulteren in een zogenaamd stappenplan dat bij elke nieuwe
kantooruitgifte doorlopen wordt:
37
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Uitgifteprotocol
Er is onomstotelijk aangetoond dat er geen vestigingsmogelijkheid is binnen
de bestaande voorraad.
Planaanbod
Nieuwe kantooruitgifte bevindt zich in plan dat op plannenlijst voor kantoren
staat (bijlage 3).
Stedelijk kantorenquotum
Nieuwe kantooruitgifte past binnen jaarlijks quotum.
Aanvullende randvoorwaarden
Bij nieuwe kantooruitgifte is aan alle aanvullende randvoorwaarden voldaan
(duurzaam, alternatief aanwendbaar, min. 70% is voorverhuurd,
marktconforme grondprijs).
Relatie met beleid selectie marktpartijen bij gronduitgifte

Het uitgangspunt van de gemeente Amsterdam voor de selectie van een marktpartij bij
gronduitgifte is het voeren van een meervoudige openbare selectie. Aangezien een
openbaar meervoudig selectieproces niet altijd een meerwaarde heeft, is het bij
uitzondering mogelijk om n op n in zee te gaan met een marktpartij. Deze
uitzonderingen zijn geformuleerd in de notitie: Beleidsregels over selectieprocessen voor
gebiedsontwikkeling (Collegebesluit d.d. 13 oktober 2009). Voor deze uitzonderingen is
geen toestemming nodig van B&W. Alle overige uitzonderingen dienen gemotiveerd te
worden voorgelegd aan het College van Burgemeester & Wethouders. Het College
bepaalt of er voldoende redenen zijn om een uitzondering te maken op het gemeentelijk
beleid. Voor alle enkelvoudige selecties moet allereerst een advies worden aangevraagd
bij het Adviesteam Selectie Marktpartijen (ASM).
Gronduitgifte aan een kantooreindgebruiker (n op n) valt niet onder bovenstaande
beleidsuitzonderingen. Dit betekent dat voor elke nieuwe gronduitgifte aan een nieuwe
kantooreindgebruiker toestemming noodzakelijk is door het College door middel van het
gebruik maken van de hardheidsclausule. Indien de kantorenstrategie met de
bijbehorende randvoorwaarden voor nieuwe uitgiften wordt vastgesteld door het College,
is het raadzaam een tijdelijke beleidsuitzondering te ontwikkelen, waarbij gronduitgifte van
een nieuwe kantooreindgebruiker volgens de regels van de kantorenstrategie verloopt.
Hiermee wordt voorkomen dat elke nieuwe gronduitgifte door het College moet worden
vastgesteld.
38
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
4.2.3
Regels voor bestaande kantorenplannen en nieuw toe te voegen

kantorenplannen
Het planaanbod dat gehandhaafd is (zie bijlage 3), voorziet in ruime mate in de
ruimtevraag volgens het meest ambitieuze groeiscenario. In elk geval tot 2014 is het
daarom niet toegestaan de omvang van kantoren in bestaande plannen uit te breiden en
wordt geen kantoorruimte in nieuwe plannen toegestaan. Voor het hard maken van
zacht planaanbod dat reeds opgenomen is in het gehandhaafde planaanbod (binnen
Amsterdam het moment dat een projectbesluit genomen wordt) wordt in de Regionale
Uitvoeringsstrategie van PlaBeKa een procedure afgesproken, waarbij DO PRES
(directeurenoverleg Platform Ruimtelijk-Economische Structuur, waar PlaBeKa onderdeel
vanuit maakt) goedkeuring moet geven om een zacht plan hard te maken.
4.3
Koppeling oud en nieuw
Bij het aanpakken van de leegstand op de kantorenmarkt is het koppelen van het
realiseren van nieuwe kantoren aan het onttrekken van bestaande incourante kantoren
een interessant instrument. Dit kan op verschillende schaalniveaus ingezet worden: op
stedelijk, gebieds- of objectniveau. In deze kantorenstrategie worden voorstellen gedaan
waarmee op stedelijk en op gebiedsniveau een koppeling tussen oud en nieuw gelegd
wordt. Dit betreffen respectievelijk het hanteren van een kantorenbalans, die hieronder
beschreven wordt, en het invoeren van balans- en krimpgebieden, die in hoofdstuk 5
beschreven worden. Op projectniveau worden momenteel verkenningen uitgevoerd naar
de haalbaarheid, effectiviteit en toepasbaarheid van een oud-voor-nieuw instrument.
Hieronder worden deze kort weergegeven.
Kantorenbalans
Om de balans op de kantorenmarkt te herstellen is het nodig dat de in deze
kantorenstrategie genoemde maatregelen per saldo leiden tot het onttrekken van
kantooroppervlak aan de markt. In onderstaande tabel wordt een indicatie gegeven die de
genoemde maatregelen uit de voorgaande paragrafen naar verwachting zullen hebben op
de drie sporen van herontwikkeling, transformatie en nieuwbouw. Dit is nadrukkelijk
indicatief, omdat de herontwikkelings- en transformatieopgave door de markt wordt
uitgevoerd en de overheid slechts faciliteert. Op de ruimte die voor het toevoegen van
nieuwbouw gegeven wordt, heeft de gemeente wel invloed en daarmee kan zij
medebepalend zijn voor het saldo op de kantorenbalans.
Tabel 4.3 Kantorenbalans met indicatieve effecten van de maatregelen op de drie hoofdsporen
Hoofdsporen
Effect op kantorenvoorraad
Verdichting door herontwikkeling

Transformatie / Sloop
+ 10.000 m
- 70.000 m
Nieuwbouw
+ 40.000 m
Saldo
- 20.000 m
De gemeente zal voortaan in ieder geval jaarlijks de kantorenbalans van het

voorafgaande jaar opmaken. Gegeven de noodzaak om in ieder geval de eerstkomende
jaren per saldo de kantorenvoorraad te laten afnemen wordt aan de hand van de
39
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
kantorenbalans inzichtelijk of bijsturing op een of meerdere van de drie hoofdsporen nodig

is. Als aan het eind van het jaar blijkt dat de daadwerkelijke cijfers een ander beeld geven
dan hierboven is geschetst dan kunnen de doelstellingen voor het jaar daarop worden
bijgesteld. Het saldo is hierin maatgevend. Wordt er dus aanzienlijk meer getransformeerd
dan vergroot dit de ruimte voor nieuwbouw en vice versa. Tot 2014 geldt in principe een
stedelijk kantorenquotum van maximaal 40.000 m per jaar (zie 4.2.2). Dit quotum kan
naar boven of naar beneden worden bijgesteld als de resultaten op het gebied van
herontwikkeling, transformatie en sloop daartoe aanleiding geven.
Verkenningen 'oud-voor-nieuw'
De praktijk leert dat transformaties van bestaande kantoren bijna altijd onrendabel zijn.
Een oplossing voor het exploitatietekort zou buiten het transformatieproject zelf kunnen
worden gezocht. Hiervoor zijn diverse theoretische mogelijkheden die een (financile)
koppeling maken tussen de nieuwbouw van kantoren en het aanpakken van de
verouderde voorraad. Het betreft de volgende varianten:
Verhandelbare ontwikkelrechten
na het onttrekken van een bestaand kantoor ontvangt men tegen een marktconforme
grondprijs een (kleiner) ontwikkelrecht op een bouwrijpe locatie (voor kantoorruimte of
een andere bestemming) elders in de stad.
Verhandelbare transformatiebijdrage
bij nieuwe uitgifte wordt boven op de grondprijs een transformatiebijdrage betaald, die
de betalende partij terug kan ontvangen als bijdrage op het onrendabele gedeelte van
transformatie van een bestaand pand.
Verwijderingsbijdrage
bij nieuwe uitgifte wordt boven op de grondprijs een verwijderingsbijdrage betaald, die
de gemeente in een Transformatiefonds stopt, waarop marktpartijen aanspraak
kunnen maken als bijdrage in het onrendabele gedeelte van transformatie van een
bestaand pand.
Kwaliteitsfonds
bij elke nieuwe uitgifte wordt een deel van de ontvangen grondprijs in een
kwaliteitsfonds gestopt, waaruit de gemeente investeert in een kwaliteitsverbetering
van bestaande (laagwaardige) kantoorlocaties.
Ruilverkaveling
alle eigenaren in een specifiek gebied brengen kantoorpand tegen rele waarde van
huidige gebruik in in een gebiedsontwikkelingsmaatschappij, die het gebied
herontwikkelt en na (gedeeltelijke) sloop en herverkaveling naar rato
eigendomsrechten teruggeeft aan eigenaren die ingebracht hebben. Gemeente brengt
hierbij openbare ruimte in en verwerft dit na herontwikkeling weer terug.
selectiecriterium tot opruimen bestaande kantoren bij tenders
bij een meervoudige openbare selectie voor nieuwe kantoren wordt een
selectiecriterium opgenomen die het onttrekken van bestaande (incourante)
kantoorruimte aan de Amsterdamse markt beloont, waarbij de onttrekkingsomvang
gerelateerd kan worden aan het nieuw te realiseren kantooroppervlak.
Voor deze varianten zijn de effectiviteit, toepasbaarheid en uitvoerbaarheid verkend en in
tabel 4.5 weergegeven.
40
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Tabel 4.5 Verkenning van diverse varianten van oud-voor-nieuw instrumentarium
heid
uitvoerbaar
toepasbaar
++
heid
Verhandelbare
ontwikkelrechten
effectiviteit
Instrument
+/-
bijzonderheden
Ontwikkelrecht gaat ten kosten van jaarlijks

planaanbod;
Risico bestaat dat onduidelijk is welke
ontwikkelrechten waar zijn en dat daarmee
overzicht op de kantorenmarkt vertroebelt.
Verhandelbare
++
+/-
transformatiebijdrage
Verkleint op korte termijn haalbaarheid van

projecten;
Marktpartijen zullen bijdrage doorberekenen in
hun kosten. Dit gaat ten koste van grondprijs en
daarmee Vef;
Kan direct worden ingevoerd;
Initiatief ligt bij de markt.
Verwijderingsbijdrage
Gemeente moet actieve rol vervullen (innen,

beheren en toekennen van het geld);
hun kosten. Dit gaat ten koste van grondprijs en
daarmee Vef;
Bij toekenning van gelden is de waarde van het
pand van belang. Hierover verschillen gemeente
en marktpartijen veelvuldig van mening.
Kwaliteitsfonds
Oormerken van grondopbrengsten t.b.v.

transformatie gaat ten koste van andere
doelbestemmingen;
Gemeente kan hiermee duidelijk aangeven voor
welke gebieden zij kiest en waarin zij investeert.
Ruilverkaveling
++
+/-
+/-
Wordt in andere landen (o.a. Engeland, Duitsland

en Frankrijk) al toegepast bij stedelijke
herverkaveling;
Vertoont overeenkomsten met de WOM.
Selectiecriterium
bij tender
++
+/-
+/-
Hoeft niet generiek ingevoerd te worden;

hun kosten. Dit gaat ten koste van de hoogte van
de bieding;
Onttrekking lastig te controleren omdat dit
volgtijdelijk veelal na nieuwe ontwikkeling
plaatsvindt.
Bij bestuurders en marktpartijen wordt de roep om en het draagvlak voor dergelijke

instrumenten groter. Voordat tot eventuele invoering overgegaan kan worden dienen de
varianten voor een koppeling tussen oud en nieuw nader onderzocht te worden op de
concrete juridische en financile grondslag en belemmeringen om daarmee inzicht te
krijgen in de haalbaarheid en mogelijke effectiviteit van deze maatregelen. Dit zal in
regioverband gebeuren, omdat voor een dergelijke koppeling geldt dat deze bij voorkeur
41
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
regionaal of zelfs nationaal ingevoerd dient te worden. In onderstaande rekenvoorbeeld

wordt ter illustratie aangegeven wat het mogelijke effect van het invoeren van oud-voornieuw instrumenten op de residuele grondprijs van nieuwe kantoren kan zijn.
Tabel 4.6 Rekenvoorbeeld van mogelijk effect van oud-voor-nieuw instrumentarium op residuele
grondopbrengsten van kantoren
Commerciele waarde (per m bvo)

Stichtingskosten
(per m bvo)
Aanvullende kosten (per m bvo)
Verhandelbare transformatiebijdrage *
Verhandelbaar ontwikkelrecht **
Nieuwbouw - Nieuwbouw 'standaard' Transformatie

uitgifte
bijdrage
2.250
2.250
1.750
1.750
Nieuwbouw Oud voor

nieuw
2.250
1.750
0
0
250
Residuele grondwaarde
500
250
- 250
Per saldo ontvangt de gemeente
500
500
750
* Verhandelbare transformatiebijdrage: hier gaat het om een bijdrage die aan de gemeente wordt
** Verhandelbaar ontwikkelrecht: na het onttrekken van een bestaand kantoor ontvangt men tegen een
marktconforme grondprijs een (kleiner) ontwikkelrecht op een bouwrijpe locatie (voor kantoorruimte of
een andere functie) elders in de stad. De kosten voor het verkrijgen van dit verhandelbare
ontwikkelingsrecht voor de marktpartij zijn dus de verwerving van het pand en de onttrekking/sloop
daarvan.
Totdat (indien mogelijk en gewenst) overgegaan wordt tot algemene invoering van een
koppeling tussen oud en nieuw, kan het instrument wel facultatief ingezet worden. Op
basis van maatwerk kan gekeken worden of er een mogelijkheid bestaat om op
facultatieve basis het onttrekken van oude kantoren te koppelen aan het uitgeven van
nieuwe kantoren. Hierbij kan gedacht worden aan:
het opnemen van een selectiecriterium bij een tender voor een nieuwe kantooruitgifte,
dat het onttrekken van bestaande kantoren positief waardeert naarmate de omvang
van het onttrokken kantooroppervlak toeneemt,
het overslaan van eerdergenoemd uitgifteprotocol en over te gaan tot een nieuwe
kantooruitgifte indien een partij aangeeft een even groot of groter deel aan kantoren te
onttrekken aan de Amsterdamse kantorenmarkt of een specifieke locatie. Hierbij geldt
dat de kantooruitgifte wel moet voldoen aan de overige genoemde kaders.
De gemeente zal zich inspannen om, daar waar zich kansen voordoen, het instrument
oud voor nieuw in ieder geval facultatief en indien mogelijk verplicht in te zetten.
4.4
Maatregelen voor hybride ondernemingen
Op basis van de bevindingen uit het onderzoek naar hybride ondernemingen, die in
hoofdstuk drie gepresenteerd zijn, worden de volgende maatregelen voorgesteld.
Betrek kantoren op bedrijventerreinen bij planaanbod kantoren
Tot voor kort vielen de bedrijventerreinen buiten de scope van de kantorenmarkt, zowel
wat betreft de kantooroppervlakte die er gerealiseerd was als het kantorenplanaanbod.
42
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Met het oog op het grote overaanbod aan kantoorplannen is het echter onverstandig om
te veel kantoren(plan)aanbod op bedrijventerreinen te faciliteren. Hoewel de toevoeging
van kantoorprogramma verdedigbaar is vanuit het oogpunt van de doorontwikkeling van
een bedrijventerrein of de beoogde transformatie tot werkwoongebied of woonwerkgebied
denkbaar, wordt hiervoor in principe zeer beperkt mogelijkheid voor geboden. Het
(plan)aanbod van kantoren op bedrijventerreinen wordt voortaan consequent betrokken bij
het totale planaanbod van kantoren en de ontwikkeling van kantoren is enkel toegestaan
op die locaties en in die omvang die zijn opgenomen in de lijst van te behouden plannen
(zie bijlage 3).
Volgens de meest recente inventarisaties is het zachte kantorenplanaanbod op sommige
bedrijventerreinen aanzienlijk of zijn er bij planeigenaren voornemens om hiervoor
mogelijkheden te bieden. De toekomstige ruimtebehoefte laat het echter niet toe deze
plannen tot ontwikkeling te brengen zonder dat dit onwenselijke consequenties heeft voor
de Amsterdamse kantorenmarkt als geheel. Dit planaanbod zal dan ook geschrapt dienen
te worden, mits het als te handhaven is opgenomen in bijlage 3.
Bij meer dan 50% kantoorvloer gelden de kaders van kantorenstrategie
Om in de toekomst regie te kunnen voeren op de eventuele ontwikkeling van kantoren op
bedrijventerreinen is het nodig duidelijkheid te brengen in de bestemmingsbepaling van
een onderneming. Om te bepalen of een te realiseren vastgoedobject een bedrijfsgebouw
of kantoorgebouw wordt/is, wordt de volgende rekenregel ingevoerd: van het
vastgoedobject mag enkel de begane grondvloer worden gerekend als
bedrijfsvloeroppervlak (mits deze ook daadwerkelijk als bedrijfsvloer gebouwd en gebruikt
wordt) en alle eventuele verdiepingsvloeren worden gerekend tot kantoorvloeroppervlak.
Op basis van het totale vloeroppervlak van het pand kan daarmee het aandeel
kantoorvloeroppervlak berekend worden. Indien dit kantoorvloeroppervlak meer dan 50%
is, is sprake van een kantoor en gelden de in deze kantorenstrategie genoemde kaders.
De kaders uit deze kantorenstrategie gelden niet voor kantoorruimte die ondergeschikt is
aan bedrijfsruimte (dus minder of gelijk aan 50% van het totale vloeroppervlak).
Kantoorruimte dat onderdeel uitmaakt van bedrijven heeft immers een wezenlijk ander
karakter. De kantorenstrategie beoogt de bedrijfsvoering van de bedrijven en hybride
ondernemingen met maximaal 50% kantoorvloer, niet te hinderen.
Figuur 4.7 Voorbeelden van rekenregel voor bepaling bedrijf of kantoor
laag 2
laag 1
bg laag
bg = 60%
bg = 50%
bg = 33%
bg = 40%
lagen = 40%
lagen = 50%
lagen = 67%
lagen = 60%
kantoor
kantoor
bedrijf
bedrijf
In vastgestelde plannen zit veel bedrijfsruimte opgenomen, waarvan het zeer

waarschijnlijk is dat deze op verdiepingsvloeren gerealiseerd zal worden. Volgens
bovengenoemde rekenregel dient dit tot kantoorruimte gerekend te worden. Aanbevolen
43
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
wordt om uit te zoeken om hoeveel ruimte het mogelijk gaat in vastgestelde plannen en of
het noodzakelijk is hiervoor aanvullende acties te ondernemen in het licht van deze
kantorenstrategie.
Hogergelegen etages: kantoorgrondprijs
Voor alle eventuele verdiepingsvloeren bij vastgoedobjecten op bedrijventerreinen geldt
een grondprijs voor kantoorruimte. Alleen van de begane grond van een object op een
bedrijventerrein wordt verondersteld dat deze gebruikt wordt als bedrijfsvloer, en daarom
wordt deze als zodanig afgerekend. Een grondprijs voor bedrijfsruimte op de hoger
gelegen etages is mogelijk, als het gebruik als bedrijfsruimte kan worden aangetoond. Dit
kan bijvoorbeeld indien het vastgoed uitgevoerd wordt met een hellingbaan of
goederenlift.
Afschaffen stimuleringsmaatregel intensivering grondgebruik
De stimuleringsmaatregel voor intensivering van de bedrijventerreinen in het
14
grondprijsbeleid heeft tot effect gehad dat kantoorruimte vele malen voordeliger te
realiseren was op bedrijventerreinen dan daarbuiten. In de praktijk heeft de maatregel
nauwelijks geleid tot een intensiever ruimtegebruik van bedrijven (als in bedrijven met
maximaal 30% kantoorvloeroppervlak). Om dit prijseffect uit te schakelen geldt voortaan
een grondprijs op bedrijventerreinen per m bruto vloeroppervlak, indien sprake is van een
floor/space-index van meer dan 1. Bij een floor/space-index kleiner dan 1 geldt de
grondprijs per m kavel.
Afschaffen uitzonderingspositie creatieve ondernemingen
De Nota huisvesting Creatieve ondernemingen heeft vooral geresulteerd in een grote
toename van het aantal creatieve, semi-creatieve en niet-creatieve kantoorgebruikers op
bedrijventerreinen in plaats van een toename van het aantal creatieve hybride
ondernemingen. Slechts 15% van de hybride ondernemingen blijken creatief. Bovendien
is de groep hybride ondernemingen slechts 15% van het totaal aantal vestigingen. De
nota heeft dus niet het beoogde resultaat gehad. Daarom wordt afstand gedaan van dit
uitzonderingsbeleid.
Handhaving erfpachtcontracten
Op basis van het Amsterdamse erfpachtbeleid is het voor de gemeente Amsterdam
mogelijk om te handhaven op basis van de bestemming welke is opgenomen in het
erfpachtcontract. Het Ontwikkelingsbedrijf voert jaarlijks in n werkgebied in de stad
erfpachtcontroles uit om te controleren of de bestemming in het erfpachtcontract
overeenkomt met het daadwerkelijke gebruik. Deze controles vinden zowel op
bedrijventerreinen als kantorenlocaties plaats. Door middel van handhaving op
bedrijventerreinen kunnen de kantoormeters die als bedrijf in de boeken staan ook als
kantoor behandeld worden en kan de balans in het onevenwichtige speelveld hersteld
worden. Hierbij kunnen ook extra erfpachtinkomsten gegenereerd worden in verband met
een bestemmingswijziging. In het kader van de kantorenstrategie en het herstellen van de
balans op de kantorenmarkt wordt geadviseerd om extra in te zetten op handhaving.
14
Om intensief grondgebruik voor bedrijven te stimuleren is rond 2000 de maatregel ingevoerd dat
grondprijs voor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen wordt afgerekend op basis van m kavel, ook als de
Floor/space-index groter dan 1 is.
44
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Locatiespecifiek kader
Naast generieke maatregelen om het evenwicht tussen vraag en aanbod op de

kantorenmarkt te verbeteren is het nodig om ook naar de waarde en potentie van de
afzonderlijke kantorenlocaties in de stad te kijken. Met het gegeven dat de kantorenmarkt
blijvend veranderd is van een groei- naar een vervangingsmarkt zal ook op locatieniveau
een andere strategie noodzakelijk worden. Op sommige locaties zal actief gewerkt
moeten worden aan transformatie en/of sloop van incourante kantoren. Voor veel locaties
geldt dat er nauwelijks tot geen marktruimte is voor een uitbreiding van het kantoorareaal
en dat het accent daardoor moet verschuiven naar het behouden en/of verbeteren van de
kwaliteit van de aanwezige kantorenvoorraad en van de gebiedskwaliteiten. Uitbreiding
van de kantoorvoorraad is enkel nog mogelijk op de meest kansrijke kantorenlocaties.
In deze kantorenstrategie zijn 38 locaties onderscheiden waar kantoren(plannen)
voorkomen. In bijlage 2 zijn deze op een kaart weergegeven. Op basis van een typering
wordt voor al deze locaties een strategie voor de toekomst gegeven. Hierbij is het
uitgangspunt dat de locatiespecifieke strategien cumulatief het stedelijk belang
ondersteunen van een kwantitatief en kwalitatief in balans zijnde kantorenvoorraad, die
ruimte biedt aan de uiteenlopende vraag van (potentile) kantoorgebruikers. Hierbij komt
bij het maximaal toegestane planaanbod overeen met het totaal te behouden planaanbod
uit tabel 4.2.
5.1
Typering van kantorenlocaties
Bij het bepalen van een passende ontwikkelstrategie per locatie (bestaande locaties en
plannen) zijn - naast de al bestaande onderverdeling in segmenten- alle kantorenlocaties
onderverdeeld in vier groepen. Voor de locaties binnen een groep geldt een vergelijkbaar
handelingsperspectief. De vier hoofdgroepen zijn:
1. Krimpgebieden
Gebieden waar de bestaande kantorenvoorraad per saldo moet krimpen. Er is geen
ruimte voor het toevoegen van kantoren aan de bestaande voorraad. Het accent in
deze gebieden ligt primair op onttrekking van incourante kantoren door transformatie
en sloop en secundair op herontwikkeling van de bestaande voorraad.
2. Balansgebieden
Gebieden waar de bestaande kantorenvoorraad per saldo maximaal gelijk mag
blijven. Er is enkel ruimte voor het toevoegen van kantoren, nadat kantoorruimte aan
de bestaande voorraad is onttrokken. Het accent in deze gebieden ligt op primair
herontwikkeling van de bestaande voorraad en secundair op onttrekking van
incourante kantoren door transformatie en sloop.
3. Beperkte groeigebieden
Gebieden waar in beperkte mate ruimte geboden wordt voor het toevoegen van
kantoren. Daarnaast is herontwikkeling van de bestaande voorraad in deze gebieden
45
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
van belang en zal indien relevant onttrekking van incourante kantoren door
transformatie en sloop plaats moeten vinden.
4. Groeigebieden
Gebieden waar tot 2040 ruimte geboden wordt voor het toevoegen van kantoren aan
de bestaande kantorenvoorraad. Daarnaast zal, indien relevant, herontwikkeling van
de bestaande voorraad en onttrekking van incourante kantoren door transformatie en
15
sloop plaats moeten vinden .
De gekozen namen van de gebiedstyperingen hebben nadrukkelijk betrekking op de
bestemming kantoor en niet op andere bestemmingen. Een krimpgebied kan wel degelijk
voelen als een groeiende locatie waar de totale vastgoedvoorraad toeneemt door
ontwikkeling van bijvoorbeeld woningen en/of voorzieningen. De kantorenvoorraad op de
locatie kan echter niet toenemen en gemeentelijke activiteiten zijn gericht op het laten
slinken van de kantorenvoorraad.
In dit hoofdstuk wordt voor veel locaties aangegeven dat er een transformatieopgave ligt.
De kantorenstrategie doet geen uitspraken over de (financile) haalbaarheid van
16
transformatie of de bestemmingen waarheen getransformeerd zou moeten worden . Het
transformatieadvies is enkel een afgeleide van de noodzaak om de omvang van de
kantoorvoorraad op een locatie te beperken of de samenstelling daarvan te veranderen.
Een transformatieadvies wordt dan ook niet gegeven omdat een pand zich goed zou
lenen voor transformatie, maar omdat de locatie niet meer geschikt is voor de functie
kantoor.
5.2
Strategie per kantorenlocatie
Krimpgebieden
Als krimpgebieden worden aangewezen Teleport, Amstel III kantoren- en bedrijvenstrook,
Wibautas, A10 West, Alfadriehoek, Buitenveldert en de bedrijventerreinen Cornelis
Douwesterrein, Sloterdijken, Westpoort, Landlust/Foodcenter, Airport Business Park
Osdorp en Bedrijvencentrum Osdorp, Cruquiusweggebied.
De belangrijkste opgave in de krimpgebieden vormt het per saldo terugdringen van de
17
aanwezige kantorenvoorraad . Voor deze locaties is daarmee een belangrijke rol
weggelegd bij het op stedelijk niveau herstellen van het evenwicht tussen vraag en
aanbod op de kantorenmarkt. De nadruk ligt daarom op het onttrekken van bestaande
kantoren door transformatie en sloop. De krimpgebieden kennen over het algemeen een
hoge leegstand, zowel relatief gezien als in absolute omvang. Dit geldt vooral voor Amstel
III, Teleport, A10 West en de Alfadriehoek. De aantrekkelijkheid voor nieuwe en ook
zittende kantoorgebruikers staat behoorlijk onder druk. Niet alleen vanwege de leegstand
en de negatieve uitstraling die dit heeft op de rest van het gebied, maar ook vanwege het
15
16
De grens tussen een beperkt groeigebied en een groeigebied ligt op 20.000 m planaanbod.
Hiervoor ligt binnen de gemeente een rol bij de Kantorenloods en het Transformatieteam en is de
Structuurvisie uitgangspunt.
17
Voor de bedrijventerreinen moet kantorenvoorraad hier gelezen worden als de objecten waar meer
dan 50% een kantoorfunctie heeft. De kantoorruimte die gebruikte wordt ten behoeve van de
bedrijfsfunctie en ondergeschikt is aan de hoeveelheid bedrijfsruimte mag wel toenemen.
46
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
monofunctionele karakter en/of de slechte bereikbaarheid per openbaar vervoer (met

name Alfadriehoek). Hierdoor is de marktpotentie van deze gebieden gering en is het
onverantwoord het kantoorareaal hier de komende jaren uit te breiden. Een
kwaliteitsverbetering van deze gebieden is noodzakelijk door de leegstand fors terug te
dringen, andere functies in te passen en kantoren te moderniseren. Dit geldt zeker voor
de locaties die nu reeds een goede OV-bereikbaarheid kennen. Zo zijn Amstel III en
Teleport in principe geen "slechte" kantorenlocaties, maar enkel locaties waar de huidige
kwaliteit onder de maat is en waar de omvang van de totale kantorenvoorraad te groot is.
Voor het verbeteren van de locaties moet gedacht worden aan het transformeren van een
substantieel deel van de kantorenvoorraad naar andere bestemmingen, het slopen van
kantoren die zowel als kantoor niet meer bruikbaar zijn maar die zich ook niet lenen voor
andere bestemmingen en het herontwikkelen van bestaande kantoren waar
afzettechnisch verantwoord is. Vervangende nieuwbouw is dus mogelijk in
krimpgebieden. Verdichting bij herontwikkeling en ook ruilverkaveling zijn hierbij kaders
die ingezet kunnen worden, maar dit moet passen binnen het algemene uitgangspunt om
de omvang van de totale kantorenvoorraad te beperken. Er mogen dus per saldo minder
kantoormeters gerealiseerd worden op een locatie dan er onttrokken worden. Dit geldt
eveneens voor het tot ontwikkeling brengen van nog aanwezig planaanbod. Op de
locaties Teleport en Alfadriehoek is namelijk nog planaanbod aanwezig van respectievelijk
20.000 m en 9.000 m. Reductie van dit planaanbod bleek niet opportuun, omdat het in
Teleport gelegen is op een goed bereikbare locatie en voor Alfadriehoek al
overeenkomsten zijn afgesloten met een marktpartij.
Op basis van het onderzoek naar kantoorachtigen is geconcludeerd dat
terughoudendheid ten aanzien van de realisatie van kantoren op bedrijventerreinen
noodzakelijk is. Voor de bedrijventerreinen Cornelis Douwesterrein, Sloterdijken,
Westpoort, Landlust/Foodcenter, Airport Business Park Osdorp en Bedrijvencentrum
Osdorp, Cruquiusweggebied geldt daarom eenzelfde handelingsperspectief als voor de
eerder genoemde locaties: de omvang van de totale kantorenvoorraad dient te worden
beperkt. Over het algemeen is de bestaande kantorenvoorraad op de genoemde
bedrijventerreinen momenteel gering, maar vanuit de wens tot transformatie naar een
meer gemengd milieu bestaat bij enkele van deze terreinen een latente behoefte aan het
toevoegen van kantoormeters (meestal door transformatie van de bestaande bedrijven
naar kantoren). De toekomstige ruimtebehoefte naar kantoren biedt hiervoor echter geen
ruimte: er is simpelweg te weinig vraag naar kantoren in de toekomst en de vraag naar
kantoren op slecht per openbaar vervoer bereikbare locaties is zeer beperkt en vanuit
milieu- en verkeerstechnisch oogpunt ongewenst. Daar komt bij dat de bestaande, ruime
markt al voldoende vestigingsplaatsmogelijkheden biedt in het goedkopere segment en
realisatie van kantoren op bedrijventerreinen zal leiden tot oneigenlijke concurrentie in dit
segment. Het is wel toegestaan om op de bedrijventerreinen kantoorruimte te realiseren
die in omvang ondergeschikt is aan de bedrijfsruimte en hier ondersteunend aan is. Voor
een aantal van de genoemde bedrijventerreinen in Amsterdam geldt dat transformatie van
bedrijventerrein naar een gemengd woon-/werkmilieu gewenst is. De kwalificatie
krimpgebied hoeft dit niet in de weg te staan, omdat het immers enkel op de bestemming
kantoor slaat. Wel geldt dat de transformatie van een bedrijventerrein niet via de realisatie
van solitaire kantoren kan, gezien de geringe behoefte aan kantoren. Zolang het aandeel
kantoorvloeroppervlak kleiner dan 50% van de het totale bedrijfsvloeroppervlak is en er
geen sprake is van solitaire kantoren gelden de kaders uit deze kantorenstrategie niet.
47
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Voor de krimpgebieden kunnen het gericht inzetten van de kaders die weergegeven zijn in
4.1 positief bijdragen aan het behalen van de transformatie-, sloop- en
herontwikkelingsopgave. Bij eventuele nieuwe uitgiften gelden de kaders die
weergegeven zijn in 4.2 (uitgifteprotocol, stedelijk kantorenquotum, aanvullende
randvoorwaarden) en 4.4 (bestemmingsbepaling kantoor/bedrijf). Samengevat leidt dit
tot onderstaande handelingsperspectief voor de krimpgebieden.
Locaties
Strategie

Indien planaanbod aanwezig: pas
Teleport
Amstel III kantorenstrook
Amstel III bedrijvenstrook
uitgeven na onttrekking en
volgens kaders (uitgifteprotocol,
Wibautas
A10 West
binnen stedelijk kant.quotum, met

randvoorwaarden,
gebiedstypering
Alfadriehoek
Buitenveldert
krimpgebied
bestemmingsbepaling
kantoor/bedrijf)
Cornelis Douwesterrein
Sloterdijken
Faciliteren/stimuleren van
Westpoort
Landlust/Foodcenter
herontwikkeling
enkel mogelijk na onttrekking
bestaande voorraad of met
regeling koppeling oud aan nieuw
Osdorp ABP/BCO
Cruquiusweggebied
onttrekken incourante voorraad
door transformatie/sloop.
Benutten mogelijkheden van
specifiek instrumentarium ikv
koppelen nieuw aan oud, zoals
ruilverkaveling.
Balansgebieden
Als balansgebieden worden aangewezen de kantorenlocaties Amsterdamse Poort,
Centrumgebied Zuidoost, Centrum, Vondelparkbuurt, Amstelveenseweg en omgeving,
Olympia- en Minervaplein, Oost/Watergraafsmeer, Rivierenbuurt, Oostelijk Havengebied,
Schinkel, Overamstel en Amstel Businesspark.
Balansgebieden zijn en blijven belangrijke kantoorlocaties voor de stad, maar hebben qua
massa hun maximum bereikt. Aangezien de stedelijke ruimtebehoefte in de toekomst
gering is, is het onverstandig de kantorenvoorraad op deze locaties verder toe te laten
nemen. Dit zou tot onnodige concurrentie leiden en ten kosten kunnen gaan van andere
kantoorlocaties. Hoewel kwantitatief verdere ontwikkeling uitgesloten is, is een focus op
de kwalitatieve ontwikkeling op deze locaties wel van belang. Veel van de balansgebieden
kennen uitstekende locatiekwaliteiten voor de bestemming kantoor: een goede
multimodale bereikbaarheid en een multifunctioneel milieu. Sommige van de
balansgebieden kennen echter een verouderde kantorenvoorraad. In deze gebieden ligt
de prioriteit bij een kwaliteitsverbetering door het aansporen en faciliteren van
marktpartijen tot herontwikkeling van de bestaande kantorenvoorraad, door hoogwaardige
renovatie of sloop/nieuwbouw. Volume-uitbreiding van de kantoorbestemming bij
herontwikkeling is toegestaan, mits dit per saldo niet tot een toename van de totale
48
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
kantorenvoorraad op de kantoorlocatie leidt en uiteraard juridisch-planologisch mogelijk is.

Deze zogenaamde saldobenadering geldt voor alle balansgebieden en houdt in dat de
toegevoegde kantooroppervlakte (door verdichting of door ruilverkaveling) niet groter mag
18
zijn dan de onttrokken kantooroppervlakte , Hierbij hoeft de marktpartij die kantoormeters
toevoegt niet per se dezelfde te zijn als de marktpartij die kantoormeters onttrekt. Naast
herontwikkeling is ook transformatie van belang in de balansgebieden. Hoewel de
leegstand in de meeste balansgebieden relatief beperkt is, dient in samenspraak met
marktpartijen actief ingezet te worden op het onttrekken van de leegstaande, incourante
kantorenvoorraad door sloop of transformatie.
Voor de balansgebieden kunnen het gericht inzetten van de kaders die weergegeven zijn
in 4.1 positief bijdragen aan het behalen van de herontwikkelings-, transformatie- en
sloopopgave. Samengevat leidt dit tot onderstaande handelingsperspectief voor de
krimpgebieden.
Locaties
Strategie

Geen planaanbod
Amsterdamse Poort
Centrumgebied Zuidoost
herontwikkeling bestaande
Centrum
Vondelparkbuurt
gebiedstypering
Amstelveenseweg e.o.
Olympia- en Minervaplein
balansgebied
Oost/Wmeer
Rivierenbuurt
voorraad
enkel mogelijk na onttrekking
bestaande voorraad of met
regeling koppeling oud aan nieuw
Oostelijk Havengebied
Schinkel

door transformatie/sloop
Overamstel
Amstel Businesspark

specifiek instrumentarium ikv
koppelen nieuw aan oud, zoals
ruilverkaveling.
Beperkte groeigebieden
Als beperkt groeigebied worden aangewezen de kantorenlocaties Amstelstation en
omgeving, Riekerpolder, de woongebieden Noord, West en Zuidoost en de
Buiksloterham. In onderstaande tabel staat aangegeven wat het maximale planaanbod
per locatie is en in is indicatief aangegeven wat de te verwachten marktruimte per periode
is. Als uitgangspunt is hierbij gebruik gemaakt van de ramingen uit het Global Gateway
scenario. Het genoemde planaanbod betreft nadrukkelijk dan ook het maximaal
toegestane planaanbod.
18
De saldobenadering gaat in vanaf vaststelling van deze kantorenstrategie door de Gemeenteraad.
49
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Segment
Maximaal planaanbod per periode
Locatie
totaal
tot 2020
vanaf 2020
Knooppuntlocatie
Amstelstation e.o.
19.800 m
19.800 m
0 m
Snelweglocatie
Riekerpolder
16.800 m
0 m
16.800 m
Woonwijken
Noord
10.000 m
10.000 m
0 m
West (binnen de ring)

Zuidoost
3.000 m
5.900 m
3.000 m
2.000 m
0 m
3.900 m
Buiksloterham
2.400 m
0 m
2.400 m
Bedrijventerrein
Zoals de naam al aangeeft is op de genoemde locaties een beperkte mogelijkheid om

nieuwbouw te realiseren als aanvulling op de reeds gerealiseerde kantorenvoorraad. De
redenen voor behoud van planaanbod op de genoemde locaties varieert en kent in
sommige gevallen een vraaggerichte invalshoek, maar noodgedwongen in enkele
gevallen ook een aanbodgestuurde. Onder beperkte groeigebieden vallen kleinschalige
kantoren in woonwijken. Deze voorzien in een ruimtebehoefte van kleine en/startende
ondernemingen. In Amstelstation en omgeving wordt nog ruimte geboden voor extra
nieuwbouw, omdat deze locatie een goede marktpotentie kent, vooral vanwege de
uitstekende bereikbaarheid per openbaar vervoer en auto en de aanwezige voorzieningen
in het gebied. Op de Buiksloterham wordt ruimte voor de ontwikkeling van kantoren
geboden omdat dit gebied zich in een transformatie bevindt van een bedrijventerreinen
naar een gemengd woon/werkgebied. De realisatie van kantoren kan hieraan een
positieve bijdrage geven. Gezien de beperkte marktruimte die voor Amsterdam als geheel
geldt is deze ruimte in de Buiksloterham wel duidelijk met een maximum begrensd. In de
Riekerpolder tenslotte is het planaanbod op kavel BK6 behouden gebleven, omdat dit
kavel in vol eigendom is van een marktpartij en het bestemmingsplan ruimte biedt voor de
realisatie van kantoorruimte. Hierdoor is planreductie op deze locatie niet opportuun.
Enkele van de beperkte groeigebieden worden gekenmerkt door een relatief hoge
leegstand, zoals Riekerpolder. In samenspraak met marktpartijen dient daarom actief
ingezet te worden op het onttrekken van deze incourante kantorenvoorraad door sloop of
transformatie. Daarnaast geldt voor alle genoemde gebieden dat continue waakzaamheid
ten aanzien van de kwaliteit van de gerealiseerde kantorenvoorraad geboden is. Hierdoor
kan tijdig aangestuurd worden op herontwikkeling, transformatie of sloop. Hierdoor kan
een groei van de structurele leegstand voorkomen kan worden. Hierbij dient voornamelijk
voor het Centrumgebied Zuidoost en Riekerpolder aangetekend te worden dat
herontwikkeling en/of transformatie van bestaande kantoren geen eenvoudige opgave
zijn, omdat het veelal jonge kantoren betreft en/of de indeling van de panden niet efficint
en flexibel is.
Voor de beperkte groeigebieden gelden bij nieuwe uitgiften de kaders die weergegeven
zijn in 4.2 (uitgifteprotocol, stedelijk kantorenquotum, aanvullende randvoorwaarden) en
4.4 (bestemmingsbepaling kantoor/bedrijf). Bij herontwikkeling, transformatie en sloop
van bestaande kantoren kunnen de kaders uit 4.1 toegepast worden. Samengevat leidt
dit tot onderstaande handelingsperspectief voor de groeigebieden.
50
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Strategie
Planaanbod reduceren tot

maximum
Locaties

Uitgifteprotocol doorlopen
Toestemming uitgifte vragen
Amstelstation e.o.
Riekerpolder
gebiedstypering
Noord
West
beperkt
groeigebied
inzake stedelijk kant.quotum
Randvoorwaarden bij uitgifte

Bestemmingsbepaling
Zuidoost
Buiksloterham
kantoor/bedrijf
herontwikkeling
door transformatie/sloop

koppelen nieuw aan oud
Groeigebieden
Als groeigebied worden aangewezen de kantorenlocaties Zuidas, Zuidelijke IJ-oever,
AMC Medical Businesspark, Science Park, IJburg en Zeeburgereiland, Overhoeks,
Westelijke Tuinsteden, Hamerstraat, NDSM en Minervahaven. In onderstaande tabel staat
aangegeven wat het maximale planaanbod per locatie is en is indicatief aangegeven wat
de te verwachten marktruimte per periode is. Als uitgangspunt is hierbij gebruik gemaakt
van de ramingen uit het Global Gateway scenario. Het genoemde totale planaanbod
betreft nadrukkelijk het maximaal toegestane planaanbod.
Groeigebieden
Maximaal planaanbod per periode
Segment
Locatie
totaal
tot 2020
vanaf 2020
Toplocatie
Zuidas
525.000 m
250.000 m
275.000 m
Centrumlocatie
Zuidelijke IJ-oever
51.000 m
20.000 m
31.000 m
Snelweglocaties
AMC Medical BP
70.000 m
25.000 m
45.000 m
Science Park
67.500 m
25.000 m
42.500 m
IJburg en ZBE
Overhoeks
41.700 m
55.000 m
11.700 m
45.000 m
30.000 m
10.000 m
Westelijke Tuinsteden
22.800 m
5.000 m
17.800 m
Hamerstraat
50.000 m
20.000 m
30.000 m
NDSM
Minervahaven
68.300 m
pm
20.000 m
pm
48.300 m
pm
Woonwijken
Bedrijventerreinen
Deze groeigebieden worden gezien als aantrekkelijke vestigingslocaties voor

(toekomstige) kantoorgebruikers. Er is bewust gekozen voor een spreiding van de
groeigebieden over de verschillende segmenten zodat aan een divers scala van
eindgebruikers mogelijkheden tot nieuwbouw worden geboden. Daarnaast kenmerken
veel van de groeigebieden zich als onderscheidend ten opzichte van de bestaande
kantorenvoorraad in Amsterdam en voegen daarmee iets toe aan het huidige profiel van
de kantorenvoorraad. Een goed voorbeeld hiervan is de Zuidas dat zich richt op
(inter)nationale kantoorgebruikers uit het topsegment. Maar ook de beide science parken
51
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
richten zich op een doelgroep (bio en life science) waarvan in de toekomst nog een
groeipotentie verwacht mag worden en die in Amsterdam nauwelijks
vestigingsmogelijkheden in de bestaande voorraad hebben. Op deze science parken
worden geen solitaire kantoren ontwikkeld, maar gaat het altijd om een gecombineerde
ontwikkeling van kantoor (maximaal 70%) en laboratorium. Ook de
nieuwbouwmogelijkheden op de bedrijventerreinen (Hamerstraat, NDSM en
Minervahaven) bieden een vestigingsmilieu (robuust karakter in nabijheid van water) dat
voldoet aan vestigingsplaatsvoorkeuren van een bepaald type eindgebruikers, die
hiervoor elders in Amsterdam moeilijk aan hun trekken komen.
Voor de locaties Overhoeks en Zuidelijke IJ-oever (Oosterdokseiland) geldt dat de
marktpartijen, waarmee de gemeente contracten voor deze gebieden heeft gesloten, het
kantoorprogramma heroverwegen. Indien dit tot een neerwaartse bijstelling van de nog te
realiseren kantoorruimte leidt, zal het bijgestelde programma in de lijst van gehandhaafd
planaanbod als maximum planaanbod worden overgenomen. Voor de locatie Osdorpplein
(onderdeel van Westelijke Tuinsteden) is planaanbod opgenomen voor de eventuele
realisatie van een stadsdeelkantoor. Momenteel wordt binnen Stadsdeel Nieuw West
bekeken hoe het huisvestingsvraagstuk voor een stadsdeelkantoor opgelost kan worden
en of de bestaande markt hier mogelijkheden voor biedt. Indien het planaanbod op het
Osdorpplein niet nodig is voor de realisatie van een stadsdeelkantoor, zal het naar nul
teruggebracht worden.
Veel van de groeigebieden worden gekenmerkt door een relatief lage leegstand en een
relatief jonge kantorenvoorraad. Herontwikkeling en transformatie/sloop van bestaande
kantoren is daarom waarschijnlijk nog niet in grote omvang noodzakelijk of aan de orde.
Dit neemt niet weg dat continue waakzaamheid ten aanzien van de kwaliteit van de
gerealiseerde kantorenvoorraad geboden is. Hierdoor kan tijdig aangestuurd worden op
herontwikkeling, structurele leegstand voorkomen kan worden en indien zich dit toch,
marktpartijen aangespoord kunnen worden om deze door sloop of transformatie te
onttrekken.
Voor de groeigebieden gelden bij nieuwe uitgiften de kaders die weergegeven zijn in 4.2
(uitgifteprotocol, stedelijk kantorenquotum, aanvullende randvoorwaarden) en 4.4
(bestemmingsbepaling kantoor/bedrijf). Bij herontwikkeling, transformatie en sloop van
bestaande kantoren kunnen de kaders uit 4.1 toegepast worden. Samengevat leidt dit
tot onderstaande handelingsperspectief voor de groeigebieden.
52
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Locaties
Strategie

Planaanbod reduceren tot
Zuidas
Zuidelijke IJ-oever
maximum
Uitgifteprotocol doorlopen
Toestemming vragen inzake
AMC Medical BP
Science Park
IJburg en ZBE
Overhoeks
gebiedstypering
stedelijk kantorenquotum
groeigebied
Randvoorwaarden bij uitgifte

Bestemmingsbepaling
Westelijke Tuinsteden
Hamerstraat
kantoor/bedrijf
Continu kwaliteit gerealiseerde
NDSM
Minervahaven
voorraad polsen
Tijdig anticiperen op herontwikkeling/transformatie/sloop

koppelen nieuw aan oud
Samengevat zien de voorgestelde handelingsperspectieven per locatie er als volgt uit:
Omschrijving
Krimpgebieden
Balansgebieden
Groeigebieden
Accent op transformatie,
Accent op
Accent op
Accent op uitbreiding
sloop en herontwikkeling
herontwikkeling en
herontwikkeling/transform
(nieuwe uitgiften)
transformatie
atie met beperkte

mogelijkheid tot nieuwe
uitgiften
Toplocaties
Knooppuntlocaties
Centrumlocaties
Zuidas
Teleport
Amsterdamse Poort
Overamstel
Wibautas
Amstelstation e.o.
Centrum
Zuidelijke IJ-oever
Vondelparkbuurt
Snelweglocaties
A10 West
Amstelveenseweg e.o.
Riekerpolder
Alfadriehoek
Woonwijken
Buitenveldert
AMC-Medical Bus. Park

Science Park
Olympia- en Minervaplein
Noord
IJburg en ZBE
Oost/Watergraafsmeer
West (binnen ring)
Overhoeks
Rivierenbuurt
Zuidoost
Westelijke tuinsteden
Buiksloterham
Hamerstraatgebied
Bedrijventerreinen
Schinkel
Amstel Business Park
Sloterdijken
Minervahaven
NDSM
Westpoort
Landlust/Foodcenter
Osdorp ABP/BCO
Cruquiusweggebied e.o.
De kwaliteit en kwantiteit van de kantorenvoorraad is in de tijd aan veranderingen

onderhevig. De werkgroep kantorenstrategie beveelt daarom aan bovengenoemde
53
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
onderverdeling in gebiedstyperingen elke vijf jaar te actualiseren of zoveel eerder als

noodzakelijk. Het is mogelijk dat een locatie die bijvoorbeeld nu is ingedeeld in de
categorie beperkte groeigebieden over enkele jaren in de categorie balansgebieden
thuishoort, omdat het planaanbod gerealiseerd is of er op basis van monitoren blijkt dat de
vraag minder groot is gebleken dan verwacht.
54
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Bijlage 1 Definities
Herontwikkeling van kantoren

Herontwikkelen betreft het vervangen en/of vernieuwen van bestaande kantoorruimte op
dezelfde locatie. De kantoorbestemming blijft in dit geval behouden en bij een
gelijkblijvend vloeroppervlak heeft het geen consequenties voor de totale stedelijke
kantorenvoorraad. Bij herontwikkeling is sprake van een kwaliteitsslag: er komt een nieuw
of gerenoveerd kantoor op de plek van het oude kantoor. Herontwikkeling kan door zowel
sloop/nieuwbouw als (hoogwaardige) renovatie.
Met herontwikkeling wordt in dit rapport bedoeld dat de bestemming kantoor behouden
blijft.
Transformatie van kantoren
Transformatie van kantoren betreft het herbestemmen van een bestaand kantoor naar
een andere bestemming. Bij transformatie vervalt de kantoorfunctie en wordt dus
kantoorruimte onttrokken aan de stedelijke kantorenvoorraad. Transformatie naar een
andere bestemming kan door zowel sloop/nieuwbouw als verbouw van het bestaande
pand. Onder transformatie valt ook het slopen van een bestaand kantoor, zonder dat
daarvoor een andere bestemming terugkomt (het kavel blijft leeg achter).
Met transformatie wordt in dit rapport bedoeld dat kantoor aan de voorraad onttrokken
wordt.
Uitbreidingsvraag, uitbreidingsbehoefte
De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van uitbreiding van de
kantoorwerkgelegenheid. Door de uitbreidingsvraag neemt het kantoorgebruik toe en
wordt ofwel de leegstand verkleind ofwel nieuwe uitgiften mogelijk gemaakt. Bij de
bepaling van de toekomstige uitbreidingsvraag is er van uitgegaan dat deze voornamelijk
veroorzaakt wordt door de groei van het arbeidsvolume in de kantoorhoudende sectoren.
Vervangingsvraag, vervangingsbehoefte
In de ramingen naar het toekomstige ruimtegebruik is de vervangingsvraag de vraag naar
kantoorruimte als gevolg van veroudering van de bestaande kantoorruimte. De jaarlijkse
vervangingsbehoefte is modelmatig ingeschat op 1,75% van de in gebruik zijnde
kantorenvoorraad. Vervolgens is als uitgangspunt gehanteerd dat 80% van de kantoren
aan het eind van hun levensduur op dezelfde locatie vervangen wordt. Dit kan door
sloop/nieuwbouw of door hoogwaardige renovatie. De overige 20% dient op een nieuwe
locatie geaccommodeerd te worden en zorgt voor vraag naar nieuwe kantoren naast de
uitbreidingsvraag.
Planaanbod
Het planaanbod van kantoren betreft alle in plannen opgenomen terreinen of delen ervan
die onmiddellijk dan wel op termijn uitgeefbaar/te ontwikkelen zijn ten behoeve van
kantoren. Dit is onderverdeeld in harde planvoorraad, zijnde de direct te ontwikkelen en
binnen vijf jaar uitgeefbaar te maken plannen, en zachte planvoorraad, zijnde de plannen
die niet binnen vijf jaar uitgeefbaar/te ontwikkelen zijn.
55
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
Bijlage 2 Overzicht van locaties met

kantoren(plan)aanbod en segmentering
Toplocaties: deze locaties kenmerken zich door een uitstekende bereikbaarheid per
openbaar vervoer en auto en door een stedelijk gemengd programma met werken, wonen
en voorzieningen zal dit vorm krijgen.
Centrumlocaties: functiemenging is het belangrijkste kenmerk van centrumlocaties. Een
mix van werken, wonen en voorzieningen zorgen voor een hoge mate van stedelijkheid.
Bereikbaarheid per openbaar vervoer is daarnaast kenmerkend.
Knooppuntlocaties: bij deze locaties staat de bereikbaarheid per openbaar vervoer
centraal, maar ook per auto. Daarnaast ontbreekt het deze locaties aan een gemengd
programma.
Snelweglocaties: autobereikbaarheid is kenmerkend voor deze locaties, direct gelegen
aan het Rijkswegennetwerk. De feitelijke ontsluiting varieert nog wel aanzienlijk door de
manier waarop de locaties zijn aangetakt op de snelweg. Anderzijds is het ontbreken van
de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer een kenmerk.
Kantoren in woonwijken: dit betreffen locaties die bedoeld zijn voor wonen, maar waar
opgeteld een flink metrage aan kantoren is te vinden. Functiemenging in n gebouw, in
de vorm van bijvoorbeeld zogenaamde kantoorkragen is een veel voorkomend
verschijnsel. Bereikbaarheid voor zowel auto als openbaar vervoer is niet meer dan
gemiddeld, al zullen er lokaal uitzonderingen zijn op deze regel.
Kantoren op bedrijventerreinen: dit betreffen locaties die in eerste instantie bedoeld zijn
voor bedrijven, maar waar zich in de loop der jaren steeds meer zelfstandige kantoren en
kantoorachtigen hebben gevestigd. Deze terreinen zijn doorgaans slecht bereikbaar per
openbaar vervoer en kennen nauwelijks enige mate van functiemenging.
Het onderscheid tussen de zes segmenten wordt gemaakt op basis van de criteria
bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer en functiemenging. Schematisch ziet dit er
als volgt uit:
Autobereikbaarheid
OVbereikbaarheid
Functiemenging
Toplocaties
++
++
++
Centrumlocaties
Knooppuntlocaties
0
++
++
++
++
-
Snelweglocaties
Kantoren in woonwijken
++
0
Kantoren op bedrijventerreinen
56
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Gemeente Amsterdam
57
Gemeente Amsterdam
Kantorenstrategie
9 juni 2011
Bijlage 3 Dashboard kantoorlocaties
Bij het toedelen van locaties aan de hoofdgroepen/gebiedstyperingen is elke locatie

beoordeeld, waarbij gekeken is naar de huidige prestaties van een locatie en wat de
toekomstige potentie is als kantoorlocatie. De huidige toestand is beoordeeld aan de hand
van de leegstand, de veranderbaarheid van de panden, de reeds aanwezige
kantoormassa en de positie die deze locatie inneemt in de regio Amsterdam. De
toekomstige potentie wordt overwegend bepaald door te kijken hoe aantrekkelijk de
locatie is vanuit het perspectief van de gebruiker en in mindere mate door de
beleidsambities van de gemeente. Belangrijke aspecten hierbij zijn de multimodale
bereikbaarheid en de multifunctionaliteit van het gebied en het vastgoed. In de tabel in
deze bijlage staan alle kantoorlocaties in Amsterdam weergegeven en staan per locatie
de kenmerken en de strategie is met betrekking tot kantoorontwikkelingen weergegeven.
De cijfers van de kantoorlocaties corresponderen met de cijfers op de kaart uit bijlage 2.
Bereikbaarheid per OV
Bereikbaarheid per auto
hoofdcrit.
deelcr
bereikbaarheid via
autosnelwegverbinding
score
Gehanteerde criteria en wijze van scoren
kwaliteitsklasse
eindscore
per
criterium
5 minuten rijden van afrit

6-10 minuten rijden van afrit
> 10 minuten rijden van afrit
parkeermogelijkheden
totaalscore
per
deelaspect
genoeg parkeerplaatsen in gebouw en openbare ruimte (gratis)

genoeg parkeerplaatsen in gebouw en openbare ruimte (betaald)
te weinig parkeerplaatsen in gebouw en openbare ruimte
nauwelijks parkeerplaatsen in gebouw en openbare ruimte

afstand tot
5 minuten lopen naar intercity-station
dichtstbijzijnde
treinstation en status 6-10 minuten lopen naar intercity-station
van station
10 minuten lopen naar sneltreinstation
(A+B)/2
10 minuten lopen naar stoptreinstation

> 10 minuten lopen naar station
afstand tot metro
5 minuten lopen naar metrohalte

6-10 minuten lopen naar metrohalte
10 minuten lopen naar tramhalte
Leegstand
Marktpotentie
10 minuten lopen naar bushalte

> 10 minuten lopen naar OV-halte
afzetbaarheid van de
locatie is uitzonderlijk gewild bij kantoorgebruikers
locatie
locatie is gewild bij kantoorgebruikers
locatie is matig gewild bij kantoorgebruikers
locatie is zeer matig gewild bij kantoorgebruikers
locatie is ongewild bij kantoorgebruikers
leegstandspercentag
leegstand is 10%
e ten opzichte van
totale
leegstand ligt tussen 11 tot en met 15%
kantorenvooraad op
Leegstand ligt tussen 16 tot en met 20%
locatie
Leegstand ligt tussen 21 tot en met 30%
leegstand is > 30%
58
(A+B)/2
nr Stadsdeel
1
2
3
3
4
4
4
4
4
5
6
6
7
7
7
7
7
7
7
7
8
9
10
11
12
13
14
15
15
15
15
15
16
17
18
18
18
18
19
20
21
21
22
23
24
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
36
36
37
38
38
38
38
Centrum
Centrum
Centrum
Centrum
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Nieuw West
Noord
Noord
Noord
Noord
Noord
Noord
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
Oost
West
West
West
Westpoort
Westpoort
Westpoort
Westpoort
Westpoort
Zuid
Zuid
Zuid
Zuid
Zuid
Zuid
Zuid
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Zuidoost
Naam kantorenlocatie
Deelplannaam
Centrum
Oostelijke handelskade
Zuidelijke IJ-oever
Oosterdokseiland Zuidzijde
Zuidelijke IJ-oever
Westerdokseiland kop
A10 West
Delflandpleinbuurt
A10 West
Staalmanpleinbuurt
A10 West
Cornelis Lelylaan e.o.
A10 West
Delflandpleinbuurt
A10 West
Laan van Spartaan
Airport Businesspark Osdorp en Bedrijvencentrum Osdorp
Riekerpolder
Riekerhaven-IBM-driehoek
Riekerpolder
Riekerpolder
Noordoever
Buurt ne9en
Geuzenveld Zuid
Osdorpplein e.o.
De Punt
Osdorp Midden Noord
Sloten Kantorenstrook
Sportpark Sloten
Buiksloterham
Buiksloterham
Hamerstraat
NDSM
NDSM-werf
Noord (woonwijk)
CAN-gebied
Overhoeks
Shell-terrein/Overhoeks
Cruquiusweg/Zeeburgerpad
IJburg
Zeeburgereiland
IJburg
Centrumeiland
IJburg
Middeneiland
IJburg
Haveneiland-Oost
IJburg
Steigereiland
Oost/Watergraafsmeer
Wibautas
Parool-driehoek (Wibautstraat)
Amstelstation e.o.
Overamstel (NUON e.o)
Amstelstation e.o.
Amstelstation en omgeving
Amstelstation e.o.
Eenhoorn
Amstelstation e.o.
Amstel Business Park
Science Park
Science Park
Landlust/Foodcenter
West (binnen ring)
Spaarndammerhout/Houthavens
West (binnen ring)
Cultuurpark Westergasfabriek
Alfa-driehoek
Alfa-driehoek
Minervahaven
Minervahaven
Westpoort
Westpoort haventerrein
Westpoort
Sloterdijken
Teleport
Teleport
Buitenveldert
De Klencke
Olympia- en Minervaplein e.o.
Rivierenbuurt
De Mirandastrook
Schinkel
Vondelparkbuurt
Zuidas
Zuidas
Amstelveenseweg
AMC
AMC Medical Business Park
Amstel III
Amsterdamse Poort
Anton de komplein
Amsterdamse Poort
Bijlmerdreef
Amsterdamse Poort
Marktplein/Fazantenhof
Zuidoost (woonmilieu)
Station Holendrecht e.o.
Karspeldreef
Huigenbos/Heesterveld
D-buurt
Segment
Centrumlocatie
Woonwijk
Centrumlocatie
Centrumlocatie
Snelweglocatie
Snelweglocatie
Snelweglocatie
Snelweglocatie
Snelweglocatie
Bedrijventerrein
Snelweglocatie
Snelweglocatie
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Bedrijventerrein
Bedrijventerrein
Bedrijventerrein
Bedrijventerrein
Woonwijk
Woonwijk
Bedrijventerrein
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
bedrijventerrein
Woonwijk
Centrumlocatie
Bedrijventerrein
Centrumlocatie
Centrumlocatie
Snelweglocatie
Snelweglocatie
Bedrijventerrein
Woonwijk
Woonwijk
Snelweglocatie
Bedrijventerrein
Bedrijventerrein
Bedrijventerrein
Knooppuntlocatie
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Bedrijventerrein
Centrumlocatie
Toplocatie
Snelweglocatie
Snelweglocatie
Bedrijventerrein
Knooppuntlocatie
Centrumlocatie
Centrumlocatie
Centrumlocatie
Centrumlocatie
Knooppuntlocatie
Woonwijk
Woonwijk
Woonwijk
Planvoorraad
per 01-012010
ov-bereik- autobereikbaarheid
baarheid
marktpotentie
leegstand
voorgestelde
planreductie
te behouden
planaanbod
925.000 m
400.000 m
70.000 m
0 m
600 m
500 m
19.000 m
8.000 m
2.500 m
3.900 m
2.000 m
7.040 m
0 m
0 m
19.000 m
0 m
2.500 m
0 m
0 m
7.040 m
0 m
27.700 m
51.000 m
36.500 m
0 m
2.500 m
0 m
0 m
0 m
0 m
0 m
16.800 m
0 m
500 m
3.500 m
15.000 m
800 m
3.000 m
0 m
0 m
2.400 m
0 m
50.000 m
68.300 m
10.000 m
55.000 m
0 m
0 m
20.000 m
10.000 m
10.000 m
1.700 m
0 m
0 m
0 m
18.300 m
1.500 m
0 m
67.500 m
0 m
0 m
3.000 m
9.000 m
pm
0 m
0 m
20.000 m
0 m
0 m
0 m
0 m
0 m
525.000 m
0 m
70.000 m
0 m
0 m
600 m
500 m
0 m
8.000 m
0 m
3.900 m
2.000 m
0 m
2.165.532 m
927.532 m
1.114.000 m
in aanbouw
behouden planaanbod
72.200 m
1.041.800 m
27.700 m
71.000 m
36.500 m
p.m.
2.500 m
4.400 m
36.500 m
1.300 m
60.000 m
34.800 m
p.m.
500 m
3.500 m
15.000 m
800 m
3.000 m
2.737 m
5.455 m
81.400 m
0 m
20.000 m
0 m
0 m
4.400 m
36.500 m
1.300 m
60.000 m
18.000 m
0 m
0 m
0 m
0 m
0 m
2.737 m
5.455 m
79.000 m
50.000 m
108.300 m
62.000 m
55.000 m
40.000 m
52.000 m
0 m
p.m.
40.000 m
26.000 m
12.000 m
1.700 m
20.000 m
16.000 m
2.000 m
0 m
5.000 m
60.000 m
21.800 m
1.500 m
8.300 m
67.500 m
5.000 m
60.000 m
3.500 m
0 m
8.300 m
0 m
p.m.
3.000 m
22.500 m
124.000 m
0 m
13.500 m
pm
57.000 m
14.300 m
37.000 m
14.300 m
p.m.
gebiedstypering
kantorenstrategie
balansgebied
balansgebied
groeigebied
groeigebied
krimpgebied
krimpgebied
krimpgebied
krimpgebied
krimpgebied
krimpgebied
beperkt groeigebied
beperkt groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
beperkt groeigebied
krimpgebied
groeigebied
groeigebied
beperkt groeigebied
groeigebied
krimpgebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
groeigebied
balansgebied
krimpgebied
balansgebied
beperkt groeigebied
beperkt groeigebied
balansgebied
groeigebied
krimpgebied
beperkt groeigebied
beperkt groeigebied
krimpgebied
groeigebied
krimpgebied
krimpgebied
krimpgebied
krimpgebied
balansgebied
balansgebied
balansgebied
balansgebied
groeigebied
balansgebied
groeigebied
krimpgebied
krimpgebied
balansgebied
balansgebied
balansgebied
balansgebied
beperkt groeigebied
beperkt groeigebied
beperkt groeigebied
beperkt groeigebied
Colofon
Dit rapport is opgesteld door de Werkgroep Kantorenstrategie. Deze bestaat uit:

Sabine ten Brinke
Barbara Greeven
Sebastiaan Jacobs
Sjoerd Ooms
Roos Ramautar
Cor Brandsema
Laura van Dijk
Margreet LeClercq
Ontwikkelingsbedrijf (projecttrekker)
Ontwikkelingsbedrijf (trainee)
Economische Zaken
Dienst Ruimtelijke Ordening
Dienst Ruimtelijke Ordening
Voor vragen over dit rapport kunt u contact opnemen met Ontwikkelingsbedrijf Gemeente
Amsterdam, Sabine ten Brinke, S.tenbrinke@oga.amsterdam.nl, 020 552 5640

Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Gemeente Amsterdam Kantorenstrategie 2011

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Kantorenstrategie

Deze Kantorenstrategie is door de Gemeenteraad

Onderzoek hybride ondernemingen

Stedelijk kader en instrumentarium

Bijlage 2 Overzicht van locaties met kantoren(plan)aanbod en segmentering

Bijlage 3 Dashboard kantoorlocaties

de reductie en temporisering van de planvoorraad voor nieuwbouw in

Maatregelen voor transformeren, slopen en herontwikkelen bestaande

Maatregelen voor toevoegen nieuwe kantoren:

Plus een nog nader over een te komen planaanbod op de Minervahaven.

het gehandhaafde planaanbod. Indicatief wordt hierbij voorlopig uitgegaan van

Koppeling oud en nieuw:

Maatregelen voor hybride ondernemingen:

Naast generieke maatregelen om het evenwicht tussen vraag en aanbod op de

onderverdeling in segmenten- alle kantorenlocaties onderverdeeld in vier groepen. Voor

Totstandkoming van de kantorenstrategie

De kantorenstrategie is opgesteld door een werkgroep met daarin vertegenwoordigers

Dit rapport is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf (www.oga.amsterdam.nl)

Gemeentelijke inzet voor transformatie kantoren

6. De gemeente organiseert een zogenaamde "open (leegstaande) kantorendag".

de gemeenten uit de Metropoolregio en de provincies Noord-Holland en Flevoland.

2011 in de Kamercommissie behandeld. De uitwerking van de acties zal in 2011

Situatiebeschrijving van de Amsterdamse kantorenmarkt

Aanbod van kantoren

Dit onderzoek is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf (www.oga.amsterdam.nl)

in gebruik en raming behoedzaam groeiscenario

in gebruik en raming ambitieus groeiscenario

Nuanceringen bij ruimtebehoefte

Van een groei- naar een vervangingsmarkt

w.v. opgeleverd in 2010

w.v. courante leegstand

w.v. vervangingsbehoefte op nieuwe locatie

Er zijn veel verschillende maatregelen en oplossingen mogelijk om het probleem van de

huidige en toekomstige gebruikers. Hieronder worden de leidende principes benoemd

grondopbrengsten te generen. Ontwikkelaars bouwden op risico of lokten

Toekomstbestendigheid van de kantorenmarkt vergroten

Onderzoek hybride ondernemingen

De afgelopen maanden heeft onderzoek plaatsgevonden naar de aanwezigheid van

Kwantitatief onderzoek naar ruimtegebruik per onderneming

Het volledige rapport is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf

vloeroppervlak per werknemer. Hierbij is per onderneming een onderscheid gemaakt

Hybride ondernemingen is de verzamelterm voor:

Onder de kantoren is het aandeel creatieve ondernemingen aanzienlijk hoger, namelijk

Bronnen: Bedrijfsinventarisaties DRO, Functiekaart DRO

Om inzicht te krijgen in de vestigingsmotieven en huisvestingswensen van ondernemers

Verdringing van bedrijven

Stedelijk kader en instrumentarium

Maatregelen voor transformeren, sloop en herontwikkelen

De rol van de gemeente bij transformatie en herontwikkeling van kantoren is voornamelijk

Er is een aantal juridisch-planologische instrumenten dat bijdraagt aan het stimuleren en

Vooruitlopend op mogelijke (initiatieven tot) transformatie bestemmingsplannen

Vergroten marktpotentie transformatieprojecten

Maatwerk grondprijzen en erfpacht

Informatie hierover is te downloaden van de website van het Ontwikkelingsbedrijf

mogelijke dekkingsbron(nen) de Algemene Dienst, het Amsterdams Investeringsfonds

Accountmanagement grote kantoorhoudende organisaties

ontwikkelingen in de omvang van het ruimtegebruik per werknemer en de daadwerkelijke

Kaders voor toevoegen nieuwe kantoren

In deze paragraaf worden kaders gegeven om in relatie tot de toekomstige ruimtevraag in

Evenwichtig planaanbod kantoren

Uit de vraagramingen is gebleken dat er in Amsterdam tot 2040 marktruimte is voor de

wenselijkheid, de mogelijkheid om de kantoorruimte in plannen om te zetten in andere

Planaanbod per 01-01-2010

Snelweglocaties zijn in eerste instantie niet de meest gewilde en wenselijke