Guerrero, Dante. Manual de tasaciones : propiedades urbanas y rurales.

[impresor], 1994. xii., 291 p. : grf., tablas

2a ed.

Buenos Aires : Alsina

DANTE GUERRERO

MANUAL Df TASACIONfS
PROPIEDADES URBANAS YRURALES
2 EDICION

liBRERIA YEDITORIAl AlSINA

Paran 137 - Tel: 49-2942 1 Telefax: 40-9309 - Buenos Aires

INDICE .GENERAL
PRLOGO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ' ... .
TEMA l.

TASACIN DE TERRENOS. . . . . . . . . . . . .

1.1. Introduccin, 1; 1) Conceptos sobre valor, 1; 2) Necesi

da~es del avalo, 3; 3) De los mtodos .de tasacin, 4; 2.1.
Mtodos de tasacin, 5; 3.1. Mtodos directos comparativos,
5; 1) Tcnicas operativas, 5; 2) Factores de valor, 10; 3) Homogeneizacin de antecedentes, 12; 4) Planillas de ante&!dentes, 13; 5) Seleccin de antecedentes, 14; 6) Caractersticas de los informes, 14; AVALO URBANO, 16; Coeficientes de. homogeneizacin, 16; Coeficientes de forma de pago,
19; Actualizacin de valores, 23; Clculo devalor presente,
23; Mtodos de aproximacin rpida, 30; Resultados compa
rativos, 31; Mtodo C1 , Ida y vuelta, 31; Mtodo C2 (del Ing.
Gigante, 31; Mtodo C3 , (1) Aproximado, (11) Simplificado,
32; Coeficientes de actualizacin 33; 1~ Trazado de la curva
por densidad de puntos, 34; ~ Trazado de curvas de actua
lizacin mediante "ventas y reventas", 35; 3~ Mtodo esta
dstico, 35; 4~ Trazado de la curva mediante el procedimiento de los cuadrados mnimos, 36; Coeficiente de medidas, 36;
TABLAS DE FITTE Y CERVINI: Grfico, 39, Tablas. 40;
TABLAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES, 48; TABLAS_
DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS DESDE L~
TES URBANOS HASTA ,.FRACCIONES DE 50 HECTREAS, 51; Clculo del coeficiente de medida segn aprovechamiento, 52; Coeficiente por forma, 53; 4.1. Procedimiento de "antes y despus'', 56; 5.1. Valor Plottage, 60; Lote
con frente a dos calles, 63; TERRENOS EN ESQUINA, 64;
Coeficientes de esquina, 64; Tablas norteamericanas, 64; Mtodo de Valvano, 65; Tabla l. Zona cntrica de la Capital Federal, 68; Tabla 11. Zona de valor comercial y residencial in
termedio apta para edificios en propiedad horizontal, 68;
Tabla 111. Zona familiar o residenci&I, inclusive algn comercio minorista, 68; Ta~la IV. Bajo valor de la tierr' barrios en
formacin, 69; Coeficiente de esquina (Mtodo de Valvano),
73; TABLAS DEL INGENIERO VALVANO. Porcentajes de
valorizacin de terrenos, 75; Ejemplos de aplicacin, 76; Frmula del lng. Yalvano modificada, 77; Coeficiente de topo-

VI

DANTE GUERRERO- MANUAL DE TASACIONES

grafa, 7 8; Coeficiente por servicios pblicos, 80; Coeficiente de ubicacin, 81; Curva de valores unitarios del terreno
(segn ubicacin), 82-83; Determinacin del valor final, 84;
Mtodo d ajuste, 84; Mtodo de dispersin, 85; Aplicacin
del mtodo en el estudio del valor de la tierra, 87; TRIBUNAL DE TASACIONES. Capital Federal. (Circunscripciones de 14 a 20), 90-91; Planillas para estudio de la tierra,
92-93-94; 6.1. Otros mtodos para la tasacin de terrenos,
95; Mtodo de incidencias unitarias, 96; Planillas, 98; Mtodo de la "Receita carioca", 99.
TEMA 11. TASACION DE EDIFICIOS Y MEJORAS.

IMPORTANCIA DEL A VALO DE MEJORAS . . . 103

Dificultades crecientes de la valuacin de edificios, 104;
El valor de las construcciones, 105; 1.11. Mtodos usuales
para la de terminacin del valor fsico de reposicin, 108;
1.) Por cmputo y presupuesto, 109; 2?) Por suma de puntos, 109; se! ) Por equivalencia de costos dominantes, 111.;
4~ ) Por costos unitarios experimentales, 112; 5~ ) Por actualizacin del valor de origen; 113; 2.11. Actualizacin de los
costos de edificios, 114; Metodologa del nmero ndice del
Instituto Nacional de Estadsticas y Censos, 114; Metodologa del nmero ndice de la Cmara Argentina de la Construccin, 115; Valor de reposicin de los edificios, 118;
3.11. La depreciacin de los edificios, 123; Causas de depreciacin (Cuadro de R. B. Kests), 125; Mtodos para calcular la depreciacin, 126; Mtodo de la lnea recta, 126; Frmula de Kuentzle, 127; Frmula d-e Ross, 127; El estado como factor de depreciacin, 129; La depreciacin funcional,
132; TABLA DE ROS8-HEIDECKE, 134.
TEMA 111. CORRECCIN DEL VALOR DEL TERRE-

NO POR MAL APROVECHAMIENTO . . . . . . . . . . 139

1.111. Frmula de Guerrero, 139; 2.111. Formas de aplicacin, 144; Cmo conjuga con el criterio Ross-Heidecke, 144;
Ejemplos de aplicacin, 145; Aplicacin en zonas muy comerciales, 145; Edificio o demolicin?, 146; Grficos y
ejemplos, 147-151..
TEMA IV. TASACIN DE INMUEBLES

EN CONJUNTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
1.1V. Mtodo l. Por integracin de costos parciales, 155; Costos financieros, 156; Ganancia empresaria, 158; Gastos promocionales, 159; Integracin del costo total, 159; Porcentua-

VII

NDICE

les de valores por unidad de vivienda, 160; 2. IV. Mtodo 11.

Por comparacin de valores venales, 161; Planilla de estudio
de valores venales, 162; Normas adoptadas por fijacin de los
coeficientes utilizados para la comparacin de valores venales de departamentos, 163; Coeficiente por ubicacin del departamento en el edificio, 163; Coeficiente segn caractersticas constructivas del edificio, 163; Coeficiente por antigedad y estado del edificio, 164; Coeficiente de actualizacin, 164; Coeficiente por ubicacin del edificio, 164; Normas adoptadas para la fijacin de los coeficientes utilizados
para la comparacin de los valores venales de oficina, 165;
Coeficiente segn la superficie propia, 165; Coeficiente por
ubicacin de la oficina en el edificio, 165; Coeficiente segn
las caractersticas constructivas del edificio, 165; Coeficiente por antigedad del edificio, 166; Coeficiente por tener
bao privado, 166; Coeficiente por garaje en el mismo edificio, 166; Coeficiente de actualizacin, 166; Coeficiente por
ubicacin del edificio, 167; Coeficiente por ubicacin en altura, 167; Normas adoptadas para la fijacin de los coeficientes utilizados para la comparacin de valores venales de locales, 167; Coeficiente por ubicacin del edificio, .1'67; Coeficiente por caractersticas constructivas del edificio, 167;
Coeficiente por antigedad y estado de conservacin del edificio, 168; Coeficiente por superficie cubierta del local, 168;
Coeficiente por frente y fondo, 168; Coeficiente de actualizacin, 168; Planillas de estudio de valores venales, 169-170171; Coeficientes de venta conjunta, 172; 3.1V. Mtodo 111.
Por capitalizacin de rentas, 17 &.
TEMA V.

VALORES LOCATIVOS

l. V. Tasas razonables de venta, 177; Historia, 177; 2. V. Co-

rreccin de tasas en funcin de expectativas inflacionarias,

1 78; Legislaciones de emergencia, 17 8; Condiciones que debe
reunir un informe pericial,~ 179; Diversos tipos de locaciones,
180; 3. V. Procedimientos de clculo de alquileres, 181; Procedimiento l. Renta de capital inmobiliario, 181; Valores locativos (Determinacin de CoN), 183; Coeficiente de correccin por depreciacin monetaria, 186; Cargas adicionales a la
renta bruta, 188; 1) Amortizacin del edificio, 188; 2) Conservacin del edificio, 188; 3) Impuestos y gravmenes, 189;
4) Gastos de funcionamiento, 189; 5) Gastos administrativos,
189; 6) Desalquileres, 190; Ejemplos de valor locativo, 190;
Coeficientes de superficie para valores locativos de departamentos, 194; Planilla de valores locativos, 196; Coeficientes
correctivos, 196; Valuacin por capitalizacin de rentas, 197.

177

VII!

DANTE GUERRERO- MANUAL DE TASACIONES

TEMA

VI. A VALOS DE TIPO ESPECIAL . . . . . . . . . . 201

l. VI. Pasaje de valor de late a vaior de bloque, 201; Utilidad del negocio, 204; Precio de compra de la fraccin, 205;
Consideraciones sobre las tasas de inters y utilidad, 205;
2. VI. Tasacin de subsuelos, 206; Metodologa del Tribunal
de Tasaciones, 207; 3. VI. Electroductos, 211; 1) Clasificacin de las indemnizaciones, 211; 2) Determinacin del ancho de las zonas de seguridad, 212; Zon de afectacin en lneas. de 500 kV, 213; Zonas de media seguridad, 214; Zonas
de mnima seguridad, 215; Electrodos mltiples, 215; Porcentajes de indemnizacin para la tierra, 217; Determinacin
del valor de las mejoras, 220; Casos de predios con explotacin variada, 222; Casos de predios destinados a country club
o parquizaciones familiares, 22 3.
TEMA

VII. VALUACIONES RURALES

227

l. VII. Consideraciones generales sobre valuaciones rurales,

227; 1) Conceptos generales, 227; 2) Factores que condicionan el valor de mercado de la tierra, 228; 3) Factores que elevan artificialmente los valores de los campos, 229; 4) Factores depresores de los precios de predios agropecuarios, 229;
2. VII. Factores por considerar en avalos rurales, 2 30; Caractersticas intrnsecas y extrnsecas, 230; 3. VII. Concepto de
aptitud de los suelos y factores ecolgicos que inciden en la
valuacin, 281; Conceptos bsicos sobre los factores ecolgicos ms importantes por considerar en avalos rurales, 231;
Clasificaciones granulomtricas, 2 34; Suelos arenoso, arcilloso, franco, 234-235; Estructura, 236; El agua en el suelo,
237; Salinidad del suelo, 238; Propiedades fisicoqumicas del
suelo, 238; Propiedades biolgicas y qumicas del suelo, 239;
Clasificacin iegn la aptitud de los suelos, 240; Aptitudes
agrcola, ganadera, forestal, 240-241; 4. VII. Factores climticos que deben ser considerados, 241; 5. VII. Metodologa
de la valuacin rural, 242; 6. VII. Me todos de tasaciones rurales, 247; 1) Mitodo comparativo y sumario, 247; 2) Mtodos
amalticos, 252; Estudio de modelos para fijacin de valores
unitarios por el mitodo de la productividad o renta, 260;
Indicador de puntajes para tasaciones rurales, 266.

VIII. EXPROPIACIONES.
LA INDEMNIZACIN JUSTA

TEMA

l. VIII. La calificacin, 270; 2. VIII. Sujeto expropiante, 270;

3. VIII. Objeto de la expropiacin, 2-70; 4. VIIL La indemni-

269

NDICE

IX

zacin, 272; 5. VIII. Procedimiento, 275; 6. VIII. La expropiacin inversa o indirecta, 278; 7. VIII. La retrocesin, 279;
Concepto final, 279.
ANEXO (Ley 21499)

281