Universidade Federal do Piau

Centro de Cincias Humanas e Letras

Departamento de Cincia Jurdica
Curso: Direito. Turno: Integral/Diurno
Disciplina: Direito Civil III
Professor: Roberto Freitas Filho
Aluna: Evilanne Brando de Morais
Matrcula: 201129703 ???

Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991

Lei das Locaes ou do Inquilinato:
generalidades e atualidades.
Trabalho realizado em razo de avaliao da
disciplina Direito Civil III, sobre Contratos.

Teresina PI, fevereiro de 2014

1. Introduo
A Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991 chamada de Lei das Locaes ou Lei do
Inquilinato sancionada pelo Presidente da Repblica poca Fernando Collor, regula a locao de
imveis urbanos de cunho particular, uma vez que seu artigo 1 j aponta que as locaes de
imveis pertencentes Unio, aos Estados, aos Municpios, s autarquias e fundaes pblicas
constituem matria de regulamentao do Cdigo Civil de 2002 e demais leis especiais. No so
objeto de regulamentao por parte dessa lei n 8.245/91, ainda, a locao de vagas de
estacionamento e garagem, de espaos para publicidade, de apart-hotis, hotis-residncia ou
equiparados, alm dos arrendamentos mercantis, em suas diversas modalidades.
Logo, por meio da excluso dessas ressalvas que inferimos qual seja o objeto da Lei n
8.245/91: locao de imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes como j apontado. Tal
legislao recebeu alteraes de leis posteriores, como a Lei n 12.112, de 9 de dezembro de 2009 e
pela Lei n 12.744 de 2012. Seguindo essas atualizaes, passamos anlise e apontamento dos
pontos importantes relativo a essa Lei do Inquilinato.
2.

Locao, Sub-locao e Aluguel

3.

Deveres do Locador e do Locatrio

Locador corresponde pessoa que proprietria do imvel urbano e negocia a locao

deste com outra pessoa, esta chamada de Locatrio. Dos artigos 22 ao 26 da Lei, temos a previso
dos deveres dessas duas partes do negcio. Cabe aqui destacar que, obrigatoriamente, o locador
deve:
4.

Direito de Preferncia

Do artigo 27 ao artigo 34 da Lei temos a previso do direito de preferncia. Consiste esse

direito na preferncia que o locatrio possui para adquirir imvel locado, em igualdade de
condies com terceiros, na ocasio de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de
direitos ou dao em pagamento relativo ao imvel locado. O locador deve dar cincia desses
negcios ao locatrio por meio de notificaes judicial, extrajudicial ou outra forma de cincia
inequvoca. Em tal comunicao deve estar presente as seguintes informaes: condies do
negcio, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, o local e horrio de exame da
documentao pertinente ao negcio.
Tal direito caducar ou seja, corresponde a um caso de prazo decadencial se o locatrio
no se manifestar, de maneira clara e inequvoca, se aceita integralmente a proposta, no prazo de
trinta dias (art. 28 da Lei).
5.

Benfeitorias e Garantias Locatcias

Lus Roberto Gonalves conceitua benfeitoria como xxx. De acordo com o artigo 96 e seus
pargrafos do Cdigo Civil de 2002, as benfeitorias podem ser volupturias quando forem de
mero deleite ou recreio, no causando aumento do uso habitual do bem, ainda que o torne agradvel
, teis, quando aumenta ou facilitam o uso do bem, e necessrias, que quando objetivam a
conservao do bem, evitando sua deteriorao.
Na Lei n 8.245/91, as benfeitorias volupturias introduzidas no imvel pelo locatrio no
so indenizveis, podendo ser levantadas por este ao fim da locao, desde que esse levantamento
no afete a estrutura e a substncia do imvel (art. 36). J as benfeitorias necessrias introduzidas
no imvel pelo locatrio, ainda que sem autorizao do locador, so indenizveis; do mesmo modo,
as benfeitorias teis, porm autorizadas pelo locador. Ambas permitem o direito de reteno por

parte do locatrio, ou seja, ele pode reter tais benfeitorias at ser devidamente indenizado pelo
dispndio que teve. Ressaltamos, ainda, a possibilidade de haver clusula expressa e previamente
estabelecida no contrato de locao, dispondo o contrrio com relao a indenizao ou no de
benfeitorias.
Quanto s Garantia Locatcias, a Lei n 8.245/91 pe a disposio do locador a
possibilidade deste exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia: cauo, fiana, seguro
de fiana locatcia, cesso fiduciria de quotas de investimento. O locador deve escolher uma dessas
modalidades, uma vez que o pargrafo nico do art. 37 da referida Lei veda a cumulao de mais de
uma garantia num mesmo contrato, sob pena de nulidade.
6.
7.
8.

Penalidade Criminais e Civis

Nulidades