EINDRAPPORTAGE

Intensief ruimtegebruik
bedrijventerreinen

14 november 2001

In opdracht van:
Ministerie van Economische Zaken

Projectnummer:
K01.0217

Kolpron Consultants
Hoofdweg 330
3067 GK Rotterdam
Tel. (31)10-4538400
Fax. (31)10-4538588
Fax. (31)10-4538488

De in dit document verstrekte informatie mag

uitsluitend worden gebruikt in het kader van de
opdracht waarvoor dit document is opgesteld.
Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande
schriftelijke toestemming van Kolpron.
 INHOUD

0. SAMENVATTING 1
0.1 Determinanten uitgiftebeleid 1
0.2 Intensief ruimtegebruik 3
0.4 Kosten en baten 5
0.5 Strategieën en instrumenten 5

1. INLEIDING 8
1.1 Vraagstelling 8
1.2 Gesprekken gemeenten 9
1.3 Leeswijzer 10

2. DETERMINANTEN VOOR UITGIFTEBELEID VAN GEMEENTEN 11

2.1 De ontwikkeling van bedrijventerreinen 12
2.2 Determinanten 13
2.3 Determinanten naar type terrein 16
2.4 Verschillen naar regio 19
2.5 Concluderend over de determinanten 20

3. INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK BEDRIJVENTERREINEN 21

3.1 Meetcriteria 22
3.2 Vormen van intensief ruimtegebruik: ruimtelijk getoetst 23
3.3 Vormen van intensief ruimtegebruik: economisch getoetst 27

4. PRAKTIJKERVARINGEN VAN GEMEENTEN EN PROVINCIES 30

4.1 Provincies Utrecht en Zuid-Holland 30
4.2 Ontwikkeling van bedrijventerreinen 31
4.3 Het belang van intensivering 32
4.4 Projectmatige aanpak 32
4.5 Motieven voor intensivering 32
4.6 Belemmeringen 33
4.7 Conclusies naar aanleidingen van gesprekken 35

5. DETERMINANTEN INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK 36

5.1 Stimulerende en belemmerende determinanten bij planning 36
5.2 Stimulerende en belemmerende determinanten bij planontwikkeling 37
5.3 Stimulerende en belemmerende determinanten bij grondproductie 38
5.4 Stimulerende en belemmerende determinanten bij uitgifte 38
5.5 Stimulerende en belemmerende determinanten bij bouw 39
5.6 Stimulerende en belemmerende determinanten bij beheer 40
5.7 Stimulerende en belemmerende determinanten bij herontwikkeling 41
5.8 Aspecten verbonden aan de taakverdeling tussen publiek en privaat 41

6. KOSTEN EN BATEN 43
6.1 Waardeketen 43
6.2 Meervoudig ruimtegebruik 46
6.3 Gemengde bedrijventerreinen 47
6.4 Functiemenging 48
6.5 Gezamenlijk gebruik van voorzieningen 48
6.6 Parkmanagement 49
 6.7 Locatiekeuze 50
6.8 Zonering-segmentering 50
6.9 Herontwikkelen/herstructureren 51
6.10 Conclusies kosten en baten 52

7. STRATEGIEËN EN INSTRUMENTEN 53
7.1 Bevordering van intensief ruimtegebruik 53
7.2 Beslechting belemmeringen intensief ruimtegebruik 57
0. SAMENVATTING

Bij de voorbereiding van de Vijfde Nota ruimtelijke ordening bleek dat tot 2030 voor de
werkfunctie een ruimtelijk groei van 32.000 tot 54.000 hectare nodig is. De Vijfde Nota
noemt in dat kader intensivering van ruimtegebruik op bedrijventerreinen een kansrijke
strategie om deze claim te verminderen.

Voordat het Ministerie van EZ haar beleid zal bepalen hoe om te gaan met intensief
ruimtegebruik, wil zij eerst inzicht in de economisch relevante aspecten die de vraag
naar en het aanbod van bedrijfslocaties bepalen.

Onder intensivering verstaat het Ministerie:

“Het zodanig benutten van grond en opstallen dat het grondbeslag per eenheid
economische activiteit of werknemer wordt beperkt. Randvoorwaarden zijn dat de
bedrijfseconomische positie van de economische activiteit niet wordt aangetast en de
kwaliteit van het bedrijventerrein niet achteruit gaat en zo mogelijk wordt verhoogd.”

Belangrijk aan deze formulering is dat EZ het terugbrengen van de ruimteclaim voor
werken door intensivering eerst verantwoord acht wanneer aan de hierboven genoemde
randvoorwaarden wordt voldaan.

Onderhavig onderzoek is gericht op de aanbodzijde van bedrijfslocaties. Doel is inzicht

te verschaffen in de economisch relevante factoren die bepalend zijn voor het aanbod
van ruimte-intensieve bedrijfslocaties. Hierbij wordt een gemeentelijk perspectief inge-
nomen. Het gaat met andere woorden om de wijze waarop gemeenten kunnen zorgen
voor een groter aanbod van ruimte-intensieve bedrijfslocaties. De vraagzijde (willen
bedrijven deze intensievere locaties?) vormt niet het onderwerp van het onderhavige
onderzoek. EZ heeft daartoe parallel een onderzoek laten uitvoeren door BCI.

De onderzoeksvragen zijn als volgt:

1. Wat zijn de determinanten voor het uitgiftebeleid van gemeenten?
2. Welke determinanten zijn relevant als het gaat om de mogelijkheid tot stimulering
van intensief ruimtegebruik (wat zijn de economische, juridische en organisatorische
belemmeringen en stimulansen)?
3. Wat zijn de economische en maatschappelijke kosten en baten van intensief
ruimtegebruik voor gemeenten?
4. Welke strategieën en instrumenten zijn geschikt om gemeenten aan te sporen of meer
mogelijkheden te bieden voor een intensiever gebruik van de beschikbare ruimte
voor bedrijven?

In het onderzoek is gebruik gemaakt van allerlei documenten. Daarnaast zijn

gesprekken gevoerd met verschillende ambtenaren van een vijftal gemeenten en met
twee provincies.

0.1 Determinanten uitgiftebeleid

De determinanten voor het uitgiftebeleid van gemeenten verschillen naar fase in het
ontwikkelproces (Tabel 0.1). Er is een onderscheid gemaakt naar vijf invalshoeken.
Herontwikkeling kan in beginsel alle aspecten omvatten die in de andere fasen in het
ontwikkelproces aan de orde kwamen.
Kolpron Consultants
1
 Belangrijk is dat het gewicht van diverse determinanten verschilt naar type terrein en
naar regio. Aanbieders in regio’s met een schaarste aan terreinen handelen bijvoorbeeld
anders dan aanbieders in regio’s met een voldoende aanbod aan terreinen. De
marktsituatie is anders waardoor in deze situatie andere criteria voor intensivering
kunnen gelden.

Tabel 0.1: Determinanten uitgiftebeleid gemeenten

Economisch / Juridisch Beleidsmatig/ Technisch Organisatorisch
Markttechnisch Politiek-bestuurlijk
Planning • Expansieplannen • Grondwet • Politiek • Energie
• Vraag en aanbod • Streekplannen • Ruimtelijke visie • Vervoer
• Schaarste • Structuurplannen • Regionale afstemming
• (strategische) (intergemeentelijke
reserve planning)

Planontwikkeling • Initiatieven • WRO • Beeldkwaliteitplan • Uitgeefbaar terrein

• Bestemmingsplannen • Stedenbouwkundig
plan
• Milieubeleid
• Externe veiligheid
• Kennis
Grondproductie • Eigendomssituatie • Eu richtlijnen werken • Grondbeleid • Weg- en railinfra
(aanbestedingsregels) • Parkeren • Telecommunicatie
• Instrumentarium • Technische
kostenverhaal ontwikkelingen
• Bouwrijp maken
(water, bodem e.d.)
Uitgifte • Grondprijzen • Grondvoorwaarden • Segmentering • (externe) Veiligheid
• Expansieplannen • Wet milieubeheer • Regionale afstemming
• Vraag en aanbod • Wet geluidhinder • Beleidsnormen
• Schaarste • Besluit luchtkwaliteit luchtkwaliteit
• Aantal arbeids-
plaatsen per ha
• Type bedrijf
• Conjunctuur
Bouw • Bouwkosten • Bestemmingsplannen • Trends en ontwikke-
• Imago/steden- • Wet bodembescherming lingen
bouwkundige • Woningwet/ bouw-
uitstraling besluit
• Arbowet
Beheer • Kwaliteit omgeving • Erfpacht • Parkmanagement
• Grondtransacties • (milieu)controle
• Verhuisgeneigdheid • (externe) Veiligheid
Herontwikkeling • Expansieplannen • Grondwet • Politiek • Weg- en railinfra • Energie
• Vraag en aanbod • Streekplannen • Ruimtelijke visie • Telecommunicatie • Vervoer
• Schaarste • Structuurplannen • Regionale afstemming • Parkeren • Uitgeefbaar terrein
• (strategische) • WRO • Beeldkwaliteitplan • Technische • Veiligheid
reserve • Bestemmingsplannen • Stedenbouwkundig ontwikkelingen • Parkmanagement
• Initiatieven • Eu richtlijnen werken plan • Bouwrijp maken • (milieu)controle
• Eigendomssituatie • Instrumentarium • Milieubeleid • Trends/ontwik-
• Grondprijzen kostenverhaal • (externe) veiligheid kelingen
• Arbeidspl. per ha. • Grondvoorwaarden • kennis
• Type bedrijf • Wet milieubeheer • Grondbeleid
• conjunctuur • Wet geluidhinder • Parkeren
• Bouwkosten • Wet bodembescherming • Segmentering
• Imago • Woningwet/bouwbesluit • Beleidsnormen
• Kwaliteit omgeving • Arbowet luchtkwaliteit
• Grondtransacties • Erfpacht
• Exploitatie
• Sanering

Bij de interpretatie van de determinanten dient nadrukkelijk rekening te worden

gehouden met verschillen tussen regio’s. Regio’s die met een schaarste aan terreinen
worden geconfronteerd, handelen verschillend van regio’s waar in principe voldoende
terreinen in de planning zijn. Dat uit zich bijvoorbeeld in de herontwikkeling van
Kolpron Consultants
2
 bestaande terreinen. Regio’s met een grote schaarste aan bedrijventerreinen zijn eerder
geneigd tot herontwikkeling over te gaan dan regio’s met voldoende mogelijkheden
voor de ontwikkeling van nieuwe locaties.

De diversiteit van de determinanten heeft consequenties voor beleid om de productie

van bedrijventerreinen te beïnvloeden. Veel beleidsinstrumenten zullen immers slechts
op een of enkele van deze determinanten aangrijpen. Aangezien het belang van een
determinant verschilt naar ontwikkelingsfase, type terrein en regio, zal ook de
effectiviteit van de inzet van een dergelijk beleidsinstrument variëren. Bijvoorbeeld:
twee gemeenten kunnen dezelfde wens tot intensivering hebben en dezelfde
inspanningen leveren, maar dat leidt niet tot dezelfde resultaten.

0.2 Intensief ruimtegebruik

Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen kent diverse vormen. Intensivering kan

plaatsvinden door:
1. meervoudig ruimtegebruik,
2. gemengde inrichting,
3. multifunctionaliteit,
4. gezamenlijk gebruik van voorzieningen,
5. parkmanagement,
6. locatiekeuze,
7. zonering en segmentering en door
8. herontwikkeling en herstructurering.

Bij de gemeenten waarmee gesproken is, zijn met name de volgende aspecten genoemd
als zijnde belemmeringen voor intensief ruimtegebruik:
• Financiële belemmeringen. Hogere kosten van intensieve terreinen kunnen niet
altijd door een hogere marktprijs worden gecompenseerd.
• Organisatorische belemmeringen. Het gemeenschappelijk gebruik van
voorzieningen vergt bijvoorbeeld nieuwe organisatievormen.
• Innovatieve productontwikkeling kennen risico’s.
• De vasthoudendheid van aanbieders aan een innovatief concept kan laag zijn. Bij
een conjuncturele dip kan een op een conjunctuurgolf bedacht concept gemakkelijk
worden losgelaten. Hierdoor is men ook niet geneigd juridisch zich al te zeer vast te
leggen op minimale bouwhoogtes en dergelijke.
• Het meten van effecten is moeilijk. Er bestaan nauwelijks cijfers over de intensiteit
die traditioneel aanwezig is, laat staan dat daardoor duidelijk is hoeveel intensiever
intensieve ontwikkeling nu is.

In de verschillende fasen van de ontwikkeling zijn diverse determinanten stimulerend en

belemmerend (tabel 0.2). In de rapportage zijn deze determinanten verder uitgewerkt.

Kolpron Consultants
3
 Tabel 0.2: Stimulerende en belemmerende factoren bij de ontwikkeling van
bedrijventerreinen met intensief ruimtegebruik
Stimulerend Belemmerend
Planning Economisch Juridisch
Juridisch Beleidsmatig
Organisatorisch
Planontwikkeling Juridisch Juridisch
Beleidsmatig
Organisatorisch
Grondproductie Beleidsmatig Economisch/markttechnisch
Uitgifte Economisch/markttechnisch Economisch/markttechnisch
Beleidsmatig Juridisch
Organisatorisch
Bouw Organisatorisch Economisch/markttechnisch
Juridisch
Technisch
Beheer Organisatorisch Economisch/markttechnisch
Herontwikkeling Alle Alle

In de planning en planontwikkeling wordt een belangrijk deel van de toegevoegde

waarde (in economische en beleidsmatige termen) bepaald. Deze fase is derhalve van
groot belang als aangrijpingspunt voor intensivering. Zowel voor de beleidsuitgangs-
punten, de ruimtelijke kwaliteit, de marktpositionering, als de economische
haalbaarheid van de ontwikkeling is deze fase cruciaal. In deze fase spelen juridische
determinanten een belangrijke rol. Het gaat dan veelal om de bestemmings- en
streekplannen en door hogere overheden hieraan gestelde randvoorwaarden. De
overheid kan hier aldus, vanuit het planningsinstrumentarium een belangrijke rol spele n.

0.3 De praktijk

Als gevolg van de druk op de ruimte vanuit andere functies, wordt intensivering van
ruimtegebruik een steeds belangrijker item bij de uitgifte van bedrijventerreinen. Daar
staat echter tegenover dat dit in het gemeentelijk beleid nog niet volledig is opgenomen.
In de gesprekken is ook duidelijk geconstateerd dat intensivering en duurzame
ontwikkeling van bedrijventerreinen vaak als synoniem worden opgevat. Er is tegen die
achtergrond een duidelijke behoefte aan kennisvorming en -overdracht.

Belangrijk is te constateren dat het motief voor intensief ruimtegebruik bij verschillende
gemeenten anders kan liggen. Soms is het een doel (besparen van ruimte, meestal
ingegeven door schaarste). In andere situaties liggen andere redenen ten grondslag aan
de wens tot intensivering, zoals een middel om een stedelijke omgeving te creëren of
een aanzet tot effectievere processen voor bedrijven. Doordat motieven anders zijn, is
het meten van effecten lang niet altijd eenduidig (de bekende appels en peren die met
elkaar worden vergeleken).

Veel partijen oriënteren zich op de mogelijkheden om tot intensivering over te gaan. Dit
geldt zowel op gemeentelijk, als op provinciaal niveau. Op een aantal plaatsen zijn er
uitgewerkte plannen, waarbij echter een bela ngrijk vraagpunt is of de markt de
intensieve kwaliteit accepteert. Opmerkelijk is dat op gemeentelijk niveau in een aantal
gevallen intensieve ontwikkeling niet zozeer het doel was, maar een middel om tot
andere doelstellingen te komen. In een gemeente als Almere is bijvoorbeeld een
stedelijke uitstraling (passend bij het huidige bevolkingsaantal van 150.000 inwoners en
met het oog op de groei naar 200.000 plus) belangrijk. Stedenbouwkundige kwaliteits-
Kolpron Consultants
4
 ambities leiden hier tot een hogere dichtheid van het plan. Ook op andere locaties is
deze coalitie tussen kwaliteits- en intensiveringsdoelstellingen waargenomen1 . Cruciaal
is echter de gevreesde belemmering van de vraag naar deze locaties, mede in het licht
van een economische stagnatie. Wanneer de vraag het laat afweten zal men mogelijk tot
extensievere invulling komen wanneer dan wel afzet van terrein mogelijk is.

0.4 Kosten en baten

Op het terrein van economische kosten en baten geldt dat bepaalde vormen van
intensivering tot grotere meerkosten leiden dan anderen. Met name meervoudig
ruimtegebruik en – in sommige gevallen – herontwikkeling en herstructurering kunnen
tot hoge meerkosten leiden. Voor de andere vormen van intensivering geldt dit minder.
De baten van intensivering zijn afhankelijk van de locaties en het concept. Er zijn
immers belangrijke prijsverschillen en verschillen in vraag tussen diverse Nederlandse
regio’s.

Maatschappelijke kosten van intensief ruimtegebruik kunnen voor een belangrijk deel
liggen op het terrein van milieuhinder en veiligheid. Op diverse locaties wordt thans
intensivering niet beperkt door ruimtelijke, maar door milieufactoren. Milieuzonering is
een ruimte-extensieve wijze om dergelijke verschijnselen aan te pakken.

De maatschappelijke baten van intensief ruimtegebruik zijn veel breder dan de

vermindering van het stedelijk ruimtebeslag alleen. In veel gemeenten is intensivering
een neveneffect van het nastreven van andere beleidsdoelstellingen, zoals stedenbouw-
kundige kwaliteit, draagvlak voor openbaar vervoersvoorzieningen, reductie
milieubelasting, draagvlak voor voorzieningen en inpassing in de omgeving. Aandacht
voor ruimtelijke kwaliteit leidt thans vaak tot intensivering.

0.5 Strategieën en instrumenten

De volgende strategieën en instrumenten zouden Rijk en provincies kunnen hanteren

om intensief ruimtegebruik te bevorderen.

Planning
Bij de beoordeling van bestemmingsplannen en art. 19-aanvragen kan rekening worden
gehouden met de mate waarin intensieve ontwikkeling is toegepast op de planlocatie.

Marktinstrumenten
Er zijn thans veel onzekerheden over de markt voor intensieve locaties, mede door het
gebrek aan aansprekende voorbeelden. Studies en (ondersteunen van) conceptontwik-
keling door Rijk en provincies kunnen hier een rol spelen.

Financiële ontwikkelingsinstrumenten
In beginsel dekt het ISV dit terrein af. Het Besluit beleidskader stedelijke vernieuwing
(art. 3 lid 11) geeft dit duidelijk aan. Het Rijk kan er op toezien dat in de tweede tranche
in de ontwikkelingsprogramma’s hier meer uitgebreid aandacht aan wordt geschonken.
Het zou strijdig zijn met de beleidsfilosofie achter het ISV om hiernaast een eigen
regeling te maken. Het Innovatieprogramma stedelijke vernieuwing (IPSV) biedt thans
1
Dit laat onverlet dat mogelijk op andere locaties kwaliteitsambities juist tot extensivering kunnen
leiden, omdat er bijvoorbeeld meer groen gewenst is.
Kolpron Consultants
5
mogelijkheden om specifieke innovaties op dit terrein te ondersteunen. Het grote aantal
inzendingen op dit programma doet vermoeden dat de doelgroep (gemeenten) dit
programma heeft kunnen vinden.

Fiscale instrumenten
De open ruimteheffing biedt, wanneer wordt gekozen voor een sturende heffing,
mogelijkheden om intensivering te bevorderen. Hier vindt separaat onderzoek naar
plaats.

Wanneer een instrument van stedelijke herverkaveling zou worden geïntroduceerd om

de herontwikkeling van bedrijventerreinen te bespoedigen, dan zou kunnen worden
overwogen om bij toepassing van dit instrument vrijstelling van overdrachtsbelasting te
verlenen.

Andere juridische instrumenten

Voor herontwikkeling van bedrijventerreinen zou stedelijke herverkaveling een rol
kunnen spelen. In de Nota grondbeleid is een onderzoek naar de mogelijkheden van dit
instrument aangekondigd.

Ondersteunend instrumentarium
Op dit gebied is reeds een belangrijke beleidsinspanning, zoals het inspiratieboek
Intensivering bedrijventerreinen van StIR geleverd. Thans lopende projecten op het
gebied van digitale bestemmingsplannen en de registratie van publiekrechtelijke
beperkingen (waaronder milieuzoneringen) op grond kunnen ook een bijdrage leveren.

Slechten van barrières

De grens tussen kantoorruimte en bedrijfsruimte vervaagt. Het in de Vijfde Nota reeds
vervallen verklaarde ABC-locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen stelde grenzen
aan intensivering van bedrijven op met name C-locaties en bevatten via een koppeling
van parkeernormen aan vierkante meters bedrijfsruimte een tendens om ook op A- en B-
locaties, vanuit het belang van autobereikbaarheid, niet te bezuinigen op ruimte.

Verhandelbaarheid van milieurechten kan leiden tot internaliseren van de kosten van
milieuzones, waardoor de extensiverende rol van deze zones mogelijk wordt vermin-
derd. Op dit terrein kan de rijksoverheid via regelgeving een bijdrage leveren om het
voor bedrijven profijtelijk te maken tot intensivering over te gaan. Hierdoor ontstaat
milieuruimte die benut kan worden voor bedrijven. Op dit terrein geldt tevens dat het
belang dat gehecht wordt aan wonen in de stad er (vanwege grote milieucirkels rond
bedrijven) voor zorgt dat meer bedrijven de stad moeten verlaten. In bepaalde gevallen
betekent meer wonen in de stad, meer bedrijven in het groen en andersom.

Tot slot kan worden aangegeven dat een onderzoek naar de productiezijde van
bedrijventerreinen aan het licht brengt dat gemeenten als producenten van
bedrijventerreinen veelal vooral met de vraag zitten of de markt (de vraagzijde) wel
geïnteresseerd is in de innovatieve intensieve concepten. Vanuit deze onzekerheid is
men soms terughoudend en vreest men dat beleid niet kan worden volhardt bij
economische tegenwind. Kennisontwikkeling en ervaring met afzet van intensieve
terreinen is derhalve van groot belang voor de ontwikkeling van intensievere bedrijven-
terreinen. Tevens wordt vooral vanuit deze vraagzijde bepaald of de door EZ gestelde

Kolpron Consultants
6
randvoorwaarden aan het ontwikkelproces (namelijk bedrijfseconomische positie en
kwaliteit) gewaarborgd is. Inzicht in de vraag vormt derhalve de sleutel tot succes.

Kolpron Consultants
7
1. INLEIDING

In de voorbereidingsfase van de Vijfde Nota ruimtelijke ordening zijn door alle

departementen ruimteclaims ingediend voor de komende jaren. Uit deze ruimteclaims
voor de komende dertig jaar is gebleken dat bij een hoog groeiscenario een hoeveelheid
extra ruimte nodig is ter grootte van de provincie Zuid-Holland.

Ook de sector werken legt een forse claim op deze ruimte. Tot 2030 wordt de extra
ruimtevraag voor de werkfunctie geschat op 32.000 tot 54.000 hectare 2 . Dit komt
overeen met circa 1% van het oppervlak van Nederland (4.152.618 ha). In vergelijking
met het thans verstedelijkte oppervlak (ruim 440.000 ha) is dit aandeel beduidend groter
(ca. 10%). Deze vraag heeft met name betrekking op de periode tot 2020, daarna wordt
een sterke afzwakking verwacht.

Omdat ruimte in Nederland een schaars product is, moeten er strategieën worden
gevonden om toch aan de ruimtevraag te kunnen voldoen, zonder dat aan de grenzen
van de voor werken aangewezen gebieden wordt getornd. De Vijfde Nota noemt in dat
kader intensivering van ruimtegebruik op bedrijventerreinen een kansrijke strategie.

Het Ministerie van Economische Zaken (EZ) geeft aan intensief ruimtegebruik op
bedrijventerreinen de randvoorwaarde mee dat dit niet mag leiden tot ongewenste
economische neveneffecten, te weten: ‘de bedrijfseconomische positie van de
economische activiteit mag niet worden aangetast en de kwaliteit van het
bedrijventerrein mag niet achteruit gaan, maar moet juist zo mogelijk worden
verhoogd’. Een dergelijke randvoorwaarde sluit overigens aan bij de Vijfde Nota over
de ruimtelijke ordening. Economische en maatschappelijke functionaliteit wordt daarin
als een van de zeven criteria van ruimtelijke kwaliteit omschreven. Ruimte die niet
economisch functioneel is ingericht, vertoont derhalve volgens de Vijfde Nota
kwalitatieve gebreken.

Voordat het Ministerie van EZ haar beleid zal bepalen hoe om te gaan met intensief
ruimtegebruik, wil zij eerst inzicht in de economisch relevante aspecten die de vraag
naar en het aanbod van bedrijfslocaties bepalen3 .

1.1 Vraagstelling

Het onderzoek is gericht op de aanbodzijde van bedrijfslocaties. Doel is inzicht te

verschaffen in de economisch relevante factoren die bepalend zijn voor het aanbod van
ruimte-intensieve bedrijfslocaties. Hierbij wordt een gemeentelijk perspectief
ingenomen. Hoewel ook private partijen gronden voor bedrijventerreinen aanbieden is
de locale overheid nog altijd de grootste uitgever. Het gaat met andere woorden om de
wijze waarop gemeenten kunnen zorgen voor een groter aanbod van ruimte-intensieve
bedrijfslocaties, binnen de door het Ministerie van EZ geformuleerde randvoorwaarden.

2
Bron: Min. VROM, RPD. Ruimte maken, ruimte delen. Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening
2000/2020
3
Onderhavig onderzoek is het door het Ministerie van Economische Zaken en VROM onderzoek,
begeleidt door een commissie. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de personen die in deze
begeleidingscommissie zitting hebben gehad.
Kolpron Consultants
8
 De onderzoeksvragen zijn als volgt:
1. Wat zijn de determinanten voor het uitgiftebeleid van gemeenten?
2. Welke determinanten zijn relevant als het gaat om de mogelijkheid tot stimulering
van intensief ruimtegebruik (wat zijn de economische, juridische en organisatorische
belemmeringen en stimulansen)?
3. Wat zijn de economische en maatschappelijke kosten en baten van intensief
ruimtegebruik voor gemeenten?
4. Welke strategieën en instrumenten zijn geschikt om gemeenten aan te sporen of
meer mogelijkheden te bieden voor een intensiever gebruik van de beschikbare
ruimte voor bedrijven?

1.2 Gesprekken gemeenten

Om de theoretische kennis die er op het gebied van intensief ruimtegebruik is te vertalen

naar de praktijk zijn gesprekken gevoerd met verschillende gemeenten en twee
provincies. Bij de selectie van de gemeenten is rekening gehouden met een spreiding
over Nederland. Tevens is getracht om niet in alle gevallen gemeenten te selecteren die
al veel in onderzoeken naar voren komen. Met de volgende gemeenten (die kort onder
worden toegelicht) zijn twee gesprekken gevoerd.

• Rotterdam
In Rotterdam zijn diverse bedrijventerreinen van grote, middelgrote tot kleine omvang
aanwezig (verschillende segmenten). De ruimtedruk op deze bedrijvenlocaties vanuit de
markt is groot. De gemeente heeft praktisch haar grenzen bereikt en beschikt niet meer
over agrarische gronden die kunnen worden uitgegeven als bedrijventerrein. De
gemeente is dan ook actief om het intensief gebruik van de ruimte op de
bedrijventerreinen te stimuleren en kan als een inhoudelijk sterke partner worden gezien
in relatie tot de gesprekken.
Rotterdam heeft onder andere met het project ‘Ondergrondse klimaatloodsen Prins
Johan Frisohaven Gestapeld bouwen leidt tot stapeling van voordelen’ een genomineerd
StIR project (1999).

• Arnhem
Arnhem is heel actief met de ontwikkeling van IJsseloord tot hoogwaardig
bedrijventerrein. De opzet van dit terrein is echter zeer ruimte-extensief. Vanuit deze
invalshoek is Arnhem een goede gesprekspartner om hun beweegredenen voor een
extensieve opzet af te zetten tegen de toch overheersende trend intensief ruimtegebruik
te stimuleren. De algehele ruimtedruk op de bedrijventerreinen binnen de regio
Arnhem-Nijmegen naar Nederlandse maatstaven een gemiddelde ruimtedruk.

• Almere
De gemeente kent diverse bedrijventerreinen waarvan er enkele volop in ontwikkeling
zijn. De ruimtedruk in de Noordvleugel is hoog, Almere zelf heeft echter voldoende
ruimte. Het totaal aan bedrijventerrein en de inhoudelijke kennis maakt dat deze
gemeente een interessante gesprekspartner is.
Almere heeft de laatste jaren geen genomineerde StIR-projecten gehad wanneer het gaat
om bedrijventerreinen.

Kolpron Consultants
9
 • Eindhoven
Ook de gemeente Eindhoven kent een verscheidenheid aan bedrijventerrein waarvan er
nog enkele op de planning staan. De ruimtedruk vanuit de markt op de bestaande en nog
te ontwikkelen terreinen in de regio is in het algemeen gemiddeld. De gemeente
Eindhoven heeft met het project ‘Strijp-S in de geest van Philips’ een genomineerd StIR
project (2000). Gezien het feit dat de gemeente een StIR project heeft ingediend, geeft
aan dat deze gemeente actief is om het instrument van intensief ruimtegebruik toe te
passen. De inhoudelijke kennis van Eindhoven maakt dat deze gemeente een
volwaardige gesprekspartner is.

• Heerenveen
De gemeente Heerenveen heeft in het verleden veel geïnvesteerd om haar economie te
versterken. Thans geeft zij veel hectaren uit ten behoeve van nieuwe bedrijventerreinen.
De regio kampt dan ook niet met een overmatige ruimtedruk op haar bedrijventerreinen.
Heerenveen kan worden gezien als de contramal van Rotterdam.

Wat betreft de provincies, zijn gesprekken aangegaan met de provincie Utrecht en Zuid-
Holland. De keuze voor deze provincies berust op het feit dat binnen hun grenzen
diverse gemeenten gelegen zijn die kampen met ruimtegebrek en actief zijn waar het
gaat om intensief ruimtegebruik.

In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de gemeentelijke en provinciale

gesprekspartners.

1.3 Leeswijzer

In de volgende hoofdstukken wordt antwoord gegeven op de onderzoeksvragen van het

Ministerie. Hoofdstuk 2 gaat in op de belangrijkste determinanten die van invloed zijn
op het uitgiftebeleid (en dan het gehele proces van planning tot herontwikkeling) van
gemeenten ten aanzien van bedrijventerreinen.
Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de verschillende manieren om tot intensief
ruimtegebruik te komen.
Het 4e hoofdstuk betreft een weergave van ervaringen uit de praktijk. Deze informatie is
afkomstig van de gesprekken die zijn gevoerd met de vijf gemeenten en de twee
provincies.
Hoofdstuk 5 geeft vervolgens antwoord op de tweede onderzoeksvraag. Aangegeven
wordt per fase welke determinanten een stimulerend, dan wel belemmerend effect
hebben op intensivering bij ontwikkeling van bedrijventerreinen.
In het 6e hoofdstuk wordt nader ingegaan op de kosten en baten die samenhangen met
intensief ruimtegebruik. Hierbij komen niet alleen de economische aspecten aan bod,
maar wordt ook nadrukkelijk ingegaan op de maatschappelijke kosten en baten.
Hoofdstuk 7 geeft vervolgens aan welke strategieën en instrumenten geschikt zijn om
gemeenten aan te sporen of meer mogelijkheden te bieden voor een intensiever gebruik
van de beschikbare ruimte voor bedrijven.

Kolpron Consultants
10
2. DETERMINANTEN VOOR UITGIFTEBELEID VAN GEMEENTEN

In dit hoofdstuk staat de eerste onderzoeksvraag van het Ministerie van EZ centraal, te
weten: ‘Wat zijn de determinanten voor het uitgiftebeleid van gemeenten?’ Deze
onderzoeksvraag is gesteld en zal hier worden beantwoord in het licht van de
intensiveringsvraagstukken die centraal staan in deze rapportage.

Alvorens op deze vraag antwoord wordt gegeven, wordt eerst ingegaan op het
productieproces van bedrijventerreinen. Dit proces doorloopt namelijk een aantal fasen.
Deze fasen kunnen als volgt worden getypeerd:

• planning;
• planontwikkeling;
• grondproductie;
• uitgifte;
• bouw;
• beheer en
• herstructurering/herontwikkeling.

Zowel de gemeente (i.c. de overheid), als de markt verrichten, activiteiten om de

ontwikkeling van een bedrijventerrein ook daadwerkelijk tot stand te brengen. In
paragraaf 2.1 wordt nader ingegaan wie welke taak heeft en op welk moment deze in het
productieproces aan de orde komen.

De (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt beïnvloed door verschillende

factoren (determinanten). In de paragrafen 2.2 tot en met 2.8 wordt voor de
verschillende fasen in het productieproces van bedrijventerreinen aangegeven welke
determinanten hier aan de orde zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar de
volgende invalshoeken:

• economisch;
• juridisch;
• beleidsmatig;
• technisch;
• organisatorisch;
• politiek-bestuurlijk en
• markttechnisch.

De invalshoeken economisch en beleidsmatig worden in de rapportage in verband met

de leesbaarheid samengevoegd met respectievelijk markttechnisch en politiek-
bestuurlijk. Bij nadere uitwerking bleek namelijk dat deze invalshoeken veel
overeenkomsten vertoonden.

Niet in alle fasen van het productieproces zijn determinanten van invloed of is de impact
even groot. De invloed van een juridisch determinant kan bijvoorbeeld in de fase van
planontwikkeling en bouw van groot belang zijn, terwijl het bij beheer niet van
toepassing is. Derhalve kan het voorkomen dat sommige invalshoeken in de paragrafen
2.2 tot en met 2.8 niet aan de orde komen, of zijn samengevat onder een kopje overige
determinanten. Daarnaast kan het voorkomen dat dezelfde determinanten in
Kolpron Consultants
11
 verschillende fase aan de orde zijn. Bijvoorbeeld vraag en aanbod die, zowel bij de
planning, als bij de uitgifte een rol spelen. In de paragraaf 2.2 worden met name de
determinanten aan de orde gesteld die een duidelijke invloed uitoefenen. Tot slot wordt
in paragraaf 2.9 per type bedrijventerrein een opsomming gegeven van de
determinanten die hier specifiek van invloed zijn.

2.1 De ontwikkeling van bedrijventerreinen

Nederland kent een eigen traditie op het gebied van de ontwikkeling van
bedrijventerreinen. Alvorens nader in te gaan op determinanten die voor het
uitgiftebeleid van belang zijn, is het relevant om een aantal algemene aspecten van dit
beleid aan te duiden. Volgens het onderzoek ‘Marktwerking bij planning, ontwikkeling,
uitgifte en beheer van bedrijventerreinen’ (Kolpron, 1999) is er traditioneel sprake van
de volgende taakverdeling tussen publiek en privaat bij planning, ontwikkeling en
beheer van bedrijventerreinen (tabel 2.1).

Tabel 2.1: Overzicht traditionele taakverdeling bedrijventerreinen

g g(p) g-p p
Planning Monitoring vraag en aanbod
Behoefteraming
Planningsinitiatief
Regionale afstemming
Strategische reservering
Reservering
Planontwikkeling Initiatief
Planontwikkeling terrein
Planontwikkeling/ontwerp gebouwen
Grondproductie Grondverwerving
Aanleg/bouwrijp maken
Aanleg openbare werken
Uitgifte Marketing, promotie en acquisitie
Gronduitgifte
Vergunningen
Bouw Bouw gebouwen/opstal
Beheer Beheer/exploitatie gebouwen
After-sales services
Grondtransacties
Terreinonderhoud
Controle (milieu)
Herontwikkeling Herontwikkelingsinitiatief
Planvorming herontwikkeling
Aankoop/uitplaatsing
Herverkaveling/herinrichting
Bodemsanering
Exploitatie

Huidige situatie
Mogelijke vernieuwingsrichting
Geen voor de handliggende combinatie van actor en activiteit
g Gemeentelijk (i.c. overheid)
g(p) Gemeentelijk met private inbreng (aannemersrelatie)
g-p Gemeentelijk en privaat, met gezamenlijke verantwoordelijkheid
p Privaat

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de planning, de planontwikkeling van het terrein,

grondproductie, uitgifte en beheer van het openbaar gebied. Marktpartijen zijn actief bij
Kolpron Consultants
12
 de planontwikkeling, de bouw en het beheer van de gebouwen. Bij de herontwikkeling
van bedrijventerreinen is de taakverdeling wat meer diffuus.

Dit betekent het volgende:

• De grondproductie van bedrijventerreinen is traditioneel een gemeentelijke zaak. De
gemeente koopt grond, maakt deze bouwrijp en geeft dit uit aan bedrijven. De
gemeente maakt daarbij een langere tijd kosten die bij de verkoop van de grond
weer terugverdiend moeten worden.
• De ontwikkeling van de bedrijfshuisvesting wordt gekenmerkt door het ‘Wilde
Werken’. Elk bedrijf is zelf opdrachtgever en bouwt op een eigen kavel. Vanuit
gemeentelijke zijde worden (wanneer het gaat om oude bestemmingsplannen)
weinig eisen opgelegd aan de bouwvorm. Meestal worden standaardvoorwaarden
gehanteerd. Er is vaak sprake van een maximum bouwhoogte. Er wordt bij de
verkoop van de grond eisen gesteld aan het aantal banen per hectare. Er zijn eisen
op het terrein van milieuhinder, etc. In de nieuwere bestemmingsplannen zijn vaak
eisen opgenomen aangaande parkeren. Tevens worden de plannen veelal voorzien
van een beeldkwaliteitplan.

Thans is er sprake van allerlei initiatieven waar deze traditionele rolverdeling wordt
doorbroken.

2.2 Determinanten

‘Determinant: determinerend element: factor die een ontwikkeling of een toestand

(mede) bepaalt, m.n. in de erfelijkheidsleer’
Van Dale, groot woordenboek der Nederlandse taal

In de verschillende fasen van de ontwikkeling van bedrijventerreinen kunnen diverse

determinanten van invloed zijn. Omdat er sprake is van een levensloop, kunnen
aspecten in de ene fase doorwerken in een andere fase. Kosten gemaakt bij de plan-
ontwikkeling kunnen bijvoorbeeld worden goedgemaakt bij uitgifte. In tabel 2.2 wordt
per fase van het ontwikkelingsproces van een bedrijventerrein aangegeven wat de meest
voorkomende determinanten zijn. Deze tabel is afgeleid van bijlage 3, waarin elk der in
de tabel onderscheiden determinanten nader is uitgewerkt. Per determinant wordt in
deze bijlage aangegeven wat de invloed is c.q. wat tot deze determinant behoort (zo valt
bijvoorbeeld brandveiligheid onder woningwet/bouwbesluit).

Uit tabel 2.2 blijkt dat tal van determinanten van invloed zijn op het
ontwikkelingstraject van bedrijventerreinen. De fase van de herontwikkeling kent de
meeste determinanten. Dit is niet zo verwonderlijk, omdat men hier te maken krijgt met
een bestaande situatie, waar al sprake is van bebouwing en wellicht beheer, en
nieuwbouwplannen. Het gehele traject van planning tot en met bouw (en beheer) moet
hier dus nog eens worden doorlopen.

Kolpron Consultants
13
 Tabel 2.2.: Determinanten naar fase ontwikkelingstraject bedrijventerreinen
Economisch / Juridisch Beleidsmatig/ Technisch Organisatorisch
Markttechnisch Politiek-bestuurlijk
Planning • Expansieplannen • Grondwet • Politiek • Energie
• Vraag en aanbod • Streekplannen • Ruimtelijke visie • Vervoer
• Schaarste • Structuurplannen • Regionale afstemming
• (strategische) (intergemeentelijke
reserve planning)

Planontwikkeling • Initiatieven • WRO • Beeldkwaliteitplan • Uitgeefbaar terrein

• Bestemmingsplannen • Stedenbouwkundig
plan
• Milieubeleid
• Externe veiligheid
• Kennis
Grondproductie • Eigendomssituatie • Eu richtlijnen werken • Grondbeleid • Weg- en railinfra
(aanbestedingsregels) • Parkeren • Telecommunicatie
• Instrumentarium • Technische
kostenverhaal ontwikkelingen
• Bouwrijp maken
(water, bodem e.d.)
Uitgifte • Grondprijzen • Grondvoorwaarden • Segmentering • (externe) Veiligheid
• Expansieplannen • Wet milieubeheer • Regionale afstemming
• Vraag en aanbod • Wet geluidhinder • Beleidsnormen
• Schaarste • Besluit luchtkwaliteit luchtkwaliteit
• Aantal arbeids-
• plaatsen per ha
• Type bedrijf
• Conjunctuur
Bouw • Bouwkosten • Bestemmingsplannen • Trends en ontwikke-
• Imago/steden- • Wet bodembescherming lingen
bouwkundige • Woningwet/ bouw-
uitstraling besluit
• Arbowet
Beheer • Kwaliteit omgeving • Erfpacht • Parkmanagement
• Grondtransacties • (milieu)controle
• Verhuisgeneigdheid • (externe) Veiligheid
Herontwikkeling • Expansieplannen • Grondwet • Politiek • Weg- en railinfra. • Energie
• Vraag en aanbod • Streekplannen • Ruimtelijke visie • Telecommunicatie • Vervoer
• Schaarste • Structuurplannen • Regionale afstemming • Parkeren • Uitgeefbaar terrein
• (strategische) • WRO • Beeldkwaliteitplan • Technische • Veiligheid
reserve • Bestemmingsplannen • Stedenbouwkundig ontwikkelingen • Parkmanagement
• Initiatieven • Eu richtlijnen werken plan • Bouwrijp maken • (milieu)controle
• Eigendomssituatie • Instrumentarium • Milieubeleid • Trends/ontwik-
• Grondprijzen kostenverhaal • (externe) veiligheid kelingen
• Arbeidspl. per ha. • Grondvoorwaarden • Kennis
• Type bedrijf • Wet milieubeheer • Grondbeleid
• Conjunctuur • Wet geluidhinder • Parkeren
• Bouwkosten • Wet bodembescherming • Segmentering
• Imago • Woningwet/bouwbesluit • Beleidsnormen
• Kwaliteit omgeving • Arbowet luchtkwaliteit
• Grondtransacties • Erfpacht
• Exploitatie
• Sanering

De determinanten in tabel 2.2 kunnen zowel betrekking hebben op het totale terrein, als
op bedrijfspandniveau. Intensief ruimtegebruik heeft dan ook niet alleen te maken met
de structuur van een heel terrein. Ook wat op individuele kavels gebeurt, is van belang.
De vorming van percelen is een onderdeel van het ontwikkelingsproces. De eerste fasen
van het ontwikkelingsproces zijn er onder andere op gericht om diverse percelen te
produceren, die in de uitgiftefase worden verhandeld. In de bouwfase gaat het om wat er
op een individuele kavel geschiedt. In de beheers- en exploitatiefase kan een
onderscheid worden gemaakt tussen het niveau van het terrein en dat van de individuele
uitgegeven percelen. Bij de herontwikkeling gaat het veelal om perceeloverstijgende
herontwikkelingsprocessen.

Kolpron Consultants
14
Niet alle bovenstaande determinanten zullen een even groot gewicht hebben. Wanneer
wordt ingezoomd op de determinanten die door de geïnterviewde gemeenten (zie ook
hoofdstuk 4) zijn genoemd in het kader van hun uitgiftebeleid dan betreft dit met name:

• Het aantal arbeidsplaatsen: Almere hanteert bijvoorbeeld een ondergrens van een
terreinquotiënt van 50. Voor Heerenveen is het aantal arbeidsplaatsen per hectare
voor zowel de korte, als de lange termijn een belangrijk criterium.

• Het aanbod: Voor wat betreft het aanbod loopt Eindhoven tegen de
gemeentegrenzen aan. Zo is het bedrijventerreinen Ekkersrijt in samenwerking met
de gemeente Son en Breugel ontwikkeld. Verder kwam aanbod beschikbaar doordat
Philips een aantal locaties op bedrijventerreinen heeft afgestoten.

• De vraag: Het ineenklappen van Philips en DAF heeft de lokale economie van
Eindhoven achteraf veel impulsen gegeven. Toeleveranciers en afnemers moesten op
‘eigen’ benen verder. Verder speelt het economische hoogtij een belangrijke rol bij
de huidige grote vraag naar terreinen. Bij Heerenveen zijn de
uitbreidingsmogelijkheden van het bestaande bedrijfsleven sterk bepalend.

• Regionale afstemming: Voor o.a. Heerenveen is de prijs ten opzichte van

concurrerende gemeenten elders in de regio van belang voor haar uitgifte. Eindhoven
heeft op regionaal niveau afstemming over het uitgiftebeleid. Zo wordt de
grofstoffelijke industrie niet in Eindhoven, maar op een terrein in Helmond
geaccommodeerd. Ook kan het eerder genoemde Ekkersrijt worden genoemd dat in
samenwerking met Son en Breugel is ontwikkeld.

• Segmentatie: Eindhoven heeft beleidsmatig gekozen voor segmentering van

bedrijventerreinen. Voorbeelden zijn de bedrijventerreinen Flight Forum
(luchthavengerelateerde bedrijvigheid), Sciencepark Ekkersrijt (hightech), Esp en
Kapelbeemd (gemengd segment).

• Imago/Stedenbouwkundige uitstraling van een bedrijf met name op zichtlocaties.

De bouwkwaliteit speelt hierbij een belangrijke rol.

• Type/aard bedrijf: Rotterdam o.a. kijkt naar het soort activiteit van bedrijven en haar
toegevoegde waarde t.o.v. de stad en andere bedrijven.

• Infrastructuur: Arnhem heeft de groeiverwachting mede gebaseerd op de

toekomstige halte van de hoge snelheidslijn.

• Parkmanagement/beheersplan: Almere heeft als doel in de toekomst dat als het plan
voor de Stichtse Brug uitgewerkt kan worden, bedrijven moeten passen in het
‘beheerprofiel’.

• Milieuzonering: In een aantal plannen, zoals bij de Rotterdamse haven, is de

milieuzonering en het creëren en benutten van de milieuruimte een belangrijke
determinerende factor bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen.

Kolpron Consultants
15
 • Bestemmingsplan: Voor Rotterdam is de gedetailleerdheid van een bestemmingsplan
van invloed op haar grondbeleid. Ook Arnhem noemt het bestemmingsplan als een
belangrijke determinant.

Op basis van het bovenstaand kan geconcludeerd worden dat met name de
economische, beleidsmatige determinanten en determinanten die met een individueel
bedrijf samenhangen door de gemeenten als meest belangrijk worden ervaren. De
juridische determinanten worden vooral genoemd wanneer het gaat over
milieuzonering. Zaken als bestemmingplannen (de mate waarin die sturing mogelijk
maken), kostenverhaal en EU-aanbesteding kwamen minder aan de orde. Hierbij dient
wel te worden aangetekend dat wij niet hebben gesproken met de juridische afdelingen
van de gemeente, maar met beleidsambtenaren op het terrein van ruimtelijke ordening,
economische zaken en/of het ontwikkelingsbedrijf. 4

2.3 Determinanten naar type terrein

De term bedrijventerrein is een verzamelnaam voor verschillende typen terreinen. Zo

kan onderscheid gemaakt worden naar bestaande terreinen en nieuw aan te leggen
terreinen, maar ook kunnen verschillende typen terreinen worden onderscheiden op
basis van de aanwezige bedrijven, zie tabel 2.3 (Kolpron, 1999).

4
In Rotterdam heeft ook een gesprek met het Havenbedrijf plaatsgevonden.
Kolpron Consultants
16
 Tabel 2.3: Kenmerken verschillende typen bedrijventerreinen
Kenmerk traditioneel Modern Hoogwaardig Kantoren
Bedrijfstype Industrie en bouw handel en transport dienstverl. bedrijvigh. zakelijke dienstverl.
Milieucategorie* 3-6 VNG 2-3 VNG 1-2 VNG 1 VNG
Ligging buitenstedelijk langs hoofdinfra. nabij stedelijk gebied in/randstedelijk gebied
Bereikbaarheid auto auto/OV auto/OV OV/auto
Zichtbaarheid niet gewenst gewenst zichtlocatie infra zichtlocatie infra
Milieugevoeligheid n.v.t. stank visueel en stank voor alles

Terrein
Inrichtingsplan var. Kavelgrootte gezoneerd gezoneerd + concept duidelijk concept
Uitgeefbaar % 80-85 70-75 60-65 55-60
Verharding % 10-12 12-15 15-18 40-45
Wegbreedte m 10 8-10 8 6-8
Groen+ water % 5-10 10-18 18-23 20-25
Groenkarakter functioneel, functioneel, parkachtig, hoge parkachtig, luxe
verhullend afscherming kwaliteit representatief
Kavel
Kavelgrootte m² > 5.500 gevar. 5.000 gem. 3.000 gem. 2.600 gem.
Bebouwing % > 60 > 40 30-50 < 30
Opslag veel buiten meeste binnen alles binnen alles binnen
Parkeren: openlucht openlucht openlucht/garage garage/openlucht
- personeel/m² bvo eigen terrein 1:50 eigen terrein 1:100 eigen terrein 1:55 eigen terrein 1:35
- cliënten eig. terrein/openb. eig. terrein/openb. eig. terrein/openb. eig. terrein/openb.
- vrachtauto’s eigen terrein, veel eigen terrein, eigen terrein,enkele n.v.t.
meerdere
Gebouwen
Kantoorvloer % < 20 25 (2 lagen) 50-75 (2 lagen) > 80
Productievloer % > 80 75 25-50 < 20
Vorm gebouw hal hal kant.front kant.front + hal kantoor
Bouwhoogte m kantoor 1-2 lagen kantoor 2 lagen kantoor 2(+) lagen onbepaald
hal 8-15 m hal 8-15 m hal < 10 m
Uitstraling
visueel functioneel, geen netjes, verzorgd; goed, zeer duidelijk zeer presentabel, entree en
duidelijke entree + entree + front front, alzijdige kwaliteit alzijdig hoge kwaliteit
front wel duidelijk
openb. Verlichting functioneel, lage functioneel, gem. esthetisch, hoge esthetisch, hoge
dichtheid dichtheid dichtheid dichtheid
Beheer
instantie gemeente gemeente/VVE VVE/gemeente/park- beheerorg./parkmanagement
management
beveiliging per bedrijf gezamenlijk gewenst gezamenlijke bewaking gezamenlijk/openbaar.
* milieucategorieën zoals die in bestemmingsplannen voorkomen.

In principe kunnen alle determinanten van toepassing zijn op alle soorten terreinen. Er
bestaan echter wel verschillen in de invloed en het effect dat de determinanten hebben
op de omvang van de uitgifte en de te realiseren besparingen in het ruimtegebruik, zie
onderstaande tabel.

Kolpron Consultants
17
 Tabel 2.4: Impact determinanten verschillende typen bedrijventerreinen
Traditioneel Modern Hoogwaardig Kantoren
Economisch /
Markttechnisch
• Expansieplannen • * • * • * • *
• Vraag en aanbod • * • * • * • *
• Schaarste • * • * • * • *
• (strategische) reserve • ** • * • * • *
• Initiatieven • * • * • * • *
• Eigendomssituatie • * • * • * • *
• Grondprijzen • *** • * • * • *
• Arbeidspl. Per ha. • * • * • *** • ***
• Type bedrijf • *** • * • * • *
• Conjunctuur • * • * • * • *
• Bouwkosten • * • * • * • *
• Imago • * • ** • *** • ***
• Kwaliteit omgeving • * • ** • *** • ***
• Grondtransacties • * • * • * • *
• verhuisgeneigdheid • * • * • * • *
• Exploitatie • * • * • * • *
• Sanering • *** • * • * • *
Juridisch
• Grondwet • * • * • * • *
• Streekplannen • * • * • * • *
• Structuurplannen • * • * • * • *
• WRO • * • * • * • *
• Bestemmingsplannen • * • * • * • *
• EU richtlijnen werken • * • * • * • *
• Instrumentarium kostenverhaal • * • * • * • *
• Grondvoorwaarden • * • * • * • *
• Wet milieubeheer • *** • * • * • *
• Wet geluidhinder • *** • * • * • *
• Wet bodembescherming • *** • * • * • *
• Woningwet/bouwbesluit • * • * • * • *
• Arbowet • * • * • * • *
• Erfpacht • * • * • * • *
Beleidsmatig/
Politiek-bestuurlijk
• Politiek • * • * • * • *
• Ruimtelijke visie • * • * • ** • *
• Regionale afstemming • * • * • * • **
• Beeldkwaliteitplan • * • ** • *** • ***
• Stedenbouwkundig plan • * • * • ** • ***
• Milieubeleid • *** • * • * • *
• (externe) veiligheid • *** • * • * • *
• kennis • * • ** • *** • ***
• Grondbeleid • *** • ** • * • *
• Parkeren • * • * • * • *
• Segmentering • *** • ** • * • *
• Beleidsnormen luchtkwaliteit • *** • ** • * • *
Technisch
• Weg- en railinfra. • *** • ** • * • *
• Telecommunicatie • * • ** • *** • ***
• Parkeren • * • *** • *** • ***
• Technische ontwikkelingen • * • * • * • *
• Bouwrijp maken • ** • ** • * • *
• Trends/ontwikkelingen • * • * • * • *
Organisatorisch
• Energie • *** • ** • * • *
• Verkeer en vervoer • *** • ** • *** • ***
• Uitgeefbaar terrein • * • * • * • *
• Veiligheid • *** • ** • * • *
• Parkmanagement • ** • ** • *** • ***
• (milieu)controle • *** • ** • * • *

In voorgaande tabel is met behulp van het aantal * het belang van een determinant
aangegeven. Belangrijk hierbij is te vermelden dat de vergelijking alleen op horizontaal
niveau mag worden getrokken. In verticaal opzicht heeft zij geen betekenis.

Kolpron Consultants
18
 De betekenis van * kan als volgt worden uitgelegd:

* kan van invloed zijn

** kan van grotere invloed zijn
*** kan van zeer grote invloed zijn

Een aantal voorbeelden maakt dit nog meer duidelijk:

• Het aantal arbeidsplaatsen per ha is weliswaar een determinant, maar verschilt per
type terrein. Zo liggen doelstellingen voor grootschalige, traditionele terreinen
beduidend lager dan voor hoogwaardige terreinen of kantorenlocaties.

• Eisen aan imago (waaronder stedenbouwkundige uitstraling) verschillen per type

terrein. Zo zullen aan een traditioneel terrein meer functionele eisen worden gesteld
(goed bereikbaar, goede interne ontsluiting, functionele gebouwen), terwijl aan
gemengde of hoogwaardige terreinen een zwaarder accent op uitstraling en identiteit
zal worden gelegd.

• Bij traditionele terreinen heeft het type bedrijf (bijvoorbeeld gaat het om lokale
bedrijvigheid of om een grootschalige productievestiging; betreft het transport en
distributie, opslag of productie) van veel groter belang voor de inrichting van het
terrein, dan op de andere typen bedrijventerreinen.

• Verkeer en vervoer hebben een sterk effect op het functioneren van terreinen. Op
traditionele en logistieke terreinen is het functioneren sterk afhankelijk van de
gekozen verkeersoplossing (rechte wegenpatronen, brede wegen, gescheiden
rijbanen, veilige kruisingen). Deze verkeersoplossingen zijn van invloed op de
uiteindelijke inrichting en uitgiftemogelijkheden voor een terrein. Aan hoogwaardige
terreinen worden andere (minder drastische) eisen gesteld.

Ook in de beheerfase is het type terrein van invloed op de mate waarin een determinant
van toepassing is. Zo zullen de maatregelen die worden genomen (bijvoorbeeld in het
kader van parkmanagement) bij de uitwerking van een logistiek terrein verschillen met
maatregelen op andere type terreinen. Uiteindelijk krijgt dat ook zijn weerslag op de
effecten die mogen worden verwacht ten aanzien van de vormgeving van het
bedrijventerrein.

2.4 Verschillen naar regio

Bij de interpretatie van de determinanten dient nadrukkelijk rekening te worden

gehouden met verschillen tussen regio’s. Een van de belangrijkste determinanten voor
het uitgiftebeleid is de relatie tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen gekoppeld
aan de werkgelegenheid.

Regio’s die met een schaarste aan terreinen worden geconfronteerd, handelen
verschillend van regio’s waar in principe voldoende terreinen in de planning zijn. Dit
verschil doet zich bijvoorbeeld voor tussen de Randstad en Zuid-Nederland enerzijds,
en het noorden anderzijds. Dat uit zich bijvoorbeeld in de herontwikkeling van
bestaande terreinen. Regio’s met een grote schaarste aan bedrijventerreinen zijn eerder

Kolpron Consultants
19
 geneigd tot herontwikkeling over te gaan dan regio’s met voldoende mogelijkheden
voor de ontwikkeling van nieuwe locaties.
Voor veel gemeenten is het creëren van nieuwe werkgelegenheid en het versterken van
de economische structuur de primaire reden voor het ontwikkelen van nieuwe locaties.
Indien dat gepaard gaat met voldoende aanbod aan bedrijventerrein, is het prijsbeleid
doorslaggevend voor het succes van de benoemde doelstellingen. Bij deze gemeenten
ontbreekt het veelal aan de mogelijkheden extra investeringen (bijvoorbeeld in
intensiveringsmaatregelen) te doen die tot hogere kosten leiden, omdat deze
markteconomisch niet verantwoord zijn.

Gemeenten concurreren op basis van prijsstelling. Bij de interpretatie van het te

realiseren ambitieniveau is dat nadrukkelijk aan de orde: gemeenten kunnen dezelfde
inspanningen leveren, maar dat resulteert niet in dezelfde resultaten. Er zijn regionale
verschillen in de bedrijfseconomische positie van de economische activiteit. Overigens
betekent dat niet dat gemeenten daar zelf geen invloed op kunnen hebben. Door
regionale samenwerking en segmentering kan onderlinge concurrentie worden
voorkomen, waardoor andere determinanten belangrijker worden. Voorwaarde daarvoor
is echter wel dat eerst de randvoorwaarden worden gecreëerd.

Op basis van bovenstaand overzicht van determinanten kan daarom worden vastgesteld
dat er verschillen tussen gemeenten en regio’s zijn bij de ontwikkeling van
bedrijventerreinen. Ook voor de intensiveringsmogelijkheden geldt dit.

2.5 Concluderend over de determinanten

Het aantal determinanten bij de productie van bedrijventerreinen is groot en divers. Het
gewicht van afzonderlijke determinanten verschilt naar fase in het ontwikkelingsproces,
naar type terrein en naar regio. Dit heeft consequenties voor beleid om de productie van
bedrijventerreinen te beïnvloeden. Veel beleidsinstrumenten zullen immers slechts op
een of enkele van deze determinanten aangrijpen. Aangezien het belang van een
determinant verschilt naar ontwikkelingsfase, type terrein en regio, zal ook de
effectiviteit van de inzet van een dergelijk beleidsinstrument variëren.

Kolpron Consultants
20
3. INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK BEDRIJVENTERREINEN

Intensivering:
Het zodanig benutten van grond en opstallen dat het grondbeslag per eenheid
economische activiteit of werknemer wordt beperkt. Randvoorwaarden zijn dat de
bedrijfseconomische positie van de economische activiteit niet wordt aangetast en de
kwaliteit van het bedrijventerrein niet achteruit gaat en zo mogelijk wordt verhoogd.
Ministerie Economische Zaken, 2001

Zoals bovenstaande definitie blijkt is voor het Ministerie van EZ niet alleen de
ruimtewinst in fysieke zin van belang. Het Ministerie hecht grote waarde aan het
functioneren van bedrijven en de kwaliteit van bedrijventerreinen. Deze twee aspecten
kunnen echter leiden tot een spanningsveld met intensief ruimtegebruik. Niet elk bedrijf
komt een intensievere vorm van bouwen namelijk het bedrijfsproces ten goede. Ook is
bijvoorbeeld niet elk terrein gebaat bij ondergronds bouwen of heeft een
bedrijventerrein met gestapelde bedrijfspanden een negatieve uitstraling op haar directe
(woon)omgeving.

Desalniettemin zijn ook tal van voorbeelden waar intensief ruimtegebruik en het behoud
van het economische functioneren en de kwaliteit van het bedrijventerrein hand in hand
gaan. In dit hoofdstuk wordt dit voor de verschillende vormen van intensief
ruimtegebruik aangegeven.

Bij intensivering c.q. zorgvuldig gebruik van de ruimte staat de gemeente een palet aan
maatregelen tot haar beschikking. Zo kan worden geïntensiveerd door:

1. Intensiever bouwen (ondergronds bouwen, gestapeld bouwen, geschakeld bouwen).

2. Meerdere bedrijvensectoren bij elkaar en/of door elkaar (gemengd).
3. Bedrijven situeren tussen andere functies die niet door bedrijven worden gehinderd
(Functiemenging).
4. Gezamenlijk gebruik van voorzieningen: zoals parkeren, diensten, businesscentre,
opslag.
5. Toepassen van parkmanagement: organisatie van ‘intensivering ruimtegebruik’ (en
de continuïteit van dit intensieve gebruik) door regeling uitgifteterreinen aan
geschikte kandidaten en regeling van beheer, onderhoud en exploitatie van
gezamenlijke voorzieningen en openbaar gebied (verharding, groen, water en
inrichtingselementen) en regeling handhaving van kwaliteit en veiligheid.
6. Locatiekeuze (voorkeur bedrijfsleven, infrastructuur voor aan- en afvoer, parkeren,
nabijheid toelevering en afzet, milieuzonering, infraruimte en milieuruimte verkeer
versus aanwezige locatiewaarden).
7. Functionele uitsplitsing of clustervorming (etikettering, zonering, keten-
bedrijvigheid).
8. Herontwikkeling/herstructurering.

Opgemerkt moet worden dat intensivering maatwerk is. Niet alle intensiverings-
mogelijkheden zijn op alle terreinen toepasbaar of leiden tot economische meerwaarde.
Per type terrein zal gestreefd moeten worden naar een passende optimale dichtheid. Het
ruimtegebruik in havengebieden is bijvoorbeeld door grootschalige productieprocessen
extensiever ten opzichte van droge terreinen.

Kolpron Consultants
21
3.1 Meetcriteria

Ruimtelijke toets
Voordat kan worden bepaald of een van de zojuist genoemde instrumenten leidt tot
intensief ruimtegebruik, zonder dat de bedrijfseconomische positie van de economische
activiteit wordt aangetast en dat de kwaliteit van het bedrijventerrein afneemt, dient
eerst te worden vastgesteld van welke ruimte wordt uitgegaan. Hierbij kunnen de
volgende vormen van ruimtegebruik worden onderscheiden:

• Bruto bruto (= bruto + infrastructuur + milieuruimte verkeer);

• Bruto (= netto + tarra);
• Binnen de hekken (netto);
• Milieuzones buiten de hekken (tarra).

Daarnaast dient te worden vastgesteld hoe de ruimtewinst wordt bepaald. Door grote
onderlinge verschillen tussen branches en soorten terreinen is het moeilijk om
eenduidige kengetallen te bepalen. Onderstaande criteria, die betrekking hebben op de
fysieke ruimte kunnen worden gehanteerd:

• De netto/bruto verhouding;
• De bebouwingsdichtheid in m2 (floor space index, fsi);
• Gebouwd volume in m3 per hectare;
• Aantal arbeidsplaatsen per hectare;
• De milieudichtheid.

Naar criterium kan de dichtheid verschillen. Op grond van het criterium gebouwd
volume zijn bedrijventerreinen door de hoogte van bedrijfshallen bijvoorbeeld veel
dichter bebouwd dan op grond van het criterium bebouwingsdichtheid in m2 . Wanneer
op een bedrijventerrein bijvoorbeeld sprake is van 75% uitgeefbare grond en deze
uitgeefbare grond is voor 70% bebouwd met hallen van 7 meter hoog, dan komt dit neer
op 36.750 m3 per hectare. Dit komt qua gebouwd volume overeen met ruim 80
woningen van 450 m3; een aantal woningen dat zelden op 1 hectare wordt gebouwd.

Economische toets
De economische toets is tweeledig:
a) toetsen of de bedrijfseconomische positie van de economische activiteit niet wordt
aangetast en
b) toetsen of de kwaliteit van het bedrijventerrein niet achteruit gaat; zo mogelijk
wordt deze verhoogd.

Of een bepaalde vorm van intensief ruimtegebruik een negatieve impact zal hebben op
het economische functioneren van een bedrijf is moeilijker te toetsen dan de ruimtelijke
impact. In het bedrijfsleven is nog nauwelijks kennis hierover aanwezig. Wel heerst er
de ‘angst’ dat het van negatieve invloed kan zijn. Deze toets zal dus met name
kwalitatief van aard zijn.
Onderzoek naar de vraag van bedrijven naar intensieve vestigingsvormen kan hierover
meer inzicht verschaffen5 .

5
Het Ministerie van EZ voert momenteel een onderzoek uit i.r.t dit thema, onder de werktitel ‘
Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer’.
Kolpron Consultants
22
 Teneinde te kunnen toetsen of de kwaliteiten van bedrijventerreinen niet worden
aangetast door intensief ruimtegebruik dient eerst te worden vastgesteld wat de
kwaliteiten van de terreinen zijn. In zijn algemeenheid kunnen o.a. de volgende
aspecten worden genoemd die de kwaliteit van een terrein bepalen:
• ligging (nabij uitvalswegen);
• ontsluiting (intern + extern);
• zichtbaarheid (vanaf rijkswegen, provinciale wegen, lokale wegen);
• groenvoorzieningen (parkachtige uitstraling, functioneel);
• aanwezige voorzieningen (parkeren, afvalverzamelpunt, beveiliging);
• aanwezige andere bedrijven (bijzondere architectuur, bedrijven die veel overlast
veroorzaken).

3.2 Vormen van intensief ruimtegebruik: ruimtelijk getoetst

Zoals uit de tekst hierboven is gebleken kan op verschillende wijzen de ruimte intensief
worden benut. In deze paragraaf worden de verschillende vormen van intensief
ruimtegebruik nader toegelicht en getoetst aan de ruimtelijke randvoorwaarde van
intensief ruimtegebruik.

3.2.1 Intensivering door meervoudig ruimtegebruik

Bouwvormen
Door intensieve bouwvormen zoals gestapeld, ondergronds of geschakeld bouwen, kan
zowel op kavelniveau, als op het niveau van het totale terrein intensivering van het
ruimtegebruik bereikt worden. Met name kantoren, opslag en parkeren zijn goed op
andere bedrijfsgebouwen te situeren. Bij nieuwbouw zijn de mogelijkheden groter dan
bij verbouw.

Ondergronds bouwen op bedrijventerreinen wordt nog weinig toegepast. Het verdiept

bouwen of helemaal ondergronds gaan biedt onder andere kansen bij restrictief beleid
wanneer een maximale bouwhoogte geldt. Ondergronds bouwen wordt echter beperkt
door hoge bouwkosten. De exploitatielasten zijn daarentegen meestal lager door een
meer gunstige klimaatbeheersing en lagere onderhoudskosten. Bij gebruik van maaiveld
voor een andere functie worden daarnaast grondkosten uitgespaard.
Bij geschakelde bouw zijn verschillende bedrijfspanden tegen elkaar aangebouwd.
Geschakelde concepten kunnen, zowel gefaseerd, als in een keer worden gerealiseerd.
Naast ruimtewinst leidt geschakeld bouwen ook veelal tot energiebesparing.

Bij het gestapeld en geschakeld bouwen neemt het bruto- en netto-ruimtebeslag af.
Indien ondernemers op het bedrijventerrein gezamenlijk draagvlak weten te genereren
voor gemeenschappelijke voorziening ontstaan er nog meer mogelijkheden voor
ruimtewinst. De ruimtewinst bij ondergronds bouwen is omvangrijk.

Benutten milieuzones
Intensief ruimtegebruik wordt soms verhinderd door milieusituaties (zoals
bodemverontreiniging, geluid- en stankoverlast). In specifieke situaties kan er voor
worden gekozen om bijvoorbeeld te bouwen in een geluidswal. Door in de plaats van de
reguliere afstand 35 – 40 meter naast een snelweg of spoorlijn aan te houden, levert
bouwen op een afstand van circa 15 –20 meter in een geluidwerende zone ruimtewinst
op in het tarragebied.
Kolpron Consultants
23
3.2.2 Intensiveren door gemengd bedrijventerrein
Tegenover gesegmenteerde bedrijventerreinen (zie § 3.2.7) staan de gemengde
terreinen. Kenmerkend voor dit type terreinen is dat meerdere typen bedrijven door
elkaar zijn gehuisvest.
Voor een dergelijke opzet kan worden gekozen wanneer bijvoorbeeld binnen een
gemeente onvoldoende vraag is om een bedrijventerrein te vullen met bedrijven rond
een zelfde thema of hetzelfde product. In plaats van bedrijven verspreid te huisvesten,
worden ze dan bij elkaar gelokaliseerd. Dit betekent echter wel dat goed moet worden
gekeken naar de aard van de bedrijven in verband met onderlinge hinder waar onder
(externe) veiligheid.

Door de bedrijven bij elkaar te plaatsen in plaats van een verspreide ligging kan bruto-
bruto-ruimtewinst worden geboekt op het gebied van infrastructuur en voorzieningen.

3.2.3 Intensivering door functiemenging

Minder milieubelastende bedrijvigheid kan goed met andere functies worden
gecombineerd. Indien bedrijfsactiviteiten uit de milieucategorieën I en II in het
gemengd stedelijk gebied worden gehuisvest, kan de ruimte op reguliere
bedrijventerreinen worden gebruikt voor bedrijven uit de hogere milieucategorieën.
Menging van bedrijven behorend tot milieucategorie II met woningen is echter minder
makkelijk te realiseren. Strengere veiligheidseisen tot het afnemen van mogelijkheden
van functiemenging. Zo is het bijvoorbeeld naar aanleiding van de vuurwerkramp in
Enschede verboden vuurwerkbedrijven in woonwijken te huisvesten.
Niet alleen worden bedrijven gemengd met het stedelijke gebied, functies uit dit
stedelijke gebied trekken ook steeds vaker naar bedrijventerrein (denk hierbij aan
horeca, winkels etc.). Wanneer stedelijke functies op bedrijventerreinen worden
gehuisvest, is de kans aanwezig dat dit leidt tot extensief ruimtegebruik op het terrein
zelf. Op een grotere schaal bezien kan echter wel sprake zijn van intensief
ruimtegebruik, omdat deze voorzieningen nu niet elders hoeven te worden gehuisvest.

Met een selectiever beleid ten aanzien van de situering van milieucategorie I en II
bedrijven kan de ruimtebehoefte voor bedrijfslocaties bespaard worden. Dit levert
bruto-bruto-ruimtewinst op.

3.2.4 Intensivering door gezamenlijk gebruik voorzieningen

Op bedrijventerreinen worden verschillende voorzieningen aangelegd zoals wegen,
parkeerplaatsen, groen en voorzieningen voor afval. Gezamenlijk gebruik van deze
voorzieningen kan tweeërlei worden uitgelegd:

Medegebruik door ‘derden’

Bedrijven worden doorgaans op werkdagen gedurende kantooruren gebruikt. Andere
activiteiten die met name ’s avonds en in het weekend plaatsvinden, zouden in principe
van de voorzieningen (en dan met name van de parkeervoorzieningen) gebruik kunnen
maken. Deze vorm van medegebruik kan met name aan de orde zijn bij de meer
grootschalige bedrijventerreinen in steden.

Gezamenlijk gebruik door bedrijven

In plaats van dat elk bedrijf zijn eigen parkeerplaatsen aanlegt kan worden gekozen voor
een gezamenlijke parkeervoorziening. Ook kan gekozen worden voor een

Kolpron Consultants
24
gemeenschappelijk waterbassin, dat zowel de opvang van het water van de verharde
oppervlakten kan opvangen, als voldoende toevoer van bluswater garandeert.

De ruimtewinst bestaat uit het gezamenlijk gebruik maken van parkeergelegenheden en

groenvoorzieningen. Dit levert bruto-bruto-ruimtewinst op. Wanneer een
gemeenschappelijk waterbassin wordt aangelegd, kan dit enkele procenten van een
bruto-bedrijventerrein opleveren.

3.2.5 Intensivering door parkmanagement

Om vanuit de intensiverings- en duurzaamheidsgedachte een bedrijventerrein te
(her)ontwikkelen en te beheren is een organisatie nodig die deze taak op zich neemt. Dit
zal moeten worden verwezenlijkt door het parkmanagement. Een duurzame optimale
vestigingsplaats wordt namelijk niet alleen gerealiseerd door naamgeving, inrichting en het
zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte op de lange termijn, maar heeft een heldere
en praktisch ingestelde organisatie nodig.
Het parkmanagement geeft sturing aan de inrichting en het beheer van het (gebouwde)
terrein, de initiatie en exploitatie van collectieve voorzieningen (§ 3.2.4) en analyseert
en organiseert samenwerkingsmogelijkheden tussen bedrijven. Dit alles met als doel het
verkrijgen en op lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van, zowel de
openbare, als de private ruimte op het terrein.

De ruimtewinst zit niet alleen in het collectieve gebruik van voorzieningen, waardoor
faciliteiten op één locatie zijn gehuisvest, maar ook in de duurzaamheid van de kwaliteit
van het functioneren van een terrein met parkmanagement. Dit levert op den duur netto-
ruimtewinst op.

3.2.6 Intensivering door locatiekeuze

Door een zorgvuldige locatiekeuze kan intensivering van het ruimtegebruik bereikt
worden op een hoger schaalniveau dan het terrein zelf.

Nabij aanwezige infrastructuur

Locatie nabij aanwezige infrastructuur, zoals wegen, spoorlijnen, havens en
vliegvelden. Bespaart nieuwe infrastructuurlijnen door landschap; wel hogere
verkeersintensiteiten dus bredere geluidscontouren. Past bij bedrijven met ‘just in time
production and delivery’ en kleine of geen voorraad, die zeer afhankelijk zijn van
verbindingen en infrastructuur.

Uitbreiding bestaande terreinen

Uitbreiding reeds bestaand bedrijventerrein in plaats van aanleg van apart nieuw terrein.
Dit geeft ook ruimtelijke mogelijkheden voor uitplaatsing over korte afstand van
verouderde, hinderlijke of uit hun jas gegroeide bedrijven en geeft mogelijkheden voor
herstructurering van achtergelaten terreinen en hun omgeving.

Regionale planning
Wanneer op basis van regionaal bedrijventerreinenbeleid gemeenschappelijke terreinen
worden ontwikkeld, dan zal als gevolg van een gemeenschappelijke voorraad minder
ruimtereservering noodzakelijk zijn.

Intensivering door locatiekeuze kan ruimtewinst opleveren doordat geen extra

infrastructuur of voorzieningen aangelegd hoeven te worden. Het betreft hier dus met

Kolpron Consultants
25
name bruto-bruto-ruimtewinst. Ook kan ruimtewinst worden geboekt wanneer de
behoefte aan terreinen in regionaal verband wordt bezien.

3.2.7 Intensivering door zonering - segmentering

Ook zijn er mogelijkheden voor intensivering op het hogere schaalniveau door
functionele uitsplitsing:

Etikettering
Etikettering van verschillende bedrijventerreinen voor bepaalde smalle
bedrijvensegmenten of clusteren naar hoogwaardig, modern en traditioneel, maakt op
een terrein een compacte en afgestemde, eenduidige structurering en verkaveling
mogelijk.

Zonering
Vertaling van segmentatie in de markt naar zonering op het terrein, maakt per zone een
compacte en op het segment afgestemde, eenduidige structurering en verkaveling
mogelijk, terwijl er toch andere, functioneel gerelateerde bedrijvensegmenten op
hetzelfde terrein kunnen voorkomen met een andere structurering en verkaveling.

Clustering
Ketenbedrijvigheid op één terrein, waarbij het ene bedrijf het andere toelevert, dat op
zijn beurt een volgend bedrijf toelevert, inclusief bijproducten en afval. Bijvoorbeeld
van grondstof via halfproduct en assemblage tot eindproduct. Is een compacte, korte
lijnen-oplossing die minder afhankelijk is van ligging bij infrastructuur. Voor
gespecialiseerde bedrijven, met ‘just in time production and delivery’ en kleine of geen
voorraad, die als conglomeraat samen lijken op één groot bedrijf. Hierdoor kunnen
concentraties in grotere eenheden op lokaal of regionaal niveau worden gerealiseerd.
De bruto-bruto-ruimtewinst bestaat hier voornamelijk uit de beperking van transport
wat doorwerkt in de benodigde infrastructuur. Wel zijn intergemeentelijke afspraken
nodig, bijvoorbeeld in een bedrijfschap met daaronder parkmanagement voor uitgifte,
beheer, onderhoud en exploitatie.

Bij uitsplitsing of clustervorming ontstaat op korte termijn geen ruimtewinst. Er kan

zelfs sprake zijn van het beschikbaar hebben van meerdere bedrijventerreinen voor
verschillende typen bedrijven. Uiteindelijk zullen, bij volledige uitgifte, beter
functionerende bedrijventerreinen ontstaan. De ruimtewinst is sterk afhankelijk van de
mate waarin de inrichting wordt afgestemd op de doelgroep en de reële vraag.

3.2.8 Intensivering door herontwikkeling/herstructurering

Veel betrokken overheden hebben herstructurering hoog in het vaandel staan. De
provincie Zuid-Holland prefereert bijvoorbeeld herstructurering boven het aanleggen
van nieuwe terreinen. Wanneer er aanvragen komen voor subsidies ten behoeve van de
aanleg van nieuwe terreinen, dan zal de provincie vragen om een onderzoek waarin is
ingegaan op de (on)mogelijkheid om bestaande terreinen te herstructureren.

Herstructurering van bedrijventerreinen kent verschillende aanleidingen en vormen:

revitaliseren, benutten restruimten en onttrekking infrastructuur.

Kolpron Consultants
26
 Revitaliseren
Revitalisering van een verouderd bedrijventerrein tot een nieuw bedrijventerrein (of
andere bestemming), bespaart aanleg van nieuw terrein etc. en versnelt intensivering.
Problemen: uitplaatsing bestaande bedrijven, kosten nieuwbouw voor die bedrijven,
verlies kennisinfrastructuur (personeel en toeleveringsbedrijven), sloop gebouwen en
funderingen, vrijkomend milieubelastend sloopafval, (functionele) bodemsanering,
structuurverbetering. Komt bovenop het gebruikelijke bouw- en woonrijp maken voor
nieuwe functie.

Uit een onderzoek in Noord-Holland (StIR) is gebleken dat in 39% van de

herstructureringsopgaven de ruimtewinst 0 tot 5 hectaren per terrein betrof en in 16%
ging het om meer dan 10 hectaren.

In Arnhem heeft een revitaliseringsproject geleid tot 30 ha nieuw uitgeefbaar terrein op

een totaal van circa 250 ha. De revitalisering betrof: verplaatsing van autoslopers,
gestapelde nieuwbouw, herinrichting bestrating, groen en parkeren.

Benutten restruimten
Op bedrijventerreinen komen vaak onbebouwde terreingedeelten voor. Deze kavels
dienen vaak als potentiële uitbreidingslocaties voor gevestigde bedrijven. Wanneer na
een aantal jaar blijkt dat deze kavels niet worden benut, kunnen ze worden teruggekocht
en opnieuw worden uitgegeven.

Verwacht wordt dat deze vorm van herstructurering kan leiden tot een ruimtewinst van
enkele procenten, dit is wel afhankelijk van de ongebruikte uitgegeven oppervlakten, de
kavels waar opties voor gelden en de tijdsduur waarvoor deze gelden.

Onttrekking infrastructuur
Infrastructuurstroken, zoals rail, weg, water en middenbermen zijn in het verleden vaak
ruim opgezet. Onttrekking van infrastructuur of het maken van een nieuw en smaller
ontwerp kan ruimtewinst opleveren. Op oudere bedrijventerreinen worden de goederen-
spoorlijnen of emplacementen nauwelijks meer gebruikt. Ook voor niet gebruikte
(rivier)havenarmen is onttrekking door demping een wijze van hergebruik. Bouwen op
het water is een andere manier om de niet gebruikte ruimte te benutten. Tot slot kunnen
ook ongebruikte manoeuvreerruimten of opstelplaatsen voor vrachtauto’s herontwikkeld
worden.

De ruimtewinst bij spoortracés is afhankelijk van de mate waarin de strook vrijkomende

ruimte efficiënt gebruikt kan worden. Bij demping van (rivier)havenarmen ontstaat
maximale bruto-bruto-ruimtewinst en bij het bouwen op water zal bruto-bruto de
ruimtewinst aanzienlijk zijn.

3.3 Vormen van intensief ruimtegebruik: economisch getoetst

De randvoorwaarden die het Ministerie van EZ heeft gekoppeld aan de definitie van
intensief ruimtegebruik weerspiegelen haar doelstellingen: een gezond economisch
klimaat. De in de vorige paragraaf genoemde vormen van intensief ruimtegebruik
kunnen (theoretisch gezien) tegenstrijdig zijn.

Kolpron Consultants
27
Economisch functioneren
Bepaalde vormen van intensief ruimtegebruik blijken in de praktijk het bedrijfsproces
(functioneel/bedrijfseconomisch) te beïnvloeden. In het geval het een bedrijf betreft dat
voor relatief veel directe en indirecte werkgelegenheid zorgt, zal een gemeente niet zo
snel geneigd zijn regels (ter bevordering van intensief ruimtegebruik) toe te passen. De
algemene economische belangen wegen dan zwaarder.

Niet alle vormen van intensief ruimtegebruik zullen echter van grote invloed zijn op het
economisch functioneren. De meest belangrijke vormen van intensief ruimtegebruik die
van (grote) invloed kunnen zijn, betreffen:
• Meervoudig ruimtegebruik.
• Gezamenlijk gebruik voorzieningen.
• Locatiekeuze.
• Zonering-segmentering.
Hieronder worden enkele voorbeelden aangehaald die aangeven of de invloed negatief
dan wel positief van aard kan zijn.
• Gestapeld of ondergronds bouwen hoeft niet voor elk bedrijf een positieve
uitwerking op het bedrijfsproces te hebben en daarmee op het economisch
functioneren. Deze bouwvormen zijn bijvoorbeeld minder geschikt voor de zware
industrie. Dit neemt echter niet weg dat kantoorruimtes praktisch altijd op verdieping
kunnen worden gerealiseerd.
• Het gezamenlijk gebruik van voorziening kan kostenverlagend werken voor
bedrijven waardoor het nettoresultaat beter is.
• Door de vestigingslocatie van een bedrijf beter af te stemmen op de aard en de
activiteiten van een bedrijf kunnen tijdwinst (transport) en kostenbesparingen worden
geboekt (uitbreiden op eigen terrein).
• Door bedrijven rond een zelfde thema te clusteren kunnen samenwerkingsverbanden
ontstaan (business to business) die anders misschien niet of moeizamer tot stand zijn
gekomen. Deze samenwerkingsverbanden kunnen een positieve uitstraling hebben op
de bedrijfsomzet.

Geconstateerd kan dus worden dat van de vormen van intensief ruimtegebruik eigenlijk
alleen meervoudig ruimtegebruik (en dan met name het gestapeld of ondergronds
bouwen) de meeste kans geeft op een negatieve invloed op het economisch functioneren
van een bedrijf. De andere kunnen met name een positieve bijdrage leveren.

Kwaliteit bedrijventerrein
Zoals in het begin van dit hoofdstuk is aangegeven, hangt de kwaliteit van een
bedrijventerrein nauw samen met de ligging, ontsluiting, zichtbaarheid, aanwezige
groenvoorzieningen en overige voorzieningen, alsmede andere bedrijven. De
verschillende vormen van intensief ruimtegebruik kunnen allemaal op een of meerdere
van deze punten van invloed zijn. Onderstaande voorbeelden geven een korte
toelichting.

• De kans is aanwezig dat stapeling leidt tot horizonvervuiling. Derhalve dienen naast
minimale ook maximale bouwhoogtes te worden vastgelegd, in verhouding tot de
directe omgeving. Ook voldoende ruimte tussen de bedrijfspanden en het handhaven
van een verhouding tussen groen en bebouwing, moet bijdragen aan de kwaliteit en
moet voorkomen dat een bedrijventerrein vervormt tot een groot bouwblok.

Kolpron Consultants
28
• Het bouwen in milieuzones hoeft de kwaliteit van een bedrijventerrein niet in de weg
te staan. Wel is het van belang dat de bebouwing niet ten koste gaat van het openbare
groen. Deze milieuzones worden namelijk in veel gevallen ingezet om het gestelde
percentage groen in te vullen op een bedrijventerrein.
• Bij het gemengd huisvesten van bedrijven wordt in beginsel geen rekening-
gehouden met de verschillende activiteiten. Hierdoor kan het voorkomen dat een
bedrijf dat hecht aan representativiteit is gelegen naast een bedrijf dat hier geen
waarde aan hecht. Dit komt de algemene uitstraling van het terrein niet ten goede.
Een gemengd terrein heeft ook meer kans op een rommelige en onoverzichtelijke
structuur, een goede bewegwijzering is dan ook geboden, maar kan de rommelige
structuur niet fundamenteel verbeteren.
• Het combineren van verschillende functies op hetzelfde terrein kan, zowel een
negatieve, als een positieve invloed hebben op de kwaliteit. Wanneer de ene functie
overlast veroorzaakt voor de andere bijvoorbeeld. Zo kan bijvoorbeeld een drive-in
horecagelegenheid of detailhandelsvestiging voor zoveel verkeersoverlast zorgen dat
dit het reguliere vervoer (af- en aanrijden van vrachtauto’s) stremt. Belangrijk is dus
bij functiemenging dat gekeken wordt of de additionele voorzieningen in
overeenstemming zijn met de gevestigde functies.
Hier tegenover staat echter dat het mengen van functies ook de levendigheid op een
bedrijventerrein kan verhogen. Bijvoorbeeld op de uren dat er normaal gesproken
weinig verkeersbewegingen zijn.
• Het gezamenlijke gebruik van voorzieningen (zoals afvalverzameling en parkeren)
kan leiden tot een ordelijke inrichting van een terrein, wat de uitstraling en algemene
kwaliteit ten goede komt.
• De activiteiten die samenhangen met parkmanagement hebben tot doel de kwaliteit
van een bedrijventerrein te optimaliseren en waarborgen.
• Een locatie ontleent haar kwaliteiten ondermeer aan haar ligging. De locatiekeuze
kan derhalve van invloed zijn op de kwaliteit van het terrein. Ligging nabij een
haven, afslag van een rijksweg of spoorlijn, verhogen deze kwaliteit. Andersom geldt
dat wanneer de locatiekeuze minder gunstig is (zoals nabij een gebied dat voor veel
geluids- of stankoverlast zorgt) dit een nadelig effect heeft op de kwaliteit.
• Door terreinen in te delen in zones ontstaat herkenbaarheid. Bezoekers of nieuw te
vestigen ondernemingen kunnen snel opmaken waar zij zich op moeten oriënteren.
• Herontwikkeling/herstructurering heeft eigenlijk altijd tot doel de kwaliteit van een
terrein te verhogen. De aanleiding is namelijk veelal dat terreinen verouderd zijn en
niet voldoen aan de gebruikerseisen van deze tijd.

Geconcludeerd kan dus worden dat de meeste vormen van intensief ruimtegebruik tot
doel hebben de kwaliteit van het terrein te verhogen. Of dit in de praktijk ook zo uitpakt
is afhankelijk van de uitvoering en marktomstandigheden.

Negatieve effecten kunnen ontstaan wanneer bijvoorbeeld de stedenbouwkundige

randvoorwaarden niet goed zijn uitgewerkt (i.v.m. bouwhoogtes en verhouding
verharding versus groen), de locatiekeuze verkeerd is, verschillende functies overlast
veroorzaken of een te grote verscheidenheid aan bedrijven gecombineerd met een
slechte bewegwijzering een terrein onoverzichtelijk maken.

Kolpron Consultants
29
4. PRAKTIJKERVARINGEN VAN GEMEENTEN EN PROVINCIES

De determinanten uit hoofdstuk 2 zijn getoetst aan de hand van een aantal gesprekken
met gemeenten en provincies. Daarbij zijn in overleg met het Ministerie van EZ vijf
gemeenten geselecteerd, te weten:

• Almere
• Arnhem
• Eindhoven
• Heerenveen
• Rotterdam

Met elk van deze gemeenten zijn gesprekken gevoerd ten aanzien van determinanten die
relevant zijn voor het ontwikkelingsproces van bedrijventerreinen. Daartoe hebben deze
gemeenten van te voren een notitie toegestuurd gekregen. In de interviews is daarnaast
specifiek ingegaan op welke determinanten relevant zijn ten aanzien van intensief
ruimtegebruik. Tevens is ingegaan op mogelijke leerervaringen voor de verschillende
gemeenten. Door het concept-eindrapport aan de gemeenten toe te sturen, zijn zij in de
gelegenheid gesteld nog eventuele reacties of commentaar op het rapport te geven. In dit
hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies.

De inventarisatie onder de gemeenten is indicatief van aard. Dat wil zeggen, alleen de
ervaringen van genoemde gemeenten zijn getoetst. Dat neemt niet weg dat op basis
hiervan belangrijke inzichten zijn verkregen om intensivering van ruimtegebruik in de
praktijk beter te laten functioneren.

Op basis van de gesprekken kan geconstateerd worden dat in de gemeenten waar mee is
gesproken, intensivering een serieus onderwerp op de politieke agenda is. Sommige
gemeenten zijn inmiddels ook daadwerkelijk overgegaan op ontwikkeling van intensief
opgezette locaties (Arnhem, Eindhoven, Rotterdam), waren net in het proces van
besluitvorming hierover (Almere) of waren zich nog vooral aan het oriënteren op de
mogelijkheden (Heerenveen). Daarmee is geen sprake van een waardeoordeel.
Specifieke lokale en regionale omstandigheden (marktverhoudingen, ruimtenood,
ontsluiting etc.) bepalen mede de mogelijke maatregelen ten aanzien van intensivering.
Deze omstandigheden beginnen zich nu in gemeenten als Almere en Heerenveen voor te
doen, terwijl deze omstandigheden eerder reeds van toepassing waren op de andere
gemeenten.

Daarnaast is gesproken met ambtenaren van de provincies Zuid-Holland en Utrecht.

4.1 Provincies Utrecht en Zuid-Holland

In de provincie Utrecht is er sinds enige tijd sprake van een zelfstandig project
intensivering bedrijventerreinen. Er heeft onderzoek plaatsgevonden (INBO 2001). De
resultaten van het project zijn dit voorjaar besproken op een conferentie. Hierbij gaat het
er om gemeenten te stimuleren (mede door kennisontwikkeling) over te gaan tot
stimulering. Vooralsnog heeft dit nog niet geleid tot het opnemen van eisen aan
intensiteit van het ruimtegebruik in het streekplan.

Kolpron Consultants
30
 Momenteel worden in Utrecht stappen ondernomen om te komen tot een nieuw
streekplan. Gegeven dat het geheel zich nog in een verkennende fase bevindt, kan nog
niet worden aangegeven of intensief ruimtegebruik tot de toetsingscriteria van
bestemmingsplannen zal gaan behoren.

Bij de ramingen van het aantal benodigde hectaren bedrijventerrein wordt rekening
gehouden met een zekere intensiveringslag. Probleem hierbij is dat men de huidige
intensiteit van bedrijventerreinen niet goed in beeld heeft, waardoor een referentiepunt
ontbreekt.

De provincie Zuid-Holland tracht via haar streekplan intensief ruimtegebruik onder de

aandacht te brengen, door het als thema op te nemen.

De Provincie vraagt bijvoorbeeld bij de (herziening) van bestemmingsplannen (conform

de Nota planbeoordeling 2001, zie ook 7.1.1) om een onderzoek inzake intensief
ruimtegebruik voor de desbetreffende locatie.

Opgemerkt wordt echter dat de provincie herstructurering boven het aanleggen van
nieuwe terreinen prefereert. Wanneer er aanvragen komen voor subsidies ten behoeve
van de aanleg van nieuwe terreinen, dan vraagt de provincie om een onderzoek waarin
is ingegaan op de (on)mogelijkheid om bestaande terreinen te herstructureren. Ook op
regionaal niveau heeft de provincie herstructurering hoog in het vaandel. Zij is
voornemens samen met de gemeenten binnen haar grenzen een visie op te stellen. Per
regio wordt getracht met de individuele gemeenten tot regionale intentieverklaringen te
komen om te intensiveren waarbij de nadruk ligt op herstructureren.
Daarnaast probeert de Provincie Zuid-Holland te sturen op energienormen, zoals bij de
energieprestatie op locatiebeleid voor de woningbouw. Uitgangspunt is dat bedrijven
onderling moeten kunnen profiteren van elkaars restwarmte. Door in te spelen op het
energieprestatie op locatie beleid wordt ook het intensief ruimtegebruik gestimuleerd.
Geschakeld bouwen (zoals een concept in Heemskerk) is hier een goed voorbeeld van.

4.2 Ontwikkeling van bedrijventerreinen

Voor alle gemeenten geldt dat behoud van bestaande en creatie van nieuwe
werkgelegenheid primaire redenen zijn voor de uitgifte van bedrijventerreinen. Dat is al
decennia lang het geval en zal in de komende jaren niet fundamenteel veranderen. Bij
de interpretatie en het toepassen van intensief ruimtegebruik kan dit niet buiten
beschouwing worden gelaten.

Overigens doen zich in de tijd wel nieuwe ontwikkelingen voor. Zo streven gemeenten
steeds meer naar het aanbieden van verschillende milieus, om daarmee bedrijven een zo
goed mogelijke vestigingslocatie aan te kunnen bieden. Voor meerdere type bedrijven
worden verschillende soorten terreinen aangelegd (grootschalig, logistiek, industrieel,
gemengd, hoogwaardig en thematische terreinen). Vanuit het perspectief van duur-
zaamheid (elk bedrijf op de juiste plek) is dit een belangrijke positieve ontwikkeling.

Bovendien constateren meerdere gemeenten dat de druk op de ruimte vanuit andere

functies steeds groter wordt: door schaarste moeten keuzen worden gemaakt tussen
werken, wonen, voorzieningen, verkeer en vervoer, recreëren, landbouw en milieu.
Deze concurrerende ruimteclaims gelden bijvoorbeeld sterk voor Rotterdam, Eindhoven

Kolpron Consultants
31
 en Arnhem. Inmiddels worden echter ook Almere en Heerenveen hiermee
geconfronteerd, zij het dat de problematiek daar op korte termijn minder nijpend is.
Vanuit het perspectief van ‘schaarste’ wordt optimalisering van het ruimtegebruik een
steeds belangrijker item.

4.3 Het belang van intensivering

Als gevolg van de druk op de ruimte vanuit andere functies, wordt intensivering van
ruimtegebruik een steeds belangrijker item bij de uitgifte van bedrijventerreinen. Daar
staat echter tegenover dat dit in het gemeentelijk beleid veelal nog niet volledig is
opgenomen. Alleen in Rotterdam wordt in het nieuwe structuurplan 2010 duidelijk
ingezet op intensivering van ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Bij de overige
gemeenten hangt dat niet samen met onwil, maar worstelt men met de vraag wat
intensivering inhoudt, welke beleidsmaatregelen mogelijk zijn, hoe intensivering kan
worden ingevoerd en welke effecten kunnen en mogen worden verwacht. In de
gesprekken is ook duidelijk geconstateerd dat intensivering en duurzame ontwikkeling
van bedrijventerreinen vaak als synoniem worden opgevat. Er is tegen die achtergrond
een duidelijke behoefte aan kennisvorming en -overdracht.

4.4 Projectmatige aanpak

Als oplossing kiezen gemeenten ten aanzien van intensivering vooral voor een project-
matige aanpak. Bij specifieke projecten wordt kennis en ervaring opgedaan. Enerzijds is
dat een positieve ontwikkeling: er ontstaat voortschrijdend inzicht. Anderzijds is het
jammer dat intensiveringsmaatregelen (nog) niet zijn verankerd in het gemeentelijk
beleid. De ervaringen die in deelprojecten wordt opgedaan, kan daardoor gemakkelijker
verloren gaan. Kennisuitwisseling tussen gemeenten is daarom van groot belang.

Een voorbeeld van de intensieve opzet van een bedrijventerrein is Flight Forum in
Eindhoven. Dit project is een samenwerking tussen de gemeente en Schiphol Real
Estate en beoogt de ontwikkeling van een luchthavengerelateerd bedrijventerrein. Op
het terrein wordt een hoog kwaliteitsniveau nagestreefd, juist door toepassing van
intensieve methoden van bouwen. Zo wordt 100% van de kavel gebruikt, wordt
parkeren gezamenlijk opgelost en dient het beeldkwaliteitplan als basis voor de
inrichting van het gebied. Met de kennis die wordt opgedaan wordt in Eindhoven
serieus nagegaan welke maatregelen ook op andere locaties kunnen worden toegepast.
Zo wordt ook voor de herontwikkeling van Strijp S (een van de Philips-locaties)
gestreefd naar een intensieve opzet.

4.5 Motieven voor intensivering

In bepaalde gevallen is intensivering een neveneffect van andere beleidsdoelstellingen.

• Een snel groeiende gemeente als Almere (in ongeveer 17 jaar gegroeid van 0 naar
150.000 inwoners) heeft bijvoorbeeld voor haar identiteit behoefte aan werklocaties
met een stedelijke uitstraling. Deze opgave, om te komen tot een stedelijke
uitstraling, leidt voor het ontwerp voor Almere Poort tot een intensief
ruimtegebruik. Delen van de locatie werden in het ontwerp opengelaten om het
programma elders meer te concentreren. Pas in tweede instantie werd deze ruimte
deels benut door het programma te verhogen.

Kolpron Consultants
32
 • In deze zelfde gemeente vormt het komen tot een meer evenwichtige woon-
werkbalans een belangrijke doelstelling. Vanuit deze doelstelling worden normen
gesteld aan het minimum aantal banen per hectare. Ook deze normen leiden tot
intensivering. Intensivering is hierbij niet de leidende doelstelling.
• Elders wordt vanuit stedenbouwkundige kwaliteitsoverwegingen gekomen tot
gebouwde parkeervoorzieningen. Dit zorgt voor een intensiever ruimtegebruik. De
doelstelling is echter het vrijmaken van de openbare ruimte van allerlei geparkeerde
auto’s. Bij het KEMA-terrein in Arnhem wordt een dergelijke oplossing door de
zittende bedrijvigheid gesteund, omdat de kwaliteit van deze parkachtige locatie er
aanmerkelijk op vooruitgaat wanneer niet alle paden door geparkeerde auto’s
worden ontsierd. Dit biedt ruimte voor meer nieuwe bedrijvigheid op het terrein.
• Een andere reden is dat intensivering leidt tot effectievere processen voor bedrijven,
waardoor het een middel is om bedrijven optimaal te kunnen laten functioneren. Dit
laatste is bijvoorbeeld het geval bij de opzet van gezamenlijke logistieke faciliteiten
(opslag, reparatie, tankeiland) op een logistiek bedrijventerrein. Met name in
Rotterdam en Heerenveen zijn dit belangrijke overwegingen, omdat deze gemeenten
zich sterk profileren op de logistieke bedrijvigheid.

Uit bovenstaande voorbeelden blijkt dat de motieven om te komen tot intensivering

kunnen verschillen. Alhoewel in Rotterdam en Eindhoven het besparen van ruimte,
meestal ingegeven door schaarste, wel een duidelijke doelstelling achter intensivering
is, vormt intensivering relatief vaak een neveneffect van andere doelstellingen. De
bedrijfseconomische positie van de economische activiteit en de kwaliteit van het
bedrijventerrein worden door EZ beschouwd als randvoorwaarden voor intensivering.
Soms zijn deze derhalve meer dan randvoorwaarden en functioneren zij juist als
aanjagers voor intensivering.

4.6 Belemmeringen

In de gesprekken met de gemeenten zijn vooral belemmeringen aan de orde gekomen,

aangezien dit de elementen zijn die ertoe leiden dat invoering van intensief
ruimtegebruik lastig wordt gevonden:

• Intensiveringsmaatregelen kosten geld (duurder bouwen), waardoor bedrijven

mogelijk wegblijven. Dat kan zowel betrekking hebben op de grondprijs als de
bouwkosten voor het vastgoed. Bijvoorbeeld in het geval van gestapeld bouwen of de
aanleg van ondergrondse voorzieningen (zoals parkeren, opslag). Gemeenten vrezen
verlies van werkgelegenheid, zeker indien bij de acquisitie van nieuwe bedrijven het
prijselement van doorslaggevend belang is. Vooral in Heerenveen is hier sprake van.
De andere gemeenten zijn hier in het verleden mee geconfronteerd geweest, maar
onderkennen dat ‘prijs’ van ondergeschikt belang wordt. Dat heeft twee oorzaken:
o actief: gemeenten plannen in regionaal verband de bedrijventerreinenbehoefte en
werken samen bij het optimaliseren van de uitgifte. Prijsconcurrentie is in dat
geval van ondergeschikt belang. Voorbeelden zijn de regio’s Rijnmond,
Eindhoven (SRE) en Arnhem/Nijmegen (KAN-gebied). Het initiatief ligt
derhalve bij gemeenten zelf.
o passief: er is sprake van een dermate grote behoefte aan bedrijventerreinen (als
gevolg van - dreigende - tekorten), dat prijs bij marktpartijen (bedrijven) minder
doorslaggevend wordt in de vestigingsplaatskeuze. Een voorbeeld hiervan is

Kolpron Consultants
33
 Almere. Gezien de dreigende schaarste vindt prijsconcurrentie in Almere niet
plaats.

Uiteraard is een combinatie van beide mogelijk, waarbij zowel regionale afstemming
plaatsvindt, maar tevens een grote ruimtebehoefte bestaat. In deze gemeenten
(bijvoorbeeld Rotterdam, Eindhoven) is het klimaat voor intensivering ‘rijp’.

• Intensivering is vooral een organisatievraagstuk. Dat geldt tussen gemeenten

(regionale afstemming), maar ook bij de opzet van intensiveringsmaatregelen binnen
gemeenten zelf. Zo kost het organiseren en opzetten van gezamenlijke voorzieningen
veel tijd en moeite, zeker op bestaande bedrijventerreinen. Naarmate projecten
groter, omvangrijker en ingewikkelder worden, kan een dergelijk proces gemakkelijk
enige jaren aan voorbereiding duren. Effectiviteit en haalbaarheid worden dan
afhankelijk van de omvang van kennis binnen de gemeentelijke organisatie. Voor
kleinere en middelgrote gemeenten is veelal onvoldoende capaciteit aanwezig om
dergelijk trajecten goed en volledig te doorlopen. Goed bedoelde initiatieven
stranden in dat geval gemakkelijk bij gebrek aan capaciteit.

• Intensivering gaat gepaard met (financiële, markt-, afzet-) risico’s; risico’s die
gemeenten niet altijd willen of kunnen lopen. Plannen kunnen hogere kosten met
zich meebrengen, bijvoorbeeld doordat intensivering een hogere kwaliteit van de
omgeving vraagt, oplossingen van ruimtegebruik tot hogere bouwkosten leiden
(bouw in meerdere lagen, ondergronds bouwen) of leiden tot extra kosten van beheer
(zoals parkmanagement). Bovendien zal het – zoals gememoreerd – tot een hogere
druk op de organisatie leiden, met extra kosten voor planvoorbereiding.
o Een mogelijke oplossing is de gebiedsontwikkeling samen met private partijen
(projectontwikkelaars, beleggers) op te pakken. Private partijen kunnen extra
kennis inbrengen, andere oplossingen en inzichten bieden en een deel van de
risico’s dragen. Een goed resultaat van een dergelijk project is Flight Forum in
Eindhoven of Omniworld in Almere (in realisatiefase). Feit is echter dat
marktpartijen in alle gevallen het afzetrisico in ogenschouw nemen bij de
uiteindelijke investering. Indien deze risico’s te hoog worden ervaren, komen
ontwikkelingen moeilijk of niet tot stand. Zo zal het voor Heerenveen moeilijker
zijn een PPS op te zetten dan voor bijvoorbeeld Rotterdam. Ook hier geldt
derhalve dat lokale omstandigheden direct van invloed zijn op de haalbaarheid.

• Juridisch vallen maatregelen tot intensivering vast te leggen. Bijvoorbeeld in

bestemmingsplannen. Te stringente eisen (bijvoorbeeld minimale bouwhoogtes)
kunnen echter leiden tot concurrentienadelen. Indien echter geen eisen worden
gesteld, leidt dat ertoe dat de gewenste doelstellingen niet worden behaald.

• De economische conjunctuur is maatgevend voor de risico’s die gemeenten willen

dragen. Niet alle initiatieven die in een hoogconjunctuur worden genomen, zullen
ook tijdens een periode van laagconjunctuur haalbaar blijken te zijn. Handhaving van
maatregelen op langere termijn vormt dan een belangrijke belemmering. Een voor-
beeld daarvan is de segmentering van bedrijventerreinen. Vanuit de gedachte van
‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ reserveren gemeenten specifieke locaties voor
specifieke doelgroepen, veelal ingegeven door een onderliggend concept. Dit is een
strategische keuze, gericht op het op lange termijn bieden van een goede locatie voor
een bedrijf. Bij voldoende vraag naar terreinen levert een dergelijke invulling een bij-

Kolpron Consultants
34
 drage aan een duurzame economische ontwikkeling. In tijden van laagconjunctuur
geldt voor alle gemeenten waar mee is gesproken dat intern uitgebreide discussies
ontstaan, indien de uitgifte achterblijft. Om financiële redenen (druk op de grond-
exploitatie) en economische redenen (bij oplopende werkloosheid) wordt dan vaak
gekozen locaties uit te geven aan andere doelgroepen dan oorspronkelijk gepland.
Daarmee wordt het concept ontkracht, waardoor locaties kwalitatief minder succes-
vol worden dan op voorhand verwacht. Het gevolg: locaties functioneren minder
goed, bedrijven vertrekken eerder dan verwacht en uiteindelijk zal eerder het mo-
ment van ‘verzadiging’ worden bereikt. De duurzaamheidsgedachte (intensivering)
wordt op korte termijn door ‘verkeerde’ beslissingen om zeep geholpen.

• Het meten van effecten is een lastig onderwerp voor gemeenten. Aspecten die vragen
oproepen zijn:
o Wat wordt gemeten: meer arbeidsplaatsen per ha, hogere bebouwings-
dichtheden, indirecte positieve effecten (bijvoorbeeld voorkomen van aanleg van
locaties elders)?
o Wat is het referentiekader: 0-meting, vergelijking met andere gemeenten
(benchmark)?
o Welke termijn is relevant: korte termijn (direct te benoemen effecten) of lange
termijn (voorkomen van nieuwe behoefte door nu juiste beslissingen te nemen)?
o Welke ambities kunnen worden gesteld: gegeven de lokale omstandigheden
kunnen ambities gelijk zijn, maar resultaten verschillen? Het feit dat effecten per
regio kunnen verschillen, vraagt een genuanceerde aanpak van het
intensiveringsbeleid door het Rijk en provincies.

4.7 Conclusies naar aanleidingen van gesprekken

Veel partijen oriënteren zich op de mogelijkheden om tot intensivering over te gaan. Dit
geldt zowel op gemeentelijk als op provinciaal niveau. Op een aantal plaatsen zijn er
uitgewerkte plannen waarbij echter een belangrijk vraagpunt is of de markt de
intensieve kwaliteit accepteert. Opmerkelijk is dat op gemeentelijk niveau in een aantal
gevallen intensieve ontwikkeling niet zozeer het doel was, maar een middel om tot
andere doelstellingen te komen. In een gemeente als Almere is bijvoorbeeld een
stedelijke uitstraling (passend bij het huidige bevolkingsaantal van 150.000 inwoners en
met het oog op de groei naar 200.000 plus) belangrijk. Stedenbouwkundige kwaliteits-
ambities leiden hier tot een hogere dichtheid van het plan. Ook op andere locaties is
deze coalitie tussen kwaliteits- en intensiveringsdoelstellingen waargenomen6 . Cruciaal
is echter de gevreesde belemmering van de vraag naar deze locaties, mede in het licht
van een economische stagnatie. Wanneer de vraag het laat afweten zal men mogelijk tot
extensievere invulling komen wanneer dan wel afzet van terrein mogelijk is.

6
Dit laat onverlet dat mogelijk op andere locaties kwaliteitsambities juist tot extensivering kunnen
leiden, omdat er bijvoorbeeld meer groen gewenst is.
Kolpron Consultants
35
5. DETERMINANTEN INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK

Determinanten kunnen zowel in positieve (stimulerende), als in negatieve (belemmeren-

de) zin, van invloed zijn op intensief ruimtegebruik. Ervaringen hebben geleerd dat
wanneer het gaat om de mogelijkheden en/of belemmeringen ten aanzien van het
stimuleren van intensief ruimtegebruik, het verschil uit kan maken om wat voor type
terrein het gaat.

Centraal staat dus in dit hoofdstuk de tweede onderzoeksvraag van het Ministerie:
‘Welke determinanten zijn relevant als het gaat om de mogelijkheid tot stimulering van
intensief ruimtegebruik (wat zijn de economische, juridische en organisatorische
belemmeringen en stimulansen)’?

In de paragrafen (5.1 tot en met 5.7) wordt per fase in het productieproces van
bedrijventerreinen voor de onderscheiden determinanten in hoofdstuk 2 aangegeven of
zij belemmerend dan wel stimulerend zijn.

5.1 Stimulerende en belemmerende determinanten bij planning

Zoals de gemeente Rotterdam aangeeft: ‘Intensivering begint bij de planning’.

Stimulerend
Economisch/markttechnisch
• De inventarisatie van ruimteclaims in relatie
tot de beschikbare ruimte vormt een
stimulans tot intensief ruimtegebruik. (Pse1)
Juridisch
• Bij de gemeente Rotterdam werkt het breed
verspreide structuurplan stimulerend.
N.a.l.v. het plan komen veel bedrijven zelf
met ruimte intensieve voorstellen. (Psj1)
• De provincie Zuid-Holland maakt via haar
nota Planbeoordeling intensief
ruimtegebruik tot verplicht aandachtspunt
bij bestemmingsplannen. (Psj2)
Organisatorisch
• De provincie probeert Zuid-Holland bij-
voorbeeld intensief ruimtegebruik te stimu-
leren door in te spelen op het energiepres-
tatie op locatie beleid. Wanneer een bedrijf
veel ‘restwarmte’ heeft moeten andere be-
drijven hiervan kunnen profiteren. Gescha-
keld bouwen (zoals een concept in Heems-
kerk) is hier een goed voorbeeld van. (Pso1)
Belemmerend
Juridisch
• Streek- en structuurplannen kunnen als een
knellend keurslijf werken. Het feit dat streek-
en structuurplannen voor een langere periode
geldig zijn, kan het voorkomen dat zij
verouderd zijn t.o.v huidige situatie. Het
gemeentelijke beleid moet echter op deze
plannen aansluiten. Hierdoor kan het
voorkomen dat trends en ontwikkelingen
vragen om andere oplossingen die volgens
het streek- en structuurplan niet kunnen.
(Pbj1)
Beleidsmatig/politiek-bestuurlijk
• Intensief ruimtegebruik wordt door
bestuurders soms onvoldoende
gestimuleerd: het ontbreekt hen soms aan
politieke durf om intensief ruimtegebruik tot
speerpunt van het beleid te maken. (Pbb1)

De economische determinanten spelen in deze fase een veel minder pregnante rol
wanneer het gaat om belemmeren of stimuleren van intensief ruimtegebruik.
Ruimteclaims kunnen echter wel aanleiding zijn voor een gemeente om over te gaan op
intensief ruimtegebruik.

Kolpron Consultants
36
 Met name de juridische en beleidsmatige aspecten voeren de boventoon. Vastgesteld
beleid (streekplannen en structuurplannen) waar plannen van de gemeente aan moet
worden getoetst vormt veelal een belemmering. Ook de politieke ‘durf‘ en politieke
agenda zijn van belang.

5.2 Stimulerende en belemmerende determinanten bij planontwikkeling

Bij de fase van planontwikkeling is het ook met name het juridische en beleidsmatige
kader dat van invloed is op de mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik. Een van de
belangrijkste producten in de fase van planontwikkeling vormt dan ook het
stedenbouwkundig plan met globale richtlijnen voor het ruimtegebruik.

Stimulerend
Juridisch
• Bestemmingsplannen kunnen taakstellende
richtlijnen bevatten. Op kavel- en terrein.
niveau kan bijvoorbeeld worden aangegeven:
Ø de minimale bebouwingspercentages;
Ø de minimale floor-space index;
Ø de minimale bouwhoogtes;
Ø de parkeernormen;
Ø de rooilijnen, groenstroken en afstanden
tussen/tot gebouwen;
Ø de minimale arbeidsplaatsendichtheid;
Ø centrale voorzieningen. (Osj1)
• De Provincie Zuid-Holland vraagt bij de
(herziening) van bestemmingsplannen om
een onderzoek inzake intensief ruimte-
gebruik voor de desbetreffende locatie.
(Osj2)
Beleidsmatig
• Vanuit kwaliteitsstreven binnen bijv. de ste-
denbouwkundige discipline kan intensivering Beleidsmatig/politiek-bestuurlijk
van ruimtegebruik worden bewerkstelligd
zonder dat dit hoofddoelstelling is. Wanneer
bijvoorbeeld eisen zijn opgenomen ten aan
zien van de bouwhoogte of bebouwings-
percentage van het perceel. Onbedoeld kan
het dus een stimulans vormen. (Osb1)
• Als gevolg van regionale afstemming kan het
aantal te ontwikkelen bedrijventerreinen
worden beperkt. In die zin kan er dus sprake • Bij veel gemeenten is er gebrek aan kennis
zijn van intensief (zorgvuldig) ruimte-
gebruik. (Osb2)
Organisatorisch
• Hogere uitgiftepercentages kunnen de op-
brengsten uit de grondexploitatie verhogen.
Dit biedt gemeenten mogelijkheden om via
de grondexploitatie aan private partijen een
tegemoetkoming in de kosten te geven (bij-
voorbeeld door het toepassen van verlaagde
grondprijzen) en zo intensief ruimtegebruik
te stimuleren. (Oso1)
Belemmerend
Juridisch
• De meeste bestemmingsplannen werken
belemmerend. Overwegend worden de
maximale normen als uitgangspunt
gehanteerd, zonder dat een minimum
bouwhoogte, bebouwingspercentage of fsi
wordt vastgelegd. (Obj1)
• Bestemmingsplan: milieuzonering staat
functiemenging in de weg en maakt het
dichter bij elkaar plaatsen van functies moei-
lijker. Zonering op basis van milieu (geluid
en stank) leidt dan ook vaak tot een aanzien-
lijke onbebouwde zone. Door het juiste
bedrijf op de qua milieuhinder juiste locatie
te huisvesten wordt optimaal gebruik
gemaakt van de vrije milieuruimte. (Obj2)
• Bestemmingsplan: betere naleving van de
watertoets zal leiden tot een extensivering
van ruimte. (Obj3)
• Beleid ten aanzien van (externe) veiligheid
kan remmend werken op het mengen van
verschillende functies i.r.t. intensief ruimte-
gebruik, doordat de aard van de activiteiten
bepaalde bedrijven gebiedt een veiligheids-
zone in acht te nemen of hen verbiedt zich in
de buurt van arbeidsintensieve of
woongebieden te vestigen. (Obb1)
en ervaringsgegevens over intensief
ruimtegebruik. Dit leidt er in veel gevallen
toe dat intensief ruimtegebruik niet hoog op
de politieke agenda komt. (Obb2)

Kolpron Consultants
37
 Het bestemmingsplan kan zowel een belemmerende, als stimulerende werking hebben.
Een onderzoek van februari dit jaar 7 geeft echter aan dat in de praktijk bestemmings-
plannen zo zijn opgesteld dat ze noch stimulerend noch belemmerend werken. De taak-
stellende richtlijnen die in een bestemmingsplan kunnen worden opgenomen (zoals
minimale bouwhoogtes of bebouwingspercentages) worden bijvoorbeeld nog nauwe-
lijks toegepast.

5.3 Stimulerende en belemmerende determinanten bij grondproductie

Wanneer het gaat om grondproductie, dan blijkt dat de determinanten die in deze fase
aan de orde zijn nauwelijks invloed uitoefenen op het ruimtegebruik. Dit is op zich niet
zo verwonderlijk, omdat het hier met name gaat om verwerving en/of het bouwrijp
maken.

Stimulerend
Beleidsmatig
• Bij actief grondbeleid kunnen gemeenten
gemakkelijker de ontwikkelingskosten
verrekening en eventuele winsten gebruiken
om te verevenen. (Gsb1)
Belemmerend
Economisch/markttechnisch
• Wanneer de grond niet verworven kan
worden dan kan een gemeente alleen nog
haar publiekrechtelijke instrumenten
inzetten (bestemmingsplan en
milieuwetgeving) inzetten. (Gbe1)

Met behulp van actief grondbeleid kan een gemeente enige sturing uitoefenen. Wanneer
de gronden niet in eigendom zijn, dan is dit een stuk lastiger.

5.4 Stimulerende en belemmerende determinanten bij uitgifte

Bij uitgifte komen de marktpartijen (vraag en aanbod) voor het eerst in het totale
productieproces van bedrijventerreinen actief aan bod. Dit wordt benadrukt wanneer
naar de stimulerende en belemmerende determinanten wordt gekeken. De economische
factoren zijn hier veel meer dan in de vorige fasen sturend aanwezig.

De economische determinanten zijn met name belemmerend. Kostenverhogende facto-

ren en onzekerheid in de markt zijn de belangrijkste veroorzakers. Marktpartijen durven
vaak de financiële risico’s niet aan. Alleen wanneer de overheid deze risico’s beperkt
(bijvoorbeeld door wanneer de afzet tegenvalt een financiële compensatie voor de grond
wordt verstrekt) bestaat er een kans dat marktpartijen eerder bereid zijn deze te nemen.

Daarnaast gaat van de wet milieubeheer en geluidhinder een belemmerende werking uit.
Beleidsmatig gezien kan er in deze fase echter stimulerend worden opgetreden met
behulp van uitgifteregels, aanvullende voorwaarden en hogere uitgifte percentages.

Ook regionale afspraken kunnen stimulerend werken. De provincie Zuid-Holland bij-

voorbeeld is voornemens samen met de gemeenten binnen haar grenzen een visie op te
stellen. Per regio wordt getracht met de individuele gemeenten tot regionale intentie-
verklaringen te komen om te intensiveren waarbij de nadruk ligt op herstructureren.

7
Provincie Utrecht, INBO: Intensief ruimtegebruik op de Utrechtse bedrijventerreinen, 8 feb. 2001
Kolpron Consultants
38
 Stimulerend
Economisch/markttechnisch
• Grondprijzen kunnen stimulerend zijn,
bijvoorbeeld door bij gebouwen met een
gering kantooroppervlak het kaveloppervlak
(in plaats van het aantal m2 b.v.o.) als
grondslag voor de grondwaarde te hanteren
kan intensief ruimtegebruik worden
bevorderd. (Use1)
Beleidsmatig
• Het vaststellen van uitgifteregels en het
handhaven daarvan door een uitgifteteam kan
flexibiliteit waarborgen en een beeldkwaliteit-
plan de rechtszekerheid. Vooral wanneer
sprake is van een globaal bestemmingsplan
zonder uitwerkingsplicht of binnenlandse
anticipatie is een uitgifteteam van belang om
ruimte-intensiviteit af te dwingen. (Usb1)
• Bij gronduitgifte kunnen allerlei aanvullende
voorwaarden worden gesteld, die verder gaan
dan het publiekrechtelijke instrumentarium.
Zo kunnen bepalingen worden opgenomen
over branchering en aard van de bebouwing.
Bovendien kan het tempo bepaald worden en
dat betekent kanalisering van de concurrentie
tussen locaties. (Usb2)
• Hogere uitgiftepercentages kunnen de op-
brengsten uit de grondexp loitatie verhogen.
Dit kan lagere grondprijzen compenseren
wanneer private partijen intensieve grond
minder waard vinden. (Usb3)
• Regionale afstemming vergroot de
betrokkenheid. (Usb4)
Belemmerend
Economisch/markttechnisch
• Voor een moderne, rationele en overzichte-
lijke bedrijfsvoering is onder meer ruimte
nodig en geen krapte van het begin af aan.
Dit leidt tot de vraag naar een ruime kavel.
Er zijn zelfs bedrijven die een langlopende
optie nemen op een naastgelegen kavel en
daar een zekere vergoeding voor over
hebben. (Ube1)
• Restkavels zijn moeilijk te verkopen
aangezien ze niet aansluiten bij de specifieke
wensen van de bedrijven of vanwege de
slechte locatie. (Ube2)
• kosten bij bodemverontreiniging wegen niet
op tegen de opbrengsten. Het terrein blijft
braak liggen. (Ube3)
• Onzekerheid over marktvraag leidt tot
traditionele opzet. (Ube4)
• Marktpartijen durven vaak het financiële
risico niet te nemen. (Ube5)
• In tijden van laagconjunctuur kan het
gebeuren dat ten tijde van hoogconjunctuur
opgestelde ruimte intensieve concepten niet
worden gehandhaafd. (Ube6)
Juridisch
• Wet Milieubeheer: Individuele beoordeling
maakt compensatie op terreinniveau moei-
zaam. Hoe hoger een geluids- of geurbron
gesitueerd is, des te verder draagt de over-
last. Ook vormt het een belemmering voor
de uitgifte (ruimtelijk hoeft het terrein bij-
voorbeeld niet vol te zijn, maar door de con-
touren zijn er geen uitgeefbare gronden
meer). (Ubj1)

Organisatorisch
• Strengere veiligheidseisen stellen
beperkingen aan de mogelijkheid voor
functiemenging. (Ubo1)

5.5 Stimulerende en belemmerende determinanten bij bouw

In de fase van bouw vindt intensivering met name op pandniveau plaats. Ook nu weer
drukt de markt een belangrijke stempel. Maar ook de technische aspecten spelen hier
een belangrijke rol.

Zoals uit het volgend overzicht blijkt zijn er gedurende de fase van de bouw weinig sti-
mulerende determinanten. Belemmerende determinanten zijn er daarentegen volop.
Zowel vanuit de economische invalshoek (de relatief hoge bouwkosten als de wens van
bedrijven om zich herkenbaar en representatief te kunnen presenteren) als vanuit de juri-
dische (wetgeving en appartementsrechten) en de technische invalshoek (bodemgesteld-
heid, kabels en leidingen, bedrijfsprocessen) zijn beperkende factoren te verwachten.

Kolpron Consultants
39
 Stimulerend
Organisatorisch
• Het realiseren van kantoorruimte op, aan of
tussen bedrijfsgebouwen is vaak gewenst en
bevordert intensief ruimtegebruik. Toevoegen
van kantoorruimte is een eenvoudige manier
om te intensiveren. Het Rijksbeleid
(locatiebeleid) werkt door in de
bestemmingsplannen en daardoor zijn er
grenzen aan het toegestane metrage
kantoorvloer. Dit zou gerelateerd kunnen
worden aan bijvoorbeeld het totale terrein en
niet aan de kavel, zoals nu het geval is.
(Bso1)
Belemmerend
Economisch/markttechnisch
• Als een van de belangrijke belemmeringen
voor het intensief gebruiken van bedrijven-
terreinen wordt vaak de financiële haalbaar-
heid genoemd. Ondergronds of gestapeld
bouwen is veelal duurder dan het meer
conventionele bedrijfsgebouw, waardoor de
markt minder gestimuleerd wordt om
intensief te bouwen. (Bbe1)
• Veel bedrijven zijn zelfbouwers. Het aantal
professionele partijen dat bedrijventerreinen
ontwikkeld is beperkt, waardoor
kennisinnovatie lastiger is. (Bbe2)
• Moderne en vooral hoogwaardige bedrijven
wensen bedrijfsgebouwen in een hoogwaar-
dige omgeving. Die wensen komen voort uit
commerciële redenen, zoals: imago, presen-
tatie en uitstraling, met een grote afhanke-
lijkheid van omgevingskwaliteit. De kwali-
teit van de omgeving wordt onder meer be-
paald door: ruimte, ruimtelijkheid en inrich-
ting (een groene parkachtige aanleg). Dit
vraagt meer ruimte dan compact verkavelen,
stapelen en mengen. (Bbe3)

Juridisch
• De arbowetgeving stelt beperkingen aan de
mogelijkheden voor ondergronds bouwen.
(Bbj1)
• Appartementsrechten zorgen voor comple-
xiteit bij meervoudig ruimtegebruik. (Bbj2)

Technisch
• Onder veel groenstroken liggen kabels en
leidingen en derhalve kunnen daar geen
gebouwen komen. (Bbt1)
• Niet elk bedrijfsproces (bijvoorbeeld
processen met veiligheidsrisico’s) leent
zich voor intensief bouwen. (Bbt2)
• De bodemgesteldheid is niet overal ge-
schikt om ondergronds te bouwen. (Bbt3)

5.6 Stimulerende en belemmerende determinanten bij beheer

Bij de fase van beheer (of exploitatie), wanneer de feitelijke ingebruikname een feit is,
kan intensief ruimtegebruik (deze is plantechnisch en bouwtechnisch reeds
doorgevoerd) in stand worden gehouden en worden geoptimaliseerd door bijvoorbeeld
parkmanagement en accountmanagement.

Een belemmerende factor die tevens stimulerend kan zijn is echter de

verhuisgeneigdheid van bedrijven, zie het volgende overzicht.

Kolpron Consultants
40
 Stimulerend
Economisch/markttechnisch
• De verhuisgeneigdheid van de meeste
bedrijven is beperkt. Gevoelens van ‘roots’,
naamsbekendheid, behoud van het primaire
afzetgebied en de kennisinfrastructuur, bij
personeel en bij toeleveringsbedrijven spelen
daarbij een rol. Hierdoor kunnen bedrijven
eerder bereid zijn na te denken over
mogelijkheden tot uitbreiding c.q.
intensivering op eigen terrein. (Ese1)
Organisatorisch
• Het toepassen van accountmanagement kan
stimulerend werken bij intensivering van
grondgebruik. (Eso1)
• Parkmanagement (Eso2)
Belemmerend
Economisch/markttechnisch
• De verhuisgeneigdheid van de meeste
bedrijven blijft beperkt tot het lokale of
hoogstens het regionale niveau. Gevoelens
van ‘roots’, naamsbekendheid, behoud van
het primaire afzetgebied en de kennis-
infrastructuur, bij personeel en bij toeleve-
ringsbedrijven spelen daarbij een rol. Ook
voor de gemeente waar het bedrijf geves-
tigd is zijn de belangen groot, wederom
voor de lokale economie en werkgelegen-
heid. Gemeenten getroosten zich door-
gaans veel moeite om een eigen verhuis ge-
neigd bedrijf voor de gemeente te behou-
den, onder welke voorwaarden dan ook.
(Ebe1)

5.7 Stimulerende en belemmerende determinanten bij herontwikkeling

Bij de herontwikkeling zijn, zoals al eerder aangegeven, praktisch alle determinanten

van invloed als in de vorige fase. Hun werking stimulerend of belemmerend is dan ook
vrijwel gelijk.

5.8 Aspecten verbonden aan de taakverdeling tussen publiek en privaat

De traditionele rolverdeling bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen tussen een

overheid die de locatieontwikkeling doet en de eindgebruikers die de gebouwen
ontwikkelen, zorgt voor enkele belemmeringen van het intensiveringsproces. Deze
belemmeringen steken in een aantal fasen van het ontwikkelingsproces op.

• Veel gemeenten weten relatief weinig van bedrijfsgebouwen. Wanneer het in het
kader van intensivering gaat om meer dan uit te geven kavels, zoals om intensievere
(aaneensluitende) bebouwing, dan ontbreekt vaak de kennis.

• Het gegeven dat er met losse kavels wordt gewerkt leidt tot extra ruimtebehoefte. Je
moet de eigen identiteit afschermen van het buurbedrijf, waarvan onzeker is wat
deze gaat neerzetten. Een rondgang langs bedrijventerreinen leert dat soms
spiegelgevels naast ‘schuren’ staan.

• Het door ieder bedrijf zelf in eigen opdrachtgeverschap neerzetten van het bedrijf
vermindert de uitwisselbaarheid van bedrijven. Het is moeilijker de markt op te
gaan om een ‘confectiepand’ te kopen wanneer het huidige ‘maatpand’ niet meer
past. Gegeven de dynamiek van bedrijven - zij groeien en veranderen - heb je op de
kavel hierdoor reserveruimte nodig.

• Omdat nauwelijks professionele partijen actief waren op deze markt is ook vanuit
deze kant weinig kennis ontwikkeld op het gebied van bedrijventerreinontwikkeling
en intensief ruimtegebruik.

• Het uitgiftebeleid van gemeenten is, zeker tot een aantal jaren geleden, sterk gericht
op het zo snel mogelijk uitgeven van gronden. Hierdoor kon het in tijden van

Kolpron Consultants
41
 laagconjunctuur gebeuren dat het tijdens de ontwikkeling van het bedrijventerrein
opgestelde profiel niet werd gehandhaafd. Wellicht zijn gemeenten nu in tijden van
hoogconjunctuur beter in staat eisen te stellen en vast te houden.

Thans is er sprake van allerlei initiatieven waar deze traditionele rolverdeling wordt
doorbroken. Dit biedt mogelijkheden dat bovenstaande belemmeringen worden
doorbroken, maar ook om intensivering te vergemakkelijken.

Kolpron Consultants
42
6. KOSTEN EN BATEN

Het stimuleren van intensief ruimtegebruik heeft onder andere tot doel de schaarse
ruimte optimaal te benutten en zoveel mogelijk in de vraag naar bedrijventerrein te
voorzien. Er zijn diverse vormen te onderscheiden zoals stapelen, ondergronds bouwen,
functiemenging en het creëren van gezamenlijke voorzieningen. Hoewel is gebleken dat
deze activiteiten leiden tot intensiever ruimtegebruik is nog niet (overzichtelijk)
inzichtelijk welke kosten en baten hieraan zijn verbonden. Wel is bekend dat
ondergronds of gestapeld bouwen veelal duurder is dan het realiseren van de meer
conventionele bedrijfsgebouwen.

Naast financiële kosten en baten spelen maatschappelijke kosten en baten ook een
belangrijke rol wanneer het gaat om intensivering. De aspecten milieu en ontsluiting
bepalen namelijk o.a. in belangrijke mate de toekomstkwaliteit. Wanneer de
maatschappelijke elementen nadrukkelijk betrokken worden in het proces van intensief
ruimtegebruik, verschuift het accent van intensief naar zorgvuldig en duurzaam
ruimtegebruik. Derhalve zal in dit hoofdstuk naast de financiële aspecten nadrukkelijk
ingegaan worden op de aspecten als ruimtelijke kwaliteit, draagvlak voor openbaar
vervoer, milieunormen e.d.

Hiermee wordt antwoord gegeven op de derde onderzoeksvraag van het Ministerie:

‘Wat zijn de economische en maatschappelijke kosten en baten van intensief
ruimtegebruik voor gemeenten?’

Per te onderscheiden vorm van intensief ruimtegebruik wordt ingegaan op de

kosten/nadelen en baten/voordelen voor de gemeente. Tevens zal worden aangegeven
op basis van de informatie uit de paragrafen welke mogelijkheden/ kansen er liggen
voor de gemeenten. Het in beeld brengen van de kosten/nadelen en baten/voordelen zal
op een kwalitatieve wijze plaatsvinden. Kwantificering is slechts voor een beperkt
aantal maatregelen mogelijk (en zal sterk afhankelijk zijn van de lokale situatie).
De informatie in deze paragrafen is deels gebaseerd op de rapportages ‘Made in Utrecht,
jaargang 4, nummer 6’, ‘VROM, Inspiratieboek Intensief ruimtegebruik op
bedrijventerreinen (2000)’ en de kennis van Kolpron verworven bij diverse projecten.

6.1 Waardeketen

Tijdens de verschillende ontwikkelingsstappen is er sprake van waardeontwikkeling op

het te ontwikkelen terrein. Het begrip waardeketen leent zich bij uitstek om hierbij een
theoretisch kader te scheppen dat inzicht kan verschaffen in de omvang van deze
waardeontwikkeling en de daarbij behorende risico’s en rendementen. Uitgewerkt naar
waarde gaat het om de volgende vragen:

• hoe verloopt de waardeontwikkeling?

• waar slaat deze waarde neer?
• in hoeverre, waar en op welke wijze kunnen publieke partijen en/of publiek gewenste
ontwikkelingen hierin participeren?

Het gebruik van waardeketens sluit aan bij de methode van residuele waardebepaling.

Kolpron Consultants
43
In figuur 6.1 wordt een aantal hoofdfases onderkend, waarbij aan de rechterzijde van de
figuur op grafische wijze de waardeketen c.q. toegevoegde waarde op indicatieve wijze
wordt geïllustreerd. Het schema gaat uit van in de tijd opeenvolgende activiteiten. In de
praktijk kan er echter sprake zijn van parallelle activiteiten.

Figuur 6.1: Waardeketen

Tijd Waardeketen Waardetoevoeging

(in
jaren)

1. Planvorming
3
a) idee/visie
b) onderzoek/conceptontwikkeling
c) planontwikkeling
d) procedures/vergunningen s1
10
2. Ruimtelijke plan/grondexploitatie;
3 Locatie-ontwikkeling

a) voorbereiding
b) realisatie s2
20
3. Functioneel plan (bouwexploitatie)
1 Opstalontwikkeling

a) voorbereiding
b) realisatie s3
3
4. Exploitatie
15
a) gebruik/nut direct

b) waarde/nut indirect s4

75
5. Herontwikkeling (terug naar 1)
s5

Bron: Kolpron Consultants, 1997

Per saldo gaat het in termen van de waardetoevoeging om de driehoek (s) 1 tot en met
5.

Door in het model de residuele grondwaardeontwikkeling als uitgangspunt te hanteren,

moge duidelijk zijn dat wanneer gesproken wordt over waardetoevoeging deze in
beginsel neerslaat bij de grondeigenaren. In de praktijk kan deze residuele waarde ook

Kolpron Consultants
44
neerslaan bij andere partijen. Er is vaak sprake van een ‘strijd om het residu’. 8 Deze
strijd wordt veelal mede beïnvloed door overheidsbeleid. Wanneer gemeenten
bijvoorbeeld kavels verkopen voor prijzen die beneden de marktwaarde liggen, kan het
residu voor een belangrijk deel terechtkomen bij de eerste bezitters van deze kavels.

Kenmerkend aan de waardeketen is dat de grootste waardetoevoeging zit in de eerste

fase: de planontwikkeling. In beginsel wordt door goede ideeën en visies de grootste
waardesprong in het gehele proces gerealiseerd. Van de gehele waardeketen vormt het
naar inschatting circa 40%. Via nader onderzoek, vooral stedenbouwkundig en
markttechnisch, wordt de visie vertaald naar een functioneel-ruimtelijk concept. Op
basis van dit concept wordt het definitieve plan ontwikkeld, waarvoor de
bouwvergunning(en) worden aangevraagd. Ook laatstgenoemde stap heeft toegevoegde
waarde. Een plan met bouwvergunning is immers meer waard, dan een plan zonder
vergunning. De reden hiervoor is dat er een risicofactor, de verkrijging van de
vergunning, minder is. Per saldo geldt echter dat deze fase van het proces het minst
risicovol is. Veelal parallel aan het planvormingsproces verloopt het planologische-
juridische traject in de vorm van een bestemmingsplanprocedure. Momenteel hebben
gemeenten, vanuit het ruimtelijk beleid, een grote rol in deze fase. Gezien het
toenemend belang van de markt en de grote bijdrage van deze fase in de waardeketen,
valt te verwachten dat de rol van marktpartijen in deze fase toe gaat nemen. Er zijn
partijen die grondposities innemen op mogelijk toekomstige bedrijvenlocaties.
Ontwikkelingen van een eigen bouwmarkt naar een huurmarkt stimuleren ook de
opkomst van private partijen vroeger in de waardeketen. De doorlooptijd van het gehele
proces kan variëren van 3 tot 10 jaar.

De realisatie van het plan omvat de grondexploitatie inclusief de uitgifte van gronden.
De realisatie is grotendeels een marktafhankelijk proces waardoor er gedurende ’de rit’
versnellingen of vertragingen kunnen optreden; daarnaast kunnen prijsstijgingen of
prijsdalingen optreden. Juist deze gegevenheden vormen een punt van zorg voor menig
realisator op grond waarvan men zich oriënteert op potentiële risicodelers. Dit geldt
inmiddels zowel vanuit de publieke als de private sector. Dit geldt eens te meer, indien
er sprake is van een lange looptijd en een hoog risicoprofiel (omdat bijvoorbeeld het
concept van het bedrijventerrein sterk innovatief is en onduidelijk of het tegemoetkomt
aan de vraag). De waardetoevoeging in het stadium van de ruimtelijke planrealisatie c.q.
grondexploitatie is sterk afhankelijk van situationele omstandigheden. Het gemiddelde
wordt ingeschat op 20% van de gehele waardeketen. Hierbij geldt dat bij (traditionele)
bedrijventerreinen dit percentage vaak lager zal zijn, omdat er naar verhouding het
openbaar gebied een kleinere rol speelt in de waarde van het terrein. Bij hoogwaardige
terreinen daarentegen, maakt het realiseren van de ‘landscaping’ een belangrijk deel uit
van de waarde. Ondanks deze lagere toegevoegde waarde is het risicoprofiel van fase 2
hoger dan van fase 1. Dit is een van de redenen, waarom gemeenten sneller in deze fase
instappen dan marktpartijen.

Het ruimtelijke plan creëert de fysieke omstandigheden voor de verwerkelijking van de

functies. Over het algemeen worden de functies veelal pas gerealiseerd als is vastgesteld
dat er sprake is van voldoende vraag vanuit de markt. De in de praktijk veelal
toegepaste ‘gulden regel’ is dat minimaal 50% moet zijn voorverkocht of -verhuurd,
voordat de bouw wordt gestart. Dit ter wille van de beperking van het risico. Bij

8
J.H. de Greef (1997) De strijd om het residu, scriptie planologie Universiteit van Amsterdam.
Kolpron Consultants
45
 bedrijventerreinen, waar de eindgebruiker zelf opdrachtgever is van het gebouw (het
individueel opdrachtgeverschap in optima forma), is er in beginsel zelfs sprake van een
100% afname van het gebouwde object. Het verkooprisico ligt hier in de
grondexploitatie. Overigens kan een bedrijf, dat op de groei wat ruimer bouwt, toch
risico’s lopen die vergelijkbaar is met dit afnamerisico zijn. De toegevoegde waarde van
deze fase wordt eveneens ingeschat op circa 20% van het gehele proces. Het
risicoprofiel ligt tussen dat van fase 1 en 2 in.

De exploitatie van een ruimtelijke functie is een vak apart; vandaar dat de daarmee
samenhangende risico’s door ontwikkelaars veelal worden overgedragen aan een
opvolger in de waardeketen. Dit zijn respectievelijk beleggers en gebruikers. Bij
bedrijventerreinen zijn de gebruikers reeds ontwikkelaar en is er dus sprake van een
grote opstapeling van functies bij een bedrijf die in beginsel weinig ervaring heeft op dit
terrein (hoe vaak bouwt een bedrijf een bedrijfsruimte voor zichzelf?), waardoor de
professionaliteit in deze sector beperkt is. De waardetoevoeging wordt dezerzijds op
circa 20% van het geheel ingeschat; het risicoprofiel is gezien de op lange termijn
gerelateerde ’inflatiekoppeling’ gemiddeld te noemen. De kansen zijn bij een goede
conceptuele benadering en goed management echter groot; zeker op lange termijn
bezien.

Bij herontwikkeling vindt de cyclus opnieuw plaats. Hierbij behoren de reeds hierboven
genoemde risico’s en rendementen. Bekend is dat herontwikkeling soms met een
negatief saldo gepaard kan gaan. In andere situaties is de toegevoegde waarde zo groot
dat het saldo positief is.

Bij het ontwikkelen van intensieve bedrijventerreinen speelt de onzekerheid of de markt

dit zal willen. Gezien de beperkte ervaringen op dit terrein vormt dit een reden om
slagen om de arm te houden. Toch kunnen de volgende (verwachte) economische
kosten en baten (hetzij in cijfers, hetzij in kwalitatieve zin) worden genoemd:

6.2 Meervoudig ruimtegebruik

De economische en maatschappelijke kosten en baten die verband houden met

meervoudig (intensief) ruimtegebruik kunnen als volgt worden samengevat:

Kosten
• Bij nieuwbouw kunnen hogere bouwkosten enigszins worden gecompenseerd door
lagere grondkosten.
• Meerkosten zijn afhankelijk van het type bebouwing. Bij logistieke bedrijven en
gemengde functies liggen deze lager dan in de industrie.
• Bij gestapelde uitbreiding achteraf liggen de kosten beduidend hoger dan bij
uitbreiding om de begane grond in een laag.
• Ondergronds bouwen kent veelal de hoogste meerkosten. Deze kunnen het dubbele
bedragen van een uitbreiding op het maaiveld.
• Door een toename van de productie per m² kan de geluidsproductie ook toenemen.

Geconcludeerd kan worden dat meervoudig ruimtegebruik met name economische

kosten met zich mee brengt. De maatschappelijke nadelen zijn beperkt.

Kolpron Consultants
46
 Baten
• De meerkosten voor de constructie van het bouwen kunnen in bepaalde gevallen
wegvallen tegen lagere grondkosten.
• Reductie van de milieubelasting.
• Efficiënt gebruik van grondstoffen en productiemiddelen.
• Meer productie per m² grond mogelijk en per saldo ook meer bedrijven mogelijk.
• Meer draagvlak voor O.V.
• Ondergronds bouwen kan leiden tot een betere landschappelijke inpassing.
• Geschakeld bouwen kan leiden tot energiebesparing.

Ten aanzien van de baten van meervoudig ruimtegebruik kan worden geconcludeerd dat
deze met name liggen op het maatschappelijke vlak. Economisch gezien zijn de
voordelen gering. Het feit dat de meerkosten die samenhangen met meervoudig
ruimtegebruik zullen wegvallen tegen de lagere grondkosten leveren het bedrijf zelf
geen economische voordelen op. De winst die gehaald wordt is dat men ruimte heeft
bespaard.

In zijn algemeenheid kan worden geconcludeerd dat economische kosten zullen moeten
worden gemaakt om maatschappelijke baten te bereiken wanneer intensief
ruimtegebruik wordt bewerkstelligd door meervoudig ruimtegebruik toe te passen.

6.3 Gemengde bedrijventerreinen

Bij een gemengde inrichting van een bedrijventerrein, wanneer intensief ruimtegebruik
wordt nagestreefd, kunnen de volgende economische en maatschappelijke kosten en
baten worden genoemd:

Kosten
• Bij gemengde terreinen spelen de complementariteit dan wel de conflicten tussen de
diverse gebruikers een cruciale rol. Conflictvermijding kan kosten met zich mee
brengen. Ook kan dit tot uiting komen in de marktpositie van het aangebodene.
• Ook hier geldt dat er sprake kan zijn van overlast, hinder en veiligheidsrisico’s
tussen bedrijven.

De aan een gemengde inrichting verbonden economische en maatschappelijke kosten

kunnen worden gezien als indirecte kosten. Zij hangen niet samen met de inrichting
zelf, maar met de gebruikers.

Baten
• Complementariteit van functies bij een gemengde inrichting kan mogelijk tot
marktvoordelen leiden.

De voordelen van een gemengde inrichting hebben betrekking op de marktpositie van

het terrein en daarmee de individuele bedrijven.

De kosten en baten overziend kan worden geconcludeerd dat zij met elkaar in evenwicht
zijn. Om de mogelijke nadelen te beperken zullen kosten gemaakt moeten worden.

Kolpron Consultants
47
6.4 Functiemenging

Ten aanzien van de economische en maatschappelijke kosten en baten die verband

houden met functiemenging in relatie tot intensief ruimtegebruik kunnen de volgende
punten worden genoemd:

Kosten
• Het huisvesten van bedrijfsactiviteiten op binnenstedelijke herstructureringslocaties,
gaat doorgaans gepaard met hogere grondkosten;
• Het loceren van bedrijven in binnenstedelijk gebied kan ten koste gaan van
woningbouw.

De kosten die aan de orde kunnen zijn, kunnen door goede en inventieve planning
worden geminimaliseerd.

Baten
• Multifunctionaliteit kan in bepaalde gevallen leiden tot hogere grondopbrengsten
(doordat bijvoorbeeld andere commerciële voorzieningen worden toegevoegd of
woningen die een hogere grondprijs kunnen betalen) en hogere kwaliteit van het
terrein.
• Verlengen van de economische levensduur van bedrijventerreinen.
• Door menging van functies kan een gevarieerder en interessanter stedelijk klimaat
ontstaan.

Functiemenging kent zowel economische, als maatschappelijke baten, mits het

inderdaad gaat om functies die zich goed laten mengen. Een gevarieerder en
interessanter stedelijk klimaat (in principe een maatschappelijk voordeel) kan
economisch profijt opleveren voor de zittende bedrijven. Een economisch langere
levensduur werkt ook twee kanten op: economisch kunnen kosten samenhangend met
herstructurering worden uitgesteld, maatschappelijk gezien is een gebied langer
leefbaar.

Geconcludeerd kan worden dat functiemenging meer baten kent dan kosten. Deze baten
zijn zowel op maatschappelijk als economisch gebied aanwezig. Daarnaast kan deze
vorm van intensief ruimtegebruik de kwaliteit van het terrein verhogen (minder
milieubelasting en een interessanter en gevarieerder gebied met een langere
levensduur).

6.5 Gezamenlijk gebruik van voorzieningen

Wanneer intensief ruimtegebruik wordt nagestreefd met behulp van het gezamenlijk
gebruiken van voorzieningen dan spelen de volgende economische en maatschappelijke
kosten en baten een rol:

Kosten
• Intensieve planning en organisatie en het strikte uitgiftebeleid zullen leiden tot
hogere kosten.

Gezamenlijk gebruik van voorzieningen brengen, maar beperkte extra kosten met zich
mee. Veel van deze kosten zouden toch gemaakt moeten worden door de individuele
Kolpron Consultants
48
 bedrijven. De meerkosten komen met name voort uit het feit dat een derde partij zorg
draagt voor realisatie, communicatie en onderhoud etc.

Baten
• Medegebruik levert tot een kostenbesparing, omdat er minder parkeerplaatsen nodig
zijn en in de exploitatie kunnen recreatieve en groenvoorzieningen worden
gecombineerd.
• De aanleg van een gezamenlijk waterbassin voorkomt de individuele aanleg van
bassins en het overdimensioneren van waterleidingen. Beide leiden tot aanzienlijke
kosten.
• Meer sociale controle door het betrekken van bedrijventerreinen in stedelijk gebruik.
• Meer draagvlak voor beveiligingskosten.
• Efficiënt gebruik van grondstoffen en productiemiddelen door betere benutting van
bestaande functies.

De voordelen van het gezamenlijk gebruik van voorzieningen zijn vrijwel allen zowel
economisch, als maatschappelijk uit te leggen. Zo kunnen baten leiden tot
kostenbesparingen door milieuvriendelijke oplossingen.

Geconcludeerd kan worden dat ook deze vorm van intensief ruimtegebruik leidt tot
meer baten dan kosten. De baten hebben in het algemeen zowel betrekking op de
individuele bedrijven, als het terrein, als de totale gemeenschap.

6.6 Parkmanagement

De economische en maatschappelijke kosten en baten die verband houden met

parkmanagement kunnen als volgt worden samengevat:

Kosten
• De aanloopkosten voor parkmanagement zijn met name eenmalig. De
exploitatiekosten blijven vrijwel gelijk, i.p.v. dat de gemeente ze betaalt lopen deze
kosten nu via het parkmanagementbureau.

Ten aanzien van de kosten verbonden aan parkmanagement kan worden geconcludeerd
dat deze in principe relatief gering zijn. Alleen bij het opzetten worden extra kosten
gemaakt.

Baten
• Door parkmanagement blijft de kwaliteit van een bedrijventerrein langer op peil. Dit
vertaalt zich positief in de waarde van grond en vastgoed op de locatie.
• Continue kwaliteit van terreinen internaliseert de externe effecten van een
kwalitatieve ontwikkeling (iedereen betaalt mee aan de kwaliteit).
• Continue kwaliteit van terreinen zorgt voor minder maatschappelijke kosten in de
sfeer van de herstructureringsopgave van het terrein.
• Kostenbesparingen vinden plaats waar het gaat om diensten en services en beheer.

De baten van parkmanagement richten zich met name op de kwaliteit van het totale
terrein. Beoogde doelstelling is deze te verhogen en in stand te houden. Als gevolg
hiervan kunnen kosten worden bespaard en kan de waarde van de grond stijgen.

Kolpron Consultants
49
 Ten aanzien van parkmanagement kan worden geconcludeerd dat met een relatief
gering kostenniveau veel voordelen kunnen worden geboekt die het intensieve
ruimtegebruik kunnen bevorderen en tevens de kwaliteit van het terrein verbeteren.

6.7 Locatiekeuze

Ten aanzien van de economische en maatschappelijke kosten en baten die verband

houden met de locatiekeuze in relatie tot intensief ruimtegebruik kunnen de volgende
punten worden genoemd:

Kosten
• Bebouwing langs wegen en spoorlijnen staat beleving van ruimte, natuur en
landschap in de weg, het kan het gevoel van volheid versterken. In bepaalde gevallen
kunnen veiligheids- en gezondheidscontouren extra maatregelen noodzakelijk
maken.
• Bovenlokale planning vraagt om organisatie en bestuurlijke wil. Het gevaar van
minder marktgerichtheid door focus op interne bestuurlijke afstemming is aanwezig.

De locatiekeuze als instrument brengt in principe geen directe extra economische kosten
met zich mee. Wel kan, zoals aangegeven bij een verkeerde keuze, de belevingswaarde
van een ruimte waar het terrein of bedrijf wordt gesitueerd nadelig worden beïnvloedt.

Baten
• Een goede locatiekeuze kan de belevingsvermindering en gevoel van volte relatief
beperken;
• Besparing van kosten van aanleg infrastructuur of transport wanneer een locatie
bijvoorbeeld nabij een spoorlijn of haven is gesitueerd.
• Er zullen geen prijsdalingen plaatsvinden door regionaal overaanbod terreinen.

Een goede locatiekeuze kan in tegenstelling tot een slechte locatiekeuze juist leiden tot
een betere maatschappelijke acceptatie: ‘het past daar’. De economische prikkel die een
rol kan spelen bij de locatiekeuze is een mogelijke beperking van de kosten inzake
infrastructuur en transport.

Geconcludeerd kan dus worden dat afhankelijk van de gekozen locatie deze zal worden
ervaren als hinderlijk of juist als passend.

6.8 Zonering-segmentering

Wanneer intensief ruimtegebruik wordt nagestreefd met behulp van de zonering c.q.
segmentering dan kunnen de volgende economische en maatschappelijke kosten en
baten een rol spelen:

Kosten
• Er moeten meer verschillende typen terreinen beschikbaar zijn. Deze kosten kunnen
provincie en gemeenten veelal door middel van een hogere grondprijs doorrekenen
naar de afnemers.

Geconcludeerd kan worden dat segmenteringsbeleid leidt tot een toename van kosten
voor met name het bedrijfsleven.
Kolpron Consultants
50
 Baten
• Segmentatie kan leiden tot minder kosten t.b.v. de aanleg van de openbare ruimte en
meer uitgeefbaar terrein.
• Verlengen van de economische levensduur van bedrijventerreinen.
• Betere afstemming op wensen bedrijven.
• Samenwerking tussen bedrijven waardoor concurrentievoordelen kunnen ontstaan.
• Efficiënter gebruik grondstoffen en productiemiddelen.
• Reductie milieubelasting door schaalvoordelen van gezamenlijk gebruik
voorzieningen.
• Mogelijkheden voor openbaar vervoer nemen toe (bij clustering).

Zonering c.q. segmentering kunnen leiden tot tal van voordelen. Deze voordelen kunnen
zich uiten in een kwalitatief beter terrein, een gunstiger ondernemingsklimaat voor
ondernemers, voordelen ten aanzien van het milieu en besparing van kosten.

De kosten en baten overziend kan worden geconcludeerd dat wanneer zonering c.q.
segmentering mogelijk is, deze vorm van intensief ruimtegebruik leidt tot een groot
aantal voordelen voor het bedrijfsleven, maar ook voor de overheid en de maatschappij
in algemene zin. De kosten die met deze voordelen samenhangen kunnen veelal
grotendeels worden verhaald op het bedrijfsleven door middel van een hogere
grondprijs.

6.9 Herontwikkelen/herstructureren

Tot slot herontwikkeling. De kosten en baten die aan deze vorm van intensief
ruimtegebruik zijn verbonden kunnen als volgt worden getypeerd:

Kosten
• Gebleken is dat de ruimtewinst een kostenniveau met zich meebrengt dat uiteen kan
lopen. Volgens het Inspiratieboek intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
(Ministerie van VROM, 2001) zouden de kosten ongeveer neerkomen op f 350,- per
m2 ruimtewinst. In de praktijk zal dit sterk uiteenlopen.
• Bodemsanering kan vaak in de exploitatie worden opgelost.
• Wanneer sprake is van herstructurering door het benutten van de restcapaciteit dan
worden de kosten sterk bepaald door de prijs die voor terreingedeelten moet worden
betaald en de prijs waarvoor deze kan worden uitgegeven. Dit lijkt kostenneutraal
uitgevoerd te kunnen worden.
• Met het verwijderen van railinfrastructuur is doorgaans een bedrag van ƒ 150,- tot ƒ
350,- per m² gemoeid (excl. eventuele bodemsanering). Bij heruitgifte is in gebieden
met een hoge verstedelijkingsdruk mogelijk een kostenneutrale opzet haalbaar. Op
andere locaties kan dit mogelijk niet.
• Het dempen van (rivier)havenarmen blijkt in een aantal gevallen na heruitgifte ook
kostenneutraal te zijn. Een en ander is, naast de specifieke locatiekenmerken, sterk
afhankelijk van de diepte, de vervuiling en de marktomstandigheden ter plaatse.
• De kosten verbonden aan een revitaliseringsproject in Arnhem (verplaatsing van
autoslopers, gestapelde nieuwbouw, herinrichting bestrating, groen en parkeren)
bedroegen circa ƒ 65 mln (bron: gemeente Arnhem).

Kolpron Consultants
51
 Bij herontwikkeling/herstructurering betreft het vaak bebouwde terreinen. Deze
bebouwing dient er gesloopt te worden, vaak moet er nieuw infrastructuur worden
aangelegd, moeten bestaande bedrijven c.q. bewoners worden verplaatst etc.
Afhankelijk van het type terrein kunnen de kosten aanzienlijk oplopen.

Baten
• Betere benutting bestaand stedelijk gebied.
• Verlengen van de economische levensduur van bedrijventerreinen.
• Verbeteren aanzicht bedrijventerrein.
• Meer draagvlak voor gemeenschappelijk gebruik voorzieningen.
• Kansen voor parkmanagement door gebruik van bestaande voorzieningen.
• Bestaande bedrijven kunnen profiteren van nieuwe bedrijven bij afstemming op hun
proces (ook minder transportbewegingen).
• Toename werkgelegenheid; een revitaliseringsproject in Arnhem (verplaatsing van
autoslopers, gestapelde nieuwbouw, herinrichting bestrating, groen en parkeren) zal
naar verwachting leiden tot circa 5.200 extra arbeidsplaatsen (bron: gemeente
Arnhem).

Herstructurering zorgt voor de start van een nieuwe waardeketen, waarbij alle mogelijke
baten mogelijk zijn, zowel maatschappelijk, als economisch.

Geconcludeerd kan worden dat bij herontwikkeling/herstructurering zorgvuldig dient te

worden afgewogen of de kosten die gemaakt moeten worden (deze kunnen aanzienlijk
oplopen afhankelijk van het type terrein) kunnen worden terugverdient bij uitgifte of dat
de maatschappelijke baten de kosten die niet terugverdiend kunnen worden, goed
maken.

6.10 Conclusies kosten en baten

In de planvorming wordt een belangrijk deel van de toegevoegde waarde (in

economische en beleidsmatige termen) bepaalt. Deze fase is derhalve van groot belang
als aangrijpingspunt voor intensivering. Zowel voor de beleidsuitgangspunten, de
ruimtelijke kwaliteit, de marktpositionering als de economische haalbaarheid van de
ontwikkeling is deze fase cruciaal.

Wanneer naar de kosten en baten van de diverse vormen van intensivering wordt
gekeken, dan ontstaat het volgende beeld.
Meervoudig ruimtegebruik leidt tot economische kostenstijgingen. De baten liggen
echter niet op het economische, maar op het maatschappelijke terrein. Veelal zal
derhalve een overheidsbijdrage noodzakelijk zijn om dit te bereiken. In algemene zin
kan worden gesteld dat meervoudig ruimtegebruik de enige intensiveringstrategie is
waar dit voor geldt. Voor de andere strategieën geldt namelijk dat veelal economische
kosten en baten op zijn minst met elkaar in evenwicht zijn. Het zal (geredeneerd vanuit
kosten en baten) derhalve veel gemakkelijker zijn om via deze andere
oplossingsrichtingen te komen tot intensivering.

Kolpron Consultants
52
7. STRATEGIEËN EN INSTRUMENTEN

Het vierde deel van de vraagtelling van dit rapport heeft betrekking op de strategieën en
instrumenten die geschikt zijn om aanbieders van bedrijventerreinen, in de praktijk zijn
dit met name gemeenten, aan te sporen of meer mogelijkheden te bieden voor een
intensiever gebruik van de beschikbare ruimte voor bedrijven. Onder geschikt wordt
hierbij verstaan:
• levert tijdig meetbaar resultaat op;
• is efficiënt en effectief;
• is realistisch in termen van kosten;
• sluit goed aan bij bestaande strategieën en instrumenten9 .

Bij deze instrumenten gericht op het aanbod van intensieve bedrijventerreinen zal
worden aangegeven wanneer ze in het proces ingrijpen. Hebben ze bijvoorbeeld
betrekking op de planning, de uitgifte of het beheer? Met name de planontwikkelings-
fase is cruciaal.

Uit voorgaande hoofdstukken is gebleken dat intensief ruimtegebruik op bedrijventer-

reinen in veel gevallen voordelen opleveren voor gemeenten. Belangrijk voor het Minis-
terie van EZ is dat ten aanzien van de instrumenten die geschikt zijn om intensivering
van het ruimtegebruik actief te bevorderen dan wel om eventuele belemmeringen weg te
nemen, een relatie wordt gelegd met de kosten/nadelen en opbrengsten/voordelen op het
gebied van financiën (planeconomie), ruimtelijke kwaliteit, draagvlak voor openbaar
vervoer, milieunormen e.d.

In onderhavig hoofdstuk worden strategieën en instrumenten aangedragen die door het

rijk en provincies ingezet kunnen worden om gemeenten te stimuleren intensief ruimte-
gebruik te bevorderen. Tevens dienen deze instrumenten tegemoet te komen aan de
randvoorwaarden van het ministerie: de instrumenten dienen de bedrijfseconomische
positie van de economische activiteit niet aan te tasten, maar zo mogelijk een verhoging
van de kwaliteit van het bedrijve nterrein bewerkstelligen.

7.1 Bevordering van intensief ruimtegebruik

De IFHP-Working Party on Urban Land and Policy (onder leiding van Prof. P.V.
Virtanen van de Helsinki University of Technology en Dr. J. van ’t Verlaat van het
OBR) heeft in 1999 een classificatie van grondbeleidsinstrumenten samengesteld.
Hierbij maakt men onderscheid naar:

• Planninginstrumenten
• Marktinstrumenten
• Financiële ontwikkelingsinstrumenten
• Fiscale instrumenten
• Andere juridische instrumenten
• Ondersteunend instrumentarium

9
Bron vertaling term geschikt: Ministerie van EZ, probleemstellende notitie intensivering
ruimtegebruik aanbodzijde, 2001.
Kolpron Consultants
53
Daar waar er sprake is van een relatie met een concreet onderscheiden stimulans of
belemmering, zoals die in hoofdstuk 5 is gegeven, is dit via een codering (zoals
bijvoorbeeld Psj1) aangegeven. Hierbij verwijst de eerste letter naar de fase (in dit geval
de planningsfase), het tweede geeft aan of het stimulerend, dan wel belemmerend is en
de derde geeft het type (in dit voorbeeld juridisch). Het cijfer is nodig om meerdere
stimulerende of belemmerende determinanten van elkaar te onderscheiden.

7.1.1 Planninginstrumenten
Planninginstrumenten kunnen ingezet worden in de planningsfase (zie bijvoorbeeld
Pbb1 of Pse1). Zij zijn met name van invloed op de juridische stimulansen en
belemmeringen. Soms zelfs vormt de inzet van een dergelijk instrument een
belemmering (Pbj1, Obj1, Obj2, Obj3) of stimulans (Psj1, Psj2, Osj1).

Via de streekplannen en de hierbij behorende toetsing van bestemmingsplannen en

artikel 19-aanvragen kan de provincie gemeenten aansporen tot intensief ruimtegebruik.
Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door geen bestemmingsplannen goed te keuren waarin
niet is aangegeven dat men de meest ruimte-intensieve reële oplossingen gezocht en
gevonden heeft om de bedrijvigheid te accommoderen (Osj2, Osb2).

De provincie Zuid-Holland heeft in haar Nota Planbeoordeling 2001 bijvoorbeeld de

volgende richtlijn opgenomen:

“Uitgangspunten voor de inrichting van bedrijventerreinen dienen te zijn:

• Intensief en meervoudig ruimtegebruik.
• Verdichting gaat boven uitbreiding.
• Herstructurering gaat boven ontwikkeling en uitbreiding van nieuwe
bedrijventerreinen. Plannen worden beoordeeld in een regionale context
waarbij ontwikkeling van nieuwe locaties en herstructurering van bestaande
bedrijventerreinen in relatie tot elkaar worden gebracht.”

Overigens wordt in deze zelfde Nota Planbeoordeling 2001 intensivering beperkt op

terreinen die niet in de nabijheid liggen van een (op de kaart aangegeven) belangrijke
openbaar vervoerslocatie. Met dit laatste concept wordt voornamelijk op de bestaande
A- en B-locaties gedoeld.

Tevens wordt aanbevolen om bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te
besteden aan duurzame ontwikkeling, waarbij expliciet wordt aangegeven dat het
‘Inspiratieboek Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen’ uit het StIR-programma
van dienst kan zijn (zie ook Osj2).

Ook bij het aangeven van ontwikkelingsrichtingen kan rekening worden gehouden met
de vraag of er intensieve ontwikkeling mogelijk is op de desbetreffende locatie. De
indruk bestaat dat grote gemeenten meer uitgebreid bezig zijn met intensief
ruimtegebruik dan kleinere gemeenten.

7.1.2 Marktinstrumenten
Marktinstrumenten zijn met name gericht op de economische en markttechnische
stimulerende en belemmerende aspecten.
Gemeenten maken door hun actieve grondbeleid intensief gebruik van
marktinstrumenten, zoals het aankopen van grond en de uitgifte hiervan om te komen

Kolpron Consultants
54
tot een intensiever ruimtegebruik. Op deze wijze wordt vermeden dat alleen met
publiekrechtelijke instrumenten tot intensivering moet worden overgegaan (Gbe1,
Usb2, Ube5). Tevens kan tot verevening van winst en verlies worden overgegaan
(Gsb1, Usb3).

Bij de gemeente Arnhem wordt de segmentering in bedrijventerreinen bepaald door het

knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN). Het huidige beleid is er op gericht dat er een
extra opgave vastgelegd van 10%, d.w. z. het aanbod moet 10% onder de vraag blijven.
Op deze wijze moet de realisering plaatsvinden door intensivering, uitgangspunt is dat
maximaal 10% ruimtewinst mogelijk zal zijn. Door het KAN wordt voornamelijk het
beleid bepaald, maar worden weinig concrete maatregelen genomen. De initiatieven
komen vaak uit de gemeenten zelf.
Het is denkbaar dat provincie of Rijk dit zelf op zich nemen om tot verdere
intensivering te komen. Dit lijkt echter geen voor de hand liggende strategie gegeven de
inspanningen die veel gemeenten thans reeds verrichten om te komen tot een intensiever
ruimtegebruik.

Marketing als instrument om te komen tot een intensiever ruimtegebruik kan wellicht
nog een extra steun in de rug gebruiken. Het gaat dan om inzicht te krijgen in de
huisvestingsvraag van diverse bedrijven en daarvoor aanbod creëren dat op een
intensieve manier tegemoet komt aan deze vraag. Op dit terrein zijn nog veel
onzekerheden en kunnen studies van Rijk of provincie het gemeentelijk beleid
ondersteunen (Ube4, Ube5 vergelijk ook Use1, Usb1, Bbe3).

7.1.3 Financiële ontwikkelingsinstrumenten

De financiële ontwikkelingsinstrumenten kunnen ingezet worden ten behoeve van de
organisatorische en economische/markttechnische aspecten.

Bij het zelf tot ontwikkeling brengen van locaties via actief grondbeleid of het
participeren in een PPS behoort het inzetten van financiële ontwikkelingsinstrumenten
als een haalbaarheidsonderzoek en een kosten-batenanalyse. Op dit terrein lijken Rijk en
provincie geen grote rol te hoeven hebben.

Traditioneel wordt bij dit type instrumenten (zie ook belemmering Bbe1) vaak gekeken
naar Rijkssubsidies. Er is de laatste jaren veel kritiek geweest op het hanteren van
subsidies. Op het terrein van de volkshuisvesting werd zelfs gesproken over
‘subsidieverslaving’ van gemeenten. Thans heeft men in belangrijke mate ruimtelijk
relevante subsidies gebundeld in het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing. Het
Besluit beleidskader stedelijke vernieuwing stelt nadere regels omtrent het ISV-
ontwikkelingsprogramma. Artikel 2 van dit besluit geeft aan dat ‘zorgvuldig, duurzaam
en intensief ruimtegebruik’ een van de doelstellingen van het ISV vormt. In de
toelichting van dit artikel is er geen specifiek aandacht voor bedrijventerreinen. Bij de
vereisten die worden gesteld aan het ontwikkelingsprogramma die gemeenten en
provincies moeten opstellen in het kader van het ISV wordt hier iets verder op ingegaan.
In artikel 3 lid 11 staat namelijk het volgende:

“In het ontwikkelingsprogramma wordt aangegeven welke woon- of

werkgebieden kunnen worden verdund en welke andere woon- of werkgebieden,
met name die rondom stedelijke vervoersknooppunten, kunnen worden verdicht.

Kolpron Consultants
55
 De gemeente geeft aan wat de mogelijkheden zijn tot optimaal, intensief en
multifunctioneel gebruik van ruimte.” (Staatsblad 2000-507).

Intensivering van werkgebieden is derhalve een thema dat in de

ontwikkelingsprogramma’s van het ISV dient te worden aangegeven en vormt derhalve
een onderdeel van het brede ISV-traject. Het ligt in de rede om de ervaringen met dit
nieuwe instrument af te wachten en hieruit lering te trekken. In een voorziene tweede
tranche van het ISV (vanaf 2005) zou dan eventueel dit elfde prestatieveld kunnen
worden aangescherpt. Het zou in strijd met de beleidsfilosofie van het ISV zijn,
wanneer daarnaast een eigen financiële regeling wordt getroffen.

Wel biedt het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing (IPSV) ruimte voor

initiatieven op het terrein van intensieve bedrijventerreinen. Hierbij kan enerzijds
worden voortgebouwd op de ervaringen met StIR, maar het biedt aanvullend de
mogelijkheid van het indienen van grote projecten. Het aantal in 2001 ingezonden
aanvragen op het gebied van het thema ‘Betere benutting van ruimte in het bestaand
stedelijk gebied’ is groot. Met 51 ideeën, 40 kleine projecten (tot 7 miljoen euro) en 34
grote projecten (boven 7 miljoen euro) is het verreweg het grootste thema. 10 Momenteel
is nog niet bekend gemaakt welk deel van deze aanvragen betrekking heeft op
intensieve bedrijventerreinen.

Mede op grond van een evaluatie van de thans lopende eerste ronde van dit project kan
een tweede ronde, als dat nodig blijkt te zijn, meer specifiek op dit onderwerp worden
toegesneden.

7.1.4 Fiscale instrumenten

De fiscale instrumenten kunnen met name ingezet worden ten gunste van de
economische en markttechnische stimulerende en belemmerende aspecten (Bbe1).

Het kabinet heeft aan de Kamer toegezegd om kort na Prinsjesdag te komen met een
onderzoek naar de mogelijkheden van een Open Ruimte Heffing. Een van de mogelijke
vormen van een dergelijke heffing is een ‘sturende heffing’ waarmee het gedrag van
actoren zal moeten worden beïnvloed. In dit onderzoek wordt ook het voorstel van de
ruimtegebruiksbelasting meegenomen. Dit onderzoek zal derhalve meer inzicht geven in
de fiscale sturingsmogelijkheden om intensivering te bevorderen.

Voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen is het mogelijk dat

overdrachtsbelasting een belemmering vormt. Het is denkbaar dat wanneer wordt
gekomen tot een stedelijke herverkavelingsinstrument (zie hieronder) om te komen tot
een andere verkaveling het wenselijk is om in dit geval vrijstelling te verlenen van
overdrachtsbelasting. Ook bij herverkaveling in landelijk gebied op grond van de
Landinrichtingswet is er immers geen sprake van overdrachtsbelasting.

7.1.5 Andere juridische instrumenten

De juridische instrumenten kunnen zoals de naam al aangeeft met name ingezet worden
ten behoeve van de jurdisch belemmerende en stimulerende aspecten.

10
Nieuwsbrief IPSV, Jg. 1, nr. 1 juni 2001.
Kolpron Consultants
56
 Het Rijk kan als wetgever de vorm en werking van vele juridische instrumenten die de
gemeente hanteert bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen beinvloeden (zie
bijvoorbeeld Ubj1, Ubo1, Bbj1, Obb1). Ook de provincie kan hier invloed op hebben
(zie bijvoorbeeld Pso1).

Een belangrijk juridisch instrument vormt de Onteigeningswet. Deze wet is (via Titel IV
onteigeningen) voor een belangrijk deel instrumenteel aan de WRO. Op het terrein van
intensivering legt de huidige regeling weinig belemmeringen aan de dag.

Momenteel is de Wet voorkeursrecht gemeenten in discussie. Ook de uitkomst van deze

discussie zal weinig invloed hebben op het aanbod van intensieve terreinen.

Alhoewel deze instrumenten een rol kunnen spelen bij de ontwikkeling van intensieve
bedrijventerreinen, lijken wijzigingen hier niet noodzakelijk te zijn.

Voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen en intensivering daar is wel het in de

Nota grondbeleid aangekondigde onderzoek naar ‘Umlegung’ ofwel stedelijke
herverkaveling interessant. Een dergelijk instrument zou de herstructurering van
bestaande bedrijventerreinen kunnen vergemakkelijken en daarmee een intensiever
ruimtegebruik mogelijk maken.

7.1.6 Ondersteunend instrumentarium

Het ondersteunend instrumentatrium vervolgens kan ten behoeve van de belemmerende
en stimulerende aspecten op verschillende beleidsterreinen worden ingezet.

In het ondersteunend instrumentarium wordt reeds het een en ander opgepikt door de
diverse partijen. Er bestaan stimuleringsprogramma’s en brochures om inspiratie op te
doen. Ook op provinciaal niveau worden bijvoorbeeld door de provincie Utrecht
workshops over intensivering van bedrijventerreinen gehouden.

Een andere interessante ontwikkeling betreft de mogelijkheden om te komen tot digitale

bestemmingsplannen (die het gemakkelijker maken meervoudig ruimtegebruik in beeld
te brengen: zie ook Bbj2) en het project PUBERR, waarmee VROM poogt te komen tot
een systeem van registratie van publiekrechtelijke beperkingen op grond.

7.2 Beslechting belemmeringen intensief ruimtegebruik

In hoofdstuk 5 zijn de belemmeringen voor intensivering van bedrijventerreinen

aangegeven. Een deel van deze belemmeringen kan worden beslecht door beleidsmatige
maatregelen. Met name waar het juridische, beleidsmatige, politiek-bestuurlijke
belemmeringen betreft. De economisch-markttechnische belemmeringen zijn via
beleidsmaatregelen minder makkelijk te verhelpen.

Een deel van de belemmeringen vindt rechtstreeks haar oorsprong in provinciaal en

nationaal beleid. Een voorbeeld hiervan vormt het Locatiebeleid voor bedrijven en
voorzieningen uit de Vierde Nota dat zijn verdere uitwerking kreeg in de VINEX.
Volgens dit beleid is intensief gebruik van C-locaties niet gewenst. Plekken gelegen
buiten het bereik van knooppunten van openbaar vervoer zijn niet geschikt voor
bedrijven en voorzieningen met veel werknemers en/of veel bezoekers.
Bestemmingsplannen die hier een intensief ruimtegebruik voorstaan, wordt goedkeuring

Kolpron Consultants
57
onthouden. De meeste bedrijventerreinen zijn C-locaties: intensivering wordt hier
derhalve beperkt. Voorts geldt dat parkeernormen op werklocaties zijn gekoppeld aan
het aantal m2 b.v.o. Intensief gebruik van deze m2 b.v.o. leidt derhalve tot minder
parkeerplaatsen per activiteit. Dit vormt geen stimulans om te komen tot intensivering.

In de Vijfde Nota wordt meer ruimte geboden om te komen tot een andere invulling van
het beleid op dit terrein. Hierbij geldt echter dat een dergelijk beleid niet van de ene dag
op de andere is vervangen. De doelstellingen van het locatiebeleid zijn verbreed, maar
ook de oorspronkelijke doelstellingen staan nog recht overeind, zoals het stimuleren van
het gebruik van openbaar vervoer in het woon-werkverkeer. Hoe op dit gebied
maatwerk kan worden geleverd, op een wijze die rekening houdt met de bestuurlijk-
juridische mogelijkheden van bestemmingsplantoetsing, is nog niet geheel duidelijk en
verdient een verdere uitwerking. De Nota Planbeoordeling 2001 van de provincie Zuid-
Holland kent bijvoorbeeld nog slechts een tussenoplossing waarbij A- en B-locaties
onder de noemer ‘openbaar-vervoerslocaties’ zijn aangeduid.

Een ander punt waar het Rijk grenzen stelt aan intensivering vormen de diverse
milieuzoneringen. Uit projecten als stad en milieu is dit gegeven bekend en is deze
spanning beleidsmatig opgepakt. Duidelijk is dat zonering als instrument voor het
beheersen van hinder en gevaar extensief ruimtegebruik bevordert. Het in rekening
brengen van deze milieugebruiksruimte bij de bedrijven die deze ruimte benutten is een
mogelijkheid om tot internaliseren van de kosten van deze zonering over te gaan. Een
voorbeeld van dit laatste vormen gedachten in de Rotterdamse haven of wellicht het
aantal geproduceerde decibellen de prijs van gehuurd havengebied mede kan bepalen.
Nieuwe digitale mogelijkheden maken het eenvoudiger om analyses te maken en daarop
besluitvorming af te stemmen. Bijvoorbeeld het vanuit een ‘voorzorgbeginsel’
vaststellen van ruimere zoneringen voor bepaalde typen activiteit kost open ruimte. De
afweging kan anders uitvallen naar gelang intensivering politiek meer of minder
belangrijk wordt geacht.

Opgemerkt kan worden dat intensiveringsdoelstellingen voor verschillende functies

onderling strijdig kunnen zijn. Een treffend voorbeeld vormt hierbij de regio Rijnmond.
Intensieve stedelijk ontwikkeling in Schiedam en Vlaardingen, waarbij extensieve
verouderde haventerreinen worden benut voor intensieve woon- en werkmilieus, kan
een extensivering van de ten zuiden van de rivier gelegen havens noodzakelijk maken.
Eenzelfde problematiek speelt op veel plaatsen waar bedrijvigheid en woningbouw
elkaar raken (Cargill/Houthavens, Forbo/Saendelft, Willis). In de PKB Nationaal
ruimtelijk beleid bij de Vijfde Nota staat wel “Bedrijfsactiviteiten met grote risico’s
voor milieu, gezondheid en veiligheid worden niet gevestigd in de buurt van plekken
waar zich gedurende langere periode veel mensen binden”(blz 284). Er staat echter niet
‘Intensivering van stedelijk gebied op een wijze dat in dit gebied zich gedurende langere
periode veel mensen bevinden vindt niet plaats nabij bedrijfsactiviteiten met grote
risico’s voor milieu, gezondheid en veiligheid.’ De ervaring leert dat de laatste
beweging vrij sterk is. Dit zorgt voor extensiever ruimtegebruik voor bedrijven.

De indruk bestaat dat de wijze waarop milieuzoneringen is geregeld niet is afgestemd

op het optimaal benutten van milieugebruiksruimte en daardoor intensivering in de weg
kan staan.

Kolpron Consultants
58
Bestemmingsplannen kunnen de bebouwing met een bepaald bouwvolume
voorschrijven, maar kunnen niet afdwingen dat ruimte maximaal wordt benut. Toch lijkt
het mogelijk te zijn via bestemmingsplannen te sturen richting een intensievere
bebouwing. Bij de toetsing van bestemmingsplannen kan de provincie dit proces
beïnvloeden.

Strategisch dient te worden opgemerkt de vraagzijde naar intensieve bedrijventerreinen

een belangrijke rol speelt bij de ontwikkeling ervan en dat het faciliteren van het in
samenwerking met het bedrijfsleven komen tot intensieve terreinen een belangrijke
stimulans kan betekenen om binnen de door EZ gestelde randvoorwaarden tot
intensivering te komen.

Kolpron Consultants
59
BIJLAGE 1 BEGELEIDINGSCOMMISSIE

Namens het Ministerie van Economische Zaken:

Mevrouw drs. C. Schutte
De heer mr. F. van der Wende
De heer drs. P.H.F. Schilderink
Mevrouw R.T. van Ispelen
Mevrouw. mr. drs. J.S.H. de la Bursi

Namens het Ministerie van VROM:

De heer drs. R.F.C.A. Teeuwen

Kolpron Consultants
60
BIJLAGE 2 GEMEENTELIJKE GESPREKSPARTNERS

• Rotterdam
De heer J. Laven (OBR, beleidscoördinator)
De heer W. Hamers (OBT, Kenniseconomie)
De heer F. van de Hoeven (ds+V, stedenbouwkundige)

• Arnhem
De heer T.J.M.H. Poelman (Hoofdadviseur ruimtelijke ordening)
De heer R.H. van Pommeren (Medewerker vastgoed)

• Almere
De heer R. Hemler (Economische ontwikkeling)
De heer P. Blaschke (Ruimtelijke ordening)
De heer B. Voortman (Stedenbouwkundige)

• Eindhoven
De heer M. Bredschneider (Stedelijke Ontwikkeling)
Mevrouw T. van Gurp (Strategie)

• Heerenveen
De heer P. Zijlstra (Grondzaken)
De heer G. Haanstra (Ruimtelijke Ordening)
De heer G. Streppel (Projectleider)
De heer G. de Vries (Stedenbouwkundige)

Provincie Utrecht
Mevrouw I. Schuringa
Mevrouw Y. Ledoux

Provincie Zuid-Holland
Mevrouw. J. Lemmen

Kolpron Consultants
61
BIJLAGE 3 DETERMINANTEN

1. Planning

In de eerste fase vindt monitoring van de vraag naar en het aanbod van bedrijfslocaties
plaats. Deze analyse leidt tot inzicht in de behoefte. Op basis van de behoefteraming
ontstaan planningsinitiatieven die veelal op regionaal niveau worden afgestemd.
Wanneer besloten wordt tot aanleg van nieuwe terreinen of tot herstructurering, kan
een deel van de geplande terreinen worden aangewend als (strategische) reserve voor
bijvoorbeeld een bepaald type bedrijven.

Economische determinanten
Expansie
Bedrijven met toekomstige expansieplannen hebben ruimte nodig en geen krapte van
het begin af aan. Dit leidt tot de vraag naar een ruime kavel. Er zijn zelfs bedrijven die
een langlopende optie nemen op een naastgelegen kavel en daar een zekere vergoeding
voor over hebben.

Aanbod
Voor wat betreft het aanbod kunnen gemeenten tegen hun grenzen aan lopen. Zo is in
Eindhoven bijvoorbeeld het bedrijventerreinen Ekkersrijt in samenwerking met de
gemeente Son en Breugel ontwikkeld. Ook kan extra aanbod beschikbaar komen
doordat bedrijven locaties op bedrijventerreinen afstoten.

Vraag
Het economische hoogtij speelt een belangrijke rol bij de vraag naar terreinen.
De vraag naar terreinen vanuit het bedrijfsleven wordt gedifferentieerder. Hiervoor is
een aantal oorzaken: 1) Verschuiving van industrie naar dienstverlening. 2) Meer
aandacht voor corporate indentity met een belangrijke rol voor representatieve
huisvesting. 3) Schaalvergroting en toenemende flexibilisering van productieprocessen
door fusie- en concentratieprocessen. 4) Bijdrage overheid aan trend tot differentiatie:
milieu- en mobiliteitsoverwegingen zorgen voor een beperking van de
vestigingsmogelijkheden voor diverse typen bedrijven.

Schaarste
De schaarste aan bedrijventerreinen, met als oorzaak de grote vraag en het geringe
aanbod, kan bij gemeenten (zoals Eindhoven) een selectiever uitgiftebeleid teweeg
brengen. Werd in het verleden de grond aan een ieder die de prijs wilde betalen
verkocht, thans worden kwaliteitseisen gesteld aan nieuwe bedrijven.

(Strategische) Reserves
Voor mogelijke toekomstige uitbreidingen van de bestaande bedrijvigheid houden
gemeenten vaak enige ruimte in voorraad om verhuizing te voorkomen. Daarnaast wil
een gemeente vaak ruimte kunnen bieden aan een bepaalde gewenste bedrijvigheid,
mocht hiernaar ooit een vraag ontstaan. Reservegronden moeten de mogelijkheid bieden
ad hoc aan deze vraag te voldoen.

Juridische determinanten
De Grondwet (zie kader) geeft met de termen ‘voldoende werkgelegenheid’,
‘bestaanszekerheid van de bevolking’, ‘spreiding van welvaart’, ’bewoonbaarheid van

Kolpron Consultants
62
het land’ en ‘bescherming en verbetering van het leefmilieu’ een aantal gebieden van
overheidszorg aan dat een belangrijke rol speelt in het bedrijventerreinenbeleid van
gemeenten.

Grondwet
Art. 19, lid 1: Bevordering van voldoende werkgelegenheid is voorwerp van zorg der
overheid.
Art. 20, lid 1: De bestaanszekerheid der bevolking en spreiding van welvaart zijn
voorwerp van zorg der overheid.
Art. 21: De zorg van de overheid is gericht op de bewoonbaarheid van het land en de
bescherming en verbetering van het leefmilieu.

Voorbeelden uit de verkenning zijn bijvoorbeeld:

• Gemeenten kennen werkgelegenheidsdoelstellingen. In de gemeente Almere is deze
gestegen van 1850 nieuwe banen per jaar voor 1997 via 4.000 nieuwe banen per
jaar thans, naar 5.000 nieuwe banen per jaar in de toekomst. De ontwikkeling van
bedrijventerreinen draagt bij aan deze doelstelling. Het succes van het
bedrijventerreinenbeleid wordt voor een belangrijke mate getoetst aan deze
doelstelling.
• De bestaanszekerheid van de bevolking vormt een belangrijke onderlegger bij
lange-termijnprognoses en behoefteramingen voor bedrijvenlocaties.
• Spreiding van welvaart speelt ook een belangrijke rol bij de keuze van het type
bedrijventerrein. Bij de segmentering van bedrijventerreinen wordt soms gekeken in
hoeverre juist werkgelegenheid voor laaggeschoolden kan worden binnengehaald.
Het Masterplan Stadseconomie van Den Haag probeert bepaalde vormen van
bedrijvigheid voor de stad, nabij achterstandswijken, te behouden.
• In Arnhem worden terreinen in beginsel gereserveerd voor ‘Arnhemse bedrijven’ –
een streven dat in haar uitwerking overigens strijdig kan zijn met communitair recht
(een bedrijf uit Emmerich mag niet worden achtergesteld bij een bedrijf uit
Arnhem).
• De bewoonbaarheid van het land en het leefmilieu vormen belangrijke elementen
uit het beleid van RO en milieu.

Streekplan
In streekplannen wordt aangegeven welke terreinen zijn bedoeld voor o.a. woningbouw,
recreatie en bedrijventerreinen. Regionale afstemming.

Structuurplan
In een structuurplan worden door het gemeentebestuur of een bovengemeentelijk
bestuursorgaan de grote lijnen van het ruimtelijke beleid voor de toekomst aangegeven.

Beleidsmatige determinanten
Politiek
Verschillende doelstellingen, zoals intensief bouwen, concurreren met elkaar en spelen
een rol van betekenis spelen bij de ontwikkeling van o.a. de Utrechtse
bedrijventerreinen. Bijvoorbeeld de (politieke) wens om een bepaald vestigingsmilieu te
creëren. Bij de ontwikkeling van bijvoorbeeld kleinschalige bedrijventerreinen in het
groen vraagt dit om eenduidige besluiten van de gemeente.

Kolpron Consultants
63
Ruimtelijke visie
Voorafgaand aan het opstellen van een voorontwerpbestemmingsplan moet het
gemeentebestuur een ruimtelijke visie voor het terrein vaststellen. Deze visie moet
kunnen fungeren als toetsings- en sturingskader voor het op te stellen bestemmingsplan.
In deze visie kan worden ingegaan op de wenselijkheid en prioriteit van ruimte-
intensivering, wanneer het gaat om zaken als segmentering, doelgroepen en
omgevingsfactoren. Ook kan in de visie worden aangegeven of parkeren op het dak
vanuit welstandsoverwegingen ongewenst is, of juist een stedelijke kwaliteit met zich
meebrengt. Hiermee vormt de ruimtelijke visie tevens de grondslag voor een
beeldkwaliteitplan en een lijst met vestigingscriteria.

Intergemeentelijke planning
Daar gemeenten overwegend met elkaar concurreren om ontwikkelingsposities is hun
onderhandelingspositie tegenover projectontwikkelaars nogal zwak. Daardoor komen zij
niet of nauwelijks toe aan het vanuit hun publieke positie stellen van eisen om de
ruimtelijke kwaliteit te bevorderen.

Organisatorisch
Energie
De provincie Zuid-Holland probeert te sturen op energienormen, zoals bij de
energieprestatie op locatiebeleid voor de woningbouw. Uitgangspunt is dat bedrijven
onderling moeten kunnen profiteren van restwarmte.

2. Planontwikkeling

De gemeente maakt een stedenbouwkundig plan voor een bedrijventerrein met globale
richtlijnen voor het ruimtegebruik. Die richtlijnen hebben bijvoorbeeld betrekking op de
verkaveling, het bebouwingspercentage, de bouwhoogten, rooilijnen en het parkeren.
Locatiekeuze is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De wensen van de doelgroep
alsmede de kansen en belemmeringen van de omgeving spelen bij de locatiekeuze een
belangrijke rol.

Economische determinanten
Initiatieven
Vanuit de markt of vanuit het gemeentebestuur kan de behoefte ontstaan om een project
concrete status te geven of een stap verder te zetten in een lopend proces. Veelal zijn
politieke achtergronden de aanleiding voor gemeentelijke initiatieven, terwijl de markt
meer economische motieven zal hanteren.

Juridische determinanten
Wet op de ruimtelijke ordening (WRO)
Deze wet stelt ondermeer eisen aan het bestemmingsplan.

Bestemmingsplannen
Voorschriften in bestemmingsplannen zijn van invloed op intensief ruimtegebruik, zij
kunnen grenzenstellend of taakstellend zijn. Zo kunnen in bestemmingsplannen onder
meer voorwaarden worden opgenomen ten aanzien van: toegestane functies,
parkeernormen, dubbel grondgebruik, clustering van bedrijven, gemeenschappelijk
gebruik van voorzieningen, de bouwhoogte, het stapelen van bedrijven op het zelfde
vloeroppervlak, de netto/bruto verhouding van een kavel en de (floorspace index) fsi.

Kolpron Consultants
64
Ook risicozonering kan worden opgenomen in het bestemmingsplan. Daarbij wordt
strengere naleving vereist van een aantal bepalingen om de gevolgen voor het
watersysteem te toetsen in de WRO; dit staat ook bekend als de watertoets. Deze
watertoets stelt als eis dat elk ruimtelijk plan een bepaald percentage van de ruimte moet
reserveren voor waterbergend vermogen.

Voor ondergronds bouwen zijn niet meteen speciale bestemmingsplannen noodzakelijk.

Hetzelfde planologische regime geldt onder en boven de grond. Voor afwijkende
ondergrondse regelingen is een apart ondergronds bestemmingsplan nodig.

Beleidsmatige determinanten
Milieubeleid
Milieuzonering (zoals bijvoorbeeld geluid- en stankzonering) is het scheppen van
afstand tussen milieubelastende bronnen en milieugevoelige functies.

Beeldkwaliteitplan
Document met juridische status dat de stedenbouwkundige randvoorwaarden en visuele
welstand moet waarborgen.

(Externe) Veiligheid
De aard van bedrijven en de veiligheidsmaatregelegen die hiermee samenhangen kan
bepalend zijn voor de planning waar een bepaald type bedrijventerrein wordt gepland.

Kennis
Intensief ruimtegebruik vraagt om kennis over de mogelijkheden, gevolgen, kosten,
typen bedrijven etc. Bij veel gemeenten en bedrijven ontbreekt deze kennis.

Organisatorische determinanten
Verhouding netto/bruto uitgeefbaar terrein
• Dit is de verhouding tussen het aantal uitgeefbare en in gebruik zijnde hectares ten
opzichte van het totale terrein. Wanneer er sprake is van veel openbaar groen of
wanneer de interne wegenstructuur ruim is opgezet, dan is de bruto/netto-
verhouding relatief ongunstig.
• Beperken van oppervlakte openbaar groen: streven naar kwaliteit voor de openbare
ruimte en niet naar kwantiteit.

3. Grondproductie

De gemeenten verwerven de benodigde gronden, indien zij niet in eigendom zijn, en

maakt deze bouwrijp.

Economische determinanten
Eigendomssituatie
De eigendomssituatie is van grote invloed op het uitgiftebeleid van gemeenten. Steeds
vaker verwerven projectontwikkelaars grond bestemd voor bedrijventerreinen. Hiervan
gaat een prijsopdrijvend effect uit. Gevolg is dat ontwikkelaars een bouwclaim indienen
of een beroep doen op zelfrealisatie. In beide gevallen is de gemeente een groot deel van
haar regiefunctie kwijt.

Kolpron Consultants
65
Juridische determinanten
De EU-richtlijnen werken schrift voor dat werken onder bezwaar van de overheid van
meer dan 5 miljoen ecu Europees dienen te worden aanbesteed. Dit kan belemmerend
werken voor PPS-situaties wanneer een bepaalde partij op innovatieve wijze
planvorming en uitvoering met elkaar weet te combineren. In de praktijk moet hier van
het begin af aan rekening mee te worden gehouden door geen constructies te kiezen die
strijdig zijn met deze richtlijn. Een en ander hangt ook samen met de wijze van
kostenverhaal voor deze werken die men heeft gekozen.

Beleidsmatige determinanten
Grondbeleid
Gemeenten kunnen een actief of een passief grondbeleid voeren. Bij een passief
grondbeleid laten zij de initiatieven vooral van de markt afhangen. Bij een actief beleid
daarentegen geeft de gemeente zelf grond uit en is voorwaardenstellend.

Parkeren
Geïntegreerde parkeeroplossingen: combinatie van beperkt aantal parkeerplaatsen op
eigen terrein voor de werknemers en gedeeld bezoekersparkeren op de openbare weg is
een optie.
Gecombineerde parkeervoorziening op een binnenterrein (qua instrumentarium voor
uitgifte ligt dit lastig).
Clustering van bepaalde bedrijven kan leiden tot gebruik van parkeervoorziening op
verschillende momenten van een etmaal.
Gezamenlijke parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s.

Technische determinanten
Weg- en railinfrastructuur
• Ondergronds transport
• Ontsluitingsprincipes: fijn- of grofmazig wegensysteem.

Telecommunicatie
Reserveringen voor kabels en leidingen dragen bij aan bruto-terreinoppervlak. Dit kan
beperkt worden door bundeling met weginfrastructuur.

Technische ontwikkelingen
Technische innovatie opslag/overslagtechnieken: drijvende kranen, kolentransportband,
transportbanden binnen terminal, multi-user kades, kranen aan beide kanten, telematica.

Bouwrijp maken
Voorbereidende werkzaamheden voor de aanvang van de daadwerkelijke bouw: Gelijk
maken van de ondergrond, bodemsanering, aanleg riolering etc. De kosten hiervoor
kunnen vaak nog hoog oplopen.

Kolpron Consultants
66
4. Uitgifte

De bouwrijpe gronden wordt uitgegeven aan ondernemers c.q. projectontwikkelaars.

Economische determinanten
Grondprijzen
Grondprijzen maken een klein deel uit van de kosten van bedrijven. De hogere
grondprijzen in de Randstad vergeleken met elders in Nederland, kunnen ertoe aan
hebben bijgedragen dat bedrijven die ruimte nodig hebben zich veelal buiten de
Randstad hebben gevestigd.

Expansieplannen
Bedrijven met toekomstige expansieplannen hebben ruimte nodig en geen krapte van
het begin af aan. Dit leidt tot de vraag naar een ruime kavel. Er zijn zelfs bedrijven die
een langlopende optie nemen op een naastgelegen kavel en daar een zekere vergoeding
voor over hebben.

Aanbod
Voor wat betreft het aanbod kunnen gemeenten tegen hun grenzen aan lopen. Zo is in
Eindhoven bijvoorbeeld het bedrijventerreinen Ekkersrijt in samenwerking met de
gemeente Son en Breugel ontwikkeld. Ook kan extra aanbod beschikbaar komen
doordat bedrijven, locaties op bedrijventerreinen afstoten.

Vraag
Het economische hoogtij speelt een belangrijke rol bij de vraag naar terreinen.

Schaarste
De schaarste aan bedrijventerreinen, met als oorzaak de grote vraag en het geringe
aanbod, kan bij gemeenten (zoals Eindhoven) een selectiever uitgiftebeleid teweeg
brengen. Werd in het verleden de grond aan een ieder die de prijs wilde betalen
verkocht, thans worden kwaliteitseisen gesteld aan nieuwe bedrijven.

Aantal arbeidsplaatsen per ha

Voor verschillende gemeenten een normmaat om voor de intensiteit van het
ruimtegebruik na te streven. Naast het aantal arbeidsplaatsen per ha gelden de
netto/bruto verhouding en de bebouwingsdichtheid (floor space index, fsi) als criteria
om onderlinge verschillen tussen branches of soorten terreinen te bepalen.

Type bedrijf
De aard van de werkzaamheden verschillen erg per bedrijf en dit is vaak bepalend voor
de mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik.

Conjunctuur
Zowel bij kantoren als bij bedrijven is er sprake van een varkenscyclus. Het aanbod kan
zich niet direct aanpassen aan de vraag, omdat het enige tijd duurt voordat nieuwe
terreinen en kantoren tot ontwikkeling zijn gebracht. Het resultaat is dat in recessies er
veel te veel aanbod is en dat. In tijden van sterke conjuncturele groei het relatief lang
duurt voordat het bijbehorende aanbod wordt gerealiseerd.

Kolpron Consultants
67
Juridische determinanten
Grondvoorwaarden
Uitgifte geschiedt in de regel in eigendom. Enkele grote steden hanteren nog een
erfpachtstelsel. In de Rotterdamse haven komt verhuur voor. Erfpacht en verhuur
hebben als kenmerk dat de gemeente (bloot) eigenaar van de grond blijft, hetgeen bij
herstructurering het kenmerk heeft dat de rol van de gemeente sterker is.

Bij verkoop kunnen ketenbedingen worden gehanteerd die veel lastiger te handhaven
zijn. Bij faillissement van een bedrijf wordt de keten bijvoorbeeld meestal verbroken.

Voor de beheer van het openbaar gebied wordt de laatste jaren wel eens de figuur van
uitgifte aan een Vereniging van Eigenaren gehanteerd.

Wet Milieubeheer
Dit is een kaderwet voor besluiten, plannen en vergunningen waarin de inhoudelijke
normering tot stand komt. Op basis van de huidige wetgeving worden de bedrijven
individueel beoordeeld op hun geur- en stankoverlast.

Wet geluidhinder
Deze wet bevat normstellingen voor lawaai.

Besluit luchtkwaliteit
Dit besluit omvat richtwaarden en grenswaarden voor bepaalde stoffen.

Beleidsmatige determinanten
Segmentering
In de gemeente Eindhoven kan bijvoorbeeld onderscheid worden gemaakt naar:
• Luchthavengeoriënteerde bedrijvigheid (Flight Forum)
• Hightech bedrijven (Science park Eindhoven)
• Gemengde terreinen (Esp en Kapelbeemd)

Regionale afstemming uitgifte

Op regionaal niveau bestaat afstemming over uitgiftebeleid. Zo wordt de grofstoffelijke
industrie niet in Eindhoven, maar op een terrein in Helmond geaccommodeerd. Ook het
bedrijventerrein Ekkersrijt dat gezamenlijk door de gemeenten Eindhoven en Son en
Breugel is ontwikkeld is een goed voorbeeld van regionale samenwerking.

Beleidsnormen luchtkwaliteit
Dit is een overzicht van wettelijke normen, beleidsnormen en EU-richtlijnen voor de
luchtkwaliteit.

Technisch
Verkeersintensiteit
De aard van de werkzaamheden van een bedrijf bepaalt de mate van verkeersbewe-
gingen en daarmee de last die dit voor de omgeving meebrengt. Verschillende locaties
kunnen andere maten van verkeersintensiteit hebben en daarmee kan dit bepalend zijn
voor de geschiktheid van een bedrijf voor een locatie.

Kolpron Consultants
68
Organisatorisch
Veiligheid
De aard van bedrijven en de veiligheidsmaatregelegen die hiermee samenhangen kan
bepalend zijn of grond aan een bepaald type bedrijf (zoals vuurwerkopslag) wordt
uitgegeven. Veiligheidseisen bepalen de afstand tussen de bron en de omgeving.
Strengere eisen dwingen tot intensiever gebruik van de overige beschikbare ruimte.

5. Bouw

Ondernemers laten door een projectontwikkelaar of bouwmaatschappij een

bedrijfspand realiseren. In de meeste gevallen is de ondernemer eigenaar van het
bedrijfspand. Projectontwikkeling voor de vrije markt, zoals gebruikelijk is op de
kantorenmarkt, komt op de markt voor bedrijventerreinen weinig voor.

Economische determinanten
Bouwkosten
De bouwkosten voor een gebouw met meerdere verdiepingen zijn per m3 hoger dan
voor een gebouw waarin de ruimtes naast elkaar gelegen zijn. Vaak wordt hier
gesproken van meerkosten van f 1.000,- per m2. Een en ander is afhankelijk van de
vorm van het gebouw. Wanneer bijvoorbeeld zware machines gebruikt moeten worden,
is een zwaardere vloer nodig, waarvan het veel duurder is om deze gestapeld te
realiseren. Bij meervoudig ruimtegebruik is ook het aandeel nuttig te gebruiken vloer
ten opzichte van het totale gebouw kleiner. De ruimte voor de opgangen (liften, trappen,
hellingbanen) moeten gebouwd worden. De grondprijzen voor bedrijventerreinen staan
vaak in geen verhouding tot deze extra kosten. Bepaalde vormen van intensivering
leiden tot lagere kosten. Voorbeeld in de woningbouw vormen de rijtjeswoningen.
Scheidende binnenwanden tussen gebouwen zijn goedkoper dan buitenwanden.
Intensivering door de bouw van rijtjes kan leiden tot lagere bouwkosten.

Voor marktpartijen, zoals projectontwikkelaars, is er vaak geen directe reden intensief

te bouwen. Dit is immers duurder dan de traditionele manier. Dit betekent dat
gemeenten de marktpartijen met andere middelen moeten stimuleren om de hogere
bouwkosten ten gunste van intensief ruimtegebruik te maken.

Imago
Moderne en vooral hoogwaardige bedrijven wensen hoogwaardige bedrijfsgebouwen in
een hoogwaardige omgeving. Die wensen komen voort uit commerciële redenen, zoals:
imago, presentatie en uitstraling naar de buitenwereld, aantrekken en ontvangen van
klanten, het gebouw als logo, ondernemers’ trots en vastgoedwaarde met een grote
afhankelijkheid van omgevingskwaliteit. De kwalitatieve hoogwaardigheid van de
omgeving, buiten de kavel, wordt onder meer bepaald door: ruimte, ruimtelijkheid en
inrichting.

Juridische determinanten
Bestemmingsplannen
Deze documenten kunnen tot een zeer gedetailleerd niveau eisen stellen aan de
bebouwing. Bijvoorbeeld: goot- en nokhoogtes, nokrichtingen, afstanden tot
perceelgrenzen en bebouwingspercentages. Voor gemeenten zijn deze zaken voor
bijvoorbeeld woningbouw vaak overzichtelijker. Bestemmingsplannen voor

Kolpron Consultants
69
bedrijventerreinen kennen vaak een mindere precieze uitwerking van deze zaken, maar
de mogelijkheden zijn er wel.

Wet bodembescherming
Dit document stelt regels voor de bescherming van de bodem. Mogelijk zijn bepaalde
type bedrijven of een mate van intensivering op basis van deze wet minder geschikt
voor bepaalde locaties, aangezien de bodem hierdoor in gevaar kan komen.
Omgekeerd moet ook het bouwen op verontreinigde grond ook voorkomen worden.
Hiervoor dient de zorgplichtbenadering.

Woningwet /bouwbesluit
Vooral van belang voor de brandveiligheid. Er ontbreken uniforme methoden voor het
beoordelen van de brandveiligheid van nieuwe ondergrondse bouwwerken. Het is nog
niet duidelijk welke maatregelen en voorzieningen voor een ondergronds bouwwerk
moeten worden getroffen om aan een gelijkwaardig niveau van brandveiligheid als voor
bovengrondse bouwwerken te voldoen.
Uitkomsten hiervan kunnen bepalend zijn voor de mogelijkheden van ondergronds
bouwen.

Arbowet
Dit zijn de voorschriften voor de abeidsomstandigheden voor de verschillende
arbeidsplaatsen. Bepaalde zaken hieruit (bijvoorbeeld de aanwezigheid van daglicht)
zijn moeilijk verenigbaar met ondergrondse activiteiten.

Appartementsecht
Eigendom van vastgoed is verbonden met eigendom van de grond. Het is in beginsel
(bekende uitzondering vormt de splitsing van eigendom van kerk en toren) niet
mogelijk om op verschillende lagen verschillende eigenaren te hebben. Bij meervoudig
ruimtegebruik betekent dit dat naar andere rechtsvormen moet worden gezocht. Een van
de bekendste betreft het appartementsrecht, waarbij de Vereniging van Eigenaren het
volle eigendom geniet en elk der leden zakelijke rechten heeft op een welomschreven
gedeelte daarbinnen.

Technisch
Trends en ontwikkelingen
Trends en ontwikkelingen op het gebied van materiaalgebruik en bebouwings-
mogelijkheden kunnen van invloed zijn op het functioneren van een bedrijventerrein,
maar ook op de mogelijkheden tot intensief ruimtegebruik.

6. Beheer

Het beheer van bedrijventerreinen is thans op veel locaties niet goed geregeld. De
gemeente is veelal verantwoordelijk voor het onderhoud van het openbaar gebied,
terwijl de ondernemers verantwoordelijk zijn voor hun eigen kavel. Hierdoor blijft het
vaak onzeker of en wanneer een ondernemer die extra ruimte heeft gekocht, deze ook
daadwerkelijk zal benutten. Bovendien heeft de gemeente als terreinbeheerder weinig
greep op de ontwikkelingen op de markt voor bedrijfsmatig onroerend goed. Om deze
problemen te voorkomen worden dan ook steeds vaker professionele ‘parkmanagers’
ingeschakeld om een bedrijventerrein te beheren.

Kolpron Consultants
70
Economische determinanten
Kwaliteit omgeving
Moderne en vooral hoogwaardige bedrijven hebben een hoog opgeleide staf en
medewerkers die hoge eisen stellen aan de kwaliteiten van hun werkomgeving, zeker in
een krappe arbeidsmarkt. De ondernemer die daaraan voldoet, krijgt er productiviteit,
werksatisfactie en mogelijk ook weinig personeelsverloop voor terug.

Waarden voor ruimtelijke kwaliteit

Economische Sociale Duurzaamheid Culturele

doelmatigheid rechtvaardigheid differentiatie

Duurzame Inrichting Duurzame

Bedrijventerreinen bedrijfsprocessen

Intensief Ruimtegebruik

Grondtransacties
Door het wisselen van de grondeigenaren kan ook het beheer in andere handen komen.
Daarmee kan een gekozen richting met maatregelen voor intensief ruimtegebruik
worden verlaten. De prioriteiten van de beheerder zijn bepalend voor het intensieve
gebruik van de ruimte.

Verhuisgeneigdheid
Afhankelijk van hun uitbreidingsmogelijkheden, de kwaliteit van de omgeving,
ontsluiting, hun afzetgebied, arbeidskrachten e.d. kunnen bedrijven geneigd zijn te
verplaatsen.

Juridische determinanten
Erfpacht
Wanneer de gemeente grond in erfpacht uitgeeft, houdt zij meer zeggenschap dan bij
verkoop.

Organisatorische determinanten
Park/accountmanagement
De bedrijfsomgeving waarin wordt gewerkt is de laatste jaren steeds belangrijker ge-
worden. De waardering van de bedrijfsomgeving is sterk afhankelijk van het aanbod
van activiteiten die niet primair tot de core-business van een bedrijf behoren. Het gaat
hierbij onder andere om de aanwezigheid van collectieve voorzieningen als beveiliging,
groenonderhoud en infrastructuur (wegen, maar bijvoorbeeld ook een glasvezelnet). De
bedrijven profiteren van de aantrekkelijke locatie met de bedrijfstechnische voordelen
van collectieve voorzieningen, terwijl het personeel zich thuis voelt op de werkplek.
Kolpron Consultants
71
(milieu)controle
Veel van de maatregelen voor intensief gebruik van de ruimte op de bedrijventerreinen
zijn niet vanzelfsprekend. Derhalve is een strikte, regelmatige controle van belang om
de betrokkenen bij de les te houden en daarmee intensief ruimtegebruik te bevorderen.

(Externe) Veiligheid
De aard van bedrijven en de veiligheidsmaatregelegen die hiermee samenhangen
kunnen bepalend zijn voor het type beheer. Veiligheidseisen bepalen de afstand tussen
de de bron en de omgeving. Strengere eisen dwingen tot intensiever gebruik van de
overig beschikbare ruimte.

7. Herontwikkeling

De vraag naar tweedehands bedrijfsmatig vastgoed is beperkt vanwege het vaak

specifieke karakter van dit vastgoed dat is afgestemd op de eisen van de oorspronkelijke
gebruiker. Hierdoor is dit vastgoed economisch verouderd, lang voordat het
bouwtechnisch is verouderd. De snelle waardedaling die hiermee samenhangt, lijdt in
veel gevallen tot marginaal gebruik van het vastgoed en daarmee in de meeste gevallen
ook tot extensief ruimtegebruik. Herontwikkeling is dan geboden.

De determinanten in de voorgaande fasen van het ontwikkelingsproces van

bedrijventerrein komen ook hier aan de orde.

Kolpron Consultants
72
BIJLAGE 4: STAND VAN ZAKEN INTENSIVERING

De stand van zaken op het terrein van intensivering in de onderzochte gemeenten

verschilt. De volgende tabel geeft een overzicht hiervan. De onderzochte gemeenten
zijn hierbij aangegeven als A t/m E.

MOGELIJKHEDEN INTENSIVERING BEDRIJVENTERREINEN

A B C D E
PLANNING monitoring vraag en aanbod
behoefteraming
planningsinitiatief
regionale afstemming
strategische reservering
reservering

A B C D E
PLANONTWIKKELING initiatief
planontwikkeling terrein
planontwikkeling/ontwerp gebouwen

A B C D E
GRONDPRODUCTIE grondverwerving
aanleg/bouwrijp maken
aanleg openbare werken

A B C D E
UITGIFTE marketing, promotie en acquisitie
gronduitgifte
vergunningen

A B C D E
BOUW bouw gebouwen

A B C D E
BEHEER beheer/exploitatie gebouwen
after-sales services
grondtransacties
terreinonderhoud
controle (milieu)

A B C D E
HERONTWIKKELING herontwikkelingsinitiatief
planvorming herontwikkeling
aankoop/uitplaatsing
herverkaveling/herinrichting
bodemsanering
exploitatie

niet van toepassing

indirect van toepassing
direct van toepassing

A = Almere
B = Heerenveen
C = Eindhoven
D = Arnhem
E = Rotterdam

Kolpron Consultants
73
BIJLAGE 5: REFERENTIES

Arcadis, Provincie Noord-Brabant, Handreiking efficiënt ruimtegebruik op

bedrijventerreinen, Arnhem/’s-Hertogenbosch, februari 1999
Buck Consultants International, Intensief ruimtegebruik bij bedrijventerreinen en –
huisvesting, Tilburg/Nijmegen, mei 2001.
Gemeente Amsterdam, Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijfsterreinen,
Amsterdam, z.j.
Greef, J.H. de, Het gevecht om het residu, scriptie planologie Universiteit van
Amsterdam, 1997.
INBO, Intensief ruimtegebruik op de Utrechtse bedrijventerreinen, Woudenberg,
februari 2001.
Kamer van Koophandel Utrecht en omstreken, Naar een beter beheer van
bedrijventerreinen, Utrecht.
Kolpron Consultants, Concept-notitie Knelpunten Intensivering Bedrijventerreinen,
Rotterdam, 1997.
Kolpron Consultants, Subsidie of participatie, financieringsvormen voor de nieuwe
sleutelprojecten, Rotterdam, 1997.
Kolpron Consultants, Marktwerking bij planning, ontwikkeling, uitgifte en beheer van
bedrijventerreinen, Rotterdam, 1999.
Ministerie van EZ, Duurzame bedrijventerreinen: Handreiking voor het management
van bedrijven en overheid, Den Haag, 1998.
Ministerie VROM, StIR jaarboek 2000, Den Haag, november 2000.
Ministerie VROM, Stimuleringsprogramma intensief ruimtegebruik, Den Haag,
november 2000.
Ministerie VROM RPD, Ruimte maken, ruimte delen. Vijfde Nota over de Ruimtelijke
Ordening 2000/2020, Den Haag, november 2000.
Ministerie VROM, Inspiratieboek intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, Den
Haag, 2001.
Ministerie VROM, Nieuwsbrief IPSV, Jg. 1, nr. 1, Den Haag, juni 2001
Ministerie van EZ, Probleemstellende notitie intensivering ruimtegebruik aanbodzijde,
Den Haag, 2001.
Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam/Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam, Typen
bedrijfslocaties Rotterdam, Rotterdam, 1997.
Provincie Utrecht, Made in Utrecht, jaargang 4, nummer 6 Utrecht, april 2001.
Provincie Utrecht, Terreinwinst voor kwaliteit en duurzaamheid, Utrecht, november
2000.
Provincie Zuid-Holland, Nota Planbeoordeling 2001, Den Haag, 2001.
Salet en De Jong, Institutionele condities voor meervoudig ruimtegebruik, stimulansen
en belemmeringen op regionaal niveau, Amsterdam, april 2000.

Kolpron Consultants
74