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Derecho Civil I

Introduccin

Dentro de una negociacin y especficamente en un prstamo, se adquieren


derechos y obligaciones por parte del acreedor y el acreditado, una de las formas
de garantizar el pago de la obligacin que presenta el acreditado ante un acreedor
es haciendo uso de la hipoteca, es decir cuando el acreditado no pueda cubrir el
prstamo que solicit al acreedor, se puede proceder a una demanda, se realiza
una sentencia y en caso favorable, el acreedor puede rematar el bien inmueble del
acreditado para cobrar el dinero que prest.
En Mxico este tipo de negociacin generalmente se realiza con los bancos, es
decir el banco se convierte en el acreedor y cualquier persona, cubriendo unos
requisitos previos, se convierte en el acreditado. Generalmente el acreditado
solicita un prstamo para comprar una casa, en este caso se convierte en el bien
inmueble, en caso de que el acreditado no pueda pagar ese prstamo, el banco o
acreedor podr disponer de ese bien en muchos casos para venderla y cobrar el
dinero que prest.
En el presente resumen se tocar el tema de hipoteca y todos los conceptos que
le rodean para tener una visin ms clara del trmino.

Derecho Civil I
Hipoteca.
Acorde al Cdigo Civil del Estado de Sonora en su artculo 3256 y que a la letra
menciona:
La hipoteca es un derecho real que, para garantizar el cumplimiento de una
obligacin principal, se constituye sobre bienes inmuebles determinados y
enajenables, los cuales no se entregan al acreedor. En caso de incumplimiento de
la obligacin principal, la hipoteca otorga a su titular los derechos de persecucin,
de venta y de preferencia en el pago.
Con lo anterior podemos decir que la hipoteca es una forma de garantizar el pago
de una obligacin, con lo anterior el acreedor puede garantizar de manera legal,
que se le pagar el dinero con los intereses pactados en su totalidad.
Tambin es importante mencionar que el bien permanece en manos del propietario
mientras este cumpla con sus obligaciones en caso contrario, el acreedor puede
realizar la venta del bien para cobrar el dinero que prest.
As mismo en el artculo 3257 se menciona que la hipoteca por regla general es un
derecho real accesorio que sigue todos los cambios y modalidades de la
obligacin principal, corriendo la suerte de sta en cuanto a su existencia, validez,
nulidad, transmisin, duracin y extincin, con algunas excepciones cuando se
establece para garanta de obligaciones futuras o condicionales, o para la hipoteca
de propietario.
Dentro de la hipoteca se especifica que solo se puede recaer sobre bienes
inmuebles, especialmente determinados, o sobre derechos reales constituidos
sobre los mismos.
Dentro del Cdigo Civil de Sonora se contempla que salvo pacto contrario, la
hipoteca no comprende lo siguiente:

Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos
se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crdito, y
Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento
de la obligacin garantizada.

El artculo 3260 a la letra menciona: La hipoteca se extiende, aun cuando no se


exprese:
I. A las accesiones del inmueble hipotecado;
II. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;
III. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la
finca y que no puedan separarse sin menoscabo de sta o deterioro de esos
objetos;
IV. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y
a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados;
V. A los nuevos edificios que el constituyente de la garanta llevare a cabo, si
procediere a la demolicin de los edificios hipotecados, trtese de reconstruccin
total o parcial.
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As mismo se especifica qu es lo que No se podr hipotecar (Artculo 3262):
I. Los frutos y rentas pendientes con separacin del predio que los produzca;
II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su
adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se
hipotequen juntamente con dichos edificios;
III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio
dominante;
IV. El derecho a percibir los frutos en el usufructo concedido por este Cdigo a los
ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;
V. El uso y la habitacin, y
VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya
registrado previamente, o si se hace constar en el ttulo constitutivo de la hipoteca
que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la
hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito.
La hipoteca sobre derechos reales constituidos respecto de bienes races, puede
comprender los derechos de copropiedad, de nuda propiedad, de usufructo, de
hipoteca, de servidumbres en unin con el predio dominante, de anticresis, de
censos y de superficie. (Artculo 3263).
Considero importante hacer mencin de lo siguiente:
ARTICULO 3268.- La hipoteca de una construccin levantada en terreno ajeno no
comprende el rea.
ARTICULO 3269.- El derecho de superficie puede ser hipotecado, siguiendo el
gravamen las limitaciones o modalidades de ese derecho.
Cuando alguien construyere de buena fe en terreno ajeno, y el propietario no
quiera hacer uso del derecho que le concede este Cdigo para adquirir la
construccin, podr hipotecarse sta por el constructor.
Dentro de la hipoteca se contempla tambin la parte de la herencia como
universalidad, dentro de los siguientes artculos se contempla lo anterior:
ARTICULO 3276.- Puede hipotecarse toda la herencia como universalidad, si
tuviere bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes races, mediante el
consentimiento de los herederos, otorgado en los trminos del artculo 1800, y sin
perjuicio de los acreedores hereditarios, quienes en su caso podrn pedir la
nulidad, si la hipoteca se constituyere en fraude de los mismos. Para la
constitucin de esta hipoteca deber inscribirse previamente el testamento, y, en
los casos de intestado, el auto declaratorio de herederos legtimos, indicndose
los bienes que constituyan el haber hereditario.
ARTICULO 3277.- Un heredero puede hipotecar su parte alcuota, siempre y
cuando en la herencia existan bienes inmuebles o derechos reales sobre los
mismos, quedando sujeta la hipoteca a la adjudicacin que se le hiciere de
inmuebles determinados, al verificarse la particin. Para esta hipoteca deber
previamente hacerse el registro en los trminos del artculo anterior.
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ARTICULO 3278.- Las concesiones pueden ser objeto de hipoteca en la forma y
trminos que establezcan las leyes respectivas.
El proceso legal mediante el que el acreditado pierde el bien inmueble se
denomina juicio hipotecario. Para llegar a ste, los acreedores deben notificar al
dueo de la propiedad su intencin de llevar a remate a la propiedad. En caso de
llegar a una situacin complicada conviene negociar una venta rpida de la
propiedad con la entidad que prest el capital. El contrato que constituye una
hipoteca debe ser registrado en el Registro de la Propiedad a fin de que posea
valor para terceros. En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos se
procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al remate del inmueble.
As, en tanto contrato, una hipoteca solo impone obligacin al deudor y se
encuentra reglamentada conforme a la ley.
La hipoteca tambin contempla la copropiedad en los siguientes artculos:
ARTICULO 3280.- El predio comn no puede ser hipotecado sino con
consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su
porcin indivisa, y al dividirse la cosa comn la hipoteca gravar la parte que le
corresponde en la divisin. El acreedor tiene derecho de intervenir en la divisin
para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior
al que le corresponde.
ARTCULO 3281.- La hipoteca constituida sobre derechos reales, slo durar
mientras stos subsistan; pero si los derechos en que aquella se hubiere
constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, ste tiene obligacin
de constituir una nueva hipoteca a satisfaccin del acreedor y en caso contrario, a
pagarle todos los daos y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de
usufructo y este concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistir
hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiera concluido al no haber
mediado el hecho voluntario que le puso fin.
ARTICULO 3282.- Nadie puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y
limitaciones a que est sujeto su derecho de propiedad.
La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de hipotecar, quedar
convalidada si el constituyente adquiere despus el inmueble hipotecado, antes de
que tenga lugar la eviccin.
Slo puede hipotecar el que pueda enajenar, y solamente pueden ser hipotecados
los bienes que pueden ser enajenados.
ARTICULO 3287.- Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u
otro caso fortuito, subsistir la hipoteca en los restos de la finca, y adems el valor
del seguro quedar afecto al pago. Si el crdito fuere de plazo cumplido, podr el
acreedor pedir la retencin del seguro, y si no lo fuere, podr pedir que dicho valor
se imponga a su satisfaccin, para que se verifique el pago al vencimiento del
plazo. Lo mismo se observar con el precio que se obtuviere en el caso de
ocupacin por causa de utilidad pblica o de venta judicial.
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Venta del bien hipotecado.
Contemplado en los siguientes artculos:
ARTCULO 3290.- Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio
hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas,
por ms de dos aos si se trata de fincas rsticas, o por ms de un ao si se trata
de fincas urbanas.
ARTICULO 3291.- La hipoteca constituida a favor de un crdito que devenga
intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, adems del capital, sino los
intereses de tres aos; a menos que se haya pactado expresamente que
garantizar los intereses por ms tiempo, con tal que no exceda del trmino para
la prescripcin de los intereses y de que se haya tomado razn de esta
estipulacin en el Registro Pblico.
ARTICULO 3292.- La venta de la cosa hipotecada puede ser judicial o
extrajudicial, aplicndose las disposiciones relativas a la prenda para uno u otro
caso, as como las establecidas para la adjudicacin.
ARTICULO 3293.- Cuando el crdito hipotecario exceda de cinco mil pesos, la
hipoteca debe otorgarse en escritura pblica. Cuando no exceda de esa cantidad,
podr otorgarse en escritura privada, ante dos testigos, de la cual se harn tantos
ejemplares como sean las partes contratantes.
ARTICULO 3296.- La hipoteca puede constituirse por contrato, testamento o
declaracin unilateral de voluntad, as como por la ley, con el carcter de
necesaria, cuando la misma sujeta a alguna persona a prestar esa garanta sobre
bienes determinados. En los tres primeros casos la hipoteca se llama voluntaria,
y en el ltimo, necesaria.
Hipoteca Voluntaria.
ARTICULO 3297.- La hipoteca constituida por declaracin unilateral de voluntad,
ser irrevocable desde que se otorgue, y antes de que se inscriba en el Registro
Pblico de la Propiedad.
ARTICULO 3298.- La hipoteca constituida por testamento, puede tener por objeto
mejorar un crdito a cargo del testador, para convertirlo de simple en hipotecario, o
bien, garantizar un legado o un crdito que se reconozca por testamento.
ARTICULO 3299.- Puede otorgarse hipoteca para garantizar obligaciones civiles
consignadas en documentos a la orden o al portador, o para garanta de ttulos de
crdito. Si la obligacin principal no excediera de cinco mil pesos, la hipoteca se
consignar en el mismo documento o ttulo, sin necesidad de que conste en
escritura pblica, debiendo registrarse para que surta efectos contra tercero. Si la
obligacin excediere de la cantidad mencionada, la hipoteca se otorgar en
escritura pblica, debiendo

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Hipoteca Necesaria.
ARTICULO 3310.- Llamase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por
disposicin de la ley estn obligadas a constituir ciertas personas para asegurar
los bienes que administran, o para garantizar los crditos de determinados
acreedores.
ARTICULO 3311.- La constitucin de la hipoteca necesaria podr exigirse en
cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, siempre
que est pendiente de cumplimiento la obligacin que se debiera haber
asegurado.
ARTCULO 3312.- Si para la constitucin de alguna hipoteca necesaria se
ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte de la
responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo dispuesto en el
artculo 3289, decidir la autoridad judicial previo dictamen de perito.
Del mismo modo decidir el juez las cuestiones que se susciten entre los
interesados, sobre la calificacin de suficiencia de los bienes ofrecidos para la
constitucin de cualquiera hipoteca necesaria.
ARTICULO 3313.- La hipoteca necesaria durar el mismo tiempo que la obligacin
que con ella se garantiza.
Disposiciones comunes a las diversas clases de hipotecas.
Para este apartado se menciona lo siguiente:
ARTICULO 3319.- La hipoteca constituida sobre cosa ajena es nula, y slo
quedar convalidada si antes de que tenga lugar la eviccin, adquiere el
constituyente del gravamen la propiedad de la cosa hipotecada.
ARTICULO 3320.- La hipoteca constituida por el propietario aparente ser vlida,
aun cuando se declare la nulidad del ttulo de propiedad o la falta del mismo,
siempre y cuando el acreedor sea de buena fe, no se desprendan los vicios del
ttulo de dominio del mismo Registro Pblico de la Propiedad, y la obligacin que
garantice tenga su origen en un acto a ttulo oneroso.
En los casos de mala fe del acreedor hipotecario, cuando los vicios resulten del
mismo Registro Pblico de la Propiedad, o el acto que haya dado origen a la
obligacin principal sea gratuito, la hipoteca ser nula. Esta nulidad podr ser
invocada por todo aquel que tenga inters jurdico, ser imprescriptible y slo
podr ser convalidada cuando el constituyente de la misma adquiera la propiedad
por un ttulo legtimo, antes de que exista eviccin.
Se llaman hipotecas indivisibles las constituidas para garantizar una obligacin
indivisible. Las mismas facultan al acreedor para hacer efectivo su crdito sobre
todos los bienes gravados, caso en el cual se estar a lo dispuesto por el artculo
3329.

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Extincin de las Hipotecas.
ARTICULO 3336.- La hipoteca se extingue, debiendo declararse judicialmente su
cancelacin, a peticin de parte interesada en los siguientes casos:
I. Cuando se extingue el bien hipotecado;
II. Cuando se extinga la obligacin a que sirvi de garanta, salvo los casos de
hipoteca de propietario;
III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del constituyente de la hipoteca sobre
el bien gravado;
IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pblica el bien hipotecado,
observndose lo dispuesto en el artculo 3287;
V. Cuando se remate judicialmente el bien hipotecado, teniendo aplicacin lo
prevenido en el artculo 2582;
VI. Por la remisin expresa del acreedor;
VII. Por la declaracin de estar prescrita la accin hipotecaria, o la obligacin
principal, y
VIII. Cuando por consolidacin el propietario del bien hipotecado adquiera la
hipoteca, salvo los casos de hipoteca de propietario.
ARTICULO 3337.- La extincin del bien hipotecado tendr lugar en los siguientes
casos:
I. Por la destruccin de la cosa;
II. Cuando sta quede fuera del comercio, y
III. Cuando tratndose de muebles inmovilizados se pierden de modo que no
puedan localizarse o que, conociendo su paradero, exista la imposibilidad material
de recuperarlos.
Conclusiones
Con el presente resumen me queda claro que el tema de hipoteca va ms all de
simplemente cubrir el monto de un prstamos mediante un bien, sin duda
considero que muchas personas al desconocer todas las caractersticas que
rodean al trmino pierden sus bienes al solicitar prstamos que no pueden cubrir
ni saldar. Es muy importante conocer las leyes que regulan la hipoteca, en este
caso en el Cdigo Civil del Estado de Sonora se contemplan todas las
caractersticas que la regulan y las formas de extincin. Sin duda me deja un
aprendizaje significativo el haber ledo, analizado y resumido los artculos que
comprenden a la Hipoteca en este Cdigo.
Referencias
Ttulo Decimoquinto del Cdigo Civil para el Estado de Sonora. De la Hipoteca. Artculo
3256 al 3342. Material proporcionado por la Lic. Olga Vargas Gutirrez, en el curso
Derecho Civil. UVM Licenciaturas Ejecutivas. Abril 2013.
Ttulo Decimoquinto. De la Hipoteca. Material consultado en la siguiente direccin
electrnica el 5 de abril del 2013:
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/4/1782/17.pdf