FURB UNIVERSIDADE REGIONAL DE BLUMENAU

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

DDISCIPLINA: PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL
PROFa. Arq. Carla Cntia Back

TIPOS DE INSTRUMENTOS DE CONTROLE URBANSTICO

Plano Diretor
Contedo extrado da apostila elaborada pela professora Cludia Siebert e com complementaes
da professora Carla Cntia Back

SUMRIO

1. OS INSTRUMENTOS DE CONTROLE URBANSTICO TRADICIONAIS

1.1. AO DIRETA: DESAPROPRIAO
1.2. AO DIRETA: TOMBAMENTO
1.3. AO INDIRETA: PLANO DIRETOR
1.4. AO INDIRETA: INSTRUMENTOS DE CARTER FISCAL E TRIBUTRIO
2. CONCLUSO
3. BIBLIOGRAFIA

1. OS INSTRUMENTOS DE CONTROLE URBANSTICO TRADICIONAIS

O controle urbanstico fundamental para assegurar a qualidade de vida da populao, e mais
que isso, ao impor limites aos direitos da propriedade privada, atribuindo a esta uma funo
social, viabiliza a prpria existncia das cidades. Como disse Fernando M. Rodrigues 1, "o
espao urbano , por excelncia, o espao do confronto de interesses, do processo histrico
de definio dos direitos do indivduo e da coletividade.
Como herana da legislao sanitarista , os instrumentos tradicionais de controle urbansticos,
empregados amplamente nas ltimas dcadas, visam principalmente controlar o adensamento
e o volume das edificaes, assegurando adequao s redes de infraestrutura e servios
urbanos, insolao e ventilao. O controle urbanstico pode se dar de forma direta ou indireta.
O Estado age diretamente sobre a propriedade privada atravs de instrumentos como a
desapropriao e o tombamento. A ao indireta se d atravs do emprego de instrumentos
de controle urbanstico reunidos nos Planos Diretores, e tambm atravs de instrumentos de
carter fiscal e tributrio.
1.1. AO DIRETA: DESAPROPRIAO
A desapropriao, regulada pelo Dec.Lei 3.365/41 e pela Lei 4.132/62, permitida pela
Constituio Federal, em seu artigo 5 o, desde que seja motivada por casos de utilidade pblica
ou interesse social, mediante justa e prvia indenizao em dinheiro. So considerados de
utilidade pblica usos como a abertura de ruas, a instalao de praas, a construo de
hospitais e escolas pblicas.
A desapropriao independe de aprovao legislativa, feita atravs de decreto do
Executivo. O Municpio pode declarar uma rea de interesse pblico para futura
desapropriao, mesmo quando no pretenda desapropri-la de imediato, para evitar que
investimentos sobre a rea venham a inviabilizar sua desapropriao futura. Nestes casos, h
um prazo de at cinco anos para a efetiva desapropriao, no sendo passveis de indenizao
as benfeitorias realizadas no imvel neste perodo.
Havendo acordo com o proprietrio quanto avaliao do terreno, e efetuado o pagamento, a
desapropriao pode ser escriturada no Registro de Imveis. Na falta de acordo, solicitada
Justia uma avaliao do imvel, e, mediante depsito em juzo, pode ser solicitada a imisso
de posse.
A desapropriao, mesmo com indenizao justa, interfere radicalmente no direito
propriedade privada, pois equivale venda compulsria do imvel, o que usualmente
contraria os interesses de seu proprietrio. talvez a maior fonte de conflito entre o Poder
Pblico e os cidados, com a possvel excesso dos impostos. Sua justificativa encontra-se na
supervenincia do interesse coletivo sobre o interesse individual.
O alto custo envolvido nas desapropriaes de reas particulares supervalorizadas o maior
empecilho enfrentado pelos Municpios nas suas polticas de desenvolvimento urbano, pois a
falta de um planejamento a longo prazo faz com que as desapropriaes se dem quando os
imveis j esto valorizados. Se no houver um processo de planejamento que permita a
definio com antecedncia das reas a serem adquiridas pelo poder pblico, as
desapropriaes necessrias para a implantao de servios e equipamentos pblicos so
inviabilizadas pela valorizao dos imveis decorrentes dos prprios investimentos pblicos.
1.2. AO DIRETA: TOMBAMENTO
O tombamento, introduzido no Brasil em 1937, consiste em um dispositivo legal que permite
ao poder pblico federal, estadual ou municipal proibir a demolio ou descaracterizao de
um imvel que seja considerado patrimnio histrico ou cultural. A falta de recursos das
entidades preservacionistas faz com que o tombamento seja utilizado apenas como medida
legal para assegurar a preservao de um imvel, sem no entanto desapropri-lo ou garantir
verbas para sua restaurao, o que justifica sua impopularidade. Sua eficincia no mnimo
1

RODRIGUES, Fernando de Moura. Desenho urbano, cabea, campo e prancheta. SP: Projeto, 1986.

duvidosa, como atesta a demolio dos casares da Av. Paulista, em So Paulo, ao se dar
conhecimento do tombamento iminente.
O conceito da utilidade pblica de um imvel de valor histrico mais abstrato que a de um
imvel de uso pblico. Cidades como Ouro Preto, tombadas em seu conjunto pela UNESCO
como patrimnio cultural da humanidade so casos extremos, mais visveis, mas a mesma
abstrao reside no direito de uma cidade memria depositada em um nico imvel de valor
histrico. O proprietrio v reduzido seu direito de propriedade, atravs do tombamento, pois
apesar de poder comercializar o imvel, no pode demoli-lo ou descaracteriz-lo. A
supervenincia do interesse coletivo sobre o individual mais difusa neste caso, havendo
necessidade de maiores definies legais a nvel constitucional, e de maior conscientizao
dos proprietrios envolvidos quanto ao valor intrnseco do imvel que possuem. Investimentos
pblicos na restaurao destes imveis tambm contribuiriam para tornar o tombamento um
instrumento mais justo e eficaz.
1.3. AO INDIRETA: PLANO DIRETOR
O Plano Diretor um instrumento de carter jurdico-urbanstico do planejamento das cidades
e do controle urbanstico, constitudo por:

Documentos de informao e anlise (diagnsticos, relatrios, mapas);

Documentos de orientao (definio de polticas, diretrizes, estratgias);
Documentos operativos (planos de ao, projetos);
Documentos normativos (projetos-de-lei).

Os documentos normativos formam um conjunto de leis ou cdigos que tratam de uma srie de
assuntos concernentes vida urbana, como o ordenamento do territrio, a localizao das
atividades, a largura das ruas, as regras para os loteamentos e construes. O Plano Diretor s
ser eficaz se fizer parte de um processo contnuo de planejamento, no qual, ao invs de
improvisos, busque-se antecipar solues, evitando-se a ocorrncia de problemas.
Uma vez elaborado, o Plano Diretor deve ser revisado periodicamente, para que permanea
atualizado, acompanhando o crescimento da cidade e adaptando-se s novas realidades. A
cidade dinmica e complexa como um organismo vivo e o Plano Diretor deve estar apto para
acompanhar este dinamismo.
Planejando, economizamos recursos pblicos e privados, coordenamos as aes dos diversos
rgos pblicos e evitamos desperdcios. Nesta tica, o Plano Diretor serve para direcionar o
desenvolvimento das cidades, assegurando assim sua qualidade de vida e evitando o
surgimento do caos urbano.
Novas exigncias critrios para a elaborao do Plano Diretor de acordo com o
Estatuto da Cidade
O plano diretor parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano
plurianual, as diretrizes oramentrias e o oramento anual incorporar as diretrizes e as
prioridades nele contidas
O plano diretor dever englobar o territrio municipal como um todo
A lei que instituir o plano diretor deve ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
O plano diretor obrigatrio para as cidades:

Com mais de 20 mil habitantes.

Integrantes de regies metropolitanas.
Onde o poder pblico municipal pretende utilizar os instrumentos urbansticos
disponveis no Estatuto da Cidade.
Integrantes de reas de especial interesse turstico.
3

Inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo

impacto ambiental de mbito regional ou nacional.

Todos os municpios devem elaborar seu plano diretor, especialmente para beneficiar-se dos
instrumentos previstos no estatuto que podem representar novos recursos para o
desenvolvimento urbano

As Leis e Cdigos que compem normalmente um Plano Diretor, cada um deles atuando,
de maneira especfica, no controle urbanstico, so os seguintes:

Lei do Permetro Urbano Define a rea urbana em relao rea rural, na qual o
lote mnimo de 10 hectares;

Cdigo de Diretrizes Urbansticas - Define os objetivos do Plano Diretor e faz a

amarrao das demais leis;

Cdigo de Zoneamento - Define o Uso e a Ocupao do Solo, como veremos a

seguir;

Cdigo de Parcelamento do Solo - Fixa as regras para o fracionamento da terra

urbana em loteamentos, desmembramentos e condomnios, determinando o tamanho
mnimo dos lotes e onde no podem ser realizados loteamentos;

Cdigo de Obras - Tambm conhecido como Cdigo de Edificaes, determina os

parmetros construtivos como os vos de ventilao e os materiais de construo, e as
normas para execuo de obras;

Cdigo de Posturas - Fixa normas de conduta e comportamento urbanos, como a

propaganda e o comrcio ambulante.

Os principais instrumentos de controle urbanstico dos Planos Diretores costumam ser reunidos
no Cdigo de Zoneamento. So eles:

controle do uso do solo atravs do zoneamento

O zoneamento tem sido empregado para separar as atividades residenciais,
comerciais, industriais e institucionais em zonas de uso exclusivo, gerando assim
segregao espacial e desagregao do espao urbano. A tendncia moderna a do
estabelecimento de zonas de uso misto, com um zoneamento mais permevel e menos
segregacionista. Conforme Carlos Nelson2, atualmente, valoriza-se o zoneamento
como instrumento til para a previso e o controle de densidades nos meios
urbanos ..... Quanto separao de usos, est se recomendando invert-la. Podemos,
por exemplo, empregar o zoneamento para induzir a ocupao e o adensamento de
reas de urbanizao prioritria, que so aquelas j dotadas de infra-estrutura e com
vazios urbanos ociosos, atravs da fixao de ndices urbansticos mais vantajosos.

controle da ocupao do solo atravs do uso conjugado de:

coeficiente de aproveitamento mximo - determina a rea mxima que pode ser
edificada em um determinado terreno, visando controlar o adensamento;
taxa de ocupao mxima determina a rea mxima que a projeo horizontal de
uma edificao pode ocupar no terreno em que se implanta, visando controlar, entre
outros fatores, a permeabilidade do solo;

SANTOS, Carlos Nelson Ferreira dos. O uso do solo e o Municpio. RJ: IBAM, 1990.

recuos afastamentos frontais, laterais e de fundos que devem ser respeitados pelas
novas edificaes em relao s divisas dos terrenos, visando assegurar ventilao e
insolao ruas e s edificaes;
gabaritos limites de altura das novas edificaes, conforme a zona onde se
encontram, visando controlar a paisagem urbana. O uso conjugado do coeficiente de
aproveitamento e da taxa de ocupao pode tornar desnecessrio o estabelecimento
de gabaritos para as edificaes;
alargamento progressivo das vias obtido atravs da fixao de novos gabaritos
para as vias, a serem respeitados pelas novas edificaes, visando dar condies de
fluidez para o trfego de veculos e pedestres;
exigncia de vagas de estacionamento nmero de vagas de estacionamento para
veculos a serem previstas dentro dos imveis conforme o uso das edificaes e sua
rea construda; visando liberar as vias pblicas para a circulao.
Um conjunto de leis, por si s, no suficiente para assegurar o desenvolvimento harmnico
de uma cidade. Como afirmou Gondim 3: preciso ter em mente que o Plano Diretor um
instrumento poltico e normativo da Administrao Municipal. Como tal, ele no tem condies
de resolver, por si s, problemas de mbito macroestrutural e nacional e, portanto, no deve
ser visto como uma panacia para a crise econmica e poltica brasileira. Em outras palavras,
no se deve esperar que atravs dele se v acabar com a inflao, resolver o problema da
dvida externa ou eliminar a pobreza urbana.
Por outro lado, a ausncia de um arcabouo legal adequado pode colocar em risco a qualidade
de vida de um Municpio, deixando-o vulnervel instalao de atividades que degradem o
meio ambiente, ou a um uso inadequado do solo urbano e rural.
Necessrio, mas no onipotente, o Plano Diretor , ento, novamente nas palavras de Godim 4,
uma pea fundamental no esforo coletivo para resolver graves problemas de
desenvolvimento urbano. Para tanto, ele deve ser concebido como um instrumento da gesto
eficaz da cidade, o que requer tanto uma preocupao constante com a eficincia
administrativa, como um profundo compromisso com a democracia.
A existncia de uma Legislao Urbanstica adequada pressupe ainda o respaldo poltico e
popular necessrios para o seu cumprimento, pois a melhor das leis, quando no cumprida,
torna-se ineficaz, ou mesmo perniciosa. A gesto urbana, norteada pelo Plano Diretor,
depender de uma equipe tcnica local afinada com os objetivos do plano e com a aceitao
da comunidade, organizada no Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano. O
envolvimento da comunidade no processo de planejamento tambm uma maneira de
neutralizar a tendncia descontinuidade administrativa to comum nas cidades brasileiras.
A elaborao de um Plano Diretor , portanto, acima de tudo, um exerccio democrtico e
coletivo de cidadania.
1.4. AO INDIRETA: INSTRUMENTOS DE CARTER FISCAL E TRIBUTRIO
Tambm so instrumentos de controle urbanstico aqueles de carter fiscal e tributrio tais
como:

IPTU - Imposto Predial e Territorial Progressivo

Ao se fixar o valor venal de um imvel na planta genrica de valores, que define a
cobrana do IPTU, est se exercendo controle urbanstico sobre a valorizao do solo
urbano. Lamentavelmente, as Administraes Municipais no tm aproveitado este
instrumento para implantar uma poltica de justia tributria, sendo comum a

GONDIM, Linda M. (org.). Plano Diretor e o Municpio: novos tempos, novas prticas. Rio de Janeiro: IBAM,
1990.
4
GONDIM, Linda M. opus cit.

desatualizao dos valores cobrados no IPTU e do cadastro imobilirio que lhe serve
de base.

Taxa de Contribuio de Melhoria

Outro dispositivo pouco empregado pelas Administraes Municipais, permite a
cobrana do custo de execuo de um obra diretamente dos proprietrios beneficiados
pela valorizao do imvel, estabelecendo assim justia tributria.

Incentivos Fiscais
Os incentivos fiscais, na forma de isenes do IPTU, exercem controle urbanstico na
forma de estmulos aos usos e atitudes considerados desejveis, como por exemplo a
preservao do patrimnio histrico, ou, como foi empregado em Blumenau, seu
extremo oposto: a edificao em estilo tpico.

2. CONCLUSO
Para que possamos continuar a viver em sociedade em um planeta que se torna
preponderantemente urbano, necessrio aceitar a funo social da propriedade. A
administrao das cidades, sejam elas pequenas vilas ou megalpoles, se defronta com
problemas urbansticos de origem scio-econmica cuja soluo dificultada pela arraigada
noo da intocabilidade da propriedade privada. Mais do que instrumentos legais de controle
urbanstico, precisamos assimilar o conceito de que a propriedade privada s pode existir
enquanto cumprir sua funo social, para que possamos viver em cidades mais justas.
3. BIBLIOGRAFIA
FALCO, Raimundo Bezerra. A funo social da propriedade. in Cadernos de Direito
Econmico e Empresarial RDP, v. 55-56:308
GONDIM, Linda M. (org.). Plano Diretor e o Municpio: novos tempos, novas prticas. Rio
de Janeiro: IBAM, 1990.
GRAZIA, Grazia de (org.). Plano Diretor - Instrumento de reforma urbana. RJ: Fase, 1990
LOJKINE, Jean. O estado capitalista e a questo urbana. SP: Martins Fontes, 1981.
RODRIGUES, Fernando de Moura. Desenho urbano, cabea, campo e prancheta. SP:
Projeto, 1986.
SANTOS, Carlos Nelson Ferreira dos. O uso do solo e o Municpio. RJ: IBAM, 1990.
TAVARES, Maria Goretti da Costa. Planos diretores como instrumento de reforma urbana:
potencialidades e limites. in Anais da ANPUR Associao Nacional de Ps-Graduao em
Planejamento Urbano, 1997.
WALCACER, Fernando. A nova lei de loteamentos. in: PESSOA, lvaro. Direito do
Urbanismo uma viso scio-jurdica. RJ: IBAM, 1981.