El gran truco de la banca: la titulizacin de hipotecas

Publicado el 8 febrero, 2015 de ataquealpoder

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El artculo que se expone a continuacin es un compendio de

lo acontecido en nuestro pas respecto a las malas decisiones polticas que predicaban que el crecimiento
vendra impulsado por un desarrollo exponencial de deuda, que solo interesaba a la oligarqua. Las
entidades financieras fueron el motor que aceler el proceso de endeudamiento; a la vez que
endeudaban a su clientela, se endeudaban en el mercado financiero emitiendo bonos hipotecarios. Para
poder emitir esos bonos, deban otorgar hipotecas, y el proceso se convirti en un carrusel sin el necesario
control por las Autoridades pertinentes. Este esquema, cuando se vino abajo, fundament el epicentro de lo
que se llam burbuja inmobiliaria, cuando realmente la burbuja era de deuda con desastrosas
repercusiones sobre la poblacin. Nadie ha explicado los entresijos de lo que realmente sucedi por
evitar culpas y reconducir los hechos al mbito del misterio, o como mucho alegando que el derrumbe
del pas es por causas ajenas a nuestra voluntad que conlleva que todos se vayan de rositas. Desde el
2007 que explota la burbuja de la deuda, el crdito ha desaparecido del mapa, y la funcin bsica de los
bancos: la circulacin del suficiente dinero para el desarrollo de la economa

fsica, real, ha pasado a la historia. En lugar de establecer

un desarrollo vegetativo, cuando le interes a la banca, se hizo especulativo: abrieron el grifo a tope y
se pasaron tres pueblos. Despus de un error tan descomunal no hay ms remedio que cerrar el grifo
a cal y canto. La poblacin es responsable de ste sin sentido? Para empezar a poner las cosas en su
sitio, no te pierdas este artculo, ya que es el arranque de algo sorprendente y extraordinario. Nadie lo ha
contado, y por lo que se aprecia nadie lo va a contar. La cosa no acaba aqu, hay ms, esto es el prembulo
que te llevar al epicentro de lo que llaman crisis. Este artculo como los que vienen estn firmados por el
Colectivo Samaritano.

TITULIZACIONES HIPOTECARIAS: SERA UNA GRAN HISTORIA PARA UN LIBRO DE

MICHAEL LEWIS

COLECTIVO SAMARITANO.- El relato que aqu vamos a iniciar deja en

anecdtica a la crisis sub prime ya que la supera, aunque probablemente se inspira en sta. Tambin deja
pequeo al famoso esquema piramidal de Charles Ponzi, todo ello aderezado con un toque de caspa
hispnica. Recientemente el Sr. Rodrigo Rato, antiguo ministro de economa y hacienda y director del FMI
ha sido el centro de escndalo por la salida a bolsa de Bankia y por las denominadas black cards, un
sistema de remuneracin opaco y no declarado que se camuflaba con cargo a la cuenta de errores
informticos de Bankia. Este escndalo constituye peanuts, calderilla irrelevante y punta del iceberg
de la compra de voluntades en el gran fraude que se ha perpetrado en el sistema bancario espaol con
la inestimable colaboracin del 1, 2 y 3. El diseo de la burbuja inmobiliaria ha necesitado la inestimable
colaboracin de estos personajes aupados a lo ms alto de las finanzas internacionales, si bien es posible que
cuando se ponga en marcha la justicia en Espaa, acabarn sentndose ante los tribunales para responder por
sus actos.

CMO SE INICIA TODO. El primer e imprescindible paso consiste en que el

Banco de Espaa relaja la poltica crediticia para la concesin de hipotecas (en la poca que el Sr Caruana
era gobernador) y tambin para la concesin de crditos al promotor. Todo ello acompaado con
importantes deducciones fiscales (Mr. Rato). El gran truco es que las entidades de crdito (banca) saca
estos prstamos de sus balances mediante titulizaciones, es decir, agrupando las hipotecas en activos
para venderlas. Traspasan el riesgo de crdito a inversores para volver a iniciar el proceso de
concesin de crditos indefinidamente.

SACANDO ACTIVOS DEL BALANCE: LAS

TITULIZACIONES. El esquema de las titulizaciones es un sistema muy sencillo de entender: Las
Entidades de Crdito han concedido muchos prstamos hipotecarios pero no quieren riesgo de crdito
y se los quitan de encima lo ms rpido que puede (quedndose por el camino inicialmente una comisin).
Se dan cuenta de que cuantas ms veces repita la jugada ms veces podr cobrar comisiones. Para poder
quitarse de encima los activos, los prstamos, las Entidades de Crdito tienen que de alguna forma
venderlos a terceros. No se los van a vender a s mismos, o s? (bueno, de todas formas, a nadie le
importa) Este proceso de venta no es sencillo ya que tiene que empaquetarlos en grandes cantidades y
colocarlos en mercados de inversores institucionales. Estos activos y el riesgo de crdito asociado a los
mismos se quieren transferir a terceros. Y se hace a travs de un vehculo de inversin que son los
Fondos de Titulizacin. Son fondos sin patrimonio ya que estn compuestos por un activo y un pasivo
simtrico. Qu variedades de fondos se utilizan habitualmente? El primer sistema son las Participaciones
Hipotecarias (PH) que se ceden a un Fondo de Titulizacin Hipotecaria. Este tipo de activos entra dentro
del llamado Mercado Hipotecario. La Entidad de Crdito originadora de los prstamos transfiere el
riesgo de crdito de sus prstamos hipotecarios de su cartera de inversiones crediticias generalmente a
un Fondo de Titulizacin Hipotecaria. Para ello emite las Participaciones Hipotecarias (PH) y en
este caso la Entidad de Crdito sigue siendo el titular del prstamo y de la garanta hipotecaria. nicamente
pueden ser objeto de PH los prstamos hipotecarios concedidos para primera vivienda con unos ciertos
ratios de solvencia y con aseguramiento de la vivienda. Se puede decir que son prstamos tericamente de
primera calidad con baja morosidad.

El segundo sistema es que la Entidad de Crdito originadora de los prstamos transfiere

totalmente una serie de prstamos hipotecarios de su cartera de inversiones crediticias a un Fondo de
titulizacin de activos (FTA). Es una figura muy parecida a la anterior pero en este caso no hay una
participacin en el prstamo sino que hay una total transferencia del prstamo al fondo. La creacin de PH
y la transferencia de activos es sumamente opaca puesto que:
* No hay publicidad registral en el registro de la propiedad. Formalmente no cambia el acreedor
hipotecario y la garanta sigue estando a nombre de la Entidad de Crdito.
* Las clusulas hipotecarias firmadas en Espaa prevn expresamente que la Entidad de Crdito no
necesita comunicar al cliente la cesin del crdito.
* Las escrituras de constitucin de los FTH y FTA estn registradas en los registros especiales de la
CNMV pero no estn disponibles en la web. nicamente son facilitadas presencialmente previo pago de
una tasa. Los bonos que constituyen el pasivo de estos fondos cotizan en el mercado AIAF pero son
realmente ilquidos. Las emisiones en el mercado primario suelen ser suscritas ntegramente por las propias
Entidades de Crdito originadoras. Aqu resulta llamativo el silencio de la CNMV puesto que se trata de
emisiones en el mercado primario en las que la propia CNMV autoriza que sea la Entidad de Crdito la
que se compre a s misma los activos, obviando las ms bsicas reglas de abuso de mercado y

manipulacin de precios establecidas por ESMA y ampliamente divulgadas por la propia CNMV. Por no
hablar de los innumerables conflictos de intereses que se producen en todo el proceso. Bueno, todo esto
tiene poca relevancia aunque nos da pistas sobre la forma de proceder tanto de las entidades de crdito como
a los organismos supervisores: Banco de Espaa y CNMV.

Diagrama de la estructura operativa de la titulizacin hipotecaria. Este diagrama se encuentra en una emisin
del BBVA al constituir el fondo BBVA RMBS 5 FTA
Resulta curioso que Espaa tenga un presidente que sea registrador de la propiedad. Y tambin resulta
curioso que la Ley Espaola prevea una opacidad y falta de publicidad registral (ni siquiera en las notas
(Fondo de Titulizacin de Activos). marginales) para la transferencia de un prstamo hipotecario como as
resulta de la normativa aplicable a las transferencias de activos a un FTA. La no inscripcin es una
prerrogativa comparable a las cargas tcitas a favor de la administracin por los impuestos no
liquidados. Amparados en un sistema judicial diseado a medida de las entidades de crdito, stas se
han aprovechado de los procedimientos ejecutivos y han utilizado el sistema judicial para presentarse
en los juzgados a COBRAR HIPOTECAS CUYA TITULARIDAD YA HAN ENAJENADO. NO SON
LOS ACREEDORES Y POR LO TANTO NO TIENEN LEGITIMACIN ACTIVA NI PARA
COBRAR LA DEUDA NI PARA EJECUTAR GARANTAS. Se han aprovechado de la opacidad del
sistema y de la apariencia de legitimidad que da el registro de la propiedad. Las Entidades de Crdito no
comparecen en los juzgados como apoderados de los fondos sino que se hacen pasar como acreedores
de los prstamos. Surgen varias preguntas a esta situacin: A quin se le ocurrira presentarse a cobrar un
prstamo o ejecutar una garanta por un prstamo en el que no eres el acreedor? Pues a las entidades de
crdito. Por qu lo ha hecho? En primer lugar porque pueden porque por Ley deliberadamente les ha
eximido de la inscripcin de la transferencia del derecho de crdito y garanta hipotecaria a favor del nuevo
acreedor a la vez que las escrituras de constitucin de los fondos de titulizacin se hallan escaneadas en los
servidores de la CNMV y no son de fcil acceso.

En segundo lugar, lo hacen porque tambin han existido

complicaciones jurdicas en cuanto a capacidad de obrar por parte de los fondos de titulizacin que hasta
hace poco no tenan personalidad jurdica y carecan de capacidad de obrar. En tercer lugar las Entidades
de Crdito no quieren levantar la liebre sobre la clase de negocio que est haciendo y no quiere que se
conozca cuntos crditos se ha quitado de en medio y qu morosidad tienen. Finalmente, qu
consecuencias tiene para las Entidades de Crdito presentrse como titular del prstamo y por tanto como

legitimado activo en el procedimiento judicial? Bsicamente sera anulable cualquier procedimiento

judicial en el que se pueda demostrar que una entidad de crdito ha ejecutado una garanta
hipotecaria presentndose como titular del prstamo sin serlo porque lo ha transferido a un FTA.
Estamos hablando de inmuebles que quizs hayan cambiado ya de manos y en los que haya un nuevo
propietario que estara protegido por ser poseedor de buena fe. Pero en este caso los responsables de las
entidades de crdito podran estar expuestos a responsabilidades penales y las propias entidades de
crdito a demandas civiles multimillonarias. No entramos a valorar si en todo este proceso las entidades
de crdito han actuado siempre defendiendo los intereses de los acreedores. Eso podr ser objeto de captulo
aparte. La perdicin de las entidades de crdito ha sido el sentimiento de que actan con impunidad y
que son intocables. El pronstico es una lluvia de demandas que ser incontrolable por la simple aritmtica
de las jurisdicciones ya que estos casos se concentrarn en los juzgados de primera instancia cuyo control
escapa del alcance de la accin de los polticos. Se han detectado ms prcticas irregulares y la verdad es
que muy sutiles.

El ejemplo anterior se produce en los Fondos de Titulizacin de

Activos (FTA). Queremos exponer tambin otro caso indignante que lo denominaremos el caso de las
obligaciones accesorias. Ntese que la expresin por s misma resulta falsa puesto que en muchos casos las
obligaciones accesorias superan las principales. Al igual que en el caso anterior, la PH no es objeto de
inscripcin registral. La prctica fraudulenta que se sigue, en perjuicio de los partcipes del FTH,
consiste en privarles a estos de los derechos a prestaciones accesorias. Un prstamo hipotecario tiene
ciertas caractersticas: el prstamo no puede exceder de un 80% del valor de tasacin de la vivienda (tasada
por entidades tasadoras propiedad de las propias Entidades de Crdito), debe haber un seguro de vivienda,
un seguro de vida,.. Pero en Espaa es tradicin bancaria adems solicitar un avalista. Por otra parte,
las condiciones de los prstamos recogen prestaciones accesorias tales como recargos, comisiones por
gestin de cobro, intereses de demora, costas procesales Muchas de estas prestaciones accesorias NO
SE TRANSMITEN AL PARTCIPE HIPOTECARIO, aunque tambin hay que decir que son
clusulas que el registrador nunca inscribe en el registro de la propiedad. Sistemticamente todos los
folletos de emisin de Fondos de Titulizacin Hipotecaria (FTH) dicen lo mismo y es que EL
ACREEDOR DEL FTH NO TIENE DERECHO A COBRAR PRESTACIONES ACCESORIAS. La
situacin es que por una parte hay una transmisin del riesgo de crdito pero no de las prestaciones
accesorias que por su propia definicin deberan ser inherentemente dependientes de la suerte que
corran las obligaciones principales.

En este punto surgen varias preguntas: Cmo es posible separar

una prestacin accesoria de la principal sin desvirtuar su contenido? Tambin hay que preguntarse qu pasa
cuando el cliente no paga o paga parcialmente Qu se cobra primero? Pues los recargos e intereses de
demora. As pues, tenemos que el cliente est pagando a una Entidad de Crdito que no asume el riesgo de

crdito pero s realiza beneficios. Dnde va ese dinero? Realmente la Entidad de Crdito se enriquece
con el negocio? La entidad de crdito no tienen ningn incentivo en realizar el procedimiento de
ejecucin hipotecaria de un activo sobre el que no asume riesgo de crdito pero que le est pagando
dinero por intereses de demora, recargos,. A que suena a conflicto de intereses con los acreedores del
prstamo? Si vamos ms all, habra que preguntarse lo que pasa cuando un avalista paga dinero para
hacer frente al prstamo del deudor principal o cuando el avalista pierde su propia vivienda como
consecuencia de que la vivienda dada en garanta no cubre el prstamo principal (ms todas las
prestaciones accesorias). Teniendo en cuenta que son las Entidades de Crdito las que gestionan los cobros
del deudor y los pagos a los acreedores y que han establecido en el folleto de emisin que el fondo no tiene
derecho a las prestaciones accesorias, dnde se contabilizan esos beneficios puros y duros? Qu auditora
se realizan sobre estos pagos? Qu consecuencias jurdicas tiene que tener esto para las entidades de
crdito? Se abre un panorama de demandas civiles alegando la nulidad de procedimientos de ejecucin
de avalistas de prstamos que han sido objeto de titulizacin en un FTH. Esto por el simple hecho de
que existe una novacin tcita de las condiciones del prstamo ya que el FTH no puede recibir menos de
lo que tiene la entidad de crdito por lo que si transfiere el riesgo de crdito y no transfiere las
prestaciones accesorias se entiende que estas han debido condonarse.

Desde el punto de vista penal se abren tambin

responsabilidades por enriquecimiento ilcito. En cualquier caso, si esto no prosperase, los titulares de los
FTH tienen la va abierta para reclamar a la entidad de crdito porque no les ha hecho participar de la
prestaciones accesorias de lo contrario el emisor estara contraviniendo la normativa aplicable a estas
emisiones. Todos estos frentes implican responsabilidad civil por daos y perjuicios (incalculables) adems
de reembolso de cantidades indebidamente cobradas. Y de nuevo estamos dentro de mltiples
jurisdicciones en juzgados de primera instancia difcilmente controlables por el poder poltico. La
trascendencia de las prestaciones accesorias en este tipo de prstamos ha sido creciente en los ltimos
aos. Estos prstamos en Espaa venan teniendo una morosidad muy baja hasta que el Sr. 1, 2 y 3
jalearon y fomentaron el esquema Ponzi en el mercado hipotecario. Con el estallido de la burbuja
estos prstamos han visto disparada su morosidad. Independientemente de la realidad espaola y del
desconocimiento de la realidad del mercado de titulizaciones en otros pases de la Unin Europea no
podemos ms que manifestar nuestro estupor cuando omos hablar al presidente de Goldman Sachs, el Sr.
Draghi, supuesto salvador de la periferia Europea. Sr. Draghi, ya hemos tenido suficientes titulizaciones
en nuestro pas como para que ahora diga que va a comprarlas (quizs con aval del Estado) y que es bueno
para la gente. Si quiere reactivar la economa tiene que ayudar a los deudores y no a los acreedores si
no quiere que la transferencia del riesgo de crdito de los acreedores a los Estados acabe en una
revolucin. Y todava ms estupor causa ver que Jaime Caruana es presidente del BIS. Por qu metemos a
Draghi? Porque con l hacen 4 y completa el pker de mentirosos. 1, 2, 3 y Draghi.

PRXIMOS EPISODIOS. No nos cabe la menor duda que a medida que vayamos
profundizando en el mercado de las titulizaciones en Espaa nos encontraremos con ms irregularidades que
denunciaremos oportunamente. Todava no nos hemos metido con las titulizaciones en otros pases
Europeos. Desde aqu animamos a los ciudadanos en profundizar en los mismos y exponer sus mecanismos.

Este artculo tambin se publica en el blog de la Asociacin Hipotecados Activos

https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/ donde abre una pestaa en la barra de la cabecera
con el ttulo: Internacional donde el artculo figura traducido al ingles. Los bancos espaoles no slo
engaan a los jueces cuando se hacen pasar por los legtimos dueos de la deuda que reclaman en los
juzgados, si no que engaan a los inversores bonistas al transferirles el riesgo y apropiarse de la garanta.