PROPOSITIONS

POUR UNE RELANCE DURABLE DE LA

CONSTRUCTION DE LOGEMENTS
OU COMMENT CONVAINCRE A LA FOIS
TOCQUEVILLE, LES GIRONDINS ET LE PERE GRANDET

Par le ple logement de Terra Nova

Le 13 fvrier 2015
La France souffre dun fort dficit de logements. Ce dficit, ancien, a gnr une
hausse des prix et, dans une moindre mesure, des loyers, sans rapport avec
laugmentation des revenus, surtout dans certaines zones o mme les classes
moyennes peinent dsormais se loger et consacrent une part excessive de leurs
revenus leur logement. Mais cette offre insuffisante fait aussi souffrir toute la filire
btiment. Leffondrement des mises en chantier, passes de prs de 400 000 en 2011
tout juste 300 000 en 2014, a des consquences trs lourdes pour la prennit des
entreprises et pour lemploi.
Le gouvernement nest pas rest inactif. Il a annonc le 29 aot dernier un nouveau
plan de relance pour le logement puis, au congrs de lAssociation des maires de
France, une aide de 100 millions d'euros aux communes qui btiraient le plus de
logements. Cependant, sans mme parler du dlai de mise en uvre de ces
mesures, elles restent conjoncturelles, et tendent davantage solvabiliser la
demande qu crer un choc doffre .
Terra Nova propose daller plus loin en engageant des mesures structurelles qui
auront un effet durable sur la construction de logements. Pour cela, il faut :
1.
Convaincre les Girondins qui dfendent tout prix le pouvoir au niveau le
plus local, celui des 36 000 communes, quil faut changer dchelle et passer
lagglomration pour toutes les dcisions qui concernent le logement : ce nest plus le
maire qui doit signer le permis de construire, mais le prsident de lagglomration. Par
ailleurs, une dotation construction de 500 millions d'euros annuels serait ajoute
par lEtat pour les maires btisseurs ; en contrepartie, les 300 000 propritaires
immobiliers les plus riches, qui paient lISF, seraient imposs sur 100 % de la valeur
de leur rsidence principale et non plus sur 70 %.

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2.
Aller lencontre des tocquevilliens pour qui sattaquer la proprit, c'est
mettre en pril lensemble des liberts. Concrtement, deux mesures devraient
permettre de lutter contre la rtention foncire : asseoir la taxe sur les terrains nonbtis sur sa valeur vnale des terrains constructibles, ce qui suppose de faire enfin
aboutir le chantier de la rvision des valeurs locatives ; mettre en place une
planification active pour que le classement en terrain constructible dbouche
effectivement sur une construction.
3.
Mobiliser, pour le logement intermdiaire, le bas de laine des pres Grandet
. Pour organiser le retour des investisseurs institutionnels dans le logement, seraient
crs des fonds communs de placement dentreprises logement intermdiaire , qui
pourraient drainer tous les ans 100 millions deuros dpargne salariale, et une
obligation pour les assurances-vie de consacrer au logement au moins 10 % de leurs
contrats vie gnration rgime fiscal privilgi, ce qui pourrait reprsenter 1
milliard deuros tous les ans.
Ces mesures heurteront certainement de nombreux conservatismes. Elles traduiraient
cependant une volont politique dtermine en faveur du logement. Cet ensemble
cohrent de mesures structurelles est de nature sattaquer durablement au mal
logement , un des aspects les plus graves du mal franais .

INTRODUCTION
Le rythme de la construction de logements neufs ne cesse de ralentir depuis trois ans1 :
Logements mis en
chantier (constructions
sur btiments existants
inclus
Nombre en rythme annuel

2011

2012

2013

2014

392 000

384 000

342 000

298 000

Le dcalage se creuse avec lobjectif de 500 000 logements par an, fix pendant la campagne
prsidentielle de 2012 par Franois Hollande.
Les Franais en sont frustrs, comme en tmoigne un sondage daot 2014 : 71 % estiment quil est
difficile de trouver un logement et 80 % pensent que le march ne samliorera pas dans les annes
1

Chiffres du Commissariat gnral au dveloppement durable, ministre charg du logement donnes en date de
prise en compte.
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qui viennent2. La hausse des prix des logements anciens est en partie lune des consquences de
cette relative faible construction : + 156 % entre 1996 et 2012 (contre 27 % pour lindice des prix la
consommation). Malgr la solvabilit limite des acheteurs en priode de stagnation du pouvoir
dachat et lincertitude de leurs perspectives personnelles, ces prix exceptionnellement levs
rsistent en nenregistrant quune baisse moyenne de 4 % en 3 ans (cf. la note de Terra Nova sur
la chert de limmobilier franais qui a approfondi ce point en avril 2014).
Le ralentissement de la construction pse galement sur lemploi et les entreprises. Par rapport un
rythme de 500 000 logements, la construction constate fin 2014 rduirait thoriquement lemploi en
France de 360 000 postes3. Depuis dbut 2013, le seul secteur du btiment a effectivement perdu
environ 130 000 postes, soit 10 % de ses effectifs. La construction supplmentaire de 200 000
logements par rapport au rythme de fin 2014 gnrerait 40 milliards deuros de chiffre daffaires
supplmentaires par an, dont environ 20 milliards de valeur ajoute, soit 1 % de PIB supplmentaire4.
Le rythme des dfaillances dentreprises du btiment reste modr fin 2014 dans lespoir dune
reprise proche permettant de faire lconomie humaine et financire de faillites.
Les mesures annonces par le Premier ministre le 29 aot 2014 avec dautres dispositions de la loi
de finances pour 2015 dmontrent la volont dviter que la crise ne perdure et de renforcer la
rsistance des entrepreneurs du secteur. Afin de mobiliser davantage le foncier, elles encouragent la
vente rapide de terrains constructibles avec une baisse temporaire de limpt sur les plus-values.
Pour augmenter loffre de logements, elles visent attirer les investisseurs particuliers en diversifiant
les dures dengagement de bail 6, 9 et 12 ans avec la nouvelle possibilit envisage de louer le
logement aux ascendants et descendants, et permettre un programme de 30 000 logements
intermdiaires financs par ltat et la Caisse des Dpts. Elles remanient le prt taux zro (PTZ)
pour un cot budgtaire qui passe de 800 millions 1 milliard deuros afin de favoriser laccession
la proprit. Un crdit dimpt de 30 % sur les travaux dconomies dnergie et la simplification des
normes de construction doivent favoriser lactivit dans le secteur du btiment. Enfin, au congrs des
maires de France fin novembre, une enveloppe de 100 millions deuros a galement t annonce
au bnfice des communes construisant des logements en zone tendue.
Mme si elles apparaissent ncessaires pour soutenir lactivit immdiate, de telles mesures restent
conjoncturelles. Une politique de relance doit aussi s'accompagner de mesures structurelles pour
produire des effets durables. Les mesures fiscales de mobilisation du foncier sont supposes crer
un choc doffre et les aides laccession la proprit peuvent avoir des effets rapides sur la
production. Mais elles napportent pas de rponse aux blocages qui existent aujourdhui pour
satisfaire les besoins prioritaires : le manque de logements locatifs sociaux et intermdiaires dans les
zones o le march du logement est tendu.
Les mesures engages par le gouvernement sont centres sur la solvabilisation des acqureurs et
sont coteuses pour les finances publiques dans un contexte budgtaire par ailleurs trs contraint,
tout en ayant une efficacit socio-conomique incertaine : la promesse du choc doffre a dj t
2

Sondage Ipsos pour Nexity ralis les 29 et 30 aot 2014 selon la mthode des quotas auprs de 957 personnes
Selon la Fdration franaise du btiment, la construction dun logement assure 1,8 emploi direct et indirect.
4
A raison de 200 000 euros par logement. En faisant une hypothse dun taux de valeur ajoute de 50 % pour un
secteur trs forte part de main duvre.
3

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faite plusieurs reprises depuis 2011, et laugmentation des aides aux mnages mises en uvre par
le pass a t parfois juge inflationniste. Tout en revoyant la politique de financement, elles doivent
tre compltes par des mesures, sens politique fort, librant loffre et levant les blocages les plus
importants la construction. Or ceux-ci se situent essentiellement trois niveaux :

La rpartition des comptences au niveau local dans les domaines de lurbanisme et du

logement avec, de surcrot, une charge budgtaire leve pour les maires btisseurs. Il faut ici
avoir la volont de convaincre les Girondins qui ne jurent que par la dmocratie municipale.
La difficile mobilisation du foncier constructible, les propritaires ayant intrt en retarder la
vente pour en augmenter le prix. Ici, cest Tocqueville5 et les dfenseurs les plus radicaux du
droit de proprit, quil faut convaincre.
Labsence de mcanismes financiers efficaces dorientation de lpargne prive vers limmobilier
locatif intermdiaire. Cest l quil faut convaincre les pres Grandet du XXIe sicle dutiliser
une partie de leur pargne au service du logement.

1 - ENCOURAGER LES MAIRES BATISSEURS : LE PLU INTERCOMMUNAL

ET UN SUPPLEMENT DE DOTATION DETAT FINANCE PAR LISF

1.1 - POUR UNE NOUVELLE REPARTITION DES COMPETENCES LOCALES

La dispersion des pouvoirs et des moyens en matire durbanisme et de logement entre 36 000
communes et de nombreuses intercommunalits aux comptences variables est une des causes
fondamentales de la crise du logement que connat le pays.
Comme nous l'avions montr dans un prcdent rapport6, le refus de mixit sociale, la limitation des
permis de construire, lingalit des moyens financiers des diffrentes collectivits, labsence de
rgulation de lurbanisme au niveau des agglomrations et des zones rurales gnrent sgrgation
sociale, pnurie de logements abordables, spculation foncire, mitage du territoire.
Afin de remdier cette situation, la rforme des institutions locales, dj engage, devrait tre plus
complte :

Les comptences structurantes en matire durbanisme et de logement, mais aussi de

transport et de dveloppement conomique devraient tre toutes transfres aux
agglomrations et, en zone rurale, des intercommunalits gnralises et rationalises ;
En matire durbanisme et de logement, ces transferts de comptences devraient
concerner le PLU, le permis de construire et de dmolir, le droit de premption et
dexpropriation, les zones damnagement, la rsorption de lhabitat insalubre, les
oprations programmes damlioration de lhabitat, la rquisition de logements, le
contrle des offices publics de logement social et des SEM damnagement, lattribution

Tocqueville pensait que la proprit tait un droit naturel, et que tout Etat qui attenterait la proprit mettrait en
pril lensemble des liberts

6
Terra Nova, Des logements trop chers en France : une stratgie pour la baisse des prix , avril 2014
http://www.tnova.fr/note/des-logements-trop-chers-en-france-une-strat-gie-pour-la-baisse-des-prix
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des garanties et des aides la pierre locale ainsi que les droits de dsignation pour les
logements qui y sont attachs.
La loi du 24 mars 2014 pour laccs au logement et un urbanisme rnov (dite loi ALUR) a
fait un premier pas dans cette direction : elle prvoit en effet le transfert automatique du
PLU aux intercommunalits en mars 2017. Mais elle est reste au milieu du gu, car ce
transfert peut tre report par une minorit de blocage rassemblant un quart des
communes reprsentant au moins 20 % de la population d'une communaut. Une clause
de revoyure prvoit, en outre, que le conseil communautaire et les communes dlibrent
sur le transfert de comptence au niveau intercommunal chaque fois qu'il est renouvel.
Un transfert volontaire entre chaque renouvellement reste galement possible. Si l'on veut
aller plus loin, la clause de la minorit de blocage pourrait tre tout simplement supprime.

1.2 - POUR DES AIDES ADAPTEES AUX COLLECTIVITES QUI CONSTRUISENT DES LOGEMENTS
Parmi les blocages lever pour relancer la construction, les rticences des maires et des
intercommunalits comptentes en matire durbanisme comptent fortement.
Ces rticences sexpliquent par diffrents facteurs. Les habitants affichent souvent leur inquitude
face aux dsagrments engendrs par les chantiers, expriment gnralement une prfrence pour la
cration ou la prservation des espaces verts, manifestent presque toujours leur opposition face la
construction de logements sociaux par crainte dune cohabitation difficile, notamment au niveau des
coles, et dune dvalorisation de leur patrimoine. Les lus sont trs sensibles ces rticences.
Mais ils sont galement sensibles aux consquences de la construction des logements pour les
budgets locaux. Les terrains consacrs la fonction habitat pourraient tre affects laccueil
dactivits tertiaires ou industrielles qui gnrent des emplois et des recettes fiscales. De plus,
larrive de nouveaux habitants est de nature engendrer des dpenses directes et indirectes non
ngligeables telles que voies et rseaux accompagnant la construction de logements, cration de
crches, dpenses scolaires, quipements sportifs et culturels, aides sociales. Ces blocages sont
aggravs par la grande ingalit des ressources fiscales locales.
Tout cela se traduit par une forte inertie en matire damnagement, des mesures malthusiennes
dans le PLU, et des refus de permis de construction.
Rcemment, lAORIF (lUnion sociale pour lhabitat dIle-de-France) dnonait le blocage de projets
portant sur 5 000 logements en rgion Ile-de-France, conscutif aux seuls changements de majorits
aprs les lections davril 2014.
Les rformes institutionnelles proposes ci-dessus sont de nature lever une partie de ces
rticences en permettant notamment une meilleure matrise des consommations foncires, une
ingnierie de bon niveau en matire de droit des sols et plus largement damnagement, et une
rsistance plus affirme aux pressions foncires et aux comportements spculatifs. Nanmoins, elles
doivent tre compltes par des mcanismes financiers adapts pour accompagner budgtairement
les collectivits locales des zones tendues et leur faciliter la construction de logements :

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Parmi les critres retenus pour rpartir la Dotation globale de fonctionnement, une DGF
Construction en fonction des logements mis en chantier lanne prcdente. Le
Premier ministre a annonc une telle prime pour 100 millions deuros par an, concentre
sur 50 000 logements construire dans les zones tendues, soit 2 000 deuros/ par
logement. Si le principe doit tre salu, le montant semble manifestement insuffisant : le
besoin dans les zones tendues apparat trs suprieur 50 000 logements par an,
certainement proche de la moiti de lobjectif global de 500 000, ce qui conduit une
enveloppe de 500 millions deuros ;
Un mcanisme qui avait trs bien fonctionn dans les Villes Nouvelles, le diffr de
remboursement des emprunts lis aux quipements induits par la construction de
logements et larrive dune population nouvelle. LEtat et la Caisse des Dpts pourraient
prendre en charge le cot de ce diffr.

1.3 - POUR UN FINANCEMENT DE LA DGF CONSTRUCTION PAR ACCROISSEMENT DE LA

CONTRIBUTION FINANCIERE DES PROPRIETAIRES

Pour tre neutre budgtairement, la mesure de soutien de la DGF doit tre gage par une recette
supplmentaire. Les propritaires de leur rsidence principale, qui bnficient dun avantage
travers la non-taxation de la valeur locative de leur bien (non-taxation du loyer fictif ), pourraient
tre mis contribution. La mesure pourrait, pour des raisons de justice sociale, tre cible sur les
300 000 plus riches dentre eux par limposition lISF de la rsidence principale sur 100 % de sa
valeur (aujourdhui, la rsidence principale bnficie dun abattement de 30 %). Elle reprsente 490
millions deuros7 et permettrait ainsi daccompagner la construction de 250 000 logements en zone
tendue. Elle rquilibre partiellement la fiscalit entre linvestissement dans la rsidence principale et
les autres types dinvestissement (cf. par exemple linvestissement dans des valeurs mobilires dont
les revenus sont lourdement taxs avec un assujettissement des dividendes 55 %). Ainsi, mme si
habituellement lOCDE souligne le taux dimposition lev en France, elle recommande pour
amliorer le fonctionnement du march du logement, de se rapprocher de la neutralit fiscale entre
limmobilier et les autres formes dinvestissement.
Autant lacclration du PLU intercommunal, en contournant la rsistance des lus minoritaires, que
le financement de la DGF construction par lISF, en rduisant lun des derniers avantages fiscaux
des mnages aiss, marqueraient un engagement politique dtermin en faveur du logement en
impliquant les acteurs qui en ont les moyens au bnfice de tous et non en solvabilisant certains
bnficiaires par la participation de tous les contribuables.

2 - LIBERER LES TERRAINS CONSTRUCTIBLES PAR UNE TAXE

FONCIERE ASSISE SUR LA VALEUR VENALE DU TERRAIN.
La question de loffre foncire est rcurrente et lancinante ds quon parle de politique du logement.
Les terrains restent rares, donc chers et parfois la difficult dacquisition retarde tellement la
7

PLF 2015, voies et moyens

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construction que celle-ci est abandonne. Les rapports succdent aux rapports, les mesures
saccumulent, les rsultats restent faibles.

2.1 - UNE
ENJEUX.

MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC EST INSUFFISANTE POUR REPONDRE AUX

Ainsi, la loi du 18 janvier 2013 a organis la cession de terrains publics au bnfice doprations
dhabitat avec des rductions de prix. Un rapport parlementaire de fin 20148 constate toutefois
quaprs deux ans, alors que 930 terrains taient viss dans le programme de mobilisation portant
sur la priode 2012-20169, seuls huit ont fait lobjet dune vente et huit autres ventes seraient en
cours de signature.
Si la question du recensement des terrains et de leur disponibilit effective reste pose et ce depuis
plusieurs annes10, la mobilisation du foncier public envisage visait la construction de 110 000
logements jusquen 2017 sur les 930 sites identifis, cest--dire une contribution annuelle loffre de
nouveaux logements de 4,4 %11. Ce nest pas ngligeable mais cest loin de la mobilisation du
foncier quil faut mettre en uvre pour atteindre lobjectif des 500 000 logements.

2.2 - UNE REFORME DE L'IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE FONCIERE QUI N'APPORTE PAS DE

SOLUTION SATISFAISANTE.
Depuis 2012, le gouvernement a tent plusieurs reprises de diffrencier limposition des plusvalues foncires en fonction de la dure de dtention. Parmi les mesures annonces le 29 aot 2014
figure une baisse temporaire de limposition des plus-values sur la vente de terrains constructibles
dans lespoir dacclrer des cessions. Alors mme que la construction ralentit et que la demande de
terrains constructibles faiblit, le prix de vente des terrains a pourtant encore augment de 8 % en
2013.
Cette mesure, mise en place pour favoriser un choc doffre , ne rpond toutefois pas de manire
durable la question de la rtention des terrains favorise par la logique gnrale du systme
d'imposition des plus-values base sur une taxation dcroissante de celles-ci au fil du temps.

2.3 - POUR UNE TAXATION DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES A LA VALEUR VENALE.

8

Rapport dinformation dpos le 26 novembre 2014 par la commission des affaires conomiques sur la mise en
application de la loi n 2013-61 du 18 janvier 2013 relative la mobilisation du foncier public en faveur du logement
et au renforcement des obligations de production de logement social.
9
tude dimpact du projet de loi relatif la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement
des obligations de production du logement social septembre 2012.
10
Les mesures de la loi du 18 janvier 2013 pour mobiliser le foncier public ne constituaient pas une nouveaut
puisque la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohsion sociale et ses textes dapplication rendaient
dj possible davoir une dcote de 25 % de la valeur vnale lorsqu'il tait destin la construction de logements
sociaux et jusqu' 35 % si le terrain tait situ dans une zone o le march est tendu.
11
Programme de 110 000 logements mettre en chantier sur 5 ans sur la base dun objectif annuel de production de
500 000 logements par an.
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Pourquoi certains pays fonctionnent-ils mieux dans la lutte contre la rtention foncire ? Il semble
quil y ait un chanon manquant dans les politiques suivies en France, celui de larticulation entre les
politiques rglementaires, en particulier la planification urbaine, et les mesures financires et fiscales
concernant le foncier.
Limpact des rgles durbanisme sur le prix des biens, en particulier par la constructibilit, nest pas
trait de manire satisfaisante. Un terrain btir au sens des rgles durbanisme est tax au titre
de la taxe foncire sur les proprits non bties (TFPNB) selon une valeur locative cadastrale qui
prend en compte sa constructibilit compter de lanne qui suit le changement. Pour autant, limpt
reste faible, la valeur locative cadastrale actuelle base sur une valeur de rfrence tablie en 1960
et revalorise annuellement sur la base dun coefficient national ne refltant pas la ralit du march
foncier.
Les rformes engages sur ce point depuis quelques annes apparaissent insuffisantes.
Dans les zones tendues, une majoration forfaitaire de lassiette de la taxe sur les proprits non
bties (TFPNB) pour les terrains btir situs a t institue dans les zones durbanisation continue
de plus de 50 000 habitants. Cette majoration est de 5 euros par m2 les deux premires annes de
son application, puis de 10 euros par m2. Elle sapplique de plein droit dans les seules communes o
la taxe sur les logements vacants (TLV) et celle sur les micro-logements sont applicables et sur
dlibration de lautorit en charge du PLU qui peut exonrer certains terrains ou moduler la baisse
la majoration en fonction des priorits durbanisation dfinies par le PLU et les politiques locales de
lhabitat dans les autres communes. A cette majoration forfaitaire dfinie en 2012, est venue sajouter
en 2013 une majoration de 25 % de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles.
Lapplication de ces majorations prvue initialement compter de limposition au titre de 2014 a t
diffre dune anne.
La majoration de TFPNB peut effectivement favoriser la libration de foncier non bti car elle accrot
le cot du portage du terrain de manire substantielle. Toutefois, comme les taxes foncires sont
toujours calcules sur des valeurs locatives cadastrales souvent obsoltes, la porte de la majoration
de 25 % est limite. La majoration forfaitaire apparat en revanche importante12 mais, par sa
dconnexion des prix de march, elle peut aussi tre disproportionne et inquitable.
Dans ces conditions une double mesure simple est propose :

Articuler la fiscalit foncire annuelle sur les rgles durbanisme, en particulier la

constructibilit : la TFPNB doit tre assise sur la valeur vnale du terrain. Cette articulation
exige pralablement la refonte du systme dvaluation de la valeur locative des terrains
avec lvaluation de celle relative la catgorie terrain btir au prix du march. Il faut

12

La valeur locative dun terrain constructible de 10 000 m2, est actuellement de 2 000 euros. En 2015 et 2016, elle
sera majore de 25 % + 5 euros par m et passera donc 52 500. En 2017, elle sera toujours majore de 25 % + 10
euros par m, soit une valeur locative de 102 500 euros. Le taux de taxe foncire non btie tant en moyenne de 40
%, la taxe foncire dun montant de 800 euros en 2014, passera donc 21 000 euros en 2015 et 2016 et 41 000
euros partir de 2017.
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prciser que lexprimentation de la rvision des valeurs locatives des taxes locales engage
en 2013 ne concerne pas la TFPNB.
Cest pourtant au prix de cette rvision que larticulation entre le classement en terrain
constructible et lvolution de la fiscalit foncire cessera dapparatre au propritaire comme
inexistante, lincitant la passivit, la rtention apparaissant alors comme un comportement
conomiquement rationnel.
En sens inverse, mettre en place une vritable planification active, o un classement en
terrain constructible devrait conduire la construction effective du terrain. Le plan local
durbanisme, dsormais intercommunal, serait ainsi transform en programme de
dveloppement urbain.

3 - AMPLIFIER LE FINANCEMENT DU LOGEMENT INTERMEDIAIRE PAR

LES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS PRIVES
Les diffrences entre les niveaux de loyers dans le parc priv et dans le parc social sont trs fortes
en zone tendue, ce qui rend difficile l'accs au logement pour des mnages revenus moyens, en
les contraignant, soit se loger un cot inadapt pour leurs revenus, soit rester dans le logement
social, ce qui ne permet pas de desserrer la pression sur ce parc qui connat un niveau de taux de
rotation trs bas (6 % par an en le-de-France, 4,5 % Paris et moins de 10 % sur tout le territoire
national).
Le dveloppement du logement dit intermdiaire , avec un niveau de loyers pour des mnages
ayant des revenus proches des plafonds de ressources HLM ou lgrement suprieurs, rpondrait
au besoin des mnages revenus moyens. En tant le vecteur du retour des investisseurs
institutionnels dans le logement, ce dveloppement contribuerait relancer la construction, cot
budgtaire public limit.

3.1 - POUR UN RETOUR DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS PRIVES DANS LE LOGEMENT

INTERMEDIAIRE

Si des mesures ont dj t prises par le Gouvernement en ce sens13, le retour des investisseurs
institutionnels dans le logement intermdiaire doit devenir une priorit.
Un quilibre entre linvestissement locatif direct par les particuliers et linvestissement locatif par les
investisseurs institutionnels permettrait un investissement locatif rsidentiel plus efficace.

13

Ainsi la loi de finance pour 2014 a prvu la baisse du taux de TVA sur la construction de logements intermdiaires
de 20 % 10 % en zones tendues et une exonration dune dure maximale de 20 ans de la taxe foncire sur les
proprits bties (TFPB) pour ce type de logements. De mme, lordonnance n 2014-159 du 20 fvrier 2014 relative
au logement intermdiaire dfinit le rgime du logement intermdiaire, ce qui permettra aux collectivits de l'inscrire
dans les documents d'urbanisme, cre un nouveau contrat de bail rel immobilier pour le logement permettant
dassurer, sur une dure suffisamment longue (pouvant aller jusqu 99 ans), loccupation des logements par des
mnages revenus moyens, et offre la possibilit aux oprateurs du logement social de crer sous conditions des
filiales ddies au dveloppement du logement intermdiaire.
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Sous leffet notamment des diffrentes mesures fiscales en faveur de linvestissement locatif qui se
sont succd partir de 1984 (dispositif Quils en 1984, puis Mhaignerie et Quils-Mhaignerie,
dispositif Prissol en 1996, dispositif Besson en 1999, dispositif Robien de 2003 2006, prolong
avec certaines modifications jusquen 2008, dispositif Scellier de 2008 2012, dispositif Duflot vot
en loi de finances pour 2013 en cours de remplacement par le dispositif Pinel dans le cadre de la loi
de finances pour 2015...), le patrimoine issu de linvestissement immobilier direct reprsente la moiti
du patrimoine immobilier dinvestissement.
Lintermdiation des investisseurs professionnels grant lpargne collective (pierre-papier,
assurance, etc.) prsente plusieurs avantages. Tout dabord, la gestion de linvestissement locatif est
faite par des acteurs professionnels intervenant de faon rationnelle de manire obtenir le meilleur
rendement : les institutionnels sont en position de ngocier avec les promoteurs-constructeurs un prix
correspondant au rendement locatif effectif et donc de limiter leffet inflationniste li la demande.
Linvestissement locatif intermdi conduit une mutualisation du risque tant du revenu locatif
(gestion du niveau du paiement des loyers incluant le risque de vacance et dimpays) que de la
valeur patrimoniale (diversification du portefeuille dactifs par lacquisition de diffrents logements).
Enfin, linvestissement locatif est rendu plus facile, notamment pour le particulier, puisque le ticket
dentre est limit par rapport un investissement direct dans un logement locatif et quil a la
possibilit de calibrer le montant de linvestissement.
Le cot fiscal du soutien linvestissement des particuliers est pass de 345 millions deuros en 1989
1 700 millions deuros en 201514. Si, en temps de crise, une intervention ponctuelle ce niveau
peut savrer ncessaire pour relancer la construction, sur le long terme la dpense fiscale devrait se
concentrer sur des investissements d'un niveau moindre ou qui ne peuvent pas tre pris en charge
par le secteur priv.

3.2 - POUR ORGANISER LE REINVESTISSEMENT DES INSTITUTIONNELS DANS LE LOGEMENT

INTERMEDIAIRE.
Sur la base des mesures dj prises en faveur de linvestissement dans le logement intermdiaire
par les institutionnels, de premires initiatives de cration de fonds dinvestissement pour produire du
logement intermdiaire ont dj vu le jour15.

14

Lois de finances sur la priode.

Sous limpulsion de ltat, la Socit nationale immobilire (SNI), filiale immobilire de la Caisse des Dpts, a
lanc au printemps 2014 un vhicule de placement, le Fonds de logement intermdiaire (FLI), dj dot de 515
millions d'euros en partenariat avec plusieurs grands investisseurs institutionnels franais, quelle espre porter
700 millions d'euros d'ici mars 2015. Ce fonds a une capacit d'intervention de 1,2 milliard deuros permettant
d'acheter 5 000 logements neufs lous 10 % 15 % sous le prix du march.
En parallle, la fdration des promoteurs immobiliers a entrepris son tour avec une filiale du groupe BCPE de
crer un vhicule d'investissement attractif pour attirer les capitaux des investisseurs institutionnels. En aot 2014,
ltat et la Caisse des Dpts se sont engags financer la construction de 30 000 logements loyers
intermdiaires en zone tendue au cours des 5 prochaines annes, ltat utilisant pour ce faire le produit des
cessions dentreprises dont il est actionnaire pour investir un milliard et la Caisse des Dpts apportant pour sa part
900 millions deuros.
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Mais une production de 15 000 logements intermdiaires supplmentaires par an ncessite environ
1,1 milliards deuros de fonds propres apports par des investisseurs institutionnels. Aussi, de
nouvelles mesures peuvent diriger une partie de l'pargne quils grent vers la production de
logements locatifs intermdiaires travers deux mcanismes :

La mobilisation dune partie de lpargne salariale :

A linstar de ce qui existe dj dans le cadre de lpargne salariale (plan d'pargne d'entreprise, plan
d'pargne groupe, plan d'pargne interentreprises, plan d'pargne pour la retraite collectif) pour
lconomie sociale et solidaire, pourrait tre cre une obligation de proposer au salari une
possibilit de placement de la participation ou de lintressement dans un fonds commun de
placement d'entreprise (FCPE) logement intermdiaire 16. La dcision d'affecter ou non une partie
des avoirs dans le fonds logement intermdiaire propos n'appartiendrait qu'au salari adhrent
du plan. Une part de lactif de ces fonds de 10 %17 serait compose dinvestissements dans le
logement locatif intermdiaire, soit directement, soit travers des fonds ou entreprises spcialiss.
Ces FCPE logement intermdiaire bnficieraient du rgime social et fiscal incitatif applicable
l'pargne salariale.
Une contribution annuelle pour le logement intermdiaire de 100 millions d'euros par an terme
parat envisageable18.

Le renforcement de lobligation relative au logement intermdiaire dans lassurance vie.

Dans le cadre de la rforme de lassurance-vie (mesures prconises par Terra Nova19), les
nouveaux contrats vie gnration bnficient dj d'un rgime fiscal spcifique ds lors qu'ils
investissent 33 % en actions de PME et dETI, dans le logement intermdiaire et social et dans les
entreprises de lconomie sociale et solidaire20.

16

Modification lgislative du Code du travail.

Contrainte impose par les rgles de division des risques des produits de gestion d'pargne collective et dj
applique aux FCPE solidaires.
18
En se basant sur le rythme annuel de collecte des FCPE solidaires depuis 2011 de l'ordre de 1 milliard d'euros par
an appliqu aux FPCE Logement intermdiaire avec une part de lactif de 5 10 % consacre des
investissements en logements intermdiaires.
19
Terra Nova, Politique du logement : et les investisseurs institutionnels ? , mai 2013
20
La rforme de l'assurance-vie issue de la loi de finances rectificative pour 2013 a cr un nouveau contrat
d'assurance vie (article 990 I du CGI), dont les contours ont t prciss par l'ordonnance n 2014-696 du 26 juin
2014 et les dcrets n 2014-1008 du 4 septembre 2014 et n 2014-1011 du 5 septembre 2014 : le contrat eurocroissance et sa dclinaison en contrat vie-gnration.
Le contrat euro-croissance est intermdiaire entre les contrats existants jusque lors bass sur des fonds en euros,
dont le capital et les intrts accumuls sont garantis tout moment et grs globalement dans le bilan de
l'assureur, et les contrats en unit de compte, grs dans des outils juridiques spcifiques de type OPCVM
et ne procurant pas la garantie en capital. Ils garantit le capital mais uniquement pour les retraits au-del de la
huitime anne (minimum), laissant l'assureur des marges de manuvre pour aller chercher du rendement dans
la dure en prenant plus de risque. Une sous-catgorie, les contrats vie-gnration , procure un avantage fiscal
supplmentaire (dcote supplmentaire de 20 % de l'assiette fiscale) condition que 33 % de l'actif soit investi
directement ou indirectement dans les PME, ETI, dans le logement intermdiaire ou dans lconomie sociale et
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De manire concentrer la part de ces contrats bnficiant au logement locatif intermdiaire, il

pourrait tre impos un compartiment dau moins 10 % des investissements bnficiant ce secteur.
Une disponibilit de 1 milliard deuros par an pourrait ainsi tre dgage21.

CONCLUSION
Si les maires reprennent la voie du permis de construire et le foncier constructible celui de la
construction, les premiers bnficiaires seront les organismes de logement social. Depuis plusieurs
annes, ils construisent environ 100 000 logements par an22. Par une convention entre lUSH et
lEtat, de septembre 2014, ils se sont engags en raliser 120 000 par an auquel sajoutent 30 000
logements construire chaque anne par les SEM, les associations et les organismes matres
douvrage dinsertion.
Les trois mesures simples proposes ici auront un effet trs important sur la dure, rapprochant la
production des fameux 500 000. Elles sont financirement neutres pour les finances locales.
Surtout, elles traduisent une volont politique dtermine en faveur du logement : le choix du niveau
dintervention pertinent tout en aidant financirement les communes btissant ; limplication des
propritaires aiss en supprimant une niche fiscale prserve, labattement de 30 % sur la rsidence
principale ; la responsabilisation des propritaires fonciers par la taxation dun capital inemploy ;
laffectation de lpargne longue pour le logement intermdiaire sur lexemple du circuit du livret A
affect au logement social.

solidaire. Cet avantage permet dans certains cas d'annuler l'augmentation de fiscalit sur les gros contrats cidessus.
21
La profession estime la collecte annuelle pour les nouveaux contrats vie gnration pourrait atteindre idalement
10 milliards deuros. Avec une mesure obligeant un compartiment de 10 % du contrat pour le logement
intermdiaire, 1 milliards deuros pourraient annuellement y tre consacrs.
22
117 065 logements sociaux financs en 2013 (mtropole, hors DOM et hors ANRU, 102 728 en 2012 et 116 106
en 2011 (ministre charg du logement).
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