DERECHO REGISTRAL

INMOBILIARIO
LA PUBLICIDAD REGISTRAL

CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

(1/7)

El verbo publicar denota la actividad por

la que se hace notorio, patente,
manifiesto, o sabido por todos, algo a
travs de los medios adecuados para
ello.
El sustantivo publicidad hace referencia
tanto a (1) a la calidad de lo que es
pblico, como a (2) el conjunto de
medios que se emplean para divulgar o
extender la noticia de cosas o hechos.

CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

(2/7)
Toda publicidad consta de tres elementos :
(1)
La
informacin:
Los
hechos
o
circunstancias que se quiere dar a
conocer.
(2) Los destinatarios: Los sujetos a quienes se
quiere hacer llegar esa informacin.
(3) El medio: Los mecanismos a utilizar para
que la informacin llegue o pueda llegar al
conocimiento de los destinatarios.

CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

(3/7)

Lo que quiere darse a publicidad son

hechos
(en
sentido
amplio);
los
destinatarios son personas (naturales o
jurdicas); y los medios consisten en las
actividades conducentes al fin propuesto.
La nocin de publicidad puede ser
entendida desde un punto de vista
amplio, o restringirla a la publicidad
jurdica.

CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

(4/7)

En sentido amplio, la publicidad es una

actividad destinada a producir
cognoscibilidad.
Se hace referencia a cognoscibilidad y
no a conocimiento, porque siendo su
destinatario la persona, el efectivo
conocimiento depender de la
actitud y voluntad del destinatario, en
conocer lo que se da a publicidad.

CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

(5/7)

La publicidad en sentido jurdico se

caracteriza no slo por lo que se publica,
sino tambin por los efectos que
produce.
En la publicidad jurdica, lo que se da a
conocer son hechos jurdicos, y su
finalidad es la produccin de efectos
jurdicos: no hay publicidad jurdica si no
hay efectos derivados de esa publicidad.

En sentido amplio, publicidad es la actividad

de
difundir
y
hacer
notorio
un
acontecimiento. En un sentido menos amplio,
consiste en una exteriorizacin o divulgacin
de una situacin jurdica para producir
cognoscibilidad general. En sentido ms
estricto y tcnico, por publicidad debemos
entender
el
sistema
de
divulgacin
encaminado a hacer cognoscible a todos
determinadas situaciones jurdicas para la
tutela de los derechos y la seguridad del
trfico.
HERNNDEZ GIL, Fernando J.
Curso Introductorio Al Derecho Registral.

CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

(6/7)

As pues, la publicidad registral no es ms

que lo opuesto a la clandestinidad, y
consecuentemente es la actividad que
tiene por finalidad manifestar un hecho,
acto o situacin de trascendencia jurdica.
En suma, el sistema de la publicidad registral
garantiza la seguridad del trfico,
protegiendo a los terceros que se acogen
al mismo, y no debe proteger a quienes se
ocultan.

DILIGENCIA/NEGLIGENCIA

Quin adquiere un derecho real, y

por negligencia no acude a la
proteccin del sistema de
publicidad registral, no debe ser
preferido al titular que si hizo uso de
l a travs de la inscripcin de su
derecho, pues la clandestinidad no
debe ser preferida a la publicidad.

CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

(7/7)
EN RESUMEN:
La publicidad registral es no es ms que la
manifestacin hecha por rganos pblicos cuyo
objeto es hacer manifiesta la existencia de
hechos, derechos o situaciones jurdicas relativas
a
los
inmuebles,
posibilitando
una
cognoscibilidad general del estado actual de los
derechos reales existentes sobre los bienes races.
Constituye un instrumento til a la realizacin de
la seguridad jurdica ordenada por el art. 25.2 Cn.

La
publicidad
significa
la
actividad que tiene por finalidad
manifestar un hecho, acto o
situacin jurdica y que crea la
posibilidad de que ese objeto
publicado sea conocido por
todos.
AMORS GUARDIOLA, Manuel.
La Teora De La Publicidad Registral
Y Su Evolucin, p. 23.

DIFERENCIA DE LA PUBLICIDAD CON

FIGURAS AFINES (1/2)
Publicacin: Es espordica // No se acta
mediante una actividad organizada //
Produce slo una situacin de notoriedad
// Suele referirse a actos de Derecho
pblico.
Publicidad: Es permanente // Se acta
mediante una actividad organizada //
Produce efectos jurdicos sustantivos //
Suele referirse a actos de Derecho privado.

DIFERENCIA DE LA PUBLICIDAD CON

FIGURAS AFINES (2/2)

Notificacin:
Produce
conocimiento legal // Es una
declaracin
recepticia
//
Es
dinmica // Es episdica.
Publicidad:
Produce
cognoscibilidad general // Es una
declaracin sealativa // Es esttica
// Es permanente.

DECLARACIN SEALATIVA?
DECLARACIN RECEPTICIA?
Declaracin sealativa es la divulgacin
directa o indirecta de un hecho que
puede perjudicar a terceros, realizada en
forma adecuada para que dichos
terceros puedan conocer el evento.
Declaracin recepticia es aquella que
para producir sus efectos debe haber
llegado
a
la
esfera
propia
del
destinatario. Si no llega a ser conocida
por l, no surte efecto jurdico alguno.

NOTAS CARACTERSTICAS DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL

Es una exteriorizacin de actos o

negocios,
organizada a travs del Registro,
de situaciones relativas al dominio y
otros derechos reales inmobiliarios,
con objeto de lograr cognoscibilidad
general, y
productora
de
diversos
efectos
jurdicos sustantivos.

PUBLICIDAD Y FORMA

Publicidad y forma son exteriorizacin de la

voluntad, pero se diferencian en que:
Forma es anterior en el tiempo // Publicidad es
posterior.
Forma la realizan las partes // Publicidad se realiza
por un rgano pblico.
Forma exterioriza el acto en un documento
notarial, judicial o administrativo // Publicidad
exterioriza el acto mediante asientos realizados en
libros.
Forma mira a las partes u otorgante unilateral //
Publicidad mira fundamentalmente a los terceros.

La forma... No es otra cosa que el instrumento de

manifestacin del querer interno, la exteriorizacin o
revelacin de la declaracin de voluntad... As pues,
no existe acto sin forma determinada: todo negocio
jurdico es formal, ya que para poder existir y ser
susceptible de reconocimiento y anlisis precisa de
una forma idnea. Lo que sucede es que en torno a la
forma se mueven dos rdenes de consideraciones.
El primero, relativo a la circunstancia de que la
caracterizacin de la forma ha sufrido una profunda
mutacin en la progresiva evolucin jurdica; en
efecto, frente a la configuracin antigua de las forma
como frmula, necesaria para que el negocio llegue
a existir, se levanta el principio moderno de que la
voluntad es susceptible de producir efectos jurdicos
de cualquier modo que se manifieste.

El segundo, relativo a que el ordenamiento jurdico,

a veces, seala imperativamente la forma de
manifestacin de un negocio, y otras, lo deja a la
libre determinacin de las partes, las cuales pueden
acudir a cualquiera de las formas socialmente
admitidas como instrumentos suficientes de
revelacin para generar e identificar un negocio.
Pero tanto en un caso como en otro, el principio de
libertad de forma no debe (ni puede) entenderse en
sentido absoluto, ya que no implica ausencia total
de aqulla, sino tan solo mera facultad de elegir.
MONTES, ngel Cristbal,
Introduccin al Derecho Inmobiliario Registral, p. 11
ss

PAPEL DE LA FORMA EN LOS ACTOS

JURDICOS (1/2)

La forma realiza una garanta de

seguridad jurdica, pues a travs de
la observancia de una manera
determinada de expresin de la
voluntad, el ordenamiento jurdico
garantiza
con
esquemas
de
manifestacin, la efectiva emisin
de la voluntad, y su prueba.

PAPEL DE LA FORMA EN LOS ACTOS

JURDICOS (2/2)

Vista como una faceta del negocio

jurdico, la forma est constituida por
esquemas de palabras o de gestos,
predispuestos como medio de expresar
un determinado arreglo de intereses;
medio idneo o apto para llamar sobre
ste la atencin de las partes y asegurar
as la seriedad del acto a travs del
cumplimento de las exigencias rituales.

APARIENCIA, FORMA Y PUBLICIDAD

La exteriorizacin de los actos y

negocios jurdicos por medio de
la forma y la publicidad est
relacionada con la doctrina de
la proteccin de la apariencia
jurdica, definida esta como:

Aquella institucin por cuya virtud el

ordenamiento jurdico reconoce eficacia a
una situacin jurdica que, de suyo, habra
de ser ineficaz por apoyarse en otra
anterior que resulta incierta, pero que se
ofrece como regular, por aparecer
adornada
de
signos
exteriores
suficientemente verosmiles.
BUSTOS PUECHE, Jos Enrique,
La Doctrina de la Apariencia Jurdica
(Como una explicacin unitaria de los
artculos 34 de la L.H. y 464 del Cc., y otros
supuestos de apariencia).

ART. 34 L.H.
El tercero que de buena fe adquiera a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el
Registro
aparezca
con
facultades
para
transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una
vez que haya inscrito su derecho, aunque
despus se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo
Registro. La buena fe del tercero se presume
siempre mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo
gratuito no gozarn de ms proteccin registral
que la que tuviere su causante o transferente.

ART. 49 LGRP
La inscripcin no convalida los actos o contratos
inscritos que sean nulos o anulables conforme a
la Ley. Sin embargo, el tercero que de buena fe
adquiera a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, ser mantenido en
su adquisicin, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque despus se anule o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro. Tal proteccin se
producir siempre que concurran las siguientes
circunstancias:

ART. 49 LGRP
1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero
registral al tercer adquirente, es decir, al derechohabiente de un titular registral a ttulo oneroso;
2. Que acte de buena fe. Por buena fe se entiende el
desconocimiento por el tercer adquirente de las causas
resolutorias del derecho de su transmitente no
publicadas por el Registro. La buena fe se presume
siempre;
3. Que la transmisin sea a ttulo oneroso, no gozando,
consecuencia, el adquirente a ttulo gratuito de ms
proteccin que la que tuviere su causante o
transferente;
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.

ART. 76 LGRP
El tercero que de buena fe adquiera a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
ser mantenido en su adquisicin, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque despus se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro. La buena fe
del tercero se presume siempre mientras no se
pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los
adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms
proteccin registral que la que tuviere su causante
o transferente.

NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL (1/3)
GONZLEZ, Jernimo:
La naturaleza de la publicidad est dada
por ser un fin y no un medio: el Registro de
la Propiedad es un medio tcnico a travs
del cual se proyecta la publicidad en su
funcin de proteger el trfico: la
publicidad es el fin, y el Registro el medio,
el nico que de forma cierta acredita la
pre-existencia del derecho y lo hace
verdaderamente pblico.

NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL (2/3)
LACRUZ BERDEJO, Jos Luis
Con la publicidad no se procura que las situaciones
jurdico-inmobiliarias lleguen al conocimiento de todos,
sino que todos los sujetos cuenten con un medio de
conocerlas.
Publicidad no equivale a propaganda o difusin, sino a
posibilidad de conocer: no es una publicacin impresa o
audiovisual que se haga llegar a mltiples receptores,
sino consignacin de titularidades en libros que pueden
consultar quienes lo soliciten, y que permanecen
desconocidos para los dems.
Es verificada por un extrao (la administracin pblica)
al acto de Derecho privado publicado.

NATURALEZA DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL (3/3)
CABELLOS DE LOS COBOS, Luis Mara
La publicidad proporciona a los terceros un
conocimiento sobre situaciones de relevancia jurdica
y con ciertas garantas de certeza de las situaciones
publicadas, tanto frente a terceros como frente al
titular de las situaciones inscritas, dando verdadera
eficacia publicitaria.
Est encomendada a una institucin pblica (Registro
de la Propiedad) porque su finalidad inmediata afecta
el inters pblico, por estar dirigida a dar un cierto
grado de seguridad en las relaciones jurdicas
relevantes al desarrollo del trfico patrimonial.

OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

(1/2)
GONZLEZ, Jernimo
La finalidad u objeto de la publicidad no es otro que el
logro de la seguridad jurdica del trfico inmobiliaria,
equilibrando la seguridad de los derechos subjetivos con
la seguridad del trfico jurdico:
Seguridad de los derechos exige que no pueda
producirse una modificacin desfavorable de las
relaciones patrimoniales del titular de un derecho, sin
que concurra su voluntad.
Seguridad del trfico exige que no pueda quedar sin
efecto una modificacin favorable en las relaciones
patrimoniales de una persona, por circunstancias que
ella misma ignora.

OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

2/2)
LACRUZ BERDEJO, Jos Luis
Contrapone derechos reales (perpetuidad o estabilidad;
efectos erga omnes; susceptibles de exteriorizacin;
normalmente destinados a ser transmitidos) y derechos
personales (extincin con el cumplimiento de la
prestacin; efectos inter partes; no susceptibles de
exteriorizacin; normalmente no destinados a ser
transmitidos).
Consecuentemente, surge la necesidad de tener certeza
respecto de a quin pertenecen las cosas, o quin est
legitimado para ejercer sobre ellas una facultad de
disposicin, lo que justificara la necesidad de publicidad
de los derechos reales inmobiliarios.

Ahora bien, si la publicidad puede recaer,

indistintamente, tanto sobre derechos reales
inmobiliarios como mobiliarios, para que los
mismos sean susceptibles de acceso a un
rgimen publicitario debern tener por objeto
bienes en los que se den las siguientes
circunstancias:
a) Que sean de fcil individualizacin,
identificacin y diferenciacin. La posibilidad
de que una cosa sea susceptible de
identificacin,
individualizndola,
podr
derivar de su propia naturaleza (fincas) o de
peculiares caractersticas externas (aeronave,
automvil).

b) Que tengan existencia duradera, es decir,

que sean susceptibles de uso continuado sin
que el mismo d lugar a su consumicin, al
menos inmediata. Tales requisitos se dan
evidentemente en los inmuebles (generalmente
inmuebles por naturaleza: fincas), en ciertos
bienes muebles (establecimientos mercantiles,
automviles y otros vehculos, vagones,
maquinaria industrial, naves, aeronaves) y en
los
denominados
bienes
inmateriales
(propiedad intelectual e industrial).
MONTES, ngel Cristbal,
Introduccin al Derecho Inmobiliario Registral,
p. 19.

JUSTIFICACIN DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
CHICO Y ORTIZ, Jos Mara
Puede hablarse de dos corrientes que
pretenden justificar la necesidad de la
publicidad registral y su importancia jurdica;
una de ellas con origen en el Derecho
germnico (certeza de las situaciones
jurdicas y diferenciacin entre seguridad
del trfico y del derecho), y la otra derivada
de conceptos extrados del Derecho latino
(proteccin
de
la
apariencia
y
legitimacin).

JUSTIFICACIN DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
Tesis germnica de la certeza de las situaciones
jurdicas:
La idea bsica y fundamental de la publicidad
radicara en la necesidad de que los sujetos
tengan certeza de las situaciones jurdicas
publicadas; la esencia de la publicidad es, ms
que la consecucin de la certeza, la de obtener
conocimiento, al permitir superar la ignorancia de
ellas.
Parte de la contraposicin entre lo clandestinopblico y lo secreto-conocido.

JUSTIFICACIN DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
Tesis germnica de la seguridad del trfico y la del
derecho
Seguridad de los derechos: ningn derecho puede ser
transmitido si que medie el consentimiento de su titular
(nemo dat quod non habet), lo que impedira las
adquisiciones a non domino: quien recibe una cosa slo
la adquiere si se la transmiti el verdadero titular de ella
(tesis romanista).
Seguridad del trfico: es posible que personas extraas
no legitimadas, pero que ostentan una titularidad
aparente, hagan adquirir un derecho a un tercero, sin
consentimiento del titular efectivo y aun contra su
voluntad (tesis germanista).

Si se opta por priorizar la seguridad de los

derechos,
la
publicidad
estar
encaminada a la defender a los
verdaderos titulares de los derechos
subjetivos
contra
la
formacin
de
situaciones objetivas que pudieran publicar
una titularidad distinta de la verdadera.
Si se opta por priorizar la seguridad del
trfico, la publicidad estar dirigida a
derogar la regla nemo dat quod habet en
beneficio del tercero adquirente de buena
fe (adquisiciones a non domino).

JUSTIFICACIN DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
Tesis latina de la proteccin de la apariencia
La publicidad sera el medio tcnico ms
importante para pre-constituir apariencias, ya
que sta lo es todo en Derecho: quin
contrate confiado en una apariencia debe
ser protegido por el Derecho.
La publicidad puede crear materialmente
apariencias, en el sentido de que puede
provocar un exterior jurdicamente falso, pero
creble, que sirve para excusar la buena fe.

CRTICAS A LA TESIS DE LA
APARIENCIA
MONACIANI: la apariencia se reduce a un fenmeno de
error colectivo o comn, que necesita siempre asentarse
en la teora de la buena fe.
PUGLIATTI: Debe distinguirse entre la apariencia amparada
en la buena fe privada (creencia subjetiva), y en
amparada en la buena fe pblica (mandato legal).
JORDANO: La proteccin de la apariencia slo se justifica
en ordenamientos que tienen un sistema de publicidad
defectuoso.
CABANILLAS: La apariencia es un puro hecho jurdico, no
un efecto jurdico. Es a travs de lo que puede significar la
apariencia de donde pueden resultar efectos jurdicos.

JUSTIFICACIN DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
Tesis latina de la legitimacin aparente
La situacin de hecho de titularidad aparente
inviste al favorecido por ella de una potestad
de disposicin formal, pero tan eficaz como la
potestad de disposicin material que ostenta
el titular verdadero.
La adquisicin firme a non domino es una
consecuencia normal del ejercicio de dicha
potestad, no de la apariencia (esta sera ms
bien la fuente de esta potestad formal).

La eficacia del negocio traslativo

descansara en la situacin de
titularidad formal (legitimacin), que
suplira la falta de titularidad sustantiva
del enajenante; lo que explicara
cmo es que un no-titular puede
realizar eficazmente actos jurdicos de
disposicin.

LEGITIMACIN

Aptitud de un determinado
sujeto
para
realizar
actos
jurdicos, reconocida por la ley,
derivando la misma de una
determinada relacin entre el
sujeto que acta y el objeto de
que se dispone.

Al sujeto formalmente investido (a travs

de la publicidad) de una titularidad, le
asiste una potestad de disposicin
concedida por la ley.
El tercero adquiere en firme no slo sobre
la base de la apariencia que da la
titularidad de su causante, sino por la
fuerza de la potestad dispositiva de
carcter formal que a ste le da la ley.