FALLOS:

PROPIEDAD HORIZONTAL. Utilizacin desviada de la unidad funcional. Violacin del destino

exclusivo de casa-habitacin dispuesto en el Reglamento de Copropiedad. ALQUILERES
TEMPORARIOS U HOSPEDAJE INTERNACIONAL CON DESTINO A TURISTAS. Desarrollo de
una explotacin de tipo comercial. Contrataciones que han excedido las simples locaciones
temporarias previstas en la ley 23.091. Servicios adicionales. CONTRATOS COMERCIALES
ATIPICOS. Se ordena cesar el uso del bien bajo apercibimiento de aplicacin de una multa
diaria
Consorcio de Prop Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la
Ley 13.512 JUZGADO NACIONAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL N 52 05/10/2009
(Sentencia no firme)

"... se encuentra controvertido entre las partes la determinacin de si las contrataciones

celebradas en la especie, configuran simples locaciones temporarias o por el contrario han
importado el desarrollo, en el inmueble, de una explotacin de tipo comercial. Al respecto,
sin perjuicio de lo que se dir ms adelante, preciso que en el primer supuesto no se
encontraran incumplidas las previsiones del Reglamento; mientras que en el segundo, s."
la simple locacin de un bien amueblado con destino a vivienda, con fines tursticos
por el plazo de das es perfectamente admitido por nuestro ordenamiento, desde que ello no
est prohibido en la ley 23.091 ni en ningn otro texto legal (conf. art. 19 in fine de la CN)
y en orden a lo dispuesto en el art. 1507 del C. Civil, tercer prrafo, de aplicacin supletoria
a las disposiciones de la ley 23.091 antes citada (conf. BUERES-HIGHTON, Cdigo Civil
y normas complementarias..., T: 4-A, pag. 255 punto 2-c). El art. 2 de la ley 23.091, en su
inciso b) establece que las locaciones con destino a viviendas quedan excluidas del plazo
mnimo legal de dos aos, cuando refieran a locaciones de viviendas con muebles que se
arrienden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino.. precisando que Cuando
el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de
turismo."
" el contrato de pensin u hospedaje no constituye una simple modalidad de la locacin
porque lo principal no es el mbito habitable sino los servicios que presta el hotelero o
posadero, siendo imposible desdoblarlo en un contrato principal por el uso del espacio y
otro accesorio por los servicios adicionales (Conf. Leiva Fernandez, Luis F. P. "Contrato de
Locacin de cosas" en Llambas, J. J. (Director), Alterini, A.A. (Coordinador) "Cd. Civil
Anotado", Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 1985, reimp. 2000. T. III-B, p. 112). (conf.
Responsabilidad del posadero. Hospedaje. Concepto y caracteres Publicado en: Coleccin
de Anlisis Jurisprudencial Contratos Civil y Comercial - Director: Luis F. P. Leiva
Fernndez, Editorial LA LEY 2002, 618; Fallo Comentado: Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Comercial, sala B (CNCom)(SalaB) ~ 1979-05-28 ~ Roncal Antezana,
Hugo c. Hotel Americano y otro)."
"En el caso de autos los servicios adicionales de servicio de mucama, de provisin de dos
celulares, de llamadas locales a EEUU a travs del servicio de telfono IP, con facturacin
detallada; el servicio de atencin al cliente las 24 horas, el de conserjera, el de reservas en

restaurantes, obtener direcciones, reservar excursiones y viajes, etc., por intermedio del
personal de la empresa APBA, y dems razones que se expondrn llevan a la ntima
conviccin del suscripto que las contrataciones de las que fue parte el bien objeto de autos,
deben encuadrarse dentro de la categora de contratos comerciales atpicos."
"... las contrataciones aludidas han excedido las simples locaciones temporarias previstas en
la ley 23.091, para incursionar en la modalidad contractual atpica, con claro destino
comercial sobre el bien de autos; siendo imposible el desdoblamiento de las prestaciones
(uso del espacio y servicios) tal como lo sealara la jurisprudencia citada en el punto
anterior."
"En mrito a todo lo expuesto, conforme a lo previsto en el art. 3, 6 inc. a), 15 y cc. de la
ley 13.512 y a la luz del principio de congruencia se concluye que la presente demanda
habr de prosperar; disponindose el cese del uso contrario al Reglamento, bajo
apercibimiento de imponerse al accionado una multa de pesos ochocientos ($800), por cada
da de incumplimiento."

En la referencia al fallo existe un contrato de locacin temporario?

Qu tipo de contrato entiende que hay la justicia?+

Es permitido en nuestro derecho la locacin para hospodeje, turismo y
como son los plazos?
2
ANALISAR EL PRONUNCIAMIENTO DE LA CAMARA RESPECTO DE LA PROCEDENCIA
O NO DEL PACTO COMISORIO, PROCEDE O NO? EXPLIQUE.
Lo resolvi Sala H de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal,
integrada por los jueces Jorge A. Giardulli, Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna y Claudio M.
Kiper, en los autos caratulados Establecimientos La Negra SCA c/Garavaglia, Abel ngel y
otro s/resolucin de contrato a raz de los recursos interpuestos por los demandados
(vendedores) contra la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la demanda que
persegua la resolucin del boleto de compraventa suscripto por incumplimiento.

Entre sus argumentos, uno de los demandados asegur que la actora obtuvo la escrituracin
de la ms importante de las tres parcelas pero que se desentendi de las otras dos, y que en
el contrato se estableci un pacto comisorio para ciertas situaciones, de modo que ante otras,
el actor no poda resolver, por haber renunciado a la posibilidad
que otorga el art. 1204 del Cd Civil.

Con algunos razonamientos similares, el otro demandado, Abel ngel Garavaglia, tambin
intent demostrar que la frustracin del contrato es imputable a la actora. Seal que
cumplieron todos los recaudos necesarios para que se pudiera escriturar los dos inmuebles
que haban quedado pendientes, pero que el comprador no quiso hacerlo. Y reiter que el
adquirente

estaba

impedido

de

ejercer

la

facultad

de

resolver.

El contrato de compraventa que se discute en la causa fue suscripto el 25 de febrero de 1999

por la compra de tres fracciones de campo ubicadas en el Partido de Carmen de Areco,
provincia de Buenos Aires, por el precio total de U$S 2.600.000. Los vendedores entregaron
al comprador la posesin de las tres fracciones.

El contrato determin que el precio total se pagara de la siguiente manera: 980 mil pesos al
momento de la compra y 1.620.000 pesos al momento de la escrituracin. El primer monto,
por la situacin que atravesaban los vendedores y los inmuebles (embargos, hipotecas,
inhibiciones), qued en depsito en poder del escribano, quien deba entregarlo al suscribirse
las escrituras traslativas de dominio.

En lo que interesa para esta causa, en la clusula dcima segunda del contrato se estipul
que si por causa no justificada alguna de las partes no concurriese a firmar la escritura
traslativa de dominio o no cumpliere con las obligaciones asumidas, sin perjuicio de lo
establecido en la clusula anterior, la parte no culpable podr optar por rescindir el presente
boleto, exigiendo en el plazo de 72 hs el cumplimiento de lo establecido en la clusula octava,
apartado a) con ms otro perodo similar de arrendamiento hasta el 31/7/2005 si fuera la
compradora, o reteniendo la suma percibida si fueran los vendedores, los que podrn disponer
en forma inmediata y libremente de los inmuebles. En ambos casos el retardo o
incumplimiento har correr la multa diaria establecida en la clusula anterior.

Adems, degn la clusula dcima quinta, ambas partes acuerdan al presente el carcter de
contrato obligatorio, irrevocable e irreversible de venta (salvo las excepciones establecidas).
Por tanto cualquier incumplimiento dar lugar a la parte cumplidora para accionar por los
daos y perjuicios producidos con ms la multa diaria establecida en concepto de clusula
penal.

Por todo ello, el juez preopinante determin que es un hecho no controvertido que los
vendedores no estuvieron en condiciones de cumplir con las obligaciones a su cargo en la
fecha pactada. En efecto, slo se pudo formalizar en escritura pblica la trasmisin del
dominio de uno slo de los campos. Los otros dos estuvieron en condiciones muchos tiempo
despus, ya que pesaban sobre ellos y sobre los vendedores medidas cautelares que
impedan

la

enajenacin

en

la

forma

convenida,

record

Kiper.

Adems, el magistrado subray que el comprador nunca renunci a la posibilidad que le

otorgar en forma implcita el artculo 1204 del Cdigo Civil. Adems aclar que las partes
renunciaron nicamente a la posibilidad de arrepentirse, de all la mencin a que el contrato es
irrevocable e irreversible. Por ltimo, el magistrado destac que las partes reforzaron el pacto
comisorio en la clusula dcimo segunda.

Como bien resolvi el a quo, el hecho de haberse pactado una clusula penal por cada da de
retraso no impide el ejercicio del pacto comisorio implcito, y tampoco constituye un obstculo
el cumplimiento parcial del contrato por haberse escriturado uno de los tres inmuebles,
agreg.

Por todo lo expuesto, el tribunal confirm la sentencia apelada en lo que fue materia de
agravios, con costas de esta instancia a los apelantes vencidos.
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3

FALLOS: Analice el fallo destacando los fundamentos ms importantes de la

transferencia.

ACUERDO

En la ciudad de La Plata, a veinticuatro de septiembre de mil novecientos noventa y

seis, habindose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que
deber observarse el siguiente orden de votacin: doctores San Martn, Laborde, Negri,
Pisano, Hitters, se renen los seores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo
ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 56.222, "Ochoa, Carlos Alberto
contra Martnez, Elvira Beatriz. Simulacin".

ANTECEDENTES
La Sala III de la Cmara Primera de Apelacin en lo Civil y Comercial del
Departamento Judicial de La Plata confirm el fallo de primera instancia en cuanto haba
rechazado la demanda de simulacin instaurada, y lo revoc declarando la inaplicabilidad de
la transferencia a terceros.
Se interpuso, por la demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.
Dictada la providencia de autos y encontrndose la causa en estado de dictar
sentencia, la Suprema Corte resolvi plantear y votar la siguiente

CUESTION
Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

VOTACION
A la cuestin planteada, el seor Juez Dr. San Martn dijo:
1. En lo que interesa para el recurso trado la Cmara fund su decisin en que:
a) Existe venta de un fondo de comercio no slo cuando la operacin abarca todos los
elementos constitutivos del art. 1 de la ley 11.867, sino tambin cuando no los comprende en
su totalidad, como en el caso de autos, donde la doctora Martnez transfiri a su suegra las
existencias de las mercaderas del negocio que cerr, abandon su negocio y le cedi su
clientela.
b) La Doctora Martnez luego de que le iniciaran juicio de desalojo del local qued
privada de los medios necesarios para continuar el giro de su negocio en la forma que lo
haba hecho, y lo continu su suegra de igual o anloga manera.

c) Surge de las constancias de autos que se trat en el caso de una transmisin de un

fondo de comercio, y en la cual no se dio cumplimiento a los requisitos establecidos en la ley
11.867.
d) El crdito del actor tiene su causa en la fianza del contrato de compra (por
parte de la codemandada Martnez) del fondo de comercio, por lo que cabe presumir que la
transferencia de la mercadera y de la clientela lleva implcita la intencin que por esa va se
eludan las obligaciones y responsabilidades legales con presunto conocimiento de la
adquirente.
e) No existiendo publicacin de edictos, ni debida inscripcin la transferencia
("por cualquier ttulo" como dice el art. 1 de la ley) es inoponible a terceros (arts. 2 y 7 de la
ley 11.867).
2. Contra dicho pronunciamiento se alza la demandada por va de
inaplicabilidad de ley en el que denuncia absurdo y violacin del art. 1 de la ley 11.867.
Aduce en suma que:
a) Si bien es cierto que la enumeracin contenida en el art. 1 de la ley 11.867
es enunciativa, no lo es menos que es absurdo pretender que la existencia de solamente
alguno de los elementos aludidos en el mencionado artculo, en forma aislada, constituya un
fondo de comercio.
b) La Cmara desinterpreta la ley 11.867 al aplicarla al caso de autos a partir
de la entrega de alguna mercadera y del supuesto traslado, por abandono, de la clientela.
3. El recurso no puede prosperar.
Como lo sostuviera en la causa Ac. 56.489 del 19-XII-95 con cita de Klein
("Compraventa de fondos de comercio (Anlisis somero de la ley 11.867)", en J.A., t. 47,
seccin legislacin, pg. 57), "...ser cuestin de hecho determinar en cada caso si lo que las
partes han transferido, es realmente un "fondo" y no tan slo un conjunto inorgnico de cosas
y derechos".
Quiere decir entonces que el tema a decidir, por ser propio de las instancias de

grado, slo podra ser revisada por este Tribunal si el recurrente denunciara y probara en
forma cabal el absurdo en la valoracin que de las pruebas efectuara el a quo.
El apelante no logr demostrar dicho extremo, solamente se disconform con
la apreciacin efectuada pero eso no basta. El absurdo no se patentiza con la mera exhibicin
de un criterio discordante con el del sentenciante, sino que es menester acreditar que ha
habido una fractura en el razonamiento lgico derivando en conclusiones inconciliables con
las constancias objetivas de la causa (Ac. 47.286 del 2-VI-92); situacin que no concurre en
autos, por lo que he de propiciar el rechazo del presente recurso (art. 279 del Cdigo Procesal
Civil y Comercial).
Es que el Tribunal luego de analizar la prueba rendida, en especial la
testimonial, informativa y documental, concluy que se trat en el caso de la transferencia de
un fondo de comercio, y el razonamiento lgico seguido para arribar a la misma se desprende
con claridad de la lectura del fallo por lo que lejos est, reitero, de poder ser calificado de
absurdo.
Por ello, voto por la negativa.
Los seores jueces doctores Laborde, Negri, Pisano e Hitters, por los mismos
fundamentos del seor Juez doctor San Martn, votaron tambin por la negativa.
Con lo que termin el acuerdo, dictndose la siguiente

SENTENCIA
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se rechaza el recurso extraordinario
interpuesto; con costas (art. 289, C.P.C.C.).
El depsito previo efectuado queda perdido para el recurrente (art. 294, C.P.C.C.),
debiendo el tribunal dar cumplimiento a lo dispuesto por el art. 2 de la Resolucin 760/68,
modificado por la Resolucin 868/77 y de conformidad con la Resolucin 1993/94.
Notifquese y devulvase.

Reflexione a partir de lectura del fallo sobre las siguientes cuestiones:

1. Cules son los fundamentos del juez para rechazar el recurso?
2. Analice el art. 1 de la ley de fondo de comercio.
3. Para Ud. hubo una simulacin en la transferencia?