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ANLISIS DEL DERECHO DE RETRACTO

LEGAL ARRENDATICIO DE ACUERDO A


LEY PARA LA REGULARIZACIN Y
CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE
VIVIENDA

REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


UNIVERSIDAD JOS ANTONIO PEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y POLTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO

ANLISIS DEL DERECHO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE


ACUERDO A LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Registro Inmobiliario Subalterno de Naguanagua y San Diego

Autora: Camargo Ch., Fanny N.


C.I. 20.728.473
SAN DIEGO, ENERO 2.013

REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


UNIVERSIDAD JOS ANTONIO PEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y POLTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO

ANLISIS DEL DERECHO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE


ACUERDO A LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

CONSTANCIA DE ACEPTACIN
Aurangel Gonzlez
Nombre, Firma y Cdula de Identidad Tutor Acadmico

Fernando Guevara
Nombre, Firma y Cdula de Identidad Tutor Institucional

Rubn Vivas
Nombre, Firma y Cdula de Identidad Tutor Metodolgico
Autora: Camargo Ch., Fanny N.
C.I. 20.728.473
SAN DIEGO, ENERO 2013

AGRADECIMIENTO

En primer lugar agradezco a ti mi Dios, mi padre quien es el que permite que todo sea
posible, el que me sustenta, el que me dio la vida y sigue permitiendo que exista gracias mi
Dios eres maravilloso no existen palabras para describirte y mucho menos para agradecerte,
a ti Jesucristo que me pusiste en el camino que me tenias preparado en el momento
perfecto, gracias por hacer que sea cada da mejor persona, a ti Espritu Santo que me guas
y no permites mi decadencia y me das la fortaleza que necesito en cada momento, a ti
Gernimo esposo bello que eres sorprendentemente maravilloso, gracias por apoyarme en
todo momento dndome nimos para terminar esta gran meta para nosotros y nuestra
familia, que Dios nos siga permitiendo seguir adelante con las siguientes metas te amo.
A mi madre Johanna por darme la vida y ensearme a luchar gracias te amo. A mi
padre Franklin que sin ti nada de esto fuera una realidad gracias por tu apoyo en todos los
sentidos te amo. A mi hermana Johanna simplemente maravillosa gracias por ser mi
hermana, Dios te bendiga mi amor te amo. A mi suegra Carlota, a mi suegro Gernimo a
mi cuada Carla y a mi cuado Miguel, gracias por permitir que entrara en sus vidas y a su
familia y ser parte de ella, los amo.
A toda mi familia que no dejan de ser menos importante, porque cada uno ha estado
en mis distintas etapas de triunfo, a mis tutores por ayudarme en todo y por aceptarme
gracias tambin a todos aquellos que no nombre pero saben que son importantsimos en mi
vida.
Solo Dios sabe el enorme agradecimiento que le tengo a todos los que siempre me
han apoyado, finalmente y simplemente gracias.

NDICE GENERAL
Pg.
AGRADECIMIENTO....................................iv
INDICE GENERAL....v
RESUMEN INFORMATIVO..vii
INTRODUCCION...1
CAPITULO I
INSTITUCION3
Nombre3
Ubicacin.3
Misin..3
Valores3
Estructura Organizativa...4
Actividades Realizadas en las Pasantas.5
CAPITULO II
EL PROBLEMA.6
Formulacin del Problema......7
Objetivos de la Investigacin..8
Objetivo General......8
Objetivo Especifico..8
Justificacin y Alcance8

Limitaciones.8
CAPITULO III
MARCO REFERENCIAL...9
Antecedentes9
Bases Tericas...11
Bases Legales.13
Definicin de Trminos.33
CAPITULO IV
FASES METODOLOGICAS36
CAPITULO V
RESULTADOS.45
CONCLUSIONES.49
RECOMENDACIONES52
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS..54
ANEXOS...56
Anexo 1..57

REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


UNIVERSIDAD JOS ANTONIO PEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y POLTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO

ANLISIS DEL DERECHO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE


ACUERDO A LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Autor: Camargo, Fanny
Tutor: Gonzlez, Aurangel
Fecha: Enero 2013
RESUMEN INFORMATIVO
El Retracto legal es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las
mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de
quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la
propiedad del inmueble que est en arrendamiento. Tal como lo prevee el art 138 de la Ley para
la Regularizacin y control de arrendamientos de Vivienda. Se concluye que la naturaleza del
retracto legal arrendaticio contiene elementos de un derecho real y un derecho personal,
debido a esto el alcance debera ser ilimitado en la bsqueda del bien inmueble en manos de
quien este, pero est sometido el ejercicio del retracto a las limitaciones legales,
fundamentadas en la materia especial arrendaticia y en la persecucin de la seguridad jurdica.
Se estableci la oralidad en las distintas reas del derecho siendo una nueva tendencia actual.
En consecuencia se recomienda difundir en la sociedad de la existencia de la nueva tendencia
oral en el rea del derecho y de esta manera poner en conocimiento a los ciudadanos y a los
dems sujetos procesales, y en efecto dar conocer la nueva Ley para la Regularizacin y
Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por tal motivo se realizo el anlisis de la figura del
Derecho Retracto Legal Arrendaticio de acuerdo a ley. Como objetivos especficos la
investigacin persigue: realizar un diagnstico del Derecho Retracto legal Arrendaticio, evaluar
el Derecho Retracto Legal Arrendaticio en Venezuela y determinar los medios de proteccin al
arrendatario en ese marco legal. La metodologa empleada para elaboracin del presente
estudio, lo ubica como un Estudio Jurdico de tipo Descriptivo, bajo la modalidad de
Investigacin Documental y Bibliogrfica, con tcnicas de observacin y anlisis documental.
Descriptores: Retracto Legal, Arrendamiento, Arrendador, Subrogacin, Vivienda, Derechos
Adquiridos.

INTRODUCCIN

La materia arrendaticia en Venezuela tuvo grandes cambios en virtud de la


aprobacin de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos
Inmobiliarios, debido principalmente a la crisis de vivienda y a la situacin econmica del
pas.
Ahunado a ello la finalidad de la nueva legislacin viene amparada en el texto
Constitucional como lo establece:
Artculo 82: Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cmoda,
higinicas, con servicios bsicos esenciales que incluyan un hbitat que humanice las
relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfaccin progresiva de este derecho
es obligacin compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus
mbitos. El Estado dar prioridad a las familias y garantizar los medios para que stas, y
especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las polticas sociales y al crdito
para la construccin, adquisicin o ampliacin de viviendas.
Ahora bien, no todos los seres humanos cuentan con la capacidad adquisitiva para
adquirir un bien inmueble propio, sino que se ven en la necesidad de arrendar un bien
inmueble con el objeto de usarlo como vivienda familiar. Estas personas suscriben un
contrato de arrendamiento, el cual consiste, en que una parte llamada arrendador entrega a
otra parte llamada arrendatario,

un bien inmueble sobre el cual posee derechos de

propiedad o de administracin, por una cantidad de dinero, obteniendo de esta forma el


arrendatario o el tercero a favor de quien se arrendare, el uso, goce y disfrute del bien dado
en arrendamiento por un tiempo determinado o indeterminado.
Este tipo de contrato se encuentra regulado por el Cdigo Civil, pero la regulacin
general no le pareci suficiente al Estado Venezolano, el cual se vio en la necesidad de
legislar sobre la materia de arrendamientos inmobiliarios con uso de vivienda familiar,

para proteger al considerado dbil jurdico de la relacin arrendataria, llmese arrendatario


y a la familia de ste.

Dentro de los derechos que posee el arrendatario se encuentra el Retracto Legal


Arrendaticio, el cual consiste en que ste se subrogue en los derechos adquiridos por un
tercero sobre un bien en el cual el arrendatario tiene la preferencia ofertiva y esta a su
vez es el derecho que tiene en el arrendatario para que el ofrezca en venta, en primer lugar
y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa condicin de arrendatario,
limitado este derecho por ciertas, condiciones establecidas en esta Ley. Esta figura ya se
encontraba desarrollada tambin como beneficio en la ley de arrendamientos inmobiliarios
de 1999, y es el tema desarrollar en el presente trabajo.
Tal consideracin llevo al nacimiento de Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Viviendas la cual entro en vigencia el 12 de noviembre de 2011 en
gaceta oficial 6.053, la cual viene a regular los derechos y obligaciones de los participantes
del contrato de arrendamiento de forma especial.
La presente investigacin est organizada en cinco (5) captulos: en el Captulo I, lo
conforman la institucin, nombre, ubicacin, misin, visin, valores, estructura
organizativa y actividades realizadas durante la pasanta. El Capitulo II, se expone el
problema, planteamiento del problema, formulacin, los objetivos, justificacin y alcance,
y limitacin del estudio. El Captulo III, se desarrolla el Marco referencial, Antecedentes,
Bases tericas, Bases Legales y Definicin de trminos bsicos.

El Captulo IV,

comprende las fases metodolgicas por el cual se desarrolla este informe de pasantas, tipo
de investigacin, diseo de la investigacin y tcnicas e instrumentos de recoleccin de
datos. El Capitulo V, se determina los resultados de esta investigacin para proceder a dar
una conclusin, posibles recomendaciones y finalmente las referencias bibliogrficas.

CAPTULO I

LA INSTITUCIN DONDE SE REALIZ LA INVESTIGACIN

1.1 Nombre
Registro Subalterno del Municipio Naguanagua y San Diego.
1.2 Ubicacin
El Registro Subalterno del Municipio Naguanagua y San Diego se encuentra
ubicado en la Avenida Cementerio, Centro comercial Paseo La Granja, PB, Naguanagua,
Carabobo.
1.3 Misin
Garantizar la seguridad jurdica de las actuaciones de los usuarios mediante la
publicidad registral y fe pblica, en el marco de la legalidad, de procesos expeditos y
oportunos; ejerciendo el control de las operaciones a nivel nacional.
1.4 Visin
Ser un rgano que coadyuve a garantizar la seguridad jurdica de los actos
protocolizados y autenticados de los usuarios, mediante un sistema integral de registros y
notaras confiable, eficiente, auto-sustentable y transparente.

1.5 Valores
Responsabilidad Social: Es el compromiso con el deber y la habilidad para responder y
asumir acciones oportunas y soluciones asertivas, generando confianza y seguridad en las
gestiones que implementamos para el desarrollo del pas.
Respeto: Es el reconocimiento de la dignidad de las personas, tomando en consideracin
los derechos y deberes de cada uno, imperativos fundamentales en las relaciones laborales.
tica: Es el actuar digno y honorable afianzado por nuestra propia conciencia y la
conciencia colectiva, el cual nos permite dejar ver en nuestras acciones, lo que somos,
logrando mantener los parmetros de eficiencia y eficacia adquiridos en la Institucin.
Honestidad: Es el compromiso que tenemos de desempear nuestras funciones con
rectitud e integridad, orientados a cumplir nuestras labores apegados a los ms altos
principios morales, ante los dems y ante nosotros mismos.
Excelencia: Es una norma de conducta, es ella el reto diario y permanente, que nos orienta
hacia la calidad del servicio con eficiencia y eficacia. Es una responsabilidad de todos los
miembros de la institucin y compromete a todos por igual.
1.6 Actividades realizadas durante la pasanta, base del trabajo de campo

Buscar en los archivos, expedientes con medidas cautelares (para el cuerpo de


investigaciones cientficas penales y criminalsticas), en los libros desde el ao 1997
hasta el 2004.

Revisar las copias simples y certificadas.

Atender al pblico, indicarles como buscar en los libros del archivo el documento
que necesita.

Organizar los libros de archivos, los cuales se sacaron para sacar las copias de los
documentos solicitados.

Entregar copias certificadas o simples, para los usuarios.

Atender al pblico en otorgamiento, para la firma de un documento.

Sacar copias de los ejemplares correspondientes para la firma en otorgamiento.

Llamar por telfono para la verificacin de documentos que se encuentran en otros


entes.

Elaboracin de expedientes donde se colaboro en la realizacin y organizacin del


archivo.

1.7 Estructura organizativa

Registrador Publico

Administrador II
Jefe de Servicios

Administrador I

Contador (C)

Dpto. Revisin

Dpto.

Dpto.

Dpto.

Dpto.

Dpto.

Dpto. Notas

Dpto.

Abogados

Otorgamiento

Notas Marginales

Cert. Gravamen

Secretarias

Archivo

Registrales

Taquillas

Mantenimiento

CAPTULO II

EL PROBLEMA

Planteamiento del Problema


El termino arrendamiento, de etimologa latina de ar por ad, accin; reddere, volver;
de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar; de all que dicho termino tiene tres
acepciones diferentes: a) accin de arrendar, b) contrato por el cual se arrienda, c) precio en
el que se arrienda. Partiendo de la acepcin de que es un contrato, el mismo se perfecciona
con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio del arrendamiento. Los
antecedentes ms antiguos del arrendamiento los encuentras en el derecho romano, en las
figuras contractuales locatio rei, locatio operarum y locatio operaris fasciendi.
La locatio se practico en sus inicios solamente en los esclavos y animales y fue en el
siglo II a.C. cuando apareci la renta de tierras, Posteriormente, en pocas del Imperio, en
Roma fueron construidas grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera se
comenz el alquiler de viviendas. La locatio, se aplica al acto jurdico por el cual una
persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o inmueble, consiste esencialmente en
la concesin temporal del uso o goce de un bien mueble o inmueble mediante el pago de
una renta o precio determinado.
Por tal motivo los diversos cambios de nuestra realidad social y jurdica, es imperioso
determinar en qu escala o magnitud nuestro ordenamiento Jurdico, cumple con su
finalidad u objetivo. Considerando que uno de los fines concretos es resolver un conflicto
de intereses y eliminar una incertidumbre, ambos con relevancia jurdica, haciendo efectivo

los derechos sustanciales; consecuentemente lo que se busca es lograr la paz social en


justicia, considerada est como la finalidad abstracta del ordenamiento adjetivo.
Conforme a estas finalidades es que se plantea la tesis de desentraar especficamente
la finalidad del Proceso de Retracto, proceso en el que se subroga a una persona, la cual es
facultada por la ley al comprador en todas sus estipulaciones en un contrato

de

compraventa.
El Retracto la academia de Legua espaola lo define como derecho que compete a
ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida a otro. Para
Castran Tobenas es el derecho de preferencia que uno tiene para la adquisicin de una cosa
cuando el dueo la ha enajenado, subrogndose en el lugar del comprador mediante el
abono al mismo precio que entrego y gastos de contrato que se le pudieran ocasionar.
Y para Osorio Gallardo es el derecho de deshacer una venta retrayendola a favor de
otra persona, tanto por convenio de las partes como por el ministerio de la ley. El retrato
poder ser: convencional que es el que se conviene en el contrato de compra venta a favor
del vendedor para que recupere la cosa vendida; de colindantes, que es el que concede la
ley a los propietarios de fincas rurales confinantes de la que ha sido vendida para adquirir
esta; y de comuneros que es el que concede la ley a los condominios para adquirir la parte
vendida por otro de ellos.
El Retracto Legal segn el diccionario usual, es el dispuesto por la ley, para adquirir
la propiedad de una cosa enajenada a un extrao o de peor derecho, como facultad de libre
ejercicio por los indicados en cada caso y dentro de los plazos y dems condiciones
generales.
Es necesario tambin sealar que en

un contrato (en el caso del contrato de

compra-venta), que consiste en el manifiesto de dos o ms voluntades sobre una


declaracin de comn acuerdo destinadas a crear, regular, modificar o extinguir relaciones
jurdicas y efectos que son consecuencia de la autonoma de la voluntad de quienes
celebran determinado acto jurdico, es decir, es la libertad que tienen las personas para

celebrar los contratos en los trminos y en la forma que ellos convengan; por lo que esta
autonoma se hace presente incluso con anterioridad a la celebracin del contrato, por
cuanto las personas pueden libremente decidir con quin van a celebrar el contrato.
De una manera coloquial, se entendera como que cualquier sujeto con capacidad para
el ejercicio de sus derechos puede celebrar un contrato con quin l considere apropiado, en
la forma y modalidad que ellos establezcan, o en otras palabras disponer de sus bienes de la
manera ms apropiada para los contratantes.
La libertad o autonoma de la voluntad se puede ver afectada por el dirigismo
contractual, en caso que el Estado intervenga modificando, excluyendo o creando nuevas
figuras que afecten la libertad contractual. De esa manera se atentara en diferente grado
contra la autonoma de la voluntad, evidentemente se hace manifiesto que los ciudadanos
no pueden hacer aquello que quieren y como quieren, sino aquello que es justo y satisface
sus necesidades por medio del inters pblico, en concordancia con un marco legal
normativo.
En consecuencia se puede considerar que la finalidad del proceso de retracto se
resume en los siguientes efectos que ste produce: En primer lugar la sustitucin del
comprador por el retrayente en el contrato de compraventa, de tal manera que las partes en
este contrato quedarn conformadas por el vendedor y el retrayente; y, en segundo lugar la
obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pag al vendedor,
los tributos y gastos pagados por el comprador y en su caso los intereses pactados.
Justificado estos fines por responder a intereses sociales, as como tambin el carcter
pblico y social del retracto es su nota ms tipificant, por esto que la ley instituye el
retracto para determinadas situaciones, que son aquellas en que, a juicio del legislador, se
aconseja el inters pblico. La ley se apoya para hacer la concesin que la preferencia en la
adquisicin supone en el bien comn: el objeto que se propone concierne a la masa general.

Por lo tanto se puede decir que el retracto legal arrendaticio, busca que el arrendador
adquiera el bien, en virtud del derecho de preferencia que la Ley contempla, esta trata de
proteger la posesin.

Formulacin del problema


El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas
en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dacin en pago.
Consecuentemente, le es de aplicacin la doctrina dictada en torno al citado precepto, como
a un retracto legal ms.
Es por todo lo anteriormente expuesto se puede formular la siguiente interrogante:
Cul es el alcance y la naturaleza del retracto legal arrendaticio en Venezuela?
Objetivos de la Investigacin
Objetivo General
Realizar el anlisis de la figura del derecho retracto legal arrendaticio de acuerdo a
ley para la regularizacin y control de los arrendamientos de vivienda.
Objetivos Especficos.
-

Realizar un diagnstico del Derecho Retracto Legal Arrendaticio en la ley.

Evaluar el Derecho Retracto Legal Arrendaticio en Venezuela de acuerdo a la ley


para la regularizacin y control de los arrendamientos de vivienda.

Determinar los medios de proteccin al arrendatario en el Derecho Retracto Legal


Arrendaticio en Venezuela de acuerdo a la ley para la regularizacin y control de los
arrendamientos de vivienda.

Justificacin y Alcance
El retracto legal se encuentra contemplado en la Ley para la Regularizacin y Control
de los Arrendamientos de Vivienda y en el Cdigo Civil, por tal motivo es importante que
la Sociedad conozca los nuevos aspectos en materia arrendaticia de vivienda y sea vocera

de los mismo para que este en capacidad de entablar relaciones contractuales ajustadas a
derecho y a su vez defender y exigir el pleno goce y ejercicio de los mismos. Siguiendo ese
orden de ideas en la actualidad cualquier individuo puede acudir a las regulaciones en la
materia especial inquilinaria; para determinar los efectos del proceso del retracto y
distinguir que en la venta sujeta a retracto, el objeto materia del contrato; la forma cuando
sta es requerida como elemento solemne.

Limitaciones

Una de las limitaciones para la realizacin de este trabajo final de pasantas fue el
tiempo, ya que el periodo de pasantas se realiz desde el 07 de mayo del 2012 hasta 26 de
julio del 2012, lo cual representa un lapso corto, la imposibilidad de obtener los resultados
a la mayor brevedad posible, y por ltimo la escasa doctrina por ser un tema polmico y
actual debido a la implementacin de la presente Ley.

CAPTULO III
MARCO REFERENCIAL

Antecedentes
Briceo M. (2008), en su trabajo titulado Naturaleza Jurdica y alcance del
Retracto Legal Arrendaticio en Venezuela. Seala en su trabajo que el retracto legal
arrendaticio, es un derecho que nace de la violacin del derecho de preferencia ofertiva
que goza el arrendador de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos
Inmobiliario; este derecho busca que el poseedor precario del bien inmueble, retraiga el
bien arrendado de manos de un tercero adquiriente ajeno a la relacin arrendaticia y lo
adquiera para si. Sujeto el ejercicio de este derecho, a las limitaciones y obligaciones para
las partes que establece la ley.
Esta autora hace interesantes aportes en cuanto al tema de inters de la presente
investigacin. Cabe destacar en relacin con la discusin sobre la naturaleza jurdica, que la
violacin de la preferencia ofertiva es un prerrequisito que debe darse para que se pueda
ejercer el retracto legal. Adems se debe seguir un procedimiento adecuado para el
cumplimiento de las doctrinas vigentes, cuestin que era ya mencionada en la anterior ley
de arrendamiento inmobiliaria, pero ahora ha sido modificada en sus procedimientos y en
los requisitos para su cumplimiento, incorporndose aspectos que deben tenerse en
consideracin. Algunos de estos elementos, se discuten mas adelante.
Alomar E. (2012), esta investigadora realiz un estudio el cual titul Importancia
del Procedimiento Oral en Materia Inquilinaria Dentro de la Circunscripcin del Estado
Carabobo, y seala, esta investigacin es una descripcin de la importancia del

procedimiento oral en materia inquilinaria, ya que en la actualidad se est estableciendo el


procedimiento oral en las distintas reas del derecho, basndose en los principios
fundamentales que consagra la Constitucin de la Republica Bolivariana de Venezuela y en
la legalidad de la norma que en efecto se establecen los principios en las distintas leyes que
se promulgan.
En la referida investigacin se rescata la importancia del procedimiento oral en los
actos relacionados con la controversia jurdica en torno al tema inmobiliario. Aspectos
similares se incorporan en la nueva Ley sobre el Retracto Legal Arrendaticio y la
Preferencia Ofertiva, ya que este procedimiento oral se est aplicando para el
procedimiento de dichos derechos antes mencionados.
En el proceso oral el juez tiene contacto directo y personal con las partes y los
dems sujetos procesales que intervienen en el proceso; por lo tanto en la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas, estableci el procedimiento
caracterizado por la celeridad procesal tal y como se consagra en el artculo 26 de la
Constitucin de la Republica Bolivariana de Venezuela.
Este informe se basa en una investigacin documental, utilizando tcnicas muy
precisas que aportan la informacin, es un proceso de bsqueda que se realiza en fuentes
impresas y a su vez, es parte esencial de un proceso de investigacin cientfica,
constituyndose en una estrategia donde se observa y reflexiona sistemticamente sobre
realidades usando para ello diferentes tipos de documentos; hechas las consideraciones
anteriores, al establecerse un procedimiento oral se permite darle celeridad a los procesos,
reduciendo los lapsos y evitando as el retardo procesal que se puede presentar en los
procedimiento escritos basados en los errores de fondo o de forma.

Opiniones de Prensa: Borrego (2011), expreso en el Peridico Noticias de Venezuela


y el Mundo, referente: Ley de Arrendamiento agiliza proceso para que propietarios
retomen posesin del inmueble [En lnea www.elmundo.com.ve/], (AVN).- La
recientemente promulgada Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, lejos de significar un mecanismo para que los inquilinos se eternicen en la
vivienda, agiliza los procedimientos para que el propietario que ya no desee seguir
alquilando su inmueble retome posesin de este.
Mediante esta noticia en palabra de Eleusis Borrego, abogado e integrante de la Red
de Inquilinos del estado Mrida, aclaro que un procedimiento judicial que con la Ley que
ser derogada poda durar hasta ocho aos, el nuevo instrumento legal reduce a ocho meses
mximo. Este antecedente se refiere en cuanto a la materia en discusin a que la ley del
2011, vino hacer una mejor opcin para los arrendadores, aunque los arrendatarios siguen
teniendo el derecho al Retracto Legal y a la Preferencia Ofertiva sin importar el tiempo que
este la posea.
Las dos ltimas investigaciones mencionadas aportan conocimientos tericos con
respecto al nuevo procedimiento oral que establece la Ley para la Regularizacin y Control
de los Arrendamientos de Vivienda, el cual se debe seguir para el procedimiento del
retracto legal
Bases Tericas
Retracto
El Retracto la academia de Legua espaola (2009) lo define como derecho que
compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida a
otro. Para Castran Tobenas (1986), es el derecho de preferencia que uno tiene para la
adquisicin de una cosa cuando el dueo la ha enajenado, subrogndose en el lugar del

comprador mediante el abono al mismo precio que entrego y gastos de contrato que se le
pudieran ocasionar.
Y para Osorio y Gallardo (1986) es el derecho de deshacer una venta retrayendola a
favor de otra persona, tanto por convenio de las partes como por el ministerio de la ley. El
retrato poder ser: convencional que es el que se conviene en el contrato de compra venta a
favor del vendedor para que recupere la cosa vendida; de colindantes, que es el que concede
la ley a los propietarios de fincas rurales confinantes de la que ha sido vendida para adquirir
esta; y de comuneros que es el que concede la ley a los condominios para adquirir la parte
vendida por otro de ellos.
El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condicin
resolutoria, razn por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no
implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no
pudiendo pactarse el retracto como obligacin ya que tiene nulidad.
Retracto Legal
El Retracto Legal segn el diccionario usual (1981), es el dispuesto por la ley, para
adquirir la propiedad de una cosa enajenada a un extrao o de peor derecho, como facultad
de libre ejercicio por los indicados en cada caso y dentro de los plazos y dems condiciones
generales.
De acuerdo a la Ley para la regularizacin y Control de los Arrendamiento de
Vivienda, en su Artculo 138, es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de
subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la
propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier
otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que est en arrendamiento.
El retracto legal es la garanta del cumplimiento de las disposiciones jurdicas en el
derecho de preferencia que tiene el arrendatario en la adquisicin del inmueble que ocupa.
Es un medio de circunscribir el estado de indivisin y las operaciones de particin a los

comuneros originales eliminando a cualquier extrao. As viene a ser una expropiacin por
causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayora
son entre coherederos parientes), contra el afn de lucro y el peligro de divulgaciones
indiscretas de los terceros.
Contrato de Arrendamiento: Es un convenio por medio del cual una persona
denominada arrendador confiere el derecho de uso y goce temporal de un inmueble por un
periodo determinado a otra persona denominada arrendatario, quien se obliga a cancelar un
precio por ello.
El arrendamiento es un contrato y un contrato segn el artculo 1133 del Cdigo
Civil, es una convencin entre dos o ms personas, para constituir, reglar, trasmitir,
modificar o extinguir entre ellas un vnculo jurdico. Para nuestra legislacin como para la
italiana no existe distincin entre el uso del trmino contrato y convencin; mas no as para
la legislacin francesa donde se distinguen el contrato caracterizado por la posibilidad de
constituir, crear o formar una obligacin mientras que la convencin tiene efecto modificar,
regular o extinguir obligaciones preexistentes.
Ahora bien, nuestro Cdigo Civil define lo que es un contrato de arrendamiento como
tal en su artculo 1579 comoUn contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un
precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.
Por consiguiente, por ser el arrendamiento un contrato tiene elementos generales a
todos los contratos tal y como lo estipula el artculo 1141 del Cdigo Civil los cuales son
consentimiento, objeto y causa lcita y elementos propios como el precio. As desde un
punto de vista general los elementos del contrato de arrendamiento son: el goce, que
consiste en la obligacin por parte del arrendador de hacer gozar a la otra parte del contrato
de la cosa arrendada sea mueble o inmueble: la duracin este contrato se constituye por

cierto periodo de tiempo y finalmente el precio, que se traduce en la obligacin del


arrendatario de pagar un precio o canon.
Compra Venta: Es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que
el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.
Elementos:

Cosa: objeto, notaria, en oposicin a los derechos creados sobre l y a las


prestaciones personales. Son bienes o derechos que estn dentro del comercio.

Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una
cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.

Personas o partes: el vendedor, que es la persona fsica o jurdica que transfiere la


propiedad, y el comprador, quien es quien la adquiere.

Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya


que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la prctica es habitual que el
consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay
excepciones en diferentes ordenamientos jurdicos, por ejemplo para el caso de
bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito,
expresa o tcitamente.

Invalidez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz
de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede
comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que
recaiga sobre el precio y la cosa.
Derecho de Propiedad: Guillermo C. (2005), el derecho de propiedad es el que

corresponde al dueo de una cosa para gozar, servirse y disponer de la misma segn la
conveniencia o voluntad de aquel.

Poltica Pblica: Villanueva A. (1996), Las polticas pblicas son las respuestas que
el Estado o poder pblico otorga a las necesidades de los gobernados, en forma de normas,
instituciones, prestaciones, bienes pblicos o servicios. En este sentido, est ligado
directamente a la actividad del Estado en tanto ejecutor, es decir, aludiendo a la
Administracin del Estado, centralizada o descentralizada. Involucra una toma de
decisiones y previamente un proceso de anlisis y de valorizacin de dichas necesidades.
El contrato de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso,
conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual, porque se perfecciona con el
simple consentimiento de las partes; es bilateral, pues surgen obligaciones recprocas entre
arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura una contraprestacin: el
arrendador cede en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestacin
(gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen en el
tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no depende de otra
obligacin.
Por otra parte, para ejercer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio, el arrendatario,
una vez que ha sido notificado por el adquiriente del inmueble, tendr un lapso de
caducidad de ciento ochenta das hbiles para intentar la demanda de Retracto Legal
Arrendaticio. Le imponen al nuevo propietario la obligacin adems de notificarle al
arrendatario de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que le acompae copia
certificada del documento de la negociacin, que debe quedar en poder del notificado. Es
decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar que cuando informa el nuevo
propietario de la adquisicin de la venta deber hacerlo acompandole de una copia del
documento. As mismo la ley exige que el arrendatario se encuentre solvente en los cnones
del arrendamiento.
Bases Legales

Constitucin de la Republica Bolivariana de Venezuela (Gaceta Oficial N5.453


del 24 de marzo de 2000).

Artculo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los rganos de administracin de
justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela
efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisin correspondiente.
El Estado garantizar una justicia gratuita, accesible, imparcial, idnea,
transparente, autnoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones
indebidas, sin formalismos o reposiciones intiles.
Artculo 82. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cmoda,
higinicas, con servicios bsicos esenciales que incluyan un hbitat que humanice las
relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfaccin progresiva de este derecho
es obligacin compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus
mbitos.
El Estado dar prioridad a las familias y garantizar los medios para que stas, y
especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las polticas sociales y al crdito
para la construccin, adquisicin o ampliacin de viviendas.
Artculo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realizacin de
la justicia. Las leyes procesales establecern la simplificacin, uniformidad y eficacia de los
trmites y adoptarn un procedimiento breve, oral y pblico. No se sacrificar la justicia
por la omisin de formalidades no esenciales.

La Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas


(Gaceta Oficial N 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011).

De la preferencia ofertiva

Artculo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la


preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario y/o arrendataria que lo
ocupa para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Slo ser acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario y/o arrendataria que se encuentre
solvente en el pago de los cnones de arrendamiento.
Requisitos para la preferencia ofertiva
Artculo 132. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el
propietario deber informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante
documento autntico, su voluntad de venderle el inmueble expresndole su derecho de
preferencia.
Dicha comunicacin deber indicar:
1.

Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fij en el clculo
del justo valor, establecido en la Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia
de la resolucin respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.

2.

Condiciones de venta.

3.

Modalidades de negociacin.

4.

Direccin donde ser recibida vlidamente la respuesta.

5.

Documento de propiedad del inmueble.

6.

Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se


demuestre el estado del inmueble a vender.

7.

Certificacin de Gravamen.

De las condiciones y modalidades de la negociacin


Artculo 133. En las condiciones y modalidades de la Oferta de Venta no se podr
exigir el pago de contado, no se podr establecer un plazo menor de un (01) ao a los
efectos de la obtencin del crdito hipotecario, tampoco ser exigible la entrega de arras o
cualquier otro valor imputable o no al precio definitivo de la compraventa como garanta
del cumplimiento de la obligacin. En los contratos de opcin de compraventa no se podr
colocar clusula alguna que contemple la posibilidad de resolucin unilateral por parte del
propietario oferente.
Contestacin del oferente
Artculo 134. Una vez cumplido lo establecido en el artculo 130 el arrendatario
y/o arrendataria que ocupa el inmueble deber notificar por escrito al oferente, dentro de los
noventa (90) das calendario siguientes al ofrecimiento, su aceptacin o rechazo.
Transcurrido este lapso sin que el arrendatario y/o arrendataria hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario y/o propietaria quedar en libertad de dar en venta el inmueble
a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
De la extincin del ofrecimiento
Artculo 135. Transcurrido un (1) ao, contados a partir de la fecha del rechazo o
no contestacin al ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros,
quedar sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursar una nueva oferta
al arrendatario y/o arrendataria para cualquier otra negociacin que se pretendiere celebrar.
Toda venta a un tercero, de la vivienda alquilada, sin la debida notificacin al arrendatario
y/o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, ser nula y no ser
necesario ejercer la accin judicial de nulidad.
Del ofrecimiento por un tercero

Artculo 136. Cuando un tercero, sea persona natural o jurdica, haga el


ofrecimiento de venta en nombre del propietario y/o propietaria, deber acreditarse como
apoderado mediante documento autntico, con la Fe de Vida del poderdante actualizada
para la fecha de presentacin. En caso de ser Persona Jurdica, presentar el Acta
Constitutiva de la empresa, ltima acta de asamblea donde se haga la mencin del
otorgamiento del poder y ltima declaracin del Impuesto Sobre la Renta. Adems de
determinar con precisin las condiciones establecidas para la negociacin segn lo
establece la presente ley.
Consideracin por la relacin arrendaticia
Artculo 137. El propietario y/o propietaria de inmuebles destinados a vivienda,
deber hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes
condiciones:
1. Cuando exista una relacin arrendaticia de entre diez (10) aos y veinte (20) aos, un
descuento equivalente al diez por ciento (10%).
2. Cuando exista una relacin arrendaticia entre veintin (21) aos y treinta (30) aos, un
descuento equivalente al quince por ciento (15%).
3. Cuando exista una relacin arrendaticia entre treinta y un (31) aos y cuarenta (40) aos,
un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).
4. Cuando exista una relacin arrendaticia superior a cuarenta y un (41) aos, un descuento
equivalente al veinticinco por ciento (25%).
El propietario y/o propietaria que por la necesidad del arrendatario y/o arrendataria haga
caso a lo dispuesto en el presente artculo ser sancionado de acuerdo a la presente Ley.
Del retracto legal

Artculo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los


arrendatarios y/o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado
por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que est
en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios debern cumplir con los
requisitos establecidos en el artculo 129 de la presente ley, segn sea el caso.
Lapso para ejercer el retracto legal
Artculo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artculo anterior, deber ser
ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta das
hbiles, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta, que de la negociacin
celebrada deber hacerles el adquiriente mediante documento pblico. A dicha notificacin,
deber anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la
negociacin, la cual quedar en poder de los notificados.
De los supuestos para ejercer el retracto legal
Articulo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrn ejercer el derecho de retracto
previsto en el artculo 138 de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes
supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos del 132 de la presente ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus
condiciones fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios
o arrendatarias.
De las sanciones

Artculo 141. Los infractores de la presente Ley sern sancionados por la


Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes casos y de la
siguiente forma:
Nro. 17: Por el incumplimiento de lo indicado en el artculo 137 de la presente ley,
con una multa de cuatrocientas unidades tributarias (400UT).
Procedimiento previo a las demandas
Artculo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de un
contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal
arrendaticio y dems acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles
destinados a vivienda, as como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisin
judicial cuya prctica material comporte la prdida de la posesin o tenencia de un
inmueble destinado a vivienda, habitacin o pensin, el arrendador del inmueble que
pretendiere la demanda deber tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artculos subsiguientes.
Garanta del derecho a la defensa
Artculo 97. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido en el captulo
anterior, optare por acudir a los rganos jurisdiccionales, el juez o jueza competente se
asegurar de que el demandado cuente con asistencia o representacin jurdica durante todo
el proceso. Si dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proversela por medios propios,
el juez o jueza suspender el proceso a los fines de la notificacin a la Defensa Pblica,
para que se designe un defensor o defensora, el cual comparecer al quinto da de despacho
al que se deje constancia en autos de su notificacin; de igual forma proceder cuando el
defensor designado o defensora designada deba ser sustituido o sustituida.
De las demandas

Artculo 98. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolucin de contrato de


arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia,
retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilcitos y cualquier otra accin derivada de una
relacin arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitacin o pensin, se
sustanciarn y sentenciarn conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento
oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuanta, y supletoriamente se
aplicarn las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Cdigo de
Procedimiento Civil.
Naturaleza y principios del procedimiento oral
Artculo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia
los principios procesales de brevedad, celeridad, economa, gratuidad, publicidad,
concentracin, inmediacin, oralidad y valoracin probatoria segn la sana crtica, sern de
aplicacin preferente en su desarrollo.
Del inicio
Artculo 100. El procedimiento se inicia por demanda escrita, que debe llenar los
requisitos exigidos en el Cdigo de Procedimiento Civil para el juicio ordinario. Al libelo
se deben acompaar todas las pruebas documentales de que se disponga, as como indicar si
se presentarn oportunamente testimoniales que participarn en el proceso. Las pruebas
podrn promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio.
Admisin de la demanda y despacho saneador
Artculo 101. El Tribunal se pronunciar sobre la admisin de la demanda dentro de
los tres das de despacho siguientes a la recepcin del libelo y sus recaudos. En el auto de
admisin, el Tribunal sealar a la parte actora los vicios de forma que pudiere detectar y
ordenar sus correcciones, los cuales debern ser subsanados dentro de los tres das de

despacho siguientes; una vez realizadas las mismas, fijar el da y la hora de la audiencia de
mediacin, la cual se celebrar al quinto da de despacho siguiente, contado a partir de la
fecha en que conste en autos la citacin del demandado, concediendo el trmino de la
distancia si fuere el caso. La audiencia ser oral, pblica y presidida por el juez o jueza, con
la asistencia obligatoria de las partes o sus apoderados o apoderadas.
De cada audiencia se levantar un acta en la cual deber constar lo ocurrido, conforme a
las previsiones contenidas en el artculo 189 del Cdigo de Procedimiento Civil.
De la mediacin
Artculo 103. La audiencia de mediacin ser en forma oral, pblica y presidida
personalmente por el juez o jueza, con la asistencia obligatoria de las partes o sus
apoderados o apoderadas. Esta audiencia tendr como finalidad mediar y conciliar las
posiciones de las partes, tratando con la mayor diligencia que stas pongan fin a la
controversia, a travs de los medios de autocomposicin procesal.
El juez o jueza dar por concluido el proceso, mediante sentencia en forma oral que
dictar de inmediato, homologando el acuerdo el cual reducir en acta motivada y tendr
efecto de cosa juzgada.
Las opiniones que emita el juez o jueza en la audiencia de mediacin, no podrn ser
consideradas como causales de recusacin.
Prrroga de la audiencia
Artculo 104. El juez o jueza podr prolongar la audiencia de mediacin hasta
agotar el debate, pudiendo fijar hasta dos nuevas audiencias dentro de los quince das
continuos siguientes, contados a partir de la celebracin de la primera audiencia.

La no comparecencia de cualquiera de las partes a las audiencias complementarias,


producir los mismos efectos sealados para la no comparecencia a la audiencia de
mediacin.
No comparecencia a la audiencia de mediacin
Artculo 105. Si el demandante no comparece a la audiencia de mediacin se
considerar desistido el procedimiento, terminando el proceso mediante sentencia oral que
se reducir en un acta motivada, la cual deber publicarse en la misma fecha. Contra esta
decisin el demandante podr, dentro de los cinco das de despacho siguientes, apelar por
ante el Tribunal que conoce de la causa; el recurso se oir en ambos efectos. La no
comparecencia del demandado a la audiencia de mediacin no causar efecto alguno,
continuando el proceso con la contestacin de la demanda. El desistimiento del
procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podr volver a
proponer la demanda antes que transcurran noventa das continuos, contados a partir de la
fecha en que la sentencia haya quedado definitivamente firme.
De la apelacin a la sentencia de la audiencia de mediacin
Artculo 106. El Tribunal Superior fijar la hora al tercer da de despacho siguiente
al recibo del expediente, para la realizacin de la audiencia con la presencia de las partes,
quienes podrn presentar las pruebas admisibles en esta instancia y decidir en esa misma
oportunidad. Contra esta decisin, no se oir recurso alguno.

Infructuosidad de la audiencia de mediacin

Artculo 107. Concluida la audiencia de mediacin, sin que se haya alcanzado un


acuerdo, el demandado deber, dentro de los diez das de despacho siguientes, dar
contestacin a la demanda determinando con claridad cules de los hechos invocados en la
demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando as mismo los hechos o
fundamentos de su defensa, as como promover las cuestiones previas, excepciones,
defensas perentorias, intervencin de terceros y la pretensin de reconvencin.
A la contestacin, se deber acompaar toda la prueba documental de que se disponga, a
menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes pblicos y
se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que
disponga, as como indicar si presentar prueba testimonial que rendir declaracin en la
audiencia de juicio, la cual puede promoverse con el escrito de contestacin y hasta el lapso
de promocin de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso se evacuarn en
la audiencia de juicio.
Efectos de la no contestacin
Artculo 108. Si el demandado no diere contestacin a la demanda dentro de los
plazos establecidos en el artculo anterior, no promoviera pruebas y la accin no fuera
contraria a derecho, se aplicarn los efectos establecidos en el artculo 362 del Cdigo de
Procedimiento Civil; el Tribunal proceder a sentenciar la causa dentro de los cinco das de
despacho siguientes, atenindose a la confesin presunta.
El demandado podr promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho das
de despacho siguientes a la oportunidad de la contestacin omitida, en caso de promoverse
pruebas, las mismas se evacuarn en el lapso probatorio establecido en este procedimiento.
De las cuestiones previas

Artculo 109. En la contestacin de la demanda, el demandado podr oponer


conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el
artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil, las cuales sern decididas y sustanciadas
conforme al procedimiento establecido en el Captulo III, Ttulo I del Libro II del Cdigo
de Procedimiento Civil.
De ejercer las partes el recurso de regulacin de la jurisdiccin o de la competencia
contra la decisin que se haya pronunciado sobre las mismas, se tramitarn en cuaderno
separado y el proceso continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo
estado se suspender hasta que conste en autos la decisin del recurso interpuesto.
De la reconvencin
Artculo 110. En el acto de contestacin de la demanda, el demandado podr
proponer reconvencin, siempre que el Tribunal sea competente por la materia, por la
cuanta y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciar sobre la admisin
de la reconvencin el mismo da de haberse propuesto o al da de despacho siguiente.
Admitida la reconvencin, la contestacin tendr lugar dentro de los diez das de despacho
siguientes. No se admitir la promocin de cuestiones previas, salvo las establecidas en los
ordinales 9, 10 y 11 del artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil, las que se
decidirn en la sentencia de fondo.
Contra la negativa de la admisin de la reconvencin se oir el recurso de apelacin en
un solo efecto, independientemente de su cuanta.
De la intervencin de terceros
Artculo 111. De proponer el accionado el llamamiento forzado de un tercero al
proceso, el juez o jueza admitir o negar la tercera dentro de los tres das de despacho
siguientes. Cuando el juez o jueza admita la tercera, suspender la causa principal por un

perodo de treinta das continuos. Vencido dicho lapso, sin haberse logrado la citacin del
tercero, la causa continuar su curso. En el auto de admisin se fijar el segundo da de
despacho siguiente a la constancia en autos de la citacin del tercero, para que ste de
contestacin a la cita propuesta.
En los dems casos de intervencin voluntaria de terceros a que se refieren los
numerales 1, 2 y 3 del artculo 370 del Cdigo de Procedimiento Civil, el Tribunal slo
admitir las terceras si stas fueren propuestas antes del vencimiento del lapso de
promocin de pruebas.
Contra la negativa de admisin de la tercera no se admitir recurso alguno.
Del lapso probatorio
Artculo 112. Concluido el lapso de la contestacin de la demanda o de la
reconvencin si fuere el caso, dentro de los tres das de despacho siguientes, el juez o jueza
dictar un auto fijando los puntos controvertidos y abrir un lapso de ocho das de despacho
para la promocin de pruebas, tres das de despacho para la oposicin y tres das de
despacho para la admisin de pruebas.
Si las partes promovieren pruebas de inspeccin judicial, experticias, informes de
terceros, pruebas cientficas y pruebas libres, el juez o jueza establecer un lapso para la
evacuacin de las mismas no mayor de treinta das de despacho. El juez o jueza podr, por
causa justificada, prorrogar por una sola vez el lapso de evacuacin de la experticia por un
plazo de tres das de despacho.
En el caso de que se trate nicamente de la promocin de pruebas documentales, el
lapso de evacuacin se reducir a diez das de despacho.

De las pruebas documentales o testimoniales sobrevenidas


Artculo 113. Cuando alguna de las partes pretenda promover pruebas
documentales o testimoniales sobrevenidas a la interposicin de la demanda o su
contestacin, segn el caso, deber justificar ante el juez o jueza la pertinencia, legalidad y
motivos por los cuales no lo hizo en su debida oportunidad. El juez o jueza se pronunciar
de inmediato sobre la solicitud y, en caso de considerarlas admisibles, establecer el
momento de su evacuacin y las valorar en la oportunidad de ley.
De la audiencia de juicio
Artculo 114. Al segundo da de despacho siguiente a la finalizacin del lapso de
promocin de prueba, el juez o jueza fijar por auto expreso, el da y la hora para la
celebracin de la audiencia de juicio, la cual deber efectuarse dentro de un plazo no mayor
a cinco das de despacho.
El juez o jueza exigir la presencia de los peritos de ser necesario. Comparecencia en la
audiencia de juicio
Artculo 115. En el da y la hora fijados para la realizacin de la audiencia de
juicio, debern concurrir las partes o sus apoderados o apoderadas, quienes expondrn
oralmente los alegatos contenidos en la demanda y en su contestacin, y no podr ya
admitirse la alegacin de nuevos hechos. Si ninguna de las partes compareciere a la
audiencia, el proceso se extinguir y as lo har constar el juez o jueza, en acta que
inmediatamente levantar al efecto.

Presentacin de una sola de las partes


Artculo 116. Si solamente concurre una de las partes, se oir su exposicin oral y
se evacuarn las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarn las pruebas de
la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuacin o valoracin de
una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Recurso de apelacin por extincin del procedimiento
Artculo 117. Si no compareciere la parte demandante se entender que desiste de
la accin; en este caso, el juez o jueza dictar un auto en forma oral, el cual reducir en un
acta motivada que se agregar al expediente. Contra sta decisin podr el demandante
apelar en ambos efectos, por ante el Tribunal que conoce de la causa dentro de los tres das
de despacho siguientes.
Si fuere el demandado quien no compareciere a la audiencia de juicio, se tendr por
confeso con relacin a los hechos planteados por la parte actora, en cuanto sea procedente
en derecho la peticin del demandante, sentenciando la causa en forma oral con base a
dicha confesin; sentencia que ser reducida en forma escrita, en la misma audiencia de
juicio. El demandado podr apelar la decisin en ambos efectos, dentro del lapso de tres
das de despacho siguientes, contados a partir de la publicacin del fallo.
En las situaciones anteriormente referidas, sern consideradas como causas justificadas
de la incomparecencia de las partes el caso fortuito o fuerza mayor, comprobable a criterio
del Tribunal.
En los casos de apelacin, el Tribunal Superior respectivo decidir sobre la misma, en
forma oral e inmediata, previa audiencia de parte, en un lapso no mayor de cinco das de
despacho siguientes a partir del recibo del expediente. Siempre que sea admisible el recurso
de casacin contra dichas decisiones, independientemente de la cuanta.

De las pruebas y su evacuacin


Artculo 118. La audiencia ser presidida por el juez o jueza, quien dispondr de
todas las facultades disciplinarias para asegurar su mejor celebracin.
Odos los alegatos de las partes, se evacuarn las pruebas en la forma que determine el
juez o jueza, comenzando con las del demandante.
En la audiencia de juicio no se permitir a las partes la presentacin ni la lectura de
escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en autos, a cuyo tenor deba referirse
la exposicin oral.
En este acto, las partes presentarn los testigos que hubieren promovido con el libelo o
la contestacin de la demanda, o hasta el lapso de promocin de prueba, stos debern
comparecer sin necesidad de notificacin, a menos que el promovente la solicite
expresamente. Los testigos y los peritos podrn ser interrogados por las partes y por el juez
o jueza.
Si solamente concurre una de las partes, se oir su exposicin oral y se evacuarn las
pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarn las pruebas de la parte ausente,
sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuacin o valoracin de una prueba
conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Observaciones de las pruebas
Artculo 119. Evacuada la prueba de alguna de las partes, el juez o jueza conceder
a la parte contraria un tiempo breve, para que dentro de la misma audiencia formule las
observaciones que considere oportunas.
El juez o jueza podr ordenar la evacuacin de cualquier otra prueba que considere
necesaria para el mejor esclarecimiento de la verdad; tambin podr dar por terminados los

actos de examen de testigos e interrogatorio a los peritos cuando los considere inoficiosos o
impertinentes.
El juez o jueza valorar las pruebas atendiendo al principio de la sana crtica.
Una vez vencidas las horas de despacho sin que hubiese terminado el debate, el juez o
jueza podr diferir en una sola oportunidad la audiencia de juicio, la cual se celebrar al da
de despacho siguiente.
Del fallo
Artculo 120. Concluida la audiencia el juez o jueza se retirar por un tiempo que
no exceder de sesenta minutos. Mientras tanto, las partes permanecern en la sala de
audiencias.
De regreso a la sala, el juez o jueza pronunciar su sentencia oralmente, expresando el
dispositivo del fallo y una sntesis precisa y breve de los motivos de hecho y de derecho, la
cual reducir de inmediato en un acta, expresando su dispositiva.
El pronunciamiento de la sentencia podr diferirse por una sola vez, para el da de
despacho siguiente, por causa grave, sobre la cual el juez o jueza har declaracin expresa
en el auto de diferimiento.
De la publicacin del fallo
Artculo 121. Dentro del lapso de tres das de despacho siguientes al
pronunciamiento oral de la sentencia, el juez o jueza deber en su publicacin reproducir
por escrito el fallo completo, el cual se agregar al expediente dejando constancia el
secretario o secretaria del da y hora de la publicacin. El fallo ser redactado en trminos
precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que
consten en el expediente; pero contendr la identificacin de las partes y sus apoderados o

apoderadas, los motivos de hecho y de derecho de la decisin, as como la determinacin


del objeto o la cosa sobre la cual recaiga la decisin; pudiendo ordenar, si fuere necesario,
experticia complementaria del fallo realizada por un solo perito designado por el Tribunal.
Del registro audiovisual de la audiencia
Artculo 122. La audiencia de juicio deber ser reproducida en forma audiovisual,
de conformidad a las previsiones contenidas en el artculo 189 del Cdigo de
Procedimiento Civil, debiendo el juez o jueza remitir, junto con el expediente, la cinta o
medio electrnico de reproduccin para el conocimiento del Tribunal Superior o del
Tribunal Supremo de Justicia.
Ante la imposibilidad de la reproduccin audiovisual de la audiencia, sta podr
realizarse sin estos medios, dejando el juez o jueza constancia de esta circunstancia en el
acta de la audiencia de juicio contentiva de la dispositiva.
De la apelacin
Artculo 123. De la sentencia definitiva se oir apelacin en ambos efectos,
independiente de su cuanta; debiendo ser propuesta dentro de los cinco das de despacho
siguientes a la publicacin del fallo.
Oda la apelacin, el Tribunal Superior dar entrada al expediente y fijar la audiencia
oral para el tercer da de despacho siguiente, en el cual se dictar la sentencia definitiva.
Contra la decisin del Tribunal Superior se podr anunciar recurso de casacin, dentro de
los cinco das de despacho siguientes a la publicacin del fallo, y siempre que por la cuanta
de la demanda esta sea recurrible.
Si solamente concurre una de las partes, se oir su exposicin oral y se evacuarn las
pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarn las pruebas de la parte ausente,

sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuacin o valoracin de una prueba
conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Del recurso
Artculo 124. Se declarar con lugar el recurso de casacin cuando se cumpla con los
extremos establecidos en el Cdigo del Procedimiento Civil.

Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Decreto N 427 del 25 de Octubre de


1999). De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio.

Artculo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se
le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que
ocupa en tal condicin de arrendatario. Slo ser acreedor a la preferencia ofertiva, el
arrendatario que tenga ms de dos (2) aos como tal, siempre que se encuentre solvente en
el pago de los cnones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artculo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de
subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la
propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que
comporte la transmisin del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario
debe cumplir con las condiciones establecidas en el artculo anterior.
Artculo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deber
notificar al arrendatario, mediante documento autntico, su manifestacin de voluntad de
vender. En dicha notificacin se deber indicar el precio, condiciones y modalidades de la
negociacin.
Pargrafo nico.- El arrendatario deber notificar igualmente al propietario, en forma
indubitable, su aceptacin o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el trmino de quince

(15) das calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este trmino sin que
el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedar en libertad de dar
en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del
ofrecimiento de venta.
Artculo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) das calendario despus del
ofrecimiento de venta a que se refiere el artculo anterior, sin que se hubiese efectuado la
venta a terceros, quedar sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse
una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociacin que se pretendiere
celebrar.
Artculo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurdica, haga el
ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deber acreditar que se encuentra
suficientemente autorizado para ello mediante documento autntico, y determinar con
precisin las condiciones establecidas por el propietario para la negociacin.
Artculo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artculo 43, deber ser
ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) das calendario, contados a
partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin celebrada deber hacerle el
adquirente. A dicha notificacin deber anexarse necesariamente copia certificada del
documento contentivo de la negociacin, la cual quedar en poder del notificado.
Artculo 48.- El arrendatario podr ejercer el derecho de retracto a que se contrae el
artculo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificacin prevista en el artculo 44 de este Decreto Ley o se
omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones


fueren ms favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Artculo 49.- El retracto legal arrendaticio no proceder en los casos de enajenacin
o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina
o local arrendado.
Artculo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Ttulo, se aplicarn las
disposiciones pertinentes contenidas en el Cdigo Civil.

Cdigo Civil de Venezuela (Gaceta Oficial Extraordinaria N 2990, de


26/07/1982).

Del Retracto Legal

Artculo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse


al extrao que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago, con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho slo podr ejercerse en el caso
de que la cosa no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o
ms copropietarios quieran usar del retracto, slo podrn hacerlo a prorrata de la porcin
que tengan en la cosa comn.

Artculo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve das,
contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho
o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el trmino
ser de cuarenta das, contados desde la fecha del registro de la escritura.

Artculo 1.548.- En el retracto legal se aplicar lo dispuesto en los artculos 1.539 y


1.544.

Artculo 1.539.- El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su
vendedor.
La prescripcin corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra
los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida. Puede oponer el
beneficio de excusin a los acreedores de su vendedor.

Artculo 1.544.- El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar
al comprador no slo el precio recibido, sino tambin los gastos y costos de la venta, los de
las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo
hasta concurrencia del mayor valor que ste tenga. No puede entrar en posesin sino
despus de haber satisfecho todas estas obligaciones.
El vendedor que entra en posesin del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de
todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

Definicin de Trminos
Acto Administrativo: Acto dictado por un rgano de la administracin en el
ejercicio de una potestad administrativa por el que se crea, modifica o extingue una
situacin jurdica individualizada.
Amortizacin: Cantidad econmica necesaria para restituir un inmueble a su
situacin inicial como nuevo, puesto que su valor se ha ido reduciendo por el paso del
tiempo y su accin negativa sobre la edificacin. Una edificacin se tiene por amortizada
cuando el valor atribuido al inmueble, constituido por el conjunto de suelo y edificacin, es
inferior al del suelo libre de esa edificacin. En terminologa financiera, la amortizacin
implica la devolucin del capital prestado. Contablemente, cantidad destinada a reconocer
la prdida de valor del inmovilizado, tanto material como inmaterial.

Arrendador: Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de su propiedad a un


tercero a cambio de una renta.
Arrendatario: Persona obligada al pago de una renta por el derecho a uso de una
vivienda, que no es de su propiedad.
Arrendamiento: Cesin o adquisicin del uso o aprovechamiento temporal de cosas,
obras o servicios, a cambio de un precio.
Bienes Inmuebles: Los inmuebles son aquellos que tienen una situacin fija y no
pueden ser desplazados sin ocasionar datos a los mismos. Pueden serlo por naturaleza, por
incorporacin, por accesin, etc.
Contrato de Arrendamiento: Convenio por el cual el propietario o poseedor de una
cosa inmueble concede a otra el uso y disfrute de aquella durante un tiempo y por cierto
precio.
Derechos Adquiridos: Cabanellas G. (2005), El que por razn de la misma ley se
encuentra irrevocable y definitivamente incorporado al patrimonio de una persona; como la
propiedad ganada por usucapin, una vez transcurrido el tiempo y concurriendo los dems
requisitos sobre intencin, titulo y buena fe.
Derecho de Retracto: Facultad que asiste a un sujeto, de resolver la venta efectuada
por un tercero y subrogarse en la posicin jurdica de uno de los contratantes, al no
habrsele ofrecido el derecho de tanteo. Derecho de carcter subsidiario.
Impuesto: Tributo exigido sin contraprestacin, cuyo hecho imponible est causado
por hechos de naturaleza jurdica o econmica que revelan la capacidad econmica del
sujeto que los realiza.

Opcin de

Compra: Es similar a la seal o arras, se paga una cantidad por

adelantado.
Pacto de Retro: El pacto de retroventa o retracto convencional es aquel que se
produce cuando el vendedor se reserva en el contrato de compraventa el derecho a
recuperar la cosa vendida mediante la entrega del precio, gastos del contrato, gastos
necesarios y tiles hechos en la cosa.
Preferencia Ofertiva: Es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria
que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier
tercero.
Propiedad: Cabanellas G. (2005), En general, cuanto no pertenece o es propio, sea su
ndole material o no, y jurdica o de otra especie. Facultad de gozar y disponer ampliamente
de una cosa.
Retracto: Derecho de adquisicin preferente que determinadas personas pueden
ejercitar dentro de un plazo sealado por la ley para adquirir una cosa, una vez que sta ha
sido transmitida a otra persona.
Subarrendar: Accin de ceder la vivienda que se ocupa. Si el subarriendo es parcial
implica la cesin de una parte de las habitaciones de la vivienda a un tercero, con derecho a
uso de los servicios comunes de la casa o piso.
Ttulos de Propiedad: Certificados pblicos y/o privados que acreditan el carcter
de propietario de la persona que los ostenta.

Transmisin de Dominio: Transmisin de la propiedad de la cosa expropiada a la


administracin o a un particular.
Vivienda Habitual: Edificacin que constituya el lugar de residencia de manera
continuada durante un plazo de al menos tres aos.

CAPTULO IV
FASES METODOLGICAS

Para Hurtado y Toro (2000), la metodologa es El rea del conocimiento que


estudia los mtodos generales de las disciplinas cientficas (p.35), es la parte en que se
establece el Diseo de la investigacin y su adecuacin al trabajo, los diversos pasos para
cumplir con el objetivo general del estudio, detallando adems los procedimientos, tcnicas,
actividades y dems estrategias metodolgicas requeridas para desarrollar la investigacin.
La metodologa constituye una de las piezas ms importantes dentro de una
investigacin, ya que a travs de ella se da sentido, coherencia y secuencia a las actividades
que se realizan en el proceso metodolgico. Tamayo y Tamayo (2007), sostienen que La
metodologa constituye la medula del plan, se refiere a la descripcin de unidades de
anlisis y la recoleccin de datos, los instrumentos, los procedimientos y las tcnicas de
anlisis (p. 113).
Los pasos previos de esta investigacin respondieron a las preguntas que se quieren
estudiar, al alcance y al por qu de la investigacin, al igual que los fundamentos tericos y
los aspectos que se plante para abordar. A continuacin se expone la planeacin de la
manera como se procedi en la realizacin de la investigacin, y los mtodos y tcnicas
utilizados en la recoleccin y manejo de la informacin.
Tipo de Investigacin
Segn el carcter, la estructura y el nivel de abordaje del estudio, se trata de una
investigacin de tipo descriptivo, en la cual se aborda un hecho o fenmeno que se da de
manera natural o espontanea en la sociedad (no experimental) para conocer sus aspectos

fundamentales, sus caractersticas y las relaciones e interrelaciones que se dan en torno a la


cuestin que se investiga.
En ese sentido, Padrn (1998) plantea que se pueden concebir los procesos de
investigacin, segn su estructura y dinmica. Sealando en cuanto a las investigaciones
descriptivas: que parten del hecho que hay una cierta realidad, que resulta an
insuficientemente conocida y a la vez relevante e interesante para ciertos desarrollos.
Enfocndose en un buen registro de informacin en torno a los hechos y caractersticas que
definen esa realidad, para contribuir a su comprensin e interpretacin.
Chvez (201, p. 135) indica las investigaciones descriptivas, son todas aquellas
que se orientan a recolectar informaciones relacionadas con el estado real de las personas,
objetos, situaciones o fenmenos, tal cual como se presentaron en el momento de su
recoleccin. La presente investigacin se enmarca inicialmente as, en la tipologa
descriptiva, en razn, de
jurisprudenciales

que se describen

que permiten establecer

diversos aspectos

cul es el

doctrinarios y

alcance del Retracto Legal

Arrendaticio, objeto del estudio.


Para desarrollar la presente investigacin se utiliz el mtodo documental, para
estudiar y analizar la legislacin de nuestro pas y el marco legal correspondiente con el fin
de comprender el sentido y el alcance del Retracto Legal Arrendaticio.
La Autora Balestrini, M en su libro Proyecto de Investigacin (2001) define la
investigacin documental de la siguiente manera:
Este tipo de investigacin es la que se realiza, como su nombre lo indica,
apoyndose en fuentes de carcter documental, esto es, en documentos de cualquier
especie. Como subtipos de esta investigacin bibliogrfica, la hemerogrfica y la
archivstica; la primera se basa en la consulta de libros, la segunda en artculos o ensayos de

revistas y peridicos, y la tercera en documentos que se encuentran en los archivos, como


cartas, oficios, circulares, expedientes. (p. 131).
Se puede definir a la investigacin documental como parte esencial de un proceso
de investigacin cientfica, constituyndose en una estrategia donde se observa y reflexiona
sistemticamente sobre realidades (tericas o no) usando para ello diferentes tipos de
documentos. Indaga, interpreta, presenta datos e informaciones sobre un tema determinado
de cualquier ciencia, utilizando para ello, una medida de anlisis, teniendo como finalidad
obtener resultados que ayuden a comprender el problema en estudio y sus consecuencias, y
a la vez pudiesen servir de base para el desarrollo de nuevas investigaciones.
Se utilizaron documentos escritos tales como:
-

Constitucin de la Republica Bolivariana de Venezuela

Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario

Cdigo Civil

Jurisprudencia sobre el Retracto Legal Arrendatario.

Libros de texto.

Informacin seleccionada del internet

Diseo de la Investigacin.
En los estudios documentales, cuyo propsito inicial es abordar y analizar un
problema previamente delimitado, profundizando en un anlisis sistemtico, a travs de
diversas fuentes de documentos. El diseo de la investigacin se adeca a segn los datos
que se han de recopilar desde fuentes confiables, referencias de investigaciones, informes

archivos oficiales entre otros, por lo cual el punto de partida para el anlisis, es la
observacin documental de los materiales para captar los aspectos de inters

y los

planteamientos esenciales. Siguiendo un diseo de carcter bibliogrfico, los datos se


obtuvieron a partir de la aplicacin de tcnicas documentales, ya que se realizo mediante
textos, revistas y/o documentos especializados, trabajos de investigacin, medios impresos,
medios audiovisuales o electrnicos de donde se obtuvo una serie de conclusiones y
argumentos fundamentales aparecidos en las diferentes bibliografas contrastando las
diversas informaciones entre si. El carcter bibliogrfico del diseo, posibilit a la
investigadora cubrir una amplia gama de fenmenos, ya que no solo se limita a basarse en
los hechos a los cuales el mismo investigador tiene acceso, sino que puede extenderse para
abarcar una experiencia inmensamente mayor, sealndose algunas tareas bsicas:
a) Conocer y explorar todo el conjunto de fuentes capaces de sernos de utilidad. Estas
fuentes fueron libros, artculos cientficos, revistas, publicaciones y botines
diversos, y en general toda la rica variedad de material escrito que frecuentemente
puede encontrarse sobre un tema.
b) Se realizo un arqueo de todas las fuentes disponibles.
c) Se recolectaron los datos y los aspectos concretos de cada fuente que fueron de
utilidad en la investigacin.
d) Se ordeno la informacin de acuerdo a los contenidos con el objeto de especificar el
esquema del reporte final.
e) Se comparo y analizo la informacin tratando y evaluando su confiabilidad.
f) Se obtuvieron las conclusiones correspondientes.

Tcnicas e Instrumentos de recoleccin de datos.


La recoleccin de datos es un proceso meticuloso y difcil, pues requiere un
instrumento adecuado para obtener la informacin necesaria segn el caso, para estudiar un
aspecto o el conjunto de aspectos del problema. Cuando se est planificando una
investigacin, luego de definir sus objetivos, es preciso disear la estrategia para
alcanzarlos. En cuanto a los aspectos a considerar en la recoleccin de datos, Arias (1999),
seala que la tcnica de procesamiento y anlisis de datos es donde se describen las
distintas operaciones a las que estn sometidos los datos que se obtengan; clasificacin,
registro, tabulacin, y codificacin si fuere el caso (p.44).
En esta investigacin se utilizaron fuentes impresas, electrnicas, leyes, libros, tesis
de grado, pginas web, en s se utiliz cualquier base documental que se pudiera analizar
e interpretar a fin de llevar a buen trmino el presente estudio.

Fases de la investigacin

La documentacin y anlisis de la investigacin se fue nutriendo, bajo la orientacin


de las siguientes fases fundamentales:

Fase I. Realizar un Diagnstico del Derecho Retracto Legal Arrendaticio de acuerdo


a la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Fase II. Evaluar el Derecho Retracto Legal Arrendaticio en Venezuela de acuerdo a


la Ley para la Regularizacin y Control de los arrendamientos Inmobiliarios.

Fase III. Determinar los medios de proteccin al arrendatario en el Derecho Retracto


Legal Arrendaticio en Venezuela de acuerdo a la Ley para la Regularizacin y control de
los Arrendamientos Inmobiliarios.

CAPITULO V

RESULTADOS, CONCLUSIONES, RECOMENDACIONES

Resultados
Dentro del presente capitulo se analizan los resultados obtenidos despus de haber
ejecutado cada uno de los objetivos especficos de la presente investigacin, que estn
directamente relacionados con cada uno de los aspectos de relevancia del tema, luego se
presentan las conclusiones y las recomendaciones.
El tema relativo a la vivienda como derecho del ciudadano y de la familia ha ido
evolucionando en sentido progresivo; y desde las leyes de carcter estrictamente civilista,
como el Cdigo Civil, y algunas leyes creadas al calor de las pocas lgidas de la vida
poltica venezolana, tales como la de los aos 1947, 1960 y 1999, ha venido a constituirse
en un derecho de rango constitucional, como lo reflejan los artculos 73 de la Constitucin
Nacional del ao 1961, al sealar La ley proteger el matrimonio, favorecer la
organizacin del patrimonio familiar inembargable y proveer lo conducente a facilitar a
cada familia la adquisicin de vivienda cmoda e higinica.
En tal sentido al artculo 136, 0rdinal 19 la suprema carta poltica en referencia
prevea: Es de la competencia del Poder Nacional, el fomento de la vivienda popular. De
modo que en los albores de la democracia representativa los sectores polticos haban
asimilado la idea de un tratamiento especial para el asunto de la vivienda, utilizando un

lenguaje que permite identificar que el objetivo fundamental de la administracin pblica


era la facilitacin del derecho sustantivo a los sectores populares.
Fase I. Se realiza el Diagnstico del Derecho Retracto Legal Arrendaticio de
acuerdo a la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda. El
derecho de retracto legal arrendaticio participa de la naturaleza propia de todo retracto legal
y por tanto encaja plenamente en la definicin de la ley para la regularizacin y control de
los arrendamientos de vivienda. Dice este precepto: El retracto legal arrendaticio es el
derecho que tienen los arrendatarios y/o arrendatarias de subrogarse, en las mismas
condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien
adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la
propiedad del inmueble que est en arrendamiento.
Consecuentemente, le es de aplicacin la doctrina dictada en torno al citado
precepto, como a un retracto legal ms. Los retractos legales forman, junto con el retracto
convencional, el tanteo y la opcin de categora de los derechos reales de adquisicin
preferente que se caracterizan porque otorgan la facultad de adquirir una cosa con
preferencia a los dems.
Pero, a pesar de tener una misma denominacin, son tan grandes las diferencias que
separan los dos tipos de retractos antes sealados, que para una mayor claridad de
exposicin es aconsejable su tratamiento separado: as, no slo se diferencian por su
origen convencional y legal, respectivamente, sino tambin por otra serie de razones,
como el sujeto que puede ejercitar el derecho, que en retracto legal son siempre personas
distintas del vendedor, el hecho de que el retracto legal suele presuponer un tanteo no
ejercitado o no podido ejercitar, la forma en que se determina el precio a satisfacer en el
retracto legal, que suele venir previamente determinado, o el plazo que por regla general es
mucho ms breve que en el retracto convencional.

Fase II. El Derecho Retracto Legal Arrendaticio en Venezuela de acuerdo a la Ley para
la Regularizacin y Control de los arrendamientos Inmobiliarios. Los derechos de
preferencia ofertiva y de retracto legal arrendaticio, estn referidos a cualquier acto que
comporte la transmisin del derecho de propiedad del inmueble arrendado, vale decir:
venta, dacin en pago, donacin, legado testamentario, permuta, remate judicial, etc. El
precio de la venta del inmueble arrendado lo determina y fija, mediante resolucin, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. La notificacin de la oferta de
venta al arrendatario que ocupa el inmueble, le debe ser practicada mediante documento
autentico y en forma personalsima, de lo contrario no surtir efecto legal alguno.

No se podr exigir el precio de contado. El plazo para la celebracin de la


negociacin de venta no podr ser menor de un (1) ao, a los efectos de la tramitacin y
obtencin del crdito hipotecario necesario. No se podr exigir la entrega de arras de
cualquier otro valor imputable, o no, al precio definitivo de la venta, como garanta del
cumplimiento de la obligacin. No se le exige al arrendatario que su respuesta al oferente,
de aceptacin o de rechazo a la oferta, sea tambin mediante documento autentico, solo se
le requiere que lo haga mediante un simple escrito, con toda la inseguridad jurdica que ello
acarrea.
Obliga al propietario del inmueble arrendado a hacerle un descuento al arrendatario,
en el precio estipulado para la venta, en funcin de la antigedad de la relacin arrendaticia
inmobiliaria, y de acuerdo con la escala contenida en el artculo 137. Sanciona con su
nulidad absoluta y de pleno derecho la venta a un tercero de la vivienda alquilada, en el
caso de que no se hubiese efectuado la debida notificacin al arrendatario para que ejerciera
su derecho preferente a comprar la misma.
No aparece disposicin alguna que prevea la procedencia, o no, del retracto legal
arrendaticio, en los casos de enajenacin o transferencia global de la propiedad del
inmueble del cual forme parte la vivienda arrendada.

La ley resalta el derecho a la vivienda, la no discriminacin del arrendatario y declara de


inters pblico toda materia relacionada con los arrendamientos de vivienda. En virtud de
lo cual, las normas previstas en la ley as como cualquier disposicin reglamentaria que
regule la materia, son de orden pblico, por lo que no podrn ser modificadas ni relajadas
por la voluntad de las partes.
Ahora bien, se encuentran excluidos del mbito de aplicacin de la Ley, los
inmuebles dirigidos al alojamiento turstico, los terrenos urbanos y suburbanos no
edificados, las fincas rurales, los fondos de comercio, los inmuebles destinados a
actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseanza y otras distintas de las
especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.
As como tambin se encuentran excluidos aquellos bienes que sean ocupados como
consecuencia de una relacin laboral o de subordinacin y con respecto a los inmuebles
que pertenecen a la Republica, los Estados y los Municipios, estos tambin quedan
excluidos del rgimen de la Ley.
El retracto legal es una figura jurdica que nace de la violacin del derecho de
preferencia ofertiva del arrendatario de un bien inmueble, la cual busca brindarle un
beneficio

y proteger los derechos del poseedor precario (arrendatario), para que

permanezca como poseedor y se convierta en propietario del bien, subrogndose en los


derechos adquiridos por el tercero adquiriente ajeno a la relacin arrendataria.
El retracto legal arrendaticio se puede ejercer de dos formas: la primera, es de manera
extrajudicial, en la cual el arrendatario parte de buena fe, y notificar al tercero adquiriente
de la intencin de retraer el bien; la segunda es de manera judicial y en este caso el
arrendatario

retrayente intenta la accin de retracto ante los tribunales competentes,

buscando la tutela jurdica efectiva.

Fase III. Se Determinan los medios de proteccin al arrendatario en el Derecho


Retracto Legal Arrendaticio en Venezuela segn la Ley para la Regularizacin y control de

los Arrendamientos Inmobiliarios. De acuerdo a la Ley para la Regularizacin y control de


los arrendamientos de vivienda, expedida de acuerdo a Gaceta Oficial N 6053 de fecha 12
de noviembre de 2011, en su artculo 1.

En cuanto a los elementos de Regulacin y Control,

y de Competencia

Administrativa, destaca lo siguiente: las funciones administrativas en materia de


arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.
Por medio de lo establecido en el artculo 16 de la Ley, se crea la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio
del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, correspondindole
ejercer la rectora en la materia.
Es responsabilidad de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
ejercer la regulacin, administracin, supervisin, inspeccin, control y sancin por parte
del Estado a los arrendadores en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en
la Ley. Entre algunas de sus atribuciones se pueden destacar las siguientes:
-

Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

Realizar la inspeccin y fiscalizacin de los inmuebles y personas sujetas a la

presente Ley, a los fines de la aplicacin de la misma.


-

Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar.

Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su

normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre ste;


partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualizacin
permanente.
-

Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda,

estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.

Respecto a la revisin previa del contrato de arrendamiento, es importante destacar


que el artculo 21 de la Ley seala que La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos los parmetros
establecidos, sobre todo en lo referido a las condiciones del arrendamiento y el canon, que
debe ser calculado por los mtodos contenidos en la Ley.
La mxima autoridad de la Defensa Pblica designar defensores pblicos con
competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del
derecho a la vivienda, los cuales podrn tener competencias en el mbito local, regional o
plena, a nivel nacional.
Del Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial
Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda
El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa Especial
Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, es el conjunto de rganos y entes que coordinan
las acciones de inters pblico a nivel nacional, destinadas a la proteccin y atencin de
todos los ciudadanos y ciudadanas a quienes se les haya violentado tales derechos, y
establecen los medios para asegurar el goce efectivo de los mismo. Artculo 31, Dicho
Sistema est conformado por:
-

El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat.

Defensa Pblica garantizando el Derecho a la defensa.

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Los tribunales competentes en la materia


-

El Ministerio Pblico.

La Defensa Pblica, como rgano constitucional autnomo, y a travs de los

defensores pblicos con competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria


y para la defensa del derecho a la vivienda.
-

La Defensora del Pueblo.

Al Realizar un diagnostico del Derecho Retracto Legal Arrendaticio se observo que


en lo que respecta a la preferencia ofertiva, en los artculos 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y
50 de la ley de arrendamiento inmobiliario de 1999, se defini la institucin y se determino
con precisin todo un procedimiento para garantizarle plenamente al arrendatario el
ejercicio efectivo de su derecho preferente a adquirir el inmueble que ocupaba en tal
condicin; se comenzaba a contar el plazo de cuarenta (40) das calendarios para el
ejercicio del precitado derecho, y los supuestos de hecho que hacan procedente dicho
ejercicio. Asimismo, se adverta expresamente que el retardo legal arrendaticio no proceda
en los casos de enajenacin o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual
formara parte la vivienda arrendada.
En el ao 1999, en ejercicio de una facultad habilitante para el legislar, el Ejecutivo
Nacional dict el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la Republica de Venezuela N 5398 del 26
de octubre de ese ao; el cual a su vez fue modificado por fallas del original enviado a su
publicacin, Sobre la inconstitucionalidad e ilegalidad de la reimpresin por error.
Cuando se Determinan los medios de proteccin al arrendatario en el Derecho
Retracto Legal Arrendaticio en Venezuela de acuerdo a la Ley para la Regularizacin y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, Las funciones administrativas en materia de
arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.
Por medio de lo establecido en el artculo 16 de la Ley, se crea la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio
del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat, correspondindole
ejercer la rectora en la materia.
Es responsabilidad de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
ejercer la regulacin, administracin, supervisin, inspeccin, control y sancin por parte

del Estado a los arrendadores en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en


la Ley. Entre algunas de sus atribuciones se pueden destacar las siguientes:
-

Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley.

Realizar la inspeccin y fiscalizacin de los inmuebles y personas sujetas a la


presente Ley, a los fines de la aplicacin de la misma.

Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar.

Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa,


administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre ste; partiendo de
un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualizacin permanente.

Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda,


estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento.

Ahora bien, con respecto a la revisin previa del contrato de arrendamiento, es


importante destacar que el artculo 21 de la Ley seala que La Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda, debe verificar que los contratos escritos cumplan con todos
los parmetros establecidos, sobre todo en lo referido a las condiciones del arrendamiento y
el canon, que debe ser calculado por los mtodos contenidos en la Ley.
La mxima autoridad de la Defensa Pblica designar defensores pblicos con
competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del
derecho a la vivienda, los cuales podrn tener competencias en el mbito local, regional o
plena, a nivel nacional.
Conclusiones
Siguiendo el objetivo general planteado, de determinar la naturaleza jurdica y el
alcance del retracto legal en materia arrendaticia y la construccin de un proceso de
investigacin jurdico descriptiva, basada, en el mtodo jurdico documental, con tcnica de

observacin y anlisis de la doctrina, jurisprudencia y otras fuentes documentales; se logr


alcanzar una comprensin del retracto legal arrendaticio, su naturaleza y su problemtica
procedimental. En cuanto a la naturaleza del retracto legal, se considera que este, no slo
contiene un derecho real, sino tambin un derecho personal; debido a esto el alcance
debera ser limitado en la bsqueda del bien inmueble en manos de quien este, pero esta
sometido el ejercicio del retracto a las limitaciones legales, fundamentadas en la materia
especial arrendaticia y en la persecucin de la seguridad jurdica.
De acuerdo a lo que se ha venido realizando en cuanto al tema principal de esta
investigacin, se encuentran las etapas orales del nuevo procedimiento que se estableci en
la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el cual va
destinado especialmente a los arrendamientos de inmuebles urbanos y suburbanos
destinados a viviendas, ya sean estos arrendados total o parcialmente. Se debe agotar el
procedimiento administrativo para luego accionar el procedimiento judicial.
Se estableci la oralidad en las distintas reas del derecho siendo una nueva
tendencia actual, y en efecto se aplican todos los principios fundamentales del derecho
como lo es la oralidad, inmediatez, concentracin, celeridad, publicidad, brevedad, el cual
se deriva de la carta magna.
En la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
existe un ente llamado, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el cual
est organizado para ejercer la regulacin, administracin, supervisin, inspeccin, control
y sancin por parte del Estado; este ente esta ubicado en Valencia Estado Carabobo,
actualmente no se encuentra en funcionamiento desde la entrada en vigencia de esta ley,
existiendo dificultad en cuanto a la competencia de este; no pudindose dar el
cumplimiento de esta ley sin el ente regulador.

Recomendaciones
Es importante que se estudie y se tome en cuenta el tema de procedimiento oral,
independientemente del rea del derecho a tratar, con el fin de dar cumplimiento con los
principios establecidos en la Carta Magna el procedimiento que se deriva de las dems
normas legales.
Se recomienda difundir en la sociedad de la existencia de la nueva tendencia oral en
el rea del derecho y de esta manera poner en conocimiento a los ciudadanos y a los dems
sujetos procesales, y en efecto dar a conocer la nueva Ley para la Regularizacin y Control
de los Arrendamientos de Vivienda.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

Alomar, E. (2012). Importancia del Procedimiento Oral en Materia Inquilinara


Dentro de la Circunscripcin del Estado Carabobo. Valencia, Venezuela.

Arias, F. (2006). El Proyecto de Investigacin, Gua para su elaboracin. Tercera


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www.elmundo.com.ve/ Ley de Arrendamiento Agiliza el Proceso para que


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ANEXO 1
SALA DE CASACIN CIVIL
Ponencia del Magistrado: CARLOS OBERTO VLEZ
En el juicio por retracto legal arrendaticio incoado ante el Juzgado Octavo de
Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trnsito de la Circunscripcin Judicial del
rea Metropolitana de Caracas, por la sociedad de comercio que se distingue con la
denominacin mercantil REGALOS COCCINELLE, C.A., representada judicialmente
por los profesionales del derecho Rosemary Castro, Jos Rafael Tinoco, Arturo Surez
Herrera, Pedro Miguel Reyes, Ricardo Koesling Nava, Azael Socorro Morales, Luis Ortiz
Verhooks, Jos Miguel Azcar y Lelis Ortiz Verhooks, contra las tambin sociedades
mercantiles,

INVERSORA

EL

RASTRO,

C.A.,

PROMOCIONES

LA

PINTORESCA, C.A., patrocinadas judicialmente por los abogados en el ejercicio de su


profesin Antonio J. Brando C., Elba Lander Garca y Luis Rodolfo Herrera G.; el Juzgado
Superior Sptimo en lo Civil, Mercantil y del Trnsito de la misma Circunscripcin
Judicial, conociendo en competencia funcional jerrquica vertical, dict sentencia en fecha
13 de abril de 2004, mediante la cual declar que la accin ejercida por la demandante
haba caducado cuando se interpuso la demanda. En consecuencia, sin lugar la accin de
retracto legal ejercido, confirmando el fallo apelado con diferente motivacin y condenando
al pago de las costas procesales a la accionante, por haber resultado totalmente vencida.

Contra la precitada sentencia, la demandante anunci recurso de casacin, el cual


fue admitido y formalizado. Hubo impugnacin, rplica y contrarrplica.

Concluida la sustanciacin del recurso de casacin, la Sala pasa a dictar su


mxima decisin procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carcter la
suscribe, lo cual se hace previas las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
En la decisin recurrida, la Sentenciadora de Alzada seala a lo largo
del texto de la misma, lo siguiente:
...Considera quien decide, que encontrndonos en una situacin
no prevista expresamente en el artculo 1547 (Sic) del
Cdigo Civil, procede la aplicacin analgica conforme al
artculo 4 ejusdem (Sic) y por ende se aplica al lapso
previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso
de caducidad de cuarenta das, contados a partir de la fecha
de re gistro de la escritura, tal como lo ha sealado
reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia N 55
de nuestro mximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de
marzo de 2000, Ex p. N 99-761, Juicio (Sic) Jos Noel
Gmez Castro y otros contra Luis Garca Dvila, Magdalena
Arreaza de Matos, Juana Elena Ontiveros de Villarreal y Luis
Andrs (Sic) Villarreal, con la ponencia del Ma gistrado
Franklin Arrieche Gutirrez, la cual expres lo siguiente:
(...Omissis...)
En el caso bajo estudio, segn se observa de los autos, ha
alegado la actora haber tenido conocimiento de la
enajenacin en la fecha en que se practic secuestro sobre el
inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una
derogacin de las normas contenidas en el artculo 1547 (Sic)
ya comentado, ni de su interpretacin, pues el lapso de
caducidad es de cuarenta das desde la fecha de protocolizacin
del documento contentivo del acto de disposicin y no del
conocimiento que tenga el inquilino de la operacin. Ello en
virtud del carcter pblico del Registro Civil. De manera

que, la accin ejercida por la parte actora haba caducado


cuando se interpuso la demanda, pues segn se evidencia de
los autos, la enajenacin del inmueble ocurri el 30 de
agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de
1998. AS SE ESTABLECE.
Por consiguiente, siendo la caducidad de eminente orden
pblico, es obvio que abundan consideraciones sobre los
dems argumentos de las partes en el presente juicio, con
respecto a la procedencia o improcedencia de la accin, pues la
caducidad la hace improcedente en s misma; lo cual hace
insubsistente la determinacin de las consecuencias del examen
de las pruebas que fueron aportadas a los autos y de los
dems argumentos de las partes, los cuales se esbozaron con
anterioridad. AS SE ESTABLECE.
DECISIN
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior
Sptimo en lo Civil, Mercantil y del Trnsito de la
Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas,
en nombre de la Repblica y por autoridad de la Le y,
DECLARA: SIN LUGAR la accin de retracto legal
arrendaticio ejercida por la Sociedad Mercantil Re galos
Coccinelle C.A. en contra de las Sociedades Mercantiles
Inversora El Rastro C.A. y Promociones La Pintoresca, todos
identificados.
Queda as confirmada la decisin apelada, aunque con diferente
motivacin.
Se condena en costas a la parte actora por haber habido vencimiento
total... (Maysculas y negritas de la recurrida).
Tal como claramente se desprende de la transcripcin parcial de la
decisin del ad quem, la misma se encuentra sustentada sobre la base de una
cuestin jurdica previa, la cual fulmina la demanda, ya que declara
procedente la caducidad de la accin de retracto legal arrendaticio de
conformidad con lo previsto en el artculo 1.547 del Cdigo Civil,

absolviendo a la jurisdiccin de emitir pronunciamiento al fondo del asunto


debatido.
En relacin a la formalizacin del recurso de casacin contra las
decisiones fundamentadas en una cuestin jurdica previa, la Sala, entre
otras, en sentencia N 1.324, del 15 de noviembre de 2004, juicio Armando
Antonio Rojas Martnez contra Mara Antonia Caruso de Rojas y otra,
expediente N 2004-000700, con ponencia del Magistrado que con tal
carcter suscribe la presente, ratific el siguiente criterio:
...Ahora bien, el fallo recurrido es fundamento de una cuestin jurdica
previa, que conforme a la naturaleza de lo resuelto, hace innecesario
examinar el fondo del asunto principal debatido. Efectivamente, la
providencia recurrida declar, a solicitud de parte, la extincin del
proceso, conforme lo prev el artculo 354 del Cdigo de Procedimiento
Civil, con la consecuencia legal prevista en el artculo 271 eiusdem, es
decir, la prohibicin de volver a proponer la demanda antes de que
transcurran noventa das continuos, despus de verificada la extincin.
En cuanto a las impugnaciones de estas decisiones por va del
recurso de casacin, la Sala, recientemente, en sentencia de fecha 25
de mayo de 2000 en el caso Rose Marie Convit de Bastardo y otros contra
Inversiones Valle Grato, C.A., reiter:
...cuando el Juez resuelve una cuestin de derecho con influencia
decisiva sobre el mrito del proceso, debe el recurrente, en primer
trmino, atacarla en sus fundamentos esenciales, pues si los hechos
invocados y la norma jurdica que le sirve de sustento legal no
existen o sta fue mal aplicada, o por el contrario, tienen otros
efectos procesales distintos a los establecidos en la Alzada, o en el
caso, por el Tribunal de reenvo, el recurrente est obligado a

combatirlos previamente; y si tiene xito en esta parte del recurso,


podr, en consecuencia, combatir el mrito mismo de la cuestin
principal debatida en el proceso.
En el pasado se sostuvo que la resolucin de la controversia por una
cuestin de derecho que impide la procedencia de la demanda,
exceda los lmites del recurso de forma, criterio abandonado, pues
en la resolucin de tal cuestin puede incurrirse en defectos de
forma del fallo, o puede no estar precedida la decisin por un
debido proceso legal.
Ahora bien, las denuncias, tanto las referidas a la forma de la
sentencia, como las imputaciones de fondo deben estar dirigidas a
combatir esa cuestin de derecho con influencia decisiva en el
mrito de la controversia....
La transcrita doctrina casacionista, que se ratifica en esta oportunidad,
establece sin lugar a dudas una carga en el impugnante de atacar a priori
los fundamentos de esa cuestin jurdica previa, en la cual se
bas el juez para dejar de conocer el fondo de la causa....
Ahora bien, establecido como ha quedado que la decisin recurrida es fundamento
de una cuestin jurdica previa, esta Sala proceder al anlisis del presente recurso bajo la
aplicacin de su doctrina pacfica y reiterada para esos casos en el sentido que constituye
una carga para el formalizante el atacar a priori los fundamentos de esa cuestin jurdica
previa, en la cual se bas el juez para dejar de conocer el fondo de la causa.

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD


I

Al amparo del ordinal 1 del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil, se
denuncia la infraccin por la recurrida de los artculos 12 y 243 ordinal 4 eiusdem, por
haber incurrido en el vicio de inmotivacin por silencio de prueba.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:


...Como ha sido doctrina reiterada, tanto de la extinta Corte Suprema de
Justicia, como del actual Tribunal Supremo de Justicia, todos los fallos
deben cumplir con el principio de exhaustividad de la prueba, vale decir,
que los jueces al decidir deben analizar todas las pruebas, explicando
cuales aprecian, as como las que desecharen y no basta indicar que se
aprecian o se rechazan, sino que adems deben indicar los motivos,
causas o razones de la apreciacin o rechazo de las probanzas, pues esta
omisin vulnera tambin el derecho de defensa, constituyendo el vicio
de inmotivacin de la sentencia. La recurrida no cumple con estos
requisitos, ya que ni en la narrativa, ni en la parte motiva, as como
tampoco en la dispositiva, se hace un anlisis de las pruebas, y menos
an, las causas o razones de su apreciacin o rechazo para desechar la
demanda. La impugnada decisin slo hace una relacin sucinta de las
pruebas aportadas, pero, insisto en ello, no seala las causas o razones
para rechazarlas, ni cmo las desecha, ni cmo las aprecia, lo cual es una
infraccin del artculo 12 del C.P.C., en concordancia con el ordinal 4
del artculo 243, pues al no pronunciarse sobre las pruebas, incluso las
inocuas, que exigen los dispositivos legales citados, el Juez no se atuvo a
lo alegado y probado en autos y as se configura tambin una infraccin
del mismo artculo 243, ordinal 4, ya que ello conlleva una ausencia de
motivacin, tanto en los hechos, como en el derecho que servira de
fundamento del fallo. En consecuencia, el quebrantamiento es evidente
y es por ello que denuncio la vulneracin de los dispositivos
mencionados, esto es, la infraccin de los artculos 12 del C.P.C. y el
artculo 243, en su ordinal 4 eiusdem....
Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia, el formalizante seala que la recurrida est viciada de


inmotivacin por silencio de prueba, ya que no las analiz ni indic segn su dicho- ...los
motivos, causas o razones de la apreciacin o rechazo de las probanzas....
A objeto de configurar la estructura de esta decisin, es necesario puntualizar que la
doctrina sobre el vicio en cuestin haba mantenido el criterio conforme al cual el juez debe
realizar el examen de la totalidad del material probatorio aportado por las partes, y en caso
de incumplir con ese deber, su sentencia estara viciada de inmotivacin, por omitir el
anlisis de algn elemento de probanza; esta infraccin deba denunciarse como defecto de
actividad con fundamento en el ordinal 1 del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento
Civil.
De un detenido y exhaustivo estudio, realizado sobre las actas acreditadas al
expediente, en especial del escrito a travs del cual el formalizante consign la denuncia, la
Sala considera oportuno y necesario sealar que la doctrina relacionada con la tcnica
casacionista para denunciar el vicio del silencio de prueba fue abandonada en sentencia N
204 del 21 de junio de 2000, en el juicio por FARVENCA ACARIGUA C.A. contra
FARMACIA CLAELY C.A., expediente N 99-597, y la nueva establecida al respecto,
fue ampliada por fallo N 62, de fecha 5 de abril de 2001, juicio Eudocia Rojas contra
Pacca Cumanacoa, expediente N 99-889, con ponencia del Magistrado que con tal
carcter suscribe el presente fallo, que expres que el silencio de prueba es un error de
juzgamiento y su formalizacin debe hacerse con fundamento en el ordinal 2 del artculo

313 con denuncia de infraccin del artculo 509 ambos del Cdigo de Procedimiento Civil,
doctrina aplicable al caso de autos por haber sido admitido el recurso de casacin en fecha
2 de septiembre de 2004, fecha evidentemente posterior al cambio jurisprudencial sealado.
Aunado a lo anterior, la Sala observa que el recurrente no hace referencia especfica
a la cuestin jurdica previa, sino de manera general a la falta de anlisis de las pruebas
aportadas al expediente, no atacando especficamente lo relacionado a la caducidad de la
accin, fundamento de la decisin del Tribunal de Alzada; razones suficientes para
determinar que la presente denuncia es improcedente. As se decide.
II
Al amparo del ordinal 1 del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil, se
denuncia la infraccin por la recurrida del artculo 243 ordinal 4 eiusdem, por haber
incurrido en el vicio de inmotivacin por ausencia total de motivos.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:


...La recurrida al no examinar todas las pruebas, inclusos las
impertinentes, vulner el denominado principio de exhaustividad de la
prueba y procedi a examinar solamente la caducidad, la cual no se ha
configurado en modo alguno, pues si procede a examinar las pruebas
hubiere desechado la caducidad. En efecto, la recurrida nada resuelve
sobre el subter fugio (Sic) fraudulento de disminuir el capital social y as
enajenar el inmueble a favor de un accionista (que es otra sociedad
integrada por los mismos accionistas) para evadir el Decreto con Fuerza
de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios o el derogado Decreto
Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.
(...Omissis...)

Esta prueba, evacuada y que consta de autos no fue considerada en forma


alguna por la recurrida, lo cual hace procedente la denuncia y as pido que
se declare. Tampoco las accionistas probaron la ausencia o falta de
representacin del inquilino, en el sentido de que estando demostrada con
todos los instrumentos reseados la presencia de la arrendataria, debieron
comprobar, vale decir, redargir nuestras pruebas. Por el contrario las
demandadas nada probaron, ni siquiera el intento de notificacin. Es por
ello que al amparo del art. (Sic) 313, denuncio la infraccin de los art.
(Sic) 12 de C.P.C. y el art. (Sic) 243 ord. (Sic) 4, pues el Juez de la
recurrida no se atuvo a lo alegado y probado en autos y as pido que se
declare.
Por cuanto haber (Sic) analizado, la recurrida, en forma adecuada, los
medios de prueba acompaados al libelo de la demanda y al escrito de
pruebas consignado ante la Instancia, el fallo proferido hubiese
declarado con lugar la apelacin, ya que se evidencia de los autos, que es
a partir del da 20 de Abril (Sic) de 1998, a travs de la medida de
secuestro practicada, cuando mi representada se entera de la existencia de
un nuevo propietario del local arrendado, dichos medios de prueba
constan en los autos de manera fehaciente, y no fueron impugnados por
las demandadas, quedando plenamente reconocidos y con pleno valor
probatorio.
Tampoco se mencionan en la sentencia, ni se examinan las
consignaciones, la inspeccin judicial, la dacin el pago; estos elementos
probatorios que no pueden ser escindidos de lo alegado no fueron, en
modo alguno, examinados y de manera inequvoca se desprende que el
Juez de la recurrida no se atuvo a lo alegado ni a lo probado en autos,
como es imperativo del art. (Sic) 12 del C.P.C., en concordancia con el
art. (Sic) 243 ord. (Sic) 4....
Para decidir, la Sala observa:
En la presente denuncia, el formalizante nuevamente seala que la recurrida est
viciada de inmotivacin por silencio de prueba, ya que expresamente seala que de los
elementos probatorios cursantes a los autos, el Juez Superior no analiz ni valor ...las

consignaciones, la inspeccin judicial, la dacin el pago..., razn por la cual al igual que
la denuncia precedentemente desechada, sta no cumple con la tcnica casacionista para
delatar el vicio de silencio de pruebas, debido a que el mismo se repite- debe ser
fundamentado de conformidad con el ordinal 2 del artculo 313 del Cdigo de
Procedimiento Civil, como una infraccin de ley y no como un defecto de actividad. En
consecuencia, la presente denuncia carece de fundamentacin, motivo por el cual es
improcedente. As se decide.
III
Al amparo del ordinal 1 del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil, se
denuncia la infraccin por la recurrida del artculo 243, ordinal 5 eiusdem, por haber
incurrido en el vicio de incongruencia.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:


...En efecto, el fallo impugnado no decidi con fundamento a la
pretensin deducida y a las excepciones opuestas. En el proceso, mi
representada sostuvo y mantiene, que jams fue notificada o participada
del acto traslativo de propiedad del inmueble que ocupaba como
arrendataria, ni por el comprador, ni por el vendedor del inmueble, prob
con suficientes elementos de conviccin que fue a travs de una medida
preventiva de secuestro, cuando se percat del cambio de titularidad del
local comercial que ocupaba; la recurrida, con la sola excepcin de
caducidad alegada por las demandadas, la declara con lugar, sin hacer un
examen adecuado de todos los medios probatorios acompaados a los
autos, para determinar de que manera se configur tal excepcin de
caducidad. El alegato de la caducidad se enerv con suficientes elementos
probatorios, a fin de que se dictara una decisin que cumpliera con el
ordinal 5 del artculo 243 del C.P.C. (Sic); la recurrida, de haber

analizado con propiedad, el acta de secuestro practicado el da 20 de Abril


(Sic) de 1998, y adminiculada con el libelo de la demanda, la fecha de
presentacin 29 de Abril (Sic) de 1998- y la admisin de la misma, tena
forzosamente que haber desechado la caducidad alegada, por
improcedente; por lo tanto, se configur el vicio de incongruencia, al no
existir conformidad entre la sentencia y la pretensin que constituye el
objeto del proceso, esta afirmacin queda comprobada cuando la
recurrida estableci lo siguiente, en la pgina 32:
Por lo dems, esta alzada observa, en cuanto a la falta de
apreciacin de pruebas que la actora atribuye a la recurrida, que
las mismas aparecen reseadas en el fallo apelado, pero no
sirvieron de base a la decisin, ya que esta se fundament en un
punto nico de derecho que no obligaba a concatenar los medios
probatorios con hechos o alegatos. De manera que, en nuestro muy
especial caso no existe el vicio que la actora imputa a la sentencia
objeto de la revisin. AS SE ESTABLECE
Es por ello que pido que la presente denuncia sea declarada con lugar...
(Maysculas y cursivas del formalizante).
Para decidir, la Sala observa:
En la presente denuncia, el formalizante nuevamente seala que la recurrida no
analiz ni valor las pruebas cursantes a las actas del expediente y por esta razn seala que
la misma est viciada esta vez- de incongruencia; sin embargo, de manera expresa seala
que si el Juez Superior hubiera ...analizado con propiedad, el acta de secuestro
practicado el da 20 de Abril (Sic) de 1998, y adminicularla con el libelo de la demanda, la
fecha de presentacin 29 de Abril (Sic) de 1998- y la admisin de la misma, tena
forzosamente que haber desechado la caducidad alegada..., razn por la cual considera la
Sala que lo que pretendi atacar el recurrente fue o un silencio de prueba o la infraccin de

norma jurdica que regula la valoracin de la prueba; mas, al igual que las denuncias
precedentemente desechadas, sta no cumple con la tcnica casacionista para delatar
ninguno de stos vicios, el silencio de prueba o la valoracin de stas, debido a que los
mismos se insiste- deben ser delatados de conformidad con

el ordinal 2 del

artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil, como una infraccin de ley y no como un
defecto de actividad. En consecuencia, la presente denuncia carece de fundamentacin,
motivo por el cual es improcedente. As se decide.

DENUNCIA POR INFRACCIN DE LEY


I
Al amparo del ordinal 2 del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil, el
recurrente denuncia la infraccin por parte de la recurrida del artculo 1.547 del Cdigo
Civil, por error de interpretacin, lo cual -segn su dicho- fue determinante en el
dispositivo del fallo.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:


...En efecto, mi mandante ejerci el derecho de retracto, el cual fue
declarado sin lugar, al expresarse que haba caducado el derecho del
arrendatario, pues haban transcurrido ms de cuarenta das del registro
del documento de enajenacin. Este artculo que contempla que, el
retracto slo es aplicable cuando, pasados los nueve (9) das desde la
notificacin, el arrendatario no ejerce el derecho de retracto. La
notificacin debe ser hecha por el comprador o por el vendedor (rectius:
enajenante o adquirente por cualquier ttulo), lo cual no se hizo. Por
otra parte el trmino de caducidad de cuarenta (40) das slo es

aplicable a la hiptesis de que, quien tiene el derecho a la adquisicin


preferencial no estuviere presente o no tuviere quien lo represente.
En este caso, mi representada, REGALOS COCINELLE, estaba
presente y como arrendataria ocupaba el local enajenado y est
plenamente probado con las evidencias cuyo examen se omiti.
(...Omissis...)
En efecto, del conjunto de pruebas aportadas al proceso por mi
representada, se evidencia de manera clara y determinante, que
REGALOS COCCINELLE, C.A., ocupaba el inmueble para la fecha
del secuestro judicial, esto es, el 20 de Abril (Sic) de 1998, y es a partir de
esta fecha cuando nace el lapso para intentar la accin de retracto
arrendaticio, el cual se intent en tiempo til, de acuerdo a la correcta
interpretacin del artculo que hoy denuncio como violado, partiendo de
la premisa fundamental de la enajenacin del inmueble, hecho no
debatido ni controvertido por las demandadas. La ausencia de
notificacin por parte de INVERSORA EL RASTRO, C.A., y
PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., ya que de haber existido,
la hubiesen alegado y promovido en el curso del proceso, trae como
consecuencia inexorable, el error de interpretacin en que incurri de
manera deliberada la recurrida, por cuanto, siendo esto as, el trmino de
caducidad debi iniciarse el da 21 de Abril (Sic) de 1998, y no como lo
estableci la sentencia impugnada, la cual consider que exista
caducidad cuando se interpuso la accin de retracto, por haber
transcurrido ms de cuarenta das de la fecha de protocolizacin de la
escritura registral.
Jams la recurrida debi refugiarse en el vano criterio de interpretacin
que expuso, pues contraria (Sic) los ms elementos principios de
interpretacin de la norma que hoy denuncio como infringida, al declarar:
(...Omissis...)
La errnea interpretacin dada por la recurrida al artculo 1547 (Sic) del
Cdigo Civil, se hace patente cuando menciona que la caducidad se inicia
desde la fecha de protocolizacin del documento contentivo del acto de
disposicin, sin sealar de manera expresa, que en el caso que nos ocupa
no se verific notificacin alguna, por parte de las demandadas, y al no
existir notificacin alguna, desde cuando comienza a correr para el

arrendatario el lapso de caducidad de los cuarenta das a que se refiere la


norma invocada. En este mismo orden de ideas cabe resaltar, que mi
representada REGALOS COCCINELLE, C.A., siempre ocup el
inmueble objeto de la enajenacin, desde 1986 hasta Febrero (Sic) de
2002, en muchas ocasiones (en los meses Abril, Mayo, Junio, Julio,
Octubre, Noviembre y Diciembre), los siete (7) das de la semana, y por
lo menos catorce (14) horas diarias, por lo que resulta extremadamente
difcil la prctica de cualquier notificacin de las demandadas en juicio.
Por lo tanto era insoslayable, como ya se expres, deber notificarle y no
poda ser aplicado el trmino de caducidad, ya que aplica slo para el
caso de ausencia del titular del derecho y sin representacin alguna. Por la
errnea interpretacin del art. (Sic) 1547 (Sic) del Cdigo Civil fue
declarada sin lugar la demanda intentada. Tal interpretacin fue
determinante en el dispositivo del fallo puesto que se consider caducado
el derecho de retracto, por haber transcurrido ms de cuarenta (40) das
del registro del documento pero el Juez de la recurrida no tuvo presente
que ese plazo slo tiene aplicacin para el titular del derecho de retracto,
cuando no est presente o no tiene representante, y as, por esa
interpretacin errnea del artculo 1547 (Sic), se desech la demanda...
(Maysculas y negrillas del formalizante, subrayado doble de la
Sala).
Para decidir, la Sala observa:
En la denuncia supra transcrita, el recurrente plantea que el Juez Superior err en la
interpretacin del artculo 1.547 del Cdigo Civil, toda vez que la notificacin de
enajenacin del inmueble objeto de la negociacin ha de entenderse consumada a partir del
momento en que se ejecuta la medida de secuestro, motivo por el cual considera que para el
ejercicio de su derecho de retracto legal arrendaticio el lapso de caducidad de nueve das
establecido en la precitada norma, comienza a contarse desde esa oportunidad. El otro
lapso, el de los cuarenta das contados a partir de la fecha de registro de la escritura, no es

pertinente como trmino indubitable para generar caducidad debido a su carcter


eminentemente presuntivo que no cumple con el efecto real de la puesta en conocimiento
del derechante de la transferencia de propiedad y posesin del bien que ste ocupa.
En ese sentido agrega, que la enajenacin del inmueble ocurri el 30 de agosto de
1991, pero el conocimiento de dicha negociacin ha de presumirse ocurrido el 20 de abril
de 1998, con ocasin de una medida de secuestro practicada sobre el inmueble arrendado.
Por su parte la recurrida estableci:
...As se observa que el presente juicio se inici por demanda que fuera
interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como
fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre
Desalojo de Viviendas, concretamente su artculo 6 que estableca el
derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle
sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma
tambin estableca el derecho a adquirir con preferencia a cualquier
tercero.
(...Omissis...)
Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la
caducidad de la accin y as se observa:
(...Omissis...)
Considera quien decide, que encontrndonos en una situacin no prevista
expresamente en el artculo 1.547 del Cdigo Civil, procede la aplicacin
analgica conforme al artculo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso
previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad
de cuarenta das, contados a partir de la fecha de registro de la escritura,
tal como lo ha sealado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g.
sentencia No. 55 de nuestro mximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de

marzo de 2000, Exp. N 99-761, Juicio (sic) Jos Noel Gmez Castro y
otros contra Lus Garca Dvila, Magdalena Arreaza de Matos, Juana
Elena Ontiveros de Villarreal y Lus Andrs Villarreal,
(...Omissis...)
En el caso bajo estudio, segn se observa de los autos, ha alegado la
actora haber tenido conocimiento de la enajenacin en la fecha en que se
practic secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en
modo alguno una derogacin de las normas contenidas en el artculo
1547 ya comentado, ni de su interpretacin, pues el lapso de
caducidad es de cuarenta das desde la fecha de protocolizacin del
documento contentivo del acto de disposicin y no del conocimiento que
tenga el inquilino de la operacin. Ello en virtud del carcter pblico del
Registro Civil. De manera que, la accin ejercida por la parte actora haba
caducado cuando se interpuso la demanda, pues segn se evidencia de los
autos, la enajenacin del inmueble ocurri el 30 de agosto de 1991 y la
demanda fue presentada el 29 de abril de 1998....

Del texto trasladado, esta sede casacional constata que la recurrida declar con lugar
la caducidad de la accin, segn estableci, con base en lo dispuesto en el artculo 1.547 del
Cdigo Civil, toda vez que, la enajenacin del inmueble arrendado se verific el 20 de
agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998.
Respecto al vicio denunciado, la Sala en innumerables fallos ha sealado que la
errnea interpretacin de norma jurdica se configura cuando el sentenciador an
reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligindola
acertadamente, equivoca la interpretacin en su alcance general y abstracto; es decir,

cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias, que no


concuerdan con su contenido.
El artculo 1.547 del Cdigo Civil, establece:
Artculo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de
nueve das, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el
comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no
estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el trmino ser de
cuarenta das, contados desde la fecha del registro de la escritura.
(Subrayado de la Sala).

En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicacin de Ley de


Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial N 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y,
que entr en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, rega el Decreto Legislativo sobre
Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se
instaur el presente juicio, el cual qued derogado por aquella, siendo que el derecho a
ejercitar la accin de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal
sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de
tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artculo
6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artculo 42 de la
citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El referido artculo 6 eiusdem, prev el derecho de preferencia que tiene el


arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de
modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razn por la cual son aplicables las disposiciones
del Cdigo Civil relativas al retracto legal (artculos 1.546 al 1.548 eiusdem).
As, el mencionado artculo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas
(derogado) dispona que:
Cuando el propietario est dispuesto a vender el inmueble, si el
arrendamiento hubiere durado por ms de dos aos, el inquilino tiene un
derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble.
Para ejercer este derecho sern aplicables las disposiciones del Cdigo
Civil relativas al retracto legal.
Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos
aos, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta
disposicin si ha ejecutado mejoras que excedan del 5%
(cinco por ciento) del valor del inmueble.
En uno y en otro caso, no gozarn de este derecho los arrendatarios que
no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las
disposiciones del presente Decreto.... (Doble subrayado de la Sala).
En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que
resulte aplicable, prev lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal
arrendaticio (artculos 42 al 50 eiusdem), sealando, en ese sentido, que el arrendatario
tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta das
calendario, contados a partir de la fecha de la notificacin cierta que de la negociacin
celebrada deber hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente

dispone que sern tomadas en consideracin las disposiciones pertinentes contenidas


en el Cdigo Sustantivo.
Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto
derogado como en el texto legal vigente, el espritu del legislador en permitir a quien tenga
el predicho derecho de preferencia as como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello
est previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario
(o a su representante) de la enajenacin del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual
inters del arrendatario con otro de carcter superior y de eminente orden pblico cual es, el
de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artculo 115 de la
Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, el artculo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el
ejercicio de la accin de retracto legal, aplicable por remisin expresa de la norma
transcrita contenida en el artculo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas,
para el ejercicio de la accin de retracto legal arrendaticio so pena de caducidad-, en tal
sentido, ste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:
1) Una vez efectuada la compra, dacin en pago o la venta del inmueble arrendado,
el comunero o el inquilino solamente podrn disponer del derecho de retracto, dentro del
lapso de nueve das, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el

legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal
inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.
2) Practicada la compra, dacin en pago o venta del inmueble arrendado, y en el
caso especfico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino)
no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa nica circunstancia
para el ejercicio de tal accin tendr un lapso legal de cuarenta das contados desde la fecha
de registro de la escritura.
En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situacin que la
doctrina ha calificado como un vaco de la ley, cual es la de realizada la compra, dacin
en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habindose
encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte
sacrificado por el comprador o el vendedor, por cuanto ellos incumpliendo con su
obligacin, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante Cundo
principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el
retracto legal?.
Con relacin a esta laguna legal, la extinta Corte de Casacin en Sala Civil,
Mercantil y del Trabajo, busc apoyo hermenutico en el artculo 4 del Cdigo Civil y
resolvi mediante decisin de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no
regulada, la solucin aportada por la norma contenida en el segundo prrafo del artculo

1.547 ibdem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre
presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por
interpretacin analgica, la falta de aviso de ley se equipara a la situacin del no presente
en el pas y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta das
contados a partir del registro de la escritura.
As qued sealado en la precitada sentencia del 19 de octubre de 1954, en el caso
de Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y Juan Pablo Mora, Gaceta
Forense N 6, Segunda Etapa, pgina 27 y siguientes, en la cual se dijo:
...Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la accin de
retracto consagra el artculo 1.547 del Cdigo Civil: de nueve das el uno,
que se contarn a partir del aviso que debe dar el comprador o el
vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de
cuarenta das el otro, que se contarn a partir de la fecha de registro de la
escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el
lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente.- La recurrida admite
que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del
artculo 1.547del Cdigo Civil y, por considerar que el caso no puede ser
resuelto mediante disposicin precisa de la ley, aplica por analoga lo
dispuesto en la segunda parte de dicho artculo, o sea, que el registro de la
escritura sustituye la notificacin omitida.- Ahora bien, al aplicar la
recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada
disposicin legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de
partida del lapso de caducidad, la fecha de protocolizacin de la escritura,
y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve das que seala la misma
disposicin en su primera parte, para el caso de haberse dado el
correspondiente aviso al retrayente.- Si la sentencia accionada admite
como supletoria del aviso el registro de la escritura, debi admitir tambin
que el lapso de caducidad era de cuarenta das y no de nueve, como lo

hizo, porque este ltimo es slo para el caso de haberse dado aqul bien al
propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su
primera parte el precitado artculo 1.547 del Cdigo Civil.- Al declarar,
pues, la recurrida, la caducidad de la accin, por haber sido propuesta
despus de transcurridos nueve das contados a partir de la fecha de
registro de la escritura de venta, infringi, por errada aplicacin, los
artculos 4 y 1.547 del Cdigo Civil, as como el artculo 6 del decreto
sobre Desalojo de Viviendas....
El anterior criterio ha sido confirmado en el tiempo, entre otros, en el fallo proferido
por la Sala de Casacin, Civil, Mercantil y del Trabajo de la extinta Corte Suprema de
Justicia, el 19 de octubre de 1961 en el caso de Carlos B. Hunter contra Mara Isabel
Gramko de Aristiguieta y otra, Gaceta Forense N 34, Segunda Etapa, pgina 39 y
siguientes, que seal:
...En otras palabras, debe entenderse que el inquilino, colocado en la
situacin expresada, puede intentar la accin de retracto en el plazo de
cuarenta das, plazo cuyo punto de partida debe considerarse en la fecha
de registro de la escritura donde conste la venta....
Igualmente qued expuesto en decisin de la misma Sala, sentencia N 219, del 5
de mayo de 1999, Exp. N 97-366, en el caso de Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro,
que dijo:
...El conjunto de conceptos que hasta aqu han sido delineados,
permite extractar el siguiente elenco de conclusiones:
(...Omissis...)
10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto
de que el arrendatario no haya sido notificado por el vendedor o
el comprador de la enajenacin (venta) perfeccionada por la
circunstancia que dicho inquilino no estuviere presente y no

hubiere quien lo represente, de conformidad con lo expressis verbis


dispuesto en el artculo 1.547 del Cdigo Civil, es de cuarenta (40) das
contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva....
En el mismo sentido, esta sede casacional reiter, entre otras, el anterior criterio, en
decisin N 55, del 21 de marzo de 2000, Exp. N 99-761, caso Noel Jos Gmez Castro y
otros contra Lus Garca Dvila y otros, estableciendo que:
...El derecho a ejercitar la accin de retracto legal arrendaticio surge
cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el derecho de tanteo
legal del inquilino previsto en el artculo 6 del Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la accin
so pena de caducidad- est condicionada a los lapsos previstos en el
artculo 1.547 del Cdigo Civil, los cuales son:
"1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con
posterioridad a la "enajenacin (venta perfeccionada", le ser aplicable a
dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la "accin" de retracto, el
lapso de caducidad legal de nueve (9) das computados a partir de dicha
notificacin".
"2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador"
con posterioridad a la "enajenacin (venta) perfeccionada", por la
especfica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien
lo represente", le ser aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de
caducidad legal de cuarenta (40) das contados desde la fecha del registro
de la escritura respectiva".
"3) Si el inquilino est presente o si tiene quien lo represente, y, sin
embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con
posterioridad a la "enajenacin (venta) perfeccionada", por estarse ante un
supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el
empleo del mecanismo de integracin analgico previsto en el nico
aparte del artculo 4 del vigente Cdigo Civil, y atendiendo con ello a la
pacfica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casacin
Civil transcrita infra, proceder a aplicar la solucin enunciada en el

numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) das


contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva"....

Como corolario de lo expuesto anteriormente, se afirma que el retracto legal debe


ser considerado como una limitacin al derecho de propiedad, se repite, ste ltimo de
carcter constitucional; restriccin sta sujeta a la obligacin de notificar al arrendatario
que el bien que ocupa, ha sido ya transferido.
En este orden de ideas, bien se ha dicho adems en forma reiterada que la
notificacin persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto
de la enajenacin efectuada.
En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el
cumplimiento de la obligacin, tal como ya se dijo, de dar aviso, la Sala considera
oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibi la notificacin)
reconocer las mltiples maneras en que en pacfico criterio de esta sede casacional podra
igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es,
que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus
propio o a travs de una actuacin judicial.
Aqu es conveniente destacar, segn se reflej anteriormente en el contenido de la
denuncia bajo estudio, que los recurrentes aducen la presencia de la accionante para el
momento en que se practic la medida de secuestro.

En orden al trmino para recurrir por va de retracto legal, la norma sustantiva


establece el lapso de cuarenta das, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de
venta o, de nueve das desde el momento en que el vendedor o el comprador de la cosa
objeto de la negociacin impongan mediante aviso del hecho de la transferencia a quien
tiene el derecho de retraer o a quien lo represente.
Siendo los trminos para recurrir por va de retracto legal de naturaleza fatal, por
tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensin, pero su
inicio no es unvoco, pues el trmino de cuarenta das es presuntivo de informacin al
derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que
confiere el registro, en tanto que el de nueve das, entraa el cumplimiento de una
obligacin vigente.
Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el
cumplimiento cabal de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, de
acuerdo con su artculo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado,
en lo atinente a que ante la falta de notificacin del comprador o el vendedor a quien tenga
el derecho de subrogarse, tambin arrendatario presente, en la venta perfeccionada, el
lapso de caducidad para ejercer la accin de retracto legal sea de cuarenta das contados a
partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se har a la luz de los
postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurdico
determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible,

imparcial, idnea, transparente, autnoma, independiente, responsable, equitativa y


expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones intiles; en
concordancia, con el propsito del legislador al imponer al vendedor, comprador o
arrendador la obligacin de tal notificacin o aviso para que quien tenga el derecho pueda
ejercer la accin de retracto legal, como de seguidas sern analizadas.
As, el artculo 26 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela,
dispone:
Toda persona tiene derecho de acceso a los rganos de administracin de
justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o
difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la
decisin correspondiente.
El Estado garantizar una justicia gratuita, accesible, imparcial, idnea,
transparente, autnoma, independiente, responsable, equitativa y expedita,
sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones intiles.
(Resaltado de la Sala).
El artculo 257 eiusdem precepta:
El proceso constituye un instrumento fundamental para la
realizacin de la justicia. Las leyes procesales establecern la
simplificacin, uniformidad y eficacia de los trmites y adoptarn un
procedimiento breve, oral y pblico. No se sacrificar la justicia por la
omisin de formalidades no esenciales. (Resaltado de la Sala).
Por su parte, el artculo 334 ibdem consagra lo siguiente:

...Artculo 334. Todos los jueces o juezas de la Repblica, en el mbito


de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitucin y en la
ley, estn en la obligacin de asegurar la integridad de esta Constitucin.
En caso de incompatibilidad entre esta Constitucin y una ley u otra
norma jurdica, se aplicarn las disposiciones constitucionales, correspondiendo
a los tribunales en cualquier causa, an de oficio, decidir lo
conducente.... (Resaltado de la Sala).
Es oportuno sealar que los artculos supra transcritos contienen principios relativos
a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la
administracin de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido ste como la
garanta respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones
procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala
observa con preocupacin que mantener la solucin dada al predicho vaco legal,
anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran
vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas
relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podra atentar
contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario
entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente
a la fecha de registro de la escritura.
Tal como se encuentra planteada la solucin dada, precedentemente expuesta,
lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la accin de
retracto legal arrendaticio, lo que adems presupone para el inquilino la violacin

consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intencin de poner en


venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infraccin de
la ley, pues no obstante el incumplimiento del aviso que debe dar el comprador o el
vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado
artculo 1.547 del Cdigo Civil), no es susceptible de impedimento o sancin alguna
pudiendo en definitiva realizar la enajenacin, aunado a que, de otro lado, adems, deja
prcticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo sealado ocurre que, el
arrendatario encontrndose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente
por la letra de la ley, la cual le seala que ser avisado por parte del comprador o el
vendedor en caso de enajenacin del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes
deben darle tal aviso, estos ltimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del
inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que adems implica una evidente
mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algn acontecimiento o bien sea
motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayora de los casos ya
habr transcurrido el lapso para ejercer la accin correspondiente, pues si no es a travs del
predicho aviso cabe preguntarse- Cmo tiene conocimiento el arrendatario del contrato
traslativo?.
En la prctica con base a la interpretacin dada al artculo 1.547 eiusdem, no
obstante la buena fe del arrendatario es l quien resulta realmente obligado, pues siendo

que el lapso de caducidad legal de la accin es de cuarenta das contados a partir de la fecha
de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse
constituido la falta de aviso, la interpretacin dada implica para el inquilino que es quien
debera acudir cada treinta das aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno
correspondiente para verificar si ha habido o no enajenacin del bien arrendado y, en caso
afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trmites pertinentes para incoar oportunamente
su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando as respondida la interrogante supra
planteada.
Frente a ese despropsito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de
control social en el ejercicio de la jurisdiccin, mal podra quedar impasible observando
cmo precisamente siendo llamada a ofrecer una solucin ante un vaco de ley, la manera
brindada pueda avalar cualquier prctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la
conducta de los arrendadores, toda vez que sta ltima atenta directamente contra quienes
tienen menos recursos econmicos, pues es sabido que en la mayora de los casos los
inquilinos carentes de recursos econmicos suficientes, se encuentran impedidos para
sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro
Subalterno respecto a la enajenacin o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solucin a aportar debe tener como norte y
gua un verdadero y propio sentido de seguridad jurdica siendo menester su adecuacin a
la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la proteccin que merecen

prioritariamente los mas dbiles econmicamente; limitar la autonoma de la voluntad de


las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los
involucrados.
La novsima legislacin constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias,
que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos
procesales contenidos en los artculos 17 y 170 del Cdigo Adjetivo Civil un antecedente
inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo
caso, malintencionada de omitir o retardar la notificacin o aviso que la norma impone,
amparndose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador
fue una obligacin para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenacin
efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que ste se encuentre presente), a
travs de una nica manera (el aviso que stos deben dar), resaltando su importancia, pues
de all deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo
alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien
sufre las consecuencias de la falta de notificacin, por el contrario, debe exigirse su
observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolizacin del documento
negocial, carcter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que

la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerar un
trmino inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atencin a la conjuncin de derechos, principios y obligaciones expuestos,
especialmente que los postulados proclamados por la Constitucin de la Repblica
Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la
novsima legislacin inquilinaria es de orden pblico y confiere derechos
irrenunciables a los arrendatarios (artculo 7 de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas
comportan cierto arcasmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artculos 26 y
257 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, anteriormente
transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los
rganos de administracin de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el
de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el
retracto legal, incluso arrendaticio, encontrndose presente y no habiendo sido
notificado o avisado de la enajenacin del bien, pueda ejercer ste, ser de cuarenta
das, empero contados a partir de la fecha en que qued demostrado haber tenido
conocimiento de la predicha enajenacin, pues si bien el derecho de propiedad
(implcito en el ejercicio de la accin de retracto) debe encontrarse garantizado, la
falta de dar aviso o notificacin, en casos como el planteado, es la que origina tal
incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a

ejercer la accin sino del comprador, vendedor (arrendador) y ms recientemente, de


acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, nicamente
del adquirente. As se decide.
Por las motivaciones y razones jurdicas expresadas, la Sala abandona el criterio
establecido por la extinta Corte de Casacin en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde
su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza
de Mora y otro, Gaceta Forense N 6, Segunda Etapa, pgina 27 y siguientes, reiterado,
entre otras, en decisin dictada por la tambin extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de
Casacin Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter
contra Mara Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N 34, Segunda Etapa,
pginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N 219, Exp., N 97.366, caso
Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de
Casacin Civil, el 21 de marzo de 2000, decisin N 55, Exp., N 99-761, caso Jos Noel
Gmez Castro y otros contra Lus Garca Dvila y otros. As se decide.
Ahora bien, en aplicacin del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que
lo contrario implicara contravenir el artculo 26 de la Constitucin de la Repblica
Bolivariana de Venezuela, segn qued expresado precedentemente, la Sala concluye en
que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida
incurri en la errnea interpretacin del artculo 1.547 del Cdigo Civil, al considerar que
al no haberse dado tal aviso, debi tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta das

contados desde la protocolizacin en la Oficina de Registro de la negociacin, siendo, por


tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deber
declararse con lugar el recurso de casacin, tal como se har de manera expresa, positiva y
precisa en el dispositivo del presente fallo. As se decide.
II
Al amparo del ordinal 2 del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil, se
denuncia la infraccin por la recurrida del artculo 1.547 del Cdigo Civil, por falsa
aplicacin, lo cual segn su dicho- tuvo influencia determinante en el dispositivo del fallo.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:


...En efecto, la recurrida al establecer que el lapso de caducidad es de
cuarenta das desde la fecha de protocolizacin del acto traslativo de
propiedad y no desde cuando el arrendatario tenga conocimiento de tal
acto, vulner la aplicacin adecuada de la norma contenida en el artculo
1547 (Sic), puesto que en l se expresa que en los casos de que no
estuviese presente y no hubiese quien lo represente, el trmino ser de
cuarenta das, pero resulta ser claro y determinante que REGALOS
COCCINELLE, C.A., si estaba presente en el local que ocupaba como
arrendataria, y adems, tena apoderados que la representara, por lo cual,
al hacer esta afirmacin la recurrida infringi el artculo 1547 (Sic) del
Cdigo Civil, por falsa aplicacin, mal podra entonces deducir que los
cuarenta das deban computarse desde el lapso de protocolizacin de la
escritura, cuando consta, de manera clara y categrica, en las actas del
presente expediente, que mi representada si ocupaba el inmueble y posee
representantes, esta falsa aplicacin de la norma trajo consigo que la
demanda por retracto arrendaticio fuese declarada sin lugar, por esta falsa
aplicacin de la norma denunciada. Distinto sera el dispositivo del fallo
si la recurrida hubiese tomado en consideracin, que con el anlisis de las
pruebas que cursan en el expediente y que no fueron analizadas
adecuadamente, el lapso de caducidad hubiese iniciado desde el momento

en que se practic efectivamente el secuestro del inmueble, esto es, el 20


de Abril (Sic) de 1998, en el cual, cualquiera de los dos supuestos a que
se contrae el artculo 1547 (Sic) del Cdigo Civil, se le di (Sic) estricto
cumplimiento por parte de REGALOS COCCINELLE, C.A.
En otro orden de ideas, la recurrida de no ser revocada le impone una
carga adicional a los arrendatarios incursos en el presente supuesto
fctico, el cual es, la obligatoriedad de revisar, por lo menos una vez al
mes, el Registro Pblico, para verificar si su arrendador no ha enajenado
el inmueble que ocupa en tal carcter, esta carga adicional no est
contemplada en la Ley sustantiva y atenta contra los principios
elementales de derecho. Es por ello que pido que la presente denuncia sea
declarada con lugar... (Maysculas y negritas del formalizante).

Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia plantea de nuevo el recurrente que el Juez Superior


infringi el artculo 1.547 del Cdigo Civil, esta vez por falsa aplicacin, porque segn el
recurrente- el lapso de caducidad deba ser contado a partir del 20 de abril de 1998, fecha
en la cual se practic la medida preventiva de secuestro y fue cuando el arrendatario
tuvo conocimiento del cambio de propietario del bien inmueble arrendado y que, a partir de
esa fecha, la demandante dio estricto cumplimiento a cualquiera de los dos supuestos
establecidos en el artculo 1.547 del Cdigo Civil.

El vicio de falsa aplicacin de una norma jurdica se refiere a que el Sentenciador


aplica las consecuencias jurdicas de una norma a un hecho no previsto en la misma, pero
resulta que el artculo 1.547 del Cdigo Civil, establece los supuestos de lapsos de

caducidad para intentar la accin de retracto legal, aplicable por remisin expresa del
artculo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas para el retracto legal arrendaticio,
vigente para la fecha en que se instaur el juicio; motivo por el cual esa es la norma
aplicable al caso de autos lo que conllevara de manera clara a desechar la presente
denuncia.

Cabe destacar que en la denuncia precedentemente resuelta, esta sede casacional


estableci su criterio en cuanto a que el lapso de caducidad para intentar la accin de
retracto legal arrendaticio, para el caso del arrendatario que est presente y tiene
representantes, pero no fue notificado del cambio de propietario del bien inmueble que
ocupa con ese carcter, se aplicar el lapso establecido en el numeral 2 del artculo 1.547
del Cdigo Civil, es decir, el de cuarenta (40) das; sin embargo, atendiendo a la
importancia que reviste la obligacin que tiene el comprador o el vendedor de notificar, a
quien tenga el derecho, la enajenacin, dicho lapso ser contado a partir de la fecha en que
quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de tal enajenacin, razn
suficiente para que esta Sala concluya en que no existe por parte del Juez Superior la falsa
aplicacin del artculo 1.547 del Cdigo Civil. En consecuencia, se desecha la presente
denuncia por improcedente. As se decide.

III

Al amparo del ordinal 2 del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil, se
denuncia la infraccin por la recurrida de los artculos 12, 15, 243, ordinal 5 y 509
eiusdem, por silencio de pruebas.

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:


...En efecto, la recurrida vulner los dispositivos de Ley citados, al no
realizar el examen de las pruebas aportadas al proceso, las cuales por su
entidad y magnitud adquieren capital importancia para el asunto que hoy
nos ocupa.
La recurrida advierte que slo esta representacin judicial hizo uso de
tal facultad y se conforma con solo hacer una enumeracin de tales
medios probatorios, adems de establecer lo siguiente:
(...Omissis...)
Mi mandante aport, entre otros, al proceso, los siguientes medios de
prueba: 1) Copia certificada del contrato de arrendamiento, 2) Copia
certificada del documento de fecha 10 de Agosto (Sic) de 1976,
contentivo de la adquisicin por parte de INVERSORA EL RASTRO,
C.A., 3) Copia certificada del acta constitutiva de PROMOCIONES LA
PINTORESCA, C.A., 4) Copia certificada del juicio que por resolucin
de contrato intent PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A. contra
REGALOS COCCINELLE, C.A., 5) Copia certificada del documento
de dacin en pago de INVERSORA EL RASTRO, C.A. a
PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., y, 6) Copia certificada de
los comprobantes de consignaciones de los cnones de arrendamiento.
De haber analizado la recurrida cada una (Sic) de los medios de prueba
trados al proceso, como lo fueron, el contrato de arrendamiento, el
documento traslativo de propiedad, las consignaciones realizadas y las copias del
juicio de resolucin intentado en su contra, hubiese declarado con lugar la
apelacin, y en consecuencia, la demanda, por cuanto constituyen los
elementos necesarios para la procedencia del retracto.

Se prob de manera clara y determinante, que REGALOS


COCCINELLE, C.A., es arrendataria, que estaba solvente con los
cnones de arrendamiento y el acto de disposicin del arrendadorpropietario, dichas pruebas son de capital importancia para que la
recurrida no las valorara, ni siquiera se pronunciara sobre las mismas. Las
copias certificadas consignadas como medios de prueba, relativas al juicio
de resolucin contra mi representada, constituyen el punto de partida para
que la recurrida estableciera desde cuando se inicia el lapso de caducidad,
que de acuerdo al artculo 1547 (Sic) del Cdigo Civil, le corresponde a
mi mandante, pues al no hacerlo, silenci las pruebas e infringi los
artculos 12, 15, 243 y 509 del Cdigo de Procedimiento Civil, trayendo
como consecuencia la violacin del debido proceso y el derecho a la
defensa, es por ello que solicito que la presente denuncia sea declarada
con lugar... (Maysculas y negritas del formalizante).
Respecto a lo delatado por el formalizante, la recurrida en casacin hizo la siguiente
relacin:
...4) Copia certificada de documento autenticado el 27 de junio de
1989, ante la Notara Pblica Novena de Caracas, bajo el N 21, Tomo
125, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre
INVERSORA EL RASTRO, como arrendadora y REGALOS
COCCINELLE S.R.L., el cual versa sobre el inmueble de autos y fue
celebrado por dos aos fijos; el cual se aprecia como evidencia de la
condicin de arrendataria de la parte actora, desde la fecha indicada,
razn por la cual, este tribunal determina que, para la fecha en que ocurri
la enajenacin del inmueble, 30 de mayo de 1991, teniendo en
consideracin el contenido de la clusula Dcima Novena del contrato de
arrendamiento en referencia, en la que se seala la rescisin de un
contrato de arrendamiento entre las mismas partes de fecha 1 de mayo de
1986 que, la parte actora haba tenido condicin de arrendataria por casi
cinco aos.
5) Copia certificada de documento registrado en la Oficina Subalterna de
Registro del Municipio Chacao, bajo el N 14, Tomo 14, de fecha 10 de
agosto de 1976, contentivo de la de la (Sic) adquisicin por parte de

INVERSORA EL RASTRO del inmueble a que se refiere el presente


procedimiento, del cual se evidencia la condicin de propietaria de la
arrendadora.
6) Copias certificadas relativas al expediente mercantil de
PROMOCIONES LA PINTORESCA, contentivas de su acta
constitutiva, de diversas actas de asambleas ordinarias y extraordinarias,
sin relacin con los hechos controvertidos, pues como antes se anot, en
este juicio lo que se discute es un retracto legal arrendaticio y no fue
ejercida alguna accin distinta.
7) Copias certificadas de actuaciones contenidas en juicio de
resolucin de contrato de arrendamiento, interpuesto por
PROMOCIONES LA PINTORESCA C.A., contra la parte actora; de
las cuales se evidencia que fue interpuesta la demanda en fecha 14 de
abril de 1998 y que la actora, consign documento de adquisicin del
inmueble de autos, registrado el 30 de mayo de 1991, mediante dacin en
pago efectuada por INVERSORA EL RASTRO a favor de
INVERSIONES LA PINTORESCA, sin que de ello se evidencie que la
actora haya desconocido la enajenacin
del inmueble hasta la fecha en que fue interpuesta demanda en su contra.
8) Entre los folios 177 al 251, cursan diversas copias certificadas,
concernientes al mismo juicio de resolucin de contrato de
arrendamiento interpuesto por INVERSIONES LA PINTORESCA en
contra de REGALOS COCCINELLE, de las cuales destaca el contrato
de arrendamiento, autenticado el 27 de junio de 1989, al que se hizo
referencia en prrafos anteriores, inspeccin judicial practicada en fecha
10 de noviembre de 1997 en el local ocupado por la parte actora, informe
del prctico designado, auto de admisin de la demanda de fecha 16 abril
(Sic) de 1998 y escrito contentivo de oposicin de cuestiones previas de
fecha 22 de abril de 1998, cuyos documentos nada acreditan en cuanto a
los asuntos controvertidos, salvo que la actora, despus de vencido el
contrato de arrendamiento y, luego de efectuada la enajenacin del
inmueble, continu ocupando el inmueble en condicin de arrendataria y
que, con esta condicin fue demandada por incumplimiento de sus

obligaciones, sin que conste de las copias que se examinan las resultas del
expresado juicio.
9) Copia certificada del mismo documento contentivo de la dacin en
pago a que se ha hecho referencia en prrafos anteriores, del cual se
evidencia su contenido; siendo irrelevantes los alegatos de la
demandada en cuanto a que no se trat de una operacin de venta, puesto
que la dacin en pago constituye una forma de disposicin del derecho de
propiedad.
(...Omissis...)
-Comprobantes de cancelacin de los respectivos cnones de
arrendamiento del Local (Sic) arrendado, que acompaaron con el libelo
de demanda marcado como anexo I, favor (Sic) de INVERSORA EL
RASTRO S.R.L. (seis recibos suscritos por el Secretario del Juzgado
Primero de Municipios del Distrito Sucre), correspondientes a los cnones
de arrendamiento de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y
diciembre de 1991, emitidos el 5 de agosto, 4 de septiembre, 4 de
octubre, 8 de noviembre, 5 de diciembre de 1991, respectivamente y 9 de
enero de 1992, de los cuales se evidencia las fechas de cancelacin de los
referidos cnones que, segn el contrato de arrendamiento (clusula
tercera), deban ser cancelados por adelantado dentro de los primeros
cinco das de cada mes.
-Comprobantes de consignacin de cnones de arrendamiento, marcados
I-7 e I-8, correspondientes a los cnones de arrendamiento de enero y
febrero de 1998, emitidos el 4 de febrero y 10 de marzo del mismo ao,
de los cuales se evidencia su contenido, en el sentido de que se seal
como arrendador a NAPOLEN ANTONIO LANDER RODRGUEZ y
que los depsitos bancarios se efectuaron en los das 3 de febrero y 9 de
marzo de 1998, respectivamente.
-Documentos acompaados a su escrito de promocin de pruebas de
fecha 14 de enero de 1999 en la incidencia de Cuestiones Previas, siendo
los siguientes:

-Copia Certificada expedida por el Juzgado Dcimo de Parroquia de la


Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas de las
consignaciones de los Cnones de Arrendamiento correspondientes a los meses
de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y, Noviembre del ao 1991,
hechas ante el mencionado juzgado por su representada a favor de la
firma Inversora El Rastro C.A. de las cuales se evidencia que las
consignaciones en referencia fueron efectuadas los das 3 de julio, 5 de
agosto, 4 de septiembre, 4 de octubre, 8 de noviembre y 6 de diciembre
del sealado ao y que la actora continu consignando cnones de
arrendamiento a favor de INVERSORA EL RASTRO.
-Copia Certificada emitida por el Juzgado Dcimo Cuarto de Parroquia
de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, de las
consignaciones de los cnones de arrendamiento, correspondientes a los meses
de Enero y Febrero de 1998, hechas por su representada ante dicho
tribunal a favor del ciudadano Napolen Antonio Lander Rodrguez a
quien la firma Inversora El Rastro C.A. le haba cedido el respectivo
contrato de arrendamiento.
-Copia Certificada emitida por el Juzgado Dcimo Sexto de Parroquia
de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas de las
consignaciones de los Cnones de Arrendamiento correspondientes a los
meses de Marzo y abril de 1998... (Maysculas de la recurrida).

Para decidir, la Sala observa:

En la presente denuncia el formalizante en su fundamentacin entremezcla los


elementos configurativos de los vicios por defecto de actividad con una supuesta infraccin
de ley por silencio de prueba, mas del texto mismo se evidencia que lo que se pretende
delatar es que la recurrida incurri en el vicio de silencio de prueba.
En este sentido, de la transcripcin parcial del escrito de formalizacin se observa
que el recurrente delata un supuesto vicio de silencio de pruebas en relacin a las

siguientes documentales acompaadas en copias certificadas: 1) contrato de


arrendamiento; 2) documento de adquisicin por parte de Inversora El Rastro, C.A.; 3) acta
constitutiva de Promociones La Pintoresca, C.A; 4) actuaciones realizadas en el juicio por
resolucin de contrato; 5) documento de dacin en pago de Inversora El Rastro, C.A. a
Promociones La Pintoresca, C.A. y 6) comprobantes de consignaciones de los cnones de
arrendamiento.

Ahora bien, de la transcripcin parcial ut supra de la recurrida, la Sala observa que


la ad quem s realiz el anlisis y valoracin de las pruebas cuyo silencio se delata, debido a
que determin: 1) del contrato de arrendamiento, la existencia de la relacin arrendaticia; 2)
del documento de adquisicin, la condicin de propietaria del inmueble por parte de la
arrendadora; 3) del expediente mercantil de Promociones La Pintoresca, C.A., que dichas
actuaciones no tienen relacin con los hechos controvertidos; 4) del juicio de resolucin de
contrato, que la demanda fue interpuesta el 14 de abril de 1998 y que la demandante en
aquella oportunidad consign documento de adquisicin de fecha 30 de mayo de 1991; 5)
del documento de dacin en pago, que ste constituye una forma de disposicin del derecho
de propiedad y, 6) de los comprobantes de consignacin, que efectivamente fueron
realizados los pagos en las fechas y por los montos indicados en los mismos, todo lo cual
determina la inexistencia del delatado silencio de prueba.

Aunado a lo anterior, la Sala observa que el recurrente no hace referencia especfica


a la cuestin jurdica previa, sino de manera general a la falta de anlisis de las pruebas
aportadas al expediente que ya ha sido desechado, no atacando especficamente lo
relacionado a la caducidad de la accin, fundamento de la decisin del Tribunal de Alzada;
razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. As se
decide.

DECISIN
En mrito de las consideraciones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la
Repblica Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casacin Civil, administrando justicia en
nombre de la Repblica y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de
casacin anunciado y formalizado por la demandante contra la sentencia dictada en fecha
13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Sptimo en lo Civil, Mercantil y del Trnsito
de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se
declara, la NULIDAD del fallo recurrido y se ORDENA al Tribunal Superior que resulte
competente, dicte nueva decisin en atencin a la doctrina establecida en este fallo.

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar a la condenatoria al pago de las costas procesales del recurso dada la


naturaleza del dispositivo del presente fallo.

Publquese, regstrese y remtase el expediente al Juzgado Superior de origen, ya


mencionado, de conformidad con lo previsto en el artculo 326 del Cdigo de
Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casacin Civil, del


Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) das del mes de mayo de dos
mil cinco. Aos: 195 de la Independencia y 146 de la Federacin.

Presidente de la Sala-Ponente,
_______________________
CARLOS OBERTO VLEZ

Vicepresidenta,

_____________________
YRIS PEA DE ANDUEZA

Magistrado,
_________________________
ANTONIO RAMREZ JIMNEZ

Magistrada,
____________________________
Magistrado,
___________________________
Secretario,
___________________________
Exp. AA20-C-2004-000807.

ISBELIA PREZ DE CABALLERO


LUIS ANTONIO ORTIZ HERNNDEZ
ENRIQUE DURN FERNNDEZ

El Magistrado Antonio Ramrez Jimnez, en uso de la potestad conferida por el


artculo 53 del reglamento de Reuniones de este Supremo Tribunal, consigna el presente
voto concurrente al contenido de la presente decisin, con base en las siguientes
consideraciones:

Quien suscribe, comparte lo resuelto por la ponencia en la presente decisin; sin


embargo, difiere de la conclusin sostenida sobre el anlisis del silencio de prueba como
vicio de inmotivacin.

En efecto, la Constitucin vigente y el Cdigo adjetivo civil exigen que la justicia


sea completa y exhaustiva, pero no se lograra dicho fin si se omite algn elemento
clarificador del proceso. Esa es la interpretacin que se le debe dar al artculo 509 del
Cdigo de Procedimiento Civil, al sealar que los Jueces deben analizar todas las pruebas
producidas en el expediente y emitir su opinin, as sea en forma breve y concreta.

Por ello, el silencio de prueba debe mantenerse como un vicio denunciable en el


mbito de un recurso por defecto de actividad, en un todo de conformidad con el ordinal 1
del artculo 313 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Queda as expresado el voto concurrente del Magistrado que suscribe.


En Caracas, fecha ut-supra.

Presidente de la Sala,
______________________
CARLOS OBERTO VLEZ
Vicepresidenta,
_____________________
YRIS PEA DE ANDUEZA
Magistrado,
________________________
ANTONIO RAMREZ JIMNEZ
Magistrada,
____________________________
ISBELIA PREZ DE CABALLERO
Magistrado,
______________________________
LUIS ANTONIO ORTIZ HERNNDEZ
Secretario,
___________________________
ENRIQUE DURN FERNNDEZ

Exp. AA20-C-2004-000807.