P.G.O.U. Peñíscola (XXIV): Pitxells y la ley de costas.

Esta semana vamos a analizar la legislación de costas y la del Parque Natural de la Serra
d´Irta en el sector 14 de Pitxells. A este respecto la Asociación de Riu, Surrach y Aigualiva de
Benicarló han adquirido ya una considerable experiencia de la que somos tributarios y que les
agradecemos.

Ley de costas.
La conocida vulgarmente como ley de costas es la ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.
Esta ley establece una serie de grados de protección de la costa en función de la distancia al mar:
1. Zona de Dominio público Marítimo-terrestre. (Título I).
2. Zona de servidumbre de Protección (Título II, sección I).

En la zona que nos afecta no hay edificios en la zona de dominio público marítimo-
terrestre. Nos afecta la zona de servidumbre. Esta zona comprende una distancia de 100 m desde
el límite del mar, delimitado por el dominio público marítimo-terrestre, en adelante DPMT, en suelo
urbanizable y no urbanizable. Por otra parte tenemos dentro de esta zona de servidumbre de
protección una zona de servidumbre de tránsito que es de 6 m a medir desde el límite del DPMT.
Obviaremos esta zona por tener poca incidencia. La zona que nos afecta más es la de
servidumbre de proptección que se hallará por tanto entre los 6 m desde el DPMT y los 100 m.

En este caso, se establece que:

“c) En el resto de la zona de servidumbre de protección y en los términos en que la
misma se aplica a las diferentes clases de suelo conforme a lo establecido en la disp. trans. 3ª,
podrán realizarse, obras de reparación y mejora, siempre que no impliquen aumento de volumen
de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquéllas comporten pueda
ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios. En caso de demolición total o parcial, las nuevas
construcciones deberán ajustarse íntegramente a las disposiciones de esta Ley." Esto es, por
ejemplo en el caso de viviendas en esta zona se podrían mantener con las reservas citadas.

Legislación del Parque Natural de la Serra d´Irta.

La legislación propia del Parque Natural de la Serra d´Irta se superpone a la anterior, por
lo que deberemos proceder a su estudio.
"Artículo 49. Régimen urbanístico. PORN
2. El planeamiento urbanístico considerará como fuera de ordenación, las viviendas
dispersas existentes en el ámbito a que se refiere el párrafo anterior, excluyendo las edificaciones
rurales tradicionales, construidas con anterioridad a 1960 y aquellas edificaciones que no
contradigan las determinaciones de este PORN.
 5. En el suelo clasificado de urbano o urbanizable por el planeamiento municipal a la
entrada en vigor de estas normas, siempre que no se contravenga lo establecido en las mismas,
se podrán mantener los usos y aprovechamientos que señale el planeamiento vigente, no
pudiendo incrementarse éstos."

Pues bien, en la zona que nos atañe nos afectan las determinaciones relativas a las
áreas naturales, que se hallan en este caso dentro de la zona de servidumbre de protección. En
este caso, las edificaciones rurales de antes de 1960 están plenamente dentro de la ordenación.
El resto de viviendas se halla fuera de ordenación, lo que implica una limitación para sus titulares,
pero en ningún caso su eliminación. En este caso estamos hablando de suelo urbanizable, por lo
que no contravienen estas normas, estando, en todo caso patrimonializadas por sus propietarios.
En resumen, tanto una norma como la otra otorgarían a estas viviendas un estatus de fuera de
ordenación compatible.

El proyecto de Plan General.

El proyecto de Plan General establece que el área natural a la que nos estamos
refiriendo forme el Parque Litoral. Al formar parte de una zona verde estas viviendas quedan en
situación de fuera de ordenación integral, es decir, son incompatibles con la ordenación y cuando
se programe el sector serán erradicadas. Además, y aunque en los planos no se dibuja
expresamente una zona verde en la franja que queda entre el área natural y el resto de la zona de
servidumbre de protección está zona también formará parte de las zonas verdes. Podemos ver
esto en la letra pequeña (Normas Urbanísticas, pág. 368):

“2.- RED SECUNDARIA

- La localización de la Red Secundaria de Espacios Libres resolverá (...)la transición con
el Parque Público Natural PQN-3 “Playa Sur” con el objetivo de incorporar la zona de servidumbre
de protección de dominio público marítimo-terrestre a la red de espacios públicos.”

Conclusión
En el artículo de hoy hemos analizado la legislación de costas y del Parque Natural de la
Serra d´Irta. Hemos comparado estas legislaciones con el proyecto de Plan General y hemos
constatado que las determinaciones de éste son más lesivas por los propietarios de viviendas. Es
evidente y creemos que nadie contradiría que esas zonas de costa presentan valores naturales
que deben ser protegidos. Pero también es cierto que una aplicación razonable y flexible de las
normas puede combinar y concitar el beneficio de todos.