LA PROPIEDAD HORIZONTAL

INTRODUCCIN -MORENO- 1
Para aprovechar plenamente las ventajas de la propiedad
horizontal se requieren condiciones favorables de diversa
ndole,

especialmente,

psico-sociales,

arquitectnicas,

urbansticas y financieras; pero tambin jurdicas. En este

aspecto, hoy en da, la propiedad horizontal requiere de
normas especiales de dos clases: unas que resuelven ciertos
problemas que le son intrnsecos y otras que resuelvan los
problemas que plantea de manera especial la venta de
apartamentos. Estos ltimos son propios del desarrollo de la
propiedad horizontal y en especial de las situaciones que se
crean cuando llegan a unirse las presiones propias de la
escasez de viviendas (y otros locales), con una oferta masiva y
pblica de apartamentos.
La propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas
de propiedad exclusiva y de cosas comunes, de modo que es
necesario comenzar por distinguirlas netamente porque a)
unas y otras estn sometidas a distintas normas y b) no
siempre es fcil diferenciarlos ya que son parte de un mismo
todo.
El grado de proximidad de las relaciones de vecindad
entre las distintas propiedades que existen en el Edificio, unida
al hecho de que tales relaciones tienden a ser perpetuas, o al
menos de larga duracin, exige una regulacin especial ya que

las normas e Derecho comn, resultan insuficientes.

La importancia de las cosas comunes dentro del sistema
total obliga a dejar de lado las normas de la comunidad
ordinaria para regular las respectivas comunidades con ojos de
favor y dentro del esquema de las indivisiones forzosas
perpetuas que:
a) Prevea la inseparabilidad entre la propiedad del
apartamento y la cuota en las cosas comunes.
b) Limite drsticamente el derecho a pedir la particin de
stas y;
c) Cree un rgimen de administracin de cosas comunes
mucho ms gil y estructurada que el rgimen ordinario.
La propiedad de pisos o apartamentos, llamada tambin
Propiedad Horizontal, es una institucin jurdica que en los
momentos

actuales

adquiere

vitalidad

tiene

gran

importancia; lo cual est dado por la intervencin de

diferentes factores, de orden sociolgico, econmico o cultural
y de psicologa individual.
Uno de los factores econmicos que influye es el deseo
de

evitar

la

aplicacin

del

instituto

de arrendamiento como

instrumento o mecanismo de explotacin de las edificaciones.

Los

constructores

buscan

una

pronta

recuperacin

del capital invertido en lugar de mantenimiento inmovilizado del que

obtener unas rentas siempre sometidas a bloqueo o a las

normales

anormales

fluctuaciones

del mercado monetario,

buscan el logro de una ganancia ms o menos limitada, pero

rpida.
El Estado ha orientado su poltica de viviendas en un
sentido favorable a la Propiedad Horizontal en detrimento del
arriendo.

Son

innumerables

los

edificios

que

han

sido

construidos con ayudas, colaboraciones y crditos del Estado

para acogerse al sistema de venta de casas por pisos.
Los pisos y locales de un edificio, susceptibles de
aprovechamiento independiente, se han convertido en estos
das en un bien de consumo, considerando como bienes de
consumo las parcelas y edificaciones unifamiliares en lugares
alejados de las poblaciones, amplindose su mercado a travs
de la publicidad.
En cuanto a este tema ha existido la polmica sobre la
vida del condominio o de propiedad separada sobre los pisos o
de la aproximacin de uno u otro elemento, pero en estos
tiempos an cuando esta cuestin no ha sido agotada, el
objeto real de discusiones se sita en otro terreno, y es
en torno al desarrollo normativo del instituto que abordamos, en
cuanto a la validez, al alcance y al contenido de los estatutos y
reglas de gobierno y a la institucionalizacin y distribucin
de competencias de los diferentes rganos de la comunidad.

Hoy

es

comn

la

construccin

de

bloques

de

edificaciones con servicios nicos para todas ellas. Se han

propagado, las urbanizaciones privadas o como han sido
llamadas

grficamente

como

una

Propiedad

Horizontal

superficial extendida; por lo que se requiere de una especial

consideracin legislativa para tratar estos fenmenos, pues la
Ley de Propiedad Horizontal no se atempera a la realidad
existente.

ANTECEDENTES LEGISLATIVOS -MACHUCA- 2

La Propiedad Horizontal comenz a desarrollarse con

ms fuerza en el siglo XIX, teniendo antecedentes histricos
como institucin desde pocas remotas. Es aceptado en la
doctrina por los estudios y los tratadistas del tema que en la
antigua Roma, Grecia, Egipto y en el derecho babilnico, ya se
conoca este tipo de propiedad de casas por pisos, aunque de
modo naciente, mantenindose vigentes.

Bastara revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos

al gran Papiano, para encontrar la copropiedad sobre los
elementos comunes del inmueble, principio vigente en la
conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada
tambin Propiedad Horizontal.
Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma
cuando a travs de la Ley de Sicilia en el ao 298 de la
fundacin de Roma, se autoriz a los plebeyos para habilitar el
Monte

Aventino,

por

lo

tenan recursos suficientes

viviendas,

se

unieron

que
para

para

muchas

familias

construir

construir

casas

sus
en

que

no

propias
comn,

dividindose luego los pisos.

La evolucin de la institucin recorre tres perodos, segn

se va transformando el concepto del dominio. Primeramente
surgi la concepcin absoluta, conforme a la cual las

facultades dominicas del propietario llegaban hasta el cielo por

arriba y hasta el infierno por debajo. Ms adelante aparece la
divisin de casas por pisos o planos, que estableci ciertas
limitaciones al concepto anterior, y despus se alcanz el
concepto Propiedad Horizontal, con mayor fraccionamiento del
dominio y la conjugacin de los derechos sobre la vivienda y
sobre las reas comunes pertenecientes a ms de un
propietario.

La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la

dictada en Pars en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando
un edificio es posedo por dos propietarios distintos, de los
cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada
uno puede hacer lo que le plazca en la porcin suya, siempre
que

con

su actitud no

se

ocasionen

perjuicios

inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del

edificio.

Ya el Cdigo de Napolen en 1804, en su artculo 604,

admiti la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa
pertenecieran a diversos propietarios e incorpor a su texto el
concepto de las reas comunes o pertenecientes a todos los
propietarios en proporcin al valor de sus respectivos pisos, al
consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa
pertenecen a diversos propietarios, si los ttulos de propiedad

no

regulan

la

manera

de

hacer

las

reparaciones

reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente:

las paredes maestras y el tejado estn a cargo de todos los
propietarios, en proporcin al valor del piso que le pertenece.
El propietario del primer piso hace la escalera que a l le
conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del
primero, la escalera que le conduce a su casa, y as
sucesivamente".

La primera ley que regul esta institucin con sus

caractersticas actuales se promulg en Blgica en el ao
1924,

en

el

continente

americano,

el

pas

la vanguardia fue Brasil el que promulg su Ley especial del 25

de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones ms
completas sobre la Propiedad Horizontal.

En Cuba surge el primer intento de regulacin a travs

del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950,
que reglament la propiedad por pisos o apartamentos
pertenecientes a ms de un titular, haciendo nfasis en la
inscripcin de los inmuebles correspondientes en el Registro
de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del
piso, subordinndolo a la copropiedad de los elementos
comunes. En el ao 1951, la Asociacin Interamericana de
abogados celebr en Montevideo una conferencia a la que fue

invitada la Asociacin Nacional de Registradores, cuya tarea a

desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordndose en dicha
conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes
directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de
1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.

La

evolucin

no

se

ha

detenido,

los

temas

ms

sobresalientes se concentran en la primera constitucin de las

comunidades como comunidades de construccin para un
posterior establecimiento del rgimen de Propiedad Horizontal
entre los comuneros, con todos los problemas de todo orden
que ello suscita no slo en las relaciones internas entre ellos
sino

en

el

orden

de

cumplimiento

ejecucin

de

los contratos de obra, el desenvolvimiento de las relaciones de

vecindad y la aparicin de nuevas formas que van al molde
legal de unidad de edificio.

Antecedentes en Venezuela RODRIGUES- 3

Desde hace siglos aparecieron normas rudimentarias

sobre

propiedades

horizontales

en

algunas

regiones

ciudades francesas (en especial, en Grenoble y Rennes). En el

siglo XIX, el Cdigo Napolenico dedic a la materia dos
artculos (que hoy estn derogados). A su vez, nuestro Cdigo
de 1992 introdujo tambin dos artculos sobre la misma
materia que pasaron sin alteracin hasta el Cdigo vigente
(art. 683 y 684 del C. C. de 1992 que corresponden a los
artculos 697 y 698 del Cdigo vigente).

En Venezuela, debe sealarse, aparte de los arriba citados

artculos del Cdigo Civil:

1 La Ley de Propiedad de Apartamentos de 1957, cuya

finalidad principal fue regular las relaciones de los propietarios
de los distintos apartamentos y que fij en ese aspecto
lineamientos que nunca ha abandonado despus nuestro
Derecho; pero que no protegi suficientemente los intereses
de los adquirientes por motivos serios que, lamentablemente,
fueron desvirtuados por los hechos.
2 La Ley de Propiedad Horizontal de 1958, cuyo objetivo
fue proteger enrgicamente los intereses de los adquirientes
para superar la crisis de confianza entre los potenciales
compradores

de

apartamentos

causada

por

numerosos

fraudes cometidos por los vendedores durante la vigencia de

la ley del 57, magnificados por cierta prensa. Para lograr su
objetivo la nueva ley no vacil en incluir medidas drsticas,
necesarias en aquel momento, pero que debieron haber sido
atenuadas por una reforma legislativa cuando se restituy la
confianza del pblico en la institucin.
3 Dos Decretos Presidenciales de 1971 (los Decretos N 531,
del 6 de enero, y 576, del 14 de abril), cuya vigencia en la
actualidad es dudosa por decir lo menos y que se refieren a
ciertos casos especiales de enajenacin de apartamentos y
que, por tanto, nada innovaron en el plano de los derechos
reales.

10

4 La Ley de Propiedad Horizontal de 1983 (en realidad una

reforma parcial a la ley del 58 con la forma de ley nueva), que
en algunos aspectos introdujo modificaciones importantes y
que incidi tanto en materia de los derechos reales como en la
regulacin de las enajenaciones de los apartamentos.
5 La Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H.) de 1983 que se
limit a suprimir un requisito para el registro del Documento
de Condominio, cuestin de indudable inters prctico, pero
que en todo lo dems dej intacto el Derecho vigente en la
materia.

DEFINICIN JARAMILLO- 4

11

La propiedad horizontal es una institucin jurdica que

hace alusin al conjunto de normas que regulan la divisin y
organizacin de diversos inmuebles, como resultado de la
segregacin de un edificio o de un terreno comn.
En s la propiedad horizontal no es un bien inmueble
en particular sino un rgimen que reglamenta la forma en que
se divide un bien inmueble y la relacin entre los propietarios
de los bienes privados y los bienes comunes que han sido
segregados

de

un

terreno

edificio.

La propiedad

horizontal permite la organizacin de los copropietarios y el

mantenimiento de los bienes comunes.
Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma
de

divisin

de

la

propiedad

sobre viviendas, oficinas, locales

que

se

ejerce

comerciales, bodegas,

estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que

se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas
unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre
las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a
los bienes de dominio comn.
As pues, junto con el piso, el derecho de propiedad
horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los
elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el
edificio en cuestin. Tales elementos se consideran necesarios

12

para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista

sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del
piso, siendo inseparable de sta.
La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad
individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad,
una entidad sin nimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin
nimo de lucro distinta a las otras entidades sin nimo de
lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que
exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas, las que tambin pueden coexistir
dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades
horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se
expidieron en muchos pases leyes que cobijaban tanto a las
propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias
Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y
departamentos,

pero

luego

se

tendi

expedir

leyes

individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley

675 2001 dedica los primeros ttulos a la propiedad horizontal
y, el ltimo a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la
propiedad horizontal tambin se le llama condominio y ley de
residencia permanente.]

En Venezuela La Propiedad Horizontal, es una propiedad

especial que se constituye exclusivamente sobre edificios
divididos

en

apartamentos

13

locales

que

pueden

ser

aprovechados independientemente. La propiedad horizontal

tiene como principal caracterstica que en ella coexisten dos
clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad
individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de
propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el
edificio, sobre las reas comunes de toda la construccin.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley

deber haber un grupo de personas que dirijan la manera de
administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este
grupo se le llama Junta de Condominio.

Tambin es bueno que sepamos que para que en un

edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente
debe de haberse redactado y presentado en la oficina de
registro inmobiliario un documento que se le llama Documento
de Condominio que es el documento de la comunidad de ese
edificio. En este documento se seala entre otras cosas, la
intencin del constructor del edificio de destinarlo a la venta
por apartamentos o locales, se especifica qu uso se le va a
dar

estos

apartamentos

locales,

se

sealan

las

caractersticas de la construccin del edificio, su tamao,

nmero de pisos, cuantas personas conformarn la junta de
condominio, etc. La base legal de la Propiedad Horizontal es la
Ley de Propiedad horizontal 31 de Octubre de 1991

14

CARACTERSTICA ESENCIAL -PIMENTEL- 5

La caracterstica esencial del rgimen de la propiedad
horizontal, de acuerdo con la ley, es el hecho de que dentro

15

del mismo, Los diversos apartamentos y locales de un

inmueble podrn pertenecer a distintos propietarios (L.P.H.,
art. 1, encab.).
Obsrvese que la caracterstica no es que todos los
apartamentos

locales

deban

pertenecer

distintos

propietarios exclusivos, sino que puedan pertenecer a

distintos propietarios exclusivos. En consecuencia:
1 En un momento dado, todos los apartamentos o locales
pueden pertenecer a un mismo propietario.
2 Uno o varios apartamentos o locales pueden ser cosas
comunes, no susceptibles de propiedad exclusiva.
3 Uno, varios o incluso todos los apartamentos o locales
susceptibles de propiedad exclusiva, de hecho,

pueden

pertenecer a comunidades de diferente origen o clase

(conyugales, convencionales, sucesorales, etc.).

16

MBITO MATERIAL -ROA- 6

El anlisis de la caracterstica esencial de la propiedad
horizontal revela que el mbito material de la misma es
necesariamente un inmueble donde existan apartamentos y
locales.
As, pues, el inmueble tiene que ser un inmueble
edificado, ya que en el sentido de la ley, un apartamento o
local es siempre una parte de un edificio (L.P.H., art. 1, ap.
nico). Por lo dems, el inmueble debe comprender la
totalidad del terreno que sirvi de base para la obtencin del
correspondiente

permiso

de

construccin,

el

cual

por

disposicin legal expresa, es necesariamente una cosa comn

a todos los apartamentos (L.P.H., art.5, lit. a y art. 26,
Pargrafo nico).
La naturaleza misma de las cosas exige que existan otras
cosas comunes y la voluntad de los particulares puede dar
carcter de cosa comn a cosas que no lo seran por su
naturaleza. As, pues, el mbito material de la propiedad
horizontal es necesariamente un inmueble edificado en el cual
existan

apartamentos

locales

embargo:

17

cosas

comunes.

Sin

1) adems de los apartamentos o locales pueden existir

otras cosas susceptibles de propiedad exclusiva; 2) tambin
pueden existir cosas privativas; y 3) las cosas comunes
pueden ser de distinta clase.
Por otra parte, adems de los requisitos de hecho
sealados, la ley exige que el propietario del inmueble declare
su

voluntad

de

destinarlo

para

ser

enajenado

por

apartamentos o locales en un documento registrado, llamado

Documento de Condominio.

REGULACIN -LICON- 7
La propiedad horizontal se rige por las disposiciones de la
Ley de Propiedad Horizontal eria y, en cuanto no se opongan
a stas, las del Cdigo Civil (L.P.H., art. 1, encab.), de modo
que la fuente legal principal es la ley especial de la materia (y
por supuesto sus eventuales reglamentos de los cuales se ha
dictado hasta ahora un reglamento parcial), mientras que la
fuente legal supletoria es el Cdigo Civil.
Pero, como muchas de esas reglas legales no son de orden
pblico, la voluntad de los particulares juega un importante
papel en la materia. As, mientras no colidan con normas
legales de orden pblico, deben tenerse en cuenta:

18

1 Las disposiciones del Documento de Condominio (tal como

fuera originalmente registrado o como haya sido modificado
ulteriormente por decisin unnime de los propietarios).
2 Las disposiciones del Reglamento de Condominio.
3 Los acuerdos tomados legalmente por los propietarios; y
4 Las decisiones que sobre la administracin del inmueble
tomen

la

Junta

de

Condominio,

el

Administrador

y,

excepcionalmente, un propietario aislado.

CAMPOS DE ESTUDIO -VALENCIA- 8

De lo expuesto se desprende que el estudio de la
propiedad horizontal en cuanto interesa al presente curso, o
sea, en lo relativo al rgimen de los derechos reales envueltos
en ella, debe comprender:
I. Los apartamentos y locales.
II. Las cosas susceptibles de propiedad exclusiva que no sean
apartamentos y locales.

19

III. Las cosas privativas.

IV. Las cosas comunes de las diferentes clases jurdicamente
relevantes que puedan existir.
V. El Documento de Condominio (incluido el Reglamento de
Condominio); y
VI.

La

Administracin,

rubro

donde

englobaremos

las

decisiones de los propietarios, de la Junta de Condominio, del

Administrador, y an de un propietario aislado, que tengan
fuerza vinculante.

COSAS

SUSCEPTIBLES

DE

PROPIEDAD

EXCLUSIVA

-VILLARROEL- 9
Adems de los apartamentos o locales, pueden existir en

20

el Edificio otras reas susceptibles de enajenacin separada

como lo reconocen disposiciones expresas aunque dispersas
en la ley. Tales reas son pues susceptibles de ser objeto de un
derecho de propiedad exclusivo por parte de sus adquirientes,
que implica una cuota de participacin en las cosas comunes y
un

porcentaje

en

los

derechos

obligaciones

en

la

conservacin y administracin del inmueble (L. P. H., art. 26,

encab.).
Esas cosas sobre cuyo rgimen apenas existen normas
legales expresas, a falta de stas, se rigen por las normas
sobre apartamentos en la medida en que procesa su aplicacin
analgica.

21

COSAS PRIVATIVAS -SANTANA- 10

Aun

cuando

la

ley

no

menciona

explcitamente

la

existencia de esta categora especial de cosas, claramente se

desprende de su artculo 5 que ciertas cosas no forman parte
de ningn apartamento; sin embargo, son privativas de uno de
ellos en el sentido de que pertenecen al dueo de ste y de
que no pueden enajenarse ni gravarse separadamente del
apartamento o local. Tal es el caso de los puestos de
estacionamientos, maleteros o depsitos que sean asignados a
determinado apartamento en el Documento de Condominio
(art. 5 lit. i y k); puede ser el caso de algunos stanos
(art. 5, lit. d), y de otras cosas, que a veces se llaman
anexos, como secadores de ropa o lavaderos situados fuera
del apartamento.
Pero nada obsta para que tambin puedan existir cosas
privativas de partes del edifico susceptibles de enajenacin
separada que no sean apartamentos. En todo caso, esas
cosas privativas tienen el carcter de accesorios de los
respectivos apartamentos u otras susceptibles de enajenacin
separada; no estn comprendidas dentro de los linderos de los
apartamentos ni de otras reas de enajenacin separada, pues
caso contrario no seran cosa distinta de ellos, y se diferencian

22

de los bienes comunes cuyo uso corresponde exclusivamente

a un apartamento u otra rea susceptible de enajenacin
separada, porque la propiedad de estos ltimos corresponde a
una comunidad de las regidas por la Ley de Propiedad
Horizontal y slo su uso es el derecho que tiene carcter
exclusivo.

COSAS COMUNES -SNCHEZ- 11

La Ley divide las cosas comunes en cosas comunes a
todos

los

apartamentos

cosas

comunes

algunos

apartamentos o, lo que es lo mismo, cosas comunes generales

del edificio y cosas comunes limitadas a cierto nmero de
apartamentos (L.P.H., arts. 12, 22 y 26). Por lo dems, como
entre las primeras pueden existir cosas que, a pesar de ser
comunes, sean de uso exclusivo de uno de los apartamentos
(L.P.H., art. 5, lit. c), las cosas comunes generales del
edificio se subdividen en las que son de uso comn y las que
son de uso privativo, distincin que la ley toma en cuenta en la
distribucin de gastos entre propietarios (L.P.H., arts. 8 y 12).
Cosas comunes a todos los apartamentos

23

La Ley vigente determina estas cosas comunes mediante

una enumeracin sin enunciar criterios generales en la
materia (L. P. H., art. 5). No obstante, el nfasis de la ley
cuando dice son cosas comunes a todos los apartamentos
(L. P. H., art. 5), en ms de un caso se puede dudar si
determinadas cosas que figuran en la enumeracin, han de ser
necesariamente comunes a todos los apartamentos o si la
voluntad privada puede darles otro carcter. A su vez, la Ley
incluye reglas especiales para cinco categoras de cosas que,
segn los casos siempre o en general son comunes a todos los
propietarios: el terreno, las azoteas, patios o jardines; los
stanos; los puestos de estacionamiento y los maleteros; y
depsitos en general.
1. Respecto del terreno se declara comn la totalidad del
terreno que sirvi de base para la obtencin del permiso de
construccin (L. P. H., art. 5, lit. a) y que no es vlida la
exclusin expresa o tcita que se haga en el Documento de
Condominio de ninguna porcin del terreno que sirvi de base
para la obtencin del permiso de construccin (L. P. H., art.
26, prag. nico).
2. En cuanto a azoteas, patios o jardines, aunque son cosas
comunes a todos los apartamentos, en caso de que slo
tengan

acceso

travs

de

un

apartamento

local,

necesariamente sern de uso exclusivo del propietario de

24

ste (L. P: H., art. 5, lit. 6).

3. La especialidad respecto de los stanos consiste en
establecer que dichos stanos son cosas comunes salvo los
apartamentos o locales que en ellos se hubieren construido de
conformidad con las Ordenanzas Municipales y que los
puestos de estacionamiento, depsitos o maleteros que
existieren en ellos se rigen por las reglas especiales que
veremos.
4. En materia de puestos de estacionamiento la Ley comienza
por indicar que son comunes los puestos de estacionamientos
que sean declarados como tales en el Documento de
Condominio; pero de inmediato limita esa regla al exigir que
en dicho documento se asigne por lo menos, un puesto de
estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales,
puesto que a su vez, no podr ser enajenado o gravado sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local (L. P. H.,
art. 5, lit. i). As, los puestos asignados son propiedad del
dueo del apartamento o local correspondiente pero cuya
propiedad es inseparable de la propiedad del respectivo
apartamento o local.
Los puestos de estacionamiento sobrantes despus de
realizada la adjudicacin ordenada pueden ser enajenados o
gravados con tres limitaciones: los propietarios tienen derecho
de preferencia para adquirirlos; la enajenacin o gravamen de

25

dichos

puestos

quienes

no

fueran

propietarios

de

apartamentos o locales requiere el voto favorable del 75% de

dichos propietarios y en todo caso las reas en cuestin
debern

utilizarse

siempre

como

tales

puestos

de

estacionamiento (L. P. H., art. 5, lit. 1). Sin embargo, se

facult al Ejecutivo Nacional para que mediante reglamento
especial pudiera autorizar una asignacin distinta de la arriba
indicada en determinadas reas de una ciudad y siempre que
las necesidades del desarrollo urbano as lo justifique).
5. Respecto de los maleteros y depsitos en general, el
principio es que slo se los considerar comunes si as lo
declara el documento de condominio, el cual puede asignar
uno o ms maleteros o depsitos determinados a cada uno de
los apartamentos o locales, a algunos de ellos o a uno solo de
ellos. Si as lo hiciere, los maleteros o depsitos asignados no
podrn ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el
respectivo apartamento o local (L. P. H., art. 5, lit j). As, la
asignacin de maleteros o depsitos atribuye propiedad
exclusiva, pero inseparable de la propiedad del apartamento o
local respectivo.

26

Cosas

comunes

determinados

apartamentos

-TORREALBA- 12
Aunque la ley admite la existencia de esta categora de
cosas no indica el criterio para determinarla ni tan siquiera las
enumera. Ante tal silencio deben considerarse comprendidas
dentro de la categora en virtud de principios generales, las
cosas declaradas como tales por el Documento de Condominio
y por analoga con lo dispuesto en materia de cosas comunes
generales, las cosas necesarias para la existencia, seguridad,
condiciones higinicas y conservacin slo de parte de los
apartamentos del edificio o para el uso o goce slo de
determinados apartamentos o locales.

27

EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO -BRACHO- 13

Obligatoriedad y naturaleza
1. La Ley exige que antes de enajenar uno cualquiera de los
apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los
propietarios del inmueble declaren por documento registrado
su

voluntad

de

destinado

para

ser

enajenado

por

apartamentos y locales con indicacin de ciertas menciones y

acompaado de los recaudas que exige la Ley (L.P.H., Art. 26).
Es precisamente ste el Documento de Condominio.

28

2. Sobre la naturaleza jurdica del Documento, sin analizar las

diferentes teoras que existen, creemos que pueden hacerse
las siguientes afirmaciones:
A) El Documento de Condominio es un acto jurdico unilateral
y no un contrato, ya que se perfecciona y produce algunos
efectos jurdicos sin que se requiera la voluntad de ms de una
parte (el propietario o los propietarios del edificio).
Nada obsta, sin embargo, para que por analoga y, por ende,
en la medida en que exista la eadem ratio legis se apliquen a
dicho acto muchas de las normas dictadas para los contratos.
La afirmacin de que el Documento de Condominio est
llamado a quedar incorporado a los contratos por los cuales
se enajenan sus apartamentos y otras reas susceptibles de
enajenacin separada, aparte de que esa incorporacin no
sera nunca total, no contradice lo expuesto y expresa un
fenmeno jurdico complejo que no puede analizarse en el
presente curso.
B) Si bien el Documento de Condominio contiene una o ms
declaraciones de voluntad, es tambin el medio escogido por
la ley para que el propietario o los propietarios suministren
algunas informaciones, razn por la cual contiene tambin
necesariamente

ciertas

declaraciones

de

'ciencia'

conocimiento.
Circunstancias que interese hacer constar -PLUTARCO14
El

Documento

de

Condominio

29

debe

contener

la

destinacin del edificio a la enajenacin por apartamentos,

menciones relativas al inmueble mismo, a la situacin jurdica
de ste y cualquiera otra circunstancia que interese hacer
constar (L.P.H., Art 26).
1

Destinacin

del

edificio

la

enajenacin

por

apartamento
El Documento de Condominio debe contener la voluntad
del propietario o de los propietarios de destinarlo para ser
enajenado por apartamentos o locales sin que se requiera al
efecto el empleo de frmula sacramental alguna sino que la
destinacin sea inequvoca y se manifieste en documento
registrado.
2 Menciones relativas al propio inmueble
Por otra parte, la Ley exige que el Documento de
Condominio contenga ciertas menciones relativas al propio
inmueble a fin de que los eventuales adquirentes conozcan
con precisin las consecuencias derivadas de la adquisicin
que realicen.
Las menciones obligatorias en la materia son:
A) Los pisos (en el sentido de plantas), apartamentos y
dependencias de que consta el edificio con especificacin de

30

los linderos de los apartamentos y locales; B) La descripcin

de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas
comunes limitadas a cierto nmero de apartamentos con
expresin de cules son esos apartamentos; C) La indicacin
precisa del destino dado al edificio (vivienda, oficinas, locales
comerciales, etc., o combinacin de estos usos), y D) El valor
que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los
apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptibles
de enajenacin separada, fijndose de acuerdo con tales
valores el porcentaje que tendrn los propietarios sobre las
cosas

comunes

sus

derechos

obligaciones

en

la

conservacin y administracin del inmueble.

Por ltimo, como el Documento de Condominio debe ser
registrado, es necesario incluir las menciones que se exigen
de manera general en todos los documentos registrados (C.C.,
Art. 1.914).
3 Menciones relativas a la situacin jurdica del
inmueble
Exige tambin la Ley dos menciones relativas a la
situacin jurdica del inmueble para que los eventuales
compradores tengan acceso a una razonable informacin al
respecto. Tales menciones son:
A) La indicacin de los ttulos inmediatos de adquisicin, y

31

B) La indicacin de los gravmenes que existan sobre el

inmueble. Dado nuestro sistema de notas marginales, al
conocerse los ttulos inmediatos de adquisicin es posible
remontarse a los anteriores cuando se estime prudente.
4 Otras circunstancias
Por ltimo, la Ley expresa que el documento contendr...
cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.
El hecho de que esta ltima frase est regida por un verbo
que tiene significado imperativo parece indicar que no se trata
simplemente de dejar abierta la puerta a la posibilidad de
agregar

menciones

obligacin

de

facultativas

mencionar

sino

esas

de

otras

establecer

la

circunstancias

genricamente definidas (que interese hacer constar).

Pero naturalmente, ello obliga a establecer el criterio para
determinar cules son esas otras circunstancias que interese
hacer constar, y que por lo tanto deben incluirse en el
Documento de Condominio. A tal respecto creemos que el
deseo del legislador es que se mencione cualquier otra
circunstancia que de acuerdo con las reglas generales de la
vida o la experiencia de los negocios, pueda mover a un
adquirente potencial a no adquirir o a ofrecer un precio menor.
Permtasenos observar que el criterio propuesto no atiende a
las peculiaridades subjetivas de cada adquirente, sino que se

32

refiere a un patrn objetivo de adquirente normal.

Desde luego nada impide que, a esas otras circunstancias
de

obligatoria

mencin,

se

agreguen

otras,

que

son

facultativas para los interesados.

LA ADMINISTRACIN DE MULTIPROPIEDAD -TORRES- 15

La administracin gira en torno a los acuerdos de los
propietarios y de las decisiones de la Junta de Condominio y
del Administrador sin perjuicio de que excepcionalmente
pueda tornar decisiones un solo propietario.

33

La Junta de condominio
1 Necesidad y constitucin original
Este rgano de la administracin es de obligatorio
funcionamiento en todos los edificios regulados por LP.H. y
deber constituirse en un plazo no mayor de 60 das luego de
haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos
y locales (LP,H., art. 18, ap. 1).
2 Integracin, designacin y perodo
La Junta deber estar integrada por lo menos por tres
miembros principales y tres suplentes que llenarn sus faltas
en el orden de eleccin; ser designada por la Asamblea de
Copropietarios y sus integrantes durarn 1 ao en el ejercicio
de sus funciones pudiendo ser reelectos (LP.H., Art. 18,
encab.).
La ley slo exige expresamente que los 3 principales sean
copropietarios (L.P.H., Art. 18, encab.); pero es lgico pensar
que tambin deban serio sus suplentes.
La Junta elegir de su seno un Presidente (L.P.H., Art 18,
encab.) y tomar sus decisiones por mayora de votos (L. P. H.,
art. 18, ap. 1).

34

3 Atribuciones
La Junta tendr las atribuciones de vigilancia y control
sobre la administracin que establezca el Reglamento de la
presente Ley (L.P.H., Art. 18, ap. 2): pero debe recordarse
que la propia Ley prev expresamente que el Reglamento de
Condominio le seale las atribuciones que crea conveniente
(L.P.H., arto 26, ap. 2 num. 1) Y que con mayor razn puede
hacerla el Documento de Condominio.
Por lo dems, el legislador dispuso tambin que en todo
caso la Junta tenga las siguientes atribuciones:
A) Convocar en caso de urgencia la Asamblea de los
Copropietarios;

B)

Proponer

la

Asamblea

de

los

Copropietarios la destitucin del Administrador, atribucin que

Junto con la anterior permite que los propietarios ejerzan
efectivamente su supremaca sobre el Administrador; C)
Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la
Asamblea de los Copropietarios no hubiere procedido a
designarlo; D) Velar por el uso que se haga de las cosas
comunes y adoptar la reglamentacin que fuere necesaria; y
E) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del
Administrador.

35

El Administrador -VARELA- 16
1 Necesidad y unicidad
El conjunto de las disposiciones de la Ley vigente y el
contraste entre ellas y el texto claramente supletorio del arto
17 de la Ley de 1958, revelan que hoy en da es legalmente
obligatorio que todo edificio sometido al rgimen de propiedad
horizontal tenga Administrador. Por lo dems, tambin el
conjunto de las disposiciones de la Ley parece indicar que sta
no concibe sino la existencia de un administrador nico sin
que prevea la manera de llenar sus faltas en general.
2 Designacin y perodo
A) Inicialmente el Administrador puede ser contratado por
el propietario del inmueble; pero dicho Administrador debe ser
reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la
oportunidad de designar la primera Junta de Condominio

36

(LP.H., Art. 19, ap. lt.).

B) Salvo la excepcin indicada, designar al Administrador la
Asamblea de los Propietarios por mayora de votos y si no lo
hiciere

oportunamente,

lo

har

el

Juez

de

Distrito

Departamento a solicitud de uno o ms de los propietarios

(LPH. Art. 19, encab). La Asamblea puede designar a cualquier
persona natural o jurdica, la cual es reelegible: pero el Juez,
en su caso, debe designar "preferentemente" alguno de los
propietarios (LP.H. Art 19, encab.)
El perodo del Administrador es de 1 ao sin perjuicio de que la
Asamblea lo revoque en cualquier momento (LP.H., Art. 19,
encab.), o lo destituya por incumplimiento de sus obligaciones
legales (L.P.H., arto 20).

EL TIEMPO COMPARTIDO -MARTNEZ- 17

Una vacacin de tiempo compartido es una forma de
propiedad de vacaciones. En lugar de comprar una propiedad
vacacional que tal vez no pueda ser utilizada durante todo el
ao, el tiempo compartido permite a las familias comprar una
propiedad vacacional que ser utilizada slo durante la parte
del ao que le resulte ms conveniente al comprador.
La importancia de esa institucin movi a nuestro
legislador a dictar una ley especial en la materia: la Ley que

37

Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Tiempo Compartido

(G.O. N 5022 Extraordinario del 18 de noviembre de 1995),
que a Su vez fue reglamentada por el Ejecutivo (G.O. N
35.996 del 9 de julio de 1996).
Concepto y Clasificacin Legal de la multipropiedad y el
tiempo compartido
Por otra parte, el tiempo compartido es el derecho de
uso y disfrute de una unidad vacacional o recreacional de
carcter turstico, conjuntamente con los bienes muebles que
en ella se encuentren as como las instalaciones, reas,
construcciones y servicios comunes conexos del respectivo
desarrollo inmobiliario, siempre y cuando este derecho se
limite a un nmero determinado de das y semanas por un
nmero especfico de aos con sujecin a los trminos del
respectivo contrato (art. 2, lit. b).
A su vez el derecho al tiempo compartido es clasificado
por la ley segn la individualizacin o no de la unidad
residencial sobre la cual recae y segn la identificacin del
tiempo de goce y disfrute. As, el artculo 31 distingue cuatro
clases de tiempo compartido:
A) Tiempo compartido fijo cuando el derecho de uso y
disfrute recae en una misma unidad residencial turstica en la
misma semana o semanas de cada ao.

38

B) Flotante cuando se tiene el derecho de disfrutar de la

misma

unidad

residencial

turstica,

dentro

de

ciertas

temporadas o estaciones del ao, cuya determinacin se hace

peridicamente de acuerdo a procedimientos objetivos.
C) Sobre espacio flotante cuando se tiene el derecho de
disfrute de una unidad residencial turstica o vacacional con
caractersticas precisas, pero cuya determinacin se har
segn la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos; y
D) Mixto cuando el derecho responde al concepto de sobre
espacio flotante con la peculiaridad adicional de que el
disfrute de la semana o semanas puede fraccionarse en das
no continuos.

39

ANLISIS

DE

LA

LEY

DE

PROPIEDAD

HORIZONTAL

-FIGUEROA- 18
En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad
Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por
decisin del Propietario o de los Propietarios de un inmueble,
de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. Esta
decisin debe ser expresada en forma autntica y con el
Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina
Subalterna de Registro correspondiente.
Su regulacin data del 10 de junio de 1957, con la
promulgacin

de

la

Ley

de

Propiedad

Horizontal

por

apartamento. Posteriormente se promulg en 1958 la Ley de

Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de
septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta ltima,
publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N 3.241 la cual rige
hoy en da.
La definicin originaria de la propiedad horizontal, la
encontramos en el art.396 del Cdigo Civil. En el mismo queda
claro lo descrito anteriormente as como los siguientes puntos:
Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas,
vendidas o embargadas por separado, y se transmiten
conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas.

40

Sobre esto cabe matizar que, en ltima instancia, cabe hacerlo

con el acuerdo unnime de los propietarios, el respeto a la Ley
de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanstica.
El Cdigo Civil entiende que debe haber regulacin
especfica. Y ah tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, que
regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad.
La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que
se constituye dicho rgimen para un edificio, cosa quien se
hace generalmente en escritura pblica para poder tener
acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitucin,
se otorgaran tambin los Estatutos, que contendrn las reglas
para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede
haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), as como
todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservacin,
entre otros.
A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de
participacin en el inmueble. Dicha cuota supone en que %
participa el propietario en los elementos comunes del edificio.
Dicha cuota se establece partiendo de los metros tiles del
piso o local en relacin con los del inmueble, pero tambin se
tiene en cuenta su ubicacin, su uso, entre otrosEs clave
dicha cuota, ya que determinara, con posibles modificaciones,
la contribucin en los gastos comunes del edificio, as como
otorgar un voto ponderado en las Junta de Propietarios.

41

Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a

travs de un rgano, la Junta de Propietarios, donde se toman
las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. 13 LPH),
que se rene una vez al ao como mnimo para aprobar los
Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles convocatorias. En
dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el
representante legal de la Comunidad. En la teora, sera
auxiliado por otro cargo, el Secretario, que se encargara de
las actas y certificados, pero que en la prctica ha venido ser
sustituido por la figura profesional y externa del Administrador
de Fincas.
El artculo 24 de la LPH establece la existencia de
complejos inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de
Chalets,

de

Naves

Industriales,

donde

la

Propiedad

Horizontal, en vez de distribuirse en vertical lo hace,

precisamente en horizontal, con elementos comunes interiores
(jardines, telecomunicaciones, edificaciones, entre otros) de
uso comn para los distintos propietarios.
Segn el Ordenamiento Normativo Vigente, son cosas
comunes a todos los apartamentos (Art. 5 Ley de Poltica
Habitacional):
La totalidad del terreno que sirvi de base para la
obtencin del correspondiente permiso de construccin; Los
cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galeras,

42

vestbulos, escaleras, ascensores y vas de entrada, salida y

comunicaciones; Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas
azoteas, patios o jardines slo tengan acceso a travs de un
apartamento o local necesariamente sern de uso exclusivo
del propietario de ste;
Los stanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos
se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas
Municipales. Si en dichos stanos hubieren puestos de
estacionamiento, depsitos o maleteros se aplicarn las
disposiciones especiales relativas a los mismos; Los locales
destinados a la administracin, vigilancia o alojamiento de
porteros o encargados del inmueble; Los locales y obras de
seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepcin o
reunin social y otras semejantes; Los locales e instalaciones
de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fra y
caliente, refrigeracin, cisterna, tanques y bombas de agua y
dems similares; Los incineradores de residuos y, en general
todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el
beneficio comn;
Tambin

los

puestos

de

estacionamiento

que

sean

declarados como tales en el documento de condominio. Este

debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a
cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el
puesto asignado a un apartamento o local no podr ser
enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no

43

se

encuentren

en

la

situacin

antes

indicada,

podrn

enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los

propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por
ciento (75%) de ellos, no podrn ser enajenados o gravados a
favor de quienes no sean propietarios de apartamento o
locales del edificio. En todo caso siempre debern ser
utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo
Nacional, mediante reglamento especial, podr autorizar una
asignacin diferente a la prevista en este artculo, en
determinadas reas de una ciudad y siempre que las
necesidades del desarrollo urbano as lo justifiquen.
Los maleteros y depsitos en general que sean declarados
como tales en el documento de condominio. Este puede
asignar uno o ms maleteros o depsitos determinados a cada
uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno
de ellos. En tales casos los maleteros o depsitos asignados a
un apartamento o local no podrn ser enajenados ni gravados
sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la
existencia, seguridad, condiciones higinicas y conservacin
del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno
de los apartamentos y locales;
Sern asimismo cosas comunes a todos los apartamentos
y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el

44

documento de condominio, y en particular los apartamentos,

locales, stanos, depsitos, maleteros o estacionamientos
rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total
o parcial de los gastos comunes.
Su rgimen incluye tanto la normativa que rige para la
compraventa de apartamentos o locales comerciales en
Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la
constitucin del Documento de Condominio y la administracin
de las cosas comunes.

45