Av. Country Del Rio - Ortiz

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col.
Centro
AVALO DE TERRENO Y CONSTRUCCION
FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)
Inmueble que se Vala:
CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE DOS PLANTAS.
Solicitante del Avalo:
Propietario del Inmueble:
IVAN ORTIZ VALENZUELA
Ubicacin del Inmueble:

Calle y N
Manzana: N/P
Lote: N/P
Colonia/Fraccionamiento
CALLE SAN JOSE # 2583
FRACC. COUNTRY DEL RIO
Municipio/Delegacin
Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa
CULIACAN
SINALOA
VALOR COMERCIAL
$
Fecha del Avalo:
1,487,000.00
9 DE FEBRERO DE 2012
OBSERVACIONES GENERALES:
CASA HABITACION DE DOS NIVELES TIPO MODERNA MEDIANA DE CALIDAD ( M5 ) , UBICADA EN LA CALLE SAN JOSE # 2583, EN EL
FRACC. COUNTRY DEL RIO, DE LA CD. DE CULIACAN, SIN.
Arq. Jos Alberto Meza Snchez
Valuaciones Integrales S.C.
1/12
Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro
I. ASPECTOS GENERALES
1. ANTECEDENTES
Fecha del Avaluo:
9 DE FEBRERO DE 2012
Perito Valuador(es):
JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZ

ARQUITECTO
VALUACION DE INMUEBLES
700-154/03
Nombre:
Profesin:
Postgrado (en su caso):
Registro ICES:
Cdula Profesional: 855671

Cdula Profesional: 4444930
Registro fiscal (en su caso): MESA551116P51
Solicitante del Avalo: Nombre: IVAN ORTIZ VALENZUELA

Propietario del Inmueble:
Constructor: NO APLICA.
Propsito o destino del Avalo: CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
2. INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble a valuar: CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE DOS PLANTAS.
CALLE SAN JOSE # 2583
Ubicacin del inmueble: Calle y No.: (o equivalentes):
Nombre del conjunto (en su caso): FRACC. COUNTRY DEL RIO
Colonia: FRACC. COUNTRY DEL RIO
Entidad Federativa: SINALOA
Nmero de cuenta predial: N/D
Rgimen de propiedad: PRIVADO
Manzana: N/P
eleg./Municipio: CULIACAN
C.P.: 80050
Nmero de cuenta de agua: N/D
Lote: N/P
3. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
Declaraciones: Se realizaron las siguientes verificaciones
Se verific el estado de la construccin y conservacin del inmueble (con el alcance esperado para efectos de avalo).
El estado de ocupacin del inmueble y su uso.
La construccin del inmueble segn el plan de desarrollo urbano vigente (en su caso).
SI Coincide
NO Coincide
Si el inmueble es considerado monumento histrico por el I.N.A.H.
SI es
No es Considerado
Consideradopatrimonio arquitectnico por el I.N.B.A.
Si es considerado
SI es
No es Considerado
Considerado
Advertencias: Las verificaciones realizadas y sealadas en el apartado de "Declaraciones" se efectuan con las limitaciones sealadas en el apartado
"Limitaciones del Avalo" despus de las conclusiones.
No se dispuso de documentacin relevante.
Especificar:
No se encuentran ofertas del mercado en la zona suficientes para considerar el enfoque comparativo de mercado.
Existe duda sobre el uso del inmueble o de alguna seccin del mismo.
Existen obras pblicas o privadas que afectan los servicios en la colonia.
Sealar aqu otras, en su caso:
Arq. Jos Alberto Meza Snchez.
2+0/12
LIMITACIONES DEL AVALO

EL PRESENTE AVALO CONSTITUYE UN DICTMEN DE VALOR PARA USO EXPRESO DEL PROPSITO EXPRESADO EN LA CARTULA DEL
MISMO, POR LO TANTO CARECE DE VALIDEZ SI ES UTILIZADO PARA OTROS FINES.
EL PRESENTE AVALO NO CONSTITUYE UN DICTMEN ESTRUCTURAL, DE CIMENTACIN O DE CUALQUIER OTRA RAMA DE LA INGENIERA CIVIL
O LA ARQUITECTURA QUE NO SEA LA VALUACIN, POR LO TANTO NO PUEDE SER UTILIZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS RAMAS NI
SE ASUME RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER APRECIADAS EN UNA
VISITA NORMAL DE INSPECCIN FSICA PARA EFECTOS DE AVALO. INCLUSO CUANDO SE APRECIEN ALGUNAS CARACTERSTICAS QUE
PUEDAN CONSTITUIR ANOMALAS CON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIN NORMAL -SEGN LA VIDA TIL CONSUMIDA- DE UN
INMUEBLE O A SU ESTRUCTURA, EL VALUADOR NO ASUME MAYOR RESPONSABILIDAD QUE AS INDICARLO CUANDO SON DETECTADAS, YA QUE
AUNQUE SE PRESENTEN ESTADOS DE CONSERVACIN MALOS O RUINOSOS, ES OBLIGACIN DEL VALUADOR REALIZAR EL AVALO SEGN
LOS CRITERIOS Y NORMAS VIGENTES Y APLICABLES SEGN EL PROPSITO DEL MISMO.
EL PRESENTE AVALO SE REALIZA SIGUIENDO LAS NORMAS VIGENTES EMITIDAS POR LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Y -EN SU CASOLA AUTORIDAD FISCAL O CATASTRAL LOCAL, AS COMO CRITERIOS DE VALUACIN GENERALMENTE ACEPTADOS, SEGN EL ALCANCE DEL
AVALO EN FUNCIN DEL PROPSITO DEL MISMO.
NO SE REALIZARON INVESTIGACIONES, EXCEPTO CUANDO AS SE INDIQUE EN EL AVALO, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBERAS O
ALMACENAMIENTOS DE MATERIALES PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAN EL INMUEBLE
O EL ESTADO DEL MISMO, EN EL BIEN O EN SUS CERCANAS.
LOS NOMBRES DE SOLICITANTE, PROPIETARIO AS COMO LOS NMEROS DE CUENTA PREDIAL Y AGUA Y LA UBICACIN DEL INMUEBLE SE
SEALAN SEGN LA INFORMACIN PROPORCIONADA POR EL CLIENTE AL MOMENTO DE SOLICITAR EL AVALO. POR LO TANTO NO SE ASUME
RESPONSABILIDAD POR ERRORES, OMISIONES O DIFERENCIAS CON RESPECTO A LOS DATOS REGISTRADOS POR AUTORIDADES OFICIALES,
COMO LO PUEDE SER EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL COMERCIO, CATASTRO, U OTROS.
LAS SUPERFICIES UTILIZADAS EN EL AVALO SON OBTENIDAS DE LAS FUENTES INDICADAS EN EL MISMO. CUANDO SE INDICA SEGN
MEDIDAS, CORRESPONDE A UNA MEDICIN FSICA PARA EFECTOS DE AVALO, SIN QUE ESTO REPRESENTE UN LEVANTAMIENTO EXACTO,
CONSIDERANDO LAS VARIANTES Y HBITOS DE MEDICIN EXISTENTES, POR LO QUE SU RESULTADO NICAMENTE SE DESTINA PARA FINES
DE CLCULO DEL AVALO.
4. ENTORNO
HABITACIONAL NIVEL MEDIO
Clasificacin de zona:
Referencia de proximidad urbana: INTERMEDIA
Tipo de construccin predominante en calles circundant MODERNA MEDIANA ECONOMICA DE DOS PLANTAS
ndice de saturacin en la zona 80%
Densidad de poblacin: NORMAL
Nivel socioeconmico: MEDIO
Vas de acceso e importancia de las mismas:
BLVD. VILLAS DEL RIO COMO VIALIDAD PRINCIPAL DE ACCESO AL SECTOR Y AL

INMUEBLE.
Infraestructura disponible en la zona: COMPLETA.
Agua Potable
Electrificacin
Alumbrado Pblico
Aerea
Con Suministro al
Inmueble
Subterranea
Aerea
Sin Conexin al
Inmueble
Con Conexin al
Inmueble
Mixta
Vialidades
Con
Acometida
Fosa Septica
Sin
Acometida
Terraceri
a
Concreto
Subterranea
Subterrneo
100
Drenaje y Alcantarillado
Sin Suministro al
Inmueble
8.00
Ancho:
Asfalto
mts.
Porcentaje total de infraestructura disponible
Otros servicios:
Gas Natural
Sin Suministro al
Inmueble
Con Suministro al
Inmueble
Red Telefnica
Red
Subterrnea
Area
200
Transporte urbano/suburbano Proximidad:

Sealizacin y nomenclatura
Vigilancia municipal o privada Recoleccin de basura municipal o privada
Con
Acometida
Sin Acometida
mts.
Equipamiento Urbano:
Proximidad mts.
Proximidad mts.
Iglesia
200
Mercado
600
Jardn
Escuela
300
Hospital
1000
Plaza Pblica 200
Banco
600
300
Est. de Transp. 800
3+0/12
II. CARACTERSTICAS PARTICULARES

1. TERRENO
Tramo de calle, calles transversales, limitrofes y orientacin:
Croquis de localizacin: (sealar cuando menos un radio de 300m aprox.)
Calle(s) con frente SE ENCUENTRA UBICADO EN LA ACERA NOROESTE DE LA
CALLE SAN JOSE, ENTRE LA CALLE LOS ANGELES Y LIMITE DE
FRACCIONAMIENTO.
X Un frente
Esquina
Cabecera de manzana
Manzana completa
Calle transversal: SAN JOSE
Calle transversal: SAN ISIDRO
Orientacin:
SURESTE
Orientacin:
NOROESTE
Calle limtrofe:
LOS ANGELES
Orientacin:
NORESTE
Calle limtrofe:
N/D
Orientacin:
SUROESTE
Configuracin y topografa: REGULAR Y TOPOGRAFIA PLANA.

HABITACIONAL
Uso del suelo:
Densidad habitacional:
Caractersticas panormicas:
55 VIV./HA.
Medidas y colindancias
Fuente:
CON VISTA A VIVIENDAS DE LA MISMA CALLE
Coeficiente de utilizacin del suelo (CUS) 1.74

NO TIENE
Servidumbre y/o restricciones:
MEDIDAS FISICAS
GEOREFERENCIAS:
AL NORESTE:
AL SUROESTE:
16.00 MTS. Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADA

16.00 MTS. Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADA
AL SURESTE:
6.50 MTS Y LINDA CON CALLE SAN JOSE
AL NOROESTE:
6.50 MTS Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADA
N 24 48' 11.1"
W 107 26' 22.8"
A 40.0 MTS.
2. DESCRIPCIN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

Uso actual
CASA HABITACION DE DOS NIVELES QUE CONSTA EN PLANTA BAJA DE COCHERA CUBIERTA PARA 2 VEHICULOS, RECIBIDOR, SALA
- COMEDOR, COCINA , 1/2 BAO, CUARTO DE LAVADO Y PATIO; EN EL SEGUNDO NIVEL CONSTA DE ESCALERA, VESTIBULO, 3
RECAMARAS, ESTANCIA FAMILIAR, 2 BAOS COMPLETOS, 1 VESTIDOR Y BALCON.
Calidad del proyecto BUENA
Clase general del inmueble:
RESIDENCIAL, MEDIO
Clasificacin de las construcciones:

Tipos de construccin
apreciados:
MODERNA MED. CAL. MODERNA MED.CAL.
Estado de conservacin
BUENO
BUENO
Vida Util Total (V.U.T.) (en

aos)
60
60
Vida Util Remanente (V.U.R.)

(en aos)
51
58
Edad aproximada
aos)
(en
Grado de terminacin de
obra
100%
100%
Grado de terminacin de
obra en reas comunes
(condominios)
0%
0%
Unidades rentables
generales
Unidades rentables
Nmero de niveles
4/12
3. SUPERFICIES
104.00
181.10
104.00
181.10
100.00%
100.00%
Superficie de terreno:
Superficie construida:
Superficie accesoria:
Superficie inscrita o asentada en escrituras:
Superficie vendible:
Indiviso Terreno:
Indiviso Areas Comunes:
m
m
m
m
m
Fuente:
Fuente:
Fuente:
Fuente:
Fuente:
Fuente:
Fuente:
MEDICION FISICA
MEDICION FISICA
NO APLICA.
MEDICIN FSICA
MEDICION FISICA
NO APLICA.
NO APLICA.
4. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN
A BASE DE LOSA DE CIMENTACION Y ZAPATAS AISLADAS DE CONCRETO ARMADO
Cimentacin:
Entrepisos y Techos: LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO DE 10 CMS. DE ESPESOR; AZOTEAS PLANAS E INCLINADAS,
IMPERMEABILIZADAS A BASE DE EMULSIONES ASFALTICAS.
Muros:
DE BLOCK DE 15 X 20 X 40 CMS. Y DE TABIQUE DE BARRO RECOCIDO
Trabes y columnas:
CASTILLOS Y DALAS DE CONCRETO ARMADO.
Escaleras:
RAMPA DE CONCRETO ARMADO REVESTIDO CON PARQUET EN DUELA
Acabados:
Espacio
Pisos
Muros
Plafones
Sala
LOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO.,

ZOCLOS DE MADERA DE CEDRO DE 10 CMS.
YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICA YESO PULIDO, PINTURA VINILICA
Comedor

Cocina

YESO ACABADO PULIDO, PINTURA

VINILICA, AZULEJO DE 60 X 60 CMS.
Recmaras

Baos

ANTIDERRAPANTE DE 20 X 20 CMS.
AZULEJO DE 33 X 45 CMS., AZULEJO DE 25

YESO PULIDO, PINTURA VINILICA
X 40 CMS.
Patio de servicio
LOSETA CERAMICA DE 45 X 45 CMS.
MEZCLA ACABADO FLOTEADO
NO TIENE
Estacionamiento
LOSETA CERAMICA DE 45 X 45 CMS.
MEZCLA ACABADO FLOTEADO
Otro (especificar)
Otro (especificar)
Otro (especificar)
Fachada:
Moderna en lneas rectas, la cual se encuentra terminada en acabado floteado, chapeado en marmol y pintura vinlica de calidad
econmica.
Instalaciones:
Hidrulico-sanitariasRamalo oculto de tubera de cobre; de marca comercial nacional, del tipo hidrulico (m); de " y 1" de dimetro y Ramalo oculto
de tubera de policloruro de vinilo (p.v.c.) de marca comercial nacional, de 2" y 4", del tipo sanitario
Elctricas:
A base de ramaleo oculto en poliducto con cable y accesorios economicos, con instalacion de acometida para 110 volts Y 220 volts;
del tipo bifsica.
Cancelera y comunicaciones: PERFIL DE ALUMINIO BLANCO DE 2 1/2" y 3", CON VIDRIOS FIJOS Y CORREDIZOS TIPO TINTEX DE 6 MM. DE
ESPESOR; CANCEL DE ALUMINIO Y ACRILICO EN BAOS
Carpintera: PUERTA PRINCIPAL EN MADERA DE CEDRO, PUERTAS INTERIORES DE TAMBOR DE CEDRO, MARCOS DE CEDRO, COCINA DE MADERA
Herrera:
PROTECCIONES DE VARILLA CUADRADA DE 1/2'' CON SOLERA.
#
Elementos adicionales:
Instalaciones especiales y obras complementarias:
PRIVATIVAS:
Descripcin
COMUNES: (EN CASO DE CONDOMINIOS)
Cantidad
Edad
Estado de
aproxi
Unida
conservacin
d
mada
COCINA INTEGRAL DE MADERA

DE CEDRO
6.50
AIRE ACONDICIONADO TIPO

MINISPLIT
7.00 TON
PORTON ELECTRICO CON

MOTOR DE 1/2 HP
PISO DE LOSETA CERAMICA DE
45 X 45 CMS.
BARDA DE BLOCK ACABADO
FLOTEADO CON ALTURA DE 3.00
MTS.
PROTECCION AEREA
ML
BUENO
BUENO
11.64
M2
BUENO
9.96
M2
BUENO
2.75
ML
BUENO
9.70
M2
BUENO
Edad
Descripcin
Cantidad
Estado de
aproxi
Unida
conservacin
d
mada
5/12
III. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se vala (SUJETO)
N
Ubicacin de la Oferta (comparables)
Uso de Suelo Ubic. Form.
Fecha
1
2
3
4
5
6
HABITACIONAL INTER.
HABITACIONAL INTER.
BLVD. NUEVA ESPAA, , BONATERRA
HABITACIONAL INTER.
BALI, L-16, STANZA TOSCANA
HABITACIONAL INTER.
CAPELLA, , QUINTA VALENCIA
VALLE DE LOS ANDES, , VALLE ALTO INN
HABITACIONAL INTER.
INTERIOR DEL FRACC., , STANZA TOSCANA HABITACIONAL INTER.
SAN ANTONIO, 2627, BOSQUES DEL RIO
Oferta Precio de VENTA

Terrenos
1
2
3
4
5
6
Area
Precio Unit.
$/m
m2
156,000.00
144,000.00
201,600.00
202,500.00
175,500.00
225,000.00
104.00
96.00
126.00
135.00
117.00
150.00
1,500.00
1,500.00
1,600.00
1,500.00
1,500.00
1,500.00
Homologar
Uso
X
X
X
X
X
X
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
104.00 m2
104.00 m2
Area del Lote Tipo o Moda:

Area Terreno Sujeto:
Telfono
5-Jan-12
12-Dec-11
3-Nov-11
14-Jan-12
15-Nov-11
1-Dec-11
REG.
REG.
REG.
REG.
REG.
REG.
Fuente/Antecedente
752-09-10
752-09-10
752-09-10
6671-820972
758-55-88
713-12-98
MARCO HERNANDEZ
MARCO HERNANDEZ
MARCO HERNANDEZ
ARQ. DIAZ
FINCAMEX
JULIA PEREZ
Factores de HOMOLOGACIN
Ubic. Sup. Form. Topog. Servs.
###
###
0.95
0.95
###
0.95
1.00
0.97
1.07
1.09
1.04
1.13
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
###
###
###
###
###
###
Valor Unitario Promedio:

Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:
Otro
1.00
1.00
0.95
1.00
0.95
0.95
R.res. Valor Unit. resulF.r.

tante ($/m)
1.00
0.97
0.96
1.04
0.99
1.02
1,500.00
1,460.51
1,539.38
1,554.47
1,482.06
1,529.53
1,510.99
1,500.00
$m2
$m2
b) COMPARABLES de INMUEBLES en RENTA semejantes en USO al que se vala (SUJETO)

N
Uso de Suelo
Edad
1
2
3
4
5
6
E.c.*
Fecha
Telfono
Fuente/Antecedente
NO
APLICA.
Oferta Precio de RENTA

Inmuebles
Terreno
Constr.
Precio Unit.
m2
m2
$/m
Terreno
Construccin
Homo
logar C.U.S. Zona
Ubic.
Area
Edad
E.c.*
R.res.Valor Unit. resulOtro
F.r.
tante ($/m)
1
2
3
4
5
6
Area Sujeto:
181.10
104.00
$m2
$m2
c) COMPARABLES de INMUEBLES en VENTA semejantes en USO al que se vala (Terreno + Construcciones)

N
1
2
3
4
5
6
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
BARI, , STANZA TOSCANA
SAN ANTONIO ABAD, 4244, CAMINO REAL
HABITACIONAL
AV. SATURNO, 1259, PRADOS DE LA CONQUI HABITACIONAL
VALLE DE LOS ANDES, 2785, VALLE ALTO
HABITACIONAL
SANTA SOFIA, 3850, RESIDENCIAL SANTA SOFIA
SAN MARINO, 7699, SAN LUIS RESIDENCIAL
Oferta Precio de VENTA

Inmuebles
1
2
3
4
5
6
Uso de Suelo
1,637,000.00
1,067,000.00
1,335,700.00
857,200.00
887,500.00
986,200.00
Terreno
Constr.
m2
m2
186.06
88.00
126.00
73.17
109.97
103.48
193.25
133.00
150.00
105.95
107.25
117.00
104.00
181.10
Pisos
Edad
E.c.*
Fecha
Telfono
2
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
3
B
B
B
B
B
B
10-Dec-11
3-Jan-12
12-Nov-11
1-Nov-11
4-Dec-11
13-Jan-12
752-09-10
715-23-11
714-52-89
745-16-45
6671-820972
6671-820972
Precio Unit.
$/m
8,470.89
8,022.56
8,904.67
8,090.61
8,275.06
8,429.06
Homo
logar C.U.S. Zona Ubic.
Sup. Edad E.c.*
X
X
X
X
X
X
0.93
0.98
0.96
0.98
0.92
0.94
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.05
1.00
Fotro= Acabados.
Area Terreno Sujeto:
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de :
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
MARCO HERNANDEZ
LUIS MADRID
OLGA VALENZUELA
HOUSESIN DESARROLLOS
ARQ. DIAZ
ARQ. DIAZ
Acabados
1.03
1.03
1.00
1.03
1.00
1.05
R.res.
F.r.
Valor Unit.
Resultante
0.96
1.01
0.96
1.01
0.96
0.99
8,124.75
8,128.22
8,506.07
8,153.58
7,978.34
8,361.99
$m2
8,208.82
$m2
8,208.82
181.10 m x $
VALOR COMPARATIVO (MERCADO)
Fuente/Antecedente
8,208.82 /m, en la cantidad de:
1,487,000.00
6/12
Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos 2, Col. Centro
IV.A. ENFOQUE DE COSTOS

a) DEL TERRENO.
Lote Tipo o Moda:
104.00
Valor de Calle o Zona:
1500.00
/m
CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACC.
LOCALIZACIN
A
B
C
SUB-TOTAL a):
AREA (m)
TERRENO
VALOR UNIT. ($/M)
104.00 $
$
$
104.00 m
104.00
Area privativa:
1,500.00
-
Factor
result
VALOR UNIT.
result. ($/M)
MOTIVO
1.00
Lote tipo
1.00
1.00
Valor Unitario Resultante:
Indiviso:
$
$
$
$
1,500.00
1,500.00
100.000%
IMPORTE
$
$
$
$
$
156,000.00
156,000.00
156,000.00
b) DE LAS CONSTRUCIONES.
CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
FRACC.
1
2
3
4
5
MM
MM
USO
V.R.N. UNIT.
AREA (m)
MODERNA MED. CAL.

MODERNA MED.CAL.
($/m)
67.99
113.11
-
SUB-TOTAL b):
7,500.00
7,500.00
-
FACTORES DE DEMRITO
edad
e.c.
Otro
F.r.
0.87
0.97
-
1.00
1.00
1.00
1.00
0.87
0.97
-
V.N.R. UNIT.
IMPORTE
result. ($/m)
6,487.50
7,275.00
-
Valor Unitario Resultante: $
181.10 m
441,085.13
822,875.25
$
1,263,960.38
c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):
CLAVE
1
2
3
4
EDAD
DESCRIPCIN
(Aos)
2
2
2
CANT.
COCINA INTEGRAL D
6.50
AIRE ACONDICIONADO 7.00
PORTON ELECTRICO 11.64
U.
V.R.N.
(Unidad)
($/U)
ML
TON
M2
FACTORES DE DEMRITO
edad
15,000.00 0.96
6500.00 0.94
1,800.00 0.96
1.00
e.c.
Otro
F.r.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.96
0.94
0.96
-
V.N.R.
IMPORTE
14,325.00
6,110.00
1,719.00
Suma c.1: $
93,112.50
42,770.00
20,009.16
155,891.66
c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:
1
2
3
4
Indiviso:
Suma c.2: $
$
100.000%
c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

PISO DE LOSETA
1
2
3
4
2
2
2
CERAMICA DE 45 X 45
CMS.
9.96
BARDA DE BLOCK ACABA 2.75
PROTECCION AEREA
9.70
M2
ML
M2
650.00
2000.00
1000.00
0.96
0.96
0.96
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.96
0.96
0.96
626.60
1,928.00
964.00
6,240.94
5,302.00
9,350.80
5
6
SUB-TOTAL c):
Suma c.3: $
$
Indiviso:
100.000%
SUMA INST. ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: $
VALOR FSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ], en nmeros redondos:$
20,893.74
20,893.74
176,785.40
1,596,745.77
OBSERVACIONES:
7/12
IV.B. ENFOQUE DE INGRESOS

a) CLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TRMINOS PORCENTUALES.
1. Vacos contractuales
3.30%
5. Administracin
2. Impuesto Predial
1.50%
6. Energa (a. comunes)
3. Agua y drenaje
0.50%
7. Seguros (daos)
4. Conserv./mantenimiento
5.00%
8. Otros:
SUMAN DEDUCCIONES:
5.00%
0.00%
2.00%
2.00%
19.30%
b) CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN.

En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo gnero del que se vala, esto es, en igual dad de liquidez y plazo de retorno de la inversin. Por tanto, dado que el plazo de una inversin inmobiliaria es largo, cuando menos 30
aos, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversin (largo), como son:
Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversin en Mxico => TASA 1:
3.00%
Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro pas (Mxico), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de acuerdo al gnero o tipo de inmueble que en razn de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se vala, como sigue:
TASAS
CONCEPTO
TIPO de INMUEBLE
(segn su USO)
5%
8%
Terreno
sin constr.
Casa
Unifamiliar
10%
Depto.
Ofic./L. Com.
en condominio en condominio
11%
12%
Local
Comercial
Especializado
Elija la opcin con una X =>

REL. AREA (TERR-CONST.)
(Slo aplica c/construccin util)
9%
Terr > Constr. Terr > Constr. Terr > Constr. Terr = Constr. Terr < Constr. Terr < Constr.
Mayor a 3:1
Hasta 3:1
Hasta 2:1
1:1
Hasta 1:3
Mayor a 1:3
Elija la opcin con una X =>

SUMA CALIFICACIN
CAPITALIZACIN
TASAS PARCIALES
X
0
0.71429
0.00000
1.14286
1.52000
1.28571
0.00000
1.42857
0.00000
1.57143
3.14286
1.71429
0.00000
TASA 2:
4.66%
Finalmente, procedemos a la obtencin de la Tasa de Capitalizacin que est compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
Suman Tasa 1 + Tasa 2 =
3.00%
+ Tasa Prima x menor grado de liquidez 4.66%
Tasa result.=
7.70%
DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
TIPO
USO o destino del Area (tipo)
1
2
3
4
5
MODERNA MED. CAL.

MODERNA MED.CAL.
0
0
0
P.U.
Renta Bruta Mensual
67.99
113.11
$
$
$
$
$
$
$
RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en nmeros redondos: $
TOTAL
181.10
SUMAN DEDUCCIONES (D):
19.00%
RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:
RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:
7.70%
Capitalizando la Renta Neta Anual RNA
al
resulta un VALOR por CAPITALIZACIN de RENTAS de:
NO APLICA
Coeficiente R.B.M. / Valor Comercial: 0.000%
8/12
Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro,
V. CONCLUSIONES
RESULTADOS DE LOS MTODOS DE VALUACIN APLICADOS

Resultado por el Mtodo Fsico o de COSTOS:
1,596,745.77
NO APLICA
Resultado por Capitalizacin de RENTAS:

Resultado del comparativo o de MERCADO:
1,487,000.00
2. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN
1.- El valor comercial concludo, es igual al obtenido en el Enfoque Comparativo de Mercado.

2.- Se anexan fotografas y croquis del inmueble valuado.
3.- El valuador no tiene ningn inters presente ni futuro en el inmueble valuado.
3. CONCLUSIN
El Valor Comercial estimado para el inmueble motivo del presente AVALO
1,487,000.00
UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTE VALOR EST REFERIDO AL DA______
2/9/2012
QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALO.

8,210.93
Valor Unitario Vendible resultante: $
ATENTAMENTE
Valuador:
Profesin:
Cdula profesional:
Registro ICES:
JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZ

ARQUITECTO
855671
700-154/03
4. LIMITACIONES DEL AVALO
9/12
5. REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALA
ENTORNO DEL INMUEBLE
FACHADA
SALA
COMEDOR
COCINA
1/2 BAO
10/12
5. REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALA
RECAMARA
RECAMARA
ESTANCIA FAMILIAR
BAO
RECAMARA
CUARTO DE SERVICIO
11/12
6. CROQUIS DEL INMUEBLE
12/12
6. CROQUIS DEL INMUEBLE
12/12
(No imprimir)Num>Letra
Mdulo de conversin de cifras: nmero-letra

0
1000000
0
1
$ 1,487,000.00 <<< cantidad a procesar.
1400000
4
1480000
8
1487000
7
1487000
0
1487000
0
1487000
0
UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.

despliegue de resultado (cantidad con letra)
UNIDADES
1 UN
decenas de mmillones
DECENAS
DECENAS
CENTENAS
DIEZ
ONCE
CIENTO
UN MILLON
DOS MILLONES
2 DOS
VEINTI
DOCE
DOSCIENTOS
3 TRES
TREINTA
TRECE
TRESCIENTOS TRES MILLONES
4 CUATRO
CUARENTA
CATORCE
CUATROCIENT CUATRO MILLO
5 CINCO
CINCUENTA
QUINCE
QUINIENTOS
6 SEIS
SESENTA
DIECI
SEISCIENTOS SEIS MILLONES
7 SIETE
SETENTA
DIECI
SETECIENTOS SIETE MILLONE
8 OCHO
OCHENTA
DIECI
OCHOCIENTOS OCHO MILLONE
9 NUEVE
NOVENTA
DIECI
NOVECIENTOS NUEVE MILLON
cien miles
UN MILLON
CUATROCIEN
CINCO MILLON
DIECI
UN MILLON
UN
UN
CIEN
CIENTOS
MIL
MILLON
MILLONES
Pgina 14
CUATROCIEN
Y
RESULTADO: UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA Y
(No imprimir)Num>Letra
00
00
0 00
diez miles
miles
cientos
decenas
SIETE
OCHENTA
OCHENTA
SIETE
MIL
N CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL PESOS 00/100 M.N.
Pgina 15
unidades

Av. Country Del Rio - Ortiz

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Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col.

AVALO DE TERRENO Y CONSTRUCCION

FOTO PRINCIPAL DEL INMUEBLE (FACHADA)

Inmueble que se Vala:

CASA HABITACION UNIFAMILIAR DE DOS PLANTAS.

Solicitante del Avalo:

Propietario del Inmueble:

IVAN ORTIZ VALENZUELA

IVAN ORTIZ VALENZUELA

Ubicacin del Inmueble:

CALLE SAN JOSE # 2583

FRACC. COUNTRY DEL RIO

Ciudad (Area Metropolitana) y Entidad Federativa

Arq. Jos Alberto Meza Snchez

Valuaciones Integrales S.C.

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro

JOSE ALBERTO MEZA SANCHEZ

Cdula Profesional: 855671

Solicitante del Avalo: Nombre: IVAN ORTIZ VALENZUELA

IVAN ORTIZ VALENZUELA

Propsito o destino del Avalo: CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

2. INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE

Rgimen de propiedad: PRIVADO

No se dispuso de documentacin relevante.

Arq. Jos Alberto Meza Snchez.

Valuaciones Integrales S.C.

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro

LIMITACIONES DEL AVALO

BLVD. VILLAS DEL RIO COMO VIALIDAD PRINCIPAL DE ACCESO AL SECTOR Y AL

Porcentaje total de infraestructura disponible

Transporte urbano/suburbano Proximidad:

Vigilancia municipal o privada Recoleccin de basura municipal o privada

Plaza Pblica 200

Est. de Transp. 800

Arq. Jos Alberto Meza Snchez.

Valuaciones Integrales S.C.

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro

II. CARACTERSTICAS PARTICULARES

Configuracin y topografa: REGULAR Y TOPOGRAFIA PLANA.

CON VISTA A VIVIENDAS DE LA MISMA CALLE

Coeficiente de utilizacin del suelo (CUS) 1.74

16.00 MTS. Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADA

6.50 MTS Y LINDA CON CALLE SAN JOSE

6.50 MTS Y LINDA CON PROPIEDAD PRIVADA

2. DESCRIPCIN GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

Calidad del proyecto BUENA

Clase general del inmueble:

Clasificacin de las construcciones:

MODERNA MED. CAL. MODERNA MED.CAL.

Vida Util Total (V.U.T.) (en

Vida Util Remanente (V.U.R.)

Arq. Jos Alberto Meza Snchez.

Valuaciones Integrales S.C.

Calle Fco. Villa 532 Ote. Altos-2, Col. Centro

DE BLOCK DE 15 X 20 X 40 CMS. Y DE TABIQUE DE BARRO RECOCIDO

CASTILLOS Y DALAS DE CONCRETO ARMADO.

RAMPA DE CONCRETO ARMADO REVESTIDO CON PARQUET EN DUELA

LOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO.,

YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICA YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

LOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO.,

YESO ACABADO PULIDO, PINTURA VINILICA YESO PULIDO, PINTURA VINILICA

LOSETA CERAMICA DE 60 X 60 RECTIFICADO.,

YESO ACABADO PULIDO, PINTURA