La relacin arrendatario-arrendador: Quin paga qu?

- Resumen Prensa
Tiene claro quin asumir los gastos comunes extraordinarios, el fondo de reserva o los costos que implica
la obtencin del "sello verde"? Un buen acuerdo le evitar malos ratos.
Dicen que hablar de plata es de mal gusto. Pero cuando se trata de un arriendo, no hay que ahorrar palabras -ni tinta- para dejar
todo claro antes de poner la firma final.
Es cierto, en cualquier contrato de arriendo hay cosas elementales, como el monto mensual que pagar el arrendatario y su
obligacin de solventar los gastos comunes; el plazo de duracin del contrato o resguardos bsicos como quin pagar los daos
en la propiedad, entre otros.
El problema es que muchas veces los contratos contienen redacciones genricas, lo que con seguridad siembra la semilla para
un conflicto futuro entre el arrendador (el dueo de la propiedad) y el arrendatario. Por ejemplo, nadie pone en duda de quin
debe pagar los gastos comunes, pero qu pasa si la comunidad decide pintar el edificio? Quin solventa el fondo de reserva?
Quin corre con los gastos si el condominio debe obtener el famoso "sello verde"?
Los gastos comunes
La ley no siempre regula estas situaciones. Lo ideal, entonces, es que arrendatario y arrendador se pongan de acuerdo antes
sobre quin solventar ciertos gastos no siempre previstos, y en lo posible que ello se indique en el contrato.
Todo aquel que viva en un edificio o condominio tendr que hacerse el nimo de que una vez al mes le llegar el cobro de los
gastos comunes. Como explica el abogado especialista en derecho inmobiliario, Juan Eduardo Figueroa, la norma seala que
stos corresponden a los gastos de administracin, mantencin, reparacin y de uso o consumo del condominio. Estos son los
llamados "gastos ordinarios". Pero tambin estn los "extraordinarios", es decir, aquellos gastos adicionales que no forman parte
de los cobros habituales como tambin las sumas destinadas a nuevas obras comunes o al reemplazo de bienes ya existentes.
As las cosas, si bien por norma general los gastos comunes son de cargo del arrendatario, si en el contrato de arriendo se habla
de que el arrendatario tendr la obligacin de pagar "los gastos comunes", sin hacer mencin de los "gastos extraordinarios",
puede eventualmente producirse un problema de interpretacin a la hora de ver quin paga estos ltimos.
Veamos. No cabe duda de que dentro de los gastos "ordinarios" se cuentan, entre otros, las reparaciones de la bomba del agua,
mantencin de ascensores o jardines, todo lo cual ser de cargo del arrendatario, pero, qu pasa si entre los gastos comunes
est el cobro de un nuevo ascensor o un nuevo mobiliario para el hall de entrada?
El principio bsico
Como estas inversiones tambin sern cobradas a travs de los gastos comunes, lo conveniente es que en el contrato se
especifique bien quin se har cargo de los gastos extraordinarios. Algunos expertos dan una clave: por norma general el
arrendatario debe solventar todo lo que tenga que ver con el uso de los bienes comunes, y el propietario correr con las
inversiones y mejoras de los bienes comunes. A partir de esa regla se puede obtener criterios para dirimir quin paga qu si acaso
no est claro. En el caso de los gastos comunes, si hay un cobro de "gastos extraordinarios" y no hay claridad de quin debe
pagarlo, puede atender a este criterio. Si ese gasto se debe a "fuerza mayor", por ejemplo, reparaciones fruto de una inundacin,
debiera solventarlo el propietario; si en cambio fue urgente arreglar la caldera, debiera asumir el arrendatario.
Si hay un acuerdo expreso de que el arrendatario tambin asuma los gastos "extraordinarios", lo ideal es que quede
expresamente indicado en el contrato. De lo contrario, es clave tener una buena comunicacin arrendatario-arrendador para
resolver amistosamente el tema.
No olvide que, segn la ley de Copropiedad Inmobiliaria, ante la comunidad de copropietarios el responsable ltimo del pago de
los gastos comunes es siempre el dueo de la propiedad, aunque el contrato diga que es el arrendatario.
Otros aspectos
Sueldos e indemnizaciones: La remuneracin de los empleados del edificio y sus cotizaciones provisionales son de cargo del
arrendatario. Las indemnizaciones, en caso de despido, se entiende que son del propietario. Inspecciones de gas: Obtener el
"sello verde" en los edificios puede ser bastante costoso, ya que muchas veces hay que cambiar los clefonts y despejar los
shafts. Estos gastos se entiende que es del propietario.
Seguro de incendio: Por ley el administrador de un condominio debe contratar un seguro de incendio que proteja los espacios
comunes. En teora, el pago de esta prima -que suele cobrarse en los gastos comunes- corresponde al propietario; sin embargo,
como su monto suele ser tan pequeo, en la prctica es absorbida por los arrendatarios o bien se comparte el pago.
Resguardos del contrato: Segn el abogado y corredor de propiedades, Juan Carlos Valdivia, para efectos del contrato es
conveniente que quede bien establecido que el arrendatario se compromete a mantener en buen estado de funcionamiento las
llaves de los artefactos, llaves de paso, vlvulas y flotadores de los excusados, enchufes, timbres e interruptores. Tambin deje
muy claro en el contrato respectivo cmo se manejar el tema de las mejoras que quiera introducir el arrendatario a la propiedad
(por ejemplo, pintar o empotrar muebles). Lo ideal es que el arrendatario se obligue a avisar al dueo, y en caso de que decida
llevarse sus "mejoras" se comprometa a reparar murallas o pisos.
Las reparaciones
Como explica Juan Carlos Valdivia, hay dos principios bsicos: el dueo (arrendador) est obligado a mantener la propiedad en
estado de servir para el fin que ha sido arrendada. Por lo tanto, si es con fines habitacionales, debe procurar que la propiedad
cumpla con estos objetivos, lo que supone hacer las reparaciones necesarias durante todo el tiempo que dure el arriendo. A su

vez, el arrendatario tiene la obligacin de restituir la propiedad (y los bienes, si es el caso) en el estado en que le fue entregada,
tomndose en cuenta el deterioro o desgaste natural ocasionado por el uso.
Eso significa que el dueo est obligado a correr con los gastos de todo tipo de reparaciones? No, las normas sobre arriendo
distinguen lo que se conoce como reparaciones "locativas", las que por lo general son de cargo del arrendatario.
En trminos gruesos, explica Valdivia, entendemos por "locativas" los deterioros que se producen por directa responsabilidad o
culpa del arrendatario, tales como daos en paredes, rotura de vidrios, reposicin de enchufes, arreglos menores de gasfitera,
etc., es decir, aquellos que son de directa causa de quien ocupa la propiedad (se entiende que con el pago del arriendo ya se est
compensando el "desgaste" natural de la propiedad, lo que es distinto de las "locativas").
Suena fcil, pero no siempre es sencillo determinar cundo estamos frente a un "desgaste" y cuando a una reparacin "locativa".
Una muy buena medida es que al momento de entregar la propiedad en arriendo se confeccione un acta donde no slo exista un
inventario de los bienes sino quede constancia del estado en que se encontraban dichos bienes. Esta acta pasar a ser un anexo
del contrato.
Segn Carlos Fuenzalida, lo recomendable es que el dueo o administrador tome fotografas de los principales temes, como
estado de la pintura, murallas, alfombras y jardines, entre otros, y el arrendatario firme las fotografas. Eso ser un buen medio de
prueba.
Fondfo Como explica Juan Carlos Valdivia, hay dos principios bsicos: el dueo (arrendador) est obligado a mantener la
propiedad en estado de servir para el fin que ha sido arrendada. Por lo tanto, si es con fines habitacionales, debe procurar que la
propiedad cumpla con estos objetivos, lo que supone hacer las reparaciones necesarias durante todo el tiempo que dure el
arriendo. A su vez, el arrendatario tiene la obligacin de restituir la propiedad (y los bienes, si es el caso) en el estado en que le
fue entregada, tomndose en cuenta el deterioro o desgaste natural ocasionado por el uso.
Eso significa que el dueo est obligado a correr con los gastos de todo tipo de reparaciones? No, las normas sobre arriendo
distinguen lo que se conoce como reparaciones "locativas", las que por lo general son de cargo del arrendatario.
En trminos gruesos, explica Valdivia, entendemos por "locativas" los deterioros que se producen por directa responsabilidad o
culpa del arrendatario, tales como daos en paredes, rotura de vidrios, reposicin de enchufes, arreglos menores de gasfitera,
etc., es decir, aquellos que son de directa causa de quien ocupa la propiedad (se entiende que con el pago del arriendo ya se est
compensando el "desgaste" natural de la propiedad, lo que es distinto de las "locativas").
Suena fcil, pero no siempre es sencillo determinar cundo estamos frente a un "desgaste" y cuando a una reparacin "locativa".
Una muy buena medida es que al momento de entregar la propiedad en arriendo se confeccione un acta donde no slo exista un
inventario de los bienes sino quede constancia del estado en que se encontraban dichos bienes. Esta acta pasar a ser un anexo
del contrato.
Segn Carlos Fuenzalida, lo recomendable es que el dueo o administrador tome fotografas de los principales temes, como
estado de la pintura, murallas, alfombras y jardines, entre otros, y el arrendatario firme las fotografas. Eso ser un buen medio de
prueba.
Fondo de reserva
Se trata de un punto importante. Como explica Juan Carlos Valdivia, la ley de copropiedad inmobiliaria dispone que en la
administracin de todo condominio acogido a dicha ley debe considerarse la formacin de un fondo comn de reserva para
atender a las reparaciones de los bienes de dominio comn o los gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formar
e incrementar con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que en sesin extraordinaria fije la asamblea de
copropietarios, con el producto de las multas o intereses y uso sobre bienes de dominio comn. Es muy comn que la
impermeabilizacin de un edificio o su pintura externa se financien con cargo al Fondo de Reserva, en el entendido de que son
"reparaciones". La regla general es que el Fondo de Reserva es de cargo del propietario (de hecho, aunque se cobre a travs de
los gastos comunes, es un concepto distinto de los gastos "ordinarios" y "extraordinarios"); por lo mismo, lo que muchos hacen es,
previo acuerdo con el propietario, rebajar este monto del arriendo mensual (lo ideal es que si ste es el acuerdo se consigne en el
contrato) o bien establecer que se compartir el gasto. Sin embargo, explica el abogado Figueroa, en la prctica hay ocasiones en
que el Comit de Administracin utiliza el Fondo de Reserva para financiar trabajos de mantencin (siendo que como hemos visto
no es ste el objetivo primordial del Fondo Reserva). Si es el caso, este tipo de gastos debieran ser absorbidos por el
arrendatario, ya que se asimilan a lo que son las "reparaciones locativas", las que se entiende son de cargo del arrendatario. Por
eso, explica Carlos Fuenzalida, socio de Fuenzalida Propiedades, es importante que la administracin detalle bien en qu se est
usando este Fondo y "siempre debe velar porque este fondo est al da".