ANALISE DOS VALORES VENAIS DE TERRENOS ATRIBUIDOS NO IPTU DA

CIDADE DE CAMPO VERDE MT - BRASIL

Prof. Dr. Luiz da Rosa GARCIA NETTO
Professor Adjunto da Universidade Federal do Mato Grosso UFMT Cuiab MT, lder do
GEEPI Grupo de Membro do GEEPI Estudos Estratgicos e Planejamento Integrado (UFMT & CNPq e
membro do DIGEAGEO Diretrizes de Gesto Ambiental com uso de Geotecnologias ( UFMS &CNPq)
E-mail: urbanus@terra.com.br
Prof Dr Patrcia Helena MIRANDOLA-AVELINO
Professora Adjunto da Universidade Federal do Mato Grosso do Sul UFMS Trs Lagoas MS,
lder do DIGEAGEO Diretrizes de Gesto Ambiental com uso de Geotecnologias (UFMS &CNPq) e
membro do GEEPI Grupo de Estudos Estratgicos e Planejamento Integrado (UFMT & CNPq ) Email: patricia_geografia@terra.com.br
Izaac Solino de CARVALHO
Jackson Reinoldo SCHENKEL
Alunos de Ps-Graduao do Curso de Especializao em Avaliao Imobiliria UNIRONDON
Membros do GEEPI Grupo de Estudos Estratgicos e Planejamento Integrado (UFMT)
urbanus@terra.com.br

RESUMO O presente trabalho trata da comparao entre os valores atribudos aos imveis pela
Prefeitura de Campo Verde/MT e os valores praticados no mercado imobilirio. Para que se
procedesse tal comparao, foram levantados como aspectos principais: os valores venais
atribudos pela Prefeitura aos imveis, atravs da Planta Genrica de Valores e os valores das
transaes e ofertas imobilirias. Atravs dessa analise pde-se analisar a coerncia entre o valor
venal e o valor de mercado. Pode-se levantar, por exemplo, que existe uma discrepncia entre os
valores de adotados no clculo do IPTU e os valores de mercado. Essa relao, que deveria girar
em torno de 70% apresentou valores na ordem de 8% a 28 %, o que retrata uma avaliao
equivocada por parte da Prefeitura.

ABSTRACT - The present work deals with the comparison enters the values attributed to the
property for the practised City hall OF Verde/MT Field and values in the real estate market. So
that such comparison was proceeded, they had been raised as main aspects: the venal values
attributed by the City hall to the property, through the Generic Plant of Values and the values of
the transactions and real estate offers. Through this it analyzes could be analyzed the coherence
between the venal value and the value of market. It can be raised, for example, that a discrepancy
exists enters the values of adopted in the calculation of the IPTU and the values of market. This
relation, that would have to turn around 70% presented values in the 8% order 28%, what it
portraies an evaluation maken a mistake on
the part of the City hall.

1.

INTRODUO
O IPTU uma das principais fontes de
arrecadao de tributos do Municpio. A
incoerncia entre os valores venais atribudos
pela Prefeitura e os valores praticados no
mercado, produz distores sociais como a
reduo da arrecadao do Municpio ou uma
sobre taxa ao contribuinte. Diante desse
contexto se faz necessrio verificar, em nome da
coerncia social, a veracidade desses valores.
A verificao dos valores de IPTU, passa
por dois estgios intermedirios: A anlise dos
valores venais e das alquotas tributrias. As

percentagens atribudos s alquotas decorrem

da aplicao de legislao especfica (Cdigo
Tributrio), j os valores venais, so obtidos
atravs de parmetros tcnicos, oriundos de uma
Planta Genrica de Valores, geralmente
desatualizadas.
Os
administradores
municipais
compensaram a desatualizao dos valores de
mercado usados para tributao imobiliria
atravs de uma prtica comum de elevao de
alquotas, buscando recuperar ou manter a
arrecadao municipal. As causas principais
desse procedimento so a carncia de

conhecimento tcnico para a apresentao de

um trabalho qualificado de avaliao, o custo do
trabalho de reavaliao dos imveis e o desgaste
poltico que uma nova discusso sobre impostos
provocaria.
Por conseguinte no so raras as
ocorrncias de alquotas de Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) acima de 5%,
chegando at a 10%, que, em situao de
valores de mercado corretos, seriam verdadeiras
usurpaes de recursos da coletividade.
O trabalho em questo se restringe
apenas a analise dos valores venais (IPTU) e de
mercado, de terrenos sem edificaes e
localizados na 2 regio fiscal da cidade de
Campo Verde-MT. Tal regio abrange mais de
50% do permetro urbano.
A anlise desses valores busca verificar o
grau de atualizao da Planta Genrica de
Valores em relao ao valor venal por metro
quadrado adotado no clculo do IPTU.
2. O MUNICPIO DE CAMPO VERDE /
MT
Emancipada em 4 de julho de 1988,
Campo Verde se destaca no cenrio estadual e
nacional pelo agronegcio. O municpio possui
uma rea de 4.471,8 Km e uma populao
estimada em 25 mil habitantes. Distante 130 km
da capital Cuiab, a cidade situa-se as margens
da BR-070, entre a Serra de So Vicente e o
municpio de Primavera do Leste, encontrandose na regio sul do estado.

Figura 01 Municpio de Campo Verde/ MT.

Fonte: SEPLAN/MT/2007.
3. SOBRE AS TRIBUTAES LEGAIS
3.1 Tributaes de Imveis
O Cdigo Tributrio Nacional (BRASIL,
1966b) define tributo como sendo toda
prestao pecuniria compulsria, em moeda ou
cujo valor nela se possa exprimir, que no

constitua sano de ato ilcito, instituda em lei e

cobrada mediante atividade administrativa
plenamente vinculada. E que os tributos so
impostos, taxas e contribuies de melhoria. E
ainda que imposto o tributo cuja obrigao
tem por fato gerador uma situao independente
de qualquer atividade estatal especfica, relativa
ao contribuinte.
A Constituio Federal (BRASIL, 1988) define:
ART. 145_. A Unio, os Estados, o Distrito
Federal e os Municpios podero instituir os
seguintes tributos:
I - impostos;
II - taxas, em razo do exerccio do poder de
polcia ou pela utilizao, efetiva ou potencial,
de servios pblicos especficos e divisveis,
prestados ao contribuinte ou postos a sua
disposio;
III - Contribuio de melhoria, decorrente de
obras pblicas.
O artigo 156 assim versado:
ART 156_. Compete aos Municpios instituir
impostos sobre:
I propriedade predial e territorial urbana;
II transmisso Inter-vivos, a qualquer ttulo,
por ato oneroso, de bens imveis, por natureza
ou acesso fsica, e de direitos reais sobre
imveis, exceto os de garantia, bem como
cesso de direitos a sua aquisio;
III servios de qualquer natureza, no
compreendidos no art. 155, II, definidos em Lei
Complementar.
Dentre as caractersticas bsicas dos tributos
imobilirios objetos deste trabalho - tm-se,
conforme De Cesare (1998), a ampla base de
clculo, pois abrangem o universo de imveis
urbanos; a grande visibilidade, uma vez que
incidem sobre bens visveis e a cobrana
direta, individual; a facilidade e o baixo custo de
implementao e cobrana; a gerao de receitas
previsveis e estveis; a dificuldade de evaso
de receitas; a fcil compreenso por toda a
sociedade e a lgica da justia fiscal, onde quem
tem mais paga mais.
Os aspectos mais negativos dos tributos
imobilirios tambm decorrem da ampla
visibilidade, porm associados compreenso
de que o poder pblico pouco faz pela sociedade
e pela cidade, que existem desvios e
favorecimentos particulares e que no
exercitada a justia fiscal. Curiosamente os
grandes tributos nacionais ocorrem sempre
embutidos nos preos e so pagos pela
sociedade sem a visibilidade dos tributos
imobilirios. Talvez por isso os administradores
municipais tendem a pagar o pato da ira do
cidado frente carga tributria elevada.
A carga total tributria no Brasil em 2002
atingiu 36,45% do PIB, segundo dados do
Instituto Brasileiro de Planejamento Tributrio IBPT (2003). Para uma renda per capta anual do
PIB no Brasil de R$ 7.470,86, a arrecadao de
tributos per capit de R$ 2.723,26, que

corresponde a quatro meses e treze dias de

trabalho ao ano apenas para pagamento de
tributos aos governos.
4. AVALIAO DE IMVEIS URBANOS
Imveis urbanos so os terrenos e
construes neles erigidas, ocorrentes no
permetro urbano delimitado por lei orgnica. O
valor de um terreno decorre do seu potencial de
uso, sendo quase sempre determinado pelo que
se pode nele construir, e a construo tem valor
pelas vantagens que pode oferecer.
Na relao terreno/construes reside a
aceitao de outro imvel, e seu valor, na
maioria dos casos a soma dos valores do
terreno e da construo acrescida das vantagens
decorrentes do bom aproveitamento desta
relao. Os imveis podem ser ditos de terrenos
- que pode ser visto como um espao de terra
capaz de produzir renda pelo aproveitamento
adequado. Estes podem ser vistos ainda como:
glebas
urbanizveis,
dependentes
de
arruamentos adequados; lotes, terrenos aptos ao
aproveitamento; lotes industriais, situados em
zonas de destinao industrial; uso especial,
terrenos para outros fins(reservas por exemplo).
E, de todos os melhoramentos incorporados de
forma permanente ou solo pelo homem. Podem
ainda se: residenciais, comerciais, industriais,
especiais, mistas ou outras.
Estes imveis geram ou podem gerar,
em funo da forma do seu aproveitamento,
frutos, atravs de rendas, alugueis ou
arrendamentos; E direitos de servido, usufruto,
concesso, comodato, hereditrio, possessrio,
outros.
Segundo FIKER(1985), no compito geral
o preo unitrio dos imveis determinado
atravs de pesquisa de valores, com utilizao
do mtodo comparativo na maioria das vezes.
Para avaliao de imveis com formato ou
dimenses especiais deve ser levada em conta, a
determinao de um valor mximo que se possa
obter do seu aproveitamento. Observa ainda que
os terrenos de esquina no devam ter seus
valores acrescidos mais que 10% em funo
apenas do maior nmero de frentes. E, que
terrenos industriais devem ser avaliados em
funo do critrio metro quadrado mdio e a
considerao de reas equivalentes prximas da
rea avaliada.
4.2 O IPTU
Em sua origem o imposto que incidia
sobre a propriedade urbana dividia-se em dois
tributos distintos: o imposto territorial e o
predial. A Constituio de 1946 unificou tais
tributos e este passou a ser denominado imposto
predial e territorial urbano, de competncia dos
Municpios.
O imposto predial e territorial urbano o
imposto cobrado pela Prefeitura, de todas as

pessoas que possuem imveis ou propriedades

na cidade. importante observar que quando o
imvel em questo somente um terreno
cobrado o imposto territorial e quando se trata
de um terreno onde existe uma construo
cobrado o Imposto Predial.
O fato gerador desse imposto a
propriedade, o domnio til ou a posse de bens
imveis por natureza ou por acesso fsica,
localizada na zona urbana do municpio.
Este imposto tem como base de clculo o
valor venal do imvel. Cabe aqui uma
importante definio. Valor venal o valor de
avaliao do imvel pelo preo estimado do
bem no mercado e deve ater-se a critrios
tcnicos de avaliao. Tal procedimento visa
preservar o imposto da arbitrariedade e da sua
atualizao pelo Poder Executivo, em
consonncia com o Art. 97 II, do Cdigo
Tributrio Nacional.
A apurao do valor venal dos imveis
se d com base nos dados existe no Cadastro
Imobilirio e leva em conta o valor do terreno,
quando se trata de imvel sem edificao, e do
valor do terreno acrescido do valor da
construo, em se tratando de imvel com
edificao.
O valor venal do terreno obtido atravs
dos dados constantes da Planta de Valores
Unitrios de Terrenos, na qual se levaro em
conta, para avaliao, os seguintes elementos: o
ndice mdio de valorizao correspondente
zona em que estiver situado o terreno; o preo
do terreno nas ltimas transaes de compra e
venda, realizadas nas zonas respectivas,
segundo o mercado imobilirio local; a forma,
as dimenses, a localizao, os acidentes
geogrficos e outras caractersticas do terreno;
os servios pblicos e os melhoramentos
urbanos existentes nos logradouros; quaisquer
outros dados informativos relevantes obtidos
pelas reparties competentes.
O valor venal da construo calculado
atravs da Tabela de Preos de Construes,
levando-se
em
conta
os
seguintes
fatores: padro ou tipo de construo; a rea
construda; o valor unitrio do m da construo.
4.3 A Planta De Valores Genricos
Plantas de valores genricos so plantas
da zona urbana e/ou zona de expanso da
cidade, onde so apostos, em cada face de
quadra da malha urbana, os valores bsicos do
m dos terrenos devidamente homogeneizados
quanto aos seus diversos atributos, inclusive
temporariamente, atendendo a critrios tcnicos
e uniformes para toda a cidade. Objetiva a
formao dos valores venais dos imveis, base
de clculo do IPTU e ITBI - Imposto sobre a
Transmisso de Bens Imveis (EMPLASA,
2003).
A planta de valores genricos consiste
em um documento grfico que representa a

distribuio espacial dos valores mdios dos

imveis em cada regio da cidade, normalmente
apresentados por face de quadra. Sua principal
funo permitir a definio de uma poltica de
tributao imobiliria que seja justa e tenha
eqidade.
Faz parte da planta de valores genricos
o modelo (ou modelos) de avaliao dos
imveis, com explicitao das condies de
aplicabilidade e dos parmetros que devem ser
observados. Por modelo entende-se a
representao tcnica da realidade (ABNT,
2001).
O valor a ser buscado na avaliao o
valor de mercado, o valor venal, referente a
venda, assim definido na nova norma de
Avaliao de Bens NBR 14653-1 (ABNT,
2001): 3.4 Valor de mercado_ (grifo no
original): Quantia mais provvel pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referncia, dentro das
condies do mercado vigente.
O processo de avaliao de imveis para
elaborao de planta de valores exige a
compreenso das caractersticas bsicas da
populao de imveis da cidade, de modo que o
modelo adotado permita a avaliao de todos os
imveis, salvo excees, pois ao final dever-se obter o valor individual de cada imvel.
O
desenvolvimento
do
modelo
(modelagem) depende do mtodo de avaliao,
da amostra de dados utilizada como base para
comparao, da qualidade das informaes
pesquisadas, do tipo de informaes constantes
no cadastro, da habilidade do avaliador e dos
recursos disponveis (tempo, equipe, software,
informaes).
Acrescenta-se
tambm
o
importante aspecto da defesa pblica perante os
diversos segmentos da sociedade, que se
constituir em sucesso de sabatinas e
demonstraes de como funciona o modelo.
4.4 Sobre os Valores Venais e a Planta
Genrica na Cidade de Campo Verde
Conforme o artigo 6 da Lei
Complemenmtar 001/2002, que rege o sistema
tributrio municipal, o imposto sobre a
propriedade predial e territorial urbana (IPTU)
da cidade de Campo Verde incide sobre imveis
localizados na zona urbana, ou seja, nas reas
urbanizveis e de expanso urbana, que
possuam ao menos dois dos seguintes
melhoramentos, construdos ou mantidos pelo
Poder Pblico:
I meio fio ou calamento, com
canalizao de guas pluviais;
II abastecimento de gua;
III sistema de esgotos sanitrios;
IV rede de iluminao pblica, com ou
sem posteamento para distribuio
domiciliar;

V escola de ensino infantil, mdio ou

fundamental ou posto de sade, a uma
distncia mxima de trs quilmetros do
imvel considerado.
O artigo 9, desta mesma lei, dispe
que a base de clculo do imposto o valor venal
do imvel, regulamentado por decreto
executivo, sobre o qual incidiro as seguintes
alquotas:
a) em caso de imvel no edificado: as
alquotas variam de 2% 10%, dependendo da
localizao do imvel e das benfeitorias
existentes no imvel (calada e muro); b) em
caso de imvel edificado, a base de clculo do
imposto ser 1% sobre o valor venal do imvel.
Para imveis no edificados, o valor
venal ser obtido atravs da multiplicao da
rea do imvel pelo valor atribudo a metragem
quadrada.
Os artigos 1 e 2, do Decreto
012/2002, instituem as regies fiscais do
Municpio de Campo Verde-MT, estipulando
como:
1 Regio Fiscal: representada pelos
logradouros pblicos na cor amarela,
transcritos no mapa em anexo;
2 Regio Fiscal: compreendida pelos
logradouros pblicos na cor
verde,
transcritos no mapa em anexo;
3 Regio Fiscal: compreendida pelos
logradouros pblicos na cor vermelha,
transcritos no mapa em anexo;
4 Regio Fiscal: compreendida pelos
logradouros pblicos na cor azul,
transcritos no mapa em anexo.
Os artigos 1 e 2 do decreto 013/2002,
estabelecem o valor venal e a planta genrica
para clculo do IPTU, ficando estipulado o
valor por metro quadrado do terreno de acordo
com sua localizao, os seguintes valores so
atribudos:
1 Regio Fiscal: R$ 11,38 por metro
quadrado;
2 Regio Fiscal: R$ 8,50 por metro
quadrado;
3 Regio Fiscal: R$ 5,85 por metro
quadrado;
4 Regio Fiscal: R$ 3,50 por metro
quadrado;
Para imveis edificados, o valor do
metro quadrado da construo varia de R$ 57,25
R$ 99,75, de acordo com o padro da
construo. (PREFEITURA MUNICIPAL DE
CAMPO VERDE, 2005)

5. METODOLOGIA
A pesquisa efetuada foi exploratria e
bibliogrfica. Buscou-se analisar a problemtica
da desatualizao das plantas de valores bem
como a sua discrepncia em relao ao mercado.
Num primeiro momento realizou-se uma
pesquisa bibliogrfica. Nessa etapa foram
realizados estudos que buscaram esclarecer
questes relevantes como: tributao, planta
genrica de valores, IPTU e legislao.
Nessa primeira etapa um dos estudos
mais importantes realizados foi o referente
Legislao. Esse permitiu uma adequada
compreenso do Sistema Tributrio Imobilirio
vigente no Municpio de Campo Verde.
Questes como alquotas, distines entre
imveis edificados e no edificados, alm da
diviso da cidade em regies fiscais foram
esclarecidas. Esse estudo tornou-se notadamente
importante uma vez que sem ele, a comparao
entre os valores de mercado e os atribudos pela
PGV, no encontraria sustentao terica nem
to pouco possibilitaria as reflexes necessrias
para a convergncia das concluses.
Na segunda etapa foi realizada uma
pesquisa junto s imobilirias locais,
engenheiros, corretores de imveis e
empresrios do setor imobilirio com o objetivo
de se coletar dados de terrenos na 2 regio
fiscal.
Os dados coletados se restringiram a
terrenos, na sua maioria j comercializada.
Essas negociaes ocorreram no perodo de
Dezembro de 2003 Maio de 2005. Para as
amostras dos que se encontravam em oferta,
usou-se um fator de correo para que essa se
equipara-se a uma amostra comercializada, esse
fator de correo depreciou o valor de oferta em
10%.
Foram analisados os dados (endereo,
rea, valor comercializado vista, preo do m2,
ms de referncia, informante) de 26 amostras,
exemplo no quadro a seguir.
Amostra 03
End.: Lote 23, da quadra D, Loteamento
Jardim Campo Verde II, Bairro Jardim Campo Verde.
rea: 450,00 m
Valor comercializado vista: R$ 18.000,00
Preo/m: R$ 40,00 / m
Ms referencia: maro/2005
Informante: Sr. Miguel Libreloto
(Imobiliria So Miguel)

Os valores encontrados no perodo da

pesquisa encontram-se estveis, uma vez que
no houve variao significativa no Mercado de
Imveis. Assim, os dados coletados ainda so
representativos na presente data. De posse
desses valores foram realizadas anlises que ns
permitiram chegar s concluses desse trabalho.
6. DISCUSSES

O valor adotado de preo/ m2 no

clculo do IPTU para a 2 Regio de 8,50 R$/
m2. Assim, os resultados encontrados na
pesquisa deveriam teoricamente flutuar em
torno desse valor. A literatura nos traz que a
relao entre o valor venal atribudo pelo IPTU
e o valor de mercado dos imveis deve-se
manter em torno de 70%. Essa relao pode ser
calculada atravs da seguinte expresso:

Relao = valor venal adotado de preo/ m2 no

clculo do IPTU
valores de mercado mximos ou mnimos

A anlise realizada ns trs bairros

estudados na 2 Regio apresentaram os
seguintes valores mximos e mnimos e nos
conduziram as seguintes observaes:
a) Bairro Jardim Campo Verde
[Mximo: 98,89 R$/ m2 & Mnimo:
40,00 R$/ m2]
O valor venal atribudo pelo IPTU em
relao ao valor mnimo representa
21,25% do mesmo, enquanto essa
mesma relao tomando como
parmetro o valor mximo de 8,60%.
b) Centro [Mximo: 111,11 R$/ m2 &
Mnimo: 44,44 R$/ m2]
No Bairro Centro, local onde foi
verificado os maiores valores mximos e
mnimos, a relao entre o valor venal
atribudo pelo IPTU e o valor mnimo
encontrado de 19,13% e em relao ao
mximo 7,65%.
c) Belvedere [Mximo: 54,24 R$/ m2 &
Mnimo: 30,37 R$/ m2]
No Belvedere, local onde os valores
mximos e mnimos se apresentaram em
patamares menores, essa mesma relao
ficou em 27,99% para o mnimo e
15,67% para o mximo valor.
Como demonstramos, os valores
encontrados de preo/ m2 variaram de R$
111,11/m2 R$30,37/m2
7. CONSIDERAES FINAIS
Aps a anlise dos dados levantados
apontam-se as seguintes concluses:


A verificao mais evidente
observada na pesquisa a discrepncia
entre os valores de adotado no clculo do
IPTU e os valores de mercado. Essa
relao que deveria girar em torno de
70% apresentou valores na ordem de 8%

a 28 %, o que retrata uma avaliao

equivocada por parte da Prefeitura.


Outra verificao importante
o fato dos valores venais em bairros
socialmente diferentes serem bastante
similares. Nesse caso seria mais coerente
que as taxas cobradas no Bairro Centro
fossem mais elevadas do que as cobradas
nas regies perifricas.


Sugere-se que seja realizado o
mesmo levantamento em todas as regies
fiscais da cidade, dessa forma pode-se
traar um quadro geral da cidade.


Como
forma
de
aperfeioamento do sistema tributrio do
IPTU no Municpio de Campo VerdeMT sugere-se tambm que sejam revistas
a as alquotas cobradas e que seja
aperfeioada a planta genrica de valores
da cidade, que atualmente conta com
apenas 4 regies.

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