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Cours : Droit des biens

Auteur : Marion Girer


Leon n 2 : La proprit individuelle : la notion de droit de proprit

Table des matires


Section 1. Propos introductifs................................................................................................................ p. 2
1. Distinction entre droits rels et droits personnels.................................................................................................. p. 2
2. Prsentation gnrale du droit de proprit.......................................................................................................... p. 4

Section 2. Les attributs du droit de proprit....................................................................................... p. 6


1. Le droit duser du bien : lusus.............................................................................................................................. p. 6
2. Le droit de jouir du bien : le fructus...................................................................................................................... p. 7
3. Le droit de disposer du bien : labusus................................................................................................................p. 10

Section 3. Les caractres du droit de proprit................................................................................. p. 12


1. Le caractre absolu..............................................................................................................................................p. 12
2. Le caractre exclusif............................................................................................................................................ p. 12
3. La vocation la perptuit.................................................................................................................................. p. 14

Section 4. Ltendue du droit de proprit..........................................................................................p. 17


1. Ltendue du droit de proprit sur les meubles................................................................................................. p. 17
2. Ltendue du droit de proprit sur les immeubles..............................................................................................p. 19
A. La proprit du dessus et du dessous........................................................................................................................................ p. 19
B. Le droit daccession par incorporation......................................................................................................................................... p. 19
1. Lincorporation naturelle............................................................................................................................................................................................ p. 19
2. Lincorporation artificielle........................................................................................................................................................................................... p. 19

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Les biens sont les choses susceptibles dappropriation : ils peuvent faire lobjet de droits, qui
permettent la personne davoir sur eux un pouvoir direct et immdiat.
Aprs quelques propos introductifs (Section 1), cette notion de droit de proprit devra tre prcise
travers trois points successifs : quels sont les attributs du droit de proprit ? (Section 2) ; quels
sont les caractres du droit de proprit ? (Section 3) ; et enfin quelle est ltendue du droit de
proprit ? (Section 4).

Section 1. Propos introductifs


Etudier le droit de proprit impose dexposer au pralable la distinction essentielle entre droits rels
et droits personnels (1) et de prsenter de manire sommaire la notion mme de droit de proprit
(2).

1. Distinction entre droits rels et droits personnels

Les droits sont diviss en deux catgories principales, les droits rels et les droits personnels
(comme les biens sont dailleurs diviss en deux catgories principales : les meubles et les
immeubles). Il sagit dune distinction essentielle.

Le droit rel : il peut tre dfini comme le droit qui met immdiatement et directement une
personne en relation avec une chose ; il relve du droit des biens. Cest un lien entre une
personne, sujet de droit, et un bien, objet de droit. Le droit rel principal est le droit de proprit.
Le droit rel a un caractre absolu : il est opposable toute personne, erga omnes (sous rserve
de laccomplissement de certaines formalits, notamment de publicit). Le nombre de droits
rels est en thorie dfini, limit : seule la loi peut crer et reconnatre de nouveaux droits rels.

Remarque
La Cour de Cassation adopte une position plus ouverte quant la dlimitation du nombre de droits
rels. Ainsi, dans larrt Cass., 13 fvrier 1834, arrt Caquelard , les juges affirment quil est
possible de crer ou de modifier des droits rels par convention. Cette solution est cependant peu
ou pas utilise en pratique et la catgorie des droits rels na pas connu de vritable extension. Un
arrt rcent est toutefois venu confirmer la solution adopte en 1834 et a consacr en ce domaine
l'autonomie de la volont. Ainsi, un propritaire peut tout fait consentir sur son bien un droit rel
non prvu par la loi, sous rserve du respect des rgles d'ordre public (Civ.3e, 31 octobre 2012, n
11-16304, D.2012, 2596 : droit rel confrant le bnfice d'une jouissance spciale de son bien).
Avant-projet de rforme du droit des biens, proposition darticle 522 c.civ. : le droit rel est celui
qui confre une personne un pouvoir direct sur un bien. Il suit ce dernier en quelques mains quil
passe. Lorsquil est accessoire une crance dont il garantit le paiement, il confre, outre un droit
de suite, un droit de prfrence sur le bien .

Le droit personnel : il sagit du droit qua une personne, appele crancier, dexiger une
prestation dune autre personne, appele dbiteur, et qui peut tre une obligation de
donner, une obligation de faire ou une obligation de ne pas faire ; il relve du droit des
obligations. Cest donc un droit de crance pour le crancier, une obligation pour le dbiteur :
par exemple lobligation pour le locataire de verser le loyer au bailleur. Le lien est ici nou entre
deux personnes, deux sujets de droit (et non entre une personne et un bien). Le droit personnel
a un caractre relatif : il ne produit deffets obligatoires qu lgard du dbiteur de la prestation,
cest--dire lgard dune personne prcise et non lgard de tous. Les droits personnels
sont multipliables linfini, il ny a pas besoin de lintervention de la loi tant que la prestation
respecte lordre public et les bonnes murs.
Droit rel

Droit personnel

Droit traduisant une relation directe


d'une personne avec un bien.

Droit traduisant un lien juridique


entre deux sujets de droit.

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Remarque
Avant-projet de rforme du droit des biens, proposition darticle 523 c.civ. : Le droit personnel est
celui du crancier dune obligation lencontre de son dbiteur .

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En savoir plus : Critiques de la distinction


La distinction entre droit rel et droit personnel est critique par la doctrine, depuis le 19e sicle. De
manire trs schmatique, les principales critiques peuvent se rsumer en plusieurs mouvements :
1re critique : PLANIOL, thorie personnaliste ou subjective (fin 19e s) : tous les droits
sont personnels, il nexiste pas de rapport de droit entre une personne et un bien, seuls deux
sujets de droit peuvent nouer un lien juridique. Ds lors, les droits rels ne sont quune varit
des droits personnels ;
2me critique : SALEILLES, thorie raliste ou objective (fin 19e s) : tous les droits sont
rels, soit ils portent sur la valeur des choses (droit rel au sens classique), soit ils portent sur
la valeur de la prestation due par une personne une autre personne (droit personnel au sens
classique) ;
3me critique : GINOSSAR, nouvelle dfinition du droit de proprit (1960) : le droit de
proprit nest pas le pouvoir dune personne sur un bien mais une relation dappartenance,
par laquelle un bien appartient une personne. Lauteur parle de proprit des crances : on
est propritaire de ce droit personnel lgard dautrui ;
4me critique : F.ZENATI, la proprit nest pas un droit rel (1981) : la proprit nest pas
un bien, cest seulement une technique par laquelle une personne tablit un rapport privatif sur
tous les biens lui appartenant.
lheure actuelle, certains auteurs proposent de conserver la distinction entre droit rel et droit
personnel mais dajouter une troisime catgorie, qui permettrait de tenir compte de situations
intermdiaires : la catgorie des droits intellectuels, comprenant les activits de lesprit et les
activits professionnelles. Par exemple, le droit dun auteur sur une uvre nest ni vraiment un droit
rel, car cest un droit moral, ni vraiment un droit personnel, car aucune prestation nest exige
dautrui. Il pourrait alors tre qualifi de droit intellectuel.
Malgr ces critiques et propositions nouvelles, la doctrine et la jurisprudence actuelles maintiennent
la distinction classique. Le droit des biens implique ltude exclusive des droits rels. Il existe deux
sortes de droits rels :
les droits rels principaux : le droit de proprit et ses dmembrements (usufruit, servitudes) ;
les droits rels accessoires : ce sont les garanties de la crance, les accessoires dun droit
de crance.
Exemple
Srets relles, hypothque.
Cette leon porte uniquement sur le droit rel principal quest le droit de proprit, quil faut aborder
de manire gnrale avant dtudier des points spcifiques.

2. Prsentation gnrale du droit de proprit

Le droit de proprit est le droit rel le plus complet, cest le droit rel principal. Il sagit dun pouvoir
souverain et absolu (mme sil est parfois limit), qui appartient une personne sur un bien. Le droit
de proprit, dj connu du droit romain, a t affirm, en ce qui concerne la proprit individuelle,
par la Dclaration des droits de lhomme et du citoyen de 1789.
Selon larticle 544 c.civ., la proprit est le droit de jouir et disposer des choses de la manire la
plus absolue, pourvu quon nen fasse pas un usage prohib par la loi ou par les rglements .
Jurisprudence
Le droit de proprit est un droit fondamental de valeur constitutionnelle (Cons. const., 16 janvier
1982, D.1983, p.169, note L. Hamon ; Civ. 1re, 4 janvier 1995, Bull. civ. I n4 ; D. 1995, somm.
p.328, obs. M. Grimaldi ; J.C.P. d. G. 1996, I, 3921, n1, obs. H. Prinet-Marquet ; R.T.D.civ. 1996,
p.932, obs. F. Znati).
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Remarque
Le Conseil constitutionnel a t saisi le 30 juin 2011 par la Cour de cassation d'une question
prioritaire de constitutionnalit relative la conformit la Constitution de l'article 544 du Code
civil. Selon les requrants, cette dfinition de la proprit mconnaissait le droit au logement dans
les cas o elle conduisait la possibilit d'expulser des occupants sans droits ni titre. Le Conseil
constitutionnel a rejet une telle analyse et a retenu que l'article 544 du Code civil, qui se borne
dfinir le droit de proprit, ne mconnat aucun droit ou libert garanti par la Constitution : il est bien
conforme la Constitution. Le droit de proprit prvaut face au droit au logement de l'occupant
sans titre (Cons. const., 30 septembre 2011, n2011-169 QPC ; J.O. 1e octobre 2011, p.16527 ; D.
2011, 2334 ; D. 2012, 2131, obs. N. Reboul-Maupin ; J.C.P. d. G. 2011, 1298, n1, obs. H.PrinetMarquet).
Il est une garantie essentielle de la libert et des droits de lhomme ; ds lors, les limitations apportes
par le lgislateur ne peuvent tre faites que dans lintrt gnral.
Le droit de proprit est galement protg au niveau europen : la Cour europenne des droits de
lhomme a admis quen reconnaissant chacun le droit au respect de ses biens, larticle 1er de la
Convention europenne des droits de lhomme garantit en substance le droit de proprit.
Remarque
Avant-projet de rforme, proposition darticle 534 c.civ. : la proprit est le droit exclusif et
perptuel duser, de jouir et de disposer des choses et des droits. Elle confre son titulaire un
pouvoir absolu sous rserve des lois qui la rglementent . Cette nouvelle dfinition permet de
prendre en compte lvolution de la doctrine et de la jurisprudence et de mettre laccent sur les
caractres exclusif, perptuel et absolu du droit de proprit, mais aussi sur les limites poses par
les lois et rglements.
Cette dfinition gnrale du droit de proprit soulve une premire question : celle des attributs
du droit de proprit.

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Section 2. Les attributs du droit de proprit


La proprit est un droit inviolable et sacr. Il est dfini par larticle 544 c.civ. prcit et prcis par
larticle 545 c.civ. : nul ne peut tre contraint de cder sa proprit, si ce nest pour cause dutilit
publique, et moyennant une juste et pralable indemnit .
Mme si larticle 544 c.civ. ne mentionne que deux attributs, le droit de jouir de la chose et le droit de
disposer de la chose, il existe en ralit trois attributs qui sont runis entre les mains du propritaire :
le droit dusage, lusus (1), le droit de jouissance, le fructus (2) et le droit de disposition, labusus
(3). Ces trois lments sont runis que le droit de proprit porte sur un meuble ou un immeuble,
sur un bien corporel ou incorporel.
La proposition darticle 534 c.civ. issu de lavant-projet de rforme du droit des biens prend en compte
cet oubli et mentionne clairement les trois attributs.

1. Le droit duser du bien : lusus

La premire possibilit qui soffre au propritaire, cest de se servir de son bien pour tous les usages
possibles. Cest lusus, facult dutilisation du bien sur lequel porte le droit. Ce droit comporte
deux aspects :
Un aspect positif

Un aspect ngatif

Le droit de se servir de la chose comme


le propritaire lentend. Le propritaire a
une libert discrtionnaire pour choisir la
destination de la chose, dans la limite des
rglements (par exemple je suis propritaire
dun appartement, je peux choisir de loccuper
moi-mme). Parfois, lusus nest pas possible
(par exemple sur un bien incorporel) ; parfois,
il se confond avec labusus lorsque lusage
conduit dtruire la chose (ex : chose
consomptible).

Le droit de ne pas se servir de la chose. Le


propritaire a la libert de laisser la chose
labandon (btiment inoccup, champ non
cultiv), dautant plus que la proprit ne se
perd pas par le non-usage car elle a vocation
la perptuit.

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Le droit dusage du bien connat cependant certaines limites, cest un droit relatif : il doit respecter
les lois et les rglements. Le propritaire ne peut pas faire un usage du bien contraire lordre public
ou lintrt de la socit. De plus, le droit dusage peut parfois tre restreint, comme par exemple
en cas de rquisition de logements vacants.
Exemple
Pour un exemple d'usage de la force motrice de l'eau faisant obstacle une action en revendication
de la proprit : Civ.3e, 28 novembre 2012, n11-20156, D.2012, 2888.

2. Le droit de jouir du bien : le fructus

Le droit de jouissance est le pouvoir de percevoir les fruits ou les produits du bien car la
proprit stend tout ce que le bien produit naturellement ou par le travail de lhomme. Cette
rgle est nonce par larticle 546 alina 1er du c.civ. : la proprit dune chose, soit mobilire,
soit immobilire, donne droit sur tout ce quelle produit, et sur ce qui sy unit accessoirement, soit
naturellement, soit artificiellement . Le droit introduit une distinction entre les fruits et les produits.
Les fruits sont tout ce que la chose produit intervalles priodiques, sans destruction de sa propre
substance. Larticle 582 c.civ. distingue trois sortes de fruits :

les fruits naturels : ceux qui proviennent directement de la chose sans intervention de
lhomme, spontanment.
Exemple
Rcoltes naturelles des prairies, fruits des arbres fruitiers

les fruits industriels : ceux qui proviennent de lindustrie ou du travail des hommes.
Exemple
Rcoltes des champs, coupes de bois, pches des tangs

les fruits civils : revenus priodiques dus par des tiers auxquels le propritaire a cd la
jouissance de la chose moyennant rmunration.
Exemple
Loyers, intrts des capitaux prts

Les produits sont tout ce qui provient de la chose sans priodicit et qui en altrent la substance,
comme les matriaux extraits des carrires.
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Exemple
Pierres, sable, etc.

Remarque
Avant-projet de rforme du droit des biens, proposition darticle 524 c.civ., qui clarifie les dfinitions :
sauf lorsque la loi en dispose autrement : les fruits sont ce que gnre un bien, priodiquement
ou non, spontanment ou par suite de sa mise en valeur, sans que sa substance en soit altre ;
les produits sont ce que lon retire dun bien en altrant immdiatement ou progressivement sa
substance .

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Le fructus comporte galement 2 aspects :


Un aspect positif

Un aspect ngatif

Cest le droit de faire fructifier son bien, den


percevoir les fruits et produits et de disposer
de ces fruits et produits.

Cest le droit inverse, celui de ne pas faire


fructifier le bien ou de ne pas percevoir les
fruits et produits du bien.

Exemple
Mettre un appartement en location, cultiver
un champ, etc.

En ce qui concerne les immeubles, les articles 547 550 c.civ. prcisent que tous les fruits et les
produits du bien appartiennent au propritaire : il sagit dun droit daccession par production, qui est
une consquence du droit de proprit.
La jurisprudence a dvelopp une nouvelle technique juridique de mise en uvre du pouvoir de
fructus du propritaire : il peut mettre obstacle ce quun tiers utilise des fins lucratives limage de
son bien. La Cour de cassation sest interroge sur le fondement de la protection accorde : droit de
proprit (art.544), protection de la vie prive (art.9) ou responsabilit civile (art.1382) ?

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Jurisprudence
Civ. 1re, 10 mars 1999, affaire du caf Gondre , Bull. civ. I n87 ; G.A.J.C. n63 ; D. 1999, juris.
p.319, rapp. Sainte-Rose & note Agostini ; somm. p. 247, obs. Tournafond ; J.C.P. d. G. 1999, II,
10078, note P.-Y. Gautier ; R.T.D.civ. 1999, p.859, obs. F. Znati : le propritaire a seul le droit
dexploiter son bien, sous quelque forme que ce soit () lexploitation du bien sous la forme de
photographies porte atteinte au droit de jouissance du propritaire .
Civ. 1re, 2 mai 2001, aff. Assoc. Comit rgional de tourisme de Bretagne , J.C.P. d. G. 2001,
II, 10553, note C. Caron ; D. 2001, juris. p.1973, note J.-P. Gridel ; R.T.D.civ. 2001, p.618, note Th.
Revet : pour accueillir la demande dun propritaire en interdiction de reproduction de limage dun
de ses biens, les juges doivent prciser en quoi lexploitation de la photographie () portait un
trouble certain au droit dusage ou de jouissance du propritaire .
Ass. pln., 7 mai 2004, J.C.P. d. G. 2004, II, 10085, note C. Caron ; D. 2004, juris. p.1545, notes
J.-M. Bruguire et E. Dreyer ; D. 2004, somm. p.2406, obs. N. Reboul-Maupin : le propritaire
dune chose ne dispose pas dun droit exclusif sur limage de celle-ci ; () il peut toutefois sopposer
lutilisation de cette image par un tiers lorsquelle lui cause un trouble anormal . Ainsi, un
propritaire peut empcher la diffusion de limage de son bien, sil russit prouver que cette
utilisation lui cause un trouble anormal.
Civ.1re, 5 juillet 2005, D. 2006, juris. p.2363 : la Cour de cassation prcise la notion de trouble
anormal, en exigeant que le propritaire prouve que sa tranquillit et son intimit ont t perturbes.

Remarque
La notion de trouble anormal peut tre difficile dfinir et prouver. Un arrt rcent permet
d'illustrer cette question : lorsque deux socits commercialisent du vin sous la mme appellation
d'origine sur un territoire trs limit, l'utilisation par l'une de l'image d'un chteau appartenant
l'autre cause cette dernire un trouble anormal (Civ.1re, 28 juin 2012, n10-28716, D.2012, 2218,
note F.Pollaud-Dulian).

3. Le droit de disposer du bien : labusus

Cest le pouvoir le plus caractristique de labsolutisme du droit de proprit. Il sagit du droit de


disposer, matriellement ou juridiquement, du bien. Le propritaire peut conserver le bien, le
dtruire, laliner ou labandonner ; il peut le vendre, lchanger, le donner
Labusus comporte aussi 2 aspects :
Un aspect positif

Un aspect ngatif

Le propritaire peut faire des actes matriels


de destruction et des actes juridiques de
disposition.

Le propritaire peut conserver son bien,


ne pas le dtruire ni laliner, sauf
exception dans quelques hypothses
spcifiques (expropriation, destruction force
de btiments menaant ruine, abattre un
animal dangereux).

Exemple
Tels quune vente, une donation, le choix de
son successeur

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Il existe des limites assez importantes au droit de disposer de la chose : limites tires du droit
de lurbanisme, ncessit dautorisations administratives, insertion de clauses dinalinabilit (par
exemple lors dune libralit), ou jugement dinalinabilit (par exemple lors dune procdure
concernant une entreprise en difficult), ou encore inalinabilit lgale (part successorale).
La runion de ces trois pouvoirs fait du propritaire le monarque en apparence absolu de la chose,
objet de son droit . Il est en droit de tirer du bien toute lutilit conomique et sociale quil peut
virtuellement lui donner.

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Section 3. Les caractres du droit de proprit


Le droit de proprit permet au propritaire davoir la matrise de la chose, travers trois caractres
principaux : le caractre absolu (1), le caractre exclusif (2) et la vocation la perptuit (3).

1. Le caractre absolu

Ce caractre est nonc larticle 544 c.civ. : la proprit est le droit de jouir et disposer des
choses de la manire la plus absolue () . Le lgislateur de 1804 a insist sur ce caractre, par
lemploi du superlatif, afin de protger la proprit individuelle et dviter le retour au systme fodal
combattu lors de la Rvolution franaise. Le propritaire a un droit souverain sur son bien et il peut
se dfendre contre toute atteinte faite par autrui : la simple atteinte est rparable, indpendamment
du prjudice rel.
Mais absolu ne veut pas dire illimit : larticle 544 c.civ. fait rfrence ces limites car le caractre
absolu du droit de proprit est soumis la condition de ne pas en faire un usage prohib par la loi
ou les rglements . Le pouvoir de matrise du propritaire sur la chose nest pas sans restrictions :
il ne peut faire que les actes matriels ou juridiques qui ne sont pas interdits.
Dans ce contexte, la multiplication des interdictions ou des restrictions imposes soit dans
lintrt personnel du propritaire (rgimes de protection des mineurs et des majeurs), soit dans
lintrt des tiers (troubles anormaux du voisinage, abus de droit), soit encore pour des raisons
dutilit publique et dintrt gnral (urbanisme, environnement, droits des locataires), a conduit une
partie de la doctrine se demander si lon ne sacheminait pas vers une rduction de ce caractre
absolu voire mme vers un dcs du droit de proprit. Il est vrai que les limites apportes au
droit de proprit font quil est aujourdhui impossible daffirmer que ce droit est rellement un droit
absolu. Il faut retenir lide gnrale, lie au caractre absolu, mais rester conscient de ses limites
en raison de la multiplication des restrictions et interdictions.

2. Le caractre exclusif

Dire que le droit de proprit est un droit exclusif, cest affirmer le monopole du propritaire sur
son bien. Le propritaire est le seul tre investi de droits complets sur la chose ; cest le corollaire
du caractre absolu. Ainsi, ni les tiers, ni lEtat ne peuvent user, jouir ou disposer du bien, sauf si le
propritaire les a autoriss le faire. Ce caractre est galement affirm au niveau europen.
Jurisprudence
Cour europenne des droits de lhomme, 29 avril 1999, Chassagnou et autres c. France , D.
1999, I.R. p.163 ; R.T.D.civ. 1999, p.913, obs. J.-P. Marguenaud ; R.T.D.civ. 2000, p.360, obs. Th.
Revet ; J.C.P. d. G. 1999, II, 10172, note J. de Malafosse ; J.C.P. d. G. 1999, I, 175, n3, obs.
H. Prinet-Marquet : le propritaire dispose dun pouvoir complet et dun monopole sur la chose.
Ds lors, on ne peut pas imposer aux propritaires dune commune de laisser passer les chasseurs
sur leurs terrains.
Lexclusivit du droit de proprit signifie galement que le propritaire pourra se dfendre contre
tout empitement dautrui sur son terrain, mme si cet empitement est minime.
Exemple
Pour un mur qui dpasse de 0,5 cm sur la proprit dautrui : Civ. 3me, 20 mars 2002, D. 2002,
juris. p.2075, note C. Caron ; D. 2002, somm. p.2507, obs. B. Mallet-Bricout.

Jurisprudence
Un propritaire peut toujours se dfendre contre lempitement et cette action ne constitue jamais
un abus (Civ. 3me, 7 novembre 1990, Bull. civ. III n226) : la dfense du droit de proprit contre
un empitement ne saurait dgnrer en abus , mme si cet empitement peut tre qualifi de
minime par les juges du fond.
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Les seules restrictions possibles sont soit acceptes par le propritaire par un contrat, soit issues de
la loi, comme les servitudes, les rgles du droit de lenvironnement ou de lurbanisme
Une partie de la doctrine souhaite relativiser ce caractre exclusif, prcisant quil ne vaut que pour la
proprit individuelle et entire. En effet, lorsquil y a une proprit collective ou un dmembrement
de proprit, ce caractre disparat.

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3. La vocation la perptuit

Il est traditionnel daffirmer que le droit de proprit est perptuel. Cette rgle nest pas tout
fait vraie, cest pourquoi il est prfrable de dire que le droit de proprit a une vocation
durer perptuellement, mme si parfois ce nest pas le cas. En effet, ce caractre entrane trois
consquences :
1re consquence : le droit de proprit se transmet aux hritiers : il ne steint pas la
mort du propritaire. La proprit a donc un caractre hrditaire et non viager ;
2me consquence : la proprit est imprescriptible :
Elle ne se perd pas par le non-usage, si prolong soit-il (Req., 12 juillet 1905). Le caractre
imprescriptible du droit de proprit a fait lobjet dune conscration lgale au sein de larticle 2227
du Code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 portant rforme de la prescription. Cette imprescriptibilit
fait exception au droit commun, selon lequel les droits steignent par la prescription trentenaire :
ce caractre distingue le droit de proprit de tous les autres droits patrimoniaux. La prescription
extinctive, qui entrane une extinction du droit par lcoulement du temps, ne sapplique pas au droit
de proprit.
Jurisprudence
Civ. 1re, 2 juin 1993, Bull. civ. I n197 ; D. 1993, somm. p.306, obs. A. Robert : la proprit
ne steignant pas par le non-usage, laction en revendication nest pas susceptible de prescription
extinctive . V. galement Civ. 3me, 5 juin 2002, D. 2003, juris. p.1461, note G. Pillet ; D. 2003,
somm. p.2044, obs. N. Reboul-Maupin ; R.T.D.civ. 2003, p.316, obs. Th. Revet ; J.C.P. d. G. 2003,
I, 117, n1, obs. H. Prinet-Marquet.
En ralit, cette affirmation doit tre nuance. Ce nest pas le droit lui-mme qui est imprescriptible,
mais laction en revendication immobilire ouverte au propritaire qui ne steint pas au bout de 30
ans. Cependant, cette position jurisprudentielle traditionnelle semble tre remise en question depuis
ladoption de la loi prcite du 17 juin 2008 portant rforme de la prescription. Si larticle 2227 du
Code civil affirme tout dabord le caractre imprescriptible du droit de proprit, il poursuit ainsi :
sous cette rserve, les actions relles immobilires se prescrivent par trente ans compter du jour
o le titulaire dun droit a connu ou aurait d connatre les faits lui permettant de lexercer . Dans
le mme temps, larticle 2224 du mme code prcise que les actions personnelles ou mobilires
se prescrivent par cinq ans compter du jour o le titulaire dun droit a connu ou aurait d connatre
les faits lui permettant de lexercer . Dsormais, les actions lies la proprit immobilire, telles
que les actions en revendication de la proprit, les actions en bornage ou encore les actions en
reconnaissance dun droit rel (servitude, usufruit), sont susceptibles dtre prescrites au bout de
trente ans, tandis que les actions lies la proprit mobilire sont enfermes dans un dlai encore
plus court de cinq ans. Ces nouvelles rgles suscitent une critique grandissante de la doctrine ; il
reviendra aux juges de dcider de leurs applications concrtes, mais une clarification sera en tous
les cas ncessaire.
Remarque
Lavant-projet de rforme du droit des biens prvoit non seulement de rappeler le caractre
imprescriptible du droit de proprit, mais galement de consacrer limprescriptibilit de laction
en revendication. Proposition darticle 537 c.civ. : la proprit ne se perd pas par le non-usage.
Laction en revendication est perptuelle .
De plus, le propritaire peut se heurter aux droits du possesseur de la chose, potentiellement
bnficiaire de la prescription acquisitive entranant la naissance du droit par lcoulement du temps.
Il peut alors y avoir un conflit, qui peut se rsoudre en faveur du possesseur si certaines conditions
sont remplies. Alors le droit de proprit steint au profit du possesseur (cf. leon 4).
Le caractre imprescriptible peut donc se rsumer de la manire suivante : linaction, le nonusage nempchent pas la revendication tant quun possesseur na pas acquis le droit par
prescription. Au non-usage sajoute alors le fait du tiers ;
3 me consquence : la proprit dure autant que la chose et ne se perd que par la
destruction de la chose. Ainsi, des hritiers ont pu revendiquer, plus de trois sicles aprs,
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la proprit dcus dor trouvs par des ouvriers dun chantier de dmolition (Trib. Civ. de la
Seine, 1er juin 1949, affaire du trsor de la rue Mouffetard). Le trsor est, selon larticle 716
c.civ., une chose cache ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa proprit. Or,
puisque la proprit ne se perd pas par le non-usage, les hritiers peuvent toujours en justifier.
Jurisprudence
(Civ. 1re, 19 dcembre 2002, D. 2002, juris. p.550, note Ripert, admettant la preuve par tous
moyens concernant des lingots et pices dor retrouvs dans une cuisinire gaz).

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Il est cependant possible de concevoir des proprits temporaires : vente rmr (le contrat de
vente contient une clause par laquelle le vendeur se rserve le droit de racheter la chose dans un
dlai maximum de cinq ans, en remboursant lacqureur le prix et les frais) ou vente sous condition
rsolutoire. Ces trois caractres confrent au propritaire du bien une matrise tendue de ce bien.

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Section 4. Ltendue du droit de proprit


Ltendue du droit de proprit doit tre prcise lgard des meubles (1) et des immeubles (2).

1. Ltendue du droit de proprit sur les meubles

Pour les meubles, il existe en principe peu de difficults : lobjet en tant que tel est en gnral
facilement identifiable et individualis.
Cependant, certains problmes peuvent survenir lorsque les meubles sont mlangs, incorpors
lun lautre alors quils appartiennent deux propritaires diffrents. La question est rgle par les
articles 565 et s. c.civ., consacrs au droit daccession en matire mobilire.
Larticle 565 c.civ. prcise que le droit daccession, quand il a pour objet deux choses mobilires
appartenant deux matres diffrents, est entirement subordonn aux principes de lquit naturelle
. La rfrence lquit naturelle est assez rare en droit. Les articles suivants distinguent des
hypothses spcifiques et donnent des exemples au juge.
Quelle est lhypothse vise, dans laquelle ces rgles relatives au droit daccession sont appliques ?
Trois conditions doivent tre runies :

les deux biens mobiliers, appartenant deux propritaires diffrents, doivent sincorporer ;
cette incorporation ne doit pas rsulter dune convention ;
les rgles de larticle 2276 c.civ., relatives la possession mobilire (cf. leon 4), ne doivent
pas sappliquer.

Exemple
Il sagit par exemple de lhypothse dans laquelle une personne est propritaire de pierres
prcieuses, quune autre personne fait monter sur un collier en or lui appartenant ; ou encore
dun menuisier qui utilise du bois appartenant une autre personne pour fabriquer un meuble.
En pratique, ces hypothses sont assez rares car les parties rglent dans la plupart des cas les
problmes lis la proprit dans leur convention.
De manire gnrale, le Code civil distingue trois types daccession mobilire :

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Laccession
adjonction

par

Prvue aux articles 566


569 c.civ., elle rgit
lhypothse dans laquelle
deux choses appartenant
deux matres ont t
unies pour former un tout
mais restent sparables,
comme dans lhypothse
prcdemment nonce des
pierres prcieuses et du
collier. Dans ce cas, le tout
appartient au propritaire de
la chose qui forme la partie
principale, charge pour
lui de payer lautre la
valeur de la chose qui a t
unie, estime la date du
paiement. Pour savoir quelle
est la chose principale, les
critres dutilit, de valeur ou
de quantit sont mobiliss.

Laccession
spcification

par

Prvue aux articles 570


572 c.civ., elle sapplique
au cas dans lequel une
personne cre une chose
mobilire nouvelle avec
un matriau appartenant
autrui, ce qui rejoint
lexemple
du
menuisier
prcdemment cit. Alors,
la proprit revient au
propritaire du matriel, sauf
si le travail a t plus
important, charge pour le
propritaire de ddommager
lautre.

Laccession par mlange


Prvue larticle 573
c.civ., elle concerne la
runion de plusieurs choses
appartenant des matres
diffrents, pour en former
une autre, sans que la
sparation soit possible.
Chacun est alors propritaire
du bien, en proportion de
la quantit, de la qualit et
de la valeur des matires
appartenant chacun deux.
Il sagit dun cas de proprit
collective (cf. leon 8).

En revanche des prcisions importantes sont ncessaires en ce qui concerne les immeubles.

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2. Ltendue du droit de proprit sur les immeubles

Larticle 552 al.1 c.civ. prcise que la proprit du sol emporte la proprit du dessus et du dessous
(A). Les articles suivants donnent des prcisions propos de lincorporation de choses limmeuble
en attribuant au propritaire un droit daccession sur ces choses (B).

A. La proprit du dessus et du dessous

Le propritaire peut faire sur son sol toutes les constructions et plantations quil souhaite, sous
rserve de respecter lexistence de certaines servitudes foncires (cf. leon 9) ainsi que les rgles
durbanisme et les rgles du droit de lenvironnement.
Exemple
Lorsquun arbre fruitier est plant dans le terrain voisin, mais que les fruits tombent sur son propre
sol, ils peuvent tre ramasss par le propritaire du sol.
Il existe cependant une limite la proprit du dessus : lespace est un domaine qui rsiste la
proprit individuelle.
Le propritaire peut lgalement creuser son terrain, par exemple pour faire des fouilles, ou construire
une cave, des conduits sous rserve de respecter les rgles spcifiques relatives aux mines et
les rgles de police.
Remarque
Avant-projet de rforme du droit des biens, proposition de nouvel article 561 c.civ. : la proprit
du sol emporte, dans les limites poses par les lois et conventions, la proprit du dessus et du
dessous .

B. Le droit daccession par incorporation

Le propritaire du sol est galement propritaire de tout ce qui vient sunir ou sincorporer
la chose, en vertu de la rgle laccessoire suit le principal (le principal est ici le sol), nonce
larticle 551 c.civ. : tout ce qui sunit et sincorpore la chose appartient au propritaire, selon
les rgles qui seront ci-aprs tablies .
Remarque
Avant-projet de rforme du droit des biens, proposition darticle 563 c.civ. : tout ce qui sunit
et sincorpore une chose corporelle appartient au propritaire de cette chose. Toutes les
constructions et plantations ralises sur un fonds sont prsumes faites par le propritaire du fonds
ses frais et lui appartenir .
Le lgislateur distingue deux types daccession immobilire par incorporation au sein de larticle 546
c.civ., prcit : lincorporation est soit naturelle (1), soit artificielle (2).

1. Lincorporation naturelle
Le propritaire du sol devient le propritaire par accession naturelle de ce qui sy incorpore ou sy
dpose. Le Code civil envisage spcifiquement le cas des accroissements de terrains aux articles
556 563 c.civ. : les alluvions (dpts de sdiments, tels que le sable ou des graviers, au bord dune
rivire ou dun fleuve), les les ou lots qui se forment au milieu dun cours deau Il faut galement
ajouter le cas des animaux sauvages, qui passent et viennent sinstaller sur le fonds du propritaire,
condition quil ne les ait pas attirs frauduleusement (article 564 c.civ.).

2. Lincorporation artificielle
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Ce type daccession par incorporation rsulte du travail de lhomme, qui par exemple construit une
maison, plante des arbres Larticle 553 c.civ. pose alors une prsomption simple, qui peut tre
renverse par la preuve contraire : toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou
dans lintrieur, sont prsums faits par le propritaire ses frais et lui appartenir, si le contraire
nest prouv () . Ainsi, tout ce qui est construit ou plant est prsum appartenir au propritaire
du sol. Ce principe ne pose aucune difficult lorsque le propritaire a utilis ses propres matriaux et
a bien construit sur son terrain. Mais deux cas de figure problmatiques sont envisags par le Code
civil : le cas dans lequel le propritaire du sol a utilis des matriaux ou des plants qui appartiennent
autrui (1re hypothse) et le cas dans lequel le propritaire a construit ou plant sur le terrain
dautrui (2nde hypothse).

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1e hypothse : proprit du terrain, absence de proprit des matriaux ou des plants :

La difficult rside ici dans un risque denrichissement du propritaire aux dpens dautrui. Selon
larticle 554 c.civ., le propritaire du terrain doit payer la valeur des matriaux leur propritaire,
estime la date du paiement. Il peut galement tre condamn des dommages et intrts. Dans
tous les cas, le propritaire des matriaux na pas le droit de les enlever : il ne peut pas demander
la dmolition de louvrage ou des plantations.
En consquence, le propritaire du sol devient propritaire de la construction et des matriaux, qui
ne lui appartenaient pas. Il importe peu quil soit de bonne ou de mauvaise foi, cest--dire quil sache
ou non que les matriaux ne lui appartenaient pas. Il ne doit cependant pas senrichir au dtriment
dautrui : pour viter un tel enrichissement, il devra verser une indemnit et ventuellement des
dommages et intrts, sil est de mauvaise foi et quil a caus un prjudice au propritaire des
matriaux.
Il existe bien un droit daccession du propritaire (on dit que la construction ou la plantation accde au
sol), qui fait natre corrlativement un droit dindemnisation au profit des propritaires des matriaux
ou des plants qui ont t utiliss. Cest la force dabsorption du sol .

2nde hypothse : absence de proprit du terrain, proprit des matriaux ou des plants :

Dans cette hypothse, un tiers a construit ou plant sur le terrain dautrui (par exemple le mari
construit une maison sur un terrain appartenant sa femme). Alors, si lon faisait jouer la rgle
prcdente, la force dabsorption du sol , il faudrait considrer que la construction appartient
ce tiers sur le terrain duquel on a construit (la maison appartient la femme), charge pour
lui dindemniser le constructeur. Mais cette rgle a un inconvnient : le tiers na peut-tre pas du
tout dsir cette construction et on lobligerait indemniser le constructeur mme sil ne veut pas
rellement devenir propritaire ! Le lgislateur a donc adopt des rgles spcifiques afin de tenter
de concilier les intrts du propritaire du sol et les intrts du constructeur. Ces rgles varient
selon que celui qui a construit est de bonne ou de mauvaise foi (en vertu de larticle 550 c.civ.,
est considr comme tant de bonne foi celui qui possde comme propritaire en vertu dun titre
translatif de proprit dont il ignore les vices).
Le constructeur est de bonne foi
Exemple
Le mari pensait que le terrain appartenait
la communaut en vertu dun titre).
Dans cette hypothse, larticle 555 al.4
c.civ. prvoit que le propritaire du sol
est oblig daccder la proprit de
la construction ou plantation : il ne peut
pas en demander la suppression. Il a alors
lobligation dindemniser le constructeur, soit
en lui remboursant le cot des matriaux et
le prix de la main-duvre, soit en lui versant
une somme gale la plus-value de son
fonds du fait de la construction. Dans les
deux cas, la sommes due est estime au
jour du remboursement, compte tenu de ltat
dans lequel se trouvent les constructions ou
plantations ce jour. En pratique, la somme
la plus faible est toujours propose par le
propritaire du sol. Si le nouveau propritaire
(oblig !) de la construction veut la dtruire, il
devra le faire ses propres frais.

Le constructeur est de mauvaise foi


Il faut alors appliquer les alinas 1 3 de
larticle 555 c.civ. qui exigent de combiner
trois principes :
le propritaire du sol nest pas oblig
de conserver les constructions ou
plantations, il a le choix : il peut soit
en conserver la proprit, soit obliger le
tiers les enlever.
si le propritaire du sol choisit
de conserver la proprit des
constructions ou plantations, il devra
alors indemniser le constructeur en
choisissant lune des deux sommes
voques prcdemment, afin dviter
un enrichissement sans cause.
si le propritaire du sol choisit de
faire enlever les constructions ou
plantations, la destruction se fera aux
frais du constructeur sans le versement
daucune indemnit ; il peut mme tre
condamn au paiement de dommages
et intrts.

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Pour clore cette question, il est utile de donner quelques prcisions sur le domaine et les
modalits dapplication de larticle 555 c.civ. :

1re prcision : le choix entre les deux indemnits verser appartient toujours au propritaire
du sol. Le juge ne peut pas lui imposer un autre choix ; mais si le propritaire ne se prononce
pas, le juge peut laisser la dcision au constructeur ;

Remarque
La Cour de cassation rappelle que lorsque le constructeur est de bonne foi, l'article 555 du Code
civil ne prvoit de remboursement qu' la charge du propritaire du fonds : le constructeur ne peut
pas tre condamn payer le montant correspondant la moins-value d'encombrement apporte
au fonds par cette construction : Civ.3e, 12 octobre 2011, n10-18175, J.C.P. d. G.2011, 1298,
n3, obs. H.Prinet-Marquet ; D. 2012, 2129, obs. B.Mallet-Bricout ; A.J.D.I. 2012, 297, obs. N.Le
Rudulier.

2me prcision : larticle 555 c.civ. ne sapplique quaux constructions entirement ralises
sur le terrain dautrui et non aux simples empitements. Ainsi, tout empitement, aussi minime
soit-il, engendre la destruction, que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi. Cette
solution radicale, adopte par la Cour de cassation, est cependant critique par une partie de
la doctrine, qui propose de sappuyer sur la thorie de labus de droit pour limiter le droit de
dmolition lorsque lempitement est minime ;

Remarque
Dans lavant-projet de rforme du droit des biens, le groupe de travail a pris position sur la
jurisprudence relative lempitement, qui confre le droit au propritaire du fonds qui subit
lempitement de demander, dans tous les cas, la dmolition, mme si lempitement est minime.
Pour viter les abus et une trop grande svrit, lavant-projet prvoit, lorsque lempitement est
minime et involontaire (constructeur de bonne foi), denfermer laction en dmolition dans un dlai
trs court (2 ans compter de la connaissance de lempitement et au plus tard 10 ans aprs
lachvement des travaux). Pass ce dlai, lun ou lautre des voisins pourra demander au juge de
prononcer le transfert de proprit moyennant une indemnit. En revanche, les solutions actuelles
sont conserves pour les empitements plus consquents ou volontaires.
Proposition darticle 539 c.civ. : par drogation aux articles prcdents, le propritaire victime
dun empitement non intentionnel sur son fonds, ne peut, si celui-ci est infrieur 0,30 mtre, en
exiger la suppression que dans le dlai de 2 ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir
plus de 10 ans aprs lachvement des travaux. Dans le dlai de larticle 2224 (dlai des actions
personnelles = 5 ans), commenant courir lexpiration de laction en dmolition, le juge peut,
la demande de lun des propritaires, transfrer la partie du fonds objet de lempitement son
bnficiaire, moyennant une indemnit tenant compte de la valeur du fonds occup, de la plus value
ralise grce lempitement et du prjudice quil a caus .

3e prcision : larticle 555 c.civ. ne sapplique quaux nouvelles constructions : il ne sapplique


pas aux simples rparations, amnagements ou amliorations de constructions existantes ;
enfin, 4e prcision : il faut dterminer la notion de tiers : larticle 555 c.civ. peut-il jouer entre
un locataire et son bailleur ? Le bailleur peut tout fait autoriser le locataire faire des travaux.
La Cour de cassation a jug que cette autorisation ncarte pas lapplication de larticle 555 c.civ.

Jurisprudence
Une convention entre les parties peut rgler le sort de ces constructions : Civ. 3e, 4 avril 2002,
Bull. civ. III n82 ; D. 2002, somm. p.2507, obs. B. Mallet-Bricout ; R.T.D.civ. 2003, p.114, obs. Th.
Revet ; J.C.P. d. G. 2003, II, 10122, note M. Keita.
Ce nest qu la fin du bail que le droit daccession joue au profit du bailleur, mais ce principe tend
tre remis en cause par une partie de la doctrine et la jurisprudence semble divise (Civ. 3me, 10
novembre 2004, J.C.P. d. G. 2005, II, 10119, note F.Roussel : le bailleur acquiert immdiatement
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la proprit des constructions faites par le preneur. Contra : Civ.3e, 5 janvier 2012, n10-26965,
D.2012, 217 ; D. 2012, 2129, obs. B.Mallet-Bricout ; A.J.D.I. 2012, 441, obs. A.Lvy & 504, obs.
N.Damas : pendant la dure de la location, le preneur reste propritaire des constructions qu'il a
rgulirement difies sur le terrain lou. La rsiliation anticipe du bail du fait de l'expropriation ne
le prive pas de son droit indemnit pour ces constructions).
Si le locataire ne bnficie pas de lautorisation du propritaire, il est par principe considr comme
un constructeur de mauvaise foi car il sait trs bien quil ne bnficie pas dun titre de propritaire.
La notion de droit de proprit tant ainsi prcise quant ses attributs, ses caractres et son
tendue, il faut ensuite en tudier les limites, objet de la leon III.

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