ESTUDIO ECONOMICO DE SISTEMAS ESTRUCTURALES

PREFABRICADOS PARA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL

Autores.

Ing. Javier Mauricio Prieto Osorio

Ing. Milton Iván Flórez Aguilar

  


1.

Los resultados obtenidos en la presente investigación pretenden

establecer que sistemas estructurales prefabricados, como el de
grandes paneles de concreto, utilizados en la construcción de Vivienda
de Interés Social constituyen un procedimiento económicamente viable.
Observando la situación actual del mercado de vivienda social y los altos
costos de construcción, es importante plantear contribuciones al
problema, es así, como se procede en la elaboración de un modelo
económico para un proyecto particular, construido por uno de los
sistemas estructurales prefabricados mas comunes, el de Grandes
Paneles. El análisis económico posterior determinó viabilidad aceptable
en este tipo de sistema, y las ventajas de construir con prefabricados. El
proceso de análisis es de carácter dinámico, por lo que permite la
adaptación de otros proyectos de configuración similar, para ser
evaluados.

   

 

2.  

Hoy se conoce y aprueba el concepto de vivienda como un fenómeno

complejo que responde a las necesidades básicas del ser humano y su
familia. Su estructura física ofrece abrigo, alojamiento, intimidad,
seguridad, satisfacción y confort, y la asociación de algunas unidades
dentro de un ámbito determinado, le da una dimensión social a la
vivienda. Entonces, aparece una dualidad entre la calidad y el costo de
la vivienda, ya que se trata de encontrar un punto de equilibrio que
permita obtener dentro de unos costos mínimos, un nivel aceptable de
calidad espacial y constructiva.

Todo lo anterior propicia la propuesta de un estudio económico que

involucre la utilización de sistemas estructurales prefabricados para VIS ,
la cual se generó siguiendo la respectiva metodología:

La elaboración de la propuesta se desarrolló en dos fases claramente

definidas, la primera de investigación y consulta se muestra en siete
primeros capítulos del informe, y la segunda de estudio y análisis en los
capítulos posteriores.
 El capítulo de antecedentes de la industrialización muestra un recuento
cronológico, que introduce la técnica industrial en la construcción, para
luego enfocarla su desarrollo en el ámbito nacional. Posteriormente el
manejo conceptual de la industrialización de la construcción (Capítulo
3),provee las pautas para aplicarla en las empresas constructoras,
justificando su uso en la producción de vivienda. Una vez conocidas, las
características de la industrialización de la construcción se presentan las
ventajas y desventajas que esta ofrece en la prefabricación de viviendas,
como sistema industrializado.

Cumpliendo con los objetivos propuestos, el capítulo 5 propone los

parámetros generales que deben cumplir la construcción industrializada,
en aspectos como la coordinación modular, habitabilidad, durabilidad y
belleza entre otros. El siguiente capítulo muestra los criterios de análisis
y diseño estructural que deben cumplir las edificaciones prefabricadas,
incluyendo su comportamiento estructural y las condiciones a que están
expuestos los elementos en el manejo e izaje. Posteriormente, se
consideran los criterios específicos de la construcción mediante el
sistema de grandes paneles prefabricados de concreto, haciendo énfasis
en los procedimientos constructivos llevados a cabo en este sistema.

La segunda fase del estudio realiza la evaluación económica de un

proyecto de Vivienda de Interés Social de 500 unidades utilizando como
sistema de construcción los grandes paneles en concreto. En el capítulo
8 se define la estructuran y estiman los costos del sistema de grandes
paneles prefabricados, para luego ser incluidos en el modelo de costos
realizado para evaluar el proyecto específico.

A partir de los resultados obtenidos con la evaluación del modelo

propuesto se determina la viabilidad económica de la utilización de este
sistema estructural prefabricado para la construcción de Vivienda de
Interés Social, resaltando las ventajas no económicas y el valor
agregado conseguido y llegando al cumplimiento del objetivo propuesto
inicialmente.

 



 


3.

El primer sistema cerrado de Grandes Paneles de hormigón

prefabricado consistió en un molde en el cual se vaciaba el concreto
sobre una malla de acero en el que los marcos de los vanos se
colocaban en el momento de la fundida, dicho sistema solucionaba las
uniones con un sistema de cajas. El primer edificio fue construido en
1904, el cual originó mucha polémica, como consecuencia del espesor
de los elementos, que se tuvieron que sobredimensionar y se perdió
toda la esencia del sistema. Esto provocó que se dejará de lado el
proceso por un tiempo.
 Los adelantos de la construcción continuaron en los años siguientes,
inclusive en la Primera Guerra Mundial, sin embargo fue la Segunda
Guerra Mundial la que comprometió a los ingenieros a dar solución
pronta al problema de vivienda en las ciudades destruidas.

En el mundo existen patentados mas de cien sistemas de

industrialización en la construcción, unos quizá derivados de otros, de
los cuales las empresas dedicadas a esta actividad en nuestro país han
adoptado entre otros el sistema de Paneles Prefabricados, el sistema
Outinord, el sistema Contech, y la mampostería reforzada y estructural
entre otros. Es así, como las empresas constructoras con suficientes
capacidades económicas buscan nuevas opciones que les permita
producir a una velocidad superior y ofrecer menor precio.

En Colombia la construcción con el sistema de grandes paneles

prefabricados en concreto se ha desarrollado aisladamente a través del
empeño de pocas empresas pioneras, las cuales han incorporado
técnicas aprobadas mundialmente adaptándolas al ámbito de la
construcción nacional y registrando los incipientes logros conseguidos
hasta la actualidad. Así, este método constructivo no ha sido estudiado
internamente con profundidad, dejando que su desarrollo sea el fiel
reflejo de los adelantos en el exterior. Ya algunos trabajos académicos
han tratado este sector de la construcción en años anteriores buscando
mejorar sus procesos y abriendo las puertas para la investigación de sus
técnicas [Chica 96], el cual constituye un antecedente de gran valor para
el trabajo realizado.




 

 

 

4.  

La prefabricación tiene como principio la mecanización del trabajo y la

producción continua que obedezca a un determinado ritmo y contenga
un alto grado de repetición. La prefabricación por lo general ligada al
material, tiene una serie de aplicaciones en proyectos de edificación,
donde se pueden mencionar elementos pequeños, voluminosos y
pesados

Las racionalización de sistemas se ha desarrollado aceleradamente para

permitir el mejor aprovechamiento de los recursos involucrados en cada
proceso. Así, la producción de elementos prefabricados en concreto se
ha desarrollado rápidamente.

La producción se logra mediante la producción repetitiva en masa de

unidades estandarizadas: vigas, columnas, elementos de entrepiso,
elementos de cubierta, muros de cerramiento, etcétera. Los cuales se
producen en patios de prefabricación, en condiciones de planta.
Empiezan a existir cada vez mas, las empresas que suministran los
elementos prefabricados a la zona de trabajo desde sitio cercanos a la
construcción o incluso desde la misma obra.
 Así, el sistema de grandes paneles se ofrece como uno de los métodos
constructivos disponibles para la prefabricación de vivienda, como se
examina en el trabajo de tesis

   

   



  

5.  

La realización de cualquier proyecto se enfrenta al problema económico

básico de asignar recursos limitados a diferentes alternativas de tal
manera que el beneficio neto sea el máximo posible, el análisis de
proyectos es un método para evaluar las opciones de manera
conveniente y comprensiva.

En esencia, el estudio económico valora los beneficios y los costos de

un proyecto y los reduce a un patrón de medida común. El problema
económico es la asignación de recursos limitados, como mano de obra
en cualquier nivel de especialización, la capacidad empresarial y
administrativa, el capital, la tierra y otros recursos naturales.

La estimación de los costos y beneficios de un proyecto en el tiempo se

puede proceder de dos formas: Actualizando los costos y beneficios
registrados en diferentes periodos y expresarlos todos como un valor
común en un momento determinado, técnica conocida como Valor Neto
Actual; o calculando la tasa de rendimiento del proyecto, o tasa de
actualización que da como resultado un valor neto actual de cero para el
proyecto.

El estudio analiza los factores que determinan los costos provenientes

de la construcción de un proyecto VIS a través del sistema de Grandes
paneles en concreto prefabricado.

     
    
 

  

 

   
    

Con base en los datos consultados y la información recolectada sobre

los costos afines a proyectos de vivienda de interés social podemos
estructurar el siguiente cuadro:

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6.

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La evaluación económica del sistema de grandes paneles en concreto



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se llevó a cabo partiendo de la estructura y estimación de costos, que

generaron el diseño de los Análisis de Precios Unitarios con las
características de costo y rendimiento de cada una de las actividades de
construcción realizadas en este sistema prefabricado. A partir de la
propuesta de las características de un proyecto tipo de análisis se
establecieron los jornales de trabajo y las cuadrillas ajustadas a un
período de construcción razonable al sistema para luego generar un
programa de obra al cual se incorporaron las duraciones y precedencias
características obtenidas anteriormente.
 La duración real obtenida para el proyecto analizado, de
aproximadamente 11 meses, permite distribuir los costos de cada
capítulo en el calendario mensual trabajo, al igual que planear un ritmo
de ventas hipotético que permite vender las unidades terminadas
mensualmente.

El Proyecto de Análisis comprende la construcción, por el sistema de

Grandes Paneles Prefabricados en Concreto, de 500 unidades de
Vivienda de Interés Social, cantidad que permitió estudiar el desempeño
económico de este sistema de construcción industrializada.

El flujo de caja mensual presentado evalúa el proyecto permitiendo

establecer una tasa de rendimiento superior a la establecida para el
mercado como intereses financieros. Además, el modelo parte de una
inversión inicial nula, lo cual financieramente refleja la viabilidad positiva
del mismo.

Los resultados permiten obtener un precio de venta razonable a las


condiciones del mercado y una tasa de rendimiento del anual, con

una utilidad neta de cerca del 3% del precio de venta. Así, el sistema
constructivo de grandes paneles en concreto muestra no sólo su
viabilidad financiera, sino también su capacidad de satisfacer grandes
demandas en corto tiempo, con la incorporación de técnicas industriales
a la construcción de Vivienda de Interés Social.

La competitividad del sistema frente a otros disponibles en el medio se

refleja en el costo por metro cuadrado de venta ($ 415.000), inferior a las
alternativas disponibles en la ciudad de Santa Fé de Bogotá (450.000 -
600.000 $/m2) analizadas en el capítulo 8 (Tabla 8.9 Alternativas
similares de vivienda disponibles en el mercado).

Además, el costo directo por metro cuadrado obtenido directamente del

método constructivo, sin incluir el urbanismo, es de aproximadamente
$215.000, el cual se encuentra por debajo del presentado por la
empresa Losas Ltda. ($250.000) [Metrovivienda 2000] como otro
sistema estructural prefabricado disponible.

Por último la siguiente tabla muestra la incidencia de los capítulos del

presupuesto del proyecto de grandes paneles analizado sobre el precio
de venta final de las unidades de vivienda.

VALOR/UNIDAD % INCIDENCIA

   

$3.375.000 11,25%

     
      

 
 

$18.781.885 62,61%
 URBANISMO $3.538.700 11,80%

CONSTRUCCION $13.151.166 43,84%

COSTOS GENERALES $2.092.019 6,97%

     

     

$1.291.294 4,30%

ESTUDIOS $82.591 0,28%

PROYECTOS $675.109 2,25%

INTERVENTORIAS $64.594 0,22%

MATRICULA SERVICIOS $469.000 1,56%

     

   

 

$4.992.366 16,64%
NOTARIALES Y REGISTRO $952.794 3,18%
DE VENTAS $743.296 2,48%

IMPUESTOS 80% $1.634.884 5,45%

POLIZAS $49.299 0,16%

GENERALES $1.612.093 5,37%

      
  
   

$695.376 2,32%

                    

97,12%




    

2,88%

!
                      

100,0%

 
   


7. 

La gran demanda actual de vivienda, en especial del rango de Vivienda

de Interés Social, los altos costos de construcción, la calidad
cuestionable de las obras destinadas a personas de escasos recursos,
son razones por las cuales se hace necesario generar soluciones a corto
plazo. La utilización de estructuras prefabricadas como parte del proceso
constructivo en la edificación de VIS resulta ser el camino a seguir
gracias a las ventajas constructivas y organizacionales que brinda, las
cuales se ven reflejadas en su duración y costo final.

El progreso en la construcción es alcanzado con el paso de la

construcción tradicional, a un sistema más avanzado. La construcción
industrializada, incluyendo el sistema de grandes paneles en concreto,
incide en los proyectos de construcción cambiando la naturaleza del
diseño y construcción de un proyecto, debido a las siguientes
características: Mayor planificación, control y organización en etapas
tempranas del proyecto, aplicación de parámetros de constructibilidad en
el método utilizado con la integración del diseño y construcción.
Además, existe un incremento en la productividad gracias a la mayor
eficiencia y eficacia en procesos llevados acabo y la incorporación del
factor Humano con el reconocimiento de las habilidades individuales y la
asignación de mayor responsabilidad y capacitación. Todo esto con
miras al Mejoramiento continuo de la calidad de los procesos como parte
de la visión gerencial de las empresas constructoras.

Entre las ventajas que se pueden enumerar de las obras prefabricadas

se tienen el grado de tecnología utilizada en el diseño de las piezas
especialmente en lo que tiene que ver con uniones que permitan colocar
elementos de diferentes formas y que trabajen adecuadamente
respondiendo a los requisitos de diseño y de economía principalmente,
el control de calidad de una obra prefabricada, el cual es muy superior al
control que se pueda tener en una obra fundida en sitio principalmente
por la facilidad para realizar las inspecciones necesarias en cualquier
pieza. (Todos los elementos a un mismo nivel vs. difíciles accesos en las
obras fundidas en sitio), el tiempo requerido en la fabricación e
instalación de los elementos que es mucho menor que el tiempo de
construcción de los mismos elementos fundidos en sitio y además la
obra prefabricada es mucho mas limpia con lo cual la construcción es
más segura, la obra se encuentra permanentemente aseada y se elimina
el posterior mantenimiento de los acabados.

Las propiedades térmicas, acústicas y de protección contra el fuego, la

durabilidad de los elementos como consecuencia de la tecnología
desarrollada en su diseño y construcción, y otras más que lo hacen el
producto con mayor proyección hacia el futuro en materia de
construcción tanto en Colombia como en el resto del mundo.

La construcción con grandes paneles permite incorporar en las viviendas

parámetros como: la coordinación modular, seguridad antisísmica y
contraincendios, además, de habitabilidad, durabilidad y belleza estética.
La progresividad en estos sistemas prefabricados solo es viable con el
desarrollo de un mercado abierto que genere la demanda suficiente para
comercializar individualmente este tipo de elementos.
 Al implementar el sistema prefabricado en el proyecto analizado se
abren nuevas posibilidades desde el punto de vista constructivo a
diferentes tipos de obras civiles que anteriormente solo se trabajaban en
concreto fundido in situ o en mampostería, conclusión respaldada por el
estudio económico expuesto anteriormente que da viabilidad al proyecto.

La capacitación de la mano de obra que interviene en proyectos de este

tipo es superior a la que se emplea en estructuras tradicionales por el
grado de exactitud con que se trabaja, tanto en la planta de
prefabricados como en la parte de montaje. Así, el adiestramiento del
personal de montaje es vital en la ejecución del proyecto por cuanto este
disminuye el tiempo de montaje de los diferentes elementos y se
minimiza los daños que se producen en los elementos al montarlos.
Además, dada la situación actual de desempleo en el país (2000), el uso
intensivo de mano de obra calificada debe ser analizado y estudiado
teniendo en cuenta las implicaciones de tipo macro - económico que
acarrea la implementación de este tipo de sistemas industrializados a
nivel general en la construcción.

La estructura de costos de este sistema de construcción muestra como

la producción de los elementos de concreto cubre mas del 50% de los
costos de construcción, incidencia debida a las múltiples funciones que
cumplen los paneles de concreto en la edificación. (estructura,
distribución de espacios, acabados). Además, gracias a la rapidez del
sistema de grandes paneles se obtiene una menor incidencia de los
costos indirectos y administrativos en la estructura de costos del
proyecto.

El estudio de métodos y alternativas de construcción, diferentes a las

conocidas tradicionalmente, debe impulsar el desarrollo de una nueva
etapa en la construcción del país, permitiendo incorporar y adaptar
nuevas tecnologías que mejoren la calidad de vida de los colombianos, a
través de la solución del problema de vivienda.

Aunque existen diferentes sistemas de construcción prefabricada en

Santa Fé de Bogotá, como los expuestos en el Capítulo 9 del estudio, su
comportamiento estructural no les permite ser autoportantes para mas
de una planta, por lo cual se hace necesario en estos casos incorporar la
estructura de soporte ya sea en concreto o en acero. Esto hace que el
sistema no sea competitivo técnica ni económicamente frente a los
sistemas estructurales prefabricados, como el analizado en este estudio.

El resultado obtenido en este estudio permite demostrar la viabilidad

técnica y económica del sistema de grandes paneles, el cual puede
servir como guía para análisis más profundos y específicos que lo
complementen.





 [Alarcón 97] Alarcón C., Luis Fernando, Chio, Virgilio A., Campero Q., Mario,
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construcción No 15, 1997
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[Mindesarrollo 98b] Metodología de diseño y evaluación de proyectos de Vivienda
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[Thenoux 97] Thenoux Z., Guillermo, Sistema Modular LT para construcción
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Santiago de Chile, diciembre de 1997

 

10.

           
                 
Prefabricación, Vivienda de interés social VIS, Grandes paneles, Estructura de
costos en proyectos de construcción, Viabilidad económica.