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DERECHO CIVIL IV (CONTRATOS Y GARANTIAS)

CUARTO AO DE DERECHO SECCION E


INGENIERO/MAGISTER: JOSE ASAEL GUERRERO VIELMA
SAN CRISTOBAL, 17 DE FEBRERO DEL 2014
UNIVERSIDAD CATOLICA DEL TACHIRA
PROFESOR ALBERTO MORA PERERIRA
II PARCIAL (TEMAS EVALUADOS 11,12,13,14,15,16,17,18,19,20 )

TEMA 11 DE LOS CONTRATOS SINGULARES (EXCLUIDA LA DONACION).


TEMA NRO. 11: VENTAS ESPECIALES.

PRIMERA CLASE DEL DIA JUEVES 30 DE ENERO DEL 2014.


1.-EL CONTRATO DE COMPRA VENTA.
Es uno de los contratos que reviste mayor durabilidad y forma.
Es un contrato que se concreta en una diversidad de formas.
Entonces tenemos contratos de compra venta a crdito, al contado, sujetos a ensayo y error, de pacto de retracto, es
decir, cualquier cantidad de modalidades del contrato de compra venta.
Por lo general el contrato de compraventa de manera general lo regula el cdigo civil.
Pero en la medida que fue transcurriendo y ponindose en prcticas diferentes tipos de contratos, con el tiempo nos
fuimos encontrando con ciertos tipos de contratos, y fueron surgiendo una de esas formas que comenzaron a
ocasionar algunas dificultades, entre las partes y ese es el caso de esas VENTAS ESPECIALES.
Es decir, entre el vendedor y el comprador las cosas no estaban claras, y que la normativa del cdigo civil no era
suficiente para proteger los intereses de las partes.
LO que hace el legislador ante esta dificultad y antes esta carencia o ante la ausencia, de una normativa que realmente
proteja los intereses de las partes, crea leyes especiales, y por eso se llaman las ventas especiales.

2.-LAS VENTAS ESPECIALES.


Son contratos de compra venta pero que estn regidos por leyes especiales.
Por eso se llaman ventas especiales.
Porque las normas del cdigo civil, tienen un carcter supletorio porque quien va a regir este tipo de ventas son las
leyes especiales.

3.-REGIMEN LEGAL DE LAS VENTAS ESPECIALES.


3.1.-LEY D EPROPIEDAD HORIZONTAL.
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3.2.-LEY D EVENTAS DE PARCELAS.


3.3.-LEY D EVENTAS CON RESERVA DE DOMINIO.
3.4.-LEY DE MULTIPROPIEDAD DE TIEMPO COMPARTIDO. Es una venta especial que no es muy comn y no
se va a evaluar.

4.-Cules SON LAS VENTAS ESPECIALES A ESTUDIAR?


4.1.-Venta con Reserva de Dominio.
4.2.-Venta de Propiedad Horizontal.
4.3.-Venta de Parcelas.
4.4.-Venta de Multipropiedad.(no la vamos a revisar). Es un tipo de ventas de cuotas de participacin, en club
tursticos que se venden, es a eso que hace referencia.

4.1.-VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.


4.1.1.-CONCEPTO:
Es la primera venta especial y una de las ms importantes.
La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las
partes, se difiere la transferencia de la cosa, o derecho vendido hasta tanto, o hasta el momento en que el comprador
pague la totalidad, de l precio, o la parte convenida del precio.
Cuando decimos que pague la totalidad o la parte convenida es posible que en venta de bienes muebles y es una de la
naturaleza de la reserva de dominio.

4.1.2.- NATURALEZA.
La naturaleza de la reserva de dominio es que solamente y nicamente y exclusivamente procede en venta de bienes
muebles.
La venta de bienes muebles pudiera ser a crdito, lo cual esta figura jurdica es muy utilizada en la venta de
vehculos, en este caso se hace con la condicin de que una parte del precio se va a pagar a crdito, en este caso
ocurre de que el crdito o la deuda, a la que se obliga el comprador es de 500.000 bsf , pero pudiera pactarse que la
reserva de dominio, se trasfiere la propiedad cuando se le pague la totalidad de los 500.000 bsf, pero pudiera pactarse
que se transfiere la propiedad cuando haya pagado 300.000 bsf y es posible que los otros 200.000 bsf restantes
pudieran pactarse a travs de otro instrumento como por ejemplo una letra de cambio.
Por eso se dice que se difiere la transferencia de la propiedad hasta tanto se pague la totalidad o la parte, convenida
del precio de acuerdo a lo que se ha convenido.
Incluso la estipulacin pudiera ser en torno a un porcentaje, es decir, cuando me pague el 80% le transfiero la
propiedad, o pudiera ser cuando me pague la totalidad que es lo que suele ocurrir por lo general.
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4.1.3.-CONCLUSIONES.
Del concepto pudiramos concluir lo siguiente:
Que pudiramos hablar de la venta con reserva de dominio, cuando la transferencia de la propiedad se difiere,
relacionado con el pago del precio.
Si se difiere la transferencia de la propiedad pero no est relacionado con el pago del precio, no estaramos hablando
de venta con reserva de dominio.
Porque es posible que se difiera la transferencia de la propiedad pero el comprador ya pago todo. Pero por x
circunstancia se defiri la transferencia de la propiedad, luego all no hay venta con reserva de dominio.
Si las partes convienen en diferir la transferencia de la propiedad, pero esa transferencia de la propiedad, no est
relacionada con el pago de un precio, no hay venta con reserva de dominio.
Es esencial que diferir esa transferencia est relacionada con el pago de un precio.
4.1.4.-IMPORTANCIA DE ESTE CONTRATO.
1.- Es un contrato de venta, pero es un pacto, de reservar el dominio de la propiedad hasta tanto no se pague.
2.- Su importancia es que constituye una efectiva proteccin, del derecho que tiene el vendedor a cobrar el precio en
materia de venta de bienes muebles.
Porque en materia inmobiliaria la hipoteca es suficiente para proteger los derechos del vendedor. Con la hipoteca el
vendedor garantiza esos derechos que por el crdito el tiene.
De tal manera que para efectos de venta de bienes inmuebles no opera la venta con reserva de dominio, es solo para
venta de bienes muebles donde protege el cobro de el precio, es decir, el derecho que tiene el vendedor a cobrar el
precio.
3.- Otra de las importancias es muy usada en la venta de vehculos. Se usa mucho en la venta de vehculos pero
pudiera usarse para la venta de cualquier otro bien mueble, es decir, una mquina, un tv.
4.- Otra de las importancias es que Deja al vendedor con la propiedad y al comprador con la posesin de la cosa.
4.1.5.-REGIMEN ANTES DE LA LEY ESPECIAL O REGIMEN ANTES DE LA LEY DE VENTA CON
RESERVA DE DOMINIO.
Vamos a revisar que ocurra antes de la ley especial.
Cmo ocurra?
Qu pasaba con las ventas a crditos de los Bienes muebles?
Esto para poder captar la importancia, del contrato de venta con reserva de dominio.
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Y adems revelando que ocurra antes, podramos captar porque surgi la ley especial de ventas con reserva de
dominio.
Es decir que motivo al legislador a crear normas que regule la venta de bienes muebles.
En el Cdigo Civil
En el cdigo civil existe un dficit y una carencia de normas, destinadas a proteger el derecho que por el crdito tiene
el vendedor en la venta de bienes muebles.
Realmente no hay una verdadera proteccin en el Cdigo civil.
Entonces se presentaban casos como los siguientes:
Si yo vendo o aunque yo venda un bien, mueble yo entrego la posesin.
Antes de la Ley especial que ocurra?
Venda el bien, antes de la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, no me he reservado nada porque no exista la
ley, pero vend a crdito.
Tengo la constancia del crdito, es decir, el comprador me debe cierta cantidad de dinero, y entrego la cosa, pero es
posible que el comprador se insolvente y haga tradicin de la cosa, que adquiri a un tercero, y yo como vendedor no
puedo oponer mis derechos de crdito ante el tercero, porque el tercero puede invocar el artculo 794 del CCV, seala
que la posesin de bienes mueble vale ttulo.
Tampoco podr intentarse por ejemplo una accin penal, por apropiacin indebida porque el comprador est
vendiendo un bien al tercero que es de su propiedad.
Intentar una accin civil contra el deudor, es decir, contra el comprador que se insolventa, es intil la accin dada por
la insolvencia del comprador.
De manera que el vendedor que tiene un crdito frente al comprador est prcticamente de brazos cruzados, no tena
ningn instrumento ni ninguna garanta para cobrar el precio. Eso hizo que surgiera la ley especial.
Por qu?
Existe en la realidad comn en la prctica la necesidad de ese intercambio comercial.
De que el vendedor quiera vender el bien mueble y que alguien quiera comprarlo, pero como el comprador no tiene
todo el dinero, existe la posibilidad de comprar y vender a crdito, y son de inters de ambas partes del comprador y
del vendedor sobre la venta a crdito.
Luego como hacemos para garantizar el crdito, es decir, el derecho que tiene el vendedor por el precio que
hace falta cobrar?
En este caso antes de salir la ley especial el Cdigo civil no brindaba ninguna proteccin.
Qu accin poda intentar el vendedor si no poda perseguir o hacer una posicin, ante terceros?.
Obviamente que no poda ejercer ninguna.
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Entonces esto hizo que surgiera la Ley sobre ventas con reserva de Dominio.
Qu es la venta con reserva de Dominio?
Es ese derecho que tiene el vendedor, de diferir la transferencia, de la propiedad.
Es la entrega de la posesin de la cosa, difiere la transferencia, pero en el contrato, queda constancia que esa persona
no puede dispone del bien, y con ese instrumento de venta con reserva de dominio, el vendedor puede perseguir ese
bien hasta en manos de un tercero, y anulare se contrato de venta si se da.
Ya que las notarias piden y exigen la carta o constancia de liberacin de la reserva de dominio en venta de vehculos.
la pregunta el vendedor me vendo a crdito?
Pero termina el banco quedndose con la reserva de dominio, si yo como concesionario fui el que te vendi a crdito.
Es decir, te vend el vehculo a crdito como concesionario y luego el banco se queda con la reserva de dominio.
Qu ocurre all?
Existe una cesin de crdito.
Es decir, el banco me paga el crdito a m como concesionario y luego yo le cedo el crdito al banco. Le cedo los
derechos de mi crdito y luego la reserva de dominio se constituye a favor de la entidad financiera, para este sea
quien cobre.
Luego para poder transferir como comprador el vehculo o venderlo debo tramitar ante la entidad financiera la
constancia de pago del crdito mediante la liberacin de la reserva de dominio. Una liberacin que el Banco emite.
Al surgir La Ley especial sobre ventas con reserva de Dominio, deja al vendedor con la propiedad de la cosa, y con el
derecho de perseguir la cosa, y de hacer valer sus derechos, hasta en manos de los terceros.
4.1.6.-VENTAJAS DE LA LEY ESPECIAL.
1.- Vino a ordenar y a suplir ese vaco en materia de venta a crditos bienes muebles, el vaco que exista de
proteccin, del derecho en materia de ventas de bienes muebles.
2.-Deja al comprador con la posesin de la cosa y al vendedor con la propiedad de la cosa.
3.-Que el vendedor puede hacer valer esa propiedad ante terceros.
4.-El vendedor puede hacer valer, optar por la restitucin del bien, si el comprador no paga el precio. Es decir, exigir
la restitucin del bien si el comprador no paga el precio.
4.1.7.-CAMPO DE APLICACIN DE LA LEY.
El campo de aplicacin de la Ley especial es solamente en materia de ventas a crditos de bienes muebles.
4.1.8.-REQUISITOS O SUPUESTOS O CONDICIONES NECESARIOS PARA LA VALIDEZ DE LA VENTA
CON RESERVA DE DOMINIO.
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1.-Que se trate de una venta a crdito una venta a plazos, sin que sea estrictamente necesario de quesea una venta por
cuotas, pudiera ser, pero no es estrictamente necesario, porque pudiera ser que se pacte solamente un pago.
2.-Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza, para que sea venta con reserva de dominio que sea un
bien mueble.
3.-Que no se trate de cosas destinadas a la reventa.
Esto de la reventa hay entre los doctrinarios ciertas discusiones, y hay ciertas ambigedades.
Porque como pretenden que no sea destinado a la reventa, luego un vehculo que yo compro, pues esta destinado a la
reventa. Me lo venden pero yo como comprador puedo tambin venderlo.
Entonces esa reventa hay algunos doctrinarios que hacen referencia a unos bienes que se pueden vender inmediato, es
decir, que no requieren mayor formalizacin, para la venta. Por eso hace referencia a la prohibicin de que no, se
trate de bienes destinados a la reventa, se trate de unos bienes o hace referencia a unos tipos de bienes, que circulan
con mucha mayor rapidez, en el mercado.
Mayor intercambio y menos formalidades.
La venta de un vehculo se requiere mayor formalidad.
Por ejemplo en la venta de bienes con precios considerables, a eso hace referencia.
4.- Que no se trate de cosas destinadas a la manufactura, o transformacin. Cuando no pueda ser identificable
despus, es decir, yo adquiero algo, que fcilmente lo pueda transformar, materias primas que se pueden modificar y
que posteriormente, y que posteriormente no van a ser identificables, no pueden ser objeto, de este contrato.
5.-Que la transferencia de la propiedad este subordinada al pago del precio. Aunque no a la totalidad del pago de
precio, pudiera ser a una parte, a lo que acuerden, a lo que se ha convenido, y a lo que se ha pactado.
6.-Que el contrato de la reserva de dominio no tenga una duracin mayor de cinco (5) aos. Esos cinco aos contados
a partir de la celebracin del contrato. Cualquier pacto que sea por mayor tiempo se reduce a cinco aos.
7.-El pacto debe ser antes de la transferencia de la propiedad. Porque es posible lo siguiente, porque el legislador
previ lo siguiente, porque es posible que el vendedor celebre el contrato, de venta, se transfiere la propiedad pero
hay un derecho, de reserva, y es posible que despus de celebrar un contrato, de venta a crdito, el vendedor se
percata que no reservo la propiedad, se transfiri la propiedad, pero todava el vendedor tiene un derecho de crdito
frente al comprador, por el crdito que me quedo debiendo, luego el vendedor quiere pactar, en este caso ese pacto es
nulo. Ese pacto no surte efecto por eso es que el pacto debe ser antes de la transferencia de la propiedad.
8.-Que las cosas vendidas sean identificables de modo preciso.
9.-Que las cosas vendidas tengan un valor considerable un valor importante.
10.-Que se cumpla con las formalidades exigidas por la ley. Como que el contrato conste de documento autentico o
simplemente de fecha cierta, la ley habla tambin que deben producirse dos (2) ejemplares a un mismo tenor.
4.1.9.-EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
1.-SITUACION DEL VENDEDOR FRENTE A ESTE CONTRATO.
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1.1.- Conserva la propiedad bajo una condicin resolutoria. Hasta tanto no se le pague el precio no transfiere la
propiedad. Hasta tanto no se le pague el precio de la parte pactada no transfiere la propiedad.
1.2.- Una vez pagado el precio, o la parte pactada, opera la transferencia automticamente.
Artculo 7 de la Ley sobre ventas con reserva de Dominio.
Establece que no hay mayor formalidad, lo de las cartas o las constancias de liberacin de la Reserva de Dominio,
son mecanismos y estrategias que exigen los bancos por cuestiones de prcticas, por cuestiones un poca de
asegurarse, pero realmente, la ley no exige mayor formalidad.
Claro debo yo como comprador que compre a crdito y sobre el bien pesaba una reserva de dominio, debo exigir una
constancia de liberacin.
1.3.- El vendedor hasta tanto no transfiera la propiedad, el vendedor sigue respondiendo por saneamiento.
La venta de reserva de dominio, como es un contrato de compra venta, cualquiera responde por saneamiento.
2.-SITUACION DEL COMPRADOR.
2.1.-El Comprador tiene la propiedad de la cosa bajo la condicin suspensiva.
La propiedad esta all suspensiva, o suspendida, es decir, tiene la propiedad de la cosa, bajo condicin suspensiva.
2.2.-El comprador corre con los riesgos desde el momento de la tradicin, la tradicin que es la entrega de la cosa.
2.3.- Otro de los efectos es que El comprador tiene a su cargo el pago de los impuestos que gravan la cosa.
2.4.- Tiene el derecho de poseer la cosa hasta que la condicin se cumpla.
Tampoco es porque el vendedor se reserva de la propiedad puede ir a despojar al comprador de la posesin.
El comprador tiene el derecho de poseerla porque el vendedor entrega la posesin.
El vendedor se reserva la propiedad, pero mientras la condicin este pendiente, el vendedor est obligado a respetar,
esa posesin.
Porque es un derecho que tiene el comprador de poseer la cosa hasta tanto la condicin se cumpla.
Si pactamos un nico pago por un ao, durante ese ao, el comprador tiene la posesin de la cosa, y el vendedor
aunque muy propietario todava porque se reserva la propiedad, no debera despojar al comprador de la cosa, porque
es un derecho que tiene el de poseerlo.
Ahora una vez verificado el trmino y se verifica tambin que no se ha pagado el precio, ah s puede ejercer el
vendedor la accin de restitucin. En este caso el vendedor podra llegar a tener la posesin de la cosa nuevamente.
Pero debe primero esperar que ocurra el trmino.
2.5.- Esta obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que le adquieren plenamente.
Cuando la adquiera plenamente ah si puede hacer con ella lo que quiera incluso hasta dejarla deteriorar.
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En un caso de restitucin de la cosa, por el incumplimiento del comprador del pago de la totalidad del precio, de la
parte convenida, si se demuestra negligencia, del comprador y la cosa se deterioro, por negligencia o por culpa del
comprador, entonces tambin habr indemnizacin por daos ocasionados.
Esa sera como la sancin por una parte de negligencia en este caso.
Ahora el deterioro que sufre la cosa por cuenta normal no corre por cuenta del comprador.
2.6.-Las cosas bajo reserva de dominio no se pueden embargar. El comprador debe tener un cuidado tanto material
como jurdico.
No puede ni dejar que la cosa se deteriore, o permitir que la cosa se deteriore, ni tampoco llevar cabo actos que de
alguna manera creen carga obre la cosa.
2.7.-No puede realizar el comprador actos de disposicin de la cosa mientras dure la reserva de dominio, sin
autorizacin expresa del propietario.
Es decir, el comprador no puede disponer de la cosa sin autorizacin expresa del propietario.
2.8.-Otro de los efectos para el comprador es que Est obligado a notificar el cambio de domicilio dentro de los diez
(10) das siguientes.
Por qu esta exigencia de la ley?
Porque estamos hablando de un bien mueble. Puedo trasladarlo.

4.2.-VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.


Esta es otra de las ventas especiales.
4.2.1.- ANTECEDENTES LEGISLATIVOS EN VENEZUELA EN TORNO
A LA PROPIEDAD
HORIZONTAL O ANTECEDIENTES LEGISLATIVOS DE LA INSTITUCION DE PROPIEDAD
HORIZONTAL EN VENEZUELA.
A.-INTRODUCCIN:
Es decir que ha ocurrido en Venezuela desde el punto de vista legislativo, cuales son las leyes, a partir de cuando se
empez a legislar en torno, a la venta de propiedad horizontal.
Con este tipo de venta de propiedad horizontal por las caractersticas que reviste, de ser apartamentos, locales
comerciales, que se encuentran en un mismo inmueble, en forma independiente, cuando comenz a surgir esta
modalidad, de ventas de propiedades de locales o apartamentos, se comenzaron a presentar situaciones de
irregularidades, de desordenes , de arbitrariedades, y anarquas en las relaciones de los propietarios.
Imaginmonos un conjunto residencial, o u edificio, en donde existen 60 familias y donde hay reas comunes, y
donde existen derechos de todos los propietarios en torno a esas reas comunes y en donde yo como propietario, de
un apartamento o inmueble tengo que aprender o a asimilar una cultura de vivir, en comunidad en ese tipo de
inmuebles.

Luego aunque este muy dentro de mi apartamento debo respetar unas condiciones, ruidos de algunas normas
mnimas, y como no exista la ley, entonces se anarquiz, esta situacin. Empez el abuso, la arbitrariedad y la
anarqua entre las relaciones de los propietarios.
B.- CMO HACEMOS?
Los propietarios asuman para s reas que eran comunes.
Prcticamente adquiran el dominio total y despojaban de los derechos a los dems propietarios de esas reas.
Estas situaciones hacen que surja la Ley especial.
Donde se regulen y se ordenen las relaciones entre los diversos propietarios, de las diferentes dependencias.
Eso es lo que hace que surja la Ley.
C.-CUNDO SURGE LA PRIMERA LEY?
c.1.- 1957 PRIMERA LEY: surge el primer antecedente legislativo en Venezuela.
No se llamo Ley de propiedad Horizontal, sino se llamo Ley de Propiedad de apartamentos.
Porque los primeros inmuebles donde se construyeron, diversos apartamentos, es decir, las primeras dependencias
fueron apartamentos, no eran locales comerciales, ni viviendas, sino apartamentos, por eso se le llamo Ley de
apartamentos.
c.2.-La Finalidad primordial de esta ley, de 1957, era regular las relaciones entre los propietarios de los distintos
apartamentos.
Para evitar los abusos, la anarqua, pero prcticamente fue para eso.
Esta ley no tomo en cuenta, el legislador no creo normas que protegieran a los adquirientes, de los avisos de los
vendedores o de los propietarios, de los que vendan el inmueble, simplemente era para regular las relaciones.
c.3.-Importancia de la Ley de 1957:
Esta ley es importante porque fija los primeros lineamientos en torno a esta Institucin.
La ley de 1957 fija los primeros lineamientos en torno a la propiedad horizontal.
Fue orientando esta figura que prcticamente es una de las instituciones consolidadas del derecho en Venezuela.
c.4.-Cul fue el dficit la carencia, la ausencia de normas en esta Ley?
Esta ley peco porque el legislador en una presuncin ingenua, no creo normas que protegieran los intereses, de los
adquirientes.
Y entonces o porque son ingenuas? Porque el legislador presumi, que los compradores, como personas sensatas iban
a ser prudentes, iban a ser diligentes a la hora de proteger ellos mismos sus propios intereses.

Entonces no coloco ninguna norma que protegiera de manera que dejo al libre albedro de los propietarios la venta de
los inmuebles.
Esa fue la carencia y por ello no tuvo mucho tiempo vigente y surgi inmediatamente la necesidad de una regulacin
al derecho de los adquirientes y por eso en 1958 surge otra ley.
D.- SURGIMIENTO DE LA SEGUNDA LEY.
En 1958 se crea una nueva Ley que viene a subsanar el dficit de la ley anterior.
Viene a suplir la ley anterior, de llenar ese vaco que haba dejado el legislador en 1957.
.Esta ley crea una normativa, muy rigurosa y muy estricta, en torno a la proteccin de los derechos de los
adquirientes.
Prcticamente la Ley de 1958, es poco la normativa que modifica o que revoca, se baso en normativa nueva en torno
a la situacin que se fue presentando, a compradores incautos que crean en las promesas del propietarios de
inmueble que les decan que los apartamentos tenan ciertas caractersticas, y que iban a gozar de ciertas reas, o que
les iban a entregar el apartamento en un determinado, tiempo y les hacan, pagar cuotas inciales, sumas de dinero con
la promesa de que en un ao o dos aos les iban a entregar el apartamento, y empez a ocurrir una cantidad de abusos
y estafas, que incluso hace poco fue regulada nuevamente con la ley de regulacin de venta de bienes inmuebles,
producto de la cantidad de estafas que ocurrieron.
Porque se llevo al arbitrio de los propietarios de los inmuebles, la propaganda sobre las caractersticas de estos, y no
se permita una modificacin entre el futuro comprador, corrobore la realidad de estas dependencias.
A la final lo que se evidenciaban eran engaos y estafas.
Porque por la necesidad de comprar, como comprador creo lo que me estn prometiendo y entrego cantidades de
dinero.
Esta nueva ley vino a regular esta situacin. Vamos a evitar que propietarios usureros, vengan a estafar o engaar a
compradores incautos y entre su normativa rigurosa esta ley lo que hizo fue prohibir pagos por adelantado.
El nuevo instrumento estableca normas como:
1.-Nulidad del contrato por el cual el comprador se obliga a pagar la totalidad o una parte del precio.
Todo contrato donde el comprador se obligue a pagar antes del registro o protocolizacin del documento, es nula.
Obliga a que se otorgue la propiedad del inmueble con las caractersticas establecidas.
Era comn que la oficina de ventas del propietario se celebraba el contrato y sin protocolizar el documento, a travs
de un contrato privado, o a travs de un recibo, se le exiga pagar con la promesa de que se le iba a entregar un
apartamento de x caractersticas, y el comprador por la ambicin y necesidad de tener una vivienda sola entregar la
cantidad de dinero y luego pues sal estafado porque nunca le entregaban el bien.
2.- Otra de las normas novedosas de la ley de 1958 es que sancin con prisin de 5 a 20 meses, al enajenante que
reciba todo o parte del precio antes de la protocolizacin.
3.-Otra normativa es que Se establecan sanciones administrativas para los registradores que violaran esta norma.
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4.- Otra normativa que se estableca era que obligaba a los vendedores a informar, a los compradores y a los
adquirientes de la situacin del inmueble, del avance de la obra, incluso est obligado a permitirle el acceso, a la
informacin y al inmueble, para que verificara por sus propios medios, del avance.
5.-Surgi el documento de condominio con esta ley, con la anterior, no exista el documento de condominio.
Con esta ley surge una institucin denominada, documento de condominio, que establece todo lo referente a la
administracin del inmueble.
El artculo 26 de la ley, de propiedad horizontal, donde establece, que el propietario del inmueble antes de comenzar a
vender, los diferentes apartamentos a los cuales va a comercializar, debe, dejar organizada la administracin del
inmueble.
Y debe dejar claro todo lo que son las reas comunes.
A eso hace referencia, el documento de condominio.
El documento de condominio es sumamente importante, y es una de las instituciones ms importantes de la ley.
E.- COMPARACION ENTRE AMBAS LEYES:
Esta ley de 1958 fue muy efectiva circunstancialmente.
La anterior ley de 1957 haba dejado al arbitrio de los vendedores, de los propietarios haba dejado la venta de los
bienes, sin ninguna proteccin para los adquirientes.
En la ley de 1957 Se cometieron muchos abusos y arbitrariedades, muchos engaos.
La ley de 1958 fue demasiado rigurosa, incluyendo normas de prisin, nulidad de contratos totalmente, de sanciones
administrativas para los funcionarios, que no observaran esta normativa, pero eso causo un efecto, UN EFECTO
QUE PARALIZO LA ACTIVIDDA DE CONSTRUCCIN, de apartamentos, Por qu? Porque desapareci el
financiamiento.
Porque un constructor no poda recibir dinero de inicial por temor a ir a prisin. Por temor de cometer un hecho ilcito
que implicara perder la libertad.
De manera que eso paralizo la actividad de la construccin.
Y empez a existir una demanda enorme de viviendas, ocurre que el legislador analiza la situacin, entonces relaja un
poco el tema de la prisin, el tema de la prohibicin rotunda de no recibir financiamiento, y entonces surge la nueva
ley que es la vigente llamada LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, donde revoca esta normativa rigurosa que
espantaba a los constructores, a los propietarios de bienes que estaban construyendo apartamentos, a los que
solucionaban el problema de la vivienda, ahora permite financiamiento.
Un financiamiento un poco ms controlado, creando las normas de que l comprador pueda verificar y hacerle
seguimiento, y abre un poco el compas para permitir la negociacin.
Pero como el legislador abri un poco el campas, se vuelve a evidenciar la misma situacin de estafa inmobiliaria.
Luego nuevamente el legislador a travs de un decreto vuelve y controla la situacin de estafa inmobiliaria.
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El derecho es dinmico y se adapta a las diferentes situaciones.

4.2.2.-LA LEY DE PROPIEDDA HORIZONTAL.


PREGUNTAS DE EXAMEN.
1.-REQUISITOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.
1.1.-Que la venta este subordinada al pago de la totalidad del precio (Ojo no es totalidad es al pago del precio). Y
tambin pudiera pactarse no a la totalidad sino parte del precio.

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