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Evoluo histrica da lei de locaes

- a locao de imveis era inicialmente disciplinada pelo Cdigo Civil de 1916, na parte especial
dos contratos. Naquela ocasio, terminado o contrato, cabia imediata reintegrao da posse,
tendo em vista o esbulho cometido pelo locatrio que no devolvia o imvel locado;
- Diante da escassez de imveis, principalmente residenciais, bem como pela relevncia da
matria, fez-se necessria elaborao de lei especial para regular a locao de imveis
urbanos;
- Com efeito, a Lei 4.403, de 22 de janeiro de 1921, estabeleceu a prorrogao automtica
do contrato e, por alterao decorrente da Lei 4.624, de 28 de dezembro de 1922, possibilitou
ao inquilino provar que o senhorio no necessitava do imvel para impedir a reintegrao de
posse;
- Durante todo o sculo passado a matria passou por inmeras leis que a regulamentavam,
at ser promulgada Lei 6.649/79, que tratou as locaes com maior profundidade, mas pela
prpria evoluo dos tempos restou ultrapassada, agravando ainda mais a situao da moradia
urbana, surgindo assim a Lei 8245/91, que alterou significativamente o contedo da
legislao anterior, equilibrando a relao locador/locatrio.

Lei 6.649/79

Lei 8.245/91

impostos por conta do locador;

livre negociao entre as partes, inclusive IPTU

retomada somente pela denncia cheia

retomada pela denncia vazia

recurso no efeito suspensivo

admite-se a execuo provisria

imveis indisponveis p/ locao

maior disponibilidade dos imveis

aquisio como proteo patrimonial

para renda ou complemento

excesso de proteo figura do locatrio

maior equilbrio entre as partes

Lei 8245/91 com a nova redao da Lei 12.112/2009


- vacatio legis = 45 dias = a lei passou a vigorar em 24/01/2010
- no h uma nova lei de locaes, mas sim uma nova redao da lei 8245/91;
- as alteraes facilitaro a retomada pelo locador;
- disponibilizar mais imveis para locao, diminuindo os valores dos locativos ( lei da oferta e
procura), pois pesquisas revelam que 91% dos locadores tem apenas 1 imvel locado, e em
todo o Brasil 3 milhes de imveis encontram-se fechados.

LIMINARES J CONCEDIDAS:
a) ao por no desocupao do imvel aps solicitao do locador (comercial);
b) ao aps ter expirado o prazo dado ao locatrio para oferecer uma nova garantia (art. 59 1. VII)
c) ao de despejo por falta de pagamento (art. 59 1. IX) REsp 1207161 (STJ) ...tratando-se de
norma inserida na lei do Inquilinato, deve ter aplicao imediata, inclusive em processo em curso

1-

AS MODIFICAES NO TEXTO DA LEI DO INQUILINATO


MULTA RESCISRIA

Redao anterior

Nova Redao

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao


do contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo,
pagando a multa pactuada, segundo a proporo
prevista no art. 924 do Cdigo Civil e, na sua falta,
a que for judicialmente estipulada.

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao


do contrato, no poder o locador reaver o
imvel alugado. O locatrio, todavia, poder
devolv-lo,
pagando
a
multa
pactuada,
proporcionalmente ao perodo de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da


multa se a devoluo do imvel decorrer de
transferncia, pelo seu empregador, privado ou
pblico, para prestar servios em localidades
diversas daquela do incio do contrato, e se
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mnimo, 30 (trinta) dias de antecedncia.

Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da


multa se a devoluo do imvel decorrer de
transferncia, pelo seu empregador, privado ou
pblico, para prestar servios em localidades
diversas daquela do incio do contrato, e se
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mnimo, 30 (trinta) dias de antecedncia.

- o locador no poder retomar o imvel na vigncia do contrato


(excees: incisos II a IV do art. 9. = infrao contratual; falta de pagamento; reparos urgentes)
- o locatrio pode devolv-lo a qqer tempo, desde que pague a multa proporcional;
- hiptese de exonerao do locatrio ao pagto da multa: transferncia pelo empregador para
local diverso; problemas de sade comprovado = notificao prvia = 30 dias
- Possib// de arbitramento judicial no caso de ausncia de previso contratual = situao rara
- Multa = No h limitao legal (praxe 3 aluguis) = SUGESTO = 5 ALUGUIS
- A clusula que determina pagamento integral, no produz qualquer efeito (art. 45)

Exemplo
aluguel $ 1.000,00 contrato de 30 meses - multa de 3 alugueres - cumpriu 12 meses
R$ 1.000,00 x 3 meses = R$ 3.000,00 : 30 = R$ 100,00/ms x 18 (meses faltantes) =
R$ 1.800,00 = multa proporcional
A infrao de qualquer clusula do presente contrato, em especial as referentes ao uso,

manuteno e restituio do imvel locado, sujeitar o infrator a multa de valor igual a 05


(cinco) aluguis mensais vigentes na data da infrao, a qual ser paga integralmente,
independente do prazo decorrido da locao, facultado, ainda, parte inocente, considerar
resolvido o presente contrato sem qualquer aviso ou interpelao, judicial ou extrajudicial,
ensejando o despejo por infrao contratual no caso do Locatrio.

SUB-ROGAO LEGAL
Redao anterior

Nova redao

Art. 12. Em casos de separao de fato, separao


judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade
concubinria, a locao prosseguir automaticamente
com o cnjuge ou companheiro que permanecer no
imvel.

Art. 12. Em casos de separao de fato,


separao judicial, divrcio ou dissoluo da
unio estvel, a locao residencial
prosseguir automaticamente com o
cnjuge ou companheiro que permanecer
no imvel.

Pargrafo nico Nas hipteses previstas neste artigo,


a subrogao ser comunicada por escrito ao locador, o
qual ter o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias,
a substituio do fiador ou o oferecimento de qualquer
das garantias previstas nesta Lei.

1. Nas hipteses previstas neste artigo e


no art. 11, a subrogao ser comunicada por
escrito ao locador e ao fiador, se esta for
modalidade de garantia locatcia.
2. O fiador poder exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias
contado do recebimento da comunicao
oferecida
pelo
sub-rogado,
ficando
responsvel pelos efeitos da fiana durante
120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao
locador.

- A inteno da lei proteger a figura do sub-rogado (aquele que ficou no imvel);


- independe da vontade do locador;
- Aquele que se afastou do lar est automaticamente exonerado do plo da relao jurdica
contratual ( vide caput do presente artigo)
- todas as notificaes (do sub-rogado ao fiador e locador ; fiador ao locador; e locador ao subrogado) devero ser de forma inequvoca ( AR; protocolo; cartrio; judicial)
- a sub-rogao pura e simples no implica em exonerao automtica do locatrio e nem do
fiador. Compete ao fiador fiscalizar a titularidade do contrato;
- fiana garantia pessoal, portanto, o fiador NO ESTAR SUJEITO a garantir a obrigao
de outro afianado;
- o FIADOR ter 30 dias para notificar, ficando responsvel por mais 120 dias, sob pena de
garantir o sub-rogado at o final do contrato;
- o fiador poder notificar o locador, A QUALQUER MOMENTO, se tomar conhecimento
POR CONTA PRPRIA da SUB-ROGAO;
- O sub-rogado estar sujeito a despejo com liminar ( art. 59, 1. VII / 40 - IV), se no
substituir a garantia no prazo de 30 dias; SUGESTO = inserir clusula no contrato que em
caso de exonerao do fiador original, outro fiador idneo dever ser apresentado.
IMPORTANTE: aquele que saiu do imvel locado que dever providenciar a notificao,
pois possivelmente o sub-rogado no o far.

QUESTO A SER ANALISADA - Estar o locador obrigado a aceitar o novo locatrio(a) se


este for comprovadamente carecedor de idoneidade financeira?

MODELOS
Notificao comunicando a sub-rogao no contrato de locao Na qualidade de excnjuge do locatrio original do imvel situado a Rua Minerva 00, que foi locado e afianado
por VSas, nos termos do 1. do art. 12 da Lei 8245/91, sirvo-me da presente para notific-los
que, em virtude de sentena anexa do juzo de Direito da (...) Vara de Famlia e Sucesses do
Foro........, foi homologada a separao da notificante e seu cnjuge. Ter, assim, o Sr. Fiador,
querendo, o prazo legal de 30 dias, a contar do recebimento desta, para requerer exonerao nos
termos do 2., do art. 12, da Lei 8245/91.
Notificao encaminhada pelo fiador, dando notcia de sua exonerao Em virtude do
contido no 2. do art. 12 da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locao
celebrado entre VSA e o Sr. Fulano de tal, serve a presente para, tempestivamente, notific-lo
da minha exonerao da fiana prestada em razo de sub-rogao legal no contrato de locao
nos termos do documento anexo. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussria
permanecer por mais 120 dias contados do recebimento desta ou da substituio eventualmente
operada pelo atual locatrio antes do prazo legal de subsistncia da garantia.
Notificao exigindo novo fiador na qualidade de locador do imvel da Rua....., que se
encontra locado VSA, em virtude da insubsistncia da garantia prestada, sirvo-me da presente
para, nos termos do nico do artigo 40 da Lei 8245/91, notific-lo para substituir a garantia,
no prazo improrrogvel de 30 dias, sob pena de infrao legal e conseqente despejo. Para tanto,
VSA dever apresentar certides negativas de protestos e distribuio de aes do fiador e seu
cnjuge, bem como da matrcula atualizada com at 30 dias de expedio, do imvel da
propriedade dos garantidores, livre e desembaraado de nus reais, no mesmo Municpio deste
contrato, alm de declarao em que concordam com a assuno da obrigao, diligenciando
para que compaream para assinar aditivo ao vertente contrato.

EXTENSO DA GARANTIA
Redao anterior
Nova redao
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio,
qualquer das garantias da locao se estende at a qualquer das garantias da locao se estende at a
efetiva devoluo do imvel.
efetiva devoluo do imvel, ainda que
prorrogada a locao por prazo indeterminado,
por fora desta Lei.
S que nem sempre foi assim:
- At 2006, os Tribunais entendiam que o fiador se exonerava automaticamente aps
vencimento do contrato, pois a fiana deveria ser interpretada restritivamente, mesmo que
constasse clusula de responsabilidade at a entrega das chaves, o que gerava enorme
descontentamento entre locadores e de seus representantes. (Smula 214 do STJ).
* STJ; Ag. Rg. no REsp 833.492/SP, 5. T., j. 12.09.2006. Rel. Min. Gilson Dipp;
- O STJ j se posicionou que a responsabilidade do fiador se estende at a entrega das chaves.

* Ag Rg no REsp 682.082/RS, 6. T. Rel. Min. Quaglia Barbosa, j. 7.3.2006;


* REsp 877.630/RS, rel. Min. Paulo Medina, DJ 28.02.2007 / REsp 885.151 de 22/02/2007
- vencido o prazo contratual, o fiador dever pedir exonerao por escrito, ficando
responsvel por mais 120 dias, sob pena de, no o fazendo, se responsabilizar at a entrega das
chaves. A notificao poder ser efetivada a qqer momento aps o vencimento do contrato.
Notificao encaminhada pelo fiador, dando notcia de sua exonerao Em virtude do
contido no art. 40, X da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locao celebrado
entre VSA e o Sr. Fulano de tal, sito o imvel da Rua............., e que se encontra prorrogado por
prazo indeterminado, sirvo-me da presente para notific-lo da minha exonerao da fiana
prestada. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussria permanecer por mais 120
dias contados do recebimento desta ou da substituio eventualmente operada pelo locatrio
antes do prazo legal de subsistncia da garantia.
- O fiador no poder efetuar a notificao 120 dias antes do prazo final do contrato, pois
somente poder ocorrer a notificao com a prorrogao legal, ou seja, estando o contrato
vencido ( X do art. 40).
- renncia do fiador ao direito de pedir exonerao = Apesar de haver posio contrria,
entendemos que no ter valor clusula contratual que prev tal renncia, pois resultaria em
limitao do direito do fiador.
- Exceo: se houver clusula estipulando que a garantia locatcia se estender por tempo certo e
determinado, e que os fiadores tem responsabilidade apenas at o termo final da locao (prazo
de vigncia). SITUAO RARA prevista em contrato

FIADOR
Redao anterior
Nova redao
Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a Art. 40. O locador poder exigir novo fiador ou a
substituio da modalidade de garantia, nos substituio da modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
seguintes casos:
Imorte do fiador;
Imorte do fiador;
IIausncia, interdio, falncia ou
IIAusncia, interdio, recuperao
insolvncia do fiador, declarados
judicial, falncia ou insolvncia do
judicialmente;
fiador, declaradas judicialmente;
IIIalienao ou gravao de todos os
IIIalienao ou gravao de todos os
bens imveis do fiador ou sua
bens imveis do fiador ou sua
mudana
de
residncia
sem
mudana
de
residncia
sem
comunicao ao locador;
comunicao ao locador;
IVexonerao do fiador;
IVexonerao do fiador;
Vprorrogao da locao por prazo
Vprorrogao da locao por prazo
indeterminado, sendo a fiana ajustada
indeterminado, sendo a fiana ajustada
por prazo certo;
por prazo certo;
VIdesaparecimento dos bens mveis;
VIdesaparecimento dos bens mveis;
VIIdesapropriao ou alienao do
VIIdesapropriao ou alienao do
imvel;
imvel;
VIII- desapropriao ou alienao do
VIII- desapropriao ou alienao do
imvel;
imvel;
IXliquidao ou encerramento do fundo
IXliquidao ou encerramento do fundo
de investimento de que trata o inciso
de investimento de que trata o inciso
IV do art. 37 desta Lei.
IV do art. 37 desta Lei.
XProrrogao da locao por prazo
indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua inteno
de desonerao, ficando obrigado
por todos os efeitos da fiana,
durante 120 (cento e vinte) dias aps
a notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o
locatrio para apresentar nova garantia locatcia no
prazo de 30 ( trinta ) dias, sob pena de
desfazimento da locao.
Uma das novas situaes onde cabvel a exonerao do FIADOR ( liminar )
Notificao exigindo novo fiador na qualidade de locador do imvel da Rua Sapucaia, que se
encontra locado VSA, em virtude da insubsistncia da garantia prestada pela exonerao do
seu fiador, apresentado originariamente no contrato e que logrou notificar-me nos termos do art.
40, X da Lei 8245/91 ( doc. anexo), sirvo-me da presente para, nos termos do nico do artigo
40 da Lei 8245/91, notific-lo para substituir a garantia, no prazo improrrogvel de 30 dias, sob
pena de infrao legal e conseqente despejo (art. 59, VII da Lei 8245/91). Para tanto, VSA
dever apresentar certides negativas de protestos e distribuio de aes do fiador e seu
cnjuge, bem como da matrcula atualizada com at 30 dias de expedio, de imvel da
propriedade dos novos garantidores, livre e desembaraado de nus reais, no mesmo Municpio
deste contrato, alm de declarao em que concordam com a assuno da obrigao,
diligenciando para que compaream para assinar aditivo ao vertente contrato.
Por cautela, recomenda-se que a exigncia por novo fiador idneo, que seja domiciliado no
municpio onde tenha que prestar fiana, esteja previsto no contrato de locao.

NOVOS CASOS DE LIMINARES


Redao anterior
Nova redao
Art. 59. Com as modificaes constantes deste Art. 59. Com as modificaes constantes deste
Captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio. Captulo, as aes de despejo tero o rito ordinrio.
1. Conceder-se liminar para desocupao em
15 (quinze) dias, independentemente da audincia
da parte contrria e desde que prestada a cauo no
valor equivalente a 3 (trs) meses de aluguel, nas
aes que tiverem por fundamento exclusivo:
Io descumprimento do mtuo acordo (
art. 9., inciso I), celebrado por escrito
e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido
ajustado o prazo mnimo de 6 (seis)
meses para desocupao, contado da
assinatura do instrumento;
IIo disposto no inciso II do art. 47,
havendo prova escrita da resciso do
contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audincia prvia;
IIIo trmino do prazo da locao para
temporada, tendo sido proposta a ao
de despejo em at 30 (trinta) dias aps
o vencimento do contrato;
IVa morte do locatrio sem deixar
sucessor legtimo na locao, de
acordo com o referido no inciso I do
art. 11, permanecendo no imvel
pessoas no autorizadas por Lei;
Va permanncia do sublocatrio no
imvel, extinta a locao, celebrada
com o locatrio.

1. Conceder-se liminar para desocupao em


15 (quinze) dias, independentemente da audincia
da parte contrria e desde que prestada a cauo no
valor equivalente a 3 (trs) meses de aluguel, nas
aes que tiverem por fundamento exclusivo:
I- (...)

II- (...)

III- (...)

IV- (...)

V - (...)
VI - o disposto no inciso IV do art. 9., havendo a
necessidade de se produzir reparaes urgentes no
imvel, determinadas pelo poder pblico, que no
possam ser normalmente executadas com a
permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las;
VII- o trmino do prazo notificatrio previsto no
pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de
nova garantia apta a manter a segurana inaugural
do contrato;
VIII- o trmino do prazo da locao no
residencial, tendo sido proposta a ao em at 30
(trinta) dias do termo ou do cumprimento de
notificao comunicando o intento de retomada;
IX- a falta de pagamento de aluguel e acessrios
da locao no vencimento, estando o contrato
desprovido de qualquer das garantias previstas
no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso
de extino ou pedido de exonerao dela,
independentemente de motivo.

2. Qualquer que seja o fundamento da ao dar- 2. (...)


se cincia do pedido aos sublocatrios, que
podero intervir no processo como assistentes.
3. No caso do inciso IX do 1. deste artigo,
poder o locatrio evitar a resciso e elidir a
liminar de desocupao se, dentro dos 15
( quinze) dias concedidos para a desocupao do
imvel e independentemente de clculo, efetuar
depsito judicial que contemple a totalidade dos
valores devidos, na forma prevista no inciso II
do art. 62.
CASOS DE LIMINAR ( CAUO DE 3 MESES ):
I- descumprimento de mtuo acordo = prazo mnimo de 6 meses;
II- resciso do contrato de trabalho ( zelador ; caseiro );
III- trmino da locao por temporada;
IV- morte do locatrio, ficando no imvel estranhos no autorizados por lei
V- sublocatrio que fica no imvel aps extinta a locao
NOVAS POSSIBILIDADES DE LIMINARES:
VI- necessidade de reparos urgente no imvel locado que apresente risco ao locatrio, sendo
cabvel indenizao por parte do locatrio, face o locador ter descumprido obrigao legal de
entregar o imvel em condies de uso ( art. 22 I), salvo pacto expresso com aceitao das
condies do imvel pelo locatrio.
VII- contrato sem garantia, mesmo aps o locatrio ter sido notificado = nico do artigo 40;
VIII- fim do prazo da locao no residencial (locao vencida)= no haver necessidade de
notificao prvia se a ao for proposta em at 30 dd do trmino do prazo contratual, pois a
devoluo do imvel obrigao imposta ao locatrio ( art. 23, III). Aps o referido prazo, ser
obrigatria a notificao.
Notificao para retomada de imvel: Na qualidade de locador do imvel situado a Rua.......,
locado VSA atravs de contrato escrito com vigncia de ...... a ......, e no havendo mais
interesse na prorrogao da locao, sirvo-me da presente para Notific-lo, nos termos do artigo
57 da Lei 8245/91, no sentido de que desocupe o imvel no prazo de 30 dias a contar do
recebimento desta, sob pena de ingressarmos com a competente ao de despejo com liminar
para desocupao em 15 dias, conforme artigo 59, VIII da Lei 8245/91.
IX- falta de pagamento do aluguel, desde que o contrato esteja desprovido de qqer das
garantias do art. 37 = O juiz ao determinar a citao, conceder a liminar e condicionar
sua eficcia a falta do pagamento previsto no 3. deste, onde o locatrio ser citado e
informado da concesso da liminar caso no efetue o competente depsito no prazo de 15
dias da citao. Ser expedido um nico mandado.
- H colegas orientando seus clientes para dispensarem qualquer tipo de garantia para se
valerem da liminar = orientao a ser melhor analisada;
- reduo drstica na durao do trmite de uma ao de despejo por falta de pagamento;

.Agravo de Instrumento 990.10.126553-2 TJSP = 06/05/2010 ( proc. 207142/2009)


AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAO DE IMVEL DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO REQUERIMENTO DE CONCESSO DE TUTELA ANTECIPADA PARA
DESOCUPAO DO IMVEL POSSIBILIDADE APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, 1.,
IX DA LEI 8245/91 - 2 pontos a ilustrar: a- ao intentada antes da presente reforma; b-havia

depsito de 3 meses de garantia ( o relator ao deferir a liminar entendeu ser caso de extino de
garantia, pois a dvida era superior ao depsito)