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COMENTARIOS A LA LEY DE SUELO

Texto refundido aprobado por Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio

CONSEJO EDITORIAL
Ricardo Alonso Garca
Luis Dez-Picazo
Toms-Ramn Fernndez
Jess Gonzlez Prez
Aurelio Menndez
Alfredo Montoya Melgar
Gonzalo Rodrguez Mourullo

JESS GONZLEZ PREZ


Director

COMENTARIOS A LA LEY
DE SUELO
Texto refundido aprobado
por Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio

TERCERA EDICIN
Jess Gonzlez Prez
Catedrtico de Derecho Administrtivo
De Jess Gonzlez Prez Abogados

Jess Gonzlez Salinas


Catedrtico de Derecho Administrativo
Universidad Juan Carlos Rey
Registrador de la Propiedad

Julio Toledo Judenes


De Jess Gonzlez Prez Abogados

Iigo Martnez De Pisn Aparicio


Profesor Titular de Derecho Administrativo
Universidad Complutense
De Jess Gonzlez Prez Abogados

Pedro Gonzlez Salinas


De Jess Gonzlez Prez Abogados

Juan Antonio Medina Del Castillo


De Jess Gonzlez Prez Abogados

Primera edicin, 2007


Segunda edicin, 2008
Tercera edicin, 2015

El editor no se hace responsable de las opiniones recogidas, comentarios y manifestaciones


vertidas por los autores. La presente obra recoge exclusivamente la opinin de su autor
como manifestacin de su derecho de libertad de expresin.
No est permitida la reproduccin total o parcial de este libro, ni su tratamiento informtico, ni la transmisin de ninguna forma o por cualquier medio, ya sea electrnico, mecnico, por fotocopia, por registro u otros mtodos, ni su prstamo, alquiler o cualquier otra
forma de cesin de uso del ejemplar, sin el permiso previo y por escrito de los titulares del
Copyright.
Copyright 2015 [Thomson Reuters (Legal) Limited / Jess Gonzlez Prez (Dir.) y otros]
Editorial Aranzadi, SA
Camino de Galar, 15
31190 Cizur Menor (Navarra)
ISBN: 978-84-470-4876-2
Deposito Legal: NA 111/2015
Printed in Spain. Impreso en Espaa
Polgono Agustinos, Calle A, Nave D-11
31013 Pamplona

A Pearanda de Bracamonte

NDICE GENERAL

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Abreviaturas 83
Presentacin 87

TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1.

Objeto de esta Ley 105

I. Introduccin
105
II. La Ley del Suelo 106
1. La Ley sobre el rgimen del suelo y ordenacin urbana  106
2. La nueva Ley de Suelo 107
3. El texto refundido 109
4. Reformas posteriores 109
5. La STC 141/2014, de 11 de Septiembre  110
III. Objeto de la Ley  110
1. Contenido  110
2. Condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el
ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes relacionados con el suelo en todo el territorio
nacional  110
3. Bases econmicas y ambientales del rgimen jurdico del
suelo  111
4. Valoracin del suelo  112
5. Responsabilidad patrimonial de las Administraciones pblicas en la materia  113
Artculo 2.
I.

Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible  115

Accin de los poderes pblicos con relacin al territorio y al suelo  116


1. Ordenacin territorial y urbanismo  116
2. Competencia estatal y autonmica 120
3. Fin comn de las polticas pblicas  124

II. El desarrollo sostenible  124


1. Desarrollo y medio ambiente  124
2. Necesidad de armonizar desarrollo y proteccin del medio 127
3. Unin europea 128

12

NDICE GENERAL

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4. Ordenamiento espaol 130


5. El principio del desarrollo sostenible en las polticas
relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin, transformacin y uso del suelo 132
a. La eficacia de las medidas de conservacin y mejora de la
naturaleza, la flora y la fauna y de la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje 132
b. La proteccin adecuada a su carcter, del medio rural y la
preservacin de los valores del suelo, innecesario o inedneo para atender las necesidades de transformacin urbanstica 133
c. Prevencin adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y salud pblica y la eliminacin efectiva de las perturbaciones de ambas 135
6. Un medio suficientemente dotado en el que se ocupa el
suelo de manera eficiente y en el que se combinan los
usos de forma funcional 137
a. La movilidad en coste y tiempo razonable 138
b. La accesiblidad universal de los edificios de uso pblico y
privado, de los espacios de uso pblico y de los transportes
pblicos 139
c. El uso eficiente de los recursos y de la energa. Las perturbaciones de ambas 139
d. La prevencin y minimizacin, en la mayor medida posible,
de la contaminacin del aire, el agua, el suelo y el subsuelo 139
III. Efectividad de los derechos y cargas de los ciudadanos en relacin
al suelo 139
1. Efectividad de los derechos y deberes de los ciudadanos 139
2. Medidas 140
3. Derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada 142
Artculo 3.
I.

Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica 145

Actuacin pblica y privada en la actividad urbanstica 145


1. El urbanismo es una funcin pblica 145
2. Evolucin legislativa  147
3. El principio de subsidiariedad y la Constitucin  149
4. La LRSV  151
5. La nueva Ley 152

NDICE GENERAL

13
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II. Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica 152


1. La ordenacin territorial y la urbanstica, funciones
pblicas irrenunciables 152
2. La ordenacin territorial y urbanstica no confiere derecho a indemnizacin, salvo en los casos expresamente
establecidos en las Leyes 153
3. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica 154
III. Direccin y control del proceso urbanstico 154
1. Las fases del proceso urbanstico 154
2. Direccin 156
3. Control 158
IV. Participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la
accin de los entes pblicos 159
1. La participacin de la comunidad en las plusvalas 159
2. La recuperacin de las plusvalas por la tcnica de las
cesiones y cargas 160
3. Deficiencias del sistema  161
4. Replanteamiento del sistema 162
a. Delimitacin de las plusvalas 162
b. Participacin en las plusvalas 164
5. Rgimen vigente 166
V.

Derechos de informacin y de participacin ciudadana 166


1. El derecho a la informacin urbanstica 166
2. La participacin pblica en la ordenacin y gestin urbansticas  167

TTULO I
Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes
constitucionales de los ciudadanos
Artculo 4.
I.

Derechos del ciudadano  171

Derechos del ciudadano  172


1. Los derechos del ciudadano en la Constitucin  172
2. Los derechos del administrado  172
3. Los derechos de los ciudadanos en el mbito urbanstico 173

14

NDICE GENERAL

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II. Derecho a una vivienda digna y adecuada en un medio ambiente


adecuado  173
1. El derecho constitucional a la vivienda  173
2. Derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada  176
3. Requisitos bsicos de la edificacin  178
a. Requisitos bsicos relativos a la edificacin  178
a'. Utilizacin 178
b'. Accesibilidad 179
c'. Acceso a los servicios de telecomunicacin, audiovisuales y de informacin  179
b. Requisitos bsicos relativos a la seguridad  179
c. Requisitos bsicos relativos a la habitabilidad 180
a'. Higiene, salud y proteccin del medio ambiente 180
b'. Proteccin contra el ruido  181
c'. Ahorro de energa y aislamiento trmico 182
4. Medio ambiente adecuado 183
III. Acceso a la utilizacin de las dotaciones pblicas y equipamientos
colectivos en condiciones no discriminatorias 183
1. El principio de igualdad 183
2. Igualdad en la ley 184
3. Igualdad en la aplicacin de la ley 184
IV. Derecho a la informacin urbanstica 185
1. El derecho a la informacin 185
2. Derecho a acceder a la informacin 187
3. Obtencin de copias o certificaciones 188
4. Informacin por escrito 188
a. Sujetos
188
b. Objeto188
c. Plazo
189
d. Efectos189
V.

Participacin en los procedimientos de elaboracin de instrumentos de ordenacin y ejecucin urbansticas y de su evaluacin ambiental 189
1. El principio de participacin ciudadana 189
2. La participacin en el planeamiento y gestin 190

NDICE GENERAL

15
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VI. La accin pblica  191


1. Idea general  191
2. Regulacin 192
Artculo 5.
I.

Deberes del ciudadano 193

Los deberes del ciudadano 193


1. Los derechos y deberes constitucionales 193
2. Naturaleza jurdica 194
3. Regulacin 195
a. La legalidad 195
b. La tipificacin de infracciones en Ordenanzas locales 198

II. Delimitacin de los deberes en la Ley del Suelo 199


1. La enumeracin del artculo comentado 199
2. Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el
patrimonio histrico y el paisaje natural y urbano 199
3. Regulacin de actividades molestas, insalubres, nocivas
y peligrosas 199
4. Uso racional y adecuado de los bienes de dominio pblico, de las infraestructuras y los servicios 200
5. Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y
proteccin arquitectnica y cultural. Abstenindose,
en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar
cualquier actividad no permitida 201
Artculo 6.

Iniciativa pblica y privada en las actuaciones de transformacin urbanstica y en las edificatorias 203

I.

Iniciativa pblica y privada en las actuaciones de transparencia urbansticas y en las edificatorias 204
1. Actuacin pblica y privada en la ejecucin urbanstica 204
2. La participacin privada 204

II.

Participacin privada en las actuaciones de transferencia urbanstica 205


1. La libertad de empresa y la urbanizacin 205
2. La habilitacin para el desarrollo de la actividad 206
3. Prohibicin de establecer determinadas obligaciones o
prestaciones 206

III. Autorizacin administrativa para elaborar instrumentos de ordenacin 207

16

NDICE GENERAL

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1. Idea general 207


2. Efectos 207
IV. La iniciativa privada en la edificacin 209
1. El propietario del suelo y la edificacin 209
2. La delimitacin del contenido en la legislacin urbanstica 209
Artculo 7.
I.

Rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo  211

El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo  211


1. El derecho de propiedad del suelo  211
2. Garantas constitucionales de la propiedad 212
3. Contenido de la propiedad urbana  216

II. El estatuto de la propiedad del suelo  217


1. El estatuto de la propiedad urbana  217
2. La adquisicin de las facultades dominicales  218
3. Valoracin  219
4. Alteracin de la ordenacin  219
Artculo 8.

Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades  221

I. Introduccin
223
II. Las facultades generales: contenido del derecho de propiedad 225
1. Contenido, objeto y facultades 225
2. Facultad de disposicin 226
3. Facultad de construir y edificar 227
III. Facultades del propietario en el suelo rural 227
1. La vinculacin al destino y derecho a edificar 227
2. Prohibicin de efectuar parcelaciones urbansticas 232
3. Edificaciones y obras de carcter excepcional en suelo
rural 233
a. Planteamiento
233
b. Justificacin de las edificaciones o instalaciones de inters
pblico o social 234
c. Rgimen de la autorizacin 236
d. Supuestos concretos: casustica jurisprudencial sobre el alcance del inters pblico y social 239

NDICE GENERAL

17
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IV. Facultades del propietario en suelo rural para el que el planeamiento prevea su paso a la situacin de suelo urbanizado 248
1. Planteamiento 248
2. El derecho de consulta 248
a. Contenido
248
b. Requisitos249
a. Subjetivos249
b. Objetivos249
c. De la actividad 250
c. Procedimiento
250
d. Efectos250
3. El derecho de elaborar instrumentos de ordenacin 251
4. El derecho a participar en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin 252
5. El derecho a realizar usos y obras de carcter provisional 253
a. Naturaleza; licencia sometida a rgimen especial 253
b. Requisitos255
a'. Que los terrenos estn incluidos en el mbito de una
actuacin de urbanizacin en los trminos del artculo
14.1, a) de la LS, a cuyo comentario nos remitimos 256
b'. Que se trate de usos y obras de carcter provisional 256
c'. Que las obras no estn prohibidas por la legislacin urbanstica o sectorial, ni por el planeamiento 258
d'. Que no hubieren de dificultar la ejecucin de los Planes  258
V.

Facultades del propietario de terrenos en suelo en situacin de urbanizado 259

VI. Utilizacin restringida del suelo rural incorporado a los espacios


naturales y la Red Natura 2000 260
1. Grados y formas de proteccin 260
2. Especial referencia a la Red Natural 2000 261
Artculo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y
cargas 265
I.

Contenido del derecho de propiedad: deberes y cargas 268


1. Deberes y cargas 268
2. Naturaleza jurdica 268

18

NDICE GENERAL

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3. Clases 269
II. Deberes y cargas comunes 270
1. Deberes generales que integran el contenido de la propiedad del suelo 270
2. Destino a usos no incompatibles con el planeamiento 270
3. Deber de conservacin 271
a. Deber de conservacin e intervencin administrativa 271
b. Condiciones legales para servir de soporte al uso a que est
destinado el suelo 272
c. Accesibilidad
275
d. Lmites de los deberes de conservacin 275
e. rdenes de ejecucin 277
a'. Idea general 277
b'. Requisitos279
a''. Requisitos subjetivos 280
b''. Requisitos objetivos 283
a'''. Finalidad de los actos 283
b'''. Objeto de las obras 283
c'''. Determinacin de las obras 284
d'''. Principio de proporcionalidad 284
e'''. rdenes de reparacin y declaracin de ruina  285
c''. Requisitos de la actividad 288
c'. Procedimiento288
d'. Efectos289
a''. Efectos jurdico-procesales 289
b''. Efectos jurdico-materiales 291
a'''. Cumplimiento de la orden 291
b'''. Incumplimiento291
4. Deber de rehabilitacin 292
a. La rehabilitacin urbana 292
b. Rehabilitacin forzosa 294
III. Deberes y cargas segn la situacin bsica del suelo 295
1. El contenido del derecho de propiedad del suelo segn
la situacin bsica en que se encuentre 295
2. Suelo rural 295

NDICE GENERAL

19
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3. Suelo rural excluido de transformacin urbanstica 295


4. Suelo rural no excluido de transformacin urbanstica 296
5. Suelo urbanizado 297

TTULO II
Bases del rgimen del suelo
Arttulo 10. Criterios bsicos de utilizacin del suelo 301
I.

Criterios bsicos de utilizacin del suelo 302


1. Efectividad de los principios y los derechos y deberes
enunciados en el ttulo I 302
2. Reaccin frente al incumplimiento 302
3. Determinacin de los criterios 303

II. El destino rural o urbanizable del suelo 303


1. La clasificacin en suelo preservado de su transformacin mediante la urbanizacin y suelo urbanizable 303
2. El suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo
justifiquen, impedir la especulacin con l y preservar
de la urbanizacin al resto del suelo rural 304
3. Reserva de suelo residencial para vivienda sujeta a un
rgimen de proteccin pblica 305
a. El derecho a una vivienda digna y adecuada 305
b. La reserva de suelo para viviendas sujetas a algn rgimen
de proteccin pblica 305
c. Regulacin
306
a'. Que la reserva permita establecer su precio mximo en
venta o alquiler u otras formas de acceso a la vivienda 307
b'. Porcentaje mnimo 307
III. Criterios bsicos para la ordenacin de los usos del suelo 308
1. Principios y criterios bsicos 308
2. El principio de igualdad 309
3. Movilidad  310
4. Eficiencia energtica y garanta de suministro de agua 310
5. Prevencin de riesgos naturales y de accidentes graves 311
6. Prevencin contra la contaminacin y limitacin de sus
consecuencias para la salud y/o el medio ambiente  311
IV. La proteccin del paisaje  311

20

NDICE GENERAL

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1. La defensa del paisaje como garanta del derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado  311
2. La aplicacin directa de la norma  312
3. El fundamento del precepto  313
4. Proteccin del campo visual para contemplar bellezas
naturales, armona del paisaje y perspectiva del mismo  314
Artculo 11. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica  319
I.

Publicidad y eficacia en la gestin urbanstica 320


1. Los principios de publicidad y eficacia 320
2. Publicidad y eficacia en la Ley del suelo 321
3. Rgimen jurdico de los procedimientos 321

II. Iniciacin del procedimiento 322


1. Clases de iniciacin 322
2. Iniciacin de oficio 322
3. Iniciacin a solicitud de persona interesada 323
III. Instruccin. Informacin pblica 326
1. Nociones generales 326
a. El trmite de informacin pblica en los procedimientos
administrativos urbansticos 326
b. Carcter esencial del trmite 327
2. Requisitos 328
a. Requisitos subjetivos 328
a'. rgano administrativo: competencia 328
b'. Administrados328
b. Requisitos objetivos 329
c. Requisitos de la actividad 329
a'. Lugar329
b'. Tiempo330
a''. Iniciacin del cmputo 330
b''. Cmputo del plazo 331
c''. Interrupcin del plazo en perodo de vacaciones 331
d''. Prrroga del plazo 332
e''. Reduccin del plazo 332
f''. Horario332
g''. Aplicacin del plazo a los entes pblicos 332

NDICE GENERAL

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c'. Forma333
a''. Documentacin que debe someterse a informacin
pblica 333
b''. El plazo es comn para examinar el expediente y
deducir alegaciones 334
c''. Posibilidad material del examen del plan 334
3. Efectos 335
a. Efectos de la no comparecencia en el trmite de informacin pblica 335
b. Efectos de la intervencin en el trmite de informacin pblica 335
a'. El compareciente no adquiere la condicin de interesado 335
b'. La Administracin deber tener en cuenta los datos
aportados de la fase de instruccin 335
c'. Innecesariedad de nuevas informaciones pblicas cuando, como consecuencia de las reclamaciones, se modifica el plan aprobado inicialmente 336
IV. Audiencia de las Administraciones pblicas cuyas competencias resulten afectadas 337
V. Terminacin
337
1. La finalizacin del procedimiento 337
2. Silencio administrativo en los procedimientos iniciados
a instancia de los particulares 337
a. Requisitos
337
a'. Transcurso del plazo 337
b'. Inactividad de la Administracin 339
c'. Interrupcin del plazo 340
b. Efectos340
3. Silencio administrativo en los procedimientos sobre
aprobacin de instrumentos de ordenacin incoados de
oficio 341
a. Requisitos
341
a'. Transcurso del plazo 342
b'. Inactividad de la Administracin 343
c'. La interrupcin del plazo 344

22

NDICE GENERAL

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d'. Supuestos en que no se producen los efectos del silencio


positivo 344
e'. Efectos345
VI. Publicacin346
1. La publicacin como requisito de eficacia 346
2. La exigencia de otros requisitos de eficacia 347
a. Notificacin a los interesados 347
b. Transcurso del plazo previsto en el artculo 70.2, LBRL 349
3. Requisitos de la publicacin en los diarios oficiales 352
a. Actos sujetos a la exigencia de publicacin 352
b. Objeto de la publicacin 353
a'. Acuerdo de aprobacin definitiva 353
b'. Normas de los planes 354
c'. Indicacin de los recursos admisibles contra el acuerdo
de aprobacin definitiva 354
c. Boletn en que ha de hacerse la publicacin 354
d. Plazo355
Artculo 12. Situaciones bsicas del suelo 357
I.

Situaciones bsicas del suelo 358


1. Las situaciones bsicas del suelo y su rgimen urbanstico  358
2. Las situaciones bsicas 359
3. Instrumentos de ordenacin para definir las situaciones
bsicas 359
4. Criterios de la clasificacin 360
a. Discrecionalidad y control 360
b. Reduccin de la discrecionalidad 364
5. La clasificacin del suelo y los sistemas generales 365
a. Los sistemas generales 365
b. Clasificacin366

II. Suelo rural no susceptible de urbanizacin 367


1. El suelo no urbanizable 367
2. Terrenos excluidos por la legislacin de proteccin o
polica del dominio pblico 369
a. Idea general 369
b. Proteccin de carreteras 369

NDICE GENERAL

23
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a'. Zonas de dominio pblico 369


b'. Zona de servidumbre 370
c'. Zona de afeccin 370
d'. Lnea de edificacin 371
c. Proteccin de ferrocarriles 372
d. Proteccin de aeropuertos 372
e. Proteccin de puertos  374
3. Terrenos excluidos por la legislacin de proteccin de
la naturaleza o del patrimonio cultural 375
a. Legislacin estatal y autonmica 375
b. Legislacin sobre proteccin de la naturaleza 375
c. Patrimonio Histrico Espaol 376
a'. Inmuebles que integran el Patrimonio Histrico Espaol 376
b'. Declaracin de bienes de inters cultural 377
c'. Efectos377
4. Valor agrcola, forestal, ganadero y tecnolgico 377
5. Terrenos en los que exista riesgo de inundacin o de
otros accidentes graves 378
III. Suelo rural susceptible de transformacin urbanstica 378
1. El suelo urbanizable 378
2. Delimitacin 379
IV. Suelo urbanizado 380
1. Delimitacin 380
2. Integracin en una malla urbana 381
3. Haber sido urbanizado 382
4. Tener instaladas y operativas las infraestructuras y la
sancin necesaria 382
Artculo 13. Utilizacin del suelo rural 385
Artculo 14. Actuaciones de transformacin urbanstica y actuaciones
edificatorias 387
I.

La urbanizacin 388
1. Las actuaciones de transformacin urbanstica 388
2. La urbanizacin como funcin pblica 388
3. Rgimen jurdico 389

24

NDICE GENERAL

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II. Sujeto de las actividades de transformacin urbanstica: el agente


urbanizador 389
1. El propietario del suelo 389
2. El agente urbanizador no propietario 391
III. Habilitacin para realizar la actividad urbanizadora 392
1. Adjudicacin mediante procedimiento con publicidad y
concurrencia 392
2. Rgimen jurdico 393
IV. Contenido de las relaciones 395
1. Relaciones entre la Administracin pblica, el urbanizador y los propietarios del suelo 395
2. Derechos de los propietarios 397
3. Derechos del urbanizador 397
V.

Iniciacin, ejecucin y terminacin de la urbanizacin 398


1. El proceso urbanizador 398
2. Iniciacin 401
3. Ejecucin de las obras de transformacin 401
4. Terminacin 401
5. Caducidad de los instrumentos de ordenacin y ejecucin legitimadores 402

VI. Efectos403
1. Efectos normales 403
2. Efectos anormales 404
VII. Actuaciones edificatorias 404
1. Idea general 404
2. Requisitos 405
a. De nueva edificacin o sustitucin de una existente 405
b. Rehabilitaciones edificatorias 405
3. Rgimen Jurdico 406
Artculo 15. Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo
urbano 407
I. Introduccin
408
II. La evaluacin estratgica del impacto ambiental 409
1. La evaluacin del impacto ambiental (EIA) 409

NDICE GENERAL

25
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2. El paso a la evaluacin ambiental estratgica (EAE) 413


3. La ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin ambiental de los efectos de determinados planes y programas y
la Ley (vigente) 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluacin
ambiental  418
4. Legislacin para el Estado y legislacin bsica  419
a'. Legislacin aplicable al Estado. Rgimen transitorio 421
b'. Legislacin bsica. Rgimen transitorio 422
5. La normativa autonmica sobre EAE de los planes de ordenacin territorial y urbana 423
6. Conceptos y sistemas de la EAE 423
7. Planes territoriales y urbansticos sometidos a EAE.
Derecho europeo y estatal 427
a. Planes que en todo caso quedan sujetos a la EAE ordinaria 427
b. Planes que pueden someterse a EAE ordinaria por decisin
concreta del rgano ambiental 430
c. Planes que deben someterse a EAE simplificada 433
d. Planes aprobados por Ley: inconstitucionalidad 434
e. Concurrencia de planes y proyectos: evitar duplicidades en
las respectivas evaluaciones ambientales 437
f.

Planes jerarquizados: principio de no duplicidad en las evaluaciones ambientales 438

g. El principio de la EAE de los planes sin perjuicio de otras


evaluaciones ambientales 439
8. El procedimiento ordinario de EAE 440
8.1. Naturaleza jurdica del procedimiento de evaluacin ambiental: informe preceptivo y determinante. Nulidad 440
8.2. Tramitacin 442
a. Nociones generales, duracin mxima 442
b. Solicitud con el documento inicial y documento de alcance 443
a'. Solicitud y documento inicial 443
b'. Consultas iniciales a las Administraciones afectadas
y a las personas interesadas. Redaccin del documento de alcance 445
c. Documento de alcance 447
d. Estudio ambiental estratgico (ESTAE) 447

26

NDICE GENERAL

Pgina

e.
f.
g.
h.

a'. El modelo madrileo del informe de sostenibilidad (ESTAE) 449


1. Datos de referencia: descripcin de los aspectos ambientales relevantes 451
2. Objetivos del plan 454
3. Examen de las alternativas tcnicamente viables 455
4. Descripcin de la alternativa seleccionada 457
5. Anlisis de las repercusiones ambientales del
planeamiento y metodologa 458
6. Medidas preventivas, correctoras y compensatorias 460
7. Medidas para la supervisin, vigilancia e informacin 461
8. Estudio del saneamiento de aguas residuales
(cumplimiento del Decreto 170/1998) 462
9. Contaminacin acstica (cumplimiento del
Decreto 78/1999 y de la Ley del Ruido y del
Decreto 55/2012 de 15 de marzo) 463
10. Estudio de la contaminacin atmosfrica y lumnica 465
11. Estudios de caracterizacin de la calidad de
los suelos para planeamiento urbanstico 465
12. Estudio sobre generacin y gestin de residuos
urbanos 468
13. Estudio de la contaminacin electromagntica y de la planificacin elctrica 468
14. Formato y documentacin complementaria 469
b'. Indicadores medioambientales 471
Concepto y funcin 471
Sistemas de indicadores 473
Bases de indicadores ambientales 475
Informacin pblica del ESTAE y de la versin inicial
del plan 476
Trmite de consultas de la versin inicial del plan y del
ESTAE 484
Propuesta final del plan y examen tcnico del expediente  489
Declaracin ambiental estratgica (DAE) 491

NDICE GENERAL

27
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i. Adopcin o aprobacin del plan o programa 502


j. Seguimiento
503
9. La EAE de los planes de ordenacin territorial y urbanstica y las directivas sobre aves y sobre hbitat 505
9.1. Introduccin 505
9.2. Directiva sobre aves y Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del
Patrimonio Natural y de la Biodiversidad 506
a. Tareas que la Directiva sobre aves y Ley 42/2007, de 13
de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad imponen a la EAE de los planes de ordenacin
territorial y de ordenacin urbana 506
b. ZEPAS y su rgimen de designacin y proteccin 509
c. Modificacin de ZEPAS  515
a'. Desclasificacin de ZEPAS  515
b'. Aumento, reduccin o alteracin de los lmites de la
ZEPA  517
d. Control jurdico de la designacin de ZEPAS: margen
de apreciacin del Estado miembro y control amplio
por el Tribunal de Justicia de la motivacin y de las razones cientficas aducidas por el Estado miembro y por
la Comisin  518
9.3. Directiva sobre los hbitats 521
a. LIC, ZEC y rgimen de proteccin general 521
b. La evaluacin de las repercusiones medioambientales
del plan sobre la zona de especial proteccin. Rgimen
de aprobaciones excepcionales 526
c. Alteraciones a la delimitacin de LIC y ZEC 538
10. El contenido de la DAE 538
10.1 Tareas de la potestad de elaboracin de la DAE 538
a. Calidad del ESTAE y del procedimiento 538
b. Control del cumplimiento de reglas y planes: la potestad reglada 543
c. Ponderacin de los principios y de las directrices ambientales 543
10.2. Desarrollo y medio ambiente: la matriz del desarrollo sostenible 543
a. El modelo europeo de desarrollo sostenible urbano 545

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NDICE GENERAL

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b. Desarrollo sostenible en el ordenamiento jurdico espaol. Tres modelos normativos de desarrollo urbano
sostenible en la legislacin autonmica 553
a'. Introduccin: normas de fines y control judicial 554
b'. Andaluca: el Plan de Ordenacin del Territorio 556
c'. El Reglamento de Urbanismo de Catalua: ideas y
reglas sobre el desarrollo urbano sostenible 561
d'. El desarrollo sostenible en la normativa de la Comunidad Valenciana 564
11. Vigencia de la DAE 572
12. Modificacin de la DAE 573
13. Procedimiento de EAE simplificada 573
a. Introduccin
573
b. Solicitud de inicio de la EAE simplificada  574
c. Informe ambiental estratgico  574
III. Los informes preceptivos en el procedimiento de los planes de ordenacin urbana 575
1. Introduccin 575
2. Ordenacin del territorio 577
2.1. Concepciones de la ordenacin del territorio. Objetivos segn la legislacin autonmica 577
2.2. Las ideas directrices de la ordenacin territorial segn la
legislacin autonmica. Textura jurdica de los instrumentos de la planificacin territorial 579
2.3. Articulacin de las competencias autonmicas sobre ordenacin del territorio y las competencias estatales 592
2.4. Medio ambiente y ordenacin del territorio 595
2.5. Carcter prevalente de los planes y proyectos de obras de
competencia exclusiva del Estado frente a los planes territoriales y urbansticos. Necesidad o no de la licencia municipal. Obras realizadas por concesionarios y contratistas de
obra pblica del Estado 602
a. El procedimiento de la disposicin adicional dcima de
la LS/2008: decisin ltima del Consejo de Ministros 602
b. La Ley de Puertos de inters general: las obras de la
competencia exclusiva del Estado no requieren licencia
municipal 602
a'. Obras y actividades de carcter portuario 602

NDICE GENERAL

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b'. Obras y actividades realizadas por la Autoridad portuaria 602


c. El nuevo rgimen de la Ley 13/2003: bsqueda de consenso pero a falta de l prevalece el plan o proyecto estatal y no es necesaria la licencia para las obras pblicas
de inters general aun las ejecutadas por concesionarios o contratistas de obra pblica del Estado 604
2.6. Las reformas de 2006-2007 de algunos Estatutos de autonoma: participacin en la planificacin de infraestructuras
de Estado. La nueva Ley de Suelo: participacin del Estado
en la ordenacin territorial y urbanstica 605
3. Articulacin de competencias autonmicas y municipales: intereses locales o supramunicipales 607
3.1. Intereses locales o supramunicipales 607
3.2. Las externalidades del plan municipal: necesidad de reforma del planeamiento territorial o supralocal 608
4. Las normas sectoriales sobre competencias exclusivas
estatales: tcnicas de coordinacin con las competencias de ordenacin del territorio 609
4.1. Puertos de inters general 609
a. El marco normativo de los puertos de inters general.
Competencia exclusiva del Estado y competencias concurrentes de las Comunidades Autnomas y de los municipios 609
b. La concurrencia de potestades de la Administracin del
Estado, de la Administracin autonmica y de la Administracin municipal en los puertos de inters general
segn la LPE/1992  610
a'. Principio general de interdiccin de que el planeamiento urbanstico municipal incluya determinaciones que supongan una interferencia o
perturbacin en el ejercicio de las competencias de
explotacin portuarias  610
b'. La imposicin al planeamiento urbanstico de la
calificacin de los terrenos del puerto de inters general como sistema general. Calificacin incompatible con la de zona de especial proteccin. El plan
especial del sistema general portuario 612
4.2. Aeropuertos de inters general 615

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NDICE GENERAL

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a. Plan director del aeropuerto, sistema general y plan especial 615


b. Licencia municipal para las obras realizadas por AENA  617
c. Servidumbres areas  618
4.3. Carreteras del Estado 620
4.4. Defensa 622
4.5. Instalaciones de transporte y distribucin de energa elctrica 624
4.6. Planificacin en materia de hidrocarburos 626
4.7. Comunicacin a la Administracin del Estado de las actuaciones urbansticas que afecten a bienes de titularidad pblica estatal 627
5. Las normas medioambientales: tcnicas de coordinacin
con las competencias autonmicas 627
5.1. Costas 627
5.2. Aguas 633
a. El marco normativo 633
b. Incidencia de las potestades y de los planes hidrolgicos
del Estado sobre la competencia de las Comunidades
autnomas de ordenacin del territorio 636
c. Los planes de ordenacin urbana aprobados definitivamente por el Ayuntamiento: informe preceptivo de la
Confederacin Hidrogrfica o de la Administracin hidrolgica de la Comunidad autnoma 640
5.3. Parques nacionales. Otros espacios naturales protegidos 640
5.4. Montes 644
5.5. Vas pecuarias 648
5.6. Patrimonio Cultural 649
5.7. Ruido 651
5.8. Contaminacin atmosfrica y lumnica 654
5.9. Residuos 656
5.10. Suelos contaminados 658
5.11. Riesgos naturales y tecnolgicos 658
a. Zonas inundables 658
b. Riesgos ssmicos, de erosin, sequa, incendios forestales y prevencin de otros desastres 659
c. Planes de proteccin civil 661

NDICE GENERAL

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d. La regulacin sistemtica de la prevencin de riesgos


naturales y tecnolgicos en la legislacin catalana 661
6. Rgimen jurdico de los informes vinculantes en la planificacin urbana 664
6.1. Informes vinculantes y competencias compartidas 664
6.2. Procedimiento 666
a. Momento de la peticin del informe 666
b. Tiempo de emisin del informe 669
a'. Plazo para la emisin del informe 669
b'. Prosecucin de las actuaciones y valor positivo del
silencio 670
c'. Eficacia del informe tardo 671
6.3. Efectos del informe vinculante discrepante 673
6.4. Invalidez del acto dictado sin o en contra del informe vinculante  674
a. Nulidad de la resolucin final  674
b. Subsanacin675
IV. Memoria de sostenibilidad econmica 676
1. Constitucionalidad del artculo 15.4 de la LS 676
2. La evaluacin de impactos 677
3. El informe o memoria de sostenibilidad econmica de los
planes urbansticos 681
4. Evaluacin de la viabilidad econmica del plan 684
V.

Propuestas de actuaciones urbanizadoras con externalidades significativas 718


1. La congruencia entre el mbito del planeamiento y los
impactos causados por su ejecucin 718
2. Imposicin del ejercicio pleno de la potestad de planeamiento territorial o urbanstico 720
a. Elementos subjetivos 720
a'. Competencia del Estado 720
b'. Competencia de las Comunidades autnomas 721
b. Elementos objetivos 721
a'. Actuaciones de urbanizacin 721

32

NDICE GENERAL

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b'. Impacto que trasciende del mbito de la actuacin de


urbanizacin por sus efectos significativos en el medio
ambiente 721
c. Consecuencia jurdica: ejercicio pleno de la potestad de ordenacin del municipio o del mbito territorial superior en
que se integre 723
VI. Informe de seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica 727
1. Constitucionalidad de la exigencia de informe de seguimiento 727
2. Concepto y objetivos del seguimiento 728
3. Sistema de seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica 728
3.1. Elementos subjetivos 728
a. Administraciones obligadas 728
b. rganos competentes para redactar y decidir sobre el
informe de seguimiento 729
3.2. Elementos objetivos 730
3.3. Requisitos de actividad 732
4. Procedimiento 732
5. Efectos del seguimiento 733
5.1. Efectos del incumplimiento del deber de seguimiento 733
5.2. Efectos de la formulacin del informe y de su consideracin por el rgano competente 735
VII. Directrices de la poltica urbanstica sobre gnero en el Derecho
estatal 737
Artculo 16. Deberes vinculados a la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica y a las actuaciones edificatorias 741
I.

Deberes de la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica 743


1. Las actuaciones de transformacin urbanstica 743
2. Sujeto obligado 744
3. Clases de deberes 744
4. Regulacin 745

II. Cesiones obligatorias y gratuitas de suelo 745


1. Las cesiones de suelo 745
2. Cesin para dotaciones pblicas 746

NDICE GENERAL

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3. Cesiones para dotaciones en las actuaciones que tengan


por objeto reformas o renovacin de la urbanizacin de
un mbito de suelo urbanizado  747
4. Cesin de suelo con destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin  747
5. Cesin de suelo con destino a patrimonio pblico de suelo 747
a. La obligacin de ceder a la Administracin un porcentaje
de suelo edificable  747
b. Porcentaje749
c. Aplicacin
749
d. Forma de hacer efectiva la cesin 749
III. Costear la urbanizacin 750
1. Los costes de la urbanizacin 750
2. Infraestructuras de conexin con las redes de servicios
y ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de
la actuacin que demanden por su dimensin y caractersticas especiales 753
3. Realojamiento de los ocupantes legales que se precise
desalojar 753
4. Indemnizaciones a los titulares de derechos afectados 754
IV. Actuaciones edificatorias 754
1. Delimitacin 754
2. Deberes vinculados a las actuaciones edificatorias 754
V.

Garanta real del cumplimiento de los deberes vinculados a la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica y actualizaciones edificatorias 755

Artculo 17. Formacin de fincas y parcelas y relacin entre ellas 757


I.

General. Gnesis y mbito de aplicacin del texto definitivo en vigor  758


1. Gnesis 758
a. El artculo 17 del Texto Refundido y de la Ley 8/2007 758
b. El Anteproyecto y el texto definitivo de la Ley del Suelo
8/2007 759
c. Ulteriores modificaciones del texto por la Ley 8/2013 y antes por el Decreto-Ley 8/2011: complejos inmobiliarios 759
2. mbitos: temporal, territorial; y en el sistema normativo y proceso urbanstico 760

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NDICE GENERAL

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II. Comentario al apartado 1 761


1. Los conceptos de finca, parcela (urbanstica) y finca registral, incluidas las de dominio pblico 761
a. En general 761
b. En concreto. Conceptos: de finca y parcela (urbanstica) 761
c. El concepto paradjicamente ms amplio de finca registral. El aprovechamiento urbanstico como finca registral; el dominio pblico 763
a'. Planteamiento: concepto de finca registral 763
b'. El aprovechamiento volante como finca registral independiente en la llamada ocupacin directa 764
c'. Fincas registrales independientes formadas por unidades de aprovechamiento (UAs) titularidad de la Administracin consecuencia de las TAUs 766
d'. Fincas registrales independientes formadas por unidades de aprovechamiento creadas por los propietarios
que gestionan la urbanizacin para su adjudicacin a
terceros, previa a la de fincas de reemplazo 767
e'. Los metros cuadrados de dominio pblico incluso el
de uso pblico como finca registral 767
2. La finca desde la perspectiva de la facultad que tiene el
propietario de disponer su configuracin espacial: rgimen de formacin de las fincas 769
a. La propiedad urbanstica como derecho estatutario: facultades; manifestaciones de la de disponer 769
b. Rgimen hipotecario de la formacin de fincas 770
a'. General770
b'. La propiedad horizontal, en su caso tumbada 771
c'. Los conjuntos inmobiliarios 773
III. Comentario al prrafo primero del apartado 2 776
1. Caractersticas exigidas a las fincas. Limitacin de la facultad de disposicin segn la regla general contenida
en el texto; mbitos y momentos en los que se aplica  776
a. La regla 776
b. Su remisin, no slo a la ordenacin, sino tambin a la legislacin aplicable, como expresiva aplicacin de los lmites impuestos desde el Derecho privado y el Administrativo
sectorial 776

NDICE GENERAL

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c. Parcelacin rstica versus parcelacin urbanstica 777


d. Perspectiva temporal: la parcelacin en el proceso urbanstico 778
2. Ampliacin del concepto de parcelacin a actos de disposicin sin particin de la finca registral 779
a. En general. La nueva regla. Su mbito de aplicacin 779
b. En concreto: anlisis de cada uno de los dos supuestos 780
a'. El supuesto de enajenacin de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizacin exclusiva de porcin o porciones concretas de la finca 780
b'. El supuesto de de asociaciones o sociedades en las que
la cualidad de socio incorpore el mismo derecho de utilizacin exclusiva 781
IV. Comentario al prrafo segundo del apartado 2 y al apartado 5 782
1. Previo. Referencia a las operaciones documentadas en
certificacin de la Administracin propietaria: aplicacin de las reglas del prrafo anterior y del control impuesto por el presente a cargo de los Registradores  782
2. Operaciones documentadas en escritura pblica. Presupuestos necesarios para su inscripcin en el Registro o
articulacin del control de la legalidad urbanstica
parcelaciones ilegales en coordinacin con los Ayuntamientos 783
a. Alcance de la obligacin de los Notarios de exigir, para su
testimonio en las escrituras, la licencia de parcelacin 783
b. Mecnica de la colaboracin de los Registros con los Ayuntamientos en el control de las parcelaciones ilegales 785
3. Acto administrativo requerido como previo, en su caso, y
mbito o momento del proceso urbanstico. Remisin. En
concreto, el acto de declaracin de innecesariedad  787
4. En concreto, el control de la indivisibilidad de las unidades mnimas de cultivo; articulacin de la competencias autonmicas 789
5. La indivisibilidad de parcelas urbansticas y forma de
constancia en el Registro de esta caracterstica de las
fincas. Comentario al apartado 5 792
a. Planteamiento. Supuestos 792
b. El criterio de la edificabilidad 792
c. El criterio de la dimensin de la parcela 794

36

NDICE GENERAL

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d. Constancia registral de la indivisibilidad: forma y consecuencias 796


V.

Comentario al apartado 3 y al 6 796


1. La parcela con varias fincas desde su perspectiva horizontal y su desarrollo en el tiempo. Regulacin existente 796
2. Innovacin que supone la normativa vigente 798
3. Requisitos para su aplicacin 798
a. Parcela neta 798
b. Constitucin de rgimen de conjunto inmobiliario o de
PH.; requisitos del conjunto inmobiliario 799
c. Tanto sobre suelo parcelado como al parcelar 801
d. Tanto sobre suelo por edificar como edificado 801
4. La autorizacin exigida a los complejos inmobiliarios en
el apartado 6 801
a. Justificacin
801
b. Rgimen802
c. Excepciones
803

VI. Comentario al apartado 4 804


1. Perspectiva vertical. Convivencia de parcelas y fincas
en la misma vertical, aunque alguna sea de dominio pblico. Interpretacin de la norma 804
2. Innovacin que supone la norma 806
VII. Comentario al apartado 5 (remisiones) 806
Artculo 18. Operaciones de distribucin de beneficios y cargas 809
I.

Gnesis y mbito de aplicacin  810

II. Comentario a los apartados 1 y 7  810


1. General  810
a. Significado de la reparcelacin como parcelacin y, adems,
como instrumento de distribucin de los beneficios y cargas
entre propietarios y entre estos y la Administracin 810
b. Excurso: referencia al problema de las unidades de actuacin
con aprovechamiento deficitario o desigual al de otras 812
2. Referencia a algunos aspectos concretos  813
a. Obtencin gratuita de suelo dotacional  813
b. Realizacin, adems, de la igualdad de la pluralidad los
propietarios afectados  814

NDICE GENERAL

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c. Rgimen transitorio del suelo antes de la eficacia de la reparcelacin, tanto del dotacional como del lucrativo  815
d. Cesin gratuita de suelo lucrativo para patrimonio pblico
de suelo  817
e. Los propietarios afectados como posibles adjudicatarios de
ese suelo lucrativo  817
f. Referencia al promotor urbanstico como adjudicatario de
suelo lucrativo  818
g. El criterio cuantitativo de distribucin entre los propietarios: en proporcin a sus aportaciones; su fiscalidad. El
caso de aportacin de subsuelo o vuelo  819
h. El criterio cualitativo de las adjudicaciones y de la existencia misma de adjudicacin 821
3. Referencia al no mentado efecto de la afectacin de las parcelas adjudicadas al costeamiento de la urbanizacin  823
a. La consustancial y simultnea afeccin de las parcelas adjudicadas al costeamiento de la urbanizacin 823
b. Los sujetos; parcelas que deben o pueden adjudicarse libres  825
c. Gastos cuyo pago la afeccin real garantiza 826
III. Comentario a los apartados 2 a 6 827
1. La inscripcin de la reparcelacin (segn el apartado 6).
Remisin 827
2. Rgimen de los derechos limitativos segn supuestos
(los de los apartados 2 a 5) 830
a. Los supuestos de traslado de cargas 830
b. Supuestos de cancelacin de cargas por incompatibilidad
con la ordenacin 832
c. Supuestos de cancelacin cuando la situacin y caractersticas de la finca de reemplazo son incompatibles con su subsistencia de las cargas 832
Artculo 19. Transmisin de fincas y deberes urbansticos 835
I.

Transmisin de fincas y deberes urbansticos 836


1. La facultad de enajenacin 836
2. Rgimen jurdico 836

II. Subrogacin de los adquirentes 836


1. El principio de subrogacin real 836
2. Rgimen jurdico 838

38

NDICE GENERAL

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a. Inalterabilidad del status de la propiedad 838


b. Subrogacin838
III. Informacin urbanstica y enajenacin de terrenos 840
1. Idea general 840
2. Requisitos 841
a. Requisitos subjetivos 841
b. Requisitos objetivos 841
a'. Transmisiones en las que se exige la informacin 841
b'. Datos que han de hacerse constar 842
a''. Carcter de los terrenos que se trasmiten a una Administracin Pblica 842
b''. Situacin jurdica de los terrenos 842
c''. Deberes legales pendientes de cumplir 843
c. Requisitos formales 843
3. Efectos 844
a. La accin rescisoria 844
a'. Automaticidad de la facultad rescisoria 844
b'. Desconocimiento por el enajenante de las circunstancias que deba haber hecho constar 845
b. Indemnizacin de los daos y perjuicios 845
c. Trascendencia del ejercicio de la accin rescisoria en el mbito administrativo 846
Artculo 20. Declaracin de obra nueva 847
I.

El derecho a la edificacin y la declaracin de obra nueva 848


1. El derecho a edificar y a la edificacin 848
2. La edificacin desde la perspectiva del ordenamiento urbanstico 849
a. No legitimada por el acto administrativo que requiera la
obra 849
b. Legitimada por el acto que exigiera la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica 850
3. Adquisicin del derecho a la edificacin 850
4. Reconocimiento jurdico de la edificacin 851
5. Certificado final de obra 852
6. La declaracin de obra nueva 852

NDICE GENERAL

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II. Requisitos de la declaracin de obra nueva 853


1. Idea general 853
2. Obra nueva: edificios o mejoras 853
a. Contenido de la declaracin 855
3. Autorizaciones administrativas exigidas 855
a. Actos administrativos legitimadores 855
b. Requisitos del acto legitimador 856
c. Forma de acreditar el acto legitimador 857
a'. Acto otorgado por resolucin expresa 857
b'. Licencia otorgada por silencio administrativo positivo  857
4. Terminacin de la obra 858
a) Certificado de finalizacin de la obra  858
b) Otros documentos  858
5. Obras en construccin 859
a. Delimitacin
859
b. Certificacin de que la descripcin de obra nueva se ajusta
al proyecto para el que se obtuvo licencia 859
c. Condicin
859
6. Tcnico competente 860
a. La exigencia de acreditar determinadas circunstancias por
tcnico competente 860
b. Competencia860
c. Visado colegial 861
d. Contenido862
e. Forma de justificacin 862
III. Inscripcin en el Registro 862
1. Inscripcin de la obra nueva terminada 862
2. Inscripcin de la obra nueva en construccin 863
3. Constatacin registral de la terminacin de la obra 863
4. No coincidencia entre la descripcin de la obra terminada y lo que consta en el Registro de la Propiedad por
haberse producido modificaciones en el proyecto 864
a. Regla general 864

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NDICE GENERAL

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b. Construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de


las que ya no procede adoptar medidas de restablecimiento
de la legalidad urbanstica que impliquen su demolicin,
por haber transcurrido los plazos de prescripcin 864
IV. Eficacia y extincin de la declaracin de obra nueva 864
1. Efectos normales 864
2. Extincin 865
a. Cancelacin de la inscripcin de obra nueva en construccin 865
b. Cancelacin de la inscripcin de la obra nueva 866
a'. Cancelacin voluntaria 866
b'. Cancelacin impuesta por acto administrativo o sentencia 867
V.

Legitimacin de las actuaciones de promocin urbanstica y edificatorias 867


1. Principio general 867
2. Legitimacin de la edificacin 867
3. Requisitos 868
4. Procedimiento 869
5. Control de la edificacin en rgimen de comunicacin
previa o comunicacin responsable 869
a. Control para garantizar que la edificacin rene las condiciones necesarias para su destino al uso previsto es la Ordenacin Urbanstica aplicable y los requisitos de eficiencia
energtica 869
b. Rgimen de comunicacin previo o de declaracin responsable 870

TTULO III
Valoraciones
Artculo 21. mbito del rgimen de valoraciones 873
I.

La valoracin del suelo 873


1. La diversidad de criterios de valoracin 873
2. La reforma de 1975 878
3. La LRRU 878
4. La ley sobre rgimen del suelo y valoraciones 880

NDICE GENERAL

41
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5. La ley del suelo de 2007 882


II. mbito de aplicacin de las normas 888
1. Aplicacin plena en todo el territorio nacional 888
2. Aplicacin en las expropiaciones, venta o sustitucin
forzosas, en procedimientos de distribucin de beneficios y cargas establecidos en la legislacin urbanstica
y en la determinacin de la responsabilidad patrimonial
de la administracin pblica 890
3. Bienes a que se aplican los criterios de valoracin 892
III. mbito temporal de las valoraciones 893
1. Idea general 893
2. Regulacin 893
IV. Momento al que han de referirse las valoraciones 894
1. En las expropiaciones forzosas 894
a. Determinacin
894
b. Efectos897
2. En otros supuestos de actuacin 898
a. Valoracin en los procedimientos de reparcelacin 898
b. En el sistema de compensacin 898
c. Venta o sustitucin forzosas 899
3. En la indemnizacin a ttulo de responsabilidad patrimonial de la administracin pblica 899
V.

Demora en la determinacin y en el pago de la valoracin 900


1. Idea general 900
2. Demora en la determinacin de la valoracin 902
a. Las garantas frente a la demora en la determinacin de la
valoracin 902
b. Intereses de demora 902
c. Caducidad del procedimiento 903
d. Valoracin referida al momento de la decisin 905
3. Demora en el pago de la valoracin 905
a. Garantas frente a la demora en el pago 905
b. Intereses de demora 906
c. Retasacin
907
a'. Nueva tasacin 907

42

NDICE GENERAL

Pgina

a''. Que no se hubiese pagado el justiprecio fijado en


va administrativa 907
b''. Que se hubiese pagado el justiprecio 908
b'. Retasacin al decidir los procedimientos 908
Artculo 22. Criterios generales para la valoracin de inmuebles  911
I.

La valoracin del suelo: sistema valorativo de la LRSV y ruptura


introducida por la LS  912
1. La Ley de rgimen del suelo y valoraciones de 1998 con la
reforma introducida por la Ley 10/2003, de 20 de mayo 912
a. Criterio general de valoracin de suelo: segn su clase y
situacin conforme a mtodos legalmente establecidos
con el fin de obtener indirectamente una valoracin de
mercado  912
b. Valor del suelo no urbanizable  913
c. Valor del suelo urbanizable  914
d. Valor del suelo urbano  914
2. Criterio general de valoracin en la LS: valoracin del
suelo con arreglo a su situacin bsica  915
3. Aplicacin del criterio general a los suelos destinados a
sistemas generales. Valoracin de los suelos expropiados
con destino a infraestructuras y servicios pblicos  917

II. mbito de aplicacin de las normas de valoracin contenidas en la


LS: aplicacin en expropiaciones urbansticas y no urbansticas y en
procedimientos urbansticos en que se requieren valoraciones de
suelo  918
III. Criterios generales de valoracin de edificaciones, construcciones e
instalaciones, sembrados y plantaciones  918
IV. Valoracin de derechos reales sobre inmuebles. Constitucin, modificacin y extincin de derechos reales 920
1. La expropiacin y los derechos reales sobre inmuebles 920
2. Normas sobre tasacin de los derechos reales 920
3. Disposiciones sobre expropiacin 920
4. Normas de derecho administrativo o civil que regulen
la institucin 921
5. Normas establecidas para los impuestos sobre sucesiones, transmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados 921

NDICE GENERAL

43
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6. Constitucin de servidumbres 922


V.

Valoracin de las concesiones administrativas 924


1. Disposiciones de la legislacin general expropiatoria 924
2. Norma general sobre valoracin de concesiones 924
a. El artculo 41.1, LE 924
b. Concesiones perpetuas de bienes de dominio pblico que
tengan establecido un canon anual 925
c. Concesiones de servicios pblicos o de minas 925
a'. Que hubiesen sido otorgadas en fecha anterior a tres
aos 925
b'. Que llevasen menos de tres aos establecidas o no estuviesen en funcionamiento por estar en plazo de instalacin 926
d. Concesiones de minas o minerales especiales de inters militar y de minerales radiactivos 926

VI. Expropiacin de fincas gravadas con cargas 926


1. Criterios de valoracin 926
2. Justiprecio de cada uno de los derechos que concurran
con el dominio 926
3. Justiprecio del inmueble en su conjunto 926
Artculo 23. Valoracin en el suelo rural 929
I.

Valoracin de los terrenos 930


1. Valoracin del suelo rural: mtodo de capitalizacin de
rentas agrcolas y factores de correccin al alza 930
a. Mtodo de capitalizacin de rentas 930
a'. Regulacin legal 930
b'. Desarrollo reglamentario 931
a''. Determinacin de la Renta Neta 932
b''. Tasa de capitalizacin 932
b. Factores objetivos de localizacin que permiten incrementar sin lmite el valor del suelo rural obtenido por el mtodo de capitalizacin de rentas agrcolas 933

II. Valoracin de las edificaciones, construcciones e instalaciones en


suelo rural 934
III. Valoracin de plantaciones y sembrados preexistentes 937
1. Introduccin 937

44

NDICE GENERAL

Pgina

2. La regulacin en la ley y el reglamento de expropiacin


forzosa de las cosechas y frutos pendientes 937
3. Expropiacin urgente y cosechas pendientes 939
IV. Valoracin de las indemnizaciones por razn de arrendamientos
rsticos u otros derechos 940
1. Introduccin 940
2. Expropiacin de fincas arrendadas 941
a. Indemnizacin por la terminacin del arrendamiento 942
b. Resarcimiento al arrendatario de lo que el arrendador
deba por mejoras 942
c. Derecho del arrendatario al importe de las cosechas pendientes que se pierdan con la expropiacin 942
d. Derecho a indemnizacin de los daos y perjuicios que sufra la explotacin agrcola 943
e. Indemnizacin de los daos que comporte, en su caso, el
cambio de residencia 943
f. Derecho al premio de afeccin calculado sobre el importe
total 943
g. Derecho a la indemnizacin por el mayor valor determinado por el cambio de calificacin 943
h. Derecho a pedir la expropiacin total del arrendamiento
cuando se expropia parcialmente la finca arrendada 944
i. Derecho preferente del arrendatario a que se le adjudique
otra explotacin 945
3. Expropiacin de fincas dadas en aparcera 946
V.

La prohibicin de que la valoracin del suelo rural contemple como


factor determinante de un mayor valor las expectativas derivadas
de la asignacin de edificabilidades y usos por la ordenacin territorial o urbanstica 946

Artculo 24. Valoracin en el suelo urbanizado 949


I.

Valoracin del suelo urbanizado no edificado y del suelo urbanizado en que la edificacin existente o en curso de ejecucin es ilegal
o se encuentra en situacin de ruina fsica 950
1. Supuestos que la LS equipara el suelo urbanizado no edificado a efectos de determinar la metodologa valorativa aplicable a la tasacin del terreno 950

NDICE GENERAL

45
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2. Metodologa valorativa aplicable a la valoracin del


suelo urbanizado no edificado y de los suelos legalmente asimilados: mtodo del valor residual 950
a. Se valora el aprovechamiento urbanstico atribuido por el
planeamiento: uso y edificabilidad a tomar en cuenta en
defecto de asignacin de edificabilidad o uso privado 950
b. Ese aprovechamiento urbanstico se valora mediante la
aplicacin del valor de repercusin correspondiente al
uso asignado: obtencin del valor de repercusin aplicable al aprovechamiento urbanstico por el mtodo residual esttico  951
a'. El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se
aprueban las normas tcnicas de valoracin y el cuadro
marco de valores del suelo y de las construcciones para
determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana 952
b'. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras 954
c'. Mtodo residual esttico regulado por el Reglamento
de Valoraciones 955
c. De la cantidad resultante se descuenta el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista 958
II. Valoracin del suelo edificado o en curso de edificacin y de los
derechos de arrendamiento urbano constituidos sobre las edificaciones existentes 958
1. Mtodo de comparacin aplicado a la tasacin conjunta de
suelo y edificacin existente que se ajuste a la legalidad 958
a. Existencia de valores comprobados 958
b. Edificios anlogos en cuanto a uso y tipologa se refiere
pero tambin en cuanto a otras circunstancias tales como
situacin, tamao, categora constructiva y todas otras conducentes a acreditar la identidad o analoga entre el edificio valorado y las muestras comparativas 959
2. Mtodo residual aplicado exclusivamente al suelo sin
consideracin de la edificacin existente o construccin ya realizada 962
III. Valoracin de los arrendamientos urbanos 962
1. Introduccin 962

46

NDICE GENERAL

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2. Mtodo de valoracin de arrendamientos urbanos en


normativa aplicable interpretada y complementada por
la jurisprudencia 963
IV. Valoracin de fincas destinadas a industria y valoracin de industrias 965
1. Valoracin en expropiaciones de fincas destinadas a industrias 965
2. Mtodo de valoracin de industrias establecido por la
jurisprudencia 965
V.

Valoracin de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma


o renovacin de la urbanizacin 966

Artculo 25. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones


de nueva urbanizacin 967
I.

La desaparicin, a efectos de valoracin, del suelo urbanizable 967


1. El suelo urbanizable tiene el valor de suelo rural 967
2. La desaparicin del suelo urbanizable a efectos de valoracin es una novedad frente a las leyes anteriores y se
sustituye por el reconocimiento de una facultad indemnizable separada del valor del suelo 968

II.

Rgimen de la indemnizacin por prdida de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin 970
1. Supuestos en que procede la indemnizacin 970
2. Los requisitos para el surgimiento del derecho a la indemnizacin 971
a. Delimitacin objetiva: la concreta situacin del suelo urbanizable de la que resulta el derecho a la indemnizacin 971
b. El tipo de lesin resarcible 972
c. Requisitos temporales 973
d. Ausencia de incumplimiento por parte del titular del terreno  974
3. Criterios para la cuantificacin de la indemnizacin 975
4. El principio de la ntegra restitucin patrimonial como
factor de correccin para completar la indemnizacin
prevista 976

Artculo 26. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones


de urbanizacin o de edificacin 981
I.

Clculo de los restantes supuestos indemnizatorios 982

NDICE GENERAL

47
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II. Indemnizacin de los gastos y costes que devienen intiles por causas imputables a la Administracin 982
1. Supuestos a que se aplica esta indemnizacin 982
2. Clculo de la indemnizacin 984
III. Prdida sobrevenida de la facultad de participar en las actuaciones
de urbanizacin o alteracin tambin sobrevenida de sus condiciones de ejercicio con merma de valor del suelo resultante 985
1. El objeto de esta indemnizacin 985
2. Sistemas de valoracin alternativos 986
3. Titularidad de la indemnizacin 989
Artculo 27. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas 991
I.

Planteamiento previo 991

II. El criterio subsidiario de valoracin del suelo aportado 991


III. Aportaciones insuficientes 992
Artculo 28. Rgimen de la valoracin 993
I.

La regulacin de las valoraciones urbansticas segn la causa que


las motiva 993

II. En concreto, el alcance de la supletoriedad 994

TTULO IV
Expropiacin forzosa y responsabilidad patrimonial
Artculo 29. Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin
territorial y urbanstica 997
I.

Las expropiaciones urbansticas 997


1. Las expropiaciones urbansticas como expropiaciones especiales 997
2. Regulacin 998

II. Sujetos de la expropiacin forzosa 999


1. Idea general 999
2. Expropiante 999
a. Delimitacin
999
b. Promocin de las modalidades asociativas para la gestin
de las expropiaciones 1000
a'. La gestin de las expropiaciones 1000

48

NDICE GENERAL

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b'. Modalidades asociativas 1000


c'. Constitucin y organizacin 1001
a''. Constitucin 1001
b''. Organizacin1001
c. Encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a
otras Administraciones pblicas  1001
3. Expropiados 1002
4. Beneficiario 1002
III. La causa expropiandi 1003
1. La causa expropiandi en las expropiaciones por razn de la
ordenacin territorial y urbanstica 1003
a. La causa legitimadora del ejercicio de la potestad expropiatoria 1003
b. La declaracin de utilidad pblica o inters social 1004
c. Competencia estatal y autonmica 1004
2. Legitimacin por los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica 1005
a. Eficacia legitimadora de los instrumentos de ordenacin 1005
b. Instrumentos de ordenacin a los que se reconoce eficacia
legitimadora 1006
c. Requisitos para que el instrumento de ordenacin pueda
legitimar la expropiacin 1006
a'. Aprobacin definitiva 1006
b'. Que el instrumento de ordenacin haya habilitado para
la ejecucin por expropiacin 1007
c'. Que se refiera a los bienes y derechos afectados 1008
d. Efectos1009
3. Constitucin o ampliacin de patrimonio pblico de suelo  1010
4. Expropiacin forzosa por incumplimiento de la funcin
social de la propiedad  1010
a. El incumplimiento de la funcin social de la propiedad
como causa legitimadora de la expropiacin  1010
b. Expropiacin forzosa por incumplimiento de los deberes
urbansticos  1010
IV. Objeto de la expropiacin  1011
1. Lmites objetivos de la expropiacin  1011

NDICE GENERAL

49
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a. Principio general  1011


b. Reglas especiales  1012
2. Bienes de dominio pblico situados en la superficie delimitada  1012
3. Efectos de la delimitacin de la superficie objeto de expropiacin: prohibicin de construcciones  1015
Artculo 30. Justiprecio  1017
I.

El procedimiento expropiatorio  1017


1. El procedimiento en las expropiaciones urbansticas  1017
2. Clases de procedimiento en las expropiaciones urbansticas  1019
3. Decisin acerca del procedimiento a seguir 1020
4. Rgimen jurdico 1020

II. Procedimiento de tasacin individual  1021


1. Determinacin de los expropiados  1021
a. La relacin de propietarios  1021
b. Efectos de la relacin de propietarios 1022
2. Tramitacin ulterior 1022
III. Procedimiento de tasacin conjunta 1023
1. Ante la administracin expropiante 1023
a. Elaboracin del proyecto de expropiacin 1023
b. Exposicin al pblico del proyecto de expropiacin 1025
c. Informe del Ayuntamiento 1025
d. Informe de la Administracin expropiante 1025
2. Ante el rgano urbanstico autonmico competente 1025
a. Resolucin
1025
b. Actitud de los expropiados 1026
3. Ante el Jurado provincial de expropiacin 1026
IV. Pago del justiprecio 1027
1. El pago como requisito esencial de la expropiacin 1027
2. Rgimen general 1028
a. Titularidad exigida para el pago 1028
b. Pago o consignacin 1029
3. Pago a persona no legitimada 1029
a. Pago a quien no fuese titular registral 1029

50

NDICE GENERAL

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b. Pago al titular registral 1029


4. Pago en especie 1030
a. Idea general 1030
b. Requisitos1030
c. Procedimiento
1030
Artculo 31. Ocupacin e inscripcin en el Registro de la Propiedad  1031
I. Ocupacin
 1031
1. Idea general  1031
2. Acta de ocupacin 1033
a. El acta de ocupacin y el Registro de la propiedad 1033
b. Requisitos1034
a'. Requisitos subjetivos 1034
b'. Requisitos objetivos 1034
a''. Justiprecio1034
b''. Cosa o derecho objeto de expropiacin 1035
c''. Fincas de resultado y fincas de origen  1037
c'. Requisitos de la actividad  1037
c. Efectos
 1037
a'. Efectos jurdico-materiales  1037
b'. Efectos jurdico-registrales 1038
c'. Efectos jurdico-procesales 1038
II. Inscripcin en el Registro de la Propiedad 1040
1. Idea general 1040
2. Requisitos 1041
a. Requisitos subjetivos 1041
b. Requisitos objetivos 1041
a'. Sujetos1041
b'. Objeto1043
c'. Requisitos de la actividad 1046
3. Procedimiento 1046
a. Solicitud de la inscripcin 1046
b. Subsanacin de defectos 1047
c. Resolucin
1047
d. Recurso1048

NDICE GENERAL

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4. Efectos 1049
a. Efectos normales 1049
b. Efectos especiales 1049
Artculo 32. Adquisicin libre de cargas  1051
I.

Adquisicin de las fincas  1051


1. La eficacia jurdico-privada de la expropiacin forzosa 1051
a. Eficacia jurdico-privada de la expropiacin forzosa  1051
b. Los actos administrativos que producen efectos en el dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles 1052
c. La expropiacin forzosa por razn de urbanismo, como
toda expropiacin forzosa, produce un importante efecto
jurdico-privado: la transmisin de un derecho de propiedad 1053
2. La adquisicin de las fincas libres de cargas 1053
3. Eficacia legitimadora de la expropiacin 1053

II. mbito de la eficacia legitimadora de la expropiacin 1053


1. Idea general 1053
2. Lmites subjetivos 1054
3. Lmites objetivos 1054
4. Lmites formales 1056
III. Proteccin del propietario frente al procedimiento expropiatorio
consumado 1056
1. Idea general 1056
2. Acciones frente al que percibi el justiprecio 1056
3. Accin frente a la Administracin  1057
Artculo 33. Modalidades de gestin de la expropiacin 1059
I.

Modalidades de gestin 1059


1. El ejercicio de las competencias urbansticas 1059
2. La competencia de las entidades locales 1059
3. Colaboracin entre las Entidades pblicas y participacin de los particulares 1060
a. Colaboracin entre las entidades pblicas 1060
b. Participacin de los particulares 1060
4. Regulacin 1060

52

NDICE GENERAL

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II. Promocin de las modalidades asociativas para la gestin de las expropiaciones 1061
1. La gestin de las expropiaciones 1061
2. Modalidades asociativas 1061
III. Encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones pblicas 1062
1. El ejercicio de la potestad expropiatoria por Administracin pblica distinta a la que ostenta la competencia 1062
2. Rgimen jurdico 1063
Artculo 34. Supuestos de reversin y de retasacin 1065
I.

Reversin y retasacin 1066


1. Destino de los terrenos expropiados por razones urbansticas 1066
2. Reversin 1066
a. El derecho de reversin 1066
b. El derecho de reversin en las expropiaciones urbansticas 1068
3. Retasacin 1069
4. Rgimen jurdico 1070

II. Supuestos de reversin 1070


1. Regla general: alteracin del uso que motiv la expropiacin 1070
2. Expropiacin de suelo para uso dotacional pblico 1071
a. Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera sido implantado y mantenido durante
ocho aos 1071
b. Que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional pblico 1073
3. Expropiacin para la formacin o ampliacin de un patrimonio pblico, siempre que el nuevo uso sea compatible
con los fines de ste 1073
4. Expropiacin para la ejecucin de una actuacin de urbanizacin  1074
5. Expropiacin por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas aplicables al suelo conforme
a esta ley  1075
6. Supuestos en que no procede la reversin de acuerdo con
la LE 1077
III. Supuestos de retasacin 1077

NDICE GENERAL

53
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1. La retasacin 1077
2. La retasacin en la LS 1078
IV. Requisitos del ejercicio de los derechos de reversin y retasacin  1079
1. Idea general 1079
2. Sujetos 1079
a. Administracin pblica 1079
b. Legitimacin activa 1079
c. Beneficiario de la expropiacin 1080
d. Terceros adquirentes registrales 1080
3. Requisitos objetivos 1082
a. Existencia de una expropiacin 1082
b. Que se den los supuestos determinados en la ley 1083
4. Objeto del derecho 1083
a. Objeto del derecho de reversin 1083
b. Objeto del derecho de tasacin 1084
5. Requisitos de la actividad: plazo 1085
a. El plazo para el derecho de reversin 1085
b. Plazo en el supuesto de notificacin 1085
c. Plazo en el supuesto de que no se notificara por la Administracin la procedencia de reversin o retasacin 1086
d. Plazo en el supuesto de que no se hubiese concluido la urbanizacin en el plazo de cinco aos contados desde la expropiacin 1087
V. Procedimiento
1088
1. Objeto del procedimiento 1088
2. Iniciacin 1088
3. Instruccin 1088
4. Terminacin 1088
a. Resolucin
1088
b. Silencio administrativo 1089
VI. Efectos1089
1. Efectos directos 1089
2. Efectos indirectos  1091
3. El precio de readquisicin, en los supuestos de reversin 1091
a. Idea general  1091

54

NDICE GENERAL

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b. Valoracin1092
c. Pago
1093
Artculo 35. Supuestos indemnizatorios 1095
I.

La responsabilidad de las Administraciones pblicas como consecuencia de la actuacin urbanstica 1096


1. Concepto 1096
a. Eficacia anormal de la actuacin de las Administraciones
pblicas 1096
b. Responsabilidad e indemnizacin 1097
c. Responsabilidad de las Administraciones Pblicas 1098
2. Clases 1099
a. Criterios de clasificacin 1099
b. Responsabilidad contractual 1099
c. Responsabilidad derivada de actividad sujeta a Derecho
administrativo y de actividad sujeta a normas de distinta
naturaleza  1100
3. Configuracin de la responsabilidad extracontractual
de las Administraciones pblicas  1101
a. Responsabilidad directa  1101
a'. Responsabilidad de las Administraciones pblicas  1101
b'. Responsabilidad de la persona a la que pueda imputarse el dao  1102
b. Responsabilidad objetiva  1102
4. Regulacin  1103

II. Sujetos de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones


pblicas  1104
1. Titular del derecho a indemnizacin  1104
2. Administracin pblica responsable  1104
a. Administracin pblica a la que es imputable el dao patrimonial  1104
b. Responsabilidad por alteracin del planeamiento  1106
III. Lesin patrimonial  1109
1. La lesin patrimonial como requisito de la responsabilidad de las administraciones pblicas  1109
2. Lesin efectiva  1110
3. Dao evaluable econmicamente  1110

NDICE GENERAL

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4. Individualizacin del dao en relacin a una persona o


grupo de personas  1111
a. El requisito de que el dao sea individualizado  1111
b. Individualizado en relacin a una persona  1111
c. Individualizado con relacin a un grupo de personas  1112
IV. Actuacin administrativa antijurdica  1112
1. Actuacin administrativa  1112
a. Reglamento o acto administrativo general  1112
b. Acto administrativo  1113
a'. Responsabilidad por actos administrativos  1113
b'. Actos administrativos vlidos  1113
c'. Actos invlidos  1113
c. Actuacin material  1114
d. Inactividad de la Administracin  1114
a'. La no decisin de los procedimientos incoados a instancia del interesado  1115
b'. La pasividad ante las denuncias de los administrados  1115
c'. No adopcin de las medidas adecuadas  1115
2. Antijuridicidad  1116
V.

Imputacin a la Administracin pblica  1116


1. El requisito de la imputacin  1116
2. Relacin de causalidad  1119
3. Exclusin de indemnizar los daos causados por fuerza
mayor  1121

VI. Reparacin del dao  1122


1. Principio de reparacin integral del dao  1122
2. Indemnizacin en dinero  1122
a. Principio general  1122
b. Criterios de valoracin  1123
c. La valoracin de los daos materiales  1125
d. Momento de la valoracin del perjuicio  1126
3. Compensacin en especie  1127
a. La reparacin del dao por prestacin no dineraria  1127
b. Requisitos 1128
a'. Acuerdo con el interesado  1128

56

NDICE GENERAL

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b'. Que resulte el modo ms adecuado para lograr la reparacin debida y convenga al inters pblico  1129
c. Contenido
 1130
VII. Procedimiento 1130
1. Procedimiento para hacer efectiva la responsabilidad
patrimonial de las Administraciones pblicas  1130
2. Responsabilidad patrimonial derivada del cumplimiento
o de la ejecucin de un acto o de un reglamento contrarios al Ordenamiento jurdico  1131
a. Posibilidad de acumular las pretensiones de anulacin e
indemnizacin  1131
b. Rgimen jurdico  1132
3. Procedimiento administrativo para exigir la responsabilidad patrimonial  1133
VIII. Supuestos indemnizatorios previstos en el artculo comentado  1133
1. La determinacin de supuestos indemnizatorios en la legislacin urbanstica  1133
2. Significado de la determinacin  1134
IX. Alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin o de las condiciones de participacin de los propietarios
en ella  1135
1. La nueva regulacin  1135
2. Requisitos  1135
a. Modificacin de la ordenacin territorial o urbanstica o
del acto o negocio de la adjudicacin de la urbanizacin
que altere las condiciones de ejercicio de la ejecucin de
sta  1135
b. La modificacin debe producir una alteracin en las condiciones del ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin o de
las condiciones de participacin de los propietarios  1135
c. Que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos
para su desarrollo, o transcurridos aqullos, si la ejecucin
no se hubiese llevado a efecto por causas imputables a la
Administracin  1139
3. Rgimen jurdico  1140
X. Vinculaciones y limitaciones singulares  1141
1. Indemnizacin por vinculaciones o limitaciones singulares  1141

NDICE GENERAL

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a. Vinculaciones de la propiedad privada  1141


b. Regulacin 1141
2. Vinculaciones singulares respecto de construcciones o
edificaciones  1141
a. Idea general  1141
b. Imposicin de vinculaciones singulares que excedan de los
deberes legales  1142
c. No compensacin por los beneficios que resulten de aplicacin  1147
3. Vinculaciones o limitaciones singulares que lleven consigo restriccin del aprovechamiento urbanstico  1147
a. Idea general  1147
b. Que las ordenaciones impongan vinculaciones o limitaciones que lleven consigo una restriccin en el aprovechamiento urbanstico  1148
c. Que la vinculacin o limitacin puedan calificarse de singulares  1149
d. Que no pueda ser objeto de distribucin equitativa  1149
XI. Modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos habilitantes de
obras y actividades  1152
1. La modificacin o extincin de los ttulos habilitantes 1152
2. Requisitos  1153
a. Existencia del ttulo administrativo habilitante  1153
b. Disconformidad con la nueva ordenacin  1153
c. Estado de las obras o actividades  1153
3. Procedimiento  1154
4. Efectos  1154
a. Extincin, revocacin o modificacin del acto  1154
b. Indemnizacin 1154
XII. Anulacin de los actos habilitantes, demora injustificada en su otorgamiento y denegacin improcedente  1154
1. La responsabilidad de la Administracin en materia de
actos habilitantes de actividades urbansticas  1154
2. Denegacin de la peticin de otorgamiento del acto habilitante  1155
3. Anulacin del acto  1156
a. Idea general  1156

58

NDICE GENERAL

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b. Requisitos 1156
a'. Requisitos para que nazca la responsabilidad  1156
b'. Invalidez del acto  1156
c'. Inexistencia de dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado  1159
c. Procedimiento
 1160
a'. Rgimen general  1160
b'. En el mismo procedimiento  1160
c'. En procedimiento independiente, cuyo objeto sea la reclamacin de daos y perjuicios  1161
d. Efectos 1161
a'. Anulacin del acto denegatorio del acto habilitante  1161
b'. Anulacin del acto habilitante  1161
a''. Daos y perjuicios al titular del acto  1161
b''. Daos y perjuicios a tercero  1162
4. Responsabilidad patrimonial por inactividad de la Administracin  1163
a. Idea general  1163
b. Inactividad en el procedimiento de otorgamiento del acto
habilitante  1164
c. Inactividad ante las infracciones urbansticas  1165
5. Responsabilidad patrimonial por el ejercicio de las potestades de suspensin, anulacin y revisin  1165
a. Idea general  1165
b. Rgimen jurdico  1166
6. Responsabilidad derivada de informacin errnea  1166
7. Indemnizacin por accin urbanstica en la proteccin
de espacios y parques naturales  1167
XIII. Otros supuestos  1168
1. Referencia al rgimen general  1168
2. Supuestos indemnizatorios no previstos en el art. 35  1168
3. Supuestos no previstos en el art. 35  1168

NDICE GENERAL

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TTULO V
Funcin social de la propiedad y gestin del suelo
CAPTULO I
Venta y sustitucin forzosas
Artculo 36. Procedencia y alcance de la venta o sustitucin forzosas  1171
I.

Incumplimiento de los deberes urbansticos  1171


1. Efectos de los deberes urbansticos  1171
2. Declaracin del incumplimiento de los deberes  1172

II. Requisitos para declarar incumplidos los deberes urbansticos  1173


1. Requisitos subjetivos  1173
2. Requisitos objetivos  1173
3. Requisitos de la actividad  1173
III. Procedimiento 1173
1. Incoacin  1173
2. Instruccin  1174
3. Resolucin  1175
IV. Efectos
 1175
1. Firmeza de la resolucin  1175
2. Legitimacin de la expropiacin, venta o sustitucin  1176
3. Valoracin  1176
Artculo 37. Rgimen de la venta o sustitucin forzosas  1179
I.

Rgimen de la venta o sustitucin forzosa  1179


1. Efectos de la declaracin de incumplimiento de los deberes de edificacin y rehabilitacin  1179
2. El procedimiento para la adjudicacin  1180

II.

Inscripcin de la situacin del inmueble en el Registro de la propiedad  1180


1. La publicidad registral  1180
2. Procedimiento de la inscripcin  1181
3. Efectos  1181

III. Procedimiento de adjudicacin  1181


1. Naturaleza del procedimiento  1181

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NDICE GENERAL

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2. Requisitos  1182
a. Requisitos subjetivos  1182
b. Requisitos objetivos  1182
3. Tramitacin  1182
a. Informacin pblica  1182
b. Iniciacin 1183
c. Instruccin
 1183
d. Resolucin 1183
IV. Efectos
 1184
1. Inscripcin en el Registro de la Propiedad  1184
a. Inscripcin de la adjudicacin  1184
b. Inscripcin de la obra nueva  1184
2. Obligacin del propietario  1184

CAPTULO II
Patrimonios pblicos de suelo
Artculo 38. Nocin y finalidad  1187
I.

Los patrimonios pblicos de suelo  1187


1. Concepto  1187
2. Naturaleza jurdica  1189
3. Fundamento  1191
4. Regulacin  1193

II. Finalidad de los patrimonios pblicos de suelo  1195


1. Extensin de los fines asignados a los patrimonios pblicos de suelo  1195
2. Regular el mercado del suelo  1195
3. Obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa
pblica  1195
4. Facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica  1196
III. Bienes que integran los patrimonios pblicos de suelo  1196
1. Normativa estatal y autonmica  1196
2. Metlico  1197
3. Inmuebles  1198

NDICE GENERAL

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Artculo 39. Destino  1201


I.

Destino de los bienes de los patrimonios pblicos de suelo 1202


1. Finalidad de los patrimonios pblicos de suelo y destino
de los bienes que los integran 1202
2. Regulacin 1203

II. Destino de los bienes 1203


1. Construccin de viviendas sujetas a un rgimen de proteccin pblica 1203
a. Idea general 1203
b. Vuelta al trfico jurdico inmobiliario 1204
c. Urbanizacin
1204
d. Edificacin1204
2. Otros usos de inters social 1205
a. Delimitacin de los usos de inters social 1205
b. Las especificaciones en la Ley urbanstica 1206
c. Fines admisibles 1206
3. Reduccin de la deuda comercial y financiera 1208
III. Incumplimiento de la obligacin de destinar los bienes de los patrimonios pblicos de suelo a su finalidad 1209
1. El incumplimiento de los deberes de destinar los bienes
de los patrimonios pblicos a sus fines 1209
2. Procedimiento para reaccionar frente a las infracciones 1209
a. Incoados por los particulares  1210
b. Incoados por la propia Administracin titular  1210
c. Incoados por la Comunidad Autnoma  1211
IV. Enajenacin de los bienes integrantes de patrimonios pblicos de
suelo  1211
1. Disposicin de los bienes de los patrimonios pblicos de
suelo  1211
2. Regulacin  1211
V.

Rgimen jurdico de la enajenacin  1212


1. Rgimen jurdico general  1212
2. Enajenacin a ttulo oneroso  1212
3. Precio mximo  1212
4. Incumplimiento de las obligaciones  1213

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NDICE GENERAL

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VI. Inscripcin en el Registro de la propiedad  1215


1. Inscripcin de los actos relativos a fincas de los patrimonios pblicos de suelo  1215
2. Acceso al registro de las limitaciones  1215
a. Ttulo inscribible  1215
b. Forma de la inscripcin  1216
c. Efectos
 1216
3. Resolucin de la enajenacin  1216

CAPTULO III
Derecho de superficie
Artculo 40. Contenido, constitucin y rgimen  1219
I.

El derecho de superficie  1219


1. La legislacin del suelo y el derecho de superficie  1219
2. Regulacin 1221
a. Legislacin estatal 1221
b. La legislacin autonmica 1221

II. Nociones generales 1222


1. Concepto 1222
2. Naturaleza jurdica 1223
3. Rgimen jurdico 1223
III. Elementos1223
1. Elementos personales 1223
a. Dueo del suelo 1223
b. Superficiario1224
2. Elementos reales 1225
a. El suelo 1225
b. La edificacin 1225
3. Tiempo y forma 1226
a. El elemento temporal 1226
b. Forma1226
a'. La forma como requisito esencial 1226
b'. Formalizacin en escritura pblica 1226
c'. Inscripcin en el Registro de la Propiedad 1227

NDICE GENERAL

63
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IV. Contenido del derecho de superficie 1228


1. Idea general 1228
2. Contraprestacin del superficiario 1228
3. Derechos y obligaciones del propietario del suelo 1229
4. Derechos y obligaciones del superficiario 1230
Artculo 41. Transmisin, gravamen y extincin  1231
I.

Transmisin y gravamen de la propiedad y del derecho de superficie  1232


1. Las facultades de disposicin del superficiario 1232
2. Limitaciones 1232
3. Constitucin de la propiedad superficiaria en rgimen
de propiedad horizontal 1233
4. Transmisin y gravamen del suelo 1235

II. Extincin del derecho de superficie 1235


1. Idea general 1235
2. Causas de la extincin 1235
a. Causas subjetivas 1235
a'. Renuncia1235
a''. Renuncia del superficiario cuando todava no se ha
terminado la construccin 1236
b''. Renuncia una vez terminada la construccin 1236
b'. Mutuo disenso 1236
c'. Confusin1236
3. Causas objetivas 1237
4. Causas derivadas del ttulo y de la ordenacin territorial y urbanstica 1237
a. Causas derivadas de la ordenacin territorial y urbanstica  1237
b. Transcurso del plazo de duracin del derecho 1238
c. Incumplimiento de las obligaciones pactadas en el ttulo 1239
5. Otros hechos 1239
III. Efectos de la extincin 1239
1. Idea general 1239
2. Efectos respecto de la propiedad de la edificacin 1240
a. Adquisicin por el propietario de slo parte de lo edificado  1241
b. Adquisicin del suelo por el superficiario 1242
c. Adquisicin de lo edificado 1242

64

NDICE GENERAL

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d. Demolicin de lo construido 1242


e. Normas especficas sobre las distintas causas de extincin 1243
3. Efectos de la extincin del derecho de superficie respecto de los derechos reales constituidos por el superficiario 1243
a. El efecto de extinguirse los derechos constituidos por el
superficiario 1243
b. Extincin de los derechos reales al transcurrir el plazo de
duracin del derecho de superficie 1244
c. Extincin por reunin de los derechos de propiedad del
suelo y los del superficiario 1244
a'. Incumplimiento por el superficiario de las condiciones  1245
b'. Desaparicin del objeto 1245
4. Efectos respecto de los derechos personales 1245

TTULO VI
Rgimen jurdico
CAPTULO I
Actuaciones con el Ministerio Fiscal
Artculo 42. Infracciones constitutivas de delito o falta 1249
I.

Potestad sancionadora administrativa y potestad penal 1249


1. El principio non bis in idem  1249
2. Actos sancionados por el Derecho penal y el Derecho
administrativo 1250

II. Actuacin de la Administracin pblica  1251


1. Tanto de culpa y abstencin de seguir procedimiento
sancionador  1251
2. Sentencia condenatoria  1251
3. Sentencia absolutoria 1252
a. Sentencia absolutoria motivada por la inexistencia material del hecho 1252
b. Sentencia absolutoria motivada por hechos que estim no
son constitutivos de delito 1252
c. Que el juez penal no se pronuncie sobre la existencia de los
hechos 1252

NDICE GENERAL

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III. Efectos de la sentencia penal en el acto administrativo sancionador  1252


1. La decisin del procedimiento sancionador y la sentencia 1252
2. Acto objeto de revisin 1252
3. Acto administrativo sancionador firme 1253

CAPTULO II
Peticiones, actos y acuerdos
Artculo 43. Peticiones 1255
I. Introduccin
1255
1. Rgimen jurdico 1255
2. Peticiones 1255
II. Las peticiones y el deber de resolver 1256
1. Las peticiones fundadas en el ordenamiento urbanstico  1256
a. Concepto
1256
b. Naturaleza jurdica 1257
c. Peticiones
1257
a'. Peticiones declarativas 1258
b'. Peticiones de revisin 1258
c'. Peticiones de ejecucin 1258
2. El deber de instruir el procedimiento y de resolver 1258
a. Iniciacin del procedimiento 1258
b. Resolucin1258
a'. Declaracin de inadmisibilidad 1259
b'. Resolucin en cuanto al fondo 1259
3. Garantas para hacer efectivo el deber de tramitar el
procedimiento y de resolver 1259
III. Requisitos del silencio administrativo 1260
1. Idea general 1260
2. Incoacin de un procedimiento administrativo 1261
3. No resolucin en los plazos establecidos por la Ley 1262
a. Plazo para resolver 1262
a'. Naturaleza del plazo 1262
b'. Determinacin de los plazos en los procedimientos 1263
b. Inactividad de la Administracin 1264

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NDICE GENERAL

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c. Interrupcin del plazo 1264


IV. Efectos del silencio administrativo 1264
1. Sentido del silencio administrativo 1264
a. Regla general: presuncin estimatoria 1264
b. Excepciones1265
a'. Que una Ley o norma de Derecho comunitario europeo establezca lo contrario 1265
b'. Procedimientos de ejercicio del derecho de peticin 1265
c'. Que transfieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio pblico o al servicio pblico 1265
d'. Procedimientos de impugnacin de actos y disposiciones 1266
e'. Procedimiento para exigir la responsabilidad patrimonial de las Administraciones pblicas 1266
2. El acto presunto y la obligacin de resolver expresamente 1266
a. La obligacin de resolver expresamente 1266
b. Silencio positivo 1266
c. Silencio negativo 1266
3. El acto presunto y las vas de impugnacin 1267
a. Los recursos en relacin al acto presunto 1267
b. La resolucin expresa ulterior 1269
4. Eficacia jurdico-material del acto presunto 1269
Artculo 44. Administracin demandada en subrogacin 1271
I.

Actos dictados por subrogacin 1271


1. La subrogacin en la competencia municipal 1271
2. Actos dictados por subrogacin 1273

II. Revisin de los actos dictados por subrogacin  1274


1. Regla general  1274
2. Revisin de oficio 1275
3. Recursos administrativos 1275
4. Proceso administrativo 1276
Artculo 45. Ejecucin forzosa y va de apremio 1277
I.

Ejecucin forzosa 1277


1. La autotutela ejecutiva 1277

NDICE GENERAL

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2. Regulacin 1278
II. El acto administrativo ejecutivo: requisitos 1278
1. Principio general 1278
2. El acto administrativo 1279
3. Que no se d ninguna excepcin a la eficacia inmediata 1279
4. Demora de la eficacia cuando as lo exija el contenido
del acto 1279
5. Eficacia supeditada a la notificacin 1279
6. Eficacia supeditada a la aprobacin 1279
7. Suspensin del acto 1280
III. Ejecucin forzosa y procedimientos ejecutivos 1280
1. La prerrogativa de ejecucin forzosa 1280
2. El procedimiento ejecutivo 1281
3. Clases 1281
IV. Requisitos de la ejecucin forzosa 1282
1. Requisitos subjetivos 1282
a. rgano administrativo 1282
b. Interesados1283
2. Requisitos objetivos 1283
a. Requisitos del acto administrativo legitimador 1283
b. Requisitos del acto de ejecucin 1284
3. Requisitos de la actividad: previo apercibimiento 1284
V.

Apremio sobre el patrimonio 1284


1. Nociones generales 1284
2. Requisitos 1285
a. Requisitos subjetivos 1285
a'. rgano administrativo: competencia 1285
b'. Interesados1285
b. Requisitos objetivos 1286
c. Requisitos de la actividad 1286
3. Procedimiento 1286
4. Efectos 1287
a. Efectos jurdico-procesales 1287
b. Efectos jurdico-materiales 1287

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NDICE GENERAL

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VI. Ejecucin subsidiaria 1288


1. Nociones generales 1288
2. Requisitos 1288
a. Requisitos subjetivos 1288
a'. rgano administrativo 1288
b'. Interesados1289
b. Requisitos objetivos 1289
c. Requisitos de la actividad 1289
3. Procedimiento 1289
4. Efectos 1290
VII. Multa coercitiva 1291
1. Nociones generales 1291
a. La multa coercitiva 1291
b. La multa coercitiva en el Ordenamiento urbanstico 1291
2. Requisitos 1292
a. Requisitos subjetivos 1292
b. Requisitos objetivos 1292
3. Procedimiento 1292
4. Efectos 1293
VIII. Compulsin sobre las personas 1293
1. Nociones generales 1293
a. Compulsin sobre las personas 1293
b. Regulacin1294
2. Requisitos 1294
a. Requisitos subjetivos 1294
b. Requisitos objetivos 1295
a'. Que se trate de ejecucin de actos que impongan una
obligacin personalsima de no hacer o soportar 1295
b'. Que la ley expresamente lo autorice 1295
c'. Que la ejecucin se realice dentro siempre del respeto
debido a la persona humana y a los derechos fundamentales 1295
c. Requisitos de la actividad 1296
3. Procedimiento 1296
4. Efectos 1296

NDICE GENERAL

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Artculo 46. Revisin de oficio 1297


I.

Revisin de oficio de los actos de la Administracin pblica en materia de urbanismo 1297


1. La revisin de oficio de los actos de las entidades locales en materia de urbanismo 1297
2. Regulacin 1297
3. Clases de revisin 1298
a. Recursos administrativos 1298
b. Procedimientos especiales de impugnacin o reclamacin  1298
c. Procedimientos extraordinarios de revisin 1298
a'. Revisin no sujeta a procedimiento formal 1299
b'. Revisin sujeta a procedimiento formal 1299

II. Revisin de los actos administrativos nulos 1299


1. Procedimiento para declarar la nulidad 1299
2. Regulacin 1300
3. Requisitos del procedimiento para declarar la nulidad 1300
a. Requisitos subjetivos 1300
a'. rganos administrativos 1300
a''. Estado1300
b''. Comunidades Autnomas  1301
c''. Administracin local  1301
b'. Interesados 1301
b. Requisitos objetivos 1302
a'. Actos administrativos 1302
a''. Actos y disposiciones 1302
b''. Actos que hubiesen puesto fin a la va administrativa 1302
b'. Motivos de nulidad 1302
c. Requisitos de la actividad: plazo 1304
III. La anulacin de los actos invlidos 1304
IV. Revocacin de actos administrativos 1305
1. Nociones generales 1305
2. Requisitos 1305
a. Requisitos subjetivos 1305

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NDICE GENERAL

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b. Requisitos objetivos 1306


c. Requisitos de la actividad: plazo 1307
3. Procedimiento y efectos 1307
V.

La rectificacin de errores materiales 1307


1. Idea general 1307
2. Requisitos 1307
a. Requisitos subjetivos 1307
b. Requisitos objetivos 1308
c. Requisitos de la actividad: plazo 1308
3. Procedimiento 1308
4. Efectos 1309

VI. Lmites de la revisin 1309

CAPTULO III
Acciones y recursos
Artculo 47. Carcter de los actos y convenios regulados en la legislacin
urbanstica  1311
I.

La Ley del Suelo y la regulacin del proceso administrativo  1311


1. El texto de 1956 y el proceso administrativo  1311
2. La reforma de 1975  1312
3. Regulacin vigente  1312

II. Los rdenes jurisdiccionales y las pretensiones fundadas en la LS 1312


1. Los rdenes jurisdiccionales y la Administracin Pblica 1312
a. El principio de dualidad para juzgar a la Administracin
Pblica  1312
b. La unidad de jurisdiccin y los rdenes jurisdiccionales  1314
c. La delimitacin de los rdenes jurisdiccionales  1314
d. El artculo 47 de la Ley del Suelo  1315
2. Las pretensiones deducidas en relacin con actos de la
Administracin pblica en materia urbanstica  1315
Artculo 48. Accin pblica  1319
I.

La accin pblica  1319


1. ndice general  1319
2. La accin pblica en materia urbanstica y de evaluacin
ambiental  1319

NDICE GENERAL

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II. Requisitos
 1321
1. Sujetos  1321
2. Objeto 1325
a. Actividad impugnable 1325
b. Pretensin procesal 1326
a'. Contenido de la pretensin 1326
b'. Fundamento de la pretensin 1327
c. Acumulacin de pretensiones 1329
3. Plazo 1330
a. Regla general 1330
b. Plazo para el ejercicio de la accin motivada por la ejecucin de obras ilegales 1332
a'. Principio general 1332
b'. La reforma de la Ley del Suelo de 1975 1332
c'. La LS/1992 1333
d'. Rgimen vigente 1333
III. Rgimen procesal 1334
Artculo 49. Accin ante Tribunales ordinarios 1335
I.

Los Tribunales del orden civil y las pretensiones fundadas en la LS 1335


1. El orden jurisdiccional civil 1335
2. Jurisdiccin de los tribunales y juzgados del orden civil 1336
a. Principio general 1336
b. Criterios para delimitar el mbito del orden jurisdiccional
civil 1336
c. El artculo 49 1336

II. Las pretensiones frente a particulares 1337


1. Principio general 1337
2. Legitimacin 1338
3. Objeto 1339
Artculo 50. Recurso contencioso-administrativo 1341
I.

Impugnacin de los actos de las Entidades locales 1341


1. Los actos de las entidades locales 1341
2. Actos de las Entidades locales que agotan la va administrativa 1342

72

NDICE GENERAL

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3. El recurso de reposicin 1343


II. Actos de aprobacin definitiva de los instrumentos de Ordenacin
y los de ejecucin urbanstica 1343
1. Los actos de aprobacin definitiva 1343
2. El artculo 50 1343

CAPTULO IV
Registro de la propiedad
Artculo 51. Actos inscribibles 1345
I.

Registro de la Propiedad y la legislacin de ordenacin territorial y


urbanstica 1346
1. El Registro de la Propiedad y el urbanismo 1346
2. Legislacin registral y legislacin urbanstica 1347
3. Regulacin 1348

II. Inscripcin en el Registro de la Propiedad de los actos que se produjeren en la actividad administrativa urbanstica 1349
1. Actos administrativos urbansticos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles 1349
2. Principios hipotecarios 1349
III. Actos inscribibles 1350
1. Idea general 1350
2. Actos firmes de aprobacin de los expedientes de ejecucin
de la ordenacin urbanstica en cuanto supongan la modificacin de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenacin, la atribucin del dominio o de otros
derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de
garantas reales de la obligacin o de conservacin de la
urbanizacin y de las urbanizaciones 1350
a. Los actos han de ser firmes 1350
b. Que tengan el contenido que establece el nmero 1, a) de
este artculo  1351
3. Cesiones de terrenos con carcter obligatorio en los
casos previstos por las leyes o como consecuencia de
transferencias del aprovechamiento urbanstico  1351
4. La incoacin de expediente sobre disciplina urbanstica
o restauracin de la legalidad urbanstica o de aquellos que tengan por objeto el apremio administrativo

NDICE GENERAL

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para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas, como de las instrucciones para restablecer el orden
urbanstico infringido 1352
5. Las condiciones especiales a que se ajustan los actos de
conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa
previstos en las leyes 1352
6. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanstico 1352
7. La interposicin de recurso contencioso-administrativo
que pretenda la anulacin de instrumentos de ordenacin
urbanstica, de ejecucin o de actos de intervencin 1353
8. Los actos administrativos y las sentencias, en ambos
casos firmes en que se declare la anulacin de instrumentos de ordenacin, de ejecucin o de actos administrativos de ejecucin 1353
9. Cualquier acto administrativo que, en desarrollo de
los instrumentos de ordenacin o ejercicio urbanstico,
modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la
descripcin de stas 1354
IV. Anotaciones preventivas 1355
1. Actos cuya construccin registral se har mediante
anotacin preventiva 1355
2. Efectos del incumplimiento de la obligacin 1355
V.

Notificacin a la Comunidad Autnoma de la inscripcin de ciertos


actos de naturaleza urbanstica 1355
1. Idea general 1355
2. Objeto 1356
3. Procedimiento 1356

Artculo 52. Certificacin administrativa  1357


I.

Ttulo inscribible  1357


1. Principio general  1357
2. Regulacin 1358

II. Rgimen jurdico 1358


1. Regla general 1358
2. Reglas especiales 1358
a. Escritura pblica 1358

74

NDICE GENERAL

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b. Resolucin judicial 1359


Artculo 53. Clases de asientos 1361
I.

Asientos que se practican en el Registro 1361


1. Idea general 1361
2. Clases de asientos 1361

II. Inscripciones
1362
1. Actos que se harn constar por inscripcin 1362
2. Rgimen jurdico 1362
a. Requisitos
1362
b. Efectos1362
III. Anotaciones preventivas 1362
1. Actos que han de hacerse constar por anotacin preventiva 1362
2. Rgimen jurdico 1363
a. Anotacin de la iniciacin del proceso administrativo 1363
b. Anotacin preventiva de la iniciacin de un procedimiento
administrativo 1363
a'. Idea general 1363
b'. Requisitos1363
c'. Efectos1363
a''. Duracin temporal 1363
b''. Publicidad1364
c''. Efectos del acto que ponga fin al procedimiento 1364
IV. Notas marginales 1364
1. Actos que han de hacerse constar por nota marginal 1364
a. Idea general 1364
b. Condiciones especiales de actos de intervencin 1365
c. Actos de transferencia y gravamen de aprovechamiento urbanstico 1365
d. Otros supuestos 1365
2. Rgimen jurdico 1366
Artculo 54. Expedientes de distribucin de beneficios y cargas 1367
I.

Procedimiento de distribucin de beneficios y cargas 1368


1. Idea general 1368

NDICE GENERAL

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2. Regulacin 1368
II. Nota marginal de la iniciacin de los procedimientos 1369
1. Idea general 1369
2. Requisitos 1369
3. Efectos 1369
a. Duracin
1369
b. Efectos registrales  1370
c. Efectos administrativos  1370
III. Inscripcin de los actos definitivos de los procedimientos de distribucin de beneficios y cargas  1370
1. Ttulo inscribible  1370
2. Procedimiento 1372
3. Eficacia del ttulo 1372
4. Inscripcin y titulares registrales  1373
a. Eficacia de la nota marginal  1373
b. Inscripcin a favor del titular registral de la finca originaria  1373
c. Inscripcin a favor de adquirentes de la finca originaria  1373
5. Inscripcin de la afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos
inherentes al sistema de actuacin  1374
Disposicin Adicional Primera. Sistema de informacin urbana  1375
I.

Informacin sobre suelo y urbanismo  1375


1. Importancia de la informacin  1375
2. El derecho a la informacin en el mbito urbanstico  1376

II.

El sistema pblico de informacin sobre suelo y ordenacin urbana  1376


1. Creacin del nuevo sistema  1376
2. Rgimen jurdico  1376

Disposicin Adicional Segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al


Ministerio de Defensa o al uso de las fuerzas armadas  1379
I.

Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o


al uso de las Fuerzas Armadas 1379
1. La defensa nacional y las fuerzas armadas  1379
2. Rgimen de los bienes 1379

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NDICE GENERAL

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II. El informe de la Administracin del Estado en los procedimientos


de aprobacin de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica 1380
1. La audiencia de la Administracin del Estado 1380
2. Procedimiento de aprobacin de instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en los que se exige el
informe de la Administracin del Estado por razones de
Defensa Nacional 1381
3. Rgimen jurdico 1383
a. Rgimen jurdico de los informes de la Administracin del
Estado 1383
b. Rgimen jurdico del informe en los procedimientos sobre
aprobacin de instrumentos de ordenacin que afecten a
terrenos, edificios e instalaciones afectos a la defensa nacional 1386
III. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o
al uso de las fuerzas armadas 1386
1. La afectacin de los bienes a un uso general o a un servicio pblico 1386
2. Destino de los bienes afectados al ministerio de defensa o
al uso de las fuerzas armadas y de los puestos a disposicin
de los organismos pblicos que dependan de aqul 1387
Disposicin Adicional Tercera. Potestades de ordenacin urbanstica en
Ceuta y Melilla 1389
I.

La legislacin sobre ordenacin del territorio y urbanismo en Ceuta


y Melilla 1389
1. La competencia legislativa de Ceuta y Melilla 1389
2. La STC 61/1997 1390
3. La disposicin adicional tercera de la LRSV 1390

II. Potestades normativas reglamentarias  1391


1. La legislacin sobre ordenacin territorial urbanstica aplicable a Ceuta y Melilla  1391
2. Normas reglamentarias 1392
III. Rgimen jurdico de los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica 1393
1. El procedimiento de aprobacin y modificacin de los
planes de ordenacin urbana 1393

NDICE GENERAL

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2. Aprobacin del Plan General 1393


3. Planes especiales no previstos en el plan general 1393
Disposicin Adicional Cuarta. Gestin de suelos del patrimonio del Estado 1395
I.

Gestin de suelo del Patrimonio del Estado 1396


1. Gestin del patrimonio del Estado 1396
2. Rgimen jurdico de la gestin del suelo 1397

II. Normas de la Disposicin Adicional Cuarta 1397


1. Acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones,
obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica 1397
2. Artculo 190 bis de la LPatA 1398
3. Funciones de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Defensa 1400
4. Funciones de la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado 1400
Disposicin Adicional Quinta. Modificacin del artculo 43 de la Ley de
Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954 1403
I.

mbito de rgimen de las valoraciones 1403


1. La unificacin del rgimen de fijacin del justiprecio de
las expropiaciones 1403
2. La modificacin de la ley de expropiacin forzosa 1403

II. La nueva redaccin del artculo 43, LE 1404


1. La determinacin del justiprecio en la LE 1404
2. El artculo 43.2 1404
Disposicin Adicional Sexta. Suelos forestales incendiados 1407
I.

Suelos forestales incendiados 1407


1. Los incendios forestales 1407
2. Medidas que establece la LS 1408

II.

Mantenimiento de la situacin rural del suelo forestal incendiado 1408


1. Destino del suelo forestal incendiado 1408
2. Prohibicin del cambio de uso 1409
3. Restauracin de los terrenos forestales  1410

III. Inscripcin en el Registro de la propiedad  1410

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NDICE GENERAL

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1. La inscripcin de la limitacin de la propiedad del terreno forestal  1410


2. Rgimen jurdico  1410
Disposicin Adicional Sptima. Reglas para la capitalizacin de rentas en
suelo rural  1413
I.

Tipo de capitalizacin de la renta anual real o potencial de la explotacin  1413

II. Posibilidad de modificacin del tipo de capitalizacin y de fijacin


de valores mnimos del suelo rural  1413
Disposicin Adicional Octava. Participacin del Estado en la ordenacin
territorial y urbanstica  1415
I.

Participacin del Estado en la ordenacin territorial y urbanstica 1415


1. La delimitacin de la competencia estatal y autonmica
en materia de ordenacin del territorio  1415
2. La disposicin adicional octava  1415

II. Legislacin que prev la participacin de la Administracin estatal


en los procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin  1416
1. Competencia estatal  1416
2. Participacin en los procedimientos de ordenacin territorial y urbanstica  1416
a. Modalidades de la participacin  1416
b. La Ley del Patrimonio de las Administraciones pblicas  1416
c. La Ley de Aguas  1417
d. Costas y puertos  1418
e. Montes
 1421
f. Defensa Nacional 1422
g. Carreteras
1422
III. Rgimen jurdico de la participacin estatal 1422
1. Participacin de la Administracin mediante representantes en los rganos colegiados que tengan competencia en
la aprobacin de los instrumentos de ordenacin 1422
2. Rgimen jurdico de la participacin por representacin
en el rgano competente para aprobar el instrumento
de ordenacin 1423

NDICE GENERAL

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Disposicin Adicional Novena. Modificacin de la Ley Reguladora de las


Bases del Rgimen Local 1425
I.

Modificacin del artculo 22.2, LBRL: competencias de los municipios en materia de urbanismo 1427
1. Idea general 1427
2. Las competencias urbansticas de los concejos abiertos 1429
3. Aprobacin de convenios urbansticos  1432
4. Permuta 1434

II.

Nuevo artculo 70 ter de la LBRL: el deber de la Administracin de


facilitar la informacin y la participacin ciudadana 1434
1. Principio general 1434
2. Alcance del deber 1436
3. Publicacin a travs de medios telemticos 1440
4. Identificacin individual de los propietarios y titulares de derechos reales 1441
5. Efectos del acceso a los expedientes urbansticos 1442

III. Modificacin del artculo 75 de la LBRL: registro de intereses de los


miembros de las Corporaciones Locales 1446
IV. Nueva disposicin adicional decimoquinta de la LBRL: rgimen de
incompatibilidades y declaraciones de actividades y bienes de los directivos locales y otro personal al servicio de las entidades locales 1449
Disposicin Adicional Dcima. Actos promovidos por la Administracin
General del Estado  1453
I.

Actos promovidos por Administraciones Pblicas  1453


1. Sujecin a licencia municipal de la actividad urbanstica del Estado y Entidades de derecho pblico  1453
2. Rgimen jurdico 1454
3. Requisitos 1454
a. Requisitos subjetivos 1454
a'. Competencia1454
b'. Legitimacin para solicitar el rgimen especial  1455
b. Requisitos objetivos  1455
c. Requisitos de la actividad  1455
4. Procedimiento  1455
5. Efectos 1456
a. Efectos jurdico-procesales 1456

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NDICE GENERAL

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b. Efectos jurdico-materiales 1456


II. Reaccin frente a obras del Estado no legitimadas 1456
1. Idea general 1456
2. Suspensin de las obras  1457
3. Excepciones  1457
Disposicin Adicional Undcima. Realojamiento y retorno  1459
Disposicin Transitoria Primera. Aplicacin de la reserva de suelo para
vivienda protegida  1461
I.

El derecho transitorio  1461


1. Principio delimitador  1461
2. Rgimen transitorio de las leyes sobre ordenacin territorial y urbanstica 1463

II. Reserva de suelo para viviendas protegidas 1463


1. El acceso a la vivienda de las clases econmicamente dbiles 1463
2. Plazo en que se mantiene la vigencia de la normativa anterior 1464
3. Municipios de menos de 10.000 habitantes 1465
4. Minoracin del porcentaje 1465
Disposicin Transitoria Segunda. Deberes de las actuaciones de dotacin 1467
Disposicin Transitoria Tercera. Valoraciones 1469
I.

Regla general transitoria en materia de valoracin: la LS se aplica


a todos los expedientes de valoracin iniciados tras la entrada en
vigor de la LS/2007 1469

II. Excepcin a la regla general: los suelos urbanizables sectorizados


con condiciones de desarrollo fijadas por el planeamiento, existentes a la fecha de entrada en vigor de la LS/2007, se valoran conforme a la LRSV siempre que no se hayan incumplido los plazos de
ejecucin del planeamiento  1470
III. Remisin en cuanto sean compatibles con la LS, hasta que se produzca el desarrollo reglamentario de lo dispuesto en la LS sobre criterios y mtodo de clculo de la valoracin, a las normas valorativas
contenidas en el art. 137.3 RGU y en Orden ECO/805/2003, de 27
de marzo o disposicin que la sustituya  1471

NDICE GENERAL

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Disposicin Transitoria Cuarta. Criterios mnimos de sostenibilidad  1473


I.

Una norma formalmente bsica con carcter material de norma supletoria  1473

II.

Alcance de la norma supletoria de la disposicin transitoria cuarta 1475

III. Normas autonmicas sobre revisin del planteamiento general por


alteraciones de alcance  1477
Disposicin Transitoria Quinta. Edificaciones existentes  1479
Disposicin Final Primera. Ttulo competencial y mbito de aplicacin  1481
I.

Delimitacin de las competencias del Estado y de las Comunidades


Autnomas 1482
1. La delimitacin constitucional de competencias en materia urbanstica 1482
2. Las normas de la LRRU 1483
3. Las normas de la LS/1992 1484
4. La LRSV 1484
5. La nueva Ley del Suelo 1484

II. Legislacin bsica 1484


1. Los ttulos competenciales 1484
2. Normas con carcter de legislacin bsica 1485
3. Delimitacin de competencias en orden a la regulacin
de la propiedad 1486
III. Bases de la planificacin general de la actividad econmica 1487
1. El art. 149.1.13, CE 1487
2. La DF primera, nm. 2 1489
IV. Normas de aplicacin plena 1489
1. Los ttulos competenciales 1489
2. Defensa y fuerzas armadas 1489
3. Legislacin civil y reglas relativas a ordenacin de los
registros e instrumentos pblicos 1490
4. Legislacin sobre expropiacin forzosa 1490
a. Competencia legislativa exclusiva del Estado 1490
b. Las normas de la nueva Ley  1491
5. El sistema de responsabilidad de las Administraciones
pblicas  1491

82

NDICE GENERAL

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V.

Aplicacin directa a Ceuta y Melilla  1491


1. La legislacin sobre ordenacin urbanstica de Ceuta y
Melilla  1491
2. Precisiones  1491

Disposicin Final Segunda. Desarrollo  1493


I.

El desarrollo reglamentario de la Ley del Suelo  1493


1. Las disposiciones complementarias precisas para la ejecucin de las leyes del suelo  1493
2. Los reglamentos de la ley del suelo  1493

II. El desarrollo de la nueva Ley 1494


Disposicin Derogatoria nica. Derogacin normativa 1495
I.

La clusula derogatoria 1495

II. Alcance de la derogacin 1495


1. Disposiciones legales derogadas expresamente 1495
2. Disposiciones que se opongan a lo dispuesto en esta Ley 1495
Bibliografa  1497
ndice analtico  1521