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RVISION DU LOYER

Mise jour dcembre 2011

LA RVISION DU LOYER
(PLAN DETAILL)

Introduction :
La fixation du loyer est laisse libre disposition des parties quil sagisse des baux dhabitation, des baux
commerciaux, des baux du secteur libre
Exclusion dans notre expos des baux de la loi du 1er septembre 1948.

I. Rvision du loyer en cours de bail :


A) Baux du secteur libre (baux code civil) et baux professionnels :
Dfinition et champs dapplication des baux du secteur libre : locations meubles, rsidences secondaires,
locations de garage
Dfinition des baux professionnels : art. 57 de la loi du 23 dcembre 1986 (cf. doc. n1)
Principe de la rvision du loyer des baux du secteur libre et des baux professionnels : Principe du libre choix
des parties de prvoir au sein du bail une clause de rvision du bail.
Problme de la rvision du loyer en cas de bail verbal ou dabsence de clause dindexation. Il est indispensable
davoir une clause expresse, donc crite, afin de pouvoir indexer le loyer.
Modalits de rvision et problme de rdaction de la clause : celles-ci sont librement arrtes par les parties.
Choix de lindice en cas dindexation du loyer : lindice choisit doit tre en relation directe avec lobjet du
contrat de location ou avec lactivit de lune des parties. Gnralement les parties optent pour lIndice du Cot
de la Construction (ICC). Depuis le 7 mars 2007, on applique lindice de rfrence des loyers pour les meubls
rsidence principale du locataire. Ce qui signifie a contrario que pour tout meubl qui ne constitue pas la
rsidence principale du locataire (et locations saisonnires, rsidences secondaires, garage), lICC sapplique
toujours.
La loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17 mai 2011 a instaur un nouvel indice
notamment pour les baux professionnels : lILAT. Toutefois son entre en vigueur est soumise la publication
dun dcret.
Exemple de clauses dindexation pour un bail meubl, la location dun garage (cf. doc. n2)
Exemple de rvision du loyer travers une clause dindexation (cf. exemple n 1 propos en matire de
baux dhabitation).

B) Baux dhabitation soumis la loi du 06 juillet 1989 :


1) Rvision du loyer en cours de bail :

suite des travaux damlioration (art. 17 e cf. doc. n3)


suite des travaux dconomie dnergie (art. 23-1)

2) Rvision du loyer grce une clause dindexation :


Principes :
Rvision conventionnelle (idem baux du secteur libre),
Loyer invariable si le bail est verbal ou en cas dabsence de clause expresse.

Mais larticle 17d) (cf. doc. n5) de la loi du 06 juillet 1989 rglemente lgrement cette rvision :
Le nouvel indice de rfrence des loyers (IRL) applicable depuis le 1/1/06 sert dsormais de base pour la rvision
des loyers des logements soumis la loi du 6 juillet 1989.
LIRL est applicable aux baux soumis la loi du 6 juillet 1989, et donc pour tout meubl, rsidence principale du
locataire depuis mars 2007. LICC reste applicable tous les autres types de baux.
Date de rvision,
Choix de lindice (cf. doc. n6 : tableau des indices ICC et IRL). Changement de la composition de lIRL par la loi
sur le pouvoir dachat (JO 9 fv. 2008).
Variation plafonne : celle-ci ne peut excder la variation dun indice de rfrence des loyers
Mthode de calcul : loyer x nouvel indice de rfrence
ancien indice de rfrence
Exemples chiffrs (cf. ex. n1 et 2)
Prescription de la rvision (art. 2224 du code civil, cf. doc. n7) : larticle 2224 c. civ permet au bailleur, qui aurait
omis de procder la rvision (gnralement annuelle) du loyer, de pouvoir rviser le loyer sur 5 ans en arrire,
ainsi que de rcuprer les arrirs, et ce tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004, doc. n8).
Exemple chiffr (cf. ex. n3)

C) Baux commerciaux soumis au dcret du 30 septembre 1953 :


1) Distinction entre la rvision triennale lgale (L.145-38 code du commerce, cf. doc. n9) et la
clause dchelle mobile (L.145-39 code du commerce, cf. doc. n10) :
Les diffrences :
Lgale/conventionnelle,
Priodicit,
Forme,
Rtroactivit.
(Tableau de rvision du loyer, cf. doc. n11)
(Ex. de clauses dchelle mobile et de clause de rvision lgale triennale, cf. doc. n12).
Problme de qualification de la clause de rvision du loyer en une clause de rvision lgale triennale ou clause
dchelle mobile selon leur rdaction
(Cass. civ. 28 octobre 1987, cf. doc. n13)

2) La clause dchelle mobile : la rvision conventionnelle (art. L.145-39 du code du


commerce) :
Le principe de la rvision :
Choix de lindice : lICC est gnralement choisit par les parties ; mise en place de lIndice des Loyers
Commerciaux (ILC) avec la loi de modernisation conomique du 4 aot 2008,
Cration de lILAT par la loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17 mai 2011. Entre en
vigueur : attente de la publication dun dcret.
Priode de rvision : les parties choisissent gnralement tous les ans,
Forme de la demande : automaticit,
Rtroactivit : art. 2224 du c. civ.
Limitation du jeu de la clause dchelle mobile : plafonnement du loyer :
Si lapplication de la clause entrane une variation la hausse ou ( la baisse) de plus de 25% du loyer, le locataire
(ou le bailleur) peut la refuser et demander en justice une rvision du loyer,
Estimation dune variation de plus de 25%,
Procdure.
(Demande dadaptation du loyer la valeur locative, cf. doc. n14)

3) La rvision lgale triennale (art. L.145-38 du code du commerce) :


(Demande de rvision du loyer selon la rvision lgale triennale, cf. doc. n15)
Le principe :
Procdure :
auteur et destinataire de la demande de rvision,
forme de la demande,
contenu de la demande,
date de la demande (cass.civ.22 avril 1980, cf. doc. n16) et (cf. ex. n4).
Fixation du nouveau loyer :
mthode de calcul,
indice utiliser : lICC est gnralement choisit par les parties ; mise en place de lIndice des Loyers
Commerciaux (ILC) avec la loi de Modernisation Economique du 4 aot 2008, (cf. ex. n5).
Exception : le dplafonnement :
Conditions ncessaires :
modifications matrielles des facteurs locaux de commercialit,
modification doit avoir entran une variation de plus de 10% de la valeur locative
(applications jurisprudentielles, cf. doc. n17).
(Demande de rvision du loyer par le bailleur conscutive une modification des facteurs locaux de
commercialit, cf. doc. n18)
Acceptation/dsaccord sur le principe de la rvision triennale :
Acceptation de la demande :
Rdaction dun avenant (cf. doc. n19).
Dsaccord sur la rvision :
dlai pour agir en justice (art. L.145-60 code du commerce, cf. doc. n20),
juridiction comptente,
premire tape : rdaction dun mmoire
deuxime tape : procdure devant le juge
Cumul des deux rvisions : choix entre les deux rvisions mais non cumul des effets des deux rvisions.

II. Rvision du loyer au terme du bail :


A) Baux commerciaux : le loyer du bail renouvel :
Les diffrentes possibilits au terme du bail (schma, cf. doc. n21) :
Tacite reconduction (cass. civ. 3me. 7 dc. 2004, cf. doc. n22),
Cong avec refus de renouvellement,
Cong avec proposition de renouvellement (art. L.145-9 code du commerce, cf. doc. n23).

1) Proposition de renouvellement :
Principe du plafonnement du loyer renouvel :
Le loyer du bail renouvel doit correspondre la valeur locative (L. 145.33 code du commerce, cf. doc. n24),
Plafonnement du loyer du bail renouvel en fonction de la variation de lindice trimestriel du cot de la
construction de lINSEE depuis la prcdente fixation du loyer (L.145-34 du code du commerce, cf. doc. n25).
Calcul du loyer du bail renouvel :
Calcul du loyer du bail renouvel : lexpiration du bail (cf. ex. n6) et (cf. doc. n26) :
Pour les baux de 9 ans, la variation retenir est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail
expir correspondant la date de conclusion du bail renouvel.
Deux cas sont envisager : * bail initial mentionne le trimestre de rfrence,
* bail initial ne mentionne pas le trimestre de rfrence.
Calcul du loyer du bail renouvel : lorsque le bail nest renouvel quaprs son expiration (cf. ex. n7) :

Cas o le renouvellement intervient aprs lexpiration du bail de 9 ans (mais avant 12 ans). Variation calcule
partir du dernier indice publi la date du renouvellement effectif.
Exception : dplafonnement du loyer renouvel :
Le mcanisme du plafonnement est cart et le loyer est fix la valeur locative :
Soit lorsque les loyers portent sur des locaux qui ont bnfici dune modification notable des lments mentionns
aux articles 23-1 23-4 du dcret du 30 septembre 1953 (cf. doc. n27) :
(cass. civ. 4 novembre 1998, cf. doc. n28 et cass. civ. 16 dcembre 1997, cf. doc. n29)
Soit en raison de la nature du bail :
bail initial conclu pour une dure suprieure 9 ans,
bail initial conclu pour une dure suprieure 12 ans.
Soit en raison de la nature mme des locaux :
terrains lous nus (art. 23-9 du dcret du 30 sept. 1953, cf. doc. n30),
locaux monovalents (art. 23-8 du dcret du 30 sept. 1953, cf. doc. n30),
locaux usage de bureaux. (art 23-7 du dcret du 30 sept. 1953, cf. doc. n30).

2) Procdure de renouvellement :
Forme (cf. doc. n31),
Pravis (cf. doc. n31).
(Demande de renouvellement du bail, cf. doc. n32)

3) Procdure de contestation : dsaccord sur le montant du loyer du bail


renouvel :
Procdure devant la commission dpartementale,
Procdure devant du Prsident du Tribunal de Grande Instance.
(Modle de lettre pour saisine de la commission, cf. doc. n33)

B) Baux dhabitation : rvision du loyer manifestement sous-valu (art. 17c) cf.


doc. n34) :
Le bailleur ne peut augmenter le loyer que sil est incontestablement infrieur ce quil devrait tre par rapport aux
loyers habituellement constats dans le voisinage pour des logements comparables.
(Modle de proposition de renouvellement, cf. doc. n35)

1) Conditions respecter :
Proposition de renouvellement 6 mois avant fin du bail par lettre RAR ( dfaut le cong sera nul),
Formalisme respecter,
Le propritaire doit justifier le nouveau loyer par des rfrences :
6 ou 3 rfrences fournir (dcret du 02 octobre 1987),
Les rfrences doivent rpondre certains critres (dcret du 31 aot 1990, cf. doc. n36),
O trouver les rfrences (cf. doc. n37).

2) Raction du locataire :
Acceptation du locataire,
Refus tacite ou exprs du locataire :
Bailleur doit sadresser la commission de conciliation durant les 4 mois avant le terme du bail,
Saisie du Tribunal dInstance.

3) Etalement de la hausse :
Le logement se trouve en province :
Rpartition par tiers,
Rpartition par sixime.
Exemple chiffr (cf. ex. n8)
Le logement se trouve en rgion parisienne :
Un dcret publi tous les ans encadre la hausse de ses loyers (dcret du 26 aot 2006, cf. doc. n38 donne la liste
des communes) :
La hausse ne peut dpasser la moiti de la diffrence entre le prcdent loyer et celui propos,
En cas de travaux damlioration : possibilit daugmenter le loyer de 15% du cot TTC des travaux.
Exemples chiffrs (cf. ex. n9 et 10)

C) Baux du secteur libre (baux code civil et baux professionnels) :


1) Baux professionnels :
Larticle 57A de la loi du 23 dcembre 1986 impose uniquement des conditions relatives la dure du bail et au
cong des parties (celui-ci est dordre publique).
Soit tacite reconduction, le loyer sera au mme montant (CA Paris, 6me section C. 7 mars 1994, cf. doc. n39),
Soit proposition de renouvellement (avec cong), un nouveau loyer sera appliqu en cas dacceptation par le
locataire.

2) Baux du secteur libre :


Tacite reconduction,
Proposition de renouvellement.

3) Baux meubls :
Loi dite Borloo de cohsion sociale du 19 janvier 2005 (art. 632-1 du code de construction et de lhabitation, cf. doc.
n40).
Nouvelles conditions :
tacite reconduction,
proposition de renouvellement,
notion de rsidence principale (rponse ministrielle JOAN 30 novembre 2004 p. 9508, cf. doc. n41)
cas particulier des tudiants
Applications concrtes

Introduction :
A travers, ce sujet nous allons tudier, les diffrentes possibilits de rviser les loyers des locaux,
quil sagisse des baux dhabitation en vide, des baux commerciaux, ou bien encore ceux quon
nomme les baux du secteur libre (ou bien encore appels les baux du code civil) comme les
locations meubles, rsidences secondaires, location de garage et que ce soit en cours ou bien
encore en fin de bail.
Par contre, les baux de la loi de 1948 ne seront pas tudis dans ce dossier dans la mesure o ces
derniers rpondent un rgime complexe et particulier.
Tout dabord, avant de sattarder sur la rvision du loyer, il faut rappeler que quelque soit le type de
bail louer, les parties dterminent librement le montant du loyer initial. Ce qui est aussi le cas
lorsque le local vient de se librer et quun nouveau locataire est install.
Malheureusement, nous allons voir que le lgislateur sest rattrap en encadrant strictement les
diffrentes possibilits de rvision du loyer. Seuls les baux du secteur libre, reposant sur la libre
convention des parties, chappent ainsi ces rglementations.

I. Rvision du loyer en cours de bail :


A) Baux du secteur libre (ou baux code civil) et baux professionnels :
Dfinition et champs dapplication des baux du secteur libre : il sagit de ce que
juridiquement on appelle les baux de droit commun et du code civil.
Le principe est que tous ces baux, comme les locations meubles (uniquement hors rsidence
principale du locataire), les rsidences secondaires, les garages sont soumis aux dispositions que
choisissent librement les parties. Aucune disposition particulire ne simpose elles, notamment en
matire de rvision du loyer. Lorsque celles-ci ont omis de rgler des points particuliers il
conviendra alors de se reporter aux articles du code civil
Dfinition et champs dapplication des baux professionnels : les baux professionnels sont
gnralement les baux que lon utilise pour les professions librales comme les mdecins,
les infirmires, avocat
A la diffrence des baux du secteur libre, ces derniers sont encadrs par lart. 57 A de la loi
du 23 dc. 1986 (doc. n1) qui fixe la dure ainsi que le cong de ces baux (6 ans, cong du
bailleur la fin et locataire tout moment sous pravis de 6 mois).
Toutefois, ces baux ne sont pas du tout rglements concernant les autres points, notamment
le loyer.
Principe de la rvision du loyer des baux du secteur libre et des baux professionnels :
Dans la mesure o ces baux rpondent de la libre volont des parties, le montant du loyer peut donc
tre fixe ou subir des augmentations. Toutes les conventions sont donc permises.
On notera que si le bail ne comporte aucune clause dindexation, le loyer restera le mme pendant
toute la dure de ce dernier. Le bailleur a donc tout intrt prvoir au sein du bail une clause de
rvision du loyer. La prsence dune clause expresse est donc une condition sine qua non une
rvision possible du loyer.
Ainsi, lorsque le bail ne comporte aucune clause dindexation ou lorsquil sagit dun bail verbal, la
jurisprudence a dans un arrt de la Cour de cassation. civile. du 04 oct. 1995 estim que le loyer
restera invariable pendant toute la dure du bail.
Modalits de rvision et problme de rdaction de la clause :
Si les modalits de la clause sont librement arrtes par les parties, il faut cependant faire attention
une mauvaise rdaction de la clause dindexation qui pourrait la rendre inoprante.
Par exemple, la jurisprudence (Cour dAppel Paris 24 avril. 1974) a considr que la clause dun
bail prvoyant une rvision du loyer la demande rciproque des parties, ne pouvait produire
deffet faute de dtermination des modalits de cette rvision.
Pour viter toute difficult, les modalits de rvision du loyer doivent tre prcises
contractuellement tant en ce qui concerne les formalits accomplir par le bailleur pour se prvaloir
de la rvision que sur la cadence des rvisions. Il convient en effet de stipuler si la rvision
sappliquera de plein droit et sans formalits ou si le bailleur devra manifester sa volont de rviser
le loyer de manire expresse.
Le plus simple et ce qui se fait le plus souvent dans la pratique (et qui apparat dans les baux types)
est de retenir que le loyer variera automatiquement chaque anne la date anniversaire de la
conclusion du contrat.

Choix de lindice en cas dindexation du loyer :


Lindice choisit devra pour tre valable tre en relation, soit avec lactivit des parties, soit avec
lobjet du contrat, cest ce qunonce lart. 79 de lordonnance du 30/12/1958. A dfaut lindice
choisit serait illicite et ne pourrait recevoir application.
En pratique, en en ce qui concerne les rsidence secondaires, locations saisonnires, garages, etc,
lindexation du loyer sur lindice national du cot de la construction publi lINSEE (ICC) est
habituellement utilise.
Toutefois, on notera que le lgislateur est venu en mars 2007 modifier les locations meubles
rsidences principales du locataire puisque lICC de ne sapplique plus.
Ainsi, on utilise comme pour les baux soumis la loi du 06 juillet 1989 (location vide rsidence
principale du locataire) lIndice de Rfrence des Loyers (IRL) tandis que pour les autres baux (
garages, meubls ne constituant pas la rsidence principale du locataire, saisonnires) on
utilisera toujours lICC (la valeur).
Pour les baux professionnels, la loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17
mai 2011 a cre un nouvel indice : l'indice des loyers d'activits tertiaires (ILAT) applicable
notamment aux professions librales (art. L 112-2 du Code Montaire et Financier).
LILAT constitue un indice optionnel lICC, auquel les parties devront expressment faire
le choix de se rfrer, ds lors quil sera en adquation avec leur activit.
Toutefois, son entre en vigueur est soumise la publication d'un dcret fixant les conditions
de son calcul. Son utilisation est donc soumise la publication de ce dernier.

NB : (cf. p. 12) modifications de la composition de lIRL depuis fvrier 2008 pour les locations
vides rsidence principale du locataire et locations meubles rsidence principale du locataire.
Cf : exemples de clauses dindexation pour le bail meubl, bail professionnel (doc. n2)
exemple de calcul (ex. n1).

et

B) Baux dhabitation soumis la loi du 06 juillet 1989 :


1) Rvision du loyer en cours de bail :

suite des travaux damlioration (art. 17 e) doc. n3) :

Outre une clause dindexation, il est possible, en cours de bail de rviser le loyer par une convention
entre les parties prvoyant que le bailleur devra excuter des travaux damlioration. Il est toujours
possible de lamliorer en installant par exemple des lments de confort ou dquipement
nouveaux souhaits par le locataire.
Conditions :
-

Le contrat devra par une clause expresse ou par une convention noncer les travaux que
le bailleur accepte deffectuer. Il sera opportun de fixer galement les modalits dexcution
de ces travaux et en particulier leur dure.

Ces travaux devront tre des travaux damlioration : les travaux en question peuvent
concerner soit les parties privatives (donc le logement lou), soit les parties communes (et
correspondre donc la quote-part des charges communes de limmeuble) ;
Ces travaux doivent apporter une bonification au logement : un lment nouveau ou un
meilleur confort, un service ou une qualit suprieure aux prestations existantes, renforcer la
scurit des personnes exclusion des travaux dentretien (donc exclusion travaux de
tapisserie, rfection lectricit, lessivage pour parties privatives et ravalement, rfection
toiture, remise en tat ou mise aux normes des portes dascenseur).
Toutefois, linstallation dun digicode (CA Paris, 6me ch. B, 10 novembre 1994, loyers et
coproprit 1995, commentaires 149) ou bien encore la pose dun lecteur de carte
magntique daccs au parking sont considrs par les juges comme des travaux
damlioration.
La majoration ne peut tre que conscutive la ralisation de travaux. Cette majoration
devra bien entendu tre convenue par les parties dans cette convention expresse.
Il faut savoir quil est aussi possible de rdiger cette convention la conclusion du bail.

Cf. : exemple de clause de rvision du loyer en cas de travaux damlioration inclure dans le
bail (doc. n4 adapter en cours de bail).

suite des travaux dconomie dnergie (art. 23-1) :

Dans la ligne du Grenelle de lenvironnement, le lgislateur a mis en place le cadre lgislatif


ncessaire lexcution des travaux dconomies dnergie et au partage du bnfice entre bailleur
et locataire. A cet effet, larticle 119 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre
lexclusion a insr au sein de la loi du 06 juillet 1989 un nouvel larticle.
Larticle 23-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : lorsque des travaux dconomie dnergie
sont raliss par le bailleur dans les parties privatives dun logement ou dans les parties
communes de limmeuble, une contribution pour le partage des conomies de charge peut tre
demande au locataire du logement lou, partir de la date dachvement des travaux, sous
rserve que ces derniers lui bnficient directement et quils lui soient justifis. Elle ne peut
toutefois tre exigible qu la condition quun ensemble de travaux ait t ralis ou que le
logement atteigne un niveau minimal de performance nergtique.
Cette participation, limite au maximum quinze ans, est inscrite sur lavis dchance et
porte sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non rvisable, ne peut tre
suprieur la moiti du montant de lconomie dnergie estime.
Le dcret 2009-1439 et larrt du 23 novembre 2009 relatif au parc priv (JO du 25.11.09)
prcisent les conditions dapplication de cet article notamment la liste des travaux ligibles
raliser et les niveaux minimaux de performance nergtique atteindre, ainsi que les modalits
dvaluation des conomies dnergie, de calcul du montant de la participation demande au
locataire du logement et de contrle de ces valuations aprs travaux.
Conditions de mise en place de la contribution :
Concertation pralable bailleur / locataire
La mise en place de la contribution financire du locataire est subordonne lengagement par le
bailleur dune dmarche de concertation avec le locataire le programme des travaux envisags,

les modalits de leur ralisation,


les bnfices attendus en termes de consommation nergtique du ou des logement(s),

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et la contribution financire du ou des locataire(s) notamment sa dure, au partage des


conomies de charges rsultant de ces travaux.

Les travaux de rnovation nergtique peuvent tre qualifis de travaux damlioration.


Sauf accord express du locataire en place, le bailleur ne pourra pas lui imposer des travaux de
rnovation nergtique dans son logement, et lui demander une participation financire pour
ces travaux (loi du 6.7.89 : art. 17-e).
Conditions lies aux travaux et la date dachvement du btiment
La contribution du locataire ne peut tre demande par le bailleur quen cas de ralisation de
certains travaux. Selon la date dachvement du btiment concern le bailleur peut avoir le choix
entre deux options de travaux.
Soit il sagit de la ralisation dun bouquet de travaux dans le logement, cest--dire dune
combinaison dactions damlioration de la performance nergtique parmi les travaux suivants :
travaux disolation thermique des toitures, travaux disolation thermique des
murs donnant sur lextrieur,
o travaux disolation thermique des parois vitres et portes donnant sur
lextrieur,
o travaux de rgulation ou de remplacement de systmes de chauffage ou de
production deau chaude sanitaire performants,
o travaux dinstallation dquipements de chauffage utilisant une source
dnergie renouvelable,
o travaux dinstallation dquipements de production deau chaude sanitaire
utilisant une source dnergie renouvelable.
Chacun de ces types de travaux doit tre conforme aux caractristiques techniques minimales
prcises par arrts (arrts du 23.11.09).Le bailleur doit raliser au moins deux des types de
travaux de la liste.
Soit il sagit datteindre une performance nergtique globale en ralisant des travaux permettant
de limiter la consommation dnergie du btiment pour le chauffage, leau chaude sanitaire, le
refroidissement, lclairage en dessous dun seuil fix par larrt du 23.11.09. Une tude thermique
pralable ralise par un bureau dtudes dtermine les travaux effectuer pour atteindre cette
performance nergtique globale
Btiments concerns par les travaux
La possibilit pour le bailleur dopter soit pour le bouquet de travaux, soit pour latteinte dune
performance nergtique globale est fonction de la date dachvement du btiment concern.
si le btiment a t achev avant le 1er janvier 1948 : le bailleur
ne peut opter que pour le bouquet de travaux ;
si le btiment a t achev entre le 1er janvier 1948 et le 31
dcembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de
travaux et la performance nergtique globale ;
si le btiment a t achev aprs le 1er janvier 1990 : le bailleur ne
peut demander de contribution au locataire au titre du dcret du 23
novembre 2009.
Condition de forme
A l'issue des travaux, une ligne supplmentaire en sus des lignes relatives au loyer et aux
charges intitule Contribution au partage de l'conomie de charges doit figurer sur la
quittance remise au locataire et l'avis d'chance le cas chant. De mme doivent tre

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mentionnes les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplmentaire ainsi que
de la date d'achvement des travaux.
Le versement de la contribution est exigible partir du mois civil qui suit la date de fin des
travaux. Cette participation est limite une dure de quinze ans. Son montant nest pas
rvisable.
En cas de dpart du locataire et de conclusion dun nouveau bail, le bailleur doit apporter au
nouveau locataire les lments propres justifier les travaux raliss et le maintien de cette
contribution et linformer sur son terme.
Modalits de calcul de la contribution du locataire
Parc priv: btiments achevs avant le 1er janvier 1948
Dans ce cas, il sagit automatiquement de la ralisation dun bouquet de travaux. La contribution
mensuelle demande au locataire est forfaitaire, fixe et non rvisable. Elle slve :

10 euros pour les logements comprenant une pice principale,


15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pices principales,
20 euros pour les logements comprenant quatre pices principales et plus.

Parc priv : btiments achevs entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990
Que le bailleur priv opte pour la performance nergtique globale ou pour le bouquet de travaux, la
contribution fixe et non rvisable peut tre calcule de deux manires :

soit sur la base dune estimation de lconomie dnergie mensuelle en euros calcule
partir de la mthode rglementaire Th-C-E ex ;
soit sur la base dune estimation de lconomie dnergie mensuelle en euros calcule
partir de la mthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance
nergtique (DPE)

Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus gale la moiti de lconomie dnergie
estime du logement.
Toutefois, lorsque les caractristiques de construction du btiment sont incompatibles avec la
mthode de calcul ou lorsque le bailleur priv ne dtient pas plus de trois logements locatifs dans
limmeuble considr, la contribution mensuelle peut tre forfaitaire, fixe et non rvisable. Elle
varie alors selon le nombre de pices composant le logement (btiments achevs avant le 1er janvier
1948).
Justifications et contrles de lestimation de lconomie dnergie
La contribution pour le partage des conomies de charge peut tre demande au locataire du
logement lou sous rserve que les travaux effectus lui bnficient directement et qu'ils soient
justifis (loi du 6.7.89 : art. 23-1). Les justifications sont apportes par le bailleur son locataire
aprs travaux.
Contrle de conformit des travaux
Lorsque le bailleur a opt pour le bouquet de travaux, lligibilit des travaux et leur conformit
aux caractristiques techniques dfinies par la rglementation doivent tre attestes par lentreprise
ou le matre duvre ayant ralis les travaux (ou lorganisme ayant dlivr la certification du
btiment ou un bureau de contrle.
De mme lorsque le bailleur a opt pour latteinte dune performance nergtique globale,
lentreprise ou le matre duvre ayant ralis les travaux (ou lorganisme ayant dlivr la

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certification du btiment ou un bureau de contrle) doit attester que les travaux mis en uvre sont
conformes aux prescriptions de ltude thermique pralable. Si tel nest pas le cas, une nouvelle
estimation de la consommation dnergie est ralise afin destimer la participation du locataire.
Formulaire type
Le bailleur qui souhaite demander une contribution son locataire, doit justifier de leur ralisation
auprs de ce dernier. Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un formulaire-type rempli
conjointement avec les entreprises intervenantes.
Ce formulaire dtaille pour chaque cas les travaux mis en uvre, leurs caractristiques et comprend
des renseignements fournis par lensemble des intervenants (entreprise ralisant les travaux, matre
duvre et bureau dtude le cas chant) tels que :

nom de lentreprise,
nom du signataire,
numro RM, RCS ou SIREN,
assurance,
montant prvisionnel des travaux dconomie dnergie pour la fourniture et la main
duvre.

Il comprend galement des attestations sur lhonneur des diffrents professionnels, et bien sr le
montant de la contribution demande au locataire.
Les travaux mis en uvre ainsi que toutes les informations figurant sur ce formulaire permettront au
bailleur de demander une contribution son locataire.
2) Rvision du loyer grce une clause dindexation :
Les principes :
Cette rvision seffectue de la mme faon quune clause dindexation dans le cadre des baux du
secteur libre qui a t tudi prcdemment.
Ainsi, elle est conventionnelle, cela signifie donc quil appartient au bailleur de la prvoir dans le
bail (si bail verbal pas de rvision possible) et den prvoir les modalits.
Mais larticle 17d) (doc. n5) de la loi du 06 juillet 1989 rglemente lgrement cette
rvision :
-

La rvision du loyer ne peut intervenir quune fois par an la date convenue entre les
parties ou dfaut la date anniversaire du contrat ;

Aujourdhui, laugmentation du loyer ne peut excder la variation dun indice de rfrence


des loyers (avant elle ne pouvait dpasser la variation de la moyenne, sur quatre trimestres,
de llCC ; cf. tableau des indices du cot de la construction et IRL, doc. n6).
Ainsi, depuis le 1er janvier 2006, lICC a t remplac par lIndice de Rfrence des
Loyers (IRL) doc n6. Le nouvel indice s'applique sans qu'il soit ncessaire de modifier la
clause de rvision prvue par le bail. Si toutefois les parties souhaitent modifier le bail, un
simple avenant au contrat est possible.
A la base, ce nouvel indice tait compos de trois lments : ICC, lindice des prix de la
consommation, et un nouvel indice des prix dentretien et damlioration du logement (loi
du 26 juillet 2005 relative au dveloppement des services la personne et portant diverses
mesures en faveur de la cohsion sociale a modifi lart. 17 d)), or la loi sur le pouvoir
dachat (JO 09 fvrier 2008) a modifi la composition de ce dernier (doc. n6) puisquil

13

correspond dsormais la moyenne sur les douze derniers mois de lvolution des prix la
consommation hors tabac et hors loyers. Seule la composition de cet indice change. Son
nom ainsi que les modalits de calcul de la rvision des loyers restent inchangs.
Ce nouvel IRL s'applique tant aux nouveaux contrats de location, qu'aux baux en cours,
sans qu'il soit ncessaire de rdiger un avenant modificatif au bail. Le nouvel indice se
substitue l'ancien en fonction du trimestre de rfrence.
Il s'applique aux locations de logements lous vides (ou meubls constituant la rsidence
principale du locataire), hors HLM ainsi qu'aux btiments d'habitation lous dans le cadre
de baux ruraux, et aux redevances de loyers dans le cadre d'une location accession.
- Dans le contrat, il est utile dindiquer lIRL de rfrence qui servira ensuite de base pour la
rvision. Lorsquune clause mal rdige aurait nglig dindiquer lindice de rfrence, celui
prendre en compte sera le dernier indice publi la date de signature du contrat de
location. En pratique, gnralement on prend justement ce dernier indice publi dans la
mesure o il y a un dcalage de publication.
Ajoutons que la loi du 29/12/1977 rpute non crite toute clause prvoyant la prise en
compte dune priode de variation de lindice suprieure la dure scoulant entre chaque
rvision. En dautres termes, si la rvision est annuelle, lintervalle entre les indices de
rfrence utiliss pour le calcul des nouveaux loyers ne doit pas excder un an.
Mthode de calcul :
Loyer x nouvel indice de rf *
Ancien indice de rf.

* nouvel indice de rfrence signifie avant 1er janvier 2006 : 1er, 4me TICC et aprs
1er janvier 2006 signifie 1er, 4me T de IRL.
Exemples chiffrs :
Exemples n1 :
Exemples avec ICC
On a un bail conclu le 04 septembre 2000 pour un loyer de 838 /mois rvisable annuellement la
date anniversaire du contrat suivant indice de rfrence du 1er trimestre 2000 (moyenne) qui est de
1075,50 (car la date du 04/09/2000 lindice publi est celui du 1er trimestre 2000).
1re rvision : en date donc du 4 sept. 2001
838 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 1er T. 2001 (1108,50)
ancien indice de rf. 1er T. 2000 (1075,50)

= 863, 71

2me rvision : en date du 4 sept. 2002


863,71 (nouveau loyer) x nouvel indice de rf. 1er T. 2002 (1145,75)
ancien indice de rf. 1er T. 2001 (1108,50)

= 892,73

14

Exemples avec IRL :

Pour les baux conclus avant le 1er /01/06 :

Un contrat de location sign le 1er juin 2003, loyer 500 rvis date anniversaire en fonction 4me
T de lICC 2002 (1166) :
1re rvision : en date donc du 1er juin 2004
500 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 4er T. 2003 de lICC
(1200,50)
= 514,79
ancien indice de rf. 4er T. 2002 de lICC (1166)
2me rvision : en date du 1er juin. 2005
514,79 x nouvel indice de rf. 4er T. 2004 de lICC (1258,25)
ancien indice de rf. 4er T. 2003 de lICC (1200,50)

= 539,55

3me rvision : en date du 1er juin. 2006


539,55 x nouvel indice du 4er T. 2005 de lIRL (103,78)
ancien indice de rf. 4er T. 2004 de lIRL (101,45)

= 551,94

Pour les baux conclus aprs le 01/01/2006 et en cours compter du 10 fvrier 2008
(rvision avec la nouvelle composition de lIRL) :

Pour les baux en cours qui comprennent une clause dindexation, les rvisions du loyer intervenant
partir du 10 fvrier 2008 se font suivant la variation de lIRL nouvelle version .
Un contrat de location a t conclu le 12 fvrier 2006 suivant un loyer de 500 , avec pour indice de
rfrence le 3me trimestre 2005. Cet indice (IRL ancienne version ) tait de 103,07.
1re rvision : en date donc du 12 fvrier 2007
le loyer a donc t rvis en ces termes :
500 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 3me T. 2006 de lIRL
(ancienne version soit 106,36)
= 515,96
ancien indice de rf. 3me T. 2005 de lIRL (ancienne version soit
103,07)
2me rvision : en date du 12 fvrier 2008
515,96 x nouvel indice de rf. 3me T. 2007 de lIRL (nouvelle
version soit 113,68)
= 521,70
ancien indice de rf. 3eme T. 2006 de lIRL (nouvelle version soit
112,43)

Cf. : tableaux IRL ancienne et nouvelle version voir doc.n6

15

Ex. n2 de rvision en Besson/De Robien :


Les baux soumis au dispositif Besson peuvent tre rviss selon les mmes modalits exposes cidessus. Toutefois le loyer ne pourra excder le loyer plafond en vigueur lanne de rvision.
Vous avez lou en 2001 un 2 pices pour 45 m, Dijon, en loi Besson.
Le loyer tait plafonn 7,93 le m2, ce qui donne un loyer de 356, 85 / mois (45 x 7, 93 ).
1re rvision en 2002 :
356,85 (loyer initial) x nouvel indice de rf. 1er T. 2002 (1145,75)
ancien indice de rf. 1er T. 2001 (1108,50)

= 368,84

En 2002, le loyer plafond autoris dans les villes de plus de 100 000 habitants est fix 8,5 /m2,
soit 382,50 /mois (45 x 8,5) pour vous. Le loyer rvis tant infrieur au maximum autoris, il est
donc possible de rclamer ce loyer. Si le loyer rvis avait t suprieur au maximum autoris, vous
nauriez pu rclamer que le loyer maximum autoris, savoir 382,50 (sinon risque de remise en
cause du bnfice de dfiscalisation pour le bailleur).
Cest pour cela que gnralement, on ne prend pas le dernier indice de rfrence publi mais plutt
lavant dernier qui est gnralement voire mme celui du 2me T. car on dit quil est tjrs plus bas.
Prescription de la rvision (art. 2224 du c. civ doc. n7) :
Larticle 2224 du c.civ permet au bailleur, qui aurait omis de procder la rvision annuelle
du loyer, de pouvoir rviser le loyer sur 5 ans en arrire ainsi que de rcuprer les arrirs, et
ce tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004, doc. n8).
Lorsquun bailleur acquiert un bien dj lou mais dont le loyer na jamais t rvis, le nouveau
bailleur pourra tout moment (sil existe bien sr une clause expresse) rviser le loyer en remontant
5 ans en arrire. Par contre, il ne pourra pas rcuprer les arrirs dans la mesure o il ntait pas
alors le bailleur.
Exemple chiffr n3 :
Prenons un bail conclu en date du 04 septembre 2000 pour un loyer de 838 /mois.
Imaginons que la demande en rvision se fasse le 1er juin 2005 car aucune indexation annuelle na
t faite depuis la prise deffet du bail. On se placera alors la date de la demande et vous pourrez
rcuprer les arrirs de loyers sur chaque anne complte. Techniquement, on refait la rvision
anne par anne comme dans les exemples prcdents.
Si la demande est faite en 2006 vous pourrez rcuprer alors sur 5 ans mais par contre en 2005
seulement sur 4 ans.

16

04/09/00
Juin 00

01/06/05
Juin 01

Juin 02

Juin 03

Juin 04

Date de la
demande

Date deffet

04/09/00
Juin 00

01/06/06
Juin 01

Juin 02

Date deffet
du bail

Juin 03

Juin 04

Juin 05

Date de la
demande

17

C) Baux commerciaux soumis au dcret du 30 septembre 1953 :


1) Distinction entre la rvision triennale lgale (L. 145-38 doc. n9) et la clause dchelle
mobile (L.145-39 doc. n10) :
Le loyer des baux commerciaux peut-tre rvis la demande des parties soit par le biais de la
rvision triennale lgale ou bien encore par une clause dchelle mobile.
Les diffrences :
Rvision triennale lgale

Clause dchelle mobile

Rvision lgale (la loi la prvoit),


Priodicit tout les 3 ans
Elle doit tre demande
Pas de rtroactivit

conventionnelle
selon choix des parties, gnralement tous les ans
selon modalits, gnralement exigibilit immdiate
Rtroactivit, on rcupre les arrirs sur 5 ans

(cf. tableau de rvision du loyer, doc. n11)


(cf. exemple de clause dchelle mobile et de clause de rvision lgale triennale doc. n12)
Pb de qualification de la clause de rvision du loyer en une clause de rvision lgale
triennale ou clause dchelle mobile selon leur rdaction :
Trs souvent les baux prvoient une indexation en fonction de lvolution de lindice ICC. Le choix
de cet indice tant le mme que pour les indexations lgales, il peut en rsulter une certaine
confusion. Cest pour cela quen cas de litige, le juge recherchera lintention des parties de faire
jouer telle ou telle clause.
Ex. : la clause claire et prcise de rvision instituant une variation annuelle et automatique du loyer
en fonction de lindice de la construction traduit la volont des parties dinstituer une indexation
distincte de la rvision lgale prvue par lart. 145-38 (Cass. Civ. 28 oct. 1987, loyers 1987, doc.
n13).
Ex. : la clause selon laquelle le loyer est automatiquement rvis tous les 3 ans en fonction de lICC
correspond la dfinition de lchelle mobile (cass. Civ. 23 fev. 1982).
Ex. : lorsquune clause dindexation prvoyant que le prix dun bail commercial est rvisable par
priode triennale selon lindice ICC, le juge a estim que les parties avaient stipul dune faon
gnrale que le loyer du bail sera fix selon les conditions lgales (CA, 29 juin 1995).
Il convient donc de faire attention la rdaction de la clause avant toute rvision.
2) La clause dchelle mobile : la rvision conventionnelle (art. L. 145-39 du Code du
commerce) :
Art. L. 145-39 du code commerce autorise insrer dans le bail une clause dite dchelle mobile
(synonyme de clause dindexation). La clause consiste faire varier automatiquement le loyer en
fonction de lindice retenu au contrat.

18

Le principe de la rvision :
- Choix de lindice :
1) Lindice dindexation doit imprativement tre en rapport avec lobjet du contrat ou avec
lactivit de lune de parties. Gnralement, cest lICC (la valeur) qui est choisi car il est en
relation directe avec lobjet de la convention relative aux immeubles btis.
De plus, en pratique, il est conseill de retenir cet indice dans la mesure o si lon retient un autre
indice et quau bout de 3 ans, la variation de lindice choisi est suprieure celle de lICC, le
locataire pourra faire une demande en rvision triennale et obtenir diminution du loyer afin que soit
seulement prise en compte la variation de lICC (qui reprsente le maxi autoris par la loi). A
linverse, si lindice choisi a moins vari que celui de lICC, le bailleur peut demander une
augmentation de loyer car lindice du trimestriel du cot de la construction reprsente le minimum
autoris.
2) Larticle 40 de la loi LME n 2008-776 du 4 aot 2008 a instaur un nouvel indice
appel : Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC), qui peut servir comme base
une clause dchelle mobile mais aussi la rvision triennale lgale.
LILC intgre une mthode de calcul plus pondr que lindice du cot de la construction (ICC).
LILC est calcul pour 50% sur lindice des prix la consommation, pour 25 % sur lindice du
chiffre daffaires du commerce de dtail en valeur et pour les 25% restants, sur lindice des prix la
construction.
Dsormais, lors de la conclusion du bail les parties pourront choisir lICC ou bien lILC
quelle que soit la rvision choisie. Pour les baux en cours, dfaut davenant prvoyant
expressment lapplication de lILC, le loyer issu de la rvision sera toujours rvis en
fonction de lICC.
Le dcret n 2008-1139 du 4 novembre 2008 (JO du 06.11.) a par ailleurs apport quelques
prcisions sur son champ d'application. L'ILC n'est donc vritablement oprationnel que depuis
sa premire publication par l'INSEE le 10 novembre 2008 (tableau doc. n11).
Deux lments essentiels sont retenir : (article D 112-2 du code montaire et financier).
1) Il s'agit, comme cela a t indiqu ci-dessus, d'un indice optionnel et facultatif : les parties
demeurent libres dans le cadre de la conclusion du contrat d'opter pour l'indice INSEE du
cot de la construction ou pour l'ILC.
2) L'ILC n'est pas applicable certaines activits : activits commerciales exerces dans des
locaux usage exclusif de bureaux (agences immobilires), y compris les plates-formes
logistiques, ainsi que les activits industrielle (toute entreprise de manufactures, de
commission, de transport par terre ou par eau) au sens de l'article L. 110-1 (5) du code de
commerce.
3) La loi de simplification et d'amlioration de la qualit du droit du 17 mai 2011 a mis en place un
nouvel indice, l'indice des loyers d'activits tertiaires (ILAT).
L'innovation majeure est qu'il sera calcul en partie en fonction de l'indice gnral des prix la
consommation.
Il concerne d'une part les activits exerces par les professions librales (donc essentiellement les
baux professionnels cf. p.9) et d'autre part les activits exclues du champ de l'ILC, c'est--dire les
activits commerciales exerces dans des locaux usage exclusif de bureaux, y compris les plates-

19

formes logistiques, ainsi que les activits industrielles au sens de l'article L. 110-1 (5) du code de
commerce ( Toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau )
A l'instar de l'ILC, le choix par les parties de l'ILAT dans le cadre d'un bail commercial se
substituera de plein droit l'indice INSEE du cot de la construction pour le calcul du plafond de la
rvision triennale lgale du loyer ou de la rvision du loyer lors du renouvellement du bail.
Toutefois, son entre en vigueur est soumise la publication d'un dcret fixant les conditions de
son calcul.
- Priode de rvision :
Elle est laisse au libre choix des parties. En gnrale, cest une priode annuelle qui est choisie. Si
tel est le cas, la priode de variation de lindice ne peut pas tre suprieure 1 an.
- Forme de la demande :
La rvision du loyer est sauf clause contraire exigible ds la variation de lindice
retenu/automaticit.
- Rtroactivit :
Application de lart. 2224 du code civil (5 ans) comme pour les baux dhabitation ci-dessus tudis.
Limitation du jeu de la clause dchelle mobile : plafonnement du loyer :
(cf. demande dadaptation du loyer la valeur locative, doc. n14)
- Le lgislateur a voulu viter que la variation de lindice entrane une progression du loyer sans
rapport avec la valeur locative relle.
Dfinition de la valeur locative : elle est dfinie comme le juste prix que le bailleur est susceptible
dobtenir de la location compte tenu du jeu de loffre et de la demande.
En fait, le loyer rvis (mais aussi renouvel) doit correspondre la valeur locative mais dans le cas
de la rvision (et du renouvellement) il y a un plafonnement qui aboutit gnralement un loyer
infrieure la valeur locative puisque la rvision et le renouvellement sont plafonns.
- Lart. L. 145-39 du code de commerce indique que : si le bail est assorti dune clause dchelle
mobile, la rvision pourra tre demande chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se
trouvera augmenter ou diminuer de plus dun quart par rapport au prix prcdemment fix
contractuellement ou par dcision judiciaire.
Ainsi, si lapplication de la clause entrane une variation la hausse ou la baisse de plus de
25% du loyer, le locataire (ou le bailleur) peut la refuser et demander une rvision en justice
du loyer. Le juge fixera alors un nouveau loyer qui correspondra la valeur locative relle.
- Estimation de la variation :
Le calcul de la variation du loyer de plus dun quart seffectue donc par comparaison du loyer
actuel (rsultant de la clause dchelle mobile) avec le loyer fix lorigine dans le contrat (ou
renouvel) ou rvis judiciairement ou par un avenant sans tenir compte de la clause dchelle
mobile.
A dfaut de loyer modifi soit judiciairement soit par avenant, le loyer retenir pour le calcul du
plafond 25% est celui dorigine (ou encore par suite de la rvision lgale) et non celui rsultant des
simples modifications automatiques dues au jeu de la clause dchelle mobile.
20

Ex. : le loyer dorigine du bail est de 100.


Au bout dun an, par la clause dchelle mobile, il passe 110.
La seconde anne, il passe 130.
Pour apprcier limportance de la variation, il faut comparer ce chiffre donc 130 par rapport au
loyer initial soit 100 donc 30% daugmentation. Le locataire peut demander que le nouveau loyer
soit fix en justice par rfrence la valeur locative.
- Procdure :
La demande dadaptation du loyer la valeur locative doit tre notifie par huissier ou par RAR.
Elle doit indiquer imprativement le loyer demand ou offert.
A dfaut daccord amiable, une procdure sengagera (mme procdure que rvision triennale) :
elle commence par un change de mmoire crit et ensuite assignation.
Le loyer fix judiciairement prendra effet compter de la demande et le juge doit adapter le jeu de
la clause la valeur locative au jour de la demande.
3) La rvision lgale triennale (art. L. 145-38 du code du commerce) :
Cette rvision est rglemente par art. L. 145-38 du code du commerce. Cette disposition est
dordre public (cest--dire quelle simpose aux parties, peu importe ce qui a t crit dans le
bail).Les parties ne peuvent donc dans le bail renoncer ou interdire cette rvision (cass. Civ. 3me ,2
juillet 1986).
(cf. demande de rvision du loyer selon la rvision lgale triennale, doc. n15)
Le principe :
- Procdure :

Auteur et destinataire de la demande en rvision :

Auteur de la demande : par lune ou lautre des parties. Mais en pratique, il sagit gnralement du
bailleur car lICC volue souvent la hausse ou ILC depuis 10 nov. 2008 (voir paragraphe page
17).
Destinataire : la demande en rvision doit tre adresse, en principe, chaque co-preneur sauf sil
existe une clause de solidarit entre eux.
Attention : sil sagit dune entreprise individuelle (artisan/commerant), la demande doit tre faite
au nom de la personne. Si cest une socit, elle doit tre envoye au grant de celle-ci.

Forme de la demande :

Par RAR ou par huissier.

Contenu de la demande :

Sous peine de nullit, le loyer doit tre indiqu.


Date de la demande :
La demande ne peut tre formule que 3 ans au moins aprs la date de conclusion (ou deffet du bail
lorsque la date de conclusion du bail est diffrente de la date deffet) ou aprs le point de dpart de
la dernire fixation amiable ou judiciaire du loyer.

21

Un dlai de 3 ans et 24 heures doit donc stre coul pour que la demande en rvision soit
recevable (cass. Civ. 22 avril 1980, doc. n16).
Ainsi, toute demande de rvision du loyer qui intervient avant lexpiration de ce dlai na aucune
valeur et devra tre renouvele.
Exemple n4 : Date dentre en jouissance du locataire le 1er juillet 1999, la premire demande de
rvision ne pourra alors intervenir qu compter du 02 juillet 2002 (car il faut laisser passer 3 ans et
24 heures).
Si la demande est envoye le 02 juillet 2002, le nouveau loyer entrera en application cette
mme date (cest la date de lexpdition de la lettre qui est retenue).
La seconde demande de rvision ne pourra alors navoir lieu qu partir du 03 juillet 2005. Si cette
demande intervenait le 02 juillet 2005, elle serait nulle car prmature.
Par contre, si linverse, la demande nest envoye que le 05 juillet 2005, elle est tout fait valable,
mais le nouveau loyer ne prendra effet qu compter de cette date et non au 03 juillet 2005. Le
bailleur a donc tout intrt envoyer sa lettre ds que possible car la demande na pas deffet
rtroactif.
La rvision lgale nest possible que si un dlai de 3 ans au moins sest coul aprs :
la date dentre en jouissance du locataire en cas de bail dorigine ;
la date du point de dpart du bail renouvel (il en va ainsi, mme si le loyer du bail
renouvel na t fix quultrieurement, aux termes dune procdure judiciaire) ;
La date de prise deffet de la prcdente rvision.
- Fixation du nouveau loyer : principe plafonnement
Lart. L. 145-38 du code commerce dispose que la diffrence entre le nouveau loyer et lancien ne
peut pas dpasser la variation de lICC ou ILC publi par lINSEE, intervenue depuis la dernire
fixation du loyer. Cest le principe du plafonnement du loyer en matire de rvision lgale triennale.

Mthode de calcul :
Ancien loyer x nouvel indice de rf.
Ancien indice de rf.

Indice utiliser :

En principe, il faut prendre en compte la diffrence entre lindice du trimestre au cours duquel la
prcdente rvision du loyer (ou sa fixation initiale) est intervenue et celui du trimestre au cours
duquel la rvision est demande.
Exemple n5
Imaginons que le bail a pris effet le 10 avril 1999, la 1re rvision na pu tre demande que le 11
avril 2002 (le mois davril fait partie du 2me trimestre 1999).
Rvision au bout de 3 ans :
1er cas : ainsi, dans le cas o lindice nest pas connu dans le bail, on devrait donc prendre en
compte lindice du 2me trimestre 1999 et celui du 2me trimestre 2002.
Mais il y a un dcalage de publication des indices avec plusieurs mois de retard (ex. ICC du 3me
trimestre 1999, correspond la priode juill/aot/sept. 1999 qui na t publi quen janvier 2000),
ce qui fait que le jour de votre demande, par exemple le 11 avril 2002, lICC du 2me trimestre
ntait pas encore publi.

22

Ainsi, comment faire la rvision cette date avec un ICC quon ne connat pas encore ?
La demande de rvision devra donc indiquer un loyer provisoire approximatif qui sera rectifi
ensuite lorsque lindice de rfrence sera publi.
2me cas : les parties peuvent toutefois viter cet inconvnient en indiquant dans le bail que la
rvision se fera, non pas en fonction du dernier mais plutt selon lavant dernier indice du
trimestre publi la date de prise deffet du bail et la demande de rvision. On rvisera alors
selon lindice de rfrence indiqu dans le bail
Ex. : dans notre exemple utilis ci-dessus la date de prise deffet du bail tait le 10 avril 1999.
A cette date, lindice connu tait celui du 3me trimestre 1998 publi en janvier 1999.
Ainsi, lors de la demande, le 11 avril 2002, on aura pris en compte la variation entre cet indice et
celui du 3me trimestre 2001 (car 3 annes sparent les 2 indices).
Donc nouveau loyer =

ancien loyer x indice du 3me T. 2001


Indice du 3me T. 1998

Rvision au-del des 3 ans :


1er cas : aucun indice na t prvu au bail il faut prendre en compte la diffrence entre lindice
du trimestre au cours duquel la prcdente rvision du loyer (ou sa fixation initiale) est intervenue et
celui du trimestre au cours duquel la rvision est demande.
Si on reprend notre ex ci-dessus avec le bail qui a pris effet le 10 avril 1999 et que la demande se
fait en janv. 2003, on prendra en compte la variation entre le 2me T. 1999 et 1er T.2003.
2me cas : indice choisi dans le bail : il faut prendre en compte la diffrence entre lindice du
trimestre de rfrence et celui du trimestre au cours duquel la rvision est demande.
Si on prend notre exemple ci-dessus avec le bail qui a pris effet le 10 avril 1999 avec indice de
rfrence (3me T. 1998) et que la demande se fait en janvier 2003, on prendra en compte la
variation entre le 3me T. 1998 et le 1er T. 2003.
Exception : le dplafonnement
Lorsque le demandeur de la rvision lgale triennale peut faire la preuve dune modification
matrielle des facteurs locaux de commercialit, susceptible davoir entran une hausse (ou une
baisse) de plus de 10% de la valeur locative, le prix du loyer est fix sans limitation dun plafond
quelconque ; lICC est donc totalement cart.
- Conditions ncessaires :
Il faut une modification matrielle des facteurs locaux de commercialit et cette modification doit
avoir entrane une variation de plus de 10% de la valeur locative, la hausse ou la baisse.
Par consquent, si ces 2 conditions sont runies le nouveau loyer doit correspondre la nouvelle
valeur locative, et ce indpendamment du fait que la valeur de lICC a augment ou diminu.
1re condition : concrtement, il doit sagir dune modification matrielle par ex. dune
transformation de la ville, du quartier, voire de la rue o le commerce est situ :
Exemples :
un quartier qui devient la mode ;
une meilleure accessibilit par les transports, la cration dun parking et/ou de
nouveaux logements ;
limplantation dun centre daffaire/dune galerie marchande/ou dune grande
enseigne ;

23

la disparition de boutiques concurrentes dans le quartier ;


cration dune rue pitonne.
Attention :
Ces modifications doivent avoir une consquence directe sur le commerce en question.
Toutes ces modifications ont pour but de demander laugmentation du loyer mais cela peut tre
linverse.
2me condition : modifications entranant une hausse ou une baisse de 10% de la valeur
locative :
Cest une question de fait difficile apprcier en labsence de critres prcis, dautant quun mme
facteur peut avoir des effets diffrents selon le commerce en cause.
Ex. : larrive massive de bureaux profite-elle sans doute une sandwicherie, cela est plus
discutable pour un laverie.
Idem pour rue pitonne : cela peut avoir des rpercussions positives sur une picerie, mais savrer
franchement ngatif pour un garage lavage automatique.
Le dveloppement de la commercialit dans le primtre de la boutique en question doit avoir un
impact sur lactivit effectivement exerce par le locataire.
Le bailleur a tout intrt faire constater cette volution par huissier pour en faire ensuite tat
devant le tribunal.
En effet, cela pourra lui servir dans la mesure o en cas de contestation sur les facteurs locaux de
commercialit, cest au demandeur de prouver que cette modification a entran une variation de
plus de 10% de la valeur locative, justifiant ainsi un dplafonnement du loyer.
En cas de litige, cest le juge qui tranchera.
(cf. applications jurisprudentielles, doc. n17)
(cf. demande de rvision du loyer par le bailleur conscutive une modification des facteurs
locaux de commercialit, doc. n18)
Acceptation/dsaccord du principe de la rvision triennale de la demande :
- Acceptation de la demande :
Il est conseill dtablir un avenant (cf. doc. n19) en ce sens ou de procder un change de
courriers circonstancis faisant tat de laccord intervenu et du montant du loyer rvis. Ce qui
permettra de rendre exigible le loyer rvis sans contestation.
- Dsaccord sur la rvision :
Dlai pour agir en justice :
En labsence daccord amiable, le bailleur gnralement engagera une procdure judicaire en
rvision de loyer avant expiration du dlai de prescription de 2 ans (art. 145-60, doc. n20). Ce
dlai court du jour o celui-ci a expdi la lettre contenant la demande de rvision (cass. Civ. 7 nov.
1990).

Juridiction comptente :

Cest le Prsident du T.G.I qui est comptent.


Premire tape : la rdaction dun mmoire/ Cest un change de mmoires.
Le demandeur avant de saisir le juge doit notifier un mmoire lautre partie par lettre RAR.

24

Le juge ne peut tre saisi avant lexpiration dun dlai dun mois suivant la rception par son
destinataire du premier mmoire tabli.
Le dfendeur notifie un mmoire en rponse, il nest pas tenu par un dlai pour le faire, il a jusqu
la date de laudience.
Deuxime tape : procdure devant le juge :
Cest donc le Prsident du TGI du lieu de situation des lieux lous qui est comptent.
Un dlai dun mois doit tre respect compter de la notification du mmoire avant de saisir le
juge. Le juge est saisi par voie dassignation pour une audience jour fixe.
En principe, il ne prononce pas de condamnation. Il fixe le loyer rvis une certaine date. Il
ordonne gnralement le paiement des intrts taux lgal sur les arrirs depuis la date de prise
deffet du nouveau prix.
Il nest pas comptent pour faire les comptes entre les parties ou pour liquider la crance de rappels
de loyers. Il faut alors introduire une nouvelle action pour faire liquider sa crance et obtenir un titre
excutif relatif larrir de loyer.
Le mme bail se poursuit avec le loyer rvis il ny a pas lieu un nouveau bail.
Cumul des deux rvisions :
La jurisprudence a rgulirement admis, en prsence dune clause dchelle mobile, la facult de
demander la rvision lgale, ds lors que les conditions en sont runies (cass. 7 nov. 1961).
Toutefois, il ne sagit que dun cumul des actions et non de leurs effets. En fait, les parties ont le
choix entre les deux actions.
Supposons un loyer index en fonction dun indice (a priori autre que sur ICC) dont laugmentation
par suite dun tassement na volu en 3 ans que de 2% alors que, pendant la mme priode, la
variation de lICC a enregistr une hausse de 7%. Le bailleur aura avantage, lexpiration des 3
ans, demander lapplication de lart. L. 145-38 sur la rvision lgale.

25

II. Rvision du loyer au terme de bail :


A) Baux commerciaux : le loyer du bail renouvel :
Les diffrentes possibilits au terme du bail (schma, doc. n21):
Lorsque le bail arrive chance, au bout de 9 ans, le bailleur doit savoir adopter la bonne stratgie
lgard du locataire.
- Tacite reconduction : si le bailleur reste inactif, le bail se prolonge tacitement (cass civ. 3me 7
dc.2004, doc. n22 confirme qu dfaut de cong, le bail se poursuit pour une dure
indtermine). Il est alors toujours possible de rviser le loyer par le biais de la clause dchelle
mobile ou de la rvision lgale triennale. De plus, les parties peuvent mettre fin au bail en adressant
tout moment un cong, sous respect dun pravis de 6 mois (ou selon les usages locaux : notion
supprim par la loi du 04 aot 2008 *) ou bien encore proposer le renouvellement du bail.
- Cong avec refus de renouvellement : bien sr le bailleur peut donner cong avec refus de
renouvellement, mais cela reste lexception, car sauf motif grave et lgitime provoqu par le
locataire, le propritaire est alors tenu de lui verser une indemnit dviction. Deux types de motifs
graves et lgitimes peuvent tre essentiellement pris en considration : linexcution dune des
conditions du bail (impays) et cessation de lexploitation du fonds. Lindemnit dviction est une
contrepartie destine compenser la perte du fonds de commerce ou son transfert comprenant les
frais de dpart et de rinstallation du commerant, dont le montant, calcul en fonction du chiffre
daffaires et englobant des frais annexes de procdure et de dmnagement peuvent atteindre des
sommets.
- Cong avec proposition de renouvellement : pour mettre fin cette tacite reconduction , le
bailleur a intrt sil veut augmenter le loyer, faire signifier son cong au locataire par acte
dhuissier assorti dune offre de renouvellement (art. 145-9, doc. n23).

(* ): Larticle 45 de la loi de Modernisation Economique du 04 aot 2008 supprime la rfrence aux usages
locaux et au terme dusage qui figuraient aux articles L. 145-9, L. 145-12 du code du commerce. Il rsulte de ces
articles que des chances diffrentes pouvaient tre appliques selon que le bail commercial avait t conclu
Marseille, Paris ou Nancy. Ds lors, la loi L.M.E harmonise sur tout le territoire les termes des baux commerciaux et
des procdures lis son renouvellement ou son cong.
Dornavant :
les baux commerciaux ne cessent que par leffet dun cong donn pour le dernier jour du trimestre civil et
au moins six mois lavance ;
ds lors quune demande de renouvellement a t effectue au cours de sa tacite reconduction du bail, le
nouveau bail prend effet compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande en
renouvellement.
1) Principe du plafonnement du loyer renouvel :
Principe du plafonnement du loyer renouvel :
- En application de lart. L.145-33 du code du commerce (doc. n24), le loyer du bail renouvel
doit correspondre la valeur locative.
- Cepdenant, larticle L.145-34 (doc. n25) instaure un plafonnement du loyer du bail renouvel en
fonction de la variation de lindice trimestriel du cot de la construction de lINSEE depuis la
prcdente fixation du loyer.

26

Le plus souvent les parties se contentent dappliquer la variation de lICC. Ce nest quen cas de
dsaccord que le loyer devra tre fix en justice, par rfrence la valeur locative, aprs avis de la
commission dpartementale de conciliation ou lorsque la recherche de la valeur locative est retenue
doffice (cas voqus un peu plus loin).
Calcul du loyer renouvel :
- Calcul du loyer rvis lexpiration du bail (exemple n6) :
Pour les baux dune dure de 9 ans, la variation retenir, selon larticle L.145-34 du code du
commerce est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail expir jusqu
la date de conclusion du bail renouvel (= diffrence entre les 9 ans)
1er cas : le bail mentionne le trimestre de rfrence : un bail conclu pour 9 ans le 1er mai 1990
expire donc le 30 avril 1999. Il est renouvel le 1er mai 1999. Le contrat prcise que lindice de
rfrence est celui du 1er trimestre. Pour calculer le nouveau loyer, on retient la variation entre
indice du 1er trimestre 1999 et celui du 1er trimestre 1990.
2me cas : le bail initial ne mentionne pas le trimestre de rfrence : dfaut dindice de
rfrence dans le bail, cest le dernier indice publi la date de prise deffet du bail renouvel qui
est normalement retenu. Dans notre exemple, il sagit de lindice du 4me trimestre 1998, le dernier
publi au 1er mai 1999. On prendra en compte la variation entre lindice du 4me trimestre 1998 et
celui de la mme priode, il y a 9 ans (4me trimestre 1989). Parfois, lindice nest pas encore connu,
il convient alors de faire comme pour la rvision triennale cest--dire de faire une fixation
approximative (cf. doc. n26 illustration).
- Calcul du loyer du bail renouvel lorsque le bail nest renouvel quaprs son expiration
(exemple n7) :
La loi prvoit le cas o le renouvellement nintervient quaprs lexpiration du bail, alors que la
location a continu par tacite reconduction et dans la limite dun dlai de 3 ans compter de la date
dexpiration (car au-del des 12 ans, il y a dplafonnement, le loyer doit correspondre la valeur
locative). Ici, le bail conclu initialement pour 9 ans a dur en ralit plus de 9 ans (mais moins de 12
ans) par suite de la tacite reconduction. Dans ce cas, la variation est plafonne (comme dans le cas
o renouvellement au bout de 9 ans).
La variation est calcule partir du dernier indice publi la date du renouvellement effectif.
Il faut donc prendre en compte une priode dune dure gale la dure effective du bail,
celle qui sest coule entre la date initiale du bail et celle du renouvellement.
1er cas : le bail mentionne le trimestre de rfrence : imaginons un bail qui aurait pris effet le 1er
juillet 1990 avec indice de rfrence le 4me T. 1989. Le 30 juin 1999 (fin bail) aucun cong ni
demande de renouvellement nont t formuls.
Un cong avec offre de renouvellement a t dlivr le 30 juin 2001 pour le 1er janvier 2002 (date
de prise deffet du nouveau bail). Le bail aura eu une dure effective de 11 ans et de 2 trimestres.
Le loyer dorigine slve 150 000. Le dernier indice publi au 1er janvier 2002 est celui du 2me T.
2002, soit 1139. Cet indice doit tre compar celui connu 11 ans et 2 avant, soit la date de prise
deffet du bail, soit celui du 4me. T 1989, soit 927.
2me cas : bail initial ne mentionne aucun indice : imaginons un bail qui aurait pris effet le 1er
juillet 1990. Le 30 juin 1999 (fin bail) aucun cong ni demande de renouvellement nont t
formuls.

27

Un cong avec offre de renouvellement a t dlivr le 30 juin 2001 pour le 1er janvier 2002 (date
de prise deffet du nouveau bail).
Le bail aura eu une dure effective de 11 ans et 2 trimestres.
Le loyer dorigine slve 150 000. Le dernier indice publi au 1er janvier 2002 est celui du 2me
trimestre 2002, soit 1139. Cet indice doit tre compar celui connu 11 ans et 2 trimestres avant,
soit la date de prise deffet du bail, soit celui 4me trimestre 1989, soit 927.
Ainsi :

150 000 x 1139


927

= 184 304 (arrondi)

Exception : le dplafonnement :
Le mcanisme du plafonnement est cart, et le loyer est fix la valeur locative :
- Soit lorsque les loyers des baux portent sur des locaux qui ont bnfici dune modification
notable des lments mentionns aux articles 23-1 23-4 du dcret du 30 sept.1953 (doc.
n27) dterminant la valeur locative :
Il sagit des caractristiques du local considr, de la destination des lieux lous, des facteurs
locaux de commercialit. Il sagit en fait de modification de lun des critres servant dterminer la
valeur locative.
Ex. : modification des caractristiques du local
Augmentation de la surface de vente de 44m2 de plus octroys par le bailleur (CA Paris 6 oct. 1992
loyers 1999 n105), suppression de deux cloisons entre deux boutiques (cass. Civ. 4 nov. 1998 BC
III n205, doc. n28).
Ex. : Changement de destination des lieux
Extension dactivit, une boulangerie ptisserie sadjoint une activit de traiteur (cass. Civ. 16 dc.
1997 gazette du Palais 1998 sommaire 621, doc. n29).
Ex. le propritaire peut enfin apporter la preuve dune modification des facteurs locaux de
commercialit (idem que pour la rvision triennale).
Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour apprcier lexistence dune modification notable
(cass. Civ. 3 mars 81, BC III n43)
- Soit en raison de la dure du bail expir :
Le dplafonnement est autoris, si le bail a t conclu ds lorigine pour une dure
suprieure 9 ans (art. 145-34 c. co) ;
Lorsque le bail renouveler a une dure contractuellement prvue de 9 ans, mais que par
suite de tacite prorogation, la dure est suprieure 12 ans.

- Soit en raison de la nature mme des locaux :


Des terrains lous nus (art. 23-9 du dcret du 30 sept. 1953, doc. n30)
Locaux monovalents (art. 23-8 du dcret du 30 sept. 1953, doc. n30) = htels
Locaux usage exclusif de bureaux y compris ceux recevant de la clientle (agence
bancaire, immobilire, ou de voyage, syndic) (art. 23-7 du dcret 30 sept. 1953 doc. n30)

28

2) Procdure de renouvellement :
Forme :
Par huissier, selon les usages locaux ou 6 mois lavance ;
Conditions :
Le cong doit comporter des mentions dont labsence est sanctionne par la nullit : notamment le
motif du cong (renouvellement). Le locataire a la possibilit pendant 2 ans de saisir le tribunal sil
entend contester le cong.
(cf. doc. n31 qui explique la procdure du renouvellement ainsi quau doc. n32 relatif
demande de renouvellement bail.)
3) Procdure de contestation : dsaccord sur le montant du loyer du bail renouvel :
Procdure devant la commission dpartementale avant saisine du juge :
Avant de passer devant le Prsident du TGI du lieu de situation de limmeuble, les parties peuvent
sadresser la commission dpartementale des baux commerciaux cense faire une proposition de
prix dans un dlai maxi de 3 ans (mme procdure que pour rvision du loyer en cours du bail).
(cf. modle de lettre pour saisine de la commission, doc. n33)

B) Baux dhabitation : rvision du loyer manifestement sous-valu (art. 17c


doc. n34) :
Si on estime que le loyer est en effet en dessous du march, lart. 17 c offre la possibilit de le
rvaluer. Ainsi, le propritaire ne pourra augmenter le loyer que sil est incontestablement infrieur
ce quil devrait tre par rapport aux loyers habituellement constats dans le voisinage pour des
logements comparables.
Dans la mesure o on modifie une condition du contrat, en loccurrence le loyer, il sagit donc
dun renouvellement dun bail et un nouveau bail doit donc tre rdig.
La loi ne prcise pas ce quest un loyer manifestement sous-valu. Elle ne prvoit que ltalement
de la hausse.
(cf. modle de proposition de renouvellement, doc. n 35)
1) Condition respecter :
Proposition de renouvellement :
- Larticle 17c nonce que la proposition de renouvellement doit tre faite au moins 6 mois avant
le terme du bail. Par exemple, si le bail expire le 31 dc. 2000 le locataire devra tre averti au plus
tard le 30 juin.
- A dfaut, la demande sera nulle et le bail sera reconduit aux mme conditions et donc au
mme loyer (si demande pas fait dans le dlai).
- La proposition doit tre envoye par RAR ou par huissier (la date de rception de la lettre RAR
pour faire partir le dlai cest la remise effective au locataire, donc intrt de faire un mois avant le
dbut du 6me mois lenvoi).

29

Formalisme respecter :
- Loffre de renouvellement doit reproduire intgralement les termes de larticle 17c ;
- Indiquer le montant du loyer ;
- Ainsi que la liste des rfrences ayant servi dterminer le loyer propos.
A dfaut, loffre est nulle et donc le bail reconduit avec mme loyer, ventuellement index sil
existe dj une clause dindexation. Toutefois, si les formes prescrites ne sont pas respectes, la
nullit ne joue que si le locataire prouve que lirrgularit commise lui a caus un dommage
(cass. civ 3me 08/06/1995). Le seul fait pour le locataire de ne pas tre mme de vrifier la porte
et lexactitude des rfrences, ne permet pas au juge de lever lirrgularit doffice.
Il convient donc de rdiger la proposition de renouvellement avec soin. Lorsque le bailleur a
propos le renouvellement du bail son locataire, il ne peut pas se raviser et lui donner cong
lchance du contrat en cours (art. 17c).
Le propritaire doit justifier le nouveau loyer : les rfrences :
- Il nest pas possible daugmenter le loyer arbitrairement. Il doit justifier de la hausse du loyer en
fournissant son locataire un certain nombre de rfrences de loyers pratiqus dans le voisinage
pour des logements comparables cest--dire des exemples prcis de location semblables celle du
bailleur.
- Le bailleur doit fournir 6 rfrences de loyers si le logement se trouve dans une commune
faisant partie dune agglomration de plus dun million dhabitants, cest--dire les communes
dpendant des agglomrations de Paris, Lyon, et Marseille qui figurent en annexe au dcret du 02
oct. 1987. Pour les autres, 3 rfrences suffisent.
- Les rfrences doivent rpondre certains critres :

Ces rfrences doivent correspondre des loyers habituels et non pas des loyers
exceptionnels.
Les logements choisis en rfrences doivent tre situs dans le voisinage (mme quartier)
on peut prendre le mme groupe dimmeuble ou groupe dimmeubles de mme
caractristique et dans la mme zone gographique (rponse ministrielle n4776 JOAN 13
fv. 1989 p. 772,).
Les logements doivent tre comparables donc ils doivent tre de qualit de construction et
dentretien proches, avec pratiquement les mmes lments dquipements et
caractristiques similaires par la taille, le nombre de pices, ltage, le standing de
limmeuble, lenvironnement, lexposition. Le dcret du 31 aot 1990 (doc. n36) prcise
que les rfrences doivent indiquer le nom de la rue et n de limmeuble, ltage, sil existe
un ascenseur ou non, la surface, la date dentre du locataire dans les lieux et le montant du
loyer hors charges. Les deux tiers des rfrences doivent concerner des logements pour
lesquels il ny a pas eu de changement de locataire depuis au moins 3 ans.
- O trouver les rfrences :
Pour Paris : OLAP (observatoire des loyers de lagglomration Parisienne, doc. n37)
Pour la province : observatoire des loyers ou ADIL (doc. n37), notaires ou porte porte
2) Raction du locataire :
Acceptation du locataire :
Le locataire peut accepter la proposition daugmentation : un nouveau contrat de bail est alors sign,
avec un nouveau loyer.

30

Refus tacite ou exprs du locataire :


- Le locataire peut trs bien rpondre par la ngative ou bien encore sabstenir de rpondre dans les
deux premiers mois du dlai de 6 mois, ce qui quivaudra alors un refus tacite.
- Le bailleur doit alors ragir trs vite en sadressant la commission de conciliation du
dpartement du lieu de limmeuble dans les 4 mois avant le terme du bail. Bailleurs et locataire
prsentent chacun leur rfrence et la commission rendra un avis dans un dlai de deux mois.
- Si aucun accord amiable devant la commission, le propritaire ou le locataire devra saisir le
tribunal dinstance avant la fin du bail. A dfaut, le bail sera reconduit.
3) Etalement de la hausse :
Le lgislateur pour protger le locataire a prvu un talement de la hausse.
Le logement se trouve en province :
Elle se rpartit :
- par tiers lorsque la hausse est de moins 10% et que le bail se renouvelle pour 3 ans ;
- par sixime lorsque le bail est renouvel pour 6 ans ;
- par sixime lorsque la dure est moins de 6 ans (donc de 3 ans) mais que la hausse est plus
de 10%.
Ce nest donc quau bout de 3 ou 6 ans que le bailleur percevra un loyer avec la hausse totale.
Exemple chiffr n8 :
Prenons la location dune maison dont le bailleur peroit un loyer de 816 /mois, alors que les
loyers de ce type de bien se situent plutt, dans le voisinage, autour de 950 /mois.
Si vous convenez de fixer le nouveau loyer ce niveau, vous laugmenterez de 134 /mois, ce qui
reprsente une hausse de 16%, qui devra donc tre rpartie sur 6 ans.
Le bailleur pourra alors rclamer :
816 + (134 x 1/6) = 838,33 /mois la 1re anne,
816 + (134 x 2/6) = 860,67 /mois la 2meanne,
816 + (134 x 3/6) = 883 /mois la 3me anne,
816 + (134 x 4/6) = 905,33 /mois la 4meanne,
816 + (134 x 5/6) = 927 /mois la 5meanne,
816 + (134 x 6/6) = 950 /mois la 6meanne.
Si le bail prvoit une clause dindexation, vous pourrez, en plus, rviser, chaque anne, ce loyer
rvalu. Ainsi, ds la 1re anne de ltalement de la hausse (ici 838,33 ) vous pouvez indexer le
loyer.
Le logement est en rgion parisienne :
- La rvaluation du loyer est encore plus encadre. En effet, chaque anne, depuis lentre en
vigueur de la loi du 06 juillet 1989, le gouvernement publie en aot un dcret qui encadre, Paris et
rgion parisienne, de manire encore plus stricte quailleurs, la hausse qui peut-tre pratique
loccasion dun renouvellement dun bail.

31

Sont concernes Paris, toutes les communes des Hauts de Seine, de la Seine St Denis, du Val de
Marne et bon nombre de celles de la Seine et Marne, des Yvelines, de lEssonne et du Val dOise
(dcret du 29 aot 2007, doc. n38 donne la liste des communes).
- Ce texte dispose que, lors dun renouvellement dun bail, lorsque le loyer est manifestement sousvalu, la hausse ne peut dpasser la moiti de la diffrence entre le prcdent loyer et celui qui
rsulterait des rfrences prsentes lappui de la demande .
- Par ailleurs, si le bailleur a ralis des travaux damlioration, depuis la date deffet ou de
renouvellement du contrat, dun montant au moins gal une anne de loyer, il peut choisir
daugmenter le loyer de 15% du cot TTC de ces travaux .
- Notion de travaux :
Les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement
lou), soit les parties communes;
Ces travaux doivent tre des travaux damlioration, comme on la dj vu ils doivent
apporter une bonification au logement : un lment nouveau ou un meilleur confort, un
service ou une qualit suprieure aux prestations existantes, renforcer la scurit des
personnes exclusion des travaux dentretien (donc exclusion travaux de tapisserie,
rfection lectricit, lessivage pour parties privatives et ravalement, rfection toiture, remise
en tat ou mise aux normes des portes dascenseur)
Ex. : un chauffage chaleur radiante dans la salle de bain, installation dun digicode, pose dun
lecteur de carte magntique daccs au parking sont considrs par les juges comme des travaux
damlioration.
Ils doivent tre dun montant TTC au moins gal la dernire anne de loyer, hors charges.
Ils doivent enfin avoir t effectus depuis loccupation du locataire et non avant.

Ex. n 9 : sans travaux damlioration


Imaginons une location dun bien dont le bailleur peroit en 2002 un loyer de 1000 /mois. Un bien
quivalent dans le voisinage se loue alors 1200 /mois. Le loyer tait donc manifestement sous-valu,
puisquil existait une diffrence de 200 entre les deux logements.
Par application du dcret du 27 aot 2002, vous ne pouviez augmenter le loyer que de 100 ce qui
correspondait : (1200-1000) x 50%.
Mais il ne fallait pas oublier dtaler cette hausse sur trois ans (la hausse tant de 10%).
Le bailleur pourra rclamer :
1000 + (100 x 1/3) = 1033,33 par mois la 1re anne ;
1000 + (100 x 2/3) = 1066,66 par mois la 2me anne ;
1000 + (100 x 3/3) = 1099,99 par mois la 3me anne.
Si le bail prvoit une clause dindexation, vous pourrez, en plus, rviser, chaque anne, ce loyer rvalu.
Ainsi, ds la 1re anne de ltalement de la hausse (ici 1033,33 ) vous pouvez indexer le loyer.

Ex. n 10 : avec travaux damlioration


Prenons le cas dun bien dont le bailleur peroit en 2002 un loyer de 455 /mois, manifestement sous-valu
puisquun bien quivalent dans le voisinage se louait 680 /mois.

32

Vous avez effectu des travaux damlioration pour un montant TTC de 6860 . Laugmentation annuelle
autorise tait donc de 1029 (15% de 6860) soit 85,75 /mois.
Cette somme tait infrieure laugmentation qui pouvait tre obtenue en labsence de travaux, cest--dire
112,50 , correspondant (680 455) x 50%.
Puisquelle tait plus avantageuse pour votre bailleur, ctait donc une augmentation de 112,50 que vous
pouviez appliqu, en la rpartissant sur 6 ans puisque passer dun loyer de 455 /mois 567,50 /mois (455
+ 112,50) /mois reprsentait une augmentation de 25%.
Si les travaux effectus staient levs 11 000 , laugmentation annuelle qui pouvait alors tre applique,
aurait t de 1650 (15% de 11 000), soit 137,50 /mois.
Cette augmentation tant la plus avantageuse pour votre bailleur, vous pouviez retenir celle-ci. Mais l
encore, condition de ltaler sur 6 ans.

C) Baux du secteur libre :


1) Baux professionnels :
Comme on la dj vu au dbut de notre expos, la caractristique du bail professionnel est quil
nest rglement par larticle 57A de la loi du 27 dec. 1986 uniquement en ce qui concerne sa dure
et la possibilit de donner cong par lune ou lautre des parties :
- pour 6 ans minimum ;
- par crit ;
- le bailleur peut au bout des 6 ans en respectant pravis de 6 mois mettre fin au bail ;
- et pour le locataire il peut avant la fin du bail mettre un terme celui-ci avec pravis de 6
mois.
Cet article est dordre public, ce qui signifie que toute clause contraire est nulle.
Ex. si le bail est conclu pour une dure de 2 ans, cette clause est nulle et la dure du bail sera porte
6 ans (CA Versailles, 1re ch., 4 dc. 1998, loyers et copro 1991 n195).
- Tacite reconduction : loyer au mme montant :
Si aucun cong nest dlivr le bail se reconduit par tacite reconduction pour 6 ans. Celle-ci sopre
donc au mme loyer que le bail expir (CA Paris, 6me section C. 7 mars 1994, loyers et copro
1994 n327, doc. n39) sauf ce que les parties se mettent daccord sur une augmentation.
- Proposition de renouvellement (avec cong), un nouveau loyer sera appliqu en cas
dacceptation par le locataire :
Comme la loi nimpose rien en ce qui concerne le renouvellement du bail, nous vous conseillons de
faire une proposition de renouvellement bien avant les 6 mois afin que si le locataire refuse ou ne
rpond pas vous preniez les devant en donnant cong si le bailleur dsire trouver un autre locataire
afin daugmenter par la mme occasion le loyer.
Les parties sont daccord pour renouveler le bail. Ceci implique quun cong soit donn pour
mettre fin au bail en cours, faute de quoi il y aurait tacite reconduction. Les conditions du
nouveau bail seront donc ngocier, comme laugmentation du loyer.
2) Baux du secteur libre :
- Tacite reconduction : Il conviendra comme pour le bail professionnel de faire attention la
rdaction du bail, notamment ceux qui indiquent qu dfaut de cong il y aura tacite reconduction
du bail aux mmes conditions, donc au mme loyer.
Il faudra donc faire attention ne pas laisser passer lchance du bail. Sinon, on ne pourra
augmenter le loyer uniquement par une clause dindexation ou bien encore par un accord amiable
(avenant).

33

- Proposition de renouvellement :
Avant le dlai de pravis pour donner cong (convenu entre les parties), faire une proposition de
renouvellement. Dans le cas o le locataire ne laccepterait pas, envisager la possibilit de donner
cong et donc rechercher un nouveau locataire en pouvant demander un loyer plus lev.

3) Baux meubls :
La loi Borloo du 18 janvier 2005 de cohsion sociale qui a modifi larticle 632-1 du CCH (doc.
n 40) ne fait plus la diffrence entre les bailleurs de plus ou moins 4 logements meubls.
- Nouvelles conditions : en effet, la nouvelle rdaction impose, lorsque le logement meubl
constitue la rsidence principale du locataire, au bailleur de :
- rdiger un bail crit ;
- pour une dure dun an mini qui se reconduit tacitement; sauf pour les tudiants o la
dure peut-tre rduite 9 mois dans ce cas il ny a pas de tacite reconduction depuis
modification art. 632-1 du CCH effectue le 26 juillet 2005 ;
- le bailleur peut en respectant un pravis de 3 mois donner cong pour vendre, pour reprise,
ou encore pour motif lgitime et srieux ;
- le locataire pourra quant lui donner cong sous un pravis dun mois.
- Le loyer sera rvis selon lIRL (depuis mars 2007).
- Tacite reconduction : tout cela signifie donc que si aucune des parties ne donne cong, le bail
sera reconduit tacitement pour une priode dun an aux mmes conditions du bail initial, notamment
en ce qui concerne la rvision du loyer, do limportance de prvoir une clause dindexation dans
lhypothse o le bailleur omettrait de faire une proposition de renouvellement.
- Proposition de renouvellement : toutefois, le lgislateur a permis au bailleur, sil dsire modifier
les conditions du bail, dinformer le locataire avec un pravis 3 mois. Si le locataire accepte les
nouvelles conditions, le contrat est renouvel pour un an (un nouveau contrat est sign un nouveau
loyer). Sinon il y aura tacite reconduction aux mmes conditions. Dans ce cas, la seule possibilit
quil restera au bailleur sera de donner cong pour lun des 3 motifs, ce qui signifie quil faut quil
ait fait une proposition de renouvellement avant les 3 mois.
- Notion de rsidence principale :
La notion d'habitation principale apparat comme une notion de pur fait, laisse la libre
apprciation des juges du fond. La jurisprudence permet cependant de dgager un certain nombre
d'indices utiliss rgulirement par les juridictions.
Aucun de ces indices n'est lui seul dcisif et il convient plutt d'utiliser la technique " du faisceau
d'indices " afin de dterminer si on se trouve devant une " rsidence principale ".
Ces indices sont :
- la dure effective d'occupation du local ;
- les attaches familiales, c'est--dire, la recherche du lieu de rsidence de la famille ;
- le lieu d'exercice de la profession ;
- le lieu de paiement de l'impt sur le revenu, le lieu pour lequel le contribuable demande des
abattements ou avantages fiscaux au titre de sa rsidence principale permet d'affiner l'analyse
- le lieu d'inscription sur les listes lectorales.
Selon la doctrine administrative, l'habitation principale doit s'entendre du logement o les
contribuables rsident habituellement et effectivement avec leur famille et o se situe le centre de
leurs intrts professionnels et matriels (RM Robert, JO, Snat du 2 juin 1983, p. 807).

34

Concernant les travailleurs saisonniers, 2 hypothses doivent tre distingues : - le travailleur


saisonnier conserve un logement dans une commune diffrente de celle de son futur lieu de travail
et il y conserve sa domiciliation fiscale, l'essentiel de ses biens et de ses attaches autres que
professionnels. Dans ce cas, le contrat de bail conclu avec le bailleur ne devrait tre soumis au
rgime de l'article 632-1 du CCH, sa rsidence principale se situant dans son logement d'origine ;
- le travailleur saisonnier passe d'un logement un autre au gr des saisons. Dans ce cas, il n'existe
pas une pluralit d'habitation principale mais une vritable succession de rsidences principales et
l'occasion de chaque saison, le travailleur saisonnier devrait bnficier de la protection instaure par
l'article L. 632-1 du CCH. A chaque saison, le logement lou fait l'objet d'une installation complte
et permanente, et mme si elle n'est pas dfinitive, il n'en reste pas mois qu'elle constitue la
rsidence principale du preneur pendant toute la dure de la location.
Dans un souci de protection, le propritaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le preneur ne
pourra en aucun cas installer sa rsidence principale dans les locaux lous. Cette clause ne sera
valable que pour autant qu'au jour de la conclusion du bail les conditions de qualification de
rsidence principale n'taient pas runies. En cas de fausse dclaration, le preneur pourra, preuves
l'appui, demander aux tribunaux de requalifier son contrat afin de lui permettre de bnficier de la
protection instaure par l'article L. 632-1 et suivants.
Cas particulier des tudiants :
Lorsque la loi a t adopte le lgislateur navait pas fait de distinction entre les tudiants et les
autres locataires. Ainsi, un bail dun an tait obligatoire, (rponse ministrielle JOAN du 30
novembre 2004, p. 9508, doc. n41) mme lorsque ltudiant tait rattach fiscalement ses
parents.
Or, comme cela posait problme aux bailleurs, le lgislateur est revenu sur le texte et a indiqu que
pour les tudiants la dure pouvait tre de 9 mois non reconductible.
- Dure :
Il a t admis par une rponse ministrielle (JO du 07/02/2006) que cette dure est une dure
minimale. Ce qui signifie quil est possible de prvoir une dure plus longue (lart. 632-1 ntant
pas dordre public) avec ou sans reconduction mais lintrt du bailleur est de prvoir sans tacite
reconduction.
- Applications concrtes :
Ces nouvelles rgles ne sappliquent quaux contrats de locations meubles conclus depuis le 20
janvier 2005 ou renouvels aprs cette date.
Ce qui signifie que vous avez un bail conclu en sept. 04 pour un an, et que le bailleur veut le
renouveler, il fera comme avant car la loi ne sapplique pas. Par contre, si par ex. en sept. 2006, il
veut donner renouvellement avec augmentation de loyer, il doit respecter les 3 mois de lart. 632-1
du CCH.

35

Lgislation/jurisprudence
et
autres documents

36

DOCUMENT 1
Article 57 A
de la loi du 23 dcembre 1986
Le contrat de location d'un local affect un usage exclusivement professionnel est conclu pour une dure au
moins gale six ans. Il est tabli par crit.
Au terme fix par le contrat et sous rserve des dispositions du troisime alina du prsent article, le contrat
est reconduit tacitement pour la mme dure.
Chaque partie peut notifier l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat l'expiration de celui-ci en
respectant un dlai de pravis de six mois.
Le locataire peut, tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un dlai
de pravis de six mois.
Les notifications mentionnes au prsent article sont effectues par lettre recommande avec demande d'avis
de rception ou par acte d'huissier.

DOCUMENT 2
Exemple de clause dindexation pour un bail meubl
Rvision du loyer
(C.G. Chapitre II)

Le loyer sera rvis chaque anne le

INDICE
DE
RFRENCE

..trimestre
Valeur : ..

Exemple de clause dindexation pour un bail professionnel


La prsente location est consentie et accepte moyennant un loyer mensuel de ..... dont le paiement sera
effectu le ..... de chaque mois, au domicile du bailleur, ou en tout autre endroit dsign par lui, le premier
paiement devant avoir lieu le .....
Le prix du loyer ainsi fix sera rvalu chaque anne la date anniversaire du contrat, automatiquement, en
fonction des variations de lindice du cot de la construction publi par lINSEE.
Lindice de rfrence est celui du ..... trimestre ..... dont la valeur est de .....

DOCUMENT 3
Article 17 e) de la loi du 06 juillet 1989
Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amlioration du logement que le
bailleur fera excuter, le contrat de location ou un avenant ce contrat fixe la majoration du loyer
conscutive la ralisation de ces travaux.

37

DOCUMENT 4

Exemple de convention sur le fondement de larticle 17 e) de la loi du 6 juillet 1989


A adapter en cas davenant au contrat

Les parties conviennent que le bailleur excutera ou fera excuter les travaux damlioration suivants ..... sur
le logement objet de la prsente location et dans les conditions de dlais suivants .....

En consquence, le loyer pourra tre major dans les proportions suivantes ..... au .....

DOCUMENT 5

Article 17 d) de la loi du 06 juillet 1989


Lorsque le contrat de location prvoit la rvision du loyer, celle-ci intervient chaque anne la date
convenue entre les parties ou, dfaut, au terme de chaque anne du contrat.
L'augmentation du loyer qui en rsulte ne peut excder la variation d'un indice de rfrence des loyers publi
par l'Institut national de la statistique et des tudes conomiques chaque trimestre et qui correspond la
moyenne, sur les douze derniers mois, de l'volution des prix la consommation hors tabac et hors loyers. A
dfaut de clause contractuelle fixant la date de rfrence, cette date est celle du dernier indice publi la date
de signature du contrat de location.

38

DOCUMENT 6

INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION


1re ligne : indices du cot (construction)
2me ligne : moyenne sur les 4 derniers indices
Anne

1er

2me

3me

4me

1554

1593

1531

1550

1508

1517

1520

1533

1503,75

1508,5

1513

1519,15

1503

1498

1502

1502,50

1545,50

1529,50

1506,50

1544

1497

1562

1594

1523

1462,25

1494

1531 ,75

1544

1385

1435

1443

1474

1384,50

1401,75

1417,25

1434,25

1362

1366

1381

1406

1312

1334,50

1360,25

1378,75

1270

1276

1278

1332

1269,50

1271,75

1273,25

1289

1225

1267

1272

1269

1211

1227,25

1244,50

1258,25

1183

1202

1203

1214

1172

1181,75

1190

1200,50

1159

1163

1170

1172

1145,75

1151,75

1158

1166

1125

1139

1145

1140

1108,50

1121

1134

1137,25

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

39

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS


Tableau des valeurs de l'indice de rfrence des loyers - loi 2005
rfrence 100 au 2e trimestre 2004

Ancienne version
Priode

Indice de rfrence des loyers - loi


2005

Variation annuelle en %

Date de parution (1)

4e trimestre 2007

109,81

+2,50

10/04/2008

3e trimestre 2007

109,01

+2,49

06/01/2008

2e trimestre 2007

108,36

+2,76

12/10/2007

1er trimestre 2007

107,66

+2,92

06/07/2007

4e trimestre 2006

107,13

+3,23

06/04/2007

3e trimestre 2006

106,36

+3,19

12/01/2007

2e trimestre 2006

105,45

+2,78

13/10/2006

1er trimestre 2006

104,61

+2,46

11/07/2006

4e trimestre 2005

103,78

+2,30

07/04/2006

3e trimestre 2005

103,07

+2,30

18/01/2006

2e trimestre 2005

102,60

+2,60

18/01/2006

1er trimestre 2005

102,10

+2,79

18/01/2006

4e trimestre 2004

101,45

///

18/01/2006

3e trimestre 2004

100,75

///

18/01/2006

2e trimestre 2004

100,00

///

18/01/2006

1er trimestre 2004

99,33

///

18/01/2006

(1) "L'indice de rfrence des loyers - loi 2005" a t publi pour la premire fois le 18/01/2006.

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS


Tableau des valeurs de l'indice de rfrence des loyers base 100 au 4e trimestre 1998

nouvel IRL applicable compter du 14 fvrier 2008


Priode

Indice de rfrence des loyers

Variation annuelle en %

Date de parution (1)

3e trimestre 2011

120,95

+1,90

13/10/2011

2e trimestre 2011

120,31

+1,73

13/07/2011

1er trimestre 2011

119,69

+1,60

14/04/2011

4e trimestre 2010

119,17

+1,45

14/01/2011

3e trimestre 2010

118,70

+1,10

14/10/2010

2e trimestre 2010

118,26

+0,57

15/07/2010

1er trimestre 2010

117,81

+0,09

14/04/2010

4e trimestre 2009

117,47

-0,06

14/01/2010

3e trimestre 2009

117,41

-0,32

14/10/2009

2e trimestre 2009

117,59

+1,31

17/07/2009

1er trimestre 2009

117,70

+2,24

14/04/2009

4e trimestre 2008

117,54

+2,83

15/01/2009

3e trimestre 2008

117,03

+2,95

15/10/2008

2e trimestre 2008

116,07

+2,38

17/07/2008

4e trimestre 2011

40

1er trimestre 2008

115,12

+1,81

16/04/2008

4e trimestre 2007

114,30

+1,36

14/02/2008

3e trimestre 2007

113,68

+1,11

14/02/2008

2e trimestre 2007

113,37

+1,24

14/02/2008

1er trimestre 2007

113,07

+1,44

14/02/2008

4e trimestre 2006

112,77

///

14/02/2008

3e trimestre 2006

112,43

///

14/02/2008

2e trimestre 2006

111,98

///

14/02/2008

1er trimestre 2006

111,47

///

14/02/2008

INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX


rfrence 100 au 1er trimestre 2008

En niveau

volution annuelle (T/T-4) en %

2007 T2

97,45

///

2007 T3

98,07

///

2007 T4

98,90

///

2008 T1

100,00

///

2008 T2

101,20

3,85

2008 T3

102,46

4,48

2008 T4

103,01

4,16

2009 T1

102,73

2,73

2009 T2

102,05

0,84

2009 T3

101,21

- 1,22

2009 T4

101,07

- 1,88

2010 T1

101,36

- 1,33

2010 T2

101,83

- 0,22

2010 T3

102,36

+ 1,14

2010 T4

102,92

+ 1,83

2011 T1

103,64

+ 2,25

2011 T2

104,44

+2,56

2011 T3
2011 T4

41

DOCUMENT 7
Article 2224 code civil
Les actions personnelles ou mobilires se prescrivent par cinq ans compter du jour o le titulaire d'un droit
a connu ou aurait d connatre les faits lui permettant de l'exercer.

DOCUMENT 8
Rvision et indexation du loyer: rappel d'indexation
CA Toulouse, 3e ch., 8 juill. 2004, Bouali c/ Puppato
NOTE: Le locataire qui se voit rclamer un rappel sur cinq ans de loyers correspondant la mise en uvre
d'une clause d'indexation peut-il opposer le fait que cette demande globale d'un bailleur qui jusque-l ne lui
avait rien demand est abusive et qu'elle lui cause un prjudice? La rponse des juges est ngative et prend
appui sur une solution constante de la jurisprudence. Ds lors que la clause d'indexation prvoit une rvision
automatique, le rajustement du loyer intervient de plein droit sans que le bailleur ait formuler de demande
en ce sens si bien que le fait qu'il n'ait pas demand en tant utile les augmentations ne le prive pas du droit de
les rclamer plus tard, dans la limite de la prescription quinquennale (Cass. 3e civ. 26 janv. 1994, CA Paris,
8e ch. B, 18 sept. 1997). Pour qu'il en soit autrement, il aurait fallu que la clause ne prcise pas l'automaticit
de la rvision. Dans un tel cas d'indexation facultative, le bailleur ne peut exiger d'augmentation que du jour
o il en fait la demande au locataire, sans rtroactivit possible.

DOCUMENT 9
Article L.145-38 code de commerce
La demande en rvision ne peut tre forme que trois ans au moins aprs la date d'entre en jouissance du
locataire ou aprs le point de dpart du bail renouvel.
De nouvelles demandes peuvent tre formes tous les trois ans compter du jour o le nouveau prix sera
applicable.
Par drogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et moins que ne soit rapporte la preuve d'une
modification matrielle des facteurs locaux de commercialit ayant entran par elle-mme une variation de
plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer conscutive une rvision
triennale ne peut excder la variation de l'indice trimestriel du cot de la construction intervenue depuis la
dernire fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des
plus ou moins-values rsultant de sa gestion pendant la dure du bail en cours.

DOCUMENT 10
Article L.145-39 code de commerce
En outre, et par drogation l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'chelle mobile, la rvision
peut tre demande chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augment ou diminu de
plus d'un quart par rapport au prix prcdemment fix contractuellement ou par dcision judiciaire.

42

DOCUMENT 11
Tableau rcapitulatif de la procdure de rvision
REVISION DU LOYER
Rvision conventionnelle
Principe:
Art. L. 145- 39, c. com.
Application de la clause d'chelle mobile.
Exception:
Art. L. 145-39, c. com.
Possibilit de fixation judiciaire du loyer index
en cas de variation de +/- 25 % du prix du loyer.

Rvision lgale
Principe:
Art. L. 145-37, c. com.
Rvision triennale lgale.
. Dlai: 3 ans aprs entre en jouissance ou
application du nouveau prix.
. Forme: acte extrajudiciaire.
. Modalits de fixation du loyer rvis
Loyer rvis propos chiffr ou dterminable.
- fixation au regard de l'indice ;
- fixation en fonction de la valeur locative.
Dlai de prescription de 2 ans de l'action en
fixation du loyer rvis (art. L. 145-60, c. com).
Exception:
art L. 145-38, al. 3, c. com.
Fixation la valeur locative si modification
matrielles des facteurs de commercialit de + de
10 %.

DOCUMENT 12
Exemple de clauses de rvision lgale triennale et de clauses dchelle mobile
Rvision lgale triennale
Le loyer pourra tre rvis tous les trois ans en fonction de la valeur locative des lieux lous, mais sans
pouvoir excder la variation de l'indice trimestriel du cot de la construction publi par l'INSEE, dans les
conditions et selon les rserves prvues aux articles 26 du dcret no 53-960 du 30 septembre 1953, L. 145-37
et L. 145-38 du code de commerce.
Certaines dispositions du dcret du 30 septembre 1953, depuis la codification, figurent dsormais dans deux
articles diffrents du code de commerce.
Insrer le cas chant l'article suivant :

Indexation conventionnelle
Le loyer affrent aux locaux ci-dessus dsigns sera susceptible de varier proportionnellement l'indice du
cot de la construction publi trimestriellement par l'INSEE.
Il est prcis que la prsente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la
rvision triennale prvue par les articles 26 du dcret no 53-960 du 30 septembre 1953, L. 145-37 et L. 14538 du code de commerce.
Cette clause facultative, encore appele clause d'chelle mobile, offre une priodicit de rvision plus
frquente que la rvision triennale. Mais son application peut conduire soit une hausse soit une baisse
selon le sens de variation de l'indice.

43

L'indice trimestriel du cot de la construction publi par l'INSEE est le plus frquemment utilis car il est le
seul dont on puisse dire avec certitude qu'il est valable. Mais toute autre indexation non contraire aux
dispositions lgales est possible.
Le rajustement du loyer se fera en vertu de la prsente clause tous les ans compter de la date de dpart du
bail, le loyer devant varier du mme pourcentage que l'indice choisi.
L'indexation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification pralable.
L'indice de base retenu comme correspondant la fixation du loyer initial stipul ci-dessus est, de l'accord
des parties, le dernier indice publi la date de signature du prsent bail, soit ..... du Xime trimestre (anne
N).
S'agissant d'une indexation conventionnelle, on peut prvoir une priodicit diffrente : tous les deux ans par
exemple.
Pour chaque rajustement intervenir, cet indice sera compar celui du Xime trimestre (anne N) + (1),
lequel servira lui-mme de base de comparaison par rapport celui du Xime trimestre de l'anne suivante
pour le deuxime rajustement, et ainsi de suite.
Si au cours du bail ou de l'occupation des lieux, la publication de cet indice devait cesser, il serait fait
application de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors.

DOCUMENT 13
Problmes de qualification de clause de rvision
Cour de cassation Chambre civile 3 du 28 octobre 1987
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrt suivant :
Sur le moyen unique :
vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour refuser de constater la rsiliation, en application d'une
clause rsolutoire, du bail commercial consenti par M. Lefebvre Mettol Dibon la socit Katia d'Antin,
l'arrt attaqu (Paris, 29 novembre 1983), statuant en rfr, retient qu'une partie des sommes rclames par
le commandement correspond l'application d'une clause prvoyant la rvision annuelle du loyer et que cette
clause drogeant l'article 27 du dcret du 30 septembre 1953 qui n'autorise qu'une rvision triennale, il
existe une contestation srieuse ; Qu'en statuant ainsi, alors que les termes clairs et prcis de la clause
impliquaient une variation automatique du loyer en fonction de l'indice du cot de la construction et
manifestaient la volont des parties d'instituer une indexation distincte de la rvision lgale prvue par
l'article 27 du dcret du 30 septembre 1953, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE l'arrt rendu le 29 novembre 1983, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet,
en consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant ledit arrt et, pour tre fait droit,
les renvoie devant la cour d'appel de Reims, ce dsigne par dlibration spciale prise en la Chambre du
conseil ;

44

DOCUMENT 14
Exemple de demande dadaptation du loyer la valeur locative

(Nom )....., (prnom ).....


(Adresse ).....
A ....., le .....
(Nom )....., (prnom ).....
(Adresse ).....
Monsieur,
En vertu d'un acte en date du....., je suis titulaire d'un bail usage commercial dans l'immeuble situ .....
dont vous tes propritaire, moyennant un loyer annuel fix l'origine ..... et assorti d'une clause
d'indexation.
Le jeu de cette clause ayant amen une augmentation du loyer de plus du quart par rapport au prix
prcdemment fix, j'ai l'honneur de vous notifier que j'entends en obtenir la rvision par application des
dispositions des articles 28 du dcret no 53-960 du 30 septembre 1953 et L. 145-39 du code de commerce, et
ce compter de la date de la prsente lettre.
J'entends que le loyer soit fix la valeur locative, soit la somme de ..... par an.
Veuillez .....

DOCUMENT 15
Exemple de demande de rvision triennale du loyer
(Nom )....., (prnom ).....
(Adresse ).....
A ....., le .....
(Nom )....., (prnom ).....
(Adresse ).....
Monsieur,
En vertu d'un acte en date du ....., vous tes titulaire d'un bail usage commercial dans l'immeuble situ .....
dont je suis propritaire, moyennant un loyer annuel dont le montant a t fix .....
Trois annes s'tant coules depuis que ce prix a t fix, et les conditions lgales tant runies, j'ai
l'honneur de vous notifier mon intention d'obtenir la rvision de ce loyer en application des articles 26 du
dcret no 53-960 du 30 septembre 1953, L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, et ce compter de la
date de la prsente lettre.
J'entends que le nouveau loyer soit fix la valeur locative qui ne saurait tre infrieure ..... par an, sous
rserve du plafonnement de la rvision rsultant de la variation de l'indice trimestriel du cot de la
construction publi par l'INSEE, qui pourra tre dtermin lorsque sera connu l'indice du ..... (indiquer le
trimestre correspondant la date de la demande).
Le montant du dpt de garantie sera modifi en consquence, compter du ....., il s'lvera ....., soit .....
termes de loyer.
Veuillez .....

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DOCUMENT 16
Rvision lgale triennale (date de la demande)
Cass.Civ. 22 avril 1980 Broc contre poux Mencarini
La demande en rvision prvue par l'article 27, alina 1er, dcret du 30 septembre 1953 ne peut tre forme
trois ans au moins aprs le point de dpart du renouvel.
Lorsque la demande est faite par lettre recommande la date prendre en considration est celle de
lexpdition, par son auteur, de cette lettre.

DOCUMENT 17
Rvision lgale triennale Dplafonnement Applications jurisprudentielles
La modification des facteurs locaux de commercialit est une question de fait laisse l'apprciation
souveraine des juges du fond (cass. civ. 16 dcembre 1963, BC III n 545). Les solutions sont donc
extrmement variables.
Un mme facteur peut avoir des effets diffrents selon le commerce en cause: par exemple, la mise en rues
pitonnes peut tre positive pour un commerce d'picerie et n'avoir aucun effet pour un droguiste.
Le mme fait matriel n'aura pas la mme incidence selon la situation des locaux. Ainsi, la cration de
nouveaux moyens de transport peut entraner un flux de clientle pour des zones o la desserte tait
insuffisante. En revanche, dans des villes ou secteurs trs bien desservis, ces nouveaux moyens n'ont aucune
incidence. De mme, la cration d'un ensemble d'habitat peut apporter de nouveaux consommateurs mais tel
n'est pas le cas s'il s'agit de logements priphriques dans le cadre d'une cit-dortoir.
Augmentation de la population. L'accroissement de la population sdentaire d'un quartier ou d'une ville est
un lment trs souvent mis en avant dans le cadre de la modification des facteurs locaux de commercialit;
cette augmentation de population peut tre lie :
- des constructions neuves augmentant la densit de la population, mais sous rserve qu'elles ne soient
pas compenses par la cration d'exploitations concurrentes (TGI Marseille 28 novembre 1973, Ann.
Loyers 1974,716; cass. civ. 28 janvier 1981, Gaz. Pal. 1981 pan. 187); cette affaire, lie au
dplafonnement du loyer renouvel, menait en jeu d'autres lments tels que la cration d'un parc de
stationnement et l'largissement de la rue;
- l'amnagement d'une grande avenue avec transformation de plusieurs cinmas, la construction de
plusieurs immeubles de bureaux; ces lments ont pu faire varier de plus de 10 % la valeur locative
d'un restaurant service rapide (CA Paris 17 avril 1986, D. 1986, IR 344);
- l'extension du quartier, mais pas si cette extension est lente et n'a pu agir suffisamment en trois ans;
- la rnovation d'un centre d'activit important tel qu'un Palais des Congrs (cass. civ. 29 mars 1995, n
701 D);
- l'implantation d'industries nouvelles autour desquelles s'agglutinent des commerces.
D'une faon gnrale toute augmentation importante de la population, la condition qu'elle profite au
commerce considr; mais l'augmentation de la population d'une agglomration ne peut tre prise en compte
lorsque les locaux sont utiliss essentiellement titre d'entrept et si le commerce ne s'adresse pas une
clientle locale (Versailles 21 octobre 1983, Loyers 1984, n 249). L'augmentation notable de la
frquentation touristique d'un quartier suite des rnovations peut tre prise en compte mais le bailleur doit
produire des lments matriels tels que les chiffres annuels des entres aux diffrents muses situs dans ce
quartier (CA Paris 3 juin 1998, Loyers 1999, 10).
Cration de stations de mtro ou de RER. La cration de nouvelles stations de mtro ou de chemin de fer
n'est pas toujours retenue. Ainsi, la majoration du loyer est reste fixe la variation de l'indice du cot de la
construction pour un commerce de voitures d'occasion dj desservi par plusieurs lignes d'autobus et pour
lequel il n'a pas t dmontr que la cration de nouvelles stations du mtropolitain ait entran une
augmentation de 10 % de la valeur locative (cass. civ. 24 juin 1992, Rev. loyers 1998, n 417). De mme la

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restructuration d'une gare parisienne facilitant la circulation souterraine des usagers est insuffisante pour
entraner une modification notable des facteurs locaux de commercialit pour un commerce de restauration
(CA Paris 1l dcembre 1998, Loyers 1999,98).
Dans d'autres circonstances, l'accroissement des moyens de communication tels que de nouvelles lignes
d'autobus, de stations de mtro ou de RER a t retenu (TGI Nanterre 18 novembre 1988, ASPI 1988 1-61,
Paris 22 novembre 1994, Loyers 1995, n 122; cass. civ. 21 novembre 1995, Rev. Loyers 1996, 92) ou
l'installation d'un escalier mcanique la sortie du chemin de fer qui dbouche juste devant la boutique loue
et la construction, proximit immdiate de celle-ci, d'un parc de stationnement (CA Paris 14 septembre
1989, D 1989 IR 250).
Modification de l'environnement commercial immdiat. Tel est le cas de la transformation d'une place
commence antrieurement la priode triennale en cause et qui s'est poursuivie au cours de cette priode
(cass. civ. 20 novembre 1991, Rev. Loyers 1992, n 158); la rnovation du Forum des Halles (TGI Paris 23
octobre 1995, Loyers 1995, n 526); l'ouverture d'un march. Mais ces facteurs la hausse peuvent tre
compenss par d'autres lments tels qu'un renforcement de la concurrence ou le fait que la partie o se situe
le commerce n'a pas t directement affecte par la transformation.
Parc de stationnement. La cration d'un parc de stationnement est lui seul souvent insuffisant pour
entraner un dplafonnement du loyer du fait qu'il ne change pas la commercialit du quartier (voir
notamment CA Paris 15 dcembre 1971, Gaz. Pal. 1972, 1,88).
Prosprit des commerces du quartier. Certaines dcisions prennent en considration, pour mesurer la
modification des facteurs locaux de commercialit du local lou, l'volution la hausse des loyers et des prix
des fonds de commerce ainsi que le nombre de cessions de fonds dans le secteur commercial concern (CA
Paris 26 juin 1991,JCP 1992, 149, n 46-2; CA Paris 27 juin 1992, Loyers 1992, n 119).

Mais d'autres arrts considrent que le nombre lev de renouvellement des exploitations dans le quartier ou
l'augmentation des loyers n'est pas la preuve d'une volution favorable des facteurs locaux de commercialit
(CA Paris 16 fvrier 1993, AJP11993, 497). De mme, les marques d'une meilleure prosprit des
commerces du quartier n'ont pas la consquence d'une modification prvue par la loi (CA Paris 3 juin 1987,
D. 1987 IR 171).
Ne peut tre pris en compte un extrait de journal faisant tat du programme ambitieux de relance du
commerce de centre-ville lanc par la municipalit et dot d'un budget de 26 millions de francs (CA Rouen
18 janvier 2001, RJDA 2001,947).
Fermeture de concurrents. La fermeture de deux commerces proches et similaires celui du preneur ont
gnr une hausse de l'activit pouvant tre prise en compte (CA Paris 14 octobre 1998, Adm. aotseptembre 1999,48).
Implantation d'enseignes nationales. L'implantation d'enseignes commerciales de prestige et de porte
nationale peut modifier la hausse les facteurs locaux de commercialit pour des commerces considrs
(voir par exemple TGI Paris 13 mars 1998, AJDI1998, 672); l'inverse il a t jug que l'implantation des
enseignes nationales de restauration rapide n'a pas entran une modification notable des facteurs locaux de
commercialit pour un commerce de restauration (CA Paris 11 dcembre 1998, Loyers 1999,98; arrt dj
cit la rubrique Cration de station de mtro ou de RER).
Voies pitonnes. L'ouverture de nouvelles voies proximit du local rendant notamment l'accs beaucoup
plus ais, la cration de zones pitonnires dans l'environnement du local peut justifier la fixation du loyer
la valeur locative (Paris 9 octobre 1987, Loyers 1987, n 457; Versailles 27 avril 1989, JCP d. G
1989.1.19026; cass. civ. 25 novembre 1992, Rev. loyers 1993,36).

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DOCUMENT 18
Exemple de demande de rvision du loyer par le bailleur conscutive une modification des
facteurs locaux de commercialit
(Nom .....), (prnom .....)
(Adresse .....)
A ....., le .....
(Nom .....), (prnom .....)
(Adresse .....)
Monsieur,
En vertu d'un acte du ....., vous tes titulaire d'un bail usage commercial dans l'immeuble situ ..... dont je
suis propritaire, moyennant un loyer annuel dont le montant a t fix .....
Trois annes s'tant coules depuis que ce prix a t fix, et les conditions lgales tant runies, j'ai
l'honneur de vous notifier mon intention d'obtenir la rvision de ce loyer en application de l'article L. 145-38
du code de commerce.
En effet, la valeur locative des lieux lous a augment de plus de 10 %, du fait de la modification des
facteurs locaux de commercialit suivants (noncer les raisons de la modification et les facteurs locaux de
commercialit concerns). Compte tenu de l'incidence de cette modification sur l'activit exerce dans les
lieux lous, la valeur actuelle des locaux objet du bail est estime ....., montant annuel auquel je souhaite
voir fixer le nouveau loyer, compter de la prsente lettre.
Le montant du dpt de garantie sera modifi en consquence, et s'lvera ....., compter du ....., soit .....
termes de loyer.
Faute de rponse de votre part dans un dlai de quinze jours, ou en cas de refus, j'engagerai alors une
procdure afin de faire fixer judiciairement le montant du loyer.
Veuillez .....

DOCUMENT 19
Rvision lgale triennale Exemple davenant de rvision
ENTRE LES SOUSSIGNS :
M. A..... (personne(s) qui a/ont consenti le bail ou ventuellement leurs ayants droit : hritier ou acqureur de
l'immeuble, par exemple),
d'une part,
ET :
M. B..... (locataire ou cessionnaire du bail).
S'il s'agit d'une personne physique :
M ...... (nom, prnom, domicile),
S'il s'agit d'une personne morale :
La socit ..... (dnomination, forme sociale, adresse du sige social), immatricule au Registre du commerce
et des socits de ..... sous le numro .....,
Reprsente par M. ....., reprsentant lgal,
Si ce n'est pas le reprsentant lgal qui signe l'avenant, remplacer par :
Reprsente par M. ....., (fonction), dment habilit l'effet des prsentes,
d'autre part,

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IL EST PRALABLEMENT EXPOS CE QUI SUIT :


Suivant acte sous seing priv en date du ..... ..... (ou : reu par Me ....., notaire ..... en date du ..... ) ,
M. A..... a consenti M. B ..... un bail portant sur divers locaux dpendant d'un immeuble sis ..... pour une
dure de ..... ayant pris effet le ..... moyennant un loyer annuel de ..... et sous diverses charges et conditions
nonces audit acte.
(noncer ventuellement les diffrents actes modificatifs qui ont pu intervenir depuis l'origine du bail :
cessions ou avenants)
Suivant lettre recommande avec accus de rception en date du ..... (ou : Suivant acte de ....., huissier, en
date du ..... ), M. A..... a demand la rvision du loyer en application des articles 26 du dcret no 53-960 du
30 septembre 1953, L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, et les parties sont convenues de procder
ladite rvision dans les conditions ci-aprs.
IL EST DONC CONVENU ET ARRT CE QUI SUIT :
Article 1 - Loyer
A compter du ....., le loyer annuel est port en principal de ..... ..... hors taxes et droits (ajouter
ventuellement : auxquels vient s'ajouter la TVA au taux lgal en vigueur ).
Article 2 - Dpt de garantie
M. B ..... verse l'instant M. A ....., qui le reconnat et lui en donne quittance, la somme de ..... qui, ajoute
celle de ..... dj entre les mains du bailleur, forme le total de ....., montant nouveau du dpt de garantie.
Article 3 - Date de prise d'effet
Le prsent avenant prend effet compter du .....
Si l'avenant a un effet rtroactif :
Le prsent avenant prend effet rtroactivement au .....
Si des rappels de loyers sont dus, ajouter :
Il est d ce jour par M. B..... la somme de ..... titre de rappel de loyers pour la priode du ..... au ......
M. B..... s'engage verser cette somme ..... (prciser les conditions et modalits de paiement).
Ou bien :
M. B ..... verse l'instant M. A ..... qui le reconnat et lui en donne valable quittance la somme de ..... titre
de rappel de loyers pour la priode du ..... au .....
Article 4 - Dispositions diverses
Toutes autres clauses, charges et conditions du bail liant les parties demeurent inchanges, les parties
entendant en outre que le prsent avenant s'incorpore audit bail et ne fasse qu'un avec lui.
Fait en ..... exemplaires
(Autant d'exemplaires que de parties ayant un intrt distinct.)
A ....., le .....

DOCUMENT 20
Article L.145-60 code du commerce
Toutes les actions exerces en vertu du prsent chapitre se prescrivent par deux ans.

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DOCUMENT 21

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DOCUMENT 22
Tacite reconduction du bail commercial
Cass. 3e civ., 7 dc. 2004, St La Belle Bleue c/ SCI Billancourt
dfaut de cong, le bail qui se poursuit est dure indtermine et il peut y tre mis fin tout
moment par un cong donn suivant les usages locaux et au moins six mois l'avance.
Sur le moyen unique:
Vu l'article L. 145-9 du Code de commerce ;
Attendu que, par drogation. aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux des locaux soumis aux
dispositions du chapitre V du titre IV du livre 1er du Code de commerce ne cessent que par l'effet d'un
cong donn suivant les usages locaux et au moins six mois l'avance; qu' dfaut de cong, le bail
fait par crit se poursuit par tacite reconduction au-del du terme fix par le contrat, conformment
l'article 1738 du Code civil ;

NOTE : L'article L 145-9, alina 2, du Code de commerce dispose qu' dfaut de cong, le bail fait par
crit se poursuit par tacite reconduction au-del du terme fix par le contrat, conformment l'article
1738 du Code civil.
Ces dispositions s'avrent ambigus dans la mesure o l'article 1738 du Code civil prvoit, si le
preneur est laiss en possession l'expiration du bail, qu'il s'opre un nouveau bail dont l'effet est rgl
par l'article relatif aux locations faites sans crit.
Or, de jurisprudence constante, le bail commercial venant chance se poursuit au-del de son terme
contractuel tant que l'une ou l'autre des parties ne prend pas l'initiative de notifier cong ou une
demande de renouvellement.
Il s'agit donc en quelque sorte d'une tacite prorogation et non d'une tacite reconduction et les travaux
du groupe de travail de M, Pelletier ont incit le lgislateur intervenir sur ce point, car en dpit de
nombreux arrts rendus par la Cour de cassation, le doute persiste pour certains praticiens.
Suivant arrt du 12 mars 2002 (Cass. 3e civ., 12 mars 2002), la Cour de cassation avait cass un arrt
qui avait estim que faute davoir t dlivr six mois au moins avant l'chance contractuelle, le
cong notifi en cours de tacite reconduction tait nul et de nul effet.
La tacite reconduction, telle qu'elle dcoule de l'article L. 145-9, n'quivaut pas la formation d'un
nouveau contrat et il ne peut donc y avoir renouvellement pour une nouvelle priode de neuf ans (CA
Aix-en-Provence, 4e ch. A, 6 fvr. 2003), tandis qu'une clause prvoyant la reconduction automatique
du bail son terme par priodes triennales serait nulle, le bailleur pouvant mettre fin tout moment
la tacite reconduction en dlivrant un cong (Cass. 3e civ., 1er Juill. 1998).
Au mme titre que le bailleur, le preneur peut tout moment, postrieurement l'chance
contractuelle, mettre fin la tacite reconduction en notifiant un cong respectant les termes et dlais
prvus par l'article L. 145-9 : il est alors tenu au paiement des loyers et charges dus contractuellement
jusqu' la date d'effet de ce cong et s'il se perptue au-del, c'est en qualit d'occupant sans droit, ni
titre, redevable comme tel d'une indemnit d'occupation fixe selon le droit commun.

DOCUMENT 23
Article L.145-9 code de commerce
Par drogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du
prsent chapitre ne cessent que par l'effet d'un cong donn suivant les usages locaux et au moins six
mois l'avance.
A dfaut de cong, le bail fait par crit se poursuit par tacite reconduction au-del du terme fix par le
contrat, conformment l'article 1738 du code civil et sous les rserves prvues l'alina prcdent.

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Le bail dont la dure est subordonne un vnement dont la ralisation autorise le bailleur
demander la rsiliation ne cesse, au-del de la dure de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite
six mois l'avance et pour un terme d'usage. Cette notification doit mentionner la ralisation de
l'vnement prvu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs priodes, si le bailleur dnonce le bail la fin des neuf
premires annes ou l'expiration de l'une des priodes suivantes, le cong doit tre donn dans les
dlais prvus l'alina premier ci-dessus.
Le cong doit tre donn par acte extrajudiciaire. Il doit, peine de nullit, prciser les motifs pour
lesquels il est donn et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le cong, soit demander le
paiement d'une indemnit d'viction, doit, peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration
d'un dlai de deux ans compter de la date pour laquelle le cong a t donn.

DOCUMENT 24
Article L.145-33 code de commerce
Le montant des loyers des baux renouvels ou rviss doit correspondre la valeur locative
A dfaut d'accord, cette valeur est dtermine d'aprs :
1 Les caractristiques du local considr ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialit ;
5 Les prix couramment pratiqus dans le voisinage ;
Un dcret en Conseil d'Etat prcise la consistance de ces lments

DOCUMENT 25
Article L.145-34 code de commerce
A moins d'une modification notable des lments mentionns aux 1 4 de l'article L. 145-33, le taux
de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail renouveler, si sa dure n'est pas
suprieure neuf ans, ne peut excder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le cot de la
construction publi par l'Institut national de la statistique et des tudes conomiques intervenue depuis
la fixation initiale du loyer du bail expir. A dfaut de clause contractuelle fixant le trimestre de
rfrence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel
mesurant le cot de la construction, calcule sur la priode de neuf ans antrieure au dernier indice
publi.
En cas de renouvellement postrieur la date initialement prvue d'expiration du bail, cette variation
est calcule partir du dernier indice publi, pour une priode d'une dure gale celle qui s'est
coule entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alina ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite
reconduction, la dure du bail excde douze ans.

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DOCUMENT 26
Calcul du loyer du bail rvis - Illustration
Indice inconnu au jour du cong. Le bailleur qui entend renouveler le bail doit donner cong au
moins six mois l'avance. A cette date, il ne connatra pas le dernier indice publi la date du
renouvellement (soit six mois plus tard). Il pourra indiquer dans son cong un loyer approximatif
gnralement trs surlev en indiquant que ce loyer sera adapt de plein droit en fonction de la
variation du dernier indice publi la date du renouvellement. A dfaut, le bailleur sera contraint de
procder une seconde notification ds la parution de l'indice concern indiquant le montant du loyer;
le nouveau loyer ne sera exigible qu' compter de cette notification.
Tout retard sera prjudiciable au bailleur; il perdra la majoration de loyer entre le jour de prise d'effet
du cong et sa demande effective de loyer.
Aussi, en pratique, certains bailleurs retiennent le dernier indice publi au jour de la dlivrance du
cong permettant de fixer dans le cong le prix du loyer renouvel; cette faon de procder pourrait
donner lieu un contentieux.
Exemple de calcul. Un bail a t conclu le 1er janvier 1993, moyennant un loyer de 85000; aucun
terme de rfrence n'est prvu. Au 1er janvier 2002, date du renouvellement effectif. le dernier indice
publi est celui du deuxime trimestre 2001. soit 1139. Le montant du loyer renouvel sera gal :

85000 X 1139
1002 (2e trimestre 1992)

= 96622 (arrondi)

DOCUMENT 27
Article 23-1 du dcret 30 septembre 1953
Les caractristiques propres au local s'apprcient en considration :
De sa situation dans l'immeuble o il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodit de
son accs pour le public ;
De l'importance des surfaces respectivement affectes la rception du public, l'exploitation ou
chacune des activits diverses qui sont exerces dans les lieux ;
Des rapports entre ses diffrentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation
la forme d'activit qui y est exerce ;
De l'tat d'entretien, de vtust ou de salubrit et, le cas chant, de la conformit aux normes exiges
par la lgislation du travail ;
De la nature et de l'tat des quipements et des moyens d'exploitation mis la disposition du locataire.
Les caractristiques propres au local peuvent tre affectes par des lments extrinsques constitus
par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dpendances, lous par le mme bailleur et
susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux lous comportent une partie affecte l'habitation, la valeur locative de celle-ci est
dtermine par comparaison avec les prix pratiqus pour des locaux d'habitation analogues faisant
l'objet d'une location nouvelle, majors ou minors, pour tenir compte des avantages ou des
inconvnients prsents par leur intgration dans un tout commercial.

Article 23-2 du dcret 30 septembre 1953


La destination des lieux est celle effectivement autorise par le bail et ses avenants ou, dans les cas
prvus au titre VII par le tribunal.

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Article 23-3 du dcret 30 septembre 1953


Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions la jouissance des lieux et les
obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait dcharg sur le locataire sans
contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de mme des
obligations imposes au locataire au-del de celles qui dcoulent de la loi ou des usages. Les
amliorations apportes aux lieux lous au cours du bail renouveler ne sont prises en considration
que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer rduit, le bailleur en a
assum la charge.
Les obligations dcoulant de la loi et gnratrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la
dernire fixation du prix peuvent tre invoques par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalits selon lesquelles le prix antrieurement applicable a t
originairement fix.

DOCUMENT 28
Renouvellement Dplafonnement Modifications notables des vnements
C.Cass. novembre 1998 M. Du Tour contre socit Galerie Jonas.
Ayant pu retenir que la suppression de deux cloisons entre deux boutiques loues constituait une
modification des caractristiques des deux locaux et qu'il n'existait pas d'amliorations, une cour
d'appel en dduit exactement que le bailleur ne peut plus invoquer cette modification, faute de l'avoir
fait lors du premier renouvellement du bail qui avait suivi l'accomplissement de ces travaux.

DOCUMENT 29
Renouvellement Dplafonnement Modifications notables des vnements
C. cass. 3e Ch. civ., 16 dcembre 1997: Mme Cave c/ M. et Mme Badet
Aux termes de l'art. 23-6 du dcret du 30 septembre 1953, moins d'une modification notable des
lments mentionns aux art. 23-1 23-4, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise
d'effet du bail renouveler, si sa dure n'est pas suprieure neuf ans, ne peut excder la variation de
l'indice national trimestriel mesurant le cot de la construction publi par l'institut national de la
statistique et des tudes conomiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expir.
La bailleresse ayant donn cong le 29 novembre 1983 aux locataires avec offre de renouvellement du
bail moyennant un loyer major, puis les ayant assigns en fixation du loyer, la Cour d'appel, pour dire
que les conditions du dplafonnement n'taient pas remplies, retient que l'exercice d'une activit
complmentaire de ptisserie-confiserie celle de boulangerie prvue au bail initial n'avait pas tre
prise en considration, puisqu'elle avait dj donn lieu la fixation d'un nouveau loyer compter du
18 juin 1981.
En statuant ainsi, alors que l'augmentation du loyer au cours du bail expir, pour tenir compte de
l'extension de l'activit du locataire, ne fait pas obstacle au dplafonnement du loyer du bail renouvel,
la Cour d'appel a viol les art. 23-2 et 23- 6 du dcret du 30 septembre 1953.

DOCUMENT 30
Article 23-7 du dcret 30 septembre 1953
Le prix du bail des terrains est fix en considration de ceux des lments qui leur sont particuliers, eu
gard la nature et aux modalits de l'exploitation effectivement autorise.

54

Article 23-8 du dcret 30 septembre 1953


Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par drogation aux
dispositions qui prcdent, tre dtermin selon les usages observs dans la branche d'activit
considre .

Article 23-9 du dcret 30 septembre 1953


Le prix du bail des locaux usage exclusif de bureaux est fix par rfrence aux prix pratiqus pour
des locaux quivalents, sauf tre corrigs en considration des diffrences constates entre le local
lou et les locaux de rfrence .
Les dispositions de l'article 23-5, alinas 2 et 3, sont en ce cas applicables.

DOCUMENT 31
(extrait AJDI mars 2005)
La prsente tude a pour objet d'analyser les diffrentes hypothses de rvision de loyer du bail
commercial et de dfinir les rgles applicables en matire de loyer du bail renouvel. Il est ensuite
examin les diffrentes tapes de la procdure judiciaire de fixation du loyer rvis ainsi que celle du
loyer du bail renouvel.
Loyer du bail rvis
Le code de commerce et le dcret n 53-960 du 30 septembre 1953 organisent la possibilit de rviser
le loyer, soit dans le cadre de la rvision triennale, soit dans le cadre de la mise en place d'une clause
de rvision annuelle.
Rvision conventionnelle (clause d'chelle mobile)
Le principe
L'article L. 145-39 du code de commerce autorise les parties insrer dans le bail une clause dite
d'chelle mobile. La clause consiste faire varier automatiquement le loyer en fonction d'un indice
conomique. L'indice INSEE du cot de la construction est le plus utilis en pratique car il est rput
en relation directe avec l'objet d'une convention relative aux immeubles btis.
- Priode de la rvision
Le contrat de location doit prvoir la priode de variation.
En principe la rvision est annuelle.
Si tel est le cas, la priode de variation de l'indice ne peut pas tre suprieure un an.
- Forme de la demande.
La clause d'indexation joue de manire automatique. Elle ne ncessite pas de demande expresse
comme en matire de rvision triennale. Elle s'applique ds la dlivrance de la quittance.
Exception: fixation judiciaire du loyer index
L'article L. 145-39 du code de commerce prvoit, malgr l'augmentation automatique et contractuelle
du loyer, la possibilit de demander son rajustement la valeur locative.
- Condition de la demande
La demande suppose un pourcentage d'volution du loyer depuis la dernire fixation du loyer
contractuelle ou judiciaire:
- lorsque le loyer volue de 25 % en plus ou en moins, la procdure de rvision judiciaire est possible;
- il n'est possible de prendre comme rfrence que le dernier loyer obtenu par le jeu de l'indexation.
A savoir
Le seuil de 25 % doit avoir t dpass la date de la demande de rvision.

55

- Auteur de la demande
. soit le locataire: si par le jeu de la clause d'indexation le loyer augmente de plus d'un quart, le
locataire peut demander la fixation du loyer la valeur locative si elle est infrieure au loyer atteint par
l'indexation.
. soit le bailleur: si par le jeu de la clause d'indexation, le loyer se trouve diminu de plus d'un quart, le
bailleur peut agir en rvision afin d'obtenir un loyer fix la valeur locative qui sera infrieure au
loyer.
- Forme de la demande
L'article L. 145-37 du code de commerce renvoie la procdure de mmoire. (v. plus loin).
Rvision triennale lgale
Le principe
Il est nonc par l'article L. 145- 37 du code de commerce. La rvision du loyer est lgale. Elle n'a pas
besoin d'tre inscrite dans le bail.
- Demande de rvision
La rvision du loyer ne nat que par l'effet d'une proposition de rvision qui peut tre faite l'initiative
du bailleur ou du locataire.
a) Priodicit
La demande en rvision ne peut intervenir que:
- trois ans aprs l'entre en jouissance du locataire;
- trois ans compter de la date laquelle le nouveau prix est applicable.
Toute clause du bail qui rduit cette priodicit est nulle.
- Premire rvision
La demande ne doit imprativement intervenir que lorsque la premire priode triennale est expire.
Cette demande peut valablement intervenir lorsque cette dure de 3 annes est dpasse.
En application de l'article 641, alina 2, du NCPC, le dlai de 3 ans se calcule comme en matire de
dlai de procdure.
Par ex.: pour une priode partant du 1er mars, elle arrive chance 3 annes aprs le 1er mars
minuit.
Pour connatre le point de dpart du bail, il faut prendre en compte la date de prise d'effet du bail
initial ou celui renouvel et non la date de signature. S'il n'a pas t conclu de contrat de location, la
date de prise d'effet est celle de l'entre en jouissance du locataire.
- Demandes de rvisions suivantes
Elles ne peuvent intervenir que lorsqu'une priode de 3 annes s'est coule entre chaque rvision. Si
une demande de rvision est tardive, celles qui viendront ensuite seront dcales d'autant. Toutefois, il
peut s'couler une dure infrieure 3 annes entre la demande de rvision et le renouvellement du
bail qui intervient la date d'chance du bail.
- Effet de la demande tardive
En cas de demande tardive, le nouveau loyer est d compter de la demande. Cependant les parties
peuvent convenir d'une autre date de prise d'effet du nouveau loyer. Celui-ci prend effet la date de la
demande forme tardivement.
b) Forme de la demande
La demande est faite par acte extra-judiciaire ou par lettre recommande (art. 26, al. 1, du dcret du 30
septembre 1953). Une demande effectue par voie d'assignation n'est pas recevable. Lorsque la
demande est faite par lettre recommande avec accus de rception, la date qui fait courir le dlai est
celle de l'mission de la lettre.
Important : Une demande faite en dehors de la priode la priode triennale n'a pas d'effet rtroactif
c) Contenu de la demande (art. 26, al. 2, du dcret du 30 septembre 1953).

56

La demande doit, peine de nullit, prciser le montant du loyer demand ou offert. Elle doit tre
obligatoirement chiffre. La demande peut indiquer un loyer dterminable.
Loyer fix en fonction de l'indice
Lorsque la demande se limite l'application de l'indice. Quel est l'indice applicable pour procder la
comparaison?
Les indices qui servent de rfrence pour le calcul de la variation du prix sont:
- l'indice du trimestre au cours duquel le prcdent prix a t fix;
- l'indice du trimestre au cours duquel la demande de rvision a t rgulirement forme.
1er cas: Soit le bail contient un indice de rfrence et il faut l'appliquer. Lorsque cet indice n'est pas
connu au jour de la demande, parce qu'il parat avec retard, la demande, pour satisfaire aux exigences
de l'article 26, indique un montant de loyer approximatif plus lev que le loyer atteindre. Ensuite et
ds parution de l'indice, le nouveau loyer est appel.
2e cas: Soit le bail ne contient aucun indice, alors l'indice retenir pour effectuer la comparaison est
celui du trimestre connu au jour de la rvision.
Loyer fix en fonction de la valeur locative
Lorsque la demande porte sur le loyer fix la valeur locative, elle doit indiquer un montant chiffr.
- Effet de la demande
Le point de dpart du loyer rvis correspond avec la date de la demande. Les parties peuvent toutefois
convenir d'une date antrieure ou postrieure.
A noter : La demande peut valablement indiquer la manire de dfinir le loyer en indiquant les indices
qui servent de rfrence avant publication sans pour autant noncer de loyer chiffr.
Prescription de l'action en fixation du loyer (art. L. 145- 60 du code de commerce)
Cette action se prescrit par deux ans compter de la date de la demande de rvision. Si la demande est
faite par lettre recommande avec accus de rception, c'est la date d'expdition de la lettre qui est le
point de dpart du dlai. Si l'action n'est pas introduite dans le dlai de 2 ans, la demande devient
caduque. Une nouvelle demande de rvision peut tre envisage mais elle n'aura d'effet que pour
l'avenir.
Exception. fixation judiciaire du loyer rvis
En application de l'article L. 145-38, alina 3, du code de commerce: par drogation l'article L.
145-33 du code de commerce, et moins d'une modification matrielle des facteurs locaux de
commercialit ..., la majoration ou la diminution de loyer conscutive une rvision triennale ne peut
excder la variation de l'indice du cot de la construction. Le loyer est alors rvis dans le cadre de
l'volution des facteurs locaux de commercialit.
- Condition
Pour que le loyer rvis soit fix la valeur locative sans limitation un maximum ou un minimum, il
doit tre apport une modification matrielle des facteurs locaux de commercialit. Cette modification
doit entraner par elle-mme une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Loyer du bail renouvel
Conditions du loyer renouvel
Le principe
En application de l'article L. 145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvel doit
correspondre la valeur locative. Cependant, l'article L. 145-34 du code de commerce limite le
montant du loyer du bail renouvel en instituant un mcanisme de plafonnement du loyer.

57

Exception
Le mcanisme du plafonnement est cart, et le loyer est fix la valeur locative:
1. Soit en raison de la dure du bail expir:
- lorsque la dure contractuelle du bail est suprieure neuf ans;
- lorsque le bail renouveler a une dure contractuellement prvue de neuf ans, mais que par suite de
tacite prorogation, la dure est suprieure douze ans.
2. Soit lorsque les loyers des baux portent sur des locaux qui ont bnfici d'une modification notable
des lments mentionns aux articles 23-1 23-4 du dcret du 30 septembre 1953.
Il s'agit des caractristiques du local considr (article 23-1), de la destination des lieux lous (article 23-2),
des obligations respectives des parties (article 23-3), des facteurs locaux de commercialit (article 23-4).
3. Soit en raison de la nature mme de l'objet du bail qui implique le recours des mthodes spciales
pour la fixation du prix du loyer. Il s'agit:
- des terrains lous nus (article 23-7 du dcret du 30 septembre 1953) ;
- des locaux monovalents tels un htel, un thtre, etc. (article 23-8 du 30 septembre 1953) ;
- des locaux usage exclusif de bureaux (article 23-9 du dcret du 30 septembre 1953).
Offre de renouvellement
- Auteur du cong
Si le bien appartient une indivision: le cong est donn par chacun des indivisaires.
- Forme et dlai du cong
Cong: la signification est ralise par acte extra-judiciaire (article L. 145- 11 du code de commerce;
disposition imprative d'ordre public). En cas de non-respect de la forme le cong est nul, sauf si le
destinataire du cong renonce se prvaloir de l'irrgularit. Si le bail est consenti plusieurs
copreneurs: le cong est notifi chacun.
(Dlai: article L. 145-9 du code de commerce).
Le principe
Le cong est dlivr selon les usages locaux et au moins 6 mois l'avance
A noter : Les usages locaux ne dfinissent pas toujours de dure de pravis plus longue. Ils dsignent
des dates pour lesquelles les congs doivent tre donns localement. Lusage devient un terme
dusage.
Exceptions
Si les usages locaux prvoient un dlai suprieur six mois, c'est la rgle des usages locaux qui
s'impose. Le bail peut prvoir un dlai plus long. Le dlai se calcule selon les indications de l'article
641 du NCPC; le dlai exprim en mois expire le jour du dernier mois qui porte le mme quantime
que le jour de l'acte. Tout dlai expire le dernier jour 24 heures. Si le cong du bailleur est dlivr
pendant la dure de la tacite prorogation, les usages locaux doivent imprativement tre respects.
- Contenu du cong
En application de l'article 648 du NCPC, il contient la date, l'tat civil du bailleur, celui de l'huissier, le
nom et domicile ou sige social du destinataire.
Aux termes de l'article L. 145-9, l'acte indique:
- la date pour laquelle il est donn;
- que le cong est dlivr en vue du renouvellement du bail;
- que le dlai de forclusion de 2 ans court compter de la date pour laquelle le cong est donn, c'est-dire la date d'expiration du bail.
A savoir : Si le bailleur souhaite obtenir un nouveau loyer, il doit en faire la demande dans l'acte.
Sanction: l'irrgularit du cong entrane la nullit de l'acte.
Nullit relative: elle suppose que le locataire l'invoque.

58

- Effets du cong
Le cong met fin au bail. Le nouveau bail prend effet le jour qui suit le dlai de pravis.
Si le dlai de pravis est inexact ou insuffisant, le nouveau bail prend effet le lendemain de la date
d'chance du bail en cours. Si le dlai de pravis arrive chance au cours de la tacite prorogation
du bail, le nouveau bail dmarre le premier jour du terme qui suit le dlai de pravis.
Demande de renouvellement
- Auteur de la demande
Selon l'article L. 145-8 du code de commerce, la demande ne peut maner que du propritaire du fonds
de commerce, c'est--dire du seul locataire des murs.
- Destinataire de la demande
La demande est faite au bailleur ou son grant habilit recevoir des actes.
En application de l'article L. 145-10, en cas de pluralit de propritaires, la demande faite l'un d'entre
eux suffit, sauf clause contraire dans le bail. En cas d'indivision, la demande est valablement faite un
seul indivisaire.
- Moment et dlai de la demande
En application de l'article L. 145-10, alina 1er, du code de commerce, la demande est faite dfaut de
cong du bailleur. Le locataire peut n'effectuer sa demande qu' compter du premier jour du sixime
mois qui prcde l'chance du bail. Toute demande prmature est inopposable au bailleur. Lorsque
le dlai de six mois avant l'expiration du bail a commenc, la demande peut tre faite tout moment.
A noter : Le bailleur ne peut jamais .invoquer l'irrgularit de lacte qu'il a dlivr. L'irrgularit du
formalisme du cong ne peut jamais tre invoque en cas d'accord des parties.
- Forme de la demande
La demande doit tre signifie au bailleur par acte extra-judiciaire. Une demande faite par lettre
recommande est nulle et inopposable au bailleur.
- Contenu de la demande
L'acte doit indiquer prcisment la volont du locataire d'obtenir le renouvellement de son bail. L'acte
indique les locaux sur lesquels porte la demande.
L'acte doit indiquer la mention du dlai durant lequel le bailleur doit donner sa rponse. Le bailleur
dispose d'un dlai de 3 mois compter de la signification de la demande pour donner sa rponse
(article L. 145-10, alina 4, du code de commerce). La reproduction de cette mention dans la demande
est obligatoire peine de nullit (article L. 145-10, alina 3, du code de commerce.
A savoir : La demande peut tre effectue durant la tacite reconduction, mme aprs l'chance du
bail.
- Effet de la demande
La demande met fin au bail en cours- En application de l'article L. 145-12 du code de commerce, le
nouveau contrat de location commencera courir la date d'chance du contrat. Si la demande est
faite avant l'chance du bail, et n'importe quel moment au cours des 6 mois qui prcdent la fin du
bail, celui-ci se renouvelle sa date contractuelle. Si la demande est faite pendant la tacite
reconduction, l'article L. 145-12 du code de commerce prcise que le nouveau bail prend effet au
terme d'usage qui suit la demande. Le locataire ne peut plus rgulariser sa situation aprs dlivrance de
l'acte.
A savoir ,c'est la date de la demande que le locataire doit 'remplir les conditions du droit au
renouvellement. Le locataire doit tre immatricul au RCS au jour de la demande- La dure
d'exploitation se calcule compter de la date d'effet de la demande.

59

- Rponses du bailleur
Le bailleur accepte la demande de renouvellement (art. L. 145-10, al. 3, Co com.). Acceptation
expresse. Aucune forme n'est impose. Demande de nouveau loyer. L'article L. 145-11 du code de
commerce offre la possibilit au bailleur de demander un nouveau loyer n'importe quel moment ds
la demande de renouvellement.
L'article 6-1 du dcret du 30 septembre 1953 dclare que la demande est faite:
- soit par acte extra judiciaire;
- soit par lettre recommande avec accus de rception;
- soit par laboration du mmoire pralable de la procdure de fixation prvu par l'article 29 du dcret
du 30 septembre 1953.
A savoir: La date d'acceptation de la demande n'a pas d'incidence sur la date de prise d'effet du bail.
Seule compte la date de la demande.
La demande est enferme dans un dlai de prescription de deux ans dfinit par l'article L. 145-60 du
code de commerce. Pour que la demande du bailleur soit recevable, il ne doit pas avoir accept au
pralable le loyer que le locataire lui a propos dans sa demande. Le nouveau prix ne sera applicable
qu'au jour o la demande est faite. La demande ne vaut que pour l'avenir et n'a pas d'effet rtroactif. Le
nouveau prix ne s'applique pas la date d'effet du bail renouvel.
Acceptation tacite. Lorsque le bailleur ne fait aucune rponse au locataire dans le dlai de 3 mois qui
suit sa demande, il est rput avoir accept le principe du renouvellement.
Le bailleur refuse la demande de renouvellement (art. L. 145-10, al. 4, du code de commerce)
Dlai de forclusion: Le bailleur dispose d'un dlai de forclusion de 3 mois pour invoquer un motif de
non-renouvellement du bail.
Forme: Le refus doit tre donn par acte extra-judiciaire Il doit indiquer les motifs du refus. Il doit
peine de nullit reproduire l'alina 5 de l'article L. 145-10 du code de commerce selon le locataire qui
entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnit
d'viction, doit, peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un dlai de deux ans.
Effet du refus: Le refus de renouvellement met fin au bail sans pravis. Si la demande est faite
pendant les six mois qui prcdent l'chance du bail, la fin du bail a lieu la date contractuelle. Si la
demande intervient au cours de la tacite prorogation, la fin du bail intervient l'expiration du terme en
cours la date de la demande.
A dfaut d'accord des parties sur le nouveau loyer, la fixation du prix du loyer renouvel ne peut
intervenir que sur procdure judiciaire; en effet, le nouveau loyer ne pourra tre automatiquement
appliqu en cas de dsaccord. La procdure est mene obligatoirement sur mmoire devant le juge des
baux commerciaux, et dbutera obligatoirement par la saisine de la commission dpartementale de
conciliation si le litige concerne l'application de l'article 23-6 du dcret du 30 septembre 1953
uniquement.
A noter : Ce dlai de deux ans court compter de la date laquelle est signifi le refus de
renouvellement.

60

DOCUMENT 32
Modle de cong avec offre de renouvellement
A la requte de ..... (nom du bailleur),
lisant domicile en mon tude,
J'ai ..... (coordonnes de l'huissier),
Signifi, dit et dclar ..... (nom du locataire),
Que par acte en date du ....., le requrant a donn bail au signifi divers locaux usage commercial
dans l'immeuble sis .....
Que le requrant entend par les prsentes mettre fin audit bail et donne en consquence cong au
signifi pour le ..... (le cong doit tre donn avec un pravis de six mois, sauf si la convention ou les
usages locaux prvoient un dlai suprieur, auquel cas c'est ce dernier qui doit tre observ).
Que le prsent cong est donn fin de renouvellement du bail si le locataire en remplit les conditions
lgales et l'accepte et, en ce cas, que soient dtermines les conditions du nouveau bail.
Que le requrant entend que ce renouvellement, le cas chant, ait lieu aux conditions nouvelles
suivantes : ..... (noncer, s'il y a lieu, les modifications demandes, notamment le prix demand en se
rappelant toutefois qu'en cas de dsaccord sur des modifications portant sur des conditions autres que
le prix, le juge n'a pas le pouvoir de les ordonner et, en toute hypothse, le nouveau loyer, cette
dernire indication tant absolument imprative).
Toutes autres clauses et conditions du bail prcdent demeurant inchanges.
Dclarant au signifi :
que le locataire ou le requrant pourra, dfaut d'acceptation des prsentes propositions, saisir
la Commission dpartementale de conciliation et, s'il y a lieu, le juge comptent ;
que le locataire qui entend, soit contester le cong, soit demander le paiement d'une indemnit
d'viction doit, peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un dlai de deux ans
compter de la date pour laquelle le prsent cong est donn.
Sous toutes rserves.

61

DOCUMENT 33
Modle de lettre adresser au secrtariat de la commission dpartementale

Monsieur (Madame) (expditeur) ..


demeurant ,
Lettre recommande avec demande d'avis de rception Messieurs,
Aux termes d'un acte sous seing priv (ou notari) en date du ... , monsieur (madame) ..
demeurant... [ou la socit civile immobilire ... (dnomination), ayant son sige ..,
immatricule au RCS de ., sous le n ,], propritaire du local, m'a consenti un bail
commercial, usage de .. d'une dure de neuf ans compter du ..., qui expire le .., pour un local
situ .... rue . n... . Le loyer annuel a t fix la somme de ,... F (1) soit.. ,
hors charges, rvisable conformment aux dispositions lgales en vigueur (ou en fonction d'une clause
d'chelle mobile),
Par acte de matre, huissier de justice .., en date du le bailleur m'a dlivr cong
avec offre de renouvellement pour une dure de neuf ans compter du .... ; le loyer annuel renouvel
propos s'lve F soit., , loyer trs suprieur l'volution de l'indice du cot de la
construction,
S'il y a lieu
Le bailleur invoque, pour justifier ce dplafonnement. (lment modifi)
(2) rsultant, selon lui, de, (motif invoqu par le bailleur)
(3),
Je conteste le montant du loyer propos (ventuellement: et la modification notable des facteurs de
commercialit invoque par le bailleur) et entends que ce loyer soit fix conformment l'article L
145-34 du code de commerce.
Aussi, en application des dispositions de l'article L. 145-35 dudit code et du dcret 88-694 du 9 mai
1988, je vous saisis, par la prsente, du litige qui m'oppose au bailleur avant d'engager une ventuelle
action judiciaire.
Veuillez agrer, Messieurs, l'expression de mes respectueux sentiments.
P.J.
- copie du bail en date du ....
- copie du cong avec offre de renouvellement.
(1) Le loyer d'origine, fix neuf ans avant, aura t jusqu'au 1er janvier 2002 exprim en francs sa
conversion en euros s'imposera ds lors,
(2) Par exemple, la modification notable des facteurs de commercialit.
(3) Par exemple, l'accroissement des moyens de communication , l'adjonction de nouveaux locaux
en cours de bail ou toute autre exception la rgle de plafonnement.

62

DOCUMENT 34
Article 17c) de la loi du 06 juillet 1989
Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu rvaluation que s'il est manifestement
sous-valu.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans
les conditions de forme prvues l'article 15, un nouveau loyer fix par rfrence aux loyers
habituellement constats dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions
dfinies l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du prsent c, il ne peut donner cong au locataire
pour la mme chance du contrat.
La notification reproduit intgralement, peine de nullit, les dispositions des alinas du prsent c et
mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des rfrences ayant servi le dterminer.
En cas de dsaccord ou dfaut de rponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou
l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A dfaut d'accord constat par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A dfaut de
saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antrieures du loyer ventuellement
rvis. Le contrat dont le loyer est fix judiciairement est rput renouvel pour la dure dfinie
l'article 10, compter de la date d'expiration du contrat. La dcision du juge est excutoire par
provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixe judiciairement s'applique par tiers ou par sixime selon
la dure du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixime annuel au contrat renouvel, puis lors du
renouvellement ultrieur, ds lors qu'elle est suprieure 10 p. 100 si le premier
renouvellement avait une dure infrieure six ans.
La rvision ventuelle rsultant du d ci-dessous s'applique chaque valeur ainsi dfinie.

DOCUMENT 35
Modle doffre de renouvellement du contrat avec proposition dun nouveau loyer
Lan .....
Le .....
A (dsignation du ou des locataires) : ..... (loffre doit tre notifie chacun des poux moins que
lexistence de lun deux nait pas t pralablement porte la connaissance du bailleur auquel cas
larticle 9-1 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, cr par la loi no 94-624 du 21 juillet 1994,
sapplique).
Je (dsignation du propritaire en cas de lettre recommande avec demande davis de rception) : .....
vous rappelle :
que suivant acte en date du ..... vous tes locataire des locaux ci-aprs (dsignation des locaux) .....
dpendant dun immeuble sis ..... (adresse) ;
que le contrat a t conclu pour une dure de ..... ans et arrivera chance le .....
Ou bien, en cas de renouvellements ou reconductions tacites antrieurs :
que le contrat, initialement conclu pour une dure de ..... arrivera chance le .....
Et, dans le cas o le contrat arrivant chance tait soumis un rgime juridique antrieur la loi
du 6 juillet 1989 :
quen vertu de larticle 25-II de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de cette lgislation en
matire de renouvellement sont applicables.

63

Je vous notifie par la prsente mon intention de renouveler votre contrat moyennant la rvaluation de
loyer.
Je vous propose par consquent de fixer le prix de votre bail renouvel la somme mensuelle de ..... et
vous prcise :
que ce loyer est fix par rfrence aux loyers habituellement constats dans le voisinage pour des
logements comparables ;
que vous trouverez ci-aprs la liste des rfrences ayant servi la dtermination de ce nouveau prix,
conformment aux dispositions de larticle 19 de la loi prcite du 6 juillet 1989 ci-aprs reproduites ;
que, conformment aux dispositions de larticle 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 galement
reproduites, la hausse propose sappliquera :
Variante I :
par tiers annuel (si la hausse est infrieure 10 % par rapport au loyer prcdent et que le contrat est
renouvel pour trois annes)
Variante II :
par sixime annuel (si le contrat est renouvel pour six ans ou si la hausse est suprieure 10 % par
rapport au loyer prcdent)
que la clause de rvision stipule dans le contrat sappliquera chaque terme du loyer exigible.
Je vous serais reconnaissant de bien vouloir me faire connatre votre acceptation dans un dlai de
quatre mois prcdant la date dchance de votre contrat, faute de quoi je saisirai la commission
dpartementale de conciliation.
Texte de larticle 17 c) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 :
Art. 17 c). Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu rvaluation que sil est
manifestement sous-valu.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans
les conditions de forme prvues larticle 15, un nouveau loyer fix par rfrence aux loyers
habituellement constats dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions
dfinies larticle 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du prsent c), il ne peut donner cong au locataire
pour la mme chance du contrat.
La notification reproduit intgralement, peine de nullit, les dispositions du prsent c) et mentionne
le montant du loyer ainsi que la liste des rfrences ayant servi le dterminer.
En cas de dsaccord ou dfaut de rponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, lune ou
lautre des parties saisit la commission de conciliation.
A dfaut daccord constat par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A dfaut de
saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antrieures du loyer ventuellement
rvis. Le contrat dont le loyer est fix judiciairement est rput renouvel pour la dure dfinie
larticle 10, compter de la date dexpiration du contrat. La dcision du juge est excutoire par
provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixe judiciairement sapplique par tiers ou par sixime selon
la dure du contrat.
Toutefois, cette hausse sapplique par sixime annuel au contrat renouvel, puis lors du
renouvellement ultrieur, ds lors quelle est suprieure 10 % si le premier renouvellement avait une
dure infrieure six ans.
La rvision ventuelle rsultant du d) ci-dessous sapplique chaque valeur ainsi dfinie.
Liste des rfrences ayant servi ltablissement du loyer rpondant la dfinition de larticle 17 b)
de la loi du 6 juillet 1989 :

64

Premire rfrence :
nom de la rue :
logement compris entre le no ..... et le no ..... (n + ou 10)
poque de la construction
qualit de la construction
tage du logement
ascenseur : (oui ou non)
surface habitable
nombre de pices principales
(ventuellement) annexes prises en compte pour le loyer
tat dquipement
WC (intrieur ou non)
salle deau
chauffage : (central, individuel)
autres indications utiles
le locataire est dans les lieux depuis (plus ou moins) de trois ans
(facultativement) : date dentre dans les lieux du locataire
montant du loyer mensuel hors charges effectivement exig
le cas chant et facultativement : toute autre indication utile
Deuxime rfrence :
.....
Texte de larticle 19 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 :
Art. 19. Pour lapplication de larticle 17, les loyers servant de rfrence doivent tre reprsentatifs
de lensemble des loyers habituellement constats dans le voisinage pour des logements comparables,
situs soit dans le mme groupe dimmeubles, soit dans tout autre groupe dimmeubles comportant des
caractristiques similaires et situ dans la mme zone gographique. Un dcret en Conseil dtat
dfinit les lments constitutifs de ces rfrences.
Le nombre minimal des rfrences fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est de six dans les
communes, dont la liste est fixe par dcret, faisant partie dune agglomration de plus dun million
dhabitants.
Les rfrences notifies par le bailleur doivent comporter, au moins pour les deux tiers, des rfrences
de locations pour lesquelles il ny a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

DOCUMENT 36
Proposition de renouvellement Rfrences obligatoires
Dcret n 90-780 du 31 aot 1990 portant application de l'article 19 de la loi no 89-462
du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locatifs
Le Premier ministre,
Dcrte:
Art. 1er. - Les rfrences fournir par le bailleur en application de l'article 19 de la loi du 6 juillet
1989 susvise mentionnent pour chaque logement lou:
a) Le nom de la rue et la dizaine de numros o se situe l'immeuble;
b) La qualit et l'poque de construction de l'immeuble;
c) L'tage du logement et la prsence ventuelle d'un ascenseur;
d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pices principales; e) L'existence ventuelle
d'annexes prises en compte pour le loyer;
f) L'tat d'quipement du logement: notamment, w.-c. intrieur, salle d'eau, chauffage central;
g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans;
h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exig.

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Art. 2. - Le dcret no 89-98 du 15 fvrier 1989 portant application des articles 21, 30 et 31 de la loi no
86-1290 du 23 dcembre 1986 modifie est abrog en tant qu'il porte application de l'article 21 de la
loi du 6 juillet 1989 susvise.
Art. 3. - Le ministre d'Etat, ministre de l'conomie, des finances et du budget, le garde des sceaux,
ministre de la justice, le ministre de l'quipement, du logement, des transports et de la mer, le ministre
dlgu auprs du ministre de l'quipement, du logement, des transports et de la mer, charg du
logement, et le secrtaire d'Etat auprs du ministre d'Etat,
ministre de l'conomie, des finances et du budget, charg de la consommation, sont chargs, chacun en
ce qui le concerne, de l'excution du prsent dcret, qui sera publi au Journal officiel de la
Rpublique franaise.
Fait Paris, le 31 aot 1990.

MICHEL ROCARD
Par le Premier ministre
DOCUMENT 37
Adresses
Observatoire des Loyers
21 Rue Miollis 75015 PARIS
Tel.01 40 56 01 47
L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement
www.anil.org
Tel 01 42 79 50 50

DOCUMENT 38
Dcret n2010-946 du 26 aot 2011 relatif l'volution de certains loyers dans
l'agglomration de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n 89-462 du 6 juillet
1989.
ANNEXE
Article 1 : Le prsent dcret s'applique compter du 31 aot 2011 dans les communes
composant l'agglomration de Paris dont la liste figure en annexe.
Article 2 : Lorsque le contrat de location est renouvel au cours des douze mois qui suivent
l'entre en vigueur du prsent dcret, il ne peut y avoir de rvaluation du loyer autre que celle
rsultant de la rvision, aux dates et conditions prvues au contrat, ou d'une clause relative la
rvision introduite dans le contrat lors de son renouvellement.
Toutefois, lorsque le loyer est manifestement sous-valu et que le bailleur fait application du
c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvise, la hausse de loyer ne peut excder la plus
leve des deux limites ci-aprs :
1. La moiti de la diffrence entre le loyer dtermin conformment aux dispositions du c de
l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvise et le loyer la date du renouvellement ;

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2. Une majoration du loyer annuel gale 15 % du cot rel des travaux toutes taxes
comprises, dans le cas o le bailleur a ralis depuis le dernier renouvellement ou la dernire
reconduction du contrat ou, si le contrat n'a t ni renouvel ni reconduit, depuis sa date
d'effet, des travaux d'amlioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant
au moins gal la dernire anne de loyer.
La hausse du loyer s'applique dans les conditions prvues au c de l'article 17 prcit.

Article 3 : Les dispositions du prsent dcret ne font pas obstacle l'application des clauses
contractuelles mentionnes au e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvise ou des
accords collectifs locaux conclus en application de l'article 42 de la loi du 23 dcembre 1986
susvise.

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ANNEXE
La ville de Paris.
L'ensemble des communes des dpartements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du
Val-de-Marne.

Dans le dpartement de Seine-et-Marne, les communes suivantes :


Boissettes, Boissise-le-Roi, Brou-sur-Chantereine, Bussy-Saint-Georges, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, Cesson,
Chalifert, Champs-sur-Marne, Chanteloup-en-Brie, Chelles, Chessy, Collgien, Combs-la-Ville, Conches-surGondoire, Courtry, Croissy-Beaubourg, Dammarie-les-Lys, Dampmart, Emerainville, Gouvernes, Guermantes,
Lagny-sur-Marne, Lsigny, Livry-sur-Seine, Lognes, Le Me-sur-Seine, Melun, Mitry-Mory, Montvrain,
Nandy, Noisiel, Pomponne, Pontault-Combault, Pringy, La Rochette, Roissy-en-Brie, Rubelles, Saint-FargeauPonthierry, Saint-Thibault-des-Vignes, Savigny-le-Temple, Servon, Thorigny-sur-Marne, Torcy, Vaires-surMarne, Vaux-le-Pnil, Vert-Saint-Denis, Villeparisis.

Dans le dpartement des Yvelines, les communes suivantes :


Achres, Aigremont, Andrsy, Bazoches-sur-Guyonne, Bois-d'Arcy, Bougival, Buc, Buchelay, Carrires-sousPoissy, Carrires-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud, Chambourcy, Chanteloup-les-Vignes, Chapet, Chatou, Le
Chesnay, Chevreuse, Les Clayes-sous-Bois, Coignires, Conflans-Sainte-Honorine, Croissy-sur-Seine,
Elancourt, L'Etang-la-Ville, Evecquemont, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, Fourqueux, Gaillonsur-Montcient, Gargenville, Guyancourt, Hardricourt, Houilles, Issou, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas,
Juziers, Limay, Les Loges-en-Josas, Louveciennes, Magnanville, Magny-les-Hameaux, Maisons-Laffitte,
Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Mareil-Marly, Marly-le-Roi, Maurecourt, Maurepas, Mdan, Le Mesnil-le-Roi,
Le Mesnil-Saint-Denis, Meulan, Mzy-sur-Seine, Montesson, Montigny-le-Bretonneux, Les Mureaux,
Neauphle-le-Chteau, Neauphle-le-Vieux, Orgeval, Le Pecq, Plaisir, Poissy, Porcheville, Le Port-Marly,
Rocquencourt, Saint-Cyr-l'Ecole, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Rmy-ls-Chevreuse, Saint-Rmy-l'Honor,
Sartrouville, Trappes, Le Tremblay-sur-Mauldre, Triel-sur-Seine, Vaux-sur-Seine, Vlizy-Villacoublay,
Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, La Verrire, Versailles, Le Vsinet, Villennes-sur-Seine, Villepreux, VilliersSaint-Frdric, Viroflay, Voisins-le-Bretonneux.

Dans le dpartement de l'Essonne, les communes suivantes :


Arpajon, Athis-Mons, Ballainvilliers, Bivres, Boissy-sous-Saint-Yon, Bondoufle, Boussy-Saint-Antoine,
Brtigny-sur-Orge, Breuillet, Breux-Jouy, Brunoy, Bruyres-le-Chtel, Bures-sur-Yvette, Champlan, ChillyMazarin, Corbeil-Essonnes, Le Coudray-Montceaux, Courcouronnes, Crosne, Draveil, Egly, Epinay-sousSnart, Epinay-sur-Orge, Etiolles, Evry, Fleury-Mrogis, Fontenay-le-Vicomte, Gif-sur-Yvette, Gometz-leChtel, Grigny, Igny, Juvisy-sur-Orge, Leuville-sur-Orge, Linas, Lisses, Longjumeau, Longpont-sur-Orge,
Marcoussis, Massy, Mennecy, Montgeron, Montlhry, Morangis, Morsang-sur-Orge, Morsang-sur-Seine, La
Norville, Ollainville, Ormoy, Orsay, Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Le Plessis-Pt, Quincy-sous-Snart, RisOrangis, Saclay, Sainte-Genevive-des-Bois, Saint-Germain-ls-Arpajon, Saint-Germain-ls-Corbeil, SaintMichel-sur-Orge, Saint-Pierre-du-Perray, Saintry-sur-Seine, Saint-Yon, Saulx-les-Chartreux, Savigny-sur-Orge,
Soisy-sur-Seine, Les Ulis, Varennes-Jarcy, Vauhallan, Verrires-le-Buisson, Vigneux-sur-Seine, Villab,
Villebon-sur-Yvette, La Ville-du-Bois, Villemoisson-sur-Orge, Villiers-sur-Orge, Viry-Chtillon, Wissous,
Yerres.

Dans le dpartement du Val-d'Oise, les communes suivantes :


Andilly, Argenteuil, Arnouville-ls-Gonesse, Auvers-sur-Oise, Beauchamp, Bessancourt, Bezons, Bonneuil-enFrance, Bouffmont, Butry-sur-Oise, Cergy, Champagne-sur-Oise, Cormeilles-en-Parisis, Courdimanche, Deuilla-Barre, Domont, Eaubonne, Ecouen, Enghien-les-Bains, Eragny, Ermont, Ezanville, Franconville, Frpillon,
La Frette-sur-Seine, Garges-ls-Gonesse, Gonesse, Groslay, Herblay, L'Isle-Adam, Jouy-le-Moutier, Margency,
Mriel, Mry-sur-Oise, Montigny-ls-Cormeilles, Montlignon, Montmagny, Montmorency, Nesles-la-Valle,
Neuville-sur-Oise, Osny, Parmain, Pierrelaye, Piscop, Le Plessis-Bouchard, Pontoise, Puiseux-Pontoise, Roissyen-France, Saint-Brice-sous-Fort, Saint-Gratien, Saint-Leu-la-Fort, Saint-Ouen-l'Aumne, Saint-Prix, Sannois,
Sarcelles, Soisy-sous-Montmorency, Taverny, Valmondois, Vaural, Villiers-Adam, Villiers-le-Bel.

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DOCUMENT 39
Tacite reconduction Bail professionnel
CA Paris, 6e Ch.C, 7 mars 1994, Paepegaey C/Sayagh.
Les dispositions de l'article 57 A qui ont t insres pour les baux usage exclusivement
professionnel dans la loi du 23 dcembre 1986 par l'article 36 de la loi du 6 juillet 1989 n'instituent pas
une procdure de fixation du loyer du bail renouvel; dans ce cas, ce sont les rgles de droit commun
qui demeurent applicables et que lorsque le bail est reconduit au terme contractuel comme en l'espce
en l'absence d'un cong, le prix ne peut tre modifi judiciairement et qu'il est reconduit selon les
mmes dispositions contractuelles quant celui-ci.

DOCUMENT 40
Article L.632-1 code de la construction et de l'habitation
(Loi n 2007-290 du 05 mars 2007 art. 41 Journal Officiel du 06 mars 2007)
Toute personne qui loue un logement meubl, que la location s'accompagne ou non de prestations
secondaires, bnficie d'un contrat tabli par crit d'une dure d'un an ds lors que le logement lou
constitue sa rsidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un
an sous rserve des dispositions suivantes. Lorsque la location est consentie un tudiant, la dure du
bail peut tre rduite neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prvue au premier
alina est inapplicable. Lorsque le contrat prvoit la rvision du loyer, celle-ci intervient chaque anne
la date convenue entre les parties ou, dfaut, au terme de chaque anne du contrat. L'augmentation
qui en rsulte ne peut dpasser la variation de l'indice de rfrence des loyers mentionn au d de
l'article 17 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n 86-1290 du 23 dcembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire
avec un pravis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvel
pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en
respectant le mme pravis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa dcision de
reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif lgitime et srieux, notamment l'inexcution par
le locataire de l'une des obligations lui incombant. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail
commercial venant expiration ou lorsque la cessation d'activit est prvue, le contrat peut tre d'une
dure infrieure un an et doit mentionner les raisons et vnements justificatifs. Toutefois, si le bail
commercial est renouvel ou si l'activit est poursuivie, la dure du contrat est porte un an. Le
locataire peut rsilier le contrat tout moment sous rserve du respect d'un pravis d'un mois.

DOCUMENT 41
Location meuble. tudiants. rglementation
Rponse ministrielle publie au JOAN le 30 novembre 2004
Texte de la QUESTION :
M. Jean-Louis Lonard appelle l'attention de M. le secrtaire d'tat au logement sur les litiges de plus
en plus nombreux opposant les loueurs de meubls possdant plus de quatre logements lous meubls
et leurs locataires. Dans les villes tudiantes, de nombreux bailleurs signent avec les tudiants des
contrats meubls d'une dure ferme de neuf dix mois, engageant le bailleur comme le locataire, l'un
comme l'autre ne pouvant donner cong avant l'chance du bail. Or compte tenu de la dure des
stages (trois ou quatre mois) souvent loin de la ville d'tude et qui interviennent vers fvrier ou mars,
les tudiants quittent leur logement avant l'chance prvue du bail, en cessant tout paiement de loyer.

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Considrant que le logement est leur habitation principale puisqu'ils y rsident environ cinq jours par
semaine, et que de ce fait l'article 126 de la loi du 29 juillet 1998 s'applique, les tudiants opposent aux
bailleurs que leur bail peut tre rsili tout moment en respectant un pravis de un mois. Or, ces
tudiants sont rattachs au foyer fiscal de leurs parents. Par consquent le bailleur considre que le
logement locatif n'est pas l'habitation principale et qu' ce titre, le locataire doit payer son loyer jusqu'
la fin de la dure du bail. Un locataire rattach au foyer fiscal de ses parents peut-il bnficier d'un bail
meubl d'une dure infrieure un an et tre situ hors du champ d'application de l'article 126 de la loi
du 29 juillet 1998 ? Il lui demande donc de bien vouloir l'clairer afin de mettre fin ces litiges et
d'opposer aux parties respectives les dispositions prendre en compte en la matire.
Texte de la REPONSE :
Les locations meubles sont rgies par les dispositions du code civil (art. 1708 1762) qui laissent les
parties libres de fixer librement les conditions de la location, notamment concernant la dure du bail et
les modalits de rsiliation. Cependant, afin d'assurer une protection minimale des occupants de
certains meubls, la loi n 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative la lutte contre les
exclusions a insr dans le code de la construction et de l'habitation (articles L. 632-1 L. 632-3) des
rgles rgissant les rapports des locataires avec les bailleurs de plus de quatre logements meubls,
que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires . Ce rgime de protection ne
bnficie toutefois qu'aux locataires dont le logement lou constitue la rsidence principale, savoir
un logement habit par le locataire de manire effective et permanente, correspondant au sige
essentiel de ses activits personnelles et le cas chant professionnelles, ce qui est le cas pour un
tudiant mme s'il est par ailleurs rattach au foyer fiscal de ses parents. Le rattachement d'un enfant
majeur au foyer fiscal de ses parents n'est en effet pas soumis la condition que l'enfant rside
habituellement chez ses parents ; de jeunes maris peuvent par exemple opter pour leur rattachement
fiscal au foyer des parents de l'un des conjoints.

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