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RÉVISION DU LOYER Mise à jour décembre 2011 1

RÉVISION DU LOYER

Mise à jour décembre 2011

LA RÉVISION DU LOYER

Introduction :

(PLAN DETAILLÉ)

La fixation du loyer est laissée à libre disposition des parties qu’il s’agisse des baux d’habitation, des baux

commerciaux, des baux du secteur libre… Exclusion dans notre exposé des baux de la loi du 1 er septembre 1948.

  • I. Révision du loyer en cours de bail :

A) Baux du « secteur libre » (baux code civil) et baux professionnels :

Définition et champs d’application des baux du secteur libre : locations meublées, résidences secondaires, locations de garage…

Définition des baux professionnels : art. 57 de la loi du 23 décembre 1986 (cf. doc. n°1)

Principe de la révision du loyer des baux du secteur libre et des baux professionnels : Principe du libre choix des parties de prévoir au sein du bail une clause de révision du bail. Problème de la révision du loyer en cas de bail verbal ou d’absence de clause d’indexation. Il est indispensable d’avoir une clause expresse, donc écrite, afin de pouvoir indexer le loyer.

Modalités de révision et problème de rédaction de la clause : celles-ci sont librement arrêtées par les parties.

Choix de l’indice en cas d’indexation du loyer : l’indice choisit doit être en relation directe avec l’objet du contrat de location ou avec l’activité de l’une des parties. Généralement les parties optent pour l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Depuis le 7 mars 2007, on applique l’indice de référence des loyers pour les meublés résidence principale du locataire. Ce qui signifie a contrario que pour tout meublé qui ne constitue pas la résidence principale du locataire (et locations saisonnières, résidences secondaires, garage), l’ICC s’applique toujours. La loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 a instauré un nouvel indice notamment pour les baux professionnels : l’ILAT. Toutefois son entrée en vigueur est soumise à la publication d’un décret.

Exemple de clauses d’indexation pour un bail meublé, la location d’un garage (cf. doc. n°2)

Exemple de révision du loyer à travers une clause d’indexation (cf. exemple n° 1 proposé en matière de baux d’habitation).

B) Baux d’habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989 :

1) Révision du loyer en cours de bail :

suite à des travaux d’amélioration (art. 17 e cf. doc. n°3)

suite à des travaux d’économie d’énergie (art. 23-1)

2) Révision du loyer grâce à une clause d’indexation :

Principes :

Révision conventionnelle (idem baux du secteur libre), Loyer invariable si le bail est verbal ou en cas d’absence de clause expresse.

Mais l’article 17d) (cf. doc. n°5) de la loi du 06 juillet 1989 règlemente légèrement cette révision :

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) applicable depuis le 1/1/06 sert désormais de base pour la révision des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’IRL est applicable aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, et donc pour tout meublé, résidence principale du locataire depuis mars 2007. L’ICC reste applicable à tous les autres types de baux. Date de révision, Choix de l’indice (cf. doc. n°6 : tableau des indices ICC et IRL). Changement de la composition de l’IRL par la loi sur le pouvoir d’achat (JO 9 fév. 2008). Variation plafonnée : celle-ci ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers

Méthode de calcul : loyer x nouvel indice de référence ancien indice de référence

Exemples chiffrés (cf. ex. n°1 et 2)

Prescription de la révision (art. 2224 du code civil, cf. doc. n°7) : l’article 2224 c. civ permet au bailleur, qui aurait omis de procéder à la révision (généralement annuelle) du loyer, de pouvoir réviser le loyer sur 5 ans en arrière, ainsi que de récupérer les arriérés, et ce à tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004, doc. n°8).

Exemple chiffré (cf. ex. n°3)

C) Baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953 :

1) Distinction entre la révision triennale légale (L.145-38 code du commerce, cf. doc. n°9) et la clause d’échelle mobile (L.145-39 code du commerce, cf. doc. n°10) :

Les différences :

Légale/conventionnelle,

Périodicité,

Forme,

Rétroactivité.

(Tableau de révision du loyer, cf. doc. n°11) (Ex. de clauses d’échelle mobile et de clause de révision légale triennale, cf. doc. n°12).

Problème de qualification de la clause de révision du loyer en une clause de révision légale triennale ou clause d’échelle mobile selon leur rédaction

(Cass. civ. 28 octobre 1987, cf. doc. n°13)

2)

La

clause

d’échelle

mobile :

la

révision

conventionnelle

(art. L.145-39

du

code

du

commerce) :

 

Le principe de la révision :

Choix de l’indice : l’ICC est généralement choisit par les parties ; mise en place de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) avec la loi de modernisation économique du 4 août 2008, Création de l’ILAT par la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011. Entrée en vigueur : attente de la publication d’un décret. Période de révision : les parties choisissent généralement tous les ans, Forme de la demande : automaticité, Rétroactivité : art. 2224 du c. civ. Limitation du jeu de la clause d’échelle mobile : plafonnement du loyer :

Si l’application de la clause entraîne une variation à la hausse ou (à la baisse) de plus de 25% du loyer, le locataire (ou le bailleur) peut la refuser et demander en justice une révision du loyer, Estimation d’une variation de plus de 25%, Procédure.

(Demande d’adaptation du loyer à la valeur locative, cf. doc. n°14)

3) La révision légale triennale (art. L.145-38 du code du commerce) :

(Demande de révision du loyer selon la révision légale triennale, cf. doc. n°15)

Le principe :

Procédure :

auteur et destinataire de la demande de révision,

forme de la demande,

contenu de la demande,

date de la demande (cass.civ.22 avril 1980, cf. doc. n°16) et (cf. ex. n°4).

Fixation du nouveau loyer :

méthode de calcul,

indice à utiliser : l’ICC est généralement choisit par les parties ; mise en place de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) avec la loi de Modernisation Economique du 4 août 2008, (cf. ex. n°5).

Exception : le déplafonnement :

Conditions nécessaires :

modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité,

modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative

(applications jurisprudentielles, cf. doc. n°17).

(Demande de révision du loyer par le bailleur consécutive à une modification des facteurs locaux de commercialité, cf. doc. n°18)

Acceptation/désaccord sur le principe de la révision triennale :

Acceptation de la demande :

Rédaction d’un avenant (cf. doc. n°19).

Désaccord sur la révision :

délai pour agir en justice (art. L.145-60 code du commerce, cf. doc. n°20),

juridiction compétente,

première étape : rédaction d’un mémoire

deuxième étape : procédure devant le juge

Cumul des deux révisions : choix entre les deux révisions mais non cumul des effets des deux révisions.

II. Révision du loyer au terme du bail :

A) Baux commerciaux : le loyer du bail renouvelé :

Les différentes possibilités au terme du bail (schéma, cf. doc. n°21) :

Tacite reconduction (cass. civ. 3 ème . 7 déc. 2004, cf. doc. n°22), Congé avec refus de renouvellement, Congé avec proposition de renouvellement (art. L.145-9 code du commerce, cf. doc. n°23).

1) Proposition de renouvellement :

Principe du plafonnement du loyer « renouvelé » :

Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (L. 145.33 code du commerce, cf. doc. n°24), Plafonnement du loyer du bail renouvelé en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction de l’INSEE depuis la précédente fixation du loyer (L.145-34 du code du commerce, cf. doc. n°25).

Calcul du loyer du bail « renouvelé » :

Calcul du loyer du bail « renouvelé » :à l’expiration du bail (cf. ex. n°6) et (cf. doc. n°26) :

Pour les baux de 9 ans, la variation à retenir est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail expiré correspondant à la date de conclusion du bail renouvelé. Deux cas sont à envisager : * bail initial mentionne le trimestre de référence, * bail initial ne mentionne pas le trimestre de référence. Calcul du loyer du bail « renouvelé » : lorsque le bail n’est renouvelé qu’après son expiration (cf. ex. n°7) :

Cas où le renouvellement intervient après l’expiration du bail de 9 ans (mais avant 12 ans). Variation calculée à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement effectif.

Exception : déplafonnement du loyer « renouvelé » :

Le mécanisme du plafonnement est écarté et le loyer est fixé à la valeur locative :

Soit lorsque les loyers portent sur des locaux qui ont bénéficié d’une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953 (cf. doc. n°27) :

(cass. civ. 4 novembre 1998, cf. doc. n°28 et cass. civ. 16 décembre 1997, cf. doc. n°29)

Soit en raison de la nature du bail :

bail initial conclu pour une durée supérieure à 9 ans, bail initial conclu pour une durée supérieure à 12 ans. Soit en raison de la nature même des locaux :

terrains loués nus (art. 23-9 du décret du 30 sept. 1953, cf. doc. n°30),

locaux monovalents (art. 23-8 du décret du 30 sept. 1953, cf. doc. n°30),

locaux à usage de bureaux. (art 23-7 du décret du 30 sept. 1953, cf. doc. n°30).

2) Procédure de renouvellement :

Forme (cf. doc. n°31),

Préavis (cf. doc. n°31).

(Demande de renouvellement du bail, cf. doc. n°32)

3) Procédure de contestation : désaccord sur le renouvelé :

montant du loyer

du bail

Procédure devant la commission départementale,

Procédure devant du Président du Tribunal de Grande Instance.

(Modèle de lettre pour saisine de la commission, cf. doc. n°33)

B) Baux d’habitation : révision du loyer manifestement sous-évalué (art. 17c) cf. doc. n°34) :

Le bailleur ne peut augmenter le loyer que s’il est incontestablement inférieur à ce qu’il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

(Modèle de proposition de renouvellement, cf. doc. n°35)

1) Conditions à respecter :

Proposition de renouvellement 6 mois avant fin du bail par lettre RAR (à défaut le congé sera nul),

Formalisme à respecter,

Le propriétaire doit justifier le nouveau loyer par des références :

6 ou 3 références à fournir (décret du 02 octobre 1987), Les références doivent répondre à certains critères (décret du 31 août 1990, cf. doc. n°36),

Où trouver les références (cf. doc. n°37).

2) Réaction du locataire :

Acceptation du locataire,

Refus tacite ou exprès du locataire :

Bailleur doit s’adresser à la commission de conciliation durant les 4 mois avant le terme du bail,

Saisie du Tribunal d’Instance.

3) Etalement de la hausse :

Le logement se trouve en province :

Répartition par tiers, Répartition par sixième.

Exemple chiffré (cf. ex. n°8)

Le logement se trouve en région parisienne :

Un décret publié tous les ans encadre la hausse de ses loyers (décret du 26 août 2006, cf. doc. n°38 donne la liste des communes) :

La hausse ne peut dépasser la moitié de la différence entre le précédent loyer et celui proposé, En cas de travaux d’amélioration : possibilité d’augmenter le loyer de 15% du coût TTC des travaux.

Exemples chiffrés (cf. ex. n°9 et 10)

C) Baux du secteur libre (baux code civil et baux professionnels) :

1) Baux professionnels :

L’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 impose uniquement des conditions relatives à la durée du bail et au congé des parties (celui-ci est d’ordre publique). Soit tacite reconduction, le loyer sera au même montant (CA Paris, 6 ème section C. 7 mars 1994, cf. doc. n°39), Soit proposition de renouvellement (avec congé), un nouveau loyer sera appliqué en cas d’acceptation par le locataire.

2) Baux du secteur libre :

Tacite reconduction,

Proposition de renouvellement.

3) Baux meublés :

Loi dite Borloo de cohésion sociale du 19 janvier 2005 (art. 632-1 du code de construction et de l’habitation, cf. doc.

n°40).

Nouvelles conditions :

tacite reconduction, proposition de renouvellement, notion de résidence principale (réponse ministérielle JOAN 30 novembre 2004 p. 9508, cf. doc. n°41) cas particulier des étudiants Applications concrètes

Introduction :

A travers, ce sujet nous allons étudier, les différentes possibilités de réviser les loyers des locaux, qu’il s’agisse des baux d’habitation en vide, des baux commerciaux, ou bien encore ceux qu’on nomme les baux du secteur libre (ou bien encore appelés les baux du code civil) comme les locations meublées, résidences secondaires, location de garage… et que ce soit en cours ou bien encore en fin de bail.

Par contre, les baux de la loi de 1948 ne seront pas étudiés dans ce dossier dans la mesure où ces derniers répondent à un régime complexe et particulier.

Tout d’abord, avant de s’attarder sur la révision du loyer, il faut rappeler que quelque soit le type de bail à louer, les parties déterminent librement le montant du loyer initial. Ce qui est aussi le cas lorsque le local vient de se libérer et qu’un nouveau locataire est installé.

Malheureusement, nous allons voir que le législateur « s’est rattrapé » en encadrant strictement les différentes possibilités de révision du loyer. Seuls les baux du secteur libre, reposant sur la libre

convention des parties, échappent ainsi à ces réglementations.

I. Révision du loyer en cours de bail :

A) Baux du « secteur libre » (ou baux code civil) et baux professionnels :

Définition et champs d’application des baux du secteur libre : il s’agit de ce que juridiquement on appelle les baux de droit commun et du code civil.

Le principe est que tous ces baux, comme les locations meublées (uniquement hors résidence principale du locataire), les résidences secondaires, les garages sont soumis aux dispositions que choisissent librement les parties. Aucune disposition particulière ne s’impose à elles, notamment en matière de révision du loyer. Lorsque celles-ci ont omis de régler des points particuliers il conviendra alors de se reporter aux articles du code civil

Définition et champs d’application des baux professionnels : les baux professionnels sont généralement les baux que l’on utilise pour les professions libérales comme les médecins, les infirmières, avocat… A la différence des baux du secteur libre, ces derniers sont encadrés par l’art. 57 A de la loi du 23 déc. 1986 (doc. n°1) qui fixe la durée ainsi que le congé de ces baux (6 ans, congé du bailleur à la fin et locataire à tout moment sous préavis de 6 mois). Toutefois, ces baux ne sont pas du tout réglementés concernant les autres points, notamment le loyer.

Principe de la révision du loyer des baux du secteur libre et des baux professionnels :

Dans la mesure où ces baux répondent de la libre volonté des parties, le montant du loyer peut donc être fixe ou subir des augmentations. Toutes les conventions sont donc permises.

On notera que si le bail ne comporte aucune clause d’indexation, le loyer restera le même pendant toute la durée de ce dernier. Le bailleur a donc tout intérêt à prévoir au sein du bail une clause de révision du loyer. La présence d’une clause expresse est donc une condition sine qua non à une révision possible du loyer. Ainsi, lorsque le bail ne comporte aucune clause d’indexation ou lorsqu’il s’agit d’un bail verbal, la jurisprudence a dans un arrêt de la Cour de cassation. civile. du 04 oct. 1995 estimé que le loyer restera invariable pendant toute la durée du bail.

Modalités de révision et problème de rédaction de la clause :

Si les modalités de la clause sont librement arrêtées par les parties, il faut cependant faire attention à une mauvaise rédaction de la clause d’indexation qui pourrait la rendre inopérante.

Par exemple, la jurisprudence (Cour d’Appel Paris 24 avril. 1974) a considéré que la clause d’un bail prévoyant une révision du loyer « à la demande réciproque » des parties, ne pouvait produire d’effet faute de détermination des modalités de cette révision. Pour éviter toute difficulté, les modalités de révision du loyer doivent être précisées contractuellement tant en ce qui concerne les formalités à accomplir par le bailleur pour se prévaloir de la révision que sur la cadence des révisions. Il convient en effet de stipuler si la révision s’appliquera de plein droit et sans formalités ou si le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer de manière expresse. Le plus simple et ce qui se fait le plus souvent dans la pratique (et qui apparaît dans les baux types) est de retenir que le loyer variera automatiquement chaque année à la date anniversaire de la conclusion du contrat.

Choix de l’indice en cas d’indexation du loyer :

L’indice choisit devra pour être valable être en relation, soit avec l’activité des parties, soit avec l’objet du contrat, c’est ce qu’énonce l’art. 79 de l’ordonnance du 30/12/1958. A défaut l’indice choisit serait illicite et ne pourrait recevoir application.

En pratique, en en ce qui concerne les résidence secondaires, locations saisonnières, garages, etc, l’indexation du loyer sur l’indice national du coût de la construction publié à l’INSEE (ICC) est habituellement utilisée.

Toutefois, on notera que le législateur est venu en mars 2007 modifier les locations meublées résidences principales du locataire puisque l’ICC de ne s’applique plus. Ainsi, on utilise comme pour les baux soumis à la loi du 06 juillet 1989 (location vide résidence principale du locataire) l’Indice de Référence des Loyers (IRL) tandis que pour les autres baux ( garages, meublés ne constituant pas la résidence principale du locataire, saisonnières…) on utilisera toujours l’ICC (la valeur).

Pour les baux professionnels, la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 a crée un nouvel indice : l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) applicable notamment aux professions libérales (art. L 112-2 du Code Monétaire et Financier).

L’ILAT constitue un indice optionnel à l’ICC, auquel les parties devront expressément faire le choix de se référer, dès lors qu’il sera en adéquation avec leur activité.

Toutefois, son entrée en vigueur est soumise à la publication d'un décret fixant les conditions de son calcul. Son utilisation est donc soumise à la publication de ce dernier.

NB : (cf. p. 12) modifications de la composition de l’IRL depuis février 2008 pour les locations vides résidence principale du locataire et locations meublées résidence principale du locataire.

Cf : exemples de clauses d’indexation pour le bail meublé, bail professionnel (doc. n°2) et exemple de calcul (ex. n°1).

B) Baux d’habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989 :

1) Révision du loyer en cours de bail :

suite à des travaux d’amélioration (art. 17 e) doc. n°3) :

Outre une clause d’indexation, il est possible, en cours de bail de réviser le loyer par une convention entre les parties prévoyant que le bailleur devra exécuter des travaux d’amélioration. Il est toujours possible de l’améliorer en installant par exemple des éléments de confort ou d’équipement nouveaux souhaités par le locataire.

Conditions :

  • - Le contrat devra « par une clause expresse ou par une convention » énoncer les travaux que le bailleur accepte d’effectuer. Il sera opportun de fixer également les modalités d’exécution de ces travaux et en particulier leur durée.

Ces travaux devront être des travaux d’amélioration : les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement loué), soit les parties communes (et correspondre donc à la quote-part des charges communes de l’immeuble) ; Ces travaux doivent apporter une bonification au logement : un élément nouveau ou un meilleur confort, un service ou une qualité supérieure aux prestations existantes, renforcer la sécurité des personnes… exclusion des travaux d’entretien (donc exclusion travaux de tapisserie, réfection électricité, lessivage pour parties privatives et ravalement, réfection toiture, remise en état ou mise aux normes des portes d’ascenseur). Toutefois, l’installation d’un digicode (CA Paris, 6 ème ch. B, 10 novembre 1994, loyers et copropriété 1995, commentaires 149) ou bien encore la pose d’un lecteur de carte magnétique d’accès au parking sont considérés par les juges comme des travaux d’amélioration.

  • - La majoration ne peut être que consécutive à la réalisation de travaux. Cette majoration devra bien entendu être convenue par les parties dans cette convention expresse. Il faut savoir qu’il est aussi possible de rédiger cette convention à la conclusion du bail.

Cf. : exemple de clause de révision du loyer en cas de travaux d’amélioration à inclure dans le bail (doc. n°4 à adapter en cours de bail).

suite à des travaux d’économie d’énergie (art. 23-1) :

Dans la lignée du Grenelle de l’environnement, le législateur a mis en place le cadre législatif nécessaire à l’exécution des travaux d’économies d’énergie et au partage du bénéfice entre bailleur et locataire. A cet effet, l’article 119 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a inséré au sein de la loi du 06 juillet 1989 un nouvel l’article.

L’article 23-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. » « Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. »

Le décret 2009-1439 et l’arrêté du 23 novembre 2009 relatif au parc privé (JO du 25.11.09) précisent les conditions d’application de cet article notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

Conditions de mise en place de la contribution :

Concertation préalable bailleur / locataire

La mise en place de la contribution financière du locataire est subordonnée à l’engagement par le bailleur d’une démarche de concertation avec le locataire le programme des travaux envisagés,

les modalités de leur réalisation,

les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou des logement(s),

et la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.

Les travaux de rénovation énergétique peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration.

Sauf accord express du locataire en place, le bailleur ne pourra pas lui imposer des travaux de rénovation énergétique dans son logement, et lui demander une participation financière pour ces travaux (loi du 6.7.89 : art. 17-e).

Conditions liées aux travaux et à la date d’achèvement du bâtiment

La contribution du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Selon la date d’achèvement du bâtiment concerné le bailleur peut avoir le choix entre deux options de travaux.

Soit il s’agit de la réalisation d’un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire d’une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique parmi les travaux suivants :

travaux d’isolation thermique des toitures, travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,

o

travaux

d’isolation

thermique

des

parois

vitrées

et

portes

donnant

sur

l’extérieur,

o

travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,

o

travaux

d’installation

d’équipements

de

chauffage utilisant une source

d’énergie renouvelable,

 

o

travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Chacun de ces types de travaux doit être conforme aux caractéristiques techniques minimales précisées par arrêtés (arrêtés du 23.11.09).Le bailleur doit réaliser au moins deux des types de travaux de la liste.

Soit il s’agit d’atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par l’arrêté du 23.11.09. Une étude thermique préalable réalisée par un bureau d’études détermine les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale

Bâtiments concernés par les travaux

La possibilité pour le bailleur d’opter soit pour le bouquet de travaux, soit pour l’atteinte d’une performance énergétique globale est fonction de la date d’achèvement du bâtiment concerné.

si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que pour le bouquet de travaux ;

si le bâtiment a été

achevé entre le 1er janvier 1948

et

le

31

décembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de

travaux et la performance énergétique globale ;

 

si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du décret du 23 novembre 2009.

Condition de forme

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux « charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges » doit figurer sur la quittance remise au locataire et l'avis d'échéance le cas échéant. De même doivent être

mentionnées les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.

Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux. Cette participation est limitée à une durée de quinze ans. Son montant n’est pas révisable.

En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.

Modalités de calcul de la contribution du locataire

Parc privé: bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948

Dans ce cas, il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet de travaux. La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :

10 euros pour les logements comprenant une pièce principale,

15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales,

20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Parc privé : bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990

Que le bailleur privé opte pour la performance énergétique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non révisable peut être calculée de deux manières :

soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode réglementaire Th-C-E ex ;

soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE)

Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.

Toutefois, lorsque les caractéristiques de construction du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ou lorsque le bailleur privé ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, la contribution mensuelle peut être forfaitaire, fixe et non révisable. Elle varie alors selon le nombre de pièces composant le logement (bâtiments achevés avant le 1er janvier

1948).

Justifications et contrôles de l’estimation de l’économie d’énergie

La contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué sous réserve que les travaux effectués lui bénéficient directement et qu'ils soient justifiés (loi du 6.7.89 : art. 23-1). Les justifications sont apportées par le bailleur à son locataire après travaux.

Contrôle de conformité des travaux

Lorsque le bailleur a opté pour le bouquet de travaux, l’éligibilité des travaux et leur conformité aux caractéristiques techniques définies par la réglementation doivent être attestées par l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle.

De même lorsque le bailleur a opté pour l’atteinte d’une performance énergétique globale, l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la

certification du bâtiment ou un bureau de contrôle) doit attester que les travaux mis en œuvre sont conformes aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d’énergie est réalisée afin d’estimer la participation du locataire.

Formulaire type

Le bailleur qui souhaite demander une contribution à son locataire, doit justifier de leur réalisation auprès de ce dernier. Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un formulaire-type rempli conjointement avec les entreprises intervenantes.

Ce formulaire détaille pour chaque cas les travaux mis en œuvre, leurs caractéristiques et comprend des renseignements fournis par l’ensemble des intervenants (entreprise réalisant les travaux, maître d’œuvre et bureau d’étude le cas échéant) tels que :

nom de l’entreprise,

nom du signataire,

numéro RM, RCS ou SIREN,

assurance,

montant prévisionnel des travaux d’économie d’énergie d’œuvre.

pour la fourniture et la main

Il comprend également des attestations sur l’honneur des différents professionnels, et bien sûr le montant de la contribution demandée au locataire.

Les travaux mis en œuvre ainsi que toutes les informations figurant sur ce formulaire permettront au bailleur de demander une contribution à son locataire.

2) Révision du loyer grâce à une clause d’indexation :

Les principes :

Cette révision s’effectue de la même façon qu’une clause d’indexation dans le cadre des baux du secteur libre qui a été étudié précédemment.

Ainsi, elle est conventionnelle, cela signifie donc qu’il appartient au bailleur de la prévoir dans le bail (si bail verbal pas de révision possible) et d’en prévoir les modalités.

Mais l’article 17d) (doc. n°5) de la loi du 06 juillet 1989 réglemente légèrement cette révision :

-

La révision du loyer ne peut intervenir qu’une fois par an à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du contrat ;

-

Aujourd’hui, l’augmentation du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers (avant elle ne pouvait dépasser la variation de la moyenne, sur quatre trimestres, de l’lCC ; cf. tableau des indices du coût de la construction et IRL, doc. n°6). Ainsi, depuis le 1 er janvier 2006, l’ICC a été remplacé par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) doc n°6. Le nouvel indice s'applique sans qu'il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail. Si toutefois les parties souhaitent modifier le bail, un simple avenant au contrat est possible. A la base, ce nouvel indice était composé de trois éléments : ICC, l’indice des prix de la consommation, et un nouvel indice des prix d’entretien et d’amélioration du logement (loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a modifié l’art. 17 d)), or la loi sur le pouvoir d’achat (JO 09 février 2008) a modifié la composition de ce dernier (doc. n°6) puisqu’il

correspond désormais à la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Seule la composition de cet indice change. Son nom ainsi que les modalités de calcul de la révision des loyers restent inchangés. Ce nouvel IRL s'applique tant aux nouveaux contrats de location, qu'aux baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de rédiger un avenant modificatif au bail. Le nouvel indice se substitue à l'ancien en fonction du trimestre de référence. Il s'applique aux locations de logements loués vides (ou meublés constituant la résidence principale du locataire), hors HLM ainsi qu'aux bâtiments d'habitation loués dans le cadre de baux ruraux, et aux redevances de loyers dans le cadre d'une location accession.

- Dans le contrat, il est utile d’indiquer l’IRL de référence qui servira ensuite de base pour la révision. Lorsqu’une clause mal rédigée aurait négligé d’indiquer l’indice de référence, celui à prendre en compte sera le dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. En pratique, généralement on prend justement ce dernier indice publié dans la mesure où il y a un décalage de publication. Ajoutons que la loi du 29/12/1977 répute non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. En d’autres termes, si la révision est annuelle, l’intervalle entre les indices de référence utilisés pour le calcul des nouveaux loyers ne doit pas excéder un an.

Méthode de calcul :

Loyer x nouvel indice de réf * Ancien indice de réf.

* nouvel indice de référence signifie avant 1 er janvier 2006 : 1 er , 4 ème T…ICC et après 1 er janvier 2006 signifie 1 er , 4 ème T de IRL.

Exemples chiffrés :

Exemples n°1 :

Exemples avec ICC

On a un bail conclu le 04 septembre 2000 pour un loyer de 838 €/mois révisable annuellement à la date anniversaire du contrat suivant indice de référence du 1 er trimestre 2000 (moyenne) qui est de 1075,50 (car à la date du 04/09/2000 l’indice publié est celui du 1 er trimestre 2000).

1 ère révision : en date donc du 4 sept. 2001

838 (loyer initial) x nouvel indice de réf. 1 er T. 2001 (1108,50)

ancien indice de réf. 1 er T. 2000 (1075,50)

= 863, 71

2 ème révision : en date du 4 sept. 2002

863,71 (nouveau loyer) x nouvel indice de réf. 1 er T. 2002 (1145,75)

ancien indice de réf. 1 er T. 2001 (1108,50)

= 892,73

Exemples avec IRL :

Pour les baux conclus avant le 1 er /01/06 :

Un contrat de location signé le 1 er juin 2003, loyer 500 € révisé à date anniversaire en fonction 4 ème T de l’ICC 2002 (1166) :

1 ère révision : en date donc du 1er juin 2004

  • 500 (loyer initial) x

(1200,50)

nouvel

indice de réf.

4 er

T. 2003

de l’ICC

ancien indice de réf. 4 er T. 2002 de l’ICC (1166)

2 ème révision : en date du 1 er juin. 2005

514,79 x nouvel indice de réf. 4 er T. 2004 de l’ICC (1258,25)

ancien indice de réf. 4 er T. 2003 de l’ICC (1200,50)

3 ème révision : en date du 1 er juin. 2006

539,55 x nouvel indice du 4 er T. 2005 de l’IRL

(103,78)

ancien indice de réf. 4 er T. 2004 de l’IRL (101,45)

= 514,79

=

539,55

= 551,94 €

Pour les baux conclus après le 01/01/2006 et en cours à compter du 10 février 2008 (révision avec la nouvelle composition de l’IRL) :

Pour les baux en cours qui comprennent une clause d’indexation, les révisions du loyer intervenant à partir du 10 février 2008 se font suivant la variation de l’IRL « nouvelle version ».

Un contrat de location a été conclu le 12 février 2006 suivant un loyer de 500 €, avec pour indice de référence le 3 ème trimestre 2005. Cet indice (IRL « ancienne version ») était de 103,07.

1 ère révision : en date donc du 12 février 2007

le loyer a donc été révisé en ces termes :

  • 500 (loyer initial) x

nouvel indice de

réf. 3 ème

(ancienne version soit 106,36)

T. 2006

de l’IRL

ancien indice de réf. 3 ème T. 2005 de l’IRL (ancienne version soit

103,07)

= 515,96 €

2 ème révision : en date du 12 février 2008

515,96 x nouvel indice de réf. 3 ème T. 2007 de l’IRL (nouvelle version soit 113,68)

ancien indice de réf. 3 eme T. 2006 de l’IRL (nouvelle version soit

112,43)

= 521,70 €

Cf. : tableaux IRL ancienne et nouvelle version voir doc.n°6

Ex. n°2 de révision en Besson/De Robien :

Les baux soumis au dispositif Besson peuvent être révisés selon les mêmes modalités exposées ci- dessus. Toutefois le loyer ne pourra excéder le loyer plafond en vigueur l’année de révision.

Vous avez loué en 2001 un 2 pièces pour 45 m², à Dijon, en loi Besson. Le loyer était plafonné à 7,93 € le m2, ce qui donne un loyer de 356, 85 €/ mois (45 x 7, 93 €).

1 ère révision en 2002 :

356,85 (loyer initial) x nouvel indice de réf. 1 er T. 2002 (1145,75)

ancien indice de réf. 1 er T. 2001 (1108,50)

= 368,84

En 2002, le loyer plafond autorisé dans les villes de plus de 100 000 habitants est fixé à 8,5 €/m2, soit 382,50 €/mois (45 x 8,5) pour vous. Le loyer révisé étant inférieur au maximum autorisé, il est donc possible de réclamer ce loyer. Si le loyer révisé avait été supérieur au maximum autorisé, vous n’auriez pu réclamer que le loyer maximum autorisé, à savoir 382,50 € (sinon risque de remise en cause du bénéfice de défiscalisation pour le bailleur). C’est pour cela que généralement, on ne prend pas le dernier indice de référence publié mais plutôt l’avant dernier qui est généralement voire même celui du 2 ème T. car on dit qu’il est tjrs plus bas.

Prescription de la révision (art. 2224 du c. civ doc. n°7) :

L’article 2224 du c.civ permet au bailleur, qui aurait omis de procéder à la révision annuelle du loyer, de pouvoir réviser le loyer sur 5 ans en arrière ainsi que de récupérer les arriérés, et ce à tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004, doc. n°8).

Lorsqu’un bailleur acquiert un bien déjà loué mais dont le loyer n’a jamais été révisé, le nouveau bailleur pourra à tout moment (s’il existe bien sûr une clause expresse) réviser le loyer en remontant 5 ans en arrière. Par contre, il ne pourra pas récupérer les arriérés dans la mesure où il n’était pas alors le bailleur.

Exemple chiffré n°3 :

Prenons un bail conclu en date du 04 septembre 2000 pour un loyer de 838 €/mois. Imaginons que la demande en révision se fasse le 1 er juin 2005 car aucune indexation annuelle n’a été faite depuis la prise d’effet du bail. On se placera alors à la date de la demande et vous pourrez récupérer les arriérés de loyers sur chaque année complète. Techniquement, on refait la révision année par année comme dans les exemples précédents.

Si la demande est faite en 2006 vous pourrez récupérer alors sur 5 ans mais par contre en 2005 seulement sur 4 ans.

04/09/00

01/06/05

Juin 00

Juin 01

Juin 02

Juin 03

Juin 04

 
4
4
3
3
2
2
1
1
04/09/00 01/06/05 Juin 00 Juin 01 Juin 02 Juin 03 Juin 04 4 3 2 1

Date d’effet

Date de la demande

04/09/00 01/06/05 Juin 00 Juin 01 Juin 02 Juin 03 Juin 04 4 3 2 1

04/09/00

01/06/06

Juin 00 Juin 01 Juin 02 Juin 03 Juin 04 Juin 05 5 4 3 2
Juin 00
Juin 01
Juin 02
Juin 03
Juin 04
Juin 05
5
4
3
2
1
Date
d’effet
du bail
Date de la
demande

C) Baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953 :

1) Distinction entre la révision triennale légale (L. 145-38 doc. n°9) et la clause d’échelle mobile (L.145-39 doc. n°10) :

Le loyer des baux commerciaux peut-être révisé à la demande des parties soit par le biais de la révision triennale légale ou bien encore par une clause d’échelle mobile.

Les différences :

Révision triennale légale

Clause d’échelle mobile

Révision légale (la loi l’a prévoit), Périodicité tout les 3 ans Elle doit être demandée Pas de rétroactivité

conventionnelle selon choix des parties, généralement tous les ans selon modalités, généralement exigibilité immédiate Rétroactivité, on récupère les arriérés sur 5 ans

(cf. tableau de révision du loyer, doc. n°11) (cf. exemple de clause d’échelle mobile et de clause de révision légale triennale doc. n°12)

Pb de qualification de la clause de révision du loyer en une clause de révision légale triennale ou clause d’échelle mobile selon leur rédaction :

Très souvent les baux prévoient une indexation en fonction de l’évolution de l’indice ICC. Le choix de cet indice étant le même que pour les indexations légales, il peut en résulter une certaine confusion. C’est pour cela qu’en cas de litige, le juge recherchera l’intention des parties de faire jouer telle ou telle clause.

Ex. : la clause claire et précise de révision instituant une variation annuelle et automatique du loyer en fonction de l’indice de la construction traduit la volonté des parties d’instituer une indexation distincte de la révision légale prévue par l’art. 145-38 (Cass. Civ. 28 oct. 1987, loyers 1987, doc.

n°13).

Ex. : la clause selon laquelle le loyer est automatiquement révisé tous les 3 ans en fonction de l’ICC correspond à la définition de l’échelle mobile (cass. Civ. 23 fev. 1982).

Ex. : lorsqu’une clause d’indexation prévoyant que le prix d’un bail commercial est révisable par période triennale selon l’indice ICC, le juge a estimé que les parties avaient stipulé d’une façon générale que le loyer du bail sera fixé selon les conditions légales (CA, 29 juin 1995).

Il convient donc de faire attention à la rédaction de la clause avant toute révision.

2) La clause d’échelle mobile : la révision conventionnelle (art. commerce) :

L. 145-39 du Code du

Art. L. 145-39 du code commerce autorise à insérer dans le bail une clause dite d’échelle mobile (synonyme de clause d’indexation). La clause consiste à faire varier automatiquement le loyer en fonction de l’indice retenu au contrat.

Le principe de la révision :

- Choix de l’indice :

1) L’indice d’indexation doit impérativement être en rapport avec l’objet du contrat ou avec l’activité de l’une de parties. Généralement, c’est l’ICC (la valeur) qui est choisi car il est en relation directe avec l’objet de la convention relative aux immeubles bâtis.

De plus, en pratique, il est conseillé de retenir cet indice dans la mesure où si l’on retient un autre indice et qu’au bout de 3 ans, la variation de l’indice choisi est supérieure à celle de l’ICC, le locataire pourra faire une demande en révision triennale et obtenir diminution du loyer afin que soit seulement prise en compte la variation de l’ICC (qui représente le maxi autorisé par la loi). A l’inverse, si l’indice choisi a moins varié que celui de l’ICC, le bailleur peut demander une augmentation de loyer car l’indice du trimestriel du coût de la construction représente le minimum autorisé.

2) L’article 40 de la loi « LME » n° 2008-776 du 4 août 2008 a instauré un nouvel indice appelé : « Indice trimestriel des Loyers Commerciaux » (ILC), qui peut servir comme base à une clause d’échelle mobile mais aussi à la révision triennale légale. L’ILC intègre une méthode de calcul plus pondéré que l’indice du coût de la construction (ICC). L’ILC est calculé pour 50% sur l’indice des prix à la consommation, pour 25 % sur l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur et pour les 25% restants, sur l’indice des prix à la construction.

Désormais, lors de la conclusion du bail les parties pourront choisir l’ICC ou bien l’ILC quelle que soit la révision choisie. Pour les baux en cours, à défaut d’avenant prévoyant expressément l’application de l’ILC, le loyer issu de la révision sera toujours révisé en fonction de l’ICC.

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 (JO du 06.11.) a par ailleurs apporté quelques précisions sur son champ d'application. L'ILC n'est donc véritablement opérationnel que depuis sa première publication par l'INSEE le 10 novembre 2008 (tableau doc. n°11).

Deux éléments essentiels sont à retenir : (article D 112-2 du code monétaire et financier).

1) Il s'agit, comme cela a été indiqué ci-dessus, d'un indice optionnel et facultatif : les parties demeurent libres dans le cadre de la conclusion du contrat d'opter pour l'indice INSEE du coût de la construction ou pour l'ILC.

2)

L'ILC n'est pas applicable à certaines activités : « activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux (agences immobilières), y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielle (toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau) au sens de l'article L. 110-1 (5°) du code de commerce. »

3) La loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 a mis en place un nouvel indice, l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT).

L'innovation majeure est qu'il sera calculé en partie en fonction de l'indice général des prix à la consommation.

Il concerne d'une part les activités exercées par les professions libérales (donc essentiellement les baux professionnels cf. p.9) et d'autre part les activités exclues du champ de l'ILC, c'est-à-dire les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-

formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L. 110-1 (5°) du code de

commerce (« Toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau »)

A l'instar de l'ILC, le choix par les parties de l'ILAT dans le cadre d'un bail commercial se substituera de plein droit à l'indice INSEE du coût de la construction pour le calcul du plafond de la révision triennale légale du loyer ou de la révision du loyer lors du renouvellement du bail.

Toutefois, son entrée en vigueur est soumise à la publication d'un décret son calcul.

fixant les conditions de

  • - Période de révision :

Elle est laissée au libre choix des parties. En générale, c’est une période annuelle qui est choisie. Si tel est le cas, la période de variation de l’indice ne peut pas être supérieure à 1 an.

  • - Forme de la demande :

La

révision

du

loyer

est

sauf

clause

contraire

exigible

dès

la

variation

de

l’indice

retenu/automaticité.

  • - Rétroactivité :

Application de l’art. 2224 du code civil (5 ans) comme pour les baux d’habitation ci-dessus étudiés.

Limitation du jeu de la clause d’échelle mobile : plafonnement du loyer :

(cf. demande d’adaptation du loyer à la valeur locative, doc. n°14)

  • - Le législateur a voulu éviter que la variation de l’indice entraîne une progression du loyer sans rapport avec la valeur locative réelle.

Définition de la valeur locative : elle est définie comme le juste prix que le bailleur est susceptible d’obtenir de la location compte tenu du jeu de l’offre et de la demande. En fait, le loyer révisé (mais aussi renouvelé) doit correspondre à la valeur locative mais dans le cas de la révision (et du renouvellement) il y a un plafonnement qui aboutit généralement à un loyer inférieure à la valeur locative puisque la révision et le renouvellement sont plafonnés.

  • - L’art. L. 145-39 du code de commerce indique que : « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se

trouvera augmenter ou diminuer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

Ainsi, si l’application de la clause entraîne une variation à la hausse ou à la baisse de plus de 25% du loyer, le locataire (ou le bailleur) peut la refuser et demander une révision en justice du loyer. Le juge fixera alors un nouveau loyer qui correspondra à la valeur locative réelle.

  • - Estimation de la variation :

Le calcul de la variation du loyer de plus d’un quart s’effectue donc par comparaison du loyer actuel (résultant de la clause d’échelle mobile) avec le loyer fixé à l’origine dans le contrat (ou renouvelé) ou révisé judiciairement ou par un avenant sans tenir compte de la clause d’échelle mobile.

A défaut de loyer modifié soit judiciairement soit par avenant, le loyer à retenir pour le calcul du plafond 25% est celui d’origine (ou encore par suite de la révision légale) et non celui résultant des simples modifications automatiques dues au jeu de la clause d’échelle mobile.

Ex. : le loyer d’origine du bail est de 100. Au bout d’un an, par la clause d’échelle mobile, il passe à 110. La seconde année, il passe à 130. Pour apprécier l’importance de la variation, il faut comparer ce chiffre donc 130 par rapport au loyer initial soit 100 donc 30% d’augmentation. Le locataire peut demander que le nouveau loyer soit fixé en justice par référence à la valeur locative.

- Procédure :

La demande d’adaptation du loyer à la valeur locative doit être notifiée par huissier ou par RAR.

Elle doit indiquer impérativement le loyer demandé ou offert. A défaut d’accord amiable, une procédure s’engagera (même procédure que révision triennale) :

elle commence par un échange de mémoire écrit et ensuite assignation. Le loyer fixé judiciairement prendra effet à compter de la demande et le juge doit adapter le jeu de la clause à la valeur locative au jour de la demande.

3) La révision légale triennale (art. L. 145-38 du code du commerce) :

Cette révision est réglementée par art. L. 145-38 du code du commerce. Cette disposition est d’ordre public (c’est-à-dire qu’elle s’impose aux parties, peu importe ce qui a été écrit dans le bail).Les parties ne peuvent donc dans le bail renoncer ou interdire cette révision (cass. Civ. 3 ème ,2 juillet 1986).

(cf. demande de révision du loyer selon la révision légale triennale, doc. n°15)

 

Le principe :

-

Procédure :

 

Auteur et destinataire de la demande en révision :

Auteur de la demande : par l’une ou l’autre des parties. Mais en pratique, il s’agit généralement du bailleur car l’ICC évolue souvent à la hausse ou ILC depuis 10 nov. 2008 (voir paragraphe page

17).

Destinataire : la demande en révision doit être adressée, en principe, à chaque co-preneur sauf s’il existe une clause de solidarité entre eux. Attention : s’il s’agit d’une entreprise individuelle (artisan/commerçant), la demande doit être faite au nom de la personne. Si c’est une société, elle doit être envoyée au gérant de celle-ci.

Forme de la demande :

Par RAR ou par huissier.

Contenu de la demande :

Sous peine de nullité, le loyer doit être indiqué.

Date de la demande :

La demande ne peut être formulée que 3 ans au moins après la date de conclusion (ou d’effet du bail

lorsque la date de conclusion du bail est différente de la date d’effet) ou après le point de départ de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Un délai de 3 ans et 24 heures doit donc s’être écoulé pour que la demande en révision soit recevable (cass. Civ. 22 avril 1980, doc. n°16). Ainsi, toute demande de révision du loyer qui intervient avant l’expiration de ce délai n’a aucune valeur et devra être renouvelée.

Exemple n°4 : Date d’entrée en jouissance du locataire le 1 er juillet 1999, la première demande de révision ne pourra alors intervenir qu’à compter du 02 juillet 2002 (car il faut laisser passer 3 ans et 24 heures). Si la demande est envoyée le 02 juillet 2002, le nouveau loyer entrera en application à cette même date (c’est la date de l’expédition de la lettre qui est retenue). La seconde demande de révision ne pourra alors n’avoir lieu qu’à partir du 03 juillet 2005. Si cette demande intervenait le 02 juillet 2005, elle serait nulle car prématurée. Par contre, si à l’inverse, la demande n’est envoyée que le 05 juillet 2005, elle est tout à fait valable, mais le nouveau loyer ne prendra effet qu’à compter de cette date et non au 03 juillet 2005. Le bailleur a donc tout intérêt à envoyer sa lettre dès que possible car la demande n’a pas d’effet rétroactif.

La révision légale n’est possible que si un délai de 3 ans au moins s’est écoulé après :

la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ;

la date du point de départ du bail renouvelé (il en va ainsi, même si le loyer du bail

renouvelé n’a été fixé qu’ultérieurement, aux termes d’une procédure judiciaire) ; La date de prise d’effet de la précédente révision.

- Fixation du nouveau loyer : principe plafonnement

L’art. L. 145-38 du code commerce dispose que la différence entre le nouveau loyer et l’ancien ne peut pas dépasser la variation de l’ICC ou ILC publié par l’INSEE, intervenue depuis la dernière fixation du loyer. C’est le principe du plafonnement du loyer en matière de révision légale triennale.

Méthode de calcul :

 

Ancien loyer x nouvel indice de réf. Ancien indice de réf.

Indice à utiliser :

En principe, il faut prendre en compte la différence entre l’indice du trimestre au cours duquel la précédente révision du loyer (ou sa fixation initiale) est intervenue et celui du trimestre au cours duquel la révision est demandée.

Exemple n°5

Imaginons que le bail a pris effet le 10 avril 1999, la 1 ère révision n’a pu être demandée que le 11 avril 2002 (le mois d’avril fait partie du 2 ème trimestre 1999).

Révision au bout de 3 ans :

1 er cas : ainsi, dans le cas où l’indice n’est pas connu dans le bail, on devrait donc prendre en compte l’indice du 2 ème trimestre 1999 et celui du 2ème trimestre 2002. Mais il y a un décalage de publication des indices avec plusieurs mois de retard (ex. ICC du 3 ème trimestre 1999, correspond à la période juill/août/sept. 1999 qui n’a été publié qu’en janvier 2000), ce qui fait que le jour de votre demande, par exemple le 11 avril 2002, l’ICC du 2 ème trimestre n’était pas encore publié.

Ainsi, comment faire la révision à cette date avec un ICC qu’on ne connaît pas encore ? La demande de révision devra donc indiquer un loyer provisoire approximatif qui sera rectifié ensuite lorsque l’indice de référence sera publié.

2 ème cas : les parties peuvent toutefois éviter cet inconvénient en indiquant dans le bail que la révision se fera, non pas en fonction du dernier mais plutôt selon l’avant dernier indice du trimestre publié à la date de prise d’effet du bail et à la demande de révision. On révisera alors selon l’indice de référence indiqué dans le bail Ex. : dans notre exemple utilisé ci-dessus la date de prise d’effet du bail était le 10 avril 1999. A cette date, l’indice connu était celui du 3 ème trimestre 1998 publié en janvier 1999. Ainsi, lors de la demande, le 11 avril 2002, on aura pris en compte la variation entre cet indice et celui du 3 ème trimestre 2001 (car 3 années séparent les 2 indices).

Donc nouveau loyer =

ancien loyer x indice du 3 ème T. 2001

Indice du 3 ème T. 1998

Révision au-delà des 3 ans :

1 er cas : aucun indice n’a été prévu au bail il faut prendre en compte la différence entre l’indice du trimestre au cours duquel la précédente révision du loyer (ou sa fixation initiale) est intervenue et celui du trimestre au cours duquel la révision est demandée. Si on reprend notre ex ci-dessus avec le bail qui a pris effet le 10 avril 1999 et que la demande se

fait en janv. 2003, on prendra en compte la variation entre le 2 ème T. 1999 et 1 er T.2003.

2 ème cas : indice choisi dans le bail : il faut prendre en compte la différence entre l’indice du trimestre de référence et celui du trimestre au cours duquel la révision est demandée. Si on prend notre exemple ci-dessus avec le bail qui a pris effet le 10 avril 1999 avec indice de référence (3 ème T. 1998) et que la demande se fait en janvier 2003, on prendra en compte la variation entre le 3 ème T. 1998 et le 1 er T. 2003.

Exception : le déplafonnement

Lorsque le demandeur de la révision légale triennale peut faire la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, susceptible d’avoir entraîné une hausse (ou une baisse) de plus de 10% de la valeur locative, le prix du loyer est fixé sans limitation d’un plafond quelconque ; l’ICC est donc totalement écarté.

- Conditions nécessaires :

Il faut une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et cette modification doit avoir entraînée une variation de plus de 10% de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse. Par conséquent, si ces 2 conditions sont réunies le nouveau loyer doit correspondre à la nouvelle valeur locative, et ce indépendamment du fait que la valeur de l’ICC a augmenté ou diminué.

1 ère condition : concrètement, il doit s’agir d’une modification matérielle par ex. d’une transformation de la ville, du quartier, voire de la rue où le commerce est situé :

Exemples :

un quartier qui devient à la mode ;

une meilleure accessibilité par les transports, la création d’un parking et/ou de

nouveaux logements ; l’implantation d’un centre d’affaire/d’une galerie marchande/ou d’une grande enseigne ;

la disparition de boutiques concurrentes dans le quartier ;

création d’une rue piétonne.

Attention :

Ces modifications doivent avoir une conséquence directe sur le commerce en question.

Toutes ces modifications ont pour but de demander l’augmentation du loyer mais cela peut être

l’inverse.

2 ème condition : modifications entraînant une hausse ou une baisse de 10%

de la valeur

locative :

C’est une question de fait difficile à apprécier en l’absence de critères précis, d’autant qu’un même facteur peut avoir des effets différents selon le commerce en cause.

Ex. : l’arrivée massive de bureaux profite-elle sans doute à une sandwicherie, cela est plus discutable pour un laverie. Idem pour rue piétonne : cela peut avoir des répercussions positives sur une épicerie, mais s’avérer franchement négatif pour un garage lavage automatique.

Le développement de la commercialité dans le périmètre de la boutique en question doit avoir un impact sur l’activité effectivement exercée par le locataire. Le bailleur a tout intérêt à faire constater cette évolution par huissier pour en faire ensuite état devant le tribunal.

En effet, cela pourra lui servir dans la mesure où en cas de contestation sur les facteurs locaux de commercialité, c’est au demandeur de prouver que cette modification a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, justifiant ainsi un déplafonnement du loyer.

En cas de litige, c’est le juge qui tranchera.

(cf. applications jurisprudentielles, doc. n°17) (cf. demande de révision du loyer par le bailleur consécutive à une modification des facteurs locaux de commercialité, doc. n°18)

Acceptation/désaccord du principe de la révision triennale de la demande :

  • - Acceptation de la demande :

Il est conseillé d’établir un avenant (cf. doc. n°19) en ce sens ou de procéder à un échange de courriers circonstanciés faisant état de l’accord intervenu et du montant du loyer révisé. Ce qui permettra de rendre exigible le loyer révisé sans contestation.

  • - Désaccord sur la révision :

Délai pour agir en justice :

En l’absence d’accord amiable, le bailleur généralement engagera une procédure judicaire en révision de loyer avant expiration du délai de prescription de 2 ans (art. 145-60, doc. n°20). Ce délai court du jour où celui-ci a expédié la lettre contenant la demande de révision (cass. Civ. 7 nov.

1990).

Juridiction compétente :

C’est le Président du T.G.I qui est compétent.

Première étape : la rédaction d’un mémoire/ C’est un échange de mémoires.

Le demandeur avant de saisir le juge doit notifier un mémoire à l’autre partie par lettre RAR.

Le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Le défendeur notifie un mémoire en réponse, il n’est pas tenu par un délai pour le faire, il a jusqu’à la date de l’audience.

Deuxième étape : procédure devant le juge :

C’est donc le Président du TGI du lieu de situation des lieux loués qui est compétent. Un délai d’un mois doit être respecté à compter de la notification du mémoire avant de saisir le juge. Le juge est saisi par voie d’assignation pour une audience à jour fixe.

En principe, il ne prononce pas de condamnation. Il fixe le loyer révisé à une certaine date. Il ordonne généralement le paiement des intérêts à taux légal sur les arriérés depuis la date de prise d’effet du nouveau prix. Il n’est pas compétent pour faire les comptes entre les parties ou pour liquider la créance de rappels de loyers. Il faut alors introduire une nouvelle action pour faire liquider sa créance et obtenir un titre exécutif relatif à l’arriéré de loyer. Le même bail se poursuit avec le loyer révisé il n’y a pas lieu à un nouveau bail.

Cumul des deux révisions :

La jurisprudence a régulièrement admis, en présence d’une clause d’échelle mobile, la faculté de demander la révision légale, dès lors que les conditions en sont réunies (cass. 7 nov. 1961).

Toutefois, il ne s’agit que d’un cumul des actions et non de leurs effets. En fait, les parties ont le choix entre les deux actions.

Supposons un loyer indexé en fonction d’un indice (a priori autre que sur ICC) dont l’augmentation par suite d’un tassement n’a évolué en 3 ans que de 2% alors que, pendant la même période, la variation de l’ICC a enregistré une hausse de 7%. Le bailleur aura avantage, à l’expiration des 3 ans, à demander l’application de l’art. L. 145-38 sur la révision légale.

II. Révision du loyer au terme de bail :

  • A) Baux commerciaux : le loyer du bail renouvelé :

Les différentes possibilités au terme du bail (schéma, doc. n°21):

Lorsque le bail arrive à échéance, au bout de 9 ans, le bailleur doit savoir adopter la bonne stratégie à l’égard du locataire.

  • - Tacite reconduction : si le bailleur reste inactif, le bail se prolonge tacitement (cass civ. 3 ème 7 déc.2004, doc. n°22 confirme qu’à défaut de congé, le bail se poursuit pour une durée

indéterminée). Il est alors toujours possible de réviser le loyer par le biais de la clause d’échelle mobile ou de la révision légale triennale. De plus, les parties peuvent mettre fin au bail en adressant à tout moment un congé, sous respect d’un préavis de 6 mois (ou selon les usages locaux : notion supprimé par la loi du 04 août 2008 *) ou bien encore proposer le renouvellement du bail.

  • - Congé avec refus de renouvellement : bien sûr le bailleur peut donner congé avec refus de

renouvellement, mais cela reste l’exception, car sauf motif grave et légitime provoqué par le locataire, le propriétaire est alors tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Deux types de motifs graves et légitimes peuvent être essentiellement pris en considération : l’inexécution d’une des conditions du bail (impayés) et cessation de l’exploitation du fonds. L’indemnité d’éviction est une contrepartie destinée à compenser la perte du fonds de commerce ou son transfert comprenant les frais de départ et de réinstallation du commerçant, dont le montant, calculé en fonction du chiffre d’affaires et englobant des frais annexes de procédure et de déménagement peuvent atteindre des sommets.

  • - Congé avec proposition de renouvellement : pour mettre fin à cette « tacite reconduction », le

bailleur a intérêt s’il veut augmenter le loyer, à faire signifier son congé au locataire par acte d’huissier assorti d’une offre de renouvellement (art. 145-9, doc. n°23).

(* ): L’article 45 de la loi de Modernisation Economique du 04 août 2008 supprime la référence aux « usages locaux » et au « terme d’usage » qui figuraient aux articles L. 145-9, L. 145-12 du code du commerce. Il résulte de ces articles que des échéances différentes pouvaient être appliquées selon que le bail commercial avait été conclu à Marseille, Paris ou à Nancy. Dès lors, la loi L.M.E harmonise sur tout le territoire les termes des baux commerciaux et des procédures liés à son renouvellement ou à son congé. Dorénavant :

les baux commerciaux « ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et

au moins six mois à l’avance » ; dès lors qu’une demande de renouvellement a été effectuée au cours de sa tacite reconduction du bail, le nouveau bail prend effet à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande en renouvellement.

1) Principe du plafonnement du loyer « renouvelé » :

Principe du plafonnement du loyer « renouvelé » :

  • - En application de l’art. L.145-33 du code du commerce (doc. n°24), le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

  • - Cepdenant, l’article L.145-34 (doc. n°25) instaure un plafonnement du loyer du bail renouvelé en

fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction de l’INSEE depuis la précédente fixation du loyer.

Le plus souvent les parties se contentent d’appliquer la variation de l’ICC. Ce n’est qu’en cas de désaccord que le loyer devra être fixé en justice, par référence à la valeur locative, après avis de la commission départementale de conciliation ou lorsque la recherche de la valeur locative est retenue d’office (cas évoqués un peu plus loin).

Calcul du loyer « renouvelé » :

  • - Calcul du loyer révisé à l’expiration du bail (exemple n°6) :

Pour les baux d’une durée de 9 ans, la variation à retenir, selon l’article L.145-34 du code du commerce est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail expiré jusqu’à la date de conclusion du bail renouvelé (= différence entre les 9 ans)

1 er cas : le bail mentionne le trimestre de référence : un bail conclu pour 9 ans le 1 er mai 1990 expire donc le 30 avril 1999. Il est renouvelé le 1 er mai 1999. Le contrat précise que l’indice de référence est celui du 1 er trimestre. Pour calculer le nouveau loyer, on retient la variation entre indice du 1 er trimestre 1999 et celui du 1 er trimestre 1990.

2 ème cas : le bail initial ne mentionne pas le trimestre de référence : à défaut d’indice de référence dans le bail, c’est le dernier indice publié à la date de prise d’effet du bail renouvelé qui est normalement retenu. Dans notre exemple, il s’agit de l’indice du 4 ème trimestre 1998, le dernier publié au 1 er mai 1999. On prendra en compte la variation entre l’indice du 4 ème trimestre 1998 et celui de la même période, il y a 9 ans (4 ème trimestre 1989). Parfois, l’indice n’est pas encore connu, il convient alors de faire comme pour la révision triennale c’est-à-dire de faire une fixation approximative (cf. doc. n°26 illustration).

  • - Calcul du loyer du bail « renouvelé » lorsque le bail n’est renouvelé qu’après son expiration (exemple n°7) :

La loi prévoit le cas où le renouvellement n’intervient qu’après l’expiration du bail, alors que la location a continué par tacite reconduction et dans la limite d’un délai de 3 ans à compter de la date d’expiration (car au-delà des 12 ans, il y a déplafonnement, le loyer doit correspondre à la valeur locative). Ici, le bail conclu initialement pour 9 ans a duré en réalité plus de 9 ans (mais moins de 12 ans) par suite de la tacite reconduction. Dans ce cas, la variation est plafonnée (comme dans le cas où renouvellement au bout de 9 ans).

La variation est calculée à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement effectif. Il faut donc prendre en compte une période d’une durée égale à la durée effective du bail, celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et celle du renouvellement.

1 er cas : le bail mentionne le trimestre de référence : imaginons un bail qui aurait pris effet le 1 er juillet 1990 avec indice de référence le 4 ème T. 1989. Le 30 juin 1999 (fin bail) aucun congé ni demande de renouvellement n’ont été formulés. Un congé avec offre de renouvellement a été délivré le 30 juin 2001 pour le 1 er janvier 2002 (date de prise d’effet du nouveau bail). Le bail aura eu une durée effective de 11 ans et de 2 trimestres. Le loyer d’origine s’élève à 150 000. Le dernier indice publié au 1 er janvier 2002 est celui du 2 ème T. 2002, soit 1139. Cet indice doit être comparé à celui connu 11 ans et 2 avant, soit à la date de prise d’effet du bail, soit celui du 4 ème . T 1989, soit 927.

2 ème cas : bail initial ne mentionne aucun indice : imaginons un bail qui aurait pris effet le 1 er juillet 1990. Le 30 juin 1999 (fin bail) aucun congé ni demande de renouvellement n’ont été formulés.

Un congé avec offre de renouvellement a été délivré le 30 juin 2001 pour le 1 er janvier 2002 (date de prise d’effet du nouveau bail). Le bail aura eu une durée effective de 11 ans et 2 trimestres. Le loyer d’origine s’élève à 150 000. Le dernier indice publié au 1 er janvier 2002 est celui du 2 ème trimestre 2002, soit 1139. Cet indice doit être comparé à celui connu 11 ans et 2 trimestres avant, soit à la date de prise d’effet du bail, soit celui 4 ème trimestre 1989, soit 927.

Ainsi :

150 000 x 1139

= 184 304 (arrondi)
927

Exception : le déplafonnement :

Le mécanisme du plafonnement est écarté, et le loyer est fixé à la valeur locative :

  • - Soit lorsque les loyers des baux portent sur des locaux qui ont bénéficié d’une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 sept.1953 (doc. n°27) déterminant la valeur locative :

Il s’agit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux loués, des facteurs locaux de commercialité. Il s’agit en fait de modification de l’un des critères servant à déterminer la valeur locative.

Ex. : modification des caractéristiques du local Augmentation de la surface de vente de 44m2 de plus octroyés par le bailleur (CA Paris 6 oct. 1992 loyers 1999 n°105), suppression de deux cloisons entre deux boutiques (cass. Civ. 4 nov. 1998 BC III n°205, doc. n°28).

Ex. : Changement de destination des lieux Extension d’activité, une boulangerie pâtisserie s’adjoint une activité de traiteur (cass. Civ. 16 déc. 1997 gazette du Palais 1998 sommaire 621, doc. n°29).

Ex. le propriétaire peut enfin apporter la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité (idem que pour la révision triennale).

Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’une modification notable (cass. Civ. 3 mars 81, BC III n°43)

  • - Soit en raison de la durée du bail expiré :

Le déplafonnement est

autorisé, si

le

bail

a

été conclu dès l’origine pour une durée

supérieure à 9 ans (art. 145-34 c. co) ; Lorsque le bail à renouveler a une durée contractuellement prévue de 9 ans, mais que par suite de tacite prorogation, la durée est supérieure à 12 ans.

  • - Soit en raison de la nature même des locaux :

Des terrains loués nus (art. 23-9 du décret du 30 sept. 1953, doc. n°30)

Locaux monovalents (art. 23-8 du décret du 30 sept. 1953, doc. n°30) = hôtels

Locaux à usage exclusif de bureaux y compris ceux recevant de la clientèle (agence bancaire, immobilière, ou de voyage, syndic) (art. 23-7 du décret 30 sept. 1953 doc. n°30)

2) Procédure de renouvellement :

Forme :

Par huissier, selon les usages locaux ou 6 mois à l’avance ;

Conditions :

Le congé doit comporter des mentions dont l’absence est sanctionnée par la nullité : notamment le motif du congé (renouvellement). Le locataire a la possibilité pendant 2 ans de saisir le tribunal s’il entend contester le congé.

(cf. doc. n°31 qui explique la procédure du renouvellement ainsi qu’au doc. n°32 relatif à demande de renouvellement bail.)

3) Procédure de contestation : désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé :

Procédure devant la commission départementale avant saisine du juge :

Avant de passer devant le Président du TGI du lieu de situation de l’immeuble, les parties peuvent s’adresser à la commission départementale des baux commerciaux censée faire une proposition de prix dans un délai maxi de 3 ans (même procédure que pour révision du loyer en cours du bail).

(cf. modèle de lettre pour saisine de la commission, doc. n°33)

B) Baux d’habitation : révision du loyer manifestement sous-évalué (art. 17c doc. n°34) :

Si on estime que le loyer est en effet en dessous du marché, l’art. 17 c offre la possibilité de le réévaluer. Ainsi, le propriétaire ne pourra augmenter le loyer que s’il est incontestablement inférieur à ce qu’il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Dans la mesure où on modifie une condition du contrat, en l’occurrence le loyer, il s’agit donc d’un renouvellement d’un bail et un nouveau bail doit donc être rédigé.

La loi ne précise pas ce qu’est un loyer manifestement sous-évalué. Elle ne prévoit que l’étalement de la hausse.

(cf. modèle de proposition de renouvellement, doc. n° 35)

1) Condition à respecter :

Proposition de renouvellement :

  • - L’article 17c énonce que la proposition de renouvellement doit être faite au moins 6 mois avant

le terme du bail. Par exemple, si le bail expire le 31 déc. 2000 le locataire devra être averti au plus

tard le 30 juin.

  • - A défaut, la demande sera nulle et le bail sera reconduit aux même conditions et donc au

même loyer (si demande pas fait dans le délai).

  • - La proposition doit être envoyée par RAR ou par huissier (la date de réception de la lettre RAR

pour faire partir le délai c’est la remise effective au locataire, donc intérêt de faire un mois avant le début du 6 ème mois l’envoi).

Formalisme à respecter :

  • - L’offre de renouvellement doit reproduire intégralement les termes de l’article 17c ;

  • - Indiquer le montant du loyer ;

  • - Ainsi que la liste des références ayant servi à déterminer le loyer proposé.

A défaut, l’offre est nulle et donc le bail reconduit avec même loyer, éventuellement indexé s’il existe déjà une clause d’indexation. Toutefois, si les formes prescrites ne sont pas respectées, la nullité ne joue que si le locataire prouve que l’irrégularité commise lui a causé un dommage (cass. civ 3 ème 08/06/1995). Le seul fait pour le locataire de ne pas être à même de vérifier la portée et l’exactitude des références, ne permet pas au juge de lever l’irrégularité d’office. Il convient donc de rédiger la proposition de renouvellement avec soin. Lorsque le bailleur a proposé le renouvellement du bail à son locataire, il ne peut pas se raviser et lui donner congé à l’échéance du contrat en cours (art. 17c).

Le propriétaire doit justifier le nouveau loyer : les références :

  • - Il n’est pas possible d’augmenter le loyer arbitrairement. Il doit justifier de la hausse du loyer en fournissant à son locataire un certain nombre de références de loyers pratiqués dans le voisinage

pour des logements comparables c’est-à-dire des exemples précis de location semblables à celle du bailleur.

  • - Le bailleur doit fournir 6 références de loyers si le logement se trouve dans une commune

faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, c’est-à-dire les communes dépendant des agglomérations de Paris, Lyon, et Marseille qui figurent en annexe au décret du 02

oct. 1987. Pour les autres, 3 références suffisent.

  • - Les références doivent répondre à certains critères :

Ces références doivent correspondre à des loyers habituels et non

pas

à

des loyers

exceptionnels. Les logements choisis en références doivent être situés dans le voisinage (même quartier) on peut prendre le même groupe d’immeuble ou groupe d’immeubles de même caractéristique et dans la même zone géographique (réponse ministérielle n°4776 JOAN 13 fév. 1989 p. 772,).

Les logements doivent être comparables donc ils doivent être de qualité de construction et d’entretien proches, avec pratiquement les mêmes éléments d’équipements et caractéristiques similaires par la taille, le nombre de pièces, l’étage, le standing de l’immeuble, l’environnement, l’exposition. Le décret du 31 août 1990 (doc. n°36) précise que les références doivent indiquer le nom de la rue et n° de l’immeuble, l’étage, s’il existe un ascenseur ou non, la surface, la date d’entrée du locataire dans les lieux et le montant du loyer hors charges. Les deux tiers des références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins 3 ans.

  • - Où trouver les références :

Pour Paris : OLAP (observatoire des loyers de l’agglomération Parisienne, doc. n°37) Pour la province : observatoire des loyers ou ADIL (doc. n°37), notaires ou porte à porte

2) Réaction du locataire :

Acceptation du locataire :

Le locataire peut accepter la proposition d’augmentation : un nouveau contrat de bail est alors signé, avec un nouveau loyer.

Refus tacite ou exprès du locataire :

  • - Le locataire peut très bien répondre par la négative ou bien encore s’abstenir de répondre dans les deux premiers mois du délai de 6 mois, ce qui équivaudra alors à un refus tacite.

  • - Le bailleur doit

alors réagir

très vite en s’adressant à la commission de conciliation du

département du lieu de l’immeuble dans les 4 mois avant le terme du bail. Bailleurs et locataire présentent chacun leur référence et la commission rendra un avis dans un délai de deux mois.

  • - Si aucun accord amiable devant la commission, le propriétaire ou le locataire devra

saisir le

tribunal d’instance avant la fin du bail. A défaut, le bail sera reconduit. 3) Etalement de la hausse :

Le législateur pour protéger le locataire a prévu un étalement de la hausse.

Le logement se trouve en province :

Elle se répartit :

-

par tiers lorsque la hausse est de moins 10% et que le bail se renouvelle pour 3 ans ;

-

par sixième lorsque le bail est renouvelé pour 6 ans ;

-

par sixième lorsque la durée est moins de 6 ans (donc de 3 ans) mais que la hausse est plus de 10%.

Ce n’est donc qu’au bout de 3 ou 6 ans que le bailleur percevra un loyer avec la hausse totale.

Exemple chiffré n°8 :

Prenons la location d’une maison dont le bailleur perçoit un loyer de 816 €/mois, alors que les loyers de ce type de bien se situent plutôt, dans le voisinage, autour de 950 €/mois. Si vous convenez de fixer le nouveau loyer à ce niveau, vous l’augmenterez de 134 €/mois, ce qui représente une hausse de 16%, qui devra donc être répartie sur 6 ans.

Le bailleur pourra alors réclamer :

  • 816 + (134 x 1/6) = 838,33 €/mois la 1 ère année,

  • 816 + (134 x 2/6) = 860,67 €/mois la 2 ème année,

  • 816 + (134 x 3/6) = 883 €/mois la 3 ème année,

  • 816 + (134 x 4/6) = 905,33 €/mois la 4 ème année,

  • 816 + (134 x 5/6) = 927 €/mois la 5 ème année,

  • 816 + (134 x 6/6) = 950 €/mois la 6 ème année.

Si le bail prévoit une clause d’indexation, vous pourrez, en plus, réviser, chaque année, ce loyer réévalué. Ainsi, dès la 1 ère année de l’étalement de la hausse (ici 838,33 €) vous pouvez indexer le loyer.

Le logement est en région parisienne :

  • - La réévaluation du loyer est encore plus encadrée. En effet, chaque année, depuis l’entrée en

vigueur de la loi du 06 juillet 1989, le gouvernement publie en août un décret qui encadre, à Paris et région parisienne, de manière encore plus stricte qu’ailleurs, la hausse qui peut-être pratiquée à l’occasion d’un renouvellement d’un bail.

Sont concernées Paris, toutes les communes des Hauts de Seine, de la Seine St Denis, du Val de Marne et bon nombre de celles de la Seine et Marne, des Yvelines, de l’Essonne et du Val d’Oise

(décret du 29 août 2007, doc. n°38 donne la liste des communes).

  • - Ce texte dispose que, lors d’un renouvellement d’un bail, lorsque le loyer est manifestement sous-

évalué, la hausse ne peut dépasser « la moitié de la différence entre le précédent loyer et celui qui

résulterait des références présentées à l’appui de la demande ».

  • - Par ailleurs, « si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, depuis la date d’effet ou de renouvellement du contrat, d’un montant au moins égal à une année de loyer, il peut choisir d’augmenter le loyer de 15% du coût TTC de ces travaux ».

  • - Notion de travaux :

Les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement

loué), soit les parties communes; Ces travaux doivent être des travaux d’amélioration, comme on l’a déjà vu ils doivent apporter une bonification au logement : un élément nouveau ou un meilleur confort, un service ou une qualité supérieure aux prestations existantes, renforcer la sécurité des personnes… exclusion des travaux d’entretien (donc exclusion travaux de tapisserie, réfection électricité, lessivage pour parties privatives et ravalement, réfection toiture, remise en état ou mise aux normes des portes d’ascenseur)

Ex. : un chauffage à chaleur radiante dans la salle de bain, installation d’un digicode, pose d’un lecteur de carte magnétique d’accès au parking sont considérés par les juges comme des travaux d’amélioration.

Ils doivent être d’un montant TTC au moins égal à la dernière année de loyer, hors charges.

Ils doivent enfin avoir été effectués depuis l’occupation du locataire et non avant.

Ex. n° 9 : sans travaux d’amélioration

Imaginons une location d’un bien dont le bailleur perçoit en 2002 un loyer de 1000 €/mois. Un bien équivalent dans le voisinage se loue alors 1200 €/mois. Le loyer était donc manifestement sous-évalué, puisqu’il existait une différence de 200 € entre les deux logements.

Par application du décret du 27 août 2002, vous ne pouviez augmenter le loyer que de 100 € ce qui correspondait à : (1200-1000) x 50%.

Mais il ne fallait pas oublier d’étaler cette hausse sur trois ans (la hausse étant de 10%).

Le bailleur pourra réclamer :

  • 1000 + (100 x 1/3) = 1033,33… € par mois la 1 ère année ;

  • 1000 + (100 x 2/3) = 1066,66… € par mois la 2 ème année ;

  • 1000 + (100 x 3/3) = 1099,99… € par mois la 3 ème année.

Si le bail prévoit une clause d’indexation, vous pourrez, en plus, réviser, chaque année, ce loyer réévalué. Ainsi, dès la 1 ère année de l’étalement de la hausse (ici 1033,33 €) vous pouvez indexer le loyer.

Ex. n° 10 : avec travaux d’amélioration

Prenons le cas d’un bien dont le bailleur perçoit en 2002 un loyer de 455 €/mois, manifestement sous-évalué puisqu’un bien équivalent dans le voisinage se louait 680 €/mois.

Vous avez effectué des travaux d’amélioration pour un montant TTC de 6860 €. L’augmentation annuelle autorisée était donc de 1029 € (15% de 6860) soit 85,75 €/mois. Cette somme était inférieure à l’augmentation qui pouvait être obtenue en l’absence de travaux, c’est-à-dire 112,50 €, correspondant à (680 – 455) x 50%. Puisqu’elle était plus avantageuse pour votre bailleur, c’était donc une augmentation de 112,50 € que vous pouviez appliqué, en la répartissant sur 6 ans puisque passer d’un loyer de 455 €/mois à 567,50 €/mois (455 + 112,50) €/mois représentait une augmentation de 25%. Si les travaux effectués s’étaient élevés à 11 000 €, l’augmentation annuelle qui pouvait alors être appliquée, aurait été de 1650 € (15% de 11 000), soit 137,50 €/mois. Cette augmentation étant la plus avantageuse pour votre bailleur, vous pouviez retenir celle-ci. Mais là encore, à condition de l’étaler sur 6 ans.

C) Baux du secteur libre :

1) Baux professionnels :

Comme on l’a déjà vu au début de notre exposé, la caractéristique du bail professionnel est qu’il n’est réglementé par l’article 57A de la loi du 27 dec. 1986 uniquement en ce qui concerne sa durée

et la possibilité de donner congé par l’une ou l’autre des parties :

  • - pour 6 ans minimum ;

  • - par écrit ;

  • - le bailleur peut au bout des 6 ans en respectant préavis de 6 mois mettre fin au bail ;

  • - et pour le locataire il peut avant la fin du bail mettre un terme à celui-ci avec préavis de 6 mois.

Cet article est d’ordre public, ce qui signifie que toute clause contraire est nulle. Ex. si le bail est conclu pour une durée de 2 ans, cette clause est nulle et la durée du bail sera portée à 6 ans (CA Versailles, 1 ère ch., 4 déc. 1998, loyers et copro 1991 n°195).

- Tacite reconduction : loyer au même montant :

Si aucun congé n’est délivré le bail se reconduit par tacite reconduction pour 6 ans. Celle-ci s’opère donc au même loyer que le bail expiré (CA Paris, 6 ème section C. 7 mars 1994, loyers et copro 1994 n°327, doc. n°39) sauf à ce que les parties se mettent d’accord sur une augmentation.

- Proposition de renouvellement (avec congé), un nouveau loyer sera appliqué en cas d’acceptation par le locataire :

Comme la loi n’impose rien en ce qui concerne le renouvellement du bail, nous vous conseillons de faire une proposition de renouvellement bien avant les 6 mois afin que si le locataire refuse ou ne répond pas vous preniez les devant en donnant congé si le bailleur désire trouver un autre locataire afin d’augmenter par la même occasion le loyer.

Les parties sont d’accord pour renouveler le bail. Ceci implique qu’un congé soit donné pour mettre fin au bail en cours, faute de quoi il y aurait tacite reconduction. Les conditions du nouveau bail seront donc à négocier, comme l’augmentation du loyer.

2) Baux du secteur libre :

- Tacite reconduction : Il conviendra comme pour le bail professionnel de faire attention à la rédaction du bail, notamment à ceux qui indiquent qu’à défaut de congé il y aura tacite reconduction du bail aux mêmes conditions, donc au même loyer. Il faudra donc faire attention à ne pas laisser passer l’échéance du bail. Sinon, on ne pourra augmenter le loyer uniquement par une clause d’indexation ou bien encore par un accord amiable (avenant).

  • - Proposition de renouvellement :

Avant le délai de préavis pour donner congé (convenu entre les parties), faire une proposition de renouvellement. Dans le cas où le locataire ne l’accepterait pas, envisager la possibilité de donner congé et donc rechercher un nouveau locataire en pouvant demander un loyer plus élevé.

3) Baux meublés :

La loi Borloo du 18 janvier 2005 de cohésion sociale qui a modifié l’article 632-1 du CCH (doc. n° 40) ne fait plus la différence entre les bailleurs de plus ou moins 4 logements meublés.

  • - Nouvelles conditions : en effet, la nouvelle rédaction impose, lorsque le logement meublé

constitue la résidence principale du locataire, au bailleur de :

  • - rédiger un bail écrit ;

  • - pour une durée d’un an mini qui se reconduit tacitement; sauf pour les étudiants où la durée peut-être réduite à 9 mois dans ce cas il n’y a pas de tacite reconduction depuis modification art. 632-1 du CCH effectuée le 26 juillet 2005 ;

  • - le bailleur peut en respectant un préavis de 3 mois donner congé pour vendre, pour reprise, ou encore pour motif légitime et sérieux ;

  • - le locataire pourra quant à lui donner congé sous un préavis d’un mois.

  • - Le loyer sera révisé selon l’IRL (depuis mars 2007).

  • - Tacite reconduction : tout cela signifie donc que si aucune des parties ne donne congé, le bail sera reconduit tacitement pour une période d’un an aux mêmes conditions du bail initial, notamment en ce qui concerne la révision du loyer, d’où l’importance de prévoir une clause d’indexation dans l’hypothèse où le bailleur omettrait de faire une proposition de renouvellement.

  • - Proposition de renouvellement : toutefois, le législateur a permis au bailleur, s’il désire modifier les conditions du bail, d’informer le locataire avec un préavis 3 mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an (un nouveau contrat est signé à un nouveau loyer). Sinon il y aura tacite reconduction aux mêmes conditions. Dans ce cas, la seule possibilité qu’il restera au bailleur sera de donner congé pour l’un des 3 motifs, ce qui signifie qu’il faut qu’il ait fait une proposition de renouvellement avant les 3 mois.

  • - Notion de résidence principale :

La notion d'habitation principale apparaît comme une notion de pur fait, laissée à la libre appréciation des juges du fond. La jurisprudence permet cependant de dégager un certain nombre d'indices utilisés régulièrement par les juridictions.

Aucun de ces indices n'est à lui seul décisif et il convient plutôt d'utiliser la technique " du faisceau d'indices " afin de déterminer si on se trouve devant une " résidence principale ". Ces indices sont :

  • - la durée effective d'occupation du local ;

  • - les attaches familiales, c'est-à-dire, la recherche du lieu de résidence de la famille ;

  • - le lieu d'exercice de la profession ;

  • - le lieu de paiement de l'impôt sur le revenu, le lieu pour lequel le contribuable demande des abattements ou avantages fiscaux au titre de sa résidence principale permet d'affiner l'analyse

  • - le lieu d'inscription sur les listes électorales.

Selon la doctrine administrative, l'habitation principale doit s'entendre du logement où les contribuables résident habituellement et effectivement avec leur famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (RM Robert, JO, Sénat du 2 juin 1983, p. 807).

Concernant les travailleurs saisonniers, 2 hypothèses doivent être distinguées : - le travailleur saisonnier conserve un logement dans une commune différente de celle de son futur lieu de travail et il y conserve sa domiciliation fiscale, l'essentiel de ses biens et de ses attaches autres que professionnels. Dans ce cas, le contrat de bail conclu avec le bailleur ne devrait être soumis au régime de l'article 632-1 du CCH, sa résidence principale se situant dans son logement d'origine ;

  • - le travailleur saisonnier passe d'un logement à un autre au gré des saisons. Dans ce cas, il n'existe pas une pluralité d'habitation principale mais une véritable succession de résidences principales et à l'occasion de chaque saison, le travailleur saisonnier devrait bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 du CCH. A chaque saison, le logement loué fait l'objet d'une installation complète et permanente, et même si elle n'est pas définitive, il n'en reste pas mois qu'elle constitue la résidence principale du preneur pendant toute la durée de la location.

Dans un souci de protection, le propriétaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le preneur ne pourra en aucun cas installer sa résidence principale dans les locaux loués. Cette clause ne sera valable que pour autant qu'au jour de la conclusion du bail les conditions de qualification de résidence principale n'étaient pas réunies. En cas de fausse déclaration, le preneur pourra, preuves à l'appui, demander aux tribunaux de requalifier son contrat afin de lui permettre de bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 et suivants.

Cas particulier des étudiants :

Lorsque la loi a été adoptée le législateur n’avait pas fait de distinction entre les étudiants et les autres locataires. Ainsi, un bail d’un an était obligatoire, (réponse ministérielle JOAN du 30 novembre 2004, p. 9508, doc. n°41) même lorsque l’étudiant était rattaché fiscalement à ses parents. Or, comme cela posait problème aux bailleurs, le législateur est revenu sur le texte et a indiqué que pour les étudiants la durée pouvait être de 9 mois non reconductible.

  • - Durée :

Il a été admis par une réponse ministérielle (JO du 07/02/2006) que cette durée est une durée minimale. Ce qui signifie qu’il est possible de prévoir une durée plus longue (l’art. 632-1 n’étant pas d’ordre public) avec ou sans reconduction mais l’intérêt du bailleur est de prévoir sans tacite reconduction.

  • - Applications concrètes :

Ces nouvelles règles ne s’appliquent qu’aux contrats de locations meublées conclus depuis le 20 janvier 2005 ou renouvelés après cette date. Ce qui signifie que vous avez un bail conclu en sept. 04 pour un an, et que le bailleur veut le renouveler, il fera comme avant car la loi ne s’applique pas. Par contre, si par ex. en sept. 2006, il veut donner renouvellement avec augmentation de loyer, il doit respecter les 3 mois de l’art. 632-1 du CCH.

Législation/jurisprudence et autres documents

DOCUMENT 1

Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986

Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

DOCUMENT 2

Exemple de clause d’indexation pour un bail meublé

Révision du loyer

INDICE

… trimestre…… ..

… trimestre……

..

(C.G. Chapitre II)

Le loyer sera révisé chaque année le…………………

DE

 

RÉFÉRENCE

Valeur : ……… ..

Exemple de clause d’indexation pour un bail professionnel

La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de

.....

dont le paiement sera

effectué le

de chaque mois, au domicile du bailleur, ou en tout autre endroit désigné par lui, le premier

..... paiement devant avoir lieu le .....

Le prix du loyer ainsi fixé sera réévalué chaque année à la date anniversaire du contrat, automatiquement, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

L’indice de référence est celui du

.....

trimestre

.....

dont la valeur est de .....

DOCUMENT 3

Article 17 e) de la loi du 06 juillet 1989

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

DOCUMENT 4

Exemple de convention sur le fondement de l’article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989 A adapter en cas d’avenant au contrat

Les parties conviennent que le bailleur exécutera ou fera exécuter les travaux d’amélioration suivants le logement objet de la présente location et dans les conditions de délais suivants .....

.....

sur

En conséquence, le loyer pourra être majoré dans les proportions suivantes

.....

au .....

DOCUMENT 5

Article 17 d) de la loi du 06 juillet 1989

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

DOCUMENT 6

INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION

1ère ligne : indices du coût (construction) 2ème ligne : moyenne sur les 4 derniers indices

Année

1er

2ème

3ème

4ème

         
 

1554

1593

   

2011

1531

1550

   
 

1508

1517

1520

1533

2010

1503,75

1508,5

1513

1519,15

 

1503

1498

1502

1502,50

2009

1545,50

1529,50

1506,50

1544

 

1497

1562

1594

1523

2008

1462,25

1494

1531 ,75

1544

 

1385

1435

1443

1474

2007

1384,50

1401,75

1417,25

1434,25

 

1362

1366

1381

1406

2006

1312

1334,50

1360,25

1378,75

 

1270

1276

1278

1332

2005

1269,50

1271,75

1273,25

1289

 

1225

1267

1272

1269

2004

1211

1227,25

1244,50

1258,25

 

1183

1202

1203

1214

2003

1172

1181,75

1190

1200,50

 

1159

1163

1170

1172

2002

1145,75

1151,75

1158

1166

 

1125

1139

1145

1140

2001

1108,50

1121

1134

1137,25

 

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS

 
 

Tableau des valeurs de l'indice de référence des loyers - loi 2005 référence 100 au 2 e trimestre 2004

 

Ancienne version

Période

Indice de référence des loyers - loi

Variation annuelle en %

Date de parution (1)

2005

       

4e trimestre 2007

109,81

+2,50

10/04/2008

3e trimestre 2007

109,01

+2,49

06/01/2008

2e trimestre 2007

108,36

+2,76

12/10/2007

1er trimestre 2007

107,66

+2,92

06/07/2007

4e trimestre 2006

107,13

+3,23

06/04/2007

3e trimestre 2006

106,36

+3,19

12/01/2007

2e trimestre 2006

105,45

+2,78

13/10/2006

1er trimestre 2006

104,61

+2,46

11/07/2006

4e trimestre 2005

103,78

+2,30

07/04/2006

3e trimestre 2005

103,07

+2,30

18/01/2006

2e trimestre 2005

102,60

+2,60

18/01/2006

1er trimestre 2005

102,10

+2,79

18/01/2006

4e trimestre 2004

101,45

///

18/01/2006

3e trimestre 2004

100,75

///

18/01/2006

2e trimestre 2004

100,00

///

18/01/2006

1er trimestre 2004

99,33

///

18/01/2006

(1) "L'indice de référence des loyers - loi 2005" a été publié pour la première fois le 18/01/2006.

 

INDICE DE REFERENCE DES LOYERS

 

Tableau des valeurs de l'indice de référence des loyers base 100 au 4 e trimestre 1998

nouvel IRL applicable à compter du 14 février 2008

Période

Indice de référence des loyers

Variation annuelle en %

Date de parution (1)

       

4e trimestre 2011

     

3e trimestre 2011

120,95

+1,90

13/10/2011

2e trimestre 2011

120,31

+1,73

13/07/2011

1er trimestre 2011

119,69

+1,60

14/04/2011

4e trimestre 2010

119,17

+1,45

14/01/2011

3e trimestre 2010

118,70

+1,10

14/10/2010

2e trimestre 2010

118,26

+0,57

15/07/2010

1er trimestre 2010

117,81

+0,09

14/04/2010

4e trimestre 2009

117,47

-0,06

14/01/2010

3e trimestre 2009

117,41

-0,32

14/10/2009

2e trimestre 2009

117,59

+1,31

17/07/2009

1er trimestre 2009

117,70

+2,24

14/04/2009

4e trimestre 2008

117,54

+2,83

15/01/2009

3e trimestre 2008

117,03

+2,95

15/10/2008

2e trimestre 2008

116,07

+2,38

17/07/2008

1er trimestre 2008

115,12

+1,81

16/04/2008

4e trimestre 2007

114,30

+1,36

14/02/2008

3e trimestre 2007

113,68

+1,11

14/02/2008

2e trimestre 2007

113,37

+1,24

14/02/2008

1er trimestre 2007

113,07

+1,44

14/02/2008

4e trimestre 2006

112,77

///

14/02/2008

3e trimestre 2006

112,43

///

14/02/2008

2e trimestre 2006

111,98

///

14/02/2008

1er trimestre 2006

111,47

///

14/02/2008

INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX

référence 100 au 1er trimestre 2008

 

En niveau

Évolution annuelle (T/T-4) en %

  • 2007 T2

97,45

 

///

  • 2007 T3

98,07

///

  • 2007 T4

98,90

///

  • 2008 T1

100,00

///

  • 2008 T2

101,20

3,85

  • 2008 T3

102,46

4,48

  • 2008 T4

103,01

4,16

  • 2009 T1

102,73

2,73

  • 2009 T2

102,05

0,84

  • 2009 T3

101,21

-

1,22

  • 2009 T4

101,07

-

1,88

  • 2010 T1

101,36

-

1,33

  • 2010 T2

101,83

-

0,22

  • 2010 T3

102,36

+ 1,14

  • 2010 T4

102,92

+ 1,83

  • 2011 T1

103,64

+ 2,25

     
  • 2011 T2

104,44

+2,56

     
  • 2011 T3

 
  • 2011 T4

 
     

DOCUMENT 7

Article 2224 code civil

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

DOCUMENT 8

Révision et indexation du loyer: rappel d'indexation CA Toulouse, 3e ch., 8 juill. 2004, Bouali c/ Puppato

NOTE: Le locataire qui se voit réclamer un rappel sur cinq ans de loyers correspondant à la mise en œuvre d'une clause d'indexation peut-il opposer le fait que cette demande globale d'un bailleur qui jusque-là ne lui avait rien demandé est abusive et qu'elle lui cause un préjudice? La réponse des juges est négative et prend appui sur une solution constante de la jurisprudence. Dès lors que la clause d'indexation prévoit une révision automatique, le réajustement du loyer intervient de plein droit sans que le bailleur ait à formuler de demande en ce sens si bien que le fait qu'il n'ait pas demandé en tant utile les augmentations ne le prive pas du droit de les réclamer plus tard, dans la limite de la prescription quinquennale (Cass. 3e civ. 26 janv. 1994, CA Paris, 8 e ch. B, 18 sept. 1997). Pour qu'il en soit autrement, il aurait fallu que la clause ne précise pas l'automaticité de la révision. Dans un tel cas d'indexation facultative, le bailleur ne peut exiger d'augmentation que du jour où il en fait la demande au locataire, sans rétroactivité possible.

DOCUMENT 9

Article L.145-38 code de commerce

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

DOCUMENT 10

Article L.145-39 code de commerce

En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

DOCUMENT 11

Tableau récapitulatif de la procédure de révision

REVISION DU LOYER

Révision conventionnelle

Révision légale

Principe:

Principe:

Art. L. 145- 39, c. com.

Art. L. 145-37, c. com.

Application de la clause d'échelle mobile.

Révision triennale légale.

. Délai: 3 ans après entrée en jouissance ou

Exception:

application du nouveau prix.

Art. L. 145-39, c. com. Possibilité de fixation judiciaire du loyer indexé en cas de variation de +/- 25 % du prix du loyer.

. Forme: acte extrajudiciaire.

. Modalités de fixation du loyer révisé Loyer révisé proposé chiffré ou déterminable. - fixation au regard de l'indice ; - fixation en fonction de la valeur locative. Délai de prescription de 2 ans de l'action en fixation du loyer révisé (art. L. 145-60, c. com).

Exception:

art L. 145-38, al. 3, c. com. Fixation à la valeur locative si modification matérielles des facteurs de commercialité de + de 10 %.

DOCUMENT 12

Exemple de clauses de révision légale triennale et de clauses d’échelle mobile

Révision légale triennale

Le loyer pourra être révisé tous les trois ans en fonction de la valeur locative des lieux loués, mais sans pouvoir excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, dans les conditions et selon les réserves prévues aux articles 26 du décret n o 53-960 du 30 septembre 1953, L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce.

Certaines dispositions du décret du 30 septembre 1953, depuis la codification, figurent désormais dans deux articles différents du code de commerce. Insérer le cas échéant l'article suivant :

Indexation conventionnelle

Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement à l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE. Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision triennale prévue par les articles 26 du décret n o 53-960 du 30 septembre 1953, L. 145-37 et L. 145- 38 du code de commerce.

Cette clause facultative, encore appelée clause d'échelle mobile, offre une périodicité de révision plus fréquente que la révision triennale. Mais son application peut conduire soit à une hausse soit à une baisse selon le sens de variation de l'indice.

L'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE est le plus fréquemment utilisé car il est le seul dont on puisse dire avec certitude qu'il est valable. Mais toute autre indexation non contraire aux dispositions légales est possible.

Le rajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les ans à compter de la date de départ du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l'indice choisi. L'indexation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable. L'indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial stipulé ci-dessus est, de l'accord

des parties, le dernier indice publié à la date de signature du présent bail, soit N).

.....

du Xième trimestre (année

S'agissant d'une indexation conventionnelle, on peut prévoir une périodicité différente : tous les deux ans par exemple. Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du Xième trimestre (année N) + (1), lequel servira lui-même de base de comparaison par rapport à celui du Xième trimestre de l'année suivante pour le deuxième rajustement, et ainsi de suite. Si au cours du bail ou de l'occupation des lieux, la publication de cet indice devait cesser, il serait fait application de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors.

DOCUMENT 13

Problèmes de qualification de clause de révision Cour de cassation Chambre civile 3 du 28 octobre 1987

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour refuser de constater la résiliation, en application d'une clause résolutoire, du bail commercial consenti par M. Lefebvre Mettol Dibon à la société Katia d'Antin, l'arrêt attaqué (Paris, 29 novembre 1983), statuant en référé, retient qu'une partie des sommes réclamées par le commandement correspond à l'application d'une clause prévoyant la révision annuelle du loyer et que cette clause dérogeant à l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 qui n'autorise qu'une révision triennale, il existe une contestation sérieuse ; Qu'en statuant ainsi, alors que les termes clairs et précis de la clause impliquaient une variation automatique du loyer en fonction de l'indice du coût de la construction et manifestaient la volonté des parties d'instituer une indexation distincte de la révision légale prévue par l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE l'arrêt rendu le 29 novembre 1983, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;

DOCUMENT 14

Exemple de demande d’adaptation du loyer à la valeur locative

(Nom )

,

(prénom )

..... (Adresse ) .....

.....

A .....

,

le .....

(Nom )

,

(prénom )

..... (Adresse ) ..... Monsieur, En vertu d'un acte en date du

.....

,

je suis titulaire d'un bail à usage commercial dans l'immeuble situé à .....

 

et assorti d'une clause

d'indexation. Le jeu de cette clause ayant amené une augmentation du loyer de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé, j'ai l'honneur de vous notifier que j'entends en obtenir la révision par application des dispositions des articles 28 du décret n o 53-960 du 30 septembre 1953 et L. 145-39 du code de commerce, et ce à compter de la date de la présente lettre.

J'entends que le loyer soit fixé à la valeur locative, soit à la somme de Veuillez .....

.....

par an.

DOCUMENT 15

Exemple de demande de révision triennale du loyer

(Nom )

.....

,

(prénom )

.....

(Adresse ) .....

 

A .....

,

le .....

(Nom )

..... (Adresse ) .....

,

(prénom )

.....

Monsieur, En vertu d'un acte en date du

vous êtes titulaire d'un bail à usage commercial dans l'immeuble situé à .....

, dont je suis propriétaire, moyennant un loyer annuel dont le montant a été fixé à ..... Trois années s'étant écoulées depuis que ce prix a été fixé, et les conditions légales étant réunies, j'ai l'honneur de vous notifier mon intention d'obtenir la révision de ce loyer en application des articles 26 du

.....

décret n o 53-960 du 30 septembre 1953, L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, et ce à compter de la date de la présente lettre.

J'entends que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative qui ne saurait être inférieure à

par an, sous

réserve du plafonnement de la révision résultant de la variation de l'indice trimestriel du coût de la

construction publié par l'INSEE, qui pourra être déterminé lorsque sera connu l'indice du

(indiquer le

trimestre correspondant à la date de la demande). Le montant du dépôt de garantie sera modifié en conséquence, à compter du

,

il s'élèvera à

,

soit .....

termes de loyer. Veuillez .....

DOCUMENT 16

Révision légale triennale (date de la demande) Cass.Civ. 22 avril 1980 Broc contre époux Mencarini

La demande en révision prévue par l'article 27, alinéa 1 er , décret du 30 septembre 1953 ne peut être formée trois ans au moins après le point de départ du renouvelé.

Lorsque la demande est faite par lettre recommandée la date à prendre en considération est celle de l’expédition, par son auteur, de cette lettre.

DOCUMENT 17

Révision légale triennale – Déplafonnement – Applications jurisprudentielles

La modification des facteurs locaux de commercialité est une question de fait laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond (cass. civ. 16 décembre 1963, BC III n° 545). Les solutions sont donc extrêmement variables. Un même facteur peut avoir des effets différents selon le commerce en cause: par exemple, la mise en rues piétonnes peut être positive pour un commerce d'épicerie et n'avoir aucun effet pour un droguiste. Le même fait matériel n'aura pas la même incidence selon la situation des locaux. Ainsi, la création de nouveaux moyens de transport peut entraîner un flux de clientèle pour des zones où la desserte était insuffisante. En revanche, dans des villes ou secteurs très bien desservis, ces nouveaux moyens n'ont aucune incidence. De même, la création d'un ensemble d'habitat peut apporter de nouveaux consommateurs mais tel n'est pas le cas s'il s'agit de logements périphériques dans le cadre d'une cité-dortoir.

Augmentation de la population. L'accroissement de la population sédentaire d'un quartier ou d'une ville est un élément très souvent mis en avant dans le cadre de la modification des facteurs locaux de commercialité; cette augmentation de population peut être liée à:

  • - des constructions neuves augmentant la densité de la population, mais sous réserve qu'elles ne soient pas compensées par la création d'exploitations concurrentes (TGI Marseille 28 novembre 1973, Ann. Loyers 1974,716; cass. civ. 28 janvier 1981, Gaz. Pal. 1981 pan. 187); cette affaire, liée au déplafonnement du loyer renouvelé, menait en jeu d'autres éléments tels que la création d'un parc de stationnement et l'élargissement de la rue;

  • - l'aménagement d'une grande avenue avec transformation de plusieurs cinémas, la construction de plusieurs immeubles de bureaux; ces éléments ont pu faire varier de plus de 10 % la valeur locative d'un restaurant à service rapide (CA Paris 17 avril 1986, D. 1986, IR 344);

  • - l'extension du quartier, mais pas si cette extension est lente et n'a pu agir suffisamment en trois ans;

  • - la rénovation d'un centre d'activité important tel qu'un Palais des Congrès (cass. civ. 29 mars 1995, n° 701 D);

  • - l'implantation d'industries nouvelles autour desquelles s'agglutinent des commerces.

D'une façon générale toute augmentation importante de la population, à la condition qu'elle profite au commerce considéré; mais l'augmentation de la population d'une agglomération ne peut être prise en compte lorsque les locaux sont utilisés essentiellement à titre d'entrepôt et si le commerce ne s'adresse pas à une clientèle locale (Versailles 21 octobre 1983, Loyers 1984, n° 249). L'augmentation notable de la fréquentation touristique d'un quartier suite à des rénovations peut être prise en compte mais le bailleur doit produire des éléments matériels tels que les chiffres annuels des entrées aux différents musées situés dans ce quartier (CA Paris 3 juin 1998, Loyers 1999, 10).

Création de stations de métro ou de RER. La création de nouvelles stations de métro ou de chemin de fer n'est pas toujours retenue. Ainsi, la majoration du loyer est restée fixée à la variation de l'indice du coût de la construction pour un commerce de voitures d'occasion déjà desservi par plusieurs lignes d'autobus et pour lequel il n'a pas été démontré que la création de nouvelles stations du métropolitain ait entraîné une augmentation de 10 % de la valeur locative (cass. civ. 24 juin 1992, Rev. loyers 1998, n° 417). De même la

restructuration d'une gare parisienne facilitant la circulation souterraine des usagers est insuffisante pour entraîner une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour un commerce de restauration (CA Paris 1l décembre 1998, Loyers 1999,98).

Dans d'autres circonstances, l'accroissement des moyens de communication tels que de nouvelles lignes d'autobus, de stations de métro ou de RER a été retenu (TGI Nanterre 18 novembre 1988, ASPI 1988 1-61, Paris 22 novembre 1994, Loyers 1995, n° 122; cass. civ. 21 novembre 1995, Rev. Loyers 1996, 92) ou l'installation d'un escalier mécanique à la sortie du chemin de fer qui débouche juste devant la boutique louée et la construction, à proximité immédiate de celle-ci, d'un parc de stationnement (CA Paris 14 septembre 1989, D 1989 IR 250).

Modification de l'environnement commercial immédiat. Tel est le cas de la transformation d'une place commencée antérieurement à la période triennale en cause et qui s'est poursuivie au cours de cette période (cass. civ. 20 novembre 1991, Rev. Loyers 1992, n° 158); la rénovation du Forum des Halles (TGI Paris 23 octobre 1995, Loyers 1995, n° 526); l'ouverture d'un marché. Mais ces facteurs à la hausse peuvent être compensés par d'autres éléments tels qu'un renforcement de la concurrence ou le fait que la partie où se situe le commerce n'a pas été directement affectée par la transformation.

Parc de stationnement. La création d'un parc de stationnement est à lui seul souvent insuffisant pour entraîner un déplafonnement du loyer du fait qu'il ne change pas la commercialité du quartier (voir notamment CA Paris 15 décembre 1971, Gaz. Pal. 1972, 1,88).

Prospérité des commerces du quartier. Certaines décisions prennent en considération, pour mesurer la modification des facteurs locaux de commercialité du local loué, l'évolution à la hausse des loyers et des prix des fonds de commerce ainsi que le nombre de cessions de fonds dans le secteur commercial concerné (CA

Paris 26 juin 1991,JCP 1992, 149, n° 46-2; CA Paris 27 juin 1992, Loyers 1992, n° 119).

Mais d'autres arrêts considèrent que le nombre élevé de renouvellement des exploitations dans le quartier ou l'augmentation des loyers n'est pas la preuve d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité (CA Paris 16 février 1993, AJP11993, 497). De même, les marques d'une meilleure prospérité des commerces du quartier n'ont pas la conséquence d'une modification prévue par la loi (CA Paris 3 juin 1987, D. 1987 IR 171). Ne peut être pris en compte un extrait de journal faisant état du programme ambitieux de relance du commerce de centre-ville lancé par la municipalité et doté d'un budget de 26 millions de francs (CA Rouen 18 janvier 2001, RJDA 2001,947).

Fermeture de concurrents. La fermeture de deux commerces proches et similaires à celui du preneur ont généré une hausse de l'activité pouvant être prise en compte (CA Paris 14 octobre 1998, Adm. août- septembre 1999,48).

Implantation d'enseignes nationales. L'implantation d'enseignes commerciales de prestige et de portée nationale peut modifier à la hausse les facteurs locaux de commercialité pour des commerces considérés (voir par exemple TGI Paris 13 mars 1998, AJDI1998, 672); à l'inverse il a été jugé que l'implantation des enseignes nationales de restauration rapide n'a pas entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour un commerce de restauration (CA Paris 11 décembre 1998, Loyers 1999,98; arrêt déjà cité à la rubrique «Création de station de métro ou de RER»).

Voies piétonnes. L'ouverture de nouvelles voies à proximité du local rendant notamment l'accès beaucoup plus aisé, la création de zones piétonnières dans l'environnement du local peut justifier la fixation du loyer à la valeur locative (Paris 9 octobre 1987, Loyers 1987, n° 457; Versailles 27 avril 1989, JCP éd. G 1989.1.19026; cass. civ. 25 novembre 1992, Rev. loyers 1993,36).

DOCUMENT 18

Exemple de demande de révision du loyer par le bailleur consécutive à une modification des facteurs locaux de commercialité

(Nom .....

),

(prénom .....

)

(Adresse

)

A .....

,

le .....

(Nom .....

),

(prénom .....

)

(Adresse

)

Monsieur, En vertu d'un acte du

 

,

vous êtes titulaire d'un bail à usage commercial dans l'immeuble situé à

dont je

suis propriétaire, moyennant un loyer annuel dont le montant a été fixé à ..... Trois années s'étant écoulées depuis que ce prix a été fixé, et les conditions légales étant réunies, j'ai l'honneur de vous notifier mon intention d'obtenir la révision de ce loyer en application de l'article L. 145-38 du code de commerce. En effet, la valeur locative des lieux loués a augmenté de plus de 10 %, du fait de la modification des facteurs locaux de commercialité suivants (énoncer les raisons de la modification et les facteurs locaux de commercialité concernés). Compte tenu de l'incidence de cette modification sur l'activité exercée dans les

lieux loués, la valeur actuelle des locaux objet du bail est estimée à

.....

,

montant annuel auquel je souhaite

voir fixer le nouveau loyer, à compter de la présente lettre. Le montant du dépôt de garantie sera modifié en conséquence, et s'élèvera à

.....

,

à compter du

.....

, soit .....

termes de loyer. Faute de réponse de votre part dans un délai de quinze jours, ou en cas de refus, j'engagerai alors une procédure afin de faire fixer judiciairement le montant du loyer. Veuillez .....

DOCUMENT 19

Révision légale triennale – Exemple d’avenant de révision

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

M. A

(personne(s) qui a/ont consenti le bail ou éventuellement leurs ayants droit : héritier ou acquéreur de

..... l'immeuble, par exemple),

d'une part,

ET :

M. B .....

(locataire ou cessionnaire du bail).

S'il s'agit d'une personne physique :

M

......

(nom, prénom, domicile),

S'il s'agit d'une personne morale :

La société

.....

(dénomination, forme sociale, adresse du siège social), immatriculée au Registre du commerce

et des sociétés de Représentée par

sous le numéro , représentant légal,

.....

,

.....

M. .....

Si ce n'est pas le représentant légal qui signe l'avenant, remplacer par :

Représentée par

d'autre part,

M. .....

, (fonction), dûment habilité à l'effet des présentes,

IL EST PRÉALABLEMENT EXPOSÉ CE QUI SUIT :

Suivant acte sous seing privé en date du

à

(ou

: « reçu par Me .....

 

,

notaire à

.....

en date du

») ,

M.

A

.....

un bail portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble sis à

pour une

durée de