Vous êtes sur la page 1sur 63

Strategische Visie

kantorenbeleid Arnhem

Uitgevoerd in opdracht van:


Gemeente Arnhem

Nijmegen, februari 2001


Inhoudsopgave

Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding 1

1.1 Achtergrond 1
1.2 De Arnhemse kantorenmarkt in beweging 2
1.3 Naar een nieuwe kantorenstrategie 2
1.4 Opzet van de nota 3

Hoofdstuk 2 Gevoerd beleid 5

2.1 Gehanteerde uitgangspunten 5


2.2 Beoordeling van het gevoerde beleid 7
2.3 Conclusie: de lessen 10

Hoofdstuk 3 Huidige situatie 13

3.1 Economische structuur van Arnhem 13


3.2 Kantorenmarkt 14
3.3 Conclusie: sterke en zwakke punten 21

Hoofdstuk 4 Toekomstige ontwikkelingen 23

4.1 Trends op macro niveau 23


4.2 Relevante ontwikkelingen in Arnhem 28
4.3 Toekomstige vraag en aanbod in Arnhem 29
4.4 Conclusie: kansen en bedreigingen 34
Blz.

Hoofdstuk 5 Strategische visie 37

5.1 Visie 37
5.2 Voldoende gevarieerde kantorenlocaties 39
5.3 Programmering en flexibiliteit 42
5.4 Afstemming van de ontwikkelingen 45
5.5 Flankerend beleid 46

Bijlage 1 Strategie voor kantoorachtigen 53

Bijlage 2 Vragerprofielen 55

Bijlage 3 Berekening van de vraag 59


Hoofdstuk 1 Inleiding

In deze inleiding komen als achtergrond voor een nader uit te werken strategische visie op
het kantorenbeleid van de gemeente Arnhem de algemene ontwikkelingen in de Neder-
landse kantorenmarkt aan de orde. Vervolgens wordt uiteengezet dat deze ontwikkelingen
zich ook in Arnhem voordoen. Tenslotte wordt aangegeven dat er aanleiding is om op de
geschetste ontwikkelingen beleidsmatig in te spelen en dat er behoefte is aan een nieuwe
kantorennota.

1.1 Achtergrond

De kantorenmarkt in Nederland is ‘booming’. Door de aanhoudende groei en verdienstelij-


king van de economie stijgt de vraag naar kantoorruimte sterk. Nieuw op de markt ge-
brachte kantoorruimte wordt vrijwel onmiddellijk opgenomen. Locaties waar met name veel
vraag naar is zijn de stationslocaties en locaties die zowel goede openbaarvervoer verbin-
dingen hebben als een goede ontsluiting voor autoverkeer.

Een belangrijk aspect van de ontwikkeling in de vraag is de aandacht voor kwaliteit. Bedrij-
ven hechten in het algemeen steeds meer waarde aan het imago van hun bedrijfspand. De
uitstraling is belangrijk en ondernemers kiezen dan ook voor met name een aansprekende
architectonische kwaliteit van hun gebouw en directe omgeving. Dit resulteert in een sterke
behoefte aan nieuwe kantoorpanden.

Naast de stijging van de vraag neemt ook het aanbod aan kantoorruimte in Nederland fors
toe. Eind 1999 was het aanbod met bijna 30% gestegen ten opzichte van eind 1998. Het is
vooral het aanbod aan nieuwe kantoorruimte dat zorgt voor deze forse toename. De groei
van het aanbod was in het verleden alleen zo sterk in 1990. Dit bleek achteraf de aanzet tot
de grote malaise in de kantorenmarkt die werd gekenmerkt door grote leegstand. Ondanks
dit varkenscycluskarakter van de kantorenmarkt blijven ontwikkelaars vooralsnog risico ne-
men en nieuwe kantoorruimte in de markt zetten.

De dynamiek van de kantorenmarkt blijkt verder uit de nieuwe kantoorconcepten die hun
intrede doen. Flexibiliteit is hierin het sleutelwoord. Door ontwikkelingen op het gebied van
ICT ontstaan steeds meer mogelijkheden om werken en wonen te combineren. Flexwerkers
stellen andere eisen aan kantoorruimte en in het algemeen neemt de kantoorruimte per
werknemer af. De dynamiek van de kantorenmarkt komt onder andere ook tot uiting in het

Buck Consultants International 1


fenomeen van de zogenaamde ‘kantoorachtigen’. In toenemende mate worden bedrijfson-
derdelen gehuisvest in kantoorruimte, al behoren ze niet tot een bedrijfstak, dat traditioneel
tot de kantoorgebruikers gerekend wordt. Het betreft hier een proces van verdienstelijking
en ‘verkantorisering’ in andere bedrijfssectoren dan alleen overheid en financiële en zakelijk
dienstverlening. Daarnaast neemt het neemt tevens het aandeel kantoorruimte binnen een
bedrijfspand toe.

1.2 De Arnhemse kantorenmarkt in beweging

Arnhem is een belangrijke kantorenstad. De kantorenvoorraad is qua omvang de zesde van


Nederland. De kantoorhoudende werkgelegenheid is dominant in de Gelderse hoofdstad en
van grote economische betekenis. De landelijke ontwikkelingen en de geschetste dynamiek
doen zich ook voor op de Arnhemse kantorenmarkt. De vraag naar kantoorruimte is groot
en de beschikbare locaties worden in hoog tempo uitgegeven, ten behoeve van ontwikke-
laars die, vaak op risico, nieuwe kantoorruimte aan de markt toevoegen. Het beleid in Arn-
hem was er echte de laatste jaren op gericht om een ‘selectieve schaarste’ te creëren door
de gestuurde ontwikkeling van een bepaald aantal locaties. Op die manier probeerde men
wildgroei en risico's bij verminderde groei te voorkomen.

Toch zijn in laatste jaren op een aantal locaties nieuwe kantoorgebouwen ontwikkeld waar
geen kantoorontwikkeling is gepland. In dit verband doet zich ook in Arnhem het probleem
met de zogenaamde ‘kantoorachtigen’ voor: een locatie wordt bestemd voor bedrijfsdoel-
einden uitgaande van bedrijfstypen. Deze benadering biedt echter ruimte voor bedrijven om
zich in een kantoor te huisvesten en die daarmee ‘kantoorachtige’ worden. Met het be-
stemmingsplan kan de gemeente deze ontwikkeling vooralsnog niet voorkomen.

Het is van groot belang voor de Arnhemse economie dat de kantorenmarkt voldoet aan de
eisen die gebruikers stellen. Belangrijk is de vraag in hoeverre de overheid sturend moet en
kan optreden.

1.3 Naar een nieuwe kantorenstrategie

De geschetste marktbeweging is aanleiding om in deze nota het gevoerde kantorenbeleid in


de gemeente Arnhem te evalueren en te actualiseren, teneinde een aantrekkelijke, concur-
rerende en gezonde kantorenmarkt in Arnhem te behouden en verder uit te bouwen.

2 Buck Consultants International


Voor de totstandkoming van deze nota is onder andere gebruik gemaakt van bestaand
schriftelijk materiaal en zijn workshops met overheids- en marktpartijen gehouden. Ook voor
de ramingen van de ruimtebehoefte is gebruik gemaakt van bestaand materiaal.

Om pro-actief te anticiperen op de ontwikkelingen op de Arnhemse kantorenmarkt, dient


een gemeentelijk kantorenbeleid voorwaarden te scheppen opdat:

1 in kwantitatieve zin er voldoende aanbod is om aan de vraag naar locaties te kunnen


voldoen;
2 in kwalitatieve zin de juiste bedrijven op de juiste locatie terechtkomen.

Het is de combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve afstemming die een belangrijke rol
speelt in de te formuleren strategie. De actuele marktontwikkelingen vereisen daarnaast
flexibiliteit als uitgangspunt van het te voeren kantorenbeleid.

1.4 Opzet van de nota

De nota is ingedeeld in vijf hoofdstukken en als volgt opgezet:

In hoofdstuk 2 komt het gevoerde beleid aan de orde. Uit de evaluatie van de gehanteerde
uitgangspunten en de uitwerking ervan worden lessen getrokken voor de toekomst.
In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de huidige situatie in de Arnhemse kantoren-
markt en worden de sterke en zwakke punten aangegeven.
Hoofdstuk 4 behandelt de belangrijkste actuele en relevante trends en ontwikkelingen op de
kantorenmarkt en signaleert de kansen en bedreigingen.
In hoofdstuk 5 wordt tenslotte de kantorenstrategie geformuleerd: de visie op de gewenste
ontwikkelingen wordt gepresenteerd en in concrete doelstellingen vertaald. Tevens wordt
aangegeven hoe zich dit vertaalt in de gewenste strategie voor en ontwikkeling van con-
crete locaties en de fasering daarvan om zo op elk moment een gevarieerd aanbod aan
locaties aan te kunnen bieden.

Buck Consultants International 3


4 Buck Consultants International
Hoofdstuk 2 Gevoerd beleid

In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van het Arnhemse kantorenbeleid zoals dat in
het verleden is gevoerd. Eerst komen de uitgangspunten van de relevante nota’s aan de
orde. In paragraaf 2.2 worden de effecten van het beleid geëvalueerd aan de hand van de
belangrijkste elementen: het schaarstebeleid, de Q-KAN locations en het locatiebeleid. Het
hoofdstuk wordt afgesloten met een overzicht van sterke en zwakke punten en lessen die
van uit de evaluatie getrokken kunnen worden.

2.1 Gehanteerde uitgangspunten

De geschetste situatie in de inleiding maakt duidelijk dat het voeren van een goed kanto-
renmarktbeleid belangrijk is. Een goede inschatting van marktontwikkelingen is essentieel
om een juiste verhouding te handhaven tussen het aanbod aan nieuwe locaties en de be-
staande (oude) voorraad. Hierdoor blijft de kwaliteit op peil, wordt onnodige leegstand voor-
komen en kan door investerende partijen voldoende rendement worden behaald. In het
Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) wordt het beleid voor de kantorenmarkt vormgegeven
door gemeenten, de provincie en het in 1995 opgerichte projectbureau KAN. Belangrijke
uitgangspunten voor dit beleid zijn geformuleerd in het Knooppuntbeleid uit 1997. Het be-
leidskader voor de uitvoering van het kantorenbeleid wordt gevormd door een groot aantal
beleidsplannen op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. Vanuit gerelateerde en flan-
kerende beleidsvelden waren onder andere de volgende uitgangspunten en aandachts-
punten relevant voor het gevoerde kantorenbeleid:

Rijk

· Vierde Nota Ruimtelijke Ordening en VINEX


- Arnhem en Nijmegen worden aangewezen als Stedelijk Knooppunt en moeten zich
kunnen ontwikkelen als nationaal en internationaal kerngebied voor economische en
ruimtelijke ontwikkelingen.

Buck Consultants International 5


Provincie/KAN

· Streekplan
- De steden Arnhem, Nijmegen, alsmede de assen Arnhem-Zevenaar, Nijmegen-
Wychen, Nijmegen-Elst-Arnhem vormen het stedelijk gebied van de regio.
- De as van het stedelijk kerngebied in de vorm van LightRail is de basis voor de ver-
stedelijking en loopt van Wychen via Nijmegen en Arnhem naar Zevenaar.

· Ruimte voor kantoren en bedrijven (1991)


- Ontwikkeling van op de vraag afgestemde ‘productiemilieus’.
- Doelgroepgerichte ontwikkeling en inrichting van bedrijvenlocaties.
- Aanbrengen van kwalitatieve differentiatie.

· Ontwikkelingsvisie KAN (1993)


- Terugdringen van automobiliteit als leidraad voor lokalisering van nieuwe kantoren-
locaties.

· Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (1993)

· Segmenterings- en faseringsplan kantorenmarkt 2015 (1997)


- Regionaal kantorenbeleid, geleide ontwikkeling geconcentreerd op zogenaamde
QKAN-locaties.

Gemeente

· Arnhem op weg naar 2015 (1998)


- Hoogwaardige intensivering van de stedelijke ruimte.
- Attractief stedelijk milieu door een aantrekkelijk stadsbeeld en aantrekkelijke voor-
zieningen.

· Structuurplan Arnhem (1984) / Bedrijventerreinnota Arnhem 2000 (1993)


- Ontwikkeling nieuwe bedrijventerreinen.
- Revitalisatie verouderde bedrijventerreinen.
- Samenwerking met buurgemeenten.

· Kadernota Economisch Beleid (1998)


- Meer segmenten binnen de dienstverlening aantrekken, vooral kennisintensieve
diensten.
- Verankering van bestaande economische elementen, zoals reeds aanwezige bedrij-
ven en diensten.

· Startnota Ruimtelijke Ordening (1999)


- Compacte stad benadering aangevuld met beheerste ontwikkeling van regionaal
gedifferentieerde corridors.
- Internationale netwerkstad Knooppunt Arnhem-Nijmegen.
- HST-halte Arnhem.

6 Buck Consultants International


· Structuurplan (2000)
- Meerdere vervoersalternatieven in knooppunten.
- Meer differentiatie in stedelijk gebied.
- Uitbreiding van de dienstensector.
- Binnenstad belangrijkste kantorenlocatie, speerpunten Arnhem-Centraal en Coe-
hoorn.
- Daarnaast Gelderse Poort, Kroonpark, Schuytgraaf en kleinere locaties in centrum.

De uitgangspunten die geformuleerd zijn voor de verschillende beleidsterreinen laten zich


op hoofdlijnen samenvatten door drie belangrijke elementen van het gevoerde kantorenbe-
leid: de selectieve ontwikkeling van kantorenlocaties binnen het kader van het concept
QKAN locaties en het schaarstebeleid, een ontwikkelingsbeleid gericht op het creëren van
een relatieve schaarste. Het derde element is het locatiebeleid, waarin locaties worden ge-
kwalificeerd aan de hand van bereikbaarheidsprofielen. In de volgende paragraaf wordt op
deze drie elementen verder ingegaan.

2.2 Beoordeling van het gevoerde beleid

Schaarstebeleid

Sinds 1994 is het ‘relatieve schaarstebeleid’ een belangrijk uitgangspunt van het kantoren-
beleid om er voor te zorgen dat de markt in evenwicht blijft. Dit beleid kent vier belangrijke
uitgangspunten.
Allereerst is er de beperking dat er geen nieuwe kantorenlocaties mogen worden ontwikkeld
dan de Gelderse Poort/Ooievaarsnest, Kroonpark en Arnhem-Centraal. Een tweede uit-
gangspunt is dat een deel van de planologische voorraad wordt doorgeschoven in de tijd of
een andere bestemming krijgt. Het derde uitgangspunt is dat voorstellen voor partiële be-
stemmingsplanwijzigingen (bijvoorbeeld van woonpand naar kantoorpand) in principe wor-
den afgewezen. Ten vierde wordt bezien in hoeverre incourante kantoorpanden aan de
markt onttrokken kunnen worden. Een belangrijk uitgangspunt van het Knooppuntbeleid
was dat er in principe geen zelfstandige kantoorontwikkeling wordt toegestaan op bedrij-
venterreinen.

In de praktijk is gebleken dat de geformuleerde uitgangspunten door marktontwikkelingen


niet altijd overeind gehouden konden worden. Inmiddels zijn er wat het eerste uitgangspunt
betreft al twee extra gebieden toegevoegd aan de lijst met locaties waar kantoorontwikke-
ling mag plaatsvinden (Coehoorngebied en Schuytgraaf). Ook is grond uitgegeven voor
kleinschalige kantoorontwikkeling, hetgeen in strijd is met het tweede genoemde uitgangs-
punt. Geconstateerd moet worden dat het instrumentarium dat de gemeente ter beschik-
king staat niet toereikend is geweest om dit effectief tegen te gaan.

Buck Consultants International 7


Het schaarstebeleid heeft er wel toe geleid dat het aanbod zowel in vierkante meters als in
het aantal locaties beperkt is gebleven. Het heeft evenwel niet kunnen verhinderen dat toch
op locaties kantoorontwikkeling heeft plaatsgevonden waar dit niet wenselijk wordt geacht.
Gebleken is dat de gemeente onvoldoende instrumenten heeft gehad om dit soort ontwik-
kelingen tegen te gaan. Door onder meer de ontwikkeling van kantoorachtige bedrijfsge-
bouwen blijkt in de praktijk dat de kantoorontwikkeling op bedrijventerreinen toeneemt. In
Arnhem is dat bijvoorbeeld te zien op bedrijventerrein IJsseloord II. De belangrijkste oor-
zaak hiervan dient gezocht te worden in de mogelijkheden die het bestemmingsplan open-
laat voor kantoorontwikkeling. Belangrijk element is hier de interpretatie van het begrip
kantoor c.q. kantoorachtige. Er is geen goede definitie van een kantoor voorhanden. De
conclusie is dat het beleid niet geactualiseerd is op nieuwe ontwikkelingen in de kanto-
renmarkt en dat de handhaving van het geformuleerde beleid hierdoor bemoeilijkt wordt.
Opgemerkt dient te worden dat in stedenbouwkundig opzicht IJsseloord II van de ontwikke-
ling van representatieve kantoorgebouwen kwalitatief heeft geprofiteerd.

Aan de andere kant is het verkeers- en vervoersprofiel niet afgestemd op volumineuze


kantoorontwikkeling door het ontbreken van een goede ontsluiting per openbaar vervoer en
is grond onttrokken die bestemd was voor bedrijfsgebouwen. Juist aan ruimte voor bedrij-
venterreinontwikkelingen bestaat in Arnhem een tekort. In een streven dat gericht is op het
stimuleren va een gevarieerde lokale economie is het her en der doorzetten van kantoor-
ontwikkelingen op bedrijventerreinen feitelijk ongewenst.

Ondanks de voornoemde ontwikkelingen is het schaarstebeleid toch succesvol geweest.


Door de gefaseerde uitgifte van bouwgrond kon de kantorenmarkt zich geleidelijk en stabiel
ontwikkelen. Door bouwgrond gedoseerd en gefaseerd aan te bieden, in min of meer gelijke
tred met de vraag ernaar, werd voorkomen dat teveel ontwikkelingsprojecten tegelijk op de
markt konden komen waardoor een overschot zou ontstaan. Juist dit element is zeer be-
langrijk gebleken in het schaarstebeleid.

Door het schaarstebeleid kon de gemeente tevens afspraken maken met de marktpartijen.
De toezegging dat kantoren uitsluitend op de aangewezen locaties gebouwd mochten wor-
den, nam voor een deel risico weg voor de marktpartijen. Hoewel kantoorontwikkelingen
toch plaatsgevonden hebben buiten de aanvankelijk aangewezen locaties, heeft dit geen
nadelig effect gehad op de beoogde locaties. De ontwikkeling van Kroonpark en Gelderse
Poort heeft zich succesvol voltrokken.

Het schaarstebeleid is succesvol geweest waar het gaat om de concentratie van kantoren.
Met name de Gelderse Poort en Kroonpark hebben zich positief weten te profileren als
kantorenconcentraties. Dat heeft geleid tot een soort kwaliteitsgarantie voor deze locaties.
Ook Arnhem-Centraal wordt in dit kader een nieuwe hoogwaardige concentratie van kanto-
ren. Ten aanzien van de timing van Arnhem-Centraal had de ontwikkeling ervan eerder
opgestart kunnen worden. Een aantal banken heeft gekozen voor vestiging op de Gelderse
Poort (Bankenkwartier), terwijl dat juist gebruikers zijn waarop Arnhem-Centraal mikt.
Daarnaast bood het schaarstebeleid een houvast om de ontwikkeling van de kantorenmarkt
nauwlettend te volgen. Door gefaseerde uitgifte op een selectief aantal locaties was een
continue monitoring mogelijk. Een uitgesproken positief element in deze monitoring is de
jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage.

8 Buck Consultants International


QKAN Locations

Het kantorenbeleid in Arnhem wordt mede vanuit een regionaal kader vormgegeven. In het
‘Segmenterings- en Faseringsplan Kantorenmarkt tot 2015’, werd in 1997 gepleit voor de
ontwikkeling van negen zogenaamde ‘Quality KAN Locations’1. Hier zijn in een later stadium
Schuytgraaf en Coehoorn aan toegevoegd. Om een ‘gezonde’ vraagaanbodverhouding en
een goede kwaliteit in de KAN-regio te waarborgen is daarbij gekozen voor een gefaseerde
en gesegmenteerde ontwikkeling van deze kantorenlocaties. Belangrijke elementen van het
concept zijn een heldere profilering en kwalitatieve variatie van de individuele locaties, sa-
menwerking van alle betrokken partijen en een regionale afstemming binnen het KAN-
gebied.

Hoewel het concept van de QKAN-locaties niet alleen de kwalitatieve invulling betrof van de
geselecteerde locaties, maar tevens als platform diende voor de betrokken marktpartijen,
heeft het als marketingtool nauwelijks effect gehad. Het ambitieniveau wordt door betrokke-
nen als te hoog ervaren en gewezen wordt op de gebrekkige communicatie door ongelijke
verhoudingen binnen de overlegstructuur. In de markt heeft het concept geen bekendheid
en weten betrokkenen dan ook niet waar het voor staat. Een positief element van de Q-
campagne was wel dat er een goede afstemming werd bereikt op regionaal niveau.
Een belangrijk project in dit kader is de ontwikkeling van Arnhem-Centraal. Het stationsge-
bied wordt mede met het oog op de HSL-halte ontwikkeld tot een hoogwaardige kantoren-
locatie, gericht op overheid, frontoffices van financiële en zakelijke diensten en (buitenland-
se) kantoorvestigingen van industrie en handel.

Locatiebeleid

Naast het schaarstebeleid en de ontwikkeling van de QKAN-locaties speelde het locatiebe-


leid een grote rol op de kantorenmarkt. Aan de hand van de zogenaamde A, B en C –ken-
merken en combinaties ervan werden locaties met bereikbaarheidsprofielen gekwalificeerd.
Het beoogde effect, om op basis van mobiliteitscriteria het vestigingsgedrag van kantoorge-
bruikers te sturen, is uit gebleven. Niet alleen in Arnhem, maar overal in Nederland waren
problemen met de implementatie en handhaving van dat door de rijksoverheid voorgestane
locatiebeleid.

In de praktijk is gebleken dat een openbaar vervoerlocatie niet goed functioneert als kanto-
renlocatie als de bereikbaarheid per auto niet minstens zo goed is. In dit verband is het te-
vens noodzakelijk dat een openbaar vervoersknooppunt zoals een station ook voldoende
parkeerplaatsen heeft. Het parkeerconcept voor Arnhem-Centraal voorziet hierin.

Het economische beleid richtte zich naast verwerving ook op verankering van de bestaande
bedrijvigheid. Het behouden van en het optimaliseren van het ondernemingsklimaat voor de
reeds aanwezige bedrijven is net zo belangrijk als het aantrekken van bedrijven. Dit beleid
is succesvol geweest. Bij de acquisitie van nieuwe bedrijven werd een regionale differentia-

1
Arnhem: Arnhem-Centraal, Coehoorngebied, Gelderse Poort/Ooievaarsnest, Kronenburg/Kroonpark,
Schuytgraaf. Nijmegen: Station, Brabantse Poort/Lindenholt, Science Park/Heyendaal. Elst: Station

Buck Consultants International 9


tie aangebracht: Arnhem streeft naar een hoogwaardig bedrijven- en kantorenmilieu en
heeft daarom meer belang bij kantoren dan behoefte aan logistieke en productiebedrijven
die prima in de regio gehuisvest kunnen worden.

Het voorafgaande overziend kunnen de belangrijkste sterke en zwakke punten in beeld


worden gebracht, zoals in tabel 2.1 is gebeurd.

Tabel 2.1 De belangrijkste sterke en zwakke punten van het gevoerde kantorenbeleid zijn

Sterk Zwak
· De regionale afstemming · Ontbreken van goede definitie van kantoor
· De selectieve ontwikkeling van locaties · Te weinig instrumenten om particuliere ont-
wikkelingen te sturen
· De wervende ontwikkeling van Kroon- · Handhaving van beleid
park en Gelderse Poort
· De jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage · Ontbreken van actualisering van beleid
· Het differentiëren van kantorenlocaties · Gebrek aan kennis over recente bedrijfshuis-
vestingsconcepten
· Feit dat er beleid werd gevoerd

2.3 Conclusie: de lessen

Uit voorgaande evaluatie van het beleid dat tot nu toe gevoerd is voor de kantorenmarkt is
gebleken welke onderdelen wel en welke niet tot het beoogde effect hebben geleid. Na de
sterke en zwakke punten te hebben opgesomd, kunnen we een aantal lessen trekken voor
de toekomst:

· Het concept van QKAN-locaties heeft als marketingconcept niet gewerkt en dient geen
onderdeel van beleid te worden. De regionale afstemming is wel belangrijk en dient on-
derdeel van beleid te blijven.
· Het schaarstebeleid heeft gewerkt en biedt ook in de toekomst mogelijkheden om se-
lectief en gefaseerd aanbod te creëren, waarbij de gemeente een voorwaardenschep-
pend aanbodbeleid dient te voeren. Dat betekent dat de gemeente zorg draagt voor de
voorwaarden die vereist zijn teneinde een aanbod te creëren waarbij de juiste gebrui-
kers op de juiste plaats terechtkomen. Onder regie van de gemeente worden nieuwe lo-
caties ter beschikking gesteld die gedifferentieerd zijn naar fase en kwaliteit.
· Een te rigide kantorenbeleid, waarin uitsluitend naar de bedrijfscategorie wordt gekeken
om te beoordelen of een gebruiker voldoet aan de vestigingseisen die in het bestem-
mingsplan geformuleerd zijn, wordt door marktontwikkelingen ingehaald en blijkt in de
praktijk steeds moeilijker uitvoerbaar. Handhaving van voorschriften in bestemmings-
plannen is lastig gebleken. Gedeeltelijke 'verkantorisering' van bedrijventerreinen kan

10 Buck Consultants International


een bijdrage leveren aan de hoogwaardige intensivering van het stedelijk gebied en een
bijdrage leveren aan de verfraaiing van het stadsbeeld. Daarnaast verhogen kantoren
het draagvlak voor openbaar vervoeraansluitingen. Het loslaten van de scheiding tussen
kantorenlocaties en bedrijventerreinen biedt perspectief. Vanuit de markt wordt om de
beschikbaarheid gevraagd van een 'gemengde categorie'. Met name het 'bedrijvenpark'
leent zich goed voor deze benadering. Daarnaast kan op het type 'modern gemengd
bedrijventerrein' een beperkte kantorenontwikkeling worden toegestaan.
· Het locatiebeleid heeft niet gewerkt. De mobiliteitsfactor, waarop het locatiebeleid is
gestoeld, is een belangrijk, maar een te eenzijdige benadering. Locaties dienen vanuit
een diversiteit van kenmerken ingedeeld te worden waarbij de kwaliteit voor de gebrui-
ker voorop staat. Het mobiliteit- en bereikbaarheidsaspect is niettemin hiervan een be-
langrijk onderdeel.
· Kantorenlocaties dienen zowel per openbaar vervoer als per auto goed ontsloten te
worden. Variaties in de ontsluitingskwaliteit moeten eerder de openbaar vervoersbereik-
baarheid betreffen dan de autobereikbaarheid.
· De differentiatie van kantorenlocaties wordt als zeer positief ervaren door zowel gebrui-
kers en ontwikkelaars als de gemeente. Het opstellen van een kwaliteitsprofiel per loca-
tie zou hieraan verder kunnen bijdragen.

Buck Consultants International 11


12 Buck Consultants International
Hoofdstuk 3 Huidige situatie

Dit hoofdstuk is gewijd aan de actuele situatie in Arnhem. In de eerste paragraaf komt de
economische structuur en werkgelegenheid aan de orde. In paragraaf 3.2 wordt een over-
zicht gegeven van de Arnhemse kantorenmarkt. Onder meer omvang en structuur, vraag en
aanbod en huurprijzen worden geanalyseerd. De paragraaf wordt afgesloten met een over-
zicht van locaties. In paragraaf 3.3 tenslotte worden conclusies getrokken en de sterke en
zwakke punten benoemd.

3.1 Economische structuur van Arnhem

Algemene trends in de macro-economie zijn de continue en steeds snellere internationalise-


ring, liberalisering van de handel en de verschuiving naar een netwerkeconomie. Belangrijk
voor Arnhem is dat het in dit veld deel uitmaakt van de economische hoofdstructuur van
Nederland. Daar is niet alleen het grootste deel van de economische activiteiten geconcen-
treerd, maar daar zijn ook de meeste knelpunten, zoals werkloosheid. De werkloosheid in
Arnhem (ruim 8%) kan echter ook vertaald worden in arbeidspotentieel en kan zich mogelijk
ontpoppen als positieve vestigingsfactor, indien de kwaliteit van het aanbod past bij de
vraag.

De werkgelegenheid in Arnhem wordt gedomineerd door de dienstverlening, met name de


niet-commerciële. De totale dienstverleningsector, bestaande uit de zakelijk en overige
dienstverlening als mede de financiële instellingen, maakt voor ca. 65% deel uit van de
Arnhemse werkgelegenheidsstructuur (zie tabel 3.1). Hieruit blijkt het belang van de kanto-
rensector voor de stad.
In 1999 telde Arnhem in totaal 6.350 bedrijven met ruim 88.000 arbeidskrachten (inclusief
uitzendkrachten). Van deze 88.000 personen werken bijna 21.000 (24%) op de A-locatie
(tot 1000 meter van het station).

Buck Consultants International 13


Tabel 3.1 Werkgelegenheidsstructuur (alle banen, incl. uitzendkrachten, incl. deeltijd) Arnhem in 1999

Sector Aandeel (in %)


Overige dienstverlening (niet-commerciële dienstverlening) 40
Zakelijke dienstverlening 18
Financiële instellingen 7
65

Handel 14
Nijverheid (industrie) 8
Overig (landbouw, bouw, horeca, transport) 13
Totaal 100

Bron: Provinciale Werkgelegenheidsenquête 1999

Meer op bedrijfsniveau is er een trend van toenemende kantooractiviteiten. Dit uit zich
enerzijds in complexere technologische bedrijfsvoering, anderzijds in een verdienstelijking.
Nu al vervult gemiddeld 40% van het personeel van industriële bedrijven een kantoorfunc-
tie.

De werkgelegenheid is in Arnhem in de periode 1995-1998 gegroeid met 2,5%. Gezien de


sectorstructuur valt deze groei in vergelijking met de rest van Gelderland (3,2%) wat tegen.
De verklaring dient gezocht te worden in het forse grote overheidsaandeel in de niet-
commerciële dienstverlening, hetgeen een remmend effect heeft op de procentuele groei.
Daarnaast hebben andere, veelal kleinere Gelderse gemeenten een relatieve achterstand
waardoor de groei procentueel hoger uit valt.

3.2 Kantorenmarkt

De kantorenvoorraad van de Gelderse hoofdstad telt ruim 920.000 m². Daarmee is Arnhem
de zesde kantorenstad van Nederland (zie figuur 3.1). De totale voorraad van het gehele
KAN-gebied bedraagt ongeveer 1,3 miljoen m².

14 Buck Consultants International


Figuur 3.1 Voorraad Nederlandse kantorenmarkten in m²

Den Haag

Amsterdam

Rotterdam

Utrecht

Eindhoven

Arnhem

Groningen

Den Bosch

Apeldoorn

Amersfoort

Zwolle

Breda

Maastricht

Tilburg

Enschede

Nijmegen

Hengelo

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

Bron: Dynamis

De Arnhemse kantorenmarkt kan volgens de KAN Vastgoed rapportage in grote lijnen in vijf
deelgebieden onderverdeeld worden, zoals in tabel 3.2 is weergegeven.

Tabel 3.2 Deelgebieden Arnhem

Dominante kantoorgebruikers

Arnhem Centrum Het binnenstedelijk gebied omsloten BASF, Sterpolis, Belastingdienst,


door de stadssingels en de Rijn, alsme- Provincie, Gemeente en Justitie
de het stationsgebied
Arnhem-Noord Globaal het gebied ten noorden van het AKZO, Novartis, Postbank
centrum tussen de Velperweg en de
Apeldoornseweg
Arnhem-West Dit gebied bestaat voornamelijk uit het Arcadis, NUON, KEMA (BPA), PNEM
gebied ten westen van het station en het
gebied aansluitend aan de Utrechtse-
weg
Arnhem-Oost Het gebied ten oosten van het Centrum Rijkswaterstaat, PBNA, GOM
tussen Velperweg en de Rijn
Arnhem-Zuid Dit omvat het gebied ten zuiden van de Ohra, KPN, KvK, Dutchtone, KPMG
Rijn

Op basis van deze indeling geeft de KAN Vastgoedrapportage een overzicht van de gerea-
liseerde opname en de ontwikkeling van het aanbod. Nadeel hiervan is dat op basis hiervan
geen uitspraken gedaan kunnen worden over de afzonderlijke (QKAN-)locaties.

Buck Consultants International 15


Aanbod en leegstand

In de periode 1994 tot en met 1998 nam het aanbod van kantoorruimte toe van ruim 23.000
m² naar bijna 60.000 m² (zie figuur 3.2, waarin het stationsgebied tot Arnhem West wordt
gerekend). De stijging werd voornamelijk veroorzaakt door een aanzienlijke nieuwbouwpro-
ductie in combinatie met een verplaatsingsvraag. In 1999 werd het effect van de economi-
sche groei ook zichtbaar op de kantorenmarkt en werd de vraag naar kantoorruimte veel
meer gegenereerd vanuit een uitbreidingsbehoefte. Het aanbod daalde naar ongeveer
35.000 m², minder dan 4% van de voorraad. Een aanbodspercentage van 4% (frictieaan-
bod) wordt wenselijk geacht voor een gezond functioneren van vraag en aanbod. Mede
door de toegenomen productie van nieuwbouw bedroeg het aanbod (inclusief alle gestarte
nieuwbouw waarvoor nog geen gebruiker bekend is) aan het begin van 2001 meer dan
60.000 m² (Engelsing Research). DTZ spreekt echter van een aanbod van circa 30.000 m2.
Het direct beschikbare aanbod bedraagt ongeveer 3%. Er is dus duidelijk sprake van krap-
te. De structurele leegstand (langer dan een jaar) is slechts 0,3%. De schaarste heeft ertoe
geleid dat ook kantoorruimte, die door veroudering moeilijk in de markt lag, opgenomen
werd.

Figuur 3.2 Aanbodontwikkeling kantorenmarkt Arnhem per deelgebied, Den Bosch en Zwolle in m²

60000
Arnhem Zuid
Arnhem Oost
40000 Arnhem West
Arnhem Noord
20000 Arnhem Centrum
zwolle
Den Bosch
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 '94-'00

Bron: Kan-Vastgoedrapportage

De fluctuaties in het aanbod in de deelgebieden Centrum en Zuid hebben grote invloed op


het totaalaanbod. Een aantal grote kantoorgebruikers hebben het centrum verlaten en heb-
ben zich gevestigd op de nieuwbouwlocaties aan de rand van de stad onder andere in Zuid.
Een van de belangrijkste redenen dient gezocht te worden in de al eerder genoemde ver-
oudering van de kantorenvoorraad. Driekwart van de kantoorgebouwen in Arnhem is ouder
dan tien jaar. Een groot deel daarvan bevindt zich in het centrum en de direct aangrenzen-
de zones.

Arnhem kent een vrij groot aandeel van reeds bestaande gebouwen in het aanbod (zie fi-
guur 3.3). Het gemiddelde aandeel van nieuwbouw in het aanbod is, gemeten over de peri-
ode 1994-2000, slechts 20%. Dat is tamelijk laag ten opzichte van de landelijk trend (meer

16 Buck Consultants International


dan 50% is eerder regel dan uitzondering), en tevens laag in markttechnische zin omdat de
vraag zich voornamelijk richt op nieuwe, moderne kantoorruimte.

Ter vergelijking: in Den Bosch is het aandeel van nieuwbouw in het aanbod op gelopen van
6% in 1996 tot 50% in 2000, in Zwolle van 22% in 1996 naar 63% in 2000.

Figuur 3.3 Aandeel nieuwbouw vs. bestaande gebouwen in het aanbod

Aandeel nieuwbouw in aanbod

1994

1996

1998

2000

0% 20% 40% 60% 80% 100%


Nieuwbouw Bestaand aanbod

Bron: Kan-Vastgoedrapportage

Vraag en opname

De vraag naar kantoorruimte is Arnhem de laatste jaren aanzienlijk gegroeid, de opname is


eerder stabiel te noemen. Met name het beperkte aanbod lijkt de opname enigszins te
dempen. Over de periode 1994-1999 bedraagt de gemiddelde opname ruim 45.000 m²,
daarvan was ca. 20.000 m² nieuwbouw. In 1995 was er een uitschieter van meer dan
60.000 m² door de opname van circa 38.000 m² door Ohra. De kantorenmarkt van Arnhem
is een regionale markt en de vraag naar kantoorruimte is voornamelijk afkomstig van lokale
en regionale organisaties. Voor het jaar 2000 wordt wederom een forse opname verwacht,
mede door omvangrijke transacties op IJsseloord II (CMG en Origin). De huidige vraag
(aanvang 2001) wordt door DTZ geschat op circa. 50.000 m2.

Vergeleken met steden als Den Bosch en Zwolle is de gerealiseerde opname in Arnhem
stabiel te noemen en beduidend hoger dan de twee andere steden.

De verhouding opname/voorraad is landelijk gezien laag (4,9% in Arnhem tegen gemiddeld


ruim 8% in andere steden).

Het aantal transacties in Arnhem bedroeg in 1999 43. In 1994 was dit 20. De gemiddelde
transactiegrootte is afgenomen van 1.480 m² in 1994 naar 1.047 m² in 1999.

Buck Consultants International 17


Figuur 3.4 Opnameontwikkeling kantorenmarkt Arnhem per deelgebied, Den Bosch en Zwolle in m²

80000
Arnhem Zuid
60000 Arnhem Oost
Arnhem West
40000
Arnhem Noord
20000 Arnhem Centrum
Zwolle
0
Den Bosch
1994 1995 1996 1997 1998 1999 '94-'99

Bron: Kan-Vastgoedrapportage

Huurprijzen

Het maximale huurprijsniveau in Arnhem bedraagt ongeveer ƒ325,-- per m² per jaar (medio
2000). Het betreft hier echter een beperkt aantal transacties; de top van de markt ligt eerder
bij ƒ300,-- per m² per jaar. Deze prijzen worden gerealiseerd op locaties aan de Velperweg,
maar ook in de Gelderse Poort en in het Business Park Arnhem (KEMA). In vergelijking met
Zwolle en Den Bosch is de huurprijsontwikkeling achtergebleven. De beide steden bewegen
zich al vanaf 1998 boven de ƒ300,-- per m² -grens.

Figuur 3.5 Ontwikkeling van de tophuurprijs in Arnhem, Zwolle en Den Bosch in ƒ per m² per jaar

400
300 Arnhem
200 Zwolle
100 Den Bosch

0
89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 '00

Bron: DTZ Zadelhoff

Onder invloed van het krappe aanbod is de trend is stijgend (zie figuur 3.5). Het huurprijsni-
veau waarop gemikt wordt in Arnhem-Centraal zal een forse stijging betekenen. Naar ver-
wachting wordt het niveau van ƒ400,-- per m² per jaar overschreden. Daarmee positioneert
Arnhem zich qua huurprijsniveau net achter de grote steden in de Randstad! Indien de af-
name van kantoorruimte op dit huurniveau soepel zal verlopen, toont Arnhem aan dat ze
een toppositie inneemt als belangrijkste kantorenstad buiten de Randstad.

18 Buck Consultants International


Deellocaties

In het volgende overzicht worden de belangrijkste locaties beschreven, waar in de toekomst


nieuw aanbod gerealiseerd zal worden (zie figuur 3.6).

Figuur 3.6 Kantoorlocaties Arnhem

1 Arnhem-Centraal/Coehoorn, 2 Gelderse Poort, 3 Kroonpark, 4 Schuytgraaf, 5 Business Park


Arnhem, 6 IJsseloord II

Arnhem-Centraal is het grootschalige vernieuwingsproject rond het stationsgebied en dient


als uitbreiding van het centrumgebied beschouwd te worden. Kantoorontwikkeling vormt
een belangrijk onderdeel van het project: ongeveer 86.000 m². Door de uitstekende ontslui-
ting per openbaar vervoer (toekomstige HSL) en de centrale ligging met een hoog voorzie-
ningenniveau is dit de toekomstige toplocatie van Arnhem, mede door de komst van een
WTC.
De Nederlandse Spoorwegen bouwen er een compleet nieuw Centraal Station, waarin de
verschillende OV-modaliteiten bij elkaar komen (HSL, trein, Lightrail, bus, auto, fiets). Door
de hoge kwaliteit van de gebouwen en openbare ruimte en de grootschaligheid, krijgt de
locatie een grootstedelijk en zeer herkenbaar imago. Qua huurniveau zal Arnhem-Centraal
de rest van de Arnhemse kantorenmarkt fors ontstijgen met een jaarlijkse huurprijs van zo’n
ƒ400,--.

Coehoorn is onderdeel van het Arnhem-Centraal Project en betreft globaal het gebied tus-
sen het station en de Rijn. Dit gebied is aangewezen om vanaf 2011 ruimte te bieden aan
een aanzienlijke woningbouw en tussen de 80.000 en 110.000 m2 nieuwe kantoren.

Gelderse Poort/Ooievaarsnest is een hoogwaardig kantorenpark in Arnhem Zuid, gelegen


nabij de snelweg naar Nijmegen. De locatie wordt gedomineerd door het hoofdkantoor van
OHRA (Ooievaarsnest). Gelderse Poort is uitstekend bereikbaar per auto en in mindere
mate per openbaarvervoer. Het heeft een monofunctioneel karakter en kent met name klei-

Buck Consultants International 19


nere tot middelgrote kantoorgebouwen. Door het kantorenparkconcept leent de locatie zich
goed voor geïntegreerde beheer- en voorzieningenconcepten. Het huurniveau beweegt zich
op een vrij hoog niveau mede door de hoge kwaliteit van de gebouwen en de omgeving. De
huurprijzen liggen rond ƒ300,-- per m2 per jaar. Onder andere een aantal banken, KPN Te-
lecom en Amstelland Vastgoed hebben zich hier gevestigd.

Kroonpark is het nieuwe kantoorgebiedje gelegen ten zuiden van het Winkelcentrum Kro-
nenburg en kan beschouwd worden als uitbreiding van kantorenconcentratie Arnhem-Zuid.
Mede door de aanwezigheid van het grote winkelcentrum, de reeds aanwezige grootschali-
ge kantoorgebouwen en een goede bereikbaarheid per openbaarvervoer en per auto heeft
de locatie een multifunctioneel karakter. Er zijn ruime parkeermogelijkheden en de gebouw-
de omgeving is een mix van klein, middelgrote en grote gebouwen. Hier zijn onder ander
gevestigd de Kamer van Koophandel, Dutchtone, en KPMG. Het huurniveau ligt rond
ƒ300,-- per m2 per jaar.

Schuytgraaf is het grote uitbreidingsgebied van Arnhem aan de zuid-westzijde van de stad.
Vanaf 2002 wordt hier begonnen met het realiseren van de plancapaciteit van 75.000 m2
kantoorruimte. Schuytgraaf krijgt een aantrekkelijk en wervend karakter met een nieuw NS-
station Arnhem-Zuid. De locatie ligt echter op aanzienlijke afstand van de snelweg.

Business Park Arnhem is het gebied rond het voormalige hoofdkantoor van KEMA aan de
Utrechtseweg. In een aantrekkelijke parkachtige omgeving worden hier een aantal hoog-
waardige bedrijfspanden gerealiseerd. BPA behoort niet tot de zogenaamde QKAN-
locations, maar er hebben toch kantoorontwikkelingen plaatsgevonden. De locatie is redelijk
met het openbaarvervoer en de auto bereikbaar.

IJsseloord II. Deze locatie wordt hier genoemd omdat zich met name op deze locatie het
dilemma voordoet ten aanzien van ‘kantoorachtige’ ontwikkeling op een bedrijventerrein.
Alleen al in 2000 werd op IJsseloord II 25.000 m2 kantoorruimte ontwikkeld en opgenomen.
IJsseloord II heeft uitstekende zichtlocaties langs de A-12 en de Pleyroute. Per openbaar
vervoer is het minder goed bereikbaar. Het stedenbouwkundige imago en de kwaliteit zijn
goed te noemen.

Tenslotte is er de categorie Overige locaties waartoe de verspreide en solitaire locaties


worden gerekend (zogenaamde ‘restsnippers’). Tot deze categorie behoren de kantoor-
ruimten in een overwegend residentiële omgeving. Er is dan sprake van functiemenging en
voldoet aan de wens van de gemeente om kleinschalige kantoorfuncties te integreren met
ander functies in de vorm van de zogenaamde wijkgebonden economie. Het betreft in deze
categorie voornamelijk kantoorruimte die in woongebouwen is geïntegreerd of kantoren die
vanuit historisch perspectief op locaties langs de uitvalswegen in de woongebieden geves-
tigd zijn, plus enkele andere kleinschalige plannen welke reeds conform bestemmingsplan-
nen konden worden uitgevoerd.

20 Buck Consultants International


3.3 Conclusie: sterke en zwakke punten

Arnhem is een belangrijke kantorenstad. Dat blijkt uit de werkgelegenheidsstructuur, de


omvang van de markt en de aanwezigheid van enkele grote (inter)nationale kantoorgebrui-
kers. De beoogde kwaliteitsprong die met Arnhem-Centraal gemaakt moet worden, zal ook
in het huurprijsniveau tot uitdrukking komen. De mate waarin dit proces soepel verloopt, is
een indicatie voor de positie die Arnhem inneemt ten opzichte van andere kantorensteden
buiten de Randstad. De vraag naar kantoorruimte is aanzienlijk groter dan het huidige aan-
bod.

Aan de hand van deze analyse zijn in tabel 3.3 de belangrijkste sterke en zwakke punten
benoemd.

Tabel 3.3 Belangrijkste sterke en zwakke punten van de Arnhemse kantorenmarkt

Sterk Zwak
· Sterke dienstverleningssector · Relatief geringe opname ten opzichte van
de voorraad
· Uitstraling van zesde kantorenstad van Ne- · Verouderde kantorenvoorraad
derland
· Reeds aanwezige differentiatie van locaties
· Ontwikkeling van een echte toplocatie met
Arnhem-Centraal

Buck Consultants International 21


22 Buck Consultants International
Hoofdstuk 4 Toekomstige ontwikkelingen

Het functioneren van en de verhoudingen op de kantorenmarkt worden beïnvloed door een


aantal trends en ontwikkelingen die zich voltrekken op verschillende terreinen van de maat-
schappij. Sommige hebben een directe invloed op de kantorenmarkt, andere beïnvloeden
processen en voorwaarden die leiden tot een wijziging van het gebruik van kantoren. In de
volgende paragrafen worden de belangrijkste aan de orde gesteld.

4.1 Trends op macro niveau

Relevante trends voor de kantoorontwikkelingen in Arnhem liggen op gebied van:

A Mobiliteit en bereikbaarheid
B ICT en nieuwe manieren van werken
C Kantorenlocaties
D Kantoorgebouwen

A Mobiliteit en bereikbaarheid

De mobiliteit is de laatste jaren fors toegenomen. Enerzijds nemen de verplaatsingen in


frequentie toe, anderzijds in afstand. Hoewel het openbaar vervoer fors gepromoot wordt, is
ook de automobiliteit fors toegenomen. Deze ontwikkeling is de directe oorzaak van de
congestie op de autowegen. In nauwe relatie met deze ontwikkeling staat de bereikbaarheid
van locaties.

Een aantal grote infrastructurele projecten en concepten die in de regio gepland zijn, zal
van invloed uitoefenen zijn op het stedelijk functioneren:

· HST;
· regionale Light-Rail lijn;
· multifunctionele knooppunten.

In Europa bouwen een aantal urbane regio's (waaronder KAN, zie figuur 4.1) aan een zo-
genaamd Light Rail Systeem teneinde de mobiliteit beter te geleiden. Het gaat om een

Buck Consultants International 23


openbaar vervoersysteem waarbij de voordelen van het snelle landelijke railnet gecombi-
neerd wordt met de structuur van lokale en regionale transportfaciliteiten. Studie naar de
effecten van de toepassing van Light Rail in London, Sheffield, Lille en Straatsburg heeft
uitgewezen dat de waarde van kantoren in de omgeving van de Light Rail stations positief
beïnvloed worden. Daarnaast zijn er gunstige effecten op ruimtelijk en sociaal gebied waar-
genomen zoals integratie van achtergestelde gebieden, een algemene verbetering van het
imago van een gebied en Light Rail als leidraad voor een ruimtelijke ontwikkeling.
Teneinde Light Rail effectief toe te passen zijn aanvullende elementen noodzakelijk zoals
park & ride faciliteiten, parkeervoorzieningen en een uitstekende routing.

Een voorbeeld van een geslaagd Light Rail project is te vinden in Karlsruhe. Hier biedt Light
Rail een goed alternatief voor andere lokale vervoerswijzen en is de bereikbaarheid van de
verschillende stadsdelen verbeterd. Andere regio's die Light Rail uitbouwen zijn onder meer
Kaiserslautern, Charleroi, en Groot-Manchester.

Figuur 4.1 Light Rail traject met haltes

Bron: KAN Vastgoed rapportage/BCI

Figuur 4.1 toont het traject van de Light Rail in het KAN gebied met de beoogde haltes. Voor Busi-
ness Park Arnhem is het nog niet zeker dat de Light Rail er ook daadwerkelijk zal stoppen. Gezien
de relatief eenzijdige autobereikbaarheid zou een halte op BPA wel gewenst zijn.

24 Buck Consultants International


Met name het concept van de multifunctionele knooppunten biedt mogelijkheden voor een
goed functionerend stedelijk verkeerssysteem, waarbij verschillende vervoersmiddelen el-
kaar aanvullen in een keten. De stations aan het bestaand spoor worden multifunctionele,
stedelijke knooppunten, waar het fijnmazige openbaar vervoer net aansluit op het hoog-
waardige regionet. Behalve multifunctioneel zijn deze knooppunten ook multimodaal van
karakter. In dit kader verdient vervoersmanagement op gebiedsniveau zeker aanbeveling.
Vervoersmanagement is het benaderen, ondersteunen en adviseren van ondernemingen
en instellingen om het niet-noodzakelijke verkeer terug te dringen. Belangrijke elementen
zijn onder andere individueel vervoersadvies per werknemer, korting op openbaar vervoer
en fietsaanschaf.
De ontwikkelingen in de sfeer van de bereikbaarheid en mobiliteit zijn van groot belang voor
het toekomstige kantorenbeleid omdat bereikbaarheid vaak wordt aangegeven als een van
de belangrijke factoren die van grote invloed zijn op de vestigingsplaatskeuze.

B ICT en nieuwe manieren van werken

Een trend die van invloed is op de toekomstige ontwikkeling van kantorenlocaties is de


sterke groei en verspreiding van de Informatie- en Communicatietechnologie (ICT). De ICT
sector heeft langs twee lijnen invloed op de kantorenmarkt. Enerzijds moeten de technische
producten uit deze sector als uitgangspunt genomen worden. Deze dragen namelijk bij aan
het ontstaan van vele nieuwe mogelijkheden op het gebied van werken. Daarnaast is de
ICT sector een groeisector, die een aanzienlijke vraag genereert naar kantoorruimte of
kantoorachtige ruimten. Deze twee ontwikkelingen werken min of meer tegengesteld in op
de vraag naar kantoorruimte.

Door informatietechnologie kan de efficiëntie van bedrijfsprocessen worden verhoogd. Het


is anderzijds door ICT mogelijk geworden om niet meer plaatsgebonden te zijn als het gaat
om het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden. Er moet dan vooral gedacht worden aan
meer flexibiliteit voor de werknemers. Gedacht kan worden aan de combinatie wonen-
werken. Kantoorruimte in de woonomgeving of zelfs in de woning zijn hiervan voorbeelden.
Met name deze ontwikkeling staat volop in de discussie als het gaat om de effecten hiervan
op de vraag naar kantoorruimte.

Door de nieuwe technologie is het mogelijk dat werknemers een gedeelte van de week
thuis werken in plaats van op het kantoor. Wanneer een goede afstemming plaatsvindt tus-
sen de werktijden van werknemers binnen het bedrijf, kan ruimte bespaard worden. De ge-
middelde bezettingsgraad van werkplekken daalt immers vanwege het toenemend aantal
deeltijd- en flexwerkers Werkgevers gaan vooralsnog niet over op het implementeren van
deze nieuwe concepten in hun bedrijfsvoering. Wanneer bedrijven over gaan op een flexi-
bele kantoorinrichting kunnen zij het benodigde vloeroppervlak per werknemer terugdrin-
gen. In de praktijk blijkt echter vooralsnog dat de meeste deeltijd- en telewerkers ondanks
dat ze regelmatig thuis werken hun werkplek op kantoor behouden. Het is moeilijk om de
bezetting te plannen omdat er zich nog veel onverwachte situaties voordoen op het werk.
Ook het feit dat er tegenwoordig veel in teamverband gewerkt zorgt er voor dat mensen
toch regelmatig op kantoor terechtkomen. Niet alle communicatie is namelijk via fax of e-
mail mogelijk. De ruimtebesparing als gevolg als flexwerken lijkt op dit moment op macroni-

Buck Consultants International 25


veau niet al te groot. Er zijn natuurlijk individuele bedrijven die wel degelijk via een flexibele
kantoorinrichting waar vrijwel niemand een eigen bureau heeft ruimte op werkplekken be-
sparen. Maar ook bij deze bedrijven zie je dat wanneer er op werkplekken ruimte bespaard
wordt, deze vaak wordt gebruikt voor extra ontspannings- of vergaderruimte. Per saldo
neemt de vraag naar kantoorruimte door het gebruik van informatie- en communicatietech-
nologie vooralsnog maar minimaal af. De verwachting is dat dit in de toekomst niet veel zal
veranderen.

De groei van de werkgelegenheid in de ICT-sector zorgt daarentegen voor een groei in de


vraag naar kantoorruimte. Deze sector zorgt in veel landen voor een groot deel van de groei
van de werkgelegenheid in de tertiaire sector. In Nederland draagt de ICT-sector inmiddels
al voor 25% bij aan de groei van de totale werkgelegenheid. Door de sterke groei van de e-
business groeit de ICT-dienstensector explosief mee. Veel van dit type werkgelegenheid is
gevestigd in kantoorruimte. Het is belangrijk om in de toekomst naast voldoende kwantiteit
aan kantoorruimte voor deze sector ook rekening te houden met de specifieke vestigings-
factoren en gebruikerswensen.

Wat betreft de relatie tussen locaties en de ICT-infrastructuur is het zeer lastig de effecten
in te schatten. Met name omdat de ontwikkelingen in de sector zo snel gaan, is het moeilijk
om in te schatten hoe duurzaam elementen, zoals afstand tot een internet backbone, aan-
sluiting op vaste (glasvezel)netten, zijn. Belangrijk is vast te stellen dat toegang tot de ver-
schillende netwerken erg belangrijk is. In dit verband is het van belang vast te stellen dat
het KAN-gebied in het algemeen en Arnhem in het bijzonder voortvarend in de ontwikkeling
van ICT- infrastructuur mee bewegen met concepten als een ICT-service provider Gelderse
Poort en de ontwikkeling van CityRing, een dubbel uitgevoerde glasvezelinfrastructuur voor
alle digitale communicatie en niet in de laatste plaats het opstellen van een Strategisch
Beleidsplan Telematica EuroTradePort KAN. Daar waar regio's zich nog afvragen of ICT
een terrein is waarvoor beleid geformuleerd dient te worden, wordt in het KAN-gebied reeds
aan concrete plannen gewerkt. Daarmee positioneert met name Arnhem zich positief. Ech-
ter het beleid moet nog wel van de grond komen en in uitvoering gebracht worden.

C Kantorenlocaties

Er zijn een aantal ontwikkelingen, namelijk:

· toenemende differentiatie;
· vraag naar een hoog voorzieningenniveau;
· particuliere ontwikkelingen;
· functiemenging;
· knooppunt van verkeer en vervoer;
· imago en identiteit.

Voor de locatie van kantorenconcentraties zal dit in de toekomst leiden tot de volgende ver-
anderingen.

26 Buck Consultants International


· Zowel op stedelijk niveau als op regionaal niveau vindt er een differentiatie plaats waar-
bij de verschillende locaties een eigen gezicht gaan krijgen. De differentiatie wordt on-
der meer ingevuld door het bereikbaarheidsprofiel, maar tevens door aard en clustering
van bedrijven, gemeenschappelijk beheer van de locaties (parkmanagement), verschil-
len in voorzieningenniveau, stedenbouwkundige en architectonische opzet, verschillen
in floor-space-index (FSI) en zicht van de snelweg. Dit is overigens niet alleen het geval
op kantorenlocaties maar ook op bedrijventerreinen Deze differentiatie is primair inge-
geven door voorkeuren van de gebruikers. Deze hechten aan een bepaald image van
hun huisvesting, aan de bereikbaarheid en aan de functionaliteit.

· Een element van de differentiatie is het voorzieningenniveau. De trend is dat op locaties


een bepaald voorzieningenniveau door de gebruikers wordt gewenst. Gedacht kan wor-
den aan een geldautomaat, kinderopvang, een stomerij, secretariële dienstverlening,
een pakketservice (klein-logistieke dienstverlening) enzovoorts.

· Opvallend zijn de onafhankelijke bewegingen van de particuliere sector. Ondanks over-


heidssturing (schaarstebeleid) gaan ontwikkelaars en gebruikers blijkbaar toch voor een
deel hun eigen weg. Ondanks bestemmingsbelemmeringen worden kantoren gevestigd
op bedrijventerreinen (IJsseloord II, Business Park Arnhem). Zij maken dus hun eigen
afweging bij de locatiekeuze en prefereren een andere locatie dan die de gemeente ei-
genlijk aanwijst. Dit kan beschouwd worden als een tegenbeweging ten opzichte van de
concentratiewens van de gemeente.

· Een belangrijke, door de gemeente gestimuleerde trend is functiemenging en dat hangt


samen met een aantal andere factoren. Functiemenging treedt op bij kantoorvestigingen
op een bedrijventerreinen en (kleinschalige) bedrijvigheid in de wijken (wijkeconomie).
Deze ontwikkeling wordt deels gestimuleerd door de gemeente, deels onafhankelijk in-
gegeven door particuliere initiatieven. Functiemenging kan ook gezien worden als mid-
del om het voorzieningenniveau te verbreden en/of te verhogen.

· Belangrijke trend is de situering van locaties op knooppunten van verkeer en vervoer.


Daar waar verschillende modaliteiten bij elkaar komen én deze modaliteiten toegankelijk
zijn, blijken bedrijven zich graag te vestigen, bijvoorbeeld stationsomgevingen, knoop-
punten van snelwegen en regionale netwerken, stedelijke netwerken en waterwegen.
De overheid stimuleert deze ontwikkeling met het oog op een efficiënte mobiliteitsafwik-
keling. De private partijen zijn zeer geïnteresseerd in deze locaties indien ze ook daad-
werkelijk goed toegankelijk en multimodaal ontsloten zijn en voorzien zijn van voldoende
parkeergelegenheid.

· Vooral commerciële kantoorgebruikers hechten meer en meer aan imago, 'adres' en


zichtbaarheid. Met name voor frontoffices en serviceorganisaties is profilering belangrijk.
Gebruikers vinden over het algemeen dat een eigen gebouw meer uitstraling heeft dan
een aantal verdiepingen in een groter gebouw op een grootschalige locatie. Voor multi-
tenantgebouwen is daarom ter compensatie belangrijk dat een individuele gebruiker zijn
imago kan ontlenen aan het gebouw zelf, en daarnaast binnen het gebouw een eigen
gezicht heeft. Een duidelijke trend is daarnaast dat de kantoorgebruiker zijn imago niet
alleen kan ontlenen aan het eigen gebouw, maar ook uit het gebied (‘high quality

Buck Consultants International 27


adres’). De (voorzichtige) opkomst van toplocaties in Nederland is hier een weerspiege-
ling van.

D Kantoorgebouwen

De grens tussen kantooractiviteiten en andere activiteiten van bedrijven vervaagt. Dit feno-
meen heeft een aantal dimensies.
Verschillende bedrijfstypen geven de voorkeur aan het kantoorgebouw als bedrijfshuisves-
ting. Dit heeft te maken met de gewenste representativiteit en hoge kwalitatieve eisen aan
de bouwkwaliteit.
Tevens is een groot aandeel van de werkgelegenheid in de industriële bedrijfstakken aan te
merken als kantooractiviteit. In dit geval gaat het om administratie- en ondersteunende pro-
cessen die zich het best in een kantooromgeving laten onderbrengen, als die zelfstandig
gehuisvest worden.
Daarnaast is er de trend dat bepaalde bedrijfsgebouwen met een dusdanige architectuur,
afwerkingniveau en bouwkundige vormgeving worden gerealiseerd dat er nauwelijks onder-
scheid is met een traditioneel kantoorgebouw. Te denken valt aan hoogwaardige bedrijfs-
ruimte ten behoeve van Research & Development en huisvesting van ICT-ondernemingen.
In plaats van een strikte scheiding tussen de verschillende bedrijfshuisvestingtypen bestaat
er veeleer een continuüm van kantoorruimte naar moderne productieruimte.
Een volgende trend is de vraag naar flexibele ruimte, zowel van de zijde van de gebruikers
als de beleggers. Deze laatste groep volgt daarmee het gedrag van de gebruiker, de bron
van het beleggingsrendement.

4.2 Relevante ontwikkelingen in Arnhem

Deels op voorgenoemde beleidsterreinen spelen drie saillante zaken op de kantorenmarkt:


de regionale LightRail, de toekomstige vestiging van een World Trade Center en de sinds
november 2000 operationele halte voor de hogesnelheidstrein op het traject Amsterdam-
Frankfurt

De spoorlijn Zutphen-Nijmegen, via Arnhem, wordt opgewaardeerd tot aggloregiolijn. Dat


betekent hogere frequenties in het stadsgewest op deze noord-zuidas. Daarnaast kan de
treindienst over de bestaande spoorverbinding Zevenaar- Arnhem-Nijmegen uitgroeien tot
een kwalitatief nieuwe, hoogfrequente LightRail die in een latere fase meer voorstadstations
bedient, die er nu nog niet zijn. De haltes en stations op deze infrastructurele concepten
bieden een uitstekende bereikbaarheid per openbaarvervoer voor de kantorenlocaties.

In het Arnhem-Centraal gebied komt een WTC-vestiging. Het prestigieuze multi-tenant con-
cept met een hoogwaardig voorzieningenniveau zal ongeveer 20.000 m² groot zijn. Het

28 Buck Consultants International


WTC is vooral bedoeld voor kleinere bedrijven die over goede faciliteiten willen beschikken.
Bovendien kunnen er grootschalige congressen en seminars gehouden worden. De ge-
meente ziet in de komst van het WTC een belangrijke versterking van de Arnhemse eco-
nomie.

Daarnaast heeft de hogesnelheidslijn Amsterdam-Frankfurt in het Arnhem-Centraalgebied


een halte gekregen. Daarmee heeft Arnhem aansluiting gekregen op het Europese hoge-
snelheidsnet. De verbinding krijgt een hogere kwaliteit en een hogere capaciteit.

Internationale ervaring leert dat de effecten van een HST-halte minimaal zijn bij het aan-
trekken van meer economische activiteiten. Ook de vestiging van het wereldhandelscen-
trum speelt nauwelijks een rol in de besluitvorming rond vestigingsplaatskeuze. De HST-
halte en het WTC, beide elementen van het Arnhem-Centraal Project, zijn veel meer van
complementaire aard en zijn geen zelfstandige pullfactoren. De aanwezigheid van beide
elementen geeft een extra, hoogwaardig karakter aan de locatie. Beide elementen spelen
een belangrijke rol in de marketing van het Arnhem-Centraalgebied. Ten opzichte van an-
dere locaties in Arnhem, maar ook in het KAN-gebied en Oost-Nederland, tillen de HST-
halte en de WTC-vestiging Arnhem-Centraal op een hoog niveau.

4.3 Toekomstige vraag en aanbod in Arnhem

Vraag

In voorgaande jaren zijn er een aantal berekeningen doorgevoerd voor de vaststelling van
de nieuwbouwbehoefte van kantoren voor de periode tot 2015. Zowel het KAN als de ge-
meente Arnhem hebben in 1999 respectievelijk 2000 deze behoefteramingen laten maken
voor hun kantorennota en voortgangsrapportage. De bureaus STEC en Twynstra Gudde
(TG) hebben hiertoe berekeningen gemaakt. In de berekeningen wordt onderscheid ge-
maakt tussen uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag is de extra
ruimte behoefte die ontstaat wanneer nieuwe bedrijven zich vestigen of wanneer bestaande
bedrijven uitbreiden. De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte afkomstig van
gebruikers, die verouderde kantoorruimte achterlaten die niet meer in het aanbod terug-
komt. De kantoorruimte wordt afgebroken of krijgt een andere bestemming.

In 1997 raamde TG, in opdracht van het KAN, de verwachte vraag in het KAN-gebied voor
de periode 2001-2015 op 400.000 m². De gehanteerde uitgangspunten waren een werkge-
legenheidsgroei van 1,1% en een vervangingsvraag van 1%.
STEC stelde de prognose van TG in 1999 bij naar 540.000 m². De reden hiervoor was een
hogere verwachte werkgelegenheidsgroei tot 2015 en het vervangingspercentage van 1%
werd te gering bevonden en werd bijgesteld naar 1,5%. De beide ramingen hadden betrek-

Buck Consultants International 29


king op het gehele KAN-gebied zonder uitspraken te doen voor de Arnhemse kantoren-
markt.
Uitgaande van de berekeningen van STEC heeft TG in 2000 voor de programmering van
Arnhem Nieuw Sleutel Project uitspraken gedaan over de toekomstige vraag naar kantoren
in Arnhem. Daarbij heeft zij 70% van de totale vraag in het KAN gebied toebedeeld aan
Arnhem. De verwachte vraag kwam daarmee op 375.000 m² (zie tabel 4.1).

Tabel 4.1 Verschillende prognoses van de vraag in KAN gebied (nieuwbouwbehoefte)

Verwachte vraag Gemiddelde Waarvan in centrum


2001-2015 verwachte vraag Arnhem gemiddeld Vraag Vraag Vraag
Gebied Jaar (m² bvo) per jaar per jaar 2001-2005 2006-2010 2011-2015

TG i.o.v. KAN KAN 1997 400.000 27.000 130.000 134.000 137.000


STEC i.o.v. KAN KAN 1999 540.000 36.000 7.700 173.000 187.000 204.000

TG i.o.v. ge- Arnhem 2000 375.000 25.000 11.000 tot 13.000


meente Arnhem

Bron: Twynstra Gudde, 1997 en 2000 en STEC, 1999

Wij beschouwen de verwachte vraag van 375.000 m², zoals berekend door TG in 2000, als
maximumvariant van de vraagraming met het oog op de volgende overwegingen:

· Een vervangingsvraag van 1,5 % lijkt ons een gerechtvaardigde aanname. Hoewel
moeilijk te traceren schijnt een vervangingsvraag van 2% (ruim 18.000 m² per jaar) aan
de hoge kant. Met kaalslag in het Arnhem-Centraal gebied is deze waarde echter niet
ondenkbaar.

· In de prognoses is sprake van een constant stijgende nieuwbouwbehoefte. De vraag is


of dat realistisch is, gezien de mogelijke ontwikkeling in de economische conjunctuur en
de nieuwe manieren van werken. De vraagprognose ligt boven het historische opname-
patroon van de afgelopen vijf jaar (hoogconjunctuur). De prognose van Twynstra Gudde
komt neer op een vraag van ongeveer 25.000 m² per jaar in Arnhem, terwijl het histo-
risch beeld een opname van gemiddeld 20.000 m² per jaar laat zien. Indien uitgegaan
wordt van een vervangingsvraag van 1,5%, dan is de gemiddelde uitbreidingsvraag
maar 7.500 m2 per jaar geweest. Dat is in de huidige marktverhouding weinig te noe-
men.

· De laatste zeven jaren bedroeg het aandeel van nieuwbouw in het aanbod gemiddeld
20%. Dat het aandeel nieuwbouw in de opname in de laatste jaren relatief gering is ge-
weest is met name te wijten aan de geringe productie. TG gaat ervan uit dat 50% van
de toekomstige jaarlijkse opname nieuwbouw betreft. Ook dit uitgangspunt dient ons in-
ziens als een maximumvariant beschouwd te worden, temeer omdat het percentage van
50% nieuwbouw in de opname nog niet in Arnhem gerealiseerd is. Bedacht moet wor-
den dat transacties kleiner dan 500 m² niet door de meeste makelaars opgenomen wor-
den in de statistieken. Het gaat in de praktijk dan om zo’n 20-30% van de totale opna-

30 Buck Consultants International


me. De meeste van deze kleinschalige transacties vinden plaats in bestaand aanbod,
waardoor het percentage nieuwbouw in werkelijkheid nog lager ligt.

· TG gaat er vanuit dat 70% van de vraag aan Arnhem toebedeeld wordt en dat 50% van
de vraag op het Centrum is gericht. De prognose van TG voor Arnhem-Centraal ligt ruim
boven de prognose van STEC. Terecht wijst TG er op dat deze ramingen deels geba-
seerd zijn op een wensbeeld en er zal de nodige acquisitie moeten worden gepleegd
om deze vraag in het centrum te bereiken. Concreet betekent dat het wensbeeld onder-
deel van beleid moet zijn: 70 % van de vraag in het KAN gebied aan Arnhem toewijzen
en daarvan 50% aan de Centrumlocatie.

Een behoefteraming over een periode van vijftien jaar, in een marktsituatie die een grote
dynamiek vertoont, niet alleen in de marktbewegingen maar ook aan de basis, brengt een
risico met zich mee dat zich makkelijk laat vertalen naar oplopende rentekosten bij het aan-
houden van strategische voorraden. De invalshoek van TG, inzake een inspanningsbeleid
teneinde van Arnhem-Centraal een wervende toplocatie te maken, lijkt gerechtvaardigd. Het
prijsniveau van de locatie kan leiden tot een aanzienlijke verdunning van de doelgroep. Im-
mers huurprijzen van ƒ400,-- en hoger zijn niveaus die in Den Haag en Rotterdam aan de
orde zijn. Daar de kantoorbehoevende werkgelegenheid een sterke groei doormaakt zal dat
zich manifesteren in een aanzienlijke opname van kantoorruimte. Het is alleen de vraag
hoelang zich dat zal voortzetten. Het is realistisch om een terugval dan wel stabilisatie van
de economische groei op middellange termijn in te calculeren. Daarnaast zal ook de Arn-
hemse arbeidsmarkt tekenen van krapte kunnen vertonen, met name in kwalitatieve zin. De
effecten van HST en WTC zijn vooralsnog te verwaarlozen evenals de trek van kantoorge-
bruikers uit de Randstad.

Duidelijk is dat de toekomstige vraagbehoefte zich lastig laat vaststellen. Een verstandige
keuze voor een strategische kantorenstrategie is flexibiliteit en het volgen van een voor-
zichtige/behoudende toekomstbenadering. Hierbij past een beleid dat gericht is op het
wegwerken van de flessenhals op korte termijn om daarna het historisch voortschrijdend
gemiddelde te volgen. Dit dwingt tot een continue kwantitatieve en kwalitatieve monitoring
van de marktsituatie. Indien de gemiddelde jaarlijkse groei van de kantorenvoorraad in an-
dere steden in ogenschouw genomen wordt, dan variëren de percentages van 1 tot 2%. In
de Arnhemse situatie zou dit gemiddeld 9.200 tot 18.400 m² per jaar zijn.

Voor de benadering van de maximale variant voor de nieuwbouwbehoefte gaan we uit


van:

· een constante voortzetting van de huidige economische groei;


· een vervangingsvraag van 1,5% per jaar;
· een uitbreidingsvraag van gemiddeld 10.000 m2 per jaar (zo’n 1% van de voorraad);
· 50% aandeel van nieuwbouw in opname.

Dat zal leiden tot een totale vervangingsvraag van 222.000 m² en een uitbreidingsvraag van
148.000 m² in de periode 2001-2015. Daarmee komt de totale vraag naar nieuwe kantoor-
ruimte op 370.000 m². De gemiddelde jaarlijkse vraag naar nieuwbouw in deze periode zal
24.600 m² bedragen.

Buck Consultants International 31


Veel aannemelijker is dat op termijn de economie het huidige groeitempo niet zal vasthou-
den. Indien de economie op middellange termijn minder hard zal groeien, zal dat conse-
quenties hebben voor de parameters van de vervangingsvraag en de uitbreidingsvraag. We
gaan ervan uit dat vanaf 2005 de economische groei afvlakt, waardoor vervangingsvraag
en de uitbreidingsvraag tezamen met een half procent afnemen. Dit zou resulteren in een
jaarlijkse nieuwbouwbehoefte van zo’n 21.300 m2 over de periode 2001-2015 (tabel 4.2).

Tabel 4.2 Vraagscenario’s kantoorruimte

Bij constante groei Totaal Bij afnemende groei Totaal


(1) (2)=5x(1) (3) (4)=5x(3)
2 2 2 2
2001-2005 23.500 m p.j. 117.500 m 23.500 m p.j. 117.500 m
2 2 2 2
2006-2010 24.500 m p.j. 123.500 m 19.500 m p.j. 98.500 m
2 2 2 2
2011-2015 26.000 m p.j. 130.000 m 20.500 m p.j. 103.500 m
2 2
Totaal 371.000 m 319.500 m

Kleine verschillen kunnen optreden door afrondingen

Hierbij is nog geen rekening gehouden met de grotere vraag op korte termijn (flessenhals).
DTZ heeft de huidige vraag (aanvang 2001) op ca. 50.000 m2 geraamd. Dit is tweemaal de
theoretische jaarlijkse vraag. We veronderstellen dat deze extra vraag van 50.000 m² voor
de helft gericht is op nieuwbouw (50% nieuwbouw, 50% bestaand aanbod). We berekenen
voor de periode 2001-2005 een extra nieuwbouwbehoefte van 25.000 m2 (zie tabel 4.3).

Tabel 4.3 Verwachte vraag naar kantoorruimte inclusief flessenhals

Bij constante groei per jaar Totaal Bij afnemende groei Totaal
(1) (2)=5x(1) (3) (4)=5x(3)
2 2 2 2
2001-2005 28.500 m p.j. 142.500 m 28.500 m p.j. 142.500 m
2 2 2 2
2006-2010 24.500 m p.j. 123.500 m 19.500 m p.j. 98.500 m
2 2 2 2
2011-2015 26.000 m p.j. 129.500 m 20.500 m p.j. 103.500 m
2 2
Totaal 395.500 m 344.500 m

Twynstra Gudde gaat ervan uit dat 40 tot 50% van de vraag in op het centrumgebied ge-
richt zal zijn (figuur 4.4).

Tabel 4.4 Vraag naar nieuwbouw kantoorruimte in het centrum (40-50% van de totale vraag)

Constante groei Afnemende groei


2001-2005 57.000-71.500 57.000-71.500
2006-2010 49.500-61.500 39.500-49.500
2011-2015 52.000-65.000 41.500-52.000
Totaal 158.000-198.000 138.000-172.500

32 Buck Consultants International


Aanbod

In de komende jaren zijn een aantal nieuwe locaties geselecteerd waar kantoren gebouwd
mogen worden; dat zijn Arnhem-Centraal, Coehoorn en Schuytgraaf, en de bestaande lo-
caties Gelderse Poort, Kroonpark en Businesspark Arnhem.

In de periode 2001-2005 is de plancapaciteit 152.500 m². In de vijf jaar erna is 95.500 m²


gepland en in de periode 2010-2015 140.000 m². De plancapaciteit voor de periode 2001-
2015 op deze locaties komt daarmee op 388.000 m² (zie tabel 4.5). Daarnaast heeft de
locatie IJsseloord II een plancapaciteit voor kantoorontwikkeling van 150.000 m², waardoor
de totale plancapaciteit voor kantoorontwikkeling in Arnhem 538.000 m² bedraagt.

Tabel 4.5 Overzicht plancapaciteit voor kantoorontwikkeling per deelgebied

Locaties 2001-2005 2006-2010 2011-2015 Totaal 2001-2015


Arnhem-Centraal 50.000 35.500 85.500
Gelderse Poort 15.000 15.000
1)
Kroonpark 17.500 17.500
Schuytgraaf 30.000 25.000 20.000 75.000
Coehoorn ca. 95.000 ca. 95.000

Business Park Arnhem 30.000 30.000 20.000 80.000


Overige Arnhem 10.000 5.000 5.000 20.000
Subtotaal 152.500 95.500 140.000 388.000

IJsseloord II 40.000 40.000 20.000 100.000


Totaal 192.500 135.500 160.000 488.000

Zachte plannen zijn gecursiveerd

1) In de periode 2002-2005

De vraag naar kantoorruimte zal onder de eerder gemaakte aannames bewegen in de


bandbreedte van 345.000 m² en 395.000 m² in de periode 2001-2015. De totale capaciteit
van het geplande aanbod bedraagt 488.000 m². Op basis van deze confrontatie van vraag
en aanbod is het onwaarschijnlijk dat nieuwe locaties moeten worden toegevoegd. Eerder
krijgt Arnhem bij volledige benutting van de plancapaciteit te maken met een fors overaan-
bod. Het verschil tussen het maximale aanbod en de minimale vraag bedraagt 143.000 m²,
hetgeen de waarde benadert van ruim vijf maal de jaarlijkse nieuwbouwbehoefte. Met een
planningshorizon van vijftien jaar is dit een aanzienlijk verschil.

Indien we de totale verwachte vraag naar kantoorruimte confronteren met het totaal van
geplande nieuwbouwontwikkelingen, constateren we voor alle perioden een aanbodover-
schot (figuur 4.7). Met name in de periode 2011 tot 2015 is het aanbodoverschot aanzien-
lijk.

Buck Consultants International 33


Tabel 4.6 Confrontatie verwachte vraag gepland aanbod

Vraag bij Vraag bij Gepland


Constante groei Afnemende groei aanbod
2 2
2001-2005 142.500 m 142.500 m 192.500 Overschot
2 2
2006-2010 123.500 m 98.500 m 135.500 Overschot
2 2
2011-2015 129.500 m 103.500 m 160.000 Overschot
2 2
Totaal 395.500 m 344.500 m 488.000 Overschot

Ten aanzien van overige locaties in het KAN-gebied zien we geen directe concurrentie van
enige betekenis. Bedrijven en instellingen die kantoorruimte in het stedelijk gebied van Arn-
hem zoeken, zullen niet of nauwelijks uitwijken naar Nijmegen of Elst of omgekeerd.

In de uitvoering van het kantorenbeleid dient er naar gestreefd te worden dat 40 tot 50%
van de totale vraag in het centrum, het Centrummilieu, gehuisvest kan worden. De overige
vraag zal zich voor de helft richten op het subcentrummilieu.

Tabel 4.7 Aandeel werkmilieus in de vraag

Constante groei Afnemende groei


Centrummilieu 40-50% 158.000-197.500 m² 138.000-172.500 m²
Subcentrummilieu 25-30% 118.500-99.000 m² 104.000-86.000 m²
Specifiek werkmilieu 25-30% 118.500-99.000 m² 104.000-86.000 m²

4.4 Conclusie: kansen en bedreigingen

In dit hoofdstuk zijn de relevante trends aan de orde gesteld, de belangrijkste ontwikkelin-
gen in Arnhem en is een raming gemaakt van de vraag naar nieuwe kantoorruimte in de
periode 2001-2015.

Aan de hand van deze inventarisatie worden in tabel 4.8 de belangrijkste kansen en bedrei-
gingen benoemd.

34 Buck Consultants International


Tabel 4.8 Kansen en Bedreigingen

Kansen Bedreigingen
· Arnhem-Centraal als project is een grote · Bij volledige uitvoering van de plancapaci-
kans voor Arnhem. Hiermee kan Arnhem teit ontstaat een aanzienlijk overaanbod
een kwaliteitssprong maken

· Helder geprofileerde locaties als basis voor · Ontbreken van goede afbakening van be-
een kantorenbeleid grippen met betrekking tot kantoren en de
zogenaamde ‘kantoorachtigen’; het pro-
bleem rond de interpretatieverschillen zijn
niet in het bestemmingsplan te ondervan-
gen

· Ruimte voor startende bedrijven evenals · Elementen als HST en WTC moeten niet
voor reeds aanwezige bedrijven overschat te worden, maar als comple-
mentaire voorzieningen worden be-
schouwd. Een HST of een WTC maakt
Arnhem niet tot een stad met internationale
allure. Concurrenten van Arnhem zijn niet
Amsterdam of Brussel, maar Apeldoorn,
Den Bosch en Zwolle

· De ruimtelijke mogelijkheden die Arnhem · Een echt ICT-beleid is nog niet geïmple-
heeft voor het realiseren van nieuwe locaties menteerd, maar hangt voor een deel aan
particuliere initiatieven
· Uitbouw van functiemenging en meervoudige · Indien ten behoeve gronduitgifte strategi-
ruimtegebruik met het oog op de ontwikke- sche reserves aangehouden dienen te
ling van ontmoetingsplekken worden, drukt dat in de vorm van rentelas-
ten op de begroting

· De HST en het WTC dienen als selling point


en marketing tool ingezet worden bij de mar-
keting van het KAN, Arnhem en Arnhem-
Centraal

Buck Consultants International 35


36 Buck Consultants International
Hoofdstuk 5 Strategische visie

In dit hoofdstuk zal op basis van de beleidsevaluatie (hoofdstuk 2), de huidige marktsituatie
(hoofdstuk 3) en de gesignaleerde trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 4) een strategische
visie voor kantorenbeleid worden geformuleerd.

5.1 Visie

De evaluatie van het gevoerde beleid heeft geleerd dat het creëren van een selectief en
gefaseerd aanbod (relatieve schaarste) en de kwalitatieve differentiatie van kantorenloca-
ties belangrijke elementen zijn voor het te formuleren kantorenbeleid. Daarbij is het van
groot belang om een aanzienlijke mate van flexibiliteit in te bouwen als het gaat om het be-
stemmen en faseren van grond voor bepaalde bedrijfstypen, maar ook als het gaat om ont-
sluiting en bereikbaarheid en niet in de laatste plaats qua fasering. In dit kader dient de ge-
meente de ontwikkelingen in de markt continu te volgen.
De huidige stand van zaken is dat Arnhem een sterke positie inneemt als kantorenstad en
die positie verder kan versterken met de ontwikkeling van de toplocatie Arnhem-Centraal.
Er is reeds een gedifferentieerd aanbod van kantorenlocaties. De vraag naar nieuwe kan-
toorruimte overstijgt het aanbod ervan ruimschoots.

Door alle evaluaties, trends en ontwikkelingen heen komen steeds een aantal elementen
terug:

1 kwalitatieve differentiatie van locaties;


2 wensen van de gebruiker;
3 grensvervaging tussen kantoren en bedrijven.

Een geschikt concept om deze elementen te koppelen aan een kantorenstrategie is de pro-
duct-marktcombinatie. Het principe van een product-marktcombinatie is dat voor elk markt-
segment van gebruikers met specifieke huisvestingswensen (zie bijlage 2), een passende
locatie aangeboden kan worden. Het criterium is in dit verband een bepaald kwaliteitsni-
veau. Het kwaliteitsniveau is in hier een pakket van samenhangende elementen waaronder
bereikbaarheid, voorzieningenniveau, vormgeving, imago, transportmogelijkheden, bouw-
kwaliteit, zicht vanaf de snelweg enzovoorts. In deze optiek is het niet zozeer van belang tot
welke bedrijfscategorie een activiteit van de gebruiker behoort, maar welke eisen de gebrui-
ker stelt aan de kwaliteit van de locatie. Daarmee behoort de discussie over het verschil

Buck Consultants International 37


tussen kantoren en kantoorachtigen tot het verleden en komen gebruikers op grond van
locatiedifferentiatie op de voor hen meest geschikte plek terecht. Beleidsmatig hoeft dan
geen onderscheid gemaakt te worden tussen kantorenlocaties en bedrijventerreinen, en
kan op termijn gestreefd worden naar een integratie van kantorenlocatiebeleid en bedrij-
venterreinenbeleid. In geïntegreerde vorm is dan sprake van een ‘werklocatiebeleid’.

Op bovenregionaal niveau kan Arnhem zich positioneren met het gehele scala van product-
marktcombinaties ten opzichte van andere steden. Op regionaal niveau kan een heldere
differentiatie plaatsvinden, waarbij gebruikers inzicht hebben in de mogelijkheden en be-
schikbaarheid en de gemeente met schaarstebeleid en flankerende maatregelen optimale
voorwaarden kan creëren en verschillende categorieën van werkgelegenheid ruimtelijk kan
sturen.

Bij de gronduitgifte wordt een gedifferentieerde prijs-kwaliteitverhouding gehanteerd, zodat


ontwikkelaars weten welke producten ze op welke locaties kunnen realiseren. Daarmee
komt de differentiatie ook tot uiting in de vastgoedwaarde.
De institutionele beleggers tenslotte hebben belang bij continuïteit, een lange termijnvisie
en een redelijk rendement bij een aanvaardbaar risico. Dat betekent dat ook zij geïnteres-
seerd zijn in een product-marktcombinatie die aansluit bij hun risicorendementseisen.

Vanuit de geschetste visie is de algemene hoofddoelstelling van het kantorenbeleid te


formuleren:

Het behouden en versterken van de positie van Arnhem als belangrijkste kantoren-
stad buiten de Randstad, door het in samenwerking met ander overheden en
marktpartijen ontwikkelen en uitvoeren van een daarop gericht voorwaardenschep-
pend beleid.

Op basis van deze hoofddoelstelling zal het kantorenbeleid zich richten op:

· voldoende gevarieerde kantorenlocaties (5.2);


· een heldere en flexibele programmering (5.3);
· het met andere partijen afstemmen van ontwikkelingen (5.4);
· flankerend beleid (5.5).

38 Buck Consultants International


5.2 Voldoende gevarieerde kantorenlocaties

Het kantorenbeleid zal erop gericht zijn differentiatie van de verschillende locaties te be-
werkstelligen en te behouden.

Subdoelstelling 1

Het streven naar variatie in het aanbod: het creëren van verschillende kantorenlo-
caties die aan uiteenlopende wensen van kantoorgebruikers kunnen voldoen.

De wensen van gebruikers vereisen een toenemende variatie in het aanbod. De locaties
moeten dusdanige onderscheidende en goed geprofileerde kenmerken hebben dat deze
‘als vanzelf’ de juiste doelgroepen aantrekken, ook voor wat betreft de mobiliteitsprofielen.

Voor de openbaar vervoerlocaties wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de autobereik-


baarheid, inclusief de parkeermogelijkheden, even goed moet zijn als de bereikbaarheid per
openbaar vervoer.

Werkmilieus

De voorkeuren van de onderscheiden marktsegmenten kunnen, zoals in het concept van


product-markt-combinaties, vertaald worden naar drie typen werklocaties: centrummilieu,
sub-centrummileu en het typische werkmilieu. Het gaat hier om streefmilieus waarmee goed
kan worden aangesloten bij wensen en uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de
verschillende (her)ontwikkelingsplannen voor kantorenlocaties. Idealiter biedt elk milieu de
gebruikers een specifieke combinatie van kenmerken (bereikbaarheid, uitstraling, gebouw-
type, voorzieningen et cetera). Bij het bepalen van de strategie wordt gekeken of de be-
staande locaties voldoen aan deze streefbeelden. Daarnaast biedt de indeling een raam-
werk om locaties met elkaar te kunnen vergelijken. De matching van beide indelingen sluit
goed aan bij de vraag naar differentiatie, de kritiek op het rigide ‘kantoorbegrip’ en de nood-
zaak om te faseren.

Centrummilieu
· Hoge kwaliteit gebouwen en openbare ruimte
· Intensief, multifunctioneel ruimtegebruik
· Grootschalige gebouwen, single en multi-tenant. Variatie in af te nemen volumes door
aanwezigheid hoogwaardige bedrijfsverzamelgebouwen
· Grootstedelijk imago: identiteit/imago van kantoorgebruikers vloeit (deels) voort uit het
gebied

Buck Consultants International 39


· Lokaal, regionaal en (inter) nationaal OV bereikbaarheid op topniveau, redelijke auto-
bereikbaarheid en parkeren
· Moet kunnen concurreren op hoogste niveau buiten de Randstad
· Hoge huurniveaus (vanaf ƒ325,--), met differentiatie om ook aantrekkelijk te zijn voor
beleidsorganisaties en back offices (grote volumes, lagere prijzen)

Subcentrummilieu
· Beperkt multifunctioneel ruimtegebruik
· Een mix van kleinere, middelgrote en grote gebouwen in representatieve omgeving
· Nadruk op single-tenant
· Goede OV-bereikbaarheid, goede autobereikbaarheid
· Ruimere parkeermogelijkheden
· Huurniveau middensegment (vanaf ƒ250,--)

Specifiek werkmilieu
· Pure werkomgeving met zeer goede autobereikbaarheid (directe aansluiting op snel-
wegen) en OV-bereikbaarheid
· Mogelijkheid tot profilering in zelfstandig gebouw
· Kleinere/middelgrote gebouwen in representatieve omgeving
· Integratie van voorzieningen
· Ruimere parkeermogelijkheden
· Huurniveau middensegment tot hoog (ƒ200,-- tot ƒ300,--)

Geprojecteerd op de Arnhemse situatie kunnen we stellen dat het ambitieniveau van Arn-
hem-Centraal aansluit op de kenmerken van het centrummilieu. Tevens tot het centrummili-
eu rekenen we de (toekomstige) kantorenlocaties in het stadscentrum en in het Coehoorn-
gebied. Kronenburg en Kroonpark, alsmede de Singels en de locaties aan de Velperweg
behoren tot de categorie subcentrummilieu. Met de komst van het station op het Lightrail
traject kan Schuytgraaf ook tot het subcentrummilieu gerekend worden. Hiertoe dient wel
een beleid gevoerd te worden ten aanzien van het voorzieningenniveau. Tot het specifiek
werkmilieu rekenen we Gelderse Poort, IJsseloord II en Businesspark Arnhem (zie figuur
5.1 en 5.2).

40 Buck Consultants International


Figuur 5.1 Overzicht van de werkmilieus

Figuur 5.2 Arnhemse kantorenlocatie en werkmilieus

Arnhem-Centraal
Centrum
Milieu Coehoorn
Stadscentrum
Singels

Type werkmilieu
Kroonpark
Subcen-
trum Velperweg Kronenburg
Milieu
Schuytgraaf

IJsseloord II
Specifiek
Gelderse Poort
Werkmilieu
BPA

bereikbaarheid
auto OV/auto

Om deze differentiatie te behouden en te realiseren zodat een bedrijf ook op de gewenste


locatie terecht zal komen, zijn er een aantal mogelijkheden.

1 In de eerste plaats kan een en ander bereikt worden via de bestemmingsplannen. Door
de bestemmingsvoorschriften te formuleren op basis van de streefbeelden van de
werkmilieus is het mogelijk het bestemmingsgebied te laten voldoen aan de criteria van

Buck Consultants International 41


de werkmilieus. Met variatie in de voorschriften per bestemmingsplangebied wordt een
variatie aan werkmilieus gecreëerd. Onder andere bouwintensiteit, parkeernorm, mobi-
liteitsprofielen, bouwhoogte en milieunormering zijn bouwstenen voor locatiedifferentia-
tie.
2 Een tweede mogelijkheid is de communicatie met (potentiële) kantoorgebruikers. De
gemeente dient actief ondernemers te begeleiden bij een vestigingsplaatskeuze door
onder meer actief voor te lichten over de beschikbare locaties.
3 Daarnaast werkt variatie in de te hanteren toetsingscriteria met betrekking tot de mobi-
liteitsprofielen voorwaardenscheppend. Te denken valt aan parkeernormen, bezoe-
kersintensiteiten en autoafhankelijkheid van de kantoorgebruikers.
4 In de sfeer van de handhaving blijft de wettelijk voorgeschreven bedrijfstypering in de
bestemmingsplannen van kracht. Ook dient in dit kader aan milieunormen en bouw-
voorschriften gedacht te worden.

Subdoelstelling 2

Bij de programmering wordt uitgegaan van drie principes:

· Relatieve schaarste
· Voldoende flexibiliteit
· Voldoende variatie in typen locaties

5.3 Programmering en flexibiliteit

In de programmering van het aanbod staat de relatieve schaarste centraal. Het aanbod
dient selectief en gefaseerd op de markt te komen, zodat er in principe op enig moment niet
teveel en niet te weinig locaties beschikbaar zijn.

Tevens is flexibiliteit een vereiste om op wijzigende parameters in te spelen. Zowel op een


terugvallende vraag naar kantoorruimte als een sterke groei van de vraag dient soepel moet
zonder problemen opgevangen kunnen worden.

Per werkmilieu wordt nu het aanbod en de minimale (bij afnemende groei) en maximale (bij
constante groei) vraag afgewogen.

42 Buck Consultants International


Centrummilieu

Voor Arnhem-Centraal is haast geboden met het ontwikkelen van de locatie. De vraag is tot
2005 15% tot 42% groter dan het aanbod (zie tabel 5.1). Om te voorkomen dat potentiële
gebruikers zich buiten het Arnhem-Centraal gaan vestigen dient overwogen te worden de
capaciteit voor de periode 2006-2010 versneld op de markt te brengen. Daarmee dreigt
tevens een definitief tekort voor die periode. Dat rechtvaardigt het versneld ontwikkelen van
locatie Coehoorn, met de kanttekening dat een deel van de capaciteit pas na 2015 aange-
sproken hoeft te worden.

Tabel 5.1 Vraag en aanbod centrummilieu

2001-2005 2006-2010 2011-2015 2001-2015


Vraag 57.000-71.000 m² 39.000-62.000 m² 41.000-65.000 m² 138.000-198.000 m²

Aanbod
2
Arnhem-Centraal 50.000 m² 35.500 m
2
Coehoorn 80.000-110.000 m
2 2
Totaal aanbod 50.000 m² 35.500 m 80.000-110.000 m 165.500-195.500 m²
Tekort Tekort Fors overschot

Subcentrummilieu

In grote lijnen is er voldoende aanbod om aan de vraag naar locaties in het subcentrummili-
eu te voldoen (zie tabel 5.2). Bij een afnemende economische groei zal echter een over-
schot ontstaan, met name op korte termijn. Het Kroonpark nadert haar voltooiing en
Schuytgraaf zal vanaf 2005 de enige grote nieuwbouwlocatie zijn met een subcentrummili-
eu. Daarnaast zullen de ‘snipperlocaties’ ruimte bieden voor kantoren in het subcentrummi-
lieu. Temporisering van de uitgifte van de diverse locaties kan voorkomen dat het overschot
op middellange termijn omslaat in een tekort.

Tabel 5.2 Vraag en aanbod subcentrummilieu

2001-2005 2006-2010 2011-2015 2001-2015


Vraag 36.000-43.000 m² 25.000-37.000 m² 26.000-39.000 m² 86.000-119.000 m²

Aanbod
Kroonpark 17.300 m²
Schuytgraaf 30.000 m² 25.000 m² 20.000 m²
‘snipperlocaties’ 10.000 m² 5.000 m² 5.000 m²
Totaal aanbod 57.300 m² 30.000 m² 25.000 m² 112.300 m²
Overschot In balans In balans/Tekort

Buck Consultants International 43


Specifiek werkmilieu

Tegenover de vraag naar kantoorruimte in het specifieke werkmilieu staat een forse plan-
capaciteit (zie tabel 5.3). Bij volledige benutting daarvan ontstaat een aanzienlijk overaan-
bod. Locatie Gelderse Poort is volop in ontwikkeling en begint vol te raken. Van de oor-
spronkelijke capaciteit van 42.000 m² is nog 15.000 m² beschikbaar. Business Park Arnhem
heeft nog voldoende capaciteit.
De 'niet-officiële' kantorenlocatie IJsseloord II biedt in deze categorie locaties extra capaci-
teit. Volledige benutting van deze capaciteit leidt direct tot een fors overaanbod. Slechts een
deel van de capaciteit van IJsseloord II hoeft aangesproken te worden. Juist bij deze loca-
ties is een goede monitoring noodzakelijk.

Tabel 5.3 Vraag en aanbod specifiek werkmilieu

2001-2005 2006-2010 2011-2015 2001-2015


Vraag 36.000-43.000 m² 25.000-37.000 m² 26.000-39.000 m² 86.000-119.000 m²

Aanbod
Gelderse Poort 15.000 m²
Business Park
Arnhem 30.000 m² 30.000 m² 20.000 m²
IJsseloord II 40.000 m² 40.000 m² 20.000 m²
Totaal 85.000 m² 70.000 m² 40.000 m² 195.000 m²
Fors overaanbod Fors overaanbod Overaanbod

Tabel 5.4 Overzicht confrontatie vraag en aanbod

2001-2005 2006-2010 2011-2015


Centrummilieu Tekort Tekort Overschot
Subcentrummilieu Overschot Balans Balans/Tekort
Specifiek werkmilieu Overschot Overschot Overschot

Met de huidige stand van vraag en aanbod is het overbodig om nog andere dan de hierbo-
ven genoemde locaties tot ontwikkeling te brengen. Het doel om relatieve schaarste te
creëren wordt het best bereikt door bij alle werkmilieus buiten het centrummilieu een
terughoudend uitgiftebeleid te voeren, zodat de vraag gestimuleerd wordt zich op het
Arnhem-Centraalgebied te richten. Los daarvan kunnen grote bouwvolumes op de ver-
snipperde locaties het beoogde draagvlak van de bestaande kantorenlocaties ondermijnen
in een situatie van overaanbod.

Naast aandacht voor de verscheidenheid van kenmerken, die de werkmilieus van elkaar
doen onderscheiden, verdient het aanbeveling voldoende aandacht te besteden aan ste-
denbouwkundige concepten en programma's van eisen voor nieuwbouw. Juist op dit
gebied zijn interessante opties voorhanden om te variëren in de mix van gebouwtypen en -
volume.

44 Buck Consultants International


Het anticiperen op dreigende tekorten en overschotten vereist een flexibiliteit in het op de
markt brengen van nieuwe locaties. Een vereiste hiervoor is dat er een jaarlijkse monito-
ring plaatsvindt. Alleen op basis van actuele marktgegevens kan worden opgemaakt welke
bewegingen op de markt plaatsvinden en kan worden onderbouwd hoe op veranderde om-
standigheden moet worden gereageerd. De jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage kan hier-
voor als basis dienen. Op deze wijze heeft de Gemeente een instrument voor een periodie-
ke monitoring en een leidraad voor eventuele aanpassingen in de programmering.

5.4 Afstemming van de ontwikkelingen

Subdoelstelling 3

De kantorenontwikkeling in Arnhem in een breder regionaal kader plaatsen

Daarnaast is het belangrijk dat voor alle betrokkenen op het brede terrein van het kantoren-
beleid inzichtelijk is wat er in de markt speelt. Marktpartijen hebben belang bij een duidelijk
investeringsperspectief en een heldere fasering van ontwikkelingslocaties om de risico's te
beperken. In dit verband dient duidelijk gekozen te worden voor informatie-uitwisseling
met marktpartijen en, waar dit leidt tot een meerwaarde, een nauwe samenwerking.

De public-private-partnerships bij complexe grootstedelijke projecten kunnen in dit kader


een belangrijke rol spelen. Dat vereist tevens een goede interne afstemming tussen de
verschillende gemeentelijke diensten onderling (public-public-partnership).

Instrumenten hiervoor zijn onder andere communicatie, voorlichting, publiciteitscampagnes.


Daarnaast zijn werkgroepen, commissies en platforms waarin alle betrokken partijen kun-
nen deelnemen adequate instrumenten voor een goede informatie-uitwisseling. Op ge-
meentelijk en regionaal niveau bevordert periodiek bestuurlijk overleg de interne afstem-
ming.

Buck Consultants International 45


5.5 Flankerend beleid

Subdoelstelling 4

Het kantorenbeleid ondersteunen met flankerende beleidsmaatregelen

Het kantorenbeleid heeft veel raakvlakken met ander beleidsterreinen. Om het kantorenbe-
leid voortvarend uit te voeren, dient het vanuit verschillende disciplines ondersteund te wor-
den met beleidsformulering en uitvoering:

Economische beleid

Promotie en (city-)marketing

In het veld van het economische beleid dienen (City-)marketing en Promotie ingezet te wor-
den om de gewenste ontwikkelingen van lopende en toekomstige projecten, zoals Schuyt-
graaf en Business Park Arnhem, te stimuleren. De ontwikkeling van Arnhem-Centraal is een
belangrijk element in het kantorenbeleid met een hoog ambitieniveau. Vanuit het econo-
misch beleid is het opstellen van een marketingstrategie noodzakelijk om de gestelde
doelen in dit project te bereiken. Belangrijke elementen hierin zijn de reeds aanwezige
aansluiting op de HSL en de aanstaande vestiging van een WTC. Het aan Arnhem-Centraal
grenzende Coehoorn dient aan te sluiten bij dit streefniveau. De HSL en het WTC kunnen
daarbij tevens als selling point en marketing tool worden ingezet bij de marketing van de
stad Arnhem en het KAN.

Acquisitie

Naast het behouden van de reeds aanwezige ondernemingen en instellingen is het gewenst
dat nieuwe kantoorwerkgelegenheid gecreëerd wordt. Economische beleid dient mede ge-
richt te zijn op acquisitie van startende en lopende bedrijven voor met name de nieuwe
kantoorlocaties.

Marketing en acquisitie zullen in toenemende mate strategische elementen zijn voor het
functioneren van locatie Kronenburg. Deze oudere kantorenlocatie zal op termijn een extra
stimulans moeten krijgen om gelijke tred te houden met de markt.

46 Buck Consultants International


Verkeersbeleid

Openbaar vervoer

Hoogwaardige en frequente verbindingen moeten een goede bereikbaarheid garanderen.


De bereikbaarheid per openbaar vervoer is van wezenlijk belang voor het Centrummilieu en
het Subcentrummilieu. Een belangrijke rol is hier weggelegd voor het Light Rail concept. De
locatie Arnhem-Centraal/Coehoorn is reeds een knooppunt van openbaarvervoer, locatie
Schuytgraaf dient op het niveau van Subcentrum worden gebracht, waarbij busverbindingen
en Light Rail op elkaar afgestemd dient te worden. Daarnaast is het wenselijk ter hoogte
van Businesspark Arnhem een halte voor de LightRail te realiseren. De bereikbaarheid van
de locatie IJsseloord II en de Gelderse Poort dienen verbeterd te worden met intensivering
van busverbindingen.

Autobereikbaarheid en parkeren

Kantorenlocaties dienen goed bereikbaar te zijn met de auto. Ten aanzien van locatie
Schuytgraaf is het belangrijk dat de aanleg van de weg S-101 tijdig wordt uitgevoerd. Ook in
het geval van een openbaar vervoer locatie moeten goede parkeervoorzieningen aanwezig
zijn om ook de autobereikbaarheid te optimaliseren. In het Arnhem-Centraalgebied is een
groot aantal parkeerplaatsen in een parkeergarage gepland. Ook bij de (verdere) realisering
van de locaties Coehoorn, Schuytgraaf en Business Park Arnhem dient het parkeren opti-
maal afgestemd te worden. Op Business Park Arnhem dient bijvoorbeeld gedacht te wor-
den aan ondergronds of verdiept parkeren. Met name op de locaties Gelderse poort en IJs-
seloord II verdient het aanbeveling om flexibeler de parkeernormen te hanteren en de reali-
sering van extra parkeerplaatsen mogelijk te maken. Op deze locaties is reeds sprake van
een ontoereikende parkeernorm.

De vervoersstromen dienen onderling effectief en efficiënt afgestemd te worden. Ver-


voersmanagement is hierbij een vereiste.

ICT-ontsluiting

Aansluiting op het ICT-netwerk is een belangrijke factor voor een kantorenlocatie. Het be-
leid dient erop gericht te zijn dat de verschillende werkmilieus optimaal gebruik kunnen ma-
ken van de ICT-infrastructuur. De Gelderse Poort kan hiervoor als voorbeeld dienen. Met
name Schuytgraaf en Arnhem-Centraal/Coehoorn kunnen hiervan profiteren, maar ook voor
Business Park Arnhem en IJsseloord II is de beschikbaarheid van en de toegang tot ICT-
infrastructuur een belangrijk item. Feitelijk is het ICT-beleid een element voor alle locaties.

Buck Consultants International 47


Ruimtelijke Ordening
· Vanuit de ruimtelijke ordening wordt een wezenlijke bijdrage geleverd aan het vormge-
ven van het kantorenbeleid door het opstellen en handhaven van bestemmingsplannen.
Een veelvoud van elementen staan tot de beschikking om in de sfeer van stedenbouw-
kundige normen en architectonische concepten een werkmilieu te realiseren, die vol-
doende variatie en kwaliteit biedt. Bouwvoorschriften, milieunormering, bebouwings-
dichtheden en maximale bouwhoogte zijn zulke elementen. Dit geldt eveneens voor de
inpassing van kantoorvestigingen in een overwegend residentiele omgeving. Hier speelt
het ruimtelijk-sociaal draagvlak een grote rol. Met name voor de locaties Coehoorn,
Schuytgraaf en Business Park Arnhem zal dit nog uitgewerkt moeten worden.

· Vanuit de stedenbouwkundige en EZ-discipline dient tevens het voorzieningenniveau


vorm te krijgen. Variatie in het voorzieningenniveau dient afgestemd te worden op het
beoogde werkmilieu. In de plannen voor Arnhem-Centraal is hier reeds rekening mee
gehouden. De uitwerking voor de locaties Schuytgraaf en Coehoorn dienen nu te vol-
gen. Ook Business Park Arnhem verdient bijzondere aandacht: de toevoeging van een
hotel op deze locatie draagt bij aan de optimalisering van het voorzieningenniveau.

· Het beleid ten aanzien van de gronduitgifte is een belangrijk middel om de fasering en
de relatieve schaarste te bewerkstelligen. Op basis van een frequente monitoring van
de ontwikkelingen op de kantorenmarkt kan worden ingespeeld op de behoefte aan
nieuwe bouwlocaties. Een belangrijk punt dat aandacht verdient is de veroudering van
de kantorenvoorraad. Afstemming van toekomstige, nieuwe initiatieven dient afgestemd
te worden met de mate en tempo van de veroudering. Met name locaties Coehoorn en
Business Park Arnhem komen in beeld bij gefaseerde uitgifte met het oog op temporise-
ring. Daarnaast is het van groot belang dat, met het oog op eventuele functiewijziging,
ten aanzien van de verouderde kantoorpanden flexibel wordt omgegaan. Nader onder-
zoek naar de bouwkundige staat van en alternatieve bestemmingen voor de verouderde
panden is wenselijk.

· De gemeente dient pro-actief te communiceren met marktpartijen om op die wijze te


sturen en voor te lichten. In het bestemmingsplan kan minder nadruk gelegd worden op
enkele bedrijfscategorieën en meer op het gemengde karakter van een modern busi-
nesspark. De actieve communicatie is een middel die bij alle locaties een belangrijke rol
speelt.

Samenwerking
· Zowel met de marktpartijen als de bestuurlijke regionale partners dient de gemeente
haar beleid af te stemmen en waar mogelijk en gewenst een samenwerking aan te
gaan. Ongewenste marktverhoudingen en conflicterende regionale belangen kunnen
vroegtijdig gesignaleerd en beperkt worden. Naarmate projecten complexere vormen
aannemen neemt de behoefte aan samenwerking en afstemming toe. Vooral in een
ontwikkeling als Arnhem-Centraal/Coehoorn, maar ook in het na te streven subcen-
trummilieu van Schuytgraaf zijn samenwerking en afstemming onontbeerlijke elemen-
ten.

In tabel 5.5 wordt schematisch de elementen van het flankerend beleid weergegeven.

48 Buck Consultants International


Tabel 5.5 Overzicht flankerend beleid

Economisch Beleid Verkeersbeleid Ruimtelijke ordening Samenwerking


Marketing/ Openbaar Autobereik- ICT- Samenwerking/
Promotie Acquisitie vervoer baarheid Parkeren Infrastructuur Stedenbouw Voorzieningen Gronduitgifte afstemming
Arnhem-Centraal · · · · ·
Coehoorn · · · · · · · ·
Schuytgraaf · · · · · · · · · ·
Gelderse Poort · ·
Kroonpark ·
Business Park Arnhem · · · · · · · · · ·
IJsseloord II · · ·
Velperweg ·
Singels ·
Centrum ·
Kronenburg · ·

· = behoefte aan flankerend beleidsonderdeel per deellocatie

00-154

Buck Consultants International 49


50 Buck Consultants International
Bijlagen

Buck Consultants International 51


52 Buck Consultants International
Bijlage 1 Strategie voor kantoorachtigen

De begrippen ‘kantoor’ en ‘kantoorachtige’ staan veelvuldig ter discussie. Het zijn de groei
en de verspreiding van de laatste categorie die voor beleidsmakers aanleiding zijn om het
onderscheid tussen beide begrippen in kaart te willen brengen. In de praktijk blijkt een een-
duidige definiëring van beide verschijningsvormen lastig te formuleren. De vraag die op
voorhand gesteld moet worden is of het met het oog op de toekomst wel realistisch is om
een onderscheid te willen maken tussen beide verschijningsvormen. In de vastgoedpraktijk
blijkt namelijk dat ‘de markt’ het onderscheid niet maakt.

De gebruikersgroepen van gebouwen met het uiterlijk van een traditioneel kantoorgebouw
nemen steeds meer toe in verscheidenheid. Meer en meer wordt het kantoor als uiterlijke
vorm ook door niet-dienstverlenende bedrijven als bedrijfshuisvesting gekozen. De bedrijfs-
gebouwen waarin deze groepen zich huisvesten worden aangeduid als ‘kantoorachtigen’.
Op basis van het uiterlijk van bedrijfsgebouwen wordt het dus steeds moeilijker om een
onderscheid te maken tussen kantoren en kantoorachtigen.

Wanneer gekeken wordt naar de activiteiten die binnen kantoren en kantoorachtigen wor-
den uitgevoerd dan blijkt in de praktijk dat het eveneens moeilijk is om een scherp onder-
scheid tussen beide verschijningsvormen te maken. Slechts wanneer wordt uitgegaan van
het principe dat er in het geval van een kantoor alleen bureauwerkzaamheden worden ver-
richt en er binnen een kantoorachtige ook productiegerichte werkzaamheden voorkomen, is
het onderscheid helder te maken. De praktijk geeft genoeg voorbeelden waar discussie
mogelijk is.

Onder invloed van ontwikkelingen in de economie, individuele bedrijfsvoering en productie-


processen is het kantoorgebouw voor een zeer uiteenlopende groep de geschikte vorm
van bedrijfshuisvesting. De gebruikers laten zich echter niet meer sectoraal indelen naar
traditionele kantoorgebruikers. Bij deze nieuwe ontwikkeling op gebied van bedrijfshuisves-
ting hoort geen rigide bestemmingsbeleid gebaseerd op bedrijfs- en activiteitenindeling
(SBI), maar een flexibel, voorwaardenscheppend aanbodbeleid. Dat vraagt om een actieve
gemeente die de vinger aan de pols houdt en antennes in de markt heeft. Dat vraagt tevens
om een communicerende gemeente die middels objectieve argumenten de gebruiker naar
de goede locatie kan bewegen. En dat vraagt om een gemeente die richtlijnen in plaats van
grenzen opstelt ten aanzien van een aantal locatiegebonden aspecten, zoals personen- en
goederenstromen, parkeergelegenheid, functiemenging, bouwhoogte en bouwlagen,
gronduitgifteprijzen, floor-space-index. Dat betekent niet dat de wettelijk verplichte voor-
schriften in bestemmingsplannen niet van kracht zijn, maar slechts in laatste instantie in
stelling worden gebracht. Kwaliteit en differentiatie gaan in dit kader hand en hand met
flexibiliteit en communicatie.

Buck Consultants International 53


54 Buck Consultants International
Bijlage 2 Vragerprofielen

Meer dan de sector waarin een organisatie opereert, zijn functies, mobiliteitsprofielen en
marktoriëntatie verklarend voor vestigingswensen en -eisen. Een bedrijf of organisatie kan
in meerdere delen uiteenvallen waarbij er voor elk onderdeel een beste locatie kan zijn. Een
combinatie van het door Buck Consultants Internationaal gemaakt onderscheid in front- en
backoffice activiteiten met de kantoororganisatie typologie van Berenschot resulteert in de
volgende vijf typen kantoororganisaties:

A Front offices
B Back offices
C Beleidsorganisaties
D Service organisaties
E Balieorganisatie

A Front offices

Activiteiten: core business van de organisatie/onderneming. Regiefuncties: strategiebepa-


ling, management, marketing/verkoop.

Omvang: bij (inter)nationale oriëntatie grootschalig, vaak gecombineerd met back office of
juist zeer kleinschalig. In dit laatste geval gaat het bijvoorbeeld om pioneersvestigingen van
buitenlandse bedrijven in Nederland, die ruimte huren in WTC-achtige gebouwen. Bij regi-
onale of nationale oriëntatie is de omvang meestal middelgroot.

Mobiliteitsprofiel: bij internationale oriëntatie zijn er veel internationale face-to-face con-


tacten. De bereikbaarheid via alle modaliteiten moet goed zijn (vliegen, auto, telecom en
OV). Voor Europees georiënteerde organisaties is een HST-ontsluiting een factor die mee-
speelt bij locatiekeuze. Bij nationale of regionale oriëntatie is de bereikbaarheid per auto
belangrijk.

Kwaliteit/identiteit: identiteit van gebouw én locatie zijn van belang. ‘High quality address’
is essentieel.

Huurniveau: hoog.

Vestigingsvoorkeur: grote steden. Grote, toonaangevende organisaties en kleine, interna-


tionaal georiënteerde front offices kiezen voor het internationale centrummilieu, bij voorkeur
goed ontsloten per auto en OV. Middelgrote, nationaal/regionaal georiënteerde front offices
kunnen kiezen voor een snelweglocatie.

Buck Consultants International 55


B Back offices

Activiteiten: ondersteunende activiteiten van de organisatie/onderneming: administraties,


ontwerpen, customer support, call centres et cetera.
Omvang: vaak grootschalig.
Mobiliteitsprofiel: sterke nadruk op ochtend- en avondspits, OV essentieel. Daarnaast
lopen, fietsen en toch ook nog steeds de auto.

Kwaliteit/identiteit: de kwaliteit van de gebouwen is functioneel. Aan de kwaliteit van de


openbare ruimte worden hoge eisen gesteld. Veiligheid en voorzieningen in de omgeving
zijn van belang.

Huurniveau: grote volumes betekent lagere prijzen.

Vestigingsvoorkeur: de echt grote back offices, met honderden werknemers, willen opti-
maal openbaar vervoer en kiezen voor plek rond openbaar vervoer knooppunten. Kleinere
en middelgrote back offices kunnen opteren voor een subcentrum/B-locatie.

C Beleidsorganisaties

Type kantoor: verblijfskantoren van overheid en non profitorganisaties. Vaak met (beperk-
te) baliefunctie.

Omvang: overheid: grootschalig tot middelgroot, non profit: middelgroot tot kleinschalig.

Mobiliteitsprofiel: overheid: OV, fietsen en lopen. Voor bepaalde non profitorganisaties is


ook de auto van belang.

Kwaliteit/identiteit: de identiteit van de gebouwen is van belang, maar bij voorkeur wel
‘neutraal’. Kwaliteit is functioneel. Aan de kwaliteit van de openbare ruimte worden hoge
eisen gesteld. Veiligheid en voorzieningen in de omgeving zijn van belang.

Huurniveau: over het algemeen geen tophuren.

Vestigingsvoorkeur: centrum/ top OV-locatie voor grotere organisaties, subcentrum/B-


locatie voor kleinere en middelgrote organisaties.

D Serviceorganisatie

Type kantoor: kleinere en middelgrote in & uitvliegkantoren, mobiele dienstverleners die


veel bij klant langskomen zoals accountants, de ICT-sector, adviesbureaus, marketing, ju-
risten.

Mobiliteitsprofiel: sterk op de auto georiënteerd.

56 Buck Consultants International


Identiteit/kwaliteit/imago: belangrijk, sterke voorkeur voor zelfstandig pand.

Huur: middensegment.

Vestigingsvoorkeur: bij een sterke lokale of juist internationale oriëntatie: cen-


trum/singelmilieu (bijv. kleine gespecialiseerde kantoren, adviesbureaus, advoca-
ten/juristen, accountants, belastingadviseurs). De nabijheid van de klant of de internationale
bereikbaarheid is dan belangrijk. Bij een regionale en nationale oriëntatie komen stadsrand/
snelweglocaties in beeld. Een goede autobereikbaarheid is dan essentieel.

E Balieorganisatie

Type kantoor: de klant wordt bij de dienstverlener ontvangen (reis-, uitzendbureaus, trai-
nings-/opleidingsinstituten (in company- of customertraining, maar bijvoorbeeld ook de so-
ciale dienst).

Omvang: kleine tot middelgrote organisaties.

Mobiliteitsprofiel: lopen, fietsen, OV en beperkt auto.

Identiteit/imago: belangrijk, met name de entree en ontvangstruimten.

Huur: tophuren mogelijk.

Vestigingsvoorkeur: centrummilieu. Stationsomgeving goed mogelijk. Looproutes en toe-


gang op ‘stadsvloer’ niveau belangrijk.

Buck Consultants International 57


58 Buck Consultants International
Bijlage 3 Berekening van de vraag

Tabel 1 Basis vraagberekening bij constante economische groei

Totale opname
aan nieuwbouw
Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag Totale nieuw- en bestaand
Voorraad (1,5%) (1%) bouwbehoefte aanbod
2001 920.000 13.800 9.200 23.000 46.000
2002 929.200 13.938 9.292 23.230 46.460
2003 938.492 14.077 9.385 23.462 46.925
2004 947.877 14.218 9.479 23.697 47.394
2005 957.356 14.360 9.574 23.934 47.868
2006 966.929 14.504 9.669 24.173 48.346
2007 976.599 14.649 9.766 24.415 48.830
2008 986.365 14.795 9.864 24.659 49.318
2009 996.228 14.943 9.962 24.906 49.811
2010 1.006.190 15.093 10.062 25.155 50.310
2011 1.016.252 15.244 10.163 25.406 50.813
2012 1.026.415 15.396 10.264 25.660 51.321
2013 1.036.679 15.550 10.367 25.917 51.834
2014 1.047.046 15.706 10.470 26.176 52.352
2015 1.057.516 15.863 10.575 26.438 52.876
Ultimo2015 1.068.091
222.137 148.091 370.229
jaarlijks 24.682

Buck Consultants International 59

Vous aimerez peut-être aussi