Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
kantorenbeleid Arnhem
Blz.
Hoofdstuk 1 Inleiding 1
1.1 Achtergrond 1
1.2 De Arnhemse kantorenmarkt in beweging 2
1.3 Naar een nieuwe kantorenstrategie 2
1.4 Opzet van de nota 3
5.1 Visie 37
5.2 Voldoende gevarieerde kantorenlocaties 39
5.3 Programmering en flexibiliteit 42
5.4 Afstemming van de ontwikkelingen 45
5.5 Flankerend beleid 46
Bijlage 2 Vragerprofielen 55
In deze inleiding komen als achtergrond voor een nader uit te werken strategische visie op
het kantorenbeleid van de gemeente Arnhem de algemene ontwikkelingen in de Neder-
landse kantorenmarkt aan de orde. Vervolgens wordt uiteengezet dat deze ontwikkelingen
zich ook in Arnhem voordoen. Tenslotte wordt aangegeven dat er aanleiding is om op de
geschetste ontwikkelingen beleidsmatig in te spelen en dat er behoefte is aan een nieuwe
kantorennota.
1.1 Achtergrond
Een belangrijk aspect van de ontwikkeling in de vraag is de aandacht voor kwaliteit. Bedrij-
ven hechten in het algemeen steeds meer waarde aan het imago van hun bedrijfspand. De
uitstraling is belangrijk en ondernemers kiezen dan ook voor met name een aansprekende
architectonische kwaliteit van hun gebouw en directe omgeving. Dit resulteert in een sterke
behoefte aan nieuwe kantoorpanden.
Naast de stijging van de vraag neemt ook het aanbod aan kantoorruimte in Nederland fors
toe. Eind 1999 was het aanbod met bijna 30% gestegen ten opzichte van eind 1998. Het is
vooral het aanbod aan nieuwe kantoorruimte dat zorgt voor deze forse toename. De groei
van het aanbod was in het verleden alleen zo sterk in 1990. Dit bleek achteraf de aanzet tot
de grote malaise in de kantorenmarkt die werd gekenmerkt door grote leegstand. Ondanks
dit varkenscycluskarakter van de kantorenmarkt blijven ontwikkelaars vooralsnog risico ne-
men en nieuwe kantoorruimte in de markt zetten.
De dynamiek van de kantorenmarkt blijkt verder uit de nieuwe kantoorconcepten die hun
intrede doen. Flexibiliteit is hierin het sleutelwoord. Door ontwikkelingen op het gebied van
ICT ontstaan steeds meer mogelijkheden om werken en wonen te combineren. Flexwerkers
stellen andere eisen aan kantoorruimte en in het algemeen neemt de kantoorruimte per
werknemer af. De dynamiek van de kantorenmarkt komt onder andere ook tot uiting in het
Toch zijn in laatste jaren op een aantal locaties nieuwe kantoorgebouwen ontwikkeld waar
geen kantoorontwikkeling is gepland. In dit verband doet zich ook in Arnhem het probleem
met de zogenaamde ‘kantoorachtigen’ voor: een locatie wordt bestemd voor bedrijfsdoel-
einden uitgaande van bedrijfstypen. Deze benadering biedt echter ruimte voor bedrijven om
zich in een kantoor te huisvesten en die daarmee ‘kantoorachtige’ worden. Met het be-
stemmingsplan kan de gemeente deze ontwikkeling vooralsnog niet voorkomen.
Het is van groot belang voor de Arnhemse economie dat de kantorenmarkt voldoet aan de
eisen die gebruikers stellen. Belangrijk is de vraag in hoeverre de overheid sturend moet en
kan optreden.
Het is de combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve afstemming die een belangrijke rol
speelt in de te formuleren strategie. De actuele marktontwikkelingen vereisen daarnaast
flexibiliteit als uitgangspunt van het te voeren kantorenbeleid.
In hoofdstuk 2 komt het gevoerde beleid aan de orde. Uit de evaluatie van de gehanteerde
uitgangspunten en de uitwerking ervan worden lessen getrokken voor de toekomst.
In hoofdstuk 3 wordt vervolgens ingegaan op de huidige situatie in de Arnhemse kantoren-
markt en worden de sterke en zwakke punten aangegeven.
Hoofdstuk 4 behandelt de belangrijkste actuele en relevante trends en ontwikkelingen op de
kantorenmarkt en signaleert de kansen en bedreigingen.
In hoofdstuk 5 wordt tenslotte de kantorenstrategie geformuleerd: de visie op de gewenste
ontwikkelingen wordt gepresenteerd en in concrete doelstellingen vertaald. Tevens wordt
aangegeven hoe zich dit vertaalt in de gewenste strategie voor en ontwikkeling van con-
crete locaties en de fasering daarvan om zo op elk moment een gevarieerd aanbod aan
locaties aan te kunnen bieden.
In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van het Arnhemse kantorenbeleid zoals dat in
het verleden is gevoerd. Eerst komen de uitgangspunten van de relevante nota’s aan de
orde. In paragraaf 2.2 worden de effecten van het beleid geëvalueerd aan de hand van de
belangrijkste elementen: het schaarstebeleid, de Q-KAN locations en het locatiebeleid. Het
hoofdstuk wordt afgesloten met een overzicht van sterke en zwakke punten en lessen die
van uit de evaluatie getrokken kunnen worden.
De geschetste situatie in de inleiding maakt duidelijk dat het voeren van een goed kanto-
renmarktbeleid belangrijk is. Een goede inschatting van marktontwikkelingen is essentieel
om een juiste verhouding te handhaven tussen het aanbod aan nieuwe locaties en de be-
staande (oude) voorraad. Hierdoor blijft de kwaliteit op peil, wordt onnodige leegstand voor-
komen en kan door investerende partijen voldoende rendement worden behaald. In het
Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) wordt het beleid voor de kantorenmarkt vormgegeven
door gemeenten, de provincie en het in 1995 opgerichte projectbureau KAN. Belangrijke
uitgangspunten voor dit beleid zijn geformuleerd in het Knooppuntbeleid uit 1997. Het be-
leidskader voor de uitvoering van het kantorenbeleid wordt gevormd door een groot aantal
beleidsplannen op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. Vanuit gerelateerde en flan-
kerende beleidsvelden waren onder andere de volgende uitgangspunten en aandachts-
punten relevant voor het gevoerde kantorenbeleid:
Rijk
· Streekplan
- De steden Arnhem, Nijmegen, alsmede de assen Arnhem-Zevenaar, Nijmegen-
Wychen, Nijmegen-Elst-Arnhem vormen het stedelijk gebied van de regio.
- De as van het stedelijk kerngebied in de vorm van LightRail is de basis voor de ver-
stedelijking en loopt van Wychen via Nijmegen en Arnhem naar Zevenaar.
Gemeente
Schaarstebeleid
Sinds 1994 is het ‘relatieve schaarstebeleid’ een belangrijk uitgangspunt van het kantoren-
beleid om er voor te zorgen dat de markt in evenwicht blijft. Dit beleid kent vier belangrijke
uitgangspunten.
Allereerst is er de beperking dat er geen nieuwe kantorenlocaties mogen worden ontwikkeld
dan de Gelderse Poort/Ooievaarsnest, Kroonpark en Arnhem-Centraal. Een tweede uit-
gangspunt is dat een deel van de planologische voorraad wordt doorgeschoven in de tijd of
een andere bestemming krijgt. Het derde uitgangspunt is dat voorstellen voor partiële be-
stemmingsplanwijzigingen (bijvoorbeeld van woonpand naar kantoorpand) in principe wor-
den afgewezen. Ten vierde wordt bezien in hoeverre incourante kantoorpanden aan de
markt onttrokken kunnen worden. Een belangrijk uitgangspunt van het Knooppuntbeleid
was dat er in principe geen zelfstandige kantoorontwikkeling wordt toegestaan op bedrij-
venterreinen.
Door het schaarstebeleid kon de gemeente tevens afspraken maken met de marktpartijen.
De toezegging dat kantoren uitsluitend op de aangewezen locaties gebouwd mochten wor-
den, nam voor een deel risico weg voor de marktpartijen. Hoewel kantoorontwikkelingen
toch plaatsgevonden hebben buiten de aanvankelijk aangewezen locaties, heeft dit geen
nadelig effect gehad op de beoogde locaties. De ontwikkeling van Kroonpark en Gelderse
Poort heeft zich succesvol voltrokken.
Het schaarstebeleid is succesvol geweest waar het gaat om de concentratie van kantoren.
Met name de Gelderse Poort en Kroonpark hebben zich positief weten te profileren als
kantorenconcentraties. Dat heeft geleid tot een soort kwaliteitsgarantie voor deze locaties.
Ook Arnhem-Centraal wordt in dit kader een nieuwe hoogwaardige concentratie van kanto-
ren. Ten aanzien van de timing van Arnhem-Centraal had de ontwikkeling ervan eerder
opgestart kunnen worden. Een aantal banken heeft gekozen voor vestiging op de Gelderse
Poort (Bankenkwartier), terwijl dat juist gebruikers zijn waarop Arnhem-Centraal mikt.
Daarnaast bood het schaarstebeleid een houvast om de ontwikkeling van de kantorenmarkt
nauwlettend te volgen. Door gefaseerde uitgifte op een selectief aantal locaties was een
continue monitoring mogelijk. Een uitgesproken positief element in deze monitoring is de
jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage.
Het kantorenbeleid in Arnhem wordt mede vanuit een regionaal kader vormgegeven. In het
‘Segmenterings- en Faseringsplan Kantorenmarkt tot 2015’, werd in 1997 gepleit voor de
ontwikkeling van negen zogenaamde ‘Quality KAN Locations’1. Hier zijn in een later stadium
Schuytgraaf en Coehoorn aan toegevoegd. Om een ‘gezonde’ vraagaanbodverhouding en
een goede kwaliteit in de KAN-regio te waarborgen is daarbij gekozen voor een gefaseerde
en gesegmenteerde ontwikkeling van deze kantorenlocaties. Belangrijke elementen van het
concept zijn een heldere profilering en kwalitatieve variatie van de individuele locaties, sa-
menwerking van alle betrokken partijen en een regionale afstemming binnen het KAN-
gebied.
Hoewel het concept van de QKAN-locaties niet alleen de kwalitatieve invulling betrof van de
geselecteerde locaties, maar tevens als platform diende voor de betrokken marktpartijen,
heeft het als marketingtool nauwelijks effect gehad. Het ambitieniveau wordt door betrokke-
nen als te hoog ervaren en gewezen wordt op de gebrekkige communicatie door ongelijke
verhoudingen binnen de overlegstructuur. In de markt heeft het concept geen bekendheid
en weten betrokkenen dan ook niet waar het voor staat. Een positief element van de Q-
campagne was wel dat er een goede afstemming werd bereikt op regionaal niveau.
Een belangrijk project in dit kader is de ontwikkeling van Arnhem-Centraal. Het stationsge-
bied wordt mede met het oog op de HSL-halte ontwikkeld tot een hoogwaardige kantoren-
locatie, gericht op overheid, frontoffices van financiële en zakelijke diensten en (buitenland-
se) kantoorvestigingen van industrie en handel.
Locatiebeleid
In de praktijk is gebleken dat een openbaar vervoerlocatie niet goed functioneert als kanto-
renlocatie als de bereikbaarheid per auto niet minstens zo goed is. In dit verband is het te-
vens noodzakelijk dat een openbaar vervoersknooppunt zoals een station ook voldoende
parkeerplaatsen heeft. Het parkeerconcept voor Arnhem-Centraal voorziet hierin.
Het economische beleid richtte zich naast verwerving ook op verankering van de bestaande
bedrijvigheid. Het behouden van en het optimaliseren van het ondernemingsklimaat voor de
reeds aanwezige bedrijven is net zo belangrijk als het aantrekken van bedrijven. Dit beleid
is succesvol geweest. Bij de acquisitie van nieuwe bedrijven werd een regionale differentia-
1
Arnhem: Arnhem-Centraal, Coehoorngebied, Gelderse Poort/Ooievaarsnest, Kronenburg/Kroonpark,
Schuytgraaf. Nijmegen: Station, Brabantse Poort/Lindenholt, Science Park/Heyendaal. Elst: Station
Tabel 2.1 De belangrijkste sterke en zwakke punten van het gevoerde kantorenbeleid zijn
Sterk Zwak
· De regionale afstemming · Ontbreken van goede definitie van kantoor
· De selectieve ontwikkeling van locaties · Te weinig instrumenten om particuliere ont-
wikkelingen te sturen
· De wervende ontwikkeling van Kroon- · Handhaving van beleid
park en Gelderse Poort
· De jaarlijkse KAN-Vastgoedrapportage · Ontbreken van actualisering van beleid
· Het differentiëren van kantorenlocaties · Gebrek aan kennis over recente bedrijfshuis-
vestingsconcepten
· Feit dat er beleid werd gevoerd
Uit voorgaande evaluatie van het beleid dat tot nu toe gevoerd is voor de kantorenmarkt is
gebleken welke onderdelen wel en welke niet tot het beoogde effect hebben geleid. Na de
sterke en zwakke punten te hebben opgesomd, kunnen we een aantal lessen trekken voor
de toekomst:
· Het concept van QKAN-locaties heeft als marketingconcept niet gewerkt en dient geen
onderdeel van beleid te worden. De regionale afstemming is wel belangrijk en dient on-
derdeel van beleid te blijven.
· Het schaarstebeleid heeft gewerkt en biedt ook in de toekomst mogelijkheden om se-
lectief en gefaseerd aanbod te creëren, waarbij de gemeente een voorwaardenschep-
pend aanbodbeleid dient te voeren. Dat betekent dat de gemeente zorg draagt voor de
voorwaarden die vereist zijn teneinde een aanbod te creëren waarbij de juiste gebrui-
kers op de juiste plaats terechtkomen. Onder regie van de gemeente worden nieuwe lo-
caties ter beschikking gesteld die gedifferentieerd zijn naar fase en kwaliteit.
· Een te rigide kantorenbeleid, waarin uitsluitend naar de bedrijfscategorie wordt gekeken
om te beoordelen of een gebruiker voldoet aan de vestigingseisen die in het bestem-
mingsplan geformuleerd zijn, wordt door marktontwikkelingen ingehaald en blijkt in de
praktijk steeds moeilijker uitvoerbaar. Handhaving van voorschriften in bestemmings-
plannen is lastig gebleken. Gedeeltelijke 'verkantorisering' van bedrijventerreinen kan
Dit hoofdstuk is gewijd aan de actuele situatie in Arnhem. In de eerste paragraaf komt de
economische structuur en werkgelegenheid aan de orde. In paragraaf 3.2 wordt een over-
zicht gegeven van de Arnhemse kantorenmarkt. Onder meer omvang en structuur, vraag en
aanbod en huurprijzen worden geanalyseerd. De paragraaf wordt afgesloten met een over-
zicht van locaties. In paragraaf 3.3 tenslotte worden conclusies getrokken en de sterke en
zwakke punten benoemd.
Handel 14
Nijverheid (industrie) 8
Overig (landbouw, bouw, horeca, transport) 13
Totaal 100
Meer op bedrijfsniveau is er een trend van toenemende kantooractiviteiten. Dit uit zich
enerzijds in complexere technologische bedrijfsvoering, anderzijds in een verdienstelijking.
Nu al vervult gemiddeld 40% van het personeel van industriële bedrijven een kantoorfunc-
tie.
3.2 Kantorenmarkt
De kantorenvoorraad van de Gelderse hoofdstad telt ruim 920.000 m². Daarmee is Arnhem
de zesde kantorenstad van Nederland (zie figuur 3.1). De totale voorraad van het gehele
KAN-gebied bedraagt ongeveer 1,3 miljoen m².
Den Haag
Amsterdam
Rotterdam
Utrecht
Eindhoven
Arnhem
Groningen
Den Bosch
Apeldoorn
Amersfoort
Zwolle
Breda
Maastricht
Tilburg
Enschede
Nijmegen
Hengelo
Bron: Dynamis
De Arnhemse kantorenmarkt kan volgens de KAN Vastgoed rapportage in grote lijnen in vijf
deelgebieden onderverdeeld worden, zoals in tabel 3.2 is weergegeven.
Dominante kantoorgebruikers
Op basis van deze indeling geeft de KAN Vastgoedrapportage een overzicht van de gerea-
liseerde opname en de ontwikkeling van het aanbod. Nadeel hiervan is dat op basis hiervan
geen uitspraken gedaan kunnen worden over de afzonderlijke (QKAN-)locaties.
In de periode 1994 tot en met 1998 nam het aanbod van kantoorruimte toe van ruim 23.000
m² naar bijna 60.000 m² (zie figuur 3.2, waarin het stationsgebied tot Arnhem West wordt
gerekend). De stijging werd voornamelijk veroorzaakt door een aanzienlijke nieuwbouwpro-
ductie in combinatie met een verplaatsingsvraag. In 1999 werd het effect van de economi-
sche groei ook zichtbaar op de kantorenmarkt en werd de vraag naar kantoorruimte veel
meer gegenereerd vanuit een uitbreidingsbehoefte. Het aanbod daalde naar ongeveer
35.000 m², minder dan 4% van de voorraad. Een aanbodspercentage van 4% (frictieaan-
bod) wordt wenselijk geacht voor een gezond functioneren van vraag en aanbod. Mede
door de toegenomen productie van nieuwbouw bedroeg het aanbod (inclusief alle gestarte
nieuwbouw waarvoor nog geen gebruiker bekend is) aan het begin van 2001 meer dan
60.000 m² (Engelsing Research). DTZ spreekt echter van een aanbod van circa 30.000 m2.
Het direct beschikbare aanbod bedraagt ongeveer 3%. Er is dus duidelijk sprake van krap-
te. De structurele leegstand (langer dan een jaar) is slechts 0,3%. De schaarste heeft ertoe
geleid dat ook kantoorruimte, die door veroudering moeilijk in de markt lag, opgenomen
werd.
Figuur 3.2 Aanbodontwikkeling kantorenmarkt Arnhem per deelgebied, Den Bosch en Zwolle in m²
60000
Arnhem Zuid
Arnhem Oost
40000 Arnhem West
Arnhem Noord
20000 Arnhem Centrum
zwolle
Den Bosch
0
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 '94-'00
Bron: Kan-Vastgoedrapportage
Arnhem kent een vrij groot aandeel van reeds bestaande gebouwen in het aanbod (zie fi-
guur 3.3). Het gemiddelde aandeel van nieuwbouw in het aanbod is, gemeten over de peri-
ode 1994-2000, slechts 20%. Dat is tamelijk laag ten opzichte van de landelijk trend (meer
Ter vergelijking: in Den Bosch is het aandeel van nieuwbouw in het aanbod op gelopen van
6% in 1996 tot 50% in 2000, in Zwolle van 22% in 1996 naar 63% in 2000.
1994
1996
1998
2000
Bron: Kan-Vastgoedrapportage
Vraag en opname
Vergeleken met steden als Den Bosch en Zwolle is de gerealiseerde opname in Arnhem
stabiel te noemen en beduidend hoger dan de twee andere steden.
Het aantal transacties in Arnhem bedroeg in 1999 43. In 1994 was dit 20. De gemiddelde
transactiegrootte is afgenomen van 1.480 m² in 1994 naar 1.047 m² in 1999.
80000
Arnhem Zuid
60000 Arnhem Oost
Arnhem West
40000
Arnhem Noord
20000 Arnhem Centrum
Zwolle
0
Den Bosch
1994 1995 1996 1997 1998 1999 '94-'99
Bron: Kan-Vastgoedrapportage
Huurprijzen
Het maximale huurprijsniveau in Arnhem bedraagt ongeveer ƒ325,-- per m² per jaar (medio
2000). Het betreft hier echter een beperkt aantal transacties; de top van de markt ligt eerder
bij ƒ300,-- per m² per jaar. Deze prijzen worden gerealiseerd op locaties aan de Velperweg,
maar ook in de Gelderse Poort en in het Business Park Arnhem (KEMA). In vergelijking met
Zwolle en Den Bosch is de huurprijsontwikkeling achtergebleven. De beide steden bewegen
zich al vanaf 1998 boven de ƒ300,-- per m² -grens.
Figuur 3.5 Ontwikkeling van de tophuurprijs in Arnhem, Zwolle en Den Bosch in ƒ per m² per jaar
400
300 Arnhem
200 Zwolle
100 Den Bosch
0
89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 '00
Onder invloed van het krappe aanbod is de trend is stijgend (zie figuur 3.5). Het huurprijsni-
veau waarop gemikt wordt in Arnhem-Centraal zal een forse stijging betekenen. Naar ver-
wachting wordt het niveau van ƒ400,-- per m² per jaar overschreden. Daarmee positioneert
Arnhem zich qua huurprijsniveau net achter de grote steden in de Randstad! Indien de af-
name van kantoorruimte op dit huurniveau soepel zal verlopen, toont Arnhem aan dat ze
een toppositie inneemt als belangrijkste kantorenstad buiten de Randstad.
Coehoorn is onderdeel van het Arnhem-Centraal Project en betreft globaal het gebied tus-
sen het station en de Rijn. Dit gebied is aangewezen om vanaf 2011 ruimte te bieden aan
een aanzienlijke woningbouw en tussen de 80.000 en 110.000 m2 nieuwe kantoren.
Kroonpark is het nieuwe kantoorgebiedje gelegen ten zuiden van het Winkelcentrum Kro-
nenburg en kan beschouwd worden als uitbreiding van kantorenconcentratie Arnhem-Zuid.
Mede door de aanwezigheid van het grote winkelcentrum, de reeds aanwezige grootschali-
ge kantoorgebouwen en een goede bereikbaarheid per openbaarvervoer en per auto heeft
de locatie een multifunctioneel karakter. Er zijn ruime parkeermogelijkheden en de gebouw-
de omgeving is een mix van klein, middelgrote en grote gebouwen. Hier zijn onder ander
gevestigd de Kamer van Koophandel, Dutchtone, en KPMG. Het huurniveau ligt rond
ƒ300,-- per m2 per jaar.
Schuytgraaf is het grote uitbreidingsgebied van Arnhem aan de zuid-westzijde van de stad.
Vanaf 2002 wordt hier begonnen met het realiseren van de plancapaciteit van 75.000 m2
kantoorruimte. Schuytgraaf krijgt een aantrekkelijk en wervend karakter met een nieuw NS-
station Arnhem-Zuid. De locatie ligt echter op aanzienlijke afstand van de snelweg.
Business Park Arnhem is het gebied rond het voormalige hoofdkantoor van KEMA aan de
Utrechtseweg. In een aantrekkelijke parkachtige omgeving worden hier een aantal hoog-
waardige bedrijfspanden gerealiseerd. BPA behoort niet tot de zogenaamde QKAN-
locations, maar er hebben toch kantoorontwikkelingen plaatsgevonden. De locatie is redelijk
met het openbaarvervoer en de auto bereikbaar.
IJsseloord II. Deze locatie wordt hier genoemd omdat zich met name op deze locatie het
dilemma voordoet ten aanzien van ‘kantoorachtige’ ontwikkeling op een bedrijventerrein.
Alleen al in 2000 werd op IJsseloord II 25.000 m2 kantoorruimte ontwikkeld en opgenomen.
IJsseloord II heeft uitstekende zichtlocaties langs de A-12 en de Pleyroute. Per openbaar
vervoer is het minder goed bereikbaar. Het stedenbouwkundige imago en de kwaliteit zijn
goed te noemen.
Aan de hand van deze analyse zijn in tabel 3.3 de belangrijkste sterke en zwakke punten
benoemd.
Sterk Zwak
· Sterke dienstverleningssector · Relatief geringe opname ten opzichte van
de voorraad
· Uitstraling van zesde kantorenstad van Ne- · Verouderde kantorenvoorraad
derland
· Reeds aanwezige differentiatie van locaties
· Ontwikkeling van een echte toplocatie met
Arnhem-Centraal
A Mobiliteit en bereikbaarheid
B ICT en nieuwe manieren van werken
C Kantorenlocaties
D Kantoorgebouwen
A Mobiliteit en bereikbaarheid
Een aantal grote infrastructurele projecten en concepten die in de regio gepland zijn, zal
van invloed uitoefenen zijn op het stedelijk functioneren:
· HST;
· regionale Light-Rail lijn;
· multifunctionele knooppunten.
In Europa bouwen een aantal urbane regio's (waaronder KAN, zie figuur 4.1) aan een zo-
genaamd Light Rail Systeem teneinde de mobiliteit beter te geleiden. Het gaat om een
Een voorbeeld van een geslaagd Light Rail project is te vinden in Karlsruhe. Hier biedt Light
Rail een goed alternatief voor andere lokale vervoerswijzen en is de bereikbaarheid van de
verschillende stadsdelen verbeterd. Andere regio's die Light Rail uitbouwen zijn onder meer
Kaiserslautern, Charleroi, en Groot-Manchester.
Figuur 4.1 toont het traject van de Light Rail in het KAN gebied met de beoogde haltes. Voor Busi-
ness Park Arnhem is het nog niet zeker dat de Light Rail er ook daadwerkelijk zal stoppen. Gezien
de relatief eenzijdige autobereikbaarheid zou een halte op BPA wel gewenst zijn.
Door de nieuwe technologie is het mogelijk dat werknemers een gedeelte van de week
thuis werken in plaats van op het kantoor. Wanneer een goede afstemming plaatsvindt tus-
sen de werktijden van werknemers binnen het bedrijf, kan ruimte bespaard worden. De ge-
middelde bezettingsgraad van werkplekken daalt immers vanwege het toenemend aantal
deeltijd- en flexwerkers Werkgevers gaan vooralsnog niet over op het implementeren van
deze nieuwe concepten in hun bedrijfsvoering. Wanneer bedrijven over gaan op een flexi-
bele kantoorinrichting kunnen zij het benodigde vloeroppervlak per werknemer terugdrin-
gen. In de praktijk blijkt echter vooralsnog dat de meeste deeltijd- en telewerkers ondanks
dat ze regelmatig thuis werken hun werkplek op kantoor behouden. Het is moeilijk om de
bezetting te plannen omdat er zich nog veel onverwachte situaties voordoen op het werk.
Ook het feit dat er tegenwoordig veel in teamverband gewerkt zorgt er voor dat mensen
toch regelmatig op kantoor terechtkomen. Niet alle communicatie is namelijk via fax of e-
mail mogelijk. De ruimtebesparing als gevolg als flexwerken lijkt op dit moment op macroni-
Wat betreft de relatie tussen locaties en de ICT-infrastructuur is het zeer lastig de effecten
in te schatten. Met name omdat de ontwikkelingen in de sector zo snel gaan, is het moeilijk
om in te schatten hoe duurzaam elementen, zoals afstand tot een internet backbone, aan-
sluiting op vaste (glasvezel)netten, zijn. Belangrijk is vast te stellen dat toegang tot de ver-
schillende netwerken erg belangrijk is. In dit verband is het van belang vast te stellen dat
het KAN-gebied in het algemeen en Arnhem in het bijzonder voortvarend in de ontwikkeling
van ICT- infrastructuur mee bewegen met concepten als een ICT-service provider Gelderse
Poort en de ontwikkeling van CityRing, een dubbel uitgevoerde glasvezelinfrastructuur voor
alle digitale communicatie en niet in de laatste plaats het opstellen van een Strategisch
Beleidsplan Telematica EuroTradePort KAN. Daar waar regio's zich nog afvragen of ICT
een terrein is waarvoor beleid geformuleerd dient te worden, wordt in het KAN-gebied reeds
aan concrete plannen gewerkt. Daarmee positioneert met name Arnhem zich positief. Ech-
ter het beleid moet nog wel van de grond komen en in uitvoering gebracht worden.
C Kantorenlocaties
· toenemende differentiatie;
· vraag naar een hoog voorzieningenniveau;
· particuliere ontwikkelingen;
· functiemenging;
· knooppunt van verkeer en vervoer;
· imago en identiteit.
Voor de locatie van kantorenconcentraties zal dit in de toekomst leiden tot de volgende ver-
anderingen.
D Kantoorgebouwen
De grens tussen kantooractiviteiten en andere activiteiten van bedrijven vervaagt. Dit feno-
meen heeft een aantal dimensies.
Verschillende bedrijfstypen geven de voorkeur aan het kantoorgebouw als bedrijfshuisves-
ting. Dit heeft te maken met de gewenste representativiteit en hoge kwalitatieve eisen aan
de bouwkwaliteit.
Tevens is een groot aandeel van de werkgelegenheid in de industriële bedrijfstakken aan te
merken als kantooractiviteit. In dit geval gaat het om administratie- en ondersteunende pro-
cessen die zich het best in een kantooromgeving laten onderbrengen, als die zelfstandig
gehuisvest worden.
Daarnaast is er de trend dat bepaalde bedrijfsgebouwen met een dusdanige architectuur,
afwerkingniveau en bouwkundige vormgeving worden gerealiseerd dat er nauwelijks onder-
scheid is met een traditioneel kantoorgebouw. Te denken valt aan hoogwaardige bedrijfs-
ruimte ten behoeve van Research & Development en huisvesting van ICT-ondernemingen.
In plaats van een strikte scheiding tussen de verschillende bedrijfshuisvestingtypen bestaat
er veeleer een continuüm van kantoorruimte naar moderne productieruimte.
Een volgende trend is de vraag naar flexibele ruimte, zowel van de zijde van de gebruikers
als de beleggers. Deze laatste groep volgt daarmee het gedrag van de gebruiker, de bron
van het beleggingsrendement.
In het Arnhem-Centraal gebied komt een WTC-vestiging. Het prestigieuze multi-tenant con-
cept met een hoogwaardig voorzieningenniveau zal ongeveer 20.000 m² groot zijn. Het
Internationale ervaring leert dat de effecten van een HST-halte minimaal zijn bij het aan-
trekken van meer economische activiteiten. Ook de vestiging van het wereldhandelscen-
trum speelt nauwelijks een rol in de besluitvorming rond vestigingsplaatskeuze. De HST-
halte en het WTC, beide elementen van het Arnhem-Centraal Project, zijn veel meer van
complementaire aard en zijn geen zelfstandige pullfactoren. De aanwezigheid van beide
elementen geeft een extra, hoogwaardig karakter aan de locatie. Beide elementen spelen
een belangrijke rol in de marketing van het Arnhem-Centraalgebied. Ten opzichte van an-
dere locaties in Arnhem, maar ook in het KAN-gebied en Oost-Nederland, tillen de HST-
halte en de WTC-vestiging Arnhem-Centraal op een hoog niveau.
Vraag
In voorgaande jaren zijn er een aantal berekeningen doorgevoerd voor de vaststelling van
de nieuwbouwbehoefte van kantoren voor de periode tot 2015. Zowel het KAN als de ge-
meente Arnhem hebben in 1999 respectievelijk 2000 deze behoefteramingen laten maken
voor hun kantorennota en voortgangsrapportage. De bureaus STEC en Twynstra Gudde
(TG) hebben hiertoe berekeningen gemaakt. In de berekeningen wordt onderscheid ge-
maakt tussen uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. De uitbreidingsvraag is de extra
ruimte behoefte die ontstaat wanneer nieuwe bedrijven zich vestigen of wanneer bestaande
bedrijven uitbreiden. De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte afkomstig van
gebruikers, die verouderde kantoorruimte achterlaten die niet meer in het aanbod terug-
komt. De kantoorruimte wordt afgebroken of krijgt een andere bestemming.
In 1997 raamde TG, in opdracht van het KAN, de verwachte vraag in het KAN-gebied voor
de periode 2001-2015 op 400.000 m². De gehanteerde uitgangspunten waren een werkge-
legenheidsgroei van 1,1% en een vervangingsvraag van 1%.
STEC stelde de prognose van TG in 1999 bij naar 540.000 m². De reden hiervoor was een
hogere verwachte werkgelegenheidsgroei tot 2015 en het vervangingspercentage van 1%
werd te gering bevonden en werd bijgesteld naar 1,5%. De beide ramingen hadden betrek-
Wij beschouwen de verwachte vraag van 375.000 m², zoals berekend door TG in 2000, als
maximumvariant van de vraagraming met het oog op de volgende overwegingen:
· Een vervangingsvraag van 1,5 % lijkt ons een gerechtvaardigde aanname. Hoewel
moeilijk te traceren schijnt een vervangingsvraag van 2% (ruim 18.000 m² per jaar) aan
de hoge kant. Met kaalslag in het Arnhem-Centraal gebied is deze waarde echter niet
ondenkbaar.
· De laatste zeven jaren bedroeg het aandeel van nieuwbouw in het aanbod gemiddeld
20%. Dat het aandeel nieuwbouw in de opname in de laatste jaren relatief gering is ge-
weest is met name te wijten aan de geringe productie. TG gaat ervan uit dat 50% van
de toekomstige jaarlijkse opname nieuwbouw betreft. Ook dit uitgangspunt dient ons in-
ziens als een maximumvariant beschouwd te worden, temeer omdat het percentage van
50% nieuwbouw in de opname nog niet in Arnhem gerealiseerd is. Bedacht moet wor-
den dat transacties kleiner dan 500 m² niet door de meeste makelaars opgenomen wor-
den in de statistieken. Het gaat in de praktijk dan om zo’n 20-30% van de totale opna-
· TG gaat er vanuit dat 70% van de vraag aan Arnhem toebedeeld wordt en dat 50% van
de vraag op het Centrum is gericht. De prognose van TG voor Arnhem-Centraal ligt ruim
boven de prognose van STEC. Terecht wijst TG er op dat deze ramingen deels geba-
seerd zijn op een wensbeeld en er zal de nodige acquisitie moeten worden gepleegd
om deze vraag in het centrum te bereiken. Concreet betekent dat het wensbeeld onder-
deel van beleid moet zijn: 70 % van de vraag in het KAN gebied aan Arnhem toewijzen
en daarvan 50% aan de Centrumlocatie.
Een behoefteraming over een periode van vijftien jaar, in een marktsituatie die een grote
dynamiek vertoont, niet alleen in de marktbewegingen maar ook aan de basis, brengt een
risico met zich mee dat zich makkelijk laat vertalen naar oplopende rentekosten bij het aan-
houden van strategische voorraden. De invalshoek van TG, inzake een inspanningsbeleid
teneinde van Arnhem-Centraal een wervende toplocatie te maken, lijkt gerechtvaardigd. Het
prijsniveau van de locatie kan leiden tot een aanzienlijke verdunning van de doelgroep. Im-
mers huurprijzen van ƒ400,-- en hoger zijn niveaus die in Den Haag en Rotterdam aan de
orde zijn. Daar de kantoorbehoevende werkgelegenheid een sterke groei doormaakt zal dat
zich manifesteren in een aanzienlijke opname van kantoorruimte. Het is alleen de vraag
hoelang zich dat zal voortzetten. Het is realistisch om een terugval dan wel stabilisatie van
de economische groei op middellange termijn in te calculeren. Daarnaast zal ook de Arn-
hemse arbeidsmarkt tekenen van krapte kunnen vertonen, met name in kwalitatieve zin. De
effecten van HST en WTC zijn vooralsnog te verwaarlozen evenals de trek van kantoorge-
bruikers uit de Randstad.
Duidelijk is dat de toekomstige vraagbehoefte zich lastig laat vaststellen. Een verstandige
keuze voor een strategische kantorenstrategie is flexibiliteit en het volgen van een voor-
zichtige/behoudende toekomstbenadering. Hierbij past een beleid dat gericht is op het
wegwerken van de flessenhals op korte termijn om daarna het historisch voortschrijdend
gemiddelde te volgen. Dit dwingt tot een continue kwantitatieve en kwalitatieve monitoring
van de marktsituatie. Indien de gemiddelde jaarlijkse groei van de kantorenvoorraad in an-
dere steden in ogenschouw genomen wordt, dan variëren de percentages van 1 tot 2%. In
de Arnhemse situatie zou dit gemiddeld 9.200 tot 18.400 m² per jaar zijn.
Dat zal leiden tot een totale vervangingsvraag van 222.000 m² en een uitbreidingsvraag van
148.000 m² in de periode 2001-2015. Daarmee komt de totale vraag naar nieuwe kantoor-
ruimte op 370.000 m². De gemiddelde jaarlijkse vraag naar nieuwbouw in deze periode zal
24.600 m² bedragen.
Hierbij is nog geen rekening gehouden met de grotere vraag op korte termijn (flessenhals).
DTZ heeft de huidige vraag (aanvang 2001) op ca. 50.000 m2 geraamd. Dit is tweemaal de
theoretische jaarlijkse vraag. We veronderstellen dat deze extra vraag van 50.000 m² voor
de helft gericht is op nieuwbouw (50% nieuwbouw, 50% bestaand aanbod). We berekenen
voor de periode 2001-2005 een extra nieuwbouwbehoefte van 25.000 m2 (zie tabel 4.3).
Bij constante groei per jaar Totaal Bij afnemende groei Totaal
(1) (2)=5x(1) (3) (4)=5x(3)
2 2 2 2
2001-2005 28.500 m p.j. 142.500 m 28.500 m p.j. 142.500 m
2 2 2 2
2006-2010 24.500 m p.j. 123.500 m 19.500 m p.j. 98.500 m
2 2 2 2
2011-2015 26.000 m p.j. 129.500 m 20.500 m p.j. 103.500 m
2 2
Totaal 395.500 m 344.500 m
Twynstra Gudde gaat ervan uit dat 40 tot 50% van de vraag in op het centrumgebied ge-
richt zal zijn (figuur 4.4).
Tabel 4.4 Vraag naar nieuwbouw kantoorruimte in het centrum (40-50% van de totale vraag)
In de komende jaren zijn een aantal nieuwe locaties geselecteerd waar kantoren gebouwd
mogen worden; dat zijn Arnhem-Centraal, Coehoorn en Schuytgraaf, en de bestaande lo-
caties Gelderse Poort, Kroonpark en Businesspark Arnhem.
1) In de periode 2002-2005
Indien we de totale verwachte vraag naar kantoorruimte confronteren met het totaal van
geplande nieuwbouwontwikkelingen, constateren we voor alle perioden een aanbodover-
schot (figuur 4.7). Met name in de periode 2011 tot 2015 is het aanbodoverschot aanzien-
lijk.
Ten aanzien van overige locaties in het KAN-gebied zien we geen directe concurrentie van
enige betekenis. Bedrijven en instellingen die kantoorruimte in het stedelijk gebied van Arn-
hem zoeken, zullen niet of nauwelijks uitwijken naar Nijmegen of Elst of omgekeerd.
In de uitvoering van het kantorenbeleid dient er naar gestreefd te worden dat 40 tot 50%
van de totale vraag in het centrum, het Centrummilieu, gehuisvest kan worden. De overige
vraag zal zich voor de helft richten op het subcentrummilieu.
In dit hoofdstuk zijn de relevante trends aan de orde gesteld, de belangrijkste ontwikkelin-
gen in Arnhem en is een raming gemaakt van de vraag naar nieuwe kantoorruimte in de
periode 2001-2015.
Aan de hand van deze inventarisatie worden in tabel 4.8 de belangrijkste kansen en bedrei-
gingen benoemd.
Kansen Bedreigingen
· Arnhem-Centraal als project is een grote · Bij volledige uitvoering van de plancapaci-
kans voor Arnhem. Hiermee kan Arnhem teit ontstaat een aanzienlijk overaanbod
een kwaliteitssprong maken
· Helder geprofileerde locaties als basis voor · Ontbreken van goede afbakening van be-
een kantorenbeleid grippen met betrekking tot kantoren en de
zogenaamde ‘kantoorachtigen’; het pro-
bleem rond de interpretatieverschillen zijn
niet in het bestemmingsplan te ondervan-
gen
· Ruimte voor startende bedrijven evenals · Elementen als HST en WTC moeten niet
voor reeds aanwezige bedrijven overschat te worden, maar als comple-
mentaire voorzieningen worden be-
schouwd. Een HST of een WTC maakt
Arnhem niet tot een stad met internationale
allure. Concurrenten van Arnhem zijn niet
Amsterdam of Brussel, maar Apeldoorn,
Den Bosch en Zwolle
· De ruimtelijke mogelijkheden die Arnhem · Een echt ICT-beleid is nog niet geïmple-
heeft voor het realiseren van nieuwe locaties menteerd, maar hangt voor een deel aan
particuliere initiatieven
· Uitbouw van functiemenging en meervoudige · Indien ten behoeve gronduitgifte strategi-
ruimtegebruik met het oog op de ontwikke- sche reserves aangehouden dienen te
ling van ontmoetingsplekken worden, drukt dat in de vorm van rentelas-
ten op de begroting
In dit hoofdstuk zal op basis van de beleidsevaluatie (hoofdstuk 2), de huidige marktsituatie
(hoofdstuk 3) en de gesignaleerde trends en ontwikkelingen (hoofdstuk 4) een strategische
visie voor kantorenbeleid worden geformuleerd.
5.1 Visie
De evaluatie van het gevoerde beleid heeft geleerd dat het creëren van een selectief en
gefaseerd aanbod (relatieve schaarste) en de kwalitatieve differentiatie van kantorenloca-
ties belangrijke elementen zijn voor het te formuleren kantorenbeleid. Daarbij is het van
groot belang om een aanzienlijke mate van flexibiliteit in te bouwen als het gaat om het be-
stemmen en faseren van grond voor bepaalde bedrijfstypen, maar ook als het gaat om ont-
sluiting en bereikbaarheid en niet in de laatste plaats qua fasering. In dit kader dient de ge-
meente de ontwikkelingen in de markt continu te volgen.
De huidige stand van zaken is dat Arnhem een sterke positie inneemt als kantorenstad en
die positie verder kan versterken met de ontwikkeling van de toplocatie Arnhem-Centraal.
Er is reeds een gedifferentieerd aanbod van kantorenlocaties. De vraag naar nieuwe kan-
toorruimte overstijgt het aanbod ervan ruimschoots.
Door alle evaluaties, trends en ontwikkelingen heen komen steeds een aantal elementen
terug:
Een geschikt concept om deze elementen te koppelen aan een kantorenstrategie is de pro-
duct-marktcombinatie. Het principe van een product-marktcombinatie is dat voor elk markt-
segment van gebruikers met specifieke huisvestingswensen (zie bijlage 2), een passende
locatie aangeboden kan worden. Het criterium is in dit verband een bepaald kwaliteitsni-
veau. Het kwaliteitsniveau is in hier een pakket van samenhangende elementen waaronder
bereikbaarheid, voorzieningenniveau, vormgeving, imago, transportmogelijkheden, bouw-
kwaliteit, zicht vanaf de snelweg enzovoorts. In deze optiek is het niet zozeer van belang tot
welke bedrijfscategorie een activiteit van de gebruiker behoort, maar welke eisen de gebrui-
ker stelt aan de kwaliteit van de locatie. Daarmee behoort de discussie over het verschil
Op bovenregionaal niveau kan Arnhem zich positioneren met het gehele scala van product-
marktcombinaties ten opzichte van andere steden. Op regionaal niveau kan een heldere
differentiatie plaatsvinden, waarbij gebruikers inzicht hebben in de mogelijkheden en be-
schikbaarheid en de gemeente met schaarstebeleid en flankerende maatregelen optimale
voorwaarden kan creëren en verschillende categorieën van werkgelegenheid ruimtelijk kan
sturen.
Het behouden en versterken van de positie van Arnhem als belangrijkste kantoren-
stad buiten de Randstad, door het in samenwerking met ander overheden en
marktpartijen ontwikkelen en uitvoeren van een daarop gericht voorwaardenschep-
pend beleid.
Op basis van deze hoofddoelstelling zal het kantorenbeleid zich richten op:
Het kantorenbeleid zal erop gericht zijn differentiatie van de verschillende locaties te be-
werkstelligen en te behouden.
Subdoelstelling 1
Het streven naar variatie in het aanbod: het creëren van verschillende kantorenlo-
caties die aan uiteenlopende wensen van kantoorgebruikers kunnen voldoen.
De wensen van gebruikers vereisen een toenemende variatie in het aanbod. De locaties
moeten dusdanige onderscheidende en goed geprofileerde kenmerken hebben dat deze
‘als vanzelf’ de juiste doelgroepen aantrekken, ook voor wat betreft de mobiliteitsprofielen.
Werkmilieus
Centrummilieu
· Hoge kwaliteit gebouwen en openbare ruimte
· Intensief, multifunctioneel ruimtegebruik
· Grootschalige gebouwen, single en multi-tenant. Variatie in af te nemen volumes door
aanwezigheid hoogwaardige bedrijfsverzamelgebouwen
· Grootstedelijk imago: identiteit/imago van kantoorgebruikers vloeit (deels) voort uit het
gebied
Subcentrummilieu
· Beperkt multifunctioneel ruimtegebruik
· Een mix van kleinere, middelgrote en grote gebouwen in representatieve omgeving
· Nadruk op single-tenant
· Goede OV-bereikbaarheid, goede autobereikbaarheid
· Ruimere parkeermogelijkheden
· Huurniveau middensegment (vanaf ƒ250,--)
Specifiek werkmilieu
· Pure werkomgeving met zeer goede autobereikbaarheid (directe aansluiting op snel-
wegen) en OV-bereikbaarheid
· Mogelijkheid tot profilering in zelfstandig gebouw
· Kleinere/middelgrote gebouwen in representatieve omgeving
· Integratie van voorzieningen
· Ruimere parkeermogelijkheden
· Huurniveau middensegment tot hoog (ƒ200,-- tot ƒ300,--)
Geprojecteerd op de Arnhemse situatie kunnen we stellen dat het ambitieniveau van Arn-
hem-Centraal aansluit op de kenmerken van het centrummilieu. Tevens tot het centrummili-
eu rekenen we de (toekomstige) kantorenlocaties in het stadscentrum en in het Coehoorn-
gebied. Kronenburg en Kroonpark, alsmede de Singels en de locaties aan de Velperweg
behoren tot de categorie subcentrummilieu. Met de komst van het station op het Lightrail
traject kan Schuytgraaf ook tot het subcentrummilieu gerekend worden. Hiertoe dient wel
een beleid gevoerd te worden ten aanzien van het voorzieningenniveau. Tot het specifiek
werkmilieu rekenen we Gelderse Poort, IJsseloord II en Businesspark Arnhem (zie figuur
5.1 en 5.2).
Arnhem-Centraal
Centrum
Milieu Coehoorn
Stadscentrum
Singels
Type werkmilieu
Kroonpark
Subcen-
trum Velperweg Kronenburg
Milieu
Schuytgraaf
IJsseloord II
Specifiek
Gelderse Poort
Werkmilieu
BPA
bereikbaarheid
auto OV/auto
1 In de eerste plaats kan een en ander bereikt worden via de bestemmingsplannen. Door
de bestemmingsvoorschriften te formuleren op basis van de streefbeelden van de
werkmilieus is het mogelijk het bestemmingsgebied te laten voldoen aan de criteria van
Subdoelstelling 2
· Relatieve schaarste
· Voldoende flexibiliteit
· Voldoende variatie in typen locaties
In de programmering van het aanbod staat de relatieve schaarste centraal. Het aanbod
dient selectief en gefaseerd op de markt te komen, zodat er in principe op enig moment niet
teveel en niet te weinig locaties beschikbaar zijn.
Per werkmilieu wordt nu het aanbod en de minimale (bij afnemende groei) en maximale (bij
constante groei) vraag afgewogen.
Voor Arnhem-Centraal is haast geboden met het ontwikkelen van de locatie. De vraag is tot
2005 15% tot 42% groter dan het aanbod (zie tabel 5.1). Om te voorkomen dat potentiële
gebruikers zich buiten het Arnhem-Centraal gaan vestigen dient overwogen te worden de
capaciteit voor de periode 2006-2010 versneld op de markt te brengen. Daarmee dreigt
tevens een definitief tekort voor die periode. Dat rechtvaardigt het versneld ontwikkelen van
locatie Coehoorn, met de kanttekening dat een deel van de capaciteit pas na 2015 aange-
sproken hoeft te worden.
Aanbod
2
Arnhem-Centraal 50.000 m² 35.500 m
2
Coehoorn 80.000-110.000 m
2 2
Totaal aanbod 50.000 m² 35.500 m 80.000-110.000 m 165.500-195.500 m²
Tekort Tekort Fors overschot
Subcentrummilieu
In grote lijnen is er voldoende aanbod om aan de vraag naar locaties in het subcentrummili-
eu te voldoen (zie tabel 5.2). Bij een afnemende economische groei zal echter een over-
schot ontstaan, met name op korte termijn. Het Kroonpark nadert haar voltooiing en
Schuytgraaf zal vanaf 2005 de enige grote nieuwbouwlocatie zijn met een subcentrummili-
eu. Daarnaast zullen de ‘snipperlocaties’ ruimte bieden voor kantoren in het subcentrummi-
lieu. Temporisering van de uitgifte van de diverse locaties kan voorkomen dat het overschot
op middellange termijn omslaat in een tekort.
Aanbod
Kroonpark 17.300 m²
Schuytgraaf 30.000 m² 25.000 m² 20.000 m²
‘snipperlocaties’ 10.000 m² 5.000 m² 5.000 m²
Totaal aanbod 57.300 m² 30.000 m² 25.000 m² 112.300 m²
Overschot In balans In balans/Tekort
Tegenover de vraag naar kantoorruimte in het specifieke werkmilieu staat een forse plan-
capaciteit (zie tabel 5.3). Bij volledige benutting daarvan ontstaat een aanzienlijk overaan-
bod. Locatie Gelderse Poort is volop in ontwikkeling en begint vol te raken. Van de oor-
spronkelijke capaciteit van 42.000 m² is nog 15.000 m² beschikbaar. Business Park Arnhem
heeft nog voldoende capaciteit.
De 'niet-officiële' kantorenlocatie IJsseloord II biedt in deze categorie locaties extra capaci-
teit. Volledige benutting van deze capaciteit leidt direct tot een fors overaanbod. Slechts een
deel van de capaciteit van IJsseloord II hoeft aangesproken te worden. Juist bij deze loca-
ties is een goede monitoring noodzakelijk.
Aanbod
Gelderse Poort 15.000 m²
Business Park
Arnhem 30.000 m² 30.000 m² 20.000 m²
IJsseloord II 40.000 m² 40.000 m² 20.000 m²
Totaal 85.000 m² 70.000 m² 40.000 m² 195.000 m²
Fors overaanbod Fors overaanbod Overaanbod
Met de huidige stand van vraag en aanbod is het overbodig om nog andere dan de hierbo-
ven genoemde locaties tot ontwikkeling te brengen. Het doel om relatieve schaarste te
creëren wordt het best bereikt door bij alle werkmilieus buiten het centrummilieu een
terughoudend uitgiftebeleid te voeren, zodat de vraag gestimuleerd wordt zich op het
Arnhem-Centraalgebied te richten. Los daarvan kunnen grote bouwvolumes op de ver-
snipperde locaties het beoogde draagvlak van de bestaande kantorenlocaties ondermijnen
in een situatie van overaanbod.
Naast aandacht voor de verscheidenheid van kenmerken, die de werkmilieus van elkaar
doen onderscheiden, verdient het aanbeveling voldoende aandacht te besteden aan ste-
denbouwkundige concepten en programma's van eisen voor nieuwbouw. Juist op dit
gebied zijn interessante opties voorhanden om te variëren in de mix van gebouwtypen en -
volume.
Subdoelstelling 3
Daarnaast is het belangrijk dat voor alle betrokkenen op het brede terrein van het kantoren-
beleid inzichtelijk is wat er in de markt speelt. Marktpartijen hebben belang bij een duidelijk
investeringsperspectief en een heldere fasering van ontwikkelingslocaties om de risico's te
beperken. In dit verband dient duidelijk gekozen te worden voor informatie-uitwisseling
met marktpartijen en, waar dit leidt tot een meerwaarde, een nauwe samenwerking.
Subdoelstelling 4
Het kantorenbeleid heeft veel raakvlakken met ander beleidsterreinen. Om het kantorenbe-
leid voortvarend uit te voeren, dient het vanuit verschillende disciplines ondersteund te wor-
den met beleidsformulering en uitvoering:
Economische beleid
Promotie en (city-)marketing
In het veld van het economische beleid dienen (City-)marketing en Promotie ingezet te wor-
den om de gewenste ontwikkelingen van lopende en toekomstige projecten, zoals Schuyt-
graaf en Business Park Arnhem, te stimuleren. De ontwikkeling van Arnhem-Centraal is een
belangrijk element in het kantorenbeleid met een hoog ambitieniveau. Vanuit het econo-
misch beleid is het opstellen van een marketingstrategie noodzakelijk om de gestelde
doelen in dit project te bereiken. Belangrijke elementen hierin zijn de reeds aanwezige
aansluiting op de HSL en de aanstaande vestiging van een WTC. Het aan Arnhem-Centraal
grenzende Coehoorn dient aan te sluiten bij dit streefniveau. De HSL en het WTC kunnen
daarbij tevens als selling point en marketing tool worden ingezet bij de marketing van de
stad Arnhem en het KAN.
Acquisitie
Naast het behouden van de reeds aanwezige ondernemingen en instellingen is het gewenst
dat nieuwe kantoorwerkgelegenheid gecreëerd wordt. Economische beleid dient mede ge-
richt te zijn op acquisitie van startende en lopende bedrijven voor met name de nieuwe
kantoorlocaties.
Marketing en acquisitie zullen in toenemende mate strategische elementen zijn voor het
functioneren van locatie Kronenburg. Deze oudere kantorenlocatie zal op termijn een extra
stimulans moeten krijgen om gelijke tred te houden met de markt.
Openbaar vervoer
Autobereikbaarheid en parkeren
Kantorenlocaties dienen goed bereikbaar te zijn met de auto. Ten aanzien van locatie
Schuytgraaf is het belangrijk dat de aanleg van de weg S-101 tijdig wordt uitgevoerd. Ook in
het geval van een openbaar vervoer locatie moeten goede parkeervoorzieningen aanwezig
zijn om ook de autobereikbaarheid te optimaliseren. In het Arnhem-Centraalgebied is een
groot aantal parkeerplaatsen in een parkeergarage gepland. Ook bij de (verdere) realisering
van de locaties Coehoorn, Schuytgraaf en Business Park Arnhem dient het parkeren opti-
maal afgestemd te worden. Op Business Park Arnhem dient bijvoorbeeld gedacht te wor-
den aan ondergronds of verdiept parkeren. Met name op de locaties Gelderse poort en IJs-
seloord II verdient het aanbeveling om flexibeler de parkeernormen te hanteren en de reali-
sering van extra parkeerplaatsen mogelijk te maken. Op deze locaties is reeds sprake van
een ontoereikende parkeernorm.
ICT-ontsluiting
Aansluiting op het ICT-netwerk is een belangrijke factor voor een kantorenlocatie. Het be-
leid dient erop gericht te zijn dat de verschillende werkmilieus optimaal gebruik kunnen ma-
ken van de ICT-infrastructuur. De Gelderse Poort kan hiervoor als voorbeeld dienen. Met
name Schuytgraaf en Arnhem-Centraal/Coehoorn kunnen hiervan profiteren, maar ook voor
Business Park Arnhem en IJsseloord II is de beschikbaarheid van en de toegang tot ICT-
infrastructuur een belangrijk item. Feitelijk is het ICT-beleid een element voor alle locaties.
· Het beleid ten aanzien van de gronduitgifte is een belangrijk middel om de fasering en
de relatieve schaarste te bewerkstelligen. Op basis van een frequente monitoring van
de ontwikkelingen op de kantorenmarkt kan worden ingespeeld op de behoefte aan
nieuwe bouwlocaties. Een belangrijk punt dat aandacht verdient is de veroudering van
de kantorenvoorraad. Afstemming van toekomstige, nieuwe initiatieven dient afgestemd
te worden met de mate en tempo van de veroudering. Met name locaties Coehoorn en
Business Park Arnhem komen in beeld bij gefaseerde uitgifte met het oog op temporise-
ring. Daarnaast is het van groot belang dat, met het oog op eventuele functiewijziging,
ten aanzien van de verouderde kantoorpanden flexibel wordt omgegaan. Nader onder-
zoek naar de bouwkundige staat van en alternatieve bestemmingen voor de verouderde
panden is wenselijk.
Samenwerking
· Zowel met de marktpartijen als de bestuurlijke regionale partners dient de gemeente
haar beleid af te stemmen en waar mogelijk en gewenst een samenwerking aan te
gaan. Ongewenste marktverhoudingen en conflicterende regionale belangen kunnen
vroegtijdig gesignaleerd en beperkt worden. Naarmate projecten complexere vormen
aannemen neemt de behoefte aan samenwerking en afstemming toe. Vooral in een
ontwikkeling als Arnhem-Centraal/Coehoorn, maar ook in het na te streven subcen-
trummilieu van Schuytgraaf zijn samenwerking en afstemming onontbeerlijke elemen-
ten.
In tabel 5.5 wordt schematisch de elementen van het flankerend beleid weergegeven.
00-154
De begrippen ‘kantoor’ en ‘kantoorachtige’ staan veelvuldig ter discussie. Het zijn de groei
en de verspreiding van de laatste categorie die voor beleidsmakers aanleiding zijn om het
onderscheid tussen beide begrippen in kaart te willen brengen. In de praktijk blijkt een een-
duidige definiëring van beide verschijningsvormen lastig te formuleren. De vraag die op
voorhand gesteld moet worden is of het met het oog op de toekomst wel realistisch is om
een onderscheid te willen maken tussen beide verschijningsvormen. In de vastgoedpraktijk
blijkt namelijk dat ‘de markt’ het onderscheid niet maakt.
De gebruikersgroepen van gebouwen met het uiterlijk van een traditioneel kantoorgebouw
nemen steeds meer toe in verscheidenheid. Meer en meer wordt het kantoor als uiterlijke
vorm ook door niet-dienstverlenende bedrijven als bedrijfshuisvesting gekozen. De bedrijfs-
gebouwen waarin deze groepen zich huisvesten worden aangeduid als ‘kantoorachtigen’.
Op basis van het uiterlijk van bedrijfsgebouwen wordt het dus steeds moeilijker om een
onderscheid te maken tussen kantoren en kantoorachtigen.
Wanneer gekeken wordt naar de activiteiten die binnen kantoren en kantoorachtigen wor-
den uitgevoerd dan blijkt in de praktijk dat het eveneens moeilijk is om een scherp onder-
scheid tussen beide verschijningsvormen te maken. Slechts wanneer wordt uitgegaan van
het principe dat er in het geval van een kantoor alleen bureauwerkzaamheden worden ver-
richt en er binnen een kantoorachtige ook productiegerichte werkzaamheden voorkomen, is
het onderscheid helder te maken. De praktijk geeft genoeg voorbeelden waar discussie
mogelijk is.
Meer dan de sector waarin een organisatie opereert, zijn functies, mobiliteitsprofielen en
marktoriëntatie verklarend voor vestigingswensen en -eisen. Een bedrijf of organisatie kan
in meerdere delen uiteenvallen waarbij er voor elk onderdeel een beste locatie kan zijn. Een
combinatie van het door Buck Consultants Internationaal gemaakt onderscheid in front- en
backoffice activiteiten met de kantoororganisatie typologie van Berenschot resulteert in de
volgende vijf typen kantoororganisaties:
A Front offices
B Back offices
C Beleidsorganisaties
D Service organisaties
E Balieorganisatie
A Front offices
Omvang: bij (inter)nationale oriëntatie grootschalig, vaak gecombineerd met back office of
juist zeer kleinschalig. In dit laatste geval gaat het bijvoorbeeld om pioneersvestigingen van
buitenlandse bedrijven in Nederland, die ruimte huren in WTC-achtige gebouwen. Bij regi-
onale of nationale oriëntatie is de omvang meestal middelgroot.
Kwaliteit/identiteit: identiteit van gebouw én locatie zijn van belang. ‘High quality address’
is essentieel.
Huurniveau: hoog.
Vestigingsvoorkeur: de echt grote back offices, met honderden werknemers, willen opti-
maal openbaar vervoer en kiezen voor plek rond openbaar vervoer knooppunten. Kleinere
en middelgrote back offices kunnen opteren voor een subcentrum/B-locatie.
C Beleidsorganisaties
Type kantoor: verblijfskantoren van overheid en non profitorganisaties. Vaak met (beperk-
te) baliefunctie.
Omvang: overheid: grootschalig tot middelgroot, non profit: middelgroot tot kleinschalig.
Kwaliteit/identiteit: de identiteit van de gebouwen is van belang, maar bij voorkeur wel
‘neutraal’. Kwaliteit is functioneel. Aan de kwaliteit van de openbare ruimte worden hoge
eisen gesteld. Veiligheid en voorzieningen in de omgeving zijn van belang.
D Serviceorganisatie
Huur: middensegment.
E Balieorganisatie
Type kantoor: de klant wordt bij de dienstverlener ontvangen (reis-, uitzendbureaus, trai-
nings-/opleidingsinstituten (in company- of customertraining, maar bijvoorbeeld ook de so-
ciale dienst).
Totale opname
aan nieuwbouw
Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag Totale nieuw- en bestaand
Voorraad (1,5%) (1%) bouwbehoefte aanbod
2001 920.000 13.800 9.200 23.000 46.000
2002 929.200 13.938 9.292 23.230 46.460
2003 938.492 14.077 9.385 23.462 46.925
2004 947.877 14.218 9.479 23.697 47.394
2005 957.356 14.360 9.574 23.934 47.868
2006 966.929 14.504 9.669 24.173 48.346
2007 976.599 14.649 9.766 24.415 48.830
2008 986.365 14.795 9.864 24.659 49.318
2009 996.228 14.943 9.962 24.906 49.811
2010 1.006.190 15.093 10.062 25.155 50.310
2011 1.016.252 15.244 10.163 25.406 50.813
2012 1.026.415 15.396 10.264 25.660 51.321
2013 1.036.679 15.550 10.367 25.917 51.834
2014 1.047.046 15.706 10.470 26.176 52.352
2015 1.057.516 15.863 10.575 26.438 52.876
Ultimo2015 1.068.091
222.137 148.091 370.229
jaarlijks 24.682