Como regularizar imveis atravs do processo de usucapio :::

Como regularizar imveis atravs do processo de usucapio a principal dvida

de quem possuidor de um imvel, mas no proprietrio, ou seja, no tem a
escritura registrada em seu nome.
O processo de usucapio possibilita adquirir a propriedade por quem exerceu a
posse, pelo tempo, com vontade de ser dono e sem oposio.
Popularmente vinculado a questes envolvendo imveis rurais, posseiros ou
invasores, o processo de usucapio , no entanto, importante medida judicial,
que possibilita a regularizao de imveis rurais e urbanos, geralmente
irregulares por estarem nas seguintes situaes:
a) Imveis adquiridos h muitos anos, por contrato particular, de pessoas falecidas ou
desaparecidas;
b) Imveis adquiridos h muitos anos, por contrato particular, de empresas que no existem
mais;
c) Imveis deixados por herana, mas sem inventrio;
d) Imveis adquiridos apenas com recibos de pagamento;
e) Imveis adquiridos sem contrato escrito (contrato verbal);
f) Imveis adquiridos por doao no formalizada;
g) Imveis adquiridos por abandono do proprietrio;
h) Imveis adquiridos pelo exerccio da posse de sobra de rea de loteamento.

A norma, entretanto, exige alguns requisitos, que so os seguintes:

a) No ser rea pblica;
b) Exerccio da posse pelo perodo, sem interrupo;
c) Vontade de ser dono;
d) Posse mansa e pacfica.
A primeira providncia de quem pretende regularizar um imvel, atravs do
processo de usucapio, descobrir a natureza do bem, ou seja, constatar se
tratar de propriedade particular, pois a lei impede usucapio sobre bens pblicos.
No raro pessoas ingressarem com ao de usucapio sobre bens pblicos,
arcando com despesas processuais, honorrios de advogado e, ainda, criando
expectativa, que, ao final, so frustradas, gerando prejuzos, que poderiam ter
sido evitados pela simples obteno de certides junto aos rgos competentes.
Descobrir se a propriedade particular a primeira medida a ser tomada, antes
de ingressar com a demanda.
A posse dever ser exercida sem interrupo, sem oposio, o que poder ser
comprovada atravs de certides do distribuidor cvel, expedidas pelo Frum de
competncia do imvel.
Quanto a vontade de ser dono, vale ressaltar que algumas situaes jurdicas
afastam o reconhecimento do usucapio, como os exemplos a seguir transcritos;
a) Inquilino - locatrio;
b) Caseiro;
c) Comodatrio (quem recebeu a posse por emprstimo);

d) Compromitente comprador inadimplente.

Em resumo, quem pretende adquirir a propriedade pelo processo de usucapio

tem que agir como dono, o que no faz um inquilino, um caseiro, ou quem
recebeu por emprstimo.
Entretanto, a situao inicial pode se inverter, ou seja, um inquilino pode deixar
de pagar os alugueis por muitos anos, um caseiro pode deixar de receber salrio
por longo perodo e passar a agir como dono, isso, devido ao abandono da
propriedade, invertendo, assim, a natureza da posse, o que, se for acompanhado
dos demais requisitos, autorizar a aquisio.
As modalidades de usucapio so as seguintes:

Espcie de
usucapio

Prazo de
ocupao

rea do
Imvel

Espcie de
imvel

Ordinrio
Extraordinrio
Rural especial
Urbano especial
Urbano especial
coletivo

10 ou 5 anos
15 ou 10 anos
5 anos
5 anos

Qualquer
Qualquer
At 50 ha
At 250 m2

Urbano ou rural
Urbano ou rural
Rural
Urbano

5 anos

Superior a 250 m2

Urbano

Fundamento
Legal
Cdigo
Cdigo
Cdigo
Cdigo

Civil
Civil
Civil
Civil

art.
art.
art.
art.

1.242
1.238
1.239
1.240

Lei 10.257/01 art. 10

(Fonte: Direito Imobilirio Fundamentos Tericos e Prticos, Valdemar P. Da

Luz, Ed. OAB/SC, 4 ed. Pg. 198)
Quanto as provas, os requisitos necessrios para o reconhecimento da
aquisio da propriedade, pelo processo de usucapio, podero ser
comprovados por todos os meios admitidos em direito, comumente, atravs
de:
a) depoimento pessoal;
b) testemunhas;
c) documentos.
Vale frisar que qualquer documento apto a comprovar os requisitos, no
exigindo, a lei, qualquer formalidade, ou seja, no necessria autenticao
em cartrio ou o reconhecimento de assinaturas, etc.
Um singelo documento, tal como registros escolares, carteira de vacinao,
fatos, fichas cadastrais, recibos, dentre outros, pode resultar no
reconhecimento da propriedade.
A regularizao da propriedade tremendamente importante, pois atravs
dela se confere segurana jurdica propriedade, afastando prejuzos, tal
como os decorrentes da execuo de dvidas em nome de quem est
registrado o imvel, o que poder levar a leilo o bem, causando grandes
dissabores ao possuidor.
Como demonstrado, o processo de usucapio pode ser utilizado para
regularizar imveis rurais e urbanos, que, muitas vezes, no seriam
regularizados por outros meios, devendo, sempre, o possuidor, contratar
advogado especializado em usucapio, para que obtenha a efetivao de seus
direitos, com a justa aquisio da propriedade, nico meio para conferir
segurana jurdica ao seu patrimnio.

Hctor Luiz Borecki Carrillo, advogado inscrito na OAB/SP sob o n250.028

O QUE NECESSARIO
O rol de documentos necessrios para o usucapio consubstancia-se no seguinte:
carteira de identidade ou certido de nascimento;
CPF;
certido de casamento;
comprovante de residncia;
matrcula do imvel usucapiendo ou do todo maior em que se insere a rea pretendida ou
certido do Registro de Imveis atestando a inexistncia de matrcula;
contrato de promessa de compra e venda ou arras, quando houver;
documentos que comprovem o tempo de moradia no imvel, tais como IPTU, contas de gua
ou de energia eltrica;
lista de testemunhas com qualificao e endereo;
nome e endereo dos confrontantes (vizinhos lindeiros);
levantamento topogrfico e memorial descritivo.