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MEDEF Social

mars 2015

Synthse
du Livre Blanc
pour le Logement

Une urgence rpublicaine


au service de la croissance
et de lemploi

Edito
La situation du logement en France est grave : alors que les
besoins sont considrables, alors quun consensus politique
existe pour construire 500 000 logements par an, alors que la
production contribue fortement lemploi, la croissance
et aux recettes fiscales, on ne construit pas suffisamment
au regard des besoins. Anne aprs anne, les indicateurs
se dgradent avec un recul des mises en chantier de
133000 logements entre 2007 et 2014, symbole dune chute
inexorable de la production.
La crise du logement, cest une pnurie doffre qui
maintient des prix levs, des salaris contraints aux longs
dplacements et moins productifs, parfois mme des
entreprises qui ont des difficults recruter. Mais cest aussi
0,4 point de croissance en moins en 2014, plus de 100 000
emplois dtruits depuis 2007, et des milliards deuros de
manque gagner pour lEtat comme pour les collectivits
locales.
Pourtant, la solution est trs largement entre nos mains
et lensemble des acteurs est convaincu que la sortie de
cette crise passe par la construction massive de logements
conomiquement abordables, l o sont les besoins.
Ds 2015, des mesures simples, dcides aujourdhui et mises
en uvre sans dlai, permettraient dinitier cette relance et
de la consolider dans les annes venir, crant activit et
emplois. Toutes reposent sur la confiance des mnages et
des oprateurs. Nos concitoyens sont prts investir pour se
loger ou pour prparer leur retraite, pour peu quils disposent dun environnement rglementaire lisible et prenne.
Les entreprises du secteur sont prtes construire plus, pour
peu que lEtat ne les entrave pas par des rglementations
pnalisantes.
Pierre Gattaz

Prsident du MEDEF

Synthse Livre blanc


pour le logement

Pourquoi le MEDEF sintresse-t-il


cette question ?
Le logement de leurs salaris constitue
uneproccupation croissante pour les chefs
dentreprise
Ds le milieu du XIXme sicle, les entrepreneurs construisent
directement des logements pour leurs salaris proximit
du lieu de travail. Dans les annes 30, leurs contributions
financires sont mutualises au niveau territorial ou sectoriel.
Le premier CIL (Comit Interprofessionnel du Logement) est
ainsi cr en 1943 par le syndicat patronal textile de RoubaixTourcoing. Les pouvoirs publics gnralisent le dispositif en
1953 avec linstitution de la PEEC (Participation des Employeurs
lEffort de Construction). Cette contribution, gre par le
rseau Action Logement (anciennement 1% logement ), a
pour objet de faciliter laccs au logement des salaris pour
favoriser laccs lemploi et la mobilit professionnelle.
Aujourdhui, les entreprises sont affectes par les difficults de
logement de leurs salaris et sont de plus en plus nombreuses
les aider se loger.

Lefficacit des politiques publiques


enmatire de logement est insuffisante
Dans un contexte budgtaire dgrad, le logement reprsente
104 Mds de flux dinterventions publiques. En 2013, les aides
au logement se sont leves 40,8 Mds, soit 1,9% du PIB. Au
regard des rsultats produits, lefficacit de cet interventionnisme est remis en cause. Conjugu un empilement excessif
de rglementations, il perturbe le fonctionnement du march.
De fait, depuis 2007, les mises en chantier sont en chute libre.
Selon lINSEE, en 2014, leffondrement de linvestissement en
logement des mnages a cot 0,4 points de PIB. Le dficit
chronique entre la demande et loffre se maintient, ce qui
limite la baisse des prix immobiliers, surtout dans les zones
mtropolitaines.
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pour le logement

Cette situation est dautant plus prjudiciable que le logement


est un dterminant essentiel du dynamisme conomique de
notre pays, fortement crateur demplois peu dlocalisables
et contributeur majeur aux finances publiques.

Ces freins sont renforcs par la dcentralisation qui complique


la mise en uvre des politiques de logement au plan local. En
2014, 20 000 logements sociaux ont t bloqus par les nouveaux lus.

Lintrt du MEDEF pour le logement est double : faciliter laccs lemploi et la mobilit des salaris, et contribuer la
relance de lconomie et de lemploi dans notre pays.

Des consquences sur lemploi

Quelle est la situation du logement


enFrance ?
Une offre insuffisante, et donc chre
Leffort de construction na pas suivi laugmentation du nombre
de mnages (divorces, vieillissement de la population). Le
dficit de logements sest accumul au fil des annes, dautant
plus que la demande potentielle annuelle a rgulirement t
sous-estime.
L Objectif 500 000 du gouvernement a t fix pour
rpondre ces besoins. Or les dernires annes affichent
une baisse constante de la production, avec un score annuel
compris entre 300 000 et 360 000 logements commencs.
Deux segments sont particulirement touchs : laccession
la proprit et linvestissement locatif priv.
Avec laugmentation des prix immobiliers, les dpenses lies
au logement (premier poste de consommation) psent de
plus en plus sur le budget des mnages, pnalisant particulirement les jeunes et les plus modestes.

Des causes multiples et cumulatives


Le logement fait lobjet dune attention excessive des pouvoirs
publics sur le plan rglementaire et fiscal, ce qui accentue
les freins au dveloppement de loffre : drive des cots de
construction conscutive lempilement des rglementations,
fiscalit pnalisante au regard des autres pays europens,
rglementation du sol complexe et contraignante
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Cette situation affecte lactivit conomique et accrot les


dsquilibres entre les territoires. Les employeurs comme les
salaris voient laccs au logement comme un handicap,
particulirement en Ile-de-France.
40 % des tablissements se dclarent affects par les
difficults de logement de leurs salaris.
70 % des actifs refuseraient une opportunit professionnelle
si cela les obligeait accrotre leurs dpenses en logement.
500 000 personnes en recherche demploi (sur 5 ans)
auraient renonc un poste car cela aurait occasionn
une hausse de leurs dpenses en logement.
Source : Crdoc

La seule rponse possible est le dveloppement dune offre


abondante et diversifie, rpondant aux besoins et permettant progressivement la rgulation des prix.

Pourtant le logement est crateur


de richesse et demplois !
Limmobilier rsidentiel, poids lourd
delconomie franaise
En 2013, le logement reprsente plus de 60% du patrimoine
national. La dpense en logement stablit 471 Mds en
2013, soit 22,3% du PIB (contre 311,9 Mds 19,6% du PIB
en 2002). Lactivit immobilire (investissement) stablit
247,7Mds en 2013 (en baisse depuis 2011). Les rentres fiscales pour lEtat et les collectivits reprsentent 63 Mds.
Linvestissement logement des mnages en 2013 contribue
pour prs de 5% au PIB.
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Limpact dun Plan de relance sur lconomie


et lemploi
Lobjectif affich par le gouvernement horizon 2017 est
double :
Construire 500 000 nouveaux logements par an, soit entre
150 000 et 200 000 de plus que le rythme de construction
actuel.
Rnover nergtiquement 500 000 logements par an, soit
340 000 de plus quaujourdhui.
Selon nos calculs, la ralisation de ces objectifs se traduirait
par un surcrot dinvestissement situ entre 18,2 et 23,1 Mds HT
dans le btiment seul (entre 12,5 et 17,4 Mds pour la construction et 5,7 Mds pour la rnovation). 318 000 454 000 emplois
seraient alors mobiliss dans la filire.
Dans le manifeste 1 million demploi cest possible , le
MEDEF a identifi limmobilier (construction et rnovation)
comme le premier levier sectoriel pour dvelopper lemploi.
Le potentiel de recettes pour les finances publiques nest pas
ngligeable : entre 2,2 et 3,2 Mds de TVA sur linvestissement
btiment pour lEtat et entre 5,2 et 7,4 Mds de cotisations
patronales et salariales pour la Scurit Sociale. A contrario, la
charge pour lEtat dans le cas o cet investissement ne serait
pas ralis (indemnisations chmage pour les 363 000 emplois
non crs) se chiffrerait entre 4,2 et 6 Mds.
Au-del de la filire btiment, la production nationale (toutes
branches incluses) progresserait de 48,6 62,5 Mds. En termes
de valeur ajoute, cela reprsente un gain de 20,4 26,3 Mds
pour lconomie nationale, soit au moins 1 point de PIB, toutes
choses gales par ailleurs.
Au total, cette hausse de production entranerait la cration
nette de 320 000 411 000 postes, toutes choses gales par
ailleurs et hors effet de substitution, soit un recul du chmage
de 1,1 1,5 point.
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Quelles sont les principales


orientations proposes par le MEDEF
pour raliser ces objectifs ?
1. Librer du foncier constructible des conditions
abordables l o sont localiss les besoins
Recenser les terrains publics dans une base de donnes
accessible tous les oprateurs.
Dvelopper la culture de projet en sappuyant sur le savoirfaire des oprateurs privs.
Astreindre les EPF un dlai maximal de dtention et
permettre aux Prfets de Rgion dimposer la vente de
terrains.
Mettre en place un rgime fiscal simple et lisible reposant sur la
valeur vnale des terrains, avec une inversion de labattement
sur les plus-values : plus le terrain constructible est mis en vente
rapidement, plus labattement est significatif.
Afin de crer rapidement un choc doffre , tablir un
rgime transitoire exceptionnel pendant 3 ans avec des
abattements significatifs et dgressifs sur la plus-value
ralise (par exemple : 66% en anne n, 50% en n+1 puis
33% en n+2).
Envisager la mobilisation volontaire de solutions foncires
prives par les entreprises dtenant des friches ou des
rserves non utilises.
Acclrer le transfert de la comptence urbanisme au
niveau intercommunal par la gnralisation des PLU
intercommunaux.
Augmenter les ressources des collectivits btisseuses en
jouant notamment sur la rpartition de la dotation globale
de fonctionnement (DGF).
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2. Matriser llaboration des rgles de construction


pour contenir les cots
Limiter la prolifration des textes simposant au secteur de la
construction par un moratoire appliqu pendant au moins
3 ans.

4. Favoriser la rnovation du parc existant


Renforcer lessor doffres globales, simples, comprhensibles
et produisant des effets mesurables.
Poursuivre les efforts damlioration de loffre en recourant
notamment aux outils informatiques type BIM.

Effectuer une revue des rgles et normes obligatoires inutiles,


excessives ou rendues prmatures par la stagnation
durable du pouvoir dachat des mnages.

Amliorer les dispositifs financiers incitatifs existants en


veillant leur prennit : maintenir le taux de TVA 5,5%
sur les travaux de rnovation nergtique et le Crdit
dimpt pour la transition nergtique.

Elaborer une nouvelle gouvernance des rglements,


normes et labels par lensemble des acteurs, qui intgre le
temps dapprentissage et dappropriation ncessaire aux
professionnels.

Prvoir des dures de validit longues pour les dispositifs


spcifiques aux coproprits (par exemple lco-PTZ
collectif) afin de tenir compte des processus de dcisions
imposs par la lgislation (tenue des assembles
gnrales).

Dtecter les cas dincompatibilits techniques manifestes


conduisant des impossibilits de construire, afin de
permettre aux pouvoirs publics de trancher si ncessaire
entre diffrentes options.

3. Rendre plus incitatifs et stables les dispositifs


publics favorisant lacquisition dun logement
Renforcer lattractivit des dispositifs daide linvestissement locatif pour les mnages.
Inciter les institutionnels rinvestir dans le logement en
instaurant un environnement juridique et fiscal adapt.
Relancer laccession la proprit en solvabilisant les
primo-accdants modestes par un allongement des
diffrs de remboursement du PTZ+, par la scurisation de
laccession sociale et, en zones tendues, par la mise en
place dun prt de long terme en faveur de laccession
intermdiaire.
Eviter la suppression, par les autorits prudentielles
europennes, du service de prts taux fixes qui fonde le
modle franais du crdit immobilier.
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Favoriser linnovation et la recherche de nouveaux


matriaux, nergtiquement performants, faciles utiliser
et moins coteux que les solutions actuelles.

5. Rquilibrer les rapports locatifs et crer un


vritable statut du bailleur priv
Abroger les dispositions les plus contreproductives de la loi
ALUR, notamment lencadrement des loyers.
Rviser les rgles de rpercussion des charges auprs des
locataires.
Simplifier et raccourcir les procdures lencontre des
locataires dfaillants de mauvaise foi.
Assouplir les conditions permettant au propritaire de
retrouver lusage de son bien en fin de bail.
Instaurer un vritable statut du bailleur priv dot dun
rgime fiscal adapt et prenne dans le temps.
L o loffre HLM ne rpond pas la demande, mettre en
uvre dans le parc priv un bail solidaire de 9 ans minimum
dot dun rgime fiscal adapt (allgements dimposition
au titre des revenus fonciers, des taxes foncires, de lISF ainsi
que sur les plus-values de cession).
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Favoriser la production dune offre de logements intermdiaires en vitant dimposer systmatiquement 25 % de


logements sociaux dans chaque programme.

6. Rendre la rponse du logement social plus efficiente dans un contexte budgtaire contraint
Concentrer leffort des organismes HLM sur la production dune
offre diversifie, suivant les besoins identifis dans les territoires.
Supprimer la limite de comptence territoriale des organismes HLM pour leur permettre de construire partout o sont
les besoins.
Acqurir les grands fonciers publics de faon massive et
des conditions abordables, via des groupements mixtes
associant les promoteurs privs.
Optimiser la mutualisation financire entre organismes,
regrouper ceux qui natteignent pas la taille critique au
regard des attentes en matire dinvestissement et de
services aux locataires.

Dans les secteurs les plus tendus (Paris et premire couronne


principalement), tudier la rvision de lchelle des loyers
plafonds en fonction des niveaux de loyers du march afin
de tendre plus dquit entre les locataires du parc social
et ceux du parc priv.
Dans ces mmes secteurs, exprimenter la suppression du
droit illimit au maintien dans les lieux sous conditions de
ressources (au moins pour les nouveaux entrants).
Faire le bilan du Supplment de Loyer de Solidarit (SLS) afin
de le rendre plus efficient, en prservant la mixit sociale.
Favoriser la mobilit des locataires lintrieur du parc social,
adapter en consquence les rgles de dtermination des
loyers.
Accorder une priorit de relogement aux mnages issus du
parc social en mobilit professionnelle.

7. Recentrer la PEEC sur sa vocation dorigine

Dvelopper toutes les solutions de montages financiers


offertes par le dmembrement de proprit en locatif ou en
accession.

Inscrire la stratgie dAction Logement dans un plan


quinquennal, sans la remettre en cause chaque anne.
Une vision long terme est ncessaire la prennit du
mouvement.

Introduire une modulation des conditions des prts de la


Caisse des Dpts suivant le niveau de tension foncire dans
les territoires.

Sengager dans la construction de logements sociaux et


de logements intermdiaires, en particulier pour les jeunes
salaris.

Dvelopper la vente HLM scurise aux occupants du parc


social, les organismes HLM pouvant assurer la gestion des
coproprits constitues. Ne plus en faire un tabou.

Dvelopper loffre de rsidences collectives avec services


ddies aux jeunes actifs et aux salaris en mobilit.

Adapter larticle 55 de la loi SRU : passer de cinq dix ans la


dure de prise en compte des logements vendus, intgrer
au quota de logements sociaux les logements acquis en
PSLA ainsi que les logements conventionns du parc priv.
Permettre la sortie du conventionnement des logements
sociaux lissue de la priode de remboursement des prts
pour faire du locatif intermdiaire lorsque cela se justifie, et/
ou des cessions de patrimoine dont le produit sera rinvesti
dans la production HLM.
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Renforcer les emplois de la PEEC consacrs aux prts


laccession et aux prts travaux.
Scuriser les salaris dans leur parcours rsidentiel en laborant une nouvelle garantie des loyers et en tudiant la mise
en place dun dispositif daccompagnement des salaris
propritaires en mobilit professionnelle.
Face la dgradation du modle financier dAction
Logement, et pour tendre plus defficacit et de lisibilit,
transformer le dispositif lhorizon 2017.
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Quels sont les enjeux davenir


pour les acteurs publics et les
professionnels du logement ?
La mixit
Le logement joue un rle dterminant pour viter le repli
communautaire et favoriser la diversit (culturelle, gnrationnelle, sociale ou ethnique). Les conditions de russite du vivre
ensemble sont repenser : faut-il concentrer les efforts sur les
plus dmunis, repenser lquation aides la pierre/aides la
personne ?

Lamnagement du territoire
La mtropolisation, la concentration des activits et des
emplois sur de grands bassins conduisent une concentration
de la demande en logements, des difficults de circulation,
de grands dsquilibres entre territoires : quelle nouvelle
organisation spatiale peut-on imaginer ? Comment exploiter
les nouveaux modes de communication ?

La dpendance
A lheure du papy boom , le parc existant nest pas adapt
au maintien des plus gs dans leur logement. Or ce besoin
avr, aujourdhui coteux, est source dactivit, demplois :
comment exploiter ce nouveau march ? Quelles innovations
sont possibles ?
Notre conviction est simple : tant donne lurgence de la
situation du logement et de lemploi en France, il faut quitter la
posture pour aller vers le pragmatisme.

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Direction Logement
Roger Thune - rthune@medef.fr
Chlo Ribelles-Vigui - cribelles@medef.fr

MEDEF
55, avenue Bosquet
75330 Paris Cedex 07
Tl.:01 53 59 19 19
www.medef.com

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ISBN : 978-2-86658-143-5 / Dpot lgal : mars 2015 - Tous droits rservs

Contact:

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