Oponibilidad del derecho real

La solucin nos la brinda el texto del Art. 1185 que dice: Los contratos que
debiendo ser hechos en escritura pblica fuesen hechos por instrumento
particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento
particular en que las partes se obligasen a reducir a escritura pblica, no
quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle
firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han
obligado a hacer escritura pblica
Slo se soluciona el vicio de otorgar un acto en un instrumento privado,
cuando la ley, en este caso el Art. 1184 del Cdigo Civil, ordena una forma
especfica, elevando el mismo a escritura pblica tal como lo seala el Art.
1185 mencionado.
Ya lo hemos mencionado, y lo reiteramos, que la sancin para el
incumplimiento del Art. 1184 del Cdigo Civil es la nulidad.
En un proceso de subasta, una vez realizada y homologada la misma,
abonado el precio y entregada judicialmente la posesin, el adquirente ya
adquiri el dominio por ttulo y modo, sin necesidad de la escritura pblica,
pues la misma se encuentra excepcionada por el A
1184 del Cdigo Civil. Pues bien, antes de librar el oficio correspondiente o
mandar a realizar la protocolizacin a los fines de la matricidad, y la
inscripcin registral, se permite que el adquirente ceda sus derechos por
documento privado. Ello no es posible y nuevamente debemos destacar que
dicho acto es nulo.
Una vez adquirido el dominio, para transmitirlo, por ejemplo por venta,
permuta o donacin, debe recurrirse necesariamente a la escritura pblica.
Encontramos divisiones de sociedad conyugal donde no se limitan a
adjudicarse los respectivos bienes, sino que se adjudican una parte y se
resuelve poner una parte de un bien o todo, a nombre de los hijos, lo cual es
un verdadero acto de donacin que requiere escritura pblica, bajo pena de
nulidad. Tambin puede constituirse usufructo a favor de uno de los
cnyuges, en cuyo caso tambin es necesario, para ese supuesto, recurrir a
la escritura pblica. Y as los ejemplos podran seguir en su enunciacin y
seguramente lo haremos en un estudio posterior.
Otro caso
Afortunadamente, a pesar de lo que hemos expresado en los prrafos
precedentes, hay algo en lo que indubitadamente coinciden tanto el Cdigo
Civil como la ley 17801. Nos referimos al principio rector de buena fe, que
impera de manera ostensible en ambos cuerpos normativos. Ley Registral
17801
Cuando el art. 2505 del Cdigo Civil exige la registracin inmobiliaria para
que las mutaciones tengan efecto respecto de terceros, la doctrina advierte

que ese tercero al que alude el artculo no puede ser el simple tercero del
Cdigo Civil, que aparece en los arts. 1195 y 1199. El art 2505 C.C.
Por ello se ha sostenido tambin que el tercero al que alude el art. 2505 no
sera cualquier tercero, sino el tercero interesado, asimilndose al tercero
del que nos hablaba ya el Cdigo Civil (arts. 1195 in fine y 1199).
odo tercero que no conozca la mutacin jurdico real o medida precautoria y
que tuviese una expectativa que se frustrara si prevaleciera el derecho no
inscripto. As, podemos mencionar a manera de ejemplo un sucesor
particular de un derecho no inscripto; titulares de otros derechos reales; o
los acreedores de la masa en los concursos o quiebras
tercero . sino que su concepto est acotado a quien de buena fe,
desconociendo la mutacin operada, logra colocacin registral de su
derecho o medida precautoria. NO ES CUALQUER TERCERPO
Cuando se genera controversia entre un adquirente inscripto en tiempo
oportuno, pero a quien no se ha efectivizado el modo, y otro adquirente
posterior a quien se le hace entrega de la cosa, pero no puede registrar su
derecho, deber triunfar el primero, pues la registracin de su derecho hizo
cognoscible la situacin para el segundo y esta circunstancia coloca a ste
en la situacin de mala fe sentada por el Codificador en el artculo 594 del
C.C. 7- Cuando la controversia se da entre un adquirente no inscripto pero
con posesin, frente a un comprador posterior a quien no se entrega la
posesin, pero logra registracin de su derecho, deber triunfar el segundo
pues la falta de inscripcin del primero coloca a aqul en la situacin del
tercero registral a quien no le pueden ser oponibles actos o medidas no
registradas (artculo 2505 C.C.).
No debe soslayarse la responsabilidad del causante de la doble venta, o de
la enajenacin como libre del inmueble gravado, conforme lo deja a salvo el
artculo 20 de la ley 17801. Este sujeto habra cometido el delito de
estelionato segn lo sentado en los arts. 1178 y 1179 del Cdigo Civil y
artculo 173 inc. 9 del Cdigo Penal.
para la constitucin del derecho real; mientras que la ley 17711, artculo
2505, si bien no la sustituye, agrega la necesidad de registracin de la
causa para lograr sus plenos efectos.

OTRO CASO
LEREGITAL
Certificados registrales. Errores registrales

PUBLICIDAD: Este es ms un objetivo, una finalidad que un principio.6 Est

contemplado en la letra del art. 21 de la ley cuando dispone El Registro es

pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de

los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas.
PRIORIDAD: a nuestro modo de ver ste es el ms innovador de los
principios, una creacin que convierte nuestro sistema registral en el ms
seguro dentro del derecho comparado. Se basa en el clsico adagio latino
prior tempore potior jure y se construye sobre el juego armnico de los
arts. 5, 17, 19, 22, 23, 24, 25, 26 de la Ley 17801. Se divide en PRIORIDAD
DIRECTA E INDIRECTA. DIRECTA: Comienza con el pedido de certificacin
del estado dominial. El pedido se asienta en el Libro Diario del Registro (art.
40) anotando fecha y nmero de presentacin. El plazo de validez de este
certificado es de 15, 25 o 30 das contados desde la cero hora del da de
ingreso, dependiendo del domicilio legal del Registro del peticionante. Esta
certificacin produce los efectos de
una anotacin preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal, la
inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiera solicitado. El
Registro no dar otra certificacin dentro de su plazo de vigencia sobre el
mismo inmueble ms el plazo del artculo 5, sino con la advertencia de
certificaciones anteriores (arts. 23/24 y 25). La prioridad entre dos o ms
inscripciones sobre el mismo inmueble se establecern por la fecha y
nmero de presentacin. (art. 17).
INDIRECTA: La reserva de prioridad indirecta cubre el lapso que media
entre la instrumentacin del acto jurdico y su presentacin registral. Las
escrituras pblicas que se presenten dentro de los 45 das de su
otorgamiento se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
(art. 5). Este plazo de 45 das es conocido como bloqueo registral por
impedir la inscripcin registral de todo documento que se le oponga al que
est protegido por la anotacin preventiva que confiere la certificacin
registral. Sin embargo si al solicitarse una inscripcin existieran otras de
anotacin preventiva o certificaciones vigentes o estuviera corriendo el
plazo del art. 5, se inscribir con la advertencia de la circunstancia que la
condiciona. Cuando la segunda inscripcin obtenga prioridad sobre la
primera, el Registro informar la variacin mediante notificacin fehaciente
a quien tuviere inters legtimo (art. 18).
Por lo expuesto concluimos que la reserva de prioridad directa se
complementa con la de prioridad indirecta o retroprioridad y ambas cierran
el crculo de seguridad que confiere la ley 17801.
Recursos. Inexactitud registral inmobiliaria LEY DE CRODOVA

2) La mecnica funcional propiamente dicha: A modo preliminar es

menester empaparse de la mecnica funcional de nuestro sistema recursivo
registral cordobs. El mismo puede dividirse en funcin de los documentos
objeto de calificacin registral, segn se trate de -por un lado- documentos
notariales y administrativos, y -por otro costado- documentos judiciales. Los
primeros se encuentran contemplados en el texto de los artculos 15, 16, 17,

18 y 19 de la Ley N 5771 (modificada por la Ley N 6737), mientras que los

documentos judiciales tienen previsto su tratamiento recursivo registral en
el artculo 20 de la ley registral inmobiliaria provincial. Respecto de la va
recursiva de los documentos notariales y administrativos es dable sealar
que el procedimiento recursivo comienza con la calificacin registral de los
documentos registrales. Las resultas de la calificacin registral de los
documentos presentados para ser registrados pueden ser tres, a saber: 1)
registracin definitiva (inscripcin o anotacin, segn el caso), 2)
observacin, o 3) rechazo. E incluso estos dos ltimos resultados posibles
podran unificarse en uno y decir que las resultas de la calificacin registral
pueden ser dos: 1) registracin definitiva (inscripcin o anotacin segn el
caso),
y 2) registracin provisional (por observacin o rechazo del documento en
cuestin). En fin, el documento presentado para su toma de razn puede
obtener como respuesta del Registro o bien la registracin definitiva
(mediante inscripcin o anotacin), o bien la objecin a la registracin (por
observacin o rechazo). Entonces resulta atinado analizar qu puede hacer
el rogante ante una objecin a la registracin. Pues bien, ello depender de
si estamos -por un lado- ante un documento notarial o administrativo, o si por otro costado- nos hallamos frente a un documento judicial.
Seguidamente, analizaremos cada caso concreto por separado.
7 A) A) En materia de documentos notariales y administrativos: En materia
de documentos notariales y administrativos, frente al reparo del Registro
para su toma de razn el usuario puede articular dentro del plazo de treinta
(30) das de practicada la observacin el Recurso de Rectificacin, que
deber ser resuelto por el Registro en el trmino de quince (15) das
(artculo 16 de la Ley N 5771 -modificada por la Ley N 6737-)
Puede suceder que el Registro acoja el recurso o no le haga lugar. En el
primer supuesto deber -previo dejar sin efecto la observacin impugnadacontinuar con el procesamiento del documento y su calificacin registral
pertinente. En cambio, en el segundo caso el interesado podr, a partir de la
notificacin del rechazo de su instancia impugnativa primigenia, articular el
Recurso de Apelacin dentro del plazo de quince (15) das a contar desde la
notificacin, y el Registro tendr treinta (30) das para resolver el referido
libelo impugnativo. As lo consagra claramente el artculo 17 de la Ley N
5771 - modificada por la Ley N 6737
puede acontecer que el Registro haga lugar al recurso impetrado, o no. En el
primer caso, la entidad registradora deber -previo dejar sin efecto la
observacin impugnada- remitir el documento al sector interno pertinente
de la entidad a fin de continuar con su procesamiento y calificacin
registrales de rigor. Muy por contrario, en el segundo supuesto el
interesado, a partir de la notificacin del rechazo de su instancia
impugnativa primignea, podr o bien allanarse a la observacin y darle
cumplimiento, conforme lo previsto por el artculo 18 de la Ley N 5771, o
bien proceder a interponer ante el Registro el Recurso Judicial o -tambin

denominado- Contencioso - Registral dentro del plazo de diez (10) das a

contar desde la notificacin del rechazo de la impugnacin anterior.
B) En materia de documentos judiciales: El tratamiento recursivo registral
de los documentos judiciales es distinto al que han merecido los
documentos, tanto notarial, como administrativo. En efecto, la Ley N 5771
-modificada por la Ley N 6737- prev en su artculo 20 que:
() En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones
dispuestas, la Direccin General elevar los antecedentes al Excmo. Tribunal
Superior de Justicia para su remisin a la Cmara de Apelaciones en lo Civil
y Comercial de turno de la Capital, dentro de los 15 das en que se
devolviere el documento al Registro General, para que resuelva el conflicto,
mantenindose la inscripcin o anotacin provisional durante la
sustanciacin del mismo. Los efectos y consecuencias de la Resolucin de la
Cmara se regirn por lo dispuesto en el artculo 18.
m2

SENTENCIA NMERO:
En la Ciudad de Crdoba a los once das del mes de noviembre de dos mil cuatro,
reunironse en Acuerdo Pblico los Sres. Vocales de la Excma. Cmara Primera de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de esta Ciudad, Dres. Mario Srsfield Novillo, Ricardo
Jess Sahab y Julio C. Snchez Torres, con la asistencia de la Secretaria actuante, a los
fines de dictar resolucin en los presentes autos caratulados: STIEFEL OSCAR
FELICIANO CARLOS C/ RAMONDA HUGO Y OTROS DESALOJO POR VENCIMIENTO DE
TERMINO, procedentes del Juzgado de Primera Instancia y Cuarta Nominacin en lo
Civil y Comercial, por haberse interpuesto recurso de apelacin en contra de la
Sentencia nro. 292 de fecha 27-05-03 (fs. 358/362) que resolva: I) Rechazar la accin
de desalojo interpuesta por el actor en contra de Beatriz del Ro, Carolina Ramonda y
Hugo Ramonda. II) Imponer las costas al actor. Regular los honorarios de la Dra. Marcela
Gelati en la suma de pesos trescientos sesenta y siete. Protocolcese..
1.) Describa sucintamente los hechos A1
2.) Qu entiende por posesin? A2
3.) Qu entiende por tenencia? A3
4.) Cul fue la situacin de hecho valorada el Tribunal de Alzada para decidir la
cuestin relativa a la restitucin de la cosa?
Recuerde aqu que el codificador define la posesin en el art. 2351 CC

codificador define la tenencia en el art. 2352 del C.C. A su vez, se diferenciade la

posesin por el nimus
muy importante usted advierta que la accin iniciada es un desalojo.

Oytro
SENTENCIA NUMERO: Cuatrocientos veinte.
Crdoba, veintiuno de septiembre del ao dos mil tres. Y VISTOS: Estos autos
caratulados: TYCONS S.R.L. C/ VILLARREAL, MONICA EDITH Y OTRO
DECLARATIVO - DESALOJO de los que resulta que: 1) A fs. 9/10 vta. comparece la

Dra. Martha Rosa Monge, en el carcter de apoderada de la firma Tycons S.R.L.,

conforme lo acredita con la copia debidamente juramentada del poder general para
pleitos otorgado a su favor, obrante a fs. 7/8 vta., promoviendo formal demanda de
desalojo por tenencia precaria en los trminos prescriptos por el art. 2462, inciso 6 del
Cdigo Civil, en contra de los Sres. Mnica Edith Villarreal y Jos Alberto Cabral, respecto
del inmueble designado como Lote 54 de la Manzana 30 A, correspondiente al
domicilio
para poder responder adecuadamente, haber estudiado adquisicin y prdida de la
posesin. Siendo bilateral la adquisicin de la posesin, no hay tal adquisicin si el
anterior poseedor no la ha perdido a manos de este.
Al igual que en la actividad 1 de este mdulo, advierta que triunfa quien puede
demostrar que hay concordancia entre la relacin real que tiene el demandado y la
accin iniciada

Al igual que en la actividad 1 de este mdulo, advierta que triunfa quien puede
demostrar que hay concordancia entre la relacin real que tiene el demandado y la
accin iniciada.