Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
op
bedrijventerreinen
1 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Inhoudsopgave:
1. Inleiding.......................................................................................................................................... 3
2. Parkmanagement, een nadere invulling.......................................................................................... 3
3. Parkmanagement in Pijnacker-Nootdorp........................................................................................ 5
3.1. Parkmanagement op nieuwe terreinen ...................................................................................5
3.2. Parkmanagement op bestaande terreinen.............................................................................10
4. Afronding ................................................................................................................................... 111
Bijlage I................................................................................................................................................. 12
Bijlage II................................................................................................................................................ 13
2 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1. Inleiding
Het bevorderen van de werkgelegenheid – vertaald naar het minimaal behouden en bij voorkeur
verbeteren van de woon-werk balans – is een van de hoofddoelstellingen van de toekomstvisie van
Pijnacker-Nootdorp. Het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven is een nadere
uitwerking van deze doelstelling. De ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en het investeren in
de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen zal een van de uiteindelijke resultaten moeten zijn.
In Pijnacker-Nootdorp wordt dan ook fors geïnvesteerd in de ontwikkeling van nieuwe
bedrijventerreinen en in het verbeteren van de kwaliteit van bestaande terreinen. In dit verband kan
gewezen worden op de herstructurering van de bedrijventerreinen Kruisweg I en II en de revitalisering
van de Boezem. Nieuwe bedrijventerreinen staan gepland in Pijnacker (Boezem II) en Nootdorp
(Bedrijvenpark Heron). Bedrijventerrein Ruyven te Delfgauw en Oostambacht in Nootdorp zijn
nagenoeg ‘uitontwikkeld’.
Het gegeven dat voor bedrijventerrein de Boezem en Kruisweg I en II sprake is geweest van forse
investeringen om deze terreinen in kwalitatieve zin op te waarderen, geeft aan dat als niet op
structurele wijze aandacht wordt besteed aan de kwaliteit van bedrijventerreinen er een haast
‘natuurlijk’ proces van ‘verval’ op dit soort terreinen valt waar te nemen. Zonder structurele aandacht
voor een adequaat niveau van beheer en kwaliteit van de openbare ruimte kan dit leiden tot
verpaupering en uiteindelijk zelfs tot functieverlies.
Parkmanagement wordt gezien als een instrument om dergelijke processen te voorkomen. Wat schoon,
heel en veilig is zal met behulp van parkmanagement ook schoon, heel en veilig kunnen blijven. Door
eigenaren van onroerend goed mede verantwoordelijk te maken voor onderhoudstaken in het beheer
van de openbare ruimte zal meer draagvlak en betrokkenheid voor de kwaliteit van het
bedrijventerrein ontstaan. Onroerend goed eigenaren en gebruikers ervan zullen meer dan in het
verleden het geval is geweest deze betrokkenheid weten om te zetten in daadwerkelijk ter hand (laten)
nemen van werkzaamheden die gericht zijn op het behoud van de kwaliteit van de openbare ruimte.
Hoewel, vanuit het belang dat eigenaren van onroerend goed hebben bij het behoud van de kwaliteit
van hun eigendommen en de omgeving waarin dit eigendom is gesitueerd, verwacht zou mogen
worden dat van deze zijde sowieso een inzet gepleegd zou worden voor het behoud van de kwaliteit
van het bedrijventerrein, heeft de situatie op bedrijventerreinen de Boezem en Kruisweg I en II
duidelijk gemaakt dat dit geen vanzelfsprekendheid is. Het invoeren van parkmanagement zal eraan
bijdragen dat dit uiteindelijk wel als vanzelfsprekendheid wordt ervaren en wordt geformaliseerd.
Daarbij wordt wel voor de overheid een initiërende rol gezien om parkmanagement als instrument op
te starten. Het is dan aan de in te stellen parkmanagementorganisatie om het instrument
parkmanagement verder door te ontwikkelen.
Parkmanagement is een containerbegrip. Parkmanagement kan zich uitstrekken van het hebben van
een beheerorganisatie die verantwoordelijk is voor de uitvoering van verschillende onderhoudstaken in
de openbare ruimte, tot een organisatie die zich tot doel stelt om door middel van de centrale inkoop
van bijvoorbeeld kantoorartikelen financiële voordelen te behalen, of vanuit een gemeenschappelijk
(overheid en bedrijfsleven) geformuleerd kader inzet pleegt op de werving van nieuwe bedrijven voor
een terrein.
In deze notitie wordt parkmanagement gedefinieerd als een activiteit die gericht is op de door overheid
en bedrijfsleven gemeenschappelijk gedragen sturing op vorm, beheer en voorzieningen van een
bedrijventerrein (ontleend aan Parkmanagement in de provincie Limburg; uitgangspunten januari
2005)
3 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Schematisch kan parkmanagement door middel van het volgende schema, met daarin een uitwerking
naar concrete activiteiten van parkmanagement opgenomen, worden weergegeven.
Een strikte scheiding tussen de verschillende aspecten is echter niet te maken. Veelal is er sprake van
het in elkaar grijpen van de aspecten. Veiligheid is hiervan een goed voorbeeld. De
stedenbouwkundige opzet van een terrein kan van invloed zijn op de veiligheidsbeleving op het
terrein, het onderhoudsniveau heeft een zelfde uitwerking en de daadwerkelijke beveiliging door een
beveiligingsbedrijf zal een positieve bijdrage leveren aan het objectieve veiligheidsniveau.
Desondanks biedt het hiervoor gegeven onderscheid in drie aspecten een goed houvast om inhoud te
geven aan het opzetten van parkmanagement in de Gemeente Pijnacker-Nootdorp en de rol daarin van
de onderscheiden partijen.
Zoals aangegeven in de definiëring van parkmanagement dient het gemeenschappelijk optrekken van
overheid en bedrijfsleven in parkmanagement besloten te liggen. Hoewel het gemeenschappelijke doel
van deze partijen uiteindelijk hetzelfde is (het behoud van de kwaliteit van het bedrijventerrein in de
ruimste betekenis van het woord,) zijn de financiële verantwoordelijkheden op de te onderscheiden
aspecten niet altijd vergelijkbaar.
Vorm en beheer kennen veel meer een gedeelde financiële verantwoordelijkheid dan het aspect
voorzieningen. Het is dan ook zinvol om bij de opzet van parkmanagement dit verschil te betrekken.
Wat duidelijk is, is dat succesvol parkmanagement alleen mogelijk is als er voldoende draagvlak bij de
deelnemende partijen bestaat. Voor bestaande terreinen zal deze draagvlakverwerving alleen tot stand
kunnen worden gebracht door middel van argumenten. Duidelijk dient te worden gemaakt dat partijen
voordeel hebben bij het participeren in parkmanagement.
Bij nieuwe terreinen telt uiteraard ook de kracht van het argument, maar is het mogelijk om ‘van
boven af’ draagvlak te organiseren door middel van het opnemen van een verplichte financiële
afdracht die verankerd ligt in de grondverkoopovereenkomst. Hoewel het uiteindelijke succes van het
parkmanagement ook hier gelegen zal zijn in het duidelijk maken van de voordelen die hiermee zijn
gemoeid, is het organiseren van een start van parkmanagement in deze situatie eenvoudiger.
4 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3. Parkmanagement in Pijnacker-Nootdorp
Op korte termijn zal gestart worden met de uitgifte van gronden op het bedrijventerrein Boezem II te
Pijnacker. De uitgifte van gronden op bedrijvenpark Heron staat daarna op de rol. Zoals hiervoor
aangegeven kan door middel van de uitgifte van gronden de start van parkmanagement op
bedrijventerreinen goed georganiseerd/gefinancierd worden.
Duidelijk moet dan wel zijn wat overheid en bedrijfsleven met het op te zetten parkmanagement
nastreven. Duidelijk moet ook zijn hoe de verschillende financiële verantwoordelijkheden komen te
liggen. Hieronder zal de inzet van de gemeente op dit vlak worden weergegeven. Toetsing van de
gemeentelijke visie op parkmanagement aan de inzichten die hierover leven bij het bedrijfsleven is
wenselijk en kan duidelijk maken in hoeverre parkmanagement in de Gemeente Pijnacker-Nootdorp
een succesvolle bijdrage kan leveren aan het behoud van de kwaliteit van de nieuw te ontwikkelen
bedrijventerreinen.
Voor de bestaande terreinen is sprake van een andere uitgangssituatie. Hoewel de doelstellingen van
parkmanagement hier niet verschillen van de doelstelling van parkmanagement op de nieuwe
terreinen, leidt het gegeven dat sprake is van een andere startsituatie tot een andere aanpak om
parkmanagement van de grond te krijgen. In een aparte paragraaf zal hier nader op worden ingegaan.
Bij de invoering van parkmanagement in de gemeente Pijnacker-Nootdorp wordt een drietal pakketten
onderscheiden.
Basispakket: Het pakket aan onderhoudsdiensten die deel uitmaken van het totale beheer van het
gebied. Uitgangspunt van het basispakket wordt gevormd door de kwaliteiten zoals
deze in de gemeentelijk beheersplannen gelden voor alle bedrijfsterreinen.
Financiering vindt plaats door de gemeente.
Startpakket: Het startpakket wordt gevormd door het gemeentelijke basispakket aangevuld met
elementen die bij een nieuw bedrijfsterrein van het begin af aan voor extra kwaliteit
zorgen. Voorbeelden van deze elementen zijn cameratoezicht en bewegwijzering.
Door deze elementen direct in het startpakket op te nemen, wordt wellicht een lastige
discussie over financiering van de extra elementen voorkomen.
Financiering van dit pakket vindt voor het basisdeel plaats door de gemeente; de
aanvullende elementen worden gefinancierd door de bedrijven. Binnen het concept
van parkmanagement gaan gemeente en parkmanagement organisatie met elkaar in
overleg om het beoogde kwaliteitsniveau van de onderhoudstaken in het startpakket te
bepalen. Als de parkmanagement organisatie voor een hoger kwaliteitsniveau kiest,
dan worden de hiermee samenhangende werkzaamheden niet meer tot het basispakket
maar tot het startpakket gerekend. De parkmanagement organisatie kan deze
werkzaamheden zelf, maar ook via de gemeente inkopen.
5 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pluspakket: Het pluspakket bestaat uit onderhoudstaken voor de openbare ruimte die uitgaan
boven het, in de door de gemeenteraad vastgelegde beheerplannen, vastgelegde
niveau en onderhoud- en beheermaatregelen in de private ruimte, alsmede uit nader in
te vullen gemeenschappelijke diensten en voorzieningen voor bedrijven. Het
pluspakket kan weliswaar in overleg tussen gemeente en bedrijven worden
vastgesteld, maar behoort tot de financiële verantwoordelijkheid van de bedrijven.
Naast kosten die gemaakt worden voor onderhoud, beheer en voorzieningen worden er ook kosten
gemaakt voor de organisatie van het parkmanagement. Als gebruik gemaakt wordt van een
professionele parkmanager zijn met de inhuur van een dergelijke functionaris kosten gemoeid
Ook als de ondernemers zelf de organisatie van het parkmanagement vorm geven, zijn daar kosten
mee gemoeid. De werkzaamheden en kosten die hiermee samenhangen worden in het vervolg van
deze notitie aangeduid met respectievelijk ‘organisatie’ en ‘organisatiekosten’.
Ook deze kosten behoren in principe tot de financiële verantwoordelijkheid van de bedrijven. Wel kan
er sprake zijn van een ‘gewenningsbijdrage’ van de gemeente.
Het instellen van parkmanagement vereist dat tussen gemeente en bedrijven afspraken worden
gemaakt over
1. de inhoud van het startpakket
2. de verdeling van kosten voor het startpakket
3. de wijze waarop de kosten voor het startpakket worden gefinancierd
4. de organisatie
5. de verdeling van de organisatiekosten
6. de wijze waarop de organisatiekosten worden gefinancierd
Voor het onderhoud dat zich uitstrekt over een langere periode dan een jaar (bijvoorbeeld
rioleringonderhoud of asfaltonderhoud) wordt er vanuit gegaan dat de Gemeente Pijnacker-
Nootdorp zelf verantwoordelijk blijft voor de uitvoering. Omdat de financiële risico’s voor
dergelijk onderhoud moeilijk zijn in te schatten en het daarmee ook onverstandig is om hiermee
de parkmanagement organisatie te belasten – zeker in de omstandigheid dat nog geen ervaring met
het functioneren ervan bestaat – wordt hier voor gekozen.
6 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Duidelijk is wel dat de gemeente zich verplicht tot een duidelijke afstemming over dergelijke
onderhoudswerken met de parkmanagement organisatie.
Door elementen als bewegwijzering of het aanleggen van een infrastructuur voor
veiligheidsvoorzieningen (denk aan cameratoezicht) direct in het startpakket op te nemen zal de
kwaliteit van het bedrijventerrein toenemen. Een wellicht moeilijke discussie in de toekomst
tussen de bedrijven over dit soort elementen wordt daarmee voorkomen.
Financiering van deze elementen in het startpakket worden niet tot de verantwoordelijkheid van de
gemeente gerekend maar – gelet ook op hun karakter als (extra) voorziening) – tot de
verantwoordelijkheid van de bedrijven
Ad 4 de organisatie
Een professionele parkmanagement organisatie zal al gauw gebruik maken van de diensten van
een bij een parkmanagement bureau ingehuurde parkmanager. Bij deze parkmanager berust de
verantwoordelijkheid voor de aansturing van het dagelijkse parkmanagement.
Een rechtspersoonlijkheid bezittend orgaan bestaande uit ondernemers/eigenaren van onroerend
goed op het bedrijventerrein sturen op hun beurt de parkmanager weer aan. De gemeente kan als
toehoorder participeren in het bedoelde orgaan, maar er wordt vanuit gegaan dat de gemeente geen
formeel lid ervan is.
Er van uitgaande dat de parkmanagementorganisatie verschillende onderhoudstaken in de
openbare ruimte gaat (laten) uitvoeren, zou de vraag kunnen reizen hoe het gesteld is met de
7 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
gemeentelijke aansprakelijkheid voor de openbare ruimte. Dit temeer in de omstandigheid dat de
gemeente geen formeel deel uitmaakt van de parkmanagement organisatie.
Door een overeenkomst met de parkmanagement organisatie af te sluiten over het uit te voeren
onderhoud, kan de gemeente haar verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor de openbare
ruimte blijven dragen. Indien de parkmanagement organisatie eventueel niet de kwaliteitsnormen
in acht neemt die in de overeenkomst zijn afgesproken kan de gemeente op grond van de gesloten
overeenkomst de werkzaamheden op kosten van de parkmanagement organisatie (laten) uitvoeren.
Met deze gekozen constructie loopt de gemeente geen verhoogd risico op
aansprakelijkheidsstelling voor achterblijvend onderhoud.
Voor wat betreft het op voorzieningen / diensten gerichte aspect van parkmanagement ziet de
Gemeente Pijnacker-Nootdorp geen financiële rol voor zich weggelegd.
De projecten die gericht zijn op het aspect voorzieningen / diensten zullen in de visie van de gemeente
zichzelf moeten kunnen bedruipen. Met andere woorden het zullen de bedrijven moeten zijn die
voldoende mogelijkheden zien in het investeren in gemeenschappelijke voorzieningen en de
verwachting hebben dat die investeringen ook weer uitbetaald worden in rendementsverbetering.
8 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Voor het pluspakket kan de parkmanagementorganisatie dus zelf bepalen in welke mate zij het door de
gemeente vastgestelde standaard onderhoudniveau wil verhogen en de door de bedrijven te leveren
jaarlijkse bijdrage daar op afstemmen. Een en ander geldt uiteraard ook voor de eventuele diensten en
voorzieningen die de bedrijven op het terrein willen realiseren.
Het leveren van een minimale jaarlijkse bijdrage aan het parkmanagement door de bedrijven ligt, zoals
eerder aangegeven, verankerd in de grondverkoopovereenkomst. De hoogte van de totale jaarlijkse
bijdrage wordt bepaald door de parkmanagement organisatie en is afhankelijk van de instemming van
de participanten.
Kijkend naar de financiële verhoudingen ontstaat schematisch gezien het volgende beeld:
Qua organisatie gaat de voorkeur uit naar een op te zetten verenigingsvorm (bijvoorbeeld coöperatie)
waarbij geen sprake zal zijn van verplicht lidmaatschap (nietig verklaring op basis van Europese
regelgeving) maar wel van verplichte afdracht – vastgelegd in de grondverkoopovereenkomst - aan de
vereniging. In het geval men nog invloed wil hebben op de besteding van zijn bijdrage wordt het
lidmaatschap van de coöperatie welhaast als vanzelfsprekend.
De gemeente is geen formeel lid van de coöperatie, maar krijgt bij voorkeur wel het recht om de
vergaderingen bij te wonen. Over de besteding van de door de gemeente ingebrachte gelden worden
door middel van een overeenkomst tussen gemeente en de coöperatie afspraken gemaakt.
Het is aan de coöperatie om invulling te geven aan het pluspakket (plusniveau beheer en onderhoud en
voorzieningen / diensten). De vereniging is hiervoor ook financieel verantwoordelijk. Bij de start van
de uitgifte van het bedrijventerrein zou, in verband met de nog beperkte aanwezigheid van bedrijven
op het terrein, de lokale ondernemersvereniging het tijdelijk bestuur van de coöperatie kunnen
vormen.
9 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3.2. Parkmanagement op bestaande terreinen
10 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4. Afronding
Deze notitie geeft een aanzet om duidelijkheid te verschaffen over parkmanagement in Pijnacker-
Nootdorp. Afstemming met de Ondernemersvereniging Pijnacker-Nootdorp over de hoofdlijnen van
de notitie heeft plaatsgevonden. Over de verdere concrete uitwerking van parkmanagement zal nog
nadere afstemming met deze organisatie plaatsvinden.
Omdat de uitgifte van Boezem II voor de deur staat en parkmanagement een duidelijke koppeling
krijgt met de verkoopvoorwaarden, is haast geboden met de afstemming en de uiteindelijke
besluitvorming over parkmanagement.
Voorgesteld wordt dan ook om deze notitie aan te merken als beleidskader voor het instellen van
parkmanagement op bedrijventerreinen in Pijnacker-Nootdorp en op korte termijn op basis van de in
de notitie verwoorde uitgangspunten opdracht te verlenen aan een deskundig parkmanagementbureau
om in samenspraak met gemeente en ondernemersvereniging tot een uitgewerkt plan voor
parkmanagement voor bedrijventerrein Boezem II te komen.
11 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bijlage I
Bedrijventerrein Boezem II
oppervlaktegegevens
uit te geven oppervlakte 162.000 m2
kosten organisatie/investeringen
jaar 1 2 3 1 t/m 3
organisatie € 75.000,00 € 60.000,00 € 40.000,00 € 175.000,00
beveiliging € 83.333,33 € 83.333,33 € 83.333,33 € 250.000,00
bewegwijzering € 6.000,00 € 6.000,00 € 6.000,00 € 18.000,00
algemeen € 10.000,00 € 10.000,00 € 10.000,00 € 30.000,00
Post onvoorzien € 6.666,67 € 6.666,67 € 6.666,67 € 20.000,00
Bijdrage gemeente
50% organisatie (II) € 37.500,00 € 30.000,00 € 20.000,00 € 87.500,00
/ 162.000 m2
eenmalige startbijdrage € 2,50 per m2
Toelichting
Inzet organisatie jaar 1: 2 dagen per week; jaar 2: 1,5 dagen per week; jaar 3: 1 dag per week
prognose kosten aanleg camerabeveiliging: 250.000 voor het gehele terrein te verdelen over 3 jaar
prognose kosten aanleg bewegwijzering: 18.000 voor het gehele terrein te verdelen over 3 jaar
prognose algemene kosten: oprichtingskosten, communicatiekosten
12 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bijlage II
Bedrijventerrein Boezem II
rekenmodel minimale jaarlijkse bijdrage bij een volledig uitgegeven en deelnemend bedrijventerrein
Oppervlaktegegevens
uit te geven oppervlakte 162.000 m2
Organisatie € 25.000,00
Financiele administratie/jaarwerk € 6.000,00
Onderhoud beveiliging € 5.000,00
Verzekering beveiliging € .3.500,00
Onderhoud & afschrijving bewegwijzering € 2.000,00
Verzekering bewegwijzering € 200,00
Algemeen/communicatie € 6.800,00
Totaal € 48.500,00
/ 162.000 m2
13 van 13
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------