Cahier des charges du lotissement

Etude du plan damnagement de la technopole de Sfax

Premire partie :
Rapport de prsentation

I. Note de la prsentation du lotissement de la technopole de

Sfax en intra-muros :

II. Planning de ralisation des travaux en intra-muros :

Aprs approbation par la commission rgionale de lotissements du prsent dossier et aprs
tude des diffrents rseaux publics et leurs approbations par les diffrents concessionnaires et
prparation du dossier dappel doffres, les dlais des travaux en intra-muros seraient rpartis
sur douze mois.

Etude du plan damnagement de la technopole de Sfax

DEUXIEME PARTIE :
CAHIER DES CHARGES
Titre5 : Rglement durbanisme :
Chapitre premier : Dispositions gnrales :

Article 1 : champ dapplication du rglement durbanisme :

Le prsent rglement sapplique lensemble des lots btis ou non btis situs lintrieur du
primtre du lotissement de la technopole, telle que dlimite par le plan de lotissement ci-joint.

Article 2 : Classification des lots selon leur vocation :

Le plan de lotissement technopole est compos des lots rservs pour :

Composante formation, recherche et transfert de technologie. (Cf, Cr, Ct)

Composante production (ateliers relais et Business Parc)
(AR, EP)
Composante Services communs et quipements optionnels. (EC)
Espaces verts amnags
(Eva)

Article 3 : Dispositions rglementaires concernant les zones

de croisement des voies :
Au niveau de lintersection des voies, des dgagements demprises devront tre assurs en
appliquant la formule suivante :
Distance AB = longueur du pan coup = Emprise de la voie 1 + emprise de la voie 2
4

Pan coup

bissectrice

Article 4 : dure dapplication du prsent rglement :

Conformment larticle 66 de la loi n2003-78 du 29 dcembre 2003, les rglements rgissant le
prsent lotissement ne sont plus applicables aprs expiration dun dlai de dix ans compter de la
date de son approbation, conformment larticle 66 du code de lurbanisme.

Chapitre 2 : Dispositions applicables aux lots suivant leur vocation :

Article 5-2-1 : Dispositions applicables aux lots des

composantes : Formation, Recherche et transfert de
technologie (Cf, Cr, Ct)
Ces composantes constituent lensemble des espaces rservs la formation, la recherche
scientifique et technologique ainsi que les espaces de transfert de technologie.
Ces composantes seront galement de la rserve foncire.

Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types dactivits interdites :

Toutes formes doccupation du sol autre que celle lie

lenseignement, recherche et transfert de technologie lexception de celle prvue par larticle 2.

2- Types dactivits autoriss sous conditions : les espaces vocation culturelle tel que
les salles dexposition, buvettes, dpts, annexes techniques et les constructions usage dhabitation
destines aux personnes dont la prsence permanente est ncessaire pour assurer la surveillance ou
la scurit des tablissements, ventuellement des logements de fonction sous forme de studio ou
villa.
Section 2 : Conditions doccupation du sol :

3- Accs et voirie : le lotissement est desservi par des voies suprieures ou gale 16 m.
4- Desserte par les rseaux :
* Eau potable : Lautorisation de construire est soumise lobligation de se raccorder au rseau
dalimentation en eau potable.
*Assainissement : les constructions nouvelles doivent sy raccorder tenant compte des
prescriptions techniques de la municipalit et de loffice national de lassainissement.
* Eaux pluviales : les amnagements raliss sur tout terrain devront permettre de limiter le
ruissellement des eaux pluviales et linondation des espaces avoisinants et ce, conformment lavis
des services municipaux et de lONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour tre constructible, un lot doit avoir une superficie
minimale de 1.000 m2 et un front minimum de 30 m.
6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises
douvrages publics :
Les constructions sont implantes obligatoirement selon un retrait minimum de 5 mtres par
rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites sparatives des

parcelles : toute construction sera une distance des limites sparatives minimale gale la demihauteur de la construction sans tre infrieure 6 mtres.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
mme proprit : Deux ou plusieurs constructions dans un mme lot doivent observer un retrait
minimum, lun de lautre, gal la hauteur de la construction la plus leve.

9- Coefficient demprise au sol (COS) : loccupation au sol maximale de la construction

est fixe 0.35 de la superficie totale du terrain.

10- Hauteur maximale des constructions : La hauteur des constructions ne doit pas
dpasser 24 m au point le plus haut soit (R+6) pour la composante formation et le centre de
Ressources technologiques. Elle est maximale (R+4) pour le centre de recherches en informatique
Multimdia et traitement numrique ainsi que la ppinire dentreprises, tout en observant : H
R+L.
R = Retrait des deux constructions opposes par rapport la voie qui les spare.
L = Largeur de la voie.
H = hauteur du btiment.
La hauteur est mesure lacrotre compter de la cte zro du trottoir.

11- Aspect extrieur : A lexception des murs de cltures dlimitants les lots du technopole,
toute limite foncire entre voisins est matrialise obligatoirement par un amnagement vgtal. Le
recours une architecture moderne, faisant appel aux matriaux usuels sur le march, est fortement
recommand.

Cependant, le dossier dautorisation de btir comportera, en plus des pices usuelles demandes, un
rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revtements en faade.
Ce rapport sera soumis lavis de la commission des autorisations de btir.

12- Stationnement : Le stationnement des vhicules, assur en dehors des voies publiques sur
les parcelles, est amnager raison dun stationnement en surface ou en sous sol sont 2,3 m * 5m
(compte non tenue de laire de dgagement).
13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implants et amnags en
jardin et parkings.

14- Coefficient dutilisation foncire : (C.U.F) :

Le coefficient dutilisation foncire maximum est fix 2.
Pour le centre de recherche en informatique Multimdia et traitement numrique, ainsi que la
ppinire dentreprises, le coefficient dutilisation foncire maximum est fix 1,75.
Concernant la rserver foncire, lotir ultrieurement au besoin, chaque lot qui sera projet,
observera un coefficient dutilisation foncire maximum de 1,75.

Article
composante :

5-2-2 :

Dispositions

applicables

aux

lots

de

Production (EP)
(Ateliers relais et Business Parc)
Cette composante constitue lensemble des espaces rservs la production, formation, recherche
scientifique, service et espaces communs.
Elle est forme de deux espaces : Le business Parc et les Ateliers relais.
Section 1 : Utilisation du sol :

1- types dactivits interdites : Toute forme doccupation du sol autre que celle lie la
production, formation recherche scientifique et service lexception de celle prvue par larticle 2.
2- Types dactivits autoriss sous conditions :
*Les dpts, annexes sanitaires et les constructions usage dhabitation destines aux personnes
dont la prsence permanente est ncessaire pour assurer la surveillance ou la scurit des
tablissements, ventuellement un local de sjour pour le personnel dont la prsence permanente est
indispensable la production est tolre sous forme de studio, dont lunit ne dpasse pas 50 m2.
* Sont autoriss galement sous conditions : les constructions usage de bureaux, ncessaires au
fonctionnement de ces espaces productions.
* Les espaces communs au niveau du Rez de Chausse des constructions implantes en premire
position le long du boulevard de 36 mtres demprise.
Section 2 : Conditions doccupation du sol :

3- Accs et voirie : Lensemble des lots de ces espaces productions est desservi par des voies
suprieures ou gales 17 m. dont la largeur minimale de la chausse est de 7m.

4- Desserte par les rseaux :

* Eau potable : Lautorisation de construire est soumise lobligation de se raccorder au rseau
dalimentation en eau potable.
*Assainissement : les constructions doivent sy raccorder tenant compte des prescriptions
techniques de la municipalit et de loffice national de lassainissement.
* Eaux pluviales : les amnagements raliss sur tout terrain devront permettre de limiter le
ruissellement des eaux pluviales et linondation des espaces avoisinants et ce, conformment lavis
des services municipaux et de lONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour tre constructible, un lot doit avoir une superficie
minimale de 600 m2 et un front minimum de 25 m.
6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises
douvrages publics :
Les constructions sont implantes obligatoirement aprs un retrait minimum de 3 mtres par
rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.
Le retrait de la construction sur la limite arrire du lot, ouvrant sur un espace commun, parking ou
open space , est rduit zro.
Pour les lots N EP 130, EP 131, EP 132, EP 133, EP 134, EP 135, EP 136, EP 137, EP 138, EP 139; le
retrait est de 5 mtres.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites sparatives des

parcelles : Toute construction sera une distance, des limites sparatives des parcelles
constructibles, minimale de 6 mtres et ce jusqu' une hauteur maximale de 12 m, soit (R+2).
Au-del de cette hauteur, et jusqu' 24 m soit (R+6), c'est--dire pour les 12 mtres restants, un
retrait de 3 mtres supplmentaires sera obligatoirement observ. Ce qui fait quun retrait total
minimum de 9 mtres est respecter partir du (R+3) jusqu' (R+6).
Pour les lots (AR3, EP 116, EP 124, EP 125, et EP 126), la hauteur maximale est de 18 m au point le
plus haut mesur partir du trottoir tout en observant les mmes conditions de retraits que celles
relatives aux espaces EP et AR.
Le retrait de la construction sur la limite arrire du lot ouvrant sur un parking ou open space, est
rduit zro.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
mme proprit : Deux ou plusieurs constructions dans un mme lot doivent observer un retrait
minimum, lun de lautre, gal la hauteur de la construction la plus leve.

9- Coefficient demprise au sol (COS) : Loccupation au sol maximale de la construction est

fixe 0.35 de la superficie totale du terrain.
Pour les lots (EP 130, EP 131, EP 132, EP 133, EP 134, EP 135, EP 136, EP 137, EP 138, EP 139), le C.O.S
maximum est de 0,50 de la surface totale du terrain.

10- Hauteur maximale des constructions : La hauteur maximale est de 24 m. au point le

plus haut, soit (R+6).
Pour les lots (AR 3, EP 116, EP 124, EP 125 et EP 126), la hauteur maximale est de 18 m,
conformment au plan de masse.
La hauteur, mesure lacrotre compter de la cte zro du trottoir, est fonction de : H R+L
R = Retrait des deux constructions opposes par rapport la voie qui les spare.
L = Largeur de la voie.
H = hauteur du btiment.

11- Aspect extrieur : A lexception des murs de cltures dlimitant les lots du technopole,
toute limite foncire entre voisins est matrialise obligatoirement par un amnagement vgtal.
Laspect esthtique des constructions sera tudi de manire assurer une parfaite adquation dans
le paysage urbain.
Les saillies sur la voie publique ne peuvent dpasser en aucun cas les 1.25 mtre au dpens du
retrait consenti sur ces voies. Elles ne peuvent se dvelopper qu partir du premier tage.
Pour une construction donne la surface cumule des faades des saillies ne peut pas dpasser 50%
de la surface totale de la faade.
Le recours une architecture moderne, faisant appel aux matriaux usuels sur le march, est
fortement recommand.
Cependant, le dossier dautorisation de btir comportera, en plus des pices usuelles demandes, un
rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revtements en faades.
Ce rapport sera soumis lavis de la commission des autorisations de btir.

12- Stationnement : Le stationnement des vhicules, assur en dehors des voies publiques sur
les parcelles, est amnager raison dun stationnement pour 150 m2 de planchers.
Le stationnement lair libre est projet de manire viter loccupation de la faade principale.
Il sera amnag soit le long de la sparation vgtale en limite du voisinage, soit en profondeur du
lot.
Les dimensions dune place de stationnement en surface ou en sous sol sont 2,3 m * 5 m (compte non
tenue de laire de dgagement).
Les espaces communs au niveau du Rez de Chausse des constructions implantes en premire
position le long du boulevard de 36 mtres demprise seront soumis aux dispositions prvues
larticle 12 de la composante espaces communs (EC).

13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implants et amnags en
jardin et parkings.

14- Coefficient dutilisation foncire : (C.U.F) : Le

coefficient dutilisation foncire

maximum est fix 2,5.

Pour les lots (AR 3, EP 116, EP 124, EP 125, et EP 126), le coefficient dutilisation foncire maximum
est fix 1,75.
Pour les lots (EP 130, EP 131, EP 132, EP 133, EP 134, EP 135, EP 136, EP 137, EP 138, EP 139), le
coefficient dutilisation foncire maximum est fix 2,8.

Article 5-2-3 : dispositions applicables aux lots de la composante :

Espaces communs (EC)
Cette composante Espaces Communs, constitue lensemble des espaces polyfonctionnels rservs
aux services, bureaux, restauration, htellerie, animation, activits sportives, socioculturelles, centre
de congrs, caftrias, commerces, etc

Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types dactivits interdites : Toutes formes doccupation du sol autre que celle lie aux
espaces communs et les constructions usage dhabitation lexception de celle prvue par larticle
2.
2- Types dactivits autoriss sous conditions :
*les constructions usage dhabitation destines aux personnes dont la prsence permanente est
ncessaire pour assurer la surveillance ou la scurit des tablissements. Ainsi que les studios
rservs aux visiteurs du technopole.
* Tous les services publics ou privs, ncessaires la vie au sein de la technopole.
* Les htels des affaires et des congrs scientifiques.
Section 2 : Conditions doccupation du sol :

3- Accs et voirie : Lensemble des lots de cette composante est desservi par des voies
suprieures ou gales 17 m. dont la largeur minimale de la chausse est de 7m.
4- Desserte par les rseaux :
* Eau potable : Lautorisation de construire est soumise lobligation de se raccorder au rseau
dalimentation en eau potable.
*Assainissement : les constructions doivent sy raccorder tenant compte des prescriptions
techniques de la municipalit et de loffice national de lassainissement.
* Eaux pluviales : les amnagements raliss sur tout terrain devront permettre de limiter le
ruissellement des eaux pluviales et linondation des espaces avoisinants et ce, conformment lavis
des services municipaux et de lONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour tre constructible, un lot doit avoir une superficie
minimale de 500 m2 et un front minimum de 16 m.
6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises
douvrages publics :
Les constructions sont implantes obligatoirement aprs un retrait minimum de 5 mtres par
rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites sparatives des

parcelles : Toute construction sera une distance, des limites sparatives des parcelles
constructibles, minimale de 6 mtres et ce jusqu' une hauteur maximale de 12 m, soit (R+2).
Au-del de cette hauteur, et jusqu' 18 m soit (R+4), correspondante aux 6 mtres restants, un retrait
de 3 mtres supplmentaires sera obligatoirement observ.
Ce qui fait un retrait total minimum de 9 mtres, respecter pour les 3me et 4me tages.
Le retrait de la construction sur la limite arrire du lot, ouvrant sur un espace commun, parking ou
amnagement vert, est rduit zro.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
mme proprit : Deux ou plusieurs constructions dans un mme lot doivent observer un retrait
minimum, lun de lautre, gal la hauteur de la construction la plus leve.

9- Coefficient demprise au sol (COS) : Loccupation au sol maximale est fixe 0,60 de la
superficie totale du terrain.

Pour un htel, le coefficient doccupation au sol sera de 0,30 maximum de la superficie totale du
terrain.

10- Hauteur maximale des constructions : La hauteur maximale des constructions

mesure lacrotre, compter de la cte zro du trottoir, ne pourra dpasser 18m soit (R+4). Elle est
fonction de : H R+ L :
R = Retrait des deux constructions opposes par rapport la voie qui les spare.
L = Largeur de la voie.
H = hauteur du btiment.
Pour un lot destin la construction dun htel, la hauteur totale admissible peut atteindre les 24 m,
soit (R + 6).

11- Aspect extrieur :

toute

A lexception des murs de cltures dlimitant les lots du technopole,

limite foncire entre voisins est matrialise obligatoirement par un amnagement vgtal.

Laspect esthtique des constructions sera tudi de manire assurer une parfaite adquation dans
le paysage urbain.
Les saillies sur la voie publique ne peuvent dpasser en aucun cas les 1.25 mtre au dpens du
retrait consenti sur ces voies. Elles ne peuvent se dvelopper qu partir du premier tage.
Pour une construction donne la surface cumule des faades des saillies ne peut pas dpasser 50%
de la surface totale de la faade.
Le recours une architecture moderne, faisant appel aux matriaux usuels sur le march, est
fortement recommand.
Cependant, le dossier dautorisation de btir comportera, en plus des pices usuelles demandes, un
rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revtements en faades.
Ce rapport sera soumis lavis de la commission des autorisations de btir.

12- Stationnement : Les lots EC 1, EC 2, EC 4, EC 5, EC 6, EC 7, EC 8, correspondants la

totalit des espaces communs seront dispenss de rservation pour parking sur leur emprise. Les
places parkings seront assures par consquent en dehors des parcelles et sur les lots rservs cet
effet.
13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implants et amnags en
jardin et parkings.

14- Coefficient dutilisation foncire : (C.U.F) :

Le coefficient dutilisation foncire

maximum est fix 2,8.

Pour les htels, le C.U.F. maximum est fix 2,5.

Article 5-2-3 : dispositions applicables aux :

Espaces Ouverts (Open Space)
Espaces Verts Amnags
Les lots rservs aux espaces ouverts (open space) et aux espaces amnags sont dpourvus de tout
quipement et sont rservs exclusivement la plantation.
Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types dactivits interdites : Toute construction est interdite.

2- Types dactivits autoriss sous conditions : Nant.
Section 2 : Conditions doccupation du sol :

3- Accs et voirie : Nant.

4- Desserte par les rseaux : Lalimentation en eau pour larrosage.
5- Surfaces et front des parcelles : Sont telles que dfinies sur le plan de lotissement.
6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises
douvrages publics : Nant.
7- Implantation des constructions par rapport aux limites sparatives des
parcelles :
Nant.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
mme proprit :
Nant.

9- Coefficient demprise au sol (COS) : Nant.

10- Hauteur maximale des constructions : Nant.
11- Aspect extrieur : Ces espaces seront bords par des haies vgtales.
12- Stationnement : Nant.
13- Espace libre et plantation : Les espaces seront amnags en jardin, gazon, arbre,
arbuste, plan et jet deau ventuel ainsi que les ouvrages dart.
14- Coefficient dutilisation foncire : (C.U.F) : Nant.

Article 5-2-3 : dispositions applicables aux :

Equipements Optionnels (EO)
Les quipements optionnels constituent lensemble des espaces verts polyvalents destins la
construction des espaces socio culturels et/ou socio collectifs. Chaque lot rserv pour les
quipements optionnels peut tre morcel ultrieurement par la direction rgionale de la technopole,
suivant un plan de masse approuv par les services concerns. Il sera soumis aux dispositions du
prsent rglement.
Section 1 : Utilisation du sol :

1- Types dactivits interdites : Toutes formes doccupation du sol autre que celle lie
aux espaces socio culturels et/ou socio collectifs, lexception de celle prvue par l'article 2.
2-

Types dactivits autoriss sous conditions:

*Les constructions usage d'habitation, destines aux personnes dont la prsence permanente est
ncessaire pour assurer la surveillance ou la scurit des tablissements, sont tolres sous forme de
studio.
*les studios rservs aux visiteurs de la technopole.
*tous les services publics ou privs, ncessaires la vie au sein de la technopole.
*les htels et les salles de congrs scientifiques.
*les clubs et terrains de sport et loisirs.
*les foyers universitaires.
Section 2 : Conditions doccupation du sol :

3- Accs et voirie : Lensemble des lots de cette composante est desservi par des voies
suprieures ou gales 16 m. dont la largeur minimale de la chausse est de 7m.
4- Desserte par les rseaux :
* Eau potable : Lautorisation de construire est soumise lobligation de se raccorder au rseau
dalimentation en eau potable.
*Assainissement : les constructions doivent sy raccorder tenant compte des prescriptions techniques
de la municipalit et de loffice national de lassainissement.
* Eaux pluviales : les amnagements raliss sur tout terrain devront permettre de limiter le
ruissellement des eaux pluviales et linondation des espaces avoisinants et ce, conformment lavis
des services municipaux et de lONAS.

5- Surfaces et front des parcelles : Pour tre constructible, un lot doit avoir une superficie
minimale de 1.000 m2 et un front minimum de30 m.
6- Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises
douvrages publics : Les constructions sont implantes obligatoirement aprs un retrait
minimum de 5 mtres par rapport aux limites des voies et aux emprises des ouvrages publics.

7- Implantation des constructions par rapport aux limites sparatives des

parcelles : Toute construction sera une distance, des limites sparatives gale la moiti de la
hauteur sans tre infrieure 6 mtres.

8- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une
mme proprit : Deux ou plusieurs constructions dans un mme lot doivent observer un retrait
minimum, lun de lautre, gal la hauteur de la construction la plus leve.

9- Coefficient demprise au sol (COS) : Loccupation au sol maximale est fixe 0,30 de la
superficie totale du terrain.

10- Hauteur maximale des constructions :

La hauteur maximale des constructions

mesure lacrotre, compter de la cte zro du trottoir, ne pourra dpasser 24 m soit (R+6). Elle
est fonction de : H R+ L :
R = Retrait des deux constructions opposes par rapport la voie qui les spare.
L = Largeur de la voie.
H = hauteur du btiment.

11- Aspect extrieur : A lexception des murs de cltures dlimitant les lots de la technopole,
toute

limite foncire entre voisins est matrialise obligatoirement par un amnagement vgtal.

Laspect esthtique des constructions sera tudi de manire assurer une parfaite adquation dans
le paysage urbain.
Les saillies sur la voie publique ne peuvent dpasser en aucun cas les 1.25 mtre au dpens du
retrait consenti sur ces voies. Elles ne peuvent se dvelopper qu partir du premier tage.
Pour une construction donne la surface cumule des faades des saillies ne peut pas dpasser 50%
de la surface totale de la faade.
Le recours une architecture moderne, faisant appel aux matriaux usuels sur le march, est
fortement recommand.
Cependant, le dossier dautorisation de btir comportera, en plus des pices usuelles demandes, un
rapport exhaustif mettant en exergue le choix des couleurs et la nature des revtements en faades.
Ce rapport sera soumis lavis de la commission des autorisations de btir.

12- Stationnement : Le stationnement des vhicules doit tre amnag en dehors des
emprises, et l'intrieur des parcelles ( l'air libre, en RCD, ou en sous sol).
*une place pour deux chambres d'htel.
*une place pour 20siges de salle de sport.
Le dimensionnement d'une place de stationnement en surface et en sous sol est de 2,30 * 5 m. le
stationnement l'air libre est projet de manire viter l'occupation de la faade principale. Il sera
amnag soit le long de la sparation vgtale en limite du voisinage, soit en profondeur du lot.

13- Espace libre et plantation : Les espaces non construits seront implants et amnags en
jardin et parkings.

14- Coefficient dutilisation foncire : (C.U.F) :

maximum est fix 2.

Le coefficient dutilisation foncire