EstanormafueconsultadaatravsdeInfoLEG,basededatosdelCentrodeDocumentacineInformacin,MinisteriodeEconoma

yFinanzasPblicas.

LOCACIONESURBANAS

Disposiciones que regirn las locaciones destinadas a vivienda. Promocin. Disposiciones Generales y
Complementarias.Vigencia.
LEYN23.091
EL SENADO Y CAMARA DE DIPUTADOS DE LA NACION ARGENTINA, REUNIDOS EN CONGRESO, ETC.,
SANCIONANCONFUERZADELEY:
CAPITULOI
Disposicionesgenerales
ARTICULO1 Instrumentacin. Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y
prrrogas, debern formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de
ejecucin,seconsiderarcomoplazoelmnimofijadoenestaleyyelprecioysuactualizacinlosdeterminarel
juezdeacuerdoalvaloryprcticadeplaza.
(Nota Infoleg: Por art. 1 de la Resolucin N 144/93 del Ministerio de Economa y Obras y Servicios Pblicos
B.O.11/02/1993,seinterpretaqueelsegundoprrafodepresenteartculofuederogadoporlaLeyN23.928 B.O.
28/03/1991, "pudiendo las partes contratantes determinar la moneda de pago de los alquileres o arrendamientos
queacuerden".)
ARTICULO 2 Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo
mnimodelaslocacionescondestinoavivienda,conosinmuebles,serdedosaos.Dichoplazomnimoser
detresaosparalosrestantesdestinos.
Loscontratosquesecelebrenportrminosmenoressernconsideradoscomoformuladosporlosplazosmnimos
precedentementefijados.
Quedanexcluidasdelplazomnimolegalparalascontratacionesaqueserefierelapresenteley:
a)Lascontratacionesparasedesdeembajadas,consuladosyorganismosinternacionales,ascomotambinlas
destinadasapersonaldiplomticoyconsularopertenecientesadichosorganismosinternacionales
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese
destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de
turismo
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos y los
garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido
locados,porseparado,alosefectosdelaguardadeanimales,vehculosuotrosobjetos
d)Laslocacionesdepuestosenmercadosoferias
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos sean parte como
inquilinos.
ARTICULO3Ajustes.Paraelajustedelvalordelosalquileres,debernutilizarseexclusivamentelosndices
oficiales que publiquen los institutos de Estadsticas y Censos de la Nacin y de las provincias. No obstante,
sernvlidaslasclusulasdeajusterelacionadasalvalormercaderadelramodeexplotacindesarrolladoporel
locatarioenelinmueblearrendado.
ARTICULO4FianzasoDepsitosenGaranta.Lascantidadesentregadasenconceptodefianzaodepsito
en garanta, debern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades sern devueltas reajustadas por los
mismosndicesutilizadosduranteeltranscursodelcontratoalfinalizarlalocacin.
ARTICULO 5 Intimacin de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el
locadordeberintimarfehacientementeelpagodelacantidaddebida,otorgandoparaellounplazoquenuncaser
inferiora10dascorridoscontadosapartirdelarecepcindelaintimacin,consignandoellugardepago.

CAPITULOII
Delaslocacionesdestinadasavivienda
ARTICULO 6 Perodos de pago. El precio de arrendamiento deber ser fijado en pagos que correspondan a
perodosmensuales.
ARTICULO 7 Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podr
requerirsedellocatario:
a)Elpagodealquileresanticipadosporperiodosmayoresdeunmes
b)Depsitosdegarantaoexigenciasasimilables,porcantidadmayordelimporteequivalenteaunmesdealquiler
porcadaaodelocacincontratado
c)Elpagodelvalorllaveoequivalentes.
La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en
exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern
soportadasporellocador.
ARTICULO8Resolucinanticipada.Ellocatariopodr,transcurridoslosseisprimerosmesesdevigenciade
larelacinlocativa,resolverlacontratacin,debiendonotificarenformafehacientesudecisinallocadorconuna
antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la
opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto de
indemnizacin,lasumaequivalenteaunmesymediodealquileralmomentodedesocuparlaviviendayladeun
slomessilaopcinseejercitatranscurridodicholapso.
ARTICULO9Continuadoresdellocatario.Encasodeabandonodelalocacinofallecimientodellocatario,el
arrendamientopodrsercontinuadoenlascondicionespactadas,yhastaelvencimientodelplazocontractual,por
quienesacreditenhaberconvividoyrecibidodelmismoostensibletratofamiliar.
CAPITULOIII
Delapromocindelocacionesdestinadasavivienda
ARTICULO 10. Creacin y caractersticas. Crase un sistema con medidas de promocin para locaciones
destinadasavivienda,conlassiguientescaractersticas:
a)Incorporacinvoluntariayoptativadeloscontratantes
b) Instrumentacin por contrato de locacin tipificado, obligatorio y registrado segn se establezca en la
reglamentacin
c)Elplazomnimodelalocacinserdetresaos
d) Seguro obligatorio de garanta del contrato de locacin, con intervencin de la Caja Nacional de Ahorro y
Seguro. El mismo asegurar al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo
indemnizaciones por supuestos de ocupacin indebida o daos causados a la propiedad. Asimismo cubrir al
grupofamiliarlocatarioenlossupuestosdefallecimientodeltitular,incapacidadtotalpermanenteotemporariadel
mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima ser pagada en partes iguales entre el locador y el
locatario
e) El precio de la locacin ser reajustado trimestralmente segn ndice de actualizacin elaborado oficialmente
porlosInstitutosdeEstadsticasyCensosdelaNacinydelasprovinciasenbasealaevolucindelosprecios
al consumidor y, salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho ndice en un 20 por ciento no
acumulativo
f)Lasviviendasquepodrnincorporarsealsistemadebernserlascomprendidasenlascaractersticasdecomn
oeconmicadelaresolucin368/76delaexSecretaradeViviendayUrbanismo
g)Losbeneficiosimpositivosqueseestablecenenlosartculossiguientes.
ARTICULO 11. Beneficios Impositivos. Quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen
inversiones en inmuebles con caractersticas de vivienda comn o econmica, que se destinen a locacin de
vivienda familiar permanente, o incorporen viviendas de estas caractersticas al presente rgimen de promocin,
gozarndelosbeneficiosimpositivosqueencadacasoseestablezcan.

Paralacalificacindeviviendacomnoeconmicaalaquesehacereferenciaenlapresenteley,deberatenerse
alasdisposicionesdelaResolucin368/76dictadaporlaexSecretaradeEstadodeViviendayUrbanismo.
ARTICULO12.Destinodelasinversiones.Paragozardelosbeneficiosimpositivosaqueserefiereelartculo
precedenteenmateriadeinversionesdeberncumplimentarselassiguientescondiciones:
a)Lasinversionesdeberndestinarsea
1) La construccin de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en
vigenciadelapresenteley
2) La terminacin de unidades de vivienda y su infraestructura que se encuentren en construccin a la fecha de
entrada en vigor de esta ley, as como las mejoras necesarias para poner en condiciones de habitabilidad el
inmueble,realizadasapartirdedichafecha
3)Lacompradeunidadesdeviviendaconcluidasoenconstruccinalmomentodeentrarenvigenciaestaley,y
siemprequedichasviviendasnohubieransidoafectadasalosbeneficiosdelpresentergimenohubierangozado
delosconferidosporlaLeyN21.771.
b)Lasunidadesdeviviendacomprendidasenelincisoa)precedente,deberndestinarsealalocacindevivienda
familiarpermanente,acreditndosetaldestinomediantecontratosdelocacincelebradosapartirdelaentradaen
vigenciadeestaley.
ARTICULO 13. Beneficios. Los beneficios a que se refiere el artculo 11 para el caso de inversiones en
inmueblessonlossiguientes:
a)EnlaliquidacindelimpuestoalasGananciaspodrndeducirse:
1)Lassumasefectivamenteinvertidasencadaejerciciofiscalenlaconstruccindenuevasunidadesdevivienday
suinfraestructura,excluidoelvalordelterreno.
2) Las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal para la terminacin de las construcciones de
viviendaysuinfraestructura,excluidoelvalordelterreno,yparalarealizacindelasmejorascontempladasenel
artculo12incisoa)apartado2.
3)Lassumasefectivamenteinvertidasenelejerciciofiscalcorrespondienteenlacompradeunidadesdevivienda
sin uso, excluido el valor del terreno, que se formalice fehacientemente a partir de la vigencia de esta ley. En el
casodeviviendasenconstruccin,adquiridasparasuterminacin,dichadeduccinnoobstaralaprevistaenel
apartado2precedente,respectodelassumasqueseinviertanparalaterminacindelasunidadesdevivienday
suinfraestructura.
Alosfinesprecedentes,cuandoelpreciodelacompraserefieraindiscriminadamentealvalordelterrenoyalas
mejoras,lapartedelmismoatribuibleaestasltimassefijarteniendoencuentalarelacinexistenteenelavalo
fiscal vigente al momento de la adquisicin. Si se desconociera dicho avalo o el mismo no discriminara los
valoresrelativosalatierrayalasmejoras,sepresumir,salvopruebaencontrario,queestasltimasrepresentan
elsesentayseisporciento(66%)delpreciodecompra,proporcinqueseelevaralochentaporciento(80%)en
el caso de inmuebles comprendidos en el rgimen de la Ley N 13.512 y sus modificaciones, de propiedad
horizontal.
Noseencuentrancomprendidosenesteapartadolosinmueblesquehubiesensidoafectadosalosbeneficiosde
estaleyoquehubierengozadodelosconferidosporlaLeyN21.771.
Lassumasdeduciblessernlasinvertidasenlacompradelosinmueblesyensucaso,enlaadquisicindelos
bienes y en la locacin de los servicios que conforman el costo de la edificacin, su infraestructura y los
honorariosprofesionales.
Alosfinesindicadosenesteincisoseentenderporinfraestructuraatodasaquellasobrasque,sinformarparte
delasunidadesdevivienda,estndestinadasahacerposibleelsuministrodelosserviciospblicosdeprovisin
de agua, desages cloacales y pluviales energa elctrica gas y telfono, como as mismo, el acceso a las
unidadesdevivienda.
Noseconsiderarncomoinfraestructuralosedificiosylugaresdestinadosalaindustrializacinocomercializacin
debienesoserviciosyconstruccindecaminosquenoseancallesurbanas.
b)EnelimpuestoalasGanancias,exencindelaganancianetaoriginadaenlalocacindelasunidades.
Alrespectonoserdeaplicacinlodispuestoenelprimerprrafo"infine"delartculo73delaleydelImpuestoa

lasGanancias(t.o.en1977ysusmodificaciones)
c) En los Impuestos sobre los Capitales y sobre el Patrimonio Neto, el valor impositivo correspondiente a las
unidades de vivienda, terminadas o en construccin, no ser considerado activo ni bien computable,
respectivamente,alosefectosdelaliquidacindedichosgravmenes,nodandolugaralprorrateodelpasivoode
deudasquepudierancorresponder
d)EnelImpuestodeSellosquedanexentosloscontratosdelocacindelosinmuebles,susprrrogasycesiones
otransferencias
e) En el Impuesto al Valor Agregado, los saldos de impuesto provenientes de nuevas unidades de viviendas y su
infraestructuraquedanexcluidosdelalimitacinprevistaenlaprimerapartedelartculo13delaleyrespectiva.
ARTICULO 14. Facultades de reduccin o eximicin. Facltase a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos
AiresyalTerritorioNacionaldeTierradelFuego,AntrtidaeIslasdelAtlnticoSur,parareduciroeximirdelpago
desustributossobrelasunidadesdeviviendaqueseafectenalpresentergimendepromocin.
ARTICULO15.Otrosbeneficiostributarios.Quienesapartirdelavigenciadelapresenteleyafecteninmuebles
concaractersticasdeviviendacomnoeconmica,nocomprendidosenelincisoa)delartculo12,alocacinde
viviendafamiliarpermanente,gozarndelosbeneficiosimpositivosprevistosenlosincisosb),c)yd)delartculo
13.
Tratndose de unidades nuevas y sin uso podrn, asimismo gozar: a) de una deduccin en la liquidacin del
ImpuestoalasGananciasdel25porcientodelassumasefectivamenteinvertidasensuconstruccinocompra,
excluido el valor del terreno, con ms la actualizacin que correspondiera calculada conforme lo establezca el
Poder Ejecutivo Nacional, resultando de aplicacin las previsiones de los prrafos segundo y siguientes del
apartado3)delincisoa)delartculo13b)delbeneficioaqueserefiereelincisoe)delartculo13.
ARTICULO16.Requisitosparagozardelosbeneficiosestablecidosenlosartculos13y15.Paragozardelos
beneficios establecidos en los artculos 13 y 15 precedentes se requiere: a) las unidades de vivienda debern
quedar ocupadas a ttulo de locacin efectiva por un perodo mnimo de setenta y dos meses consecutivos o
alternados,enlapsosnoinferioresatreintayseismeses,dentrodeltrminodeochoaos,contadosapartirdela
formalizacindelprimercontratodelocacindecadaunidadb)elprimercontratodelocacindeberformalizarse
dentro de los 120 das posteriores a aqul en que los inmuebles estn en condiciones de habitabilidad o, en su
caso, al de la compra de los mismos, y tratndose de los comprendidos en el artculo 15, aqul de entrada en
vigenciadelapresenteley,exceptoenelsupuestodeinmueblesocupados,enqueelplazosecomputarapartir
de su efectiva desocupacin c) los arrendamientos debern instrumentarse mediante un contrato de locacin
tipificado, obligatorio y registrado segn se establezca en la reglamentacin d) el precio de la locacin ser
reajustadotrimestralmentesegnelndicedeactualizacinelaboradoporlosInstitutosdeEstadsticasyCensos
de la Nacin y de las provincias en base a la evolucin de los precios al consumidor y salarios promediados en
partes iguales y rebajado dicho ndice en un veinte por ciento (20%) no acumulativo e) seguro obligatorio de
garantadelcontratodelocacinconintervencindelaCajaNacionaldeAhorroySeguroconlascaractersticas
referidas en el inciso d) del artculo 10 de la presente ley f) las construcciones desgravables debern estar en
condiciones de habitabilidad dentro del plazo de cuatro aos posteriores al acogimiento de los beneficios del
presentergimendepromocin.
ARTICULO 17. Sancin por incumplimiento. De no cumplirse los requisitos previstos en el artculo anterior el
contribuyentedeberreintegraralejerciciofiscalenquetalhechoocurrieraelmontodesgravadooexentoconsu
actualizacin respectiva dicha actualizacin deber calcularse teniendo en cuenta la variacin en el ndice de
preciosalpormayornivelgeneralproducidaentreelmesdecierredecadaejerciciofiscalenquetuvoincidenciala
franquiciayelmesdecierredelrespectivoejerciciofiscalenquecorrespondarealizarelreintegroellosinperjuicio
delaaplicacindecorresponderdelasnormascontenidasenelCaptuloVIIdelTtuloIdelaLeyN11.683(t.o.
1978ysusmodificaciones).
En caso de desafectarse el bien del rgimen de esta ley, los beneficiarios debern efectuar los reintegros de los
montos desgravados o exentos en la forma establecida precedentemente, resultando de aplicacin, de
corresponder,lasnormasdelaley11.683citadasenelprrafoanterior.
ARTICULO 18. Transferencia de unidades. En caso de transferencia de inmuebles afectados al rgimen de la
presenteleyantesdecumplidoslosplazosdeafectacinprevistosenelartculo16incisoa),yaseaquelamisma
fueravoluntaria,porejecucindecrditocontraelcontribuyenteoporcausademuertedeltitular,elsucesorpodr
continuaraaqulenlosbeneficiosyobligacionesconrelacinalasprescripcionesdeestaley.Enestecaso,la
comunicacindelatransferenciadeberefectuarseenlaformaycondicionesqueestablezcalareglamentacinde
lapresenteley,yslocumplidoesterequisitoeltransmitentequedardesligadodelosbeneficiosyobligaciones
relacionadosconestaley.
Elulteriorincumplimientodelasmencionadasobligacionesporpartedelsucesorharpasibleastedelreintegro
prescripto en el artculo 17 y de la obligacin de abonar los gravmenes dejados de ingresar por el o los
transmitentesdesdeelcomienzodelautilizacindelosbeneficiosconlasactualizacionesquecorrespondande

acuerdoconlasdisposicionesdelaLey11.683(t.o.en1978ysusmodificaciones),sinperjuiciodelaaplicacin,
decorresponder,delasnormascontenidasenelCaptuloVIITtuloIdelamismaley.
Enelcasoqueelsucesornodeseecontinuaracogidoalrgimendelapresenteleydebermanifestar,enforma
expresa,talcircunstanciaaltransmitenteohacerlaconstarenelrespectivojuiciosucesorio,acompandoselas
constancias pertinentes en la comunicacin, a que se refiere el prrafo anterior. En estos casos el transmitente
deberefectuarelreintegroprevistoenelmencionadoartculo17delapresenteleyconmslasactualizaciones
pertinentes,sinperjuiciodelaaplicacinencasodecorresponderdelasnormascontenidasenelCaptuloVIIdel
TtuloIdelaLey11.683(t.o.1978ysusmodificaciones).
ARTICULO 19. Limitacin. Los beneficios otorgados por esta ley no sern de aplicacin respecto de
inversionesamparadasporotrosregmenesdepromocin.
ARTICULO20.RgimenImpositivo.Sernaplicables,enlopertinentealrgimenimpositivoestablecidoporla
presenteley,lasdisposicionesquedeterminanlaLey11.683(t.o.1978ysusmodificaciones).
CAPITULOIV
DisposicionesComplementarias
ARTICULO 21. Viviendas deshabitadas. Facltase al Municipio de la Ciudad de Buenos Aires y a los del
TerritorioNacionaldeTierradelFuego,AntrtidaeIslasdelAtlnticoSurparafijargravmenesdiferencialessobre
lasviviendasdeshabitadas.
ARTICULO 22. Adhesin. Se invita a las provincias a instrumentar beneficios tributarios, para promover
locacionesdestinadasaviviendasyestablecergravmenesdiferencialesalasviviendasdeshabitadas.
ARTICULO23.Subsidio.Dispnesequeapartirdelavigenciadelapresenteleyyporunplazode180das,el
PoderEjecutivoNacionalatravsdelMinisteriodeSaludyAccinSocial,arbitrarlosmediosconducentesafin
de subsidiar a los grupos familiares desalojados en dicho lapso, que careciendo de medios econmicos, los
requiriesenparasolucionarsusituacinhabitacional.Dichosubsidiopodrsersolicitadoporelgrupofamiliarque
acreditesentenciadedesalojo,fundadaenlascausalesdefaltadepagoodevencimientodecontrato,conorden
delanzamiento,siemprequesetrataredeviviendacomnoeconmicasegnloestablecidoporlaResolucinN
368/76delaexSecretaradeEstadodeViviendayUrbanismo.
Los ingresos del grupo familiar peticionante en su conjunto no debern superar un promedio mensual de tres
salarios mnimos, cubriendo el subsidio los gastos del nuevo alojamiento hasta un mximo de cuatro salarios
mnimos.
ARTICULO24.Declaracinalosefectosdelartculo7delaLeyN20.221.Laserogacionesqueseefecten
en cumplimiento del artculo anterior se considerarn segn corresponda, inversiones, servicios, obras y/o
actividades de inters Nacional, a los efectos del segundo prrafo del artculo 7 de la Ley N 20.221 y sus
modificaciones.
ARTICULO25.Modificacinalartculo4delaLeyN22.916.Sustityeseelprimerprrafodelartculo4dela
LeyN22.916,porelsiguiente:
Elproducidodelospresentesgravmenesserdestinado:
a) noventa por ciento (90%) a atender las erogaciones de carcter extraordinario que demanden las zonas
afectadasporlasinundacionesproducidasduranteelao1983enlasprovinciasdeCorrientes,Chaco,EntreRos,
Formosa,MisionesySantaFe
b)diezporciento(10%)aatenderlossubsidiosprevistosporelartculo23delaleydePromocindeLocaciones.
ARTICULO26.Delaprioridaddelosplanesdevivienda.Dispnesequeduranteloscientoochenta(180)das
posteriores a la entrada en vigencia de la presente ley, tendrn preferencia de venta y adjudicacin sobre los
planesdeviviendasquerealiceelEstadoNacionalatravsdelFO.NA.VI.,losgruposfamiliaresdesalojadosdesde
el10dediciembrede1983yhastaelvencimientodelplazodispuestoanteriormente.
ARTICULO 27. Locacin encubierta. Dispnese que los inmuebles que carezcan de autorizacin, permiso,
habilitacin, licencia o sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotacin
de hotel, residencial, pensin familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no gozarn de aptitud comercial
paradichaexplotacinconsiderndoselasrelacionesexistentesofuturasconsusocupantes,locacin,debiendo
regirseenlosucesivoporlasnormasenvigenciaenestaltimamateria.
Estarn caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos
comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial

correspondientequedetermineelretirodichaautorizacincomercial.
ARTICULO 28. Reglamentacin. El Poder Ejecutivo Nacional deber proceder a la reglamentacin de la
presenteleydentrodelossesenta(60)dasdesupromulgacin.
ARTICULO29.Vigencia.Lasdisposicionesqueseestablecenenlapresenteleysondeordenpblico,rigiendo
apartirdesufechadepublicacinenelBoletnOficial.
Losbeneficiosimpositivosqueellaestableceproducirnefectosrespectodeinmueblesqueseacojanalrgimen
depromocinimpositivaantesdel31dediciembrede1986conlasalvedaddequelosbeneficiosprevistosporlos
incisosb),c)yd)delartculo13,tendrnefectoporeltrminodeafectacindelinmueblealrgimenpromocional
y los de su inciso e) los producirn incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en
ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, hacindose extensiva esta salvedad al
artculo15.
El Poder Ejecutivo queda facultado para prorrogar el vencimiento del plazo fijado para acogerse a los beneficios
impositivosdelapresenteley.
ARTICULO 29 BIS. La disposicin contenida en el artculo 8 resulta aplicable a los restantes destinos
locativosprevistosenlapresenteley.
(Artculoincorporadoporart.1delaLeyN24.808B.O.20/05/1997)
ARTICULO30.ComunquesealPoderEjecutivo.
DadaenlaSaladeSesionesdelCongresoArgentino,enBuenosAires,alosveintedasdelmesdesetiembredel
aomilnovecientosochentaycuatro.

J.C.PUGLIESE

E.OTERO

CarlosA.Bejar

AntonioJ.Macris

RegistradabajoelN23.091