LA COMUNIDAD.

COMO EXPRESIN DE LA COTITULARIDAD DE LA RELACIN

JURDICA
COMUNIDAD. CONCEPTO:
La Comunidad es la unin de dos o ms sujetos que tienen un derecho de idntica
naturaleza jurdica sobre la totalidad de un mismo objeto; es decir, la Comunidad es aquella
situacin jurdica que se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho
corresponde en conjunto y proindiviso a varias personas, en consecuencia podemos decir que la
Comunidad es la atribucin a varios sujetos de uno o varios derechos.
Cuando el derecho en sentido subjetivo, se encuentra atribuido a ms de un sujeto, esto es,
que existe pluralidad personal en la posicin activa de la relacin, estamos en presencia de una
comunidad de derecho.
La Comunidad, como expresin de cotitularidad en relacin jurdica, puede ofrecer,
tentativamente, tres significados diversos:
A) Cotitularidad de una relacin C jurdica cualquiera.
La comunidad es la atribucin a varios sujetos de unos o varios derechos. Es toda relacin o
conjunto de relaciones en que aparecen como sujetos varias personas conjuntamente.
B) Titularidad solidaria.
Cada uno de los deudores asume el deber de cumplir ntegramente el contenido de la prestacin,
o cada acreedor est facultado para demandar la ejecucin de la totalidad de la prestacin.
Ejemplos: Crditos y dbitos solidarios.
C) Comunidad en sentido tcnico.
Que indica la distribucin indivisa entre varios sujetos del contenido real de la relacin.
Tal cual como lo expresa el artculo 759 del Cdigo Civil Venezolano: La comunidad de bienes
se regir por las disposiciones del presente Ttulo, a falta de pacto entre los comuneros o de
disposiciones especiales.
Para que se produzca la comunidad, la cosa sobre la cual recae el derecho comn debe ser
indivisible, bien sea por naturaleza, o por disposiciones legales o voluntaria

Ejemplos de Comunidad:
1. Un ejemplo por excelencia consiste en la comunin de bienes entre cnyuges o comunidad
conyugal.
2. Dos personas adquieren en igualdad de condiciones un vehculo, caso en el cual compartirn
el derecho de propiedad del bien.
3. Un tercer ejemplo muy comn aportado por la doctrina consiste en el conjunto de derechos
que nacen al fallecer una persona con respecto a los herederos de esta.
En este ltimo caso, mientras los coherederos no realicen la particin de la herencia, mantendrn
estos derechos (sobre la herencia, claro est) en comunidad.
Dados estos ejemplos, debemos aadir al concepto que la cosa o bien sobre la cual recae el
derecho de la comunidad debe ser indivisible, ya sea por su naturaleza o por disposiciones legales
o voluntarias.
LA COMUNIDAD COMO TITULARIDAD DE UN DERECHO REAL.
DERECHO REAL:
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden
pblico, establecen ente una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata,
que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y
que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persecuendi y al ius praeferendi.
Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera
aproximacin, podemos decir que el derecho real supone una relacin entre persona y cosa.
DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHO DE OBLIGACION
Distincin entre este y el derecho de crdito u obligacin. Derechos reales son aquellos que
atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligacin
es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestacin (de dar hacer o no hacer) a
un tercero.
La doctrina cientfica ha fijado como diferencias ms significativas las siguientes:
Por razn de las personas. En el derecho de obligacin figuran dos sujetos, el que puede
pedir la prestacin (acreedor) y el obligado a su cumplimiento (deudor). En el derecho real
interviene un solo sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa.
Por razn del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el bien, mientras que en el
derecho de crdito, el objeto es una prestacin de dar, hacer o no hacer por parte del deudor.
Por razn del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica un poder sobre una cosa,
mientras que el de obligacin implica un poder para exigir algo de otro.

 Por razn de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto, oponible erga omnes. El
derecho de obligacin es un derecho relativo ya que solo puede exigirse frente al deudor.
Por razn de la aplicabilidad del principio de autonoma de voluntad de las partes. Los
derechos reales toman su configuracin del contenido de la ley. El derecho de crdito
tambin tiene una configuracin legal pero matizada por el principio de autonoma de
voluntad de las partes.
Por razn de su origen. Los derechos de obligacin nacen de la ley, los contratos, los
cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por dolo o negligencia. Adems no son
susceptibles de usucapin. Los derechos reales precisan para constituirse del ttulo y el modo
(acto ostensible de transmisin de la posesin), y son susceptibles de ser adquiridos por
usucapin.
Por razn de su duracin y extincin. El derecho real tiene un carcter perpetuo mientras que
el derecho de crdito tiene una naturaleza transitoria.
Por la proteccin registral. Los derechos reales, al contrario que los derechos de obligacin,
son inscribibles en el Registro de la Propiedad y gozan de su proteccin. No obstante esta
distincin no puede considerarse en trminos absolutos ya que por ejemplo la posesin no
tiene cabida en el Registro de la Propiedad y en cambio si podrn acceder mismo contrato de
arrendamiento o derechos de crdito garantizados con hipoteca.
ELEMENTOS DE LA POSECION
Elementos de la Posesin Para poseer es necesario el hecho y la intencin. Se posee
corpore et animus. Corpore es el elemento material y es para el poseedor el hecho de tener la
cosa fsicamente en su poder. Animus es el elemento intencional y es la voluntad existente en el
poseedor de conducirse como amo con respecto a la cosa, es lo que los comentaristas llaman el
animus domini. Todas las personas que reunan estos dos elementos posean en realidad y
tenan condicin: el propietario, el que haba adquirido una cosa recibiendo la tradicin de ella a
non domino y el ladrn, toda vez que con la retencin material de la cosa robada es su voluntad
disponer de ella como si fuera su dueo. Por el contrario, no son poseedores los que no pueden
tener intencin de obrar como amos con respecto a la cosa aunque la tengan a su disposicin
porque el ttulo en virtud del cual la retienen es un reconocimiento de la propiedad de un tercero,
es decir, que viene a ser instrumento de la posesin de otro y por eso no tiene ellos mismos la
posesin sino la simple detentacin; tales son el colono, el usufructuario, el depositario, el
comodatario y en general todos aquellos que se hallan en una situacin anloga. Un poseedor
puede ser de buena fe o de mala fe; es de buena fe se cree propietario y ser de mala fe si ha
tomado posesin de alguna cosa a sabiendas de que pertenece a otro

LA DIVISIN DE LA COMUNIDAD DERECHOS Y DEBERES DE LOS COMUNEROS

DERECHOS DE LOS COMUNEROS SOBRE SUS CUOTAS:
Artculo 765.- Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos
correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras
personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar
fracciones determinadas del terreno comn ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la
enajenacin o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la particin.
Se pueden distinguir de esta forma 2 derechos:
1. Libre disposicin de las cuotas. El comunero puede enajenar, gravar, constituirse en
usufructo, hipotecar, etc. su cuota.
2. Derecho de disfrute. Se refiere al provecho que pueda obtenerse de los frutos provenientes de
su cuota parte.
DERECHOS DE LOS COMUNEROS SOBRE LA COSA COMN:
1. Derechos que corresponden a cada comunero:

Puede servirse de las cosas comunes con las limitaciones legales establecidas
Puede obligar a los dems a que contribuyan con su porcin a los gastos necesarios para la
conservacin de la cosa comn a ellos

Artculo 762.- Cada comunero tiene derecho de obligar a los dems a que contribuyan con su
porcin a los gastos necesarios para la conservacin de la cosa comn, salvo a estos la facultad de
libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la cosa comn.

En el caso de requerimiento de la mayora para el resultado de un acuerdo y ste no se

forma, cada uno de los comuneros tiene derecho de acudir al Juez para la toma de las
medidas necesarias.
El derecho de solicitar la particin de la cosa comn.
Cada uno de los comuneros tiene derecho al retracto legal que permite la subrogacin del
extrao adquirente de un derecho dentro de la comunidad

Artculo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extrao
que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dacin en pago, con las mismas
condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho slo podr ejercerse en el caso de que la cosa
no pueda dividirse cmodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o ms copropietarios quieran usar del retracto, slo podrn hacerlo a
prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn.
2. Derechos que corresponden a la mayora de los Comuneros:

Decidir sobre la administracin y disfrute de la cosa comn

Artculo 764.- Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn, pero nunca para impedir
la particin, sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los comuneros, aun para la minora
de parecer contrario,
No hay mayora sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan ms de la mitad de
los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.
Si no se forma mayora, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa
comn, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso
necesario, un administrador.

La mayora se refiere a la mayor cantidad de intereses y no de personas particulares.

Contribucin proporcional en los gastos tiles por la mayora.

3. Derechos que slo corresponden a la totalidad de los Comuneros:

No puede uno de los comuneros realizar una reforma en la cosa comn sin el
consentimiento de todos, a excepcin de lo dispuesto en los artculos:

Artculo 763.- Ninguno de los comuneros podr hacer innovaciones en la cosa comn, aunque
reporte a todas ventajas, si los dems no consienten en ello, salvo lo dispuesto en el artculo
siguiente.
Artculo 764.- Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn, pero nunca para impedir
la particin, sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los comuneros, aun para la minora
de parecer contrario,
No hay mayora sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan ms de la mitad de
los intereses que constituyen el objeto de la comunidad.
Si no se forma mayora, o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa
comn, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso
necesario, un administrador.

Sin dicho consentimiento tampoco, podr enajenarse o gravarse la cosa comn.

RELACIONES DE LOS COMUNEROS FRENTE A TERCEROS

Cuando uno de los comuneros contrata con un tercero, los deberes y derechos que de all se
derivan, corresponden al partcipe o participes de dicha contratacin, y no a la comunidad.
DERECHOS DE LOS ACREEDORES

Pueden intervenir en la participacin mientras sta no se haya consumido para hacer valer
sus derechos, y satisfacer sus acreencias.
Pueden impugnar la participacin ya consumida en el caso de que haya habido fraude o
cuando se haya realizado an frente a su oposicin formal.

DEBERES Y "DERECHOS DE LOS COMUNEROS:

La comunidad de bienes se regir por las disposiciones del presente Ttulo, a falta de pacto entre
los comuneros o de disposiciones especiales.

La parte de los comuneros en la cosa comn, se presume igual, mientras no se pruebe otra
cosa
El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la. Comunidad,
ser proporcional a las respectivas cuotas.
Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un
modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el inters
de la comunidad, o de modo que impida a los dems comuneros servirse de ellas segn
sus derechos.
Cada comunero tiene derecho de obligar a los dems a que contribuyan con su porcin a
los gastos necesarios para la conservacin de la cosa comn, salvo a estos la facultad de
libertarse de tal deber con el abandono de su derecho en la cosa comn.
Ninguno de los comuneros podr hacer innovaciones en la cosa comn; aunque reporte a
todos ventaja, si los dems no consienten en ello, salvo lo dispuesto en el artculo
siguiente.
Para la administracin, mejor y disfrute de la cosa comn, pero nunca para impedir la
particin, sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los comuneros.
No hay mayora sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan ms de la
mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad. Si no se forma mayora,
o si el resultado de estos acuerdos fuese gravemente perjudicial a la cosa comn, la
autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario,
un administrador.
Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos
correspondientes.
Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el
goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar
fracciones determinadas del terreno comn ni arrendar lotes del mismo a terceros.
El efecto de la enajenacin o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero
en la particin.

RELACIN DE LOS COMUNEROS ANTE TERCEROS:

Los acreedores de un comunero pueden:
1. Oponerse a que se proceda a la divisin sin su intervencin, y pueden intervenir a su costa.
2. No pueden impugnar una divisin consumada, excepto en caso de fraude o de que dicha
divisin se haya efectuado a pesar de formal oposicin, y salvo siempre a ellos el ejercicio de
los derechos de su deudor.
COMUNIDAD CONCUBINARIA

Se presume la comunidad; salvo prueba en contrario, en aquellos casos de unin no matrimonial,

cuando la mujer o el hombre "en su caso, demuestre que ha vivido permanentemente en tal estado
aunque los bienes cuya comunidad se quiere establecer aparezcan a nombre de uno solo de ellos.
Tal presuncin slo surte efectos legales entre ellos dos y entre sus respectivos herederos y
tambin entre uno de ellos y los herederos del otro. Lo dispuesto en este artculo no se aplica si
uno de ellos est casado.
A nadie puede obligarse a permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los partcipes
demandar la particin. Sin embargo, es vlido el pacto de que se deba permanecer en, comunidad
por un tiempo determinado, no mayor de cinco aos. La autoridad judicial, sin embargo, cuando
lo exijan graves y urgentes circunstancias,. Puede ordenar la divisin de la cosa comn, an antes
del tiempo convenido,
No podr pedirse la divisin de aquellas cosas que, si se partieran, dejaran de servir para, el, uso
a que estn destinadas.
Son aplicables a la divisin entre comuneros las reglas concernientes a la divisin de la herencia
y las especiales que, en cuanto al procedimiento para llevarla a cabo, establezca el Cdigo de
Procedimiento Civil.

La propiedad horizontal. Concepto, objeto, derechos y obligaciones de los propietarios.

Concepto: No existe en la legislacin venezolana una norma que nos defina la Propiedad
Horizontal.
Su concepto lo establece en la doctrina Mariano Fernndez quien la define como: Una
Propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales
susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, adems
de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
Es una figura especfica en donde se conjugan dos derechos:
El derecho de Propiedad del apartamento o local
El derecho sobre las cosas comunes del inmueble
Su rgimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales
comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitucin del
Documento de Condominio y la administracin de las cosas comunes.
Se articulan as: dos derechos
El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)
El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo)
Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.
En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y
nace por decisin del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de
apartamentos o locales.
Esta decisin debe ser expresada en forma autntica y con el Registro del Documento de
Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.
Esta decisin se establece:
Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Rgimen de Propiedad Horizontal.
Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan
venderlo bajo esta modalidad.
Su regulacin data del 10 de junio de 1957, con la promulgacin de la Ley de Propiedad
Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulg en 1958 la Ley de Propiedad
Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta
ltima, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N 3.241 la cual rige hoy en da.
CARACTERISTICAS:

Es un rgimen especfico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de

apropiacin independiente.
La enajenacin de apartamentos y locales slo se podr realizar una vez cumplidas las
formalidades de protocolizacin del Documento de Condominio.
Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.
Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad comn,
indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.
Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administracin y
conservacin de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad
individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de
Propiedad Horizontal.
Orden de prelaciones
En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad
Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Cdigo
Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Pblico, en lo
relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.

Qu es la Propiedad horizontal?
La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente
sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados
independientemente.
La propiedad horizontal tiene como principal caracterstica que en ella coexisten dos
clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el
apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que
conforma el edificio, sobre las reas comunes de toda la construccin.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deber haber un grupo de
personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio.
A este grupo se le llama Junta de Condominio.
Tambin es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la
propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la
oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de
Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento
se seala entre otras cosas, la intencin del constructor del edificio de destinarlo a la
venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a dar a estos
apartamentos o locales, se sealan las caractersticas de la construccin del edificio, su
tamao, nmero de pisos, cuantas personas conformarn la junta de condominio, etc
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o ms pisos,
viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en
forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en comn
La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institucin jurdica vinculada a la divisin y
organizacin de los inmuebles resultantes de la segregacin de una construccin

comn. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su

relacin con el resto de los bienes privados y comunes del edificio
En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de uno o
ms departamentos (tambin conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es
dueo del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la
propiedad comn de espacios como el hall de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.
El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene
un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la
propiedad del departamento e inseparable de sta

Qu es la Propiedad horizontal?

La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales
que pueden ser aprovechados independientemente.
La propiedad horizontal tiene como principal caracterstica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de
propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las
reas comunes de toda la construccin.
En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deber haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos
de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.

Tambin es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse
redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento
de la comunidad de ese edificio. En este documento se seala entre otras cosas, la intencin del constructor del edificio de destinarlo a la
venta por apartamentos o locales, se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se sealan las caractersticas de la
construccin del edificio, su tamao, nmero de pisos, cuantas personas conformarn la junta de condominio, etc.

La Ley de Propiedad Horizontal expresa: que no podrn acordarse la divisin de los locales o
apartamentos sino en los casos en que lo autorice la Ley o la Asamblea de los Copropietarios por
el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en este ltimo caso siempre y cuando
se obtengan los permisos de las Autoridades competentes. (Art. 8 L.P.H).
PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto.
Se llama as la divisin entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los
diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la va pblica, directamente o por pasaje comn.
Ordenamiento Normativo Vigente.
Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 L.P.H):
a.

La totalidad del terreno que sirvi de base para la obtencin del correspondiente permiso
de construccin;

b.

Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galeras, vestbulos, escaleras,

ascensores y vas de entrada, salida y comunicaciones ;

c.

Las azoteas, patios o jardines. (Cuando dichas azoteas, patios o jardines slo tengan
acceso a travs de un apartamento o local necesariamente sern de uso exclusivo del
propietario de ste);

d.

Los stanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de
conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos stanos hubieren puestos de
estacionamiento, depsitos o maleteros se aplicarn las disposiciones especiales relativas a
los mismos;

e.

Los locales destinados a la administracin, vigilancia o alojamiento de porteros o

encargados del inmueble;

f.

Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepcin o reunin

social y otras semejantes;

g.

Los locales e instalaciones de servicio centrales como electricidad, luz, gas, agua, fra y
caliente, refrigeracin, cisterna, tanques y bombas de agua y dems similares;

h.

Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos

existentes para el beneficio comn;

i.

Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de

condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los
apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podr
ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los
puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situacin antes indicada, podrn
enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable
del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrn ser enajenados o gravados a favor de
quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre
debern ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante
reglamento especial, podr autorizar una asignacin diferente a la prevista en este artculo,
en determinadas reas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano as
lo justifiquen.

j.

Los maleteros y depsitos en general que sean declarados como tales en el documento de
condominio. Este puede asignar uno o ms maleteros o depsitos determinados a cada uno
de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros
o depsitos asignados a un apartamento o local no podrn ser enajenados ni gravados sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local;

k.

Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad,

condiciones higinicas y conservacin del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y
cada uno de los apartamentos y locales;

l.

Sern asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente
se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos,
locales, stanos, depsitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos
frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.

Derechos Y Obligaciones De Los Propietarios.

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del
respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H).
El propietario de cada apartamento o local podr modificarle sus elementos ornamentales,
instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios,
debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administracin. (Art. 4 L.P.H) Cada
propietario podr servirse de las cosas comunes segn su destino ordinario y sin perjuicio del uso
legtimo de los dems, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso
exclusivamente a un determinado apartamento o local.
El uso y disfrute de cada apartamento o local estar sometido a las siguientes normas (Art. 3
L.P.H):
a.

Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su

apartamento o local.

b.

Mantener en buen estado de conservacin su propio apartamento o local e instalaciones

privativas, en trminos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daos que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder

c.

Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes de inters general,
acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones
previstas en el artculo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daos
y perjuicios.

d.

Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.

e.

Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No

podrn establecerse en ellos oficinas, comercios, industria, laboratorios, depsitos,
estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a
menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo.

f.

No producir ruidos, molestias ni daos, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de

los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pblica.

g.

No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

A cada apartamento se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del
inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para determinar la
participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de
cada apartamento no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse por acuerdo unnime.
(Art. 7 L.P.H.).
Los propietarios de apartamentos o locales debern contribuir a los gastos comunes, a todos o a
parte de ellos, segn los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes
comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados
por la Ley, sern por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes as como las reparaciones menores que requieran y las
mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.
Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento
en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).
La obligacin del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la
propiedad del apartamento o local, an respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido.
Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razn del
pago que aqul hubiere realizado por tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).
Constitucin Del Condominio.
En los condominios, la administracin de las cosas comunes corresponde, segn lo dispone el
artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres rganos distintos, cada uno con su esfera
propia de competencia, a saber:

a.

La Asamblea General de Copropietarios,

b.

La Junta de Condominio y

c.

El Administrador.

La Junta de Condominio, deber estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres
suplentes que llenarn sus faltas en orden a su eleccin; ser designada por la Asamblea de
Copropietarios. De su seno s elidir un Presidente. La junta deber constituirse en un plazo no
mayor de 60 das, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales
y ser de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley. (Art. 18 L.P.H.).
Enajenacin De Apartamentos.
El hecho de la enajenacin puede tener origen voluntario o legal.
Antes de proceder a la enajenacin de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el
propietario o los propietarios del inmueble declararn por documento protocolizado en la
correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por
apartamentos o locales.
No podr enajenarse ningn apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de
habitabilidad.
a.

Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.

b.

La designacin del apartamento, con expresin del rea correspondiente, situacin,

nmero o letra que lo distinga, linderos y dems circunstancias que sirvan para hacerlo
conocer distintamente.

c.

El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relacin con el fijado a

la totalidad del inmueble.

Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podr excluirse del mismo
ninguna porcin del terreno que sirvi de base para la obtencin del permiso de construccin ni
ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. La enajenacin de apartamentos que
formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca,

tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en
proporcin al valor atribuido a cada apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenacin se
indicar el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que
deba pagar el adquiriente al enajenante, despus de deducido de dicho precio lo que le
corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Slo respecto de la parte del
precio que ha de pagarse al enajenante podrn emitirse letras de cambio u otros documentos
negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe
hacer el acreedor hipotecario se harn por intermedio de la administracin del inmueble, salvo
pacto en contrario.
El contrato por el cual se enajena a ttulo oneroso un apartamento es anulable a solicitud del
adquirente cuando se establezca para ste la obligacin de pagar todo o parte del precio antes de
que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin. (Art. 34 L.P.H.).
Administracin Y Extensin Del Condominio.
La administracin del condominio corresponder a la Asamblea General de Copropietarios, a la
Junta de Condominio y al Administrador.
En materia de administracin y conservacin de las cosas comunes, la Asamblea de Propietarios
es la mxima autoridad en el Condominio y sus acuerdos tomados respecto a la Ley, sern
obligatorios para todos los propietarios; a ella corresponde la eleccin de los miembros de la
Junta de Condominio y la designacin y remocin del Administrador. A la Junta de Condominio
corresponde, entre otras actividades, velar por el uso que se le haga de las cosas comunes y
adoptar la reglamentacin que fuere necesaria. Al Administrador, como rgano ejecutivo del
Condominio, se le asigna el mayor nmero de actividades con la Ley.
La Junta de Condominio decidir por mayora de votos y tendr las atribuciones sobre vigilancia
y control sobre la Administracin que establezca el Reglamento de la Ley y, en todo caso tendr
las siguientes:
a.

Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

b.

Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitucin del Administrador;

c.

Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no

hubiere procedido a designarlo;

d.

Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentacin que fuere
necesaria;

e.

Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;

Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, segn el caso (Art. 11 L.P.H.):
a.

Los causados por la administracin, conservacin, reparacin o reposicin de cosas

comunes;

b.

Los que se hubieran acordado como tales por el 75% por lo menos, de los propietarios.

Corresponde al Administrador (Art. 20 L.P.H.):

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administracin y conservacin, as como
reparaciones menores de las cosas comunes.
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de
su reglamento y de los acuerdos de los propietarios.
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas
comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cnones
de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los
gastos comunes, los propietarios por mayora, podrn darle un destino diferente u ordenar su
distribucin.
e) Ejercer en juicio la representacin de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administracin de las cosas comunes, y deber estar debidamente autorizado por la Junta de
Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorizacin
deber constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administracin, en
forma ordenada y con la especificacin necesaria, as como conservar los comprobantes
respectivos.
g) Llevar los libros de:
1.

Asamblea de Propietarios,

2.

Actas de la Junta de Condominio,

3.

Libro diario de la contabilidad. Estos libros debern ser sellados por un Notario Pblico o
un Juez de Distrito en cuya jurisdiccin se encuentre el inmueble.

4.

Presentar el informe y cuenta anual de su gestin.

LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HABITACIN

Concepto.
El derecho de uso y el derecho de habitacin son derechos reales de caractersticas comunes.
Suelen regularse conjuntamente, pero constituyen derechos diferentes.
Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o
bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y
obligaciones del usuario se definen en el ttulo constitutivo y, a falta de ste, se regulan por lo que
la legislacin establezca al respecto.
El derecho de habitacin es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un
inmueble la parte necesaria para l y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de
vivienda.
Caracteres.
1. Por razn de las personas:
En el derecho real interviene un sujeto (titular del derecho).
2. Por razn del objeto:
En el derecho real el objeto es una cosa corporal y tambin incorporal.
3. En razn del poder que atribuyen al titular:
El derecho real implica el poder sobre una cosa.
4. Por razn de su eficacia:
Su eficacia sigue a la cosa.
5. Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creacin:
El derecho real toma su configuracin de la ley y obedece al principio de orden pblico. Los
diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los
ordenamientos jurdicos nacionales, suelen estn establecidos exclusivamente en la ley.
6. Por razn del origen:
Los derechos reales precisan de un ttulo y de un modo de adquirir, establecidos por la ley.

7. Por razn de su duracin y causas de extincin:

El derecho real tiene de ordinario naturaleza perpetua, y se extingue con el perecimiento de
la cosa.
8. Por objeto de proteccin registral.
El derecho real, en especial el de naturaleza inmueble, suele ser protegido por el
ordenamiento jurdico mediante su inscripcin en un registro especial de naturaleza pblica,
lo que acredita su dominio, en su caso, su posesin.
Contenido Y Rgimen Jurdico.
Los derechos reales, son derechos civiles patrimoniales en los cuales hay dos elementos: a. Un
sujeto activo, titular del derecho; y b. La cosa, objeto de la relacin. Los derechos de uso y
habitacin se constituyen del mismo modo y con las mismas limitaciones que el usufructo, pero
no existe uso ni habitacin establecido por la ley.
Es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o seoro directo e inmediato sobre
una cosa determinada, sin necesidad intermedio alguno personalmente obligado, y que impone
asimismo a todo el mundo (er||ga omnes) un deber de respeto y, a veces, cuando se trata de
derechos reales limitados, un "hacer" o un "no hacer" posiblemente conectado a un soportar.
EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE
Concepto.
Derecho real, perpetuo o temporal sobre un inmueble ajeno en virtud del cual se puede usar de l
o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad
Caracteres.
A.
1.

la servidumbre no se presupone: su constitucin y existencia deben probarse.

2.

el ejercicio de la servidumbre, debe adaptarse al objeto y necesidades para que se

estableci (Art. 726 C.C.), debe efectuarse de manera que resulte lo menos gravoso
posible para el fundo sirviente (Arts. 727 y 729 C.C.).

3.

en casi de conflictos la interpretacin debe favorecer en lo posible al fundo

sirviente (Art. 734 C.C.).

B.

Si estar gravado con una de la limitaciones de la propiedad establecidas en el inters

privado es el estado normal de la propiedad, el hecho de estar un fundo gravado con
servidumbre constituye un estado excepcional de la propiedad, de all que:

C.

Las servidumbres son unilaterales en el sentido de que implican una carga para uno y en
cambio un derecho para otro. As pues la limitacin impuesta sobre la propiedad de uno no
est compensada por una limitacin correlativa de la propiedad del otro. Las aparentes
excepciones de esta unilateralidad estn constituidas por casos en que en realidad existen dos
servidumbres, de igual contenido y de signo contrario.

D.

Precisamente porque la servidumbre representa una carga unilateral sobre la propiedad del
fundo sirviente, la constitucin de las servidumbres suele hacerse por actos a ttulo oneroso
(aunque tambin pueda hacerse por actos a ttulo gratuito).

E.

Las servidumbres tienden a la perpetuidad aunque pueden ser temporales sin que en este
caso exista una duracin mxima fijada por el legislador.

F.

Las servidumbres son doblemente reales y doblemente ambulatorias. As siguen a la cosa

en manos de quien est tanto en cuanto son cargas como en cuanto son facultades.

G.

Las servidumbres son derechos inseparables de la propiedad del fundo dominante, de

modo que el propietario de ste no puede enajenar dicho fundo separadamente de la
servidumbre. Esto, no excluye que pueda cederse separadamente el ejercicio de la
servidumbre sin ceder el fundo ni la servidumbre misma.

H.

La servidumbre no es un derecho autnomo en el sentido de que no puede existir sino

siendo inherente a un derecho de propiedad; pero si es un derecho autnomo en el sentido de
que originalmente nace por ttulo separado y de que puede extinguirse separadamente del
correspondiente derecho de propiedad.

Contenido.

La ley no limita el posible contenido de las servidumbres siempre que no sea contrario al orden
pblico. Es posible incluso una servidumbre cuyo contenido sea la remocin de una limitacin
legal establecida en inters privado. Dicha afirmacin no implica una derogacin del principio de
que los derechos reales constituyen un numerus clasus, ya que este principio lo que excluye es la
creacin de derechos reales de un tipo no contemplado en la ley aunque presenten la peculiaridad
de poder tener cualquier contenido lcito.
Rgimen Jurdico.
De acuerdo con la ley "las servidumbres se establecen por ttulo, por prescripcin o por
destinacin del padre de familia" (Art. 720 C.C.).
Modos De Constitucin De Las Servidumbres Aparentes:
A.

Cuando la ley seala que pueden constituirse "por ttulo" indica que pueden constituirse
por testamento o por contrato.

Quien puede imponer la servidumbre al fundo es en principio, el propietario del fundo sirviente
con las siguientes advertencias:
1.

"El propietario no puede, sin el consentimiento de quien tenga un derecho personal de

goce o un derecho real sobre el predio, imponer a este servidumbres que perjudiquen al
tercero que tiene ese derecho". (Art. 722 C.C.).

2.

"La servidumbre concedida por un copropietario de un predio indiviso, no se reputa

establecida y realmente eficaz, sino cuando los dems la han concedido tambin, juntos o
separados". (Art. 723 C.C.). "Las concesiones hechas bajo cualquier ttulo por los primeros,
quedarn siempre en suspenso hasta que el ltimo las haya otorgado" (Art. 723 ap. 1). Sin
embargo la concesin hecha por uno de los copropietarios, obligar al concedente y a sus
sucesores y causahabientes, aunque sean singulares, a no poner impedimento al ejercicio del
derecho concedido. Del mismo modo, efectuada la particin, la servidumbre tendr toda su
validez en lo que afecte a la parte del predio que se adjudique al concedente" (Art. 723 lt.
ap.).

3.

El enfiteuta puede adquirir o imponer servidumbre al fundo enfitutico; pero mientras las
servidumbres adquiridas no cesas por la extincin de la enfiteusis, en cambio, en tal caso
cesarn las servidumbres que el enfiteuta haya impuesto al fundo. (Art. 751 C.C.).

B. Las servidumbres aparentes pueden adquirirse tambin por usucapin. Rigen en la materia de
las normas sobre usucapin de la propiedad "en cuanto sean aplicables"; pero el tiempo til
para usucapir "se contar desde el da en que el dueo del fundo dominante haya comenzado
a ejecutarlas sobre el predio sirviente" (Art.720, ap. nico, 1 disp.). Generalmente si se
invoca una usucapin decental, el tiempo til en cuestin no comienza a corres mientras no
se haya registrado el ttulo.
C.

Las servidumbres aparentes pueden constituirse tambin por "destinacin del padre de
familia" en dos formas:

a.

As pues en esta hiptesis es necesario:

-La existencia de dos fundos divididos.
-Que ambos fundos hayan sido posedos por un mismo propietario, sea que los haya posedo
como un solo fundo o como fundos separados.
-Una situacin de hecho consistente en que "las cosas" se encuentren en un "estado del cual
resulta la servidumbre".
-La circunstancia de que esa seales visibles hayan sido establecidas por el propietario
comn de ambos fundos.

b.

Cuando se consta por cualquier tipo de prueba que los dos fundos actualmente divididos
han sido posedos por el mismo propietario, y que ste ha puesto o dejado las cosas en el
estado del cual resulta la servidumbre (Art. 721 C.C.).

c.

"Tambin podr el propietario de dos predios gravar con servidumbre de cualquier

especie, uno de ellos en beneficio del otro, siempre que lo haga en escritura protocolizada en
la Oficina Subalterna de Registro a que corresponda la ubicacin de los inmuebles" (Art. 721
ap. 1).

"Si los dos predios dejan de pertenecer al mismo propietarios, en uno cualquiera de los casos, sin
ninguna disposicin relativa a servidumbre, sta se reputa establecida activa y pasivamente sobre
cada uno de dichos predios" (Art. 721 ap. lt.), norma por dems evidente toda vez que la propia
definicin legal de servidumbre se desprende que el fundo sirviente y el fundo dominante deben
pertenecer a distinto dueo (Art. 709 C.C.).
Modos De Constitucin De Las Servidumbres No Aparentes:
1.

En cuanto a su adquisicin por ttulos, pueden adquirirse de igual forma que las
servidumbres aparentes, es decir, por testamento o por contrato (sueles ser a ttulo oneroso o
a ttulo gratuito).

2.

Su adquisicin por usucapin se rige de igual manera que la usucapin de las

servidumbres aparentes, salvo que el tiempo til usucapir "se contar desde el da en que el
propietario del predio dominante manifieste por escrito al propietario del fundo sirviente su
pretensin sobre ellas" (Art. 720 ap. nico 2 disp.).

Constitucin.
Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley:
heredades enclavadas y por usucapin) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por ttulo,
si fuesen continuas y aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas
pueden tambin ser constituidas por usucapin.
Extincin.
Las servidumbres pueden extinguirse por diversas causas:
"Cesarn las servidumbres cuando los caos se encuentren en un estado que haga imposible su
uso" (Art. 748 C.C.), en el supuesto de reaparecer las servidumbres "cuando las cosas se
establezcan de modo que pueda hacerse uso de ellas, a no ser de que haya transcurrido tiempo
bastante para que la servidumbre quede extinguida. Si se reconstruyere el mismo perodo una
pared o una cosa, se conservarn las servidumbres preexistentes" (Art.749 C.C.)
1.

Por Imposibilidad.

"Se extingue toda servidumbre cuando la propiedad del predio sirviente y la del dominante
se renen en una misma persona" (Art. 750 C.C.), que es lo que se llama consolidacin. La
norma responde al viejo principio nemine res sua servi.
2.

Por Consolidacin.
"Se extinguen las servidumbres cuando no se ha hecho uso de ellas por el trmino de 20
aos" (Art. 752 C.C.). En tiempo comenzar a contarse "desde el da en que dejo se usarse la
servidumbre" respecto de las aparentes, "Y desde el da en que se haya verificado un acto
contrario a la servidumbre" (Art.752 ap. nico) respecto de los no aparentes.
"El modo de la servidumbre se prescribe de la misma manera que la servidumbre (Art.753
C.C.).
"La existencia de vestigios con cuyo auxilio se haya practicado una toma de agua no
impedir las prescripcin; para impedirla se requiere la existencia de la toma de agua o del
canal de derivacin, y la conservacin de stos en estado de servicio" (Art. 754 C.C.).
"El ejercicio de la servidumbre en un tiempo diferente del que determinen la posesin o el
contrato, no impedirn la prescripcin (Art. 775 C.C.). Lo que puede ocurrir en este caso es
que el interesado ste ejerciendo usucapiendo otra servidumbre distinta.
"Si el predio dominante perteneciere proindiviso a muchas personas, el uso de la
servidumbre hecho por una de ellas impedir la prescripcin respecto de todas" (Art. 756
C.C.) y a su vez "la suspensin o interrupcin de la prescripcin a favor de uno de los
copropietarios, aprovecha igualmente a los dems" (Art. 757 C.C.). Ambas reglas son
consecuencia de la indivisibilidad de las servidumbres.

3.

Por el No Uso.
Constituye un acto unilateral para el cual se necesita capacidad o poder para disponer.

4.

Por renuncia del propietario del fundo dominante.

5.

Por vencimiento del trmino o cumplimiento de la condicin resolutoria a que

eventualmente estuvieron sujetos. Si cesa la enfiteusis cesan tambin las servidumbres
impuestas por el enfiteuta. (Art. 751 2 disp.).

6.

Por Abandono.

7.

Por cesacin de las enfiteusis.

Se extinguen la servidumbres por el abandono que haga el propietario del fundo sirviente a favor
del fundo dominante, de acuerdo con la facultad que le confiere la ley (Art. 730 C.C.), caso en el
cual hay consolidacin de la propiedad de ambos fundos en una sola mano.
Proteccin De Las Servidumbres.
Corresponde a los titulares de una servidumbre:
a.

el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la

principal, pero la concesin de una servidumbre no comportar la de otras para hacer ms
cmodo su goce;

b.

la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y
la conservacin de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la
reparacin se hiciere indispensable por vicio propio del fundo;

c.

el derecho de gozar de la servidumbre en la extensin compatible con la naturaleza del

inmueble dominante, aunque las necesidades de ste se hubieren acrecentado desde la poca
en que se constituy el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en el
destino o en la condicin del inmueble, que agravasen de un modo anormal la carga del
predio sirviente, el juez podr limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la
servidumbre; y

d.

el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrn esta facultad, tanto los poseedores
mediatos como los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o
impedidos de usar las servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas ltimas dentro del
ao, aunque fuere una sola vez.

e.

Interdicto de recobrar posesin.

Art. 2197.- El propietario de la heredad dominante deber ejercer la servidumbre del modo
menos perjudicial para el fundo sirviente. No podr introducir en ste cambios innecesarios y

estar obligado, si posee una construccin sobre l para el ejercicio de la servidumbre, a

mantenerla conforme lo requiera el inters del propietario del inmueble gravado.
ACCIONES DE DEFENSA DE LOS DERECHOS REALES
Proteccin De Los Derechos Reales.
Todo derecho real slo puede ser creado por la ley. Los contratos o disposiciones de ltima
voluntad que tuviesen por fin constituir otros derechos reales o modificarlos, valdrn como actos
jurdicos constitutivos de derechos personales, si como tales pudiesen valer.
Son derechos reales: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitacin, las
servidumbres prediales, la prenda y la hipoteca.
Los derechos reales se protegen bsicamente por medio de las acciones reales, que en nuestro
cdigo son:

Accin reivindicatoria.

Accin confesoria.

Accin nugatoria.
Las Acciones Reales.
Las Acciones reales, son los medios por los cuales se hace declarar en juicio la existencia,
plenitud y liberacin de los Derechos Reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de
indemnizacin del dao causado.
Distincin Entre Las Acciones Reales Y Personales, Petitorias Y Posesorias.
Las acciones reales tienen por objeto garantizar el ejercicio de algn derecho real, es decir,
aquellas que ejercita el demandante para reclamar o hacer valer un derecho sobre alguna cosa,
con plena independencia de toda obligacin personal por parte del demandado; mientras que las
acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, es decir, se
deducirn para exigir el cumplimiento de una obligacin personal, ya sea de dar, de hacer o de no
hacer determinado acto.

La Accin posesoria. Un adquirente con justo ttulo y de buena fe le compete esta accin para
que, aun cuando no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones, el poseedor de
mala fe, o el que teniendo ttulo de igual calidad ha posedo por menos tiempo que el actor. No
procede esta accin en los casos en que ambas posesiones fuesen dudosas o el demandado tuviere
su ttulo registrado y el actor no, as como contra el legtimo dueo. El beneficiario de la accin
debe ser aquel poseedor que tenga justo ttulo y actuar de buena fe, y adems, en situacin de
prescribir la cosa. Tendr el carcter de demandado el poseedor de mala fe, o el que teniendo
ttulo ha posedo por menos tiempo que el actor. El objeto de la accin es la recuperacin o la
restitucin de la posesin del bien mueblo o inmueble.
LA ACCIN REIVINDICATORIA.
Concepto.
La accin reivindicatoria, es la accin que se puede ejercer el propietario o quien tiene derecho a
poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente posee. Se brinda en defensa de todos los
derechos reales que se ejercen por la posesin, dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin y
prenda. Para su procedencia es necesario que haya mediado desposesin.
Fundamentos Y Requisitos Para Su Procedencia.
Pueden reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y los ttulos de crditos que no fueren al
portador, aunque hayan sido endosados sin transferencia de dominio, mientras permanezcan en
poder del simple tenedor.
El objeto es la recuperacin de cosas muebles o inmuebles, debe referirse a cosas particulares
(cosas que pueden determinarse fsicamente), a cosas fsicamente determinadas.
Para iniciar una accin reivindicatoria se debe ser propietario de la cosa o ser titular de un
derecho real que se ejerce por la posesin, tales como el usufructuario, el usuario, el prendario,
los cuales tienen sobre la cosa derechos directos, derechos que les autorizan a poseer las cosas
sobre que han sido establecidas y si por cualquier circunstancia han perdido la posesin, disponen
de accin real para reivindicarla.
La accin reivindicatoria compete al propietario de la cosa y a los titulares de derechos reales que
se ejercen por la posesin. La accin de reivindicacin y las dems acciones reales son

imprescriptibles; y se da contra del poseedor que est obligado a restituir la cosa, o que la
adquiri del reivindicante o de su autor, aunque fuese de buena fe, por un ttulo nulo o anulable.
Proceder tambin contra el poseedor actual que la obtuvo de un enajenante contra quien
proceda dicha accin, salvo lo dispuesto en relacin de los adquirentes de derechos sobre
inmuebles a ttulo oneroso y de buena fe.
Efectos De La Reivindicacin.
1. La restitucin de frutos: El poseedor que haya sido condenado a restituir la cosa, o a pagar su
precio abonar los frutos percibidos desde la notificacin de la demanda, aunque no hubieren sido
solicitados. La condenacin comprender el valor de los frutos no percibidos por negligencia del
poseedor durante el expresado perodo. Si medi mala fe de parte de aqul, deber tambin los
que el reivindicante hubiere podido percibir, y aun los frutos civiles que hubiere sido susceptible
de producir la cosa no fructfera.
2. Las mejoras. Los gastos necesarios o tiles sern pagados al poseedor condenado a la
restitucin.
Son gastos necesarios o tiles los pagos por impuestos extraordinarios sobre el bien y por las
hipotecas o impuestos que lo gravaban cuando el demandado o su autor comenz a poseer.
Se abonar adems al poseedor el mayor valor que la cosa hubiere obtenido por gastos hechos en
ella, tiles o necesarios; pero las mejoras suntuarias podrn ser retiradas por el reivindicado, si al
hacerlo no causare dao al inmueble. El actor est obligado a pagar el mayor valor que por los
trabajos o construcciones nuevas, hubiese adquirido el bien reivindicado en el momento de la
restitucin.
3. Los deterioros. El poseedor de mala fe ser responsable de la ruina o deterioro de la cosa,
aunque fuere causado por caso fortuito, a no ser que hubiere ocurrido igualmente en poder del
reivindicante.
4. La destruccin de la cosa. El poseedor de buena fe slo responder por la destruccin o
deterioro de la cosa, aunque resultare de hecho suyo, hasta la concurrencia del beneficio obtenido
por la enajenacin de los materiales o accesorios, o su empleo en otros bienes, pero el de mala fe
deber satisfacer el valor del objeto, aunque no hubiere obtenido provecho alguno.
LAS ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

Deslinde es la determinacin de los lmites entre fincas colindantes; amojonamiento, es la

colocacin de seales (mojones) para determinar materialmente los limites.
En los casos de confusin de lmites, los propietarios gozan de accin de deslinde, a fin de
someter al Juez el conflicto. Para que esta accin proceda se requiere:
a.

Que se trate de predios rsticos

b.

Que sean contiguos

c.

Que exista real confusin de lmites

d.

Que los predios pertenezcan a diferentes propietarios.

La accin de deslinde, debe quedar en constancia material, para ello es necesaria la cooperacin
entre los copropietarios de los inmuebles o predios colindantes. El propietario de un predio puede
obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores al amojonamiento; y de acuerdo con lo que
establezcan las leyes y ordenanzas locales, o en su defecto, los usos del lugar y la clase de la
propiedad, a construir, a expensas comunes, las obras que las separen. (Art. 550 C.C.).
LAS ACCIONES CONFESORIAS Y NEGATORIAS
A.

En realidad, la accin confesoria no es una sola. En primer lugar, puede tener por objeto
obtener la declaracin judicial de la existencia de la servidumbre activa sobre un fundo. En
esta primera hiptesis el legitimado activo es quien pretende ser titular de la servidumbre y el
legitimado pasivo el propietario del fundo sirviente.
Y en segundo trmino, puede tener por objeto obtener una declaratoria judicial favorable al
actor cuando existan eventuales contraposiciones de derechos rivales o cuando alguien
impida o perturbe al actor el ejercicio del derecho de servidumbre (aunque esa otra persona
no invoque a su vez ser titular de la servidumbre).

B.

La Accin Confesoria.

C.

La Accin Negatoria.

Tiene por objeto obtener una pronunciacin judicial de que sobre un determinado fundo no exista
una determinada servidumbre.

Como las servidumbres son susceptibles de posesin cabe en la materia el planteamiento de los
interdictos de amparo o de despojo, con la advertencia de que: "En todas las cuestiones de
posesin en materia de servidumbre, el uso en el ao precedente y, cuando se trate de
servidumbres ejercidas en intervalos que excedan de un ao, el uso del ltimo periodo de disfrute,
determinaran el estado de las cosas que deba protegerse con las acciones posesorias" (Art. 787
C.C.).

CONCLUSIN
Al finalizar este trabajo, he llegado a la conclusin de tan cual importante es para nuestros
propsitos, como futuros abogados y por supuesto, en lo personal para nuestra vida cotidiana,
tener conocimiento acerca de los bienes y derechos reales, los cuales son una herramienta para el
mejor convivir en esta sociedad, puesto que, su claridad, su imparcialidad y equidad as lo
disponen en nuestro Cdigo Civil Venezolano, que por cierto, si nos detenemos analizarlo
artculo por artculo es simple y llanamente moral y buenas costumbres, para un mejor convivir
en sociedad donde no haya ni exista injusticias y parcialidades, por que las leyes son iguales para
todos y debemos cumplirlas.

Ley Orgnica para la Planificacin y Gestin de la Ordenacin del

Territorio
Objeto. ARTCULO 1. Esta Ley tiene por objeto establecer...La identificacin de los terrenos de
propiedad privada que resultaran afectados por la ejecucin... sometidos al rgimen de
propiedad horizontal y en los de carcter unifamiliar en parcelamiento...