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La loi sur les loyers

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diteur Responsable: D. Flore - Bd de Waterloo 115 -1000 Bruxelles

LA loi sur les loyers 14e edition - Mars 2013

D/2013/7951/FR/990

14e edition - mars 2013

AVANT-PROPOS
De nombreux citoyens louent leur logement. Pour cela, ils concluent un bail loyer avec le propritaire du logement. Ce contrat fixe les droits et devoirs de chacun et prcise le dlai pendant lequel ils sont dapplication.
Les baux loyer taient rgis jusquen 1991 par des lois temporaires. Outre lincertitude que cela supposait,
cette lgislation tait devenue de plus en plus complexe au fil du temps.
Cest pourquoi le Code civil sest enrichi en 1991 dune nouvelle section portant sur les baux relatifs aux habitations servant de rsidence principale au locataire. On y retrouve plusieurs principes fondamentaux concernant
ltat du bien lou, la dure possible du bail, les possibilits de cong, la cession du bail, la sous-location, lindexation ou encore la rvision ventuelle du loyer. Cette lgislation vise garantir lquilibre entre les droits du locataire et les intrts du bailleur.
Depuis, cette loi a t adapte plusieurs reprises. Les modifications les plus rcentes sont entres en application
en 2009.
Quels sont les types de baux ? Quels lments faut-il y faire figurer ? Quelle peut tre la dure dun bail ? Comment calcule-t-on le loyer et les charges ? Que faire en cas de litige ?
Nous esprons que cette brochure rpondra toutes les questions que vous vous posez, que vous soyez bailleur
ou locataire.
Daniel Flore
Prsident a.i. du comit de direction

TABLE DES MATIRES


CHAPITRE IV
Quelle est la dure du bail ? ........................p.20
1. Dure de principe : neuf ans ....................p.20
2. Bail de courte dure ................................p.26
3. Bail de longue dure ...............................p.27
4. Bail vie ................................................p.28
5. Les autres possibilits de mettre fin
au bail ...................................................p.28
6. Les circonstances
qui nentranent pas la fin du bail .............p.29
7. Prorogation pour circonstances
exceptionnelles........................................p.30

CHAPITRE I
Que devez-vous savoir avant tout ?.................p.5
1. Quest-ce quun contrat de bail ?.................p.5
2. Quelle est la diffrence entre un bail crit
et un bail verbal ?......................................p.5
3. Quelle est la diffrence entre un bail
enregistr et un bail qui ne lest pas ?......... p.6
4. Quelle est la diffrence entre un bail dure
dtermine et un bail dure indtermine ?.....p.8
5. Quelle est la diffrence entre une rgle
imprative et une rgle suppltive ?........... p.8
6. Lorsque le bail est affect au logement
dun couple mari ou de cohabitants
lgaux, qui est le locataire ?........................p.9
7. Quand le dlai de pravis commence-t-il
courir ?.................................................p.10

CHAPITRE V
Comment calculer le loyer et les charges ?..... p.32
1. Le loyer peut-il tre librement fix ?........... p.32
2. Lindexation......................... ....................p.33
3. Le loyer peut-il tre rvis ? .....................p.38
4. Quen est-il des charges ? ........................p.40
5. Comment le locataire peut-il rcuprer
les sommes payes en trop ?....................p.42
6. Que peut faire le bailleur si le locataire
ne paie pas ? ...........................................p.43
7. Il existe diverses possibilits de
rduction du prcompte immobilier.......... p.44
8. Incidence de lintroduction de leuro sur
le loyer, les frais et les charges..................p.45

CHAPITRE II
quels contrats sapplique
la loi sur les loyers ?.....................................p.11
1. Premire condition...................................p.11
2. Deuxime condition..................................p.12
CHAPITRE III
Quels sont les lments essentiels
de la conclusion dun bail ?...........................p.15
1. Qui peut conclure un contrat de bail ?........ p.15
2. Quelles sont les mentions essentielles
du contrat ?.............................................p.15
3. Dans quel tat le bien doit-il tre lou ?.....p.15
4. Ltat des lieux.........................................p.16
5. Les annexes obligatoires
au contrat de bail.........................................p.18
6. La garantie.............................................. p.18

CHAPITRE XI
Comment agir en justice ?............................p.54
1. La procdure en conciliation..................... p.54
2. La procdure judiciaire.............................. p.55
3. Aide juridique et assistance judiciaire......... p.58

CHAPITRE VI
Mention obligatoire du loyer
et des charges............................................ p.46
CHAPITRE VII
Quest-ce que le bail de rnovation ?.............p.47

Tableaux rcapitulatifs...................p.59
CHAPITRE VIII
Le locataire peut-il cder son bail
portant sur le logement principal ?............... p.49

CHAPITRE IX
Est-il possible de sous-louer ?.......................p.50
1. Le locataire qui noccupe pas le bien
quil loue ne peut sous-louer ce bien,
en tout ou en partie,
un sous-locataire qui y installerait
sa rsidence principale............................ p.50
2. Le locataire dun logement qui affecte
celui-ci sa rsidence principale
ne peut sous-louer lensemble de
ce logement.......................................... p.51

Indices pour le calcul de


lindexation du loyer.......................p.64
CODE CIVIL.............................................p.66
CODE JUDICIAIRE................................... p.75
ARRT ROYAL
du 8 juillet 1997...................................... p.77
ANNEXES A LARRT ROYAL
du 4 mai 2007.......................................... p.79
NOTES......................................................p.87

CHAPITRE X
Que se passe-t-il si le bien lou change de
propritaire ? ...............................................p.52
1. Le bail a date certaine antrieure
lalination du bien lou........................ p.52
2. Le bail na pas de date certaine
antrieure lalination du bien lou........ p.53

REMARQUES PRLIMINAIRES
La prsente brochure concerne exclusivement la
loi sur les loyers. Ainsi, elle ne traite pas, par
exemple, des normes rgionales relatives lenvironnement, lamnagement du territoire et au
logement qui pourraient, le cas chant, tre
dapplication.

Cette brochure ne concerne que les contrats de


bail portant sur le logement affect la rsidence principale du locataire.
En plus des dispositions de la loi sur les loyers, il
faut aussi tenir compte de :
certaines dispositions gnrales applicables en
principe tous les contrats de bail (articles 1708
1762bis du Code civil) ;
certaines modalits du contrat qui, si elles ne
sont pas en contradiction avec une disposition
imprative de la loi, doivent tre respectes par
les parties.

Par loi sur les loyers, on entend la loi du


20 fvrier 1991. Cette loi a dj t modifie
diverses reprises.
La loi sur les loyers sapplique uniquement
aux contrats de bail portant sur un logement affect la rsidence principale du locataire.
La loi ne sapplique donc pas :
aux baux commerciaux ;
aux baux ferme ;
aux baux portant sur des bureaux, des garages, des rsidences secondaires.

Pour un premier avis juridique ou pour bnficier des conseils d'un avocat en cas de question
sur les baux et loyers, vous pouvez contacter :
les commissions d'aide juridique pour l'aide
juridique de 1re ligne (dont les coordonnes
sont disponibles sur le site www.avocat.be) ;
les bureaux d'aide juridique pour l'aide juridique de 2e ligne (dont les coordonnes sont
disponibles sur le mme site).

I. QUE DEVEZ-VOUS SAVOIR AVANT TOUT ?


2. Quelle est la diffrence
entre un bail crit
et un bail verbal ?

1. Quest-ce quun
contrat de bail ?
Un contrat de bail existe ds quune personne
(quon appelle le bailleur et qui est en gnral le
propritaire) cde lusage ou la jouissance dun
immeuble ou dune partie dimmeuble une autre
personne (quon appelle le preneur ou le locataire), en contrepartie du paiement dun loyer.

Si laccord entre le bailleur et le locataire nest pas


constat par crit, il sagit dun bail verbal.
Si, par contre, cet accord fait lobjet dune convention crite, il sagit dun bail crit.
Depuis le 15 juin 2007, les baux doivent tre tablis dans un crit qui devra contenir les mentions
suivantes : lidentit des parties, la date de dbut
du contrat, la dsignation de tous les locaux et
parties dimmeuble qui font lobjet de la location
ainsi que le montant du loyer.

Tout locataire a donc ncessairement un bail,


mme si parfois il lignore : il ne faut pas ncessairement quil y ait un crit, comme il ne faut pas
non plus quil y ait une dure prcise, pour quil y
ait un bail.

En outre, il faut que le contrat soit rdig en


autant dexemplaires quil y a de parties et
que chaque exemplaire mentionne le nombre
doriginaux qui ont t rdigs et signs.
Chaque partie doit tre mise en possession dun
original.
Sil ny a que deux parties au contrat (un locataire
et un bailleur), ce qui est le cas le plus frquent, il
faut donc que le contrat soit tabli en deux exemplaires au moins, un pour chacune des parties.

Loi
sur les loyers
Art. 1bis

Si ce nest pas le cas, le bail sera considr comme


tant un bail verbal. En pratique, il faudra au moins
trois exemplaires, lun tant destin la formalit
obligatoire de lenregistrement.

3. Quelle est la diffrence


entre un bail enregistr
et un bail qui ne lest pas ?
a. Quest-ce que lenregistrement ?

Dans les cas o seul un contrat verbal a t conclu,


tant le preneur que le bailleur peuvent exiger ltablissement dun crit par une mise en demeure
signifie lautre partie par lettre recommande
ou par exploit dhuissier. dfaut dexcution dans
les huit jours, la partie dfaillante peut, le cas
chant, tre contrainte par voie judiciaire de
dresser, de complter ou de signer un contrat crit
et, si ncessaire, il peut mme tre requis que le
jugement ait valeur de bail crit.

Lenregistrement du contrat de bail crit est une


formalit obligatoire qui est impose par des dispositions de droit fiscal. Ces mmes dispositions
imposent galement lenregistrement des avenants du bail, cest--dire des modifications qui y
sont apportes.
Cette formalit consiste prsenter le bail en trois
exemplaires (sil ny a que deux parties au contrat)
au bureau de lenregistrement du ressort dans lequel limmeuble lou est situ.

Les baux verbaux dj conclus avant le 15 juin


2007 restent valables mais pour ces contrats galement, tant le preneur que le bailleur peuvent
exiger un crit en effectuant les dmarches expliques au paragraphe prcdent.

Toutes les informations pratiques concernant lenregistrement figurent dans une brochure du Service public fdral Finances, consultable via le lien
suivant : http://minfin.fgov.be > Publications >
Folders.

Code des droits


denregistrement
Art. 19, 3

b. Quel est le montant des droits


denregistrement ?

d. Quelle valeur a un bail non enregistr ?


Sans prjudice de la possibilit de rsiliation supplmentaire pour les contrats de neuf ans, un bail
non enregistr a, entre le locataire et le bailleur,
exactement la mme valeur, les mmes effets,
quun bail enregistr.

Lenregistrement des contrats de bail, sous-bail ou


cession de bail dimmeubles ou de parties dimmeubles qui sont affects exclusivement au logement dune famille ou dune personne seule est
gratuit.
Articles 62-75 de la
Loi-programme (I)
du 27 dcembre
2006

Vis--vis des tiers, cependant, lenregistrement est


important, parce quil donne au bail une date certaine, qui le rend opposable aux tiers et notamment, lacqureur de limmeuble lou.

c. Qui doit faire enregistrer le bail,


dans quels dlais et quelles sont
les sanctions ?

Cela signifie que les personnes autres que le


bailleur et le preneur ne peuvent plus prtendre
ignorer le bail, et quelles doivent le respecter.

Sur base de la nouvelle loi, lobligation denregistrement des baux conclus dater du 1er janvier
2007 repose entirement sur le bailleur alors que,
pour les baux conclus avant cette date, lobligation
denregistrement repose tant sur le bailleur que
sur le preneur. Celui-ci est tenu de remplir cette
obligation dans les deux mois de la conclusion du
contrat.

e. Quand un bail acquiert-il date certaine ?


Un bail authentique, notamment celui tabli par
un notaire, a toujours date certaine. Un bail crit,
rdig sous seing priv (cest--dire non authentique) acquiert date certaine :
partir du jour de son enregistrement ;
partir du jour du dcs de lune des parties qui
la sign ;
partir du jour o son existence est constate
dans un jugement ou un acte dress par un officier public, tel quun notaire ou un huissier de
justice.

Si le bail na pas t enregistr dans le dlai lgal,


le bailleur peut se voir infliger une amende. De
plus, sil sagit dun bail de neuf ans, le preneur
peut, depuis le 1er juillet 2007, rsilier ce bail sans
observer de dlai de pravis et sans verser dindemnit tant que le bail nest pas enregistr.
Dans la mesure o lenregistrement du bail est une
formalit qui protge les droits du locataire vis-vis des tiers, il est de son intrt de faire enregistrer le bail, mme sil doit en supporter les frais.

Un bail verbal na jamais de date certaine.

Code civil
Art. 1328

4. Quelle est la diffrence


entre un bail dure
dtermine et un bail
dure indtermine ?

5. Quelle est la diffrence


entre une rgle
imprative et une rgle
suppltive ?

Avant la loi sur les loyers, il y avait deux sortes de


baux :
le bail dure dtermine dans lequel il tait
prvu quil se termine au terme dun certain
nombre dannes ou une date prcise, ou dans
lequel il tait renvoy aux usages locaux en ce
qui concerne la dure (la loi sur les loyers a supprim tous ces usages) ;
le bail dure indtermine, dont les parties
navaient pas prvu la date laquelle il prendrait
fin.
Article 3
de la loi sur les
loyers

Une rgle imprative est une rgle laquelle il ne


peut tre drog dans le contrat. Une telle rgle
sapplique mme si le contrat contient une clause
contraire. Dans ce cas, la clause contractuelle est
nulle.
Les dispositions de la loi sur les loyers (Section II)
sont normalement impratives, sauf dans la mesure o elles prcisent elles-mmes quelles ne le
sont pas.
Une rgle suppltive est une rgle laquelle il
peut tre drog dans le contrat. Elle sapplique
uniquement si le bail est verbal ou si le bail crit ne
prvoit pas le contraire. Les dispositions gnrales
du Code civil sont normalement suppltives, sauf
si elles prcisent elles-mmes quelles sont impratives.

Tous les contrats ont dsormais une dure dtermine :


soit la dure fixe par les parties dans les
limites de la loi ;
soit une dure de neuf ans, si le bail ne prcise
pas pour quelle dure il est conclu ;
soit la dure de la vie du locataire en cas de
contrats vie.
Pour plus de dtails, voir le chapitre IV.

Chacun des poux pourra cependant invoquer la


nullit des actes qui ont t adresss uniquement
son conjoint par le bailleur, ou qui ont t adresss au bailleur uniquement par son conjoint, mais
la condition cependant de prouver que le bailleur
avait connaissance du mariage.

6. Lorsque le bail est affect


au logement dun couple
mari ou de cohabitants
lgaux, qui est le locataire ?
Code civil
Art. 215, 2

Pratiquement, si les poux veulent pouvoir invoquer cette rgle, ils doivent veiller mentionner
dans le bail quils sont maris, ou avertir le bailleur
de leur mariage par lettre recommande la poste,
si ce mariage a lieu aprs la conclusion du bail.

Le contrat de bail portant sur le logement principal


dun couple mari est toujours cens avoir t
conclu par les deux poux, mme si le contrat a t
conclu par un seul des conjoints, et mme sil a t
conclu avant le mariage. Le bail appartient
donc toujours aux deux poux.

Les rgles nonces ci-dessus sappliquent galement aux cohabitants lgaux.

Cela signifie :
que le bailleur doit envoyer obligatoirement tous
les congs, notifications et exploits relatifs ce
bail en deux exemplaires, sparment, chacun
des poux (en pratique, une lettre devra tre
adresse chacun des poux, dans deux enveloppes spares) ;
que les congs, notifications et exploits doivent
galement tre adresss par les deux conjoints
locataires, sparment, au bailleur.

La loi du 23 novembre 1998 instaurant la cohabitation lgale prvoit que larticle 215 du Code civil
sapplique par analogie la cohabitation lgale. La
prsente loi est entre en vigueur le 1er janvier
2000.

Que se passe-t-il si ces formalits ne sont pas respectes ?


Le bailleur ne peut invoquer la nullit des actes qui
lui sont adresss au mpris de cette rgle, parce
quelle vise protger les intrts du conjoint.

7. Quand le dlai de pravis


commence-t-il courir ?
Article 3, 9,
de la loi sur les
loyers

En cas de cong qui peut tre donn nimporte


quel moment, le dlai de pravis commence courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant
lequel le cong a t donn.

10

II. QUELS CONTRATS SAPPLIQUE


LA LOI SUR LES LOYERS ?
La loi sur les loyers sapplique aux contrats de bail
portant sur le logement que le locataire, avec laccord du bailleur, affecte sa rsidence principale.

Mais ce sont l bien entendu des lments importants qui peuvent permettre dtablir que limmeuble
lou est affect la rsidence principale du locataire.
Il existe aussi dautres lments qui peuvent tre
invoqus, tels que des lettres, des tmoignages,
des factures...

Il faut donc que ces deux conditions soient remplies pour que lon se trouve dans le champ dapplication de la loi :

Loi
sur les loyers,
Art. 1er

La loi-programme du 24 dcembre 2002 a complt la loi sur la location de logements par une
disposition en vertu de laquelle un logement ,
au sens de la loi sur les loyers, dsigne un bien
meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci .

1. Premire condition
Il faut que limmeuble ou la partie de limmeuble
lou consiste en un logement qui soit affect la
rsidence principale du locataire. Cette condition
est remplie si le locataire habite effectivement, et
titre principal, dans les lieux lous.

Cette modification de la loi rsulte de considrations sociales et vise largir lapplication de la loi
sur les loyers la location de biens meubles destins la rsidence principale du locataire, comme
par exemple une caravane ou un bateau.
La nouvelle disposition lgale sapplique aux
contrats conclus aprs le 1er janvier 2003.

Il sagit donc dune question de fait, indpendante du


respect de formalits administratives quelles quelles
soient. Ainsi, il nest pas ncessaire que le locataire
soit domicili ladresse de limmeuble lou, ni quil
soit inscrit cette adresse au registre de la population ou des trangers, pour que lon puisse considrer quil y a sa rsidence principale.
De mme, il ne suffit pas que le locataire soit domicili ladresse de limmeuble lou ou quil soit inscrit
cette adresse au registre de la population ou au
registre des trangers pour que lon puisse en
conclure ipso facto quil affecte limmeuble sa rsidence principale.

La nouvelle disposition ne sapplique aux contrats en


cours qu partir du 1er janvier 2004. Lapplication de
la nouvelle disposition ne peut en aucun cas donner
lieu la rsiliation des contrats de bail en cours.

11

Loi-programme
du 24 dcembre
2002.
Art. 377 et 378.

cipale du locataire. Dans ce cas, il sera videmment


difficile, voire impossible, au locataire de prouver que
le bailleur tait daccord.
Mais attention, si le bail est crit, il ne suffit pas au
bailleur, pour carter lapplication de la loi, dinsrer
une clause de style qui prciserait par exemple :
limmeuble est lou aux fins de rsidence secondaire ou limmeuble lou ne peut tre affect la
rsidence principale du preneur .

2. Deuxime condition
Il faut galement, pour que la loi sapplique, que le
bailleur soit daccord que limmeuble quil loue serve
de rsidence principale au locataire.
a. Comment prouver laccord du bailleur ?
Si le locataire installe sa rsidence principale dans
limmeuble lou ds lentre en vigueur du bail, il
nest pas ncessaire de prouver que le bailleur a formellement donn son accord ; cet accord peut tre
exprs ou tacite :
soit le bail prcise que limmeuble est destin servir de rsidence principale au locataire : il y a dans
ce cas un accord exprs ;
soit le bail est verbal ou le bail crit ne prcise
rien : il suffit alors de prouver que le bailleur savait
que le locataire comptait occuper limmeuble ce
titre, et quil ne sy est pas oppos (accord tacite).
Le bailleur peut donc sopposer, ds la conclusion du
bail, laffectation des lieux lous la rsidence prin-

De telles clauses ne sont valables que si elles sont


accompagnes, dans le contrat, de deux mentions
destines sassurer de la volont relle, tant du locataire que du bailleur, dexclure laffectation des lieux
la rsidence principale du locataire.
Premire mention
Il faut que la clause insre dans le bail soit appuye
par une justification expresse et srieuse, cest--dire
que la clause doit tre suivie dune explication des
raisons pour lesquelles limmeuble ne peut pas servir
de rsidence principale.
Le texte de la loi prcise que cette justification peut
tre lie notamment la destination naturelle des
lieux, comme cest le cas par exemple des appartements la mer lous au mois, lanne, ou pour une
partie de lanne, ou des chalets de vacances, ou encore des kots dtudiants.

12

Expos des motifs


(Doc. Chambre,
1357/1
(90-91), p. 9)

Deuxime mention

c. Que se passe-t-il si un bien lou en tant que rsidence principale du locataire, change daffectation ?

La clause pour tre valable, doit tre accompagne de lindication de ladresse o le locataire
aura sa rsidence principale pendant la dure du
bail (ce qui prouve bien que le locataire a sa rsidence principale ailleurs).

Dans ce cas, les dispositions particulires de la loi


sur les loyers relatives au bail de la rsidence principale cessent de sappliquer. Cela ne signifie pas
pour autant quil soit mis fin au bail.
Exemple :

b. Que se passe-t-il par contre si le locataire loue un


immeuble sans y installer sa rsidence principale,
puis dcide plus tard, en cours de bail, daffecter dsormais les lieux sa rsidence principale ?

Un bail crit portant sur la rsidence principale du


locataire entre en vigueur le 1er juillet 2007.

La loi sur les loyers sappliquera partir de ce moment mais uniquement si le bailleur donne son
accord crit pour que le bien soit affect la rsidence principale du locataire. Si cest le cas, un
nouveau bail commence, qui prend cours la date
laquelle le bailleur a donn son accord.

Sa dure est fixe neuf ans, conformment


larticle 3, 1er, de la Section II de la loi sur les
loyers. partir du 1er janvier 2008, le locataire dcide de dmnager mais de conserver la location
et dinstaller dans limmeuble ses bureaux, ou son
cabinet mdical...
partir de cette date, le bail nest plus soumis aux
dispositions particulires de la Section II.

Exemple :
Loi
sur les loyers
Art. 1er, 3

Un appartement est lou, pour 3 ans, titre de


rsidence secondaire, partir du 1er janvier 2006.
partir du 1er septembre 2007, le locataire dcide
dy habiter de faon permanente. Le bailleur donne son accord crit. Un nouveau bail commence
alors, qui est soumis aux dispositions de la loi sur
les loyers. Sa dure sera donc de neuf ans, sauf si
les parties prcisent une autre dure dans les
conditions permises par la loi (voir chapitre IV, 2, 3
et 4).

Etant donn le changement daffectation, qui modifie lun des lments essentiels du contrat, le bailleur
pourra donc rsilier ce bail. Sil dcide cependant de
ne pas le rsilier, le bail demeure valablement conclu
pour la dure fixe initialement, cest--dire jusquau
30 juin 2016, mais seules les dispositions gnrales
du Code civil (art. 1708 1762bis) et les clauses
contractuelles sy appliqueront.

13

d. Et les sous-locations ?

Loi du
20 fvrier 1991
Art. 14, 2

La loi sur les loyers sapplique aussi aux sous-locations, condition que :
les conditions dapplication dcrites ci-dessus
soient remplies (cest--dire que le bien souslou soit affect au logement principal du locataire, et que le locataire principal - qui est le
bailleur du sous-locataire - soit daccord avec
cette affectation) ;
la sous-location soit conclue conformment aux
rgles prvues par la loi sur les loyers, qui seront dcrites plus loin (voir chapitre VIII).
La loi du 13 avril 1997 complte la loi sur les loyers :
lorsque le locataire est une commune, un CPAS,
un tablissement dutilit publique ou une socit finalit sociale, la loi sur les loyers nest
normalement pas dapplication. En effet, ils ne
peuvent pas tablir leur logement principal dans
ce bien. Si nanmoins, ils donnent ce bien en
sous-location - avec laccord du bailleur - des
personnes dmunies ou des personnes se
trouvant dans une situation sociale difficile, la loi
sur les loyers sapplique tant au contrat de location principal qu la sous-location ;
si son bail commercial ne le lui interdit pas, le
locataire dun bien commercial peut en souslouer une partie en tant que lieu de rsidence
principal.

14

III. QUELS SONT LES LMENTS ESSENTIELS


DE LA CONCLUSION DUN BAIL ?
1. Qui peut conclure
un contrat de bail ?

3. Dans quel tat le bien


doit-il tre lou ?

Toute personne majeure (cest--dire toute personne ge de 18 ans accomplis), et tout mineur
mancip, peuvent conclure valablement un
contrat de bail.

La loi prvoit que le bailleur doit dlivrer le bien


lou, quil doit entretenir ce bien, au cours du bail,
en tat de servir lusage auquel il est destin, et
quil doit y faire, pendant toute la dure de bail, les
rparations ncessaires, lexception de celles qui
sont considres comme faisant partie de lentretien normal qui incombe au preneur.
Ces rgles sont impratives, ce qui signifie quelles
sappliquent toujours mme si le contrat contient
une clause contraire. Cette dernire rgle nest
toutefois dapplication quaux baux signs aprs le
18 mai 2007.

2. Quelles sont les mentions


essentielles du contrat ?
Le contrat de bail existe ds que le locataire et le
bailleur sont daccord :
sur limmeuble ou la partie de limmeuble qui est
lou ;
sur le loyer.

Au moment o il conclut le contrat de bail, le


bailleur doit en plus veiller ce que son immeuble
rponde aux exigences lmentaires de scurit,
de salubrit et dhabitabilit .

Dans le cas dun bail crit, ce consentement se


constate la signature du contrat par les deux
parties. Pour viter toute contestation, le locataire
a intrt ce que le contrat mentionne que le bien
lou va lui servir de rsidence principale.

Larrt royal du 8 juillet 1997 a dfini ces notions


de manire plus concrte. Les conditions minimales absolues auxquelles un logement lou doit rpondre concernent principalement :
les fonctions du logement ;
les exigences structurelles et de stabilit ;
lhumidit du logement ;
lclairage naturel et laration ;
lquipement du logement ;
laccs au logement et la circulation dans
limmeuble.

De son ct, si le bailleur ne veut pas que le bien


lou puisse servir de rsidence principale au locataire, il a un intrt vident ce que cela soit prcis dans le contrat, pour viter lapplication de la
loi. Cette clause, pour tre valable, doit cependant
rpondre deux conditions qui sont dcrites plus
haut (voir chapitre II).

15

Code civil
Art. 1719
et 1720

Art. 101, 3
de la loi disposition
diverses (IV) du
25 avril 2007

Loi
sur les loyers
Art. 2

Arrt royal
du
8 juillet 1997

Pour le texte de larrt royal, voir les annexes


la fin de la prsente brochure.
Loi du 13 avril
1997
Art. 5 et
Art. 15

4. Ltat des lieux


Le preneur et le bailleur sont tenus de dresser
contradictoirement et frais communs un tat des
lieux dtaill. Celui-ci doit tre dress soit au cours
de la priode o les locaux sont inoccups, soit au
cours du premier mois doccupation.

Le seul cas dans lequel cette rgle ne doit pas tre


respecte, est celui o les parties concluent un
bail de rnovation (voir chapitre VII).
Que se passe-t-il si le logement ne rpond pas
ces conditions minimales au moment o le locataire en a la jouissance ?
Le locataire a le choix soit de demander la rsolution du bail avec dommages et intrts ventuels,
soit dexiger lexcution des travaux ncessaires
pour rpondre aux conditions lmentaires en
matire de scurit, de salubrit et dhabitabilit.
Dans lattente de lexcution des travaux, le juge
peut accorder une diminution du loyer.

a. Qui peut faire ltat des lieux ?


Le locataire et le bailleur peuvent tablir ltat des
lieux eux-mmes.
Ils peuvent aussi se mettre daccord pour dsigner
un expert (gomtre-expert immobilier, architecte...) Dans ce cas, les honoraires de lexpert seront
partags entre eux.
Enfin, il est galement possible chacune des parties de se faire accompagner dun expert de son
choix, quelle est alors seule payer.
Mais dans tous les cas, pour que ltat des lieux
soit valable, il faut :
quil soit dress contradictoirement, cest--dire
en prsence du locataire et du bailleur, ou de
leurs reprsentants ;
quil soit dat et sign par le locataire et le
bailleur eux-mmes (un tat des lieux dress
par une seule des parties ou par un expert dsign par une seule des parties peut toujours tre
contest par la partie adverse) ;

16

Code civil
Art. 1730 ,
modifi par la loi
du 25 avril 2007
et Art. 1731

c. Que se passe-t-il la fin du bail ?

quil soit dtaill, cest--dire prcis. Une clause


de style qui dirait : Limmeuble est en bon tat
dentretien et bien connu des parties nest pas
considre comme un tat des lieux dentre.

Sil ny a pas eu dtat des lieux dentre dtaill : le


locataire est prsum avoir reu le bien lou dans le
mme tat que celui dans lequel il se trouve la fin
du bail.
Autrement dit, le locataire nest pas responsable
des dgts ventuels, moins que le bailleur ne
parvienne prouver que ces dgts ont t occasionns par le locataire ou par un membre de sa
famille ou par le sous-locataire ; dans ce cas, le
locataire devra payer les rparations.

Si lune des parties refuse de procder un tat


des lieux ou un avenant, lautre partie peut exiger quil en soit dress un :
soit avant que le bien lou soit occup par le
locataire ;
soit pendant le premier mois doccupation.
Si aucune suite nest donne cette demande du
locataire ou du bailleur, celui-ci peut demander au
juge de paix de dsigner un expert pour procder
ltat des lieux.

Sil y a eu un tat des lieux dentre dtaill : le


locataire doit rendre le bien lou dans ltat dans
lequel il la reu.
Autrement dit, sil y a des dgts qui ntaient pas
mentionns dans la description, le locataire doit
les rparer sauf si ces dgts ont t causs par la
vtust ou la force majeure, ou encore par lusage
normal du bien lou.

b. Que se passe-t-il si le bien l ou est modifi aprs ltat des lieux ?


Si un tat des lieux dentre a t dress et quen
cours de bail des modifications importantes ont
t apportes au bien lou, un avenant ltat
des lieux peut tre rdig.
Tout comme ltat des lieux, lavenant peut tre
tabli par les parties de commun accord ou, en
cas de dsaccord, par un expert dsign par le
juge.

17

Code civil
Art. 1731

5. Les annexes obligatoires au


contrat de bail
Art. 101, 2
et 102 de
la Loi dispositions
diverses (IV)
du 25 avril 2007

6. La garantie
La plupart des contrats prvoient que le preneur
doit constituer une garantie locative.
Cette garantie nest pas impose par la loi. Elle
nest donc pas obligatoire, sauf si le contrat la prvoit.

Larrt royal du 4 mai 2007, pris en excution de


larticle 11bis de la loi sur les loyers, a tabli pour
chaque rgion une annexe qui doit obligatoirement tre jointe tout contrat de bail conclu aprs
le 18 mai 2007. Cette annexe contient une explication destine informer le preneur et le bailleur
sur un certain nombre daspects importants du
droit en matire de baux loyer.

Elle permet au bailleur de ne pas tre dmuni dans


le cas o le locataire manquerait partiellement ou
totalement ses obligations.

En outre, chaque contrat doit tre jointe une


copie de larrt royal du 8 juillet 1997 dterminant les conditions minimales remplir pour quun
bien immeuble donn en location titre de rsidence principale soit conforme aux exigences lmentaires de scurit, de salubrit et dhabitabilit. Les conditions numres dans cet arrt royal
sont des conditions minimales auxquelles doit satisfaire tout bien lou titre de rsidence principale. Il ne peut tre drog ces rgles dans le
contrat de bail.

La loi dcrit trois formes de garantie :


Une garantie verse sur un compte individualis
au nom du preneur. Dans ce cas, la garantie ne
peut plus excder un montant quivalent
deux mois de loyer.
La garantie doit donc obligatoirement tre dpose auprs dune institution financire, sur un
compte bloqu, au nom du locataire.
Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et sabstient de la placer sur un compte
bloqu, il est tenu de payer au preneur des intrts au taux moyen du march financier sur le
montant de la garantie.

Ces deux arrts royaux figurent la fin de la prsente brochure.

Lorsque le bailleur reste en dfaut mme aprs


une mise en demeure du preneur, il doit payer,
partir de cette mise en demeure, lintrt lgal
sur le montant de la garantie.

18

Art. 103
de la Loi
dispositions
diverses (IV)
du 25 avril 2007

Une garantie bancaire qui permet au preneur de


constituer progressivement la garantie. Dans ce
cas, une institution financire garantit le montant total de la garantie compter de la conclusion du bail. Le preneur sengage reconstituer
totalement cette garantie, par mensualits
constantes, pendant la dure du contrat, avec
un maximum de 3 ans. Le preneur nest redevable daucun intrt linstitution financire alors
que celle-ci, de son ct, lui accordera des
intrts ds le jour de la constitution totale de la
garantie.

Dans une annexe larrt royal du 4 mai 2007


pris en excution de larticle 10, 1er, dernier alina, de la loi sur les loyers, figure un formulairetype au moyen duquel les institutions financires
peuvent confirmer lgard du bailleur loctroi de
la garantie locative, indpendamment des modalits de sa constitution.
la fin du bail, la garantie et les intrts sont rendus au locataire, pour autant quil se soit acquitt
de toutes ses obligations.
Lorganisme financier ne peut rembourser la
garantie que sur production :
soit dun accord crit du locataire et du bailleur
tabli aprs la fin du bail ; il peut sagir dune
lettre ou dun formulaire spcial fourni par la
banque et sign par les deux parties ;
soit de la copie dun jugement.

Le preneur est tenu dintroduire sa demande


pour une garantie bancaire auprs de linstitution financire auprs de laquelle il dispose du
compte bancaire sur lequel sont verss ses revenus professionnels ou de remplacement. Linstitution financire ne peut refuser doctroyer cette
garantie en raison de ltat de solvabilit du preneur. La garantie ne peut pas dpasser un montant quivalent trois mois de loyer.
Une garantie bancaire rsultant dun contrat-type entre le CPAS et une institution financire. Le
CPAS doit pour ce faire introduire une demande
auprs de linstitution financire. Dans ce cas
galement, la garantie ne peut excder un montant quivalent trois mois de loyer.

19

IV. QUELLE EST LA DURE DU BAIL ?


La premire chose importante savoir est quil ny
a dsormais plus de contrat de bail dure
indtermine.

1. Dure de principe : neuf ans


Ce sera le cas automatiquement :
si le bail est conclu sans indication de dure ;
si le bail est conclu pour une dure dtermine
comprise entre trois et neuf ans.
-Exemple : un bail conclu pour une dure de
six ans est valable, mais sera considr comme
tant conclu pour neuf ans.

En effet, seuls les contrats crits dure dtermine en cours au moment de lentre en vigueur de
la loi sur les loyers, cest--dire le 28 fvrier 1991,
chappent lapplication de la loi sur les loyers.
Pour tous les autres contrats en cours cette date,
et pour ceux qui sont conclus aprs cette date, la
loi prvoit quils ont tous une dure dtermine.
Ctait la principale innovation de la loi sur les
loyers.

Ce ne sera pas le cas :


si le bail est conclu pour une dure de trois ans
ou de moins de trois ans.
-Exemple : un bail conclu pour deux ans est valable ;
si le bail est conclu pour une dure de plus de
neuf ans ou pour la dure de la vie du locataire.
-Exemple : un bail de 14 ans est valable.

Quatre solutions sont possibles :


soit le bail a une dure de neuf ans ;
soit le bail a une dure gale ou infrieure trois
ans : cest le bail de courte dure ;
soit le bail a une dure de plus de neuf ans :
cest le bail de longue dure ;
soit le bail est conclu pour la dure de la vie du
locataire : cest le bail vie.

Pendant cette priode de neuf ans, le locataire et


le bailleur ont cependant chacun la possibilit de
mettre fin au contrat, selon des conditions et dans
des dlais prcis.

20

a. Quand commence la priode de neuf ans ?


Loi sur les loyers
Art. 16

Loi du 1er
dcembre 1995

1987, la date dentre en vigueur du bail est


prsume tre la date laquelle le locataire
sest inscrit au registre de la population ou
au registre des trangers ladresse du
bien lou, si toutefois cette inscription a eu
lieu avant le 28 fvrier 1991.
Si le locataire na pas procd cette inscription avant cette date, alors il faudra dterminer la date dentre en vigueur du bail
par toute voie de droit , cest--dire par
tout moyen (bail crit, mais aussi lettres,
factures...).

Si le contrat est conclu aprs le 28 fvrier 1991,


cest trs simple : la date dentre en vigueur est
celle qui est prvue dans le contrat sil est crit, ou
celle partir de laquelle le locataire peut entrer
dans les lieux sil sagit dun bail verbal.
Si le contrat a t conclu avant le 28 fvrier 1991,
il faut distinguer :
- si le contrat a une date certaine avant le 28 fvrier 1991 (cette notion est explique au chapitre
I, 3), la date dentre en vigueur est celle qui est
fixe dans le contrat ;
- si le contrat na pas de date certaine avant le 28
fvrier 1991, il y a deux possibilits :
> si le contrat a encore pris cours avant le 1er
janvier 1987 (et que lune des parties au
moins peut le prouver), le contrat est prsum tre entr en vigueur le 1er janvier
1987 : la loi dcide que le contrat a commenc ce jour-l, et il nest pas possible de
prouver le contraire.
Tous les contrats qui taient en vigueur au
1er janvier 1987 et qui nont pas de date
certaine sont donc considrs comme ayant
t conclus pour neuf ans partir de cette
date et se sont donc termins le 31 dcembre 1995 ; si le bailleur a mis un terme
pareil contrat six mois avant lchance, le
contrat a nanmoins t prolong lgalement jusquau 31 dcembre 1996 par la loi
du 1er dcembre 1995.
> si le contrat a pris cours aprs le 1er janvier

b. Que se passe-t-il lexpiration de cette


priode de neuf ans ?
Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre
fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer
dindemnit, mais condition de donner un cong
au moins six mois avant lchance.
Exemple :
Un bail est conclu le 15 juillet 2006 et entre en
vigueur le 1er septembre 2006 ; le bail dure neuf
ans, jusquau 31 aot 2015.
Au moins six mois avant cette date, soit au plus
tard le 28 fvrier 2015, le locataire ou le bailleur
peut manifester son intention de mettre fin au bail
lchance, et le contrat se termine alors le
31 aot 2015.

21

Que se passe-t-il si aucune des deux parties ne


met fin au bail lexpiration de cette priode de
neuf ans ?
Dans ce cas, le bail est prorog (cest--dire prolong) pour une priode de trois ans aux mmes
conditions. Chacune des parties a alors la facult
de mettre fin au bail prorog, tous les trois ans,
sans motif et sans devoir payer dindemnit.

pera personnellement et effectivement le bien


lou.
Il peut sagir :
du bailleur lui-mme ;
de son conjoint ;
de ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et de ceux de son conjoint ;
de ses ascendants (pre, mre, grands-parents)
et de ceux de son conjoint ;
de ses frres et surs, oncles et tantes, neveux
et nices, et de ceux de son conjoint.

Exemple :
Dans le mme exemple, si aucun cong nest donn le 28 fvrier au plus tard, le bail est prorog
jusquau 31 aot 2018 ; chacune des parties peut
mettre fin au bail cette date, condition de notifier un cong au moins six mois avant cette date,
soit au plus tard le 28 fvrier 2018. Sinon, le bail
est nouveau prorog jusquau 31 aot 2021 , et
ainsi de suite.

Le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail en vue


de loccupation personnelle par des membres de
sa famille au troisime degr pendant les
trois premires annes du bail. Ceci sapplique aux
contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai
1997.

c. Comment le bailleur peut-il mettre fin


au bail ?

Loi sur les loyers


Art. 3, 2

Le locataire peut demander au bailleur la preuve


du lien de parent. Dans ce cas, le bailleur doit
prouver ce lien dans les deux mois ; dans le cas
contraire, le locataire peut requrir la nullit du
cong. Le locataire doit son tour introduire la
requte en nullit dans les deux mois avant la fin
du dlai de pravis. Cette nouvelle rgle sapplique
dj aux baux en cours le 31 mai 1997.

Durant cette priode de neuf ans, le bailleur a la


facult de mettre fin au bail, certaines conditions.
1. Pour occupation personnelle
Le bailleur peut mettre fin au bail tout moment,
pour occupation personnelle, condition de notifier un cong de six mois.

Que se passe-t-il si le cong nest pas motiv ?


Ce cong est nul. Le bailleur doit notifier un nouveau cong qui soit conforme la loi. Le dlai ne
commence courir qu partir de la rception de
ce nouveau cong par le locataire.

Ce cong, pour tre valable, doit mentionner le


motif invoqu et lidentit de la personne qui occu-

22

Loi du
13 avril 1997
Art. 6, 1
et 2 Art. 15

Loi du
13 avril 1997
Art. 6, 3 et
Art. 15

Comment le locataire peut-il contrler le respect


de ces conditions ?
La loi prvoit que loccupation personnelle des
lieux par le bailleur ou lun de ses proches doit
avoir lieu dans lanne qui suit lchance du
pravis donn, ou en cas de prolongation, aprs
restitution des lieux par le locataire, et se prolonger de faon effective et continue pendant
deux ans au moins.

Cette disposition de la loi nest pas imprative.


Cela signifie que le bail peut exclure ou limiter
le droit du bailleur de mettre fin au bail pour
loccuper personnellement et quil peut prvoir,
par exemple, que le bailleur ne peut invoquer
cette possibilit de cong pendant les trois premires annes du bail.
2. Pour travaux
Le bailleur peut galement mettre fin au bail sil
envisage de procder des travaux de reconstruction, transformation ou rnovation du bien
lou. Il ne peut cependant le faire qu lexpiration
de chaque triennat, cest--dire lexpiration de
chaque priode de trois ans, et condition de notifier au locataire un cong de six mois, qui doit
prciser le motif invoqu et rpondre en outre
quatre conditions.

Si ces conditions ne sont pas ralises, le locataire


a droit une indemnit gale 18 mois de loyer,
moins que le bailleur puisse justifier dune circonstance exceptionnelle.
Quentendons-nous par circonstance exceptionnelle dans ce cadre-ci ?
Il doit sagir dun motif important qui :
empche le bailleur dexcuter le projet qui tait
le sien ;
rsulte dune circonstance indpendante de sa
volont ;
est imprvisible au moment de la notification du
cong.

a) Il doit tre accompagn dune copie :


soit du permis de btir, dans les cas o les travaux envisags requirent un tel permis ;
soit dun devis dtaill ;
soit dune description des travaux avec estimation dtaille de leur cot, si le bailleur a
lintention de raliser lui-mme les travaux ;
soit dun contrat dentreprise.

23

Loi sur les loyers


Art. 3, 3

b) Le bailleur doit dmontrer en donnant le cong


que les travaux envisags respectent les dispositions lgales et rglementaires en matire
durbanisme, relatives laffectation des lieux.

Cette disposition de la loi sur les loyers nest


pas imprative. Cela signifie que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur de mettre fin
au bail pour effectuer des travaux et prvoir,
par exemple, quil ne peut le faire avant lexpiration du deuxime triennat. Une telle clause
est parfaitement valable.

c) Il doit galement tablir que les travaux affecteront le corps du logement occup par le locataire.
Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les
travaux devant exclusivement affecter la faade
de limmeuble, le grenier, le jardin, les dpendances de limmeuble et, de faon gnrale, les
travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable (tels que ceux qui portent sur
un autre tage que celui quil occupe).

Que se passe-t-il si le cong ne rpond pas aux


conditions de la loi ?
Ce cong est nul. Le bailleur doit notifier un nouveau cong, qui soit conforme la loi, sil est encore possible de le faire dans le dlai prescrit par
la loi.

d) Le bailleur doit dmontrer que le cot des travaux est suprieur trois annes de loyer.

Le locataire peut-il contrler le respect des conditions lgales par le bailleur ?


La loi prvoit que les travaux doivent tre commencs dans les six mois et tre termins dans les
24 mois qui suivent lchance du pravis donn,
ou en cas de prorogation, aprs restitution des
lieux par le locataire.

Cette condition est cependant assouplie si limmeuble dans lequel est situ le bien lou comprend plusieurs logements lous appartenant au
mme bailleur et affects par les travaux. Dans ce
cas, il suffit que le cot global des travaux dpasse
deux annes de loyer de lensemble de ces
logements.

Le locataire peut demander au bailleur de lui communiquer les documents (factures, photos...) permettant de prouver que les travaux projets ont t
raliss dans les conditions et les dlais prvus par
la loi. Si le bailleur, sans justifier dune circonstance exceptionnnelle , ne ralise pas les travaux
dans les conditions et les dlais prvus, le locataire
a droit une indemnit gale 18 mois de loyer.

En outre, en vue dassurer le bon droulement des


travaux, le bailleur peut tout moment mettre un
terme au bail de chaque logement concern
moyennant un pravis de six mois, MAIS ce bail ne
peut pas tre rsili pendant la premire anne.

24

Loi du
13 avril 1997
Art. 6, 6
Art. 15

d. Comment le locataire peut-il mettre fin au bail ?

En ce qui concerne lapprciation de la circonstance exceptionnelle , on se reportera ce qui


est dit au sujet de la rsiliation pour cause doccupation personnelle (voir point 1, page 22).

Loi sur les loyers


Art. 3, 4

Le locataire peut partir tout moment, condition de


notifier au bailleur un cong de trois mois. Il nest
jamais tenu de motiver son cong.
Durant les trois premires annes du bail, il doit cependant payer au bailleur une indemnit gale :
trois mois de loyer sil part durant la 1re anne ;
deux mois de loyer sil part durant la 2e anne ;
un mois de loyer sil part durant la 3e anne.

3. Rsiliation sans motif, moyennant indemnit


la fin du premier et du deuxime triennat,
le bailleur peut galement mettre fin au bail sans
motif, mais condition de notifier un
cong de six mois et de verser au locataire une
indemnit.

Cette indemnit ne doit pas tre verse au moment de la notification du cong pour que celui-ci
soit valable. Elle intervient dans le dcompte final
des sommes revenant chacune des parties
lexpiration du contrat.

Cette indemnit est gale :


neuf mois de loyer si le cong est notifi la fin
du premier triennat ;
six mois de loyer si le cong est notifi la fin du
deuxime triennat.

Le versement de lindemnit nest pas une condition de validit du cong.

Si le bailleur met fin au bail anticipativement


moyennant un cong de six mois afin doccuper les
lieux personnellement, dexcuter des travaux ou
quil le fait sans voquer de motif, le locataire peut
son tour notifier un cong dun mois sans devoir
payer dindemnit, mme si le cong intervient
pendant les trois premires annes de son contrat.

Cette disposition de la loi sur les loyers nest


pas imprative non plus. Cela signifie que le
contrat peut exclure ou limiter le droit au
bailleur de mettre fin au bail sans motif (et prvoir par exemple quil ne peut le faire avant lexpiration du deuxime triennat).

25

Loi du
13 avril 1997
Art. 6, 7
et Art. 15

Article 73
e la Loi-programme
(I) du 27 dcembre
2006

Enfin, comme il a t dit, depuis le 1er juillet 2007,


un bail qui na pas t enregistr dans le dlai lgal peut tre rsili par le preneur sans observer
de dlai de pravis et sans verser dindemnit tant
que le bail nest pas enregistr (cfr p.7, point c).

roger pour six mois ; dans ce cas, une nouvelle


prorogation est impossible ;
ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre
prmaturment un terme au contrat, sauf sil en
a t convenu autrement ;
le contrat peut tre rsili moyennant un cong
de trois mois notifi avant lchance du dlai
convenu ;
si aucun cong na t notifi trois mois avant
lchance ou si le locataire a continu occuper les lieux aprs la dure convenue sans que
le bailleur sy oppose (mme avec un nouveau
contrat), le bail initial se poursuit aux mmes
conditions (avec le mme loyer), mais il est suppos avoir t conclu au dbut pour une priode
de neuf ans.

2. Bail de courte dure

Loi sur les loyers


Art. 3, 6

La loi prvoit que les parties peuvent galement


conclure un bail, ou plusieurs contrats successifs,
dune dure qui, au total, ne peut pas dpasser
trois ans.
Ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent mettre fin
anticipativement ce contrat de courte dure, sauf
convention contraire.

Cette disposition est imprative : elle sapplique


mme si le contrat stipule une clause
contraire.

La loi du 13 avril 1997 a modifi le principe


des contrats de courte dure.
Pour les contrats de courte dure conclus, renouvels ou prorogs partir du 31 mai 1997, il
convient dappliquer les dispositions suivantes :
il reste possible de conclure un contrat crit ou plusieurs contrats successifs pour une dure totale qui
ne peut excder trois ans ;
pareils contrats ne peuvent toutefois tre prorogs
quune seule fois, par crit, et sous les mmes
conditions (e.a. mme loyer) ;
la dure de ces contrats successifs peut, mais ne
doit pas tre la mme : il est possible de conclure
un contrat dun an et de le proroger pour deux ans,
ou de conclure un contrat de six mois et de le pro-

26

Loi du 13
avril 1997
Art. 6, 8
Art. 15

Exemple :

Ce qui est permis :


conclure maximum deux baux successifs de
courte dure avec un mme locataire, mais
pour une dure maximale totale de trois ans
(1+1, 2 +1...) ;
conclure , avec un mme locataire un bail de
neuf ans, puis un bail trois ans (9+3) ;
lexpiration dune priode doccupation de
trois ans, poursuivre la location pour une dure
de six ans sans modifier les conditions du bail

Un bail de deux ans est conclu . Il entre en vigueur


le 1er mai 2007, et court jusquau 30 avril 2009.
cette date, les parties dcident de proroger le bail.
Le contrat est prorog par crit, au mme loyer et
pour un an maximum.
lexpiration dune priode de trois ans dbutant
le 1er mai 2007, cest--dire au plus tard le
30 avril 2010, le locataire et le bailleur ont les
trois possibilits suivantes :
soit, ils ne mettent pas fin au bail, et le locataire
reste dans les lieux : le bail continue aux mmes
conditions (mme loyer, mais lindexation
annuelle est possible ainsi que la rvision du
loyer tous les trois ans), mais il est prsum
avoir t conclu pour neuf ans, soit du 1er mai
2007 au 30 avril 2016 ;
soit, le locataire met fin au bail et il sen va ;
le bailleur peut conclure un nouveau bail, de
courte dure, ou un bail de neuf ans, avec un
nouveau locataire, dautres conditions ;
soit, le bailleur met un terme au contrat et le
locataire sen va.

Ce qui nest pas permis :


conclure avec un mme locataire plusieurs
contrats successifs de trois ans (3+3...) ;
lexpiration dun bail de trois ans, modifier
les conditions du bail en cours.

3. Bail de longue dure


I l est possible de conclure, par crit, un bail dune
dure dtermine de plus de neuf ans. Ce bail est
rgi par les mmes dispositions que le bail de neuf
ans.

Lorsque le bailleur passe un nouveau contrat de


maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer de base ne peut excder le loyer de
base du locataire prcdent, adapt lindice des
prix.

27

Loi sur les loye


Art. 3, 7

Loi du
13 avril 1997
Art. 6, 9
Art. 9, 2
Art. 13
Art. 15

5. Quelles sont les autres


possibilits de mettre fin au
bail ?

4. Bail vie
Il est galement possible de conclure un bail pour
la vie du locataire. Dans ce cas, le bail sachve
automatiquement lorsque le locataire vient
dcder.

a. Linexcution fautive
Lorsque le locataire ou le bailleur nexcute pas les
obligations qui lui sont imposes par le contrat de
bail ou par la loi, lautre partie peut la faire convoquer ou la faire citer devant le juge de paix et
demander :
soit lexcution pure et simple du contrat ;
soit la rsolution du contrat, et, en outre, dans
les deux cas, des dommages et intrts.

Le bailleur ne peut pas mettre un terme prmaturment pareil contrat vie, sauf disposition
contraire dans le contrat. Par contre, le locataire
peut rsilier le contrat tout moment, moyennant
un pravis de trois mois.
Les parties peuvent galement stipuler dans le
contrat quils renoncent la possibilit de revoir le
loyer.

Il sagit dune application dun principe gnral du


droit des contrats.

Ces dispositions sappliquent aux contrats vie


conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997.
Dans les dispositions transitoires de la loi de
1991, une nouvelle disposition est introduite
titre rtroactif : la section II ne sapplique pas
aux baux vie qui existaient dj le 28 fvrier
1991.

28

Code civil
Art. 1741

Les parties peuvent toujours se mettre daccord


pour mettre fin au bail anticipativement, cest-dire avant son chance normale.
tant donn le caractre impratif des dispositions de la loi sur les loyers, il est cependant
conseill de confirmer cet accord par crit, pour
viter toute contestation ultrieure.

c. La clause rsolutoire expresse

6. Quelles sont les


circonstances qui ne mettent
pas fin au bail ?

Si le locataire reste en dfaut de paiement du loyer


pendant deux mois conscutifs.
Une telle clause appele clause rsolutoire expresse est nulle. Elle ne peut tre invoque. En cas
de faute commise par lune des parties, seul le
juge peut prononcer la rsolution du contrat.

Il sagit de la clause du contrat qui prvoit que le


contrat prendra fin de plein droit - cest--dire
automatiquement - dans le cas o lune des deux
parties nexcute pas ses obligations.
Exemple :

a. La mort du bailleur ou du preneur


Code civil
Art. 1742

Le dcs de lune des parties ne met pas fin au


contrat de bail, sauf en cas de contrat de bail vie
(voir chapitre IV).
Les hritiers, soit du bailleur, soit du preneur, sont
donc tenus de poursuivre le bail en cours et ne
peuvent y mettre fin quen respectant les
conditions lgales.

b. La vente ou la donation du bien lou


(voir chapitre X)

29

Code civil
Art. 1762bis

Loi sur les loyers


Art. 11

7. Prorogation du bail
pour circonstances
exceptionnelles

Cette rgle existait dj dans son principe auparavant. Mais la loi sur les loyers la modifie sur trois
points, pour les contrats auxquels cette loi sur les
loyers sapplique :

Quelle que soit la manire dont le bail prend fin, le


locataire peut demander une prorogation du bail
justifie par des circonstances exceptionnelles.

Le juge est libre de fixer la dure de la prorogation, mais la loi sur les loyers lui impose de prvoir une dure dtermine.
Le juge ne peut dcider que le contrat est prorog jusqu ce que le locataire trouve un
autre logement .

Le locataire doit demander cette prorogation au


bailleur, au plus tard un mois avant lexpiration du
bail :
si le bailleur est daccord, les parties conviennent librement de la dure de la prorogation ;
si le bailleur refuse, le juge tranche en tenant
compte de lintrt des deux parties et, notamment, du grand ge ventuel de lune delles.

Le juge qui octroie la prorogation peut galement,
sil lestime quitable, accorder au bailleur une
augmentation de loyer et, si le cong a t donn
sans motif et moyennant le versement dune indemnit, rduire ou supprimer lindemnit.

lexpiration de la premire prorogation, le locataire, sil justifie de nouvelles circonstances exceptionnelles, peut demander une nouvelle prorogation, dans les mmes conditions, cest--dire
au plus tard un mois avant lexpiration de la premire prorogation. Les mmes rgles sappliquent ce renouvellement, dont la dure est
galement fixe par le juge. Un seul renouvellement est possible.
La dure du renouvellement peut tre diffrente
de celle de la premire prorogation.
La loi sur les loyers autorise dsormais le locataire demander la prorogation lacqureur de
limmeuble.

30

Que sont des circonstances exceptionnelles ?


Ce sont des circonstances qui rendent problmatique, pendant un certain temps, la perspective dun
dmnagement ou la recherche dun logement.
Elles visent, dune part, des situations durgence,
imprvisibles ou subites et dautre part, des difficults moins ponctuelles mais aigus, qui ne peuvent tre aplanies que par le maintien temporaire
du locataire dans les lieux.
Que devons nous entendre par intrt des parties ?
Le juge doit tenir compte galement de lintrt du
bailleur, de sa situation personnelle et des dsavantages quun maintien du locataire dans les lieux
peut entraner pour lui.
Le juge tiendra compte par exemple de linconvnient qui peut rsulter pour le bailleur de lobligation o il se trouve de payer lui-mme un loyer
plus lev en attendant de pouvoir occuper personnellement son immeuble.

31

V. COMMENT CALCULER LE LOYER


ET LES CHARGES ?
Exemple 1 :

1. Le loyer peut-il tre


librement fix ?

la fin dun bail de neuf ans, ni le locataire, ni le


bailleur ne mettent fin au bail ; le bail est prorog
chaque fois pour des priodes successives de
trois ans, aux mmes conditions.
Cest le mme bail qui continue ; le loyer ne peut
tre modifi.

Il y a deux rgles importantes retenir :


Sauf sil sagit de baux successifs conclus avec
des preneurs diffrents pour une dure infrieure ou gale trois ans, auxquels il est mis fin
moyennant un cong donn par le bailleur, chaque fois quun nouveau bail est conclu, que ce
soit entre le mme bailleur et le mme locataire
ou entre des personnes diffrentes, le nouveau
loyer est librement fix par les parties. En
dautres termes, les loyers ne sont pas rglements. La loi sur les loyers maintient ce principe fondamental.

Exemple 2 :
lexpiration dun bail de un an, les parties dcident par crit de poursuivre leurs relations
contractuelles d1 an ou de deux ans supplmentaires ; la loi sur les loyers ne les y autorise
que dans le cadre dun mme bail, et le loyer ne
peut de ce fait tre modifi. Si, lexpiration du
contrat de courte dure, le locataire poursuit encore la location, sans quun nouveau bail soit
conclu, le bail en cours est prsum avoir t
conclu pour une priode de neuf ans commenant au dbut du contrat initial. Il se poursuit
donc sans que le loyer puisse tre modifi pour
cette raison.

Exemple :
i lexpiration dun bail de neuf ans, les parties
S
dcident de conclure un nouveau bail de neuf
ans, ou un nouveau bail de trois ans, le nouveau
loyer est librement fix.

Le principe de lindexation annuelle du loyer et la


possibilit de rviser le loyer en cours de bail (voir
point 3 ci-dessous) sont maintenus.

Par contre, chaque fois que le bail est prorog


entre les mmes parties, le bail initial continue,
et le loyer ne peut tre modifi cette occasion.

32

Loi sur les loyers


Art. 6

Pour les contrats qui ont t conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997, lindexation du
loyer est soumise une condition supplmentaire : le bail doit avoir t conclu par crit. Le
loyer dun bail verbal ne peut pas tre index.
Cette nouvelle disposition ne sapplique pas aux
contrats verbaux conclus avant le 28 fvrier
1991.

2. Lindexation
Lindexation, cest ladaptation priodique du loyer
au cot de la vie.

a. Le loyer peut-il tre index ?


Avant 1991, le loyer ne pouvait tre index que si
les parties avaient prvu quil serait index. Cette
rgle continue sappliquer aux contrats dure
dtermine conclus avant le 28 fvrier 1991. Pour
les contrats conclus depuis le 28 fvrier 1991, cest
la rgle suivante qui est dapplication : le loyer
peut toujours tre index, une fois par an, la
date anniversaire de lentre en vigueur du bail,
mme si le contrat ne le prvoit pas. Mais cette
rgle nest pas imprative : le contrat peut donc
prvoir quil ny aura pas dindexation, et dans ce
cas, elle ne pourra tre rclame.

b. Quand le loyer peut-il tre index ?


Chaque anne, au plus tt la date anniversaire
de lentre en vigueur du contrat.
La loi prvoit que:
lindexation nest pas automatique : il faut que
le bailleur la demande par crit au locataire ;
cette demande na pas deffet rtroactif, sauf
pour les trois mois qui prcdent le mois de la
demande.

En rsum, lindexation est autorise depuis le 28


fvrier 1991 pour les baux verbaux ; pour les baux
crits, elle est autorise, sauf si le contrat lexclut
expressment.

Exemple :
Un bail est conclu en mars 1997 et entre en
vigueur le 1er avril 1997. Le bailleur pourra rclamer lindexation partir du 1er avril 1998. Sil
oublie de le faire, il peut la demander plus tard.
Mais sil ne la rclame qu partir du 15 septembre
1998 par exemple, il ne pourra exiger que le
paiement de lindexation pour les mois de juin,
juillet, aot et septembre 1998, et pour les mois
venir bien sr.

33

Code
civil
Art. 2273

c. Comment calculer lindexation ?

La prescription
La prescription est un moyen de se librer aprs
un temps dtermin, du paiement dune dette ; en
loccurrence, pour le locataire, du paiement du
montant rsultant de lindexation du loyer.
Laction du bailleur pour le paiement de ce montant se prescrit par un an, compter de la demande quil aura adresse par lettre recommande au locataire.
Le bailleur a donc un an, partir de lenvoi de
cette lettre, pour rclamer en justice (par voie de
requte ou de citation) le paiement du montant
rsultant de lindexation.

Les rgles qui suivent sappliquent tous les


contrats de bail.
Lindexation se fait toujours sur base des fluctuations de lindice des prix la sant.
Pour connatre le montant du loyer index, il faut
appliquer la formule suivante :
loyer de base x nouvel indice
indice de base

Exemple :
Un bail a t conclu en aot 2008 et est entr en
vigueur le 1er septembre 2008 au loyer de 400 euros. Jusqua lexpiration du contrat :
le loyer de base sera de 400 euros ;
lindice de base sera celui de juillet 2008, soit
111,22 (base 2004).

Exemple :
Un bail est conclu le 15 mars 2007 et entre en vigueur le 1er avril 2007. Lindexation du loyer peut
tre rclame par le bailleur, par crit, partir du
1er avril 2008. Sil attend le 4 aot 2008 pour la
rclamer, lindexation est due partir de cette date
pour les trois mois qui prcdent le mois de la
demande, cest--dire pour les mois de mai, juin,
juillet, et pour les mois suivants. Cest partir de
la date de la demande que nat lobligation du locataire de payer lindexation et que dbute la prescription de laction en justice du bailleur. Il doit
intenter son action avant le 4 aot 2009, si les
augmentations correspondant aux mois de mai
juillet 2008 ne sont pas payes.

Chaque anne, le nouvel indice sera celui du mois


daot. En 2009 : 110,66 en 2010 : 112.94 et ainsi
de suite.

34

Loi sur les loyers


Art. 6

Code civil
Art. 1728bis
Loi du 29 dcembre
1983
Art. 10

Comment dterminer le loyer de base ?


Le loyer de base ne peut jamais comprendre les
frais et les charges dus par le locataire. Sa dfinition varie en fonction de la date laquelle le bail
est entr en vigueur :

Si le loyer a t rvis lexpiration dun triennat, conformment aux rgles prvues par la loi
sur les loyers,
soit par accord intervenu entre les parties,
soit par dcision de justice,

si le contrat est encore entr en vigueur avant le


1er janvier 1984, le loyer de base est :
- soit, celui qui a t fix comme tel par une
dcision de justice rendue suite une action
introduite avant le 28 fvrier 1991 ;
- soit, sil ny a pas eu de dcision judiciaire
portant sur cette question, cest le loyer de
base qui a servi de rfrence au calcul du
loyer pay de manire continue entre le
1er janvier et le 31 dcembre 1990, sil na
pas t contest ;
- si ce montant a t contest, cest le dernier
loyer pay au cours de lanne 1983.

le loyer de base prendre en considration


pour le calcul de lindexation est le nouveau
loyer ainsi rvis. La date de conclusion
prendre en considration pour le choix de la
formule applicable et de lindice de base est
celle de cette rvision.
Exemple :
Un bail verbal est conclu en 1983. Le loyer est fix
7000 francs. Ce bail est rput avoir pris cours le
1er janvier 1987.
Suite une action en justice, le bailleur a obtenu
la rvision du loyer au 1er janvier 1993, soit lexpiration du 2e triennat. Le nouveau loyer a t fix
15 000 francs.
Le loyer de base slve dsormais 15 000 francs,
convertir en euros partir du 1er janvier 2002
(voir pp. 48 et 49) et lindice de base est celui du
mois de dcembre 1992.

si le contrat est entr en vigueur partir du 1er


janvier 1984, le loyer de base est celui qui a t
convenu lors de la conclusion du bail, ou qui a
t fix par dcision de justice.

35

Comment dterminer lindice de base ?


La dfinition de lindice de base varie aussi en
fonction de la date laquelle le bail a t conclu et
laquelle il est entr en vigueur.

Comment dterminer le nouvel indice ?


Il sagit toujours de lindice des prix la consommation du mois qui prcde celui de lanniversaire
de lentre en vigueur du bail (et non celui de la
conclusion du bail).

1.
Si le contrat a encore t conclu avant le
1er janvier 1981, lindice de dpart est celui du
mois de dcembre 1982. En base 1988 = 100,
lindice de dpart est de 82,54 points.

Pour les indexations postrieures au 1er fvrier


1994, lindice auquel il faut recourir est lindicesant.
Exemple 1 :

2. Si le contrat a t conclu entre le 1er janvier 1981


et le 1er janvier l984 et est entr en vigueur
avant le 1er janvier 1984, lindice de base est
celui du mois qui prcde celui o lindexation a
pu tre effectue en 1983 (ou celui du mois qui
prcde celui de lentre en vigueur du contrat
si le contrat est entr en vigueur en 1983).

Pour les contrats conclus avant le 1er janvier 1981


Bail conclu en juillet 1979 et entr en vigueur le
1er aot 1979. Le loyer pay en dcembre 1983 est
de 13 000 francs. Le loyer pay en aot 1990
aurait d thoriquement tre gal :
13000 francs x indice de juillet 1990 (106,28)

3. Si le contrat est entr en vigueur partir du 1er


janvier 1984, lindice de base est celui du mois
qui prcde celui au cours duquel le contrat a
t conclu.

indice de dcembre (82,54)

soit 16 739 francs. En fait, le loyer pay avant aot


1990 a t fix par les parties de commun accord
18 000 francs. Le loyer de base est donc gal :

4. Si le contrat a t conclu partir du 1er fvrier


1994, lindice de base est lindice calcul et nomm cet effet (lindice-sant) du mois prcdent
le mois pendant lequel la convention a t
conclue.

18000 francs x 82,54

= 13979 francs

indice juillet 1990 (106,28)

36

d. Comment connatre les indices pour le


calcul de lindexation des loyers ?

Le loyer pouvait tre adapt le 1er aot 2001 selon


la formule suivante :
13979 francs x indice de juillet 2001 (131,32)
indice de dcembre 1982 (82,54)

Les tableaux des indices utiliss pour lindexation


des loyers se trouvent la fin de la prsente brochure.

= 22240 francs

Exemple 2 :

Pour les baux conclus avant le 1er fvrier 1994,


seuls les tableaux ayant comme base 1988 = 100
sont utiliss. Pour les baux conclus depuis le 1er
fvrier 1994, tant les tableaux ayant comme base
1988 = 100 que le tableau ayant comme base
1996 = 100 peuvent tre utiliss. Il faut naturellement toujours sassurer que lindice de base et le
nouvel indice ont la mme base.

Pour les contrats conclus entre le 1 janvier 1981 et


le 1er janvier 1984 et entrs en vigueur avant le 1er
janvier 1984. Bail conclu en septembre 1983 et entr en vigueur le 1er octobre 1983. Le loyer convenu
lors de la conclusion du contrat est de 14 000
francs. Les indexations ont t calcules trs exactement. Le loyer de base est donc de 14 000
francs. Le loyer pouvait tre adapt au 1er octobre
2001 selon la formule :
er

14000 francs x indice de sept. 2001 (131,61)


indice de sept. 1983 (87,83)

Vous pouvez toujours vous renseigner sur lindice


sant le plus rcent par le biais du rpondeur
automatique du SPF conomie au 02 277 56 40
ou par le biais du site Internet de ce SPF
(statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/
prix_consommation/indice_sante).

= 20978 francs

Exemple 3 :

Pour tout autre renseignement relatif ces indices, vous pouvez vous adresser au :

Pour les contrats entrs en vigueur partir du 1er


janvier 1984. Bail conclu en avril 1991 et entr en
vigueur le 1er juillet 1991.
Le loyer convenu est de 12 000 francs. Le loyer
pouvait tre adapt au 1er juillet 2001 selon la formule :
12000 francs x indice de juin 2001 (131,19)
indice de mars 1991 (108,80)

Service public fdral conomie, PME


Classes moyennes et nergie
Direction gnrale Statistique et Information conomique - Service des Prix
Bd Simon Bolivar 30, 1000 Bruxelles
Tl. : 02 277 51 11
e-mail : ind@economie.fgov.be

= 14469 francs

37

3. Le loyer peut-il tre rvis ?


Loi sur
les loyers
Art. 7, 1

partir de cette demande deux solutions sont


possibles :
soit les parties se mettent daccord sur le principe de la rvision et sur son montant ;
soit les parties ne se mettent pas daccord ; dans
ce cas, le demandeur peut saisir le juge de paix,
mais uniquement entre le sixime et le troisime
mois prcdant lexpiration du triennat en cours.

Il a t dit plus haut que le loyer, au cours dun


mme bail, mme prorog, ne pouvait tre modifi. Ce principe reste entirement vrai pour tous
les contrats crits dure dtermine conclus
avant le 28 fvrier 1991. Pour tous les autres
contrats, la rgle connat cependant un assouplissement important depuis la loi sur les loyers, qui
autorise, dans certaines conditions, la rvision du
loyer, la hausse ou la baisse.

Le juge peut accorder la rvision dans deux cas :


Premier cas :
Il peut accorder une augmentation ou une diminution de loyer si le demandeur prouve que, par le
fait de circonstances nouvelles, la valeur locative
normale du bien lou est suprieure ou infrieure
de 20 % au moins au loyer pay au moment de la
demande.

Cette rvision ne peut avoir lieu qu la fin de


chaque triennat.
La rvision du loyer peut tre demande par le locataire ou par le bailleur lautre partie, uniquement dans un dlai bien prcis : entre le neuvime
et le sixime mois qui prcdent lexpiration du
triennat.

Exemple :
Le loyer pay est de 200 euros. Le bailleur doit
prouver que le bien lou a une valeur locative normale de 240 euros au moins, sil veut introduire
une demande en rvision. Le locataire, quil a une
valeur locative normale de 160 euros.

Exemple :
Si le bail est entr en vigueur le 1er aot 2006, la
rvision du loyer pourra tre demande par chacune des parties entre le 1er novembre 2008 et le
31 janvier 2009.

38

Il peut par exemple constater une diffrence de


30 % et noctroyer quune augmentation de loyer
de 15 %. La loi sur les loyers prvoit en effet que
le juge statue en quit. Sil accorde une rvision
du montant du loyer, celle-ci produit ses effets
compter du premier jour du triennat suivant.

Deuxime cas :
Il peut accorder une augmentation au bailleur si
celui-ci prouve que la valeur locative normale du
bien lou est suprieure de 10 % au moins au
loyer pay au moment de lintroduction de la demande, en raison de travaux quil a effectus ses
frais dans le bien lou.
Loi du
13 avril 1997
Art. 9, 3 et
Art. 15

La loi du 13 avril 1997 a introduit la rgle selon


laquelle le loyer de base ne peut pas tre plus
lev au cours des neuf annes suivantes que le
loyer index, si des contrats de courte dure successifs ont chaque fois t conclus avec diffrents
locataires aprs un cong donn par le bailleur.

Les travaux que le bailleur a d effectuer pour


que les lieux rpondent aux conditions minimales en matire de qualit (voir lAR du 8
juillet 1997) nentrent PAS en ligne de compte
cet gard. Cette disposition sapplique aux baux
conclus partir du 31 mai 1997.

Au cours de ces neuf annes, le loyer de base index ne peut tre augment que si de nouvelles
circonstances ou des travaux damnagement ont
major la valeur locative normale de 10 % ou 20 %
au moins par rapport au loyer demand. Il appartient au bailleur den apporter la preuve.

Les preuves constituent des conditions pour loctroi par le juge dune augmentation ou dune
diminution de loyer. Le demandeur doit pouvoir
tablir que la diffrence entre la valeur locative et
le loyer pay est en fait suprieure 10 ou 20 %
au moins.

DONC :
Le juge, par ailleurs, nest pas tenu
de rpercuter cette diffrence.

Le loyer ne peut tre augment pendant neuf ans (


lexception de lindexation annuelle) lorsquil sagit :
de contrats de courte dure (= trois ans) successifs ;
de contrats conclus avec un nouveau locataire
chaque fois ;
de contrats conclus la suite du cong donn
par le bailleur.

39

Le juge convertira le loyer augment illgitimement en un loyer proportionnellement adapt,


savoir :
loyer de base
appliqu
au dbut des 9 ans

4. Quen est-il des charges ?


En plus du paiement du loyer, le locataire est souvent tenu, en vertu du bail, de prendre certaines
dpenses sa charge, ou de les rembourser au
bailleur. Il sagit par exemple des charges de
consommation, dentretien...
Gnralement, la loi sur les loyers ne dtermine
pas si cest le bailleur ou le locataire qui doit payer
ces frais et charges, avec cependant une exception importante : le prcompte immobilier.
De plus, la loi interdit galement de mettre charge du locataire les frais dintervention dun agent
immobilier.

indice des prix du mois prcdent


celui de la conclusion
du nouveau bail

indice des prix du mois prcdant celui de la conclusion du bail


au dbut des 9 ans

Ce nest quen prenant contact avec lancien locataire que le nouveau locataire pourra vrifier :
si lancien locataire avait galement un contrat
de courte dure ;
si le bailleur a mis fin ce contrat ;
si le nouveau loyer de base nest pas plus lev
que le loyer de base index du locataire prcdent.

a. Qui doit payer le prcompte immobilier ?


Le prcompte immobilier relatif limmeuble lou
ne peut tre mis charge du locataire.
Cette interdiction sapplique aux baux conclus
partir du 30 dcembre 1989.

Cette rgle sapplique uniquement aux baux


conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997.
La priode de neuf ans ne peut commencer
qu cette date.

Cette disposition est imprative. La clause contractuelle par laquelle le locataire est tenu de payer le
prcompte immobilier nest pas valable.

40

Loi sur
les loyers
Art. 5
Art. 14

Loi sur
les loyers
Art. 5ter
insr par la loi du
18 juin 2009

b. Les frais dun agent immobilier

La loi sur les loyers prvoit que le juge statue sur


base de lvolution des dpenses relles et que,
chaque fois que la chose est possible, il dcide la
conversion.

La loi interdit au bailleur de mettre charge du


locataire les frais dintervention dun tiers relatifs
la location de limmeuble, tels les frais dintervention dune agence immobilire.
Cette rgle ne reoit exception que dans lhypothse o ce serait le locataire qui aurait lui-mme
charg ce tiers dintervenir.

Si les frais et charges nont pas t fixs forfaitairement, la loi prvoit quils doivent correspondre
des dpenses relles. Les documents justificatifs
doivent tre produits. Le locataire a donc le droit
dexiger du bailleur une justification des dcomptes qui lui sont envoys.

Elle est entre en vigueur le 17 aot 2009.


Code
civil
Art. 1728ter

c. Comment sont fixs l es autres frais


et charges ?

Une rgle spciale existe quant lexcution de


cette obligation lorsque le bien lou fait partie dun
immeuble appartements multiples dont la grance est assure par une mme personne (qui
peut tre le syndic, le propritaire lui-mme, ou
encore une socit). Dans ce cas, la loi sur les
loyers considre que la condition relative la production des documents justificatifs est remplie si le
bailleur fait parvenir au locataire un relev des frais
et charges, et que la possibilit lui est donne de
consulter les documents justificatifs au domicile de
la personne physique ou au sige de la personne
morale qui assure la grance de limmeuble.

Les frais et les charges doivent toujours tre mentionns dans un compte distinct du loyer. Cette
rgle est imprative.
Cette rgle sapplique mme si les frais et les
charges sont tablis en montants fixes, cest--dire
forfaitaires.

Loi sur
les loyers
Art. 7, 2

Si cest le cas, cest--dire si les frais et les charges


sont fixs forfaitairement (exemple : 75 euros par
mois), les parties ne peuvent pas les ajuster unilatralement en tenant compte des frais et charges rels
qui seraient suprieurs ou infrieurs au forfait.

Loi du
13 avril 1997
Art. 9,4
Art. 15

Cependant, le locataire et le propritaire peuvent


tout moment demander au juge de paix :
soit la rvision du montant des frais et charges
forfaitaires ;
soit leur conversion en frais et charges rels.

Remarque : ces rgles relatives au paiement des


frais et des charges sont impratives.

41

5. Comment le locataire
peut-il rcuprer les
sommes payes en trop ?

Exemple :
Depuis le mois de fvrier 2004, le locataire a pay
son bailleur 30 euros de charges en trop tous les
mois. Il ne le remarque pas avant le mois doctobre 2010. Le 10 novembre 2010, il envoie au
bailleur une lettre recommande demandant le
remboursement des charges; il na droit au remboursement des charges payes en trop que pour
les cinq ans qui prcdent lenvoi de cette lettre
(cest--dire depuis le mois de novembre 2005). Si
le bailleur neffectue pas le remboursement, le
locataire peut introduire une action devant le juge
de paix dans le dlai dun an compter du
10 novembre 2010.

Les rgles dcrites ci-dessous sappliquent tous


les contrats de bail et sont impratives. Il arrive
que le locataire ait pay en rglement du loyer ou
des charges des sommes dont il ntait pas redevable ou qui, aprs examen, se sont avres suprieures aux dpenses relles. Le locataire peut
exiger du bailleur la restitution de toutes les
sommes payes en trop.
Code civil
Art. 1728
quater

Code civil
Art. 2273

Il doit en faire la demande au bailleur par lettre


recommande la poste. Mais attention :
le locataire ne peut exiger que la restitution des
montants chus et pays au cours des
cinq ans qui prcdent lenvoi de la lettre recommande ;
laction en justice du locataire en recouvrement
des sommes payes en trop se prescrit dans le
dlai dun an compter de la date d envoi de la
lettre recommande.

42

Code civil
Art. 1762bis

6. Que peut faire le bailleur si


le locataire ne paie pas le
loyer ou les charges ?

Il faut tenir compte ici aussi des rgles applicables la prescription. Laction du bailleur
pour le paiement des loyers qui nont pas t
pays ou qui ne lont pas t intgralement se
prescrit par cinq ans compter de la date
dchance de ces loyers. Ce dlai de prescription de cinq ans sapplique aussi lorsque les
sommes dues et non payes correspondent
des frais et charges qui sont payables par anne ou des termes priodiques plus courts (si
des dlais plus longs sont prvus, la prescription est de 10 ans).

Le bailleur ne peut unilatralement expulser le locataire qui ne paie pas son loyer ou les charges,
mme si le contrat prvoit expressment cette
sanction.

Code civil
Art. 1244

Aprs avoir mis le locataire en demeure de payer


dans le dlai quil fixe (par lettre recommande
la poste), le bailleur peut lassigner devant le juge
de paix ou le faire convoquer par requte et exiger le paiement :
des arrirs de loyer et/ou des charges ;
et ventuellement, la rsolution du bail aux
torts du preneur, et en outre, dans les deux cas,
des dommages et intrts.
Le juge de paix peut, en tenant compte de certaines circonstances, accorder un dlai de paiement au locataire.

43

7. Il existe diverses
possibilits de rduction
de prcompte immobilier

Code des Impts


sur les
Revenus 1992
Art. 257
et Art. 259

Certaines conditions relatives la situation familiale du locataire donnent lieu une rduction du
prcompte immobilier. Les rductions applicables
sont les suivantes : la rduction pour grand inva
lide de guerre ou personne handicape ; la rduction pour personnes charge.
Comme le prcompte immobilier est sa charge,
cest le propritaire qui doit demander au fisc le
bnfice de cette rduction ; mais, tant donn
que cest la situation de famille du locataire qui
justifie cette rduction, cest le locataire qui doit
profiter de cet avantage.
Cest la raison pour laquelle le locataire peut dfalquer de son loyer cette rduction du prcompte
immobilier, mme si le contrat le lui interdit. Il
convient naturellement de recommander que le
locataire en avise le bailleur.
Le locataire peut se renseigner auprs de ladmnistration fiscale pour connatre le revenu cadastral du bien lou (administration du cadastre) et le
montant de la rduction ventuelle du prcompte
immobilier (receveur des contributions directes).

44

Rglement (CE)
n 1103/97
du Conseil du
17 juin 1997
fixant certaines
dispositions
relatives
lintroduction
de leuro
Art. 4 et 5

8. Incidence de lintroduction
de leuro sur le loyer, les
frais et les charges

sion de 24,79 euros. Les montants sont arrondis


au cent le plus proche car il sagit de montants
payer effectivement.

Depuis le 1er janvier 2002, les montants libells en


francs belges figurant dans les baux existants doivent tre lus comme des montants en euros
conformment au taux de conversion : 1 euro =
40,3399 FB.

Un bail est conclu en dcembre 1998 et prend


cours le 1er fvrier 1999. Il prvoit un loyer mensuel de 14 000 francs. Le 1er fvrier 2002,
le loyer peut tre adapt de la manire
suivante : Le loyer de base doit tre lu en euros :
14 000 divis par 40,3399, soit 347,05093... euros.

Exemple 2 :

Les sommes dargent payer ou comptabiliser


exprimes en francs belges et convertir en euros
sont converties en euros et arrondies au cent le
plus proche. Si le troisime chiffre aprs la virgule
est gal ou suprieur cinq, le montant est arrondi au chiffre suprieur. Si le troisime chiffre
aprs la virgule est gal ou infrieur quatre, le
montant est arrondi au chiffre infrieur.
Rglement (CE)
n 974/98
du Conseil
du 3 mai 1998
concernant
lintroduction
de leuro
Art. 14

Loi du 30 octobre
1998 relative
leuro
Art. 3

Etant donn que ce montant ne doit pas tre pay


effectivement mais nest que le rsultat dun calcul
intermdiaire qui sera ensuite utilis pour calculer
le loyer index, ce montant nest pas arrondi.
Ce dernier montant doit par contre tre pay effectivement et est ds lors arrondi au cent le plus
proche. Le loyer index payer slve donc
371,48 euros.

Les exemples suivants permettent dclaircir ces


rgles.

14 000

Exemple 1 :
Un bail est conclu en aot 2001 et prend cours le 1er
septembre 2001. Il prvoit un loyer mensuel de 13
000 francs et une provision pour les frais de 1 000
francs par mois. Depuis le 1er janvier 2002, le loyer
prvu dans le bail doit tre lu en euros : 13 000
divis par 40,3399, soit 322,26158... euros. La
provision pour les frais exprime en francs belges
doit tre lue en euros : 1000 divis par 40,3399,
soit 24,78935... euros. En janvier 2002, le locataire paye un loyer de 322,26 euros et une provi-

40,3399

indice sant
janvier 2002 (109,93*)

= 371,48305... EUR

indice sant
novembre 1998 (102,70*)

(*base 1996 = 100)

45

VI. MENTION OBLIGATOIRE DU LOYER


ET DES CHARGES
Article 1716
du Code civil

Lors de la mise en location dun bien affect lhabitation au sens large, le montant du loyer demand et des charges communes doit tre indiqu
dans toute communication officielle ou publique.
Les infractions cette obligation peuvent tre punies au niveau communal dune amende administrative dun montant variant entre 50 euros et 200
euros.

46

VII. QUEST-CE QUE LE BAIL DE RNOVATION ?


Loi sur
les loyers
Art. 8

La loi du 13 avril 1997 a mieux dfini les principes


des contrats la rnovation.

2. La loi sur les loyers permet mme loccasion de


la conclusion dun tel bail de droger la rgle qui
impose le respect des exigences lmentaires en
matire de scurit, de salubrit et dhabitabilit,
mais uniquement dans le respect de cinq conditions cumulatives :

La loi sur les loyers prvoit un certain nombre de


dispositions impratives assez rigides relatives
dune part la dure du bail, aux possibilits de le
rsilier et d autre part ltat dans lequel le bien
lou doit tre propos.

les travaux envisags doivent au moins viser


remdier aux insuffisances de limmeuble lou ;
les travaux de rnovation doivent tre dcrits
avec prcision ;
le dbut des travaux doit tre fix dans un dlai
raisonnable ;
aucun loyer ne peut tre rclam pendant le
dlai convenu pour la ralisation des travaux de
rnovation ;
le dlai doit tre raisonnablement suffisant pour
effectuer ces travaux.

Or, il arrive frquemment que des locataires acceptent - ou mme dsirent - raliser eux-mmes dans
le bien quils occupent un certain nombre
damnagements, de travaux (petits ou grands) qui
non seulement amliorent leur cadre de vie mais
contribuent aussi assainir ltat de lhabitat. La loi
sur les loyers a voulu favoriser cette initiative.

Loi du
13 avril 1997
Art. 10 et
Art. 15

1. Les parties doivent conclure ce bail de rnovation par crit et prciser au maximum :

Exemple :
Limmeuble lou ne dispose pas deau courante,
mais le locataire sengage raliser les travaux
ncessaires pour linstaller. Cela ne signifie cependant pas que le bail de rnovation ne puisse tre
envisag que pour la ralisation de ces travaux
lmentaires. Il peut tout aussi bien tre conclu en
vue de la ralisation de travaux dagrandissement,
dembellissement ou damlioration du confort, qui
ne sont pas absolument ncessaires.

les travaux que le preneur sengage raliser et


le dlai qui lui est imparti pour les raliser ;
la contrepartie laquelle le bailleur sengage
et la dure de cet engagement, qui nest pas
ncessairement lie au dlai de ralisation des
travaux.

47

Loi du
13 avril 1997
Art. 9, 2 et
Art. 15

3. Ensuite, la loi prvoit que les travaux que le


locataire sengage effectuer dans le cadre dun
bail de rnovation doivent donner lieu une
contrepartie dans le chef du bailleur.

Aprs lexcution des travaux, il est procd la


demande de la partie la plus diligente la rception des travaux, ce en prsence du locataire et
du bailleur.

Cette contrepartie doit consister :


soit en une diminution ou en une remise du
montant du loyer ;
soit dans lengagement du bailleur ne pas demander une rvision du loyer ;
soit dans lengagement de sa part ne pas
mettre fin au bail (pour quelque cause que ce
soit, y compris pour occupation personnelle),
et cela, pendant une priode qui doit tre dtermine dans le contrat, et qui peut tre infrieure ou suprieure neuf ans, selon lampleur
des travaux envisags.

Ces dispositions sappliquent aux contrats la rnovation conclus ou renouvels partir du 31 mai
1997.

48

VIII. LE LOCATAIRE PEUT-IL CDER LE BAIL


PORTANT SUR LE LOGEMENT PRINCIPAL
DU LOCATAIRE ?
Dans ce contexte, il faut tenir compte de deux
principes :

Si le locataire cde son bail en violant cette interdiction, il sera responsable des consquences qui
en rsultent et sexpose notamment devoir payer
des dommages et intrts au cessionnaire (cest-dire au nouveau locataire) et au bailleur qui
auraient subi un dommage du fait de cette irrgularit.

Le locataire qui ninstalle pas lui-mme dans le


bien quil loue sa rsidence principale ne peut
cder son bail une autre personne qui y installerait sa rsidence principale.
Loi du
20 fvrier 1991
Art. 4
(Code civil
Art. 1717)
Section II
Art. 4, 1er
et 3

Le locataire qui occupe le bien quil loue titre de


rsidence principale ne peut cder son bail une
autre personne, sauf si le bailleur autorise cette
cession au pralable et par crit.
Dans ce cas, contrairement ce qui se passe
normalement lors dune cession de bail, le locataire sortant nest pas tenu au respect par le
nouveau locataire de ses obligations, sauf si le
document par lequel le bailleur donne son accord sur la cession prvoit quil reste responsable pour le nouveau locataire, par exemple en
cas de non paiement du loyer par celui-ci.

49

IX. EST-IL POSSIBLE DE SOUS-LOUER LE


LOGEMENT QUI SERT DE RSIDENCE
PRINCIPALE AU LOCATAIRE ?
En matire de sous-location, les rgles suivantes
sont dapplication.

La section II sapplique non seulement aux


contrats de sous-location mais galement aux
contrats de location principale.

1. Le locataire qui noccupe


pas le bien quil loue ne
peut sous-louer ce bien, en
tout ou en partie,
un sous-locataire qui y
installerait sa rsidence
principale

La loi impose comme condition supplmentaire


pour valider cette sous-location que le bailleur
principal ait pralablement donn son accord
cette forme spcifique de sous-location.
Cette forme de sous-location est possible (pour
les nouveaux contrats ou pour les contrats renouvels) partir du 31 mai 1997.

b. Le locataire dun bien commercial peut


galement sous-louer une personne phy- Loi du
13 avril 1997
sique.

Il existe deux importantes exceptions cette interdiction de principe :


Loi du 13 avril
(Code civil,
Art. 1717)
Art. 2
Art. 4
Art. 15

a. La sous-location par une personne morale


une personne physique moins nantie est
possible.

La loi du 13 avril 1997 permet galement que le


locataire dun bien commercial sous-loue une partie de limmeuble quil loue une personne qui
laffecte sa rsidence principale.

La loi du 13 avril 1997 permet quune commune,


un CPAS, une ASBL ou une socit finalit sociale procdent leur tour la sous-location complte du bien quils louent des personnes dmunies ou qui se trouvent dans une position sociale
dfavorable.

Pour tre valable, une sous-location doit remplir


trois conditions :
le contrat de bail commercial ne peut contenir
aucune clause dinterdiction de sous-location ;
une partie seulement du bien lou peut tre
sous-lou en tant que rsidence principale ;
le locataire dun bien commercial doit poursuivre ses activits commerciales dans le bien
lou.

L e logement servira alors exclusivement de rsidence principale ces personnes.

50

(Loi sur
les baux
commerciaux,
30 avril 1951,
art. 11bis)
Art. 2 - Art. 14
Art. 15

Ce bail est normalement soumis aux dispositions


de la loi sur les loyers, mais certaines conditions,
et avec certaines exceptions :
la dure de la sous-location ne peut dpasser
celle du bail principal qui reste courir ;
le locataire principal doit, avant de conclure cette sous-location, avertir le sous-locataire de sa
qualit et de ltendue de ses droits ;
lorsque le bailleur met fin au bail principal, le
locataire principal doit avertir le sous-locataire
dans les 15 jours qui suivent la rception du
cong, et lui signaler que son propre contrat de
sous-location prendra fin la mme date que le
bail principal.

Le bail principal reste soumis la loi sur les


baux commerciaux. La sous-location est soumise aux dispositions de la loi sur les loyers.

2. Le locataire dun logement


qui affecte celui-ci sa
rsidence principale ne
peut sous-louer lensemble
de ce logement
Loi sur
les loyers
Art. 4, 2 et 3
(Code civil,
Art. 1717)

Il ne peut sous-louer quune partie de celui-ci, et


uniquement sil continue occuper le reste de
limmeuble lou au titre de sa propre rsidence
principale. Cette partie de limmeuble qui est
sous-loue peut servir ou non de rsidence principale au sous-locataire. Si elle sert de rsidence
principale au sous-locataire, et si les conditions
dapplication de la Section II sont runies (quant
laccord devant porter sur cette affectation) on
se trouve en prsence dun bail relatif la rsidence principale, o le bailleur est le locataire
principal et le locataire est le sous-locataire.

Si cest le locataire qui met fin au bail principal,


avant le terme de celui-ci, il doit :
donner au sous-locataire un cong de trois mois
accompagn dune copie du cong quil donne
au bailleur, et
payer au sous-locataire une indemnit gale
trois mois de loyer.
Lorsque le bail principal prend fin et que, par voie
de consquence, le contrat de sous-location prend
galement fin, le sous-locataire ne peut demander
bnficier dune prorogation pour circonstances
exceptionnelles.
Le locataire principal est seul responsable vis--vis
du bailleur principal et vis--vis du sous-locataire,
du non-respect de ces dispositions.

51

Loi sur
les loyers
Art. 4, 2

X. QUE SE PASSE-T-IL SI LE BIEN LOU


CHANGE DE PROPRITAIRE ?
Loi sur
les loyers
Art. 9

La loi sur les loyers contient un certain nombre de


dispositions qui sont importantes pour le locataire
lorsque le bien lou est vendu ou fait lobjet dune
donation.

Cela signifie quil devra respecter le bail exacte


ment de la mme manire que le bailleur initial,
et quil aura exactement les mmes droits et obligations que lui. Le locataire naura donc pas
souffrir de ce changement de propritaire.

La protection du locataire nest pas toujours la


mme selon que son bail a ou non une date certaine antrieure lalination du bien lou. cet
gard, on insiste dailleurs encore une fois sur limportance de lenregistrement (voir chapitre I, 3).

Exemple :
Un bail est conclu le 1er avril 2002 pour une dure
de neuf ans, jusquau 31 mars 2011. Il est enregistr. Limmeuble est vendu en juin 2003. Laqureur prend la place du bailleur. Aprs la passation
de lacte authentique, il peut mettre fin au bail
tout moment pour loccuper personnellement
moyennant la prise en compte du dlai de pravis
de six mois. Sil veut y faire des travaux ou mettre
fin au bail moyennant indemnisation, il doit attendre le 31 mars 2005, cest--dire lexpiration
du premier triennat et, si le cong nest pas motiv, verser au locataire une indemnit gale
neufmois de loyer.

1. Le bail a date certaine


antrieure lalination du
bien lou
Si le bail a acquis une date certaine (cest--dire
par exemple sil a t enregistr) antrieure
lalination du bien lou lacqureur de limmeuble
sera subrog aux droits de lancien bailleur, ce
partir de la signature de lacte authentique.

Ce commentaire ne concerne pas les baux


crits dure dtermine conclus avant le 28
fvrier 1991.

52

Loi du
13 avril 1997
Art. 11 et
Art. 15

b. Soit le locataire occupe les lieux depuis six


mois au moins.

2. Le bail na pas de date


certaine antrieure
lalination du bien lou

Lacqureur sera galement subrog dans les


droits du bailleur principal, avec cependant une
drogation trs importante : lacqureur a la
possibilit de mettre fin au bail :
moyennant un cong de trois mois (au lieu de
six mois) ;
pour occupation personnelle, ou pour travaux
importants, ou moyennant indemnit ;
sans attendre lexpiration dun triennat.

a. Soit le locataire occupe les lieux depuis


moins de six mois : il nest pas protg.
L acqureur peut mettre fin son bail sans motif ni indemnit.

Il doit notifier ce cong au locataire dans un dlai


de trois mois compter de la passation de lacte
authentique.
Pass ce dlai, lacqureur perd cet avantage
particulier que lui donne la loi. Il doit respecter
le bail tout comme le bailleur initial.

53

Loi du 13 avril
1997 - Art. 11
et Art. 15

XI. COMMENT AGIR EN JUSTICE ?


Code judiciaire
Art. 591, 1 et
Art. 629, 1

Le tribunal comptent pour rgler les contestations relatives au louage dimmeuble est la justice
de paix du lieu o est situ limmeuble lou.

Mme si une partie dcide de ne pas recourir pra


lablement la procdure de conciliation et dintroduire directement une action au fond, la loi prcise
dsormais que le juge tente dabord de concilier
les parties avant de poursuivre la procdure au
fond (article 1344septies du Code judiciaire, modifi par larticle 2 de la loi du 18 juin 2008 modifiant
le Code judiciaire en ce qui concerne la procdure
relative certains litiges en matire de louage).

1. La procdure
en conciliation
Si le preneur et le bailleur ne sont pas daccord sur
un des points relatifs la location, ils ont tout intrt intenter dabord une procdure en conciliation plutt quun procs. Le principal avantage de
la procdure en conciliation est quelle est gratuite.
Il ny a pas de frais de justice et elle ne ncessite
pas le concours dun avocat. La demande de procdure en conciliation peut se faire mme verbalement au greffe de la justice de paix du canton o
est situ le bien lou. Aprs quoi, les parties seront
convoques (par simple lettre du greffe) comparatre aux jour et heure fixs par le juge. Deux
solutions sont alors possibles :
soit la conciliation est russie : dans ce cas, le
procs-verbal actera laccord des parties. Cet accord a la mme valeur quun jugement ;
soit une des parties ne se prsente pas ou il ny
a pas eu accord : il reste seulement la possibilit
dune procdure judiciaire.

Cette nouvelle rgle est applicable lgard de


toute demande en matire de location de logement.

La procdure en conciliation est rgle par les articles 731 734 du Code judiciaire sous lintitul
La conciliation .

54

Code judiciaire
Art. 1344septies
(loi du
18/06/2008,
Art. 2)

En outre, un certificat de domicile rcent de la partie adverse doit tre annex la requte. Ce certificat est dlivr par ladministration de la commune
o est domicilie la partie adverse.
Les parties seront ensuite convoques par le greffier, sous pli judiciaire, comparatre devant le
juge de paix. Une copie de la requte est annexe
la convocation.

2. La procdure judiciaire
a. La comparution volontaire
Code
judiciaire
Art. 1344bis

Les parties peuvent comparatre volontairement


devant le juge de paix et demander que celui-ci
acte cette comparution.

Quels sont les avantages de cette procdure ?


Cette procdure relative aux litiges en matire de
location est conseiller lorsque la comparution volontaire des parties savre impossible. Elle vite
les frais d une assignation.

Quels sont les avantages de cette procdure ?


Elle rduit les frais de justice et permet aux parties
de dfinir clairement leurs positions ds le dbut.

b. Lintroduction de la demande par requte


crite

c. Lintroduction de la demande par citation


(assignation)

Il sagit dune procdure organise tout particulirement pour lintroduction des demandes relatives
aux litiges locatifs. Le demandeur dpose au greffe de la justice de paix dans le ressort de laquelle
est situ le bien lou, une requte crite. Cette
requte doit contenir peine de nullit :
lindication du jour, du mois et de lanne ;
les nom, prnom, profession et domicile du requrant (ou demandeur) ;
les nom, prnom et domicile ou, dfaut du
domicile, la rsidence de la personne contre laquelle la demande est introduite ;
lobjet de la demande et lexpos sommaire des
moyens de la demande (cest--dire les dispositions du contrat de bail, les articles du Code civil...) ;
la signature du requrant ou de son avocat.

Celui qui veut intenter laction peut galement


sadresser un huissier de justice qui assignera la
partie adverse. Les frais dassignation doivent
dabord tre pays par le demandeur lhuissier.
Lorsque lon ne connat pas bien la procdure judiciaire ou lorsquil sagit dun problme juridique
compliqu, il est recommand de sadresser un
avocat.

55

Loi du
30 novembre
1998

d. Expulsion

dans un dlai de deux jours partir respectivement de la notification de la requte crite ou de


la signification de la citation. La facult de faire
opposition doit tre mentionne dans la requte
crite ou dans la citation en y reproduisant le
texte de larticle 1344ter, 4, alina 1er, du Code
judiciaire.

La procdure dexpulsion a t humanise par la


loi du 30 novembre 1998 modifiant certaines dispositions du Code judiciaire relatives la procdure en matire de louage de choses et de la loi du
30 dcembre 1975 concernant les biens trouvs
en dehors des proprits prives ou mis sur la voie
publique en excution de jugements dexpulsion
(Moniteur belge du 1er janvier 1999).

Une fois inform, le CPAS offre, de la manire la


plus appropri, dapporter son aide dans le cadre
de sa mission lgale.

En ce qui concerne lexpulsion dun preneur dont


le bail loyer est soumis lapplication de la loi sur
les loyers et porte sur un bien qui, selon lacte introductif dinstance, lui sert de domicile ou, d
faut de domicile, de rsidence, la loi prvoit ce qui
suit :

> Dlai dun mois suivant la signification du jugement ordonnant lexpulsion pendant lequel
lexpulsion ne peut tre excute.
Lexpulsion ne peut en aucun cas tre excute
avant lexpiration dun dlai dun mois suivant la
signification du jugement par lhuissier de justice.

> Information titre prventif du CPAS


Code Judiciaire
Art. 1344ter

Une copie de tout acte introductif dinstance visant


lexpulsion du preneur est envoye au CPAS. Lorsque la demande est introduite par requte crite
ou par comparution volontaire, la communication
est faite par le greffier ; lorsquelle est introduite
par citation, cest le huissier de justice qui est
charg de la communication.

Il y a trois exceptions cette rgle :


1. le bailleur prouve que le preneur a dj
abandonn le bien ;
2. le preneur et le bailleur ont convenu dun
autre dlai, cet accord devant tre constat
dans le jugement ;

Le preneur peut sopposer la communication au


CPAS. Il le fait soit dans le procs-verbal de comparution volontaire, soit en manifestant son opposition auprs du greffe ou de lhuissier de justice

56

Code Judiciaire
Art. 1344
quater

3. le juge peut prolonger ou rduire ce dlai la


demande du preneur ou du bailleur qui justifie
de circonstances dune gravit particulire. ...
Le juge tient compte notamment des possibilits de reloger le preneur dans des conditions
suffisantes respectant lunit, les ressources
financires et les besoins de la famille, en particulier pendant lhiver.
Code Judiciaire
Art. 1344
quinquies

Ladministration communale tient un registre de


tous les biens enlevs et conservs. Le preneur
peut obtenir gratuitement un extrait de ce registre
contenant lindication de ses biens qui ont t enlevs.
Ladministration communale peut subordonner la
restitution des biens au paiement des frais dus
raison de leur enlvement et de leur conservation.
Ce droit de rtention ne sapplique pas aux biens
qui, en vertu de larticle 1408, 1er, du Code judiciaire, sont dclars insaisissables tels que les lits
et la literie, les vtements ainsi que les meubles
ncessaires pour les ranger, une machine laver le
linge, un fer repasser, les tables et les chaises
permettant de prendre les repas, une cuisinire,
un rfrigrateur, les objets ncessaires la poursuite des tudes ainsi que ceux ncessaires
lexercice dune activit professionnelle. Si lon
souhaite consulter la liste complte des biens insaisissables et de toutes les conditions dinsaisissabilit, il faut se reporter larticle 1408 du Code
judiciaire.

Lhuissier de justice doit aviser le preneur ou les


occupants du bien de la date effective de lexpulsion en respectant un dlai de cinq jours
ouvrables.
> Prescriptions relatives au sort des meubles du
preneur expuls.
Lors de la signification du jugement ordonnant
lexpulsion, lhuissier de justice notifie au preneur
ce quil adviendra de ses biens sil ne donne aucune suite au jugement.

Loi du
30 - 12 - 1975
Art. 2 - Art. 3

Lors de lexcution de lexpulsion, les biens du preneur qui se trouveront encore dans lhabitation
aprs le dlai lgal ou le dlai fix par le juge seront mis sur la voie publique ses frais.
Sils encombrent la voie publique, ils seront, galement ses frais, enlevs et conservs durant six
mois par ladministration communale, sauf sil
sagit de biens susceptibles dune dtrioration rapide ou prjudiciables lhygine, la sant ou
la scurit publiques.

57

Code Judiciaire
Art. 1408, 1er

Code Judiciaire
Art. 508/1
508/23
inclus

3. Aide juridique
et assistance judiciaire

Le demandeur adresse sa demande pour bnficier


dune aide juridique de deuxime ligne au bureau
daide juridique de lOrdre des Avocats.

a. Aide juridique de premire ligne


Pour de plus amples renseignements relatifs laide
juridique, vous pouvez vous adresser une maison
de justice ou au bureau daide juridique de lOrdre
des Avocats.

On entend par aide juridique de premire ligne le


fait daccorder une aide juridique sous la forme de
renseignements pratiques, dinformations juridiques, dun premier avis juridique ou dun renvoi vers
une instance ou une organisation spcialises.

c. Assistance judiciaire

Laide juridique de premire ligne est accessible


tous et est entre autres fournie par des avocats
lors des permanences dans les maisons de justice
et les palais de justice. Cette aide juridique de premire ligne fournie par des avocats est gratuite.

Alors que laide juridique de deuxime ligne concerne les frais relatifs laide dispense par un avocat,
lassistance judiciaire porte sur les frais de justice.
Le requrant qui prouve quil ne dispose pas de revenus suffisants peut, en fonction de son degr dinsolvabilit, tre dispens en tout ou en partie de
payer les frais de justice et les frais engendrs par le
ministre des officiers publics et ministriels, tels
que, par exemple, un huissier de justice.
Pour les litiges qui relvent de la comptence du
juge de paix, tels que les litiges en matire de location de biens immobiliers, la demande dassistance judiciaire est adresse au juge de paix qui
sera saisi ou qui est dj saisi de laffaire.

L'aide juridique de premire ligne est organise


dans chaque arrondissement par les commissions
d'aide juridique.
b. Aide juridique de deuxime ligne (pro Deo)
On entend par aide juridique de deuxime ligne le fait
pour un avocat daccorder une aide juridique sous la
forme dun avis juridique circonstanci ou lassistance
juridique dans le cadre dune procdure ou dun procs.
Seules les personnes dont les ressources sont insuffisantes entrent en ligne de compte pour laide juridique
de deuxime ligne. En fonction du degr dinsolvabilit, laide est partiellement ou compltement gratuite.

58

Code judiciaire
Articles 664
699
inclus

TABLEAUX RCAPITULATIFS
LA LOI SUR LES LOYERS
S'APPLIQUE-T-ELLE AUX CONTRATS
CONCLUS AVANT LE 28 FVRIER 1991 ?

Il sagit dun

Il sagit dun

SOUS-BAIL

BAIL PRINCIPAL

VERBAL

CRIT

conclu pour une


dure dtermine

conclu pour une


dure indtermine

aucun cong na t
donn par le bailleur
avant le 28 fvrier 1991

la loi sur les loyers


ne sapplique pas
au contrat en cours

la loi sur les loyers


sapplique

59

COMMENT LE BAILLEUR
PEUT-IL METTRE FIN
ANTICIPATIVEMENT AU BAIL ?

Le contrat
a t conclu

Cest un
contrat

crit, dure
dtermine

quel
moment ?

Pour quel
motif ?

Indemnit
payer

Dlai
du cong

le bailleur peut mettre fin au bail dans les conditions prvues


par le contrat

AVANT LE
28 FVRIER 1991
crit, dure
indtermine,
ou verbal

tout
moment

pour occupation
personelle

non

le bailleur
peut mettre fin
au bail
de 9 ans
ou plus

lexpiration
dun triennat

6 mois
pour travaux
importants

non

sans motif

oui

APRS LE
28 FVRIER 1991

de 3 ans
ou moins

le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat


avant lchance

60

COMMENT LE LOCATAIRE
PEUT-IL METTRE FIN
ANTICIPATIVEMENT AU BAIL ?
le contrat
a t conclu

quel
moment ?

Cest
un contrat

crit, dure
dtermine

Indemnit
payer

Dlai du
cong

le locataire peut mettre fin au bail dans les conditions


prvues par le contrat

AVANT LE
28 FVRIER 1991

crit, dure
indtermine,
ou verbal
le locataire
peut
rsilier
le contrat

tout moment au
cours de
la 1re anne du bail

3 mois
de loyer

tout moment au
cours de
la 2e anne du bail

2 mois
de loyer

tout moment au
cours de
la 3e anne du bail

1 mois
de loyer

tout moment
aprs
la 3e anne du bail

non

3 mois

de 9 ans ou plus

tout moment condition que


le bail nait pas t enregistr
et que le dlai denregistrement
soit expir

APRS LE 28
FVRIER 1991

de 3 ans
ou moins

le locataire ne peut pas mettre fin


au contrat avant lchance

61

non

non

COMMENT L'ACQUREUR
D'UN IMMEUBLE PEUT-IL METTRE FIN
ANTICIPATIVEMENT AU BAIL ?
le contrat a t conclu
APRS LE 28 FVRIER 1991

AVANT LE 28 FVRIER 1991

cest un contrat
crit dure
dtermine

il a date certaine
antrieure
lalination*

lacqureur peut y
mettre fin dans les
conditions prvues
par le contrat

voir tableau 2
page 60

il na pas date
certaine
antrieure
lalination*

il na pas date
certaine
antrieure
lalination*

il a date certaine
antrieure
lalination*

lacqureur peut y
mettre fin tout
moment sans
motif et sans
indemnit

Cest
un contrat
de courte dure
(3 ans ou moins)

Cest
un contrat
de 9 ans ou plus

cest un contrat crit


dure indtermine ou
un contrat verbal

le locataire
occupe les lieux
depuis
moins de 6 mois

le locataire
occupe les lieux
depuis
6 mois au moins

lacqureur notifie
le cong dans les 3 mois
qui suivent la date
de la passation de lacte
authentique

lacqureur peut mettre fin au contrat moyennant


un cong de 3 mois sans attendre lexpiration
dun triennat pour :
- occupation personnelle
- travaux
- sans motif, moyennant indemnit

lacqureur ne notifie pas


le cong dans les 3 mois
qui suivent la date
de la passation de lacte
authentique

voir tableau 2
page 60

* lalination est gnralement la vente

62

il a date certaine
antrieure
lalination*

il na pas date
certaine antrieure
lalination*

le locataire
occupe les lieux
depuis
6 mois au moins

le locataire
occupe les lieux
depuis
moins de 6 mois

lacqureur
ne peut pas y
mettre fin
avant
lchance

lacqureur
peut y mettre fin
tout moment
sans motif et
sans indemnit

COMMENT CALCULER L'INDEXATION ?

le contrat est entr en vigueur


avant le 1er janvier 1984

il a t conclu
avant
le 1/01/1981

il a t conclu
entre le 1/01/1981
et le 31/12/1983

1
lindice de dpart=
celui de dcembre 82
(82,54)

1
lindice de dpart=
celui du mois
prcdant ladaptation ou
lentre en vigueur
du contrat en 1983

le contrat est entr en vigueur


partir du 1er janvier 1984

il a t conclu
avant
le 1/02/1994

1
lindice de dpart=
celui du mois
qui prcde celui de
la conclusion
du contrat

2
le loyer de base= le loyer :
- fix par dcision de justice
- dfaut, le loyer de base qui a servi au calcul
du loyer index en 1990 sans contestation
- dfaut, le dernier loyer pay en 1983

il a t conclu
partir du
1er fvrier 1994

1
lindice de dpart=
lindice-sant du mois
qui prcde celui
de la conclusion
du contrat

2
le loyer de base= le loyer convenu

3
le nouvel indice = lindice (sant) du mois prcdant celui de lanniversaire
de lentre en vigueur du contrat

63

LES INDICES POUR LE CALCUL


DE L'INDEXATION DU LOYER
BASE 1988=100
BASE 1988 = 100

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996*

1997*

1998*

1999*

JANVIER

97,03

97,89

98,82

101,18

104,82

108,89

111,37

114,53

115,65

117,83

119,86

122,09

122,78

124,27

FVRIER

97,11

98,08

99,10

101,63

105,07

109,25

111,72

114,82

116,00

118,22

120,09

121,88

123,08

124,56

MARS

96,96

98,19

99,13

101,87

105,33

108,80

111,75

115,02

115,92

118,11

120,13

121,31

122,92

124,57

AVRIL

97,26

98,64

99,58

102,56

105,81

108,86

111,87

115,12

116,10

118,23

120,15

121,33

123,51

124,87

MAI

97,04

98,68

99,67

102,65

105,84

109,25

112,28

115,30

116,44

118,15

119,90

121,45

124,18

125,08

JUIN

97,17

98,79

99,84

102,84

105,91

109,74

112,64

115,32

116,65

118,23

120,00

121,67

124,05

124,86

JUILLET

97,16

99,14

100,15

103,18

106,28

110,34

113,16

116,08

117,45

119,03

120,84

122,78

124,36

124,89

AOT

97,25

99,45

100,36

103,52

106,90

110,68

112,97

116,57

117,58

119,38

121,17

122,84

123,87

124,58

SEPTEMBRE

97,59

99,27

100,47

104,04

107,87

110,60

113,17

116,36

117,43

118,97

120,81

122,34

123,84

124,83

OCTOBRE

97,48

99,17

100,50

104,16

108,60

111,01

113,41

116,50

117,24

118,78

121,00

122,37

123,85

124,97

NOVEMBRE

97,40

98,87

100,44

104,03

108,21

111,29

113,77

116,65

117,25

118,97

121,12

122,72

123,83

125,19

DCEMBRE

97,49

98,90

100,80

104,43

108,08

111,09

113,76

116,83

117,29

118,94

121,29

122,68

123,84

125,42

BASE 1988 = 100

2000*

2001*

2002*

2003*

2004*

2005*

2006*

2007*

2008*

2009*

2010*

2011*

2012*

2013*

JANVIER

125,74

128,38

132,54

133,76

135,85

138,27

141,04

143,92

147,94

152,88

152,75

156,90

162,20

164,60

FVRIER

126,07

128,80

132,74

134,51

136,27

138,99

141,71

144,66

149,12

153,29

153,49

157,81

163,19

164,97

MARS

126,35

129,18

133,02

134,82

136,30

139,74

141,60

144,34

149,95

152,35

153,78

158,28

163,25

AVRIL

126,69

130,14

132,76

134,71

136,85

139,70

142,11

144,82

150,19

152,49

154,10

158,53

163,22

MAI

126,85

130,77

133,05

134,52

137,05

139,97

142,59

144,49

151,16

152,20

154,62

159,09

163,44

JUIN

127,12

131,19

132,74

134,86

137,03

140,21

142,56

144,41

151,74

151,57

154,65

159,71

163,23

JUILLET

127,43

131,32

133,16

135,11

137,45

140,78

143,00

144,99

152,56

151,55

154,81

159,95

163,52

AOT

127,49

131,41

133,10

135,28

137,49

140,80

143,18

144,95

152,09

151,79

154,92

159,79

163,88

SEPTEMBRE

128,05

131,61

133,37

135,61

137,55

140,64

143,15

145,00

152,46

151,52

155,40

160,12

163,95

OCTOBRE

127,85

131,69

133,15

135,22

138,04

140,42

143,10

145,66

152,66

151,76

155,63

160,43

164,43

NOVEMBRE

128,35

131,94

133,18

135,47

138,03

140,85

143,45

146,68

152,38

151,92 155,76

161,04

164,54

DCEMBRE

128,29

131,70

133,29

135,42

137,75

140,96

143,59

147,38

152,59

152,20 156,15

161,20

164,69

64

BASE 1996=100
BASE 1996 = 100

2001*

2002*

2003*

2004*

2005*

2006*

2007*

2008*

2009*

2010*

2011*

2012*

2013*

JANVIER

106,48

109,93

110,94

112,67

114,68

116,98

119,37

122,70

126,80

126,69

130,13

134,53

136,52

FVRIER

106,83

110,09

111,56

113,02

115,28

117,54

119,98

123,68

127,14

127,31

130,89

135,35

136,83

MARS

107,14

110,33

111,82

113,05

115,90

117,44

119,72

124,37

126,36

127,55

131,28

135,40

AVRIL

107,94

110,11

111,73

113,50

115,87

117,87

120,12

124,57

126,48

127,81

131,48

135,37

MAI

108,46

110,35

111,57

113,67

116,09

118,26

119,85

125,37

126,24

128,24

131,95

135,56

JUIN

108,81

110,09

111,85

113,65

116,29

118,24

119,78

125,85

125,72

128,26

132,46

135,39

JUILLET

108,92

110,44

112,06

114,00

116,76

118,61

120,25

126,53

125,69

128,40

132,67

135,63

AOT

108,99

110,39

112,20

114,03

116,78

118,75

120,22

126,15

125,90

128,49

132,53

135,92

SEPTEMBRE

109,16

110,62

112,47

114,08

116,65

118,73

120,27

126,46

125,67

128,89

132,80

135,98

OCTOBRE

109,22

110,43

112,15

114,49

116,46

118,68

120,81

126,61

125,88

129,08

133,07

136,38

NOVEMBRE

109,43

110,46

112,36

114,48

116,82

118,98

121,65

126,39

126,00

129,19

133,57

136,47

DCEMBRE

109,23

110,55

112,32

114,25

116,91

119,09

122,23

126,56

126,24

129,52

133,70

136,59

2002*

2003*

2004*

2005*

2006*

2007*

2008*

2009*

2010*

2011*

2012*

2013*

BASE 2004=100
BASE 2004 = 100

2001*

JANVIER

93,60

96,63

97,52

99,04

100,80

102,82

104,92

107,85

111,45

111,36

114,38

118,25

120,00

FVRIER

93,90

96,77

98,06

99,34

101,33

103,31

105,46

108,71

111,75

111,90

115,05

118,97

120,27

MARS

94,18

96,98

98,29

99,37

101,88

103,23

105,23

109,32

111,07

112,11

115,39

119,01

AVRIL

94,88

96,79

98,21

99,77

101,85

103,60

105,58

109,49

111,17

112,34

115,57

118,99

MAI

95,34

97,00

98,07

99,92

102,04

103,95

105,34

110,20

110,96

112,72

115,98

119,15

JUIN

95,64

96,77

98,32

99,90

102,22

103,93

105,28

110,62

110,50

112,74

116,43

119,00

JUILLET

95,74

97,08

98,50

100,21

102,63

104,25

105,70

111,22

110,48

112,86

116,61

119,21

AOT

95,8

97,03

98,62

100,23

102,65

104,38

105,67

110,88

110,66

112,94

116,49

119,47

SEPTEMBRE

95,95

97,23

98,86

100,28

102,54

104,36

105,71

111,15

110,46

113,29

116,73

119,52

OCTOBRE

96,00

97,07

98,58

100,64

102,37

104,32

106,19

111,29

110,64

113,46

116,96

119,87

NOVEMBRE

96,19

97,09

98,76

100,63

102,68

104,58

106,93

111,09

110,75

113,55

117,40

119,95

DCEMBRE

96,01

97,17

98,73

100,43

102,76

104,68

107,44

111,24

110,96

113,84

117,52

120,06

* Depuis janvier 1994, seul l'indice sant est d'application pour l'indexation des loyers.
(Arrt royal du 24.12.93 publi au moniteur belge du 31.12.93)
1. Pour les contrats conclus avant le 1er fvrier 1994, on utilisera exclusivement les tableaux ayant comme base 1988 = 100.

2. Pour les contrats conclus depuis le 1er fvrier 1994, tant les tableaux ayant comme base 1988 = 100 que le tableau ayant comme base 1996 = 100

peuvent tre utiliss. Il faut naturellement toujours s'assurer que l'indice de base et le nouvel indice ont la mme base. Tout autre conversion d'indice est sans fondement lgal.
Vous pouvez toujours vous renseigner sur l'indice sant le plus rcent par le biais
du rpondeur automatique du SPF conomie au 02 277 56 40 ou par le biais du site internet de ce SPF.
Pour tout autre renseignement relatif ces indices, vous pouvez vous adresser au : SPF conomie, Unit Prix la consommation
50 rue du Progrs 1210 Bruxelles, Tl. : 02 277 51 11.

65

CODE CIVIL
(coordination officieuse)
LIVRE III

La prsente section sapplique la sous-location portant sur le logement vis lalina 1er, conclue
conformment larticle 4 de la prsente section,
dans les limites prvues ce mme article.
1er bis. La prsente section sapplique galement aux sous-locations conclues par les associations ou personnes morales vises larticle 1717, alina 2, seconde phrase, dans les
limites prvues larticle 4, 2bis. Dans ce
cas, le bail principal est lui aussi soumis aux
dispositions de la prsente section. (art. 4 L.
13.04.1997; applicable aux contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997 art. 15, alina 1er,
L. 13.04.1997)
2. La prsente section nest pas applicable lorsque
le contrat par lequel le logement est accord au preneur est laccessoire dun contrat principal relatif la
fonction ou lactivit du preneur.
3. La prsente section nest plus applicable ds que
prend fin laffectation du bien lou la rsidence
principale. Art. 1er bis.
Tout bail tombant sous la prsente section affectant la rsidence principale du preneur doit
tre tabli dans un crit qui devra contenir indpendamment de toutes autres modalits :
lidentit de toutes les parties contractantes,
la date de prise en cours, la dsignation de
tous les locaux et parties dimmeuble couvrant
lobjet locatif et le montant du loyer.
La partie contractante la plus diligente pourra,
faute dexcution dans les huit jours dune
mise en demeure signifie par lettre recommande la poste ou par exploit dhuissier,
contraindre lautre partie par voie procdurale
sil chet dresser, complter ou signer une
convention crite selon lalina 1er et requrir
si besoin que le jugement vaudra bail crit.
La comptence du juge est limite par lexistence pralable dun contrat oral entre les
parties.
Sans prjudice des alinas 2 et 3, les baux
oraux conclus avant lentre en vigueur du
prsent article restent soumis la prsente
section. (art. 2 L. 26.04.2007; entr en vigueur le
15 juin 2007)

SECTION II. Des rgles particulires aux baux


relatifs la rsidence principale du preneur.
(Insre par la loi du 20 fvrier 1991, Moniteur
belge
du 22 fvrier 1991.
Les dispositions en gras sont les nouvelles dispositions de la loi du 13.04.1997, M.B. 21.05.1997, de la
loi du 24.12.2002, M.B. 31.12.2002, de la loi du
27.12.2006, M.B. 28.12.2006, de la loi du
25.04.2007, M.B. 08.05.2007, de la loi du
26.04.2007, M.B. 05.06.2007, et de la loi du
18.06.2009, M.B. 07.08.2009.
Les mentions entre parenthses renvoient larticle de
la loi. Les mentions en italique indiquent la date partir
de laquelle la nouvelle disposition est applicable).
Art. 1er. Champ dapplication
1. La prsente section sapplique aux baux portant
sur le logement que le preneur, avec laccord exprs
ou tacite du bailleur, affecte ds lentre en jouissance sa rsidence principale. Un logement est un
bien meuble ou immeuble ou une partie de celui-ci qui est destin la rsidence principale
du locataire. (article 377 L. 24.12.2002; cette disposition sapplique aux contrats qui sont conclus aprs
le 1er janvier 2003. Elle ne sapplique aux contrats en
cours qu partir du 1er janvier 2004. En aucun cas,
lapplication de cette disposition ne peut donner lieu
la rsiliation de contrats en cours - article 378 de la
loi du 24.12.2002).
Est rpute non crite la clause interdisant laffectation des lieux lous la rsidence principale du preneur lorsquelle nest pas appuye par une justification expresse et srieuse, relative notamment la
destination naturelle des lieux, et nest pas accompagne de lindication de la rsidence principale du preneur au cours du bail.
La prsente section sapplique galement si laffectation la rsidence principale se fait en cours de bail
avec laccord crit du bailleur. Dans ce cas, le bail
prend cours la date de cet accord.

66

Art. 2. Etat du bien lou.


1er. Le bien lou doit rpondre aux exigences lmentaires de scurit, de salubrit et dhabitabilit.
Sans prjudice des normes relatives aux logements tablies par les Rgions dans lexercice
de leurs comptences, le bien lou doit rpondre aux exigences lmentaires de scurit, de salubrit et dhabitabilit. Cette condition sapprcie par rfrence ltat du bien
lou au moment de lentre en jouissance du
preneur. (art. 101, 1, L. 25.04.2007; entr en vigueur le 18 mai 2007)

lentre en vigueur du prsent article. (art 101,


3, L. 25.04.2007; entr en vigueur le 18 mai 2007)
Art. 3. Dure du bail.
1. Tout bail vis larticle premier est rput conclu
pour une dure de neuf annes.
Il prend fin lexpiration dune priode de neuf annes moyennant un cong notifi par lune ou lautre
des parties au moins six mois avant lchance.
A dfaut dun cong notifi dans ce dlai, le bail est
prorog chaque fois pour une dure de trois ans, aux
mmes conditions.
2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail,
tout moment, en donnant cong six mois lavance,
sil a lintention doccuper le bien personnellement et
effectivement ou de le faire occuper de la mme manire par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses
ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatraux
et les collatraux de son conjoint jusquau troisime
degr. Lorsque le cong est donn en vue de
permettre loccupation du bien par des collatraux du troisime degr, le dlai de pravis ne
peut expirer avant la fin du premier triennat
partir de lentre en vigueur du bail. (art. 6, 1,
L. 13.04.1997; applicable aux contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997 art. 15, alina 1er,
L. 13.04.1997). Le cong mentionne lidentit de la
personne qui occupera le bien et son lien de parent
avec le bailleur. A la demande du preneur, le
bailleur doit apporter la preuve du lien de parent. Le bailleur doit accder cette demande
dans un dlai de deux mois dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullit du cong. Cette action doit tre
intente peine de dchance au plus tard
deux mois avant lexpiration du dlai de pravis. (art. 6, 2, L. 13.04.1997; applicable aux contrats
en cours le 31 mai 1997 art. 15, 3me alina, L.
13.04.1997) Les lieux doivent tre occups dans
lanne qui suit lexpiration du pravis donn
par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent
rester occups de faon effective et continue
pendant deux ans au moins. (art. 6, 3, L.
13.04.1997; applicable aux contrats en cours le 31

Cette condition sapprcie par rfrence ltat du


bien au moment de lentre en jouissance du preneur.
Le Roi fixe les conditions minimales remplir
pour que le bien lou soit conforme aux exigences de lalina 1er. (art. 5 L. 13.04.1997; applicable aux baux conclus ou renouvels partir du
31 mai 1997- art. 15, alina 1er, L. 13.04.1997
Les conditions minimales vises lalina
prcdent sont impratives et obligatoirement annexes au bail. (art. 101, 2, L.
25.04.2007; entr en vigueur le 18 mai 2007)
Si les conditions prescrites par les alinas prcdents ne sont pas remplies, le preneur a le
choix soit dexiger lexcution des travaux ncessaires pour mettre le bien lou en conformit avec les conditions de lalina premier,
soit de demander la rsiliation du contrat avec
dommages et intrts. En attendant lexcution des travaux, le juge peur accorder une
diminution du loyer. (art. 5 L. 13.04.1997; applicable aux baux conclus ou renouvels partir du 31
mai 1997- art. 15, alina 1er, L. 13.04.1997)
2. Par lapplication des articles 1720, 1754
et 1755 du Code civil aux baux rgis par la
prsente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les rparations autres
que les rparations locatives. Ces rparations
autres que les rparations locatives peuvent
tre dfinies par le Roi, par arrt royal dlibr en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractre impratif et auront un
effet pour les contrats de bail signs aprs

67

mai 1997 art. 15, 3me alina, L. 13.04.1997) Lorsque le bailleur, sans justifier dune circonstance exceptionnelle, ne ralise pas loccupation dans les
conditions ou les dlais prvus, le preneur a droit
une indemnit quivalente dix-huit mois de loyer.
Les parties peuvent cependant convenir dexclure ou de limiter cette facult de rsiliation
anticipe. (art. 6, 4, L. 13.04.1997; applicable aux
contrats en cours le 31 mai 1997 art. 15, 3me alina, L. 13.04.1997)
3. A lexpiration du premier et du deuxime triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant
cong six mois lavance, sil a lintention de reconstruire, transformer ou rnover limmeuble en tout ou
en partie, condition que ces travaux :
- respectent la destination des lieux telle quelle rsulte des dispositions lgales et rglementaires en
matire durbanisme;
- affectent le corps du logement occup par le preneur et
- soient dun cot dpassant trois annes du loyer
affrent au bien lou ou, si limmeuble dans lequel
est situ ce bien comprend plusieurs logements
lous appartenant au mme bailleur et affects par
les travaux, dun cot global dpassant deux annes de loyer de lensemble de ces logements.
En vue dassurer le bon droulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans
un mme immeuble peut, tout moment, mettre fin plusieurs baux moyennant un cong
de six mois, pour autant que le bail ne soit pas
rsili pendant la premire anne. (art. 6, 5, L.
13.04.1997; applicable aux contrats en cours le 31
mai 1997 art. 15, 3me alina, L. 13.04.1997)
Le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis de btir qui lui a t octroy, soit un devis dtaill, soit une description des travaux accompagne
dune estimation dtaille de leur cot, soit un contrat
dentreprise.
Les travaux doivent tre commencs dans les
six mois et tre termins dans les vingt-quatre
mois qui suivent lexpiration du pravis donn
par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. (art. 6, 6, L
13.04.1997; applicable aux contrats en cours le 31
mai 1997 art. 15, 3me alina, L. 13.04.1997)

Lorsque le bailleur, sans justifier dune circonstance


exceptionnelle, ne ralise pas les travaux dans les
conditions et le dlai prvu, le preneur a droit une
indemnit quivalente dix-huit mois de loyer.
A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui
communiquer gratuitement les documents justifiant
de la ralisation des travaux dans les conditions prvues au prsent paragraphe.
Les parties peuvent cependant convenir dexclure ou
de limiter cette facult de rsiliation anticipe.
4. A lexpiration du premier et du deuxime triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant
cong six mois lavance, sans motifs, mais moyennant le versement dune indemnit.
Cette indemnit est quivalente neuf mois ou six
mois de loyer selon que le contrat prend fin lexpiration du premier ou du deuxime triennat.
Les parties peuvent cependant convenir dexclure ou
de limiter cette facult de rsiliation anticipe.
5. Il peut tre mis fin au bail par le preneur tout
moment, moyennant un cong de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du
premier triennat, le bailleur a droit une indemnit.
Cette indemnit est gale trois mois, deux mois ou
un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours
de la premire, de la deuxime ou de la troisime
anne.
Aprs la priode de deux mois vise larticle
32, 5, du Code des droits denregistrement,
dhypothque et de greffe et aussi longtemps
que le contrat de bail nest pas enregistr, tant
le dlai du cong vis lalina 1er que lindemnit vise lalina 2 ne sont pas dapplication.
(art. 73 L. 27.12.2006; entr en vigueur le 1er juillet
2007 art. 75 L. 27.12.2006)
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformment aux 2 4, le preneur peut lui aussi
tout moment mettre fin au bail moyennant un
cong dun mois. Dans ce cas, il nest pas redevable de lindemnit prvue lalina prcdent. (art. 6, 7, L. 13.04.1997; applicable aux congs
donns par le bailleur partir du 31 mai 1997 art.
15, 4me alina, L. 13.04.1997)
6. Par drogation au 1er, un bail peut tre

68

contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai


1997 art. 15, alina 1er, L. 13.04.1997)
9. Dans tous les cas o un cong peut tre
donn tout moment, le dlai de pravis prend
cours le premier jour du mois qui suit le mois
durant lequel le cong est donn. (art. 6, 10, L.
13.04.1997; applicable aux congs donns partir du
31 mai 1997 art. 15, 6me alina, L. 13.04.1997)

conclu, par crit, pour une dure infrieure ou


gale trois ans. Ce bail nest pas rgi par les
dispositions des 2 5.
Il ne peut tre prorog quune seule fois, et
seulement par crit et sous les mmes conditions, sans que la dure totale de location ne
puisse excder trois ans.
Il prend fin moyennant un cong notifi par
lune ou lautre des parties au moins trois mois
avant lexpiration de la dure convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention
contraire, dfaut dun cong notifi dans les
dlais ou si le preneur continue occuper les
lieux sans opposition du bailleur, et mme dans
lhypothse o un nouveau contrat est conclu
entre les mmes parties, le bail est rput avoir
t conclu pour une priode de neuf ans
compter de la date laquelle le bail initial de
courte dure est entr en vigueur et est ds
lors rgi par les 1er 5. Dans ce cas, le loyer
et les autres conditions demeurent inchangs
par rapport ceux convenus dans le bail initial
de courte dure, sans prjudice de lapplication
des articles 6 et 7. (art. 6, 8, L. 13.04.1997; applicable aux contrats de courte dure conclus, prorogs
ou renouvels partir du 31 mai 1997 art. 15, 5me
alina, L. 13.04.1997)
7. Par drogation au 1er, un bail peut galement
tre conclu, par crit, pour une dure suprieure
neuf ans.
Ce bail prend fin lexpiration du terme convenu
moyennant un cong notifi par lune ou lautre des
parties au moins six mois avant lchance.
A dfaut dun cong notifi dans ce dlai, le bail est
prorog chaque fois pour une dure de trois ans, aux
mmes conditions.
Lindemnit due en application de larticle 3, 4, par
le bailleur qui met fin au bail lexpiration du troisime triennat ou dun triennat subsquent, est quivalente trois mois de loyer.
8. Par drogation au 1er, un bail crit peut
tre conclu pour la vie du preneur. Le bail prend
fin de plein droit au dcs du preneur. Ce bail
nest pas rgi par les dispositions des 2 4
moins que les parties nen disposent autrement. (art. 6, 9, L. 13.04.1997; applicable aux

Art. 4. Cession et sous-location.


1. La cession du bail est interdite sauf accord crit
et pralable du bailleur. Dans ce cas, le cdant est
dcharg de toute obligation future, sauf convention
contraire, incluse dans laccord sur la cession du
bail.
2. Le preneur qui a pris bail un logement quil affecte sa rsidence principale ne peut donner la totalit du bien en sous-location.
Il peut sous-louer une partie de ce bien avec laccord
du bailleur et condition que le reste du bien lou
demeure affect sa rsidence principale. Si le bien
sous-lou est destin servir de rsidence principale
au sous-locataire, les droits et obligations du preneur
et du sous-locataire sont, dans leurs rapports respectifs, dtermins par la prsente section, sous rserve
des dispositions suivantes du prsent paragraphe.
La dure de la sous-location ne peut excder celle du
bail principal restant courir.
Le preneur doit pralablement informer le sous-locataire de sa qualit et de ltendue de ses droits.
Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur
est tenu de notifier une copie du cong au sous-locataire au plus tard le quinzime jour suivant la rception du cong en lui signifiant que la sous-location
prendra fin la mme date que le bail principal.
Lorsque le preneur met fin anticipativement au bail
principal, il est tenu de donner au sous-locataire un
cong de trois mois au moins, accompagn dune copie du cong quil donne au bailleur et de payer au
sous-locataire une indemnit quivalente trois mois
de loyer.
Dans les cas viss par les deux alinas prcdents,
larticle 11 nest pas applicable.
2bis. La sous-location est permise aux conditions vises larticle 1717, alina 2, seconde
phrase, du Code civil, par les personnes mora-

69

les qui y sont mentionnes. Les alinas 3 7 du


2 sont applicables cette sous-location. (art.
7 L. 13.04.1997; applicable aux contrats conclus ou
renouvels partir du 31 mai 1997 art. 15, alina
1er, L. 13.04.1997)
3. Le preneur rpond seul vis--vis du bailleur et du
sous-locataire ou du cessionnaire des consquences
qui rsultent de linobservation des dispositions du
prsent article.

Art. 7. Rvision du loyer et des charges.


1er. Sans prjudice de larticle 8, les parties peuvent
convenir de la rvision du loyer entre le neuvime et
le sixime mois prcdant lexpiration de chaque
triennat.
A dfaut daccord des parties, le juge peut accorder
la rvision du loyer sil est tabli que par le fait de
circonstances nouvelles, la valeur locative normale
du bien lou est suprieure ou infrieure de vingt
pour cent au moins au loyer exigible au moment de
lintroduction de la demande.
Il peut de mme accorder une augmentation de loyer
au bailleur qui tablit que la valeur locative normale
du bien lou a augment de dix pour cent au moins
du loyer exigible au moment de lintroduction de la
demande, en raison de travaux effectus ses frais
dans le bien lou lexception des travaux ncessaires en vue de mettre le bien lou en
conformit avec les conditions de larticle 2,
alina 1er. (art. 9, 1, L. 13.04.1997; applicable aux
contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai
1997 art. 15, alina 1er, L. 13.04.1997) Le juge statue en quit.

Art. 5. Prcompte immobilier.


Le prcompte immobilier affrent limmeuble lou
ne peut tre mis charge du preneur.
Art. 5bis.
Lobligation denregistrement du contrat de
bail repose sur le bailleur. Les frais lis un
enregistrement tardif ventuel sont entirement sa charge. (art. 74 L. 27.12.2006; entr en
vigueur le 1er juillet 2007 art. 75 L. 27.12.2006)
Art. 5ter. Intervention dun tiers la location
de limmeuble
Est rpute non crite toute clause qui met
charge du preneur les frais dintervention dun
tiers relatifs la location de limmeuble, sauf si
le preneur est le commanditaire de lintervention. (art. 2 L. 18 juin 2009, entr en vigueur le
17 aot 2009)

Laction ne peut tre intente quentre le sixime et


le troisime mois prcdant lexpiration du triennat
en cours. Le loyer rvis produit ses effets compter
du premier jour du triennat suivant, lancien loyer
demeurant provisoirement exigible jusqu la dcision dfinitive.
Dans le cas de larticle 3, 8, les parties peuvent cependant renoncer la facult de demander la rvision du loyer. (art. 9, 2,
L. 13.04.1997; applicable aux contrats conclus ou
renouvels partir du 31 mai 1997 art. 15, alina
1er, L. 13.04.1997)
1bis. Si un bien fait lobjet de baux successifs, conclus avec des preneurs diffrents pour
une dure infrieure ou gale trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un cong donn
par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf annes successives, pas tre suprieur au loyer exigible au dbut de cette priode, proportionnellement adapt au cot de
la vie, sauf si la valeur locative normale du

Art. 6. Indexation.
Si elle na pas t exclue expressment et
condition que le bail ait t conclu par crit,
ladaptation du loyer au cot de la vie est due,
une fois par anne de location, la date anniversaire de lentre en vigueur du bail, dans les
conditions prvues larticle 1728bis du Code
civil. (art. 8 L. 13.04.1997; applicable aux contrats
conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997 art.
15, alina 1er, L. 13.04.1997)
Cette adaptation ne sopre quaprs que la partie
intresse en a fait la demande crite, et na deffet
pour le pass que pour les trois mois prcdant celui
de la demande.

70

bien lou a augment de vingt pour cent au


moins par le fait de circonstances nouvelles ou
de dix pour cent au moins en raison de travaux effectus dans le bien lou.

travaux soient dcrits avec prcision, que le


dbut des travaux soit fix dans un dlai raisonnable et quaucun loyer ne soit exigible
pendant la dure convenue pour ceux-ci, tant
entendu que cette dure ne peut tre infrieure celle qui est raisonnablement ncessaire
pour les effectuer.
En contrepartie des travaux, le bailleur sengage renoncer pendant une priode dtermine et qui peut tre suprieure neuf annes,
la facult de mettre fin au bail ou la facult
de demander la rvision du loyer, ou il sengage concder au preneur une diminution ou
une
remise
de
loyer.
A la demande de la partie la plus diligente, il
est procd une rception contradictoire des
travaux au terme de leur ralisation. (art. 10 L.
13.04.1997; applicable aux contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997 art. 15, alina 1er,
L. 13.04.1977)

Nonobstant toute clause ou toute convention


contraire, le juge rduit le loyer au loyer exigible en vertu du prcdent bail, proportionnellement adapt au cot de la vie, si le bailleur
ne prouve pas que le loyer a t fix conformment aux dispositions de lalina 1er.
Le loyer proportionnellement adapt est calcul comme suit : loyer de base au dbut de la
priode de neuf annes, multipli par lindice
du mois prcdant le mois de la conclusion du
nouveau bail et divis par lindice du mois prcdant le mois de la conclusion du bail au dbut de la priode de neuf annes. (art. 9, 3, L.
13.04.1997; applicable aux contrats conclus ou renouvels partir du 31 mai 1997 la priode de
neuf ans, prvue larticle 9, 3, ne peut commencer
avant le 31 mai 1997 - art. 15, alinas 1er et 2, L.
13.04.1997)

Art. 9. Transmission du bien lou.


Si le bail a date certaine antrieure lalination du
bien lou, lacqureur titre gratuit ou titre onreux
est subrog aux droits et obligations du bailleur la
date de la passation de lacte authentique,
mme si le bail rserve la facult dexpulsion en cas
dalination. (art. 11, 1, L. 13.04.1997; applicable en
cas de transfert de proprit survenu partir du 31
mai 1997 art. 15, 7me alina, L. 13.04.1997)
Il en va de mme lorsque le bail na pas date certaine
antrieure lalination, si le preneur occupe le bien
lou depuis six mois au moins. Dans ce cas, lacqureur peut cependant mettre fin au bail, tout moment, pour les motifs et dans les conditions viss
larticle 3, 2, 3 et 4, moyennant un cong de trois
mois notifi au preneur, peine de dchance, dans
les trois mois qui suivent la date de la passation
de lacte authentique constatant la mutation de la
proprit. (art. 11, 2, L. 13.04.1997; applicable en
cas de transfert de proprit survenu partir du 31
mai 1997 art. 15, 7me alina, L. 13.04.1997)

2. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la rvision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges
rels. (art. 9, 4, L. 13.04.1997; applicable aux
contrats en cours le 31 mai 1997 art 15, 3me alina, L. 13.04.1997)
Le juge statue notamment sur base de lvolution
des dpenses relles. Il dcide la conversion si elle
est possible.
Art. 8. Rnovation
Les parties peuvent convenir par crit tout
moment que le preneur sengage raliser
ses frais dans le bien lou des travaux dtermins, qui incombent au bailleur. Elles doivent
fixer le dlai dans lequel ces travaux doivent
tre excuts. Dans ce cas, il peut tre drog
larticle 2 la condition que les travaux envisags visent mettre le bien lou en conformit avec les exigences de cet article, que ces

Art. 10. Garantie.


1er. Si, indpendamment des srets prvues

71

larticle 1752 du Code civil, le preneur donne pour


assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prvues lalina suivant, celleci ne peut excder un montant quivalent 2 ou
3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.

Roi peut, par arrt dlibr en Conseil des Ministres, modaliser lobligation de linstitution
financire de constituer une garantie bancaire
dans le cas o le candidat locataire est tenu, au
moment de sa demande, par plus dune autre
obligation de reconstitution pour des garanties
bancaires locatives octroyes antrieurement.
Aprs une valuation faite un an aprs lentre
en vigueur de ce systme, le Roi, par arrt
royal dlibr en Conseil des ministres, pourra
organiser une garantie publique pour couvrir
les garanties octroyes par les institutions financires certaines catgories de locataires
quIl dfinit, selon les modalits de financement quIl dfinit. Le preneur ne devra aucun
intrt dbiteur linstitution financire, qui
lui accordera des intrts ds le jour de la
constitution totale de la garantie. Linstitution
financire dispose des privilges de droit commun vis--vis du preneur en cas de non-excution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie
bancaire, dun montant quivalent trois mois
de loyer maximum, rsultant dun contrat-type
entre un CPAS et une institution financire,
cest le CPAS qui effectue la demande auprs
de linstitution financire qui laccorde au profit du bailleur. Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financires attesteront,
vis--vis des bailleurs, que la garantie locative
est octroye, peu importe la manire dont cette garantie est constitue.
2. Lorsque le bailleur est en possession de la
garantie et sabstient de la placer de la manire
prvue au 1er, alina 3, il est tenu de payer au
preneur des intrts au taux moyen du march
financier sur le montant de la garantie, partir
de la remise de celle-ci.
Ces intrts sont capitaliss. Toutefois, dater
du jour o le preneur met en demeure le
bailleur de satisfaire lobligation qui lui est
impose par le 1er, alina 3, les intrts dus
sont les intrts lgaux sur le montant de la
garantie.
3. Il ne peut tre dispos du compte ban-

Les garanties mentionnes lalina prcdent


peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualis ouvert au nom
du preneur auprs dune institution financire,
soit une garantie bancaire qui permet au preneur
de constituer progressivement la garantie, soit
une garantie bancaire rsultant dun contrat-type entre un CPAS et une institution financire.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualis, la garantie locative ne peut excder
un montant quivalent 2 mois de loyer. Les
intrts produits sont capitaliss au profit du
preneur et le bailleur acquiert privilge sur
lactif du compte pour toute crance rsultant
de linexcution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie
bancaire quil sengage reconstituer totalement par mensualits constantes pendant la
dure du contrat, avec un maximum de trois
ans, celle-ci est dun montant quivalent trois
mois de loyer maximum. Linstitution financire devra tre celle auprs de laquelle le preneur dispose, le cas chant, du compte bancaire sur lequel sont verss ses revenus
professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans linstitution en question, celle-ci est en droit de
rclamer la reconstitution intgrale et immdiate de la garantie, sans prjudice de la possibilit de transfrer celle-ci une autre institution financire. Nonobstant la loi relative au
statut et au contrle des tablissements de
crdit du 22 mars 1993, une institution financire ne peut pas refuser cette garantie pour
des raisons lies ltat de solvabilit du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crdit
la consommation nest pas dapplication. Le

72

caire, tant en principale quen intrts, ni de la


garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie sest effectue,
quau profit de lune ou lautre des parties,
moyennant production soit dun accord crit,
tabli au plus tt la fin du contrat de bail, soit
dune copie dune dcision judiciaire. Cette dcision est excutoire par provision, nonobstant
opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. (art. 103 L. 25.04.2007; entr en vigueur le
18 mai 2007)

de lenregistrement; la dure du bail; les possibilits de rvision du loyer, lindexation, les


charges; les rgles tablies en matire de rparations locatives; les possibilits de mettre
fin au bail et les dispositions y affrant; les
dispositions lies au changement de propritaire; les possibilits pour les parties de pouvoir tre assistes en cas de litige.
2. Cette annexe sera obligatoirement jointe
au contrat de bail conclu aprs lentre en vigueur du prsent article. (art. 102 L. 25.04.2007;
entr en vigueur le 18 mai 2007)

Art. 11. Prorogation pour circonstances exceptionnelles.


Lorsque le bail vient chance ou prend fin par leffet dun cong, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation.
A peine de nullit, cette prorogation est demande au
bailleur par lettre recommande la poste, au plus
tard un mois avant lexpiration du bail.
A dfaut daccord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de lintrt des
deux parties, et, notamment, du grand ge ventuel
dune des parties. Il en fixe la dure, qui doit tre dtermine. Il peut galement, sil lestime quitable,
accorder dans ce cas une augmentation de loyer au
bailleur qui lui en fait la demande et rduire, ou supprimer, lindemnit due en application de larticle 3,
4.

Art. 12. Sauf si elles en disposent autrement, les


rgles de la prsente section sont impratives.
Loi du 20 fvrier 1991 modifiant et compltant les
dispositions du Code civil relatives aux baux loyer
(extrait).
Art. 14 1er. A lexception des articles 5 et 10 de la
section insre dans le Code civil par larticle 2,la
prsente loi sapplique galement aux baux conclus
avant son entre en vigueur.
2. Les dispositions de la mme section ne sappliquent cependant aux baux crits dure dtermine
dj conclus qu partir de leur renouvellement ou
de leur reconduction intervenus aprs lentre en vigueur de la prsente loi.
Elles ne sappliquent quaux sous-locations conclues
aprs lentre en vigueur de la loi.
Par drogation larticle 13, 1er, 8, larticle 1759bis
du Code civil reste applicable aux baux viss lalina 1er jusquau moment de leur renouvellement ou
de leur reconduction.
2bis. Les dispositions de la mme section ne
sappliquent pas aux baux vie conclus avant
lentre en vigueur de la prsente loi. (art. 13
L.13.04.1997).applicable aux contrats en cours le 31
mai 1997 (art. 15, troisime alinaL.13.04.1997).
(...)

Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut tre introduite, dans les mmes conditions.
A dfaut daccord entre les parties, le juge peut laccorder, galement dans les mmes conditions.
Art. 11 bis. 1er. Le Roi rdigera trois annexes,
une par rgion, pour chaque contrat de bail,
contenant une explication des dispositions lgales relatives aux lments suivants : les dispositions adoptes par la rgion concerne en
matire de normes de salubrit, scurit et habitabilit; une explication sur la nature dune
rgle imprative; les dispositions relatives au
bail crit, son enregistrement et la gratuit

Art. 16. A dfaut de date certaine, les baux crits


dure indtermine et les baux verbaux relatifs la

73

rsidence principale du preneur et conclus avant entre en vigueur de la prsente loi sont rputs avoir
pris cours le premier jour du mois de linscription du
preneur au registre de la population ou au registre
des trangers ladresse du bien lou si cette inscription est antrieure lentre en vigueur de la
prsente loi, et, en tout cas, au plus tt la date du
1er janvier1987.
SECTION II bis. Des rgles particulires aux baux
commerciaux (extrait).
Art. 11 bis. Si son bail ne le lui interdit pas,
le preneur peut sous-louer
une partie du bien usage de rsidence principale, condition quil maintienne son commerce dans les lieux lous. Les alinas 3 7 de
larticle 4, 2, de la section II du livre III, titre
VIII, chapitre II du Code civil sont applicables
cette sous-location, sous rserve des dispositions suivantes.
Si le preneur obtient le renouvellement du
bail, conformment larticle 14, alina 1er, le
sous-locataire en bnficie dans la mesure de
la dure de son propre bail. Toutefois, il ne
peut invoquer son profit les droits directs
lgard du bailleur prvus par larticle 11 et
larticle 14, alina 2. (art. 14). applicable aux
contrats en cours le 31 mai 1997 (art. 15, troisime
alina).

74

CODE JUDICIAIRE
(coordination officieuse)
QUATRIME PARTIE. DE LA PROCDURE CIVILE
()
LIVRE IV. PROCDURES PARTICULIRES
()
CHAPITRE XVbis. - Procdure en matire de louage
de choses et en matire dexpulsion
Art. 1344bis.
Sous rserve des dispositions relatives aux baux
ferme, toute demande en matire de louage de choses peut tre introduite par une requte crite dpose au greffe de la justice de paix.
A peine de nullit la requte contient :
1. lindication des jour, mois et an;
2. les nom, prnom, profession et domicile du requrant;
3. les nom, prnom et domicile ou, dfaut de domicile, la rsidence de la personne contre laquelle la
demande est introduite;
4. lobjet et lexpos sommaire des moyens de la demande;
5. la signature du requrant ou de son avocat.
Un certificat de domicile de la personne mentionne
sous 3 est annexe la requte.
Il est dlivr par ladministration communale.
Les parties sont convoques par le greffier, sous pli
judiciaire, comparatre, dans les quinze jours de
linscription de la requte au rle gnral, laudience fixe par le juge. Une copie de la requte est annexe la convocation.

ple lettre, une copie de la requte crite au Centre


public daide sociale du domicile du preneur ou, dfaut de domicile, au Centre public daide sociale de la
rsidence du preneur.
3. Lorsque la demande est introduite par citation,
lhuissier de justice envoie, sauf opposition du preneur
conformment au 4, aprs un dlai de quatre jours
suivant la signification de lexploit, par quelque procd de tlcommunication que
ce soit, confirmer par simple lettre, une copie de la
citation au Centre public daide sociale du domicile du
preneur, ou, dfaut de domicile, au Centre public
daide sociale de la rsidence du preneur.
4. Le preneur peut manifester son opposition la
communication de la copie de lacte introductif dinstance au Centre public daide sociale dans le procsverbal de comparution volontaire ou auprs du greffe
dans un dlai de deux jours partir de la convocation
par pli judiciaire ou auprs de lhuissier de justice dans
un dlai de deux jours partir de la signification.
La requte crite ou la citation contient le texte de
lalina prcdent.
5. Le Centre public daide sociale offre, de la manire la plus approprie, dapporter son aide dans le
cadre de sa mission lgale.
Art. 1344quater.
Lexpulsion, vise larticle 1344ter, 1er, ne peut
tre excute en tout tat de cause quaprs un dlai
dun mois suivant la signification du jugement,
moins que le bailleur ne prouve labandon du bien,
que les parties naient convenu dun autre dlai, cet
accord devant tre constat dans le jugement, ou
que le juge prolonge ou rduise ce dlai la demande du preneur ou du bailleur qui justifie de circonstances dune gravit particulire, notamment les possibilits de reloger le preneur dans des conditions
suffisantes respectant lunit, les ressources financires et les besoins de la famille, en particulier pendant
lhiver. Dans ce dernier cas, le juge fixe le dlai dans
lequel lexpulsion ne peut pas tre excute, en tenant compte de lintrt des deux parties et dans les
conditions quil dtermine.
En tout tat de cause, lhuissier doit aviser le preneur
ou les occupants du bien de la date effective de lexpulsion en respectant un dlai de cinq jours ouvrables.

Art. 1344ter.
1er. Le prsent article sapplique toute demande
introduite par requte crite, par citation ou par
comparution volontaire, tendant lexpulsion dune
personne physique qui a conclu un bail loyer vis
la section II ou la section IIbis du livre III, titre
VIII, chapitre II du Code civil portant sur un bien qui,
selon lacte introductif dinstance, sert de domicile au
preneur ou, dfaut de domicile, de rsidence.
2. Lorsque la demande est introduite par requte
crite ou par comparution volontaire, le greffier envoie, sauf opposition du preneur conformment au
4, aprs un dlai de quatre jours suivant linscription
de laffaire au rle gnral, par quelque procd de
tlcommunication que ce soit, confirmer par sim-

75

Art. 1344quinquies.
Lors de la signification dun jugement ordonnant une
expulsion, vise larticle 1344ter, 1er, lhuissier de
justice notifie la personne que les biens qui se trouveront encore dans lhabitation aprs le dlai lgal ou
le dlai fix par le juge seront mis sur la voie publique
ses frais et, sils encombrent la voie publique et que
le propritaire des biens ou ses ayants droit les y laisse, quils seront, galement ses frais, enlevs et
conservs durant six mois par ladministration communale, sauf sil sagit de biens susceptibles dune
dtrioration rapide ou prjudiciables lhygine, la
sant ou la scurit publiques. Lhuissier de justice
mentionne dans lexploit de signification quil a fait
cette communication.

souhaite porter sa demande au fond devant le juge,


elle agit conformment aux dispositions du prsent
chapitre.
La demande de conciliation introduite conformment
aux alinas prcdents produit, quant aux dlais impartis par la loi, les effets dune citation compter du
jour de son introduction, pour autant que, si les parties ne sont pas parvenues une conciliation, la demande en droit soit introduite dans le mois de la date
du procs-verbal constatant labsence de conciliation.
(Cet article sapplique aux demandes que le demandeur souhaite porter devant le juge partir du 10
janvier 2003 voir les articles 375 et 376 de la loi du
24.12.2002).

Art. 1344sexies.
1er. Lors de la signification dun jugement ordonnant
une expulsion autre que vise dans larticle 1344quinquies, lhuissier de justice envoie, sauf opposition
conformment au 2, dans un dlai de quatre jours
partir de la signification du jugement, par simple lettre, une copie du jugement au Centre public daide
sociale du lieu o le bien se situe.
2. La personne dont lexpulsion est ordonne peut,
dans un dlai de deux jours partir de la signification
du jugement, manifester son opposition la communication du jugement au Centre public daide sociale
auprs de lhuissier de justice.
Lexploit contient le texte de lalina prcdent.
3. Le Centre publique daide sociale offre, de la manire la plus approprie, dapporter son aide dans le
cadre de sa mission lgale.
Art. 1344septies .
En matire de location de logements, les demandes
principales concernant ladaptation du loyer, le recouvrement des arrirs de loyers ou lexpulsion doivent
obligatoirement tre soumises au pralable au juge,
conformment aux articles 731, alina 1er, 732 et 733.
La demande crite de conciliation est jointe au dossier
de la procdure aprs que le greffier y a indiqu la
date de dpt. Si la demande est orale, le greffier en
dresse un procs-verbal qui sera joint au dossier de la
procdure.
Si aucune conciliation nintervient et quune partie

76

ARRT ROYAL
du 8 juillet 1997
... dterminant les conditions minimales remplir
pour quun bien immeuble donn en location titre
de rsidence principale soit conforme aux exigences
lmentaires de scurit, de salubrit et dhabitabilit.
Moniteur belge du 21.08.97

Art. 4.
Le logement ne peut pas prsenter dinfiltrations
deau par la toiture, les gouttires, les murs ou les
menuiseries
extrieures,
ni
une
humidit
ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant
mettre en danger la sant.

Article 1er
Pour lapplication du prsent arrt on entend
par :
logement : un bien immeuble ou partie dimmeuble
bti lou et affect la rsidence principale du preneur ;
pice dhabitation : une partie dun logement, destine tre utilise comme cuisine, pice de sjour ou
chambre coucher.

Art. 5.
Au moins la moiti des pices dhabitation destines
tre utilises comme pices de sjour ou comme
chambres coucher doivent tre pourvues dune
source dclairage naturel. Cette source dclairage
naturel doit tre au moins gale 1/12 de la surface
de plancher de cette pice. A cette fin, il nest pas
tenu compte de la moiti de la surface de fentre situe sous le niveau du sol extrieur pour les pices
dhabitation situes sous ce niveau.
Les pices dhabitation ainsi que les locaux sanitaires,
comme la salle de bain, la salle de douche et les toilettes, qui ne disposent pas dune fentre pouvant
tre ouverte, doivent disposer au moins dune ouverture, dune grille ou dune gaine. La surface de la
section libre de cette entre dair en position ouverte,
doit tre suprieure 0,1 % de la surface de plancher.
Toute installation de production deau chaude ou tout
autre systme de chauffage produisant des gaz brls doit tre muni dun dispositif dvacuation en bon
tat de fonctionnement et donnant accs lair libre.

Art. 2.
Les locaux suivants ne peuvent constituer une pice
dhabitation : les vestibules ou les halls dentre, les
couloirs, les toilettes, les salles de bain, les salles
deau, les dbarras, les caves, greniers et annexes
non amnags en logement, les garages et les locaux
usage professionnel.
La superficie et le volume du logement doivent tre
suffisamment vastes pour permettre dy cuisiner, dy
sjourner et dy coucher. Chaque logement doit comporter au moins une pice rserve au sjour et au
coucher. Cette pice doit tre privative.
Lorsquun immeuble comprend plusieurs logements,
des activits autres que le sjour et le coucher peuvent tre exerces dans une ou plusieurs parties
communes de cet immeuble.

Art. 6.
Le logement doit disposer au moins :
1 dun point deau potable privatif, accessible en permanence; si limmeuble comprend plusieurs logements dont une ou plusieurs parties communes sont
affectes des activits autres que le sjour et le
coucher, la prsence dun point deau potable commun dans les parties communes suffit ;
2 dun vier, muni dun siphon, raccord un systme dcoulement qui fonctionne ;
3 dune toilette privative, intrieure ou rapproche
de limmeuble et pouvant tre utilise pendant toute
lanne. Toutefois, les toilettes peuvent tre communes plusieurs logements situs dans le mme immeuble, pour autant que les conditions suivantes

Art. 3.
Le bien immeuble et plus particulirement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent
prsenter de vices intrieurs ou extrieurs structurels
ou de stabilit ou dautres vices tels que des lzardes,
des fissures, une vtust prononce ou la prsence
de champignons ou de parasites qui peuvent mettre
en danger la scurit ou la sant.

77

Art. 8.
Notre Ministre de la Justice est charg de lexcution
du prsent arrt.

soient remplies :
a) ces logements sont situs sur un ou deux niveaux
contigus dhabitation;
b) leur nombre nest pas suprieur cinq;
c) les toilettes sont accessibles par les parties communes.
4 dune installation lectrique approuve par un organisme agr, lorsquune telle approbation est requise en vertu de la rglementation en vigueur, ou ne
prsentant
aucun risque en cas dusage normal. Chaque pice
dhabitation doit pouvoir tre claire lectriquement
ou tre quipe dau moins une prise de courant;
5 de moyens suffisants de chauffage qui ne prsentent aucun risque en cas dusage normal ou du moins
de la possibilit de placer et de raccorder ceux-ci;
6 dune accessibilit permanente aux fusibles relatifs
aux installations lectriques du logement.
Si le logement est quip dune installation de gaz,
celle-ci doit tre approuve par un organisme agr,
lorsquune telle approbation est requise en vertu de
la rglementation en vigueur, ou ne peut prsenter
aucun risque en cas dusage normal.
Art. 7.
Les pices dhabitation privatives doivent tre librement accessibles tout moment, directement de la
voie publique ou indirectement par un accs commun
plusieurs logements ou par une pice utilise par un
occupant du logement pour son activit professionnelle. Elles doivent tre munies de dispositifs de fermeture qui permettent de rserver laccs leurs
seuls occupants.
Les escaliers vers les pices dhabitation doivent tre
fixes et facilement accessibles.
Ils ne peuvent prsenter aucun risque en cas dusage
normal.
Les pices dhabitation, les escaliers vers les pices
dhabitation et les voies de sortie doivent tre conus
de faon permettre une vacuation rapide et facile
des personnes.
Les portes et fentres extrieures des tages dont le
seuil ou lappui se situe moins de 50 cm du plancher
doivent tre pourvues dun garde-fou fixe.

78

ANNEXES A LARRT ROYAL


du 4 mai 2007
Pris en excution de larticle 11bis, du livre III, titre
VIII, chapitre II, section II, du code civil

1) Remarque prliminaire : distinction entre rgle imprative et rgle suppltive


Une rgle imprative est une rgle laquelle il ne peut
tre drog dans le contrat, mme en cas daccord
entre le bailleur et le preneur. Les dispositions de la loi
sur les loyers sont en principe impratives, sauf dans
la mesure o elles prcisent elles-mmes le contraire.
Une rgle suppltive est une rgle laquelle il peut
tre drog dans le contrat.

BAUX A LOYER RELATIFS


AUX LOGEMENTS SITUS
EN RGION WALLONNE
I. Lgislation rgionale wallonne relative aux
baux loyer
Selon le Code wallon du logement, tout logement
doit satisfaire des critres minimaux de salubrit.
Ces critres concernent :

2) Bail crit obligatoire


Un bail affrent la rsidence principale du preneur
doit toujours tre tabli par crit et doit mentionner
lidentit de toutes les parties, la date de dbut du
contrat, la description de tous les locaux et parties du
btiment qui font lobjet de la location ainsi que le
montant du loyer. Ce contrat doit tre sign par les
parties et doit tre tabli en autant dexemplaires quil
y a de parties ayant un intrt distinct (plus un exemplaire supplmentaire pour le bureau denregistrement
(voir point 3). En outre, chaque original du contrat
doit contenir la mention du nombre doriginaux.
3) Enregistrement du bail
Lenregistrement dun bail crit est une formalit obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalit implique que le contrat - ainsi que la description du lieu doit tre communiqu en trois exemplaires (sil ny a
que deux parties) au bureau denregistrement du lieu
o est situ le bien. Les adresses de tous ces bureaux
denregistrement figurent dans lannuaire tlphonique sous la rubrique Service public fdral Finances
- Enregistrement .
Lenregistrement des contrats de bail, sous-location
ou cession de bail de biens immeubles ou parties de
biens immeubles exclusivement affects au logement
dune famille ou dune personne seule est gratuit et
doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du
contrat. Si le bail na pas t enregistr dans ce dlai,
le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus,
sil sagit dun bail de 9 ans, la rgle selon laquelle le
preneur peut rsilier ce bail sans observer de dlai de
pravis et sans verser dindemnit est dapplication
depuis le 1er juillet 2007.

1 la stabilit ;
2 ltanchit ;
3 les installations lectriques et de gaz ;
4 la ventilation ;
5 lclairage naturel ;
6 lquipement sanitaire et linstallation de chauffage ;
7 la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du mnage occupant ;
8 la circulation au niveau des sols et des escaliers.
Par ailleurs, tout logement individuel ou collectif est
quip dau moins un dtecteur dincendie en parfait
tat de fonctionnement.
Pour de plus amples explications et dtails concernant ces dispositions, il peut tre renvoy aux autorits rgionales wallonnes.
II. Lgislation fdrale relative aux baux
loyer
Le prsent chapitre explique un certain nombre daspects essentiels de la lgislation fdrale relative aux
baux loyer. Pour de plus amples explications
concernant ces dispositions, il peut tre renvoy la
brochure La loi sur les loyers , dite par le Service public fdral Justice et consultable sur son site
Internet.

79

ascendants (pre, mre, grands-parents) et ceux de


son conjoint, ses frres, soeurs, oncles, tantes,
neveux et nices et ceux de son conjoint.
2) A lexpiration de chaque triennat, le bailleur peut,
moyennant notification dun cong de 6 mois, rsilier
le bail en vue de lexcution de certains travaux. Le
cong doit indiquer le motif et rpondre un certain
nombre de conditions strictes (voir la brochure La
loi sur les loyers , dite par le Service public fdral
Justice et consultable sur son site Internet).
3) A lexpiration du premier ou du deuxime triennat,
le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail
moyennant notification dun cong de 6 mois et le
versement dune indemnit correspondant 9 ou 6
mois de loyer (selon que le cong a t notifi
lexpiration du premier ou du deuxime triennat) au
bnfice du preneur.
2. Rsiliation dans le chef du preneur
Le preneur peut tout moment partir, pour autant
quil notifie un cong de trois mois au bailleur. Il nest
jamais tenu de motiver son cong. Durant les trois
premires annes du bail, il doit nanmoins verser au
bailleur une indemnit quivalant 3, 2 ou 1 mois de
loyer, selon quil part au cours de la premire, de la
deuxime ou de la troisime anne.
Dans ce contexte, il convient galement dinsister sur
la facult spciale de rsiliation dans les cas o le bail
na pas t enregistr (voir point 3).
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un
cong de 6 mois au motif quil souhaite occuper
personnellement le bien, y effectuer des travaux ou
mme sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur
peut donner un contre-pravis d1 mois, sans devoir
verser dindemnit, mme si le pravis a lieu au cours
des trois premires annes de son contrat.

4) Dure et rsiliation du bail


a. Remarque gnrale concernant le dbut des dlais
de pravis
Dans tous les cas o le pravis peut tout moment
tre donn, le dlai de pravis prend cours le premier
jour du mois qui suit le mois au cours duquel le pravis est donn.
b. Bail de 9 ans
i. Gnralits
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
un bail verbal;
un bail crit sans indication de dure;
un bail crit dune dure dtermine allant de 3 9
ans. A lissue de cette priode de 9 ans, le preneur et
le bailleur peuvent chacun rsilier le contrat, sans
motif et sans devoir verser dindemnit, condition
de notifier un cong 6 mois au moins avant lchance.
Si lexpiration de la priode de 9 ans aucune des
deux parties ne rsilie le bail, celui-ci est prorog
chaque fois pour une priode de 3 ans, aux mmes
conditions. Chacune des parties a alors la possibilit,
tous les trois ans, de rsilier le bail prorog, sans motif et sans devoir verser dindemnit.
ii. Possibilits de rsiliation durant la priode
de 9 ans
1. Rsiliation dans le chef du bailleur
Au cours de la priode de 9 ans, le bailleur a dans
trois cas la possibilit de mettre fin, sous certaines
conditions, au bail. Ces rgles ne sont pas impratives,
de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du
bailleur rsilier le contrat dans ces trois cas.
1) Le bailleur peut tout moment rsilier le bail afin
doccuper personnellement le bien, ce moyennant
notification dun cong de 6 mois. Pour tre valable,
le cong doit mentionner le motif et lidentit de la
personne qui occupera personnellement et
effectivement le bien lou.
La personne qui occupe le bien peut tre le bailleur
mme, son conjoint, ses enfants, petits enfants ou
enfants adoptifs et les enfants de son conjoint, ses

c. Bail de courte dure


La loi sur les loyers prvoit que les parties peuvent
conclure un bail, ou deux baux conscutifs diffrents,
pour une dure totale nexcdant pas 3 ans.
Si aucun cong na t notifi 3 mois avant lchance
ou si le preneur a continu occuper le bien
lexpiration de la dure convenue sans opposition du
bailleur, le bail initial est prorog aux mmes
conditions mais est rput avoir t conclu pour une
priode de 9 ans compter du dbut du contrat.

80

tre obtenus auprs du Service public fdral


Economie et peuvent galement tre consults sur
son site Internet.

d. Bail de longue dure


Il est possible de conclure un bail dune dure
dtermine suprieure 9 ans. Ce bail est rgi par les
mmes dispositions que celles applicables au bail de
9 ans (voir point 4), b..

7) Frais et charges
En rgle gnrale, la loi sur les loyers ne prcise pas
qui du preneur ou du bailleur doit sacquitter de
certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de
payer le prcompte immobilier.
Les autres frais et charges doivent toujours tre
dissocis du loyer et tre indiqus dans un compte
distinct.
Si les frais et charges ont t fixs de manire
forfaitaire (par exemple : un montant fixe de
75 euros par mois), les parties ne peuvent les adapter
unilatralement en considrant les frais et charges
rels susceptibles dtre suprieurs ou infrieurs ce
montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur
peuvent tout moment demander au juge de paix la
rvision du montant des frais et charges forfaitaires
ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et
charges rels.
Si les frais et charges nont pas t fixs de manire
forfaitaire, la loi prvoit quils doivent correspondre
aux dpenses relles. Le preneur a le droit dexiger
du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont
adresses.
8) Dispositions relatives aux rparations locatives
Le bailleur est tenu dentretenir le bien lou en tat
de servir lusage pour lequel il a t lou. La loi
prcise en outre dans une disposition imprative que
toutes les rparations, autres que locatives, sont
charge du bailleur.
Le preneur est tenu davertir le cas chant le bailleur
des dgradations subies par le bien lou et des
rparations quil est ncessaire deffectuer. Le preneur
doit galement se charger des rparations locatives.
Les rparations locatives sont des rparations
dsignes comme telles par lusage des lieux ainsi
que les rparations numres larticle 1754 du
Code civil. La loi limite toutefois strictement les
obligations du preneur : aucune des rparations
rputes charge du preneur nincombe celui-ci
quand elles ne sont occasionnes que par vtust ou
force majeure.

e. Bail vie
Il est galement possible de conclure un bail pour la
vie du locataire, pour autant que cela se fasse par
crit.
Le bailleur dun tel bail vie ne peut y mettre fin
anticipativement, sauf dispositions contraires dans le
contrat. Toutefois, le preneur peut tout moment
rsilier le bail, moyennant un pravis de 3 mois.
5) Rvision du loyer
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions,
la rvision du loyer, quil sagisse dune augmentation
ou dune diminution. Cette rvision ne peut avoir lieu
qu la fin de chaque triennat. Elle peut tre demande
tant par le bailleur que par lautre partie mais
uniquement au cours dune priode prcise : entre le
9e et le 6e mois prcdant lexpiration du triennat.
Aprs cette demande, deux solutions sont possibles :
1) soit les parties marquent leur accord sur le principe
de la rvision du loyer et de son montant;
2) soit les parties ne parviennent pas saccorder;
dans ce cas, la partie demanderesse peut sadresser
au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le
3e mois prcdant lchance du triennat en cours.
6) Indexation du loyer
Lindexation du loyer est toujours autorise dans les
baux crits, sauf si le contrat exclut cette possibilit.
Lindexation nest pas automatique : le bailleur doit la
demander par crit au preneur. Cette demande na
pas deffet rtroactif, sauf pour les trois mois
prcdant celui de la demande.
Le calcul de lindexation seffectue laide dune
formule dfinie par la loi. Ce mode de calcul est
expliqu en dtail dans la brochure La loi sur les
loyers , dite par le Service public fdral Justice et
consultable sur son site Internet. Les indices peuvent

81

personnes dont les revenus sont insuffisants. Une


contribution modeste peut tre demande aux autres
personnes.
ii. Aide juridique de deuxime ligne (pro Deo)
Par aide juridique de deuxime ligne, il convient
dentendre laide juridique accorde par un avocat
sous la forme dun avis circonstanci ou laide
juridique dans le cadre dune procdure ou dun
procs. Pour laide juridique de deuxime ligne,
seules les personnes qui ont des revenus insuffisants
entrent en ligne de compte. Lintress adresse sa
demande dobtention de laide de deuxime ligne au
bureau daide juridique de lOrdre des avocats. Pour
de plus amples informations concernant laide
juridique, vous pouvez vous adresser une maison
de justice ou au bureau daide juridique de lOrdre
des avocats.

9) Transmission du bien lou


Lorsquun bien lou est alin, la protection du
preneur nest pas toujours identique. Cela dpend
beaucoup du fait que le bail a ou non une date
certaine antrieure lalination.
Un bail authentique, savoir un bail tabli par un
notaire, a toujours une date certaine. Un bail crit
sous seing priv (cest--dire non authentique) a une
date certaine partir du jour de lenregistrement
(voir point 3), ou du jour du dcs de lun des
signataires du bail, ou du jour o lexistence du bail a
t tablie par jugement ou par un acte dress par un
fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier
de justice. Un bail verbal na jamais de date
certaine.
Si le bail a une date certaine antrieure lalination
du bien lou, le nouveau propritaire de lhabitation
reprendra tous les droits et obligations de lancien
bailleur, mme si le bail rserve la facult dexpulsion
en cas dalination. Si le bail na pas de date certaine
antrieure lalination du bien lou, deux possibilits
se prsentent :
1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6
mois. Dans ce cas, lacqureur peut mettre fin au bail
sans motif ou indemnit;
2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au
moins. Lacqureur est subrog aux droits du bailleur
principal mais dispose dans certains cas dune plus
grande flexibilit quant aux facults de cong.

b. Assistance judiciaire
Si laide juridique de deuxime ligne concerne les
frais relatifs lassistance dispense par un avocat,
lassistance judiciaire porte sur les frais de justice .
Pour les litiges qui sont de la comptence du juge de
paix, tels les litiges en matire de location de biens
immobiliers, la demande dassistance judiciaire est
introduite auprs du juge de paix qui sera saisi ou est
dj saisi de laffaire.

BAUX A LOYER RELATIFS


AUX LOGEMENTS SITUES
EN REGION BRUXELLOISE

10) Aide juridique et assistance judiciaire


a. Aide juridique
i. Aide juridique de premire ligne
Par laide juridique de premire ligne, il convient
dentendre laide juridique accorde sous la forme de
renseignements pratiques, dinformation juridique,
dun premier avis juridique ou dun renvoi vers une
instance ou une organisation spcialise. Laide
juridique de premire ligne est accessible tous et
est notamment accorde par des avocats lors des
permanences organises dans les maisons de justice
et les palais de justice. Laide juridique de premire
ligne accorde par les avocats est gratuite pour les

I. Lgislation rgionale bruxelloise relative aux baux


loyer
Selon le Code bruxellois du logement, les logements
situs en rgion bruxelloise doivent respecter les
exigences suivantes :
1 lexigence de scurit lmentaire, qui comprend
des normes minimales relatives la stabilit du
btiment, llectricit, le gaz, le chauffage et les
gouts;
2 lexigence de salubrit lmentaire, qui comprend
des normes minimales relatives lhumidit, la

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toxicit des matriaux, aux parasites, lclairage,


la ventilation, ainsi qu la configuration du logement,
quant sa surface minimale, la hauteur de ses pices
et laccs du logement;
3 lexigence dquipement lmentaire, qui comprend
des normes minimales relatives leau froide, leau
chaude, les installations sanitaires, linstallation
lectrique, le chauffage, ainsi que le pr-quipement
requis permettant linstallation dquipements de
cuisson des aliments.
Pour de plus amples explications et dtails concernant
ces dispositions, il peut tre renvoy aux autorits
rgionales bruxelloises.

3) Enregistrement du bail
Lenregistrement dun bail crit est une formalit obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalit implique que le contrat - ainsi que la description du lieu
- doit tre communiqu en trois exemplaires (sil ny
a que deux parties) au bureau denregistrement du
lieu o est situ le bien. Les adresses de tous ces
bureaux denregistrement figurent dans lannuaire tlphonique sous la rubrique Service public fdral
Finances - Enregistrement .
Lenregistrement des contrats de bail, sous-location
ou cession de bail de biens immeubles ou parties de
biens immeubles exclusivement affects au logement
dune famille ou dune personne seule est gratuit et
doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du
contrat. Si le bail na pas t enregistr dans ce dlai,
le bailleur peut se voir infliger une amende. De plus,
sil sagit dun bail de 9 ans, la rgle selon laquelle le
preneur peut rsilier ce bail sans observer de dlai de
pravis et sans verser dindemnit est dapplication
depuis le 1er juillet 2007.

II. Lgislation fdrale relative aux baux loyer


Le prsent chapitre explique un certain nombre
daspects essentiels de la lgislation fdrale relative
aux baux loyer. Pour de plus amples explications
concernant ces dispositions, il peut tre renvoy la
brochure La loi sur les loyers , dite par le Service
public fdral Justice et consultable sur son site
Internet.

4) Dure et rsiliation du bail

1) Remarque prliminaire : distinction entre rgle


imprative et rgle suppltive
Une rgle imprative est une rgle laquelle il ne
peut tre drog dans le contrat, mme en cas
daccord entre le bailleur et le preneur. Les dispositions
de la loi sur les loyers sont en principe impratives,
sauf dans la mesure o elles prcisent elles-mmes le
contraire.
Une rgle suppltive est une rgle laquelle il peut
tre drog dans le contrat.
2) Bail crit obligatoire
Un bail affrent la rsidence principale du preneur
doit toujours tre tabli par crit et doit mentionner
lidentit de toutes les parties, la date de dbut du
contrat, la description de tous les locaux et parties du
btiment qui font lobjet de la location ainsi que le
montant du loyer. Ce contrat doit tre sign par les
parties et doit tre tabli en autant dexemplaires
quil y a de parties ayant un intrt distinct (plus un
exemplaire supplmentaire pour le bureau
denregistrement (voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre
doriginaux.

a. Remarque gnrale concernant le dbut des dlais


de pravis
Dans tous les cas o le pravis peut tout moment
tre donn, le dlai de pravis prend cours le premier
jour du mois au cours duquel le pravis est donn.
b. Bail de 9 ans
i. Gnralits
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
un bail verbal;
un bail crit sans indication de dure;
un bail crit dune dure dtermine allant de 3 9
ans.
A lissue de cette priode de 9 ans, le preneur et le
bailleur peuvent chacun rsilier le contrat, sans motif
et sans devoir verser dindemnit, condition de notifier un cong 6 mois au moins avant lchance.
Si lexpiration de la priode de 9 ans aucune des

83

deux parties ne rsilie le bail, celui-ci est prorog


chaque fois pour une priode de 3 ans, aux mmes
conditions. Chacune des parties a alors la possibilit,
tous les trois ans, de rsilier le bail prorog, sans motif et sans devoir verser dindemnit.

quil notifie un cong de trois mois au bailleur. Il nest


jamais tenu de motiver son cong. Durant les trois
premires annes du bail, il doit nanmoins verser au
bailleur une indemnit quivalant 3, 2 ou 1 mois de
loyer, selon quil part au cours de la premire, de la
deuxime ou de la troisime anne. Dans ce contexte, il convient galement dinsister sur la facult spciale de rsiliation dans les cas o le bail na pas t
enregistr (voir point 3)).
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un
cong de 6 mois au motif quil souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou
mme sans motif (voir point 4), b, ii, 1), le preneur
peut donner un contre-pravis d1 mois, sans devoir
verser dindemnit, mme si le pravis a lieu au cours
des trois premires annes de son contrat.
c. Bail de courte dure
La loi sur les loyers prvoit que les parties peuvent
conclure un bail, ou deux baux conscutifs diffrents,
pour une dure totale nexcdant pas 3 ans.
Si aucun cong na t notifi 3 mois avant lchance
ou si le preneur a continu occuper le bien lexpiration de la dure convenue sans opposition du
bailleur, le bail initial est prorog aux mmes conditions mais est rput avoir t conclu pour une priode de 9 ans compter du dbut du contrat.

ii. Possibilits de rsiliation durant la priode de


9 ans
1. Rsiliation dans le chef du bailleur
Au cours de la priode de 9 ans, le bailleur a dans
trois cas la possibilit de mettre fin, sous certaines
conditions, au bail. Ces rgles ne sont pas impratives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le
droit du bailleur rsilier le contrat dans ces trois
cas.
1) Le bailleur peut tout moment rsilier le bail afin
doccuper personnellement le bien, ce moyennant notification dun cong de 6 mois. Pour tre valable, le
cong doit mentionner le motif et lidentit de la personne qui occupera personnellement et effectivement
le bien lou. La personne qui occupe le bien peut tre
le bailleur mme, son conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les enfants de son conjoint, ses ascendants (pre, mre, grands-parents) et
ceux de son conjoint, ses frres, soeurs, oncles, tantes, neveux et nices et ceux de son conjoint.
2) A lexpiration de chaque triennat, le bailleur peut,
moyennant
notification
dun
cong
de
6 mois, rsilier le bail en vue de lexcution de certains travaux. Le cong doit indiquer le motif et rpondre un certain nombre de conditions strictes
(voir la brochure La loi sur les loyers , dite par
le Service public fdral Justice et consultable sur son
site Internet).
3) A lexpiration du premier ou du deuxime triennat,
le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification dun cong de 6 mois et le versement dune indemnit correspondant 9 ou 6 mois
de loyer (selon que le cong a t notifi lexpiration
du premier ou du deuxime triennat) au bnfice du
preneur.

d. Bail de longue dure


Il est possible de conclure un bail dune dure dtermine suprieure 9 ans. Ce bail est rgi par les
mmes dispositions que celles applicables au bail de
9 ans (voir point 4), b.
e. Bail vie
Il est galement possible de conclure un bail pour la
vie du locataire, pour autant que cela se fasse par
crit. Le bailleur dun tel bail vie ne peut y mettre fin
anticipativement, sauf dispositions contraires dans le
contrat. Toutefois, le preneur peut tout moment rsilier le bail, moyennant un pravis de 3 mois.
5) Rvision du loyer
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la rvision du loyer, quil sagisse dune augmentation ou dune diminution. Cette rvision ne peut
avoir lieu qu la fin de chaque triennat. Elle peut tre

2. Rsiliation dans le chef du preneur


Le preneur peut tout moment partir, pour autant

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demande tant par le bailleur que par lautre partie


mais uniquement au cours dune priode prcise : entre le 9e et le 6e mois prcdant lexpiration du triennat.
Aprs cette demande, deux solutions sont possibles :
1) soit les parties marquent leur accord sur le principe
de la rvision du loyer et de son montant;
2) soit les parties ne parviennent pas saccorder;
dans ce cas, la partie demanderesse peut sadresser
au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le
3e mois prcdant lchance du triennat en cours.
6) Indexation du loyer
Lindexation du loyer est toujours autorise dans les
baux crits, sauf si le contrat exclut cette possibilit.
Lindexation nest pas automatique : le bailleur doit la
demander par crit au preneur. Cette demande na
pas deffet rtroactif, sauf pour les trois mois prcdant celui de la demande.
Le calcul de lindexation seffectue laide dune formule dfinie par la loi. Ce mode de calcul est expliqu
en dtail dans la brochure La loi sur les loyers ,
dite par le Service public fdral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices peuvent tre
obtenus auprs du Service public fdral Economie et
peuvent galement tre consults sur son site Internet.

Si les frais et charges nont pas t fixs de manire


forfaitaire, la loi prvoit quils doivent correspondre
aux dpenses relles. Le preneur a le droit dexiger
du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont
adresses.
8) Dispositions relatives aux rparations locatives
Le bailleur est tenu dentretenir le bien lou en tat de
servir lusage pour lequel il a t lou. La loi prcise
en outre dans une disposition imprative que toutes
les rparations, autres que locatives, sont charge du
bailleur. Le preneur est tenu davertir le cas chant le
bailleur des dgradations subies par le bien lou et
des rparations quil est ncessaire deffectuer. Le preneur doit galement se charger des rparations locatives. Les rparations locatives sont des rparations dsignes comme telles par lusage des lieux
ainsi que les rparations numres larticle 1754
du Code civil. La loi limite toutefois strictement les
obligations du preneur : aucune des rparations rputes charge du preneur nincombe celui-ci
quand elles ne sont occasionnes que par vtust ou
force majeure.
9) Transmission du bien lou
Lorsquun bien lou est alin, la protection du preneur nest pas toujours identique. Cela dpend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine
antrieure lalination.
Un bail authentique, savoir un bail tabli par un
notaire, a toujours une date certaine. Un bail crit
sous seing priv (cest--dire non authentique) a une
date certaine partir du jour de lenregistrement
(voir point 3)), ou du jour du dcs de lun des signataires du bail, ou du jour o lexistence du bail a t
tablie par jugement ou par un acte dress par un
fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier
de justice. Un bail verbal na jamais de date certaine.
Si le bail a une date certaine antrieure lalination
du bien lou, le nouveau propritaire de lhabitation
reprendra tous les droits et obligations de lancien
bailleur, mme si le bail rserve la facult dexpulsion

7) Frais et charges
En rgle gnrale, la loi sur les loyers ne prcise pas
qui du preneur ou du bailleur doit sacquitter de certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de
payer le prcompte immobilier.
Les autres frais et charges doivent toujours tre dissocis du loyer et tre indiqus dans un compte distinct.
Si les frais et charges ont t fixs de manire forfaitaire (par exemple : un montant fixe de 75 euros par
mois), les parties ne peuvent les adapter unilatralement en considrant les frais et charges rels susceptibles dtre suprieurs ou infrieurs ce montant
forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent
tout moment demander au juge de paix la rvision
du montant des frais et charges forfaitaires ou la
conversion de ce montant forfaitaire en frais et charges rels.

85

en cas dalination. Si le bail na pas de date certaine


antrieure lalination du bien lou, deux possibilits se prsentent :

b. Assistance judiciaire
Si laide juridique de deuxime ligne concerne les
frais relatifs lassistance dispense par un avocat, lassistance judiciaire porte sur les frais de
justice . Pour les litiges qui sont de la comptence du juge de paix, tels les litiges en matire
de location de biens immobiliers, la demande
dassistance judiciaire est introduite auprs du
juge de paix qui sera saisi ou est dj saisi de
laffaire.

1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6


mois. Dans ce cas, lacqureur peut mettre fin au bail
sans motif ou indemnit;
2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au
moins. Lacqureur est subrog aux droits du bailleur
principal mais dispose dans certains cas dune plus
grande flexibilit quant aux facults de cong.
10) Aide juridique et assistance judiciaire
a. Aide juridique
i. Aide juridique de premire ligne
Par laide juridique de premire ligne, il convient dentendre laide juridique accorde sous la forme de renseignements pratiques, dinformation juridique, dun
premier avis juridique ou dun renvoi vers une instance ou une organisation spcialise. Laide juridique
de premire ligne est accessible tous et est notamment accorde par des avocats lors des permanences
organises dans les maisons de justice et les palais de
justice. Laide juridique de premire ligne accorde
par les avocats est gratuite pour les personnes dont
les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut tre demande aux autres personnes.
ii. Aide juridique de deuxime ligne (pro deo)
Par aide juridique de deuxime ligne, il convient dentendre laide juridique accorde par un avocat sous la
forme dun avis circonstanci ou laide juridique dans
le cadre dune procdure ou dun procs. Pour laide
juridique de deuxime ligne, seules les personnes qui
ont des revenus insuffisants entrent en ligne de
compte. Lintress adresse sa demande dobtention
de laide de deuxime ligne au bureau daide juridique de lOrdre des avocats. Pour de plus amples informations concernant laide juridique, vous pouvez
vous adresser une maison de justice ou au bureau
daide juridique de lOrdre des avocats.

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NOTES
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LA loi sur les loyers 14e edition - Mars 2013

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14e edition - mars 2013