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System, using the same data and parameters of the original contract,
changing only the method of debt repayment; simulate an environment of
inflation stable and a high inflation environment to test the behavior of each
methodology debt repayment, and analyze the behavior of nominal values
and also the net present values of the data collected. The methodology was
exploratory; documentary; literature, a quantitative and qualitative approach.
The simulations consider the length of the contract, ie, 240 months and also
analyzes data very close to Brazilian economic reality. We conclude that the
Sacre represents the best alternative for the borrower, when applied in a
situation of economic stability. Already in a highly inflationary environment,
the SAC is the best alternative because it set as the least costly to the
borrower.
1 APRESENTAO
Muitas pessoas recorrem ao financiamento habitacional em busca de
oportunidade de crdito e de facilitao da compra ou construo da casa prpria.
Diante da necessidade de adquirir um imvel e atradas pelas promessas de maiores
facilidades elas acabam aderindo aos contratos de financiamento habitacional sem
realizar um planejamento adequado das suas finanas pessoais e sem conhecer as
metodologias utilizadas no clculo da dvida, bem como seus efeitos no decorrer dos
anos.
Em muitos casos, surgem entre o muturio e o agente financeiro diversos
conflitos que acabam indo para o judicirio. Para a resoluo do litgio o juiz pode
determinar uma percia contbil como meio de prova para subsidiar a sua deciso. As
partes podero indicar assistentes tcnicos, que so peritos contratados para
atender os interesses dos litigantes, acompanhando o trabalho executado pelo perito
nomeado pelo juiz.
grande a demanda pelos servios do perito contbil em meio aos conflitos
judiciais que envolvem os contratos de financiamento habitacional. Dentre as
principais razes que levam o muturio a requerer a reviso do contrato
judicialmente esto, por exemplo, a aplicao de ndices de correo indevidos na
correo do saldo devedor, a incidncia de juros sobre juros, a correo monetria
do saldo devedor antes da amortizao da parcela paga, etc.
O ideal seria que, antes de assinar um contrato de financiamento habitacional,
o contratante analisasse criteriosamente as suas clusulas, a fim de compreend-las
claramente, bem como os mtodos utilizados nos clculos e seus efeitos no decorrer
do tempo, especialmente em perodos de instabilidade econmica e inflao alta, que
podem provocar srias distores nos valores cobrados dos muturios. Isso foi o que
ocorreu com milhares deles nas dcadas de 1980 e 1990, quando a instabilidade
econmica e as altas taxas de juros ocasionaram aumentos excessivos nos valores
das prestaes e dos saldos devedores. O aumento desproporcional da dvida
impossibilitava a sua quitao e, em muitos casos, o muturio acabava perdendo o
imvel, mesmo tendo pago as prestaes em dia por diversos anos. Nessa poca,
era comumente utilizado o Sistema de Amortizao Francs ou Tabela Price, como
mais conhecido, sendo considerado por muitos estudiosos um sistema que pode
sobrecarregar o muturio, em razo da utilizao de juros compostos. Mais tarde, a
Caixa Econmica Federal implantou o SAC (Sistema de Amortizao Constante) e
tambm o Sacre (Sistema de Amortizao Crescente), abandonando a antiga
metodologia. Atualmente a Caixa utiliza apenas o SAC, mas, outras instituies
financeiras ainda adotam o Sistema Price para os clculos das prestaes, das
parcelas de amortizao e dos encargos financeiros exigidos nos contratos.
Conhecer adequadamente o funcionamento das principais metodologias de
amortizao utilizadas pelas instituies financeiras pode ajudar os futuros
muturios na escolha da melhor opo de financiamento e no planejamento da
dvida, evitando, dessa maneira, alguns tipos transtornos. Diante disso, esta pesquisa
foi realizada com o propsito de responder ao seguinte problema: dentre as
m etodologias de am ortizao da dvida baseadas nos Sistem as Price,
Sacre e SAC, qual representa a m elhor alternativa para os m uturios?
Esta pesquisa tem como objetivo geral analisar sob a tica da Percia contbil
as metodologias de amortizao da dvida baseadas nos Sistemas SAC, Sacre e Price
e investigar qual delas representa a melhor alternativa a ser contratada com a
instituio financeira pelos muturios, isto , qual delas representa os menores
desembolsos para o muturio. Para o desenvolvimento desta pesquisa foram
formulados os seguintes objetivos especficos: levantar o referencial terico a
respeito da Contabilidade, da Percia contbil, do Sistema Financeiro de Habitao, da
Caixa Econmica Federal e dos sistemas de amortizao da dvida representados pelo
SAC, Sacre e Sistema Price; examinar um contrato de financiamento habitacional real
emitido pela CEF, cujo sistema de amortizao o SAC e construir planilhas de
evoluo do financiamento fictcias para o Sacre e o Sistema Price, utilizando os
mesmos dados e parmetros do contrato original, mudando apenas a metodologia de
amortizao da dvida; simular um ambiente de inflao estvel e um ambiente de
inflao elevada para testar o comportamento de cada metodologia de amortizao
da dvida; e analisar o comportamento dos valores nominais e tambm dos valores
presentes lquidos dos dados coletados.
A metodologia utilizada nesta pesquisa foi exploratria; documental (pois uma
grande parte dos dados captada a partir de um contrato de financiamento
habitacional real emitido pela CEF); bibliogrfica; numa abordagem quantitativa e
qualitativa.
Cabe destacar que esta pesquisa limita-se ao estudo do comportamento do
SAC, do Sacre e do Sistema Price como metodologias de amortizao da dvida em
um contrato real de financiamento emitido pela CEF e regido pelo Sistema Financeiro
da Habitao. Pois restringiu-se a apresentar o comportamento dessas metodologias
em dois ambientes distintos: um com inflao estvel e o outro com inflao
elevada. Para isso, foram simuladas duas situaes, nas quais foram considerados os
de ndices reais da caderneta de poupana observados no perodo compreendido
entre o ano de 2006 (incio do financiamento) e o ano de 2010; e tambm ndices
fictcios para os perodos posteriores at a data do encerramento do contrato.
Entende-se que estas simulaes so suficientes para responder ao questionamento
proposto nesta pesquisa, uma vez que considera toda a extenso do contrato, ou
seja, 240 meses e tambm porque analisa dados bastante prximos a realidade
econmica brasileira.
2 HISTRICO DO SFH
Segundo dados do Secovi-DF (Sindicato das Empresas de Compra, Venda,
Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais do Distrito Federal),
em 2010, somente a Caixa Econmica Federal j liberou o montante de R$ 19,6
bilhes de janeiro a abril deste ano, enquanto em 2009, no mesmo perodo, foram
liberados R$ 8,7 bilhes, ou seja, um aumento significativo de 126%. Isso demonstra
que nos ltimos anos, a populao brasileira tem recuperado a confiana no Sistema
Habitacional do pas e que tem recorrido com mais freqncia s instituies
financeiras em busca de crdito para a aquisio da casa prpria.
Isto reflete na questo do dficit habitacional brasileiro, que tem diminudo
nos ltimos anos. Segundo dados, divulgados em 2010, pela fundao Joo Pinheiro,
o saldo em 2007 foi de 6,3 milhes, enquanto em 2008, diminuiu para 5,8 milhes.
Parte desse resultado pode ser atribudo s iniciativas do Governo Federal e ao
melhor desempenho da economia brasileira, que estendeu o crdito e diminuiu a taxa
de juros, tornando mais acessvel s pessoas de classe mdia e tambm s de baixa
renda a aquisio da moradia prpria por meio das linhas de crdito oferecidas pelo
SFH.
Trabalhos como o realizado por Hoog, alm de fornecer uma contribuio real
para a sociedade, representam uma inovao em meio restrita literatura a respeito
da percia contbil e dos financiamentos habitacionais, contribuindo para que novos
estudos a respeito dessa temtica sejam desenvolvidos.
Percebe-se de todo o exposto que a utilizao dos servios de percia contbil
bastante comum nos financiamentos habitacionais, seja no mbito judicial,
auxiliando o magistrado na tomada de decises, seja no desenvolvimento de
trabalhos que aproveitam todo o conhecimento terico e prtico adquirido pelo
perito-contador para a produo de obras que possam fornecer maior
esclarecimento a respeito da temtica aqui exposta.
Diante disso, inegvel a importncia da participao desse profissional nas
questes que envolvem os financiamentos habitacionais em busca de maior justia
nas relaes contratuais, que implicam a transferncia de riquezas por meio da
(=)
Parcela (prestao)
Fonte: Mller, Antonik e Ferreira Junior (2008, p. 146)
ela tende a diminuir com a reduo dos juros, calculados sobre o saldo devedor que
vai se tornando menor. Sobre as caractersticas do SAC, Mller, Antonik e Ferreira
Junior (2008, p. 189) dizem que:
O SAC consiste em um plano de amortizao de uma dvida em
prestaes peridicas, sucessivas e decrescentes em progresso
aritmtica, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de
cada prestao composto por uma parcela de juro e outra parcela
de capital (ou amortizao), sendo que os valores das prestaes so
facilmente calculados.
ano
6,1677 % ao
R$
Amortizao:
mensal:
R$
administrativa:
No h
No h
0
1
2
...
12
Ano
200
6
200
6
...
200
7
ndice de
correo
1,00243
6
1,00152
1
...
1,00146
9
Saldo
devedor
corrigido
29700,0
0
29772,3
5
29693,6
9
...
28890,3
1
Juros
Amorti
-zao
148,8 123,7
6
5
148,4 123,7
7
5
...
...
144,4 123,7
5
5
Presta
o
(PMT)
Total
Taxa
da
de
parcel
seguro
a a ser
s
paga
272,61 27,38
272,22 27,38
...
...
268,20 27,38
299,9
9
299,6
0
...
295,5
8
Saldo
devedor
29700,0
0
29648,6
0
29569,9
4
...
28766,5
6
13
14
...
24
25
26
...
36
37
...
40
200
7
200
7
...
200
8
200
8
200
8
...
200
9
200
9
...
200
9
294,9 28682,5
7
7
294,3 28566,4
9
9
...
...
289,3 27551,0
2
0
287,7 27466,8
7
1
287,4 27393,3
0
7
...
...
282,7 26460,0
4
1
285,7 26335,5
2
2
...
...
283,7 25946,3
8
9
Uma anlise mais atenta da tabela permite observar que, no primeiro ano do
financiamento, os juros so calculados sobre o saldo devedor corrigido
monetariamente, enquanto a parcela de amortizao calculada com base no saldo
inicial sem correo monetria. Isso faz com que a parcela a ser amortizada seja
menor do que seria se a mesma incidisse, assim como os juros, sobre o saldo
devedor corrigido. Ou seja, com uma amortizao menor, o saldo devedor diminui
menos, podendo ocasionar a existncia de saldo residual ao final do contrato, mesmo
tendo o muturio pago em dias as suas prestaes. As parcelas de nmero 13, 25 e
37, destacadas no quadro 04, representam os aniversrios do contrato analisado.
Durante esses perodos houve reclculo dos valores correspondentes s parcelas de
amortizao.
Inicialmente o comprometimento da renda familiar, observados os dados
constantes do quadro 03, correspondia a 28,27% da renda familiar comprovada do
muturio. Este percentual est bem prximo do valor mximo permitido pelo Plano
de Comprometimento de Renda, institudo pela Lei n 8692 de 28 de julho de 1993,
que de 30%. Isso ocorre porque no Sistema SAC o valor das parcelas no incio do
contrato maior, decrescendo ao longo do tempo, conforme se verifica no perodo
estudado.
Grfico 3 Percentual de comprometimento de renda do muturio no SAC
Em meses
Fonte: Elaborado pelos autores
N da
Parcela
0
Ano
200
6
2
...
2006
...
12
13
2007
200
7
14
...
2007
...
24
25
2008
200
8
26
...
2008
...
36
37
...
2009
200
9
...
40
2009
Saldo
devedor
29700,00
29648,60
29569,55
...
28740,15
28656,23
28539,69
...
27490,02
27406,02
27332,37
...
26373,41
26249,32
...
25.857,60
O valor das parcelas subsequentes obtido pela soma das prestaes s respectivas
taxas de seguros. Ambas permanecem constantes at que ocorra o reclculo, na
data no aniversrio do financiamento. No quadro 05, as parcelas de nmero 13, 25 e
37, encontram-se destacadas em razo que elas representam os perodos de
aniversrios do financiamento tambm, quando, ento ocorre o reclculo no valor
das prestaes.
No primeiro ano de vigncia do contrato, as prestaes permanecem
constantes, no valor de R$ 272,61, at a 12 parcela. Contudo, a partir da 13
parcela, esse valor sofre alterao devido ao reclculo dos valores correspondentes
prestao e amortizao. Esta ltima obtida por meio da diviso do saldo
devedor imediatamente anterior pelo nmero de parcelas restantes do
financiamento.
Enquanto os reajustes nos valores das prestaes ocorrem a cada perodo de
doze meses, o saldo devedor atualizado mensalmente. Isso provoca um
desequilbrio no sistema de amortizao, gerando saldo residual ao final do contrato
de financiamento. Os reajustes nos valores das prestaes desaceleram o
crescimento das, como pode ser observado no grfico abaixo:
Grfico 05 Evoluo das parcelas de amortizao pelo Sacre
Ano
ndice de
correo
200
6
2006
...
2007
200
7
2007
...
2008
200
8
2008
2008
200
8
2008
...
2009
200
9
2009
2009
2009
1,00243
6
1,001521
...
1,001469
1,00146
6
1,000352
...
1,000955
1,00073
6
1,001146
1,001914
1,00157
4
1,001970
...
1,001051
1,00019
7
1,000000
1,000000
1,000000
Saldo
devedor
corrigido
Juros
29700,00
29772,3
5
29753,10
...
29543,23
29520,8
6
29461,53
...
29112,56
29062,2
0
29023,43
29006,66
148,8
6
148,77
...
147,72
147,6
0
147,31
...
145,56
145,3
1
145,12
145,03
28979,93
28962,06
...
28569,84
28498,5
9
28417,91
28336,83
28255,34
144,90
144,81
...
142,85
142,4
9
142,09
141,68
141,28
Amorti
-zao
Presta
o (PMT)
Taxa
de
seguro
s
Total da
parcela a
ser paga
64,44
64,53
...
65,58
213,30
213,30
...
213,30
27,38
27,38
...
27,38
240,68
240,68
...
240,68
69,69
69,99
...
71,74
217,30
217,30
...
217,30
24,76
24,76
...
24,76
242,06
242,06
...
242,06
71,99
72,18
72,27
217,30
217,30
217,30
24,76
24,76
24,76
242,06
242,06
242,06
74,82
74,90
...
76,86
219,71
219,71
...
219,71
22,25
22,25
...
22,25
80,68
81,08
81,49
81,89
223,17
223,17
223,17
223,17
23,69
23,69
23,69
23,69
Saldo
devedor
29700,00
29707,9
1
29688,56
...
29477,64
29451,1
6
29391,54
...
29040,82
28990,2
1
28951,25
28934,39
241,96 28905,12
241,96 28887,16
...
...
241,96 28492,98
28417,9
246,86
1
246,86 28336,83
246,86 28255,34
246,86 28173,45
caso o muturio pague mais do que o necessrio, ou positivo, isto , poder haver
um saldo residual, mesmo aps o muturio ter pago em dias as prestaes.
Nota-se tambm que o valor da primeira prestao pelo Sistema Price
inferior queles calculadas pelo SAC e pelo Sacre. A grande diferena, no entanto,
est nos valores das amortizaes que so bem menores do que os calculados pelas
outras duas metodologias no incio do financiamento.
evidente o contraste existente quando se comparam os valores inicialmente
calculados pelas duas primeiras metodologias apresentadas com aqueles obtidos por
meio do Sistema Price. Neste, as amortizaes se mostram bastante reduzidas,
enquanto as parcelas de juros, ao contrrio, so bastante elevadas, provocando
redues menores nos saldos devedores de cada perodo e onerando mais o
muturio.
Nota-se que o saldo devedor na parcela de nmero 40, pelo Sistema Price,
de R$ 28.173,45 (quadro 07), enquanto que pelo SAC de R$ 25.946,39 (quadro
05) e pelo Sacre de R$ 25.857,60 (quadro 06). Ou seja, o saldo devedor pelo
Sistema Price, no perodo observado, bastante superior queles encontrados por
meio das outras duas metodologias. A evoluo do saldo devedor pelo Sistema Price
apresentado a seguir.
Grfico 08 Evoluo do Saldo devedor pelo Sistema Price
Observa-se que o saldo devedor pelo Sistema Price diminui mais lentamente
que nas outras metodologias, no caso do contrato analisado. Isso ocorre em razo
das reduzidas parcelas de amortizao calculadas pela metodologia do Sistema Price,
que, alm de tudo, sofre influncia dos ndices de correo monetria e do reclculo
efetuado anualmente nos valores das prestaes, deturpando por completo o
sistema de amortizao, que dificilmente ir zerar a conta ao final do financiamento.
Enquanto isso, os juros, por meio dessa metodologia, conforme se observa no
quadro 07, mantm-se mais elevados que aqueles calculados pelas metodologias do
SAC e do Sacre. Analisando o percentual de comprometimento da renda do muturio
pelo Sistema Price, obteve-se o seguinte grfico.
Price
SAC
Juros
148,86
144,04
137,97
132,33
125,11
118,66
112,15
105,46
98,59
91,52
84,27
76,82
69,17
61,32
53,26
44,98
36,48
27,75
18,79
9,57
0,86
19.548,7
7
Amortiza
o
Presta
o
33.651,70
53.200,46
123,75
126,17
127,55
129,71
130,21
131,72
133,38
135,07
136,79
138,53
140,31
142,12
143,96
145,85
147,78
149,78
151,85
154,03
156,41
159,34
159,34
272,61
270,21
265,52
262,03
255,32
250,38
245,53
240,53
235,37
230,05
224,58
218,94
213,14
207,17
201,04
194,76
188,33
181,78
175,20
168,91
160,20
Sacre
Juros
148,86
143,91
137,67
131,89
124,49
117,89
111,24
104,42
97,42
90,25
82,90
75,36
67,65
59,75
51,68
43,42
34,99
26,38
17,62
8,73
0,58
19.309,3
6
Amortiza
o
Presta
o
33.653,83
52.963,19
123,75
126,05
127,27
129,28
129,56
130,86
132,30
133,74
135,17
136,60
138,02
139,42
140,79
142,13
143,40
144,58
145,62
146,41
146,69
145,41
153,56
272,61
269,96
264,94
261,17
254,05
248,76
243,54
238,16
232,60
226,85
220,92
214,78
208,44
201,88
195,08
188,00
180,61
172,80
164,31
154,14
154,14
Price
Juros
148,86
147,60
144,90
142,49
138,15
134,41
130,35
125,81
120,75
115,12
108,89
102,00
94,40
86,04
76,85
66,77
55,72
43,63
30,40
15,94
1,46
23.541,5
6
Amortiza
o
Presta
o
34.434,78
57.976,34
64,44
69,69
74,82
80,68
86,05
92,44
99,39
106,87
114,92
123,57
132,89
142,92
153,72
165,34
177,88
191,39
206,00
221,82
239,07
258,40
272,88
213,30
217,30
219,71
223,17
224,20
226,85
229,74
232,68
235,66
238,70
241,78
244,92
248,12
251,38
254,73
258,16
261,71
265,44
269,47
274,34
274,34
5396,54
5129,81
8203,03
217
3601,16
3377,37
5634,61
229
1754,67
1601,21
2825,55
240
12,62
-37,08
18,01
Observa-se que a curva do Sistema Price est acima das demais, indicando
que o saldo devedor decresce menos nesta metodologia. Enquanto isso, nos demais
sistemas, nota-se que as linhas do grfico decrescem quase que linearmente,
possuindo comportamentos muito parecidos. Contudo, possvel perceber que o
grfico correspondente ao SAC encontra-se um pouco acima ao do Sacre,
demonstrando que por este sistema, o saldo devedor decresce um pouco mais em
relao quele.
12.4.2 Anlise dos dados por m eio da utilizao do Valor Presente
Lquido - VPL
As descries e anlises anteriores consideraram os valores nominais
constantes nas tabelas criadas a partir de um contrato real de financiamento
habitacional. Porm, segundo os conceitos de matemtica financeira, o valor do
dinheiro se altera no decorrer do tempo. Por isso, a anlise dos sistemas de
amortizao da dvida deve levar em conta o conceito de valor presente lquido para
uma comparao mais adequada entre os valores obtidos ao longo do tempo.
Basicamente o VPL calcula quanto os futuros pagamentos somados a um
custo inicial estaria valendo atualmente. Levando-se em conta que este estudo
baseia-se em dados referentes a diversos perodos que correspondem a 20 anos de
financiamento, a sua utilizao se torna necessria para uma melhor comparao dos
dados coletados. O quadro 10 mostra o comportamento dos valores presentes
lquidos correspondentes aos juros, amortizaes e prestaes nos trs sistemas de
amortizao estudados.
Quadro 10 - Comportamento dos VPLs em um ambiente de inflao estvel
SAC
Juros
148,1
2
135,0
0
121,8
0
110,0
3
49
97,98
61
73
85
97
109
87,54
77,93
69,02
60,77
53,14
Amorti
zao
123,1
3
118,2
5
112,6
0
107,8
5
101,9
7
97,16
92,68
88,40
84,32
80,44
Price
Sacre
Presta
o
271,26
253,25
234,40
217,88
Juros
148,1
2
134,8
8
121,5
3
109,6
7
199,96
97,50
184,70
170,60
157,42
145,09
133,58
86,97
77,30
68,34
60,06
52,40
Amorti
zao
123,1
3
118,1
4
112,3
5
107,5
0
101,4
7
96,53
91,93
87,53
83,33
79,32
Presta
o
271,25
253,01
233,88
217,16
198,97
183,50
169,22
155,87
143,38
131,72
Juros
148,1
2
138,3
4
127,9
1
118,4
8
108,2
0
99,15
90,57
82,34
74,43
66,84
Amorti
zao
Presta
o
64,12
212,24
65,32
203,66
66,04
193,96
67,08
185,57
67,39
175,59
68,19
69,06
69,94
70,84
71,75
167,34
159,63
152,28
145,27
138,60
121
133
145
157
169
181
193
205
217
229
240
46,09
39,57
33,56
28,02
22,92
18,24
13,93
9,98
6,37
3,05
0,26
13.369,7
8
Total
76,73
73,21
69,85
66,66
63,62
60,73
57,99
55,41
52,99
50,85
48,14
19.090,1
4
122,82
112,78
103,41
94,68
86,54
78,97
71,92
65,39
59,36
53,90
48,40
32.459,92
45,34
38,82
32,82
27,31
22,24
17,60
13,36
9,49
5,97
2,79
0,18
13.247,4
0
75,48
71,82
68,31
64,95
61,73
58,62
55,61
52,67
49,70
46,40
46,39
19.203,2
7
120,82
110,64
101,14
92,26
83,97
76,23
68,97
62,16
55,67
49,19
46,57
32.450,7
59,55
52,54
45,80
39,32
33,08
27,07
21,28
15,69
10,30
5,09
0,44
15.547,2
0
72,68
73,62
74,58
75,56
76,57
77,60
78,67
79,79
81,00
82,46
82,44
17.339,9
2
132,23
126,17
120,39
114,89
109,65
104,67
99,95
95,48
91,30
87,55
82,88
32.887,12
0
1
13
25
37
49
61
Sacre
Price
Saldo
Saldo
Saldo
Devedor Devedor Devedor
29700,0
0
29501,0
9
26881,8
6
24246,9
3
21897,6
6
19494,9
6
17410,0
29700,0
0
29501,0
9
26857,1
7
24193,2
6
21825,9
8
19398,5
4
17297,2
29700,0
0
29560,1
1
27602,2
0
25516,6
2
23629,1
4
21571,6
9
19762,2
121
133
145
157
169
181
193
SAC
Saldo
Devedo
r
9140,6
7
7841,2
8
6642,6
0
5538,0
5
4521,3
4
3586,6
5
2728,3
Sacre
Price
Saldo
Devedor
Saldo
Devedor
8991,59
11837,76
7692,41
10435,12
6496,32
9086,35
5396,65
7788,74
4387,21
6539,70
3462,26
2616,55
5336,65
4177,19
73
85
97
109
1
15492,5
0
13715,5
2
12070,0
9
10547,7
6
1
2
15367,0 18045,3
9
0
13580,3 16397,7
3
1
11927,7 14816,0
6
3
10400,8 13297,1
4
0
Fonte: Elaborado
1845,27
3058,85
217
6
1941,2
1
1220,1
3
1144,31
1979,04
229
559,97
511,00
934,78
-11,20
5,64
205
240
3,81
pelos autores
0
1
13
Juros
148,86
144,04
SAC
Amorti
zao
Presta
o
Juros
123,75
126,17
272,61
270,21
148,86
143,91
Sacre
Amorti
zao
Presta
o
Juros
123,75
126,05
272,61
269,96
148,86
147,60
Price
Amorti
zao
Presta
o
64,44
69,69
213,30
217,30
25
37
49
61
73
85
97
109
121
137,97
132,33
125,11
151,20
191,75
242,14
304,24
380,02
471,37
133
579,75
145
705,65
157
847,61
169
181
193
205
265,52
262,03
255,32
315,09
414,47
545,01
716,49
941,77
1.237,83
137,67
131,89
124,49
151,02
192,73
244,87
309,51
388,88
485,11
1.627,18
599,94
2.139,89
734,06
2.816,52
886,09
1.000,7
4
1.154,1
4
1.286,8
2
127,55
129,71
130,21
163,90
222,71
302,87
412,25
561,75
766,46
1.047,4
3
1.434,2
4
1.968,9
0
2.712,0
3
3.753,2
9
5.230,9
7
1.360,79
7.375,54
8.736,33
217
1.308,64
229
1.007,75
240
273,90
Total
140.383,6
5
10.639,3
6
16.386,1
9
16.386,1
9
643.383,3
6
3.712,77
4.907,43
6.517,79
264,94
261,17
254,05
314,73
416,57
551,14
728,91
963,72
1.273,92
144,90
142,49
138,15
171,76
224,15
282,34
365,12
469,47
599,48
1.683,84
759,07
2.226,05
951,17
1.050,8
9
1.216,7
2
1.360,7
2
127,27
129,28
129,56
163,71
223,84
306,27
419,39
574,84
788,80
1.083,9
0
1.491,9
9
2.058,2
9
2.847,9
4
3.956,8
1
5.531,3
8
1.441,24
7.811,60
9.252,84
2.111,35
12.639,53
2.079,64
18.238,76
1.627,64
11.948,00
1.384,38
17.393,94
1.056,70
16.660,09
266,71
783.767,01
146.406,0
2
11.255,1
5
17.182,0
7
17.972,0
5
675.853,0
2
2.944,38
3.898,82
5.173,53
6.892,10
1.176,1
6
1.429,2
5
1.695,9
2
1.944,2
2
18.238,76
415,83
822.259,04
199.967,8
8
74,82
80,68
86,05
118,12
293,98
239,83
347,49
503,93
731,61
1.063,5
8
1.548,7
8
2.260,2
4
3.308,1
0
4.861,4
6
7.187,7
8
10.734,9
1
16.354,5
4
26.389,4
3
27.601,2
5
915.170,9
9
219,71
223,17
224,20
289,89
518,13
522,17
712,61
973,41
1.331,09
1.822,65
2.499,96
3.436,40
4.737,35
6.557,38
9.132,00
12.846,26
18.434,18
28.017,08
28.017,08
1.115.138,8
7
93.507,94
96.233,90
114.903,0
9
139.695,1
9
167.553,6
8
197.435,8
3
227.074,0
2
252.132,9
3
264.782,0
1
251.088,8
5
185.163,9
3
118.904,2
5
145.319,7
3
175.160,2
1
207.329,6
7
239.387,0
8
266.612,4
9
280.436,5
1
265.621,4
9
194.157,3
5
38.394,69
35.369,65
122.945,09
155.534,50
194.672,55
240.363,69
291.505,70
344.930,29
393.764,99
424.592,10
412.251,09
308.630,24
57.326,83
Juros
SAC
Amorti
zao
Presta
o
Juros
Sacre
Amorti
zao
0
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
148,12
135,00
121,80
110,03
97,98
111,54
133,24
158,47
187,55
220,65
257,79
298,65
123,13
118,25
112,60
107,85
101,97
120,91
154,75
198,22
254,13
326,17
419,17
539,56
271,26
253,25
234,40
217,88
199,96
232,44
287,98
356,69
441,68
546,82
676,97
838,20
148,12
134,88
121,53
109,67
97,50
111,41
133,91
160,26
190,80
225,80
265,31
309,05
123,13
118,14
112,35
107,50
101,47
120,77
155,53
200,44
258,53
333,77
431,39
558,35
145
342,38
695,89
1.038,27
356,17
723,91
157
387,37
899,81
1.287,18
404,96
940,66
169
430,78
1.167,43
1.598,21
452,37
1.225,93
181
467,95
1.521,79
1.989,74
493,33
1.604,31
193
491,44
1.997,71
2.489,15
519,66
2.112,44
205
489,49
2.653,09
3.142,58
518,43
2.809,94
217
443,39
3.604,79
4.048,18
469,05
3.813,43
229
321,61
5.229,38
5.550,98
337,23
5.483,37
240
82,75
4.950,20
5.032,95
80,57
5.429,29
Total
63.685,51
237.587,73
301.273,23
66.093,96
247.956,94
Presta
o
271,25
253,02
233,88
217,16
198,97
232,17
289,45
360,70
449,33
559,57
696,70
867,39
1.080,0
8
1.345,6
2
1.678,3
0
2.097,6
3
2.632,1
0
3.328,3
8
4.282,4
8
5.820,5
9
5.509,8
6
314.050,
90
Price
Amorti
zao
Presta
148,12
138,34
127,91
118,48
108,20
126,71
155,75
184,78
225,08
272,59
327,85
391,02
64,12
65,32
66,04
67,08
67,39
87,14
204,26
156,96
214,21
292,60
400,12
547,88
212,24
203,66
193,96
185,57
175,59
213,84
360,01
341,74
439,29
565,19
727,97
938,90
461,51
751,47
1.212,98
537,52
1.032,96
1.570,48
615,24
1.424,01
2.039,25
687,62
1.971,10
2.658,72
742,50
2.745,02
3.487,51
759,48
3.861,50
4.620,98
704,62
5.541,19
6.245,80
519,43
8.421,74
8.941,18
125,62
8.338,23
8.463,85
87.746,7
9
324.859,2
4
412.606,0
3
Juros
A anlise dos VPLs dos juros na situao aqui proposta demonstra que h uma
elevao excessiva desses valores ao longo do financiamento. Como se pode
perceber no quadro 14, a parcela de juros, que no incio do contrato correspondia a
R$ 148,12, chega a crescer 171% at a parcela de nmero 193, quando, ento,
sofre queda, chegando a custar R$ 82,75 na ltima parcela do financiamento.
No Sacre esse aumento chega a 250,84%, do incio do financiamento at a
parcela de nmero 193, quando, a partir de ento, os juros comeam a decrescer
terminando em R$ 80,57, conforme se observa ao final do quadro.
No incio do financiamento, os VPLs dos juros so iguais nos trs sistemas,
pois o valor e as condies de financiamento so os mesmos, porm, no Sistema
Price, se observam maiores elevaes, chegando a crescer 401,28% at a parcela de
nmero 193, a partir de ento, comea a decrescer, terminando em R$ 125,62.
Ao final dos 240 meses, pelo SAC o muturio teria pago, apenas de juros, um
total correspondente a 2,14 vezes o valor inicialmente contratado (R$ 29.700,00).
J pelo Sacre, ele pagaria 2,22 vezes esse valor. Enquanto isso, pelo Sistema Price, o
total dos juros corresponderia a quase o triplo do valor inicial da dvida.
Extrai-se do quadro 14 que as amortizaes tambm se elevam bastante ao
longo do financiamento. Isso ocorre porque os saldos devedores sofreram aumentos
sucessivos decorrentes da correo monetria pelo ndice proposto nessa simulao
(2,5% ao ms). No entanto, os valores obtidos pelas trs metodologias para as
parcelas de amortizao no so suficientes para zerar os saldos ao final do perodo
contratado, fazendo com que o muturio permanea endividado.
Verifica-se que, no decorrer do tempo, as prestaes sofrem aumentos
sucessivos, tornando-se bem maiores que a renda do muturio observada no incio
do financiamento (R$ 1.061,00).
preciso destacar que, segundo a Lei 8.629/93, o comprometimento mximo
da renda de 30% para o pagamento das parcelas do financiamento habitacional.
Dessa forma, em um ambiente de inflao elevada, se os rendimentos do muturio
no aumentarem proporcionalmente aos aumentos da dvida, haver inevitavelmente
um sacrifcio maior para a sua quitao.
Grfico 19 - comportamento dos VPLs dos juros em um ambiente de inflao elevada
Por meio da anlise dos VPLs dos juros no grfico acima possvel perceber
que h uma elevao excessiva e contnua at a parcela de nmero 205, quando os
valores caem bruscamente.
Percebe-se, que a curva do SAC permanece abaixo das demais, demonstrando
que, por meio deste sistema de amortizao, as parcelas de juros so as menores
dentre as trs metodologias. Pelo Sistema Price, ocorre o contrrio, pois a sua curva
encontra-se bem acima das demais, demonstrando que as parcelas de juros so
maiores por meio desta metodologia de amortizao.
Grfico 20 - Comportamento dos VPLs das amortizaes em um ambiente de inflao
elevada
SAC
29.700,00
29.501,09
26.881,85
24.246,93
21.897,65
19.494,96
22.186,12
26.492,53
31.496,37
37.255,23
43.804,38
Sacre
29.700,00
29.501,09
26.857,17
24.193,26
21.825,98
19.398,54
22.160,75
26.627,18
31.850,59
37.900,83
44.825,37
Price
29.700,00
29.560,11
27.602,20
25.516,62
23.629,14
21.571,69
25.254,17
31.030,33
37.966,36
46.222,91
55.945,67
SAC
51.139,33
59.189,61
67.780,15
76.574,17
84.988,77
92.068,33
96.289,66
95.245,80
85.073,06
59.091,94
11.598,89
Sacre
52.630,15
61.250,72
70.509,17
80.050,45
89.247,70
97.060,73
101.819,41
100.876,94
89.996,95
61.962,04
10.685,04
Price
67.238,45
80.119,92
94.455,18
109.849,27
125.482,34
139.853,76
150.379,00
152.731,72
139.677,49
98.494,13
17.318,21
menores do que se optasse por alguma das outras duas metodologias. Dessa
maneira, entende-se que, em um ambiente de inflao elevada o SAC se configura na
melhor alternativa para o muturio.
Nota-se que, na segunda situao em que foram testados os sistemas de
amortizao da dvida, obtiveram-se valores extremamente elevados para todos os
itens analisados, se comparados queles obtidos no incio do financiamento. Isso
demonstra que nenhuma das metodologias de amortizao da dvida se mostra
eficiente em um ambiente altamente inflacionrio, provocando aumentos excessivos
nos valores a serem pagos pelo muturio e impossibilitando a quitao da dvida,
caso no haja uma renegociao junto instituio financeira.
Verificou-se ainda, que nas duas situaes propostas, pelo Sistema Price
obtiveram-se os maiores valores para todos os itens analisados, demonstrando que
esta metodologia a mais onerosa para o muturio.
Diante o exposto acima, conclui-se que o Sacre representa a melhor
alternativa para o muturio, quando aplicado em uma situao de estabilidade
econmica. J em um ambiente altamente inflacionrio, o SAC representa a melhor
alternativa por se configurar como a menos onerosa para o muturio.
REFERNCIAS
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