---Copropietarios-arriendo

Que el arrendatario de uno de los copropietarios, respecto del inmueble comn, tiene la calidad de ocupante precario,
cuando dicho arrendamiento no es ratificado expresa o tcitamente por los dems copropietarios, pues un condmino
no tiene ttulo para arrendar el bien comn.

---Enajenacin -arrendatario
Que, si un bien arrendado es enajenado, el adquirente slo se encuentra obligado a respetar el arrendamiento si
ste se encuentra inscrito, o si, al adquirir el bien en dicha situacin, asumi dicha obligacin, conforme lo establece el
artculo 1708 del C.C.
Que, el arrendatario de un bien enajenado deviene en precario, cuando el arriendo no se encuentra inscrito, y el
nuevo dueo que no se ha obligado a respetarlo, interpone demanda de de-salojo solicitando la restitucin del bien
transferido.
----El del arrendatario cuando tiene plazo vencido o se le ha cursado aviso de devolucin y es demandado por el
arrendador.

6.
Es precario el poseedor del predio (comprador), con contrato resuelto de pleno derecho
por el demandante (vendedor), que en el proceso de desalojo opone la excepcin de
incumplimiento?
No es precario el comprador que adquiera un inmueble mediante un contrato con clusula resolutoria de pleno
derecho, porque para determinar si ha existido fenecimiento del ttulo, debe examinarse previamente si se han
cumplido con los requisitos necesarios para que opere de manera vlida la clusula resolutoria lo cual debe ser
discutido en una va ms lata.

A)

Es precario quien posee un bien con ttulo manifiestamente ilegtimo?

3.
Que, la posesin de buene fe, aun cuando es ilegtima, puede ser ejercida por quien cuenta con un ttulo
oponible al que porta el demandante; en este caso la incertidumbre provocada por el ttulo del poseedor, deber ser
dilucidada en proceso distinto al desalojo.
4.
Que, sin embargo cuando el poseedor justifica o pretende justificar su posesin con un ttulo que no puede ser
opuesto al ttulo de propiedad que porta el demandante, por ser manifiestamente ilegtimo (nulo, entre otros), en tal
virtud, dicho ttulo no enerva su condicin de poseedor precario.
SE ACORD: POR UNANIMIDAD
Que, el poseedor de un bien con un ttulo manifiestamente ilegtimo es precario.

B) Puede el demandado invocar vlidamente, va excepcin la prescripcin extintiva de la accin?

3.
Que, tratndose la accin de desalojo por ocupacin precaria, una pretensin que proviene de un derecho real
de propiedad, sta prescribe a los diez aos, solo reivindicacin imprescriptible
Se acord:
El demandado en un proceso de desalojo por ocupacin precaria se puede demandar vlidamente la excepcin de
prescripcin extintiva de la accin.

CAS. N799-2000 del 18.10.2000. Para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que
justifique el uso y disfruto del bien por parte de la emplazada; y el ttulo de la posesin no tiene porque constar necesariamente
en documento de fecha cierta o en instrumento pblico. CAS. N 1830-99 del 29.10.99. Si los demandantes no son propietarios
de la edificacin, no es pertinente la aplicacin respecto de sta lo dispuesto en los arts. 911 y 923 del C.C., no siendo posible
proceder al desalojo de slo el terreno; no tiene la calidad de poseedor precario quien es dueo de la edificacin construida
sobre el terreno de los accionantes.
CAS. N 1818-97. La precariedad en el uso de inmueble no se determina nicamente por la carencia de un ttulo de propiedad
o de arrendamiento, debe entenderse como tal la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la
legitimidad de la posesin que ostenta el ocupante; en esa amplitud de criterio debe interpetarse la norma contenida en el art.
911 del CC .

CAS. N 1803-96. Celebrado un contrato de compraventa de inmueble, el derecho de propiedad del vendedor se extingue, en
virtud a lo dispuesto en el inciso primero del art. 968, en cuyo caso se entiende que ha fenecido el ttulo del vendedor, teniendo
derecho

el

comprador

desalojarlo

por

la

causal

de

ocupante

precario .

CAS. 300-94. Fenece el ttulo del poseedor por remate o venta judicialo del bien; la posesin ejercida es de naturaleza
precaria.
CS. 790-95. Tiene carcter de poseedor precario el comprador que posee un inmueble luego de resuelto el contrato de
compraventa,

al

haber

fenecido

su

ttulo

de

propiedad .

CAS. N 433-98. Si el contrato de compraventa ha quedado resuelto, el ttulo que tena la demandada para poseer
legtimamente

el

predio

materia

de

desalojo

ha

fenecido,

convirtindose

en

poseedora

precaria .

CAS. N 1022-95. La posesin precaria por fenecimiento de ttulo comprende, entre otros, a los poseedores temporales con
ttulo,

en

los

casos

del

usufructuario,

usuario,

superficiario

acreedor

anticrtico .

CAS. N 521-95. Cuando una persona posee un inmueble en virtud de un contrato de compraventa, al haberse resuelto ste de
puro

derecho,

tal

ttulo

ha

fenecido

en

consecuencia

dicha

persona

tiene

calidad

de

precaria .

CAS. N 1444-96. En el supuesto del contrato de comodato de plazo indeterminado, se entiende que el ttulo del comodatario
fenece cuando el comodante le solicita la restitucin del bien, en cuyo caso aqul tiene la condicin de precario .
CAS. N 113-97. Cuando el derecho de posesin de un bien ha sido otorgado en virtud de un contrato de trabajo, tal posesin
es accesoria a dicho contrato, por lo que al extinguirse el vnculo laboral por despido del trabajador, el mencionado derecho
de posesin tambin se extingue, deviniendo el trabajador en poseedor precario .

1. El que ocupa el bien por concesin graciosa del dueo, es ocupante precario. Procede el desahucio . A. J. 1914,
p.
2. El comprador de un inmueble que no ha entrado en posesin de l, carece de derecho para interponer demanda
de desahucio por ocupacin precaria contra los vendedores. Debe iniciar accin rescisoria o pedir la entrega del
bien en va ordinaria o sumaria, segn el valor del bien . A. J. 1948, p. 141, 143; 1958, p. 62 (opuestas: Rev. De
J.P. 1953,
3. El concepto de uso precario a que se refiere la segunda parte del art. 970 del C. de P.C. es de ocupante sin ttulo
alguno, con el asentimiento tcito del dueo, sin pagar merced conductiva. Por eso, no procede la accin de
desahucio por ocupacin precaria si el demandado ocupa el bien por transaccin celebrada con el propietario .
R. De T. 1940, p.
4. En los casos de desahucio por ocupacin precaria sin pagar pensin, no es el demandante quien debe acreditar
este hecho, sino el demandado que justifique la ocupacvin del bien . Rev. J.P. 1952, p. 2449.
5. Para que sea procedente el juicio de desahucio por ocupacin precaria es necesario que el demandante pruebe
debidamente su derecho de propiedad sobre el bien cuya desocupacin solicita. El mejor derecho a la propiedad,
alegado por el demandado, no puede discutirse en este juicio . A. J. 1959, p. 102.
6. Procede el desahucio por ocupacin precaria contra quien ha ocupado el inmueble sin consentimiento del
propietario . A. J. 1897, p. 374.
7. Carece de ttulo y es ocupante precario el marido que contina ocupando un inmueble despus de haber cesado
en la administracin de los bienes propios de su esposa, por autorizacin judicial concedida a sta para
administrarlos directamente . A. J. 1914, p. 160.
8. Es ocupante precario el que ocupa una casa-habitacin, que estuvo alquilada a otra persona, sin mediar
contrato de arrendamiento ni pagar merced conductiva . A. J. 1947, p. 243.

9. Es fundada la accin de desahucio por ocupacin precaria contra el poseedor sin ttulo, no obstante que el
interdicto de adquirir promovido antes por el dueo fue declarado sin lugar debido a la posesin anual del
demandado . Rev.
10. El conductor puede hacer uso de la accin de desahucio contra el que ocupa el bien locado sin pagar renta . Rev.
J.P.
11. Procede el desahucio por ocupacin precaria de un fundo rstico si se prueba que los demandados no tienen
contrato celebrado con el propietario ni abonan merced conductiva . Rev. J.P. 1957, p. 212.
12. No procede el desahucio por ocupacin precaria interpuesta por el administrador de bienes ajenos, si no prueba
que el bien a que se refiere la demanda est comprendido, sin lugar a dudas, en la administracin. La accin de
desahucio por ocupacin precaria debe tener por fundamento que quien la ejercita sea dueo, locador o tenga
ttulo legal para ello, y que el demandado es tenedor de un bien, cuyo dominio, posesin o adminsitracin
corresponda al demandante .
13. No es ocupante precario, con respecto al conductor, el que subarrend el local para vivir en l y despus se
entendi directamente con el propietario . Rev. J. P. 1955, p. 338.
14. Es ocupante precario el condmino del inmueble vendido, que lo ocupa sin pagar merced conductiva . A. J. 1952.
p.
15. Si el demandante y el demandado alegan derecho de condominio sobre el inmueble materia del juicio, no es
aplicable la segunda parte del art. 970 del C. de P.C . Rev. J. P. 1950, p. 1119.
16. No es ocupante precario el que prueba haber contribuido con su dinero a la adquisicin del inmueble. No
procede el desahucio . R. De T. 1945, p. 139.
17. Si en el juicio de retracto se declara fundada la demanda, procede el desahucio por ocupacin precaria
interpuesta por el retrayente contra el comprador que ocupa el bien . A. J. 1927, p. 292.
18. Son ocupantes precarios los hijos del propietario que ocupan el bien sin ttulo, por concesin graciosa del padre .
Rev.
19. No es ocupante precario la concubina del inquilino que ocup la casa conjuntamente con el inquilino sabiendo el
prop
20. La madre del inquilino no puede ser considerada como ocupante precario, porque forma con aqul una unidad
familiar .
21. Es ocupante precario el acreedor anticrtico que contina ocupando el bien despus de cancelada la deuda . Rev.
J.P. 1957,
22. Es ocupante precario el portero que sigue ocupando una habitacin, no obstante haber dejado de ser empleado
del propietario.
Qu naturaleza jurdica tienen la inscripcin de la transferencia de la propiedad?
La inscripcin del embargo sobre un bien proveniente del incumplimiento de una obligacin de dar suma de dinero y la
inscripcin de la transferencia de la propiedad de dicho bien, constituyen actos dirigidos a otorgar la oponibilidad registral a
derechos de carcter personal en el primer caso, y de carcter real en el segundo; entre los cuales no ser aplicable la
oponibilidad que brinda la prioridad registral, por ser esta una institucin jurdica prevista solo para aquellos derechos de igual
naturaleza. (CAS. N 1784-99-Lima. 26/10/1999).

Para otorgar la escritura pblica es necesario cancelar el precio?

Cuando el artculo 1549 del Cdigo Civil establece que es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la
propiedad del bien materia de la venta, se entiende que la transferencia del dominio se ha realizado plenamente y lo que se
persigue es la elevacin a escritura pblica con fines registrales. Es decir, se trata de un acto jurdico vlido que simplemente se

pretende formalizar. Por lo que, el documento privado que contenga el contrato de compraventa por el cual se transfiera la
propiedad de un bien ser suficiente para amparar la demanda de otorgamiento de escritura pblica, no siendo necesario que el
comprador cancele el precio del bien, pues el vendedor mantiene su potestad de reclamar su pago o plantear la resolucin de
contrato (EXP. N 3054-98. 23/12/1998).

La falta de pago del precio impide que el contrato pueda perfeccionarse?

La falta de pago del precio del bien materia del contrato de compraventa no impide que el comprador solicite que su contraparte
formalice el acto jurdico celebrado. Segn el artculo 1549 del Cdigo Civil, es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien (EXP. N 99-14464. 23/01/2001).

Buena fe registral
La norma indicada seala una proteccin a los terceros adquirentes siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos: (a) Ser un
tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un adquirente de buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral); c) Ser un
adquirente a ttulo oneroso; d) Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para
transmitirlos; y e) Inscripcin del derecho del adquirente.
En realidad el problema es la interpretacin literal de dicha norma donde la mayora de la jurisprudencia y doctrina nacionales formulan
una ciega interpretacin protectora del tercer adquirente cuando ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces
en sentido estricto. La inscripcin no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya que muchos de esos terceros
adquirentes actan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pblica Registral. Esta interpretacin ciega otorga un significado a la
buena fe como Fe Pblica Registral. Este concepto de buena fe entendido como desconocimiento de la inexactitud registral- es
inaplicable. Al contrario, la buena fe en la norma en mencin- consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el
plano sustancial
Ello se evidencia en la jurisprudencia como la Casacin N 2029-2005-La Merced-Junn. Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la
Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, la cual se prefiri proteger el inters del Banco Continental en
lugar del inters de la cnyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de aa) que no celebr el contrato de prstamo con garanta
hipotecaria. En el Fundamento Octavo se indic que el cnyuge (Metodio aa Sora) debi informar su calidad de casado al contratar
y por lo tanto su conducta fue irregular. En el Fundamento Noveno se mencion que la Seguridad es la razn fundamental del
Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones con los dems:
certeza, pero no solo terica (saber lo que se debe hacer) sino tambin certeza prctica, es decir: Seguridad; saber que esto tendr
que ocurrir y que, si es preciso, ser impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurdica es la que nace del Derecho.
Ambos fundamentos no mencionan la buena fe de la cnyuge ni ninguna razn para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio.
Por el contrario, la interpretacin del artculo 2014 del Cdigo Civil debe tomar en cuenta los intereses regulados y valorados de todos
los involucrados y no solo del tercer adquirente. Cuando se trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que realizar una
eleccin: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que sera necesaria para garantizar el segundo; si
se escoge el segundo, ser necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacrificio del primero
Lo anterior cobra relevancia cuando la buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero
propietario. ste tambin tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su
habitacin. Por tanto, es necesario proceder a una ponderacin de intereses entre los dos sujetos y sacrificar al verdadero titular del
derecho solo, en la medida en que este haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente el negocio.
La exigencia de la buena fe representa una ligazn entre el derecho y la moral, un criterio valorativo, y no solo un criterio pragmtico
de resolucin de conflictos. La verdadera ratio de esta normativa es la proteccin de la seguridad del trfico jurdico. Pero el sentido de
la norma no es aplicar tal proteccin a aquellos que asumen comportamientos desleales en el trfico jurdico. La ley no quiere proteger
todo el trfico jurdico, como un valor en s mismo, sino el trfico jurdico leal y honesto. Este valor jurdico no es tomado en cuenta en
nuestro medio como la jurisprudencia mencionada que idolatra la seguridad jurdica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello
se vuelve ms grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ah que el intrprete de la norma no puede
desconocer esa realidad jurdica la cual es ms amplia que la realidad registral.

 En un proceso de Reivindicacin puede discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad ?

1. Primera posicin: En un proceso de reivindicacin el Juez Puede analizar y evaluar el ttulo del
demandante y el invocado por el demandado para definir la reivindicacin.
Res. N 609-2003-SUNARP-TR-L (publicado
en el Diario Oficial El Peruano el 14 de noviembre
del 2003)
No es incompatible para la inscripcin de la
divisin y particin de un inmueble, la extensin
del asiento de transferencia de dominio por herencia
de las acciones y derechos del predio a
favor de los herederos del copropietario que intervino
en la particin.
Exp. N 4211-98, Sala de Procesos Abreviados
y de Conocimiento (20.05.99)
El sistema judicial peruano ha optado por
la teora constitutiva de la particin conforme
a la cual sta es atributiva de dominio, siendo
que cada uno de los copropietarios recibe su
parte permutando el derecho que tiene sobre
los bienes que no se le adjudican, a cambio
del derecho exclusivo sobre los que se le entregan,
por lo que en concordancia con lo dispuesto
por el artculo 983 del Cdigo Civil,
la mencionada particin implica establecer los
porcentajes que a cada condmino le corresponde,
situacin que corresponde establecer
en la sentencia de mrito, derecho que no
puede establecerse sino de manera judicial o
extrajudicialmente, mas no de facto o segn
criterio de cada condmino

Existen diferencias entre el usufructo y la superficie, y por eso este ltimo derecho es regulado
independientemente en el Cdigo Civil de 1984. La propiedad confiere las facultades de usar, disfrutar y
disponer de un bien. Cuando el propietario otorga a un tercero las facultades de uso y disfrute, se trata de
un usufructo. En la superficie no se conceden solo las facultades de uso y de disfrute, sino que el titular
es propietario de lo construido, con todos los atributos del derecho de propiedad, aunq ue por un plazo.
De otro lado, el usufructo, a diferencia de la superficie, debe ser ejercido de forma tal que el uso y disfrute
del bien no alteren su sustancia. Adems, el usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes, muebles
e inmuebles. La superficie en cambio recae exclusivamente sobre inmuebles, en particular sobre el suelo.
Ambos derechos son temporales, aunq ue en el caso del usufructo es vitalicio, es decir su plazo mximo
de duracin es la vida del usufructuario. Finalmente, el usufructo puede nacer por ley, por contrato o acto
jurdico unilateral o por testamento, mientras que la superficie puede constituirse solo por acto entre vivos
o por testamento.
Las principales caractersticas de la superficie son las siguientes:
(i) Es un derecho real cuyo titular es la persona que tiene la facultad de construir sobre o bajo el suelo.
(ii) Recae sobre cosa ajena. La facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad es sobre
o bajo la superficie del suelo de otro.
(iii) La superficie en el Per solo da derecho a construir edificaciones. En la legislacin comparada se
admite la superficie respecto de plantaciones.
(iv) Otorga al superficiario derecho de propiedad sobre las edificaciones que levante. Esta propiedad
confiere a su titular -el superficiario- todos los atributos del derecho de propiedad. En tal sentido, el
superficiario puede usar, disfrutar y disponer de su edificacin, como lo hara cualquier propietario, con la
salvedad de que al vencimiento del plazo el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
v) Tiene carcter predial. A diferencia del usufructo, que puede establecerse sobre toda clase de bienes,
las servidumbres solo pueden constituirse sobre el suelo, los predios, es decir sobre la divisin de la
superficie terrestre.
Es un derecho temporal. Su plazo mximo de duracin es de noventa y nueve