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Borrero Ochoa, . (s.f.). Mtodos de avalo para determinar la plusvala urbana.

METODOS DE AVALO PARA DETERMINAR LA PLUSVALA URBANA

OSCAR BORRERO OCHOA
1. INTRODUCCIN
En la ley 388/97 que en Colombia condensa las normas del ordenamiento
urbano, se ha creado el instrumento de la Participacin en Plusvala con el cual
se pretende recuperar para la comunidad una parte de los incrementos en los
precios de los terrenos generados por las obras y las actuaciones municipales.
Se trata de una herramienta de suma importancia para la gestin urbana y en
la actualidad, al menos en algunos municipios, se encuentra en un estadio
avanzado de implementacin. Un punto clave en el desarrollo de este
instrumento lo constituyen diversos procedimientos de avalo: la Ley
contempla que para estimar el incremento de los precios de los terrenos, que
es la base de la participacin, deben realizarse distintos procesos de avalo de
los predios afectados. Los procedimientos para llevar a cabo estas tasaciones
han sido reglamentados, y por delegacin del gobierno, el Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi ha elaborado una metodologa para este propsito. All se
definen los mtodos de avalo que deben utilizarse en cada caso.
El propsito de este texto es precisamente la explicacin y la discusin de
estos mtodos de avalo. Explicaremos las caractersticas, los alcances y los
procedimientos de estos mtodos, y esto ser ilustrado a la luz de mi
experiencia prolongada en las labores de tasacin inmobiliaria en Colombia.
Aspiro a que esto pueda servir de herramienta para orientar los procesos de
puesta en marcha de la Participacin en Plusvalas en los diversos municipios,
y para debatir y perfeccionar las caractersticas de este instrumento.
Adems de esta introduccin, este texto tiene los siguientes componentes. En
una segunda seccin, se examinarn los antecedentes de la Participacin en
Plusvalas, sus rasgos centrales y la reglamentacin de que ha sido objeto
para realizar las estimaciones de los incrementos de los precios. Una tercera
seccin est dedicada a los mtodos de avalo ms importantes que se
mencionan y se establecen en la reglamentacin: se explicar cules son sus
principios, los procedimientos que deben emplearse para su utilizacin, y la
forma como ellos son utilizados en la prctica generalizada en nuestro pas.
Una cuarta seccin se ocupa precisamente de la utilizacin de estos mtodos
en la operacin de la Participacin en Plusvalas.

2.-

LA PARTICIPACION EN PLUSVALAS:
GENERALES Y REGLAMENTACIN.
1

ANTECEDENTES,

RASGOS

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2.1-

LA CONTRIBUCIN DE VALORIZACIN, UN ANTECEDENTE.

En Colombia existe desde hace ya mucho tiempo un mecanismo que est

emparentado con la Participacin en Plusvalas, cuyas caractersticas, sin
embargo, no son idnticas, y con el que a veces existen ciertas confusiones:
se trata de la denominada Contribucin de Valorizacin, mediante la cual los
municipios y otras entidades estatales pueden financiar obras pblicas
(servicios pblicos, vialidad, parques, etc.) mediante la contribucin de los
propietarios de los inmuebles que presumiblemente se beneficien de manera
directa con la obra. El municipio define el costo o presupuesto de la obra (la
Ley permite aadir un 30% para costos administrativos e imprevistos) y el
monto resultante se distribuye entre los predios afectados. Se otorga un plazo
prudencial para su cobro que permita el pago por parte de los contribuyentes.
Puntualicemos que la Contribucin de Valorizacin tiene una diferencia
crucial con la Participacin en Plusvala: mientras que esta ltima apunta
especficamente al incremento del precio del inmueble la primera lo que
pretende cobrar es el costo de la obra. Desde luego que existe un elemento
de aproximacin: se pretende que lo que contribuya cada propietario en el
costo de la obra tenga una relacin con el beneficio obtenido de ella. Es por
ello que el procedimiento de distribucin de estas obligaciones entre los
propietarios tiene alguna semejanza con la estimacin de los incrementos en
los precios de los inmuebles. El procedimiento incluye los siguientes factores
en la ponderacin de lo que cada inmueble debe contribuir en la financiacin
de la obra:
a)
b)
c)
d)
e)

Cercana a la va o a la obra
Estrato social del predio
Uso del predio (comercial, vivienda, industrial)
Lote o inmueble construido
Tamao del predio

Cada uno de estos factores tiene un peso y permite una calificacin del predio.
Definida la calificacin se multiplica por el coeficiente que le corresponda
dentro del valor de la obra. As se determina el valor a pagar. Pero obsrvese
que a pesar de llamarse contribucin de valorizacin, no cobra propiamente
la valorizacin sino el costo de la obra.
2.2 RASGOS CENTRALES DE LA PARTICIPACIN EN PLUSVALAS
La ley 388 de 1997, conocida como de Desarrollo Territorial, que modific la
anterior ley 9 de 1989, conocida como de Reforma Urbana, estableci como se
ha dicho, la denominada Participacin en Plusvala, que, ella s, se orienta a
cobrar la verdadera valorizacin, es decir, el incremento en el precio que un
predio experimenta, asociado a las siguientes eventualidades:

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a)
La extensin de las redes de servicios pblicos
b)
La construccin de vas en el sector que tengan un impacto directo
en su valorizacin
c)
La ampliacin del permetro urbano o sanitario
d)
El cambio de normas o de reglamentacin, de manera que el uso se
modifique (de vivienda se trasforme en comercial, p.ej.) o se permita una
mayor densidad o altura de las edificaciones.
e)
Cualquier otra inversin pblica que genere valorizacin inmobiliaria.
La autoridad municipal, cuando realice cualquiera de estas acciones
enumeradas y decida la aplicacin del instrumento, deber establecer la
magnitud del incremento en el precio de los terrenos objeto de la participacin,
ya que, en trminos tributarios, esta es la base gravable. Este incremento se
establece a partir de la comparacin de dos avalos, antes y despus de la
accin urbanstica generadora de la plusvala. Inicialmente un decreto nacional
estableci que el precio anterior era el que tenan los terrenos en julio de 1997
(fecha de expedicin de la ley 388) para las acciones urbansticas contenidas
en los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y un ao antes para las
acciones urbansticas contenidas en planes parciales u otros instrumentos que
desarrollen el POT. Recientemente esa disposicin fue modificada y ya no se
habla de una fecha o periodo especfico, simplemente se habla de antes..
Luego se realiza un segundo avalo, en el cual se estima el precio que
presumiblemente adquirir el terreno una vez entre en vigor la norma o se
materialice la obra. La diferencia entre los dos constituye la base de la
participacin: la participacin ser una proporcin de este incremento, que
puede oscilar entre el 30% y el 50%, de acuerdo con la decisin de los
Concejos Municipales.
2.3. LA REGLAMENTACIN DE LOS AVALOS
Mediante el decreto 1420 de 1998 y la resolucin 762 de 1998, el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi (IGAC) elabor por encargo del gobierno los
lineamientos metodolgicos que debern seguir los avaluadores para
determinar los precios del suelo para la aplicacin de los distintos instrumentos
contemplados en la ley 388. A continuacin presentamos las partes pertinentes
a la determinacin de las plusvalas en los siguientes casos:
:
a) Plusvala por incorporacin al permetro urbano. Las normas
colombianas piden investigar los precios del terreno teniendo en cuenta
la condicin rural o suburbana del predio. Debe establecerse si en el
municipio existen zonas que tengan caractersticas similares a las
definidas en la nueva clasificacin del suelo (por uso, intensidad y
localizacin comparable) y dotacin de servicios. Si existen, se
investigan los precios de la tierra y por el mtodo comparativo o de
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mercado se estima el nuevo precio de referencia. Si no existen zonas

comparables se aplicar la tcnica residual o potencial de desarrollo
tomando en consideracin no solamente la viabilidad jurdica y tcnica
sino tambin econmica, para lo cual es necesario realizar un estudio
de la demanda potencial del tipo de inmuebles a construir. Es
indispensable tener en cuenta la densidad autorizada, el ndice de
ocupacin y el ndice de construccin establecido y a partir de all se
establecer el precio de referencia para el clculo de plusvala.
b) Clculo de la plusvala cuando se autorice el cambio de uso a uno
ms rentable. Si no existe una norma anterior que determine los usos
del suelo en la zona, deber tenerse en cuenta el uso predominante en
la zona homognea fsica correspondiente al 24 de julio de 1997. Y si no
existen zonas homogneas fsicas se deber considerar como uso
predominante aquel al que estuvieren destinados al menos el 51% de
los predios del primer nivel o primer piso. Adems se debe tener en
cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que se
dicta autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso mltiple, no
se genera motivo de plusvala.
Si existe norma pero a pesar de ello se presenta un uso ms rentable no
autorizado, el avalo de la zona en las condiciones anteriores de que
habla la ley debe hacerse segn la norma legal y no bajo la condicin de
hecho. En ambos casos el avalo anterior se har aplicando el mtodo
de mercado. Para el avalo de referencia deber buscarse dentro del
municipio una zona que presente caractersticas similares a las que se
establecen en la accin urbanstica, especialmente en cuanto al uso, y
en ellas debe realizarse la investigacin de mercado correspondiente:
de esta manera se establece el probable precio que adquirir la tierra
por causa de la nueva autorizacin de uso, el cual se entender como
el precio de referencia.
c)

Calculo de la Plusvala cuando se autorice un mayor

aprovechamiento del suelo. Es preciso tener en cuenta que esta
reglamentacin cambi recientemente y apenas estn en discusin los
nuevos criterios, se debe tener en cuenta la situacin anterior, dentro de
la cual la norma vigente antes de la accin urbanstica es tan solo uno
de los elementos. El artculo 24 de la resolucin del IGAC, hoy
derogado, prevea varias situaciones: si no existe ningn desarrollo
constructivo, se utilizar la tcnica residual para el clculo del potencial
del suelo; si est parcialmente construido se acude al mtodo de
mercado para verificar transacciones u ofertas de tierras; si est
totalmente construido y solo se conoce el valor de los inmuebles, se
debe acudir a desagregar el valor de la construccin y del lote,
aplicando a la construccin el costo de reposicin menos
depreciacin.
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3.

LOS MTODOS DE AVALO

3.1 METODOS DE MERCADO.
En la reglamentacin sobre los hechos generadores de la Plusvala, como
acabamos de describir, se pide aplicar primeramente el Mtodo de Mercado o
sea la comparacin de precios en terrenos o inmuebles similares mediante la
tcnica de la homogeneizacin. Describiremos a continuacin lo que se
entiende por Mtodo Comparativo o de Mercado.
Es el mtodo ms usual entre los avaluadores. Generalmente se confunde con la
comparacin directa y simple entre los precios de la oferta. Nada ms errneo. Para
que el Mtodo Comparativo tenga aplicacin cientfica se requiere la
homogeneizacion y la aplicacin de varios factores complementarios.
En el avalo rural o urbano la componente ubicacin es definitiva para determinar el
valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a travs del
mtodo comparativo o de mercado. Hay que estudiar cunto ha pagado la demanda
o cunto est en condiciones de pagar el mercado por determinado predio,
comparndolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares.
Los tratadistas y los manuales de avalos suelen dividir en dos el Mtodo
Comparativo: por las caractersticas del inmueble y por la renta.
El Mtodo Comparativo por las caractersticas se basa en la comparacin de los
elementos del inmueble con los mismos elementos o caractersticas de otros
inmuebles.
El Mtodo Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a travs de la
renta real o prevista por comparacin con la renta de otros inmuebles. Estos mtodos
a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la comparacin
directa se efecta un anlisis de las rentas reales o previstas que directamente se
encuentran en el mercado. En la comparacin indirecta es necesario trasformar el
inmueble a uno que produzca renta y hacer hiptesis sobre lo que pasara con el
inmueble al trasformarlo en un bien que produzca renta.
Se deben aplicar los siguientes factores y elementos bsicos del mtodo.
3.1.1- Fuentes de datos
Las fuentes de informacin ms usuales son las Transacciones y los Anuncios de
Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y la ms segura. Los avaluadores
que estn vinculados al corretaje y a la venta de bienes races tienen una fuente
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directa de informacin. Quienes no estn involucrados en la compraventa de

inmuebles pueden acudir a los gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan
Lonjas y los cuales mantienen actualizado bancos de datos actualizados sobre las
transacciones que se dan en el mercado de bienes races en cada ciudad.
Debe tenerse en cuenta que la transaccin observada debe darse en condiciones de
libre negociacin: es decir que tanto el comprador como el vendedor conocen el
mercado y ambos desean y no estn obligados a realizar la transaccin. Existen
ciertas operaciones que no son representativas y sesgan los resultados de este
mtodo de Mercado. Es el caso de las daciones en pago a los bancos o acreedores
por motivos de insolvencia, en cuyo caso se da una situacin forzada u obligada por
la situacin del deudor. En la mayora de los casos los inmuebles se reciben por un
valor muy inferior al comercial. Existen otros casos en que se reciben por un valor
mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas las
donaciones a parientes o a entidades de beneficencia.
A veces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurdicas de un
mismo grupo econmico alteran el verdadero valor del inmueble porque no se dan en
condiciones de libre negociacin. No son tiles tampoco los datos provenientes de
remates o ventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en
condiciones de expropiacin o venta forzada para la construccin de una va, etc.
En cuanto a los Anuncios y Ofertas se puede acudir a:
Avisos de peridicos de amplia circulacin en la ciudad.
Informacin de Lonjas y asociaciones inmobiliarias
Datos de corredores de bienes races y constructores de inmuebles
Avisos y vallas en el sector que pueden ser observados mediante recorrido
En cuanto a los anuncios de peridicos o avisos clasificados, la dificultad estriba en
que por lo general la informacin contenida en ellos es limitada. Por ello es
necesario acudir al telfono o a la visita personal de los inmuebles a fin de obtener
datos detallados sobre las caractersticas de los inmuebles que hagan posible la
homogeneizacin. En ocasiones estas fuentes suministran una informacin deficiente
o errnea, por lo que es aconsejable la visita al inmueble de referencia. Esto ocurre
porque a menudo el informante es un vendedor profesional que teme que el
avaluador sea un potencial competidor de corretaje que le pueda disputar la comisin
de venta.
Es preferible obtener los datos en las Lonjas de Propiedad Raz o asociaciones
inmobiliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios individuales
pueden afectar el resultado por el ya mencionado temor a perder oportunidades de
negocios. Cuando la informacin proviene directamente del propietario es posible
que el precio solicitado sea sustancialmente ms alto que el comercial, ya que en la
mayora de las veces los propietarios no conocen con precisin el valor de su
inmueble y suelen exigir precios muy por encima del precio que razonablemente
emerge del mercado.

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En algunas ciudades existen estudios especiales que proveen mejor informacin

sobre los precios de oferta y sobre las transacciones. En las principales ciudades de
Colombia existen agremiaciones profesionales y entidades recolectoras privadas
que producen datos inmobiliarios de muy buena calidad. A continuacin presentamos
algunos de los principales estudios de este tipo:
-

Estudios de Oferta y Demanda por edificaciones urbanas. Son realizados por la

Cmara Colombiana de la Construccin
(CAMACOL) en las ciudades
principales, con una frecuencia anual o semestral..

Estudios del Valor del Suelo. Son elaborados por las Lonjas de Propiedad Raz,
En particular la de Bogot adelanta peridicamente un estudio sobre precios
del suelo en las diferentes reas, zonas y barrios de la ciudad con una
periodicidad anual y con un cubrimiento a partir de 1959. A partir de este estudio
es posible obtener para cada ao el valor de suelo que tenia en precios
corrientes del momento y en precios constantes, tomando como deflactor
comparativo la inflacin. La metodologa, direccin y asesora de estos estudios
han sido llevados a cabo por el autor, Oscar Borrero Ochoa, y por la Arquitecta
Esperanza Duran de Gmez. Los datos son indicativos y requieren el concurso
del avaluador para la homogeneizacin de los precios y la determinacin de las
caractersticas propias del lote que avala. No es aconsejable inferir el dato de
la Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las caractersticas
especiales de cada lote.

Construdata Precios. La firma privada Construdata provee a los constructores e

inmobiliarios de varias zonas del pas una revista bimestral y estudios
especializados que recogen datos de precios y costos de materiales. As mismo
recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad. Esta revista contiene
una valiosa informacin para los avaluadores acerca de los costos tpicos por
metro cuadrado segn prototipos de inmuebles que son muy tiles para el
mtodo del costo y avalo de las construcciones.

Revistas especializadas. Existen varias revistas inmobiliarias que recogen

valiosa informacin en las ciudades que tienen actividad constructora
apreciable. Es el caso de La Guia Inmobiliaria que produce una revista mensual
en Bogot, Medelln, Cali y Bucaramanga, y de la revista Metro Cuadrado en
Bogot. La informacin reunida por esta ltima fuente corresponde a un gran
nmero de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en cada momento se
venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados sino tambin
de los dems proyectos que se construyen en la ciudad, dividido en zonas. Es
una fuente ya clasificada que es muy valiosa para los corredores de bienes
races, para los constructores y en especial para los avaluadores.

3.1.2 Datos que se deben recolectar y requisitos de presentacin

A continuacin presentamos los datos que se deben recolectar de cada observacin
y su forma de presentacin:
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Se debe precisar la naturaleza del dato: si se trata de una transaccin,

de una oferta, de avisos, de publicacin, etc.
Se debe especificar la fuente de la informacin: si es el catastro, una
Lonja, peridicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados,
revistas, investigaciones privadas, etc.
Se debe consignar la localizacin del inmueble: direccin exacta, barrio,
estrato, uso del predio, distancia a la esquina, distancia al centro
comercial ms cercano, servicios de los que dispone el rea,
facilidades de transporte, vas de acceso.
Se debe determinar las dimensiones del lote: frente, fondo, rea,
regularidad
Se debe registrar el precio y las condiciones de venta

3.1.3 Homogeneizacin.
Una vez recolectados los datos de base, es necesario pasar a la etapa de su
homogeneizacin que como el nombre lo indica, significa hacer homogneo, hacer
equivalente, comparable.
a) Delimitacin de zonas homogneas.
El primer paso que se debe dar es la definicin de la Zona Geoeconmica
Homognea. Por ello se entiende aquella rea que tiene caractersticas
similares en cuanto a:
- Ubicacin espacial
- Estrato social
- Uso del suelo (industrial, comercial, habitacional)
- Densidades y reglamentacin urbana (alturas, ndices de construccin)
Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el clculo:
b) Reduccin a precio de contado.
Dado que la forma de pago puede alterar los resultados en la recoleccin de
precios, es necesario hacer comparables todas las transacciones y precios de
oferte haciendo de cuenta que todos los negocios se pagasen de contado.
Cuando un comprador toma un crdito y paga una cuota inicial, desde luego
para l se trata de una transaccin a crdito. Pero para el vendedor, en la
practica, se trata de una transaccin de contado, ya que el propietario recibe
todo el dinero proveniente de la cuota inicial y del crdito de la entidad
financiera en el corto plazo..
Normalmente se consideran como ventas de contado aquellas que tienen un
plazo de hasta 90 das, lapso que es el considerado razonable para obtener el
crdito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir toda la cuota inicial. Cuando el
plazo es superior, no se considera de contado y generalmente se aplican
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intereses para los saldos pendientes. Es necesario identificar el costo del dinero
o intereses que se cobran ya que generalmente el interes inmobiliario es
diferente al Inters bancario o al costo del dinero colocado en otras opciones
financieras.
c) Factor de fuente
En los casos en los cuales los datos recolectados pro vengan de ofertas, avisos
de peridico o precios que propone el propietario, generalmente existe una
sobreestimacin del valor del mercado, ya que generalmente se pide ms para
poder obtener una buena transaccin. En estos casos se debe efectuar un
descuento o aplicar un factor de demrito con el fin de acercarse al valor que
pagaran efectivamente los demandantes.
En condiciones normales el precio de transaccin suele estar un 10% o un15%
por debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastara con aplicar un
Factor de Fuente igual a 0.85 o 0.9. Sin embargo hay momentos en la
economa, particularmente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los
cuales la transaccin puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio
que solicita el oferente. En pocas de baja demanda inmobiliaria podra
aplicarse un factor de fuente igual a 0.8.
Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos
los precios de la oferta estn inflados. Hay personas que piden lo que esperan
recibir y por debajo de esta cifra no aceptaran transaccin. As como hay otros
que suben 30% el precio para poder obtener una rebaja apreciable.
d)

Factor de profundidad.
En el avalo de terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un
factor de demrito en la medida que el lote sea mas profundo.

e)

Factor de frente.
A medida que el lote tiene un frente mas amplio sobre la va, debemos aadir
mejor precio. Esto se hace mediante un factor que incrementa o demerita el
precio de un lote en la medida que el frente sea mas o menos amplio.

f)

Factor de actualizacin.
El inmueble investigado o los datos obtenidos por comparacin pueden referirse
a una fecha diferente a aquella en que se est realizando el avalo y por lo
tanto es necesario actualizarlos. Esto se lleva a cabo mediante el proceso de
inflactacin en el cual a los datos originales se les aplica un factor de
conversin de acuerdo con su fecha de ocurrencia y con la evolucin de un
ndice de precios de referencia (inflactor). En nuestro medio por lo general se

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usa para este propsito el ndice de Precios al Consumidor (IPC) o el ndice ce

Costos de la Construccin (ICC).
No es aconsejable realizar estas actualizaciones para periodos largos,
superiores a 3 aos, ya que la valorizacin de los inmuebles no siempre es
paralela a la evolucin de los precios generales, o de los de los insumos de la
construccin. Ms all de este lapso las divergencias pueden ser muy
apreciables. A veces es conveniente emplear el mtodo dentro de un mismo
ao, si los datos comparados estn en los extremos temporales de un ao y la
valorizacin es considerable.
g)

Tamao:
El precio de un terreno no crece de manera proporcional con su tamao: los
inmuebles grandes tienen un predio unitario inferior a los inmuebles de menor
tamao. Para calcular el valor de esta elasticidad precio- tamao, existen
tablas y regresiones lineales construidas sobre los comportamientos
generalizados de este tipo, que son fciles de utilizar.

h)

Topografa:
Los terrenos pendientes o de relieve abrupto o irregular tienen costos de
equipamiento y edificacin ms elevados que los terrenos planos. Esto se
refleja en los precios inmobiliarios, y por ello es necesario emplear factores que
tengan en cuenta esta circunstancia, en funcin de los mencionados
sobrecostos.

i)

Ubicacin (micro-localizacin)
Aunque como se ha visto, este ejercicio se realiza en una zona geo-econmica
homognea y por lo tanto la ubicacin general debe ser similar, dentro de la
misma rea diferencias de localizacin ms finas tambin tienen incidencia en el
precio de los inmuebles: es el caso de los lotes de esquina, los que tienen frente
a varias calles, o los que estn contiguos a los parques o a vas principales.
3.1.4 Procesamiento de datos homogeneizados
Muy probablemente cada uno de los datos investigados requiera la aplicacin de
varios de los factores enunciados. Este debe ser un procedimiento cuidadoso, pues
el xito de este mtodo descansa precisamente en el buen tratamiento de estos
datos a travs de la homogeneizacin. El inmueble investigado puede tener
necesidad de aplicarle uno o varios de los factores analizados aqu. Entonces se
multiplica el valor que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los
factores encontrados con el fin de obtener el valor homogeneizado.
Una vez obtenido un nmero suficiente de observaciones homogeneizadas, se les
somete a los procesos estadsticos usuales, como la estimacin de medidas de
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convergencia y dispersin. Normalmente se calcula la media y la desviacin standard

y se tiene como referente de aceptacin que la relacin entre la desviacin y el
promedio no supere el 15%..
3.2- EL METODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO
Hago notar que el Mtodo Comparativo que venimos de exponer es
particularmente adecuado para avaluar terrenos en reas en las que
predominan lotes no construidos (aunque s urbanizados): con los
procedimientos que se han esbozado, la informacin disponible es
directamente comparable. Otra cosa ocurre en zonas en las que la mayora de
los terrenos estn edificados: las transacciones, las ofertas, las estimaciones
se refieren al inmueble como un todo. A continuacin presentamos un mtodo,
con sus variantes, en el cual se parte precisamente del precio total del
inmueble y mediante diversos procedimientos, se deduce el costo de la
construccin, y se llega como residuo al precio del lote urbanizado: es por ello
que se le denomina Mtodo Residual.
Una variante de este mtodo permite as mismo estimar el monto total del
espacio construido que potencialmente se puede edificar en un terreno: a partir
de este valor mximo de ventas que puede soportar un lote, se puede
entonces deducir el precio del suelo. Este Potencial del Desarrollo (que le da
nombre a esta variante del mtodo) est fuertemente influido por la
reglamentacin urbana. Es muy usado en Colombia, especialmente en la Lonja
de Propiedad Raz de Bogot, y la experiencia muestra que permite llegar a
mejores resultados que el mtodo comparativo.
Dado el papel decisivo que juegan las normas y la reglamentacin en este
mtodo, examinemos inicialmente las relaciones que se establecen entre el
valor del suelo, las normas urbanas y la rentabilidad de la promocin
inmobiliaria.
3.2.1 Valor del suelo y normas urbanas
a)

El factor de construibilidad.
El valor del suelo rural est relacionado con la cantidad de bienes
agrcolas que se puedan producir en l, y con el precio al que se puedan
vender estos bienes. En esto juega un papel destacado la fertilidad, o
capacidad de produccin del suelo. En el caso urbano, el precio del
suelo est relacionado con la cantidad de espacio construido que se
pueda producir en l, y del precio al que se pueda vender esta rea. Por
lo tanto, este monto, que como hemos dicho, denominamos Potencial
de Desarrollo, est relacionado con la densidad, la altura, el estrato de
los demandantes, y el uso: en general estos aspectos estn regulados
por normas urbanas.

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El potencial de desarrollo se traduce en un nmero de metros

cuadrados multiplicado por un precio de venta. La cantidad de metros
cuadrados construibles, a su vez, est en funcin de la densidad, altura
e ndice de construccin que autorice la norma. Es decir dependen de
la construibilidad o edificabilidad que la autoridad municipal permita
al propietario del suelo. Si tiene un alto nivel de construibilidad el
constructor de suelo pagar un
precio elevado. Si tiene baja
construibilidad pagar un precio reducido. Si no tiene construibilidad
porque se determin que dicha tierra ser un parque o zona de control
ambiental, sencillamente no tendr comprador y su precio ser cero, a
no ser que el municipio lo compre para un uso comunal de la ciudad.
b) ndice de ocupacin.
Una de las normas que inciden en la construibilidad y por lo tanto en el
potencial de desarrollo es el denominado ndice de Ocupacin. En las
ciudades existen normas que definen que solo un porcentaje del suelo
se puede construir en primer, lo cual limita la cantidad de rea
construida que se puede edificar. El ndice de Ocupacin es el rea
ocupada en el primer piso con respecto al total del rea del lote
urbanizado:
rea construida en primer piso
I.O = -----------------------------------------.
rea del terreno urbanizado
Si un edificio ocupa en el primer piso 500 m2 y el terreno neto
urbanizado es de 800 m2, el ndice de Ocupacin ser: 500 / 800 = 0.62
es decir 62%. En las ciudades colombianas generalmente los ndices
mximos de ocupacin en las zonas centrales y comerciales llegan
hasta el 0.8. En las zonas residenciales es normal un ndice de 0.6. En
las viviendas de estratos altos y en las parcelaciones este ndice puede
reducirse a 0.3.
c) Regulacin de las alturas permitidas
En nuestra prctica urbanstica existe una conexin entre el ndice de
Ocupacin y la limitacin en las alturas permitidas a los edificios. Tal vez
como influencia del urbanismo espaol y francs, en Colombia y en
Amrica Latina a medida en que aumenta la altura permitida, se exigen
mayores retiros por todos los costados con el fin de permitir una mayor
iluminacin y asoleamiento a las unidades de los pisos bajos. Esto
significa que debe ocupar menor rea en el primer piso a medida que se
eleva la altura. A ms pisos menor Indice de Ocupacin
Si una casa solo tiene 2 pisos, podr tener un I.O. de 0.7. Pero si el
edificio es de 10 pisos el I.O. probablemente se reduzca a 0.3. Esta
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relacin obedece al ngulo de obstruccin que genera el rayo del sol o

iluminacin en los pisos bajos. Para ello sed considera que el ideal es
aislar un edificio del otro en una distancia igual a la mitad de la altura. Sin
embargo en Colombia hemos sido ms laxos y fuimos permitiendo
paulatinamente aislamientos menores con base al hecho de que en el
trpico se requieren aislamientos menores para que penetre el sol y se
obtenga una buena iluminacin. En ciudades costeras tropicales estos
aislamientos han llegado a ser nulos en la parte lateral y hasta 1/5 de la
altura en la parte posterior. Las ciudades que han estudiado mejor las
normas, como Bogot, Medelln, Cali, Bucaramanga y Manizales, exigen
aislamientos mximos de 1/3 de la altura y mnimos de de la altura.
En el caso de Bogot las normas recientes determinan los siguientes
aislamientos de acuerdo a la altura: hasta tres pisos solamente se exige
aislamiento posterior pero no lateral. Entre 4 y 5 pisos se exigen 3
metros. Un edificio de 4 pisos tiene en promedio 12 metros de
aislamiento, lo que significa, de la altura. Para alturas de 6 a 7 pisos se
exigen 4 metros laterales y 5 posteriores, con una altura esperada entre
18 y 20 metros. Esto implica entre y 1/5 de la altura. Para una altura
de 10 pisos se requiere 7 metros de retiro por todos los costados, lo que
tambin es aproximadamente de la altura.
d) Regulacin de densidades
Las normas de planeacin urbana definen tambin un nmero mximo de
viviendas construible en un lote, lo que tambin afecta el potencial de
desarrollo. Estas densidades tienen varias definiciones:
i) Densidad Territorial: Es el nmero de viviendas de una ciudad, o una
parte de la ciudad, relacionada con el rea que ocupa. Se mide en
numero de viviendas por hectrea. As por ejemplo Bogot tiene en 1998
1.100.000 viviendas aproximadamente y ocupan 34.000 hectreas. Esto
significa 32.3 viviendas por hectrea. Este guarismo es uno de los ms
altos de Latinoamrica. Sirve para indicar que Bogot es una ciudad muy
densa. Hay ciudades menos densas como Mxico, Buenos Aires o Los
Angeles con densidades inferiores a 15 viviendas por hectrea territorial.
ii) Densidad Bruta Predial: Corresponde al nmero de viviendas que
caben en un predio o terreno sin urbanizar y antes de cesiones para uso
urbano. Por eso se llama terreno bruto, porque no ha tenido ninguna
accin urbana en la infraestructura. Para ello se calcula cuntas viviendas
caben en el terreno y se divide por el nmero de hectreas brutas que
ocupa. Ejemplo: si en un terreno de 25.000 m2 se pueden hacer 420
viviendas, la densidad bruta predial ser: 420 / 2.5 = 168 viviendas por
hectrea bruta.

13

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

iii) Densidad Neta Predial: Es el nmero de viviendas que caben en el

terreno neto despus de descontar las reas de afectacin vial, control
ambiental exigido, zonas de cesin A o parques pblicos, etc. Lo que
queda es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios. En este
terreno neto probablemente se hagan calles internas, zonas verdes
privadas o reas de aislamiento. Puede confundirse en muchos casos con
el terreno til. No siempre el terreno neto y el til son lo mismo. Ejemplo:
En el caso anterior hay que dejar el 16% para vas publicas y entregar un
parque con el 21% para uso publico. Asimismo se debe dejar un 7% del
terreno para cederlo a una gran avenida de la ciudad. En total se debe
perder el 44% del terreno quedando neto el 56% o sea 14.000 m2. Al
desarrollarse 420 viviendas, la densidad neta predial es: 420 /1.4 = 300
viviendas / Ha.
La densidad que generalmente se usa en las normas urbanas es la
Densidad Neta Predial la cual debe ser calculada por el arquitecto en sus
planos para cumplir la reglamentacin. Ahora bien, en cada ciudad de
acuerdo con el estrato las viviendas sern de mayor o menor tamao.
Generalmente la vivienda popular o de estratos bajos es exigida con
20m2 por cada alcoba, o sea que una vivienda de 3 alcobas como mnimo
debe tener 60m2. Pero en los estratos medios podra ser de 30m2 por
alcoba, o sea como mnimo 90m2. En estratos altos podra ser de 40m2 o
ms, como mnimo 120 m2. Cada ciudad identifica lo que exige como
mnimo segn estratos. A su vez determina un mnimo y un mximo en
las densidades netas prediales.
En el caso de Bogot el Acuerdo 7 de 1979 que rigi la ciudad hasta los
aos 90 exiga una densidad uniforme de la ciudad entre 150 y 180
viviendas por hectrea predial. As la ciudad se densific durante estos
aos. Esto exager la densidad de servicios, de habitantes y trafico, y en
el plan de desarrollo aprobado en el ao 2000 (POT) se propone retornar
a menores densidades. De esta manera en terrenos al norte de la ciudad,
con destino a estratos altos, se plantea una densidad mxima de 30
viviendas/Ha.
e) ndice de construccin
Los anteriores indicadores, los ndices de Ocupacin, de Altura y de
Densidad, necesariamente desembocan en un resultado: el numero
mximo de metros que pueden hacerse en un predio. Este nmero
mximo dividido por el rea neta del terreno se denomina Indice de
Construccin:
rea Construida
ndice de Construccin (I.C.) = --------------------------rea Neta del Terreno
14

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

En nuestro medio en esta rea Construida (A.C) no contabilizan los

stanos, sino solamente el rea construida por encima del terreno, a
partir del primer piso. El rea Neta del Terreno es el predio ya
descontando las cesiones y vas, y corresponde al terreno que se calcula
para la Densidad Neta Predial.
Esto se puede ilustrar con el siguiente ejemplo:: Calculemos el ndice
Mximo de Construccin para un predio de 20 m de frente por 40 m de
fondo, con aislamientos exigidos de 5 en el frente, 4 en los costados, 5
posterior, y altura de 7 pisos. Dados los aislamientos solo se puede
ocupar un rea de 12 x 30 = 360 m2 en primer piso (ndice de Ocupacin
= 0.45). Si pueden hacer 7 pisos, el rea construida total seria: 7 x 360 =
2.520 m2 excluyendo stanos. El ndice de Construccin es entonces:
2.520 / 800 = 3.15.
Usualmente los ndices de construccin de una casa alcanzan al 1.0, es
decir la reproduccin del terreno. En las parcelaciones o estratos altos es
inferior. En los edificios supera 2.0. Un nivel razonable oscila entre 3.0 y
4.0. ndices superiores a 4.0 son altos y cuando superan a 6.0 son
exagerados y generalmente son rechazados por el mercado de la
vivienda. Estos ndices altos solamente se usan en los altos edificios de
oficinas en las zonas centrales. Hemos llegado a registrar en Colombia
como ndice ms alto de oficinas el ndice de 13.0 y para apartamentos un
ndice de 10.0.
3.2.2 Incidencia del precio del terreno en el valor total de un proyecto
inmobiliario
Este apartado se ocupar de la relacin que existe entre el precio del terreno y
el precio total del inmueble, porque normalmente tiene una cierta regularidad, y
esta propiedad es muy til para las prcticas de estimacin del valor de las
propiedades. Denominaremos Factor Alfa () a esta incidencia del valor del
suelo en el precio del inmueble: si un terreno vale 100 y encima se hace un
proyecto que se vende en 1000, la incidencia sera 10% y este sera el valor de
. (Este factor se calcula con respecto al terreno neto urbanizado)
En la Grfica 1 se presentan los rasgos principales del comportamiento de
este factor en ciudades colombianas, resultado de un anlisis realizado por
el autor en 1980 en las principales ciudades colombianas. 1 Con respecto a la
magnitud del ndice de Construccin puede verse que cuando este es muy
bajo, por ejemplo en proyectos de lotes con servicio, la incidencia del precio
del lote en el proyecto se acerca al 100% A medida que el ndice de
construccin se incrementa disminuye rpidamente, de tal manera que en
1

Oscar BORRERO El Valor del Suelo Urbano en Bogot CENAC-Bogot 1980

15

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

0.5 de I.C., = 35%. En el I.C. = 1.0, o sea en el cual se reproduce el rea

neta del terreno, el factor de incidencia era 20% en 1980. Entre los I.C. de 1.0
y 2.0 la incidencia se redujo de 20% a 12%.2 Entre los I.C. 2.0 y 3.0 apenas
baja el factor de 12% a 10%. Se tomaron luego proyectos de vivienda y
oficinas con alto ndice de construccin. Los ms altos encontrados estuvieron
en 10.0 para vivienda (Edificio Conquistadores, en Cartagena) y 13.0 para
oficinas (Torre Colpatria en Bogot). En estos ndices el factor apenas se
redujo al 7%. O sea que a partir del I.C. 3.0 la reduccin del factor es poco
significativa, la curva se vuelve asinttica al eje X. Se concluye que los altos
ndices de construccin, y por tanto las altas densidades, no benefician en
nada el proyecto, ya que el precio de la tierra tiende a subir paralelamente a la
altura y densidad del proyecto.
La mayor eficiencia en el uso del suelo se encuentra pues entre los ndices de
construccin 1.0 a 2.0. Los proyectos tienden a tener un I.C. de 2.0 y un
mximo de 3.0 para lograr su mejor eficiencia respecto al precio del suelo.
En 1998 el autor asesor un estudio que actualiz la anterior indagacin.3 En
la Grfica 2 puede verse que en el lapso que separa las fechas de los dos
estudios la curva que describe el comportamiento de se corri a la derecha,
es decir que la incidencia del precio del suelo se elev para cada nivel del
ndice de Construccin: tal vez este mayor peso del precio del suelo en los
proyectos de finales de los aos 90 sea el resultado de los auges en la
actividad de la construccin en los aos 86-89 y 92-95, y de la escasa
disponibilidad de tierras en Bogot.
Se puede observar que en estos 18 aos, la incidencia del suelo para cada
grado de densidad (densidad de vivienda e ndice de Construccin) la
incidencia del suelo en Bogot aument cerca de 5 puntos. Para un ndice de
Construccin de 2.0 se tena en 1989 un factor alfa del 12%, en 1998 estaba
en 17%. Para un I.C. de 3.0 la incidencia pas de 10% a 15%. En el I.C. de 4.0
el factor pasa de 9.8% a 13%. En ndices altos, superiores a 5.0 y densidades
superiores a 500 viv/ha aumenta entre 1.0 y 1.5 puntos. Debe tenerse en
cuenta que los datos recogidos son de 1994-98, perodo de recesin
econmica y baja en las ventas inmobiliarias. Si hubisemos obtenido los
datos de 1992-94, aos de auge inmobiliario, es probable que la incidencia del
precio de la tierra hubiese sido mayor. En muchos casos super el 20% para
I.C. entre 2.0 y 3.0.

Esto explica por qu en los aos 80 el Banco Central Hipotecario solo prestaba en los
proyectos que tenan una mxima incidencia del terreno urbanizado igual al 12% (resolucin
04 de 1980). Este trabajo del CENAC fue tomado como base por el B.C.H. para definir sus
prstamos exigiendo calidad en los proyectos.
3

Lonja de Propiedad Raz de Bogot El Valor del Suelo Urbano en Bogot 1998

16

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Siguiendo esta metodologa aplicada en Bogot otras Lonjas de Propiedad

Raz del pas, y algunos expertos en avalos han diseado sus propias tablas
para establecer el factor de su regin o ciudad. Los constructores tienen muy
en cuenta esta relacin cuando van a comprar terrenos para sus proyectos.

3.2.3 VALOR MAXIMO DEL TERRENO. TCNICA INDUCTIVA

RESIDUAL.
Si se tiene informacin razonable sobre los indicadores mencionados,
incluyendo el factor y los derivados de las normas es factible realizar una
estimacin muy plausible del precio que estara dispuesto a pagar un promotor
por un determinado lote. A continuacin presentamos inicialmente una
formalizacin sencilla de las relaciones entre estas categoras para llegar a una
expresin manejable, y luego un procedimiento para emplear esta expresin
en trminos prcticos.
Definamos la siguiente notacin:
= factor alfa
Vt = valor del terreno
Pt = precio total del proyecto o valor de ventas
At = rea del terreno urbanizado
Ac = rea construida sin stanos
IC = ndice de construccin
K = porcentaje vendible sobre rea Construida total (rea til
construida)
P* = precio de venta por m2 bruto construido
P = precio de venta por m2 til construido. Es el que generalmente
se da.
V = valor del terreno por m2 urbanizado
Por definicin tenemos que

= Vt / Pt

Pero Vt = At. V
Pt = P* . Ac
Ac = At. IC
Reemplazando tenemos: = Vt/Pt = At.V/P*.Ac = At.V/P*.At.IC = V/P*.IC
Pero como el precio de venta se presenta en trminos de P y no de P*,
tendremos que P* = K.P. Reemplazando y despejando V tenemos:

V = K P IC
17

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

De esta manera tenemos el valor del terreno V, nuestra incgnita, dependiendo

de cuatro variables cuyas magnitudes, bajo ciertas circunstancias son fciles
de obtener. El factor , como se ha dicho puede ser obtenido en las tablas
construidas por las agremiaciones inmobiliarias. Los valores de K en nuestro
medio oscilan entre 0.8 y 0.9 segn el estrato. Para edificios de 5 pisos en
estrato bajo se podra aplicar 0.9. Para estrato medio y medio alto en 5 a 7
pisos se aplica 0.85. Para estrato alto con pisos entre 5 y 10 se aplica 0.8. En
oficinas se suele aplicar 0.8. Solamente edificios muy altos superiores a 30
pisos podran aplicar 0.75 o menos. P es el precio por metro cuadrado de
construccin que se transa en el mercado, y tambin es posible prever su
magnitud en un terreno especfico.. El IC, el ndice de Construccin, est
dado por la norma del lugar.
Ejemplo: cul sera el valor mximo del terreno que el mercado aceptara en un
barrio donde la norma permite un ndice de Construccin de 2.5, el estrato es
medio alto, la incidencia segn investigacin es 15% y el precio de venta
nuevo para los apartamentos asciende a US 650 por m2?
V = 0.15 x 0.85 x 650 x 2.5 = US 207 / m2
Sin embargo, la utilizacin de esta frmula como mtodo de estimar el precio
de los terrenos exige tomar precauciones, porque sus resultados son muy
sensibles a los valores de los parmetros usados. Debe tenerse mucho
cuidado con la aplicacin de este modelo matemtico ya que un error en la
aplicacin de los factores de la frmula conlleva gran diferencia en el resultado
final. Si en el ejemplo anterior hubisemos considerado que el factor era del
10%, el valor mximo del suelo sera US 138 / m2. Asimismo si hubiramos
aplicado un ndice de construccin del 3.5 el resultado sera US 290 / m2.
Es fcil averiguar P y K con base en la investigacin de mercados. Pero el dato
de IC requiere amplios conocimientos de la reglamentacin urbana. Y el dato
de exige mucha mayor informacin de constructores o agremiaciones
inmobiliarias e incluso estudios estadsticos que lo sustenten.
Sugerimos los siguientes pasos prcticos para utilizar la frmula anterior:
1- Con base a las normas, identificar el rea mxima construible.
(aqu debe hacerse la advertencia de que no basta con determinar el
rea mxima que permita la reglamentacin, sino que esto debe
complementarse con consideraciones sobre la operacin del
mercado, y si este acepta estas magnitudes y por lo tanto ellas son
vendibles)
a)
Se determina el terreno neto urbanizable

18

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

b)

Se conocen los aislamientos laterales, posterior y retiro o

antejardn anterior
c)
Se halla el ndice de Ocupacin mximo aceptable
d)
Se define la altura o nmero de pisos construibles. Debe
distinguirse si se trata de pisos tiles o pisos para
equipamiento comunal.
e)
El rea ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el
Indice de Ocupacin al terreno, se multiplica por el nmero
de pisos. El resultado es el rea construida total sin incluir
stanos.
f)
El rea total construida se puede multiplicar por K y se
obtiene el rea til o vendible.
2- Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto
multiplicando el rea til vendible por el precio por m2 esperado
de ventas segn el mercado actual. Puede hacerse el clculo por
usos: locales, oficinas, vivienda, garajes cubiertos.
3- Se define un rango para el factor o incidencia del suelo en el
proyecto. Debe tenerse en cuenta que disminuye de acuerdo al
estrato y es inverso a la cantidad de construccin. En los estratos
bajos vale menos. En los altos ndices de construccin vale
menos. Asimismo en las oficinas, locales y bodegas, vale ms
que en la vivienda.
4- Se aplica el resultado de al valor esperado de las ventas. Este
ser el valor mximo aceptable por la demanda para el lote
urbanizado.
Ejemplo: Cul ser el valor mximo aceptable por un terreno de 800 m2, que
tiene un ndice de ocupacin segn normas de 45%, altura mxima por normas
de 7 pisos, precio vendible de la zona a US 850/m2 y corresponde a estrato
alto en la ciudad?

3.2.4

rea construida mxima: 800 x 0.45 x 7 = 2.520 m2

rea til vendible: 2520 x 0.8 = 2.016 m2
Valor de ventas: 850 x 2.016 = US 1.713.600 (este dato
incluye garajes)
Rango de incidencia : entre 0.14 y 0.17. Aplicaremos 0.155
Valor mximo del terreno: 0.155 x 1.713.600 = 265.608
Precio unitario mximo: 265.608 / 800 = US 332 / m2

METODO RESIDUAL DE ACUERDO CON MARGEN DEL

CONSTRUCTOR. TCNICA DEDUCTIVA.

19

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Otra modalidad de este mtodo de estimacin residual se acerca a la lgica

con la cual el constructor se plantea la operacin, el margen de utilidad que
espera obtener de ella y por lo tanto, el precio que est dispuesto a pagar por
el terreno.
Para ello se debe partir del conocimiento de los costos de construir inmuebles
nuevos. Se establece el rea total que es factible construir dada la
reglamentacin vigente, se estiman los costos que implica su produccin, tanto
los costos directos, como los indirectos y el total se compara con el valor
esperado de ventas. La diferencia entre costos totales y ventas totales es el
margen de operacin, que incluye tanto el precio del lote urbanizado, como la
utilidad del constructor. Si se tiene informacin para estimar razonablemente
la utilidad que el constructor espera de la operacin, el residuo ser el precio
del terreno.
Lo usual en nuestro medio es que los costos totales de un proyecto oscilen
entre el 65% y 75% del valor de ventas, por lo cual el margen vara entre el
25% y 35% de ellas. Si este margen se divide en dos partes iguales entre el
aportante del capital o constructor y el lote o dueo de la tierra, la incidencia
del lote sobre las ventas totales estara entre 12.5% y 17.5%, lo que es
compatible con los resultados obtenidos mediante el mtodo anterior
Sin embargo el margen vara de acuerdo con las condiciones de la economa,
el estrato y el uso. Algunas referencias a nuestra experiencia nos pueden
ilustrar esto:
a) Cuando la economa est ilquida o en recesin, el margen
operacional puede reducirse al 20% y en algunos casos trabajar
sin utilidad.
b) Si la economa est en auge y por tanto la industria de
edificacin, el margen puede llegar hasta el 40%, elevando la
incidencia de utilidad y lote.
c) En los estratos bajos el margen es reducido. Se acepta el 25%
aun en pocas de bonanza.
d) En los estratos altos el margen aumenta en pocas de buenas
ventas y puede llegar al 35%.
e) En las oficinas y bodegas el margen puede alcanzar el 40% con
buenas condiciones de la economa
f) En locales y centros comerciales el margen puede superar el
40%, dependiendo del lugar y las condiciones del comercio.
g) Cuando la tasa de inters es alta, la distribucin del margen suele
favorecer la utilidad reduciendo la participacin del precio del
lote.
h) Cuando la economa va bien y la demanda es razonable, el
margen puede dividirse por mitades

20

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

i) Cuando la demanda es alta y la escasez de tierras existe, se

inclina la balanza hacia el lote aumentando su participacin frente
a las utilidades.
Para desarrollar un ejemplo con el concepto del margen del constructor,
podemos partir del ejemplo anteriormente descrito en el numeral 3.4.

Costo de la construccin: Costo directo = US 300 / m2.

Multiplicador del costo incluyendo indirectos, generales y
financieros = 1.5. Costo total = 300 x 1.5 = 450 / m2
Costo total de la construccin: 450 x 2520 = 1.134.000
Valor de las ventas: 850 x 2.016 = US 1.713.600
Margen operacional: 1.713.600 1.134.000 = 579.600 (33.8%)
Repartiendo 50% para lote y 50% para utilidad
Utilidad esperada 16.9% = 289.800
Valor esperado del lote = 289.800 (16.9%) = US 362 / m2.
Este resultado difiere muy poco del ejemplo aplicando la tcnica
residual inductiva, pero es de mayor precisin.

Este caso supone una economa con facilidad en las ventas, bajas tasas de
inters y suficiente liquidez. Por ello el margen operacional supera el 30%. El
constructor y el propietario se dividen por mitades el margen operacional
dando el 50% al precio del lote. Si la economa se frena, es probable que el
margen llegue al 25% y entonces la utilidad podra ser el 60% del margen y el
40% para el precio del terreno..
La flexibilidad de las utilidades es mayor que la del precio del lote.
Los ciclos de la construccin pueden hacer oscilar estos mrgenes
entre 10% y 20% en los estudios de factibilidad, e incluso los
resultados reales pueden dar prdidas. El precio del lote en cambio
alcanza el 18% en periodos de auge y se reduce al 14% en las crisis.
Como se ve el avaluador debe conocer muy bien al sector de la
construccin y estar bien enterado de los ciclos econmicos para
aplicar el Mtodo Residual. Pero el resultado suele ser mejor que el
Mtodo Comparativo el cual induce frecuentemente a errores cuando
no hay muchas transacciones comparables.
La clave es entonces conocer con alguna precisin lo que permite la
norma (reglamentacin urbana), cmo se aplica ella en el diseo
(arquitectura), cules son los costos de construccin (presupuestos
de edificacin), en cunto se puede vender el producto
(conocimientos inmobiliarios) y cul puede ser la utilidad esperada
(estudio de factibilidad). Es pues un estudio interdisciplinario que
requiere mucha informacin y conocimientos.
3.2.5 MTODO RESIDUAL APLICADO A TERRENOS SIN URBANIZAR.
21

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

El mtodo residual tambin puede ser aplicado a terrenos sin urbanizar

(terrenos brutos) siguiendo una lgica similar, pero introduciendo algunos
agregados pertinentes. A continuacin presentamos algunas indicaciones al
respecto:
a) Es indispensable definir la densidad bruta que se obtiene en el
predio luego de descontar las cesiones para parques, vas, l zonas
de control ambiental (ros, zonas protegidas, plan vial) y la
topografa. Lo que interesa al constructor comprador es cuntas
viviendas por hectrea le caben al proyecto.
b) Se puede partir del precio comparativo de otros lotes urbanizados
mediante el descuento de los costos de urbanizacin y zonas de
cesin o perdidas.
c) Se puede partir del precio de la vivienda que arrojara el mercado en
esta zona de la ciudad descontando los costos de construccin y la
utilidad del urbanizador hasta encontrar el valor del lote urbanizado.
Una vez encontrada se procede a descontar los costos de urbanismo
y cesiones obligatorias con el fin de hallar el lote bruto.
d) En todos los casos el valor del lote bruto es un residuo de todo el
proceso que est determinado finalmente por la demanda (precio de
la vivienda), las caractersticas de la vivienda (tamao y acabados),
los costos de la construccin (directos e indirectos), los costos de
urbanizacin, las cesiones obligatorias (vas, parques y ambientales)
y el margen de comercializacin o utilidad esperada. El lote bruto
ser una resultante obligada de todas estas variables.
e) No es aconsejable aplicar el mtodo comparativo a los lotes brutos
sin un cuidadoso anlisis y un estricto proceso de homogeneizacin.
ya que la norma, la ubicacin, la densidad permitida, la topografa o
el estrato social pueden hacer variar sus precios de manera muy
considerable. .
f) El mejor mtodo aplicable a los terrenos brutos sin urbanizar es la
tcnica residual inductiva o la deductiva.
Para el caso de esta aplicacin de este mtodo se puede formalizar sus
componentes de la siguiente forma
V = valor del terreno bruto por m2
Db = densidad bruta predial. Cuantas viviendas caben en el predio
bruto por hectrea.
Dn = densidad neta predial. Numero de viviendas por hectrea neta
luego de descontar vas, parques y cesiones ambientales.
P = Precio OPTIMO del mercado para la vivienda en la zona. No se
trata del precio mximo al cual se venderan algunas viviendas, sino
del precio de equilibrio al cual se venderan todas las viviendas del
proyecto en dicho predio.
10.000 = dato correspondiente a los m2 que tiene la hectrea
22

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Z = porcentaje que se pierde en cesiones, vas, parques, topografa,

etc.
= incidencia del valor del terreno bruto en las ventas del proyecto.
Se ha obtenido por experiencia mediante estudio en proyectos de
urbanizacin. Depende del estrato social y del uso. Para vivienda
popular en Bogota, Medelln y Cali oscila entre 10 y 12%.
Con las variables anteriores obtenemos :

V = * Db * P/10.000
Pero : Db = Dn (1-Z)
Luego despejando:

V = * Dn (1-Z) * P/10.000
Si asumimos que el precio de la vivienda que permite el equilibrio entre la
oferta y la demanda en una zona y para un predio especfico es de US 8.000
($21.600.000 pesos colombianos), el valor mximo que podra pagar el
constructor depender de la densidad neta permitida y de las cesiones
obligatorias. Asumiendo la mxima incidencia de (12%), una densidad neta
predial de 240 viviendas por hectrea y unas cesiones iguales al 45% del
predio se tendra:
V = 0.12 * 240 ( 1 0.45) * 8.000
10.000
V = US 12.67 /m2 ($34.214 pesos)
Dado que en Colombia y otros pases latinoamericanos los subsidios del
Estado a los estratos populares definen la demanda podemos reemplazar el
valor de P por el tipo de vivienda. En la actualidad los subsidios de Colombia
se entregan en su mayora a viviendas que tienen un precio inferior a 50
salarios mnimos mensuales ($16.600.000 pesos o US 6.150 )
Reemplazando este valor en la ecuacin se tendra:
V = 0.12 * 240 ( 1 0.45) * 50
10.000

23

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

V = 0.0792 salarios mnimos mensuales por m2

pesos /m2 para el ao 2003 (US 9.74 /m2)

= $26.294

Si se trata de ciudades intermedias colombianas en donde la densidad neta

predial es menor (120 viviendas /ha) y aceptando la misma incidencia del 12%
para el factor , se tendra:
V = 0.12 * 120 ( 1 0.45) * 50 * 332.0004
10.000
V = $13.147 /m2 ( US 4.87 /m2)
4.0-

APLICACIN A LOS CASOS DE PLUSVALA URBANA.

Examinemos ahora la aplicacin de estos mtodos de avalo a los casos de
aplicacin del mecanismo de Participacin en Plusvala como lo define la ley
correspondiente y su reglamentacin:.
4.1-

PLUSVALA POR CAMBIO EN LA CLASIFICACIN DEL SUELO DE

RURAL A EXPANSIN URBANA

Esta actuacin urbanstica que se constituye en un hecho generador de

plusvala puede consistir en la incorporacin de una zona de expansin urbana
mediante la ampliacin del permetro urbano, que implica la extensin de redes
y el cambio de normatividad de los terrenos correspondientes que de rurales
pasan a ser considerados urbanos. El valor de referencia o inicial de los lotes
para calcular el mayor valor futuro ser el que tenan antes de esta actuacin
urbanstica.
Las normas de ordenamiento urbano para Colombia luego de la expedicin de
la Ley 388/97 contemplan cuatro tipos de suelo: urbano, expansin, rural,
suburbano y proteccin. No obstante, en el Plan de Ordenamiento Territorial
de Bogot se ha eliminado la categora de suelo suburbano que exista en la
nomenclatura de la normatividad anterior (Acuerdo 6 de 1990 para Bogota). En
estas condiciones el suelo rural es aquel que se destina a actividades
agropecuarias y que no se espera urbanizar en el mediano plazo (10 aos). La
valoracin de estos terrenos se hace por el mtodo comparativo y por el
mtodo de rentabilidad agropecuaria de acuerdo con su ubicacin, acceso y
calidad del suelo.
Es importante puntualizar que el suelo de expansin aunque limite con el
permetro urbano no tiene potencialidad de construccin y su uso corriente es
el agropecuario hasta tanto no se haya incorporado para usos urbanos a travs
4

Hemos aplicado para el ao 2003 un salario mnimo mensual de $332.000 (US 123

24

Material de uso exclusivo para fines acadmicos

de un plan parcial, que es obligatorio en el caso de este tipo de suelo5. Las

normas para los avalos de plusvala (decreto 1420 /98 y resolucin IGAC
762/98) precisan que el avaluador debe establecer un precio de referencia en
funcin de la actividad agropecuaria ya que las normas no permiten la
construccin y por lo tanto los terrenos no pueden soportar legalmente otro
uso. Advirtase que en este caso la aplicacin directa y sin precauciones del
mtodo comparativo puede conducir a equivocaciones, porque es usual que
las transacciones en estos terrenos tengan precios ms elevados que los que
corresponden a la actividad agrcola, pues incorporan expectativas
especulativas de usos urbanos que eventualmente podran tener los lotes en el
futuro. Pero la reglamentacin colombiana no permite la incorporacin de estas
expectativas en el avalo.
Si un particular adquiere un predio situado en esta zona, incurre en el riesgo de
que le cobren la participacin de plusvala en un futuro, pero seguramente
descontar una cifra que incluya esta suma y los intereses de su dinero hasta
el momento en que cambien la norma. Es muy probable que este valor sea
superior al rural. Para el Estado esta tierra vale como rural y como tal se debe
tasar para los efectos del cobro de plusvala, de la valoracin de los aportes de
tierra a plan parcial y para cualquier otro instrumento de gestin del suelo.
El valor de estos terrenos rurales situados en zonas de expansin depende de
la calidad del suelo y de su ubicacin. Para algunas ciudades colombianas
podemos presentar datos indicativos correspondientes del ao 2003:
a) Bogot: zona norte (las mejores tierras rurales) : Mximo $10.000 a
12.000 pesos por m2. Con un dlar a 2.700 pesos significa US 3.70
a 4.44 /m2
- En la zona occidental: $6.000 a 8.000 pesos / m2
- En la zona sur : $2.000 a 3.000 pesos /m2

El Artculo 32 de la ley 388 de 1997 contempla: Suelo de expansin urbana. Constituido por
la porcin del territorio municipal destinada a la expansin urbana, que se habilitar para el uso
urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, segn lo determinen los Programas de
Ejecucin.
La determinacin de este suelo se ajustar a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la
posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios
pblicos domiciliarios, reas libres, y parques y equipamiento colectivo de inters pblico o
social.
Dentro de la categora de suelo de expansin podrn incluirse reas de desarrollo concertado,
a travs de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo
mediante su adecuacin y habilitacin urbanstica a cargo de sus propietarios, pero cuyo
desarrollo estar condicionado a la adecuacin previa de las reas programadas.

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b) Cali: precios de tierra agrcola para caa de azcar: $1.500 a 2.000

pesos/ m2
c) Zona cafetera (Pereira, Armenia) : $700 a 1.000 /m2
d) Ibagu: tierra arrocera a $1.000/m2
e) Villavicencio: tierra ganadera a $800 /m2
Para estimar el nuevo precio de los terrenos una vez incorporados al permetro
urbano, la norma pide determinar su magnitud por el mtodo comparativo si ya
existen tierras urbanas con servicios con caractersticas similares. Es decir se
debe hacer un estudio de mercado homogeneizando zonas de acuerdo con el
uso, densidad de la norma, ubicacin y estrato social.
Para el caso de Bogota en la actualidad encontraremos que en la zona norte
de la ciudad los precios de terrenos comparables estaran entre $50.000 y
70.000 pesos /m2 debido a que esta zona tiene uso residencial, con norma
para edificios de 5 plantas y un estrato medio bajo en algunas zonas y medio
en otras zonas. Los constructores han venido comprando este tipo de terrenos
a dicho precio.
En las zonas del noroccidente (Suba) se encuentran terrenos a $35.000 /m2.
En la zona occidental (Tintal) el precio de los terrenos llega a $30.000/m2. Y en
la zona suroccidental (Bosa) este precio es de alrededor de $25.000/m2. En la
zona sur (Usme) los precios ms frecuentes son $20.000/m2 para tierras
dentro del permetro urbano y con posibilidades de urbanizar.
La norma valuatoria nos dice que adems estos datos de mercado los
debemos cotejar con el Mtodo Residual, que es el que normalmente aplica el
comprador constructor. Ms an, la indicacin para el avaluador es la de que,
si no encuentra zonas homogneas comparables o datos de mercado, deber
utilizar el Mtodo Residual siguiendo las tcnicas atrs explicadas.
Para estimar la plusvala o incremento de precio, se compara precio nuevo con
el precio de referencia. Si tenemos el caso de la zona norte bogotana, el precio
rural de referencia como mximo sera de $12.000/m2 que se deber comparar
con el nuevo precio urbano perifrico que como mnimo nos llevara a
$50.000/m2. La plusvala asciende a $38.000 pesos por m2 de terreno bruto.
Si el Acuerdo del Concejo Distrital define que se pague el 50%, la participacin
del municipio sera de $19.000/m2.
Si nos hallamos en la zona sur de la ciudad (Usme), rea de estratos bajos y
uso en vivienda unifamiliar, la variacin sera desde $3.000 /m2 (mximo)
como rural en las zonas de expansin, hasta un valor de $20.000/m2 (mnimo
actual) como urbano. La plusvala esperada sera de $17.000 /m2 y la
participacin del 50% al Distrito de Bogota sera de $8.500/m2.

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La ciudad que no tenga definido este Acuerdo por su Concejo, no podr cobrar
el cargo de la plusvala. Algunas ciudades definieron el 30% siguiendo el
margen inferior que la ley 388/97 le permite.
Tanto la ley de ordenamiento urbano como los Acuerdos Municipales debern
definir cuales son las actuaciones urbansticas que permiten definir el momento
de la plusvala y el momento que se debe aplicar el precio de referencia inicial.
El dato de julio de 1997 definido en la actual normativa debe ser aclarado por
decretos reglamentarios del gobierno a fin de evitar equvocos en la fecha de
aplicacin del precio inicial. Este dato corresponde a la fecha de la ley 388/97.
Pero la correcta aplicacin debe obedecer a la fecha en que se defina el
cambio de la norma o la ampliacin del permetro urbano mediante los
servicios pblicos y la norma urbana.
4.2-

PLUSVALA POR MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO

Este es el caso en el cual un cambio en la norma permite una mayor altura y

por tanto un mayor ndice de construccin que el que estaba vigente
anteriormente. Para este caso se puede el Mtodo Residual tanto el deductivo
como el inductivo.
En el ejemplo siguiente asumiremos que en una zona de estrato alto (se
venden apartamentos a US 850 /m2, $2.300.000 pesos/m2), se permita el
uso de vivienda con edificios de hasta 7 pisos. Si el ndice de ocupacin era
45% (cifra que se debe obtener de la reglamentacin y de la aplicacin de los
aislamientos), entonces el ndice de construccin mximo permitido era:
IC = I.O. * altura = 0.45 * 7 = 3.15
Utilizando la tcnica residual inductiva se tendra :
V = * k * P * IC
V = 0.17 * 0.85 * 850 * 3.5
V = US 430 /m2

($1.160.000 /m2)

El cambio de norma autoriza ahora la construccin de 12 pisos. En atencin al

ngulo de obstruccin se deben aumentar los aislamientos y entonces el Indice
de Ocupacin sobre el suelo se reduce, pero en total el ndice de Construccin
aumenta en un 50%.
IC = 0.39 * 12 = 4.68

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Al aumentar el ndice de construccin el factor o incidencia del suelo

disminuye (ver numeral 3 de este trabajo). La experiencia nos indica que baja
uno o dos puntos. Entonces analizaremos para de 15% y 16%.
V = 0.15 * 0.85 * 850 * 4.68
V = US 507 /m2 ($1.369.000 /m2)
Con de 16% :
V = 0.16 * 0.85 * 850 * 4.68
V = US 541 /m2 ( $1.460.000 /m2)
Entre estos dos valores deber estar el nuevo precio del suelo luego del
cambio de la norma. Estos valores deben ser confirmados por el precio de
mercado mediante estudio comparativo de terrenos con igual norma, densidad,
mercado y estrato. Si por hiptesis encontramos que el mercado ha efectuado
transacciones por estos valores para edificios de 12 pisos en un estrato similsr,
definiremos en $1.400.000/m2 US 518) el nuevo precio de referencia .
La plusvala por mayor aprovechamiento del suelo seria entonces:
Plusvala = 1.400.000 - 1.160.000 = 240.000 (US 88.90 / m2)
Si el acuerdo municipal defini el 50 % como participacin, el propietario del
suelo o el nuevo comprador deber pagar $120.000 (US 44.45) por cada m2
del terreno que tuvo cambio de norma.
La tcnica inductiva residual es ms fcil de aplicar para los dos momentos. Si
se desea se puede confirmar mediante la tcnica residual deductiva que aplica
los costos y define el margen del negocio, al descontar la utilidad esperada por
el promotor constructor se encuentra como residuo el valor del lote. Con la
ayuda de tablas o similares es muy fcil para el avaluador hacer varios
modelos de acuerdo con las hiptesis de trabajo que acepta el mercado.
4.3 - PLUSVALA POR CAMBIO DE USO A UNO MAS RENTABLE.
Es el caso, por ejemplo, en que a un barrio de casas antiguas pero bien
ubicadas, se le autoriza el cambio de actividad residencial a oficinas o locales
comerciales. Se da generalmente sobre vas de gran movimiento vehicular o
sobre barrios con buena ubicacin dentro de la ciudad. En estos casos la vida
econmica de los inmuebles se termina dado que el uso para el cual fueron
construidos ha llegado a su fin. En algunos casos los inmuebles antiguos
pueden ser utilizados para los nuevos usos, pero en la mayora ellos deben ser

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Material de uso exclusivo para fines acadmicos

remodelados substancialmente o reemplazados. Se paga el sitio como lote

que se ha valorizado pero tambin se paga la construccin cuando se va a
reutilizar.
Para este ltimo caso el parmetro de comparacin ms til es el denominado
Valor Integral por construccin, que consiste en tomar el valor unitario de
inmuebles comparables y aplicarlo al rea construida utilizable. Es decir, el
avaluador investigar inmuebles similares en otras zonas, ya transformados en
locales o en oficinas y obtendr el precio/m2 de la construccin til. Y lo
aplicar al rea del inmueble objeto de la tasacin.
Si no se tienen datos de oferta o transacciones de inmuebles similares
dedicados a oficinas o locales, se puede obtener el valor de los
arrendamientos y mediante el Mtodo de la Renta por Capitalizacin de rentas
perpetuas se obtiene el valor del Capital Inmueble o Valor del inmueble.
Es importante destacar que en este caso los mtodos que se aplican en este
son el Mtodo de Mercado o Comparativo y el Mtodo de la Renta, bajo las
modalidades que se ha indicado.. No cabe en este caso aplicar el Mtodo
Residual porque la estimacin que arroja este procedimiento se refiere por lo
general a un nuevo inmueble, usualmente de mayor altura, lo cual no aplica
para el caso de reutilizacin de los inmuebles antiguos..
Invitamos al lector a repasar la norma del IGAC para Colombia explicada ya en
este texto. Obsrvese que si ya exista el uso de oficinas o comercio (mltiple)
de hecho pero no haba norma que lo permitiera, se debe estimar el precio
inicial de referencia del inmueble con respecto a la norma que estaba vigente
y no con relacin a la situacin de hecho. Seguramente habra que determinar
el valor como residencial aunque ya existiera un local comercial en el predio.
Si en un barrio o sobre una va se permite cambiar el uso de residencial a
mltiple (oficinas y locales comerciales) debemos proceder de la siguiente
manera:
-

Investigar el precio por m2 de construccin en las casas como

vivienda antes del cambio de la norma. Si ya exista la
situacin por cambio de uso de hecho se investigar el valor
de las viviendas en la zona interior del barrio (donde la norma
no se ha modificado) o en barrios similares.
Se valora el costo de la construccin mediante el mtodo del
costo: costo de reposicin menos depreciaciones.
El saldo corresponde al valor del lote de la vivienda.
Se investiga el mercado comparativo de locales o de oficinas
en barrios o vas similares con el fin de identificar el valor que
obtendrn con el nuevo uso. Si ya tenia dicho uso se aplica
esta situacin de hecho como un dato del mercado en el sitio
con la nueva norma aprobada.
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Material de uso exclusivo para fines acadmicos

Igualmente se resta el valor de la construccin menos

depreciaciones, dato que deber ser similar al caso de la
vivienda por cuanto la construccin sigue siendo la misma.
La diferencia entre el nuevo valor y la construccin depreciada
se atribuye al lote. Este ser el nuevo precio del terreno.

Examinemos esto con el siguiente ejemplo: en un barrio o en una calle que se

transforma en comercial debemos averiguar la plusvala de una casa con 600
m2 de terreno y 500 m2 construidos.
-

Como vivienda por el mtodo comparativo encontramos que

dichas casas valen a $1.000.000 /m2 como precio integral por
construccin. Nuestra casa vale entonces $ 500 millones de
pesos (US 185.185)
La construccin por el mtodo del costo menos depreciacin
se determina en $450.000 /m2 dado la edad y estado de
conservacin. Es decir que vale $225.000.000 (US 83.333)
Como saldo para el lote de la vivienda nos queda
$275.000.000 (US 101.850) es decir a $458.333/m2 (US
169.75 /m2). Este es el precio inicial o referencia antes del
cambio de norma.
Al permitirse el cambio a comercio podemos identificar que en
barrios vecinos o calles similares, tanto por el mtodo
comparativo como por el mtodo de renta, el precio que paga
el mercado por la construccin ser de $1.500.000/m2 (como
valor integral) y por tanto el inmueble con el nuevo uso vale
$750.000.000 (US 277.770).
Restamos el valor de la construccin que deber ser el
mismo, o sea $225.000.000 (US 83.333)
El nuevo precio del suelo ser entonces de $525.000.000 (US
194.444) o sea $875.000 /m2 (US 324/m2)
La plusvala ser de 875.000 450.000 = $425.000/m2 (US
157.40 /m2)

En trminos estrictos de tcnica valuatoria esta plusvala se reparte entre el

suelo y un tercer componente del valor de los inmuebles que se denomina
Factor de Comercializacin. La norma colombiana no distingue entre ambos
factores (lote y FC) y considera como plusvala el saldo total. No es del caso
discutir este asunto de tcnica valuatoria. Lo que importa es el resultado final:
la valorizacin del inmueble como un todo por accin del uso ms rentable
permitido.
Una vez calculada la plusvala se aplica el porcentaje de participacin definida
por el Municipio mediante los Acuerdos del Concejo.
Este tercer caso es de ms difcil aplicacin por cuanto generalmente cuando
se autoriza un uso ms rentable ya exista este y la norma lo que hizo fue
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legalizarlo. Aunque se pueden estudiar casos comparables para determinar el

valor de la vivienda antes del cambio de norma o del cambio de uso de hecho,
puede ser difcil identificar barrios similares no afectados por el cambio de uso
y el trabajo valuatorio se dificulta o se pueden cometer equivocaciones.

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