2° Informe Serena-Coquimbo

Ministerio de Vivienda y Urbanismo
Divisin de Desarrollo Urbano

Departamento de Proyectos Urbanos
ANLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIN

ETAPA IV
CASO: SISTEMA URBANO LA SERENA COQUIMBO
IMAGEN
INFORME 2 PLANES DE GESTIN INTEGRADA
24 de Julio 2007
HABITERRA S.A.
Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV
INDICE DE CONTENIDOS
SINTESIS DE DIAGNSTICO URBANO PROPECTIVO ..................................................................................... 3
1.1
Tendencias de localizacin ...................................................................................................................... 3
1.2
Estructura urbana de la Conurbacin ..................................................................................................... 4
1.3
Tamao de las Ciudades .......................................................................................................................... 7
1.4
Visin de Ciudad ....................................................................................................................................... 8
2
DEFINICIN DE ZONAS DE GESTIN INTEGRADA E IMPLEMENTACIN .................................................. 10
2.1
Definicin de Zonas de Gestin Integrada (ZGIs). .............................................................................. 10
2.1.1
Fundamentos y localizacin de las ZGIs ............................................................................................. 10
2.1.2
Descripcin de las ZGIs....................................................................................................................... 11
2.1.3
Valoracin de ZGIs .............................................................................................................................. 20
2.1.4
Criterios de agrupamiento entre ZGIs.................................................................................................. 24
2.1.5
Criterios de Prioridad y Seleccin de ZGIs .......................................................................................... 25
3
DESARROLLO DE PROYECTOS ESPECFICOS ............................................................................................. 27
3.1
Potencial inmobiliario de las zonas de gestin .................................................................................... 27
3.2
Proyectos Urbanos en Zonas de Gestin ............................................................................................. 27
3.2.1
ZGI -1: Compaa Oriente .................................................................................................................... 27
3.2.2
ZGI -2: rea de Gestin urbana de la Ribera del Elqui ....................................................................... 28
3.2.3
ZGI-3: Renovacin urbana Distrito central de La Serena. ................................................................... 30
3.2.4
ZGI-6: rea de Costanera de Coquimbo - Canteras ............................................................................ 30
3.2.5
ZGI-7 Estrategia de gestin y recuperacin patrimonial del centro de Coquimbo................................ 31
3.2.6
ZGI-8 Zona de gestin urbana sector alto de Coquimbo Macrozona La Cruz...................................... 32
3.3
Evaluacin Econmica ........................................................................................................................... 34
3.3.1
Las Compaas Oriente........................................................................................................................ 34
3.3.2
Ribera del Ro Elqui.............................................................................................................................. 39
3.3.3
La Serena Centro ................................................................................................................................. 47
3.3.4
Costanera Coquimbo - Canteras .......................................................................................................... 50
3.3.5
Coquimbo Centro.................................................................................................................................. 53
3.3.6
Macrozona La Cruz (La Pampilla) ........................................................................................................ 60
3.4
Resumen de la Evaluacin ..................................................................................................................... 64
4
PLANES DE GESTIN INTEGRADA................................................................................................................. 65
4.1.1
Estrategias generales de implementacin............................................................................................ 65
4.1.2
Estrategia de implementacin por tipo de ZGIs................................................................................... 66
4.1.3
Consideraciones y recomendaciones................................................................................................... 67
4.2
Planes especficos de Gestin Integrada.............................................................................................. 68
4.2.1
Plan de Gestin ZGI-1: Compaa Oriente........................................................................................... 68
4.2.2
Plan de Gestin ZGI-2: Cuenca del Ro Elqui ..................................................................................... 70
4.2.3
Plan de Gestin ZGI-3 y ZGI-5: Centros patrimoniales ........................................................................ 73
4.2.4
Plan de Gestin ZGI-4: Recuperacin Costanera de Coquimbo .......................................................... 77
4.2.5
Plan de gestin ZGI-6 Parte Alta Parque Pampilla............................................................................... 79
4.3
Temticas Transversales........................................................................................................................ 82
1
HABITERRA S.A.
Tabla de ilustraciones
Ilustracin 1.1-1: Zona de gestin Compaa Oriente .................................................................................................. 11
Ilustracin 1.1-2: ZGI -2: rea de Gestin urbana de la Ribera del Elqui.................................................................... 13
Ilustracin 1.1-3: ZGI-3: Distrito central de La Serena ................................................................................................ 14
Ilustracin 1.1-4: ZGI-4: rea de Costanera de Coquimbo .......................................................................................... 15
Ilustracin 1.1-5: Estrategia de gestin y recuperacin patrimonial del centro de Coquimbo ...................................... 15
Ilustracin 1.1-6: Zona de gestin urbana sector Alto de Coquimbo............................................................................ 17
Ilustracin 1.1-7: ZGI- 4: Servicios industriales Las Canteras...................................................................................... 18
Ilustracin 1.1-8: Regeneracin urbana y generacin de Policentro de servicios Tierras Blancas .............................. 19
Ilustracin 1.1-9: Zona de gestin rea de extensin urbana Sindempart ................................................................... 20
HABITERRA SA
1.1
SINTESIS DE DIAGNSTICO URBANO PROPECTIVO
Tendencias de localizacin
Los antecedentes de tendencias de la conurbacin permitieron identificar los principales vectores de crecimiento
observados y las principales proyecciones de localizacin y proceso de segregacin socio-espacial y funcional de la
trama, en un marco en que se conservan los equilibrios de demanda observados entre las dos comunas.
Si bien la oferta propuesta por lo instrumentos de planificacin vigentes, supera todos los escenarios de demanda
proyectada para las ciudades de la conurbacin, esta oferta se corresponde con los patrones de segmentacin
socioeconmica observados, situacin que tender a incrementarse en la medida que los valores de suelo siguen
una tendencia alcista.
El impacto ms relevante ya se constata en la oferta orientada a estrato bajo y medio- bajo, que se ver fuertemente
presionada por los valores de suelo, limitndose al stock de terrenos de propiedad fiscal, o accediendo a
localizaciones perifricas incluso suburbanas tal como ha ocurrido con localidades como Isln, Coquimbito, que han
consolidado programas orientados a escasos recursos. La opcin de localizacin al interior de los limites urbanos de
la conurbacin pasa por la factibilidad de ampliar los territorios operacionales de servicios sanitarios, en particular de
Coquimbo La Herradura Alta y Sindempart, y Compaa Oriente, accin que se supedita a la concurrencia de
inversiones pblicas de acuerdo lo informado por el sector inmobiliario.
En este contexto, la oferta inmobiliaria tender a consolidarse en los segmentos medios C2 y C3, tal como ha venido
ocurriendo en los ltimos aos, fortalecindose con la migracin interregional, por la diversidad y centralidad de
servicios que ofrece La Serena y Coquimbo, y que motivan su dinmica de crecimiento. El fuerte repunte observado
por la actividad minera explican en gran medida este fenmeno, que se extiende el rea de influencia del sistema
urbano de la conurbacin a la Regin de Atacama, y en particular a la provincia del Huasco, que orbita para muchos
servicios sobre la regin de Coquimbo, cuestin que podr incrementarse con la apertura de la Ruta Costera y la
llegada de nuevos megaproyectos productivos en el rubro alimenticio (Agrosuper).
La ampliacin de los limites urbanos de ambas comunas hacia los territorios interurbanos, permiten capturan gran
parte de la demanda orientada a los segmentos ABC1 y segunda vivienda, la cual ocupar en gran medida las zonas
extensin urbana de Serena Norte y el Interurbano Coquimbo Tongoy, con una morigeracin evidente del ritmo de
ventas, ante la ampliacin de la oferta inmobiliaria del litoral costero de la regin, en su totalidad, plasmada en
proyectos localizados en las comunas de Ovalle y Canela.
El mercado que ms se extiende es la oferta de servicios, que consolid importantes megaproyectos comerciales
incluso durante el periodo de recesin econmica, as es posible observar a las principales cadenas de Retail que
operan a nivel nacional, se encuentran ya emplazadas en la conurbacin como asimismo la llegada de
hipermercados, lo que da cuenta de la centralidad de servicios que va adquiriendo el sistema urbano.
Un segmento en expansin es la oferta educacional, que se ha transformado en un importante atractor de
localizacin inmobiliaria, as es posible ver un notorio incremento de la oferta de establecimientos de educacin
superior y tcnico profesional de carcter privado, con instituciones que cuentan con representacin a nivel nacional,
lo cual tambin repercute en parte de la demanda habitacional.
Otro segmento que esta teniendo impacto creciente en los procesos de localizacin es el segmento de tercera edad,
La Serena y en parte Coquimbo, se ofrecen como buenas alternativas de localizacin para un importante contingente
de pensionados, que acceden a vivienda en centros urbanos que puedan proporcionar una amplia gama de servicios
HABITERRA SA
que se combina con una oferta de atractivos paisajsticos, posibles de encontrar en ciudades como Iquique, Via del
Mar, Valdivia y en parte Antofagasta.
1.2
Estructura urbana de la Conurbacin
Los elementos que modelan la estructura urbana de la conurbacin, claramente estn influenciados por la
configuracin fisiogrfica del territorio que conforma las planicies litorales y la estructura de accesibilidad
intercomunal como patrn de localizacin y concentracin de actividades.
Lo anterior se plasma en los componentes fundacionales de la trama, que en el caso de Coquimbo devienen de la
localizacin del enclave portuario y en el caso de La Serena la confluencia de factores que localizan el punto de
convergencia o remate de importantes ejes de accesibilidad regional y el vinculo con el Ro Elqui como referente
espacial.
De este patrn de localizacin emerge una condicin de bipolaridad de sus centros de equipamientos y servicios, la
cual se va diluyendo en la medida que el proceso urbanizador devino en una estructura de difusa de ocupacin,
asociada a la disponibilidad de suelo existente. Es as como sin perder la vocacin de centro urbano, ambas
ciudades han incorporado nuevos hitos de centralidad funcional, que responde a la superposicin de tres vectores de
desarrollo que pugnan por localizacin, el primer trmino la plataforma portuaria y de servicios industriales asociada
al borde costero, la funcin primada residencial y de servicios terciarios, y en tercer lugar la plataforma de servicios
tursticos que siendo una actividad terciara se ha posicionado fuertemente en el sistema costero e indirectamente en
la oferta residencial del resto de la ciudad. .
El advenimiento de condiciones de mercado propicias para el desarrollo inmobiliario, han posibilitado el surgimiento
de importantes atractores de localizacin como son la dinmica de corredores como la Ruta 5, Av del Mar y el sector
Las Canteras Pan de Azcar, en todos ellos se favorece la proximidad a vas de interconexin o la presencia de
recursos tursticos.
Sin lugar a dudas esta intensificacin de uso, ha impulsado a los programas habitacionales de inters social a la
conformacin de ncleos homogneos desde el punto de vista socioeconmico y espacial, que emergen de manera
apartada de los principales centros econmicos y de servicios, como son Las Compaas en el Caso de La Serena y
Tierras Blancas en el Caso de Coquimbo.
HABITERRA SA
Estructura
FISIOGRAFICA
HABITERRA S.A.
Estructura
URBANA FUNCIONAL
A partir de las premisas sealadas, es posible inferir que por conformacin espacial y dinmica emplazadora de
actividades, la estructura urbana se resume en la articulacin de tres nodos de centralidad claramente reconocibles
a partir de los cuales se han desplegado los principales vectores de crecimiento que estn delineado a la
conurbacin. Dos de ellos corresponden a los centros urbanos de La Serena y Coquimbo, y un tercer nodo que
corresponde a la triada de interconexin de Balmaceda - Cisternas Las Torres y La Ruta D-43 con el eje Las
Canteras que presenta escasa delimitacin espacial y clara vocacin Industrial y de servicios, dado su enclave
estratgico como punto de acceso desde las comunas del interior y la conformacin un hinterland residencial que
incluye a las urbanizaciones de Tierras Blancas y Las Canteras Alta.
Macrozona Norte
Compaas
NODO 2
CENTRO COQUIMBO
Macrozona Oriente
Florida
NODO 1 CENTRO SERENA
Macrozona Tierras Blancas

NODO 3 CANTERAS - TIERRAS BLANCAS
Barrio Industrial Canteras Altas

Macro zona Sur Poniente Sindempart.
Herradura Alta
Sobre ellos orbitan las distintas macrozonas o barrios residenciales que van conformando una estructura de
depedencia funcional respecto de los subcentros, la cual se diluye en la medida que se incrementa la distancia a los
centros de servicios, lo cual ha permitido la consolidacin del nuevo subcentro en Tierras Blancas y la intensificacin
del borde comercial del eje Balmaceda.
La apertura integral del corredor costero Av. del Mar Costanera de Coquimbo, y la ampliacin de megaproyectos
como el Casino, el mejoramiento de Caleta Peuelas, refuerzan la vocacin de integrar en un mismo espacio urbano
a toda la terraza litoral de ambas ciudades, que ha visto el desarrollo del corredor turstico con amplia prescindencia
y autonoma del la ciudad.
La decisin de conservar el rea de Las Vegas plasmada en los sucesivos instrumentos de planificacin, ha sido
condicionante en la consolidacin final de la trama que integra ambas ciudades, lo que no ha impedido que se
propicien ingentes operaciones inmobiliaria que han ido transformando paulatinamente los usos del suelo, a pesar de
la opinin consensuada de la regin que se opone a su transformacin.
HABITERRA S.A.
1.3
Tamao de las Ciudades
Es importante avanzar en un cuestionamiento profundo respeto del tamao del sistema urbano, las funciones que se
asocian a esta dimensin y la densidad resultante, lo que se ratifica en los instrumentos de planificacin respectivos
que otorgan al rea urbana un total de 16.421 has. Incluidas las superficie de extensin urbana. Slo a modo
comparativo la superficie del gran Santiago que alberga una poblacin que supera los 5 millones de Habitantes
alcanza a 71.278 ha incluyendo localidades de la periferia.
Gran Santiago
Conurbacin La Serena - Coquimbo
24 km
17 Km
17 Km
24 Km
17 km
Escala
Superficie
1:200.000 Escala
71.278 ha Superficie
1:200.000
16.421 ha
No se ha aquilatado debidamente los costos ulteriores de las decisiones de planificacin que inducen al incremento
en el consumo de suelo, bajo lo que tradicionalmente se ha concebido como modelo de urbanizacin dispersa, que
genera en la prctica, externalidades negativas que finalmente repercute directamente sobre los recursos del Estado.
Lo descrito se puede observar fcilmente en la baja rentabilidad que ya se acusa en la extensin del territorio
operacional, que en caso de Coquimbo como de La Serena, no cubre la totalidad del lmite urbano y postula a
fuentes pblicas para su ampliacin.
Si bien las tasa de crecimiento por sobre la media nacional, permite avizorar un demanda importante se suelo, el
stock disponible de 4.961 sumado al incremento en su valorizacin comercial casi duplica la demanda que llega al
ao 2020 a 2.657 has.
A partir de estos datos resulta evidente que el desarrollo de una estrategia de generacin de polos de equipamiento
policentrica, plateada por el Plan Regulador de La Serena, permite reconocer que el desarrollo extensivo
propuesto, se supedita a la generacin de nuevas centralidades que hagan ms expedita la accesibilidad.
Aunque no se cuente con una estrategia clara de densificacin urbana, por cuanto no existe una amplia demanda
para ello, la reduccin de los tamaos prediales y la modificacin paulatina de los patrones de consumo residencial
puede hacer cambiar dicha condicin expansiva favoreciendo las reas de relleno que en conjunto suman 90 ha
disponibles.
HABITERRA SA
1.4
Visin de Ciudad
La funcin primada que ejerce el sistema urbano de la conurbacin sobre el territorio interregional, seguir
consolidndose en la medida que prosiga su dinmica emplazadora de actividades terciarias, que representa el
mayor atractor de localizacin urbana en el denominado Norte Chico y gran parte de la regin de Atacama. Juega en
su favor, la diversidad de funciones que alberga, la posicin de equidistancia a otros conglomerados urbanos que
pueden disputarle parte de su mercado y, la oferta paisajistica que ofrece su enclave, lo que unido al carcter
turstico del enclave, permite elevar su nivel de competitividad urbana.
La visn del sistema urbano de la conurbacin Serena Coquimbo, se plantea en la perspectiva de avanzar
reforzando la estructura que permita al desarrollo urbano los distintos planos funcionales que conforman su territorio,
conservando los valores propios de las decisiones de planificacin que han marcado su impronta urbana, como son
la existencia de espacios de caractersticas rururbanas en el sector Las Vegas, de baja intensidad de ocupacin lo
que tiene como ventaja conservar el corredor Ruta 5 con baja friccin por uso de suelo.
La opcin de sostenibilidad del sistema urbano de la conurbacin, en tanto no cambien las condiciones de contexto,
se inclina ms por reforzar la centralidad de los ncleos urbanos existentes, propiciando un desarrollo claramente
jerarquizado y funcionalmente determinado de los nuevos polos de equipamiento y servicios urbanos, conservando
criterios de temporalidad, evitando opcin de competitividad que los afecten y colocando en valor aquellos
componentes de singularidad o especializacin (zonas tursticas, distritos comerciales) como reas de mercado con
una finalidad clara en el contexto intercomunal.
Prioridad fundamental desde un punto de vista de sustentabilidad urbana, es por lo tanto propiciar operaciones de
sutura de la trama que permita integrar las funciones urbanas primadas promoviendo mayor complementaridad y
fortaleciendo las vocaciones urbanas de los distintos sectores. Se constata la urgencia de actuar fortaleciendo los
vnculos con los sectores urbanos ms rezagados de la trama, y en particular aquellos que se consolidado
homogneamente desde el punto de vista socioeconmico como Las Compaas y Tierras Blancas.
A partir de esta lgica se reconoce en el trazado de corredores transversales que segmentan la trama, y van
determinando los distintos sectores que la componen, la nocin de un proyecto ciudad que ya se encuentra
plasmado el las iniciativas urbanas impulsadas por la regin. El sentido la transversalidad debe enfocarse a la
configuracin funcional de los vectores que permiten la sutura de los tres planos funcionales que se superponen
como vectores en su crecimiento (vector portuario Industrial, vector turstico y vector terciario residencial). La
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comprensin de corredor, por tanto va ms all de la conectividad e integra la Concepcin de Cuenca, que
funcionalmente se concibe bajo la lgica de los espacios que conforman o acompaan dicho vector, es en este
punto donde se integra un concepto fundamental en el diseo de ciudad y que se orienta hacia la complementacin
funcional de la trama, reconociendo la lgica de los espacios de articulacin (nodos). La hiptesis se sustenta en que
en la medida que las relaciones de complementacin funcional entre los distintos segmentos se intensifiquen, se
reduce la competencia y se refuerzan las vocaciones urbanas, lo cual debe apoyarse en una estrategia que se
sustente en un rol para el sistema urbano que trasciende y ocupa un lugar importante como ncleo de servicios para
la macrozona del Norte Chico y Atacama.
Dos intervenciones prioritarias permiten reforzar estos criterios; En el caso de La Serena se privilegia la intervencin
a nivel proyecto urbano en el rea que conforma la cuenca urbana del Elqui cuya zona de impacto abarca el distrito
Las Compaas y el Centro Patrimonial, y en el caso de la ciudad de Coquimbo se propicia una estrategia basada en
la articulacin del corredor Las Canteras, asociado a la solucin de accesibilidad portuaria y la conexin de sector
Tierras Blancas con el centro de Coquimbo.
Junto con la revalorizacin del centro patrimonial y el desarrollo de su borde costero y la zona de contacto Puerto
Ciudad, resulta imperativo aprovechar las condiciones de contexto que permitan enfrentar polticas regenerativas de
la trama, como la intervencin del sector Parte Alta de Coquimbo asociado al entorno de Parque La Pampilla.
HABITERRA SA
2
2.1
2.1.1
DEFINICIN DE ZONAS DE GESTIN INTEGRADA E IMPLEMENTACIN

Definicin de Zonas de Gestin Integrada (ZGIs).
Fundamentos y localizacin de las ZGIs
Dado que el enfoque del estudio se orienta a la identificacin de zonas con mayores requerimientos de concertacin
y coordinacin de acciones multisectoriales e institucionales, a fin de emprender iniciativas de regeneracin del tejido
social/urbano ms visiblemente daado segn los resultados de las etapas precedentes, es necesario integrar e
identificar unidades territoriales segn el balance de oferta/ demanda de la conclusin de la etapa anterior.
De esta forma, a partir de los antecedentes anteriores se formularon zonas de gestin urbana reconociendo aquellas
unidades territoriales que presentan mayor concentracin de programas pblicos de vivienda, procesos de deterioro
o estancamiento, problemas de conectividad que la integren adecuadamente al tejido urbano o todos aquellos
criterios que se definieron en conjunto con la contraparte durante el proceso de desarrollo del estudio.
De acuerdo a lo anterior, se trabaj con nueve ZGIs preliminares, las cuales se muestran en el diagrama siguiente:
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Tal como se puede observar el criterio de seleccin reconoce el agrupamiento en torno a los tres nodos identificados
en la Visin de ciudad y que orient la gestin integrada del sistema urbano, a los cuales se aade dos zonas
propuesta por la mesa tcnica a ser sometidas a evaluacin Compaa Oriente y Sindempart.
2.1.2
a)
Descripcin de las ZGIs

ZGI -1: Compaa Oriente
Corresponde a la consolidacin de una vasta rea de extensin localizada en el sector Olivar, prxima al acceso
oriente de la ciudad desde Ribera Norte del Elqui, que conduce a la localidad de El Isln. Abarca una superficie
aproximada de 216 ha que ocupan una meseta conformada por depsitos fluviales consolidados dispuesto en tres
niveles de aterrazamiento, que determinan su implantacin urbana.
Su rea de influencia se encuentra conformada por urbanizaciones dispersas de viviendas de inters social, con un
mermado nivel de equipamiento que se surte bsicamente de la dotacin de las Compaas. Destaca como hitos en
la trama la presencia de las instalaciones del centro de rehabilitacin juvenil, y el cementerio de las Compaas.
Desde el punto de vista de la accesibilidad la apertura del Puente Zorrilla aminora la friccin de distancia a los
distritos centrales de la ciudad de La Serena, bsicamente en aquellos requerimiento de escala o nivel de
equipamiento mayor, lo que se reproduce a su vez en el patrn de viajes propsito laboral o estudio, si se considera
adems que funcionalmente el territorio de Las Compaias presenta un patrn de usos de suelo bastante
homogneo residencial y fuertemente orientado a estratos bajos de la poblacin, lo cual incide negativamente en el
inters por consolidar oferta comercial de mayor escala.
Desde un punto de vista normativo territorial el rea presenta usos de suelo preferentemente residenciales en
extensin urbana, con restricciones para la localizacin de equipamiento de mayor escala o nivel, lo cual acta como
detractor para la localizacin de servicios. No obstante lo anterior se considera que desde el punto de vista de su
localizacin en una va de acceso a la ciudad podra acoger un rea de mercado localizada en el periferia suburbana
de la ciudad que ha ostentado un crecimiento importante durante la ltima dcada, lo cual se ha reflejado en el
desarrollo de estudios que se orientan a la ampliacin del rea de cobertura del Plan Regulador de La Serena, sobre
las localidades suburbana como Isln, Coquimbito. En el cuadro siguiente es posible observar atractores y
detractores que operan o dificultan las oportunidades de consolidacin del rea.
Ilustracin 2.1-1: Zona de Gestin Compaa Oriente
HABITERRA SA
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b)
ZGI -2: rea de Gestin Urbana de la Ribera del Elqui
Esta zona est asociada al Plan de recuperacin urbana del Ro Elqui y se encuentra incluida como una de las
Obras del Bicentenario. Se busca establecer una estrategia que logre dinamizar los procesos de ocupacin aledaos
a sus riberas, a travs de proyectos de infraestructura que actan como pivote para la inversin urbana. En este
contexto se encuentra la hablilitacin del Parque Fluvial, y las obras de interconexin como son el nuevo Puente
Fiscal y el recientemente inaugurado Puente Zorrilla, aproximan los tiempos de viaje del vasto sector de la
Compaas hacia el centro de la ciudad.
El Plan Seccional en fase de estudio de reciente data, intenta otorgar sustento legal a la ocupacin urbana de las
riberas, las cuales quedar integradas en plenitud en la medida que se materialice la habilitacin de los proyectos
vas costaneras en ambos extremos del ro de acuerdo a un proyecto integral de tratamiento de defensas fluviales.
Para ello, se debe considerar la importancia que tiene la concurrencia de inversiones en infraestructura y
equipamientos que en la actualidad actan como motor de desarrollo de lo que puede constituirse en una
herramienta de gestin para el territorio. Entre estos proyectos destacan:
1.
2.
3.
4.
Estudio de Prefactibilidad del Puente Fiscal

Estudio de ingeniera para la habilitacin de la Costanera Sur del Ro Elqui
Licitacin en curso del estudio de Defensas fluviales impulsados desde el Ministerio de Obras Pblicas
Construccin de las dependencias del Ministerio de Obras Pblicas el que integra el tratamiento fluvial en
un tramo importante de la Ribera del Elqui.
Es por esta razn que se integra como zona de gestin el territorio sujeto a planificacin por el Plan Seccional de la
Ribera del Elqui, al cual se adiciona los mrgenes inmediatos a las riberas al poniente del Puente Ruta 5 con una
estrategia que considera el tratamiento del sector del humedal en la desembocadura del Ro Elqui.
La estrategia de ocupacin se concentra en la puesta en valor de las reas que quedarn sujetas a recuperacin
urbana, que abarcan un total de 172 ha aproximadamente. Estas reas se encuentran indicadas como zonas de
extensin urbana para distintos usos, de un total aproximado de 335 ha urbanizables entre las que se cuentan 159
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12
ha que hoy presentan propiedad reconocida bajo usos agrcolas o agrorresidenciales como ocurre en el sector
Alfalfares.
A partir de los estudios de base encargados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que en la actualidad se
encuentra en proceso de actualizacin para su aprobacin formal por parte del Municipio de La Serena, es posible
identificar una estrategia clara de gestin que compromete la participacin de diversos actores pblicos y privados.
Ilustracin 2.1-2: ZGI -2: rea de Gestin urbana de la Ribera del Elqui
c)
ZGI-3: Distrito central de La Serena
Es un rea de gestin urbana localizada en los distritos centrales y pericentrales de la ciudad de La Serena, que se
orienta a potenciar alternativas de mercado inmobiliario en un marco que contemple iniciativas de Renovacin
urbana y restauracin de su centro histrico bajo una estrategia que estimule la puesta en valor de terrenos
subutilizados existentes en la trama central.
La directriz de crecimiento extensivo promovida desde el incentivo del negocio inmobiliario, propia de la planificacin
por condiciones, permite generar oferta inmobiliaria, equipamientos y servicios mediante inversin privada cubriendo
los requerimientos de infraestructura vial. Ello tiene como experiencia distintos escenarios urbanos, en que el
crecimiento extensivo perifrico continuo se corresponde con un abandono de los distritos centrales tradicionales,
con requerimientos de iniciativas de renovacin urbana, a fin de recuperar la atractividad para la localizacin de
actividades residenciales complementarias al comercio y servicios que le son propios. Una de las premisas, sin
duda, ha sido el mejoramiento del estndar de espacios pblicos y reas libres, frente a la necesidad de minimizar
friccin de usos-transporte y la friccin de trnsito peatonal y la congestin vehicular, las cuales en la prctica tiene
un efecto relativo sobre la actividad inmobiliaria en el rea, ms an si se considera el efecto atractor que tienen otro
puntos de la ciudad donde se creado importantes polos de comercio y servicios que restan demanda al centro de la
ciudad.
Se considera una batera de incentivos que benefician con constructibilidad las estrategias que se orienten a la
conservacin patrimonial o aquellas que permitan la ocupacin interior de las manzanas, tal como se seala en un
estudio presentado por la Universidad de La Serena. No obstante lo anterior, es importante avanzar en la evaluacin
econmica de un modelo de negocio factible para el rea de intervencin, que permita ilustrar claramente una
directriz de incentivos normativos, tributarios o financieros.
En el caso de la Zona de Renovacin Urbana en el centro de La Serena, y en particular de su Zona Tpica, resulta
imperativo sopesar el efecto sobre las reas de negocios de la instalacin de nuevos equipamientos de escala
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Intercomunal, como son la llegada de los Mall prximos al centro, de manera tal de determinar modificaciones en los
patrones de consumo y viajes de la ciudad.
Los objetivos estratgicos para el desarrollo de esta rea central son:
Preservar y poner en valor la calidad del tejido urbano existente;

Recalificar los espacios pblicos en funcin de un uso ms intensivo de la trama.
Crear una oferta de servicios complementarios y condiciones de accesibilidad y estacionamiento que permitan
reposicionar las actividades y servicios.
Revalorar el patrimonio existente y favorecer una buena insercin urbana de los nuevos edificios, asegurar una
buena accesibilidad y movilidad interna en la zona, principalmente, haciendo hincapi en los usos peatonales;
Mejorar la calidad de vida y hacer que los habitantes vuelvan a repoblar las zonas centrales de la ciudad
mediante estrategias de ocupacin de densificacin habitacional.
Ilustracin 2.1-3: ZGI-3: Distrito central de La Serena
d)
ZGI-4: rea de Costanera de Coquimbo
Se inserta en un plan integral de recuperacin urbana que forma parte del trabajo de la Municipalidad de Coquimbo,
bsicamente en su frente portuario y la prolongacin de la Costanera desde Av. del Mar. Abarca un territorio de
aproximadamente 157 h que van desde el lmite de Caleta Peuelas hasta el acceso al Puerto.
Esta zona comprende un total de 130 h en unidades de gestin, de las cuales se reconocen, como rea de
intervencin directa, 18 h de propiedad pblica. En estas ltimas se encuentra el Humedal del Estero Culebrn en
el cabezal de Playa Changa, el Parque OHiggins y los terrenos municipales destinados a la localizacin de un nuevo
edificio de servicios pblicos, los paos que enfrentan la interconexin del Nudo La Canteras y un rea de
renovacin urbana de aproximadamente 57 ha que conforman el sector Baquedano.
Se caracteriza por ser una zona de gran superposicin de actividades incompatibles e interfase con infraestructura
de transporte, lo que han generado deterioro urbano y un profundo dao ecolgico sobre los terrenos del Humedal.
HABITERRA SA
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Corresponde a un conjunto de iniciativas tendientes a lograr la configuracin espacial y urbana del entorno que
conforma el nudo de transporte que forma Las Canteras . Ruta 5 que se encuentra incluido entre los proyectos del
Bicentenario para la conurbacin Coquimbo La Serena, y el remate en el eje Costanera (Av. del Mar), que se
engarza con el proyecto de desarrollo de la Costanera de Coquimbo.
Ilustracin 2.1-4: ZGI-4: rea de Costanera de Coquimbo
e)
ZGI-5 Estrategia de gestin y recuperacin patrimonial del centro de Coquimbo
Considera el desarrollo del un rea de gestin que permita la rearticulacin y puesta en valor del permetro central de
la ciudad correspondiente a la zona de Conservacin Histrica, posibilitando el desarrollo de un nuevo rol para el
pericentro mediante una estrategia de densificacin de lotes y recuperacin patrimonial en las zonas de mayor
concentracin patrimonial como son el Barrio Ingles y la zona Tpica de Guayacn.
Ilustracin 2.1-5: Estrategia de gestin y recuperacin patrimonial del centro de Coquimbo
HABITERRA SA
15
f)
ZGI-6 Zona de gestin urbana sector Macrozona La Cruz (Alto de Coquimbo)
Consiste en una estrategia de habilitacin del Parque Pampilla mediante una propuesta de financiamiento que
sustente su mantencin mediante un programa de concesin de terrenos y la licitacin de las zonas de desarrollo
condicionado contenidas en el Plan Regulador. La idea es generar una zona de contacto con los asentamientos
existentes que presentan bajo nivel de consolidacin de su trama vial y poca inteligibilidad de sus bordes, lo que
redunda en la proliferacin de espacio intersticial. La posibilidad de activar alternativas que estimulen mix residencial
abre expectativas de regeneracin urbana de la pieza intermedia de los cerros de Coquimbo hoy con baja gravitacin
y dinamismo inmobiliario.
Esta ZGI integra en una superficie de 165 ha totales, un conjunto de zonas e hitos urbanos que definen la vertiente
poniente de la pennsula, integrando el Parque la Pampilla con un total de 79 h, recintos universitarios, hasta el
sector de Fuerte Lambert, cada uno de ellos capaces de transformarse en hitos de singularidad que irradien hacia
su entorno inmediato. Por otro lado, presenta en una superficie de 3 ha correspondiente al acceso al Parque una
superficie con aptitud para convertirse en un rea de concesin.
Parte importante del proyecto de gestin integral de terrenos del Parque reconoce en la habilitacin del eje Los
Changos (15m proyectado), que posibilite la consolidacin de su permetro gestando una franja de ocupacin
residencial que permita conservar la permeabilidad visual .
Se espera dotar al Parque de un Plan Maestro que brinde una sectorizacin interna como rea de equipamiento de
escala e importancia intercomunal, ya que en la actualidad slo sigue persistiendo como explanada de eventos que
recoge un circuito de vehculos y algunos equipamientos menores particularmente en el acceso formal. Lo cual
redunda en la falta de control de su territorio, y la presencia de botaderos irregulares en parte de su permetro.
El carcter espontneo que adquiere el proceso urbanizador del sector Parte Alta de Coquimbo, ha llevado a
configurar espacialmente una trama muy caracterstica y orgnica de calles, la cual se desarticula progresivamente
dependiendo del grado de consolidacin de la ocupacin del suelo. Ingentes esfuerzos dirigidos desde los
estamentos pblicos han permitido ir consolidando el saneamiento del sector, no obstante lo anterior, este proceso
ha ido a la zaga de la ocupacin irregular, sin que sea posible articular una trama estructurante y jerarquizada de
calles, la cual se encuentra presente en la propuesta de modificacin del Plan Regulador de Coquimbo que se
encuentra en proceso de aprobacin.
HABITERRA SA
16
Ilustracin 2.1-6: Zona de gestin urbana Macrozona La Cruz (Alto de Coquimbo)
g)
ZGI-7: Estrategia de intervencin rea multiuso de servicios industriales Las Canteras Pan de Azcar
Conlleva la consolidacin urbanstica de un polo tecnolgico y de servicios industriales en el cuadrante que conforma
el acceso sur de la ciudad en la interseccin con la Ruta D-43 con el Eje Las Canteras, que cuenta con una
superficie aproximada de 193 ha que incluye loteos con usos industriales y un rea extensin disponible de acuerdo
a Plan Regulador de Coquimbo de 106 ha
Se integra a los recintos portuarios a travs del eje Las Canteras incluidos en la cartera de proyectos de la Direccin
de Vialidad que contempla su mejoramiento de estndar para el periodo 2007 2008.
El objetivo es generar un subcentro tecnolgico que complemente actividades industriales con el traslado de
actividades acadmicas, incentivando el emplazamiento de subcentros financieros al rea, cuenta con ventajas de
localizacin por accesibilidad desde la Ruta D-43 y las posible conexin de un By Pass desde la Ruta D-41 (Av.
Panormica) que entregue acceso a vehculos de carga a los recintos portuarios.
Parte de la operacin puede ser rentabilizada mediante la ampliacin de la capacidad de almacenamiento y
disposicin de carga del Puerto de Coquimbo.
HABITERRA SA
17
Ilustracin 2.1-7: ZGI- 7: Servicios industriales Las Canteras
h)
ZGI-8: Programa de Regeneracin urbana y generacin de Policentro de servicios Tierras Blancas
Corresponde a la generacin y puesta en valor de un rea que compense la friccin de accesibilidad que presenta el
Barrio Tierras Blancas respecto de los principales polos funcionales y de servicios, integrando una propuesta de
generacin de un stock de reas verdes que compense los dficit existentes. Si bien se entiende como estrategia de
regeneracin urbana el territorio cuenta con disponibilidad de suelo de extensin.
La propuesta de intervencin tiene como finalidad, ltima propender a la puesta en valor y concentracin de
inversiones destinadas a lograr la generacin de una red local de equipamientos y servicios, articuladas en torno a
hitos de centralidad que logre que integrar los distintos segmentos de loteos que se fue estructurando la trama.
Pieza relevante en todas las iniciativas de intervencin es la puesta en valor de los paos intersticiales existentes, y
resolver de manera adecuada su vinculacin con los ejes de conectividad del sistema urbano en su totalidad.
E. programa de intervenciones se compone de pequeas operaciones de articulacin de tejido urbano, colocando
oferta inmobiliaria mediante microproyectos que rentabilicen la habilitacin de superficies destinadas como sesin
gratuita a reas verdes o equipamiento.
HABITERRA SA
18
Ilustracin 2.1-8: Regeneracin urbana y generacin de Policentro de servicios Tierras Blancas
i)
ZGI-9: Zona de gestin rea de extensin urbana Sindempart
Comprende a los terrenos localizados en el rea de extensin sur -oriente de Sindempart, conocido como La
Herradura Alta, es un vasto territorio que qued incluido en la propuesta de extensin urbana del Plan Regulador de
Coquimbo en proceso de aprobacin y que cuenta desde el punto de vista normativo con condiciones para su
urbanizacin por no encontrarse inscrito en el territorio servido por la empresa sanitaria, lo que significa que
conserva mrgenes de subdivisin y densidades asimilables a reas rurales.
Las posibilidades de urbanizacin se circunscriben a la participacin de entidades pblicas mediante obras de
infraestructura, que generen la factibilidad sobre los territorios hoy no sujetos al rea de concesin, dado que el costo
no permite rentabilizar las operaciones. Es importante consignar sin embargo, que la mayor parte de los terrenos son
privados y los que se han ido urbanizando lo han hecho sobre la base de operaciones orientadas a estratos bajos.
HABITERRA SA
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Ilustracin 2.1-9: Zona de gestin rea de extensin urbana Sindempart
2.1.3
Valoracin de ZGIs
La descripcin de cada ZGI fue aprovechada para un anlisis conjunto de ellas, que se tradujo en un resumen de
atractores y detractores de valoracin de atributos cuyo fin es orientar una priorizacin y seleccin de ellas, en
funcin de ciertos objetivos estratgicos.
El anlisis de atractores y detractores de cada ZGI se muestra en las pginas siguientes:
HABITERRA SA
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Detractores
ZGI 3: Centro Urbano de La Serena
Atractores
Detractores
ZGI 2: Recuperacin Ribera del Ro Elqui
Atractores
Detractores
Atractores
ZGI 1: Compaas Oriente
HABITERRA S.A.
Punto de ingreso a la ciudad desde las localidades suburbanas que han incrementado la localizacin de
actividades y por lo tanto la demanda de servicios.
Gran extensin de terrenos de propiedad fiscal que facilita la operacin inmobiliaria.
Presencia de trazado vial de carcter estructurante contenido como proyecto en el Plan Regulador.
Trama vial proyectada por el Plan Regulador, cuenta sin embargo, con dificultades topogrficas que no
permiten su consolidacin.
Gran homogeneidad socioeconmica de la poblacin residente en el entorno, orientada a estratos bajos
de la poblacin.
Dificultades normativas que habilitan usos residenciales predominantemente residenciales que impide el
desarrollo de subcentros de equipamientos.
Presencia de equipamientos exclusivos como el recinto penitenciario o el cementerio.
Localizacin perifrica respecto de la trama consolidada dificulta su red de interconexin, lo que se
incrementa por la presencia de accidentes topogrficos que alteran la continuidad de la trama.
Distancia a los distritos centrales de la ciudad, 5,3 km aproximadamente.
Cuenta con stock de suelo potencialmente recuperable como parte de las obras que significan su
encauce.
Presenta concurrencia de inversiones pblicas, en distintos puntos.
Existe manifiesto inters de parte del sector privado por localizarse. En Ribera Norte.
No se encuentra regularizada la situacin de deslindes, no obstante existir estudios que sealan los
niveles de crecida mxima.
Presencia de actividades extractivas en el cajn del ro, impacta negativamente sobre el entorno.
Trama consolidada y diversidad de usos de equipamientos y servicios

Convergencia de las vas de accesibilidad e interconexin a la ciudad.
Cuenta con gran competencia por concentracin de equipamientos comerciales y de servicios

profesionales en los centros comerciales (mall).
Deterioro bajo nivel de dinamismo inmobiliario
Deterioro urbano de los centros de manzanas
Detractores
ZGI 4: Ncleo Industrial Las Canteras
Atractores
Detractores
ZGI 6: Costanera - Canteras
Atractores
Detractores
Atractores
ZGI 5: Tierras Blancas
Proximidad a vas de acceso desde el interior del rea urbanas de la conurbacin.

Loteo industrial consolidado
Presencia de fuentes energticas para el desarrollo industrial.
Baja interaccin negativa con los bordes urbanos.
Dificultades de acceso al Puerto desde Av Las Canteras Ruta D-35 por estndar de va e interseccin
nudo Ruta 5.
Pocas oportunidades de intervencin, dada la ausencia de terrenos pblicos y el marcado carcter
industrial del barrio.
Equidistancia de los centros urbanos de Coquimbo y La Serena.

Alta densidad poblacional y presencia de remanentes de suelo para localizar equipamientos y areas
verdes.
Cercana de centros industriales.
Se rompe gradiente de estratificacin social con nuevos proyectos inmobiliarios.
Homogeneidad de uso residencial
Proximidad de suelos agrcolas
Localizacin estratgica respecto a las principales vas de interconexin y acceso a los distritos
centrales de la ciudad de Coquimbo.
Prolongacin del rea de influencia de las actividades tursticas del Borde Costero (costanera).
Presencia del Puerto como articulador de encadenamiento productivos que justifican la presencia de
una plataforma de servicios industriales.
Superposicin de actividades incompatibles.
Interfases de transporte derivadas del acceso al Puerto.
Ferrocarril y trnsito de camiones.
Deterioro urbano por incompatibilidad de la trama para soportar actividades productivas.
Deterioro ambiental y presencia de microbasurales en el humedal de Estero El Culebrn.
HABITERRA SA
22
Detractores
ZGI 9: Sindempart
Atractores
Detractores
ZGI 8: Macrozona La Cruz
Atractores
Detractores
ZGI 7: Centro Urbano de Coquimbo
Atractores
Concentracin de los equipamientos y servicios de escala intercomunal.

Valor Patrimonial de la Imagen Urbana realza los valores tursticos del centro de la ciudad.
Proximidad de las actividades del borde costero diversificacin de usos.
Deterioro fsico de la edificacin patrimonial
Bajo nivel de adaptacin a usos alternativos de la trama urbana.
Escasez de estacionamientos dificultan la operacin de las reas comerciales.
Localizacin estratgica respecto a los distritos centrales de la ciudad de Coquimbo.

Disponibilidad de suelo para una gestin dirigida desde el sector pblico.
Parque la Pampilla desplaza una explanada de suma importancia para la ciudad
Ocupacin irregular del suelo.
Generacin de un rea urbana en condicin de deterioro y escaso saneamiento.
Escaso control de los terrenos intersticiales y falta de delimitacin del rea urbana.
Explanada del Parque no genera un lmite reconocible lo cual redunda en sus escaso control y
deterioro.
rea consolidada en usos residenciales.

Cercana fsica al centro de la ciudad
Inters de inmobiliarios por invertir en el sector
Sin factibilidad sanitaria.
Zona delimitada por accidentes geogrficos
Inexistencia de terrenos pblicos que apoyen la gestin
HABITERRA SA
23
2.1.4 Criterios de agrupamiento entre ZGIs

A partir de la visin integrada de ciudad es posible direccional el tratamiento de las zonas de gestin reconociendo
mbitos de intervencin en que se complementan la gestin urbana ms all de la delimitacin precisa de las zonas
de gestin.
As es posible constatar que el tratamiento desde el punto de vista de la gestin urbana de los centros urbanos de La
Serena y Coquimbo, se encuentra relacionado con la solucin de los bordes de contacto propiciando de esta forma
operaciones que mejoren la continuidad y vinculacin de la trama urbana, y la complementacin de funciones en el
sistema urbano de la conurbacin, lo cual se relaciona adems con la generacin de vnculos con las reas menos
competitivas como Las Compaias y Parte Alta de Coquimbo.
En el caso de La Serena, es posible identificar potencialidades urbanas del vnculo entre el proyecto Ribera del Elqui
y la intervencin del centro patrimonial, y a su vez en refuerzo de la vinculacin con el distrito Compaas.
La generacin de un rea de desarrollo inmobiliario que da continuidad a la trama urbana de La Serena aparece
como una operacin de gran impacto por cuanto integra una nueva demanda a los servicios del centro de la ciudad
que traspasa los lmites incluso de la Ruta 5 mediante la solucin de conectividad de a travs de las Vas Costanera.
Ilustracin 2.1-10: Zonas de Gestin Integrada en el permetro central de La Serena.
ZGI-1
En el caso de Coquimbo es posible identificar a nivel de diagnstico la problemtica que enfrenta el centro
patrimonial respeto de su bordes de contacto con el Puerto de Coquimbo y con el distrito que forma Parte Alta, que
presenta escasa configuracin espacial de la trama y zonas de deterioro urbano, lo cual otorga importancia a la
gestin integrada de las zonas localizadas en su entorno inmediato, vale decir, Costanera Las Canteras, asociada
a una solucin definitiva de accesibilidad al Puerto y la tratamiento de las zonas deterioradas del distrito Baquedano
que permitan reforzar el vnculo con el corredor turstico del Borde Costero.
HABITERRA S.A.
2.1.5
Criterios de Prioridad y Seleccin de ZGIs
Los resultados de los talleres de gestin aplicados a partir de la mesa tcnica permitieron incorporar, eliminar o
modificar territorialmente las ZGIs. Este proceso se fue estructurando en base a determinados objetivos generales
que fueron ratificados en el proceso de consulta a la mesa tcnica que confronta el presente estudio, cuyo reporte se
presenta en documentos anexos al presente informe. Estos objetivos generales fueron:
1) Avanzar en la integracin urbana de las distintas zonas de la conurbacin apuntando hacia una poltica de
gestin de suelo que reduzca los efectos de segregacin urbana y socioeconmica.
2) Avanzar en mecanismo que potencien la gestin urbana del los territorio de la cuenca del Ro Elqui y de la
desembocadura del Estero el Culebrn, avanzando en una tratamiento de los espacios naturales,
generando alternativas de uso que se integren a la trama urbana con una gestin compartida (pblicoprivado) que permita sostener su implementacin .
3) Rescate y revalorizacin de los centros patrimoniales, formulando una estrategia de ocupacin que
considere variables econmicas de la gestin del suelo y generacin de atractores de localizacin.
4) Rescate de revalorizacin de asentamientos deteriorados e irregulares a partir del tratamiento de hitos de
relevancia que irradien sobre el entorno.
5) Rescate y revalorizacin de zonas pericentrales deteriorados como resultado de la Interfase ciudad Puerto.
6) Potenciar el desarrollo inmobiliario turstico del borde costero en zonas que presenten rezago o menor
competitividad en su consolidacin.
La priorizacin de las ZGIs, que pretende recoger el mximo de los objetivos generales planteados, se efectu en
base a ciertos criterios, que tienen que ver con el anlisis de valoracin del punto anterior. Estos criterios son:
1. Concurrencia de proyectos pblicos, que permitiran gatillar procesos de gestin urbana
2. Presencia preferente de terrenos fiscales
3. Presencia de rea deficitarias
4. Presencia de problemas asociados a la homogenizacin socioeconmica y/o segregacin socio-espacial
HABITERRA SA
25
5. Acceso a incentivos de localizacin.

6. Existencia de beneficios econmicos privados medibles (econmicamente evaluables), cuya existencia haya
sido potenciada con algn esfuerzo pblico de intervencin, que sin ste no hubiese sucedido.
Los resultados de la mesa tcnica reforzaron el trabajo sobre las zonas de gestin asociadas a los centros
patrimoniales de La Serena y Coquimbo, otorgando continuidad al trabajo desarrollado por las distintas instituciones
tendientes a incorporar mecanismos de gestin urbana y sustento a los grandes proyectos de ciudad que hoy se
encuentran en carpeta; entre estos se dio prioridad a los centros patrimoniales, las zonas con potencialidad
inmobiliaria (Ribera del Elqui y Costanera de Coquimbo) y dos zonas que se orientan a la integracin
socioeconmica mediante la generacin de mix residencial y/o regeneracin urbana (compaa Oriente y Macrozona
La Cruz).
En base a los objetivos y criterios anteriores, se seleccionaron las siguientes ZGI para posteriormente ser evaluadas
econmicamente, donde tres de ellas pertenecen a la comuna de La Serena y tres a la de Coquimbo. De norte a sur,
las Zonas de Gestin Integrada seleccionadas son:
a) ZGI 1: Compaas Oriente
b) ZGI 2: Recuperacin Ribera del Ro Elqui
c) ZGI 3: Centro Urbano de La Serena
d) ZGI 6: Costanera Canteras
e) ZGI 7: Centro Urbano de Coquimbo
f)
ZGI 8: Macrozona La Cruz
HABITERRA SA
26
3.1
DESARROLLO DE PROYECTOS ESPECFICOS
Potencial inmobiliario de las zonas de gestin
Se evalu el potencial de desarrollo inmobiliario de los bienes inmuebles pblicos identificados, segn sus
condicionantes de desarrollo, determinando su grado de competitividad, en relacin a otras zonas similares, para
desarrollar los proyectos crticos.
De esta forma, las variables que explican las tendencias de oferta y demanda de cada ciudad, sern contrastadas
con la situacin de los bienes inmuebles pblicos identificados, determinando su potencial de desarrollo.
Se construirn indicadores positivos de captadores de plusvalas (atractores) y/o aspectos negativos (detractores)
que miden el grado de competitividad de cada terreno con respecto a proyectos y zonas inmobiliarias, detectando
sus fortalezas y debilidades para los usos analizados.
El Diagnstico del Potencial Inmobiliario se realizar en dos escalas:
a)
Escala Urbana: estima las ventajas del terreno con respecto a las tendencias generales de cada ciudad,
analizando sus atributos de macro localizacin.
b)
Escala Zonal: estima las ventajas del terreno con respecto a su zona de emplazamiento, considerando los
atributos de localizacin del entorno inmediato, como a caractersticas relevantes del propio terreno.
Para dicho anlisis se considera definir un mix de usos factibles a desarrollar segn marco regulatorio, para lo cual
se plantea
- Seleccionar los usos donde el terreno presenta mayores ventajas comparativas, maximizando su
potencial inmobiliario.
- El MIX resultante se traduce en un paquete de productos inmobiliarios que son localizados en el predio,
de acuerdo a sus atributos de localizacin.
- Se definirn superficies de oferta coherentes con el tamao de mercado de cada ciudad, estimando una
cabida inmobiliaria con la superficie de cada uso, el nmero de viviendas, los m2 de actividades no
residenciales, etc. En todos los casos se especificar el mercado objetivo y los precios de unidades
comercializables y terrenos.
La definicin del MIX considerar la opinin de actores locales pblicos y privados consultados.
3.2
Proyectos Urbanos en Zonas de Gestin
3.2.1 ZGI -1: Compaa Oriente

La estrategia de intervencin compromete la sectorizacin de la zona en distintos macrolotes, que establecen una
gradiente de estratificacin socioeconmica, que se integran en un policentro de equipamientos y servicios urbanos
localizado en la pieza centra, ampliamente conectada con el resto de la trama urbana de las Compaias a partir del
trazado proyectado de Av. Panormica.
Dicha estrategia posibilita la puesta en oferta escalonada de macrolotes para usos residenciales preferentes y la
segregacin de una zona destinada a la localizacin de equipamientos de aproximadamente 6,7 ha y la concrecin
de una avenida parque que corresponde con el trazado de Avenida Panoramica que se desarrolla en dobre calzada
HABITERRA SA
27
con un rea verde central de24ha con una ancho de aproximadamente 100 m, que aporten en la reduccin de los
dficit observados en las poblaciones circundantes en materia de equipamiento y reas verdes, la operacin
compromete una superficie de 196 ha.
SUBCENTRO DE EQUIPAMIENTO
SUPERFICIE 216 h (280)
VIA PARQUE
3.2.2
ZGI -2: rea de Gestin urbana de la Ribera del Elqui
El rea de gestin de la Ribera Urbana del Elqui, acoge ntegramente el Plan Seccional que modifica el Plan
Regulador de La Serena, desde el punto de vista de su operatoria, se reconoce una estrategia escalonada de
ocupacin de las zonas de extensin asociadas a la recuperacin de riberas y cambios significativos de la normativa
urbana existente.
i
Proyecto 1: Compaa Baja (Sector Puente Zorrilla)
Incorpora la terraza fluvial Norte del Ro Elqui en el sector Puente Zorrilla en el cuadrante inscrito entre avenida Isln
y la ribera del Elqui, ocupa un polgono de 28 ha de recuperacin para usos urbanos que en la actualidad ocupa
parte importante del cajn del ro profundamente alterado por la extraccin de ridos,.
Como zona de extensin el rea presenta una normativa urbana que admite una densidad de 2800 hab/ha y una
subdivisin predial de hasta 1000 m2
El objetivo es lograr consolidar un subcentro que establezca la puesta en valor de los terrenos y sea un factor
atractor que permita potenciar una oferta residencial orientada a estratos medios rompiendo de esta forma la
homogeneidad socioeconmica que presenta de Las Compaias.
Las ventajas de accesibilidad desde los distritos del interior (Isln,Las Rojas y Lambert) otorga factibilidad a las
estrategias de intervencin en el rea tranformndose de esta manera en un importante atractor inmobiliario que se
asocia al punto de interconexin entre Puente Zorrilla y el proyecto de Costanera Norte.
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28
ii
Proyecto 2: Recuperacin de terrenos - Nuevo Puente Fiscal
Incorpora a la gestin los terrenos que desplaza el futuro trazado del Nuevo Puente Fiscal, en ambas riberas
considerando la puesta en valor de terrenos industriales y la gestin de traslado de la Poblacin Mercedes Marn del
Solar.
La superficie de gestin incorpora dos paos uno de 45 ha por el norte correspondientes a instalaciones de la
Empresa Redimix y 25 ha en la Ribera Sur que colindan con un importante proyecto inmobiliario, parte de esta
gestin se viabiliza por la obras de nuevo trazado del puente Fiscal en estudio, que tiene como trazado alternativos
el propuesto por el Plan Regulador, desplaza el eje geomtrico hacia el poniente del antiguo puente.
La estrategia de implantacin considera la habilitacin de terrenos que ocupan las terrazas fluviales del ro Elqui y la
gestin de traslado de la poblacin radicada en su ribera, la gestin urbana se factibiliza a partir de los procesos
expropiatorios que devienen del nuevo trazado de la ruta, y la continuidad del trazado de una va que enmarque la
ribera del ro.
iii
Proyecto 3: rea de Recuperacin Ribera Sur
Coherente con al situacin anterior la estrategia de ocupacin considera la habilitacin de terrenos ubicados en el
rea de transicin de la caja del ro Elqui en la ribera sur entre Puente Zorrilla y el lmite urbano oriente de la ciudad,
y que abarca una superficie de extensin de aproximadamente . Ha, los usos actuales se asimilan a terrenos
agrcolas y terrenos sujetos a extracciones de ridos en la caja del ro.
Como punto inicial se considera la intervencin de un pao de 10,8 ha localizado en el cabezal sur del Puente
Zorrilla, que presenta como normativa propuesta EXr3 en el Plan Seccional , que admite usos mixtos con una
densidad proyectada de 3900 hab/ha sobre una subdivisin predial de 1.000 m2.
Proyecto N1 Compaa Baja
Proyecto N3 Ribera Sur Alafalfares

Proyecto N2 Puente Fiscal
HABITERRA SA
29
3.2.3
ZGI-3: Renovacin urbana Distrito central de La Serena.
La propuesta de gestin para los distritos centrales de la ciudad de La Serena no reconoce la ejecucin de proyectos
especficos sobre suelo disponible, si no ms bien una estrategia integral destinada a generar atractores de
localizacin que tiene que ver con los principales dficit observados en materia de normativa urbana y dotacin de
infraestructura complementaria de apoyo al comercio y servicios, entre las iniciativas se consideran las siguientes
lneas de intervencin.
Establecer un plan de negocios que permita mejorar las ventajas competitivas de localizacin
Definir roles y ventajas competitivas del centro de la ciudad frente a otras zonas, factores de temporalidad en el
uso ocupacin y debilidades que es necesario resolver para incrementar el dinamismo inmobiliario.
Revisar la pertinencia de los instrumentos de subsidios vigentes aplicados a la realidad de las zonas
patrimoniales.
Generacin de un banco de suelo a partir de un catastro territorial que permita organizar la oferta.
Crear una mesa permanente de participacin pblico privada que integre la visin de los principales actores
urbanos que se encuentren operando en el rea, para concordar iniciativas que permitan sostener el Plan de
Negocios basado en un modelo de alianza pblico - privada.
Incorporar incentivos tributarios territoriales a la localizacin
Crear instancias de difusin y marketing que mejoren las colocaciones en los distritos centrales frente a otras
reas de competencia.
Revisin de la normativa urbana territorial:
Calibrar adecuadamente las debilidades observadas en la normativa urbana que afecten la rentabilidad
inmobiliaria en funcin de los factores de atraccin.
Incorporacin de mecanismo de compensacin territorial, que establezcan incremento en la constructibilidad a
los proyectos que contemplen cesiones de libre trnsito, que permita incrementar la ocupacin de suelo de los
centros de manzanas.
Formular un estudio de capacidad de Carga del centro patrimonial que permita definir las limitantes a la
intensificacin y destino del uso suelo acorde con potencialidades y actores de atraccin para la localizacin de
la demanda (Plan de Negocios).
Resolver la superposicin de instrumentos normativa de conservacin patrimonial.
Generacin de facilidades peatonales y de estacionamientos.
Establecer un modelo de gestin que permita dotar de facilidades de estacionamientos que mejoren la
competitividad comercial y de servicios de los distritos centrales.
Generacin de una red de circuitos de facilidades peatonales, que se base en tcnicas de interaccin espacial y
espacio-comportamiento, ocupadas en la modelacin de rea comerciales.
A partir de lo anterior formular un modelo de ocupacin de los centros de manzanas incrementando de esta
forma el permetro de contacto comercial.
3.2.4 ZGI-6: rea de Costanera de Coquimbo - Canteras
La superposicin de usos e infraestructura incompatibles entre si han constituido el factor ms incidente en el
deterioro progresivo de los distintos componentes urbanos y ambientales del espacio, bajo este precepto es posible
asegurar que el rea de la costanera no resuelve en la actualidad su vocacin inmobiliaria, existiendo numerosos
factores de entorno que desincentivan la localizacin.
i
Proyecto 1: Macrolotes acceso a Costanera
HABITERRA SA
30
Consiste en una propuesta de desarrollo para la solucin del Nudo vial Las Canteras Ruta 5 que se articule con la
va de conexin con las Costanera y la puesta en valor de los terrenos que se encuentran entre las Costanera y la
Ruta -5.
ii
Proyecto 2: Parque Urbano y operacin inmobiliaria en terrenos de relleno en humedal Estero El

Culebrn.
Comprende el conjunto de iniciativas tendientes a recuperar ambientalmente la zona del humedal, seriamente
daada por intervencin antrpica, mediante una propuesta que se relaciona con la generacin de un parque urbano,
generando circuitos temticos y equipamiento complementario a las actividades de esparcimiento, sustentado todo
en la explotacin inmobiliaria de parte de los terrenos fiscales existente en el rea, creando una adecuada
segregacin de la interfases de transporte de acceso al Puerto.
iii
Proyecto 3 : Estrategia de mejoramiento urbano borde de contacto Costanera Sector Baquedano.
Consiste en la implementacin de una estrategia de regeneracin urbana del Barrio Baquedano, con una solucin de
diseo que resuelva la pasada de la infraestructura de transporte. Se deber incentivar soluciones de diseo urbano
que propendan a la generacin de un borde edificado que acompae a la recuperacin integral del Parque del
humedal Estero El Culebrn, estableciendo a partir de la vocacin de servicios industriales del rea distintas
alternativas que apunten a la renovacin, mejoramiento y/o regeneracin urbana..
FRANJA DE DESARROLLO URBANO

ZONA DE AMORTIGUACIN
PROYECTO N2 GESTIN
DE TERRENOS HUMEDAL
EL CULEBRN
ZONA DE PROTECCIN
POTENCIAL TURSTICO
PRYECTO N3: AREA DE

RENOVACION
3.2.5
PROYECTO N 1 MEJORAMEINTO
GESTIN DE TRANSPORTE ACCESO
AL PUERTO
ZGI-7 Estrategia de gestin y recuperacin patrimonial del centro de Coquimbo
Coherente con la situacin del centro patrimonial de La Serena se plantean los mismos lineamientos de gestin que
tiene como punto de partida la generacin de un Plan de Negocios, la revisin de la normativa territorial y la dotacin
de facilidades de accesibilidad.
No obstante lo anterior, la condicin y presencia del Puerto, otorga especificidades propias a la zona de gestin que
son insoslayables a la hora de plantear mecanismos de gestin urbana, dada la proximidad de la infraestructura y el
impacto que deriva de su operacin en el entorno.
HABITERRA SA
31
Entre los factores de realce son las caractersticas propias del medio edificado destinado a conservacin por los
distintos instrumentos: entre estos destaca la data de construccin y origen de los materiales utilizados que otorga
urgencia a la intervencin, por otro lado las exigencias propias que el mercado impone a los usos e intensidad de
ocupacin del centro de las ciudad que no siempre se compatibilizan con la respuesta de las estructura edilicia de
mayor valor patrimonial, y finalmente la vocacin urbana y comercial del centro frente al surgimiento de nuevos
subcentros de negocios que desarrollan competencia o el inters manifestado por distintos agentes por localizarse
modificando los patrones de ocupacin existentes.
Dado que las iniciativas de potenciacin de los entornos patrimoniales de la ciudad, comprometen inters pblico
que se visualiza en la conservacin del componentes que sustenta a la imagen urbana (Condicin de conjunto), y el
inters privado que se manifiesta en las distintas alternativas de puesta en valor de los inmuebles (condicin
individual), es fundamental por tanto reorientar los lineamientos de actuacin hacia un punto en el que converjan
intereses pblicos y privados, con el objeto se vislumbren alternativas que se sustenten en un anlisis del potencial
inmobiliario de las edificaciones de conservacin, que se constituya adems en una herramienta que permita a
los privados revalorizar sus inmuebles promoviendo de esta forma su preservacin o conservacin.
Como parte relevante de la estrategia de ocupacin urbana se formulan las siguientes lneas estratgicas:
1) Estudio de capacidad de carga y potencial inmobiliario de inmuebles patrimoniales, que se orienta
a la bsqueda de modalidades de negocio adaptadas a la realidad y uso del centros histrico de la
ciudad.
2) Creacin de las capacidades instaladas en la ciudad para la generacin de mano de obra calificada
que sea capaz de intervenir en materia de restauracin y/o conservacin patrimonial; creacin de
un registro de contratistas, promocin para la gestacin de empresas constructoras que cuenten
con habilidades para la intervencin de inmuebles patrimoniales, creacin de cursos de
capacitacin y de formacin de habilidades especificas en materia de restauracin y/o
conservacin arquitectnica del patrimonio inmueble.
3.2.6
ZGI-8 Zona de gestin urbana sector alto de Coquimbo Macrozona La Cruz
El sector Parque La Pampilla de Coquimbo, ha sido

motivo de desarrollo de proyectos de intervencin
desde el municipio, los que se han concretado en
lneas de financiamiento pblico muy puntuales y
localizadas con discutible impacto en la estructura y
modalidad de uso del parque en su totalidad y menos
en las caractersticas de su entorno urbano
inmediato.
Tal como se plantea en la descripcin del rea de
intervencin, los proyectos especficos se orientan a
la bsqueda de terrenos que permitan alternativas de
gestin inmobiliaria con allegamiento de capitales
privados, bajos modalidades de concesin o
traspaso, que permitan sostener la habilitacin y/o
matencin del Parque, entre estos destacan las
siguientes iniciativas:
Concesin de terreno de 3,5 ha localizado en el

acceso principal de la Explanada por Calle Arturo
HABITERRA SA
32
Godoy.
Habilitacin de una franja perifrica de contacto con las ciudad que permita constituir un cierro virtual al Parque
estructurada en base a edifcaciones de mayor densidad asociadas a la apertura del Eje Los Changos.
Habilitacin de zonas de desarrollo condicionados propuestas en el Nuevo Plan Regulador en el cuadrante
nororiente del Parque, asociada a un tratamiento de entorno de la planta de tratamiento de aguas servidas.
HABITERRA SA
33
3.3
Evaluacin Econmica
3.3.1
a)
Las Compaas Oriente

Justificacin del proyecto y estrategia preliminar
Se trata de una ZGI creada sobre los terrenos de propiedad de Bienes Nacionales al oriente del sector Las
Compaas, cerca de la poblacin El Olivar. Se trata de un pao de aproximadamente 280 hectreas cuyo
desarrollo futuro debe impedir la excesiva concentracin de estratos bajos en el sector, que generan condiciones
de aislamiento, delincuencia, falta de equipamiento y en general falta de oportunidades a la poblacin del sector.
La intervencin propuesta en esta zona es aprovechar la ley de Financiamiento Urbano Compartido para el
mejoramiento del sector, mediante la ejecucin de obras de urbanizacin y equipamientos que funcionen como
atractores de demanda para estratos un poco mayores. El objetivo concreto es incorporar estratos D y C3,
adicional a los existentes estratos D y E, permitiendo poblar la zona con viviendas en el rango 400 - 1.000 UF.
Se requiere un traspaso de los terrenos fiscales a valor cero, que permita al privado generar excedentes
econmicos significativos que puedan ser destinados a la construccin de los atractores antes mencionados.
Este excedente econmico debe ser entendido como la ganancia extraordinaria del inversionista al recibir los
terrenos a valor cero, es decir, son asociables al costo del terreno, pero cancelado en obras por similar valor.
De acuerdo a los anlisis realizados por esta consultora, los atributos que deberan existir en la ZGI en anlisis
tienen que ver con la dotacin de infraestructura de conectividad y dotacin de establecimientos de educacin
municipal y subvencionada.
Cierto es que la localizacin de la ZGI como el arraigo mayoritario de estratos D y E hacen muy difcil un
reperfilamiento importante en la zona, pero se cree que es posible promover una mixtura social incipiente
mediante inversiones importantes que permitan acentuar este comportamiento en etapas posteriores.
b)
Marco Normativo del proyecto

Segn el Plan regulador Comunal de La Serena, la ZGI Las Compaas Oriente est asociada es la de Zona de
Extensin 3-5, cuyos usos permitidos son los siguientes:
Residencial
Educacin
Seguridad
Culto y Cultura
Social
rea Verde
Deporte
Comercio
Servicios
Servicios artesanales
: pareado, asilado
: mediano, menor
: menor
: menor
: menor
: mediano y menor
: mediano, menor
: menor
: menor
: menor
En el caso residencial, se establece una subdivisin predial mnima de 160 hab/h, ocupacin mxima de
suelo de 70%, coef. de constructibilidad de 2,8 y densidad mxima de 500 hab/h.
HABITERRA SA
34
Se prohben expresamente cementerios, botaderos de basura, centros de rehabilitacin conductual, hogares

de detencin y reclusin, salas de concierto, espectculo o convenciones, estadios o hipdromos,
supermercados, grande tiendas, bares, servicentros, discotecas y terminales de distribucin.
El sector tiene una clara orientacin habitacional, tanto desde el punto de vista normativo como en la progresiva
consolidacin del entorno. No se permiten ciertos equipamientos de escala mediana o mayor, lo que acota las
potencialidades del sector.
c)
Demanda Esperada
El estudio de las fotografas areas del sector Las Compaas, permiten estimar que entre 2000 y 2005/2006 se
consumi un total aproximado de 74 hectreas, que anualizado corresponden a 13,5 h/ao. Aplicando las
densidades observadas en los sectores de crecimiento, se puede estimar que la demanda residencial fue de
alrededor de 954 viviendas/ao (80 viviendas/mes).
El sector El olivar prcticamente no creci en el ltimo perodo, situacin que debera cambiar con la
implementacin de proyectos en los terrenos de Bienes Nacionales, donde existe factibilidad sanitaria para
buena parte de sus terrenos.
Como supuesto de demanda se consider la posibilidad de vender un promedio de 20 viviendas/mes. Este
nmero representa un 25% de la demanda de las Compaas en el ltimo quinquenio, porcentaje que podra
considerarse conservador sopesando la proporcin que la superficie de la ZGI tiene sobre el suelo urbano
disponible de toda Las Compaas. Por otra parte, siguiendo la tendencia actual de ocupacin, una demanda de
20 viviendas mensuales puede considerarse una cantidad conservadora tomando en cuenta que se trata de un
proyecto de vivienda mayoritariamente social.
d)
Etapamiento y Perfil de Producto

La estrategia a evaluar consiste en la incorporacin paulatina de estratos ms altos a los existentes,
construyendo zonas de transicin socioeconmica con las actuales poblaciones existentes. Esto se realizara
iniciando el proyecto con viviendas concentradas entre 400 y 600 UF, incorporando un pequeo porcentaje de
viviendas entre 600 y 800 UF. Posteriormente y en forma paulatina, se iran incorporando valores superiores.
El perfil de producto residencial se defini atendiendo la actual oferta de productos similares, particularmente los
proyectos Arcos de Pinamar y Torreones de La Serena, ambos en el Sector Las Compaas.
PRIMERA ETAPA
Rango Valor
UF
Valor
Medio
UF
Sup.
Const.
m
Costo
UF/m
Sup.
Terr. m
Rendim.
Vendible
Prop.
Viviendas
Terreno
Bruto m
Terreno
Total m
Total
Viviendas
Venta
mes
estimada
Tipo A
400 - 600
500
43
7,0
90
55%
80%
164
28.015
171
16
Tipo B
601 - 800
700
51
8,0
107
57%
20%
188
8.056
43
Tipo C
800 - 1.000
900
59
9,0
123
58%
0%
211
Total / Prom.
400 - 1.000
540
44,6
7,2
93,3
55%
100%
169
36.000
214
20
Tipo
Densidad
59 viv/h
238
hab/h
HABITERRA SA
35

SEGUNDA ETAPA
Rango Valor
UF
Valor
Medio
UF
Sup.
Const.
m
Costo
UF/m
Sup.
Terr. m
Rendim.
Vendible
Prop.
Viviendas
Terreno
Bruto m
Terreno
Total m
Total
Viviendas
Venta
mes
estimada
Tipo A
400 - 600
500
43
7,0
90
55%
60%
164
42.709
261
12
Tipo B
601 - 800
700
51
8,0
107
57%
30%
188
24.565
131
Tipo C
800 - 1.000
900
59
9,0
123
58%
10%
211
9.197
44
Total / Prom.
400 - 1.000
600
47,0
7,5
98,3
56%
100%
176
76.500
435
20
Tipo
57 viv/h
Densidad
227
hab/h
TERCERA ETAPA
Rango Valor
UF
Valor
Medio
UF
Sup.
Const.
m
Costo
UF/m
Sup.
Terr. m
Rendim.
Vendible
Prop.
Viviendas
Terreno
Bruto m
Terreno
Total m
Total
Viviendas
Venta
mes
estimada
Tipo A
400 - 600
500
43
7,0
90
55%
40%
164
28.931
177
Tipo B
601 - 800
700
51
8,0
107
57%
40%
188
33.280
177
Tipo C
800 - 1.000
900
59
9,0
123
58%
10%
211
9.345
89
Total / Prom.
400 - 1.000
680
50,4
8,3
103,3
56%
100%
183
81.900
447
20
Tipo
Densidad
54 viv/h
216 hab/h
Primera
Etapa
Segunda
Etapa
Tercera
Etapa
Total
Terreno Bruto H
4,0
8,5
9,1
21,6
Terreno Residencial H
3,6
7,7
8,2
19,4
Terreno Otros Usos H
0,4
0,9
0,9
2,2
Viviendas 400 - 600 UF
171
261
177
609
43
131
177
350
44
89
133
Total Viviendas
214
435
442
1096
Venta mes estimada
20
20
20
Plazo (meses)
11
22
22
CUADRO RESUMEN
55
El tamao de la primera etapa se calcul cuadrando la demanda de 1 ao; las 2 etapas siguientes consideraron
demanda de 2 aos cada una. La nica importancia de esta divisin es que la primera etapa es la encargada de
generar los excedentes econmicos ms seguros, que iran a financiar los atributos atractores de demanda de
estratos cada vez mayores (dentro del rango acotado anteriormente).
e)
Parmetros de evaluacin
Los parmetros de evaluacin del negocio residencial se definieron utilizando estndares conocidos por el
consultor en evaluaciones econmicas de proyectos del mismo perfil. El siguiente cuadro resume los parmetros
utilizados en la evaluacin de este proyecto:
HABITERRA SA
36

I. Superficies Generales y Perfil de Producto
Proporcin Terreno Residencial
90%
Proporcin Terreno Otros Usos

Tipo Vivienda
10%
Construc.
m
Terreno
m
Precio
UF
UF/m
venta
UF/m
costo
Tipo A
44
90
500
11,4
7,5
Tipo B
52
107
700
13,5
8,5
Tipo C
60
123
900
15,0
9,5
Tipo D
68
140
1.100
16,2
10,5
Valor Venta Terreno Otros Usos
0,30
UF/m
II. Costo de Capital

Tasa de descuento *
12% anual
III. Egresos
Costo construccin
7,7
UF/m (Costo dir. + GG y utilidades)
Urbanizacin *
0,40
UF/m bruto
Honor. arquitectura y especialidades
4,0%
del costo de construccin
Legales y estudios
1,5%
Ventas y publicidad
3,0%
del total de ventas
Administracin de proyecto
5,0%
IV. Velocidades de Venta Trimestral

Demanda residencial
Demanda Terreno Otros Usos
20
viviendas/mes
proporcional a las viviendas
Se considera que un 10% del terreno ser destinado a otros usos complementarios al residencial (comercio
local, servicios o equipamiento vecinal), no incluyendo en este porcentaje las cesiones de equipamiento
municipal y reas verdes, las cuales estn descontadas en el porcentaje de rendimiento del suelo vendible en
forma privada.
El costo de urbanizacin inicial de 0,40 UF/m2 refleja un estndar normal de muchos proyectos orientados a
estrato bajo, que se incrementa a medida que sube el estndar de las viviendas en etapas posteriores, llegando
a 0,44 cuando se incorpora un 20% de viviendas entre 800 y 1200 UF. Asimismo, la tasa de descuento de 12%
inicial se considera algo mayor a lo que es exigible a proyectos puros (sin efecto financiamiento externo), que se
mueven en 10-11%, pero se calcul as dado que se quiere hacer an ms atractivo el proyecto para que se
ponga en marcha sin falta de interesados1; en la 2 y 3 etapas, el costo de capital se aumenta a 13% y 14%
respectivamente, incorporando el mayor riesgo que significa aumentar el valor de las viviendas en una zona con
mayora de vivienda social.
La magnitud de la tasa de de descuento est en inversa relacin con el Valor Actual Neto del proyecto. Exigir una mayor tasa disminuye los
excedentes econmicos del proyecto, y dado que estos excedentes los aportara el privado para financiar obras pblicas, stos sern menores
y mejoran sus ganancias, dado que se fuerza a que la rentabilidad esperada del proyecto sea iguala a la tasa de descuento.
HABITERRA SA
37
f)
Resultados de la evaluacin
Se midieron los resultados de la evaluacin econmica para las tres etapas estudiadas.
Primera Etapa
La primera etapa corresponde al proyecto concentrado en viviendas de bajo valor, que recoge la tendencia
mostrada por el sector Las Compaas desde sus orgenes. El valor presente de los flujos del proyecto
(Valor Actual Neto) se fuerza a cero variando el costo impugnado al suelo, que bajo la modalidad de
Financiamiento Urbano Compartido ser entendido como el valor de las prestaciones que el inmobiliario
hara a cambio del traspaso de dichos terrenos.
En esta primera etapa el valor de las prestaciones (suelo) lleg a 11.958 UF (aprox. 221 MM$). Impugnando
este valor como costo de las 4 h de terreno, ste alcanzara un valor de 0,30 UF/m2. En el lmite, este valor
presente o excedentes econmicos del proyecto podran ser exigidos al inmobiliario como inversin en
obras que mejoren la calidad al sector para etapas futuras.
La definicin de cules son las obras apropiadas para cumplir el objetivo de mixtura social planteado fue
esbozado por este consultor apoyado por un modelo de valoracin que define la ponderacin que cada
estrato socioeconmico da a ciertos atributos del entorno que influyen en su decisin de demanda
residencial. De esta manera, se define que para atraer estratos superiores a las 600 UF (hasta 1.500 UF), el
entorno debe garantizar la existencia de transporte pblico de bajo tiempo para acceder a centros de
consumo y trabajo, salud pblica cercana, existencia de educacin pblica subvencionada y seguridad.
VALORACIN DE ATRIBUTOS DEL ENTORNO - ESTRATO C3
Trans. pblico c/bajo tiempo
14%
Salud pblica
13%
Educ. esc. subencionada
10%
Seguridad
9%
Educ. esc. municipal
7%
Trans. partic. c/bajo tiempo
7%
Salud privada
6%
Comercio mayor (supermercado/mall)
5%
Plazas-paseos-arborizacin
5%
Comercio menor
5%
Canchas - Club deportivo
4%
Paisaje natural
3%
Educacin superior
3%
Consolidacin residencial
2%
Calles anchas
2%
Parques urbanos
1%
Canalizacin subterrnea
1%
Educacin escolar privada
1%
Entorno socioeconmico alto
1%
Servicios (bancos, correo)
1%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
Siendo que Las Compaas posee una dotacin de salud pblica que podra considerarse adecuada,
reafirmada con la reciente inauguracin del SAPU, parece ser que las mejoras en conectividad y dotacin
de educacin subvencionada son las necesidades pendientes. Por ello, se plantea financiar o apoyar la
construccin de al menos un establecimiento educacional y mejoras en la conectividad del sector al resto de
la ciudad, lo que podra hacerse por etapas, sumando en el tiempo los excedentes aportados por las
distintas etapas de desarrollo de las ZGI.
HABITERRA SA
38
Segunda Etapa
La segunda etapa de esta ZGI considera satisfacer una demanda de 2 aos, una vez finalizada la venta de
la primera etapa de 1 ao. Al igual que en el caso anterior, el valor del suelo representa el excedente
econmico transformable en obras. En este caso, dado que la incorporacin de mayor proporcin de
viviendas de mayor valor puede parecer ms riesgosa, se aumenta la tasa de descuento de un 12% a un
13% anual, con lo que los excedentes econmicos (VAN) alcanzan a 22.683 UF (420 MM$).
Los excedentes anteriores se sumaran a los obtenidos en la primera etapa para financiar las obras
propuestas (mejoras en la conectividad y equipamiento educacional municipal y subvencionado). Los
excedentes acumulados en las 2 etapas alcanzaran a las 34.641 UF (641 MM$).
3.3.2
a)
Tercera Etapa
La tercera etapa de esta ZGI considera satisfacer la demanda de los 2 aos posteriores a la segunda, con lo
que la ZGI completa se terminara en 5 aos. En esta etapa, los excedentes son de 26.811 UF (499 MM$) y
agregando las etapas 1, 2 y 3, los excedentes transformables en obras alcanzan 61.452 UF o 1.143 MM$.
Ribera del Ro Elqui

La ZGI del Ro Elqui es grande y compleja, destinada a ser desarrollada en un plazo largo.
Teniendo en cuenta que uno de los objetivos de este estudio es reconocer y potenciar las tendencias para los
prximos 5 aos, se decidi escoger para la evaluacin terrenos que pudiera ser desarrollados en esos plazos.
En esta ZGI existen varios terrenos privados, que se desarrollan sin necesidad de intervencin pblica, salvo la
eventual dotacin de subsidios habitacionales que mejorar el acceso a familias de menores ingresos. Este
desarrollo residencial se ubica al norte del puente fiscal, ocupando los terrenos que limitan con el rea de
proteccin del ro.
Los terrenos fiscales presentes en la ZGI, que son susceptibles de ser gestionados por el ente pblico, son
aquellos que surgen de la recuperacin de parte de los terrenos del ro. Se seleccion particularmente aquellos
que se encuentran en los 2 extremos del recientemente inaugurado puente Zorrilla, que presentan importantes
condiciones para asumir un rol residencial y de equipamiento que vincule el sector centro-oriente de Compaas
y Serena en el corto plazo.
Los terrenos seleccionados suman 29,8 hectreas, donde se plantea generar una oferta residencial y de
comercio mediante la licitacin de terrenos a privados, a cambio de la ejecucin de obras de recuperacin para
el borde ro tanto de su proyecto como de terrenos aledaos.
Los terrenos analizados se muestran en la siguiente figura***:
HABITERRA SA
39
b)

En el lado norte de los terrenos a intervenir existen 29,8 hectreas en zona EXR-4, mientras que en el lado sur,
29,9 hectreas en zona EXR-3. Las principales caractersticas normativas de ambas zonas son las siguientes:
USO DE SUELO PERMITIDO ZEXR-4
TIPO
CLASE
NIVEL
SUBDIVISN COEFICIENT. COEFICIENT.
Usos no permitidos
PREDIAL
MAXIMO
MAXIMO
SISTEMA
DE AGRUP.
MINIMA (M2) OCUP.SUELO CONSTRUC.
RESIDENCIAL
EQUIPAMIENTO
Vivienda
Hospedaje
SALUD
CIENTIFICO
CULTO Y CULTURA
ALTURA
ANTEJARDIN
MAX.
( M.)
(Hab./Ha.)
EDIFIC. (M).
1.000
0,4
Aislado
100
1.000
0,4
Aislado
100
1.000
0,4
Aislado
MENOR
Cementerios, Plantas,
Botaderos
1.000
0,4
Aislado
MEDIANO
Rehabilitacin conductual
1.000
0,4
Aislado
MEDIANO
EDUCACIN
DENSIDAD
MAX. BRUTA
MENOR
1.000
0,4
Aislado
MEDIANO
1.000
0,4
Aislado
MENOR
1.000
0,4
Aislado
MEDIANO
1.000
0,4
Aislado
MENOR
1.000
0,4
Aislado
SOCIAL
MENOR
1.000
0,4
Aislado
REA VERDE
MEDIANO
MENOR
DEPORTE
ESPARCIMIENTO
COMERCIO
SERVICIOS
MAYOR
10000
0,4
0,8
Aislado
14
10y 3 /Nota1
MEDIANO
1.000
0,4
Aislado
MENOR
1.000
0,4
Aislado
MEDIANO
1.000
0,4
Aislado
MENOR
1.000
0,4
Aislado
MEDIANO
1.000
0,4
Aislado
MENOR
1.000
0,4
Aislado
MEDIANO
1.000
0,4
Aislado
MENOR
SERV. ARTES.
ESPACIO PUBLICO
AREA VERDE
INFRAESTRUCTURA
MENOR
se permite slo inofensivo
1.000
0,4
Aislado
1.000
0,4
Aislado
RODOVIARIOS
1.000
0,4
Aislado
DEPOSITO DE BUSES Y CAMIONES
1.000
0,4
Aislado
1.000
0,4
Aislado
OTROS
Ver Nota 1
USO DE SUELO PERMITIDO ZEXR-3

TIPO
CLASE
NIVEL
SUBDIVISN COEFICIENT. COEFICIENT.
Usos no permitidos
PREDIAL
MAXIMO
MAXIMO
SISTEMA
DE AGRUP.
MINIMA (M2) OCUP.SUELO CONSTRUC.
RESIDENCIAL
EQUIPAMIENTO
Vivienda
Hospedaje
SALUD
EDUCACIN
CIENTIFICO
CULTO Y CULTURA
MEDIANO
DENSIDAD
ALTURA
ANTEJARDIN
MAX. BRUTA
MAX.
( M.)
(Hab./Ha.)
EDIFIC. (M).
1.000
0,65
Todos
3.900
30
1.000
0,65
Todos
3.900
30
5
5
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
Cementerios, Plantas,
Botaderos
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MEDIANO
Rehabilitacin conductual
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MEDIANO
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MEDIANO
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
1.000
0,8
8,8
Todos
30
SOCIAL
MENOR
1.000
0,8
8,8
Todos
30
REA VERDE
MEDIANO
MENOR
DEPORTE
ESPARCIMIENTO
COMERCIO
SERVICIOS
MEDIANO
1000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MEDIANO
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MEDIANO
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MEDIANO
1.000
0,8
8,8
Todos
30
1.000
0,8
8,8
Todos
30
1.000
0,8
8,8
Todos
30
MENOR
SERV. ARTES.
MENOR
se permite slo inofensivo
ESPACIO PUBLICO
AREA VERDE
HABITERRA SA
40
c)
Perfil de Producto
Se ha definido un perfil de producto basado en el espritu que, para las superficies seleccionadas, establece la
ordenanza de la modificacin en estudio del Plan regulador Comunal de la Serena, sector Cuenca Urbana del
Ro Elqui, actualmente en desarrollo. Segn esta modificacin (preliminar), se plantea dotar de un sector de
3.900 hab/h de densidad mxima (EXR-3) a la ribera sur del ro aproximadamente desde el puente Zorrilla
hacia 250 metros al oriente, adems de extensas superficies en el sector Alfalfares. Por otro lado, en la ribera
norte, se establece una densidad mxima de 100 habitantes por hectrea (ZEX-4), pensada en un perfil superior
al actualmente existente en el sector de Las Compaas.
No obstante las condiciones establecidas en la ordenanza (ver Error! No se encuentra el origen de la
referencia.), el perfil de producto aqu propuesto propone una densidad mucho menor para la zona normativa
ZEX-3, ms acorde con la realidad de la ciudad de La Serena, cuyo actuales edificios residenciales ms altos no
sobrepasan los 6 pisos. La altura mxima establecida en la norma de 30 metros, equivale en su mximo a 11
pisos, pero se considerarn solamente 9 pisos. Por otro lado, es poco probable que la oferta se concentre slo
en vivienda en altura, y dado que se tratan de suelos contiguos al centro, lo ms eficiente ser la aparicin de
oferta comercial y equipamientos en un porcentaje del suelo bruto que se considerar del 40%.
Para la zona EXR-4, se considera que las condiciones normativas son adecuadas, con una densidad mxima,
exigencias de antejardn, altura mxima orientadas a un perfil residencial de mayor estndar al existente. Con la
aplicacin del DFL-2 de construccin simultnea, la densidad puede ser incrementada en un 25%, para llegar a
125 hab/h. Se considera razonable que en la zona tambin se localizara oferta de equipamientos ocupando
aproximadamente un 10% de la superficie disponible.
En definitiva, se propone el siguiente perfil de producto para los terrenos en anlisis:
CASAS
ZEXR-4
Densidad mxima
Densidad maximizada (DFL2)
Tamao predial bruto
Tamao predial neto (62,5% rendim)
Superf. Const. promedio recomendada
Valor promedio recomendado
Otros usos (equipamiento)
Cabida estimada (17,2 h)
Tipo
Casa tipo A
Casa tipo B
Casa tipo C
25,0
31,3
320
200
70
1.100
10%
537
viv/h
viv/h
m
m
m
UF
casas
Valor
UF
Sup. Const
m
850
54
1.100
70
1.350
86
Terreno
m
180
200
220
DEPARTAMENTOS
HABITERRA SA
41

ZEXR-3
Superf. Predial mnima
Superf. Bruta estimada (65% rendim)
Ocupacin de suelo predial
Supercicie de planta
N edificios/h
Densidad bruta de proyecto
Densidad de proyecto
Superficie construida
ndice de const. efectivo promedio
Rendimiento superficie vendible
Superficie vendible departamentos
Superficie locales en planta baja
Altura mxima estimada
Tamao mnimo depto promedio
Tamao depto promedio recomendado
Valor prom. depto recomendado
Otros usos (equipamiento)
Tipo
Depto tipo A
Depto tipo B
Depto tipo C
d)
1.000
1.538
65%
650
6,5
488
75
5.850
5,85
85%
4.420
27.300
9
59
60
1.500
40%
42
3.150
Valor
UF
1.000
1.500
2.000
m
m
m
viv/h
viv/edificio
m/edificio
m/edificio
m
pisos
m
m
m
edificios
deptos
Sup. til
m
40,0
60,0
80,0
Demanda Esperada
La demanda esperada para las 2 tipologas planteadas proviene a su vez de 2 mercados distintos
geogrficamente.
Casas en EXR-4
El mercado de casas en Las Compaas ha visto aparecer oferta de mayor valor en el proyecto Arcos de
Pinamar, que llega a ofrecer viviendas hasta 1.250 UF, vendiendo entre 5 y 7 viviendas mensuales. Como se
seal en Error! No se encuentra el origen de la referencia., la venta promedio en todo el sector Las
Compaas ha sido de 80 viviendas/mes desde el ao 2000, siendo los proyectos de vivienda social los ms
rpidamente vendidos.
Dado que en este caso se trata de un proyecto que se asemeja ms a lo que hoy ofrece el proyecto Arcos de
Pinamar, en un amplio espectro de precios, se estima que este proyecto, en iguales o mejores condiciones de
ubicacin, puede alcanzar una demanda parecida. Para efectos de evaluacin se asumir una demanda de 6
unidades/mes.
Departamentos en EXR-3
El caso de departamentos en la zona de anlisis es pionero. Esta zona hoy en da caractersticas rurales, por lo
que se espera que los proyectos de densificacin se consoliden muy lentamente.
Los edificios de departamentos segn catastro entregado en la Etapa 1 presentaban altas ventas mensuales,
siendo bastante exitosos aquellos que se encuentran en las cercanas de la Universidad de La Serena. Como se
seal en la evaluacin de la oferta residencial para el Centro de La Serena, una demanda de 5 departamentos
mensuales por edificio es conservadora, y se mantendr como estimacin para esta nueva zona EXR-3 pero
con un ritmo de consolidacin ms lento, partiendo en 3 unidades/mes y equilibrando en 5 luego de un ao.
Dado que se trata de un terreno de grandes dimensiones, es muy probable que el desarrollo se de al menos en
2 proyectos simultneos, con lo que la demanda global se duplicara.
HABITERRA SA
42
e)
Otros parmetros de evaluacin

Al ya descrito perfil de producto y velocidad de venta se aadieron los siguientes parmetros de evaluacin:
Casas en EXR-4
I. Cuadro de Superficies Generales y Perfil de Producto
Item
Superficie Total Terreno
Sup. Utilizable
Sup. Terreno Residencial
% Terreno vendible residencial
Sup. Terreno til o vendible
Sup. Terreno Otros Usos
Cantidad
191.000
191.000
171.900
62,5%
119.375
19.100
Unidad
m
m
m
% viviendas
Cantidad
MIX DE PRODUCTOS
Tipo A
Tipo B
Tipo C
m
m
33%
33%
33%
100%
Total Casas y Casa Promedio
Valor de Venta terreno Otros Usos
Comentarios
Terreno Bruto
Terreno descuenta utilidad pblica y restricciones
90%
10%
Construc. m
199
199
199
597
0,50
Terreno m
54
70
86
70
Precio UF
180
200
220
200
UF/m venta
850
1.100
1.350
1.100
15,7
15,7
15,7
15,7
UF/m

Tasa de descuento
14% anual
III. Cuadro de Egresos

Costo construccin
Urbanizacin
Defensas fluviales
Legales y estudios
Ventas y publicidad
355.141
133.700
6.000
14.206
5.327
19.697
17.757
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
8,5
0,70
6,0
4,0%
1,5%
3,0%
5,0%
UF/m (Costo dir. + GG y utilidades)

UF/m bruto
UF/m lineal
del total de ventas
IV. Velocidades de Venta Trimestral

Demanda viviendas promedio
Demanda Terreno Otros Usos
Venta mensual
36 unidades/semestre
proporcional a las viviendas
6,0
I. SUPERFICIES GENERALES
ITEM
CABIDA DEPARTAMENTOS
Superficie Terreno total
Superficie Terreno Residencial
Rendimiento suelo
% Ocup. de Suelo por Norma
Ocupacin de Suelo Residencial
N Pisos
N Edificios
N Etapas
Sup. Construible Residencial
Sup. Construible Comercial (planta baja)
Superficie til vendible en Departamentos
Superficie til vendible en Locales Comerciales
Cantidad Total de Departamentos
60%
65%
85%
100%
Cantidad
Unidad
107.600
64.560
41.964
65,0%
27.277
9
42
21
245.700
27.277
208.845
27.277
m
m
m
m brutos
m brutos
m brutos
m netos
m netos
3664 un
HABITERRA SA
43

II. PERFIL DE PRODUCTO
DEPARTAMENTOS
Tipo
Depto. A
Depto. B
Depto. C
Superficie Promedio
Locales Comerciales
ESTACIONAMIENTOS
Estacionamientos por Departamento
Estacionamientos Locales / m
Tamao bruto de los estacionamientos
Total Estacionamientos
Estacionamientos subterrneos
Estacionamientos exteriores
Sup. Interior
Terraza
Precio
% Total
UF/m til
38 m
57 m
76 m
57 m
4,0 m
6,0 m
8,0 m
6,0 m
1000 UF
1500 UF
2000 UF
1500 UF
33,33%
33,33%
33,33%
100,00%
25,0
25,0
25,0
25,0
45,0
114.209 m
12.690 m
1,10
0,03833
25 m
5.076
90%
10%
4030 unidades
1046 unidades
4568 unidades
508 unidades
BODEGAS
Bodegas / Depto
Tamao de la bodega
Total bodegas
Precio unitario
Superficie bodegas
1,0
5 m
3664 unidades
0 UF
18320 m
III. COSTO DE CAPITAL

Tasa de descuento
15,0%
anual
IV. EGRESOS
Costo Construccin Departamentos
Costo Construccin Locales Comerciales
Costo total Bodegas subterrneas
Urbanizacin
Defensas fluviales
Estac. subterrneos
Estac. exteriores
Honorarios Profesionales
Administracin del proyecto
Legales y Estudios
Comision de Venta
Marketing y Publicidad
TOTAL COSTOS
2.948.400
381.872
146.558
45.192
3.600
913.670
15.228
222.726
155.509
80.680
134.467
134.467
5.344.020
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
12,0
14,0
8,0
0,7
6,0
8,0
1,20
5,0%
5,0%
1,2%
2,0%
2,0%
UF/m
UF/m
UF/m
UF/m
UF/m lineal
UF/m
UF/m
del costo de construc.
del costo de construc.
del total de ventas
del total de ventas
del total de ventas
Uno de los parmetros ms relevantes es la tasa de descuento utilizada. Comnmente, en los proyectos
inmobiliarios puros (sin considerar financiamiento externo) de riesgo medio se utilizan tasas del 12% o 13%. En
este caso, dado que se est frente a un proyecto en cierto sentido innovador, se aument la tasa a un 15% en el
caso de los departamentos, intentando reflejar cierto mayor riesgo, mientras que para casas se estableci un
14% de tasa de descuento. El resto de los parmetros est de acuerdo a parmetros utilizados por este
consultor en la evaluacin de proyectos de perfil similar y en estndares comunes a la evaluacin de proyectos.
Algunos de los parmetros centrales de estas evaluaciones en terrenos de recuperacin, son los tems
urbanizacin y defensas fluviales. La habilitacin de estos terrenos requiere obras de relleno y compactacin
prcticamente en todos los terrenos del negocio evaluado, por lo que este tem de costo redunda en costos ms
altos que los tradicionales.
HABITERRA SA
44
f)
Los resultados de la evaluacin econmica se muestran en la siguiente planilla de evaluacin:
Casas en EXR-4
Perodo
Total venta de viviendas

Total venta de terreno Otros Usos m
-
Superficie suelo utilizada por ao (m)
Perodo
FLUJOS ECONMICOS
Ingresos por Venta de viviendas
Ingresos por Venta de terreno Otros Usos
Costo Terrenos
Construccin, Urbanizacin y Defensas
Legales y Estudios
Ventas y Publicidad
Admimistracin del Proyecto
Utilidad Antes de Impuestos
Impuesto
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS
Reversiones
Legales y Honorarios Arq. y Espec.
(237)
(6.000)
Terrenos
(58.863)
FLUJO Finales
(65.100)
Perodo
10
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
2
-
(6.000)
(172)
(65)
(300)
(6.537)
1.111
(5.426)
6.237
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
(29.837)
6.302
6.302
6.302
6.302
6.302
6.302
6.302
6.302
12
13
14
15
16
17
18
Total
11
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
36,0
20,9
597
Total venta de terreno Otros Usos m
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
1.152
668
19.100
Superficie suelo utilizada por ao (m
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
11.520
6.680
191.000
18
Total
Total venta de viviendas
Perodo
10
FLUJOS ECONMICOS
Ingresos por Venta de viviendas
Ingresos por Venta de terreno Otros Us
Costo Terrenos
Legales y Estudios
Ventas y Publicidad
Admimistracin del Proyecto
Impuesto
Reversiones
Legales y Honorarios Arq. y Espec.
11
12
13
14
15
16
17
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(1.164)
(29.484)
39.600
576
(3.550)
(29.484)
(846)
(317)
(1.188)
(1.474)
3.316
(564)
2.752
34.198
(675)
(17.097)
22.963
334
(2.059)
(17.097)
(491)
(184)
(689)
(855)
1.923
(327)
1.596
19.830
-
6.302
6.302
6.302
6.302
6.302
6.302
6.302
19.179
21.426
656.563
9.550
(58.863)
(494.841)
(14.206)
(5.327)
(19.697)
(24.742)
48.437
(8.234)
40.203
573.237
(19.533)
(494.841)
-
Terrenos
FLUJO Finales
VALOR PRESENTE
Tasa anual Tasa trim.

14%
3,3%
VAN
(0)
El excedente del negocio de las casas es de 58.863 UF, alrededor de 1.094 MM$. Traspasado al terreno, este
monto equivale a 0,29 UF/m bruto.
HABITERRA SA
45
El terreno para otros usos, que representa el 10% de la superficie total no incluido en esta evaluacin, se supuso
vendido a 0,5 UF/m urbanizado, valor inferior a lo que costara la urbanizacin del mismo. Ello se consider as
dado que constituye un atributo para la localizacin residencial, necesario para que las demandas existan, por lo
que debe ser traspasado a un valor subvencionado.
Semestres
0
Ventas Semestrales de departamentos
M Brutos de Departamentos
M de Comercio
M Brutos Totales Vendidos
M Brutos Acumulados

Impuesto (17%)
90.000
20.300
110.300
90.000
20.300
110.300
90.000
20.300
110.300
90.000
20.300
110.300
5.493.221
2.700
141.300
20.300
161.600
(1.528)
(54)
(1.582)
(13.981)
(120.311)
(2.547)
(2.075)
(3.459)
(3.232)
(145.605)
(8.905)
(76.631)
(2.547)
(1.322)
(2.203)
(2.206)
(93.814)
(8.905)
(76.631)
(0)
(1.322)
(8.905)
(76.631)
(0)
(1.322)
(8.905)
(76.631)
(0)
(1.322)
(2.203)
(2.203)
(2.203)
(2.206)
(91.267)
(2.206)
(91.267)
(2.206)
(91.267)
1.118
(190)
928
15.995
(2.719)
13.276
16.486
(2.803)
13.684
19.032
(3.236)
15.797
19.032
(3.236)
15.797
19.032
(3.236)
15.797
(543.522)
(4.677.246)
(49.926)
(80.680)
(134.467)
(134.467)
(5.620.309)
1.103.059
(187.520)
915.539
5.301.449
285.908
2.700
136.367
86.858
86.858
86.858
86.858
(180)
4
(10.746)
9.283
(7.335)
5.923
(7.335)
5.923
(7.335)
5.923
(7.335)
5.923
(220.596)
(89.361)
58.067
Flujo Acumulado
(220.596)
(309.957)
(251.890)
(76.594)
(1.321)
Tasa desc. anua Tasa semestral
15,00%
TOTAL
3.663,9
258.632
60
4.235
451
4.686
218.116
FLUJO
TIR DEL PROYECTO
47
60
4.235
451
4.686
213.429
(161.649)
(45.956)
(793)
15,0%
46
60
4.235
451
4.686
208.743
Inversiones
Terrenos
Construccin y Urbanizacin
Legales, Estudios
VALOR ACTUAL NETO
45
60
4.235
451
4.686
11.914
Reversiones por desfase inversin/costos

Pago de IVA
IVA Dbito
IVA Crdito
3
60
4.235
451
4.686
7.228
2.541
2.541
INGRESOS
Promesas Departamentos (5%)
Venta de Departamentos (incluye estacionamientos)
Venta de Locales Comerciales
Total Ingresos
COSTOS
Terrenos
Const. y Urbanizacin Total
Administracin del Proyecto
Legales y Estudios
Comision de Venta
Marketing y Publicidad
Total Costos
2
36
2.541
(76.594)
(1.321)
(76.594)
(1.321)
9.017
(242.873)
(76.594)
(76.594)
(76.594)
24.649
24.649
24.649
735.326
759.976
784.625
6.723.368
-
(447.104)
361.488
(161.649)
(4.677.246)
(25.896)
1.217.789
VAN (UF)
7,24%
Anual
El excedente de negocio de los departamentos arroj 161.649 UF, alrededor de 3.000 MM$. Traspasado a valor
de suelo, equivale a 2,5 UF/m considerando la superficie residencial. Para la superficie de otros usos (43.000
m, 40%) se considera puede ser enajenada a los mismos valores o inferiores, recordando que deben ser
igualmente urbanizados, o postergarlos para un desarrollo futuro.
Si los terrenos seleccionados para los 2 proyectos evaluados son de propiedad fiscal2, se tienen excedentes
totales de 4.101 MM$, que bajo la modalidad de financiamiento urbano compartido pueden ser aprovechados en
la construccin de obras de urbanizacin y defensa fluvial de toda el rea recuperada.
Como dato de aproximacin, se tiene que para 1.350 metros lineales de defensa fluvial (sumando lo necesario
para la ribera de los proyectos planteados tanto en ribera norte como sur), se requiere alrededor de 150 MM$,
una cifra muy inferior a los dineros que quedaran disponibles luego de una licitacin de los terrenos ampara dos
en la ley de Financiamiento Urbano Compartido. Obviamente, las exigencias de la licitacin pueden disminuir los
montos exigidos con el fin de aumentar los excedentes esperados por los inversionistas, materia que ser parte
de la poltica de licitacin.
Esta situacin debe clarificarse con un estudio de deslindes
HABITERRA SA
46
Si los terrenos no fueran fiscales, los valores anteriores pueden ser considerados de transferencia entre
privados, que de acuerdo a las normativas actuales y la falta de consolidacin en el rea, pueden estar a bajo
valor.
3.3.3
a)
La Serena Centro
Se trata de una ZGI que involucra la zona tpica ZC-1 y la zona de renovacin urbana ZC-2 definida en el Plan
Regulador Comunal de La Serena. Al haber multitud de propietarios y zonas intervenibles y no intervenibles, se
decidi trabajar con lo que sera un predio tipo potencialmente desarrollable en algn uso ms intensivo, como
es el residencial y comercial en plantas bajas.
La idea es medir los mrgenes de rentabilidad esperada para un proyecto en la zona en las condiciones
actuales de demanda y normativas, que a la luz de la conocida falta de inters de privados, son negativos.
Medido el diferencial de rentabilidad, se podrn proponer medidas o inversiones pblicas presupuestadas bajo
esos montos, de manera tal de hacer interesante el desarrollo de un proyecto inmobiliario para algn privado.
b)

La zona tpica ZC1 y la zona de renovacin urbana ZC-2 poseen las siguientes condiciones normativas:
ZC1
ZC2
Subd. Predial Mn.
400 m
Subd. Predial Mn.
400 m
Frente Predial Mn.
15 m
Frente Predial Mn.
10 m
Ocup. De Suelo Mx.
70%
Ocup. De Suelo Mx.
70%
Coef. Const. Mx.
3,3
Coef. Const. Mx.
3,2
Agrupamiento
Continuo
Agrupamiento
Continuo
Densidad Mx. Neta
1.520 hab/h
Densidad Mx. Neta
1.520 hab/h
Altura Mx.
13 m
Altura Mx.
13 m
Adems, se establecen las siguientes condiciones que afectan la zona tpica, de conservacin histrica, y un
listado de inmuebles y monumentos histricos definidos en la ordenanza del Plan regulador:
a) Para la "Zona Tpica", declarada por D. N 499, del Ministerio de Educacin Pblica, del 12 de Febrero de
1981, y para los Monumentos Histricos, declarados como tales de acuerdo a la Ley N 17.288/70 de
Monumentos Nacionales, se debern aplicar las normas de proteccin establecidas en dicha Ley.
b) Todo permiso de demolicin ,obra nueva, reconstruccin mera conservacin y excavaciones incluidas las
de tipo arqueolgico, en el rea declarada "Zona Tpica" deber contar con la autorizacin previa del Consejo de
Monumentos Nacionales en conformidad a lo establecido en el Ttulo VI, Art. 30, Ley 17.288 / 70. Sin embargo
antes del conocimiento del Consejo, ser obligatoria la revisin previa de los anteproyectos por la Direccin de
Obras Municipales, la que versar sobre el cumplimiento de las normas del presente Plan Regulador y dems
normas atingentes.
c)
Perfil de Producto
El perfil de producto para un desarrollo tipo en el centro de La Serena debiera aprovechar un frente comercial en
planta baja y departamentos en pisos superiores. Esta es una tipologa hoy inexistente en el sector, pero
HABITERRA SA
47
efectivo a la hora de revitalizar sectores con falta de dinamisno y edificaciones deterioradas o terrenos eriazos,
pues diversifica la demanda actualmente orientada slo a la actividad comercial y de servicios.
De acuerdo al juicio de este consultor y a las entrevistas mantenidas con representantes de la delegacin
regional de la cmara chilena de la construccin, una oferta residencial que puede resultar exitosa, es la de
departamentos pequeos orientados a jvenes universitarios, ancianos, solteros y separados. A este respecto,
se destaca el xito mostrado por los proyectos de departamentos en el sector del barrio universitario (Jardines
de Colina, Barrio Universitario), que promedian 8 departamentos vendidos al es cada uno.
Los 2 proyectos anteriores, por su cercana, son los ms replicables en el sector centro. Sus valores unitarios
(UF/m) deberan mantenerse en el centro para hacerlos competitivos, an cuando podra ser que en ste fueran
an superiores dados los mayores atributos de centralidad.
El siguiente es el resumen de la oferta de los proyectos considerados comparables:
Proyecto
Barrio Universitario
Jardines de Colina
Programa
dormit - baos
m tiles
Valor UF
Proporcin
1d - 1b
2d - 1b
2d - 2b
3d - 2b
1d - 1b
1d - 1b
2d - 1b
2d - 1b
3d - 2b
3d - 2b
32,3
37,2
55,5
63,8
31,9
42,0
50,6
52,7
70,8
76,8
860
1.060
1.370
1.480
890
1.345
1.650
1.715
2.210
2.225
20%
20%
20%
40%
15%
15%
10%
20%
20%
20%
(*) Incluye 1 estacionamiento
Basada en esta oferta competitiva, se define el siguiente perfil de producto para un proyecto en la zona central
de La Serena:
Proyecto
d)
Programa
dormit - baos
m tiles
Valor UF
Proporcin
1d - 1b
35,4
1.032
30%
2d - 1b
46,8
1.475
30%
3d - 2b
70,5
1.972
40%
Demanda Esperada
Los 2 proyectos referentes estudiados se encuentra en un lugar con varios atributos valorados por los
compradores: cercana al centro, al lugar de estudios y trabajo y reas verdes. Un proyecto en el centro renuncia
a algunos (ausencia de ruido, extensas reas verdes) y aade otros (gran dotacin de comercio y servicios,
actividad y seguridad), por lo que su xito comercial podra equilibrarse. Sin embargo, utilizando un criterio
conservador, no se asignarn las demandas que muestran los proyectos estudiados sino slo la mitad, que por
lo dems, es un poco menos que la venta promedio de toda la conurbacin La Serena-Coquimbo, segn el
catastro efectuado en captulos anteriores. Se evaluar el proyecto tipo con una demanda de 5 unidades/mes.
e)
Parmetros de evaluacin
HABITERRA SA
48
Se utiliz un predio tipo de 1.000 m2, que puede estar en cualquier manzana de las zonas ZC1 o ZC2 en
edificios no patrimoniales. Los parmetros utilizados en la evaluacin de un proyecto representativo son los
siguientes:
Item
Sup. terreno til
Indice de constructibilidad efectivo
Sup. total construible
Ocup. Mxima de Suelo (planta)
N Pisos
Superficie til deptos.
Superficie til comercio
Mayor valor por altura
Economas de escala en construccin
Cantidad
1.000
3,30
3.300
700
5,0
2.210
595
0,3
4,0%
MIX DE
PRODUCTOS
Tipo 1
Tipo 2
Tipo 3
Total / Promedio
Terraza
10%
3 m
4 m
7 m
5 m
Sup. til
33,6 m
44,5 m
66,9 m
50,2 m
Locales Comerciales
Unidad
m
-m brutos
m
Comentarios
m tiles
85%
m tiles
85%
UF/m por piso adicional
por cada 1000 m adicionales
de la superficie bruta
Precio
980 UF
1401 UF
1873 UF
1464 UF
595 m
Estacionamientos
Estacionamientos Partic./ Vivienda
Tamao bruto de los estacionamientos
Precio unitario
Total estacionamientos
Superficie estacionamientos
Total Exteriores
Total Subterrneos
% Total
30,0%
30,0%
40,0%
Cantidad
13
13
17
42
44625 UF
1,0 42 unidades
30 m
0 UF (incluido)
42 unidades
1258 m
10%
4 unidades
90% 38 unidades
UF/m til
27,8
30,0
26,7
75,0
Bodegas
Bodegas/vivienda
Tamao de la bodeg
Precio unitario
Total bodegas
Superficie bodegas
126 m
1132 m
1,0
5 m
0 UF (incluida)
42 unidades
210 m

Tasa de descuento
15% anual

Valor terreno
Costo construccin deptos
Costo construccin terrazas
Costo construccin local comercial
Costo estac. exteriores
Costo estac. sub.
Costo Bodegas
Honor. Arquitectura y espec.
Legales y estudios
Ventas y publicidad
TOTAL COSTOS
16.493
36.400
1.473
14.000
151
9.057
1.677
1.820
546
3.640
4.240
89.497
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
16,5
14,0
7,0
20,0
1,2
8,0
8,0
5,0%
1,5%
10,0%
4,0%
UF/m
UF/m
UF/m
UF/m
UF/m
UF/m
UF/m
del total de ventas
IV. Velocidades de Venta

Demanda Deptos
Demanda Comercio
5 unidades/mes
proporcional a deptos.
este caso, dado que se est frente a un proyecto en cierto sentido innovador, se aument la tasa a un 15%
intentando reflejar cierto mayor riesgo, lo que constituye un escenario conservador. El resto de los parmetros
est de acuerdo a parmetros utilizados por este consultor en la evaluacin de proyectos de perfil similar y en
estndares comunes a la evaluacin de proyectos.
f)
HABITERRA SA
49

FLUJO DE CAJA MENSUAL
9
Mes desde inicio de ventas
Ventas Totales mensuales

M Vendidos
M Vendidos Acumulados
10
11
12
13
14
10
11
12
13
14
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
5,0
295
295
5,0
295
591
5,0
295
886
5,0
295
1.181
5,0
295
1.476
5,0
295
1.772
5,0
295
2.067
5,0
295
2.362
1,9
114
2.476
366
366
366
366
366
366
366
366
366
366
366
366
366
366
366
366
141
141
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(57)
(223)
(2)
(13)
(15)
(309)
(22)
(86)
(1)
(5)
(6)
(119)
57
(9)
48
294
57
(9)
48
294
57
(9)
48
294
57
(9)
48
294
57
(9)
48
294
57
(9)
48
294
57
(9)
48
294
57
(9)
48
294
22
(3)
19
114
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(3.532)
(199)
(3.388)
(199)
(3.388)
(199)
(3.388)
(199)
(3.388)
(199)
(3.388)
(199)
(3.388)
(199)
(3.388)
(199)
(3.388)
(199)
(3.598)
(199)
(3.731)
(199)
(3.731)
(199)
(3.731)
(199)
(3.731)
(199)
(3.731)
INGRESOS
Promesas Deptos 5%
Saldo Departamentos
Venta estacionam.
Venta Bodegas
Venta Comercio
Total Ingresos
COSTOS
Terrenos
Legales y Estudios
Ventas y Publicidad
Total Costos
Impuesto
Reversiones
Inversiones
Terrenos
Legales y Estudios
Administracin
FLUJO
(16.493)
(8.072)
(546)
(455)
(25.566)

15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Mes desde inicio de ventas
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
TOTAL
Ventas Totales mensuales
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
2.476
42
2.476
354.821
M Vendidos
M Vendidos Acumulados
INGRESOS
Promesas Deptos 5%
Saldo Departamentos
Venta estacionam.
Venta Bodegas
Venta Comercio
Total Ingresos
58.301
3.719
62.019
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.719
3.068
58.301
44.625
105.994
-
COSTOS
Terrenos
Legales y Estudios
Ventas y Publicidad
Total Costos
(9.650)
(37.786)
(319)
(2.130)
(2.481)
(52.366)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
(579)
(2.266)
(19)
(128)
(149)
(3.140)
9.653
(1.448)
8.205
49.886
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
579
(87)
492
2.991
(16.493)
(64.578)
(546)
(3.640)
(4.240)
(89.497)
16.497
(2.475)
14.023
85.257
(16.493)
(64.578)
(546)
(3.640)
14.023

Impuesto
UTILIDAD DESPUES DE IMPUES
Reversiones
Inversiones
Terrenos
Legales y Estudios
Administracin
FLUJO
(3.532)
(3.532)
(199)
(3.731)
(199)
(3.731)
58.091
3.483
3.483
3.483
3.483
3.483
3.483
3.483
3.483
3.483
3.483
3.483
Como puede apreciarse, el valor de suelo mximo a pagar por este proyecto antes que se haga no rentable es
de 16.493 UF, o sea 16,5 UF/m2. Dado que en algunos sectores de la ciudad el valor del suelo es an mayor, el
negocio no es rentable y por tanto no se hace. Para pagar, por ejemplo, 20 UF/m2 deben mejorar las
condiciones de constructibilidad a un coeficiente de 4,6, y la altura mxima a 18,5 metros.
3.3.4
a)
Costanera Coquimbo - Canteras

Esta ZGI corresponde a un terreno de alrededor de 130 hectreas, ms la zona del humedal, que estaran en
condiciones de ser recuperadas a usos urbanos (residencia, turismo, actividades productivas). Estos terrenos
fiscales incluyen la llamada Ciudad del Conocimiento, proyecto emblemtico impulsado por la municipalidad
pero que hoy no cuenta con financiamiento.
HABITERRA SA
50
Ilustracin 3.3-1Ciudad del Conocimiento
Fuente: Municipalidad de Coquimbo
Dado lo grande del territorio, en el que confluye propiedad fiscal y privada, se decidi trabajar slo con terrenos
de propiedad fiscal, pero se excluyen los terrenos destinados a la Ciudad del Conocimiento, pues es un proyecto
principalmente pblico, o privado con beneficios sociales.
De acuerdo con nuestros antecedentes, los terrenos fiscales evaluables corresponden a una franja de
aproximadamente 2,76 hectreas acotada por la futura Av. Paccifo y la zona de amortiguacin del humedal El
Culebrn. Se tata de un rea plana con potencial turstico (hoteles, restaurantes) y tambin de oficinas, dada su
cercana al puerto y al centro de la ciudad.
Dentro de los terrenos privados, existe tambin la manzana que hoy ocupa el Terminal de buses de Coquimbo,
que segn antecedentes recogidos en la municipalidad de Coquimbo, est considerado su traslado, con lo que
se liberara un terreno estratgico y de alto valor para la el centro de la ciudad.
b)

Los terrenos de Bienes Nacionales sujeto de anlisis estn definidos segn la propuesta del Plan Regulador de
Coquimbo como d restriccin, por lo que para su urbanizacin hara falta una modificacin al instrumento.
c)
Perfil de Producto
Se plantea un programa de usos de suelo basado en una oferta inmobiliaria diversa, pero que debera contener
al menos:
o Un hotel de categora, vinculado a la recuperacin de una zona con gran potencial turstico y
cercana al centro.
o Zona de restaurantes
o Edificio de Oficinas
o Gimnasio y oferta recreativa
o Cines
Dadas las dimensiones del terreno en anlisis, se plantea la siguiente zonificacin:
HABITERRA SA
51
Nota: En circulo rojo destaca zona sujeta a evaluacin econmica.

Uso
Placa Comercial (cines, comercio, gimnasio)
Torre de Oficinas / Hotel
Total
d)
Planta m
Terreno
Proporc. m
N Pisos
Construccin
m
10.000
1.900
11.900
231.933
44.067
276.000
3
10
-
30.000
19.000
49.000
Demanda Esperada
El proyecto en rigor amerita una estimacin de demanda de acuerdo al estudio del mercado especfico de cada
componente, por lo que en esta evaluacin econmica se aproximar mediante plazos de consolidacin.
El componente comercial y de oficinas del proyecto est altamente influenciado por la solucin vial del paso de
Av. La Cantera, que condicionar el ritmo de oferta y demanda esperado. Por otro lado, est la materializacin
del proyecto Ciudad del Conocimiento, hoy postergado por falta de recursos, pero que de llevarse a cabo le dar
un impulso importante al dinamismo con el que se desarrolle la zona.
Por otro lado, de acuerdo a los permisos de edificacin mostrados por la comuna de Coquimbo muestran una
tendencia irregular sin tendencia definida, con un alza importante desde 2000, sobrepasando las cifras pre-crisis
de 1998.
HABITERRA SA
52
Ilustracin 3.3-2 Permisos de edificacin de Equipamiento,

Comercio y Servicios en La Serena-Coquimbo.
60000
m Servicios
50000
m Industria y Comercio
40000
30000
20000
10000
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
El crecimiento de la construccin no residencial tiene un componente importante en la oferta comercial. Por otro
lado, si se excluye la actividad industrial, las cifras de edificacin promedian los 35.000 m en el ltimo
quinquenio. La estimacin de demanda por estos usos plantea una participacin de mercado modesta del 15%
anual, considerando el gran potencial que la zona tiene para concentrar oferta como la descrita. Con esta
participacin de mercado, la oferta mixta planteada en este ejercicio podra ser consumida en un plazo de
49.000 / 5.520 = 9,3 aos.
e)

Las inversiones necesarias para llevar a cabo el proyecto se ven fuertemente influenciadas por las obras de
urbanizacin. Rellenar y compactar el suelo a ocupar puede llegar a costar 0,3 UF/m en la superficie evaluada
(8.280 UF), mientras que la construccin del tramo relevante de la Av. Pacfico cuesta aproximadamente 20.680
UF3. El resto de los parmetros necesarios para la evaluacin se muestran en el cuadro siguiente:
f)
3.3.5
a)
Coquimbo Centro
Se trata de una ZGI que involucra bsicamente la zona de conservacin histrica definida en el Plan Regulador
Comunal Coquimbo, incluyendo las zonas normativas ZCH1-1, ZCH1-2 y ZCH1-3. Al igual que en el caso de La
3
Surge de asignar un costo de construccin de la va de 2 UF/m a un tramo vial de 431 metros de largo y 24 m de ancho.
HABITERRA SA
53
Serena, existen multitud de propietarios y zonas intervenibles y no intervenibles, por lo que se decidi trabajar
con una propiedad tipo. Esta propiedad tipo ser un edificio dentro de la zona de Conservacin Histrica,
subutilizado en la actualidad, pero con potencial de ser remodelado y destinado a usos de mayor valor.
Los resultados esperados de la evaluacin tienen que ver con la rentabilidad del negocio de adquirir uno de
estos inmuebles, remodelarlo y convertirlo en oferta de locales comerciales, vivienda (idealmente lofts) y
oficinas. Si existe demanda suficiente, a precios beneficiados con el subsidio de renovacin patrimonial de 250
UF en el caso de viviendas, el Valor Actual Neto del proyecto (VAN) ser positivo y por tanto un proyecto
rentable privadamente y socialmente beneficioso para el entorno.
b)

La zona de Conservacin Histrica se divide en ZCH1-1, ZCH1-2 y ZCH1-3, con las siguientes condiciones:
ZONA ZCH 1 - 1
USOS PERMITIDOS
Residencial
Equipamiento Cientfico
Comercio excepto servicio automotor, discotecas y similares.
Culto y Cultura.
Deporte excepto estadios, centros deportivos,
Educacin, excepto orientacin o rehabilitacin conductual.
Salud, excepto Cementerios y Crematorios.
Seguridad, excepto crceles y centros de detencin.
Servicios
Social
Espacio Pblico.
reas verdes.
ZONA ZCH 1 - 2
USOS PERMITIDOS
Residencial
Culto y Cultura.
Servicios
Social
Espacio Pblico.
reas verdes.
CONDICIONES DE EDIFICACIN
Subdivisin predial mnima: actual o fusin con vecinos.
Coef. mx. ocup. de suelo: Residencial 0,6; Otros usos 1,0
Coef. mx. de construct. : 3,0
Sistema de agrupamiento : Aislado o Pareado.
Altura de edificacin : Segn rasantes
Densidad bruta mxima : 400 hab. /Ha
Sistema de agrupamiento : continuo hasta 14 m de altura.
Altura de edificacin : rasantes y otras
Densidad bruta mxima : 2.660 hab. /Ha
ZONA ZCH 1 - 3
USOS PERMITIDOS
Residencial
Culto y Cultura.
Servicios
Social
Espacio Pblico.
reas verdes.
Sistema de agrupamiento : Continuo.
Altura de edificacin : altura edif. conserv. ms cercano y otras
Densidad bruta mxima : 2.000 hab. /Ha
Por otro lado, las nuevas edificaciones que se emplacen dentro de los lmites de la zona de Conservacin
Histrica ZCH1-2 y ZCH1-3 debern atenerse a las siguientes normas:
o Debern conservar la lnea de edificacin del edificio que es reemplazado y/o de los edificios colindantes
o Su sistema de agrupacin ser de fachada continua
HABITERRA SA
54
o El diseo de su fachada deber contemplar elementos tipolgicos de las edificaciones categorizadas mas
cercanas tales como: Zcalos, Cornisas, enmarcamiento de vanos, proporcin lleno y vaco, materialidad
u otros que armonicen con las edificaciones del entorno.
Por otro lado, existe una normativa especfica para los edificios y zonas declarados inmuebles de conservacin
histrica, establecida en el artculo 34 de la ordenanza del Plan regulador de Coquimbo en aprobacin. Este
artculo define 96 edificios de conservacin histrica, adems de una categorizacin de la edificacin, acciones
de proteccin y desarrollo, volumetra, altura, fachadas, mantencin, elementos de publicidad, condiciones de
cubierta y redes en el espacio pblico.
c)
Perfil de Producto
El perfil de producto para un desarrollo tipo en el centro de Coquimbo debiera aprovechar un frente comercial en
planta baja, departamentos tipo loft en pisos superiores. Este es un aprovechamiento mayor al existente en el
sector, donde la remodelacin ha sido la conversin de viviendas de un piso generalmente. Existe, por otro lado
un nmero importante de edificios en venta que tienen el potencial de ser reconvertidos en usos ms intensivos
y probablemente rentables.
Se realiz un pequeo catastro de la oferta publicada por corredoras de propiedades de edificios en el centro de
Coquimbo que tuvieran al menos 2 plantas, cuyo resumen se presenta a continuacin:
1. Lastra/Anbal Pinto
Valor Venta: UF10.700
Construido: 700 m
Terreno: 400 m
Valor Construido: 15,3 UF/m
Descripcin: Casa esquina, contigua a nuevo edificio La Polar y Falabella
HABITERRA SA
55
2. Aldunate/Sierra, Barrio Ingls

Valor Venta: UF 5.000
Construido: 428,5 m
Terreno: 572,45 m
Descripcin: Propiedad comercial. Actualmente se arrienda a restaurantes.
3. Centro, Barrio Ingls

Construido: 755 m
Descripcin: Casa antigua de adobe y maderas nobles. Vista al puerto.

Construido: 572,5 m
Terreno: 428,25 m
Descripcin: Casa esquina de 2 plantas, de 164 aos de antigedad.
HABITERRA SA
56

Construido: 550 m
Terreno: 460 m
Descripcin: Edificio antiguo, 2 pisos, regular estado de mantencin. Apta para uso comercial.
Con las referencias anteriores, se trabaj sobre un hipottico edificio emplazado en el centro de la ciudad que
surge como un promedio de la oferta detectada. Este edificio hipottico, con cuya reconversin est destinado a
ser evaluado econmicamente, se resume bajo las siguientes condiciones:
Valor oferta
Valor compra estimado (95%)
Construido
Terreno
Valor unitario construido
: 7.118 UF
: 6.762 UF
: 601 m
: 478 m
: 11,84 UF/m
Sobre este edificio promedio se establece el siguiente perfil de producto evaluable:

Superfice bruta edificio m
N Pisos
Tamao planta m
Rendimiento 2 nivel
Superficie para lofts m
Tamao unitario lofts m
Cantidad de lofts
Valor venta unitario UF/m
Valor por loft UF
601,2
2,0
300,6
85%
255,5
51,1
5,0
27,0
1.380
Cabe hacer presente que el valor de venta real para el pblico, aprovechando el subsidio de renovacin
patrimonial de 250 UF, sera de 1.130 UF (22,1 UF/m).
HABITERRA SA
57
d)
Demanda Esperada
La demanda de departamentos en el centro de Coquimbo hoy no existe. Sin embargo, se cuenta con el catastro
efectuado en la Etapa 1 de este estudio donde se recogi la venta de numerosos edificios de departamentos
tanto en La Serena como en Coquimbo. El siguiente cuadro resume la velocidad de ventas encontrada en dicho
catastro:
Proyecto
Comuna
Rango de Precios
Venta mensual
Jardines de Colina
La Serena
890 - 2225 UF
11,15
Navegantes
Coquimbo
1480 - 2670 UF
7,09
La Serena
860 - 1480 UF
6,00
A de Vista Azul deptos
La Serena
1300 - 2686 UF
5,53
Vistamar
Coquimbo
2450 - 2513 UF
5,15
Portal Marino
Coquimbo
960 - 1860 UF
5,00
Terra Prima
La Serena
1130 - 1130 UF
2,23
Si bien en varios de estos proyectos convive la 2 vivienda, ofreciendo vista al mar, y que adems diversifican su
oferta en varios productos, creemos que las condiciones de centralidad de este proyecto hipottico son
importantes para lograr cierta velocidad de ventas.
Con un criterio conservador, se otorgar a este proyecto hipottico una demanda de 1 loft mensual, de tal
manera que el proyecto podra completarse en 5 meses.
e)

Al ya descrito perfil de producto y velocidad de venta se aadieron los siguientes parmetros de evaluacin:
Item
Sup. terreno til
Cantidad
Unidad
478 m
Sup. total construida

Superficie de planta
N Pisos
Superficie til deptos.
Superficie til comercio
601
301
2,0
255,5
255,5
Comentarios
m brutos
m
m tiles
m tiles
85%
85%
Terraza
MIX DE PRODUCTOS
Total / Promedio
Locales Comerciales
0%
0 m
Sup. til
51,1 m
256 m
Precio
1311 UF
12776 UF
% Total
100,0%
Cantidad
UF/m til
25,7
50,0

Tasa de descuento
15% anual

Valor de compra de la Propiedad
Costo habilitacin lofts
Costo habilitacin local comercial
Honor. Arquitectura y espec.
Legales y estudios
Ventas y publicidad
TOTAL COSTOS
6.762
3.006
3.607
331
99
661
773
15.240
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
10,0
12,0
5,0%
1,5%
10,0%
4,0%
UF/m
UF/m
del total de ventas
IV. Velocidades de Venta

Demanda Deptos
Demanda Comercio
1 unidad/mes
meses
12
HABITERRA SA
58
este caso, dado que se est frente a un proyecto en cierto sentido innovador, se aument la tasa a un 15%
intentando reflejar cierto mayor riesgo, lo que constituye un escenario conservador. El resto de los parmetros
est de acuerdo a parmetros utilizados por este consultor en la evaluacin de proyectos de perfil similar y en
estndares comunes a la evaluacin de proyectos.
f)
Meses
10
10
11
11
12
Venta mensual de lofts
INGRESOS
Lofts
Venta Comercio
Total Ingresos
COSTOS
Terrenos
Legales y Estudios
Ventas y Publicidad
Total Costos

Impuesto
Reversiones
Inversiones
Compra de propiedad
(6.762)
Remodelacin
Legales y Estudios
Administracin
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
(551)
(8)
(55)
FLUJO
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(614)
(6.762)

Meses
(CONTINUACIN)
17
18
1.311
1.065
2.375
1.311
1.065
2.375
1.311
1.065
2.375
1.311
1.065
2.375
(831)
(813)
(12)
(81)
(95)
(1.832)
(831)
(813)
(12)
(81)
(95)
(1.832)
(831)
(813)
(12)
(81)
(95)
(1.832)
(831)
(813)
(12)
(81)
(95)
(1.832)
(831)
(813)
(12)
(81)
(95)
(1.832)
(372)
(364)
(5)
(36)
(43)
(821)
(372)
(364)
(5)
(36)
(43)
(821)
(372)
(364)
(5)
(36)
(43)
(821)
(372)
(364)
(5)
(36)
(43)
(821)
(372)
(364)
(5)
(36)
(43)
(821)
(372)
(364)
(5)
(36)
(43)
(821)
(372)
(364)
(5)
(36)
(43)
(821)

543
Impuesto
(81)
462
UTILIDAD DESPUES DE IMPUES
Reversiones
1.737
Inversiones
Compra de propiedad
Remodelacin
Legales y Estudios
Administracin
543
(81)
462
1.737
543
(81)
462
1.737
543
(81)
462
1.737
543
(81)
462
1.737
243
(37)
207
779
243
(37)
207
779
243
(37)
207
779
243
(37)
207
779
243
(37)
207
779
243
(37)
207
779
243
(37)
207
779
FLUJO
2.199
2.199
2.199
2.199
986
986
986
986
986
986
986
COSTOS
Terrenos
Legales y Estudios
Ventas y Publicidad
Total Costos
2.199
anual
VALOR ACTUAL NETO al
TIR DEL PROYECTO
15,0%
mensual
1,17%
22,4%
1.065
1.065
1.065
1.065
23
24
1.311
1.065
2.375
1.065
1.065
22
23
17
1,0
1.065
1.065
21
22
16
1,0
1.065
1.065
20
21
15
1,0
INGRESOS
Lofts
Venta Comercio
Total Ingresos
19
20
14
1,0
Venta mensual de lofts
18
19
13
1,0
1.065
1.065
24
1.065
1.065
TOTAL
5
6.554
12.776
19.329
(6.762)
(6.613)
(99)
(661)
(773)
(14.909)
4.420
(663)
3.757
14.136
(6.762)
(6.613)
(99)
(661)
3.757
VAN
1.033
anual
HABITERRA SA
59
El valor actual neto del proyecto as evaluado es positivo, con un excedente econmico de 1.033 UF y una
rentabilidad anualizada del 22,4%. Dado que estos resultados dependen de varios parmetros, donde uno de los
ms importantes es el costo efectivo en remodelacin, se sensibiliz esta variable con los siguientes resultados:
Costo UF/m
habilit. prom
VAN (15%)
TIR anual
7,0
8,0
9,0
10,0
11,0
12,0
13,0
14,0
15,0
3.192
2.652
2.112
1.572
1.033
493
-47
-586
-1.126
41,3%
36,1%
31,2%
26,7%
22,4%
18,4%
14,7%
11,1%
7,8%
El proyecto dejara de ser definitivamente rentables con un costo de remodelacin de 14 UF/m, un 27% superiores
al escenario evaluado.
Por otro lado, se sensibiliz la duracin de las ventas, siendo el punto de equilibrio extender la venta hasta 23 meses
(casi 2 aos). La velocidad de ventas no es un factor decisivo en este proyecto por el bajo valor de las inversiones en
relacin a los precios de venta.
3.3.6
a)
Macrozona La Cruz (La Pampilla)

Se trata de una ZGI que comprende exclusivamente terreno fiscal, colindante con las poblaciones del sector Alto
de Coquimbo, y que actualmente presenta un uso recreacional. La superficie total de esta ZGI es de ***, pero la
evaluacin ser efectuada sobre una superficie mucho menor, destinada a ser concesionada a un operador para
que invierta en instalaciones deportivas y recreativas y cobre por ello. La idea es que este privado, en vez de
pagar una cuota de concesin al estado, invierta en obras de construccin de instalaciones pblicas en el resto
del parque para habilitarlo como tal (al menos en una parte de su superficie total).
El sustento de este negocio viene dado por la presencia que hoy tiene La Pampilla en la conciencia colectiva de
la poblacin de Coquimbo, como un lugar de esparcimiento conocido por todos y donde es fcil acceder. La
generacin de oferta recreativa de mayor calidad tiene un punto de partida conocido y probabilidades de xito.
El rea para la concesin deportiva no es rgida, existiendo muchos sectores del parque con las aptitudes
necesarias (terreno plano). Sin embargo, para efectos de evaluacin, se identific la parte sur como zona
concesionable, que est cerca del acceso actual y cerca de otros usos no residenciales, como son las
universidades.
La intervencin propuesta en esta zona se trata de utilizar la ley de Financiamiento Urbano Compartido para la
urbanizacin de parte del parque La Pampilla (la superficie no concesionable). Esta urbanizacin se logra
traspasando a valor cero la concesin de los terrenos explotables y definiendo, como prestacin del privado,
obras por un valor igual a sus excedentes econmicos (ganancias por sobra la rentabilidad exigida).
La siguiente es una imagen referencial de ubicacin del rea ms probablemente concesionable:
HABITERRA SA
60
b)

Segn el Plan Regulador Comunal de Coquimbo (en aprobacin), los terrenos seleccionados como
concesionables dentro de la ZGI de La Pampilla est catalogada como ZR-7, cuyos usos permitidos son los
siguientes:
Equipamiento: Cientfico, Comercio, Deporte, Cultura,Esparcimiento
Espacio Pblico: Areas Verdes, incluyendo parques, miradores, paseos, senderos, ciclovas,
estacionamientos
sin construcciones. Dejando expresamente prohibida su habilitacin residencial.
Se establece una subdivisin predial mnima de 20.000m, una ocupacin mxima de suelo de 5% y coef.
de constructibilidad de 0,5.
Se prohben expresamente vivienda unifamiliar, comercio mayor, terminales, etc.
HABITERRA SA
61
c)
Programa de equipamientos, superficies y costos

Se buscaron referencias de superficies y programas de equipamiento de complejos deportivos de gran tamao.
Se estimaron sus costos de construccin, su capacidad de usuarios, tasas de ocupacin e ingresos esperados,
todo lo cual se trabaj bajo un criterio conservador. La tabla de parmetros se resume en el cuadro siguiente:
EQUIPAMIENTOS
EXTERIORES
Cantidad
Superf.
Unit m
Superf.
Total m
Costo
UF/m
Costo
Total UF
Valor
Hora UF
Tasa
Ocup.
Ingresos
anuales
Multicanchas
1.500
6.000
1,0
6.000
0,50
30%
2.409
Campo de Ftbol
6.000
6.000
1,0
6.000
2,91
20%
2.337
Campo de Futbolito
2.400
2.400
1,0
2.400
1,91
20%
1.534
Campo de Rugby
6.800
6.800
1,0
6.800
2,91
20%
2.337
Pista Voley Playa
416
416
1,0
416
0,23
20%
185
458
Piscina Exterior
100
200
6,0
1.200
0,19
30%
Terrazas piscinas
200
400
1,0
400
0,00
30%
Canchas de tenis
450
1.800
1,2
2.160
0,27
30%
1.301
Canchas Paddle tenis
1.170
2.340
1,2
2.808
0,22
30%
Sub Total Exterior
EQUIPAMIENTOS
INTERIORES
d)
26.356
Cantidad
Superf.
Unit m
Superf.
Total m
Multicancha Cubierta
2.196
Cancha de Squash
190
Piscina Climatizada
413
Gimnasio
740
Restaurante
80
28.184
530
11.089
Costo
UF/m
Costo
Total UF
Valor
Hora UF
Tasa
Ocup.
Ingresos
anuales
2.196
8,0
17.568
0,96
30%
1.156
381
10,0
3.808
0,38
30%
915
413
8,0
3.300
0,19
40%
2.441
740
10,0
7.400
0,02
50%
5.942
80
8,0
640
Oficinas
60
60
10,0
600
Servicio Mdico
20
20
11,0
220
Porteria
16
16
6,0
Sub Total Interior
3.905
Superf. No construida (60%)
45.392
TOTAL SUPERFICIE OCUPADA
75.653
96
33.632
0,10
64
10.519
4.539
61.816
21.608
Planilla de evaluacin
Los parmetros de ingreso y costo del punto anterior se complementan con la tasa de costo de capital exigida.
Dado que los proyectos inmobiliarios puros (sin financiamiento) se evalan con una tasa de descuento entre
12% y 15%, el proyecto de complejo deportivo se evaluar con la tasa de descuento en la cota superior del
rango, pues arrastra mayor riesgo que la demanda habitacional.
Se aade ciertos parmetros como el costo de administracin del complejo, estimado como un 15% de los
ingresos, y el costo de mantencin, estimado en el 2% anual sobre el costo de construccin (1% semestral).
La siguiente es una planilla semestral que refleja los resultados esperados del negocio (valores en UF):
HABITERRA SA
62
Semestre
Ingresos
10.804
10.804
10.804
Administracin (30% de los ingresos)
-3.241
-3.241
-3.241
Mantencin (1% costo construccin)

Utilidad
Impuestos
Utilidad Neta
Terrenos (obras)
-11.512
Construccin e implementacin
-20.605
-20.605
-20.605
-32.118
-20.605
-20.605
-618
-618
-618
6.945
6.945
6.945
-1.181
-1.181
-1.181
5.764
5.764
5.764
5.764
5.764
Valor de desecho
FLUJO TOTAL
79.637
85.402
Aunque se trata de un proyecto sin horizonte de trmino definido (las concesiones son usualmente a 20 aos,
renovables con el mismo o distinto operador), el proyecto fue evaluado a 5 semestres. Esta simplificacin obliga
a incorporar un Valor de Desecho representativo de los flujos desde el semestre 6 en adelante, lo que se hace
por medio del clculo de la perpetuidad correspondiente (flujo semestral representativo/tasa de descuento
semestral).
e)
El resultado de la evaluacin es forzado a arrojar un Valor Actual Neto nulo, es decir, sin ganancias
extraordinarias para el concesionario privado, quien slo estara obteniendo su rentabilidad exigida del 15%. Ello
se realiza ajustando el valor de terreno involucrado como inversin inicial. Dado que en realidad el terreno es
traspasado por el Estado a valor cero, el monto obtenido representa un excedente del concesionario exigible por
el ente pblico para el financiamiento de obras de urbanizacin en el resto del parque (la parte concesionaria es
construida por el concesionario directamente para su explotacin).
Como se aprecia en la planilla de evaluacin, existe un excedente transformable en obras de 11.512 UF,
aproximadamente 214 MM$. En un clculo muy aproximado, este monto servira para construir
aproximadamente 12 hectreas de parque fuera de la concesin (csped, senderos, ciclovas, etc.).
HABITERRA SA
63
3.4
Resumen de la Evaluacin
Para los proyectos evaluados econmicamente, se definieron Planes de Gestin Integrada en base a supuestos de
participacin del proyecto en escenarios de competencia y una estrategia de implementacin, en el que distribuyeron
inversiones pblicas y privadas en cada caso.
El objetivo de esta etapa es sealar en cada zona de gestin las acciones que definen los planes de gestin y sus
distintas lneas temticas ; Plan de Inversiones concurrentes, Planificacin territorial, Plan de Gestin Social, Plan de
gestin Inmobiliaria, Plan de comunicacin y Marketing aplicado a cada una de las zonas de gestin integrada
propuestas.
Como premisa de estructuracin se definieron 4 Zonas de Gestin Integradas que se basa en criterios de equidad
entre las dos ciudades y diferenciacin de condiciones en base a los criterios de elegibilidad propuestos estas son:
ZGI -1
ZGI-2
ZGI-3
ZGI-4
Compaa Oriente
Recuperacin Ro Elqui
Recuperacin Costanera de Coquimbo
Centros Patrimoniales
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PLANES DE GESTIN INTEGRADA
Con los resultados de la jerarquizacin de las unidades territoriales homogneas, y su definicin de las ZGIs
priorizadas, se plante una estrategia de implementacin, teniendo en cuenta el desarrollo de planes y proyectos en
funcin de la normativa actual y contemplando cambios normativos u otros incentivos necesarios.
A partir de lo anterior se formularon propuestas de Planes de Acciones Multisectoriales e Interinstitucionales para
impulsar el desarrollo integral de cada una de las ZGIs.
En dicha propuesta se debern distinguir las acciones, planes, diseos, proyectos o incentivos requeridos para cada
zona, priorizando las distintas iniciativas de gestin requeridas para su adecuada implementacin. Se identificaron
los actores involucrados tanto pblico como privados, las estimaciones de costo y sus mecanismos de
financiamiento, y/o herramientas de gestin contemplando una ruta crtica que considere mnimos proyectos a
realizar y mximos impactos, ello segn se establecen en las bases tcnicas.
Consulta la revisin y factibilidad de aplicacin de instrumentos ligados a la gestin o aplicacin propiamente tal y
los de tipo financieros. Entre los primeros cuentan los subsidios- inversiones pblicas en general, las regulaciones,
normativas y/u ordenanzas locales, Para el caso de los instrumentos financieros de inversin, se considera el
potencial de aplicacin de la Ley de Financiamiento Urbano Compartido, adems del financiamiento habitacional,
financiamiento sectorial/ pblico, el sistema de tributacin inmobiliaria de las empresas privadas, y los mecanismos e
instrumentos de recaudacin local, entre otros.
El anlisis de las herramientas de gestin permite distinguirlas y orientar su aplicacin para cada ZIGs en particular
segn la estrategia de gestin ajustada a sus caractersticas, como programa o proyecto que se inserta dentro de un
plan propuesto de intervencin en cada rea urbana en particular.
4.1.1
Estrategias generales de implementacin
El anlisis de las herramientas de gestin permiti distinguir y orientar su aplicacin para cada ZGI en particular
segn la estrategia de gestin ajustada a sus caractersticas, como programa o proyecto que se inserta dentro de un
plan propuesto de intervencin en cada rea urbana en particular, guiando la actuacin e intervencin en los sistema
urbano, de la gestin pblico/ privada, mediante planes y proyectos concretos e individualizados.
Dichas estrategias estarn supeditadas a la disponibilidad de herramientas de gestin urbana factibles de ser
utilizadas, o factibles de desarrollar e implementar, por parte de los actores pblicos o privados o en asociatividad
entre dichos actores. As se formulan distintas estrategias de gestin, en el caso de las ZGIs que se corresponden a
los requerimientos bsicos sealados, y un plan de intervencin en el caso de los proyectos urbanos en particular.
Desde una primera aproximacin, una propuesta de implementacin estar orientada a identificar la estrategia de
gestin para el sistema urbano en su totalidad, para lo cual se estima pertinente identificar a priori planes o
programas factibles de ser implementados como lnea de actuacin directa en cada zona a intervenir. Entre ellos se
cuentan:
i.
Programas de Desarrollo Productivo:
Que incorpore al menos la apertura y consolidacin de los mercados locales, acciones de transferencia tecnolgica,
generacin y/o expansin de los distritos centrales de negocios en las configuracin de las tramas y sectores al
interior de la ciudad. Como estrategias que respondan a lneas programticas cuenta la capacitacin para ajustar la
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65
disponibilidad de recursos humanos al mercado laboral; la mayor promocin de empresas empresarios y

generacin de empleos, atraccin o incentivos a la inversin, desarrollo de proyectos productivos en particular.
Un Programa de Inversin Pblica- privada en Desarrollo Urbano, se concibe como una estrategia gua a la inversin
pblico- privada y ejecucin del gastos, considerando modalidades de concurrencia de inversiones, priorizacin de
inversiones y etapamiento de las mismas.
ii.
Coordinacin con el desarrollo de Macro Infraestructuras:
Es el caso de inversiones sectoriales en infraestructuras de interconexin y/o transporte urbano, tanto de obras
pblicas como las obras afectas a rgimen de concesiones viales urbanas. Considera a su vez, la concurrencia de
inversiones privadas para el financiamiento de obras urbanas, de equipamientos y casos de proyectos especficos de
carcter estratgico en materia de desarrollo urbano como son los proyectos de mejoramiento de la gestin de
trnsito urbano.
iii.
Instrumentos flexibles de gestin - planificacin
Considera propuestas sealadas como requerimientos en los respectivos instrumentos de Planificacin; estos
contemplan la zonificacin y condicionantes de edificacin, densidades acorde a objetivos estratgicos de
sustentabilidad social y ambiental del asentamiento urbano; Planes de gestin local complementarios a los
Instrumentos de Regulacin; Actualizacin/ Modificaciones de las legislaciones urbanas, normativas y regulaciones,
correspondientes a IPT, como PRC, nter comunales, sectoriales, seccionales, entre otros.
iv.
Programas de Intervencin urbanos habitacionales;
Definicin de estndares de diseo para viviendas y equipamientos; programas de absorcin de los dficit urbanos
habitacionales; orientaciones para la intervencin de reas urbanas con proyectos urbanos.
4.1.2
Estrategia de implementacin por tipo de ZGIs
Las seis ZGI seleccionadas responden a un principio de equidad en la distribucin de las dos comunas en anlisis;
reconocen los objetivos generales de intervencin en materia de gestin, vale decir, bsqueda de mix residencial o
integracin urbana de barrios segregados, intervencin en los distritos centrales y patrimoniales y finalmente los
proyectos de recuperacin o potencial de desarrollo urbano.
Zonas de regeneracin urbana residencial

En esta clasificacin se encuentran las ZGI 1 (Compaa Oriente) y ZGI 8 (Macrozona La Cruz).
Considera un diseo de mix residencial, contemplando la reduccin de la escala tamao de conjuntos de viviendas
sociales, y alternativas de crecimiento por densificacin o rellenos intersticiales de las tramas urbanas en sus reas
centrales o peri centrales, mediante la gestin de macroproyectos habitacionales. A su vez, se consideran
estrategias de mejoramiento de estructuras residenciales preexistentes, tendientes a revertir y resolver problemas
sociales y urbanos.
El mix de usos ptimos para nuevos desarrollos inmobiliarios de crecimiento por extensin debe considerar las
demandas y la posibilidad de incorporar equipamientos y servicios que sirvan para absorber dficit existentes.
La existencia de tierras urbanas de propiedad de BBNN, o SERVIU o municipio permiten gestionar un compromiso
de inversin privada para el financiamiento de obras urbanas. Por otro lado, la definicin de programas de absorcin
de los dficit urbanos habitacionales, deben considerar orientaciones claras para la intervencin de reas urbanas
HABITERRA SA
66
con proyectos urbanos de carcter integral, proyectos de mejoramiento de espacios pblicos, programa de espacios
pblicos concursables, programa de seguridad ciudadana, entre otros.
Intervencin de zonas patrimoniales

En esta clasificacin se encuentran las ZGI 3 (Centro de La Serena) y ZGI 7 (Centro de Coquimbo).
En materia de renovacin urbana de la ZGIs centrales, se definen a manera de propuesta programa de recuperacin
de edificios y espacios patrimoniales, programa revitalizacin cascos histricos, recuperacin de entornos
patrimoniales, proyectos de recuperacin de edificios con valor patrimonial, mejoramiento de inmuebles
habitacionales, formulacin de gua sobre espacios pblicos y edificios, programas de capacitacin patrimonial,
regulaciones a zonas de valor patrimonial o inters arquitectnico, declaratoria de zonas tpicas o de construccin
obligatoria - conjuntos armnicos, zonas de inters arquitectnico o valor patrimonial , o zonas de conservacin,
edificios patrimoniales - monumentos nacionales, entre otros potenciales planes, programas o proyectos a
desarrollar.
Intervencin de reas de recuperacin o potencial de desarrollo urbano

En esta clasificacin se encuentran las ZGI 2 (Borde Ro Elqui) y ZGI 6 (Costanera-Canteras).
Los planes de gestin se orientan a la concrecin de modalidades que permitan la puesta en valor de reas con
fuerte potencial de desarrollo urbano e inmobiliario o la concrecin de mecanismos de concesin que permitan
allegar recursos para la mantencin de reas verdes o el financiamiento de equipamientos.
La definicin del Programa de Mejoramiento del Medio Ambiente Urbano; pueden contar con iniciativas de
Programas comunicacional multimedial de limpieza urbana, valoracin social del paisaje urbano y su entorno de
borde costero, proteccin de cuencas visuales por atractividad de sectores altos de la ciudad, iniciativas de
intervencin y mejoramiento del paisaje natural del entorno urbano, proyectos y programas sobre la mantencin o
reposicin de arborizacin urbana con especies nativas, recuperacin de espacios naturales habilitacin de reas
verdes y espacios pblicos, habilitacin de reas verdes en zonas de parque como la Intervencin en la Ribera del
Elqui, y espacios pblicos de borde costero (zonas de altas pendientes por diferencias de niveles entre terrazas).
4.1.3
Consideraciones y recomendaciones
Entre las consideraciones generales a ser aplicadas como estrategia de actuacin para el sistema urbano, Serena
Coquimbo, destaca la necesidad de enfrentar una accin descentralizada, en la cual se reconozca en primera
instancia la presencia de dos entidades comunales cuyo peso y estrategia institucional obliga a desplegar acciones
por separado en materia de gestin urbana que se avala en la presencia de equipos municipales que cuentan con un
trabajo anterior.
Otro aspecto importante es reconocer la diversidad de proyecto de intervencin en las zonas de gestin escogidas,
las cuales plantean una discusin profunda respecto del rol que le cabe a los actores institucionales al respecto, y en
particular a ambos Municipios entre las atribuciones de gestin territorial que les est sealada.
De las actuaciones en materia de gestin urbana realizada la fecha, se puede constatar una disparidad de criterios
entre los organismo sectoriales y municipales, que han impulsado mediante estudios tcnicos de base el desarrollo
de las distintas lneas de proyectos urbanos las cuales no se han visto materializadas con posterioridad debido a la
falta de atribuciones especificas delegadas a partir de un adecuando fortalecimiento institucional, lo cual hace perder
sentido de oportunidad a dichas intervenciones.
HABITERRA SA
67
Parte de esta base de fortalecimiento y complementacin interinstitucional se logra mediante acuerdos de

complementacin entre los distintos organismos pblicos, pero tambin a partir de una complementacin en la
asignacin de recursos para el funcionamiento de equipos tcnicos internos y externos, que permitan obtener
resultados en la gestin. Un ejemplo claro se puede observar en la conformacin de los gestores urbanos los
cuales no reconocen una estructura clara de dependencia directa lo cual incide en su quehacer, quedando sometido
a las urgencias sectoriales, ante la carencia de un proyecto concreto de actuacin, lo cual desvirta el carcter supra
institucional que debe cumplir.
Un segundo aspecto que resalta es la carencia de visiones tcnicas que apoyen la gestin urbana, entendida como
una gestin multidisciplinaria, la cual se encuentra cimentada en la actualidad en un profesional y un comit tcnico
interinstitucional que no siempre cuenta con los tiempos y dedicaciones de respuesta claros en el marco de la
gestin de proyectos.
4.2
Planes especficos de Gestin Integrada
Corresponde a una formulacin metodologa y de lineamientos de los componentes en que se estructurar el Plan
de Gestin Integrada entre cuyos objetivos se persigue:
1) Definicin de acciones e inversiones urbanas/habitacionales, cuya implementacin promueva el desarrollo
integral de las ZGIss.
2) Se contempla como premisa el estudio y definicin de una mixtura de oferta habitacional, segn
segmento de mercado y tipologa, as tambin como otros usos de equipamiento urbano, y revitalizacin
de reas deterioradas.
Los Planes de Gestin Integrada se componen de las siguientes lneas temticas:
1.
2.
3.
4.
5.
Planificacin Territorial
Plan de Inversiones
Plan de Gestin social
Plan de Gestin Inmobiliaria
Plan de Comunicacin y Marketing
Para cada accin e inversin se definieron Plazos, Actores o responsables de su ejecucin, niveles y mecanismos de
coordinacin a nivel preliminar la cual ser ratificada en la mesa de trabajo con actores regionales constituyendo el
Taller de Gestin Urbana Regional. Como resultado de dicho Taller se definir el Plan de Gestin Integrada, se
expone a continuacin el desarrollo especfico de los Planes de Gestin Integrada para cada una de las zonas de
Gestin.
4.2.1
a)
Plan de Gestin ZGI-1: Compaa Oriente

Planificacin Territorial
i
ZGI -1
Compaa Oriente
La implantacin urbana de los terrenos en comento corresponde a la calificacin de Zonas de extensin Urbana de
acuerdo al Plan regulador, ZEX-3.5 que establecen un control sobre la escala de los equipamientos situacin que en
la prctica imposibilita la generacin de subcentros urbanos que no correspondan con los policentros de
equipamientos definidos por el Plan.
HABITERRA SA
68
Segn el Plan regulador Comunal de La Serena, la ZGI Las Compaas Oriente est asociada es la de Zona de
Extensin 3-5, cuyos usos permitidos son los siguientes:
Residencial
Educacin
Seguridad
Culto y Cultura
Social
rea Verde
Deporte
Comercio
Servicios
Servicios artesanales
: pareado, asilado
: mediano, menor
: menor
: menor
: menor
: mediano y menor
: mediano, menor
: menor
: menor
: menor
En el caso residencial, se establece una subdivisin predial mnima de 160 hab/h, ocupacin mxima de
suelo de 70%, coef. de constructibilidad de 2,8 y densidad mxima de 500 hab/h.
El sector tiene una clara orientacin habitacional, tanto desde el punto de vista normativo como en la progresiva
consolidacin del entorno. No se permiten ciertos equipamientos de escala mediana o mayor, lo que acota las
potencialidades del sector.
Dicha situacin lleva a plantear en profundidad la necesidad de hacer ajustes que permitan flexibilizar las normas
que permitan emplazar equipamientos de mayor escala que rentabilicen y favorezcan la generacin del MIX
residencial.
Esta modificacin corresponde a una simple enmienda de acuerdo a los sealado en el artculo .de la OGUC, con
lo cual es posible minimizar los procedimientos de modificacin del Instrumento Vigente a una aprobacin del
Concejo comunal.
b)
Plan de Inversiones
El plan de inversiones propuesto para la implementacin de esta zona de gestin considera una accin escalonada
de mediante los mecanismo con que cuenta de Bienes Nacionales para hacer traspaso sucesivo de de los terrenos,
basado en un criterio de etapamiento socioeconmico.
En este contexto la operacin inicial se basa en la obtencin de los recursos para la dotacin de infraestructura
necesaria que permita rentabilizar la operacin inmobiliaria inicial y que contempla una inversin pblica de .a
partir de est se espera ampliar la red de servicios sanitarios en un rea aproxiada de . Ha.
1) Elaboracin de un Plan Maestro de estructuracin Urbana de la Zona de Gestin.
a. Proyectos de subdivisin y Urbanizacin de los loteos 1 y 2 (4ha y 8,5 ha respectivamente)
b. Enmienda del Plan Regulador de La Serena
c. Valorizacin de obras sujetas a los mecanismos de la FUC
2) Preparacin de las bases y licitacin de lotes 1
3) Ejecucin de obras de urbanizacin lote 2 y 3
4) Elaboracin de proyecto Nuevo Centro de equipamientos, valorizacin de obras.
5) Ejecucin 1 Etapa Nuevo Policentro de equipamiento Compaa Oriente.
6) Preparacin de las bases y licitacin de lote 2
7) Ejecucin 2 Etapa Nuevo Policentro de equipamiento Compaa Oriente
8) Preparacin de las bases y licitacin de lote 3
HABITERRA SA
69
c)
Plan de Gestin Social
El plan de gestin social

1) Creacin de una mesa tcnica de apoyo que complemente las acciones concurrentes entre Municipio de La
Serena, Ministerio de Bienes Nacionales y MINVU - Serviu, con el objeto de facilitar las acciones de
concrecin del Plan.
2) Organizacin de una mesa de trabajo bilateral con organismos del sector privado que permita aquilatar las
expectativas econmicas para las prestaciones y contraprestaciones propuestas por el Plan Maestro de
Estructuracin Compaa Oriente.
3) Organizacin de la demanda para la primera etapa del Plan, que incluye una gestin cautiva orientada a
segmentos socioeconmicos bajos, dando prioridad a demanda surgida de los Barrios sujetos a los
programas de regeneracin urbana implementados en la ciudad.
4) Levantamiento de necesidades y expectativas que incluya a vecinos del sector y nuevos propietarios para
la definicin del programa bsico del Nuevo Policentro de Equipamientos de Compaa Oriente,
concordante con las necesidades potenciales de los nuevos segmentos que se pretende localizar en el
rea.
d)
El Plan de gestin inmobiliaria para la ZGI-1 contempla un diseo en tres etapas de transferencia y venta:
1. Etapa 1: Basada en lote N1 con una superficie de 4ha contempla una operacin de 214 viviendas.
2. Etapa 2: Contempla una operacin en Lote N2 de una superficie de 8,5 ha.y que contempla la
ejecucin de 435 Viviendas.
3. Etapa 3: Considera la ejecucin de una operacin sobre el lote N3, de 9,1 ha para un total de 447
viviendas.
e)
El plan de comunicacin y Marketing se desarrolla a partir de una gestin sectorial de promocin del proyecto entre
los agentes inmobiliarios, para ellos se propone generar una mesa bilateral que permita levantar expectativas y
condicionantes para la actuacin en el territorio.
4.2.2
Plan de Gestin ZGI-2: Cuenca del Ro Elqui
La estrategia de implementacin de la ZGI del Ro Elqui, se basa en la formulacin del instrumento de gestin que
form parte del Estudio del Plan Integral de la Ribera del ro Elqui4, desarrollado por la SEREMI de Vivienda y
Urbanismo de la Regin de Coquimbo, complementado y adaptado a los requerimientos de la presente consultora.
Los objetivos trazados en el mencionado estudio de recuperacin integral se ordenan en torno a:
1) Cautelar y promover el Bien comn, bajo el marco de aplicacin del principio de subsidiaridad en aquellas
reas en las que el privado no tiene posibilidades de incidir.
2) Objetivo de gestin que se traduce en la concurrencia de inversiones que cumplan una doble propsito de
rentabilidad privada y social, que se refleja en el programa de saneamiento y recuperacin de habitabilidad
y funcionalidad urbana en terrenos que se encuentran en el permetro central de la ciudad, rompiendo de
esta forma la tendencia expansiva y altamente segregadora observada ..
3) Generar una instancia de coordinacin multisectorial que permita traducir los beneficios directos de las
intervenciones en oportunidades para el desarrollo y concrecin del Plan de recuperacin.
4
Estudio Diagnostico Plan Integral de Recuperacin de la Ribera Urbana del Ro Elqui - HABITAT LTDA. Consultores., Marzo de 2006
HABITERRA SA
70
a)
Gestin normativa y administrativa
i
Normativa Urbana
Se sustenta en la estrategia de ocupacin propuesta en el Plan Seccional de la Ribera del Elqui que forma parte
integrante de la modificacin del Plan Regulador de La Serena., en este contexto y tal como se seala en el Plan de
gestin del estudio mencionado, se le entrega suma prioridad a la modificacin del Plan Regulador de la Serena en
los que concierne al plan integral.
La aprobacin de la normativa territorial que se sustenta en el estudio integral desarrollado para el rea, constituye el
punto de partida de la gestin urbana, del cual se desprende un conjunto de instrumentos que permiten develar el
estatus de suelo de los terrenos que conforman la cuenca del Ro.
ii
Status de suelo
Estudio de fijacin de deslindes
Corresponde a un estudio que en detalles permita la fijacin de los deslindes de los terrenos colindantes con la
fijacin del cauce del Ro, en concordancia con las normas tcnicas exigidas por los organismos competentes (BBNN
y DOH) .
Estudio detallado de propiedad del suelo
Levantamiento detallado de la tenencia del suelo en el rea de planificacin, sobre la base de la revisin de ttulos
de propiedad y cambios del estatus jurdico de los suelo.
b)
Plan de Inversiones
El rea de recuperacin de la cuenca urbana del Ro Elqui congrega una amplia cartera de proyectos de inversin de
origen pblico que se pasan a detallar a continuacin:
i
Identificacin de proyectos
Comprende el conjunto de acciones concurrentes por parte del sector pblico destinadas a concretar la ocupacin de
la cuenca del ro:
Inversin en Regularizacin y saneamiento de tenencia del suelo.
Inversiones en regularizacin del cauce y defensas fluviales
Inversiones en consolidacin de riberas y creacin de parque y reas verdes
Inversiones en Infraestructura de transporte
Inversiones en saneamiento bsico
ii
Cronograma o secuencia de implementacin
Permite establecer la secuencia y cronograma de inversiones sectoriales destinado a la habilitacin sucesiva de los
distintos sectores que componen la Zona de Gestin.
c)
El plan de gestin social se centra en la conformacin de una estrategia de dialogo ciudadano al que converjan los
distintos actores relevantes en cada etapa del proceso, con el objeto de recoger opinin que permita orientar la
implementacin del programa de intervencin, y contar con una apoyo en la toma de decisiones del Plan en una
marco de validacin y consulta.
HABITERRA SA
71
Como instancias de cortos plazo y vislumbrando aquellos factores relevantes en los procesos de localizacin que se
constituyen en condiciones de implementacin:
i
Situacin de ocupantes irregulares
La regularizacin y saneamiento de las distintas formas de ocupacin de la cuenca pasa por el despliegue temprano
de instancias de participacin orientadas en base a los siguintes sub planes:
Sub-plan de erradicacin de asentamientos precarios
Sub-plan de insercin de control social de refugios informales
Sub Plan de reconversin de actividades productivas informales
Sub Plan de reinsercin laboral de empleos desplazados.
d)
Tal como se puede apreciar en el Plan de Gestin propuesto en el marco del estudio anterior surge la necesidad de
crear un ente coordinador con capacidad resolutiva y vinculante para los servicios que concurren con proyectos y
que adems cumpla una funcin de enlace con el sector privado que en la prctica asume funciones de gerencia en
tres lneas bsicas; un consejo directivo, un comit ejecutivo y planta administrativa y tcnica.
CONSEJO DIRECTIVO
PRESIDENTE
VICEPRESIDENTE
+
5 DIRECTORES
COMIT EJECUTIVO
GERENTE EJECUTIVO
SUB GERENTE
PLANTA TECNICA
4
-
PLANTA ADMINISTRATIVA
CARGOS
ARQTO. PLANIFICADOR
ING / CONSTRUCTOR
ABOGADO
ING. COMERCIAL
5
-
CARGOS
FINANZAS (1)
ADMINISTRACION (1)
SERVICIOS DIRECTOS (3)
Fuente: Plan de Gestin Estudio de Diagnstico recuperacin Integral de la Ribera del Elqui
El consejo directivo y su comit son las instancias formales que concurren en la toma de acuerdos y que responde a
una estructura conformada por los mismos actores que asisten a la mesa tcnica, y cuya preocupacin principal es
dar coherencia a las actuaciones.
Las funciones de planta tcnica y de administracin tienen como finalidad dotar de un grupo de apoyo a la
implementacin que funcione de manera descentralizada, esta instancia esta siendo representada aprovechando las
facultades otorgadas en el marco de la figura de gestor urbano que en la actualidad opera en las distintas regiones
y que permite insertar el programa de recuperacin en una iniciativa del bicentenario.
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72
No obstante a juzgar por lo observado en el desarrollo del proyecto , la inexistencia de una figura que coordine estas
accin se ve debilitada por la independencia que manifiestan los distintos sectores respecto de la comprensin cabal
de los lineamientos estructurados a partir del Plan
Formacin de la corporacin de desarrollo
Mantiene la estructura propuesta para la conformacin de la entidad coordinadora, al que convergen actores del
sector pblico como de organismos privados.
Formacin de una unidad de Banco de suelo y corretaje inmobiliario
Gestin de suelo: Tiene como finalidad la clasificacin de rangos de cabida en funcin de los potenciales
inmobiliarios de cada una de las zonas que conforman el Plan con el objeto de establecer directrices secuenciales de
intervencin, que reconozcan vocaciones preferentes de las distintas zonas en funcin de las normativas urbanas y
un plan de ventas escalonados acorde con la evaluacin econmica de los proyectos posibles de ser emplazados.
Identificacin de modalidades de transferencia en la administracin del territorio que permitan aminorar los costos
para el sector pblico de mantencin de lo territorio sujetos a recuperacin:
Concesin de reas
Cesiones de uso exclusivo
Traspaso o asignacin de tuicin a servicios pblicos.
Transferencia directa de terrenos.
e)
La estrategia de comunicacin y marketing para el desarrollo del Plan de Recuperacin Integral de la cuenca Urbana
del Ro Elqui, considera un desarrollo escalonado tendiente a generar un ambiente de demanda propicia para el
desarrollo de las distintas fases de implementacin.
Pieza fundamental en este contexto es la definicin mediante un estudio de mercado, el perfil de la demanda posible
de localizar en el rea, que permita orientar y cualificar lo contenidos de la estrategia de marketing y apoyar en la
definicin de una imagen - objetivo, ms clara para el territorio.
Resulta fundamental apoyar el proceso de modificacin del instrumento de planificacin con una caracterizacin ms
certera de la estrategia de ocupacin y perfil inmobiliario potencial del rea, con el objeto de incorporar en la
normativa, los mecanismos de compensacin urbana (captura de plusvala)
Estrategia de publicidad
La estrategia de pblicidad reconoce distintas fases de desarrollo y orientaciones especificas a inversionistas
inmobiliarios y potencial demanda por localizacin.
Creacin de Pagina Web
Se propone la habilitacin de una plataforma de consulta interactiva del Plan Integral, orientada en una primera
instancia a inversionistas inmobiliarios, del manera tal que puedan acceder mediante herramientas de publicacin
cartogrfica en lnea, a los contenidos de las normativas y estrategias de negocios a implementar, con sus distintas
fases de desarrollo.
4.2.3
Plan de Gestin ZGI-3 y ZGI-5: Centros patrimoniales
HABITERRA SA
73
Bsicamente la estrategia de intervencin en los centros patrimoniales se sustenta en la formulacin de instrumentos

normativos que permitan crear condiciones de mejoramiento para el arribo de inversiones, por la va de las
compensaciones territoriales o la promocin de usos condicionados.
a)
Planificacin y Regulaciones ( PRI, PRC, , Seccional, etc.)

Normativas Asociadas (LGUC, OGUC, PRC, etc.)
Imagen Objetivo / Diseo Urbano
Ordenanzas locales (municipales)
Revisin de la Normativa Urbana vigente que aplica a la zona de centro comercial
Se plantea una Revisin de la normativa urbana territorial para ambas zonas de centro comercial a fin de calibrar
adecuadamente las debilidades observadas que afecten la rentabilidad inmobiliaria si las hubiere, en funcin de los
atractores de inversin.
-Incorporacin de mecanismos de compensacin territorial: Formular un estudio de capacidad de carga del centro
que permita definir las limitantes a la intensificacin y cambio de destino del suelo acordes a potencialidades y
factores de atraccin y localizacin de la demanda.
- Resolver la superposicin de instrumentos de conservacin/ proteccin patrimonial: Ello con el aprovechamiento del
conjunto de subsidios de focalizacin territorial, y de Renovacin Urbana, a fin de incentivar la oferta inmobiliaria en
dichas zonas centros histricos.
- Generacin de facilidades peatonales y estacionamientos: Establecer un modelo de gestin que permita dotar de
facilidades de estacionamientos que mejore la competitividad comercial y de servicios del distrito central.
- Generacin de una red de circuitos peatonales que active el sistema de espacios pblicos y plazas del centro
comercial: red peatonal que se base en modelos de interaccin espacial y conformacin de lmites primarios en el
diseo de fachadas y cierros que considere los patrones de espacio- comportamiento ocupadas en la modelacion de
ras comerciales (dinmicas de flujos, control social por mayor presencia y encuentro de las personas en el espacio
pblico, entre otras)
- Formular un Modelo de Ocupacin del Centro de Manzana incrementando de esta forma el perimetro de contacto
comercial generando un frente pblico a dicha revitalizacin en particular en los distritos centrales de la ciudad de La
Serena.
Status de Suelo
Atomizacin predial de lotes de viviendas unifamiliares localizados en la zona de centro comercial, que requiere una
gestin de integracin de predios para el cambio de usos de equipamientos y servicios en la conformacin de
zcalos, para operaciones de mayor escala.
Zonas de administracin delegada
En materia de gestin patrimonial y/o puesta en valor del espacio pblico, es posible la generacin de Programa de
recuperacion de edificios y espacios patrimoniales, que contemple como estrategia central un programa de
revitalizacin del casco histrico, que integre medidas orientadas a otorgar mayor atractividad para dinamizar el
mercado inmobiliario para la remodelacin de las estructuras edificatorias obsoletas o en franco estado de deterioro
fsico- material con mnima implementacin de obras de mantencin, y con medidas orientadas a incentivar la
compra de viviendas en dicho sector centro, repoblndolo por los atributos de mejoramiento del estndar de
espacios pblicos y centralidad de servicios, lo que lo transforma en un sector de opcin preferencial de localizacin
de nuevos hogares.
HABITERRA SA
74
Junto con dicha estrategia de revitalizacin de dicho casco histrico, se contempla la recuperacin de entornos
patrimoniales, mediante la puesta en valor del espacio pblico como platabandas, Parques, plazas, atrios de edificios
pblicos de mayor significado o confluencia.
En este mbito importa considerar como medida complementaria Programas de Capacitacin Patrimonial, tanto
histrico, artstico, cultural, arquitectnico, paisajstico, de prcticas sociales, ritos y costumbres, entre otras.
Segn las herramientas de apoyo a la gestin urbana, se identifican de dos tipos segn corresponden ser
instrumentos de aplicacin y/o de gestin propiamente tal, y de financiamiento y/o de inversin.
Entre los Instrumentos de aplicacin o de gestin se identifican a priori los siguientes:
- Subsidios e inversiones pblicas
- Regulaciones Normativas, u Ordenanzas Locales
- Convenios de programacin
Y entre los Instrumentos Financieros y/o de inversin se identifican los siguientes:
- Financiamiento habitacional mediante el rgimen de subsidios para zonas de conservacin histrica
- Financiamiento Sectorial Pblico
- Sistema de Tributacin Inmobiliaria
- Mecanismos e instrumentos de recaudacin local
- Fondos Rotatorios para la inversin
- Crditos blandos con Banca Privada.
b)
Plan de inversiones
Identificacin de Programas, planes y/o proyectos de inversin ambitos estratgicos de desarrollo urbano local
con impacto social.
Generar Atractores de localizacin, consistente en la dotacin de infraestructura complementarias al

comercio y servicios
Desarrollo de un Plan de Negocios que permita mejorar las ventajas competitivas de localizacin, a travs
de una definicin clara de roles y ventajas del centro de la ciudad respecto a otras zonas perifericas o
suburbanas, y factores de temporalidad en el uso, ocupacin del espacio y debilidad que es necesario
resolver para incrementar el dinamismo inmobiliario.
Generacion de un banco de suelo a travs de un catastro inmueble con mayores posibilidades de cambio
dado el estado de conservacin del mismo, y/o cualidades fsicas constructivas, que permita organizar la
oferta.
Crear una mesa permanente pblico/ privada que integre la visin de los principales actores que se
encuentran operando en el rea para concordar iniciativas que permita sostener el plan de negocios basado
en un modelo de alianzas pblico privada.
Incorporar incentivos tributarios y territoriales a la localizacin.
Crear instancias de difusin y marketing que permita mejorar las colocaciones de los distritos centrales
frente a otras reas de competencia en el pericentro o periferia de la ciudades de la Conurbacin.
HABITERRA SA
75
c)
Promocin de Programas de desarrollo productivo, que motive impactos positivos en la remodelacin de

espacios de alta centralidad de actividad econmica y comercial de la ciudad. Programa dirigido a la
apertura y consolidacin de mercados locales, mediante iniciativas de transferencia tecnolgica y
generacin y/o expansin de los distritos centrales de negocios. En particular, se propone Programa de
promocin de empresas, empresarios
generacin de empleos de calidad, fortaleciendo los
encadenamientos productivos. En este mbito se propone, la generacin de programas de capacitacin
laboral acordes al mercado del trabajo segn la base econmica urbana, desarrollando un Plan Director de
Turismo y Cultura, Programa de Atraccin de Inversiones y Proyectos de Investigacin y Desarrollo.
Programas de Inversin Pblico- Privada en el desarrollo urbano: Dirigido a establecer orientaciones claras
a la inversin pblico/ privada, mediante un mejoramiento del funcionamiento urbano basado en adecuadas
modelaciones de trnsito y vas segregadas de transporte de carga. Junto a lo anterior, y en pro de acoger
el trnsito peatonal en relacin a la escala de ciudad por proximidad de vectores de origen destino intra
urbano, promover el mejoramiento de calzadas, aceras, semi peatonalizacin de ejes con alta friccin
vehiculo- peatn y red de ciclovas.
Cronograma y secuencia de implementacin
Plan de gestin social
Orientaciones Generales respecto de la conformacin de mesas integradas por distintos actores.

Con el objetivo de incrementar el poder local en el Proceso de Toma de Decisiones y priorizacin de proyectos de
inversin, se plantea una necesaria coordinacin intersectorial y del Gobierno Local, para lograr la concurrencia de
inversiones pblica/ privada en territorios prioritarios. Ello a fin de alcanzar un incremento de la participacin de la
inversin privada en equipamiento e infraestructura pblica, Incremento de la Asociatividad y Sinergia entre actores
pblicos y privados, y mayor participacin social y ciudadana.
Aspecto de singular relevancia es la generacin de un Programa de Seguridad Ciudadana, a fin de coordinar el
despliegue de los organismos a cargo de la seguridad pblica, complementadas con la promocin de mecanismos
de control social en el mbito urbano como barrial. Esto ultimo con fines de incentivar el uso y la apropiacin del
equipamiento y espacios pblicos, as como de promover la seguridad a la propiedad y a las personas, reduciendo la
ocurrencia de delitos.
d)
Creacin de una mesa pblico privada de gestin patrimonial con el concurso de actores del sector privado.
Banco de Suelo y corretaje inmobiliario
Se plantea a la par de recuperacin patrimonial y activacin del negocio inmobiliario en zonas centrales, alternativas
de crecimiento por densificacin mediante estrategias de remodelacin integral de zonas subuutilizadas, o bien de
densificacin predial manteniendo estructuras pre existentes.
Gestin de Programas especficos de Mejoramientos de las estructuras residenciales pre existentes, frente al
enorme deterioro de los habitats residenciales, abordando el diseo de Mix de Usos ptimos para nuevos desarrollos
inmobiliarios y/o generacin de equipamientos complementarios deficitarios,
Alternativas de Usos proyectados segn demanda y rentabilidad de equipamientos y servicios, mediante la
implementacin de programas de absorcin de los dficit urbanos- habitacionales.
HABITERRA SA
76
Orientaciones para la intervencin de areas urbanas con Proyectos urbanos Integrales, y proyectos de Mejoramiento
de Espacios Pblicos, y Programa de Espacios Pblicos de concursables.
e)
Generacin de un portal ciudadano de informacin y seguimientos de inversiones urbanas
Gestin en lnea (Web) para el seguimiento y monitoreo del Plan
Formalizacin de canales de info comunicacin con distintos actores pblicos / privados
Programa comunicacional multimedial de defensa, control social y cuidado del espacio pblico
Desarrollo de Gua Sobre espacios pblicos y edificios como medida de apoyo a la gestin de espacios
patrimoniales o recuperacin de cascos histricos deteriorados.
4.2.4
Plan de Gestin ZGI-4: Recuperacin Costanera de Coquimbo
Al igual que la situacin planteada en el estudio de recuperacin de la Ribera del Elqui, los objetivos estratgicos
planteados reconocen en un territorio la convergencia de inversiones concurrentes que viene a resolver una sere de
problemas planteados al desarrollo de la ciudad que se concentran en un solo espacio, entre estos cabe destacar
como objetivos generales:
1) Necesidad de resolver de manera expedita la situacin de acceso al Puerto de Coquimbo reconociendo los
factores de intermodalidad existentes, (ferrocarril, acceso de camiones y buses) considerando en este
desarrollo la interconexin de la Ruta D-35 Las Canteras.
2) Configurar la continuidad del frente turstico inmobiliario de la ciudad de Coquimbo que result de la
apertura de la Costanera.
3) Resolver a situacin del humedal en la desembocadura del Estero el Culebrn, integrado de manera
eficiente al sistema de parques urbanos de la ciudad.
4) Integrar a una propuesta de mejoramiento urbano al barrio industrial Baquedano, considerando entre
distintas alternativas estrategias de renovacin y/o remodelacin total o parcial.
5) Integrar los proyectos de remodelacin del frente costero de la ciudad incorporando proyectos de iniciativa
municipal.
6) Orientar el desarrollo de la pieza urbana de borde costero contenida entre Caleta Peuelas y el Estero el
Culebrn, incorporando el rea de influencia del Nudo Las Canteras como nodo de articulacin.
Se considera la elaboracin de instrumentos que en detalle defina una estrategia de zonificacin y delimitacin del
territorio comprendido al interior de la Zona de Gestin, poniendo especial nfasis en los componentes del Humedal
del Estero El Culebrn, los resultados de los proyectos de Infraestructura de interconexin de acceso al Puerto, en
particular de la interseccin Las Canteras Ruta 5.
a)
Gestin Normativa y administrativa
i
Normativa Urbana
Desde el punto de vista de la normativa urbana para esta zona de gestin Integrada, se observa que la aplicacin del
instrumento de planificacin que se encuentra en proceso de aprobacin, recoge parte importante de las normas
generadas a partir de los Planes Seccionales del Centro Histrico de Coquimbo que integra parte del Barrio
Baquedano y la Cantera Baja que ocupa parte de la vertiente norte del Estero El Culebrn antes de la Ruta 5 que no
altera mayormente la zona de gestin.
HABITERRA SA
77
Nos obstante lo anterior, es evidente que los profundos cambios derivados de la solucin de infraestructura de
transporte de acceso al Puerto, representan una modificacin profunda en las condiciones de ocupacin del rea, lo
cual debe quedar refrendado en la normativa urbana.
Las alternativas de solucin deben contemplar los trazados y rea de resguardo que resulten bajo un concepto de
intervencin urbanstica como premisa de desarrollo.
ii
Status de suelo
El estatus de propiedad del suelo, del rea posibilita intervenciones puntuales sobre terrenos fiscales localizados en
el cabezal del humedal en la interseccin de Av. Costanera y Maip y en los remanentes de suelo que quedarn
como resultado de nudo de interconexin de la Ruta 5 con la Ruta D-35 Las Canteras.
Las iniciativas en este contexto apuntan a la fijacin de deslindes del Estero el Culebrn, la faja ferroviaria y la
propiedades inscritas en la ribera norte del Estero, con lo cual se aclara la situacin de propiedad del suelo,
condicin bsica para articular iniciativas de intervencin.
iii
Entidad Coordinadora
Desde el punto de vista administrativo se reconoce como ente gravitante las iniciativas enmarcada entre los
proyectos del Bicentenarios de la Republica, la construccin del Nuevo Puerto destinado a Pesca Artesanal, el
mejoramiento de la Ruta 5 en su pasada por Coquimbo y el mejoramiento de la Caleta de Pescadores de Peuelas y
que se relacinan directamente con la figura de gestor urbano, el impacto de estas importantes obra de
infraestructura irradian directamente en la vocacin que como zona de gestin, y forman parte de la continuacin de
un trabajo ya estructurado a partir de los proyectos sealados.
b)
Plan de Inversiones
La zonas de gestin de la costanera de Coquimbo, forma parte de un conjunto iniciativas de inversin que de manera
independiente, se encuentran presente el rea, entre estas es posible destacar proyectos emblemticos como el
Nuevo Terminal Portuario Artesanal y el mejoramiento de Caleta Peuelas que se insertan entre los proyectos
Bicentenario.
No obstante lo anterior, la definicin ms acabada de una vocacin para el rea, se encuentra fuertemente
influenciada por la solucin de accesibilidad de trasporte considerando las superposicin de potencialidades de uso.
i
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Identificacin de proyectos Pblicos

Proyecto de recuperacin ambiental del Humedal Estero El Culebrn que se oriente a la generacin de
alternativas de ocupacin sostenible, generacin de una lnea de base que permita determinar el condicin
de uso y las posibilidades efectivas de recuperacin ambiental que sirva como antecedente de evaluacin
de las alternativas de gestin de transporte de acceso al Puerto de Coquimbo.
Evaluacin del las alternativas de solucin de ingeniera de transporte para el acceso al Puerto y su paso
por el rea, en un marco de gestin urbana del territorio.
Terminal Portuario pesquero artesanal.
Habilitacin de terrenos sector nudo Las Canteras entre Ruta 5 y Av. Costanera.
Habilitacin de Interconexin Av.Pacifico.
Gestin de transito y ensanche de vas en sector Baquedano.
ii
Cronograma o secuencia de implementacin
Permite establecer la secuencia y cronograma de inversiones sectoriales destinado a la habilitacin sucesiva de los
distintos sectores que componen la Zona de Gestin.
HABITERRA SA
78
c)
El Plan de gestin social en esta rea de intervencin se orienta a la conformacin de acuerdos bsicos en torno la
vocaciones de la zona de gestin integrada, en el marco de las distintas intervenciones programadas desde el sector
pblico, y que tiene un fuerte impacto en la configuracin urbana resultante.
Se esbozan tres lneas bsicas de trabajo para esta temtica:
1) Situacin de uso de suelo de los terrenos del humedal, presencia de ocupantes en comodato o
transferencias.
2) Mesa tcnica de trabajo al alero de la comisin de infraestructura del gobierno regional y la municipalidad de
Coquimbo.
3) Hacer extensiva las instancias conformadas en el marco de las iniciativas de renovacin y recuperacin del
centro de Coquimbo.
4) Estrategia y plan de accin ncleo industrial y de servicios existentes en Baquedano, alternativas de
solucin y relocalizacin, considerando un eventual uso de terrenos de nodo industrial Cantera Alta.
d)

Desde el punto de vista de la gestin inmobiliaria se propone el trabajo en una primera instancia sobre los
terrenos de propiedad fiscal articulados en torno a un proyectos de estructuracin que considere las
condicionantes de ingeniera.
Para ellos se determinar los rangos de cabida efectiva de los terrenos disponibles, para distintas alternativas de
uso que consideren modalidades de gestin de suelo como:
Entrega en comodato o concesin de terrenos al amparo de la Ley de Financiamiento

Cesiones de uso exclusivo
Traspaso directo o tuicin de instituciones orientadas a la proteccin ambiental
Transferencia directa de terrenos.
e)
Se cimenta en un conjunto de subplanes que permiten abordar una amplia gama de temticas relacionadas con el
rea de proyecto:
1)
2)
3)
4)
4.2.5
Subplan A: Estrategia y plan de recuperacin del Parque Humedal El Culebrn.

Subplan B: Estrategia de promocin inmobiliaria del Plan Maestro de intervencin sector Costanera.
Subplan C: Estrategia de Marketing y promocin inmobiliaria de terrenos fiscales sujetos a traspaso.
Subplan D: Estrategia de promocin inmobiliaria Zona de Renovacin Urbana
Plan de gestin ZGI-6 Parte Alta Parque Pampilla
La estrategia de implementacin para la Macrozona La Cruz, se funda en la habilitacin del Parque La Papilla de
Coquimbo, sobre la base de un modelo de administracin delegada de segmentos de terrenos sujetos a mecanismos
de concesin, para el desarrollo de proyectos de equipamientos y habilitacin inmobiliaria.
a)
Gestin Normativa
La estrategia asumida por el Plan Regulador de Coquimbo en proceso de aprobacin fue declarar el rea del Parque
como Zona de Restriccin ZR-7 con habilitacin de uso de equipamiento exclusivo, lo cual otorga un status ms
flexible para actuacin sobre el rea a que si fuese declarado un bien nacional de uso pblico.
HABITERRA SA
79
La habilitacin del rea queda sujeta a estudios especficos del Paisaje circundante, en el cual queda permitida la
instalacin de los siguientes usos de suelo:
Equipamiento: Cientfico, Comercio, Deporte, Cultura,Esparcimiento
Espacio Pblico: Areas Verdes, incluyendo parques, miradores, paseos, senderos, ciclovas,
estacionamientos
sin construcciones. Dejando expresamente prohibida su habilitacin residencial.
Esta situacin obliga a efectuar modificacin de la delimitacin especifica del rea del parque que permita entregar a
los mecanismo de concesin o traspaso de porciones de terrenos en particular de los paos que conforman su
segmento perifrico aledao al trazado proyectado de Avenida Los Changos.
b)
Plan de Inversiones
Los proyectos de inversin para esta intervencin suponen mecanismos de coparticipacin pblico privada con
distintos mecanismos de implementacin que pasa por la habilitacin de porciones concesionables del Parque como
tambin segmentos sujetos a traspaso directo mediante los mecanismos que entrega la Ley de Financiamiento
Urbano Compartido.
c)
Elaboracin de proyectos de infraestructura Pblica

1) Proyecto de ingeniera para la apertura de Av. Los Changos asociado a un tratamiento integral de los
asentamientos de la zona de contacto y habilitacin de terrenos para gestin inmobiliaria.
2) Proyecto de saneamiento y regeneracin urbana
3) Mejoramiento de los ejes transversales de interconexin con el centro de la ciudad.
Elaboracin de un Plan Maestro de Habilitacin del Parque Pampilla que contenga:
4) Propuesta de zonificacin general que se someter a modificacin del Instrumento de Planificacin.
5) Elaboracin de proyectos especficos de habilitacin urbana del Parque incorporando criterios de
sostenibilidad urbano ambiental.
6) Plan de Negocios con etapamiento y valorizacin de las inversiones, pblicas y privadas.
7) Propuesta especifica de modelo de Gestin que permita orientar la accin sectorial en el territorio.
Elaboracin de perfiles de proyectos para las reas sujetas a mecanismos de concesin
1) Estudio de cabida y potencial inmobiliario con una evaluacin econmica especifica de distintos proyectos
de inversin.
2) Proyectos de especialidades.
3) Licitacin de proyectos de concesin.
4) Fiscalizacin y control de resultados.
Plan de accin y proyectos de Regeneracin Urbana zona de contacto Parte Alta de Coquimbo.
1) Plan de movilidad y regularizacin de la propiedad fiscal en el sector Parte Alta.
2) Proyecto de habilitacin de nuevos loteos residenciales.
Plan de Gestin social
El Plan de gestin comprende la conformacin de de una mesa de gestin pblico privada que permita cotejar las
caractersticas de los proyectos posibles de ser localizados.
1) Sub Plan de regeneracin urbana Integral de la zona de contacto con el parque.
2) Sub Plan de sensibilizacin ciudadana respecto a las expectativas de uso del parque y la naturaleza de las
estrategias de intervencin.
3) Catastro de nivel predial para el plan de movilidad de asentamientos precarios.
4) Desarrollo de una Plan de Movilidad habitacional de asentamientos precarios del borde de contacto con el
Parque del sector Parte Alta.
HABITERRA SA
80
d)
Tal como se seala en el Plan de Gestin social, la estrategia comunicacional a implementar en el rea debe
reconocer el valor cultural que como zona de eventos tiene el Parque Pampilla de Coquimbo para la comuna, lo cual
representa un importante valor que puede comprometer a la comunidad de Coquimbo en su conservacin.
1) Subplan de promocin de proyecto Parque Pampilla, mediante la generacin de material audiovisual y
escrito que permita entregar los contenidos y alcances del proyecto.
2) Subplan de promocin inmobiliaria y acercamiento a la zona del Parque.
3) Subplan de regeneracin urbana de la zona de contacto con el Parque y sector Parte Alta de Coquimbo.
HABITERRA SA
81
4.3
Temticas Transversales
HABITERRA SA
82
ANEXO 1
PROYECTOS PBLICOS DE RELEVANCIA URBANA CONURBACIN LA SERENA COQUIMBO
HABITERRA SA
83
HABITERRA SA
84

N PROYECTO
NOMBRE PROYECTO
MONTO
SECTOR
COMUNA
MEJORAMIENTO INTERCONEXION SECTORES ALTOS-CENTRO DE COQUIMBO
8300
Transporte
Coquimbo
MEJORAMIENTO AVDA. BAQUEDANO, COQUIMBO
1433
Transporte
Coquimbo
MEJORAMIENTO RUTA D-35(CAMINO LA CANTERA) S: AV.DEL MAR - RUTA
16245
Transporte
Coquimbo
MEJORAMIENTO ACCESO AL PUERTO DE COQUIMBO
75
Transporte
Coquimbo
CONSTRUCCION INSTITUTO DE REHABILITACION INFANTIL IV REGION
892000
Multisectorial
Coquimbo
MEJORAMIENTO PLAZA DE GUAYACAN, COQUIMBO
209000
Multisectorial
Coquimbo
CONSTRUCCION ESTACIONAMIENTO SUBTERRANEOS PARQUE OHIGGINS
760000
Multisectorial
Coquimbo
CONSTRUCCION OBRAS DE GESTION DE TRANSITO EN LA SERENA
2130
Transporte
La Serena
CONSTRUCCION PUENTE ZORRILLA
7011
Transporte
La Serena
109
Transporte
La Serena
53
Transporte
La Serena
900
Transporte
La Serena
10
CONSTRUCCION VEREDAS Y SOLERAS AVENIDA ISLON
11
CONSTRUCCION VEREDAS Y SOLERAS, AVDA. PACIFICO, CALETA SAN PEDRO
12
CONSTRUCCION AVENIDA COSTANERA SUR RIO ELQUI, LA SERENA
13
CONSTRUCCION EDIFICIO M.O.P. LA SERENA
4843
Multisectorial
La Serena
14
CONSTRUCCION ABOVEDAMIENTO Y HABILITACION CANAL LA PAMPA, LA SERENA
1070
Multisectorial
La Serena
15
CONSTRUCCION EDIFICIO INSTITUCIONAL SERVIU-SEREMI MINVU-BIENES
1682
Multisectorial
La Serena
16
CONSTRUCCION PARQUE URBANO RIO ELQUI
364
Multisectorial
La Serena
17
CONSTRUCCION PARQUE URBANO LAMBERT ETAPA III-IV-V, LAS CIAS, LA SERE
256
Multisectorial
La Serena
18
CONSTRUCCION PLAZA CIVICA DEL BICENTENARIO -LAS CIAS-LA SERENA
96
Multisectorial
La Serena
19
CONSTRUCCION PLAZA CIVICA DEL BICENTENARIO -LAS CIAS-LA SERENA
96
Multisectorial
La Serena
20
CONSTRUCCION PARQUE 18 DE SEPTIEMBRE, LA ANTENA, COMUNA DE LA SERENA
899
Multisectorial
La Serena
21
MEJORAMIENTO PARQUE URBANO GABRIEL COLL, PRIMERA ETAPA, LA SERENA
814
Multisectorial
La Serena
22
MEJORAMIENTO PARQUE CERRO SANTA LUCA
143
Multisectorial
La Serena
23
MEJORAMIENTO AVDA. FCO. DE AGUIRRE 1RA. ETAPA
246
Multisectorial
La Serena
24
CONSTRUCCION PLAZA DEL MEMORIAL PARQUE PEDRO DE VALDIVIA
206
Multisectorial
La Serena
25
CONSTRUCCION 1 ETAPA CENTRO COMUNITARIO CONSEJO CONSULTIVO, LAS CIA
217
Multisectorial
La Serena
26
CONSTRUCCION AREA RECREATIVA PLAZA DE LOS SUEOS, LAS COMPAIAS
350
Multisectorial
La Serena
27
MEJORAMIENTO E INSTALACION DE MOBILIARIO URBANO ZONA TIPICA, LA SERE
169
Multisectorial
La Serena
28
MEJORAMIENTO PASEO PEATONAL AVENIDA FRANCISCO DE AGUIRRE, III ETAPA
165
Multisectorial
La Serena
198
Justicia
La Serena
1566
Justicia
La Serena
29
REPARACION EDIFICIO TRIBUNALES DE JUSTICIA LA SERENA
30
CONSTRUCCION FISCALIA REGIONAL Y FISCALIA LOCAL DE LA SERENA
31
ADQUISICION EDIFICIO PARA CORP. ASISTENCIA JUDICIAL, IV REGION
400
Justicia
La Serena
32
REPOSICION OFICINA REGISTRO CIVIL LA SERNA
491
Justicia
La Serena
33
CONSTRUCCION GIMNASIO POLIDEPORTIVO LAS COMPAIAS
773
Deporte
La Serena
34
CONSTRUCCION CENTRO DEPORTIVO "ALFALFARES", LA SERENA
41
Deporte
La Serena
35
CONSTRUCCION COMPLEJO DEPORTIVO LOS LLANOS LAS COMPAIAS
1772
Deporte
La Serena
36
AMPLIACION Y REMODELACION MUSEO ARQUEOLOGICO DE LA SERENA
110
Cultura
La Serena
HABITERRA S.A.
HABITERRA SA
86

2° Informe Serena-Coquimbo

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Divisin de Desarrollo Urbano

ANLISIS DE TENDENCIAS DE LOCALIZACIN

INFORME 2 PLANES DE GESTIN INTEGRADA

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

SINTESIS DE DIAGNSTICO URBANO PROPECTIVO

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Estructura urbana de la Conurbacin

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

NODO 1 CENTRO SERENA

Macrozona Tierras Blancas

Barrio Industrial Canteras Altas

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Tamao de las Ciudades

Conurbacin La Serena - Coquimbo

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

DEFINICIN DE ZONAS DE GESTIN INTEGRADA E IMPLEMENTACIN

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Descripcin de las ZGIs

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

ZGI -2: rea de Gestin Urbana de la Ribera del Elqui

Estudio de Prefactibilidad del Puente Fiscal

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

ZGI-3: Distrito central de La Serena

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Preservar y poner en valor la calidad del tejido urbano existente;

ZGI-4: rea de Costanera de Coquimbo

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

ZGI-5 Estrategia de gestin y recuperacin patrimonial del centro de Coquimbo

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

ZGI-6 Zona de gestin urbana sector Macrozona La Cruz (Alto de Coquimbo)

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Ilustracin 2.1-6: Zona de gestin urbana Macrozona La Cruz (Alto de Coquimbo)

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Ilustracin 2.1-7: ZGI- 7: Servicios industriales Las Canteras

ZGI-8: Programa de Regeneracin urbana y generacin de Policentro de servicios Tierras Blancas

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Ilustracin 2.1-8: Regeneracin urbana y generacin de Policentro de servicios Tierras Blancas

ZGI-9: Zona de gestin rea de extensin urbana Sindempart

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Ilustracin 2.1-9: Zona de gestin rea de extensin urbana Sindempart

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

ZGI 3: Centro Urbano de La Serena

ZGI 2: Recuperacin Ribera del Ro Elqui

ZGI 1: Compaas Oriente

Trama consolidada y diversidad de usos de equipamientos y servicios

Cuenta con gran competencia por concentracin de equipamientos comerciales y de servicios

ZGI 4: Ncleo Industrial Las Canteras

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

ZGI 6: Costanera - Canteras

ZGI 5: Tierras Blancas

Proximidad a vas de acceso desde el interior del rea urbanas de la conurbacin.

Equidistancia de los centros urbanos de Coquimbo y La Serena.

ZGI 8: Macrozona La Cruz

ZGI 7: Centro Urbano de Coquimbo

Estudio de Tendencias de Localizacin Etapa IV

Concentracin de los equipamientos y servicios de escala intercomunal.

Localizacin estratgica respecto a los distritos centrales de la ciudad de Coquimbo.

rea consolidada en usos residenciales.