Burbuja

limea?
Octubre 2012

Las Fases de Misnky

Perturbacin
inicial

Boom!

Crdito
fcil

Recalenta-
miento

Euforia

Recoleccin
de benecios

Estallido

Lima en la mira

Preocupacin generalizada ya que en los l>mos 6 aos los precios/m2 se han disparado.
Precios por encima de niveles fundamentales? Especulacin que alimenta burbuja?

US$/m2 para Lima Centro

US$/m2 para Lima y Callao

1008

1000
900

1,200
1,000

800

800

700
500

1,444

1,400

1100

600

1,600

600 576

480

400

400
06

07

08

09

10

11

Fuente: CAPECO

Incremento de 110%!

Fuente: BCRP
*Lima Centro: San Borja, San Isidro, Miraores, Surco y La Molina

Incremento de 150%!
3

Y la foto completa?
Recuperacin del mercado inmobiliario tras el terrorismo e inestabilidad pol>ca de comienzos de siglo.

Precios reales para Lima y Callao

(ndice 100=1998)

Precios reales para Lima Centro

(ndice 100=1998)
150

120

141
130
100
110
89.91529195

80

90

Fuente: CAPECO

10% por debajo de niveles del 98

2011-III

2010-IV

2010-I

2009-II

2008-III

2007-IV

2007-I

2006-II

2005-III

2004-IV

2004-I

2003-II

2002-III

2001-IV

2001-I

2000-II

1999-III

1998-IV

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

40

1998

50

1998-I

70

60

Fuente: BCRP

41% por encima de niveles del 98

4

Burbujas que fueron

Segn el BBVA Research, en Irlanda, EE.UU. Y

Espaa se observ aumentos de precios cercanos
al 8% anual 10 o 15 aos previo a la explosin de
la burbuja.

Crecimiento anual promedio de precios reales en

Lima entre 06-11:

Lima Centro: 14%

Lima y Callao: 11%

Pero en serie ms amplia se nota que en Lima y

Callao los precios no se recuperan de niveles
iniciales, mientras que en Lima Centro los
precios s los superaron.

Precio de una vivienda de 100m2, ajustado por

diferencias en el poder adquisi[vo
(ndice Per = 100)
293

A pesar de esto l>mo, el Per sigue teniendo los

precios de vivienda ms bajos de toda la regin.

206

204

174

172
125

Argen>na

Brazil

Fuente: BBVA Research

Panama

Mexico

Colombia

Chile

100

Peru

Adems

En la dcada pasada hubo los ingresos se

mantuvieron muy por encima de los precios
inmobiliarios, lo que permi> que a par>r del
2007 los l>mos tenga el potencial para
recuperarse signica>vamente.

Evolucin precios/m2 vs. ingreso promedio

(en soles reales/ ndice 1999=100)

110
100
90
80
70
60
50
40

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

S/./m2 Index
Fuente: CAPECO e IPSOS Apoyo

Incluso si se llega a sostener que en trminos

corrientes los precios inmobiliarios han
mostrado signica>vos aumentos (que hubieran
atrado a gran parte del mercado), han habido
otros ac>vos que han tenido mejor evolucin en
el periodo de anlisis.

Ingreso mensual promedio

Comparacin de ac[vos
(ndice 100=1998)

2000

1453

1500
1000
500

134

0
98

99

00

01

02

03

04

05

US$ corrientes de CAPECO

Fuente: CAPECO y BVL

06

07

08

09

10

11

IGBVL

De regreso a los fundamentos

El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?
DEMANDA

La capacidad adquisi>va ha aumentado rpida y
permanentemente entre el 2006 y 2011:
Ingreso nacional disponible +40%
Empleo + 30%
Estas mejoras permi>eron:

Ensanchamiento de la clase media. NSE B y C en su conjunto

pas del 28% (en el 2006) al 40% (en el 2011) del total de
hogares peruanos.

Aumento de la demanda efec>va por viviendas. Pas de
cerca de 250,000 viviendas en el 2006 a cerca de 400,000 en
el 2011.

Ra[o de asequibilidad (aos) para La[noamrica

30

29

29
25

Que el nmero de aos que una familia >ene que trabajar

para adquirir una vivienda sea uno de los ms bajos de
La>noamrica.

21
17
13

Brazil

Colombia Argen>na Panama

Fuente: BBVA Reseach

Mexico

Elaboracin: Edica

Peru

Chile

El bono demogrco hace que la demanda potencial

de vivienda haya aumentando y siga hacindolo
con>nuamente.

De regreso a los fundamentos

El mercado jus[ca el reciente aumento de
precios?
OFERTA

Aumento de precios de venta recoge aumentos en los
costos de construccin (salariales, de materiales y de
terrenos).

Si se excluye el precio de los terrenos el margen es de cerca del

88%, pero si se le incluye el mismo es solo de 24%.

Evolucin del mercado inmobiliario

(en miles de viviendas)

500

415

400
300

A pesar que la oferta ha crecido 5.5% anual promedio en

los l>mos cinco aos, de acuerdo a BBVA Research, en el
Per solo se construyen anualmente 2 viviendas por cada
mil habitantes, mientras que en Chile o Colombia se
construye el doble.

305

295

260

405

330

200
100

nd

nd

14

17

21

2009
2010
Oferta Anual

2011

15

0
2006

2007
2008
Demanda Efecitva

Fuente: CAPECO y TINSA

*Demanda efec>va en miles de viviendas aproximadas

Las restricciones burocr>cas de los gobiernos locales y

la infraestructura de la ciudad (falta de vas de acceso,
por ejemplo) dicultan los proyectos de los
desarrolladores.
La oferta es todava insuciente para cubrir a la
demanda. Evidente exceso de demanda, que >ene que
ser ajustada por el precio.

De regreso a los fundamentos

El mercado jus[ca el reciente aumento de precios?
CRDITOS

Evolucin de los crditos hipotecarios

40%
30%
20%

Crdito hipotecario (% del PIB)

76
58
45

36

Soles
Fuente: Asbanc y BCRP

Dlares

feb-12

feb-11

feb-10

mar-12

sep-11

mar-11

sep-10

mar-10

sep-09

mar-09

sep-08

mar-08

sep-07

sep-06

mar-07

Elaboracin: Edica

Estados Unidos

mar-06

Espaa

sep-05

0%

Fuente: BBVA Reseach

feb-09

12%

4%

14

Japn

feb-08

16%

8%

25

Irlanda

feb-07

20%

mar-05

19

Variacin anual de crditos hipotecarios

Tasas promedio ponderado sobre saldos

sep-04

70

2006

0%

Fuente: Asbanc

mar-04

1990

feb-06

Morosidad (EI)

De acuerdo al BBVA, el 90% de los prstamos son des>nados a nanciar la primera

vivienda.

feb-05

10%
feb-04

Los crditos hipotecarios en el Per pasaron del 2% al 4% del PBI en la l>ma

dcada (Chile por ejemplo est en 20%). Lo anterior limitara los efectos de una
burbuja. Si se suma los crditos para promotores la penetracin solo llega al 7%.

50%

feb-03

La pol>ca monetaria no gener tasas de referencia muy bajas, salvo en la crisis

internacional. Las tasas de crditos hipotecarios con tendencia decreciente en
funcin de los fundamentos macro del Per.

9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%

feb-02

Alto crecimiento de los crditos hipotecarios, pero bajo una buena ges>n en la
intermediacin bancaria (traducido en decrecientes tasas de morosidad).

sep-03

Tasa de referencia

Burbuja limea?
MERCADO LIMEO EN
LAS FASES DE MISNKY
Perturbacin inicial
Salida de terrorismo, estabilidad pol>ca,
crecimiento macro y existencia de la gura de
venta de bien futuro (innovacin nanciera y
legal).
Boom
Desde el 2006 los precios cambiaron su
tendencia decreciente.
Crdito fcil

?
25% de crecimiento anual.
Recalentamiento del mercado
?
Hubo aceleracin de precios en los l>mos
aos (precios llegaron a crecer hasta un 25%
anual).
Euforia


?
Expertos recogen benecios
?
Estallido


?

CONCLUSIN
No existe burbuja y los precios actuales estaran reejando:
Alto exceso de demanda (la demanda es 20X ms
grande que la oferta).
Recuperacin de los precios en trminos reales
dada su cada en 2000-2005. Todava existe
potencial de crecimiento, dado que los ingresos
reales se han ubicado muy por encima de los
precios inmobiliarios.
A pesar del alto crecimiento credi>cio, el
mercado observa buena intermediacin nanciera
(decrecientes tasas de morosidad), que reejan
las buenas condiciones macro del pas.
El Per se ubica en etapas iniciales de desarrollo
inmobiliario en relacin a sus pares de la regin y
lejos de los pases que sufrieron una burbuja
inmobiliaria en los l>mos aos.

10

Pero mini-burbuja
Factores que podran sostener una
burbuja en NSE A y AB:

Desigual distribucin del crecimiento ha generado mayor

liquidez en estos nichos, lo que habra generado mayor
crecimiento credi>cio en estos sectores.
Necesidades en estos NSE no son necesariamente
habitacionales.
En trminos reales, los precios en todo Lima y Callao
aumentaron 41% entre el 06-11, pero en Lima Centro el
aumentaron fue de 103%.
De acuerdo a es>maciones propias, cerca del 40% de un edicio
en NSE A y AB son des>nados a alquiler (especulacin?).
Cerca de la mitad de las ventas se van a estos NSE, cuando
menos del 5% de la poblacin limea est en esos NSE.

Ventas por NSE en el 2011

8% 3%
22%

Y si la burbuja explota eventualmente?

No ha habido innovacin y sos>cacin nanciera que

favorezcan el sobre-apalancamiento en la economa.
Baja penetracin de crditos hipotecarios y solo 20%
de las colocaciones de los bancos a este >po de crditos
(en Espaa era del 60%).
En el Per no hay mecanismos de amplicacin que s
hubieron en otros pases, lo que hara que el efecto sea
acotado.
La reversin de los precios sera ms digerible
para la banca peruana y para la economa en
general.

La demanda efec>va se seguira manteniendo lo que
sostendra la oferta en los NSE medio-bajos en el
mediano-largo plazo.

A
AB

43%

24%

B
C

Fuente: Tinsa

11

Datos adicionales
Estudio de alquileres:
Datos preliminares:
40% de departamentos des>nados al alquiler.
Alto nivel de alquileres en Miraores des>nados a turistas
(proporcin por conrmarse).
Bajos niveles de desocupacin (es>maciones previas
muestran un 7% de vacancia).
Entre el 4T09 y 3T12 los precios de alquiler promedio en
Miraores pasaron de US$ 8.03/m2 a US$ 9.98/m2 (+24%).
Retorno de alquiler en Miraores, Barranco y San Isidro
entre 8% y 9% para departamentos de entre 60-90 m2
(promedio Latam 7.7%).

12