FBRICA,REGLAMENTOINTERNO,

JUNTADEPROPIETARIOSe
INDEPENDIZACINREGISTRAL
EvelynLourdesBedoyaGlvez
RegistradorPblicoRegistrodePrediosdeLima.

BaseNormativa
LeyN29090ymodificatorias.
D.S.N 0242008VIVIENDA,modif.D.S.N
0032010VIVIENDA.
LeyN 27157.
D.S.0352006VIVIENDA.
Res.N 3392008SUNARPSN(modif.R.I.R.P.).
Res.N 3402008SUNARPSN(Direct.P.E.y
P.C).

DECLARATORIADEFBRICA
Reconocimientolegaldelaexistenciade
unaedificacin

Predios
Urbanos

Predioscon
proy.H.U.
con
construcc.
simultnea

Prediosen
zonas
urbanas
consolidadas
(rsticosen
RRPP)

Propietario.
Superficiario.

Predios
Rurales

DECLARACINDEFBRICANUEVA
LicenciadeEdificacin:
ModalidadA:Aprobacinautomtica.
ModalidadB:Aprobacinautomticacon
firmasdeprofesionalresponsable.
ModalidadC:Conevaluacinpreviapor
RevisoresUrbanosoComisionesTcnicas.
ModalidadD:Conevaluacinpreviade
ComisinTcnica.
VIGENCIALICENCIA:36meses,prorr.12+.

ConformidaddeObra.

DECLARACINDEFBRICAENVIAS
DEREGULARIZACIN
Cuandosehaedificadosinlicenciadeedificacino
conformidaddeobra.
No interviene ente municipal sino verificadores
inscritosenelndicerespectivo.
Se presenta directam. a Registros Pblicos, es
excepcionalyparadeterminadoscasos.
Regularizacin de edificaciones en patrimonio
cultural de la nacin: Cuando INC lo haya
autorizado(LXXIPlenopubl.6/12/2010).

RegularizacindeFbrica

ElVrificador
declarala
antigedadde
lafbrica.
Hastalafecha
continan
registrndose
sin
intervencin
municipal.

LeyN 27972(L.O.M):
Culminadaentre
21/7/1999 y31/12/2002
prorrogadaa31/12/2003:
FORconcertificacin
firmashastael30/6/2003
prorrogadoa31/12/2005
(LeyN28437)

Art.30Ley
N29090 modif.x
LeyN29300,
modif.x
LeyN29476
Regularizacin
hasta
31/12/2010

INFORMETCNICODEVERIFICACINY
CARGATCNICA

Verificadorinscritoenndice.
Ante transgresiones urbansticas sealadas por
verificador:Cargatcnica.
Se levanta por informe tcnico que acredite
subsanacin.
Tambinporinformetcnicoenvaderectificacin
(XXVIIXXVIIIplenopubl.1/3/2008).
ACUERDO LXIX del 17/12/2010: No observables
discrepancias entre informe y certificado de
parmetrosurbansticos(omisiones).
Selevantacargatcnicaporcaducidad?.

LOSPROYECTOSDEEDIFICACINYEL
CUMPLIMIENTODESUSFINESECONMICOSA
TRAVSDELREGISTRO.

PREDECLARATORIADEFBRICA,
PREREGLAMENTOINTERNOY
PREINDEPENDIZACION
Anotacionespreventivas.
Vigencia:1 aodesde asiento de presentacin, prorrogable
cadaaohastaplazodelicencia.
Prorroga por documento privado con firma certificada del
propietario, adquirentes o tercero con derecho segn
partida.
Registrador PreIndependizar u.i. cuando registre
Prereglamento Interno(50ER.I.R.P.)
Caducidad:cierredepartidaspreindependizadas.

Requisitos:50CR.I.R.P.: FUE;Resolucinmunicipal;
Plano de Ubicacin y localizacin y arquitectura; Memoria
Descriptiva.
Prevalecedatosdelplano.

INSCRIPCINDETRANSFERENCIAE
HIPOTECASDEUNIDADESINMOBILIARIAS
PROYECTADAS
Anotacionespreventivas.
Seanotaenlaspartidaspreindependizadas.
Se convierten en definitiva con inscripcin de la
declaratoria de fbrica y reglamento interno
definitivos.
Resolucin N3402008SUNARP seala que es
procedente inscribir actos de disposicin e
hipotecas
sobre
unidades
inmobiliarias
proyectadas en tanto estas tienen un correlato
fsicoenelsuelodelprediomatriz.

CADUCIDADDEINSC.DETRANSFERENCIASE
HIPOTECASDEUNIDADESINMOBILIARIAS
PROYECTADAS
Art.50HR.I.R.P.(incorporadaporRes.N3392008
SUNARP publ. 26/12/2008) Caducan de pleno derecho
aloperarlacaducidaddelaspreindependizaciones.

Res.N3402008SUNARPpubl.26/12/2008 5.19En
caso que no se culmine con la edificacin y se cancelen las
partidas independizadas de las unidades proyectadas, las
inscripcionesefectuadasenstassetrasladasalapartidadel
predio matriz, en el porcentaje que corresponda segn la
participacinenlaszonascomunes.Estetrasladoserealizaen
forma automtica y simultnea con la asignacin del citado
porcentaje.

ELRGIMENDELAPROPIEDAD
COMNREFLEJADOENELRESPECTIVO
REGLAMENTOINTERNO.

REGLAMENTOINTERNO
EscrituraPblicaodocumentoprivadoconfirma
legalizadadelPresidente.
Contenido:art.153D.S.0352006VIVIENDA.
RgimendePropiedad
ExclusivayComn.

Rgimende
Independizacin y
copropiedad.

APROBACINDEREGLAMENTO
INTERNO
1. Porpropietario(promot.oconstructor).
2. Por acuerdo de ms del 50% de
propietarios. El voto se computa por cada
seccinentantonohaya%participacinenzonas
comunes.
Convocatoriaporconstructor;o,
25%departicipacinenedificacin.
Notificacin:
Cargoderecepcin
Anticipacinnomenor5das
naturales.

ADECUACINALREGLAMENTO
INTERNOLEY27157
ExigibilidaddeadecuacindelReglamento
Internoinscritoenlaprimeraoportunidad
quesepresentealRegistroalgnactoque
lomodifique(XPlenopubl.9/6/2005).
Con la Ley N27157 se reconoce la
existenciadeunaJuntadePropietarios,se
registra a sus rganos de representacin,
se permite la desafectacin de reas
comunes,etc.

MODIFICACINDEREGLAMENTO
INTERNO
a)PoracuerdodeJuntacon+50%participacin.
b)Serequieremayoracalificadade2/3:
Modificacin%participacin.
Desafectacin debienescomunes.
Venta,gravamen,cesinenusooafectacinpermanente
dezonascomunes.
Lacomunicacinnotarialanoasistentesytranscursode20
das (art. 43 Ley 27157) podr ser acreditado por
DeclaracinJuradadelPresidentedelaJunta.

c) Por clusula de consentimiento previo en

reglamento interno (acum, subd e indep.).
Reordenam de cuotas de partic. esc. pb. Unilateral de
propietarioopresidentesias seregul.

JuntadePropietarios
Podr acreditarse convocatoria por declaracin
jurada = P.J. (ACUERDO XIX del 3 y 4/8/2006,
recogidoennum.5.10deRes3402008SUNARP.
Para qurum deber considerarse nicamente a
los propietarios con dominio inscrito (X Pleno
publ.9/6/2005).
Lugar de reunin necesariamente en el predio
siempre y cuando sea posible materialmente
efectuarlaall (ACUERDOXVIIdel20y21/4/2006).
Puede adquirir bienes muebles e inmuebles:
titular registral, asiento vincula adquisic. a
edificio.

rganosdeRepresentacin
Se registra designacin de Presidente o de la
DirectivaenpartidadelRegistrodePredios.
Puede registrarse siguiente directiva sin que se
observefaltadetractosucesivo.
Presidente es el representante de propietarios y
como tal puede intervenir solo en formalizacin
de acuerdos.Tambin tercero designado por
Junta.

TEMASVINCULADOS
Servidumbre de paso por no acceso a va
pblica o a zonas comunes (XXII Pleno
publicada24/1/2007).
La unidad funcional (ACUERDO XIX del 3 y 4
/8/2006) en rgimen propiedad exclusiva y
comn:2o+porcionesde edificacin en una
mismapartida.
Pluralidad de Reglamentos Internos:
Reglamento Interno General es acto previo a
reglamentosinternosparticulares(ACUERDOL
Plenodel3,4,5/8/2009).

 EXTENSINDELASUNIDADESDE
PROPIEDADEXCLUSIVA.

LAUNIDADDEPROPIEDADEXCLUSIVA
puedeextendersealREATECHADAyalESPACIOVACOque
correspondaalaplantaenlaqueseencuentre,segnlaproyeccin
verticalyhastaloslmitesdelpermetro.

Unidad3
A.T=90m2.
Frente
del
edificio

Edificio
vistode
costado

Unidad2
A.T.=100m2.
Unidad1
A.T.=80m2.

Terreno=160m2
.
Permetro

RGIMENJURDICODELOSAIRES

LOSAIRESsereputanzonascomunes,SALVOqueen
losttulosdepropiedad delasseccionesaparezcan
clusulasencontrario(queespropiedadexclusiva).

PARAEFECTOS
REGISTRALES,laclusula
encontrarioconstaen:
a)ReglamentoInterno;o
b)Enmodificacinque
apruebeelreconocimiento
depropiedadpreexistente
omitida enRegl Int. (2/3
de%participac.)

CuandoReglamentoInternoseale
expresamentequeesZONACOMN
aplicable135D.S.0352006VIVIENDAsalvo
quereconocimientoseaporunanimidad.

RESERVADEAIRESyTRANSFERENCIA
a)Reservaconindependizacin:
Siemprequeseleasigne%departicipacin.
reaproyectadadeacceso.

b)Reservasinindependizacin:
Seespecificaenmatrizoenvinculada.

Transferencia se inscribe siempre que se

constituya Regl. Int., se adjunte planos de
independizacin ymemoriadescriptiva.
Esposiblelareservadeairessobreaires?.

GRACIASPORSUATENCIN.

PRECEDENTESDEOBSERVANCIA
OBLIGATORIA

TRANSFERENCIADEPREDIOSREGULARIZADOS
ALAMPARODELALEYN 27157
Es procedente la inscripcin de los actos de
disposicin de dominio de unidades
inmobiliarias cuya declaratoria de fbrica fue
otorgadavaregularizacinalamparode la Ley
N 27157, aun cuando no se cuente con
autorizacin para celebrar contratos de
compraventa garantizada ni conste inscrita la
recepcin de obras de habilitacin urbana del
terrenosobreelqueselevant laedificacin.

Criterioadoptadoenlas Resoluciones N 1332003SUNARPTRLdel07

demarzodel2003,N 1412003SUNARPTRLdel7demarzode2003y
N 1462003SUNARPTRLdel11demarzode2003.
IV PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 6 y 7 de junio de 2003,
publicadoeneldiariooficialElPeruano el18dejuliode2003.

EXIGIBILIDADDEADECUACINDEL
REGLAMENTOINTERNOINSCRITO
Laadecuacindelosreglamentosinternosvigentes
a la fecha de publicacin de la Ley N 27157
constituyeunactoobligatorio,siendoexigibleenla
oportunidad que se presente al registro la solicitud
de inscripcin de algn acto que modifique el
reglamentointernoprimigenio.

CriteriosustentadoenlasResolucionesN 7592003SUNARPTRLdel
28denoviembrede2003,N 3882000ORLC/TRdel10denoviembre
de2000yN 272004SUNARPTRLdel23deenerode2004.
XPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas8y9deabrilde2005.
PublicadoeneldiariooficialElPeruano el9dejuniode2005.

QURUMDESESINDEJUNTADE
PROPIETARIOS
Para la determinacin del qurum de sesin de
junta de propietarios, deber considerarse
nicamente a los propietarios con dominio
inscrito.

Criterio sustentado en las Resoluciones N 3702003SUNARPTRL

del 17 de junio de 2003, Resolucin N 3042003SUNARPTRL del
16demayode2003yN 0972004SUNARPTRLdel20defebrero
de2004.
XPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas8y9deabrilde2005.
PublicadoeneldiariooficialElPeruano el9dejuniode2005.

INTERVENCINDECOPROPIETARIOSEN
REGULARIZACINDEFBRICA
En el formulario sobre regularizacin de
declaratoria de fbrica de conformidad con los
alcances de la Ley N 27157 y su Reglamento,
deben intervenir todos los copropietarios del
bien. La anterior disposicin no se aplica si la
fbrica o la demolicin que se quiere regularizar
fueefectuadacuandoelbiennopertenecaalos
copropietarios.

Precedente de Observancia Obligatoria acordado en el X PLENO

(Sesin ordinaria realizada los das 8 y 9 de abril de 2005,
publicadoeneldiariooficialElPeruano el9dejuniode2005)y
dejadosinefecto poracuerdodelXXVIIyXXVIIIPlenoRegistral,
publicadoel1demarzode2008.

INTERVENCINDEVERIFICADORESADHOC
Corresponde al Verificador Responsable determinar
la pertinencia de solicitar el Informe Tcnico de
Verificacin AdHoc, en los supuestos previstos en el
artculo 11 del Reglamento de la Ley N 27157. Sin
embargo,elRegistradorpodr exigirlaconstanciadel
cumplimientodelacomunicacinalaentidadrectora
y el pago respectivo, en los casos en los que, de la
partidaregistral odelttulopresentado,seevidenciela
existenciadealgunadelascondicionessealadasenel
precitadoartculo.

CriteriosustentadoenlasResolucionesN 2252003SUNARPTRL
del11deabrilde2003,N 5882004SUNARPTRLdel4deoctubre
de2004yN 1672005SUNARPTRLdel23demarzode2005.

XPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas8y9deabrilde2005.
PublicadoeneldiariooficialElPeruano el9dejuniode2005.

REGULARIZACINDEEDIFICACIONESSOBRE
PREDIOSUBICADOSENZONASURBANAS
CONSOLIDADAS
Para inscribir la regularizacin de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona
urbana consolidada, que aparece inscrito como
predio rstico en el Registro de Predios, no se
requiere resolucin de alcalda que declare la
habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente
acreditar que el predio se encuentra registrado
como
urbano
por
la
municipalidad
correspondiente.

Criterio sustentado en las Resoluciones N 2142006SUNARPTRL

del05deabrilde2006,N 1722006SUNARPTRLdel23demarzo
de2006yN 2662006SUNARPTRLdel03demayode2006.
XIXPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas3y4deagostode
2006.PublicadoeneldiariooficialElPeruano el5desetiembre
de2006.

SERVIDUMBREDEPASO
Para independizar secciones de propiedad
exclusivaquenotenganaccesodirectoala
vapblica oa zonascomunes, serequiere
constituirservidumbredepaso.

Criteriosustentado en laResolucin N 1902001SUNARPORLC/TR

del30deabrilde2001.
XXII PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 18, 19 y 20 de
diciembrede2006.
PublicadoeneldiariooficialElPeruano el24deenerode2007.

CANCELACINDECARGATCNICAENVADE
RECTIFICACIN
Las cargas tcnicas extendidas sobre la base de
observaciones formuladas en el Informe Tcnico de
Verificacin,originadasenpresuntastransgresionesala
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales
por haber utilizado como referencia el Certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente a la
fecha de la regularizacin y no a la fecha de ejecucin
de la obra, pueden ser canceladas en mrito de un
nuevo Informe Tcnico de Verificacin en el que se
seale con claridad que a la fecha de la fbrica
regularizadalaedificacinseadecuabaalosparmetros
vigentesendichaoportunidad.

CriterioadoptadoenlaResolucinN 4922007SUNARPTRLdel25dejulio
de2007.
XXVII XXVIII PLENO: Sesin ordinaria realizada los das 21, 22 y 23 de
Noviembrede2007.PublicadoeneldiariooficialElPeruano el1demarzo
de2008.INCORPORADOenart. 50NR.I.R.P.

REGULARIZACINDEEDIFICACIONESEN
CENTROSHISTRICOSMONUMENTALES
Es inscribible la regularizacin de
edificacionespertenecientesalpatrimonio
cultural de la nacin al amparo de la Ley
27157, cuando el Instituto Nacional de
Cultura(INC)lohayaautorizado.

CriteriosustentadoenlaResolucinN 3082010SUNARPTRTdel
20/08/2010.
LXIIPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas5y6deagostode
2010.PublicadoeneldiariooficialElPeruano el06de
setiembre de2010.

ACUERDOSDESALAPLENADEL
TRIBUNALREGISTRAL

ACUERDOSDESALAPLENA
ACUERDOSDESALAPLENA
Los acuerdos de Sala Plena del Tribunal Registral
obliganasusmiembroscomopactovinculante.

IVPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas6y7dejuniode2003.

ACUERDOSPLENARIOS
El Pleno Registral emitir Acuerdos Plenarios que
sernpublicadoseneldiariooficialElPeruanopara
modificar o dejar sin efecto un precedente. No se
necesitar de resoluciones que lo sustenten, sin
embargodeber exponersesusfundamentos.

XVPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas1y2dediciembrede
2005.

LUGARDEREUNINDELAJUNTADEPROPIETARIOS

Resulta vlida la sesin de junta de propietarios realizada

en lugar diferente al predio, siempre y cuando de la
confrontacindelttuloconlosasientosdeinscripcindela
partidaregistral enlaquesehabr depracticarlainscripcin
y complementariamente de los antecedentes registrales,
fluya inequvocamente y con un criterio de razonabilidad,
que resulte materialmente imposible su realizacin en el
lugardelprediopormotivosdeespaciofsico.Entalsentido
sedebeinterpretareltextodelartculo146 infinedelD.S
0082000MTC,estableciendoqueloqueellegisladorquiso
decir es que las sesiones de la Junta de Propietarios, se
celebrarn necesariamente en el predio, siempre y cuando
sea posible materialmente efectuarla all, pues la ley no
puede contener mandatos y obligaciones imposibles de
cumplir.

XVIIPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas20y21deabrilde2006.

DERECHOSREGISTRALESENINSCRIPCINDE
DEMOLICINDEEDIFICACIONES
Conforme a lo establecido por el Decreto
supremoN 0172003JUSatravsdelcual
se aprueban las tasas registrales para el
Registro de Predios, la inscripcin de una
edificacin debe liquidarse como un acto
valorado.

XVIIIPLENO:Sesinextraordinarianopresencialrealizadaelda4
dejuliode2006.

INSCRIPCINENUNAMISMAPARTIDAREGISTRAL
DEDOSOMSSECCIONESDEPROPIEDAD
EXCLUSIVA
Procede la inscripcin en una misma partida
registral de dos o ms porciones de una
edificacin sujeta al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn, constituyan o no
unsolotodosinsolucindecontinuidad,siempre
queconformenunaunidadfuncional.

XIXPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas3y4deagostode
2006.

ACREDITACINDECONVOCATORIADE
JUNTADEPROPIETARIOS
La convocatoria a sesiones de junta de
propietariospodr acreditarsemedianteel
empleo de la declaracin jurada regulada
en el artculo 2 de la Resolucin N 331
2001SUNARPSN.

XIXPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas3y4deagostode
2006.

LIQUIDACINDELANUMERACIN
La inscripcin de la numeracin de una
edificacindeber liquidarsecomounsolo
actoaunqueeldocumentoquesustentar
laextensindelasientoserefieraavarios
nmerosinternos.

CriteriosustentadoenlaResolucinN 1332006SUNARPTRT.
XXI PLENO:Sesinextraordinarianopresencialrealizadalosdas
13y16deoctubrede2006.

PLURALIDADDEREGLAMENTOSINTERNOS
La inscripcin del reglamento interno
general de una edificacin, constituye acto
previoparalainscripcindelosreglamentos
internos particulares de cada bloque o
sector.

LPLENO:Sesinordinariarealizadalosdas3,4y5deagosto
de2009.

ADOPCINOMODIFICACINDE
REGLAMENTOINTERNO
El qurum y mayora para asignar
porcentajes de participacin en los bienes
comunes deben ser los propios de
ADOPCIN O MODIFICACIN DE
REGLAMENTO INTERNO: voto a favor de
ms de la mitad de los propietarios,
computando que cada propietario tiene
derechoaunvoto.

LXIPLENO:Sesinextraordinariamodalidadnopresencialrealizada
elda30dejuniode2010.

PUBLICACINDEADOPCINO
MODIFICACINDEREGLAMENTOINTERNO
No requiere publicarse el acuerdo de
asignacin de porcentajes, pues el art. 24
de la ley 27157 regula el acuerdo de
regularizacin y no la adopcin o
modificacindereglamentointerno.

LXIPLENO:Sesinextraordinariamodalidadnopresencialrealizada
elda30dejuniode2010.

ALCANCESDELSEGUNDOPRRAFODELARTCULO
50LDELRIRP
EnlaregularizacindefbricaalamparodelaLey
27157, el verificador responsable reemplaza a la
municipalidadenlaverificacindelaadecuacinde
la edificacin a la normativa urbanstica y
edificatoria, razn por la que no puede ser objeto
deobservacinlasdiscrepanciasentreelinformey
el certificado de parmetros urbansticos y
edificatorios o la omisin de consignar alguna
transgresin ydemsaspectostcnicos,porcuanto
estosaspectossondeexclusivaresponsabilidaddel
verificador.

LXIXPLENO:Sesinextraordinariamodalidadnopresencial
realizadael17dediciembrede2010.