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BAIL DAPPARTEMENT

AFFECT LA RSIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE

Entre
Le propritaire
M.

...............................................................................................................................................................................................

Mme

.........................................................................................................................................................................................

domicili(e)(s)

(code postal, localit, adresse, n)

......................................................................................................................................................................................................

et
Le locataire
M.

...............................................................................................................................................................................................

Mme

.........................................................................................................................................................................................

domicili(e)(s)

(code postal, localit, adresse, n)

......................................................................................................................................................................................................

IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :


ARTICLE PREMIER OBJET DU CONTRAT
Le propritaire donne en location au locataire qui accepte un appartement meubl
OU non meubl (*)
situ au

..........

tage dun immeuble situ

...................................................... code

postal

..............

rue .............................................................................................................................................................................................
comprenant (indiquer tous les locaux et les emplacements qui font partie de lobjet du bail) :
......................................................................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................................................................

lusage de simple habitation et de rsidence principale.

( ) biffer la mention inutile


2

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ARTICLE 2 DUREE DU BAIL


A. Bail de courte dure
a) Bail de 1 an
1. Le bail est conclu pour une dure de 1 an, prenant cours le ../.../201.....,
pour finir le .../.../201.. ,moyennant un pravis envoy par lettre
recommande par le locataire ou le propritaire au moins 3 mois lavance.
ATTENTION : dfaut dun pravis envoy dans ce dlai et si le locataire
continue occuper les lieux au-del de cette priode, le bail est prsum avoir
t conclu pour une dure de 9 ans prenant cours la date de lentre en
vigueur du prsent bail.
2. Rsiliation anticipe au cours de la priode dun an : le locataire peut
mettre fin anticipativement au bail moyennant un pravis de . mois (maximum 3)
et le paiement dune indemnit de . mois de loyer (maximum 2).

b) Bail de 3 ans
1. Le bail est conclu pour une dure de 3 ans, prenant cours le ..../.../201..,
pour finir le .../.../201.. , moyennant un pravis envoy par lettre
recommande par le locataire ou le propritaire au moins 3 mois lavance.
ATTENTION : dfaut dun pravis envoy dans ce dlai et si le locataire
continue occuper les lieux au-del de cette priode, le bail est prsum avoir
t conclu pour une dure de 9 ans prenant cours la date de lentre en
vigueur du prsent bail.
2. Rsiliation anticipe au cours de la priode de 3 ans : le locataire peut
mettre fin anticipativement au prsent bail moyennant un pravis de . mois
(maximum 3) et le paiement dune indemnit fixe forfaitairement . mois
de loyer (maximum 2).

c) Bail de 3 ans rsiliable annuellement


1. Le bail est conclu pour une dure de 3 ans, prenant cours le ..../.../201..,
pour finir le ..../.../201.., moyennant un pravis envoy par lettre
recommande par le locataire ou le propritaire au moins 3 mois lavance.
ATTENTION : dfaut dun pravis pour mettre fin au bail au terme de la
3me anne de la location et si le locataire continue occuper les lieux, le bail
est prsum avoir t conclu pour une dure de 9 ans prenant cours la date
de lentre en vigueur du prsent bail.
2. Rsiliation annuelle, cest--dire la fin de la 1re ou de la 2me anne de
la location : le propritaire ou le locataire peut mettre fin au bail la date
anniversaire de lentre en vigueur du bail, soit au ..../.../201.. et
au ..../.../201.., moyennant un pravis envoy au moins 3 mois lavance.
3. Rsiliation anticipe au cours de la priode de 3 ans ( une date autre que
la fin de la 1re , de la 2me ou de la 3me anne de la location) : le locataire
peut mettre fin anticipativement au prsent bail moyennant un pravis
de . mois (maximum 3) et le paiement dune indemnit fixe forfaitairement
. mois de loyer (maximum 2).

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B.Bail de 9 ans
Le bail est conclu pour une dure de 9 ans, prenant cours le ..../.../201..,
pour se terminer le ..../.../201.., moyennant un pravis envoy par le
propritaire au moins 6 mois avant son chance.
ATTENTION : dfaut dun pravis envoy au moins 6 mois avant son chance,
le bail est reconduit automatiquement aux mmes conditions pour des priodes
successives de 3 ans.

a) Rsiliation par le locataire


Le locataire peut mettre fin au bail tout moment moyennant un pravis de
3 mois et le paiement dune indemnit gale :
re

 3 mois de loyer, si le pravis prend fin au cours de la 1


anne de
la location
 2 mois de loyer, si le pravis prend fin au cours de la 2me anne de
la location
 1 mois de loyer, si le pravis prend fin au cours de la 3me anne de
la location

b) Rsiliation par le propritaire


 Occupation personnelle ou familiale des lieux lous
Le propritaire peut mettre fin au bail tout moment moyennant un pravis de
6 mois, sil a lintention doccuper les lieux lous personnellement et
effectivement ou de les faire occuper de la mme manire par ses
descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les
descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatraux et les
collatraux de son conjoint jusquau troisime degr.
Dans ce cas, le locataire peut mettre fin au bail moyennant un pravis de
1 mois. Il nest redevable daucune indemnit.
Le propritaire ne peut toutefois pas mettre fin au bail pendant les trois
premires annes de la location, lorsque le pravis est donn en vue de
permettre loccupation par les collatraux du troisime degr.
Le pravis doit mentionner lidentit de la personne qui occupera le bien et son
lien de parent avec le propritaire.
Le locataire peut demander par lettre recommande au propritaire dapporter
la preuve de ce lien de parent. Dans un dlai de deux mois prenant cours
partir de notification de la demande du locataire, le propritaire doit lui
rpondre. A dfaut, le locataire peut demander au juge de paix de prononcer la
nullit du cong, en introduisant une action en justice au plus tard deux mois
avant lexpiration du dlai de pravis du propritaire.
Les lieux doivent tre occups dans lanne qui suit lexpiration du pravis
donn par le propritaire ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par
le locataire.
Ils doivent rester occups de manire effective et continue pendant deux ans
au moins.
Si le propritaire, sans justifier dune circonstance exceptionnelle, ne ralise
pas loccupation dans les conditions et le dlai prvus, le locataire a droit une
indemnit gale 18 mois de loyer.
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 Renon pour ralisation de travaux importants


Le propritaire peut mettre fin au bail, moyennant un pravis envoy 6 mois
avant lchance de 3me ou de la 6me anne de la location, sil a lintention de
reconstruire, transformer ou rnover limmeuble en tout ou en partie.
Dans ce cas, le locataire peut mettre fin au bail moyennant un pravis de
1 mois. Il nest redevable daucune indemnit.
Les travaux doivent :
 respecter la destination des lieux telle quelle rsulte des dispositions
lgales et rglementaires en matire durbanisme
 affecter le corps du logement occup par le locataire
 avoir un cot dpassant 3 annes de loyer affrent au bien lou ou,
si limmeuble dans lequel est situ ce bien comprend plusieurs logements
lous appartenant au mme propritaire pour ralisation de travaux
importants et affects par les travaux, dun cot global dpassant
2 annes de loyer de lensemble de ces logements.
Sil y est contraint en vue dassurer le bon droulement des travaux, le
propritaire de plusieurs logements dans un mme immeuble peut tout
moment mettre fin plusieurs baux moyennant un pravis de 6 mois, pour
autant que le bail ne prenne pas fin pendant la premire anne de la location.
Le propritaire doit joindre au pravis quil envoie au locataire au moins un des
documents suivants :
 soit le permis qui lui a t octroy;
 soit un devis dtaill;
 soit une description des travaux accompagne dune estimation dtaille
de leur cot;
 soit un contrat dentreprise.
Les travaux doivent tre commencs dans les 6 mois et tre termins dans les
24 mois qui suivent lexpiration du pravis donn par le propritaire ou, en cas
de prorogation, la restitution des lieux par le locataire.
Si le propritaire, sans justifier dune circonstance exceptionnelle, ne ralise
pas les travaux dans les conditions et le dlai prvus, le locataire a droit une
indemnit gale 18 mois de loyer.
A la demande du locataire, le propritaire est tenu de lui communiquer
gratuitement les documents justifiant de la ralisation des travaux.

 Renon sans motifs


Le propritaire peut mettre fin au bail moyennant un pravis envoy 6 mois
avant lchance de la 3me ou de la 6me anne de la location.
Dans ce cas, le locataire peut mettre fin au bail moyennant un pravis de
1 mois. Il nest redevable daucune indemnit.
Le propritaire verse au locataire une indemnit gale :
 9 mois de loyer, si le bail prend fin lexpiration de la 3me anne de la
location
 6 mois de loyer, si le bail prend fin lexpiration de la 6me anne de la
location.
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ARTICLE 3 LOYER
1. Le loyer est fix

.................................................

uros par mois.

Le locataire est tenu de payer rgulirement pour le ................. du mois en cours, par
virement au compte n ..........................................................................................................................................
sauf nouvelles instructions du propritaire.
2. A la date anniversaire de lentre en vigueur du bail, le loyer est index, la
demande crite du propritaire.
Le loyer index est gal :

loyer de base x nouvel indice


indice de dpart

Le loyer de base est le loyer fix par le prsent bail.


Le nouvel indice est lindice sant du mois qui prcde celui de la date
anniversaire de lentre en vigueur du bail
Lindice de dpart est lindice sant du mois qui prcde celui de la signature du
bail, soit lindice du mois de ................................................................ cest--dire ................................ .
ATTENTION : en cas de location dun appartement meubl :
La partie du loyer relative aux meubles est gale

.......... %

du loyer mensuel.

La partie du loyer relative au logement est gale

........... %

du loyer mensuel.

ARTICLE 4 FRAIS ET CHARGES

(SOURCE : BAIL DU SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIETAIRES)

A. Consommations prives
a) Le locataire prendra sa charge le cot des abonnements aux distributions deau,
gaz, lectricit, tlphone, radio, tlvision, chauffage, internet ou autres, ainsi
que tous les frais y relatifs, tels que la location des compteurs et le cot des
consommations.
b) Dans le cas dune installation collective de chauffage ou de distribution deau
avec compteurs individuels, le locataire prendra sa charge les frais tels quil
seront tablis par le propritaire, le grant ou le syndic. Un dcompte sera tabli
suivant les compteurs. Le locataire versera une provision mensuelle dun montant
de .......................................... pour participer ces charges.
c) Dans le cas o il nexiste pas de compteurs individuels de chauffage, de
distribution deau chaude, dlectricit, deau de ville et de gaz, le locataire
participe ces charges selon la rpartition suivante :

./

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QUOTE-PART (avec dcompte annuel)


PROVISIONS
Quote-part (en % ou
Provision mensuelle
en fractions)
Chauffage

...

Eau chaude

...

Eau froide

...

Electricit

...

Gaz

...

OU
FORFAIT
FORFAIT
Chauffage

...

Eau chaude

...

Eau froide

...

Electricit

...

Gaz

...

B.Charges communes locatives


Les charges communes locatives comprennent :
a) la location des compteurs communs ;
b) les consommations deau, dlectricit, de gaz, de chauffage ;
c) les frais dentretien ;
d) les frais dentretien, de contrle et dassurance de lascenseur ;
e) lentretien du jardin et des abords ;
f) ...
g) ...
Une fois tablie, la liste de ces charges communes ne peut plus tre tendue.
Au moins une fois lan, le propritaire fait parvenir au locataire un dcompte dtaill
des charges et des consommations. Elles doivent correspondre des dpenses
relles. Le cas chant, le locataire ou le propritaire verse lautre partie la
diffrence entre le montant total des provisions verses et le cot rel des dpenses.
Le montant de la provision peut tre modifi en cas dinsuffisance, en fonction des
consommations prcdentes ou de lvolution des prix.

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Dans le cas dun immeuble appartements multiples, dont la gestion est assure
par une mme personne, les documents justificatifs peuvent tre consults
gratuitement par le locataire au domicile de la personne physique ou de la personne
morale qui assure la gestion. Les frais ventuels de copie de ces documents sont
pris en charge par le locataire.
Les honoraires du syndic ou du grant sont charge du propritaire.

ARTICLE 5 IMPOTS ET TAXES


Tous les impts et taxes quelconques mis ou mettre sur les lieux lous par lEtat,
la Rgion, la Province, la Commune ou toute autre autorit publique, lexception
du prcompte immobilier, sont charge du locataire proportionnellement la
dure de son occupation.
Sil peut bnficier dune rduction du prcompte immobilier :

pour grand invalide de guerre,


partir de 2 enfants charge,
pour personnes handicapes charge,
pour autres personnes charge qui ne sont ni des enfants, ni des personnes
handicapes (ce ne peut tre le conjoint(e) ou le cohabitant lgal),

le locataire en fera la demande auprs du service local des contributions directes


du Service Public Fdral des Finances, dont dpend le logement. Le locataire
pourra dduire de son loyer le montant de la rduction, en avertissant au pralable le
propritaire.

ARTICLE 6 GARANTIE LOCATIVE


En vue dassurer le respect de ses obligations, le propritaire et le locataire
conviennent que le locataire constitue une garantie locative.
Le locataire a le choix (*)
 SOIT
Le locataire verse une garantie de ................................. uros (maximum deux mois de
loyer) sur un compte individualis, bloqu son nom. Les intrts sont
capitaliss.
Le propritaire dispose dun privilge sur lactif du compte pour tout montant
rsultant de linexcution totale ou partielle des obligations du locataire (arrirs
de loyer ou de charges, dgts locatifs, ).
 SOIT
Le locataire obtient de la banque, o sont verss ses revenus professionnels ou
de remplacement, une garantie bancaire de ................................... uros (maximum trois
mois de loyer). La banque garantit cette somme au propritaire. Le locataire
rembourse la banque le montant de la garantie bancaire par des versements
mensuels endans la dure du bail, et dans un dlai maximum de trois ans.
Une fois totalement rembourse, la garantie locative produit des intrts.
Il est interdit au locataire daffecter la garantie au paiement des loyers ou des
charges.

( ) biffer la mention inutile


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ARTICLE 7 RETARDS DE PAIEMENT


Tout montant d par le locataire, et non pay dix jours aprs son chance, produit
de plein droit, sans mise en demeure, au profit du propritaire, un intrt de 0,5 %
par mois partir de son chance, lintrt de tout mois commenc tant d pour le
mois entier.

ARTICLE 8 ETAT DES LIEUX


Les tats des lieux dentre et de sortie sont dresss lamiable OU tablis par un
expert dsign de commun accord (*), les frais tant supports pour moiti par le
propritaire et pour moiti par le locataire.
Ltat des lieux dentre est obligatoire : il devra tre effectu soit pendant le temps
o les locaux sont inoccups soit endans le premier mois de loccupation.
Ltat des lieux sera annex au prsent bail. Le propritaire fera enregistrer ltat des
lieux, en mme temps que le bail.

ARTICLE 9 ENTRETIEN ET REPARATIONS


A. Le locataire occupera le logement en bon pre de famille.
Le cas chant, il signalera ainsi, immdiatement et par lettre recommande,
tout dgt dont la rparation est charge du propritaire. A dfaut, il peut tre
tenu pour tre responsable de laggravation de ces dgts.
B. Les rparations rendues ncessaires par lusure normale, la vtust, un vice
cach ou la force majeure sont charge du propritaire.
Le locataire prend sa charge les rparations locatives et dentretien.
Les rparations locatives et dentretien sont, sans que cette numration soit
limitative :
 le dtartrage et lentretien annuels du chauffe-eau et du chauffe-bain,
 les rparations courantes, sauf si la dtrioration est due la vtust, un
vice propre ou une panne qui nest pas imputable au locataire,
C. Le locataire veille maintenir linstallation de chauffage et raliser son entretien
conformment la rglementation rgionale.

( ) biffer la mention inutile

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ARTICLE 10 MODIFICATIONS ET TRANSFORMATIONS


Le locataire ne peut apporter aucune modification ou transformation au bien lou
sans le consentement pralable et crit du propritaire.
A chaque modification ou transformation du bien lou qui sera autorise, les parties
se mettront daccord par crit sur la manire dont les travaux doivent tre effectus.
Sauf convention contraire, les travaux seront acquis sans indemnits au propritaire,
qui aura toujours la possibilit dexiger le rtablissement des lieux dans leur tat
initial. Il en sera toujours ainsi pour tous les travaux effectus sans laccord crit du
propritaire.
A lissue des travaux, un avenant ltat des lieux initial sera dress lamiable par
les parties, moins que lune ou lautre des parties nexige quil soit tabli par un
expert dsign de commun accord et dont les frais sont partags par moiti.

ARTICLE 11 ASSURANCES
Le locataire fera assurer ses frais contre lincendie son mobilier et les risques
locatifs qui lui incombent, et il maintiendra cette assurance pendant toute la dure du
bail. Une copie de la police dassurance devra tre remise dans les 30 jours de la
signature du prsent bail. Le locataire devra justifier du paiement des primes
dassurances toute demande du propritaire.

ARTICLE 12 CESSION DE BAIL ET SOUS-LOCATION


La cession du bail est interdite, sauf accord crit et pralable du propritaire.
Le locataire ne peut sous-louer une partie du bien lou, quavec laccord crit et
pralable du propritaire, et pour autant que le reste du bien lou demeure affect
sa rsidence principale.

ARTICLE 13 VISITES ET AFFICHAGES


En cas de mise en vente de limmeuble lou ou .......... mois avant lexpiration du
bail, le locataire doit laisser apposer aux endroits les plus apparents des affiches
annonant la vente ou la mise en location.
Il doit en outre autoriser les candidats locataires ou acqureurs visiter
compltement lappartement ......... jours par semaine (maximum 3),
pendant ......... heures (maximum 3) par jour, convenir entre les parties.
Par ailleurs, le propritaire peut visiter les lieux lous une fois par an pour sassurer
quils sont maintenus en bon tat. Il convient du jour de cette visite avec le locataire
en le prvenant au moins 8 jours lavance.

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ARTICLE 14 ENREGISTREMENT
Le propritaire prend en charge les formalits de lenregistrement et les frais
ventuels qui y sont lis.
Le propritaire fait enregistrer le bail dans les 2 mois de sa signature, ainsi que les
annexes signes et, le cas chant, ltat des lieux dentre. Il remet une copie des
documents enregistrs au locataire.
Dans le cas dun bail de 9 ans, qui nest pas enregistr dans les 2 mois de sa
signature, le locataire peut quitter les lieux lous, sans pravis et sans indemnits.
Il informera toutefois le propritaire, par lettre recommande, de la date de son
dpart au moins un mois lavance.

ARTICLE 15 DECES DU LOCATAIRE


Au dcs du locataire, le bail peut tre rsili par ses hritiers ou ayants droit
moyennant un pravis de ......... mois (maximum 3).

ARTICLE 16 ANNEXES LEGALES OBLIGATOIRES


Le locataire et le propritaire dclarent avoir reu et sign les annexes lgales quil
faut joindre obligatoirement au bail (page 13 18).

ARTICLE 17 DIVERS
A. Le locataire sengage respecter les rglements de coproprit et dordre
intrieur, ainsi que toutes les modifications qui y seraient apportes.
Le
locataire
peut
prendre
connaissance
de
ces
documents
chez ..................................................................................................................................................................... .
B. En cas de mise en location dun petit logement individuel dune superficie
2
habitable gale ou infrieure 28 m ou dun logement collectif, le propritaire
communique au locataire une copie du permis de location qua accord le
Collge chevinal de la commune o est situ le bien lou.
C. Le locataire reconnat avoir reu le certificat de performance nergtique (PEB)
du logement impos par la rglementation rgionale pour tout bail conclu partir
du 1er juin 2011. Les frais relatifs ltablissement de ce certificat sont la
charge du propritaire.

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ARTICLE 18 CONDITIONS PARTICULIERES


..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................

Fait ........................................................... , le ........................................................... en quatre exemplaires.


Un exemplaire est remis au locataire.
Trois exemplaires sont remis au propritaire pour faire enregistrer le bail au bureau
de lenregistrement.
Le propritaire remettra un exemplaire enregistr au locataire.
Le(s) locataire(s)

Le(s) propritaire(s)

annexes lgales obligatoires (voir pages 13 16)


exigences lmentaires de scurit, de salubrit et dhabitabilit
(voir pages 17 18)

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ANNEXE LEGALE OBLIGATOIRE AU BAIL


Lgislation rgionale wallonne relative aux baux loyer
Selon le Code wallon du logement, tout logement doit satisfaire des critres minimaux de salubrit.
Ces critres concernent :
1 la stabilit;
2 l'tanchit;
3 les installations lectriques et de gaz;
4 la ventilation;
5 l'clairage naturel;
6 l'quipement sanitaire et l'installation de chauffage;
7 la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du mnage occupant.
8 la circulation au niveau des sols et des escaliers
Par ailleurs, tout logement individuel ou collectif est quip d'au moins un dtecteur d'incendie en parfait tat de
fonctionnement.
Pour de plus amples explications et dtails concernant ces dispositions, il peut tre renvoy aux autorits rgionales
wallonnes.
Lgislation fdrale relative aux baux loyer
Le prsent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de la lgislation fdrale relative aux baux loyer. Pour
de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut tre renvoy la brochure La loi sur les loyers , dite
par le Service public fdral Justice et consultable sur son site Internet.
1) Remarque prliminaire : distinction entre rgle imprative et rgle suppltive
Une rgle imprative est une rgle laquelle il ne peut tre drog dans le contrat, mme en cas d'accord entre le bailleur
et le preneur. Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe impratives, sauf dans la mesure o elles prcisent
elles-mmes le contraire.
Une rgle suppltive est une rgle laquelle il peut tre drog dans le contrat.
2) Bail crit obligatoire
Un bail affrent la rsidence principale du preneur doit toujours tre tabli par crit et doit mentionner l'identit de toutes
les parties, la date de dbut du contrat, la description de tous les locaux et parties du btiment qui font l'objet de la location
ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit tre sign par les parties et doit tre tabli en autant d'exemplaires qu'il y a de
parties ayant un intrt distinct (plus un exemplaire supplmentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3). En outre,
chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux.
3) Enregistrement du bail
L'enregistrement d'un bail crit est une formalit obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalit implique que le contrat
- ainsi que la description du lieu - doit tre communiqu en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau
d'enregistrement du lieu o est situ le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire
tlphonique sous la rubrique Service public fdral Finances - Enregistrement .
L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles
exclusivement affects au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans les deux mois
de la conclusion du contrat. Si le bail n'a pas t enregistr dans ce dlai, le bailleur peut se voir infliger une amende. De
plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la rgle selon laquelle le preneur peut rsilier ce bail sans observer de dlai de pravis et
sans verser d'indemnit est d'application depuis le 1er juillet 2007.
4) Dure et rsiliation du bail
A. Remarque gnrale concernant le dbut des dlais de pravis
Dans tous les cas o le pravis peut tout moment tre donn, le dlai de pravis prend cours le premier jour du mois
qui suit le mois au cours duquel le pravis est donn.

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B. Bail de 9 ans
Gnralits
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le cas pour :
un bail verbal;
un bail crit sans indication de dure;
un bail crit d'une dure dtermine allant de 3 9 ans.
A l'issue de cette priode de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun rsilier le contrat, sans motif et sans devoir
verser d'indemnit, condition de notifier un cong 6 mois au moins avant l'chance.
Si l'expiration de la priode de 9 ans aucune des deux parties ne rsilie le bail, celui-ci est prorog chaque fois pour
une priode de 3 ans, aux mmes conditions. Chacune des parties a alors la possibilit, tous les trois ans, de rsilier le
bail prorog, sans motif et sans devoir verser d'indemnit.
Possibilits de rsiliation durant la priode de 9 ans
1. Rsiliation dans le chef du bailleur
Au cours de la priode de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la possibilit de mettre fin, sous certaines conditions, au
bail. Ces rgles ne sont pas impratives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur rsilier le
contrat dans ces trois cas.
a) Le bailleur peut tout moment rsilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce moyennant notification
d'un cong de 6 mois. Pour tre valable, le cong doit mentionner le motif et l'identit de la personne qui occupera
personnellement et effectivement le bien lou.
La personne qui occupe le bien peut tre le bailleur mme, son conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants
adoptifs et les enfants de son conjoint, ses ascendants (pre, mre, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses
frres, soeurs, oncles, tantes, neveux et nices et ceux de son conjoint.
b) A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un cong de 6 mois, rsilier le bail en vue
de l'excution de certains travaux. Le cong doit indiquer le motif et rpondre un certain nombre de conditions
strictes (voir la brochure La loi sur les loyers , dite par le Service public fdral Justice et consultable sur son
site Internet).
c) A l'expiration du premier ou du deuxime triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant
notification d'un cong de 6 mois et le versement d'une indemnit correspondant 9 ou 6 mois de loyer (selon que
le cong a t notifi l'expiration du premier ou du deuxime triennat) au bnfice du preneur.
2. Rsiliation dans le chef du preneur
Le preneur peut tout moment partir, pour autant qu'il notifie un cong de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu
de motiver son cong. Durant les trois premires annes du bail, il doit nanmoins verser au bailleur une indemnit
quivalant 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la premire, de la deuxime ou de la troisime anne.
Dans ce contexte, il convient galement d'insister sur la facult spciale de rsiliation dans les cas o le bail n'a pas
t enregistr (voir point 3).
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un cong de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le
bien, y effectuer des travaux ou mme sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur peut donner un contre-pravis d'1
mois, sans devoir verser d'indemnit, mme si le pravis a lieu au cours des trois premires annes de son contrat.
C. Bail de courte dure
La loi sur les loyers prvoit que les parties peuvent conclure un bail, ou deux baux conscutifs diffrents, pour une dure
totale n'excdant pas 3 ans.
Si aucun cong n'a t notifi 3 mois avant l'chance ou si le preneur a continu occuper le bien l'expiration de la
dure convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorog aux mmes conditions mais est rput avoir t
conclu pour une priode de 9 ans compter du dbut du contrat.
D. Bail de longue dure
Il est possible de conclure un bail d'une dure dtermine suprieure 9 ans. Ce bail est rgi par les mmes
dispositions que celles applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b).

E. Bail vie
Il est galement possible de conclure un bail pour la vie du locataire, pour autant que cela se fasse par crit.
Le bailleur d'un tel bail vie ne peut y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat.
Toutefois, le preneur peut tout moment rsilier le bail, moyennant un pravis de 3 mois.
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5) Rvision du loyer
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la rvision du loyer, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une
diminution. Cette rvision ne peut avoir lieu qu' la fin de chaque triennat. Elle peut tre demande tant par le bailleur que
par l'autre partie mais uniquement au cours d'une priode prcise : entre le 9e et le 6e mois prcdant l'expiration du
triennat.
Aprs cette demande, deux solutions sont possibles :
a) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la rvision du loyer et de son montant;
b) soit les parties ne parviennent pas s'accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix
mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois prcdant l'chance du triennat en cours.
6) Indexation du loyer
L'indexation du loyer est toujours autorise dans les baux crits, sauf si le contrat exclut cette possibilit.
L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par crit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet
rtroactif, sauf pour les trois mois prcdant celui de la demande.
Le calcul de l'indexation s'effectue l'aide d'une formule dfinie par la loi. Ce mode de calcul est expliqu en dtail dans la
brochure La loi sur les loyers , dite par le Service public fdral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices
peuvent tre obtenus auprs du Service public fdral Economie et peuvent galement tre consults sur son site Internet.
7) Frais et charges
En rgle gnrale, la loi sur les loyers ne prcise pas qui du preneur ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Seul
le prcompte immobilier doit obligatoirement tre pay par le bailleur.
Les autres frais et charges doivent toujours tre dissocis du loyer et tre indiqus dans un compte distinct.
Si les frais et charges ont t fixs de manire forfaitaire (par exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties
ne peuvent les adapter unilatralement en considrant les frais et charges rels susceptibles d'tre suprieurs ou infrieurs
ce montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent tout moment demander au juge de paix la rvision du
montant des frais et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et charges rels.
Si les frais et charges n'ont pas t fixs de manire forfaitaire, la loi prvoit qu'ils doivent correspondre aux dpenses
relles. Le preneur a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adresses.
8) Dispositions relatives aux rparations locatives
Le bailleur est tenu d'entretenir le bien lou en tat de servir l'usage pour lequel il a t lou. La loi prcise en outre dans
une disposition imprative que toutes les rparations, autres que locatives, sont charge du bailleur.
Le preneur est tenu d'avertir le cas chant le bailleur des dgradations subies par le bien lou et des rparations qu'il est
ncessaire d'effectuer. Le preneur doit galement se charger des rparations locatives. Les rparations locatives sont
des rparations dsignes comme telles par l'usage des lieux ainsi que les rparations numres l'article 1754 du Code
civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des rparations rputes charge du preneur
n'incombe celui-ci quand elles ne sont occasionnes que par vtust ou force majeure.
9) Transmission du bien lou
Lorsqu'un bien lou est alin, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dpend beaucoup du fait que le
bail a ou non une date certaine antrieure l'alination.
Un bail authentique, savoir un bail tabli par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail crit sous seing priv (c'est-dire non authentique) a une date certaine partir du jour de l'enregistrement (voir point 3), ou du jour du dcs de l'un des
signataires du bail, ou du jour o l'existence du bail a t tablie par jugement ou par un acte dress par un fonctionnaire
public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine.
Si le bail a une date certaine antrieure l'alination du bien lou, le nouveau propritaire de l'habitation reprendra tous les
droits et obligations de l'ancien bailleur, mme si le bail rserve la facult d'expulsion en cas d'alination.
Si le bail n'a pas de date certaine antrieure l'alination du bien lou, deux possibilits se prsentent :
a) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, l'acqureur peut mettre fin au bail sans motif ou
indemnit;
b) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L'acqureur est subrog aux droits du bailleur principal mais
dispose dans certains cas d'une plus grande flexibilit quant aux facults de cong.

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10) Aide juridique et assistance judiciaire


A. Aide juridique
Aide juridique de premire ligne
Par l'aide juridique de premire ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accorde sous la forme de renseignements
pratiques, d'information juridique, d'un premier avis juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation
spcialise. L'aide juridique de premire ligne est accessible tous et est notamment accorde par des avocats lors des
permanences organises dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide juridique de premire ligne
accorde par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants.
Aide juridique de deuxime ligne (pro Deo)
Par aide juridique de deuxime ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accorde par un avocat sous la forme d'un
avis circonstanci ou l'aide juridique dans le cadre d'une procdure ou d'un procs. Pour l'aide juridique de deuxime
ligne, seules les personnes qui ont des revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L'intress adresse sa demande
d'obtention de l'aide de deuxime ligne au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. Pour de plus amples
informations concernant l'aide juridique, vous pouvez vous adresser une maison de justice ou au bureau d'aide
juridique de l'Ordre des avocats.
B. Assistance judiciaire
Si l'aide juridique de deuxime ligne concerne les frais relatifs l'assistance dispense par un avocat, l'assistance
judiciaire porte sur les frais de justice . Pour les litiges qui sont de la comptence du juge de paix, tels les litiges en
matire de location de biens immobiliers, la demande d'assistance judiciaire est introduite auprs du juge de paix qui
sera saisi ou est dj saisi de l'affaire.

Cette annexe lgale obligatoire est jointe au contrat de bail du .. / ... / .... conclu :

Entre
Le propritaire
M.

...............................................................................................................................................................................................

Mme

.........................................................................................................................................................................................

domicili(e)(s)

(code postal, localit, adresse, n)

......................................................................................................................................................................................................

et
Le locataire
M.

...............................................................................................................................................................................................

Mme

.........................................................................................................................................................................................

domicili(e)(s)

(code postal, localit, adresse, n)

......................................................................................................................................................................................................

pour la location de l'appartement


situ (code postal, localit, adresse, n) :
......................................................................................................................................................................................................

Pour rception,
Le(s) locataire(s)

Le(s) propritaire(s)

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EXIGENCES ELEMENTAIRES DE SECURITE,


DE SALUBRITE ET DHABITABILITE
Le propritaire doit veiller ce que le logement rponde aux exigences lmentaires de scurit, de salubrit et dhabitabilit.
Larrt royal du 8 juillet 1997 a dfini concrtement ces exigences. Le respect de ces exigences sapprcie au moment de la prise
en location du logement. Si le logement ne rpond pas ces conditions minimales, le locataire a le choix soit de demander la
rsiliation du bail avec dommages et intrts ventuels, soit dexiger lexcution des travaux ncessaires pour rpondre aux
conditions lmentaires en matire de scurit, de salubrit et d'habitabilit. Dans lattente de lexcution des travaux, le juge peut
accorder une diminution du loyer.

ARRT ROYAL DU 8 JUILLET 1997


FIXANT LES EXIGENCES LMENTAIRES DE SCURIT, DE SALUBRIT ET DHABITABILIT
Article 1er. Pour lapplication du prsent arrt on entend par :
logement : un bien immeuble ou partie dimmeuble bti lou et affect la rsidence principale du preneur;
pice dhabitation : une partie dun logement, destine tre utilise comme cuisine, pice de sjour ou chambre coucher.
Art. 2. Les locaux suivants ne peuvent constituer une pice dhabitation : les vestibules ou les halls dentre, les couloirs, les
toilettes, les salles de bain, les salles deau, les dbarras, les caves, greniers et annexes non amnags en logement, les garages
et les locaux usage professionnel.
La superficie et le volume du logement doivent tre suffisamment vastes pour permettre dy cuisiner, dy sjourner et dy coucher.
Chaque logement doit comporter au moins une pice rserve au sjour et au coucher. Cette pice doit tre privative.
Lorsquun immeuble comprend plusieurs logements, des activits autres que le sjour et le coucher peuvent tre exerces dans
une ou plusieurs parties communes de cet immeuble.
Art. 3. Le bien immeuble et plus particulirement les fondations, les planchers et les charpentes ne peuvent prsenter de vices
intrieurs ou extrieurs structurels ou de stabilit ou dautres vices tels que des lzardes, des fissures, une vtust prononce ou
la prsence de champignons ou de parasites qui peuvent mettre en danger la scurit ou la sant.
Art. 4. Le logement ne peut pas prsenter dinfiltrations deau par la toiture, les gouttires, les murs ou les menuiseries
extrieures, ni une humidit ascensionnelle dans les murs ou planchers pouvant mettre en danger la sant.
Art. 5. Au moins la moiti des pices dhabitation destines tre utilises comme pices de sjour ou comme chambres
coucher doivent tre pourvues dune source dclairage naturel. Cette source dclairage naturel doit tre au moins gale 1/12
de la surface de plancher de cette pice. A cette fin, il nest pas tenu compte de la moiti de la surface de fentre situe sous le
niveau du sol extrieur pour les pices dhabitation situes sous ce niveau.
Les pices dhabitation ainsi que les locaux sanitaires, comme la salle de bain, la salle de douche et les toilettes, qui ne disposent
pas dune fentre pouvant tre ouverte, doivent disposer au moins dune ouverture, dune grille ou dune gaine. La surface de la
section libre de cette entre dair en position ouverte, doit tre suprieure 0,1 % de la surface de plancher.
Toute installation de production deau chaude ou tout autre systme de chauffage produisant des gaz brls doit tre muni dun
dispositif dvacuation en bon tat de fonctionnement et donnant accs lair libre.
Art. 6. Le logement doit disposer au moins :
1 dun point deau potable privatif, accessible en permanence; si limmeuble comprend plusieurs logements dont une ou plusieurs
parties communes sont affectes des activits autres que le sjour et le coucher, la prsence dun point deau potable
commun dans les parties communes suffit ;
2 dun vier, muni dun siphon, raccord un systme dcoulement qui fonctionne;
3 dune toilette privative, intrieure ou rapproche de limmeuble et pouvant tre utilise pendant toute lanne. Toutefois, les
toilettes peuvent tre communes plusieurs logements situs dans le mme immeuble, pour autant que les conditions
suivantes soient remplies :
a) ces logements sont situs sur un ou deux niveaux contigus dhabitation;
b) leur nombre nest pas suprieur cinq;
c) les toilettes sont accessibles par les parties communes.
4 dune installation lectrique approuve par un organisme agr, lorsquune telle approbation est requise en vertu de la
rglementation en vigueur, ou ne prsentant aucun risque en cas dusage normal. Chaque pice dhabitation doit pouvoir tre
claire lectriquement ou tre quipe dau moins une prise de courant;

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5 de moyens suffisants de chauffage qui ne prsentent aucun risque en cas dusage normal ou du moins de la possibilit de
placer et de raccorder ceux-ci;
6 dune accessibilit permanente aux fusibles relatifs aux installations lectriques du logement.
Si le logement est quip dune installation de gaz, celle-ci doit tre approuve par un organisme agr, lorsquune telle
approbation est requise en vertu de la rglementation en vigueur, ou ne peut prsenter aucun risque en cas dusage normal.
Art. 7. Les pices dhabitation privatives doivent tre librement accessibles tout moment, directement de la voie publique ou
indirectement par un accs commun plusieurs logements ou par une pice utilise par un occupant du logement pour son
activit professionnelle. Elles doivent tre munies de dispositifs de fermeture qui permettent de rserver laccs leurs seuls
occupants.
Les escaliers vers les pices dhabitation doivent tre fixes et facilement accessibles. Ils ne peuvent prsenter aucun risque en cas
dusage normal.
Les pices dhabitation, les escaliers vers les pices dhabitation et les voies de sortie doivent tre conus de faon permettre
une vacuation rapide et facile des personnes.
Les portes et fentres extrieures des tages dont le seuil ou lappui se situe moins de 50 cm du plancher doivent tre pourvues
dun garde-fou fixe.
Art. 8. Notre Ministre de la Justice est charg de lexcution du prsent arrt.

Ce document est joint au contrat de bail du ... / .... / .... conclu :


Entre
Le propritaire
M.

...............................................................................................................................................................................................

Mme

.........................................................................................................................................................................................

domicili(e)(s)

(code postal, localit, adresse, n)

......................................................................................................................................................................................................

et
Le locataire
M.

...............................................................................................................................................................................................

Mme

.........................................................................................................................................................................................

domicili(e)(s)

(code postal, localit, adresse, n)

......................................................................................................................................................................................................

pour la location de la maison


situe (code postal, localit, adresse, n) :
......................................................................................................................................................................................................

Pour rception,
Le(s) locataire(s)

Le(s) propritaire(s)

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