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Direito
Imobilirio
Uma Instituio de Ensino com a Marca OABSP
DIRETORIA
CONSELHO SECCIONAL
AILTON JOSE GIMENEZ
AMERICO DE CARVALHO FILHO
AMILCAR AQUINO NAVARRO
ANNA CARLA AGAZZI
ANTONIO CARLOS DELGADO LOPES
ANTONIO CARLOS RODRIGUES DO AMARAL
ANTONIO FERNANDES RUIZ FILHO
ANTONIO JORGE MARQUES
ARMANDO LUIZ ROVAI
CARLOS ALBERTO EXPEDITO DE BRITTO NETO
CARLOS ALBERTO MALUF SANSEVERINO
CARLOS BARBAR
CARLOS FERNANDO DE FARIA KAUFFMANN
CARLOS JOSE SANTOS DA SILVA
CARLOS PINHEIRO
CARLOS ROBERTO FORNES MATEUCCI
CID ANTONIO VELLUDO SALVADOR
CID VIEIRA DE SOUZA FILHO
CLAUDIO BINI
CLAUDIO PERON FERRAZ
DANIEL BLIKSTEIN
DARMY MENDONCA
EDSON COSAC BORTOLAI
EDSON ROBERTO REIS
EDUARDO CESAR LEITE
ELI ALVES DA SILVA
ESTEVAO MALLET
EURO BENTO MACIEL
FABIO MARCOS BERNARDES TROMBETTI
FABIOLA MARQUES
FERDINANDO COSMO CREDIDIO
FERNANDO JOSE DA COSTA
FLAVIO JOSE DE SOUZA BRANDO
GABRIEL MARCILIANO JUNIOR
GILDA FIGUEIREDO FERRAZ DE ANDRADE
GISELE FLEURY CHARMILLOT GERMANO DE LEMOS
GUSTAVO FLEICHMAN
HELENA MARIA DINIZ
HORACIO BERNARDES NETO
JAIRO HABER
JAMIL GONCALVES DO NASCIMENTO
JARBAS ANDRADE MACHIONI
JOAO BAPTISTA DE OLIVEIRA
JOAO CARLOS RIZOLLI
JOAO EMILIO ZOLA JUNIOR
JORGE ELUF NETO
JOSE EDUARDO TAVOLIERI DE OLIVEIRA
JOSE LEME DE MACEDO
JOSE VASCONCELOS
LAERTE SOARES
LUIS RICARDO MARCONDES MARTINS
LUIZ CARLOS PEGAS
LUIZ DONATO SILVEIRA
LUIZ EDUARDO DE MOURA
MANOEL ROBERTO HERMIDA OGANDO
MARCELO FERRARI TACCA
MARCIO APARECIDO PEREIRA
MARCO AURELIO VICENTE VIEIRA
MARTIM DE ALMEIDA SAMPAIO
MAURICIO FERNANDO ROLLEMBERG DE FARO MELO
MAURICIO SILVA LEITE
MOIRA VIRGINIA HUGGARD-CAINE
NELSON ALEXANDRE DA SILVA FILHO
ODINEI ROGERIO BIANCHIN
RICARDO LOPES DE OLIVEIRA
RICARDO LUIZ DE TOLEDO SANTOS FILHO
ROBERTO DELMANTO JUNIOR
ROMUALDO GALVAO DIAS
ROSANGELA MARIA NEGRAO
ROSSANO ROSSI
RUI AUGUSTO MARTINS
SERGIO ROXO DA FONSECA
SIDNEI ALZIDIO PINTO
UMBERTO LUIZ BORGES DURSO
YARA BATISTA DE MEDEIROS
Membros Suplentes:
ADIB KASSOUF SAD
ADRIANA GALVO MOURA
ALEXANDRE TRANCHO
ANTONIO CARLOS ROSELLI
ANTONIO ELIAS SEQUINI
ANTONIO HERCULES
ANTONIO OLIVEIRA JUNIOR
ANTONIO RICARDO DA SILVA BARBOSA
ARISTEU JOSE MARCIANO
ARLEI RODRIGUES
CESAR AUGUSTO MAZZONI NEGRAO
EDGAR FRANCISCO NORI
FATIMA PACHECO HAIDAR
FERNANDO CALZA DE SALLES FREIRE
FERNANDO LUCIANO GARZAO
GENILDO LACERDA CAVALCANTE
GEORGE AUGUSTO NIARADI
JORGE LUIZ CARNITI
JOSE FABIANO DE QUEIROZ WAGNER
JOSE MEIRELLES FILHO
JOSE RODRIGUES TUCUNDUVA NETO
LIVIO ENESCU
LUCIA MARIA BLUDENI
LUIZ AUGUSTO ROCHA DE MORAES
LUIZ CARLOS RIBEIRO DA SILVA
LUIZ CELIO PEREIRA DE MORAES FILHO
LUIZ FERNANDO AFONSO RODRIGUES
LUIZ TADEU DE OLIVEIRA PRADO
MARCELO GATTI REIS LOBO
MARCELO SAMPAIO SOARES
MARCOS ANTONIO DAVID
MAURICIO SCHEINMAN
OSCAR ALVES DE AZEVEDO
OTAVIO AUGUSTO ROSSI VIEIRA
PAULO JOSE IASZ DE MORAIS
ROBERTA CRISTINA ROSSA
SIDNEY LEVORATO
STASYS ZEGLAITIS JUNIOR
VITOR HUGO DAS DORES FREITAS
Membros Natos:
ANTONIO CLAUDIO MARIZ DE OLIVEIRA
CARLOS MIGUEL CASTEX AIDAR
JOS EDUARDO LOUREIRO
JOS ROBERTO BATOCHIO
JOO ROBERTO EGYDIO DE PIZA FONTES
MARCIO THOMAZ BASTOS
MARIO SERGIO DUARTE GARCIA
RUBENS APPROBATO MACHADO
DIRETORIA
Conselho Curador
Sumrio
02
03
04
05
06
66
Diretoria
Conselho Seccional
Conselho Curador
Editorial
Apresentao
Sobre a Revista
Expediente
Revista
Artigos
Jos Carlos Rivitti
12 40
Mrcio Bagnato
Jaques Bushatsky
Ana Vieira
Laerte Idalino Marzago Jnior
Rizzatto Nunes
48
Colaboradores
Bruna Corra
Bruno Moraes
Leandro Urquiza
08 Graciano Pinheiro
de Siqueira
20 Raimundo Dantas
Vnculo
de
responsabilidade
imobilirias
emprego
e
nas
relaes
28 Camila Nunes
Da Alienao Fiduciria de bem
imvel em garantia
Jornalista Responsvel
Santamaria Nogueira Silveira
Fale Conosco
Largo da Plvora, 141 , Sobreloja - Liberdade
Telefone: (11) 3346 6800 - Site: www.esaoabsp.edu.br
E-mail: revista@esa.oabsp.org.br
Publicao Trimestral
ISSN - 2175 - 4462.
Direito - Peridicos. Ordem dos Advogados do Brasil
Apresentao
pouco mais de 06 anos fomos honrados com o convite (e por que no dizer, desafio) para coordenar na
Escola Superior de Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil Seo So Paulo, um curso de direito imobilirio
com contedo eminentemente prtico que debatesse a atuao do advogado no mercado imobilirio que naquele
momento, iniciava um novo, promissor e relevante momento na economia nacional.
Buscamos construir assim, uma grade com temas relacionados atuao do advogado nas operaes imobilirias,
partindo de uma simples e bastante conhecida transao de venda e compra de imvel at alcanarmos complexas
operaes como a de built to suit, com securitizao de recebveis e instituio de alienao fiduciria do imvel
com o escopo de garantia da dvida objeto da respetiva securitizao e cujos ttulos, comporiam a carteira de um
fundo de investimento imobilirio.
Definidos os temas, prossegui na escolha de profissionais que tivessem, ao mesmo tempo, duas importantes
qualidades, a saber: amplo conhecimento das matrias e desprendimento em dividir suas experincias profissionais
com os demais colegas. Com sucesso, unimos excelentes profissionais que fizeram com que este curso continuasse
a despertar muito interesse em nossos colegas a ponto de sempre estar com suas vagas preenchidas e, via de regra,
com uma extensa lista de espera.
Volta a direo da ESA a nos provocar, solicitando desta feita, a elaborao de uma edio da Revista Eletrnica da
ESA tendo como tema, o Direito Imobilirio. Consciente da responsabilidade de coordenar esse trabalho, novamente
nos socorremos dos profissionais que construram o curso Direito Imobilirio O advogado no mercado imobilirio
a que me referi acima, e assim selecionamos os seguintes temas:
1) Distino entre sociedade simples e sociedade empresria (Dr. Graciano Pinheiro de Siqueira). Com a vigncia do
Cdigo Civil de 2002, o captulo que trata do Direito de Empresa trouxe para o nosso mundo jurdico, as figuras das
sociedades empresrias e das sociedades simples. Tema bastante interessante merece destaque nessa revista para
que os operadores do Direito entendam a distino de ambas e assim, possam orientar seus clientes que exercem a
atividade imobiliria, a sobre a adoo da sociedade simples ou da sociedade empresria.
2) Aspectos do Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis nas conferncias em integralizao de capital (Dr. Jos
Carlos da Matta Rivitti). Os custos tributrios encontram relevncia em toda atividade econmica e merecem pois,
a devida ateno. Considerando as particularidades do mercado imobilirio confrontada com as regras gerais de
incidncia de ITBI nas conferncias de imveis em integralizao do capital, o texto esclarece, com bastante clareza,
a incidncia do mencionado tributo.
3) Vnculo de emprego e responsabilidade nas relaes imobilirias (Dr. Raimundo Dantas). A atividade imobiliria
enseja muito cuidado com contingncias que podem repercutir economicamente em alguma operao imobiliria. Por
conta disso, bastante relevante a abordagem sobre vnculo de emprego e responsabilidade nas relaes imobilirias.
Apresentao
4) Alienao Fiduciria de bem imvel em garantia (Bel. Camila Nunes). A alienao fiduciria de bem imvel com
escopo de garantia se faz presente nas negociaes imobilirias e, sem receio de dizer, um dos instrumentos
jurdicos mais importantes para o fomento do mercado imobilirio, dando a segurana que o mercado exigia para
ver satisfeito, o crdito decorrente das operaes imobilirias.
5) Condomnio Edilcio: 10 anos do novo cdigo civil (Dr. Mrcio de Souza Bagnato). O mercado imobilirio conhecia
e aplicava bem as regras relativas aos condomnios edilcios, constantes na Lei 4591/64. Com a vigncia do Cdigo
Civil, algumas mudanas aconteceram e so analisadas neste artigo, levando em conta, os dez anos de vigncia da
Lei 10.406/02.
6) Locao de Imveis urbanos: algumas notas sobre as aes renovatrias (Dr. Jaques Bushatsky). O mercado de
locaes urbanas no residenciais bastante importante no cenrio econmico nacional e, o direito renovao
compulsria da locao, deve ser sempre e muito, estudado de forma a que se mantenha a sade desse importante
instituto jurdico.
7) Origem da cadeia dominial de imveis rurais: a importncia de sua anlise para fins de aquisio de reas e
a imprescindibilidade de uma reflexo scio-jurdica (Dra. Thalita Duarte Henriques Pinto e Dr. Paulo Vitor Paula
Santos Zamperi). Sabemos que com relao aos imveis urbanos, especialmente aps a edio da Lei 6015/73, a
segurana jurdica sobre o histrico documental do imvel encontra nvel bastante satisfatrio; j com relao aos
imveis rurais, algumas dificuldades so enfrentadas. Por conta disso, esse trabalho se mostra bastante oportuno e
levar os leitores a profundas reflexes.
8) O instituto do Tombamento e o Direito de Propriedade (Dr. Marcelo Manhes de Almeida). As limitaes urbansticas
ao direito de propriedade suscitam muitos debates. Trazemos neste texto, algumas observaes a respeito do tema,
destacando que o principal objetivo o de dar ao tombamento, a importncia que merece como instrumento de
preservao da memria e da historia da Cidade.
So os temas com os quais iniciamos nossa participao nessa importante tarefa de levar aos colegas advogados,
textos elaborados por quem milita no Mercado Imobilirio em um ramo do Direito que vem experimentando, a cada
dia, novos e complexos desafios.
Revista
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Artigo 1
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Revista
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11
11
empresria.
Revista
Referncias Bibliogrficas
Prof. Jos Edwaldo Tavares Borba, j citado, em sua obra
Direito Societrio, Ed. Renovar, 2.003, 8. Edio
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Artigo 2
1. Introduo
2. Itbi: Previso Constitucional e Hiptese de
Incidncia
3. Itbi: Aspecto Temporal e Aplicao da
Imunidade no Caso de Conferncia de Imvel ao
Capital Social e Extino de Pessoa Jurdica
4. Itbi: Base de Clculo
5. Concluso
Referncias Bibliogrficas
Palavras-chave: Direito Imobilirio. ITBI.
Integralizao/conferncia de capital com bens
imveis.
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13
Resumo
No presente artigo, pretendemos avaliar os reflexos fiscais,
mormente na esfera do Imposto sobre Transmisso de
Bens Imveis (ITBI), das operaes de conferncia
de bens imveis em integralizao do capital social de
pessoas jurdicas.
1. Introduo
O Direito Positivo regulador de diversas condutas
intersubjetivas, de contedos extrados de diferentes
relaes sociolgicas. O tema objeto do presente est
inserido no Direito Tributrio, ramo com autonomia
didtica, j que nele se identifica um grupo de normas que
apresentam particular homogeneidade relativamente a
seu objeto, qual seja, normas que disciplinam as relaes
jurdicas pertinentes exigncia dos tributos.1 A despeito
de possuir institutos prprios, como o lanamento, a
iseno, a denncia espontnea, bem como princpios
prprios, a exemplo da capacidade contributiva, a
autonomia cientfica o Direito Tributrio bastante
contestada pela doutrina, uma vez que sua compreenso
e aplicao no pode ser realizada isoladamente das
inmeras regras dos demais segmentos do ordenamento
jurdico, mormente em razo da incluso, em suas normas
concretas, dos mais diversos preceitos e institutos, de
natureza civil, comercial, trabalhista, imobiliria2.
Assim, a par da divergncia doutrinria sobre a autonomia
didtica e cientfica do Direito Tributrio, certo que na
tarefa de interpret-lo e aplic-lo, imprescindvel observar
sua relao com outros ramos do Direito, de modo que,
no por outra razo, a doutrina seguiu no sentido de
atribuir-lhe a caracterstica de direito de sobreposio.
Tendo em vista que o presente estudo tem por objeto
o Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis nas
operaes de conferncia de capital de pessoas jurdicas
com bens imveis, encontraremos uma ntida interrelao
entre o Direito Tributrio e o Direito Civil e Comercial.
2. Itbi: Previso Constitucional e Hiptese de
Incidncia
Como ocorre com os demais tributos, a competncia
para a instituio de um imposto est prevista
constitucionalmente. No caso do ITBI, conforme
1
COSTA, Regina Helena. Curso de Direito Tributrio: Constituio e Cdigo Tributrio
Nacional. So Paulo: Saraiva, 2009, p. 11.
2
MELO, Jos Eduardo Soares de. Curso de Direito Tributrio. 8 ed. So Paulo: Dialtica, 2008,
p.12. No mesmo sentido, Regina Helena Costa (Curso de Direito Tributrio: Constituio e Cdigo
Tributrio Nacional, p. 12) entende que o Direito Tributrio no ostenta autonomia cientfica pois o
grau de desenvolvimento de seus institutos no prescindem de normas de outras disciplinas para seu
adequado estudo.
Revista
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Revista
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Conforme ementa do seguinte acrdo: APELAO CVEL Ao declaratria c/c repetio
de indbito. ITBI Imveis adquiridos por dao em pagamento em razo de retirada da sociedade.
Alegao de imunidade. Desincorporao de imveis. Inteligncia do art. 36, pargrafo nico do
CTN. (TJSP, 15 Cmara de Direito Pblico, Apelao Cvel n 9214781-17.2005.8.26.0000, Relator
Desembargador Eutlio Porto, julgamento em 05/07/2012).
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BARRETO, Aires F.. ITBI Transmisso de bens imveis da empresa A para as empresas B
e C conceito de atividade preponderante imunidade especfica do artigo 156, 2, I, da CF
observncia dos requisitos dos pargrafos 1 e 2 do artigo 37 do CTN. Revista Dialtica de Direito
Tributrio n 166. So Paulo: Dialtica, v. 166, julho, 2009.
16
HARADA, Kiyoshi. Parecer sobre Imunidade Condicionada. Disponvel em http://www.
haradaadvogados.com.br/Default.asp?Sessao=Busca#. Acesso em 24/07/2012. Segundo o autor, o
Cdigo Tributrio Nacional, lei materialmente complementar, extravasou os limites de sua competncia
ao regulamentar o disposto no inciso I, do 2, do art. 156 da CF, limitando a imunidade conferida
pela Carta Maior, ao submeter, tambm, a imunidade autoaplicvel ao preenchimento dos requisitos
previstos nos 1 a 4 de seu art. 37.
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EMBARGOS EXECUO FISCAL - ITBI - Exercido de 1993 - Municpio de So Paulo
Imunidade prevista no artigo 36, inciso I, do CTN - Extino da empresa adquirente do imvel - Falta
de receita operacional ou atividade preponderante - Inobservncia do artigo 37 do CTN - Ausncia de
indcios de atuao no ramo imobilirio - Presuno de validade do crdito fiscal ilidida - Embargos
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bem acolhidos Verba honorria, porm, reduzida - Aplicao do artigo 20, 4o, do CPC - Sentena
reformada em parte Recurso oficial e apelo da municipalidade parcialmente providos. Discutese aqui sobre a imunidade prevista no artigo 36, inciso I, do Cdigo Tributrio Nacional e ao que
se infere do processo administrativo de fls. 254/260, o lanamento foi efetuado, porque a ento
adquirente encerrou suas atividades, antes de completados dois anos da aquisio, por incorporao
da scia, depois tambm incorporada pela ora embargante. Ora, extinta aquela empresa, adquirente
do imvel negociado, j no h falar em receita operacional alguma, ou atividade preponderante.
E a Lei no prev tal hiptese, alis, como fato excludente da referida imunidade. Ademais, o
3o do artigo 37 do Cdigo Tributrio Nacional determina a incidncia do aludido imposto, uma vez
verificada a preponderncia da atividade evidentemente - pelo fisco, em procedimento regular, o
que no aconteceu nem antes, nem depois da aquisio, neste caso. Ainda, nenhuma das empresas
apontadas nos autos tem - como objeto social - negcio do ramo imobilirio, inexistindo qualquer
indcio dessa atividade neste feito e a apurao seria possvel, ao menos at a extino da adquirente,
ou quanto s suas sucessoras, mas isso tambm no ocorreu. Enfim, a liquidao da adquirente
s poderia ser levada em conta, caso restasse demonstrada eventual m-f, o que por igual no
aconteceu. (TJSP, Apelao n 994.06.069965-4, Relator Desembargador Silva Russo, julgamento
em 04/02/2010). (Acrdo tambm citado por HARADA, Kiyoshi. HARADA, Kiyoshi. Parecer sobre
Imunidade Condicionada).
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ITBI - Imunidade nos casos de desincorporao e ciso Pequeno decurso de tempo que
no permite aferir se a atividade preponderante da empresa se refere a transaes imobilirias - Hiptese em que o imposto no pode incidir - Recurso improvido. Mesmo que se entendesse impreciso
o objeto social da impetrante, no haveria motivo tributao. Como bem observado pelo Magistrado que prolatou a sentena recorrida, a constituio da pessoa jurdica, com ingresso no registro
competente em junho de 2001 (cf. Fls. 34v.), data de menos de dois anos, tempo ainda insuficiente
para aferir qual a sua atividade preponderante, segundo o disposto no artigo 37 do Cdigo Tributrio Nacional. (fls. 166) De fato, segundo o artigo 37 mencionado, a atividade preponderante da
empresa somente poderia ser apontada aps esse perodo de tempo. No caso dos autos, em decorrncia do pequeno decurso de tempo, no se pode ainda aferir se a atividade preponderante da
empresa se refere a transaes imobilirias. Assim, evidentemente, pelos motivos acima expostos,
sobre os imveis referidos no devem incidir o ITBI. (TJSP, 9 Cmara, Apelao com Reviso n
1.203.251-4/SP, Relator Desembargador Jos Luiz Galvo de Almeida, julgamento em 09/03/2004).
19
STJ, 2 Turma, Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial n 69.194/RS, Relator
Ministro Mauro Campbell Marques, julgamento em 24/04/2012.
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Art. 22. Os bens e direitos do ativo da pessoa jurdica, que forem entregues ao titular ou a
scio ou acionista, a ttulo de devoluo de sua participao no capital social, podero ser avaliados
pelo valor contbil ou de mercado.
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Art. 21. A pessoa jurdica que tiver parte ou todo o seu patrimnio absorvido em virtude de
incorporao, fuso ou ciso dever levantar balano especfico para esse fim, no qual os bens e
direitos sero avaliados pelo valor contbil ou de mercado.
22
Art. 23. As pessoas fsicas podero transferir a pessoas jurdicas, a ttulo de integralizao
de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declarao de bens ou pelo valor de
mercado.
1 Se a entrega for feita pelo valor constante da declarao de bens, as pessoas fsicas devero lanar
nesta declarao as aes ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos,
no se aplicando o disposto no art. 60 do Decreto-Lei n 1.598, de 26 de dezembro de 1977, e no art.
20, II, do Decreto-Lei n 2.065, de 26 de outubro de 1983.
2 Se a transferncia no se fizer pelo valor constante da declarao de bens, a diferena a maior
ser tributvel como ganho de capital.
18
23
STJ, 2 Turma, Agravo Regimental no Recurso Especial n 1.226.872, Relator Ministro Castro
Meira, julgamento em 27/03/2012.
24
STJ, 2 Turma, Agravo Regimental no Agravo no Recurso Especial n 36.740/RS, Relator
Ministro Humberto Martins, julgamento em 25/10/2011.
19
19
Revista
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Artigo 3
21
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1. Introduo
Objetivo; limites do estudo.
Revista
Nascimento, Amauri Mascaro Iniciao ao Direito do Trabalho, 33. Edio, pg. 59, 2007,
2
Delgado, Maurcio Godinho Curso de Direito do Trabalho, 7. Edio, pg. 56, 2008, Ed.
LTr, So Paulo.
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3
Paulo.
4
Revista
Reale, Miguel Lies Preliminares de Direito - 24. Edio, pg 49, 1999, Ed. Saraiva, So
Barbosa, Rui Orao aos Moos - 8. Edio, pg. 25, 1997, Ed. Ediouro, Rio de Janeiro.
24
nestas hipteses.
So apenas alguns exemplos de tantas normas que
inundam a CLT com o fito de proteger o hipossuficiente,
mas que nos impe debruar sobre a responsabilidade
do cumprimento do contrato.
3.
Responsabilidade
Solidariedade
e
Subsidariedade
Responsabilidade frente ao Contrato de Emprego;
Solidariedade e Subsidiariedade.
A responsabilidade pelo cumprimento do contrato pode
ser direta ou derivada.
Ser direta quando o prprio tomador dos servios, por
fora do artigo 442 da Consolidao, se envolver na
relao de trabalho subordinado, ainda que tcito outro
trao da proteo isto , sem que haja manifestao
expressa da vontade, mas comportando-se em moldes
tais queles descritos nos artigos 3o. e 2o. da norma
trabalhista, quando, ento, ser o responsvel direto do
adimplemento das obrigaes do contrato.
A responsabilidade derivada ser aquela em que, ainda
que no se veja o responsvel pelo contrato como o
prprio empregador, como aquele que se presta a dirigir,
disciplinar e fiscalizar a prestao pessoal dos servios,
mas por lei ou por contrato a ele esteja obrigado.
A solidariedade no se presume; resulta da lei ou da
vontade das partes o que proclama o artigo 265
do Cdigo Civil Brasileiro Lei 10.406/2002, por sua
vez solidariedade jurdica, tambm apoiado no Cdigo
Civil, em seu artigo 264 a concorrncia de mais de
um credor ou devedor na obrigao toda que, portanto,
no presumida, precisa estar prevista na Lei ou na
vontade das partes, traduzindo verdadeiro princpio (ideia
fundante) atinente ao direito das obrigaes, de que o
contrato individual do trabalho espcie e, por fora do
artigo oitavo da CLT, tambm se aplica.
responsabilizao
subsidiria, se assenta na Sumula 331 do Tribunal
Superior do Trabalho5, que, de modo resumido, atribui
5
Fonte: www.tst.gov.br
25
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Revista
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27
5. Concluso
O que se conclui, portanto, que a unidade do direito
impe ao seu operador um conhecimento global dos ramos
que o compe, ainda que o foco de sua aplicao cientfica
seja, no caso aqui debatido, o direito imobilirio, no ser
possvel uma adequada interpretao e por conseguinte
exata orientao do direito, sem o conhecimento dos
demais ramos do direito.
Nosso objetivo, ento, com o presente trabalho, foi chamar
a ateno para o operador do direito voltado s questes
imobilirias que o domnio de questes trabalhistas
podem ser importantes, notadamente no que respeita
s relaes empregatcias e as responsabilidades que do
contrato de emprego emergem, seja para o empregador,
diretamente, seja para outros atores envolvidos, como o
empreiteiro , o tomador de servios, ou mesmo o dono
da obra.
Acreditamos que o domnio de tais conceitos permite a
exata aplicao do direito, inclusive para o caso de avaliar
riscos, o que importante na orientao da tomada de
decises.
Referncias Bibliogrficas
Fonte: www.tst.gov.br
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Artigo 4
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29
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Revista
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fiduciria, d-se o desdobramento da posse, tornandose o fiduciante possuidor direto e o fiducirio o possuidor
indireto da coisa imvel.
Contudo, o inciso V do artigo 24 da Lei 9.514 de 1997,
dentre as clusulas obrigatrias do contrato que serve
de ttulo ao negcio fiducirio, dever constar aquela
assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre
utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da
alienao fiduciria.
33
33
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35
Revista
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imveis, a prevalncia se d no s em
razo do critrio da especialidade da lei,
como, tambm, pelo critrio da cronologia,
pois a lei que disciplina a alienao fiduciria
de bens imveis posterior ao Cdigo de
Defesa do Consumidor.
Revista
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e valor do lano: 70
O credor fiducirio no obrigado a alienar
o imvel ao arrematante, mas pode faz-lo
e o credor fiducirio retm 70, neste caso
tambm no h quantia sobejvel, e ainda a
dvida (saldo de 10) est extinta e desonerado
odevedor fiduciante de seu pagamento (art.
27, 6)
c)valor da dvida: 80; valor do imvel: 100 e
valor do lano: 90
O credor fiducirio obrigado a alienar o
imvel ao arrematante e o credor fiducirio
retm 80. Desta feita, o credor fiducirio
restitui 10 ao devedor fiduciante dentro de 5
dias (art. 27, 4).
(Palestra ministrada por Marcelo Terra na
Conveno de 2008 no SECOVI).
Revista
Referncias Bibliogrficas
BITTAR, Carlos Alberto, A Propriedade e os Direitos Reais na
Constituio de 1988, So Paulo, Editora Saraiva, Ed. 1991.
BRASIL, Constituio de 1988.
BRASIL, Lei 8078, de 11 de setembro de 1990 dispe
sobre a proteo do consumidor e d outras providncias.
BRASIL, Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997 dispe
sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a
alienao fiduciria de coisa imvel e d outras providncias.
BRASIL, Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004 altera, entre
outros, alguns dispositivos da Lei 9.514 de 1997.
BRASIL, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 institui o
Cdigo Civil.
CHALHUB, Melhim Namem, Negcio Fiducirio, Rio de
Janeiro, Editora Renovar, Ed. 1998.
DANTZGER, Afrnio Carlos Camargo, Alienao Fiduciria
de Bens Imveis, So Paulo, Editora Mtodo, Ed. 2007.
DEL MAR, Carlos Pinto, Alienao Fiduciria de Coisa Imvel,
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DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, volume
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GONALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro Direito
das Coisas, So Paulo, Editora Saraiva, Ed. 2004.
LIMA, Frederico Henrique Viegas, Da Alienao Fiduciria
em Garantia de Coisa Imvel, 3 Edio, Curitiba, Editora
Juru, 2007.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva, Instituies de Direito Civil
Volume IV, Rio de Janeiro, Editora Forense, Ed. 2005.
RESTIFFE, Paulo Srgio, Garantia Fiduciria, So Paulo,
Editora RT, Ed. 2000.
RIZKALLAH Alfredo Jnior, A Alienao Fiduciria de Coisa
Imvel, So Paulo, Ed.1998.
TERRA, Marcelo, Alienao Fiduciria de Imvel em Garantia,
Porto Alegre, Ed. 1998.
VENOSA. Silvio de Salvo, Direitos Reais, So Paulo, Editora
Atlas, Ed. 2004.
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Artigo 5
Sumrio
Introduo
1. Condomnio Edilcio
1.1. Definio
1.2. Constituio
1.3. Formas de Rateio e contribuio
1.4. Obrigaes dos Condminos
2. Inadimplncia de cota condominial
2.1. Protestos de cotas condominiais
2.2. Execues de cobrana pelo rito sumrio
2.3. Leilo da unidade para pagamento de dvida condominial
2.4. Arrematao do imvel para satisfazer a dvida
Consideraes Finais
Palavras-chave: Condomnio, propriedade exclusiva, obrigaes
condominiais, cobrana, execuo de dbito condominial, leilo,
arrematao, adjudicao.
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Introduo
O condomnio uma instituio que depende do esforo
conjunto de todos os condminos que o representam.
Tais condminos unidos por qualidade e quantidade,
exercem de forma compartilhada o domnio sobre a
propriedade, que regida de forma geral por uma
Conveno de Condomnio, que estabelece regras de
comportamento, disciplina quanto utilizao dos
espaos, direitos e obrigaes, entre elas, o dever de
contribuir regularmente com o pagamento das despesas
necessrias manuteno desta propriedade.
Assim, o inadimplemento da contribuio de qualquer
um dos comunheiros, neste caso dos condminos, pode
comprometer o conjunto, devendo o representante
da massa condominial, conduzir providncias para
restabelecer a ordem e manter em dia a manuteno
e funcionamento da propriedade comum, que o tema
deste artigo.
1.1. Condomnio Edilcio - Definio
Revista
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Revista
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Art.
585.
So
extrajudiciais:
ttulos
executivos
Revista
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a)
Que a aquisio seja o nico modo de
satisfazer o crdito decorrente do inadimplemento
b)
Que a unidade adquirida seja aquela sobre
a qual recai o dbito condominial
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47
Referncias Bibliogrficas
Avvad, Pedro Elias
Condomnio em Edificaes Novo Cdigo Civil Comentado
Rio de Janeiro - Editora Renovar, 2004
ISBN 85-7147-406-0
Franco, J. Nascimento
Comdomnio / J. Nascimento Franco 5 ed.
So Paulo Editora Revista dos Tribunais, 2005
PORTAL SINDICONET
www.sindiconet.com.br
IRIB - Instituto de Registro Imobilirio do Brasil
Fonte: Base de dados do IRIB Responde
Comentrios: Equipe de revisores tcnicos
www.irib.org.br
Revista
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Revista
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8
Para a Professora Anna Cndida da Cunha Ferraz: Assim, as Normas Tcnicas Brasileiras,
por imporem condutas restritivas de liberdades fundamentais (liberdade de iniciativa, de indstria,
de comrcio etc.) e destinarem-se a proteger o exerccio de direitos fundamentais (direito vida,
sade, segurana, ao meio ambiente etc.) expressam, como se disse acima, atividade normativa
material secundria do Poder Pblico, ou, como ensina a doutrina, podem ser qualificadas de atos
normativos equiparados lei em sentido material, por retirarem sua fora e validade de norma
impositiva de conduta de atos legislativos e regulamentares do ordenamento jurdico brasileiro. (O
posicionamento institucional da ABNT e das normas tcnicas no quadro dos direitos fundamentais
in Revista Mestrado em Direito, Osasco (SP), Ano 6, n. 1, 2006, p. 63-95).
9
11.3 Recomendaes da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE/2005, que
atende as exigncias do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 de 2004, da ABNT - Associao Brasileira de
Normas Tcnicas.
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51
10
Sempre submetidos s normas tcnicas, seja em ateno ao estado da arte, seja por
lei, os engenheiros, os arquitetos e os agrnomos, lembra-se, atentam ao Cdigo de tica (Conselho
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) que prev a ateno s normas aplicveis, que no
so somente as leis em sentido estrito.
11
As transcries de julgados foram extradas de ementas e dos corpos dos acrdos citados, material colhido pela internet nos Tribunais referidos.
12
Agravo de Instrumento n. 700241285062008, TJRS, Relator Desembargador Glncio
Jos Wasserstein Hekman, julg. 05/05/2008.
13
Agravo Regimental n. 2.000.689-3/81, TJSP, Relator Desembargador Joo Camillo de
Almeida Prado Costa, julg. 12/04/2005.
Revista
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6. Sucumbncia
No que diz com a condenao ao suporte da sucumbncia
em aes renovatrias, comunga-se com o pensamento
de Chiovenda, para quem tudo quanto se despendeu at
que fosse reconhecido o direito, ou para que este no
fosse diminudo, dever ser recomposto ao titular do
direito.
Nessa linha, Yussef Said Cahali sintetizou que: A
condenao nas despesas a conseqncia necessria da
necessidade do processo, o que se explica pelo princpio
fundamental de que a sentena deve ensejar a atuao
da lei como se isto acontecesse no momento mesmo da
propositura da ao 17.
Esta a idia: dever do sucumbente pagar as despesas
processuais, vindo a propsito a previso do art. 20, do
CPC18. Bem por isso, Em havendo o reconhecimento do
pedido inicial (rectius: pleito renovatrio), inconcebvel
a existncia de lide de mero acertamento, de modo que
as custas e honorrios advocatcios sero devidos pelo
ru, pois foi quem deu causa instaurao do processo,
como constou de paradigmtico e recente voto da Ministra
Maria Thereza de Assis Moura19.
Caberia indagar: o item da fixao do aluguel to
importante quanto o do exerccio do direito de renovar?
Ou ento, se a questo vital em demanda somente a
referente ao valor, por que que as partes no a levam,
somente ela, a juzo, acordando quanto ao restante?
O que se percebe que o locatrio obrigado a invocar
a tutela judicial, pois no consegue obter novo contrato;
aps vencer todas as questes de direito e de fato que
cercam a sua pretenso, passa finalmente a debater o
valor do aluguel.
se verifique a respectiva inadequao. Ademais, poder ser determinada eventual compensao aps
a fixao dos alugueis definitivos (Lei n. 8.245/91, art. 73). Neste momento, no entanto, diante dos
elementos j existentes nos autos, o montante revela-se razovel e deve ser mantido. (TJSP, Agravo
de Instrumento n. 0084604-11. 2011.8.26.0000, relator Desembargador Pereira Calas, DJE, edio
de 01/06/2011).
17
Honorrios Advocatcios, Cahali, Yussef Said. 2 Ed. - So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1990 - p. 34.
18
Coerente com a previso do diploma instrumental anterior e com o artigo 91 da lei processual italiana, seu inspirador: Il giudice, com la sentenza que chiude il processo devanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dellatra e ne liquida lammontare insieme
con gli onorari di difesa.
19
(STJ AGREG em Agravo de Instrumento n. 878.460/DF, julg. 14/09/10, DJU de
04/10/10).
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8. Os vetos presidenciais
Revista
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Resumo
Com o fortalecimento do agronegcio, as questes
fundirias tm ganhado cada vez mais relevncia. Nesse
contexto, o presente artigo tem por finalidade colocar
para debate dos aplicadores do Direito a relevncia
da anlise da cadeia dominial dos imveis rurais, em
especial de sua origem, tudo de forma a evitar, dentre
outros, a aquisio de reas que se configurem como
terras devolutas, passveis de eventual retomada pelo
Poder Pblico.
**
notrio e intenso o fortalecimento do agronegcio
brasileiro nos ltimos anos, com a crescente aplicao
de recursos financeiros e tecnolgicos no campo e a
expanso das fronteiras agrcolas.
Esse pujante processo de desenvolvimento na rea
rural tem atrado olhares cada vez mais atentos para
a questo fundiria brasileira, em seus mais diversos
aspectos. Em especial, h uma preocupao por parte dos
investidores agrrios com a legitimidade dos documentos
que comprovam a propriedade do imvel rural. Afinal, a
solidez da propriedade rural elemento essencial para
conferir segurana jurdica aos vultosos investimentos
que vm sendo realizados.
Revista
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Cf. A. Garcez e H. A. Machado, Lei de Terra do Estado da Bahia, 2 ed., Salvador, 2001, p. 19.
4
O termo devolutas oriundo do latim (devolutum) e tem o sentido de devolvido, adquirido
por devoluo. (Cf. E. Silva Filho, Terras Devolutas, RT 554/55).
5
Cf. artigo 3 da Lei n. 601/1850: So terras devolutas: 1 As que no se acharem
applicadas a algum uso publico nacional, provincial, ou municipal. 2 As que no se acharem no
dominio particular por qualquer titulo legitimo, nem forem havidas por sesmarias e outras concesses
do Governo Geral ou Provincial, no incursas em commisso por falta do cumprimento das condies
de medio, confirmao e cultura. 3 As que no se acharem dadas por sesmarias, ou outras
concesses do Governo, que, apezar de incursas em commisso, forem revalidadas por esta Lei. 4
As que no se acharem occupadas por posses, que, apezar de no se fundarem em titulo legal, forem
legitimadas por esta Lei.
6
Cf. artigo 1 da Lei n. 601/1850: Ficam prohibidas as acquisies de terras devolutas por
outro titulo que no seja o de compra.
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7
Cf. artigo 64 da Constituio Federal de 1891: Pertencem aos Estados as minas e terras
devolutas situadas nos seus respectivos territrios, cabendo Unio somente a poro do territrio
que for indispensvel para a defesa das fronteiras, fortificaes, construes militares e estradas de
ferro federais.
8
Cf. artigo 10 da Lei n. 601/1850: O Governo prover o modo pratico de extremar o dominio publico
do particular, segundo as regras acima estabelecidas, incumbindo a sua execuo s autoridades que
julgar mais convenientes, ou a commissarios especiaes, os quaes procedero administrativamente,
fazendo decidir por arbitros as questes e duvidas de facto, e dando de suas proprias decises recurso
para o Presidente da Provincia, do qual o haver tambem para o Governo.
9
Cf. artigo 191 da Constituio Federal Brasileira: Aquele que, no sendo proprietrio de
imvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea de terra,
em zona rural, no superior a cinqenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua
famlia, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe- a propriedade. Pargrafo nico. Os imveis pblicos
no sero adquiridos por usucapio.
10
Cf. artigo 102 do Cdigo Civil Brasileiro: Os bens pblicos no esto sujeitos a usucapio.
Revista
11
Cf. Artigo 198 da Emenda Constitucional n. 01/1969: Art. 198 - As terras habitadas pelos
silvcolas so inalienveis nos trmos que a lei federal determinar, a les cabendo a sua posse
permanente e ficando reconhecido o seu direito ao usufruto exclusivo das riquezas naturais e de tdas
as utilidades nelas existentes.
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Cf. 1 do artigo 188 da Constituio Federal do Brasil: A alienao ou a concesso, a
qualquer ttulo, de terras pblicas com rea superior a dois mil e quinhentos hectares a pessoa fsica
ou jurdica, ainda que por interposta pessoa, depender de prvia aprovao do Congresso Nacional.
15
A este respeito, confira-se a lio do Professor Celso Antnio Bandeira de Mello: o ato viciado
se caracteriza como ampliativo da esfera jurdica dos administrados (...) e dele decorrem sucessivas
relaes jurdicas que criaram, para sujeitos de boa-f, situao que encontra amparo em norma
protetora de interesses hierarquicamente superiores ou mais amplos que os residentes na norma
violada, de tal sorte que a desconstituio do ato geraria agravos maiores aos interesses protegidos
na ordem jurdica do que os resultantes do ato censurvel (Cf. C. A. B. de Mello, Curso de Direito
Administrativo, 29 ed. ver. e atual, So Paulo, Malheiros Editores, 2012, p.484).
13
Cf. artigo 168 do Cdigo Civil Brasileiro: As nulidades dos artigos antecedentes podem ser
alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministrio Pblico, quando lhe couber intervir. Pargrafo
nico. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negcio jurdico ou dos
seus efeitos e as encontrar provadas, no lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento
das partes; e artigo 169 do Cdigo Civil Brasileiro: O negcio jurdico nulo no suscetvel de
confirmao, nem convalesce pelo decurso do tempo.
14
Cf. Smula 473/STF: A administrao pode anular seus prprios atos, quando eivados de
vcios que os tornam ilegais, porque deles no se originam direitos; ou revog-los, por motivo de
convenincia ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a
apreciao judicial.
16
Nesta esteira, a lio da melhor doutrina: certo que o futuro no pode ser o perptuo
prisioneiro do passado, nem podem a segurana jurdica e a proteo confiana se transformar em
valores absolutos, capazes de petrificar a ordem jurdica, imobilizando o Estado e impedindo-o de
realizar as mudanas que o interesse pblico estaria a reclamar. Mas, de outra parte, no admissvel
que o Estado seja autorizado, em todas as circunstncias, a adotar novas providncias em contradio
com as que foram por ele prprio impostas, surpreendendo os que acreditaram nos atos do Poder
Pblico (Cf. A. do Couto e Silva, O Princpio da Segurana Jurdica (Proteo Confiana) no Direito
da Administrao Pblica de Anular seus prprios Atos Administrativos: o Prazo Decadencial do Art.
54 da Lei do Processo Administrativo da Unio (Lei n. 9.784/99), in Revista Eletrnica de Direito do
Estado, n. 02).
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Referncias Bibliogrficas
5. Concluso
Revista
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1. Notas introdutrias
Propriedade
sobre
Direito
de
1
Tutikian, Cludia Fonseca, Propriedade Imobiliria e o Registro de Imveis Perspectiva
Histrica, Econmica, Social e Jurdica, Quartier Latin.
2
Rosenfield, Denis Lerrer, Reflexes sobre a Propriedade Privada, Elsevier.
Revista
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seus habitantes4
Neste sentido, h de se admitir, sempre calcado em
dispositivo legal, o sacrifcio que se opera pelo privado
em relao ente pblico. Dentre as restries previstas
em nosso ordenamento jurdico onde o interesse pblico
se sobrepe ao privado, vale citar os seguintes institutos:
desapropriao, tombamento, vedao de uso do imvel
para determinados fins (lei de uso e ocupao do solo),
reas non edificandi por interesse ambiental, etc.
Mesmo no nos aprofundando, neste momento, sobre
o problema da elevadssima taxa de urbanizao pelas
quais passaram as cidades brasileiras nos ltimos 50
(cinqenta) anos, cabe ponderar que toda e qualquer
limitao explorao do direito de propriedade pode
provocar repercusses sob o ponto de vista de ocupao
irregular do solo.
Essa preocupao encontra-se bem retratada por Edsio
Fernandes5 no texto adiante destacado: A combinao
Dabus Maluf, Adriana Caldas do rego Freitas, citando Fernando Checa Goitia, ob.cit.
Fernandes, Edsio. Direito Urbanstico, Livraria Del Rey Editora.
63
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Revista
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Tombamento
quando
importar
esvaziamento do valor econmico da
propriedade impe ao Estado o dever de
indenizar.
E prossegue:
Embora
de extrao constitucional, o
tombamento no pode e no deve
ser invocado pelo Estado como causa de
exonerao do seu dever de indenizar
aqueles que, como os particulares ora
agravados, expondo-se ao desenvolvida
pelo Poder Pblico na defesa do patrimnio
cultural, vm a sofrer prejuzos materiais de
ordem econmica resultantes da utilizao
governamental desse instrumento de
limitao ao uso da propriedade privada.
Por outro lado, no experimentando qualquer prejuzo
o proprietrio, nada h indenizar, cabendo entretanto,
ao proprietrio, respeitar as restries impostas pela
respectiva resoluo de tombamento.
65
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Sobre a Revista
Proposta
A Revista Cientfica Virtual uma publicao da Escola
Superior de Advocacia da Ordem dos advogados do Brasil,
Seo de So Paulo.
A Revista Cientfica Virtual da Escola Superior de Advocacia
da Ordem dos Advogados do Brasil seo So Paulo tem
como misso estimular pesquisas independentes sobre
temas jurdicos relevantes para a Advocacia, objetivando
um melhor aperfeioamento de nossos docentes e
discentes e tambm a produo cientfica nacional.
Escopo
A Revista Cientfica Virtual da Escola Superior de Advocacia
da Ordem dos Advogados de So Paulo um peridico
voltado publicao de artigos cientficos inditos,
resultantes de pesquisa e estudos independentes sobre
os mais diversos temas de todas as reas do direito.
Pblico Alvo
A Revista Cientfica Virtual da Escola Superior de Advocacia
da Ordem dos Advogados do Brasil seo de So Paulo
voltada para os docentes e discentes da Escola e todos
os demais operadores do direito das diversas carreiras
jurdicas, tais como professores, estudantes, pesquisadores,
advogados, magistrados, promotores e procuradores.
Trata-se de um pblico abrangente, mas que compartilha
a busca constante por aprofundamento e atualizao.
Revista
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Sobre a Revista
Normas de Submisso
A Revista Cientfica Virtual da Escola Superior de
Advocacia da Ordem dos Advogados do Brasil seo de
So Paulo recebe artigos jurdicos inditos do Corpo
docente e discente da Escola, de todas as reas do direito.
Avaliao
Os artigos recebidos pela Revista so submetidos ao crivos
da ESA para avaliao da adequao linha editorial da
Revista e s exigncias para submisso. Aprovados nesta
primeira etapa, os artigos so encaminhados para anlise
por especialistas nas respectivas reas temticas. A
deciso final quanto a publicao do Conselho Editorial.
Direito autorais
Ao submeterem textos Revista, os autores declararam
serem titulares dos direitos autorais, respondendo
exclusivamente por quaisquer reclamaes relacionadas
a tais direitos. Os autores autorizam a Revista, sem
nus, a publicar os referidos textos em qualquer
meio, sem limitaes quanto ao prazo, ao nmero
de exemplares, ao territrio ou qualquer outra. A
Revista fica tambm autorizada a adequar os textos
a seus formatos de publicao e a modific-los para
garantir o respeito norma culta da lngua portuguesa.
Revista
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Sobre a Revista
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da Ordem dos Advogados do Brasil seo de So Paulo ser
publicada com a periodicidade trimestral, exclusivamente
em meio eletrnico - pelo stio virtual www.esaoabsp.edu.
br, com acesso pblico e gratuito.
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