Tribunal Supremo

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(Sala de lo Civil) Sentencia de 14 diciembre 1990

RJ\1990\10069

ARRENDAMIENTOS URBANOS: incongruencia e indefensin: inexistencia. Resolucin del contrato

por obras inconsentidas: doctrina general: improcedencia obras de pavimentacin de patio y
construccin de un cobertizo fcilmente desmontable.RECURSO DE CASACION: INFRACCION DE
LAS NORMAS DEL ORDENAMIENTO JURIDICO O DE LA JURISPRUDENCIA: estimacin.VOTO
PARTICULAR.

Jurisdiccin: Civil
/
Ponente: Excmo Sr. Jos Luis Albcar Lpez
Doa Rosa O. A. y otros formularon demanda, ante el Juzgado de 1. Instancia n. 3 de Granollers,
contra DECSA IBERICA, S. A., sobre resolucin de contrato de arrendamiento urbano de local de
negocio por obras inconsentidas.
El Juzgado dict sentencia el 28 de marzo de 1988 desestimando la demanda.
Los demandantes interpusieron recurso de casacin y la Sala 1. de lo Civil de la Audiencia
Territorial de Barcelona, en sentido de 28 de septiembre de 1988, estim el recurso revocando la de
instancia declarando resuelto el contrato por obras inconsentidas.
La demandada interpuso recurso de casacin.
El T. S. declara haber lugar a la estimacin del recurso, casa y anula la resolucin impugnada y
confirma la resolucin del Juez de 1. Instancia por la que se desestimaba la demanda.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.Promovida por doa Rosa O. A. y don Ramn, doa Montserrat y don Jorge R. O., ante el Juzgado
de Primera Instancia n. 3 de Granollers, contra DECSA IBERICA, S. A., demanda de juicio
especial de arrendamientos urbanos para resolucin de contrato de local de negocio por obras
inconsentidas , con fecha 28 de septiembre de 1988 recay sentencia de la Audiencia Territorial de
Barcelona en la que, revocando la dictada por el referido Juzgado el 28 de marzo de 1988, se
estimaba la demanda y daba lugar a la resolucin contractual, sentencia contra la que se interpuso el
presente recurso de casacin por infraccin de Ley, basado en tres motivos de los que, los dos

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primeros, al amparo, respectivamente, de los ordinales 3. y 5. del artculo 1692 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil, alegan, el primero de ellos, quebrantamiento de las formas esenciales del juicio
por infraccin del artculo 359 de la Ley Procesal, que determina incongruencia, y el segundo,
infraccin del artculo 24 de la Constitucin (RCL 1978\2836y ApNDL 1975-85, 2875), por haberse
producido indefensin, alegndose que la demanda, fundada en obras inconsentidas , nicamente
seala como tales la pavimentacin del patio y la construccin de una nave, en tanto que la
sentencia de apelacin base su estimacin de la misma en la existencia de un cobertizo, lo que,
concluye el recurrente, origina, no slo incongruencia, sino tambin indefensin, motivos que, sin
embargo, deban ser rechazados, si tenemos en cuenta que la demanda, en su hecho quinto, ya
haca alusin al aludido cobertizo, al sealar como obras inconsentidas la construccin de una
edificacin destinada a ampliar el almacn, adosada a la pared de la nave sita a la derecha entrando
desde la calle de Cadaqus, vista desde la misma, que tiene una superficie aproximada de 12 metros
de longitud por 5 de ancho, construida de obra de fbrica y cubierta de uralita, seguida de un
cobertizo por lo que en modo alguno cabe apreciar que la resolucin recurrida, al fundar
parcialmente su fallo en la existencia de tal cobertizo -sin perjuicio de apreciar, adems, y como
veremos en el siguiente fundamento de derecho, la existencia de otras obras -, incurra en
incongruencia ni, consiguientemente, origine indefensin a los demandados, que, a su tiempo,
tuvieron conocimiento de las obrasen que el actor fundaba su demanda, por todo lo cual procede la
expresa desestimacin de estos dos primeros motivos.
SEGUNDO.Mejor suerte habr de encontrar el motivo tercero, formulado al amparo del ordinal 5. del artculo
1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infraccin de los artculos 110.2 y 114.7 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos (RCL 1964\2885;RCL 1965\86y NDL 1844), a travs del cual pretenden de
consumo combatirse los dos supuestos en los que la sentencia recurrida aprecia la existencia de
obras inconsentidas que, por afectar a la configuracin, comportan, segn as tena de la Sala de
Apelacin, la resolucin del contrato de arrendamiento de local de negocio. El primero de ellos es la
pavimentacin del patio, concretamente, dice la resolucin recurrida el hecho de pavimentar unos
360 m del terreno anejo a la nave respecto del cual, se dice, que rebasa las facultades del
arrendatario, extendindose ms alla de lo pactado, con modificacin de las caractersticas del local
arrendado. La atribucin que la resolucin recurrida hace a tal obra de virtualidad suficiente como
para comportar la resolucin contractual supone una infraccin del apartado 7 del artculo 114 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos , que admite nicamente tal efecto cuando las obras inconsentidas
modifiquen la configuracin de la vivienda, o del local del negocio o, cuando debiliten la naturaleza o
resistencia de los materiales empleados en la construccin. Pues bien, descartndose en la
demanda la segunda de las alternativas, la de que la pavimentacin del patio debilita la naturaleza o
resistencia de los materiales del mismo, y sostenindose nicamente que tal obra comporta una
modificacin de la configuracin, es evidente la infraccin en que incurre la Sala de Apelacin, al
admitirlo as, pues si, por una parte,es doctrina jurisprudencial que aunque el concepto de
configuracin es circunstancial y contingente, por lo que para su determinacin ha de estarse
a las circunstancias que en cada caso concurran, tambin lo es que nicamente podr
entenderse modificada la configuracin cuando se altere el espacio comprendido en el local
arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminucin o provocando una variacin
sustancial en su distribucin -SS. 11 enero 1954 (RJ 1954\297), 29 mayo y 30 septiembre 1964 (
RJ 1964\2862yRJ 1964\4102)-,sin que, como dice la de 10 de febrero de 1960 (RJ 1960\900)quepa
entender que modifiquen la configuracin del local las obras de mero enfoscamiento o de
sustitucin del pavimento, que slo afectan a la superficie de elementos ya existentes en el
local, cuya configuracin no se altera, razones todas ellas por las que, en este punto, cabe
apreciar que la resolucin recurrida, al no entenderlo as, infringi el precepto del artculo 114-7 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo, en su consecuencia, estimarse el motivo que as lo
denuncia.
En el mismo sentido habremos de pronunciarnos en relacin con el segundo supuesto de obras a
los que la resolucin de apelacin atribuye virtualidad resolutoria, y que es el relativo a la
construccin del cobertizo, respecto del cual razona que constituye una ampliacin del disfrute
convenio o mediante el contrato, incluyendo la utilizacin de un elemento contiguo a la nave

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arrendada. La infraccin, en este punto, se centra en la circunstancia de no haberse tenido en cuenta

por la Sala Sentenciadora la doctrina jurisprudencial, sentada entre otras, en las sentencias de 5 de
mayo de 1960 (RJ 1960\1714), 27 de octubre de 1961 (RJ 1961\3619) y 14 de marzo de 1963 (RJ
1963\1698) y 8 de junio de 1974 (RJ 1974\2625), en las que se proclama quelas obras de carcter
mueble por su naturaleza, es decir, incorporadas al edificio o adheridas de tal forma que
puedan separarse sin deterioro ni menoscabo del mismo, no pueden considerarse
comprendidas en aquellas a que se refiere el artculo 114.7 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, doctrina sta cabalmente aplicable a las obras de construccin de cobertizo de autos,
respecto del cual consta pericialmente acreditado que se trata de un conjunto realizado con
elementos ligeros, ensamblados entre s mediante tornillera y fijado por encima del pavimento de
hormign, mediante una placa o platera de hierro, con tornillos; todo ello fcilmente desmontable, lo
que conduce, tambin en este punto, a la estimacin de este tercer motivo, y con l el del recurso,
con la consiguiente casacin de la sentencia recurrida y confirmacin de la dictada en primera
instancia, en la que se desestimaba la demanda resolutoria planteada.
TERCERO.Siendo la presente resolucin estimatoria del recurso de casacin, no procede la expresa
imposicin a ninguna de las partes de las costas causadas en el mismo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
(Voto Particular)
PRIMERO.Teniendo en cuenta que el recurso de casacin interpuesto contra la sentencia dictada pretende la
revocacin de la misma, la cual, estimando la demanda interpuesta, accedi a la resolucin del
contrato de arrendamiento de local de negocio al amparo del art. 114 causa 7. de la L.A.U., por
haber efectuado el inquilino obras que modifican la configuracin del local de negocio, y habida
cuenta que al ser estimatoria la sentencia dictada por mayora de citado recurso casa y anula la
recurrida no accediendo a la resolucin del contrato de arrendamiento demandado, el presente voto
particular pretende razonar su conformidad con la sentencia apelada, por cuanto por las
caractersticas de las obras efectuadas por el inquilino sin el consentimiento del arrendador, es
procedente la resolucin ejercitada en la accin y por tanto la confirmacin de la sentencia.
SEGUNDO.Son antecedentes de que parte la decisin conforme a los hechos y fundamentos de derecho de la
sentencia apelada y dems circunstancias no cuestionadas por las partes, los siguientes:
1) Por contrato celebrado entre las partes con fecha 5-8-1971 se arrend el siguiente local de
negocio situado en el Polgono Industrial de La Llagosta con frente a la calle 2 llamada tambin calle
de Barcelona, con salida a la calle 3; tiene una extensin superficial, el solar de 1.425 m de los
cuales 1.125 m estn edificados teniendo delante y detrs patios de retranques de 10 m. de
profundidad; as como solar contiguo al mismo con fachada en la calle 3 de una extensin superficial
de 500 m; en el interior de este solar existe un pozo con instalacin mecnica para elevacin de
agua con su correspondiente casita que quedan excluidas del arrendamiento; a travs de dicho solar
y para entrar y salir de la casita y su pozo conservar el arrendador, el derecho de paso desde la
calle n. 3.
2) Entre sus clusulas destacan: la segunda que dice: Se autoriza a la sociedad arrendataria y
por una sola vez pueda efectuar en el local arrendado las obras necesarias para adaptarlo a las
necesidades de la industria de fabricacin de maquinaria que se instalar en lo arrendado cuyas
obras autorizadas por una sola vez ya se ejecutaron en su da, y que no son las controvertidas;
igualmente en su clusula 4. se pact: Queda prohibido al arrendatario: a) efectuar obras de
ninguna clase sin recabar previamente la autorizacin, y precisamente por escrito del propietario, sin
que pueda alegarse en momento alguno la autorizacin tcita.

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3) Las obras no autorizadas por el arrendador ejecutadas por el arrendatario segn el propio
factum de la sentencia recurrida, consistieron en:
a) Construccin de un cobertizo de 82 m en el patio posterior de la finca que es el ms alejado de
la calle Cadaqus.
b) Pavimentacin del terreno anexo a la nave arrendada con una extensin de 360 m cuya
superficie al inicio del arriendo era de tierra, y como se dice, el mismo ha sido pavimentado.
c) Ambas obras lgicamente las ha incorporado el arrendatario para aumentar la capacidad de su
negocio, tanto en los que respecta al nuevo espacio resultante de ese cobertizo, se repite de 82
m -si bien desmontable a travs de los correspondientes trabajos tcnicos, profesionales de las
empresas instaladoras- y el nuevo patio pavimentado de 360 m que, como se dice, se adicionan al
uso y aprovechamiento del negocio de fabricacin de maquinaria a que se dedica el arrendatario.
TERCERO.Frente a dicha sentencia el recurso de casacin interpuesto, como se dice, se estima por la
sentencia dictada por mayora por la Sala, en la que se acepta el motivo 3. del recurso al amparo del
art. 1692.5. de la L.E.C. en cuanto a las caractersticas de las obras efectuadas y su no modificacin
de la configuracin de objeto arrendado, a pesar de que tcnicamente no se plantee revisin alguna
de los facta por la adecuada va del art. 1692.4. citado.
CUARTO.La decisin de la que se disiente, parte como fundamento de su lnea de razonamiento en que, sin
perjuicio de que no se discuta que las obras en cuestin fueron realizadas sin el consentimiento de
arrendador, no obstante, por las caractersticas de tales obras, las mismas no cabe incluirlas en
dicha causa 7. de art. 114 de la L.A.U. por modificar la configuracin de la vivienda o de local de
negocio, y al respecto se pormenoriza que, por un lado, en lo relativo a la construccin de ese
cobertizo o caseta especie de edificacin ms o menos porttil, que por tratarse de una construccin
desmontable carece de entidad para integrar dicha modificacin y, en segundo lugar, y sobre todo
sobresale en la sentencia por mayora, que la circunstancia de haber pavimentado el patio anexo al
objeto arrendado por parte del inquilino -de tal forma que siendo terroso hoy en da est
pavimentado- ello tampoco supone modificacin alguna en la configuracin de dicho local de
negocio; y al respecto ha de afirmarse que la ratio legis que anima dicha causa resolutoria est
justamente en lo que por parte de una Doctrina clsica se ha denominado su fundamento, esto es,
literalmente, como se exponan entre otras en STS de 28-2-1963 (RJ 1963\1307) que la razn legal
que inspira esta causa de resolucin consiste en la obligacin que tiene el arrendatario de mantener
y devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibi conforme al art. 1561 C.c. que funciona
como norma general en la locatio rei o en la locatio condutio, limitndose a usarla sin alterar su
forma ni sustancia pues esta ltima pertenece a la soberana del propietario; y en efecto, con
independencia de reconocer cmo han existido una serie de resoluciones judiciales que han tratado
de flexibilizar esta causa resolutoria y a ello conduce las exactamente aducidas por la sentencia de
mayora, no puede omitirse que esa ratio legis de tal causa resolutoria radica en el derecho
indiscutible que tiene el arrendador o dueo de la cosa arrendada de recibir la cosa al trmino del
contrato en las mismas condiciones en que se entreg al iniciarse el arriendo e, igualmente, por parte
del arrendatario solamente utilizarla de tal forma que no afecte su forma ni su sustancia trasunto
salva rerum sustantia que, incluso, priva en los contratos creadores limitativos de dominio como es
el Usufructo -art. 467 C.c.-, observancia sta que, con mayor rigor, deber privar, como lnea
general, en un contrato de arrendamiento de local de negocio o arrendamiento urbano, en donde,
naturalmente, los derechos que contrae al respecto el inquilino o arrendatario son estrictamente de
uso y disfrute sin que por supuesto tengan como en el Usufructo ese contenido o eficacia erga
omnes; que en consecuencia y, sin perjuicio de reconocer que no es posible sealar,
anticipadamente, una especie de diseo apriorstico de qu obras no consentidas pueden modificar
la configuracin de un local de negocio y otras no, por cuanto, como tambin tiene dicho la
jurisprudencia, estaramos dentro de una disciplina casustica en el sentido de que habr de
apreciarse, caso por caso, segn las circunstancias de la obra, y las circunstancias del local de

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negocio, no obstante, se subraya que en el caso de autos en virtud del objeto de arrendamiento del
local de negocio descrito en el F.D. 2. hay que valorar si, efectivamente, en la configuracin del
totum arrendado, las nuevas construcciones que, sin consentimiento ha realizado el inquilino,
afectan a dicha configuracin, esto es, la modifican o no, y al punto se observa que, en cuanto a la
construccin o pequea edificacin del cobertizo y sin perjuicio de que el material empleado sea
intercambiable o desmontable, no puede desconocerse la realidad de que, inicialmente, con ello se
est alterando la configuracin de ese local en el sentido de que lo que antes era un espacio
completamente abierto ahora se ha cerrado, con lo cual ha posibilitado un uso no tenido en cuenta o
contemplado por las partes al concertar el negocio; pero, en singular, se quiere asimismo destacar
en esta sentencia discrepante, que no es posible compartir el criterio de la mayora respecto a la
segunda construccin no autorizada en el anexo del objeto arrendado, consistente en un patio de
tales dimensiones, que se entrega con una superficie sin pavimentar o de tierra y por ello idneo a un
uso acorde con dicha superficie, espacio abierto, como se dice, de naturaleza terrosa, el cual por
parte del arrendatario se pavimenta, con lo que, obvio es y con independencia de que en lo
sustancial no disminuya o aumente el volumen de ese espacio arrendado, lo que parece no puede
discutirse es que esa pavimentacin con cualquier material empleado en el sector de la construccin,
de tal forma cambia lo que antes era una superficie terrosa que hoy en da es una superficie
totalmente asolada o pavimentada; todo ello, sin ms, no puede discutirse, supone una modificacin
de la superficie del local, y que ambas obras, en cuanto que recaen sobre partes del objeto
arrendado o local de negocio, modifican la configuracin del mismo, siendo una consecuencia
tambin ineludible en que redundan en que, si no en todo en gran parte de ese objeto arrendado, hoy
en da, en realidad, su aspecto externo es muy distinto al que tuvo en origen; y sera ocioso reiterar,
que por configuracin de un local de negocio ha de entenderse aquella imagen o aspecto externo del
objeto arrendado, bien por sus dimensiones, bien por sus caractersticas o construcciones o incluso,
por la pavimentacin o elementos arquitectnicos de que dispone, de tal forma que todo su conjunto
ofrece una fisonoma arquitectnica o inmobiliaria propia, individualizada y distinta a la de las dems;
de consiguiente, cualquier obra que no solamente pueda alterar esa fisonoma sino que adems
pueda redundar en la atribucin al arrendatario de un uso o disfrute de todo o parte de ese local no
tenido en cuenta a la hora de concertar el negocio, inicialmente, ha de incluirse dentro de esa causa
de repetido art. 114.7 L.A.U.; y en otro aspecto, este voto quiere resaltar que para apreciar si, las
obras en cuestin modifican la configuracin del local de negocio habr de tenerse en cuenta no slo
el aspecto externo o repercusin material que en ese conjunto o fisonoma del local represente lo
indebidamente ejecutado, sino, sobre todo, lo que, en el caso del litigio, destaca de sobremanera,
esto es, que la incorporacin del fruto de esas nuevas obras y por lo tanto la modificacin del local
con esa nueva configuracin, supone o provoca que el efecto de dichas obras ocasiona una
alteracin del uso previsto o un incremento de un uso no previsto y que, por ende, no pudieron tener
en cuenta las partes al concertar el negocio (representacin mental de algo nuevo que, en su caso, si
hubiera preexistido al momento de negociar, tal vez, hubiera motivado o la adecuacin del contrato a
ese conjunto de nuevas circunstancias, o bien, incluso, el aumento de la renta pactada en razn de
un mayor uso o disfrute de aprovechamiento del conjunto del local); por todo ello y debiendo,
asimismo, despreciarse el posible dato de que las obras as ejecutadas no supongan perjuicio para el
propietario por cuanto, hasta pueden mejorar la cosa arrendada, ha de advertirse que, frente a ello
debe prevalecer el que todo propietario tiene derecho a recuperar la cosa en el mismo estado en que
la entreg con el correlativo deber del inquilino de no alterar su sustancia o forma, ya que el
mantenimiento de la tesis contraria podra, tal vez, marginar la quiebra o el desequilibrio en el
elemento esencial de la presuposicin causal que ha de privar en todos los contratos onerosos o
conmutativos, entre los que, por supuesto, se encuentra este de arrendamiento urbano.
QUINTO.De consiguiente con lo razonado, no parece quepa cuestionar que si, conforme a lo acreditado, por
parte de la arrendataria, que concert un contrato industrial con un solar anexo de extensin 500 m,
posteriormente, y sin autorizacin del arrendador, construye sobre dicho solar un habitculo o
cobertizo de una extensin de 82 m -el cual, aunque, sea desmontable no impide destacar que en
los tiempos actuales con la moderna tecnologa en la construccin, se pueden conseguir
equipamientos y habitculos bien consistentes pese a su estructura ms o menos articulada- y lo
dedica a la ampliacin de su negocio -en cometidos de almacenamiento u otros similares en relacin

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con su actividad mercantil- y si adems de ese solar anexo procede a pavimentarlo en una extensin
de 360 m, de considerable y amplia magnitud que, tambin, lo reincorpora dicho arrendatario para
incrementar el uso del local arrendado, haya de compartirse estas consecuencias jurdicas:
a) Que sin duda alguna, ambas construcciones, desde luego, modifican si no sustancialmente, s
en factores importantes, la primitiva configuracin del objeto o cosa arrendada, porque no es igual
el arriendo de una nave industrial con un solar anexo de tierra, y con una descripcin atinente, con la
actual configuracin que ese objeto, ahora presenta, al existir, aparte de esa nave, el cobertizo de
82 m, y en gran parte de aquel patio entonces de tierra ahora una superficie pavimentada en la
repetida extensin de 360 m.
b) Que derivar en que esa falta de autorizacin por tales obras, ha de propiciar la causa resolutoria
repetida del art. 114.7. de la L.A.U. no es sino colmar de sentido razonable la infraccin que con ello
cometi el demandado recurrente, cuando, pese a lo pactado, de forma tan evidente vulnera el
contrato y vulnera, por ende, esa legalidad.
c) Que tampoco debe pasar desapercibida la repercusin que se produjo en la causa negocial por
todas esas obras sin autorizacin, junto con el aprovechamiento que de sus resultados se ha
beneficiado al arrendatario sin contraprestacin alguna para el arrendador, el cual concert la renta
con la contraparte teniendo en cuenta, exclusivamente, cuando se transfera para uso y disfrute del
otro, lo que, en puridad tcnica, comporta el elemento esencial de la causa de dicho contrato, la cual,
pues, por esa alteracin producida, se descompone por la afn modificacin de la base del negocio,
que, claro es, habr de abocar en el reproche de esa conducta con un juicio de ineficacia o de
resolucin del nexo negocial.
d) Que, finalmente, pueden reforzar la tesis discrepante que se sostiene, una serie de resoluciones
judiciales del T. S. de este tenor: en efecto, las sentencias de 11-12-1956 (RJ 1957\681) y 29-3-1957
(RJ 1957\1189) establecen: Que el hecho de levantar en el patio de la casa, sin consentimiento del
arrendador, un cobertizo o edificacin destinado a la instalacin de un telar, aunque para ello se
utilizase la plataforma o suelo existente de otra anterior edificacin, implica una variacin en la
distribucin o forma del local dado en arrendamiento, sea cual fuere la mayor o menor solidez de
dicha edificacin, asimismo la sentencia de 3-5-1957 (RJ 1957\1607) afirma igualmente: Que las
obras efectuadas de construccin de un cobertizo cubriendo una parte del patio no solo afectan a la
configuracin, puesto que alteran la fisionoma fsica convirtiendo de departamento cerrado lo que
antes estaba al descubierto o intemperie sino que cambia la estructura del edificio al modificar el
plano arquitectnico que le daba un serio aspecto y la de 10-3-1961 (RJ 1961\951), 4-3-1961 (RJ
1961\933) y 24-2-1962 (RJ 1962\1137) indican quesi dentro del local arrendado se ha llevado a
efecto la construccin de un cobertizo que protega parte del patio anejo al taller, se hace preciso la
resolucin del contrato si se tiene en cuenta que tal construccin modifica la forma y estructura de la
cosa arrendada en cuanto altera la distribucin de las partes que la integraban, vara su aspecto
peculiar y produce un cambio esencial y sensible.
e) Por ltimo, tampoco pasa desapercibido que ya la propia Sala a quo form su conviccin en
pos de la modificacin de la configuracin del objeto arrendado, auxilindose, por su principio de
inmediacin, de la constatacin fctica de las circunstancias y caractersticas de tales obras, y que,
como se constata, no se atac en el recurso por la estricta base revisoria del art. 1692.4 de la L.E.C.;
todo lo cual conduce a la desestimacin del motivo 3. y con ello del recurso y a la confirmacin de la
sentencia recurrida.

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