Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
ENGENHARIA
DE
AVALIA ES
APLICADAS A
IM VEIS
RURAIS
PROF. TITULAR DO DEPTO. ENGENHARIA
RURAL
ESALQ / USP INDCE
PIRACICABA / SP
1.
2.
3.
4.
5.
5.1
OBJETIVOSENG.
1
AGR. LUIS AUGUSTO C. MOURA
INTRODUO
2
ANDRADE
CONCEITOS BSICOS 4
ENGENHEIRO
DE14.653
AVALIAES E
CONSIDERAES
DA NBR
12PERITO
JUDICIAL
MTODOS DE AVALIAO 26
MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
27
5.2 MTODO DA RENDA 28
5.3 MTODO EVOLUTIVO 30
6. AVALIAO DE IMVEIS RURAIS 31
7. AVALIAO DE TERRA NUA 33
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
34
7.2 SITUAO 46
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO 47
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 47
7.3.2 FATORES DE SITUAO
53
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO CONJUGADOS PARA
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
54
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL 58
7.5 VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
59
7.6 HOMOGENEIZAO
60
7.6.1 NOTA AGRONMICA (NA) 62
7.6.2 DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES
63
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA)
64
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN)
65
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) 66
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL 68
7.7.1 CRITRIO DA MDIA ARITMTICA
69
7.7.2 CRITRIO DO DESVIO PADRO 70
7.7.3 CRITRIO DE CHAUVENET 71
7.7.4 CRITRIO DE ARLEY 72
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMVEL AVALIANDO 74
7.9 INTERVALO DE CONFIANA E CAMPO DE ARBTRIO
75
8. AVALIAO DE BENFEITORIAS
78
9. AVALIAO DE CULTURAS 79
9.1 AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS
80
9.2 AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS 80
9.3 AVALIAO DE PASTAGENS 84
10. AVALIAO CONSTRUES E EDIFICAES RURAIS
87
11. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS
93
12. AVALIAO DE SEMOVENTES
95
13. AVALIAO DE MATAS NATURAIS
96
14. VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL
98
15. BIBLIOGRAFIA 100
INDCE DE EQUAES
EQUAO 1: MTODO
DA
RENDA......................................................................
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
EQUAO
2: RENDA LQUIDA............................................................................
3: ORDEM DE IMPORTNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE.........................
4: NOTA AGRONMICA (NA)..............................................................
5: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO I............
6: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO II OU III
....................................................................................................
7: VALOR DA TERRA NUA (VTN)..........................................................
8: VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO)...................................
9: MDIA ARITMTICA........................................................................
10: DESVIO-PADRO.........................................................................
11: LIMITES NO CRITRIO DA MDIA.....................................................
12: LIMITES NO CRITRIO DO DESVIO-PADRO........................................
13: D/S CRITRIO DE CHAUVENET........................................................
14: R DO CRITRIO DE ARLEY.............................................................
15: VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA...........................
16: INTERVALO DE CONFIANA (IC)......................................................
17: CAMPO DE ARBTRIO (CA)............................................................
18: CULTURAS DOMSTICAS................................................................
19: VALOR ECONMICO (VE).............................................................
20: RECEITA LQUIDA (RL).................................................................
21: FATOR DE ATUALIZAO (FA), PARA SRIE DE PAGAMENTOS
CONSTANTES (OU UNIFORMES)............................................................
22: FATOR DE ATUALIZAO (FA), PARA SRIE DE PAGAMENTOS NICOS.....
23: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE
DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES).....................................
24: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE
DE PAGAMENTOS NICOS...................................................................
25: VALOR CULTURA, NORMA NBR 8.799............................................
26: VALOR DAS PASTAGENS................................................................
27: VALOR DAS BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS.................................
28: FATOR DE DEPRECIAO...............................................................
29: DEPRECIAO MQUINAS E IMPLEMENTOS........................................
30: VOLUME DE MADEIRA...................................................................
31: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA.......................................
32: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA, DESCONTADO O PASSIVO
....................................................................................................
INDCE FIGURAS
FIGURA
FIGURA
FIGURA
FIGURA
INDCE DE TABELAS
TABELA 1 CLASSIFICAO DOS LAUDOS DE AVALIAO QUANTO FUNDAMENTAO
......................................................................................................
TABELA 2 PONTUAO PARA FINS DE CLASSIFICAO DAS AVALIAES QUANTO AO
GRAU DE FUNDAMENTAO..................................................................
TABELA 3 GRAU DE PRECISO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAO
DO MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO.......................
TABELA 4 FATORES PARA CLASSIFICAO DOS SOLOS..........................................
TABELA 5 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO DO SOLO..............................................................
TABELA 6 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO DO SOLO..............................................................
TABELA 7 - VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE
CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS AUTORES................................................
TABELA 8 - FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS
SUBDIVISES.....................................................................................
TABELA 9 - VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE
CAPACIDADE DE USO E LIMITAES DO SOLO.........................................
TABELA 10 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE
DE CIRCULAO.................................................................................
TABELA 11 SITUAO DO IMVEL EM RELAO LOCALIZAO E ACESSO..............
TABELA 12 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
SEGUNDO KOZMA.............................................................................
TABELA 13 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
SEGUNDO FRANA...........................................................................
TABELA 14 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO
SEGUNDO O INCRA...........................................................................
TABELA 15 FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
CONSIDERANDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO..................
TABELA 16 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS
RSTICAS CONSIDERANDO A CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
TABELA
1. OBJETIVOS
A avaliao de propriedades rurais matria altamente especializada,
que exige conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades
agropecurias, quer no campo da engenharia de avaliaes. Desta forma
se faz necessrio, que o avaliador tenha conhecimento das tcnicas das
cincias agrrias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras) e da
matemtica, alm dos conhecimentos gerais do mercado imobilirio rural,
para a execuo da avaliao de um imvel rural.
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais
de engenharia agronmica, agrnomos e florestais, os conceitos tericos
bsicos, utilizados na execuo da Engenharia de Avaliaes aplicada a
Imveis Rurais. Tambm tem o intuito de facilitar e difundir os
conhecimentos j publicados por diversos profissionais, trabalhos estes
que se encontram avulsos por todo o pas, a fim de que os avaliadores
tenham cada vez mais segurana na determinao de justos valores, os
mais prximos da perfeio.
2. INTRODUO
O campo de avaliaes de imveis rurais vasto e necessita de
profissionais habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais
habilitados so os Engenheiros Agrnomos, Agrnomos e Florestais, mas
vemos tambm muitos Engenheiros Civis, Agrimensores e Corretores
trabalhando na rea, mesmo que sem a devida habilitao.
A avaliao de imveis consiste na determinao tcnica do valor de
um bem ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou
de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado.
(Glossrio de Terminologia do IBAPE-SP).
No entanto, importante entender que o valor ou o resultado final de
uma avaliao, que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das
mais simples as mais complexas, sobre diversos temas distintos, depende
de um mercado livre, onde a oferta e a procura so os fatores principais e
que justificam os resultados.
Leis econmicas so relativas, diferente das matemticas,
que so absolutas. Para que se verifiquem, necessrio,
antes de qualquer coisa, um mercado livre, isto , sem
constrangimentos de qualquer espcie e aberto a todos.
(FIKER)
Para uma melhor compreenso dos efeitos do mercado, normalmente
observa-se que quanto menor for oferta de um imvel, ou quanto maior
for sua procura, maior ser seu valor de mercado, pois esse ser um
imvel raro. Em contrapartida, para que o valor de mercado do imvel
esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente
vale, implica que a oferta est em alta ou a procura pequena.
Para que um imvel seja considerado como rural, no basta que se
situe em rea rural ou no urbana, inclusive ele pode estar localizado em
rea urbana, mas sim que seja explorado com finalidades rurais, como:
produo de gros e frutos, criao de animais, produo de madeira, etc.,
ou seja, so reas onde a melhor alternativa de explorao econmica
qualquer uma das atividades agropecurias existentes.
No mbito da avaliao de bens imveis, faz-se necessrio entender
tambm, que alm do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que
consistem em qualquer melhoramento concedido pelo homem, que no
pode ser retirado ou removido, sem sofrer algum tipo de dano ou fratura.
2
Alm disto, tambm podem ser objeto de avaliao num imvel rural: as
mquinas e equipamentos, os veculos, os semoventes, as florestas
nativas e os produtos diversos.
Assim sendo, a avaliao de um imvel rural envolve muito
componentes de uma propriedade, onde cada um pode demandar
conhecimentos especficos e procedimentos matemticos distintos,
gerando uma grande complexidade ao trabalho de avaliao.
LIMA (2002) descreve muito bem a complexidade destes atributos,
citando um exemplo, em que um elemento de pesquisa chega a ter seu
valor final formado por at oito atributos, como: rea; localizao;
culturas; recursos naturais; construes; terras; rebanhos e oferta.
A metodologia indicada para a avaliao de imveis rurais recomenda
decompor a avaliao das propriedades rurais em pelo menos dois
elementos distintos: benfeitorias e terra nua.
Na avaliao das benfeitorias, comum separar os componentes
reprodutivos (culturas comerciais ou domsticas) e no reprodutivos
(edificaes, obras e melhorias da terra, entre outros). Tambm no deve
ser esquecido de computar a utilidade e obsolescncia do item avaliado
no momento da valorao deste bem, que ser representado na equao
matemtica pelo coeficiente de depreciao, no caso das edificaes
depreciao fsica e funcional.
Entretanto, alm destas caractersticas intrnsecas das propriedades
rurais citadas, o valor das mesmas tambm influenciado por fatores
externos, principalmente relacionados aos acontecimentos do mercado
agropecurio em que est inserida a unidade de produo avaliada.
LIMA (2002) relata que para entender o significado destas influncias
externas essencial que o avaliador rural compreenda a dependncia do
valor das terras rurais na economia agrcola. Trata-se de uma verdade de
mercado que o valor das terras tende a incrementar em tempos de preos
de commodites elevados e decrescer quando estas commodites baixam
de preo, assunto comprovado inclusive em diversos estudos.
Nos ltimos 50 anos surgiram s primeiras normas de avaliaes de
imveis, sempre organizadas por entidades pblicas e/ou institutos
voltados para a engenharia de avaliaes. Todos foram trabalhos de
grande importncia, que ganharam relevncia a partir da dcada de 60,
poca do grande surto de desapropriaes, que se estendeu at a dcada
de 70.
Atualmente a norma brasileira de avaliaes de imveis vigente a
NBR 14.653, que visa consolidar os conceitos, mtodos e procedimentos
gerais para os servios tcnicos de avaliaes de bens. Esta norma
dividida em diversas partes, Parte 1 Procedimentos Gerais e Parte 3
Imveis Rurais consideradas como bsicas para o trabalho na rea.
3. CONCEITOS BSICOS
Entende-se por avaliao o conjunto de operaes com as quais se
podem somar juzo sobre o valor de um bem, e, no caso especfico de
bens imveis, sobre o justo valor de uma propriedade ou de um direito a
ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatrio tem por objetivo fixar o
valor de troca das coisas vendveis ou o que se mede pela quantidade de
outros bens que, numa economia de trocas, poderia ser obtido por um
bem da propriedade avalianda. o poder de aquisio que pode ser
comparado com qualquer mercadoria, porm mais cmodo medi-lo em
termos monetrios. Neste caso obtendo o preo do produto, isto , o valor
da troca, expresso em somas monetrias.
A ideia de valor est intimamente ligada ideia de utilidade, ou seja,
s tem valor aquilo que til. Na teoria econmica, conceitua-se utilidade
como a capacidade que possuem certos bens de satisfazer uma
necessidade, e, mais, para que uma coisa seja considerada til,
necessria a ocorrncia de trs condies:
utilidade;
raridade;
trabalho em consegui-lo.
10
12
13
14
16
19
20
II
III
Limite mnimo
12
36
71
Limite mximo
35
70
100
Pts.
e
no mnimo 5
Todos
Condio
18
15
Maioria
Pts.
Condio
Pts.
Minoria ou
ausncia
21
Todos
Maioria
Custo de
reedio por
planilha
especfica
Custo de
reedio por
caderno de
preos
Conforme 10.3
Por caderno
de preos
Completo
16
Simplificado
Tratamento
cientfico,
conforme 7.7.3
e anexo A
15
Tratamento
por fatores,
conforme em
7.7.2 e anexo
B
12
Outros
tratament
os
Fotogrfica
Roteiro de
acesso ou
croqui de
localizao
Levantament
o topogrfico
planimtrico
Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
Fotogrfica
Coordenadas
geodsicas ou
geogrficas
Certido
dominial
atualizada
Levantamento
topogrfico
planimtrico de
acordo com
normas
10
Minoria ou
ausncia
Como
varivel,
conforme
anexo A
Como
varivel,
conforme
anexo A
10
SOMATRIO PONTUAO
23
Grau
III
II
<=30%
30% - 50%
> 50%
24
seu
26
28
5. MTODOS DE AVALIAO
Uma constante preocupao da Engenharia de Avaliaes que a
determinao do valor de mercado de um bem seja feita de forma tcnica
e seguindo uma determinada metodologia, apresentando um resultado de
qualidade e bem fundamentado, com o menor grau possvel interferncia
da subjetividade do avaliador no resultado final.
O objetivo principal a valorao de bens, que se faz atravs de
balizamento pelo valor de mercado que se estima, normalmente, atravs
de observaes dos preos praticados no referido mercado.
A escolha da metodologia de avaliao a ser empregada pode ser
baseada no atendimento das seguintes condies:
29
caractersticas fsicas;
localizao e acesso;
benfeitorias;
culturas;
entre outros, especficos para cada propriedade ou regio.
30
MTODO DA RENDA
31
32
onde;
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda lquida/ha;
i = taxa de juros.
Importante frisar que no clculo da renda lquida (Rl) devem-se
considerar as receitas totais e os custos totais da propriedade, enfatizando
que os custos totais devem incluir os custos diretos (custeio) e indiretos,
como: depreciao, juros e amortizaes.
onde;
Rl = renda lquida;2
Rb = renda bruta;
Ct = custos totais.
A grande dificuldade do mtodo consiste na determinao da taxa de
capitalizao que ser utilizada no trabalho, j que no existem estudos
tcnicos, embasados estatisticamente, que informe qual a taxa de renda
para imveis rurais.
Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este
tema, sugere-se o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo
com o mtodo comparativo direto de dados de mercado, ele pode
determinar a renda lquida possvel da referida propriedade. Com estes
dois valores pode-se calcular a taxa de renda atual daquele imvel com
O valor da renda lquida deve ser preferencialmente calculado na unidade R$/ha, medida
padro em Engenharia de Avaliaes para o valor da terra de imveis rurais.
2
33
MTODO EVOLUTIVO
Como acima exposto, o mtodo EVOLUTIVO se fundamenta na
avaliao de um bem pela soma de custos de suas parcelas componentes,
como por exemplo: o valor da propriedade avalianda o resultado da
soma da avaliao do terreno e da benfeitoria, cada qual avaliado
segundo uma metodologia distinta, consistindo assim, numa conjugao
de mtodos.
Seguindo o exposto, para cada informao do conjunto amostral
deve-se fazer a decomposio do seu valor total do imvel (VTI) em valor
em terra nua e em benfeitorias, aps a decomposio do valor nos
diversos elementos, cada um deve ser avaliado segundo a metodologia
recomendada ou mais vivel para apurar o valor do componente. Ao
trmino deste procedimento que se encontra o valor da terra nua de
cada elemento amostral, que ser utilizado na avaliao da terra nua da
propriedade avalianda.
O valor total (ou final) da propriedade avalianda o resultado do
somatrio do resultado da avaliao de cada um dos seus componentes,
apurado cada um segundo diferente metodologias, caracterstica chave do
mtodo evolutivo.
34
35
36
38
39
40
42
43
47
48
49
50
Aumento da adaptabilidade e
da liberdade de escolha de uso
No aparente
Simples
Cultivo Intensivo
Complexo
Cultivo ocasional ou
limitado
Intensivo
Moderado
Silvicultura
Pastoreio
Limitado
Vida silvestre e
recreao
Sentido das
aptides e
das
limitaes
I
II
III
SUB-UTILIZAO DA
TERRA
IV
V
VI
VII
SOBRE-UTILIZAO
DA TERRA
VIII
51
SITUAO
Situao, ou localizao o prximo item analisado que exerce
influncia significativa no valor da terra nua, sendo sua avaliao discutida
a seguir.
52
FATORES DE HOMOGENEIZAO
Segundo a norma da ABNT NBR 14.653-3:2004, a metodologia
recomendada para a avaliao de terra nua o mtodo comparativo
direto de dados de mercado, e, como visto anteriormente este critrio
baseia-se na utilizao de fatores de homogeneizao para a apurao do
valor da terra nua (VTN) da propriedade avalianda.
Os fatores de homogeneizao servem para transformar a
propriedade amostral ou avalianda em um elemento comparvel,
principalmente com outros elementos da mesma regio geoeconmica.
53
III
IV
V
VI
VII
Critrio
terras para culturas, sem problemas de conservao e
fertilidade, exige adubao de manuteno.
terras de culturas, com pequenos problemas de
conservao e fertilidade exigem prticas simples
(nivelamento).
terras de culturas, com srios problemas de
conservao e fertilidade exigem prticas complexas
(terraceamento).
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3
anos), sem problemas de conservao.
terras s de pastagens, sem problemas de conservao,
renda lquida de pecuria leiteira.
terras s de pastagens, pequenos problemas de
conservao, fertilidade exige prticas simples, renda
lquida de pecuria leiteira.
terras de florestas, srios problemas de conservao,
fertilidade exige prticas complexas (estradas de
Escala de
Valores
(%)
100
95
75
55
50
40
30
54
VIII
20
55
Escala de
Valores
(%)
Critrio
Renda lquida da agricultura sem despesas de prticas
especiais de melhoramento e / ou proteo do solo
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com
prticas conservacionistas simples.
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com
prticas conservacionistas intensivas.
Renda lquida de culturas em um ano, associadas com
pastagens em quatro anos (pecuria leiteira do tipo
mdio).
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo
mdio), sem despesas com prticas especiais.
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo
mdio) sujeita a despesas com prticas
conservacionistas em pastagens.
Renda lquida de explorao florestal (eucalipto para
lenha)
Renda lquida de uma eventual explorao pisccola
100
95
75
55
50
40
30
20
Marques
Vegni-Neri
Souza
Mdias
100
100
100
100
100
II
80
67
95
80
80
III
64
44
75
60
61
IV
51
30
55
52
47
41
20
50
44
39
56
VI
33
13
40
28
29
VII
26
30
14
20
VIII
21
20
13
Fonte: Frana
onde:
e = eroso ou risco de eroso;
w (a) = excesso de gua (ou deficincia de oxignio);
s = limitaes inerentes ao solo e;
c = limitaes devidas ao clima.
Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto que o
clima o menor. O esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983)
resume as principais caractersticas a serem observadas nas classes,
subclasses e unidades:
57
II
III
1) declive acentuado
2) declive longo
3) mudana textural abrupta
4) eroso laminar
5) eroso em sulcos
e 6) eroso em voorocas
7) eroso elica
8) depsitos de eroso
9) permeabilidade baixa
10) horizonte A arenoso
IV
VI
VII
1)
2)
3)
4)
5)
VIII
seca prolongada
geada
ventos frios
granizo
neve
Valores Relativos a
Classe Cap. de Uso
100
II
III
IV
80
61
47
39
VI
29
VII
20
VIII
13
Subclasse de
Cap. de Uso
Valores Relativos a
Subclasse Cap.
Uso
100
IIs
88
IIe
80
IIe,s
74
IIIs
68
IIIw
64
IIIe
60
IIIe,s
56
Ivs
50
Ive
47
Ive,s
44
Vw
39
VIe
32
VIe,s
26
VIIe
23
VIIe,s
17
VIII
13
Fonte: Frana
59
FATORES DE SITUAO
Da mesma forma que foi feita para a classe de capacidade de uso,
diversos autores estudaram o efeito da situao no rendimento lquido das
culturas, este estudo forma a base atualmente para determinao dos
fatores de situao.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hlio de Caires,
sintetiza a soluo proposta pelo Engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.
Tabela 10 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de
circulao.
Praticabilidade
durante o ano
Escala
de
valor
(%)
Permanente
100
Permanente
95
Permanente
90
Sem condies
satisfatrias
80
Problemas srios
na estao
chuvosa
75
Problemas srios
mesmo nas secas
70
Circulao
Situao
tima
Tipo de Acesso
Importncia das
distncias
Asfaltada
Limitada
Primeira classe no
Muito boa
Relativa
pavimentada
Boa
No pavimentada
Significativa
Estradas e
Desfavorve
Vias e distncias
servides de
l
se equivalendo
passagem
Distncias e
Fecho nas
M
classes se
servides
equivalendo
Fechos e
interceptadas por
Pssima
crregos sem
ponte
Fonte: Caires
LIMA (2005) explica que se deve lembrar que est tabela tambm foi
elaborada, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir
de dados de mercado para uma determinada regio e poca. Ela pode
continuar adaptada para os dias atuais e algumas regies, mas no
significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar
trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel de
mercado imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras, com
frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade.
60
61
Tipo de acesso
Terrestre
tima
Asfaltada
Muito boa
Boa
Regular
1 classe no
asfaltada
No
pavimentada
Estradas e
servides de
passagem
Importncia Praticabilidad
Fluvial
das
e durante o
(navegabilid distncias
ano
ade)
No
01h
Permanente
significativa
Valor
Relativo
(%)
100
13h
Relativa
Permanente
95
36h
Significativ
a
Permanente
90
6 12 h
Significativ
a
Desfavorv
el
Fecho nas
servides
Parte do ano
Significativ
a
Fechos e
interceptada
por crrego
sem ponte
Restrita
Significativ
a
Sem
condies
satisfatrias
Problemas
srios na
estao
chuvosa
Problemas
srios
mesmo na
seca
80
75
70
Fonte: INCRA (2007), Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)
62
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
tima - 100%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
boa - 90%
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
desfavorvel 80%
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
m - 75%
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
pssima - 70%
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,20
0
0,19
0
0,18
0
0,16
0
0,15
0
0,14
0
Fonte: Kozma
63
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
80%
61%
47%
39%
29%
20%
13%
tima - 100%
1,000
0,800
0,610
0,470
0,950
0,760
0,576
0,447
boa - 90%
0,900
0,720
0,549
0,423
desfavorvel - 80%
0,800
0,640
0,488
0,376
m - 75%
0,750
0,600
0,458
0,352
pssima - 70%
0,700
0,560
0,427
0,329
0,13
0
0,12
3
0,11
7
0,10
4
0,09
8
0,09
1
Fonte: Frana
II
III
IV
VI
VII
VIII
100%
90%
75%
65%
55%
45%
35%
30%
1,000
0,900
0,750
0,650
0,550
0,450
0,350
0,300
0,950
0,855
0,710
0,617
0,522
0,427
0,332
0,285
0,850
0,765
0,637
0,552
0,467
0,385
0,297
0,255
0,700
0,630
0,525
0,455
0,385
0,315
0,245
0,210
0,600
0,540
0,450
0,390
0,305
0,270
0,210
0,180
0,500
0,450
0,375
0,325
0,275
0,225
0,175
0,150
64
SITUAO
tima
100%
Muito Boa
95%
Boa
90%
Regular
80%
Desfavorve
l
75%
70%
100
%
1,00
0
0,95
0
0,90
0
0,80
0
0,75
0
0,70
0
II
III
IV
VI
VII
VIII
80%
61%
47%
39%
29%
20%
13%
0,610
0,470
0,290
0,200
0,580
0,447
0,276
0,190
0,549
0,423
0,261
0,180
0,488
0,376
0,232
0,160
0,458
0,353
0,218
0,150
0,427
0,329
0,203
0,140
0,80
0
0,76
0
0,72
0
0,64
0
0,60
0
0,56
0
0,39
0
0,37
1
0,35
1
0,31
2
0,29
3
0,27
3
0,13
0
0,12
4
0,11
7
0,10
4
0,09
8
0,09
1
Fonte: INCRA (2006) Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de FRANA
(1983) e citado por LIMA (2005).
tima
100%
Muito boa
95%
IIs
IIe
IIe,s
IIIs
IIIw
IIIe
IIIe,s
IVs
IVe
IVe,s
Vw
VIe
VIe,s
VIIe
VIIe,
s
VIII
100
%
88%
80
%
74%
68%
64%
60
%
56%
50%
47%
44%
39%
32%
26%
23%
17%
13%
1,00
0,88
0,8
0,74
0,68
0,64
0,6
0,56
0,5
0,47
0,44
0,39
0,32
0,26
0,23
0,17
0,13
0,83
6
0,79
2
0,70
4
0,7
6
0,7
2
0,6
4
0,70
3
0,66
6
0,59
2
0,64
6
0,61
2
0,54
4
0,60
8
0,57
6
0,51
2
0,5
7
0,5
4
0,4
8
0,53
2
0,50
4
0,44
8
0,47
5
0,44
7
0,42
3
0,37
6
0,41
8
0,39
6
0,35
2
0,30
4
0,28
8
0,25
6
0,24
7
0,23
4
0,20
8
0,21
9
0,20
7
0,18
4
0,16
2
0,15
3
0,13
6
0,12
3
0,11
7
0,10
4
0,95
Boa 90%
0,90
Desfavor
vel 80%
0,80
0,45
0,4
0,37
0,35
1
0,31
2
65
M 75%
0,75
0,66
0,6
Pssima
70%
0,70
0,61
6
0,5
6
0,55
5
0,51
8
0,51
0,48
0,47
6
0,44
8
0,4
5
0,4
2
0,42
0,39
2
0,37
5
0,35
0,35
3
0,32
9
0,33
0,30
8
0,29
3
0,27
3
0,24
0,22
4
0,19
5
0,18
2
0,17
3
0,16
1
0,12
8
0,11
9
Fonte: Frana
1 etapa Organizao
e
sistematizao
das
informaes gerais da regio de influncia sobre o imvel;
66
0,09
7
0,09
1
2 etapa Vistoria
do
imvel,
com
descrio,
dimensionamento e qualificao das benfeitorias teis,
necessrias e volupturias3;
3 etapa Coleta de dados e diagnsticos do mercado;
4 etapa Escolha e justificativa dos mtodos e critrios
de avaliao;
5 etapa Tratamento
estatstico
dos
dados
de
mercado;
6 etapa Clculo do valor do imvel;
7 etapa Concluso do trabalho e apresentao dos
resultados em laudo circunstanciado.
67
68
vegetao;
relevo;
tipos de solos;
classes de capacidade de uso dos solos;
recursos hdricos;
recursos naturais;
situao (caractersticas da vizinhana);
benfeitorias;
tipo e volume da produo (receita e despesa).
HOMOGENEIZAO
Esta etapa consiste na preparao dos dados coletados do imvel
paradigma, ou avaliando, e das amostras levantadas na mesma regio
geoeconmica para a realizao da homogeneizao dos dados.
Em um processo avaliatrio, na maioria das vezes, acaba-se
comparando objetos com caractersticas desiguais. Ou seja, todo o imvel,
quer seja urbano ou rural, , por natureza, nico, sendo que a nica
relao possvel entre eles refere-se capacidade de gerar bem-estar ou
bens e servios teis a seu proprietrio.
No caso especfico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA
(1984), a homogeneizao de dados amostrais se obtm aplicando
coeficientes corretivos para determinadas caractersticas (ou atributos)
dos imveis rurais. Estes coeficientes, cuja determinao ou escolha,
advm da prtica do avaliador, formam a base de toda a boa avaliao.
69
70
72
onde;
NA = nota agronmica do imvel;
A1 = rea da gleba 1;
IA1 = ndice agronmico da gleba 1;
A2 = rea da gleba 2;
IA 2 = ndice agronmico da gleba 2;
An-1 = rea da gleba n-1;
IA n-1 = ndice agronmico da gleba n-1;
An = rea da gleba n;
IA n = ndice agronmico da gleba n;
At = rea total do imvel analisado.
Este clculo deve ser repetido para a propriedade avalianda e para
todas as propriedades amostradas, conforme exemplo a seguir.
73
onde;
Liminf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Limsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda.
Assim, procede-se o clculo do limite inferior (Lim inf.) e do superior
(Limsup.) de variao dos dados amostrais em torno da nota agronmica
(NA). Aps a determinao dos limites do conjunto amostral semelhante,
devem-se excluir os elementos que no se encontram dentro do intervalo,
restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de
homogeneizao.
74
75
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de rea;
VTI = valor total do imvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = rea do imvel.
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso em reais por hectare
(R$/ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equao
acima, s existe quando o imvel for oferta, nos casos de negcio
realizado este no existe, ou podemos considerar que assume o valor de
1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que
compe o conjunto amostral semelhante.
Estas informaes
so as necessrias
para
proceder
77
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade
avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronmica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronmica do imvel pesquisado.
SANEAMENTO AMOSTRAL
O saneamento amostral, etapa tambm designada como eliminao
de dados suspeitos, representa a operao, dentro dos clculos
estatsticos, onde se procuram elementos integrantes da amostragem que
possuam desvios acentuados em relao mdia, procedimento atravs
do qual se torna mais homogneo e confivel os dados saneados.
Os dados homogeneizados, pelo critrio da nota agronmica (NA)
que sero saneados pelos diferentes critrios disponveis, para tanto
temos que considerar fundamentais os seguintes dados: identificao do
elemento e o seu VTNindexado, organizados como na seguinte tabela:
Tabela 17: Modelo de um quadro resumo para o saneamento
Elemento
VTNindexado
Amostra 01
1.257,00
Amostra 02
1.165,00
Amostra n
1.031,00
Mdia
1.151,00
Desvio-padro
113,65
critrio
critrio
critrio
critrio
da
do
de
de
Mdia aritmtica;
Desvio-padro;
Chauvenet;
Arley.
onde:
xi = valor de um dado amostral;
n = nmero de elementos do conjunto amostral;
= mdia aritmtica simples;
s = desvio-padro.
79
onde:
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
= mdia aritmtica simples;
80
onde;
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
= mdia aritmtica simples;
s = desvio-padro.
81
CRITRIO DE CHAUVENET
Neste critrio, os limites so substitudos pelo clculo do valor do d/s
amostragem, onde d representa a diferena entre o valor do VTNindexado de
um elemento da amostra (xi) e a mdia ( ), expresso em valores absolutos
(mdulo), divididos pelo desvio-padro (s), para em seguida compar-lo
com um d/scrtico tabelado.
onde;
d/s = d/s;
xi = valor do elemento analisado;
= mdia aritmtica do conjunto amostral;
s = desvio-padro do conjunto amostral.
Neste mtodo existe um pequeno macete que pode ser aplicado,
trata-se do clculo de apenas o d/sinferior e o d/ssuperior. Neste caso o valor do
elemento utilizado para calcular o d/sinferior corresponde ao elemento que
apresenta o menor valor do VTNindexado, enquanto para o d/ssuperior utilizamos
o elemento de maior valor do conjunto amostral.
Aps a determinao dos limites inferior e superior, deve-se encontrar
o valor do d/scrtico, que tabelado e varia em funo do nmero de
elementos do conjunto amostral (n), conforme tabela a seguir.
Tabela 18 d/s crtico do critrio de Chauvenet
n (nmero de
elementos)
d/s (valor
crtico)
n (nmero de
elementos)
82
1,65
18
2,20
1,73
20
2,24
1,80
22
2,28
1,86
24
2,31
1,92
26
2,35
10
1,96
30
2,39
12
2,03
40
2,50
14
2,10
50
2,58
16
2,16
CRITRIO DE ARLEY
O critrio de Arley possui a mesma metodologia do critrio de
Chauvenet, sendo o termo d/s substitudo por r. Assim como no critrio
anterior o valor de comparao rcrtico tabelado, e para se encontr-lo
83
onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
xi = valor do elemento analisado;
= mdia aritmtica do conjunto amostral;
s = desvio padro do conjunto amostral.
Para encontrar o rcrtico na tabela, deve ser determinado o V e o do
conjunto amostral, sendo o V = graus de liberdade. Especificamente para
o critrio de Arley o grau de liberdade (V) calculado da seguinte forma:
V=n-2.
Com o dado nmero de elementos (n) encontramos na tabela 19 o
valor de , depois na tabela seguinte, 20, com o e o V s localizar o
valor do rcrtico.
Tabela 19 Nvel de
n
At 5
10%
Nvel
De 6 a 10
5%
De 11 a 50
1%
Mais de 50
0,1%
10%
1,397
1,559
1,611
1,631
1,640
1,644
1,647
1,648
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
5%
1,409
1,645
1,757
1,814
1,848
1,870
1,885
1,895
1,903
1,910
1,916
1,920
1,923
1,926
1%
1,414
1,715
1,918
2,051
2,142
2,208
2,256
2,294
2,324
2,348
2,368
2,385
2,399
2,412
0,1%
1,414
1,730
1,982
2,178
2,329
2,447
2,540
2,616
2,678
2,730
2,774
2,812
2,845
2,874
84
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
35
40
45
50
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,649
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,648
1,647
1,647
1,928
1,931
1,933
1,935
1,936
1,937
1,938
1,940
1,941
1,941
1,942
1,943
1,943
1,944
1,945
1,945
1,948
1,949
1,950
1,951
2,423
2,432
2,440
2,447
2,454
2,460
2,465
2,470
2,475
2,479
2,483
2,487
2,490
2,492
2,495
2,498
2,509
2,518
2,524
2,529
2,899
2,921
2,941
2,959
2,975
2,990
3,003
3,015
3,026
3,037
3,047
3,056
3,064
3,071
3,078
3,085
3,113
3,134
3,152
3,166
onde:
VTNavalianda = valor da terra nua da propriedade avalianda;
= mdia aritmtica do conjunto amostral;
At = rea total da propriedade avalianda.
86
onde;
= intervalo de confiana para a mdia populacional ou
verdadeira;
= mdia saneada;
t = percentil da distribuio de Student, com grau de liberdade
(V = n-1) e 80% de confiana;
ss = desvio padro saneado;
ns = nmero de elementos do conjunto saneado
Isto significa que com um coeficiente de confiana de 80% de
certeza esse intervalo calculado contm a mdia populacional ou
verdadeira.
O valor de t, ou percentil da distribuio de Student, pode ser
encontrada na tabela a seguir, sendo estabelecido pela norma que
devemos trabalho com o nvel de confiana de 80%.
Tabela 21 Valores do percentil da Distribuio de Student
Nvel de confiana
Grau de liberdade
80%
Percentis
t0,90
3,080
1,890
1,640
1,530
87
1,480
1,440
1,420
1,400
1,380
10
1,370
11
1,360
12
1,360
13
1,350
14
1,340
15
1,340
16
1,340
17
1,333
18
1,330
19
1,328
20
1,325
1,282
onde;
= campo de arbtrio;
88
= mdia saneada;
Desta forma, o intervalo de confiana passa a ser utilizado para
estabelecer o grau de preciso do trabalho e o campo de arbtrio para
inferir um provvel valor da propriedade avalianda, que pode variar dentro
de certas condies, na faixa calculada para o campo de arbtrio, mas na
realidade, essa deciso do avaliador no deve ser aleatria, e sim
fundamentada nos elementos de que ele dispe ao realizar o trabalho da
avaliao.
89
8. AVALIAO DE BENFEITORIAS
As benfeitorias podem ser divididas em:
reflorestamentos;
pastos cultivados ou melhorados;
culturas anuais;
culturas perenes e semiperenes;
canaviais;
cafezais;
pomares e etc.
BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (capital fundirio
auxiliar): abrangem todas as inovaes introduzidas no
imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios,
embora contribuam para o xito das exploraes. o caso
das:
edificaes em geral;
casas;
galpes;
estbulos;
pocilgas;
currais e outras instalaes;
assim como os chamados melhoramentos fundirios,
como:
trabalhos de conservao do solo;
sistemas de irrigao e drenagem;
audes e outros trabalhos de efeito permanente ou
prolongado, efetuados no prprio solo.
91
9. AVALIAO DE CULTURAS
As culturas, permanentes ou no, existentes em uma propriedade
rural, podem ter finalidade comercial ou no, constituindo-se
simplesmente em plantaes domsticas, que no integram a explorao
econmica do imvel, em funo desta finalidade, ser feita a escolha dos
critrios de avaliao.
Assim, verifica-se a existncia de duas frentes de trabalho, uma
primeira e, mais importante, voltada para a determinao do valor
econmico das culturas comerciais, e outra estudando a determinao dos
valores de indenizaes para as culturas domsticas.
A norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR 14.6533:2004, no que se refere avaliao de culturas estabelece o seguinte:
10.3 Produes Vegetais na avaliao em separado das
produes vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a
10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizao da
renda para a identificao do valor econmico.
Quanto a definio do mtodo de avaliao, na mesma NBR, consta o
seguinte:
8.2.2 No caso de avaliao de produes vegetais devem ser
observados os seguintes procedimentos:
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser
considerados a partir da data de referncia da avaliao at o
final da vida til da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a
receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se
houver.
8.2.2.2.1 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o
custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o
valor de seu arrendamento.
Voltando as produes vegetais:
92
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formao.
Atualmente dada uma importncia secundria a avaliao das
culturas domsticas, mas em determinadas situaes, como as avaliaes
de pequenas propriedades rurais, elas se constituem num importante
item, pois se no geram renda diretamente, pelo menos, elas so
responsveis por uma boa parcela da economia de subsistncia da famlia
que explora o referido imvel, portanto este item, mesmo que no
constando da nova norma, tem que ser avaliado e indenizado ao pequeno
produtor.
93
espcie botnica;
rea de plantio em ha. e/ou covas;
estgio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
estado fitossanitrio e tratos culturais;
espaamento entre plantas;
culturas intercaladas;
plantio em terraos, contornos, cordes, banquetas
individuais e outros.
94
95
onde;
VE = valor econmico da cultura;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta,
deduzidos todos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver.
onde;
Rl = renda lquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.
Normalmente adota-se a varivel taxa de risco o valor de 10% (dez
por cento), entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser
compatvel com a cultura e os seus riscos de produo, de acordo com a
regio em anlise. Uma fonte alternativa para determinao da taxa de
risco seria o Seguro Agrcola, o grande inconveniente desta opo que
no Brasil o seguro agrcola ainda uma coisa incipiente.
Detalhando a expresso anterior, quanto ao clculo do fator de valor
presente obtm-se a seguinte equao:
Equao 21: Fator de atualizao (Fa), para srie de pagamentos constantes (ou
uniformes)
onde;
Fa = fator de atualizao (para valor presente);
i = taxa de juros;
n = nmero de perodos.
Outra grande dificuldade de deste mtodo, consiste, na determinao
do valor da taxa de juros, empregada no clculo do fator de valor
96
Equao 23: Valor econmico (VE), com fator de atualizao para srie de pagamentos
constantes (ou uniformes)
Equao 24: Valor econmico (VE), com fator de atualizao para srie de pagamentos
nicos
97
onde:
VC = valor da cultura;
Cf = custo de formao;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
Em se tratando de culturas no recomendadas para o local (ou
regio), deve-se considerar apenas e to somente, o valor atual do custo
de formao desta cultura.
Em resumo, a avaliao de culturas dever ser feita, sempre que
possvel, pelo mtodo do valor econmico, quando no houver condies
de se aplicar esta metodologia, deve-se justificar a escolha de
metodologia alternativa, desde que esta seja perfeitamente adequada.
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados
estejam equiparados produtividade da propriedade. Exemplo: um
determinado estudo apresenta um custo de formao de R$1.000,00/ha
considerando uma expectativa de produo de 100 toneladas/ha, a
utilizao deste custo em uma propriedade com produo de 50
toneladas/ha a estaria supervalorizando, enquanto que outra com
produo de 150 toneladas/ha a subvalorizaria.
AVALIAO DE PASTAGENS
Pastagem cultivada, para fins de avaliao, nada mais do que um
tipo de cultura perene, onde temos a fase de plantio, o perodo de
formao e o ciclo de utilizao, entretanto devido a questes culturais a
avaliao de pastagens segue uma metodologia diferente da avaliao
das culturas comerciais.
Segundo a norma brasileira para avaliao de imveis rurais, NBR
14.653-3:2004, no que se refere avaliao de pastagens estabelece o
seguinte:
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao, com a
aplicao de um fator de depreciao decorrente da diminuio
da capacidade de suporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido
dos valores mdios regionais de arrendamento de pastagens
nas mesmas condies, pelo perodo restante da vida til,
98
99
onde:
VP = valor da pastagem;
Cf = custo de formao, que se resume neste caso ao custo de
plantio, retirado de uma planilha adaptada tecnologia utilizada
no imvel em estudo;
d = depreciao.
Podem ser previstas, por exemplo, as operaes de preparo do solo,
plantio, insumos e tratos culturais, j os custos relativos ao
desbravamento (derrubada, destoca, encoivaramento, catao, etc.)
somente sero admitidos em regies de fronteira agrcola, onde tais
operaes foram recentemente realizadas e ainda no ocorreu
amortizao desse capital investido. Essa condio confirmada quando
no se verifica mais no mercado a ocorrncia de negcios com valorao
de terras brutas (cobertura vegetal primria).
O tcnico deve prestar ateno para as planilhas de custos, que
devem representar a realidade da regio avalianda e as condies
encontradas na propriedade avalianda.
H uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o
mtodo da determinao do valor econmico (VE), pela simples falta de
informaes detalhadas e precisas sobre a explorao de animais a pasto.
Assim vrios autores, depois de estudos diversos, concluram que este
pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante um
tempo correspondente ao perodo entre o plantio e a liberao para o
pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recmimplantada. E para aquelas j com alguns perodos de utilizao? A nossa
recomendao acompanha o trabalho de SAVIETTO (1997) e LIMA (2005):
a esse valor ser aplicado um coeficiente de depreciao em funo do
estado vegetativo e fitossanitrio.
Os itens a serem considerados na depreciao de pastagens so:
100
101
timo
Bom
Depreciao
1,00
0,80
Regular Precrio
0,60
0,40
Mau
Pssimo
0,20
0,00
102
10. AVALIAO
RURAIS
CONSTRUES
EDIFICAES
casas;
galpes para mquinas e veculos;
depsitos;
secadores;
pocilgas;
avirios;
armazns;
estbulos;
silos;
abrigos;
cercas;
estradas internas;
represas;
barragens;
poos;
sistemas de irrigao e drenagem;
trabalhos de conservao dos solos;
etc.
103
onde,
VC = valor da benfeitoria no reprodutiva;
Custounitrio = custo unitrio de reposio (R$/m2);
A = rea total da construo (m2);
df = coeficiente de depreciao fsica e funcional.
O custo unitrio deve ser determinado, preferencialmente, por
oramentos, ou ento por tabelas previamente testadas e aprovadas para
a regio analisada.
O coeficiente de depreciao deve considerar o estado fsico e
funcional do item analisado.
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalaes
rsticas, o coeficiente de depreciao fsica no deve seguir o critrio
linear, em funo da idade aparente e da vida til presumvel do bem, e
104
Exemplos de caractersticas
Fator de depreciao
(%)
timo
Nova
1,00
Bom
Necessita de pintura
0,80
Regular
0,60
Precrio
Anterior + trincas
Anterior + problemas
estruturais
Sem condies de reforma
0,40
Mau
Pssima
0,20
0,00
onde,
Kd = coeficiente de depreciao;
R = razo de depreciao;
n = idade.
Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores prdeterminados da razo de depreciao fsica em funo do tipo da
construo.
Tabela 24 Razo de depreciao em funo do tipo de construo
Tipo de construo
Barracos
Razo de
depreciao
4,00%
1,50%
Apartamentos e escritrios
2,50%
2,00%
105
Armazns e indstrias
1,50%
Construes de madeira
4,00%
106
R
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
0,990
0,985
0,980
0,975
0,970
0,965
0,960
0,980
0,970
0,961
0,951
0,941
0,931
0,922
0,970
0,955
0,942
0,927
0,913
0,898
0,884
0,960
0,941
0,923
0,903
0,885
0,867
0,849
0,951
0,927
0,904
0,881
0,858
0,837
0,815
0,942
0,913
0,886
0,858
0,832
0,807
0,782
0,932
0,900
0,868
0,834
0,807
0,789
0,751
0,923
0,886
0,851
0,816
0,783
0,757
0,721
0,914
0,873
0,834
0,796
0,760
0,726
0,692
10
0,904
0,860
0,818
0,776
0,758
0,700
0,664
15
0,860
0,798
0,738
0,683
0,633
0,586
0,542
20
0,818
0,739
0,667
0,602
0,543
0,490
0,442
25
0,778
0,686
0,604
0,530
0,466
0,410
0,360
30
0,740
0,636
0,546
0,467
0,400
0,342
0,294
35
0,703
0,589
0,493
0,389
0,343
0,287
0,240
40
0,669
0,546
0,446
0,362
0,294
0,240
0,195
45
0,636
0,507
0,402
0,319
0,254
0,201
0,159
50
0,605
0,470
0,364
0,280
0,217
0,168
0,130
55
0,575
0,436
0,333
0,240
0,190
0,141
0,106
60
0,548
0,405
0,298
0,218
0,160
0,117
0,086
107
108
100%
utilizada ou
tima
75% utilizada
ou mdia
50% utilizada
ou regular
20% utilizada
ou valor
residual
timo 100%
1,00
0,75
0,50
0,20
Bom 80%
Regular
60%
Precrio
40%
Mau 20%
0,80
0,60
0,40
0,16
0,60
0,45
0,30
0,12
0,40
0,30
0,20
0,08
0,20
0,15
0,10
0,04
109
Limite inferior
Mdia
Limite
Superior
10
12
20
25
30
Fonte: PINI
110
111
onde:
D = percentual anual de depreciao;
A = nmero de anos previsveis de vida til.
A idade limite superior no significa que o equipamento com idade
maior que este no tenha valor de mercado. Este limite serve para
determinar a depreciao anual do equipamento.
112
113
114
onde:
Vmadeira = volume de madeira em st/rvore;
DAP = dimetro altura do peito mdio;
H = altura comercial mdia do povoamento;
Ff = fator de forma do tronco, devido ao espaamento e a
espcie cultivada;
Fe = fator de empilhamento para a espcie em estudo.
Todos estes clculos e explicaes somente tm validade caso exista
alvar de explorao da madeira, entretanto se no houver alvar, a
mesma deixa, lgico, de ter valor comercial em uma transao de
compra e venda de propriedades rurais, como volume de madeira.
Nestes casos, a anlise deve envolver diversas variveis, como:
115
onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
= somatrio do valor das diversas benfeitorias existentes na
propriedade avalianda.
Uma ressalva importante que deve ser feita, mesmo que no final do
trabalho, sobre o valor do passivo da propriedade. Mas o que o passivo
de uma propriedade?
Assim como na contabilidade, o passivo uma conta de resultado
negativo, pois nela esto s pendncias que incidem sobre a propriedade,
quer sejam de cunho: legal, fiscal, tributrio, ambiental, etc., mas que no
esto sendo atendidas.
Recentemente, passamos a nos preocuparmos mais com o passivo
ambiental do imvel rural, verificando quais pontos da legislao
ambiental que no esto sendo cumpridos na propriedade. Este
descumprimento gera uma obrigao de fazer para solucion-lo, onde
necessrio dispor de recursos financeiros, materiais e temporais para sua
realizao.
Quando nos deparamos com um imvel que possui estas pendncias,
deve-se apurar qual o valor necessrio para arcar com os custos de
116
onde:
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
= valor das benfeitorias;
Vtpassivo = valor total dos passivos existentes para a propriedade
avalianda.
Desta forma, fica concludo o trabalho de avaliao de um imvel
rural, com a completa apurao do seu valor.
117
15. BIBLIOGRAFIA
ABNT, AVALIAO DE IMVEIS RURAIS, SO PAULO, NORMA BRASILEIRA REGISTRADA
N. 8.799, ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 1985.
ABNT, AVALIAO DE IMVEIS RURAIS, SO PAULO, NORMA BRASILEIRA REGISTRADA
N. 14.653-3 AVALIAO DE BENS PARTE 3 IMVEIS RURAIS, ASSOCIAO
BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, 2004.
AEASP, CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAES - AVALIAO DE PROPRIEDADES
RURAIS, ASSOCIAO DE ENGENHEIROS AGRNOMOS DO ESTADO DE SO PAULO,
1980.
AEASP E IBAPE, I CURSO DE AVALIAES E PERITAGENS, ASSOCIAO DE
ENGENHEIROS AGRNOMOS DO ESTADO DE SO PAULO COM A COLABORAO DO
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA, 1977.
AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS, THE APPRAISAL OF RURAL
PROPERTY, CHICAGO, ILLINOIS, 1983.
BARLOWE, R. LAND RESOURCES ECONOMICS. NEW JERSEY, 2 ED., PRENTICE HALL,
1972.
BOLFARINE, H & BUSSAB, W. O. ELEMENTOS DE AMOSTRAGEM. BELO HORIZONTE,
11 SINAP / USP, 1994.
CAIRES, H. R. R. DE NOVOS TRATAMENTOS MATEMTICOS EM TEMAS DE ENGENHARIA
DE AVALIAES, SO PAULO, PINI, 1978, 2 ED.
CANTEIRO, J. R., CONSTRUES, SEUS CUSTOS DE REPRODUO NA CAPITAL DE SO
PAULO DE 1939 A 1979, TERRENOS, SUBSDIOS TCNICA DA AVALIAO, ED. PINI,
SO PAULO, 3 ED. 1980.
CUNHA, S. B DA E GUERRA, A. J. T. (ORGANIZADORES), AVALIAO E PERCIA
AMBIENTAL, ED. BERTRAND BRASIL, RIO DE JANEIRO, 1999
DAUDT, C. D. L., CURSO DE AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS (VISTORIA E AVALIAO
DE IMVEIS RURAIS), PORTO ALEGRE.
DAUDT, C. D. L., METODOLOGIA DOS DIFERENCIAIS AGRONMICOS NA VISTORIA E
AVALIAO DO IMVEL RURAL, PORTO ALEGRE, CREA/RS, 1996.
DEMTRIO, V. A., NOVAS DIRETRIZES PARA AVALIAO DE IMVEIS RURAIS,
CONGRESSO DE AVALIAES E PERCIAS - IBAPE, GUAS DE SO PEDRO, 1991.
DEMTRIO, V. A. (COORDENADOR), ANAIS DO SIMPSIO SOBRE ENGENHARIA DE
AVALIAES E PERCIAS, PIRACICABA, FEALQ, 1995.
DINIZ, J. N. N., CADERNO DE PREOS DE BENFEITORIAS RURAIS NO REPRODUTIVAS,
CESP / SP, 1997.
DINIZ, J. N. N., MANUAL PARA CLASSIFICAO DA CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS
PARA FINS DE AVALIAO DE IMVEIS RURAIS - 1 APROXIMAO, CESP / SP, 1997
118
119
AO USO DE APARELHO
IN:
CONGRESSO PAN-AMERICANO DE CONSERVAO DO SOLO, 1, SO PAULO, 1966.
ANAIS ... SO PAULO, SECRETARIA DA AGRICULTURA, MINISTRIO DA AGRICULTURA, P.
345-350.
MOREIRA, A. L., PRINCPIOS DE ENGENHARIA DE AVALIAES, SO PAULO, PINI ESCOLA NACIONAL DE HABITAO E POUPANA, 1984.
NEVES, L. C. DAS E DEMTRIO, V. A., ENGENHARIA DE AVALIAES E MATEMTICA
FINANCEIRA, SO PAULO, CURSO REALIZADO NA AEASP, 1992.
NUNES, PEDRO DOS REIS, DICIONRIO DE TECNOLOGIA JURDICA. 9 ED. RIO DE
JANEIRO: FREITAS BASTOS, 1976.2 V.
OHNO, M., AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS, SO PAULO, 2 ED.
CESP, 1971.
PELEGRINO, J. C., AVALIAES PARA GARANTIAS (AVALIAO DE PROPRIEDADES
RURAIS), SO PAULO, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE
ENGENHARIA, ED. PINI, 1983.
PERALTA, P. M. GUA PARA LOS RECONOCIMIENTOS DE CONSERVACIN Y CLASIFICACIN
DE LA CAPACIDAD DE LA TIERRA. SANTIAGO, MIN. AGRICULTURA Y PESCA. DIRECCIN DE
AGRICULTURA Y PESCA. DEP. CONSERVACIN Y ASSISTENCIA TCNICA, 1963. 63P.
RIBAS, L. C. PROPOSTA METODOLGICA PARA AVALIAO DE DANOS AMBIENTAIS - O
CASO FLORESTAL. 1996, 242 PGS. TESE (DOUTORADO). ESCOLA POLITCNICA.
UNIVERSIDADE DE SO PAULO.
SAVIETTO, C., CADERNO DE PREOS PARA AVALIAO DE CULTURAS PERENES, CESP /
SP, 1997.
TRIOLA, M. F., INTRODUO ESTATSTICA, 7 EDIO, RIO DE JANEIRO, LTC - LIVROS
TCNICOS E CIENTFICOS EDITORA S.A., 1999.
VEGNI-NERI, G. B. DEI, AVALIAO DE IMVEIS URBANOS E RURAIS, 4 EDIO, SO
PAULO, ED. NACIONAL, 1979.
DESLANDES, CRISTIANO AUGUSTO, AVALIACAO DE IMOVEIS RURAIS EDITORA
APRENDA FACIL - VICOSA-MG, 2.002.
120