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LEXTENSION DE LA VILLE DE TIZI-OUZOU SOUS LA CONTRAINTE

FONCIERE
M. Lache et M. Sadoudi*
Universit de Tizi-ouzou
omme un torrent qui cherche son chemin, la ville de Tizi-ouzou sengouffre dans la moindre
brche, le moindre ravin, pour raliser et contenir son extension. Plusieurs facteurs tels que la
raret du terrain btir, la nature des sols, les donnes sur le portefeuille foncier de lEtat,
laccessibilit des lieux, lexistence dinfrastructures, les flux de population, lattractivit des
territoires
militent entrevoir un dveloppement de lurbanisation plus important vers lEst de la ville. De
ce fait, Tizi-ouzou tournerait-elle le dos Alger, la capitale ?
Mots-cls : urbanisation, PDAU, foncier, attractivit, flux, infrastructures. Tizi-ouzou
Depuis lindpendance, lAlgrie connat, sous la pression de deux phnomnes majeurs que sont
la croissance dmographique et lexode rural1, une urbanisation trs rapide que les pouvoirs publics et
autres gestionnaires concerns nont souvent pas pu matriser et contenir. En effet, si en 1966, les villes
abritaient 31% de la population algrienne, en 1998 la population urbaine a atteint 58% de la population
totale.
La ville de Tizi-Ouzou, relativement rcente, linstar des autres villes du pays, na pas chapp
la rgle.
Les statistiques disponibles montrent quentre les deux recensements (RGPH) de 1987 et 1998, sa
population est passe de 61.163 habitants 79.244, soit une croissance de 2,33% en lespace dune
dcennie. Ceci dnote une urbanisation rapide et excessive ayant engendr la pression sur le foncier
urbain. Pour preuve, le primtre urbain de la ville a t multipli presque par 10 entre 1960 (137 ha) et
2000 (1200 ha).
Devant linsuffisance, voire mme lincapacit, des instruments de planification urbaine qui
narrivent pas canaliser et grer les effets de cette croissance urbaine laquelle sajouterait le
comportement laxiste des pouvoirs publics, la ville de Tizi-ouzou est livre une urbanisation
envahissante ayant pour consquence une occupation anarchique et irrationnelle du foncier, telle
enseigne que les autorits locales prouvent souvent dnormes difficults implanter des projets dutilit
publique. Dans bien des cas (exemple du site dimplantation du ple de technologie de luniversit), elles
ont recours au foncier priv et consentent des frais dindemnisation qui grvent srieusement les cots des
projets.
La ville de Tizi-ouzou est arrive pratiquement consommer ses derniers terrains destins
lurbanisation.

* Cet article nous a t remis par Mr SADOUDI Mouloud quelque temps avant son dcs. Que Dieu ait son me.
1
: En raison du rle attractif de la ville sur son arrire pays car offrant des avantages, auxquels sajoute la dgradation de la
situation scuritaire dans les zones rurales surtout durant la dcennie 1990.

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La question qui mrite alors dtre pose est de savoir comment la ville de Tizi-ouzou, capitale
rgionale, va-t-elle couvrir, en foncier urbain, ses besoins futurs en infrastructures et autres quipements
conomiques et sociaux. Autrement dit, dans quelle direction se ralisera lextension de la ville?
Afin desquisser une rponse cette question nous avons opt pour une approche historique avec
lobjectif de reprer des perspectives dextension urbaine partir du parcours durbanisation de cette
ville.
1- Lurbanisme colonial embryonnaire
Avant 1956, le noyau urbain de la ville de Tizi-ouzou se divise en deux entits distinctes, la ville
indigne (haute ville) et la ville europenne. Ces deux villes, qui sapparentent plutt des quartiers,
sont spares par une route appele Boulevard du Nord.
A la faveur de deux vnements, en loccurrence la promotion de la ville de Tizi-ouzou en cheflieu de dpartement en 1956 et le lancement du plan de Constantine en 1958, celle-ci se voit sortir de ses
limites anciennes par limplantation de nouveaux quipements et infrastructures. En mme temps, sur le
plan dmographique, elle accueille une population relativement importante, flux dmographique rsultant
essentiellement dun exode rural particulier li au chmage et surtout linscurit au niveau des
montagnes, et la politique de regroupement forc mene par larme colonial et rpondant des
objectifs et proccupations dabord militaires.
Cest pendant cette priode que la ville de Tizi-ouzou est pourvue dinfrastructures administratives
et sociales : une prfecture, un lyce, un collge de formation professionnelle, un hpital, un sanatorium...
Dans le domaine de lhabitat, la ralisation de plusieurs cits a permis de pourvoir au logement des
populations reues. Des cits dhabitation comme le Million, les Cadi, les Eucalyptus, les Gents, la
Carrire et le lotissement Bouaziz, tmoignent encore de nos jours, de ce pass rcent de la ville.
2- Lurbanisme de rattrapage, dense et extensif
De 1962 1967, aprs le dpart des colons, la ville de Tizi-ouzou est terrasse par lexode rural
massif favoris par la libert de mouvement et de circulation des populations autochtones. Devant
lextrme dnuement des villages, la ville tait perue comme le lieu de promotion sociale car devant
fournir emplois, revenus et autres services modernes.
Nanmoins, pendant cette priode, aucune initiative louable na t prise par les pouvoirs publics
dans le sens de lamlioration du cadre urbain de la ville de Tizi-ouzou. Ce nest quen 1968, dans le
cadre du plan spcial dont a bnfici la wilaya de Tizi-ouzou, linstar dautres wilayate de montagnes
tout aussi dhrites, que la ville de Tizi-ouzou va connatre de profondes mutations qui prdtermineront
sa configuration urbaine.
Par des oprations de rnovation et de densification lances dans le cadre des plans de
modernisation urbain (P.M.U) et des plans communaux de dveloppement (P.C.D), plusieurs projets ont
t raliss, notamment limplantation de programmes de logements et dquipements (maison de la
culture, les ex-galeries, la maison de lartisanat, sige A.P.C, thtre communal,), lobjectif tant,
dabord, dobtenir un tissu urbain dune grande homognit qui doit se retrouver tant du point de vue
du type de bti que de celui des niveaux2.
2

: Collectif DAHMANI Tizi-ouzou fondation croissance dveloppement , ed. Aurassi, D.B.K Tizi-ouzou, p993, p.108.

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Paralllement ses programmes, des lotissements sont venus parsemer la lisire du tissu urbain et
le noyau urbain tant naturellement limit au Nord par les monts de Belloua et au sud par le Bordj turc,
lurbanisation naissante sest oriente dans la direction est-ouest. Faut-il remarquer que cette priode sest
caractrise par un fort gaspillage du foncier d la dispersion des constructions que les plans directeurs
et durbanisme (P.U.D) de 1971 et de 1981 ont essay de restructurer et de densifier.
A la fin des annes 70, pour faire face aux besoins pressants de lurbanisation de la ville de Tizi-ouzou,
une importante zone dhabitat urbain nouvelle (Z.H.U.N) a t amnage au sud de la ville. Elle est
communment appele nouvelle ville . Celle-ci stend sur une superficie de 320Ha3. La cration de
cette Z.H.U.N sinscrit dans le cadre de lintgration des oprations dj lances ( coups partis ),
comme pour rectifier le tir, et de la prparation des nouveaux programmes dhabitat et dquipements.
Notons enfin que cette Z.H.U.N, de lavis mme des concepteurs du plan directeur damnagement et
durbanisme (P.D.A.U) de la commune de Tizi-ouzou, ddouble de faon identique la ville de fondation
coloniale, cest--dire en reprenant la mme configuration que cette dernire mme si des diffrences
existent sur le plan urbanistique. Lancienne ville est domine de constructions coloniales o la surface
btie reprsente 60% de la surface totale avec 26% de la surface des lots rserve au commerce. Quant
la ville nouvelle, elle est compose de grands ensembles darchitectures fonctionnalistes qui occupent
11,8% de la surface totale avec 2% de surface commerciale4.
3- Lurbanisme envahissant
A partir de la fin des annes 1980 lAlgrie sest engage dans un processus de rforme
conomique orient vers lconomie de march. Ainsi, en matire damnagement et durbanisme, une loi
(90-29 du 1er dcembre 1990) fut promulgue pour adapter les documents damnagement aux rformes
entreprises. Dans ce cadre, deux instruments damnagements vont voir le jour, il sagit du plan directeur
damnagement et durbanisme (PDAU) et du plan doccupation du sol (POS), documents inspirs des
dispositions et objectifs de la loi 90/25 du 28/11/1190 portant orientation foncire. Cette dernire a
consacr dfinitivement la libralisation du march foncier et la reconnaissance du droit de proprit.
Cest dans le sillage de cette loi foncire que le dcret 93/03 du 01/03/93 relatif la promotion
immobilire reconnat le droit au priv de sengager dans lactivit de promotion immobilire au mme
titre que les promoteurs publics.
A la faveur de cette nouvelle instrumentation et devant labsence dinstruments damnagement et
durbanisme non encore labors ou approuvs, laquelle sadjoint linstabilit politique, la ville de Tiziouzou a assist passivement la multiplication de lotissements et de coopratives immobilires. La
libralisation du march a eu pour consquence la consommation effrne et souvent le gaspillage,
conjugus au phnomne de spculation qui en est rsult, du patrimoine foncier public de la ville (une
peau de chagrin !), au profit doprateurs privs en qute de rentes de tous genres.
Par consquent, Tizi-ouzou est livre une urbanisation incontrle, fait de promoteurs privs
construisant le maximum5 despace, se dveloppant dans toutes les directions tout en dvorant au passage
3

: U.R.T.O urbanisation nouvelle Tizi-ouzou , colloque maghrbin sur lurbanisme, juin 1990.
: DAHMOUNE Rhadia Analyse de limpact de la libralisation sur lespace urbain de Tizi-ouzou , mmoire de Magistre,
F.S.E.G de luniversit de Tizi-ouzou, 2004, p.79.
4

: Il est ais de remarquer au niveau des lotissements privs, la densit du bti. Soucieux de raliser les plus grands bnfices,
les propritaires vendent le plus de terrain possible, lsinant ainsi sur les espaces rseaux et voiries et autres espaces verts.

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les poches de terrain susceptibles daccueillir les projets dquipement publics. Cest ainsi que des
conurbations se sont formes autour des axes routiers importants : Tizi-ouzou Boukhalfa, Tizi-ouzou
Bouhinoun, Tizi-ouzou Hasnaoua, Tizi-ouzou Timizart Laghbar, Tizi-ouzou Redjaouna, Tizi-ouzou
Tassadort.
Cependant, en ce dbut du troisime millnaire, la ville de Tizi-ouzou a connu de grandes actions
de restructuration et de densification urbaine dans le souci de relier la ville ancienne la nouvelle ville et
aussi dapporter des solutions aux cassures et ruptures existantes entre les quartiers et les lotissements.
Elles se sont concrtises par la ralisation, entre autres, de luniversit BASTOS , des trois trmies,
du pont 20 avril, du Boulevard Krim Belkacem, du Boulevard Stiti, de la route des frres BEGGAZ, la
rocade sud afin de dsengorger le centre ville
4- Perspectives dextension de la ville de Tizi-ouzou
Pendant longtemps, cest la commune de Tizi-ouzou, en premier lieu la ville, qui a accueilli les
quipements et infrastructures de grande importance, tant suppos que les autres communes de la wilaya
peuvent en bnficier pour peu que les voies et moyens de communication et de transport soient pris en
charge dans le sens de faciliter les dplacements des populations vers le chef-lieu de wilaya.
Aujourdhui cette rgle semble tre dpasse du fait que lEtat narrive plus acqurir des
assiettes foncires pour ce genre dquipements au sein de ladite commune. Est-il un problme
dinsuffisance du foncier ou de moyens ?
Une rponse est donne par le P.D.A.U de la commune de Tizi-ouzou : il ny a pas de problmes
de pnurie du foncier [mais] il y a un problme de moyens 6, ce que a aussi conclu K. MAHOUI qui
considre que le problme foncier Tizi-ouzou est plus un problme de gestion quun problme de
pnurie7.
Effectivement le stock de terrains susceptible dtre destin lurbanisation existe; il est valu
par le P.D.A.U de la commune de Tizi-ouzou 1 860 ha rpartis comme suit :
- secteur urbanis : 260ha ;
- secteur urbaniser : 1000ha ;
- durbanisation futur : 600ha.
Toutefois, faut-il souligner que ce stock demeure thorique et difficile mobiliser, et ce pour les
deux raisons essentielles suivantes:
- la prdominance de la proprit prive conjugue au phnomne persistant dindivision des
terrains ;
- la lourdeur des procdures dexpropriation et de premption qui continuent se heurter souvent
deux obstacles : le manque de moyens financiers pour la procdure dexpropriation et la rsistance
oppose par certains propritaires terriens, souvent influents, qui usent de tous les avatars pour faire
chouer la procdure de premption.

: P.D.A U de la commune de Tizi-ouzou, page 223.

: MAHOUI Karim March foncier urbain et sa rgulation : modes dallocation de lespace et formation des valeurs
foncires cas de la ville de Tizi-ouzou , mmoire de Magistre, F.S.E.G de luniversit Mouloud Mammeri de Tizi-ouzou,
2004, p.230.

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Ces raisons elles seules, suffisent-elles montrer les difficults quprouvent les pouvoirs
publics librer ou mobiliser des espaces (terrains) urbaniser. De ce fait, ils sont contraints la cration
doffre foncire la priphrie de la ville, par la recherche despaces naturels ou de terres agricoles,
relevant du domaine priv de lEtat et souvent ne prsentant pas beaucoup de difficults quant leur
amnagement et viabilisation.
Ainsi, pour notre part, nous considrons bien quil y a une raret de ressources foncires dans le
sens o le domaine public est limit et lexpropriation du priv demeure problmatique tant en termes de
cots que de procdures. Cela inhibe considrablement linitiative des gestionnaires publics de la ville
quant tablir des plans cohrents dextension urbaine.
Mais alors, pour revenir notre question centrale, dans quelle direction loffre foncire est-elle
possible, accessible et avantageuse compte tenu des donnes et contraintes relles ?
Une telle question relve sans quivoque de la prospective territoriale qui peut mobiliser des
instruments et outils mthodologiques et scientifiques capables dy apporter une rponse objective.
Nanmoins, notre modeste contribution un tel exercice peut tre formule de la faon suivante :
Au Nord, le massif de Belloua gne srieusement toute extension de la ville. Au Sud,
lurbanisation est bloque par la rocade sud et la voie ferre (en construction) qui constituent certainement
avec leurs couloirs de servitudes la limite sud du primtre urbain de la ville de Tizi-ouzou. Par
consquent, il ne reste que deux possibilits : une urbanisation vers louest cest--dire du ct de DraBen-Khedda, ou vers lEst le long de laxe Oued Aissi Tamda.
5- Lorientation de lurbanisation vers lOuest.
Lurbanisation dans cette direction (vers Alger) ne parat pas suffisamment dynamique. Quand
bien mme loffre foncire existe, les pouvoirs publics semblent hsitants et rticents son exploitation.
La Z.H.U.N de Oued Falli dune superficie de 89ha, dont la cration remonte au dbut des annes 1980
mais qui peine toujours voir le jour, est un exemple illustratif du gel de loccupation de ces terres. La
volont de prserver ces terres fortes potentialits agricoles conjugue aux difficults de leur
amnagement (les caractristiques des sols doivent certainement grever les cots de construction) sont,
notre avis, les raisons principales du blocage de lextension dans cette direction. De mme, ce qui est
aisment observable, laxe routier Tizi-ouzou Alger ne parat pas tre suffisamment un vecteur
dagglomration et dimplantation dactivits. Par zilleurs, un grand stade de 50 000 place est
programme proximit de la RN12, en plus dun centre denfouissement des ordures mnagers.
6- Lorientation de lurbanisation vers lEst
Plusieurs indicateurs nous amnent penser que lextension de la ville de Tizi-ouzou se fera vers
lEst. Cest dailleurs un choix qui semble irrversible partir du moment o les pouvoirs publics ont dj
explor cet espace par la prvision dimplantation dun programme important dquipement.
Analysons le tableau1 qui donne la liste des quipements de porte rgionale programms dans le
cadre du plan quinquennal (2005-2009) implants hors du territoire de la commune de Tizi-ouzou.

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Tableau n1 : quipements publics programms hors de la commune de Tizi-ouzou pour 20052009.


Nature du projet
Cit universitaire 9.000lits
Cit universitaire 4.000lits
Cit universitaire 4.000lits
Cit universitaire 2.500lits
500 lits Oued Aissi
15.000 places pdagogiques

Superficie
17ha
08ha
08ha
05ha
02ha
22ha
Source : D.L.E.P Tizi-ouzou

Lieu dimplantation
TAMDA (Ouaguenoun)
DJEBLA (Ouaguenoun)
TADMAIT
D.B.K
Oued Aissi
TAMDA

Le tableau ci-dessus montre clairement que la zone la plus attractive est la localit de Tamda,
distante de quelques 15 Km du chef-lieu de wilaya. En effet, sur 60ha dgags pour limplantation dun
campus et cits universitaires, 47 se situent Tamda et 8 autres Djebla, une agglomration secondaire
environ 4 Kms de cette dernire localit.
Lagglomration de Tamda qui, par le pass, a dj accueilli un programme important de
logements (150 O.P.G.I et 110 E.P.L.F) enclenchera, avec cet important campus universitaire et tous les
services qui vont laccompagner, une vritable dynamique durbanisation. Le projet ambitieux de
cration dun vritable ple urbain au niveau de cette zone, qui ntait auparavant quune alternative
parmi tant dautres la pression foncire qui sexercice sur la ville de Tizi-ouzou, est aujourdhui une
ralit irrversible.
Grce son potentiel foncier public (domaine priv de lEtat), cette agglomration secondaire de
la commune de Ouaguenoun, situe la priphrie de la ville de Tizi-Ouzou de plus en plus
hypertrophie, participera coup sr, dans les annes venir, au dcongestionnement de la capitale
rgionale en jouant un rle despace dquilibre.
Cette hypothse dextension de la ville de Tizi-ouzou vers lEst est conforte par des facteurs de
localisation classiques quoffre cet axe Tizi-ouzou Oued Aissi -Tamda-Frha - Azazga. Quels sont ces
facteurs ?
Disponibilits de terrains
Au niveau de cette direction, il existe des opportunits foncires qui peuvent renforcer
lurbanisation tout le long de laxe Tizi-ouzou Oued Aissi, Tamda, Azazga. Il sagit notamment de :
- la zone dactivit de Tala-Athmane dune superficie de 90ha, faiblement occupe et non
oprationnelle dans sa grande majorit ;
- la zone industrielle de Oued-Aissi dune superficie de 120ha occupe 30%.
Ces deux zones rattaches aux communes de Tizi-ouzou et de Tizi-Rached, elles seules, peuvent
constituer un important gisement foncier. En effet, ces zones qui occupent actuellement des fonctions de
priphries de la ville de Tizi-ouzou, vont lavenir, avec le dveloppement du noyau urbain de Tamda,
se retrouver forcment occuper celles de centralits. De ce fait, elles peuvent faire lobjet de
dlocalisation. Dailleurs, le P.D.A.U de la commune de Tizi-ouzou a projet la cration dune zone
industrielle lchelle de tout le bassin du Sbaou entre Timizart et Frha, un projet qui fera avancer
encore dun cran la propagation de lurbanisation dans la rgion.

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Ressources importantes en eau


En plus de la nappe phratique de la valle du Sbaou exploite par forages, le barrage de Taksebt
dune capacit de 175 millions de m3, situ proximit de Oued Aissi va rpondre certainement aux
besoins futurs en alimentation en eau potable et industrielle. Sans oublier le barrage de Timizar, mme de
moindre importance, qui peut sajouter au potentiel du premier en couvrant en partie les besoins des
activits agricoles.
Bonne accessibilit
La partie Est de la ville de Tizi-ouzou est structure par deux voies de communication
importantes, parallles lune lautre, spare par loued Sbaou et se rejoignant au niveau de Frha. La
premire, la RN12, joint Oued-Aissi Azazga pour se poursuivre vers Bjaia. La seconde, le chemin de
wilaya (CW174) traverse les localits Timizart-Laghbar, Tala-Atmane et Tamda pour rejoindre Frha.
Ces deux voies sont aussi relies par un pont Timizar-Laghvar et un autre Tamda.
A cela il convient dajouter le projet dextension de la voie ferre dont la premire tranche
actuellement en ralisation, porte sur le tronon Tizi-ouzou-Oued-Assi. A lavenir, son extension (prvue
jusqu Frha) engendrera, au vu du rle historique jou par le chemin de fer de par le monde, une
vritable conqute industrielle et urbaine de cette partie du territoire de la wilaya. De mme cette
infrastructure renforcera, certainement, la structuration de lensemble agglomr qui stend presque sans
discontinuit de la ville de Tizi-ouzou jusqu Azazga, sachant lautre dynamisme enclench et entretenu
depuis quelques annes par lagglomration urbaine dAzazga qui rejoindrait bientt celle de Frha et qui
ambitionne le statut de chef-lieu de Wilaya.
Par consquent, cet espace, aprs la ralisation du campus universitaire de Tamda et la gare
ferroviaire de Oued-Aissi, va acqurir un rel pouvoir dattraction sur les activits de production et de
services qui favoriseront, leur tour, lextension et la cration urbaines.
Existence dun port
Le port dAzzefoun dont les travaux dextension et damnagement seraient suffisamment
avancs, va certainement participer lessor de ce couloir Tizi-ouzou-Azazga. Compos de plusieurs
quais dont celui de commerce qui mesure 135 mtres avec une capacit de 300 tonnes, ce port
enclenchera une dynamique conomique importante au niveau de toute la rgion surtout dans les
communes qui lui sont limitrophes notamment Azzefoun, Frha et Aghribs.
Importance des flux de population
Les communes de lEst, du Sud-Est et du Nord de la ville de Tizi-ouzou sont desservies par laxe
Tizi-ouzou -- Oued-Aissi -- Tamda Frha. Elles sont en nombre de 46 rparties entre 14 dairate. Au
total, elles comptent selon le RGPH de 1998, 617.953 habitants, ce qui explique en grande partie
limportance des flux de populations qui traversent lEst de la ville de Tizi-ouzou.
A cela il convient dajouter la prsence dun important rseau de centres urbains qui ont des
rapports trs troits avec la ville de Tizi-Ouzou en jouant, de par des fonctions conomiques de
production et de commerce quils accomplissent, le rle d annexes cette dernire.
Limportance de la population dans les Darate de localisation de ces centres urbains est
perceptible travers le tableau2 ci-dessous.

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Tableau2 : Population des Darate lEst de la ville de Tiziouzou


Daira
Ouaguenoun
Azazga
Mekla
Tizi-Rached
Larbaa Nath Irathen
Total

Population
62.750
76.524
49.877
26.094
47.433
262 678

% par rapport la population de la wilaya


5,60
6,90
4,49
2,35
4,27
23,61
Source : R.G.P.H 1998.

La population totale de ces Darate reprsente 23,61% de celle de la wilaya. Les flux quotidiens de
et vers ces localits sont normes, dnotant la proximit et laccessibilit de ces dernires.
Conclusion
Les lments mis en exergue dans cette rflexion esquissent une vritable dynamique dextension
de la ville de Tizi-ouzou vers son flanc Est. Le plus grand projet prvu lOuest de la ville, savoir le
complexe olympique de 50 ha Boukhalfa, banlieue immdiate, naura pas, priori, les mmes effets
dagglomration que les projets localiss lEst. De mme que lurbanisation de ce secteur (lOuest de
Tizi-ouzou) qui permettrait de joindre le chef-lieu de wilaya Dra-Ben-Khedda, se ferait au dtriment de
lagriculture, car devant consommer les derniers terrains de la valle du Sbaou.
Enfin, cette extension de lurbanisation vers lEst (de mme que celle vers lOuest) renforcerait
lurbanisation linaire, dores et dj observable, tout le long de la RN12 o les frontires des villes
deviendront difficiles tracer et par consquent, le schma dorganisation spatial que lEtat essaye
desquisser travers la nouvelle loi sur la ville qui consiste crer des centres urbains limitrophes dans le
but dallger la pression sur la ville, sera profondment boulevers.

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