#00

COT-AVALIAES-15

Caderno de
Orientaes
Tcnicas
EMPRESAS
CONTRATADAS

COT

AVALIAO DE IMVEIS
E OUTROS BENS

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

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1
2
2.1
2.2
3
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
3.11.4

3.11.5
3.11.6
3.11.7
3.11.8

3.11.9
3.11.10
3.11.11
3.11.12
3.11.13
3.12
3.12.15
3.12.16
3.12.16.1
3.12.16.2
3.12.16.3
3.12.16.4
3.12.17
3.12.17.1
3.12.17.2
3.12.18
3.12.19
3.12.20
3.12.21
3.12.22
3.12.23
3.12.24

COT-AVALIAES-15

OBJETIVO,7
DEFINIES,7
SIGLAS, DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS,7
CONCEITOS,8
ORIENTAES,9
DOCUMENTAO PARA A AVALIAO DE IMVEIS,9
MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS
CREDENCIADAS,10
METODOLOGIAS AVALIATRIAS,10
ESPECIFICAO DAS AVALIAES,11
VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO,11
PREO DE LIQUIDAO FORADA,11
AVALIAES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO,11
AVALIAES PARA GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAO DE PAGAMENTO NO
ENQUADRVEIS NA ATIVIDADE A-301, COM NFASE PARA AS ATINENTES S OPERAES
COMERCIAIS,12
IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO
TIPO COMPLETO,12
AVALIAO INTERVALAR,12
AVALIAO DAS UNIDADES PADRO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS
PARA FINS DE RECUPERAO DE ATIVOS, VIA DE REGRA NOS PROCESSOS DA EMGEA,13
DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMVEIS URBANOS A SEREM
LOCADOS PELA CAIXA OU TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAES ONDE AS
CARACTERSTICAS DO IMVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERSTICAS DA AMOSTRA
DE MERCADO DISPONVEL,13
AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO
IMOBILIRIO,14
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PARA SEGURO,14
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAO
DE BALANO,15
AVALIAES PARA TERCEIROS,15
AVALIAES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENRICOS - PVG,15
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVS DE LAUDOS DE
AVALIAO MODELO SIMPLIFICADO,15
VISTORIA,16
INFORMAES COMPLEMENTARES,17
ESTABILIDADE E SOLIDEZ,17
VCIOS CONSTRUTIVOS,17
HABITABILIDADE,17
IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO
MODELO SIMPLIFICADO,17
VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS,17
VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES
CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS,17
VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS VINCULADAS A OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS
TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS,18
EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS,18
UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL,18
UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS,19
SISTEMAS CONSTRUTIVOS NO CONVENCIONAIS OU INOVADORES,19
EMPREENDIMENTOS COM 08(OITO) OU MAIS UNIDADES A COMERCIALIZAR,19
IMVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUO EXTRAJUDICIAL, EXECUO JUDICIAL OU
CONTRATO SUB-JDICE,20
AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAES
EM IMVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA CAIXA,20

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3.12.25.10
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3.12.25.12
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3.12.27
3.13
3.14
3.14.10
3.14.11
3.14.11.1
3.14.11.2

3.14.11.3

3.14.11.4
3.14.12
3.14.13
4
4.1
4.2
4.3
4.4
5
5.1
5.2
5.2.1
5.3
5.3.1
5.3.2
5.3.2.1
5.3.2.2
5.3.2.3
5.3.2.4
5.3.2.5
5.3.2.6
5.3.2.7
5.3.2.8
5.3.2.9
5.3.2.9.1
5.3.2.10
5.3.2.10.1
5.3.2.10.2
5.3.2.11
5.3.2.12
5.3.2.12.1
5.4

COT-AVALIAES-15

IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM CARACTERSTICAS

INTRNSECAS HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE,21
O IMVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO POCA DO FINANCIAMENTO OU
TAL COMO POCA DE OUTRA AVALIAO ANTERIOR,21
TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE,21
IMVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAO DE REA CONSTRUDA AVERBADA OU
APENAS SUAS BENFEITORIAS DESTINADAS A USO RESIDENCIAL,22
ACEITABILIDADE DO IMVEL COMO GARANTIA,22
LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO,23
PARECER TCNICO E RELATRIO TCNICO COMPLEMENTAR,23
ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS,23
DADOS REFERENCIAIS,24
CLASSIFICAO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAO E METODOLOGIAS,24
FUNDAMENTAO TIPO I - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANLISE
COMPARATIVA SIMPLIFICADA,24
FUNDAMENTAO TIPO II - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS
VARIAES DOS NVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIO DE
INFLUNCIA OU DE UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS,25
FUNDAMENTAO TIPO III - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM A VIABILIZAO DE
MODELO DE REGRESSO LINEAR CLSSICO OU ESPACIAL, COM O EMPREGO DE ANLISE
ENVOLTRIA DE DADOS SOB DUPLA TICA EDO/DEA OU DE REDES NEURAIS
ARTIFICIAIS,25
AUSNCIA DE FUNDAMENTAO,25
RESULTADOS,25
PARECER VELOCIDADE DE VENDAS,26
PROCEDIMENTOS,26
PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES CONTRATADAS,26
COMPLEMENTAES E/OU ATUALIZAES DE TRABALHOS EDITADOS EM LAUDO MODELO
SIMPLIFICADO QUE NO ENVOLVAM ALTERAES NOS VALORES DE AVALIAO.,27
SISUPFOR E BANCO DE DADOS PARA FINS DE AVALIAO DE IMVEIS,27
ART ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA,27
ANEXOS,27
ANEXO I - ATIVIDADES CAIXA DE AVALIAO DE BENS E ESTUDOS DE VELOCIDADE DE
VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS,28
ANEXO II - CAPA DE LAUDO TIPO COMPLETO - EMPRESAS CREDENCIADAS,30
ESPECIFICAES,31
ANEXO III - LAUDO DE AVALIAO TIPO COMPLETO,32
ESPECIFICAES,32
ESTRUTURA DO LAUDO:,32
IMVEL,32
OBJETIVO,32
INTERESSADO,32
PROPRIETRIO,32
OBSERVAES PRELIMINARES,32
CARACTERIZAO DA REGIO,33
CARACTERIZAO DO IMVEL,33
CONSIDERAES SOBRE O MERCADO,33
METODOLOGIA, PESQUISAS E CLCULOS,33
DETERMINAO DO VALOR VENAL (OU LOCATIVO),34
ESPECIFICAO DA AVALIAO,35
GRAU DE FUNDAMENTAO,35
GRAU DE PRECISO,35
CONCLUSO,35
ANEXOS DO LAUDO,35
LOCAL, DATA E ASSINATURAS,35
ANEXO IV- PARECER - VELOCIDADE DE VENDAS,36

Vigncia: 11/08/2011

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5.12
5.13
5.14

COT-AVALIAES-15

ANEXO V FICHA DE PESQUISA - VELOCIDADE DE VENDAS,39

ANEXO VI - CABEALHO DE ANEXO PARECER VELOCIDADE DE VENDAS,42
ANEXO VII - PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES APRESENTADAS EM FORMA DE LAUDO
MODELO SIMPLIFICADO,44
ANEXO VIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE EM PRDIO,47
ANEXO IX - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA,51
ANEXO X - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA TERRENO,55
ANEXO XI - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE EM
PRDIO,59
ANEXO XII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA,63
ANEXO XIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA
TERRENO,67
ANEXO XIV INTERVALO DE VALORES ADMISSVEIS - EXEMPLOS,71

Vigncia: 11/08/2011

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COT-AVALIAES-15

ALTERAES EM RELAO VERSO ANTERIOR

INCLUSES:
Incluso no item 2.1 SIGLAS DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS da sigla NBR.
Incluso no item 2.2 CONCEITOS do conceito de Luvas.
Item 3.11.6.3 Adequao NBR 14.653-2, de MAR/2011.
Item 3.11.6.4 Possibilidades na definio de intervalo de valores admissveis com remisso ao Anexo XIV.
Item 3.12.16.3.3 Aceitao como garantia de imveis sem habitabilidade.
Item 3.12.18.2.2.2 Aceitao como garantia de imvel com rea construda com situao restritiva.
Item 3.12.20.2.1 Detalhamento do item 3.12.20.2.
Item 3.12.22.4.1 Empreendimento hipotecado ou alienado a outro Agente Financeiro.
Item 3.12.25.11.3.1 Detalhamento do item 3.12.25.11.3.
Item 3.12.26.13 e subitens - Aceitao como garantia de imveis dentro do produto Carta de Crdito FGTS
Aquisio Imvel Novo, no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida.
Item 4.3.3 Fornecimento de informaes de venda do prprio imvel avaliando.
Itens 5.2.1.3.2 Fornecimento dos intervalos de valores admissveis laudo Modelo Completo.
ALTERAES:
Alterao na Regulamentao Utilizada: substituio da NBR 14653-2, de JUN/2004 pela NBR 14653-2, de
MAR/2011.
Alterao de siglas e nomes de unidades:
Unidade GIDUR alterada de Gerncia de Filial Apoio ao Desenvolvimento Urbano para Gerncia de Filial
Desenvolvimento Urbano e Rural.
De GICOP (Gerncia de Filial de Manuteno e Recuperao de Ativos Prprios) para GIREC (Gerncia de
Filial Manuteno e Recuperao de Ativos).
De GIMAT (Gerncia de Filial Recursos Materiais) para GILOG (Gerncia de Filial Logstica).
Excluso no item 2.1 SIGLAS DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS das siglas PAE e REDUR.
Alterao no item 2.2 CONCEITOS do conceito de Intervalo de Valores Admissveis.
Alterao dos ttulos dos itens 3.11.6 e 4.3.
Item 3.8.2.3 No atribuio da condio de Parecer Tcnico aos trabalhos de avaliao, conforme NBR
14.653-2, de MAR/2011.
Item 3.11.4.1 Especificao dos tipos de garantia.
Item 3.11.6.1 e subitens Ajuste na redao para melhor entendimento.
Item 3.11.6.2 e 3.12.28.2 Ajuste na redao para adequao NBR 14.653-2, de MAR/2011.
Item 3.11.8.2 Alterao do texto mtodo comparativo de dados de mercado para mtodo comparativo direto
de dados de mercado.
Item 3.11.9.5.3 Altera procedimentos de disponibilizao dos laudos de avaliao de empreendimentos
urbanos.
Item 3.11.13.3 Alterao do texto avaliao em massa por fatores para avaliao por fatores.
Itens 3.12.18.2 e 3.12.18.2.2.1 Alterao nos critrios de aceitao como garantia de imveis com rea
construda no averbada.
Itens 3.12.18.2.2.3, 3.12.19.2, 3.12.20.1, 3.12.21.3, 3.12.26.8 e 5.3.2.12.1 Ajuste na redao para melhor
entendimento
Item 3.12.19.1 Alterao do texto partes de uso comercial para partes de uso residencial.
Item 3.12.20.2 Alterado o subitem a que se reporta o texto.
Item 3.12.26.6 Alterao em relao s restries quanto aceitao de imvel como garantia.
Item 3.12.26.11 Altera as restries quanto aceitao como garantia de imvel inacabado ou em reforma.
Item 3.14.10.2.2.3 No caso do fornecimento de informaes de mercado pela CAIXA, no so mencionadas
aquelas constantes no BR-ELEMENTOS.
Item 4.5.2 No obrigatoriedade de utilizao do aplicativo BR-ELEMENTOS e fornecimento de no mnimo 01
elemento amostral habilitado.
Vigncia: 11/08/2011

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COT-AVALIAES-15

Item 5.2.1.2 Excluso de REDUR nas especificaes da Capa de Laudo Tipo Completo.
Item 5.3.2.9.1 Critrios para fornecimento de intervalo de valores admissveis nos laudos de avaliao Modelo
Completo.
EXCLUSES:
Item 3.11.6.2.1 Adequao NBR 14.653-2, de MAR/2011.
Item 3.12.5 Informao da vida til remanescente estimada para o imvel.
Item 4.5.5 Utilizao do BR-ELEMENTOS.
Item 4.5.6 Utilizao do BR-ELEMENTOS.
Item 4.5.7 Utilizao do BR-ELEMENTOS.
Item 4.5.8 - Utilizao do BR-ELEMENTOS.
ATENDIMENTO DE DVIDAS
GIDUR de abrangncia

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COT-AVALIAES-15

CADERNO DE ORIENTAES TCNICAS DE AVALIAO DE IMVEIS E OUTROS BENS, ESTUDOS DE

VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
1

OBJETIVO

1.1 Estabelecer diretrizes para as atividades de avaliao de imveis e outros bens, exceto jias e objetos para
penhor, assim como para os estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios no mbito da
CAIXA.
2

DEFINIES

2.1

SIGLAS, DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas;

ADEMI Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio;
ART Anotao de Responsabilidade Tcnica;
ATTE Cdigo de atividade tcnica;
BR-ELEMENTOS Aplicativo para gerenciamento de banco de dados de avaliao e dados de mercado;
COA Caderno de Orientaes Administrativas;
CND Certido Negativa de Dbitos;
CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
EVV Estudo de Velocidade de Vendas;
EIVV Estimativa de ndice Velocidade de Vendas;
VV Velocidade de Vendas;
FRE Ficha Resumo do Empreendimento;
GERED Gerncia Nacional de Gesto de Execuo e Controle
GIDUR Gerncia de Filial Desenvolvimento Urbano e Rural;
GILIE Gerncia de Filial Alienar Bens Mveis e Imveis;
GILOG Gerncia de Filial Logstica;
GIREC Gerncia de Filial Manuteno e Recuperao de Ativos;
GIRIS Gerncia de Filial Risco de Crdito;
INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial;
INSS Instituto Nacional de Seguridade Social;
IVV ndice de Velocidade de Vendas;
JURIR Jurdico Regional;
NBR Norma Brasileira Registrada no INMETRO;
OF Ofcio;
OS Ordem de Servio;
PEPT Pendncia para Elaborao de Pea Tcnica prevista no COA;
RFFSA Rede Ferroviria Federal Sociedade Annima;
RGI Registro Geral de Imveis no Cartrio de Registro de Imveis;
SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis;
SIGDU - Sistema de Gesto do Desenvolvimento Urbano;
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil;
SINDUSCON Sindicato das Indstrias da Construo Civil;
SR Superintendncia Regional;
SISUPFOR Sistema para gerao de Laudos de Avaliao Simplificados;
VV Velocidade de Vendas;

Vigncia: 11/08/2011

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2.2

COT-AVALIAES-15

CONCEITOS

Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem,
seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica
para determinada finalidade, situao e data;
Averbao da edificao: registro da edificao existente ou realizada sobre um terreno, na matrcula do
terreno no RGI, normalmente com descrio da tipologia da edificao e suas reas. Em se tratando de
empreendimentos, a descrio mais detalhada e poder abranger adicionalmente, para os empreendimentos
condominiais, as fraes ideais das unidades autnomas;
Caractersticas intrnsecas do imvel: aspectos inerentes ao prprio imvel, ao seu terreno, a exemplo da rea,
dimenses, posio, confrontaes assim como s benfeitorias nele existentes, a exemplo do partido
arquitetnico, padro, conservao, rea, diviso interna.
Caractersticas extrnsecas do imvel: aspectos no intrnsecos do imvel ligados ao logradouro, bairro, cidade
enfim, regio assim como ao contexto em que se insere em termos, por exemplo, de mercado, economia,
legislao.
Certido de Inteiro Teor da Matrcula do imvel no RGI: documento emitido pelo Cartrio de Registro de
Imveis, contendo o histrico do imvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo, averbaes de
edificaes, alteraes de edificaes, aes reais e reipersecutrias, hipotecas, alienaes fiducirias, cadeia
dominial e alteraes de endereo;
Dano Fsico de Imvel: Dano constatado no imvel decorrente de vcios construtivos, ao humana delituosa ou
no, omisso humana, por exemplo, em relao manuteno preventiva ou corretiva, agentes da natureza,
entre outros;
Especificao da avaliao: classificao da avaliao em relao aos graus de fundamentao e preciso
resultantes;
Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausncia de risco de colapso;
Grau de Fundamentao: funo do aprofundamento do trabalho AVALIATRIO, da metodologia empregada e
da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;
Grau de Preciso: estabelecido quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa avaliao;
Habitabilidade: pressupe a existncia de condies satisfatrias de conforto, segurana e salubridade na
edificao;
Habite-se: documento expedido pela administrao pblica local, normalmente prefeitura ou rgo competente,
que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imvel e sua conformidade com as normas e posturas
locais ou conformidade com os projetos aprovados segundo as normas e posturas locais vigentes poca da
aprovao, liberando o imvel para uso, inclusive no habitacional se for o caso;
Imveis urbanos e bens correlatos urbanos: no contexto do presente normativo, refere-se ao conjunto dos bens
para a avaliao dos quais, possuem habilitao os engenheiros civis e arquitetos;
Inovao tecnolgica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora diferencial tecnolgico em
relao aos correspondentes pr-existentes no mercado quando de seu lanamento;
Intervalo de valores admissveis: faixa de valores admissveis em torno do valor de avaliao.
Laudo Completo: o que contm de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR
14.653 e suas partes, com as informaes suficientes para o seu entendimento e a definio do valor do bem;
Laudo Simplificado: o que contm de forma resumida os requisitos previstos pela NBR 14.653 e suas partes;
Luvas: quantia estabelecida para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao
do ponto comercial.
Matrcula no RGI: resultante da ao de documentar em um livro ou ficha no Cartrio de Registro de Imveis
a descrio do imvel em termos, principalmente, de endereo e metragem, seus proprietrios e os sucessivos
registros e averbaes que informam transaes, hipotecas, nus e alteraes fsicas do bem;
Memorial de Incorporao: Acervo documental do registro da incorporao em condomnio no RGI;
Monitoramento de trabalhos de avaliao: o processo de monitoramento pelos profissionais do quadro, dos
trabalhos realizados pelas empresas credenciadas, ocorre em tempo real, ou seja, durante a execuo dos
mesmos, objetivando a conformidade desses trabalhos com a NBR 14653 da ABNT e suas partes, com os
dispositivos legais vigentes, com o presente normativo e para que no restem restries aparentes ou indcios
de restries validao de seus resultados. O monitoramento feito a ttulo apenas de controle de qualidade,
sem que haja, no entanto, qualquer conotao de co-responsabilidade dos profissionais monitores pela
execuo dos mesmos;
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COT-AVALIAES-15

Monitor: profissional responsvel pelo monitoramento;

Parecer Tcnico e Relatrio Complementar: Parecer ou Relatrio circunstanciado contendo esclarecimento
tcnico emitido por profissional do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua especialidade, eventualmente
em complementao a outro trabalho anterior de sua autoria;
Preo de Liquidao Forada: a quantia aufervel pela comercializao de um bem, na hiptese de uma venda
compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado, sendo um dos objetivos possveis de
um trabalho de avaliao e estabelecido sempre que formalmente solicitado;
Profissionais do quadro: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados da CAIXA, das carreiras
profissionais;
Revisionamento de trabalhos de avaliao: processo de verificao dos trabalhos terceirizados
amostragem, a posteriori, visando o aprimoramento tcnico e a qualidade dos servios contratados;

por

Revisor: Profissional responsvel pelo revisionamento;

Sistema construtivo convencional: so os que empregam materiais e tcnicas construtivas consagrados pelo
uso, normalizados pela ABNT e analisados e aprovados pela engenharia da CAIXA;
Unidade Isolada: unidade imobiliria autnoma no condominial;
Unidade assemelhada: So consideradas assemelhadas unidades de mesma tipologia (a exemplo de casas,
apartamentos, salas e lotes) localizadas no mesmo prdio, condomnio ou conjunto habitacional (ou contguos);
Valor locativo de mercado: para fins do presente normativo o valor de mercado para locao, que
corresponde quantia mais provvel pela qual se aluga voluntariamente e conscientemente um bem, numa
data de referncia, dentro das condies do mercado vigente;
Valor venal de mercado: para fins do presente normativo o valor de mercado para compra/venda, que
corresponde quantia mais provvel pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente;
Vcios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficincias de projetos, de falhas na execuo
da construo ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificao total ou parcialmente imprpria para
o fim a que se destina e/ou depreciam o imvel;
Vcios construtivos graves: so aqueles que afetam o imvel ou parte dele, prejudicando a sua estabilidade
solidez e/ou condies de habitabilidade e sejam de recuperao ou correo difcil e onerosa.
3

ORIENTAES

3.1 Todos os trabalhos de avaliao CAIXA so elaborados em conformidade com a NBR 14653 da ABNT e suas
partes.
3.2 A realizao das avaliaes de bens, objeto do presente documento, constitui atribuio legal exclusiva dos
profissionais graduados em engenharia, arquitetura e agronomia.
3.3 As avaliaes e estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios objetivam subsidiar
produtos, programas e operaes, tais como as operaes de crdito, renegociaes de contratos, operaes de
repasse de recursos pblicos, operaes do PAC Programa de Acelerao do Crescimento, operaes
patrimoniais ou de interesse patrimonial, operaes e demandas judiciais e operaes de prestao de servios a
entidades externas conveniadas ou a entidades externas no-conveniadas em carter extraordinrio.
3.4 As atividades de avaliao e estudos de velocidade de vendas esto relacionadas no Anexo I e, quando
contratadas junto s empresas credenciadas, so monitoradas ou revisionadas pelos profissionais do quadro.
3.5

DOCUMENTAO PARA A AVALIAO DE IMVEIS

3.5.1
Cabe aos contratantes externos ou unidades CAIXA demandantes o fornecimento da documentao para
a avaliao dos imveis bem como viabilizar o acesso do avaliador s suas dependncias.
3.5.2
A documentao bsica para realizao das avaliaes de imveis a Certido de Inteiro Teor da
Matrcula dos imveis no RGI.
3.5.3
Quando a documentao bsica no contiver informaes suficientes realizao do trabalho de
avaliao, so solicitados s unidades demandantes projetos, memoriais descritivos, quadros do memorial de
incorporao, carns de IPTU ou outros documentos complementares.

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COT-AVALIAES-15

3.5.4
Na avaliao de unidades residenciais ou comerciais em prdios condominiais, quando constatada a
existncia fsica de vagas de garagem no autnomas associadas s unidades avaliadas, sem que figure
explicitamente nas Certides de Matrcula a existncia da vinculao, para que possam ser realizadas as
avaliaes, a vinculao das vagas comprovada atravs de outros documentos, como Conveno de
Condomnio, Memorial de Incorporao, Certido de Inteiro Teor da Matrcula do Terreno contendo a averbao
do Memorial de Incorporao.
3.5.5
Para as avaliaes realizadas no mbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, tal como previsto na Lei
11.483/07, quando no for possvel comprovar a dominialidade de imvel oriundo da extinta RFFSA, permitido
Unio transferir a posse deste ao adquirente para posterior regularizao perante o Cartrio de Registro de
Imveis.
3.5.5.1 Nesse sentido, em algumas situaes, para fins de avaliao, no existir disponvel Certido de
Matrcula do Imvel objeto.
Em se tratando de imveis adjudicados, em execuo extrajudicial, execuo judicial ou contrato
sub-jdice , as Unidades Demandantes fornecem, alm da Certido de Matrcula, sempre que possvel, cpia do

3.5.6

laudo da ltima avaliao realizada com vistoria interna, alm de outros documentos disponveis, tais como,
projetos e croquis que possam servir como subsdio na caracterizao interna do imvel, na hiptese de no
viabilizao da vistoria interna do mesmo.
3.5.7
A solicitao de documentao complementar ou de esclarecimentos sobre a documentao fornecida
junto s unidades CAIXA demandantes feita pelas empresas credenciadas atravs de PEPT ou solicitao
formal.
3.5.8
A negativa ou demora excessiva em atender a solicitao enseja a concluso e entrega do Laudo sem a
definio do valor de avaliao contendo a respectiva justificativa.
3.5.9
Em se tratando de demandas por unidades CAIXA, havendo divergncia entre o endereo constante na
documentao do imvel e o verificado pelo avaliador por ocasio da vistoria, havendo a convico do avaliador
de tratar-se do imvel objeto da documentao e da demanda, emitido o laudo e consignada a divergncia
verificada, por outro lado, no havendo a convico, concludo e entregue o laudo sem definio de valor
contendo a respectiva justificativa.
3.5.9.1 As unidades CAIXA demandantes, a partir da divergncia de endereo apontada pelo avaliador,
investigam a situao, se preciso com consulta jurdica.
3.5.9.2 Invariavelmente identificado o imvel no laudo pelo seu endereo real verificado.
3.6

MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS

CREDENCIADAS

3.6.1
Quando realizados por empresas credenciadas, so monitorados pelos profissionais do quadro os
estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios urbanos, as avaliaes apresentveis atravs
de laudo modelo completo, as avaliaes de imveis funcionais para alienao, alguns casos de avaliaes para
terceiros, exceto EMGEA, cujo contrato admita a apresentao atravs de laudo simplificado e as avaliaes nas
anlises dos pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienados.
3.6.1.1 So revisionadas sob a gesto das GIDUR as demais avaliaes realizadas por empresas credenciadas
apresentveis atravs de laudo modelo simplificado, em operaes tais como aquisio de unidades imobilirias,
renegociao de dvida de financiamentos habitacionais, imveis adjudicados, execuo extrajudicial, execuo
judicial, contratos sub-jdice, garantia de operaes da rea comercial enquadrveis na atividade A-301 e
substituio de garantias habitacionais.
3.6.2
Os monitores engenheiros civis e arquitetos monitoram na ntegra os trabalhos realizados pelas
empresas credenciadas, quando se tratar de estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios
urbanos e de avaliaes de imveis urbanos e bens correlatos urbanos que devam ser monitoradas conforme
indicadas no item 3.6.1.
3.7

METODOLOGIAS AVALIATRIAS

3.7.1
A metodologia avaliatria adotada funo basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes subsidirias obtidas.
3.7.2

Como regra, utilizado para avaliao o mtodo comparativo direto de dados de mercado.

3.7.2.1 A adoo de outra metodologia sempre justificada nos laudos de avaliao e somente admitida nos
trabalhos realizados por empresas credenciadas, se houver anuncia da GIDUR.
3.7.3
Nas avaliaes onde a metodologia adotada envolva a determinao do custo de reedio ou reproduo
de benfeitorias, so prioritariamente utilizadas as informaes do SINAPI.

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3.8
3.8.1

COT-AVALIAES-15

ESPECIFICAO DAS AVALIAES

As avaliaes so especificadas quanto fundamentao e preciso.

3.8.2
A fundamentao funo do aprofundamento do trabalho AVALIATRIO, metodologia, confiabilidade,
qualidade e quantidade de dados subsidirios disponveis.
3.8.2.1 Todos os trabalhos de avaliao de imveis urbanos so elaborados com o objetivo de atingir o Grau de
Fundamentao II, admitido, no entanto, o Grau I, dispensvel em princpio que se busque o Grau III.
3.8.2.2 Em situaes especiais, quando por algum motivo for requisitado que se busque o Grau III, a avaliao
tratada de maneira diferenciada, inclusive no que tange ao clculo do seu custo, do valor de remunerao s
empresas credenciadas ou de cobrana de terceiros, estimando-se o volume de horas tcnicas a ser empregado.
3.8.2.3 Nos municpios classificados como B no SIGDU-4.48 e nas situaes em que haja comprovada
impossibilidade de se viabilizar pelo menos o Grau I de fundamentao, por motivos alheios vontade do
avaliador, sob a responsabilidade das GIDUR, atribudo ao trabalho de avaliao o ttulo de Laudo de Avaliao
de Uso Restrito, consignando-se tal situao nos campos Grau de Fundamentao/Preciso e Observaes
Finais do laudo.
3.8.3
A preciso estabelecida quando possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa avaliao e
depende da natureza do bem, do objetivo da avaliao, da conjuntura de mercado, da abrangncia alcanada na
coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
3.9
3.9.1

VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO

O Laudo de Avaliao tem validade para a data de referncia nele constante.

3.9.2
Administrativamente a CAIXA define por meio dos gestores de cada produto, programa ou operao o
perodo de validade dos laudos de avaliao para sua utilizao.
3.10

PREO DE LIQUIDAO FORADA

3.10.1 O preo de liquidao forada identificado como valor presente de um fluxo de caixa, descontado ao
custo de oportunidade do proprietrio do bem, observadas as peculiaridades descritas nos pargrafos seguintes.
3.10.1.1 O horizonte do fluxo de caixa corresponde ao prazo esperado de absoro pelo mercado em condies
normais, inclusive de preo.
3.10.1.2 A receita alocada no ltimo perodo do fluxo de caixa e corresponde ao valor de mercado do bem,
identificado pelo avaliador atravs de trabalhos avaliatrios.
3.10.1.3 As despesas correspondentes aos custos de manuteno (vigilncia, gua, energia eltrica, cotas
condominiais), custo de licitao e gerenciamento, impostos e outros, tambm so alocadas no fluxo de caixa.
3.10.1.4 O fornecimento das informaes quanto ao prazo esperado de comercializao, custo de oportunidade e
aos valores e prazos das despesas so em princpio de responsabilidade das contratantes ou unidades CAIXA
demandantes.
3.11

AVALIAES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO

3.11.1 Adota-se como padro de capa de laudo e padro de laudo os constantes no Anexo II e Anexo III do
presente normativo, nas avaliaes individuais de Imveis Urbanos quando elaborados pelo mtodo comparativo
direto de dados de mercado com a utilizao de regresso linear clssica.
3.11.1.1 Para as demais situaes so utilizados os referidos padres com as adaptaes que sejam
indispensveis em funo, por exemplo, de outra metodologia empregada, da natureza e quantitativo dos bens
objeto, assim como de exigncias normativas previstas nas demais partes especficas da NBR 14653.
3.11.2 As avaliaes apresentadas atravs de Laudo Completo so demandadas exclusivamente pelas GIDUR e
sempre que realizadas por empresas credenciadas, so monitoradas por profissionais do quadro, observadas as
disposies constantes no subitem 3.6 acima.
3.11.3 So elaborados Laudos Completos nas seguintes avaliaes:
Imveis patrimoniais (aquisio, alienao, permuta, locao, atualizao de balano);
Avaliaes de interesse de terceiros, a exceo das avaliaes previstas em contratos de convnios para
serem enquadradas na atividade A-301 e avaliaes para Instituies de Crdito (Circular CAIXA 147/98);
Demandas judiciais, a exceo das recebidas no mbito dos processos de adjudicao, execuo extrajudicial,
execuo judicial, contratos sub-jdice, envolvendo as tipologias enquadrveis na atividade A-301;
Seguro (exceto habitacional);
Avaliaes de empreendimentos;
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Avaliaes tcnico-econmicas, assim identificadas as avaliaes com utilizao do mtodo da capitalizao da

renda;
Imveis rurais;
Mquinas e equipamentos;
Instalaes industriais;
reas florestais;
Stios histricos;
Jazidas;
Outras situaes no previstas sob a responsabilidade das GIDUR.
3.11.4

AVALIAES PARA GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAO DE PAGAMENTO NO

ENQUADRVEIS NA ATIVIDADE A-301, COM NFASE PARA AS ATINENTES S OPERAES
COMERCIAIS

3.11.4.1 Nas avaliaes para garantia (alienao fiduciria, hipoteca, garantia fidejussria) ou recebimento em
dao de pagamento no enquadrveis na atividade A-301, exceto avaliaes de empreendimentos urbanos no
mbito das anlises do crdito imobilirio, o avaliador manifesta-se conclusivamente sobre a possibilidade de
aceitao do imvel como garantia de operaes no mbito da CAIXA, sob os aspectos fsicos e de mercado.
3.11.4.1.1 Sempre que a manifestao for contrria aceitao do imvel como garantia, o avaliador consigna
justificativa no laudo de avaliao.
3.11.4.2 Em se tratando de avaliaes de instalaes industriais, assim como de mquinas e equipamentos,
determinado o valor de desmonte dos bens, ou seja, o valor apurvel pela venda das instalaes, mquinas e
equipamentos desmontados.
3.11.4.2.1 Enquadra-se nesse contexto os postos de combustveis para os quais o valor de garantia corresponde
ao valor do terreno com suas benfeitorias civis, somado ao valor de desmonte dos equipamentos e instalaes
eletromecnicas.
3.11.5

IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE

LAUDO TIPO COMPLETO

3.11.5.1 Constatada a existncia de passivo ambiental, por exemplo, em funo de contaminao, a avaliao
contempla a sua influncia.
3.11.5.1.1 Os subsdios ou a complementao dos subsdios a respeito do passivo ambiental, necessrios
avaliao, so providenciados pelos demandantes/interessados, a partir de solicitaes feitas pelas GIDUR.
3.11.5.2 Havendo suspeita da existncia de passivo ambiental, so solicitados pelas GIDUR aos
demandantes/interessados, subsdios que comprovem a inexistncia de passivo ambiental ou, se no for o caso,
que possibilitem ao avaliador contemplar a influncia da sua existncia na avaliao.
3.11.5.3 Em se tratando de avaliaes de interesse CAIXA, havendo a constatao ou at mesmo a suspeita da
existncia de passivo ambiental, o avaliador consigna no laudo de avaliao, em nvel de concluso, que o
imvel somente poder se aceito como garantia se for comprovada, conforme o caso, a inexistncia ou a
eliminao de passivo ambiental existente.
3.11.6

AVALIAO INTERVALAR

3.11.6.1 Quando da elaborao de laudos de avaliao modelo completo, alm do valor final, ou seja, do valor
de avaliao, dever ser indicada a faixa de valores admissveis em torno do valor final.
3.11.6.1.1 A faixa de valores admitida em torno do valor final chamaremos de intervalo de valores admissveis.
3.11.6.1.2 Excluem-se desse contexto as avaliaes destinadas a balano ou atualizao de balano patrimonial e
as avaliaes para terceiros.
3.11.6.2 Quando, como valor de avaliao, for adotada a estimativa de tendncia central, o intervalo de valores
admissveis deve estar limitado simultaneamente ao intervalo de confiana de 80% para a estimativa de
tendncia central e ao campo de arbtrio.
3.11.6.3 Quando for arbitrado valor de avaliao dentro do campo de arbtrio, no coincidente com a estimativa
de tendncia central, o intervalo de valores admissveis deve estar limitado simultaneamente ao campo de
arbtrio e ao intervalo em torno do valor arbitrado, com amplitude igual do intervalo de confiana de 80% para a
estimativa de tendncia central.
3.11.6.4 Algumas possibilidades na definio do intervalo de valores admissveis esto ilustradas no Anexo XIV.
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3.11.7

COT-AVALIAES-15

AVALIAO DAS UNIDADES PADRO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

URBANOS PARA FINS DE RECUPERAO DE ATIVOS, VIA DE REGRA NOS PROCESSOS DA
EMGEA

3.11.7.1 As unidades padro tipo representam um grupo de unidades assemelhadas s quais possa ser atribudo
um mesmo valor de avaliao.
3.11.7.2 Para avaliao das unidades padro tipo no h a obrigatoriedade de vistoria de todas as unidades por
elas representadas, mas de unidades em proporo apenas suficiente para a caracterizao do padro tipo.
3.11.7.3 Na definio das unidades padro tipo e do grupo de unidades representadas, considera-se no
somente aspectos intrnsecos como rea e diviso interna, mas tambm aspectos com relevante influncia nos
valores, como, por exemplo, os demonstrados abaixo:
Apartamentos de mesma tipologia, de frente e de fundos, podem caracterizar unidades padro distintas;
Apartamentos de mesma tipologia, virados para o mar e para uma favela, caracterizariam 02 unidades padro
distintas;
Apartamentos de mesma tipologia localizados em prdios distintos de um mesmo conjunto ou condomnio,
diferenciados pela existncia de problemas estruturais em alguns desses prdios, caracterizam unidades
padro distintas.
3.11.7.4 As unidades que, a exceo de pequenas diferenas de rea, sejam assemelhadas nos demais aspectos
considerados para efeito de avaliao, so representadas por uma mesma unidade padro tipo, desde que s
mesmas possa ser atribudo um mesmo valor de avaliao.
3.11.7.5 Nas avaliaes das unidades padro tipo de empreendimentos da EMGEA, demandadas normalmente
pelas GIREC junto s GIDUR, tambm so fornecidos, alm da estimativa pontual, os intervalos de valores
admissveis.
3.11.7.6 Mediante solicitao e orientao formal das GIREC, na avaliao de unidades padro tipo de
empreendimentos para liquidao/renegociao de contratos com incentivos especficos autorizados pela
EMGEA, inclusive em se tratando de conjuntos habitacionais de casas, as unidades padro tipo so consideradas
para efeito de avaliao, como se hipoteticamente as unidades por elas representadas mantivessem suas
caractersticas arquitetnicas originais.
3.11.8

DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMVEIS URBANOS A SEREM

LOCADOS PELA CAIXA OU TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAES ONDE AS
CARACTERSTICAS DO IMVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERSTICAS DA
AMOSTRA DE MERCADO DISPONVEL

3.11.8.1 Como regra geral, consideram-se objetos das avaliaes os imveis a serem locados, como se
adaptados estivessem necessidade dos locatrios ou futuros locatrios.
3.11.8.2 O mtodo comparativo direto de dados de mercado sempre que possvel utilizado e com a maior
abrangncia possvel na contemplao do objeto da avaliao (Parte A).
3.11.8.3 No so considerados na avaliao os efeitos valorizantes das benfeitorias retornveis e das
benfeitorias no retornveis que foram ou sero custeadas por atuais ou futuros locatrios, nas avaliaes para
renovao contratual ou para contratao.
3.11.8.4 Quando existirem aspectos do objeto da avaliao que no possam ser abrangidos pela avaliao
comparativa, via de regra por insuficincia de informaes referenciais de mercado, face atipicidade do bem a
avaliar no seguimento de mercado em que se insere, calcula-se parcela complementar em separado (Parte B),
para compor o valor locativo mensal global do imvel objeto (Partes A + B).
3.11.8.5 O mtodo a ser utilizado para a definio da parcela de aluguel complementar (Parte B), tecnicamente
definido pelos autores das avaliaes, obedecendo-se os preceitos da NBR 14.653 e suas partes.
3.11.8.6 Para que possam ser considerados na avaliao os custos das adaptaes dos imveis, em se tratando
da CAIXA e dos Tribunais, so fornecidos pelas GILOG de forma descritiva, analtica, contendo assinatura de
Profissional Responsvel Tcnico e ART.
3.11.8.6.1 dispensvel a apresentao de ART sempre que a pea tcnica contendo os custos das adaptaes
for de autoria de profissionais do quadro lotados nas GILOG.
3.11.8.6.2 Na informao dos custos so segregados os itens ou parcelas que foram ou sero custeados pelos
futuros locatrios e pelos proprietrios dos imveis.
3.11.8.7 Quando o aluguel ou parcela complementar de aluguel forem avaliados com a utilizao de fatores de
comercializao e taxas de rentabilidade, estes parmetros so inferidos no bojo dos trabalhos de avaliao.

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COT-AVALIAES-15

3.11.8.8 A soluo avaliatria descrita para determinao do valor locativo aplicvel tambm aos casos de
determinao do valor venal quando existirem aspectos do objeto da avaliao que no possam ser abrangidos
pela avaliao comparativa, via de regra por insuficincia de informaes referenciais de mercado, face
atipicidade do bem a avaliar no seguimento de mercado em que se insere.
3.11.9

AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO

IMOBILIRIO

3.11.9.1 Os trabalhos de avaliao so providenciados pelas GIDUR, elaborados primordialmente pelos

profissionais do quadro ou, quando contratados, so monitorados pelos profissionais do quadro.
3.11.9.2 Os objetivos possveis so de determinao dos parmetros de mercado, representados pelos valores
de avaliao e correspondentes intervalos de valores admissveis, como a seguir discriminados:
De compra/venda dos terrenos (glebas ou lotes) vazios ou considerados como se vazios estivessem;
De compra/venda das unidades autnomas dos empreendimentos considerados como se prontos estivessem;
De aluguel das unidades autnomas dos empreendimentos considerados como se prontos estivessem.
3.11.9.3 Os modelos de regresso utilizados nas avaliaes so atuais ou atualizados e contemplam sempre que
possvel apenas dados de imveis novos e na planta, os mais contemporneos possveis avaliao na sua data
de referncia, inclusive dados do prprio empreendimento em anlise, desde que devidamente comprovados.
3.11.9.4 Sempre que restarem discrepncias entre os valores de avaliao adotados para fins de anlise e os
valores propostos pelo agente construtor/incorporador, particularmente se a anlise estiver resultando na
inviabilidade do empreendimento, providenciada pelas GIDUR a defesa da avaliao junto ao referido agente,
de maneira sistematizada, utilizando-se terminologia, linguagem e recursos apropriados ao entendimento pelo
agente e convencimento do mesmo.
3.11.9.4.1 Por outro lado, particularmente nestes casos, so oportunizadas ao agente construtor/incorporador a
fundamentao e defesa de seus valores propostos, principalmente com apresentao de dados de mercado
referenciais de um modo geral e dados de venda de unidades do prprio empreendimento em particular.
3.11.9.4.1.1 Os dados de mercado fornecidos, inclusive os dados de venda do prprio empreendimento, so,
sempre que possvel, considerados na avaliao ou reavaliao CAIXA desde que tenham sido comprovados pelo
agente ou sejam comprovados pelas GIDUR, respeitados os limites quantitativos para que no haja distoro da
amostra.
3.11.9.5 As avaliaes so em princpio apresentadas em forma de Laudos tipo Completo.
3.11.9.5.1 A critrio das GIDUR, feitas as ressalvas constantes no item 3.11.9.5.3, os trabalhos de avaliao so
alternativamente apresentados por meio de laudos modelo simplificado (Anexo VIII, Anexo IX e Anexo X),
contendo todos os anexos necessrios para que sejam atendidos os requisitos da NBR 14653 e sejam
abrangidos em termos de relatrios do modelo de regresso, pelo menos os relatrios de resultados estatsticos,
tabela de dados e projees de valores.
3.11.9.5.2 Outra possibilidade, feitas as ressalvas constantes no item 3.11.9.5.3, a apresentao da avaliao
atravs de uma simplificao do laudo tipo completo, que passa a ser designado como Laudo de Avaliao de
Uso Restrito, desde que contenha todos os aspectos obrigatrios previstos na NBR 14653 no contemplados pelo
modelo de Laudo de Anlise correspondente e sejam abrangidos, em termos de relatrios do modelo de
regresso, pelo menos os relatrios de resultados estatsticos, tabela de dados e projees de valores.
3.11.9.5.2.1 A simplificao do laudo tipo completo pressupe que tenha sido considerado o objeto da avaliao
tal como identificado e descrito no laudo de anlise, seja nos seus aspectos extrnsecos ou intrnsecos, inclusive
em termos de registros fotogrficos, ficando os dois laudos vinculados entre si, o que consignado no laudo de
avaliao.
3.11.9.5.3 Em situaes que venham a ser apontadas pela GEPAD, ser gerado ou reeditado o laudo de
avaliao em modelo completo e disponibilizada cpia do mesmo ao proponente, porm, com a excluso das
referncias de mercado utilizadas que no possam ser divulgadas, como por exemplo, por terem sido extradas
de processos CAIXA ou terem sido obtidas mediante acordo de confidencialidade.
3.11.9.6 A possibilidade ou no de aceitao dos imveis como garantia ficar atrelada viabilidade tcnica do
empreendimento e dever ser atestada pelo engenheiro e arquiteto encarregado da anlise do empreendimento
como um todo, com base nos aspectos fsicos ou de projeto e em outros aspectos envolvidos, inclusive os
aspectos de mercado que venham a ser apontados pelo avaliador.
3.11.10

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PARA SEGURO

3.11.10.1 As avaliaes para seguro contemplam os custos de reproduo e reedio das benfeitorias totais do
imvel ou de partes das benfeitorias indicadas pelo solicitante para serem seguradas.
3.11.10.2 Salvo se especificado em contrrio pelo demandante, so abrangidos os equipamentos e mquinas
incorporados ao imvel.
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3.11.11

COT-AVALIAES-15

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAO

DE BALANO

3.11.11.1 As avaliaes de imveis patrimoniais de uso para fins de atualizao de balano objetivam o valor de
mercado do imvel como um todo, o valor do terreno considerado como se vazio estivesse e o valor agregado
pelas benfeitorias.
3.11.11.1.1 O valor agregado pelas benfeitorias corresponde diferena entre o valor de mercado do imvel
como um todo e o valor do terreno considerado como se vazio estivesse.
3.11.11.2 Em se tratando de imveis abrangendo duas ou mais unidades autnomas integradas fisicamente e,
portanto, mais de uma matrcula, avalia-se o imvel como um todo e atribui-se valor s unidades objeto das
diversas matrculas de tal sorte que a soma dos mesmos corresponda invariavelmente ao valor obtido do imvel
como um todo.
3.11.11.2.1 A critrio do avaliador os valores das unidades podem ser obtidos atravs das fraes ideais ou
coeficientes de proporcionalidade que venham a ser estabelecidos, por exemplo, a partir de projees dos
valores de mercado para as unidades como se no integradas estivessem s demais, o que for mais
representativo.
3.11.12

AVALIAES PARA TERCEIROS

3.11.12.1 Os trabalhos de avaliao para terceiros so apresentados via de regra atravs de laudos tipo
completo com encadernao.
3.11.12.1.1 Tal como previsto no item 3.12.27, em algumas situaes adotado o Modelo de Laudo Simplificado.
3.11.12.2 A exceo das avaliaes realizadas para a EMGEA que so demandadas s empresas contratadas
diretamente pelas unidades gestoras como as GIREC e apresentadas em Laudo Modelo Simplificado, todas as
avaliaes para terceiros contratadas so monitoradas pelos profissionais do quadro.
3.11.12.3 Sempre que previsto no contrato ou solicitado pelo contratante, so fornecidas cpias das ART dos
trabalhos de avaliao, junto com o laudo ou a posteriori, ainda que tenham sido registradas conjuntamente com
os outros trabalhos mensais em forma de ART mltipla.
3.11.12.4 Para as avaliaes realizadas no mbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, so adotados e
apontados como objetivo, finalidade e proprietrio, respectivamente, determinao de valor de mercado,
alienao atravs de licitao e Unio.
3.11.13

AVALIAES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENRICOS - PVG

3.11.13.1 Trata-se da avaliao sistemtica de grupo de imveis distribudos espacialmente, referenciada a uma
determinada data, usando-se procedimentos padronizados e normalizados, sem necessariamente vistoriar os
imveis individualmente, com caracterizao dos mesmos, por exemplo, a partir de informaes cadastrais ou
levantamentos por imagem de satlite ou aerofotos.
3.11.13.2 O mtodo recomendado o comparativo direto de dados de mercado, onde so buscados modelos de
regresso linear ou de regresso espacial, representativos do comportamento de mercado para as diversas
tipologias e situaes de mercado existentes.
3.11.13.2.1 A abrangncia dos modelos est atrelada preciso de resultados requerida face finalidade do
trabalho e em funo da estrutura de mercado e das zonas homogneas de avaliao especficas.
3.11.13.3 Modelos de regresso linear ou de regresso espacial so utilizados tambm para a obteno de
fatores como os de transposio e comercializao, a serem empregados nas avaliaes por fatores ou pelo
mtodo evolutivo.
3.12

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVS DE LAUDOS DE

AVALIAO MODELO SIMPLIFICADO

3.12.1 Laudo Simplificado o que contm de forma sucinta os requisitos mnimos previstos pela NBR 14.653-1
e 14.563-2, com as informaes suficientes para o seu entendimento, tal como os modelos constantes dos anexo
VIII, Anexo IX e Anexo X.
3.12.2 Exceto nas situaes que requeiram a apresentao da avaliao em forma de laudo tipo completo, o
modelo de Laudo Simplificado utilizado nas avaliaes de imveis urbanos de tipologias mais frequentes como
casa, apartamento, loja, escritrio, vaga de garagem e lote residencial unifamiliar.

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COT-AVALIAES-15

3.12.2.1 So exemplos de avaliaes a serem apresentadas em forma de laudo modelo simplificado, as

avaliaes nas operaes de aquisio de unidades imobilirias, renegociao de dvida de financiamentos
habitacionais, execuo extrajudicial, imveis adjudicados, em execuo extrajudicial, execuo judicial
ou contrato sub-jdice , garantia de operaes da rea comercial enquadrveis na atividade A-301, substituio
de garantias habitacionais e avaliaes nas anlises dos pedidos de autorizao para reformas de imveis
hipotecados ou alienados.
3.12.2.1.1 A exceo das avaliaes de imveis funcionais para alienao e das avaliaes nas anlises dos
pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienados, todas as demais modalidades de
avaliaes citadas so demandadas diretamente s empresas credenciadas, pelas unidades CAIXA habilitadas a
faz-lo no sistema SIGDU-4.48.
3.12.2.2 As avaliaes de imveis apresentveis atravs de laudos modelo simplificado, que sejam de destacada
complexidade ou atipicidade podem por deciso das GIDUR, ser enquadradas na atividade A-302, com todas as
suas implicaes, seja de prazo, custo ou apresentao por meio de Laudo de Avaliao Modelo Completo.
3.12.3 Quando for utilizado tratamento de dados de mercado por regresso linear, constam no Laudo
Simplificado a equao estimativa e os atributos do imvel avaliando para a simulao do valor.
3.12.4 Os Laudos Simplificados so gerados em 02 vias, contendo em cada uma delas relatrio fotogrfico com
pelo menos quatro fotografias coloridas, digitalizadas, internas e externas, referentes ao imvel avaliando, em
tamanho e definio suficientes para a sua perfeita visualizao e, na via a ser entregue na GIDUR, tambm
fornecida a documentao do imvel avaliando.
3.12.4.1 As fotografias coloridas, em nmero mnimo de quatro, contemplam pelo menos o logradouro, fachada
principal e aspectos internos do imvel.
3.12.5 exceo das GIDUR, as demais unidades demandantes no podem solicitar mais de uma avaliao
para o mesmo imvel, sem que tenha expirado ou esteja expirando o perodo de validade do primeiro laudo.
3.12.6 No havendo concordncia seja por parte do cliente ou da Unidade Demandante, com o contedo do
laudo, com nfase para o resultado da avaliao, pode ser solicitada a reviso da avaliao nos moldes previstos
no item 4.3.
3.12.6.1 Esta regra no se aplica s situaes em que so requeridos Parecer ou Relatrio Complementar ou
reedio do Laudo de Avaliao com mudana de proponente e/ou agncia.
3.12.7 justificado no campo Observaes Finais sempre que ocorrer o enquadramento do estado de
conservao do imvel como ruim.
3.12.8 So descritas todas as benfeitorias acessrias relevantes, tais como muros divisrios e de fechamento,
com as caractersticas dos materiais de que so constitudos.
3.12.9 Para que o imvel objeto possa ser avaliado devem existir condies e subsdios que permitam ao
avaliador localiz-lo/identific-lo e suficientemente caracteriz-lo.
3.12.10 Imveis inacabados ou em reforma so avaliados considerando-se o estado em que se encontram.
3.12.11 A ttulo de controle de qualidade dos trabalhos terceirizados sem monitoramento, que abrange todos os
trabalhos demandados fora das GIDUR, so obrigatoriamente realizados os revisionamentos, em quantitativos no
mnimo equivalentes aos previstos normativamente.
3.12.12 Todos os trabalhos de avaliao demandados pelas GIDUR so monitorados.
3.12.13 As avaliaes contemplam, sempre que possvel, a influncia dos estados de regularizao cadastral
dos imveis no RGI, em seu valor de mercado.
3.12.14 No podem ser fornecidas cpias dos laudos de avaliao a clientes ou agentes externos CAIXA,
exceto por determinao judicial.
3.12.15

VISTORIA

3.12.15.1 Como regra geral, o imvel avaliando vistoriado externa e internamente pelo avaliador.
3.12.15.1.1 No tendo sido viabilizada a vistoria interna do imvel por falha do interessado, caracteriza-se
Vistoria Infrutfera, sendo o laudo concludo sem atribuio de valor, porm, com a caracterizao externa e fotos
externas e com a citao das horas de chegada e sada do imvel, se possvel tambm nome e telefone de
pessoa que possa atestar o fato.
3.12.15.2 Para vistoria com hora marcada, ocorre a espera por parte do avaliador de no mnimo 30 (trinta)
minutos, para que possa ser caracterizado o no comparecimento do interessado ao local.
3.12.15.3 explicitada no laudo a data da vistoria quando a mesma no for contempornea data de referncia
do laudo.

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3.12.16

INFORMAES COMPLEMENTARES

3.12.16.1

ESTABILIDADE E SOLIDEZ

COT-AVALIAES-15

3.12.16.1.1 A existncia de estabilidade e solidez est atrelada integridade estrutural dos imveis, assim como
a falta de estabilidade e solidez decorre da existncia de comprometimento de elementos tais como fundaes,
estruturas, alvenarias estruturais e muros de arrimo, que venham ensejar riscos de desabamento das
edificaes.
3.12.16.2

VCIOS CONSTRUTIVOS

3.12.16.2.1 Uma vez identificada a existncia de vcios construtivos graves, estes so descritos no tpico
Informaes Complementares do Laudo de Avaliao Simplificado e contemplados em termos de relatrio
fotogrfico.
3.12.16.2.2 Vcios construtivos considerados graves motivam a no aceitao do imvel como garantia.
3.12.16.3

HABITABILIDADE

3.12.16.3.1 Habitabilidade pressupe a existncia de condies de conforto, salubridade, segurana, de imediata

ocupao e utilizao do imvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial ou outros.
3.12.16.3.2 Para que seja considerado habitvel, uma unidade isolada inacabada ou em reforma, deve possuir
pelo menos uma parte do seu mdulo principal com condies de habitabilidade.
3.12.16.3.3 No havendo outras restries, a falta de habitabilidade no enseja necessariamente a no aceitao
do imvel como garantia.
3.12.16.4

IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE

LAUDO MODELO SIMPLIFICADO

3.12.16.4.1 Constatada a existncia de passivo ambiental, por exemplo, em funo de contaminao, o avaliador
manifesta-se contrariamente aceitao do imvel como garantia e emite o laudo de avaliao sem definio de
valor, com a devida justificativa no campo Observaes Finais.
3.12.16.4.2 Havendo suspeita da existncia de passivo ambiental, para efeito de avaliao, o imvel
hipoteticamente considerado como se desprovido estivesse de passivo ambiental e o avaliador manifesta-se
contrariamente aceitao do imvel como garantia, com a correspondente justificativa no campo Observaes
Finais.
3.12.16.4.2.1 Uma vez comprovada pela parte interessada a inexistncia de passivo ambiental o imvel pode ser
aceito como garantia e, se necessrio, revisto o laudo de avaliao com eliminao da restrio.
3.12.17

VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS

3.12.17.1

VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES

CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS

3.12.17.1.1 So fornecidas Certides de Matrcula para as vagas de garagem autnomas a serem abrangidas,
conjuntamente, nas avaliaes de outras unidades condominiais como apartamentos, escritrios e eventualmente
lojas.
3.12.17.1.2 Os nmeros identificadores das vagas compem a identificao do objeto da avaliao, juntamente
com o nmero da unidade avaliada principal, em Laudo de Avaliao nico, como por exemplo, apartamento 403
e vaga de garagem 15.
3.12.17.1.3 Nas operaes de aquisio de unidades residenciais condominiais, normalmente apartamentos em
condomnios, onde as vagas de garagem sejam autnomas e todos os proprietrios de apartamentos
assemelhados possuam vaga(s) de garagem em determinadas propores, os objetos de avaliao abrangem
obrigatria e conjuntamente, alm dos apartamentos, tambm vaga(s) de garagem em nmero compatvel com
demais apartamentos assemelhados.
3.12.17.1.3.1 Quando esse requisito no estiver sendo atendido, solicita-se unidade demandante a incluso de
vaga(s) de garagem na operao com o fornecimento de documentao complementar, para que o imvel possa
ser avaliado.

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3.12.17.2

COT-AVALIAES-15

VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS VINCULADAS

CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS

OUTRAS

UNIDADES

3.12.17.2.1 As vagas de garagem no autnomas vinculadas so abrangidas nas avaliaes de unidades

condominiais como apartamentos, escritrios e eventualmente lojas, desde que apaream registradas
documentalmente de forma explcita, seja nas Certides de Matrcula ou em outros documentos como Conveno
de Condomnio ou Memorial de Incorporao.
3.12.17.2.1.1 Quando identificada por ocasio da vistoria a existncia de vagas de garagem vinculadas ao
apartamento ou escritrio, e as mesmas vagas no aparecerem indicadas explicitamente na Certido de
Matrcula, solicita-se unidade demandante, documentao complementar comprobatria para que o imvel
possa ser avaliado.
3.12.17.2.2 No so consideradas nas avaliaes as vagas de garagem informais que no estejam formalmente
documentadas, ainda que identificadas fisicamente como associadas unidade condominial avaliada.
3.12.18

EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS

3.12.18.1 Em se tratando de edificao com a rea parcialmente ou totalmente no averbada, para efeito de
avaliao, considera-se, em principio, as reas efetivamente existentes, isto , terreno e construo total (reas
averbadas e no averbadas) e o imvel, se no houver outras restries, passvel de ser aceito como garantia.
3.12.18.2 No pode o imvel ser aceito como garantia se possuir rea construda no averbada que, pelas suas
especificidades, sujeite o imvel no a uma possvel, mas a uma provvel interveno ou embargo pela
administrao condominial e/ou pelo poder pblico.
3.12.18.2.1 Excepcionalmente o imvel pode ser aceito como garantia, quando a parte no averbada em situao
restritiva no possuir vinculao estrutural com a parte ou mdulo principal da edificao, e, desde que uma
eventual demolio ou sinistro da parte no averbada em situao restritiva no possa afetar ou gerar outras
restries graves ao imvel como um todo, particularmente, sua parte ou mdulo principal.
3.12.18.2.1.1 Atendidos estes requisitos o laudo abrange na sua descrio, inclusive em termos de quantitativo
de rea, tambm a rea no averbada em situao restritiva, porm, a mesma desconsiderada para efeito de
avaliao, o que consignado no laudo.
3.12.18.2.2 Se a Matrcula no RGI contiver a averbao da existncia de construo, porm, sem a
caracterizao do imvel inclusive em termos de rea construda averbada, o imvel descrito e avaliado, pelo
menos em princpio, como se toda a rea construda estivesse averbada.
3.12.18.2.2.1 No pode o imvel ser aceito como garantia se possuir rea ou parte de sua rea construda em
situao restritiva, que pelas suas especificidades, sujeite o imvel no a uma possvel, mas a uma provvel
interveno ou embargo pela administrao condominial e/ou pelo poder pblico.
3.12.18.2.2.2 Excepcionalmente, o imvel pode ser aceito como garantia, quando a parte em situao restritiva
no possuir vinculao estrutural com a parte ou mdulo principal da edificao, e desde que uma eventual
demolio ou sinistro da parte em situao restritiva no possa afetar ou gerar outras restries graves ao imvel
como um todo, particularmente sua parte ou mdulo principal.
3.12.18.2.2.3 Atendidos esses requisitos, o laudo abrange na sua descrio, inclusive em termos de quantitativo
de rea, tambm a rea em situao restritiva, porm, a mesma desconsiderada para efeito de avaliao, o que
consignado no laudo.
3.12.18.2.3 Quando houver a necessidade por parte do demandante, eventualmente em funo do programa, de
que seja realizada a avaliao do imvel, considerando-se apenas a parcela de construo averbada, a
solicitao feita nos moldes previstos no item 3.12.25.12 por caracterizar situao paradigma, cujo objeto de
avaliao no corresponde realidade do imvel como um todo.
3.12.18.2.3.1 J tendo sido realizada a avaliao do imvel como um todo, a demanda de avaliao
considerando-se apenas a parcela de construo averbada primordialmente dirigida ao mesmo avaliador ou
empresa avaliadora que realizou o primeiro trabalho.
3.12.18.2.3.2 O atendimento do pleito fica condicionado
caracterizao da parcela de construo averbada.
3.12.19

possibilidade

de

identificao

suficiente

UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL

3.12.19.1 As avaliaes de unidades isoladas de uso misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes de uso
residencial e partes de uso no residencial, devem em princpio contemplar as reas efetivamente existentes,
isto , terreno e construo total (parcelas residencial e no residencial).
3.12.19.2 A existncia de parcela de uso no residencial em operaes habitacionais de aquisio, no motivo
por si s para que o imvel no possa ser aceito como garantia.

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COT-AVALIAES-15

3.12.19.3 No laudo consta a descrio em separado das parcelas residencial e no residencial, inclusive em
termos de rea.
3.12.19.4 Quando houver a necessidade por parte da unidade demandante, eventualmente em funo do
Programa, de que seja realizada a avaliao do imvel considerando-se apenas a parcela de uso residencial, a
solicitao feita nos moldes previstos no item 3.12.25.12 por caracterizar situao paradigma cujo objeto de
avaliao no corresponde realidade do imvel como um todo.
3.12.19.4.1 J tendo sido realizada a avaliao do imvel como um todo, a demanda de avaliao considerandose apenas a parcela residencial primordialmente dirigida ao mesmo avaliador ou empresa avaliadora que
realizou o primeiro trabalho.
3.12.19.4.2 O atendimento do pleito fica condicionado possibilidade de identificao e suficiente caracterizao
da parcela de uso residencial.
3.12.20

UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS

3.12.20.1 Havendo em um mesmo terreno multiplicidade de unidades habitacionais, sem que tenha havido a
instituio de condomnio, apontada claramente a situao e descritas detalhadamente as unidades no Laudo e
a avaliao abrange o imvel como um todo.
3.12.20.2 No havendo restries graves, com nfase para as previstas no subitem 3.12.26, o imvel, como um
todo, pode ser aceito como garantia.
3.12.20.2.1 As unidades habitacionais edificadas sobre o terreno, por no constiturem unidades autnomas, no
podem ser aceitas como garantia individualmente.
3.12.21

SISTEMAS CONSTRUTIVOS NO CONVENCIONAIS OU INOVADORES

3.12.21.1 Quando o imvel tiver sido construdo com a utilizao de sistemas construtivos no convencionais ou
inovadores o fato consignado no laudo com a identificao do sistema utilizado.
3.12.21.2 Para que o imvel edificado atravs de sistema construtivo no convencional ou inovador possa ser
aceito como garantia, necessrio que o sistema construtivo tenha sido previamente analisado e aprovado pela
engenharia CAIXA, o que atestado e divulgado pelas GIDUR s empresas credenciadas.
3.12.21.2.1 As GIDUR divulgam tambm os resultados das anlises feitas em termos de vida til das edificaes
produzidas com a utilizao dos sistemas construtivos analisados.
3.12.21.3 Em qualquer hiptese o imvel avaliado normalmente, ainda que no seja possvel a utilizao do
mtodo comparativo direto de dados de mercado, hiptese em que outros mtodos previstos na NBR 14.653-1 e
NBR 14.653-2 so adotados, desde que haja a anuncia das GIDUR.
3.12.22

EMPREENDIMENTOS COM 08(OITO) OU MAIS UNIDADES A COMERCIALIZAR

3.12.22.1
Quando no se dispuser da informao do nmero de unidades no comercializadas de um
determinado empreendimento pronto, pode ser utilizado como referncia o nmero de unidades ainda no
ocupadas no empreendimento, a ser verificado por ocasio da vistoria.
3.12.22.2 A definio do nmero de unidades a comercializar considera inclusive as unidades a serem
produzidas ou concludas no mbito do mesmo empreendimento onde se encontra a unidade pronta avaliada.
3.12.22.3 No caso especfico de empreendimentos totalmente concludos, as unidades a comercializar so
somente avaliadas, ou seja, dispensvel a anlise do empreendimento propriamente dita, pelas GIDUR.
3.12.22.4 Quando for emitida pelos Pontos de Atendimento demanda individualizada de avaliao de unidade em
empreendimento com 08 ou mais unidades a comercializar, o avaliador conclui o trabalho gerando e entregando
laudo sem valor de avaliao, com apontamento no campo Observaes Finais tratar-se de empreendimento
pronto com mais de 08 unidades a comercializar.
3.12.22.4.1 Porm, quando for emitida pelos Pontos de Atendimento demanda individualizada de avaliao em
que conste no campo Observaes da OS a informao de que o imvel a ser avaliado pertence a
empreendimento hipotecado ou alienado a outro Agente Financeiro, mesmo se tratando de unidade vinculada a
empreendimento pronto com 08 ou mais unidades a comercializar, o avaliador efetua o trabalho, avaliando
individualmente a unidade.
3.12.22.5
A avaliao das unidades a serem comercializadas solicitada de maneira centralizada por
determinado Ponto de Atendimento, atravs de uma nica demanda, porm, prevendo em termos de
remunerao da empresa credenciada, que sejam gerados laudos individualizados para cada unidade abrangida.
3.12.22.6
Como documentao para a avaliao das unidades a comercializar, so fornecidas Certides de
Matrcula Individuais das unidades ou Certides de Inteiro Teor de Matrcula do Terreno contendo a averbao
do registro da incorporao, com descrio das reas das unidades e averbao do habite-se.
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3.12.23

IMVEIS ADJUDICADOS,
CONTRATO SUB-JDICE

EM

EXECUO

COT-AVALIAES-15
EXTRAJUDICIAL,

EXECUO

JUDICIAL

OU

3.12.23.1 Nessas situaes as Unidades Demandantes fornecem sempre que possvel, alm da Certido de
Matrcula, cpia de laudo da ltima avaliao realizada com vistoria interna e outros documentos disponveis, tais
como projetos e croquis, que possam servir como subsdio na caracterizao interna do imvel, na hiptese de
no se conseguir vistori-lo internamente.
3.12.23.2 As avaliaes em questo so demandadas diretamente s empresas credenciadas pelas unidades
gestoras das operaes, com nfase para as GILIE e GIREC.
3.12.23.2.1 Ao contrrio, as avaliaes de empreendimentos representados pelas suas unidades padro tipo so
providenciadas apenas pelas GIDUR a partir da demanda de outras unidades CAIXA e so apresentadas atravs
de Laudo Completo.
3.12.23.3 O avaliador informa sempre que possvel no laudo se o imvel est desocupado ou ocupado, sua forma
de ocupao (cliente, inquilino, ex-muturio, invasor, entre outros), nome e telefone de contato do ocupante.
3.12.23.4 No tendo se viabilizado a vistoria interna, o avaliador caracteriza o imvel objeto atravs de situao
paradigma, com base na vistoria externa, em laudos de avaliao anteriores, em aspectos internos de imveis
assemelhados e em outros subsdios disponveis, consignando no campo Observaes Finais:
Data e horrio da visita e o motivo da no realizao da vistoria interna;
Tratar-se de avaliao com base em situao paradigma e quais foram os subsdios adotados para
caracterizao do objeto da avaliao, nos aspectos que dependiam da vistoria interna.
3.12.23.4.1 Aspectos como o estado de conservao interno, existncia de vcios construtivos, estabilidade e
solidez e condies de habitabilidade so apenas inferidos com base nos subsdios disponveis.
3.12.23.4.2 Na busca da caracterizao interna, no se dispondo de subsdios suficientes para a formao de
convico e no havendo indcios em contrrio, os imveis so considerados com estado regular de
conservao, sem vcios construtivos graves, com estabilidade, solidez e condies de habitabilidade.
3.12.23.4.3 No so adotados como subsdios aspectos documentais que aparentemente no correspondam
realidade verificada do imvel.
3.12.23.4.4 A manifestao quanto garantia nessas situaes segue as mesmas orientaes a respeito,
descritas no presente normativo, e baseada nas condies gerais da situao paradigma.
3.12.23.4.5 Mesmo no sendo possvel a vistoria interna, os registros fotogrficos externos do imvel objeto
compem invariavelmente o laudo de avaliao.
3.12.23.4.6 No tendo sido possvel uma mnima caracterizao do imvel por situao paradigma, pela
insuficincia ou deficincia de subsdios, o laudo de avaliao gerado e entregue sem valor de avaliao, com
a devida justificativa.
3.12.23.5 Em se tratando de renegociao de dvidas ou em outras situaes em que h o interesse do muturio
envolvido, vale a regra geral que prev a obrigatoriedade da vistoria interna do imvel para que a avaliao
possa ser realizada.
3.12.24

AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E

AMPLIAES EM IMVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA
CAIXA

3.12.24.1 Nas anlises dos pedidos de anuncia feitos por muturios junto CAIXA, para que os mesmos
possam empreender reformas em imveis hipotecados ou alienados fiduciariamente, so providenciadas as
seguintes avaliaes pelas GIDUR, a partir de demandas de outras unidades CAIXA, via de regra Ponto de
Atendimento:
a) Avaliao do imvel considerado hipoteticamente reformado de acordo com o projeto arquitetnico e
memorial descritivo apresentados;
b) Acessoriamente avaliado o imvel na pior condio de valor que venha a assumir durante a reforma,
eventualmente com demolio ou comprometimento de parte ou de toda a edificao e outras
benfeitorias;
3.12.24.2 No mesmo laudo de avaliao do imvel considerado reformado, apresentada no campo Observaes
Finais de forma resumida a caracterizao e estimativa do valor do imvel na sua pior condio prevista.
3.12.24.3 O laudo de avaliao faz parte integrante da anlise como um todo que pode abranger outros aspectos
tcnicos e pode ser materializada eventualmente em forma de laudo de anlise ou parecer tcnico, a ser
encaminhado unidade demandante.
3.12.24.4 As referidas avaliaes so realizadas ou monitoradas por profissionais do quadro das GIDUR.

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3.12.25

COT-AVALIAES-15

IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM CARACTERSTICAS

INTRNSECAS HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE

3.12.25.1 Para avaliao do imvel considerando-o com caractersticas intrnsecas no correspondentes sua
realidade, torna-se indispensvel solicitao formal pela Unidade Demandante, atravs de Ofcio ou consignando
no SIGDU-4.48, no campo Observao do formulrio/relatrio de Ordem de Servio.
3.12.25.1.1 No so acatadas solicitaes manuscritas consignadas no relatrio da OS ou feitas de outras
formas que no as previstas.
3.12.25.1.2 O Ofcio ou a OS contendo a solicitao passa a fazer parte integrante da avaliao e so
relacionados no campo Outros Documentos do laudo de avaliao, assim como anexados na via do laudo a ser
entregue na GIDUR para arquivamento.
3.12.25.2 Independentemente da situao paradigma hipottica que venha a ser indicada, o imvel objeto
normalmente caracterizado em seus aspectos extrnsecos, no que se refere s suas caractersticas reais atuais,
ligadas cidade, regio, logradouro e mercado em que se insere.
3.12.25.3 No laudo de avaliao caracterizado o imvel intrinsecamente como considerado para efeito de
avaliao, consignando-se no campo Observaes Finais tratar-se de avaliao com base em situao
paradigma, identificando-a, e quais foram os subsdios utilizados para caracterizao do objeto.
3.12.25.4 O recurso em questo destina-se a atender exclusivamente determinaes legais ou exigncias
programticas, processuais de interesse exclusivo da CAIXA e nunca a interesses de clientes ou muturios.
3.12.25.5 A vistoria interna sempre que possvel realizada e pode ser ou no imprescindvel para a
caracterizao dos objetos e/ou em funo do programa.
3.12.25.6 No tendo sido possvel vistoriar o imvel internamente, consigna-se no campo Observaes Finais a
data e horrio da visita e o motivo da no realizao da vistoria interna.
3.12.25.7 Os registros fotogrficos, inclusive do imvel tal como se encontra, compem os laudos de avaliao,
independentemente, da situao paradigma hipottica que venha a ser adotada.
3.12.25.8 Quando no viabilizada a avaliao por no ter sido possvel caracterizar-se os objetos minimamente,
gerado e entregue o laudo correspondente sem valor de avaliao, com a respectiva justificativa no campo
Observaes Finais.
3.12.25.9 Independentemente da situao paradigma apontada, no campo Observaes Finais so
resumidamente descritas as caractersticas intrnsecas reais do imvel que tenham sido verificadas, inclusive,
quanto existncia de qualquer restrio grave que venha a ser verificada, como vcios construtivos graves, falta
de estabilidade, solidez ou falta de condies de habitabilidade.
3.12.25.9.1 O que motiva a anlise quanto aceitao como garantia o imvel objeto na situao paradigma e
no o imvel na situao real, ainda que possua restries reais graves, as quais so descritas no laudo para
subsidiar deciso dos operadores dos Produtos e Programas.
3.12.25.10

O IMVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO POCA DO FINANCIAMENTO OU

TAL COMO POCA DE OUTRA AVALIAO ANTERIOR

3.12.25.10.1 Para que seja possvel a avaliao do imvel considerando-o como se hipoteticamente mantivesse
atualmente seus aspectos intrnsecos originais ou da poca do financiamento ou da poca de avaliao anterior,
alm da Certido de Inteiro Teor de Matrcula, as Unidades Demandantes fornecem outros subsdios que
permitam ou ajudem o avaliador a caracterizar o imvel na condio hipottica solicitada, eventualmente, sem
vistoria interna, se a mesma no tiver se viabilizado e no for imprescindvel.
3.12.25.10.2 Quando a situao paradigma abranger o imvel numa condio de usado poca de referncia,
torna-se obrigatrio o fornecimento de laudo de avaliao anterior que o caracterize em termos de estado fsico.
3.12.25.11

TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE

3.12.25.11.1 Em algumas situaes, a partir de requisio formal da unidade CAIXA demandante, a avaliao
refere-se somente ao terreno, mesmo existindo edificaes e outras benfeitorias sobre ele, devendo ser
utilizados os modelos de laudos simplificados para terrenos.
3.12.25.11.2 Consta obrigatoriamente no campo Observaes Finais do laudo que a avaliao refere-se somente
ao terreno, considerando-o hipoteticamente como se vazio estivesse (desprovido de benfeitorias).
3.12.25.11.3 Quando as benfeitorias existentes forem desvalorizantes, o fato relatado no laudo e a avaliao
contempla dentre outros o custo de demolio, remoo e regularizao.
3.12.25.11.3.1 Nos casos em que nas benfeitorias existentes sobre o terreno, forem constatadas restries
graves que comprometeriam a aceitao do imvel como um todo como garantia, o fato deve ser descrito no
campo Observaes Finais do laudo.
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3.12.25.12

COT-AVALIAES-15

IMVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAO DE REA CONSTRUDA AVERBADA

OU APENAS SUAS BENFEITORIAS DESTINADAS A USO RESIDENCIAL

3.12.25.12.1 Pode ser demandada a avaliao de imvel contendo rea de construo parcialmente no
averbada, a ser considerado como se possusse apenas sua parcela de construo averbada.
3.12.25.12.2 Pode ser demandada a avaliao de imvel de uso misto residencial e no residencial, a ser
considerado como se possusse apenas sua parcela de construo destinada ao uso residencial.
3.12.25.12.3 Pode ser demandada a avaliao de imvel de uso misto residencial e no residencial, contendo
rea de construo parcialmente no averbada, como se possusse apenas sua parcela de construo averbada
e destinada ao uso residencial.
3.12.26

ACEITABILIDADE DO IMVEL COMO GARANTIA

3.12.26.1 A manifestao tcnica quanto aceitabilidade do imvel como garantia no tem a finalidade de
subsidiar o enquadramento ou aprovao do imvel em um determinado programa ou operao, mas sim informar
se sob os seus aspectos de engenharia, arquitetura e mercado o imvel apresenta condies para constituir
garantia real.
3.12.26.2 O profissional avaliador baseia-se para a sua manifestao, no somente nas caractersticas
intrnsecas do imvel, mas tambm nos aspectos extrnsecos tais como legislao, posturas, fiscalizao,
mercado.
3.12.26.3 Como regra geral considera-se infra-estrutura mnima para aceitao de um imvel edificado como
garantia, a existncia de acesso ao imvel, soluo para abastecimento de gua, soluo para esgotamento
sanitrio e pluvial, redes de energia eltrica e iluminao pblica.
3.12.26.4 Sob responsabilidade das GIDUR, a definio da infra-estrutura mnima exigvel pode ser flexibilizada
em funo de peculiaridades regionais.
3.12.26.5 Em se tratando de terreno no h a exigibilidade de infra-estrutura mnima para que o imvel seja
aceito como garantia, bastando para tanto que o mesmo possua condies de ser localizado/identificado,
suficientemente caracterizado e ao mesmo exista acesso.
3.12.26.6 No so aceitos como garantia os imveis possuidores de situao restritiva grave quanto
comercializao, ao comprometimento de suas condies fsicas, falta de estabilidade e solidez, ao risco de
desabamento total ou parcial, existncia de vcios de construo graves e que estejam sujeitos a risco de
deslizamento, desmoronamento, inundaes repetitivas, enchentes ou alagamentos, perspectiva de
desapropriao, alm de outras restries possveis.
3.12.26.7 Em se tratando de unidade isolada contendo mais de um mdulo de edificao e houver situao
restritiva grave apenas nos mdulos de edificao secundrios ou acessrios, sem que exista risco de afetao
ou comprometimento do mdulo de edificao principal, so tambm descritos no laudo os mdulos com
restries, porm, desconsiderados para efeito de avaliao, sendo o imvel como um todo aceito como garantia.
3.12.26.8 Constitui condio restritiva comercializao e no aceito como garantia frao de terreno inserida
em terreno no desmembrado ou unidades habitacionais edificadas em terreno no desmembrado que no
constituam unidades autnomas.
3.12.26.9 No podem constar nos laudos condicionantes para que o imvel seja aceito como garantia, devendo o
avaliador manifestar-se conclusivamente sobre a questo.
3.12.26.10 Mesmo havendo a manifestao contrria aceitao do imvel como garantia, o mesmo avaliado.
3.12.26.11 Imvel inacabado ou em reforma somente aceito como garantia se a parte inconclusa ou em reforma
no estiver restringindo, comprometendo ou prejudicando as demais partes do bem.
3.12.26.11.1 Em se tratando de imvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno no todo ou em
parte e em se tratando de imvel em reforma interna, estando por ocasio da vistoria total ou parcialmente sem
seus acabamentos internos, mesmo no havendo condies de habitabilidade e inexistindo outras restries
aceitao do imvel como garantia, apontada normalmente a falta de condies de habitabilidade, porm
atestada a possibilidade de aceitao do imvel como garantia.
3.12.26.12 Tendo sido constatadas divergncias entre as reais caractersticas do terreno e a descrio de
terreno constante na matrcula do RGI, o imvel dever ser avaliado considerando-se as caractersticas reais do
terreno, porm, dever ser apontada a impossibilidade de aceitao do imvel como garantia.
3.12.26.12.1 No so restritivas aceitao do imvel como garantia e devero ser desconsideradas para efeito
de avaliao as alteraes sofridas pelo terreno que possam ser revertidas por iniciativa do(s) proprietrio(s) do
imvel, a exemplo de avanos em reas ou terrenos adjacentes.
3.12.26.12.2 O imvel somente poder vir a ser aceito como garantia se compatibilizadas descrio do terreno na
matrcula do RGI e reais caractersticas do mesmo.

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3.12.26.13 No produto Carta de Crdito FGTS Aquisio - Imvel Novo, no mbito do Programa Minha Casa
Minha Vida, o imvel no poder ser aceito como garantia se no atender s condies e especificaes mnimas
previstas no formulrio de Parecer Complementar especfico.
3.12.26.13.1 A negativa de garantia pelo no atendimento das condies mnimas constantes no Parecer
Complementar deve ser assinalada no campo especfico e consignada no campo Observaes Finais do laudo de
avaliao com citao dos itens no atendidos.
3.12.26.13.2 A toda demanda de avaliao pelo Ponto de Atendimento de Carta de Crdito FGTS Aquisio Imvel Novo, no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida, corresponde uma demanda vinculada de Parecer
Complementar direcionada empresa encarregada da avaliao do imvel.
3.12.27

LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO

3.12.27.1 Em municpios previamente definidos pelas GIDUR como municpios-B, assim como em outras
situaes onde for comprovada pela empresa credenciada GIDUR no ser possvel a obteno de pelo menos
Grau I de Fundamentao no trabalho avaliatrio, por insuficincia de informaes referenciais de mercado,
utilizado o Anexo XI, Anexo XII e Anexo XIII.
3.12.27.2 Valem para o Laudo Simplificado de Uso Restrito as mesmas definies e orientaes do Laudo
Simplificado, a exceo da exigibilidade de que seja atingido pelo menos Grau I de Fundamentao e que seja
atendido o disposto no item B.1 da NBR-14653-2, o que consignado nos campos Grau de
Preciso/Fundamentao do laudo e Observaes Finais.
3.12.27.3 A viabilidade da utilizao de regresso linear continuamente buscada pelas GIDUR e empresas
contratadas nas avaliaes em municpios classificados no SIGDU-4.48 como municpios-B.
3.12.27.4 Os municpios-B, onde existirem condies para que todas as avaliaes A-301 possam ser realizadas
com a utilizao de regresso linear e obteno de pelo menos Grau de Fundamentao I so reclassificados
pelas GIDUR como municpios-A.
3.13

PARECER TCNICO E RELATRIO TCNICO COMPLEMENTAR

3.13.1 No existe modelo de Parecer Tcnico ou Relatrio Tcnico Complementar em funo do que, para
gerao da pea tcnica, feita pelo avaliador uma adaptao do laudo tipo completo, com alterao do ttulo,
eliminao dos tpicos no aplicveis ou dispensveis e outras adaptaes que sejam estritamente necessrias.
3.14

ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS

3.14.1 O
Estudo de Velocidade de
Vendas (EVV) de determinado empreendimento imobilirio abrange o estudo do comportamento desse
empreendimento no contexto de mercado em que se insere, sob a tica do ritmo de vendas de suas unidades,
que poder ser expresso em Velocidade de Vendas VV ou ndice de Velocidade de Vendas IVV.
3.14.2 A Velocidade de Vendas (VV) traduz o quantitativo de unidades imobilirias comercializadas e o ndice
de Velocidade de Vendas (IVV) traduz o percentual de unidades imobilirias comercializadas referenciados no
tempo.
3.14.3 No havendo indicao contrria, a VV e o IVV so considerados mensais e podem referir-se a todas as
unidades do empreendimento sem distino de tipologia ou referir-se especificamente a uma ou mais tipologias
imobilirias
que
componham
o
empreendimento, por exemplo, VV ou IVV de apartamentos com 01, 02, 03, 04 ou mais dormitrios, com ou sem
garagem, casas de 02, 03, 04 ou mais dormitrios, com ou sem laje.
3.14.4 Para fins do presente normativo, os resultados dos EVV so designados por Estimativas de ndices de
Velocidade de Vendas (EIVV), sendo que os resultados finais sero globais referentes a todas as unidades do
empreendimento em anlise ou referentes a todas as suas unidades residenciais ou a todas as suas unidades
comerciais, conforme o caso.
3.14.5 Nos empreendimentos compostos por mais de uma tipologia de unidade, para os quais tiverem sido
obtidas EIVV especficas por tipologia, dever ser gerada a partir das mesmas, conforme o caso, o EIVV global
do empreendimento, o EIVV de sua frao residencial ou o EIVV de sua frao comercial, para compor o
resultado final do EVV.
3.14.6 As demandas dos EVV so feitas pelas GIRIS junto s GIDUR as quais, quando referentes a
empreendimentos residenciais ou a frao residencial de empreendimentos mistos, sero atendidas no prazo
mximo de 10 (dez) dias teis.
3.14.7 Somente so realizados obrigatoriamente pelas GIDUR estudos de velocidade de vendas
empreendimentos imobilirios residenciais ou da frao residencial de empreendimentos mistos.

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3.14.7.1 A realizao de EVV de empreendimentos imobilirios comerciais ou a abrangncia nos EVV da frao
comercial de empreendimentos mistos ficar condicionada possibilidade de obteno de informaes
subsidirias pelas GIDUR.
3.14.8 Por premissa influenciam a VV os aspectos mercadolgicos, scio-econmicos, populacionais, as
caractersticas intrnsecas e extrnsecas dos empreendimentos como um todo e de suas unidades em particular.
3.14.8.1 So exemplos de aspectos ou variveis influenciantes a localizao, aspectos das tipologias como rea,
quantidade de dormitrios, garagem, preo, padro construtivo, condies de financiamento, qualidade, inovao
e adequao do projeto do empreendimento, esforos de marketing empreendidos nas vendas, relao
preo/valor de mercado, nveis de estoque e de demanda da regio de influncia, estgio da obra e porte do
empreendimento.
3.14.9 Como aplicaes dos EVV, podemos citar a elaborao de fluxos de caixa de recebveis para fins de
anlise do risco de crdito e no direcionamento dos produtos do Crdito Imobilirio para otimizao da aplicao
dos recursos disponveis.
3.14.10

DADOS REFERENCIAIS

3.14.10.1 So referenciais para os EVV as informaes apresentadas pelas empresas proponentes do Crdito
Imobilirio, atravs das FRE Ficha Resumo do Empreendimento e seus anexos, assim como as informaes de
comprovao de vendas constantes nos processos do Crdito Imobilirio.
3.14.10.2 So utilizadas tambm informaes obtidas diretamente no mercado imobilirio atravs de pesquisa, a
qual, se comparada pesquisa para fins de avaliao, mais complexa, na medida em que, por exemplo, no se
pode obter dados de mercado de velocidade de vendas nos anncios de classificados de jornal ou anncios pela
internet.
3.14.10.2.1 Feita essa constatao, torna-se recomendvel que sejam estabelecidos canais de relacionamento
para a obteno das informaes com as empresas construtoras e/ou incorporadoras ou com as imobilirias que
as representam nas vendas.
3.14.10.2.2 Outras fontes de dados de referncia so as entidades setoriais como SECOVI, ADEMI e
SINDUSCON, cartrios de registros de imveis, prefeituras, balanos publicados pelas empresas construtoras de
capital aberto.
3.14.10.2.2.1 As entidades setoriais citadas podem dispor das informaes referenciais ou at mesmo de estudos
e pesquisas sobre o tema, tornando-se plenamente justificvel a viabilizao pelas GIDUR de convnios, acordos
de cooperao ou outras formas de parcerias ou at mesmo a associao regional da CAIXA s referidas
entidades, com representao pelas SR.
3.14.10.2.2.2 Para a associao da CAIXA s entidades, preciso que no haja qualquer implicao restritiva em
termos de responsabilidades ou riscos a serem assumidos pela CAIXA, na condio de associada, ou de
incompatibilidade de interesses entre as duas entidades, aspectos que so verificados pelas GIDUR e
principalmente pelas JURIR.
3.14.10.2.2.3 Algumas entidades disponibilizam suas informaes para livre acesso e outras se dispem a faz-lo
mediante contrapartida que pode ser, por exemplo:
O fornecimento de informaes de mercado pela CAIXA;
A associao da CAIXA entidade, com ou sem nus;
O pagamento para acesso aos dados.
3.14.10.2.2.4 Seja na associao da CAIXA com nus ou na compra do acesso s informaes, os recursos
podero ser oriundos da prpria SR mediante negociao com a mesma ou solicitados junto GEPAD.
3.14.11

CLASSIFICAO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAO E METODOLOGIAS

3.14.11.1

FUNDAMENTAO TIPO I - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANLISE

COMPARATIVA SIMPLIFICADA

3.14.11.1.1 EVV realizado por meio de anlise comparativa simplificada das informaes de mercado disponveis,
com priorizao dos empreendimentos que sejam os mais comparveis com o empreendimento em anlise, sob a
tica dos diversos aspectos influenciantes.
3.14.11.1.2 Sempre que possvel so realizadas homogeneizaes e/ou feita a opo pela anlise dos IVV ou
pela anlise dos VV pautada no menor grau de disperso dos dados disponveis originais ou homogeneizados.
3.14.11.1.3 O perodo de abrangncia dos dados referenciais definido em funo do dinamismo do mercado e
do nvel de uniformidade das vendas mensais, podendo contemplar um nico ms ou diversos meses.

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3.14.11.2

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FUNDAMENTAO TIPO II - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS

VARIAES DOS NVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIO DE
INFLUNCIA OU DE UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS

3.14.11.2.1 Outra forma de realizao do EVV consiste na anlise da variao do nvel de estoque de unidades
numa determinada regio de influncia ou do nvel de estoque de um grupo de empreendimentos de referncia.
3.14.11.2.2 A variao de estoque obtida a partir da razo entre o quantitativo de unidades vendidas em
determinado perodo e o resultado do somatrio do estoque de unidades inicialmente existentes com o nmero
de unidades lanadas durante o perodo de abrangncia.
IVV = U V / ((E 0 + U L )*t)
Sendo:
U V - unidades vendidas no perodo de abrangncia;

E 0 - estoque no incio do perodo;

U L - nmero de unidades lanadas no perodo;

t - perodo de abrangncia em meses.
3.14.11.2.3 A anlise de estoques poder ser segmentada por tipologias das unidades, considerando-se os
aspectos intrnsecos e extrnsecos mais relevantes dos empreendimentos como um todo e de suas unidades em
particular.
3.14.11.2.4 As EIVV obtidas por anlise de variao de estoque ao longo do tempo podem ser tratadas
estatisticamente para estudos de influncias temporais, regionais e de outros aspectos.
3.14.11.3

FUNDAMENTAO TIPO III - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM A VIABILIZAO

DE MODELO DE REGRESSO LINEAR CLSSICO OU ESPACIAL, COM O EMPREGO DE
ANLISE ENVOLTRIA DE DADOS SOB DUPLA TICA EDO/DEA OU DE REDES NEURAIS
ARTIFICIAIS

3.14.11.3.1 Os EVV atravs de regresso clssica ou espacial, de anlise envoltria de dados sob dupla tica
EDO/DEA ou de redes neurais artificiais so viabilizados a partir de informaes de mercado, com variveis
independentes ou explicativas representando os principais aspectos influenciantes das velocidades de vendas e
com varivel dependente ou explicada representando as VV ou os IVV.
3.14.11.3.1.1 Em funo da inexistncia ou insuficincia de informaes de mercado locais, pode ser feita a
transposio ou abrangncia de informaes de outros setores ou bairros, eventualmente de outros municpios,
desde que atendidos requisitos mnimos exigveis para a aplicao das metodologias.
3.14.11.3.2 Em se tratando de estudos, o que sugere a inexigibilidade ou at mesmo a impossibilidade da
obteno de elevados nveis de preciso, o conceito de macromodelo de regresso ou modelo de regresso
genrico aplicvel aos Estudos de Velocidade de Vendas e sua utilizao gera perspectivas de economia de
escala e racionalizao dos trabalhos.
3.14.11.4

AUSNCIA DE FUNDAMENTAO

3.14.11.4.1 Diante da absoluta e justificada impossibilidade de realizao dos estudos de velocidade de vendas
nos moldes previstos acima, por insuficincia de informaes de mercado subsidirias, tolerada a adoo de
resultados de estudos publicados para a regio por entidades setoriais reconhecidas como SINDUSCON, ADEMI
ou SECOVI, desde que no existam indcios de que tais resultados no sejam representativos para o
empreendimento em anlise.
3.14.11.4.2 Adotados os resultados publicados nas condies acima, no Parecer Velocidade de Vendas no
indicado o tipo de fundamentao e justificada a deciso no campo Informaes Complementares.
3.14.12

RESULTADOS

3.14.12.1 Tal como consta ressalvado no Anexo IV, os resultados dos EVV so alcanados com base nas
informaes de mercado subsidirias obtidas, refletiro, portanto, a realidade de mercado que as mesmas
representam, inclusive temporal, com graus de incertezas atrelados s informaes referidas, assim como
metodologia a ser empregada.
3.14.12.2 Consta tambm que os parmetros definidos podem ainda tornar-se menos representativos ou at no
representativos em cenrios de mercado futuros, em funo das oscilaes possveis, inclusive no que se refere
possibilidade de saturao ou retrao de mercado.

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3.14.13

COT-AVALIAES-15

PARECER VELOCIDADE DE VENDAS

3.14.13.1 Os trabalhos de EVV so apresentados em forma de Parecer Velocidade de Vendas, atravs do

modelo constante do Anexo IV.
3.14.13.2 No Anexo VI consta modelo de cabealho de anexo do Parecer VV, modelo de Ficha de Pesquisa e
matriz de Velocidade de Vendas que contempla de forma tabulada as informaes da ficha de pesquisa.
3.14.13.2.1 Os modelos de ficha de pesquisa e matriz de velocidade de vendas so sugeridos, podendo as
GIDUR utiliz-los no todo ou em parte ou no os utilizar, porm, o Parecer VV com o respectivo modelo de
cabealho de anexo caracteriza padro obrigatrio.
3.14.13.3 Ao Parecer Velocidade de Vendas so obrigatoriamente anexados a memria de pesquisa e clculos
do Estudo de Velocidade de Vendas, que, no caso da utilizao de modelo de regresso, podero ser
representados pelos relatrios do prprio modelo.
3.14.13.4 Em se tratando de empreendimentos ainda no concludos, uma das fotos obrigatrias, a de fachada,
extrada de sites, folders, maquetes e outros materiais de divulgao e outra foto obrigatria retrata o
empreendimento no estgio em que se encontra, que a foto do prprio terreno quando o empreendimento ainda
no tiver sido iniciado.
3.14.13.5 O Parecer - VV gerado em 02 vias e entregues na GIDUR.
3.14.13.6 Toda a parte textual do EVV lanada no campo Informaes Complementares do Parecer VV e,
desde que mantido o modelo de cabealho de anexo padronizado, podem ser gerados anexos de continuao do
campo Informaes Complementares ou anexos contendo as tabelas de informaes de mercado, tabelas de
homogeneizao e saneamento amostrais (Fundamentao I), tabelas demonstrativas das variaes dos nveis
de estoque (Fundamentao II), e outras informaes e tabelas que componham os memoriais de pesquisa e
clculo.
3.14.13.7 Quando da utilizao de Modelos de Regresso Clssicos ou Espaciais, Anlise Envoltria sob Dupla
tica - EDO/DEA ou Redes Neurais (Fundamentao III), so fornecidos seus relatrios como anexos do Parecer
VV, inclusive tabelas de informaes de mercado.
4

PROCEDIMENTOS

4.1

PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES CONTRATADAS

4.1.1
Os pedidos de reviso das avaliaes contratadas so admitidos no com o objetivo de atender a
interesses das partes envolvidas, mas to somente de corrigir distores de qualquer natureza, porventura
existentes nos trabalhos por falha de seus autores, podendo, especificamente em termos de resultado da
avaliao, resultar na diminuio, manuteno ou aumento de valor.
4.1.2
A necessidade constatada de alteraes que no sejam motivadas por falha do autor do trabalho enseja
nova demanda direcionada para a empresa credenciada fornecedora ou profissional da CAIXA autor do trabalho.
4.1.3
O cliente interessado solicita formalmente sua reviso unidade CAIXA detentora do processo, com
apresentao de argumentao fundamentada, contendo os subsdios que o levaram sua convico de valor e
que sejam passveis de confirmao.
4.1.3.1 No so admitidos como argumentos opinies pessoais de valor ou opinies de valor por imobilirias ou
corretores de imveis.
4.1.3.2 Em relao a subsdios comparativos so fornecidas as respectivas fontes para que possam ser
eventualmente confirmados pela CAIXA.
4.1.4
A solicitao do interessado encaminhada formalmente pela unidade CAIXA demandante empresa
credenciada fornecedora do trabalho, para que o mesmo seja revisto em primeira instncia pelo profissional
responsvel pelo mesmo.
4.1.5
A unidade CAIXA demandante tambm pode pedir a reviso de avaliao por iniciativa prpria seguindo
os mesmos princpios.
4.1.6
A empresa credenciada fornecedora da avaliao dispe de prazo de 05 (cinco) dias teis para anlise
do requerimento e manifestao formal conclusiva.
4.1.7
Havendo concordncia parcial ou total com a argumentao apresentada, a empresa credenciada
providencia a reedio e substituio do laudo junto unidade CAIXA demandante.
4.1.7.1 J tendo sido a cpia do laudo entregue na GIDUR para faturamento, a mesma tambm substituda.
4.1.8
Se as partes interessadas, cliente e/ou unidade demandante, discordarem do resultado da reviso feita
pela empresa, podero recorrer GIDUR em ltima instncia, encaminhando o Laudo de Avaliao original,
cpias da OS, da documentao do imvel, do requerimento de reviso e a respectiva resposta da empresa
credenciada.
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4.1.9
4.2

COT-AVALIAES-15

Para operacionalizao dos pedidos de reviso, utilizado formulrio prprio.

COMPLEMENTAES E/OU ATUALIZAES DE TRABALHOS EDITADOS EM LAUDO MODELO
SIMPLIFICADO QUE NO ENVOLVAM ALTERAES NOS VALORES DE AVALIAO.

4.2.1
A demanda de complementao ou atualizao direcionada mesma empresa credenciada ou
profissional CAIXA autor do trabalho inicial para que os mesmos apenas reeditem o laudo com as alteraes
requeridas sem alteraes no valor de avaliao.
4.2.2
Pode ocorrer em funo, por exemplo, de atualizaes na documentao do imvel, eliminao por parte
dos interessados de restries apontadas no laudo de avaliao, de correes no endereo do imvel, de
mudana do proponente ou unidade CAIXA.
4.2.3

A alterao de laudo que requisitem nova vistoria ao imvel demandada na atividade G-301.

4.2.4

Quando no houver a necessidade de nova vistoria o trabalho demandado na atividade G-302.

4.2.5
Complementaes e atualizaes que impliquem em alterao nos valores de avaliao devero ensejar
demanda de novas avaliaes, tambm direcionadas s mesmas empresas credenciadas ou profissionais CAIXA
autores dos trabalhos iniciais.
4.2.6
No so enquadradas como complementao e/ou atualizao as alteraes de valor motivadas por
pedidos de reviso objeto do item 4.3.
4.3

SISUPFOR E BANCO DE DADOS PARA FINS DE AVALIAO DE IMVEIS

4.3.1
Os laudos de avaliao simplificados so gerados pelo aplicativo SISUPFOR e apresentados em papel
aos demandantes dos trabalhos e os registros eletrnicos dos laudos gerados pelo SISUPFOR so
encaminhados base de dados centralizada do SISUPFOR.
4.3.2
As GIDUR sistematizam Banco de Dados para fins de avaliao de imveis, que permanentemente
atualizado mediante o fornecimento pelas empresas credenciadas, com a configurao de dados estabelecida
pela GIDUR, de no mnimo 01 elemento amostral habilitado no modelo de regresso ou homogeneizao por
fatores, para cada laudo de avaliao produzido.
4.3.3
Alternativamente pode ser fornecida a informao de venda do prprio imvel avaliando, desde que
obtida junto ao vendedor ou imobiliria, com citao dos dados da fonte (nome, telefone e/ou email).
4.3.4
O pagamento dos servios s empresas credenciadas est vinculado ao cumprimento do requisito de
envio eletrnico de informaes do SISUPFOR e da pesquisa de mercado citada.
4.3.5
Poder, a critrio da GIDUR, ser utilizado como instrumento de fornecimento e repositrio de dados o
aplicativo denominado BR-ELEMENTOS, disponvel no site da CAIXA.
4.4

ART ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA

4.4.1
Para todos os trabalhos de avaliao, tenham sido realizados pelos profissionais do quadro ou por
empresas credenciadas, so providenciadas as ART junto aos CREA, respeitados os prazos regulamentares
estabelecidos pelos mesmos, seja individualmente ou conjuntamente atravs de ART mltipla.
4.4.2
Cpia da guia de ART fornecida sempre que houver solicitao por parte do demandante ou esteja
previsto contratualmente em se tratando de avaliaes para terceiros conveniados.
5

ANEXOS

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5.1

COT-AVALIAES-15

ANEXO I - ATIVIDADES CAIXA DE AVALIAO DE BENS E ESTUDOS DE VELOCIDADE DE

VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
Tipo de
Atividade
A-301

Discriminao
Avaliao de imvel urbano, apresentada em laudo modelo simplificado.
Estimativa de velocidade de vendas de unidades de empreendimentos
imobilirios urbanos.
Tipologias: Casa, apartamento, loja, escritrio, vaga de garagem, lote residencial
unifamiliar.

A-302

Avaliao de imvel urbano apresentada em laudo tipo completo.

Estudo de velocidade de vendas de unidades de empreendimentos imobilirios
urbanos.
Tipologias: Casa, apartamento, loja, escritrio, vaga de garagem, lote residencial
unifamiliar.

A-303

Avaliao de imvel urbano, apresentada em laudo tipo completo.

Tipologias:
Avaliao atpica de qualquer tipologia,
gleba urbana ou urbanizvel, prdio, galpo, lote, exceto residencial unifamiliar,
imvel urbano atpico.

A-304

Desenvolvimento ou atualizao de modelo especfico ou macromodelo de

regresso, abrangendo imveis urbanos, para fins de avaliao, incluindo pesquisa
de dados, com apresentao em meio magntico e tambm em forma de relatrios.

A-305

Pesquisa simplificada de mercado de imveis urbanos, de tipologias A301, para fins

de avaliao.

A-306

Pesquisa completa de mercado de imveis urbanos para fins de avaliao.

Pesquisa para fins de estudo de
empreendimento imobilirio urbano.

A-307

velocidade

de

vendas

de

unidades

de

Vistoria e caracterizao simplificada de imvel urbano, de tipologia A301, para fins

de avaliao.
Levantamento cadastral e/ou geomtrico de imvel de tipologia A301.

A-308

Vistoria com caracterizao completa de imvel ou imveis urbanos, para fins de

avaliao.
Levantamento cadastral e/ou geomtrico de imvel ou imveis urbanos.

A-309

Elaborao ou atualizao de plantas de valores genricos PVG.

A-310

Imveis e benfeitorias rurais ou florestais.

A-311

Empreendimento de base rural ou florestal.

A-312

Empreendimento de base industrial.

A-313

Empreendimento de base mineral.

A-314

Mquina, instalao e equipamento mecnico.

A-315

Mquina, instalao e equipamento eltrico.

A-320

Consultoria tcnica na rea de avaliao de empreendimento de base imobiliria e

imvel urbano.

A-321

Consultoria tcnica na rea de elaborao ou atualizao de plantas de valores

genricos PVG.

A-322

Consultoria tcnica na rea de avaliao de Imveis e benfeitorias rurais ou

florestais.

A-323

Consultoria tcnica na rea de avaliao de empreendimentos de base rural e/ou

florestal.

A-324

Consultoria tcnica na rea de avaliao de empreendimentos de base industrial.

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COT-AVALIAES-15

A-325

Consultoria tcnica na rea de avaliao de empreendimentos de base mineral.

A-326

Consultoria tcnica na rea de avaliao de mquina, instalao e equipamento

mecnico.

A-327

Consultoria tcnica na rea de avaliao de mquina, instalao e equipamento

eltrico.

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5.2

COT-AVALIAES-15

ANEXO II - CAPA DE LAUDO TIPO COMPLETO - EMPRESAS CREDENCIADAS

LAUDO DE AVALIAO N.

(informar o n. da OS completo com sequencial)

CAPA RESUMO
Endereo do imvel

Cidade

UF

Objetivo da Avaliao
(inserir foto do imvel)
Finalidade da Avaliao

Solicitante e/ou Interessado

Proprietrio

Tipo de Imvel

reas do imvel (m)

(especificar e fornecer as reas que meream destaque na caracterizao do
imvel)

Metodologia

Especificao (fundamentao/preciso)

Pressupostos e Ressalvas

Manifestao quanto possibilidade de aceitao do imvel como garantia:

(este item somente mantido nas avaliaes para operaes CAIXA que envolvam garantia)

Valor de Avaliao do Imvel

R$

Valor mnimo admissvel

R$

Valor mximo admissvel

R$

Perspectiva de Liquidez do Imvel

Nome do Responsvel Tcnico

CPF do RT

Nome do Representante Legal

CPF do RL

Nome da Empresa Credenciada

CNPJ

Assinatura do Responsvel Tcnico

Assinatura do Representante Legal

,

de

de

Local/Data

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

30 / 71

#00

5.2.1

COT-AVALIAES-15

ESPECIFICAES

5.2.1.1 No cabealho consta a logomarca CAIXA colorida alinhada a esquerda.

5.2.1.2 No rodap consta em fonte Arial 8 negrito, na primeira linha um trao separador, na segunda linha a
inscrio GIDUR/xx Gerncia de Filial Desenvolvimento Urbano e Rural xx e na terceira linha endereo,
telefone, fax e e-mail da GIDUR, nesta ordem.
5.2.1.3 O presente padro de capa de laudo adotado na integra para as avaliaes individuais de imveis
urbanos apresentveis atravs de laudo tipo completo, elaboradas pelo mtodo comparativo direto de dados de
mercado, com a utilizao de regresso linear mltipla.
5.2.1.3.1 Para as demais avaliaes apresentveis em forma de laudo tipo completo, dever ser adotado o
presente padro com adaptaes que forem estritamente necessrias.
5.2.1.3.2 No devero ser fornecidos os intervalos de valores admissveis para as avaliaes destinadas
atualizao de balano patrimonial e nas avaliaes para terceiros.

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

31 / 71

#00

5.3

ANEXO III - LAUDO DE AVALIAO TIPO COMPLETO

5.3.1

ESPECIFICAES

COT-AVALIAES-15

5.3.1.1 No cabealho consta a logomarca CAIXA colorida, alinhada a esquerda e na linha seguinte os dizeres:
LAUDO DE AVALIAO N. (n. da OS completo), folha xx/yy (xx-n da folha e yy-n. de fls. do corpo principal,
exclusive anexos).
5.3.1.2 No rodap consta em fonte Arial-8 negrito, na primeira linha um trao separador, na segunda linha a
inscrio GIDUR/xx Gerncia de Filial Desenvolvimento Urbano e Rural xx e na terceira linha endereo,
telefone, fax e e-mail da GIDUR, nesta ordem.
5.3.1.3 O texto editado em fonte Arial-9, com os ttulos em fonte maiscula, negrito, sublinhado e os subttulos
em maisculo negrito.
5.3.1.4 O presente padro de laudo adotado na integra para as avaliaes individuais de imveis urbanos pelo
mtodo comparativo direto de dados de mercado e com a utilizao de regresso linear mltipla.
5.3.1.4.1 Para as demais avaliaes apresentveis em forma de laudo tipo completo, dever ser adotado o
presente padro com adaptaes que forem estritamente necessrias.
5.3.2

ESTRUTURA DO LAUDO:

5.3.2.1

IMVEL

identificado perfeitamente o imvel avaliando, informado seu endereo completo (inclusive nome do edifcio,
condomnio ou conjunto habitacional sempre que houver), bairro, cidade, UF;
Eventuais divergncias na identificao do imvel em relao aos documentos apresentados so consignadas;
Em se tratando de imveis de difcil localizao ou identificao, informado roteiro de acesso e/ou referncias
(primordialmente, anexar croquis indicando principais pontos de referncia);
informada a tipologia do imvel (por exemplo, prdio, pavimento corrido, sala, gleba urbana, hotel, shopping).
5.3.2.2

OBJETIVO

informado o objetivo do trabalho (por exemplo, determinao do valor venal, locativo, custo de reproduo) e,
se possvel, sua finalidade (por exemplo, aquisio, alienao, locao, garantia, reavaliao patrimonial,
seguro, renovao de aluguel, dao em pagamento).
5.3.2.3

INTERESSADO

Se de interesse da CAIXA, informado o nome da unidade que solicitou originalmente a avaliao (por
exemplo, Ponto de Atendimento, Superintendncia Regional, GEINF, GIREC);
Nas avaliaes para terceiros, informada a SIGLA (se houver) e seu nome completo;
Em ambas as situaes, citado o expediente (quando houver) atravs do qual foi feita a solicitao.
5.3.2.4

PROPRIETRIO

informado, sempre que possvel, o proprietrio do imvel, e citada a fonte da informao (por exemplo,
escritura, informao do interessado, informao obtida no local).
5.3.2.5

OBSERVAES PRELIMINARES

consignado que o Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tcnicas da ABNT, Avaliao de
Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imveis Urbanos),
e baseia-se:
Na documentao fornecida, constituda por (citar detalhadamente);
Em informaes constatadas in loco quando da vistoria ao imvel, realizada em (citar data);
Em informaes obtidas junto a agentes do mercado imobilirio local (por exemplo, vendedores, compradores,
intermedirios);
consignado, sempre que for essa a situao, que na avaliao considerou-se que toda a documentao
pertinente encontrava-se correta e regularizada, e que o(s) imvel(eis) objeto estariam livres e desembaraados
de quaisquer nus, em condies de serem imediatamente comercializadas ou locados;

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

32 / 71

#00

COT-AVALIAES-15

consignado, se for essa a situao, que no foram efetuadas investigaes quanto correo dos
documentos fornecidos; as observaes in loco foram feitas sem instrumentos de medio; as informaes
obtidas foram tomadas como de boa f;
(So citados, se houver, outros pressupostos importantes).
5.3.2.6

CARACTERIZAO DA REGIO

So apresentadas informaes relevantes, constatadas em vistoria, relativas regio onde est inserido o
imvel avaliando, com relao s condies de infra-estrutura urbana, servios pblicos e equipamentos
comunitrios, usos predominantes, vocao, topografia, solo, acessos, plos valorizantes ou desvalorizantes.
5.3.2.7

CARACTERIZAO DO IMVEL

So descritas as condies fsicas do imvel avaliando, caracterizando-se separadamente suas partes

componentes (terreno, edificaes, outras benfeitorias);
Para os terrenos, so informadas dimenses, nmero de frentes, formato, confrontaes, frao ideal, situao,
topografia, condies do solo;
Para edificaes, so informados tipo, usos, posio, reas, diviso interna, nmero de pavimentos,
composio por pavimento ou por mdulo, nmero de elevadores, padro construtivo, equipamentos existentes,
estado de conservao, idade aparente, idade real;
Tratando-se de apartamento (ou unidade inserida em um conjunto ou condomnio), so descritas
separadamente as caractersticas do edifcio (ou do conjunto/condomnio) e as caractersticas especficas da
unidade avalianda;
Para terrenos sem edificao, so citadas as normas de uso e gabarito pertinentes, destacando-se os principais
elementos que influem na formao do valor (usos permitidos, recuos, taxa mxima de ocupao, taxa mxima
de construo, nmero mximo de pavimentos);
informado o estado de ocupao do imvel (por exemplo, ocupado, desocupado, invadido), se possvel com a
qualificao do eventual ocupante;
Para os imveis patrimoniais da CAIXA informada a rea construda cadastrada no SIPAT (sistema de
cadastro de imveis patrimoniais da CAIXA) e se a mesma confere ou no com a que foi apurada na
documentao disponibilizada e/ou com a que foi constatada na vistoria.
5.3.2.8

CONSIDERAES SOBRE O MERCADO

So informadas as caractersticas e tendncias principais do segmento de mercado em que se insere o imvel

avaliando, como o grau de concorrncia, a estrutura, a conduta e o desempenho (por exemplo, relao entre
oferta e demanda, nvel de liquidez);
So analisados aspectos relativos viabilidade de comercializao e de liquidez do imvel, citando-se
possveis facilitadores e/ou dificultadores para sua comercializao, quando houver.
5.3.2.9

METODOLOGIA, PESQUISAS E CLCULOS

definida a metodologia avaliatria utilizada, justificando-se sua utilizao, por exemplo:

Para a avaliao foi utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, previsto no subitem 8.2.1 da
NBR 14653-2, baseado no processo de inferncia estatstica, com adoo de modelo de regresso mltipla.
So apresentadas informaes gerais sobre a pesquisa efetuada (perodo de abrangncia, tipo de informao
oferta e/ou transaes, nmero de elementos amostrais, caractersticas dos imveis pesquisados, fontes),
indicando que os dados amostrais encontram-se detalhados no anexo especfico, por exemplo:
Na pesquisa efetuada no mercado local, foram obtidos xx elementos dos quais xx efetivamente aproveitados no
modelo desenvolvido, relativos a ofertas e vendas efetivas de apartamentos na regio central de (consignar
localidade), contemplando o perodo de janeiro/(ano) a junho/(ano).
consignado que os clculos, homogeneizaes, modelos, equaes, resultados, tratamentos estatsticos
esto detalhados em anexo especfico, citando-o;
As variveis so claramente definidas, informando-se os significados das pontuaes ou ponderaes
atribudas e a amplitude da amostra coletada, por exemplo:
Aps os tratamentos, homogeneizaes e testes estatsticos, foi desenvolvido modelo de regresso, onde as
seguintes variveis mostraram-se consistentes e significativas:
Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

33 / 71

#00

COT-AVALIAES-15

(X1) rea Privativa: varivel independente quantitativa, que informa a rea privativa de cada elemento.
Amplitude da amostra: 45,00m a 100,00m;
(X2) N Quartos (1-3): varivel independente quantitativa, que informa o nmero de dormitrios correspondente
a cada elemento. Amplitude da amostra: 1 a 3;
(X3) Garagem (1=N 2=S): varivel independente dicotmica, que informa a disponibilidade ou no de vaga de
garagem vinculada a cada apartamento, convencionando-se: 1 = No, 2= Sim;
(X4) Padro (1-3): varivel independente qualitativa, que caracteriza conjuntamente o padro construtivo de
cada elemento, convencionando-se: 1 = entre normal e baixo; 2 = normal; 3 = entre normal e alto;
(X5) Posio (1=Fun 2=Fren): varivel independente dicotmica, que discrimina a posio de cada elemento
dentro do respectivo prdio, convencionando-se: 1 = apartamentos de fundos; 2 = apartamentos de frente;
(Y) Unit (R$/m): varivel dependente, representando o valor unitrio de cada elemento, ou seja, a relao
entre o valor venal total e sua respectiva rea privativa. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 600,00 a
R$ 1.166,67.
O no aproveitamento de variveis que, em princpio, seriam importantes (como por exemplo, data e oferta/
venda) justificado, informando se foram testadas. De toda sorte, ainda que desabilitadas, os atributos destas
variveis so fornecidos e/ou mantidos em modelo.
5.3.2.9.1

DETERMINAO DO VALOR VENAL (OU LOCATIVO)

So fornecidos tanto em semi-amplitudes percentuais (em relao ao valor calculado) quanto em valores
limites, o intervalo de confiana de 80%, o campo de arbtrio e, nas situaes previstas, tambm o intervalo de
valores admissveis;
justificado sempre que no for adotado como resultado a estimativa pontual (valor calculado);
So informados os valores atribudos s variveis utilizadas na projeo de valor para o imvel avaliando;
Exemplo:
Atributos de entrada:
rea Privativa (m2)
N Quartos (1-3)
Garagem (1=N, 2=S)
Padro (1-3)
Posio (1=Fun, 2=Fren)
Resultados para a moda (ou mdia ou mediana), com intervalo de confiana ao nvel de 80%:
Mnimo

Unitrio Calculado
(R$/m)

Mximo

-%

---

+%

R$

R$

R$

Campo de Arbtrio:
Unitrio (R$/m)

Total (R$)

Amplitude

Mnimo

-15%

Calculado

---

Mximo

+15%
Valor adotado: R$

Justificativa da no adoo do valor calculado;

Intervalo de valores admissveis:
Valores

Vigncia: 11/08/2011

Mnimo

Mximo

R$

R$

1.0.0

34 / 71

#00
5.3.2.10

ESPECIFICAO DA AVALIAO

5.3.2.10.1

GRAU DE FUNDAMENTAO

COT-AVALIAES-15

Soma de pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos: (informar o somatrio de pontos, tal como definido
na NBR 14653 e suas partes;
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao: Grau (informar o grau atingido I, II ou III).
5.3.2.10.2

GRAU DE PRECISO

Grau de preciso da estimativa do valor: Grau (informar o Grau atingido I, II ou III).

5.3.2.11

CONCLUSO

Consignar que fundamentados nos elementos e condies constantes no Laudo de Avaliao, atribudo ao
imvel em questo (consignar tipologia e endereo), o seguinte valor (especificar venal ou locativo) de
mercado:
Valor de avaliao: R$ (especifica o valor numrico e por extenso).
Somente nos casos a avaliao destinar-se a operao no mbito da CAIXA que envolva ou possa vir a
envolver garantia hipotecria ou alienao fiduciria, o avaliador dever manifestar-se conclusivamente sobre a
possibilidade ou no de aceitao do imvel objeto como garantia, e justificar-se sempre que a manifestao
for contrria.
5.3.2.12

ANEXOS DO LAUDO

Anexo I: Tabela de dados amostrais;

Anexo II: Clculos modelos de regresso, homogeneizaes, tratamentos estatsticos, projees de valor;
Anexo III: Tabela demonstrativa da pontuao atingida para o grau de fundamentao;
Anexo IV: Documentao Fotogrfica;
Anexo V: Croquis de localizao do imvel;
Anexo VI: Documentao do imvel;
Anexo VII: Outros.
5.3.2.12.1

LOCAL, DATA E ASSINATURAS

Cidade/UF, dia, ms e ano;

Nome do Responsvel tcnico:
Matrcula (ou CPF para empresas credenciadas);
(Eng. ou Arq.) CREA.
Nome do Representante legal (somente para empresas credenciadas):
CPF (somente para empresas credenciadas);
Nome da Empresa (somente para empresas credenciadas);
CNPJ (somente para empresas credenciadas).

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

35 / 71

#00

5.4

COT-AVALIAES-15

ANEXO IV- PARECER - VELOCIDADE DE VENDAS

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

36 / 71

CAIXA
ECONMICA
FEDERAL

PARECER TCNICO - VELOCIDADE DE VENDAS

Empreendimento

N da OS:

1- Identificao
Endereo

Complemento

Bairro

Municpio

UF

Proponente

CEP

CNPJ

Construtor

ou

CNPJ

Entidade representativa

Incorporador

CNPJ

2 - Caractersticas da Regio
Localizao da Regio no Cotexto do Municpio
Destacadamente Boa
No merece destaque

Destacadamente Ruim

Nvel de Consolidao da Ocupao do Entorno

Alto
No merece destaque

Baixo

Acessibilidade Viria
Destacadamente Boa

Destacadamente Ruim

No merece destaque

Vocao principal da Regio em termos de Perfil de Empreendimentos

Vertical
Horizontal
Residencial
ou

ou

Vocao principal da Regio em termos de Padro Construtivo

Alto
Alto/Normal
Normal
Normal/Baixo
Fatores Regionais Influenciantes Positivamente
Orla ou Parque
Shopping
Universidades
Estaes/Terminais-Trem/Metr
Indstrias
Outros:

Comercial

Baixo

ou

Outros

Baixo/Mnimo

Mnimo

Fatores Regionais Influenciantes Negativamente

Indstrias
Ocupao Subnormal
Lixo/Aterro Sanitrio
ndices de Criminalidade
Outros:

Infra-estrutura e Servios no Entorno do Empreendimento

Transporte Coletivo
Satisfatrio
No merece destaque
Insatisfatrio

Pavimentao
Rede de Esgoto

Sim
Sim

3 - Caractersticas do empreendimento
Compatibilidade do empreendimento com a vocao regional
Destacamente compatvel
No merece destaque

Destacadamente incompatvel

0
Unidades do Empreendimento - Total
1 dormitrio
Kit/Loft
Apartamento
Flat/Apart-hotel
rea Mdia:
Valor Mdio - R$
m
2 dormitrios
rea Mdia:

Flat/Apart-hotel

3 dormitrios
rea Mdia:

Apartamento

4 dormitrios
rea Mdia:

Apartamento

0
Casa
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

Apartamento
Valor Mdio - R$

Casa

Casa
Valor Mdio - R$

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

Casa
Valor Mdio - R$

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

Unidades

5 ou mais dormitrios
rea Mdia:

Apartamento
m

Casa
Valor Mdio - R$

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Sala Comercial (Escritrio)

rea Mdia:

Unidades
Valor Mdio - R$

N mdio de Vg de Garagem:

Valor Mdio - R$

N mdio de Vg de Garagem:

Loja
rea Mdia:

Unidades
m

Vaga No Associada
Lote

Valor Mdio - R$

Unidades
Unidades

rea Mdia:

Outros:

Unidades

Parmetros Mdios Ponderados do Empreendimento

N de Vagas de Garagem:
N de Dormitrios #DIV/0!
Padro Construtivo do Empreendimento
Alto
Alto/Normal
Normal
Quantidade de Elevadores
Equipamentos (quantidades)
Quadras Esportivas

rea Mdia:

#DIV/0!

rea

Normal/Baixo

N de Pavimentos (prdio ou casas)

Piscinas

Valor Mdio - R$

Sales de Lazer

Valor Mdio-R$

#DIV/0!

Baixo

Valor R$
Baixo/Mnimo

#DIV/0!

Mnimo

Condomnio Fechado
Outros:

______________________________________________________________________________________________________________
Folha 1/2

CAIXA
ECONMICA
FEDERAL

PARECER TCNICO - VELOCIDADE DE VENDAS

Empreendimento

N da OS:

Localizao do Empreendimento no Contexto da Regio

Destacadamente Boa
No merece destaque
ndice Fiscal

Destacadamente Ruim

Demanda Habitacional

Estgio do Empreendimento
Pr-lanamento

Financiamento na aquisio

Lanamento

Em construo

Apelo de "Marketing" percebido e/ou associado ao nome do empreendedor

Destacadamente forte
No merece destaque
Diagnstivo inferido de mercado
Aquecido-comprador
No merece destaque

Disponvel

Concludo

Destacadamente fraco ou inexisteente

Indcios de Saturao

Recessivo-vendedor

Sim

4 - Concluso - Velocidade de Vendas

Empreendimento
Velocidade de Vendas - VV(Unid/ms)

ndice de Velocidade de Vendas Mensal - IVV - %

Nvel de Fundamentao

Ressalva: Os parmetros VV e IVV foram estimados com base nas informaes de mercado subsidirias em anexo, refletem
portanto a realidade que as mesmas representam, inclusive temporal, com as incertezas atreladas s informaes referidas assim
como metodologia empregada. Os parmetros IVV e VV podero ainda no ser representativos em cenrios de mercado futuros,
em funo das oscilaes inerentes, inclusive no que se refere a possibilidade de saturao.
local e data
,
Responsvel Tcnico pelo Trabalho

Nome:
CPF:
CREA:

Matrcula Empregado CAIXA:

de

de
Representante Legal - Empresa Contratada

Nome:
CPF:

Empresa:
CNPJ:

CREA:

5 - Anexos (indicar a quantidade de folhas)

Relatrio Fotogrfico Complementar

Laudo de Avaliao

Memria de Clculo/Modelo de Regresso

Quadros da NBR 12721

FRE-Ficha R. Empreendim.

Matriz de Conjugao de Variveis do Empr.

Certido de Matrcula

Mapas/croquis

Laudo de Anlise

Outros (descrever):

Informaes de mercado/Pesquisa

6 - Fotos (obrigatrias)

7 - Informaes Complementares

______________________________________________________________________________________________________________
Folha 2/2

#00

5.5

COT-AVALIAES-15

ANEXO V FICHA DE PESQUISA - VELOCIDADE DE VENDAS

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

39 / 71

CAIXA
ECONMICA
FEDERAL

FICHA DE PESQUISA - VELOCIDADE DE VENDAS

Empreendimento

N da OS:

1- Identificao
Endereo

Complemento

Bairro

Municpio

UF

CEP

Incorporador

Construtor

2 - Caractersticas da Regio
Localizao da Regio no Cotexto do Municpio
Destacadamente Boa
No merece destaque

Destacadamente Ruim

Nvel de Consolidao da Ocupao do Entorno

Alto
No merece destaque

Baixo

Acessibilidade Viria
Destacadamente Boa

Destacadamente Ruim

No merece destaque

Vocao principal da Regio em termos de Perfil de Empreendimentos

Vertical
Horizontal
Residencial
ou

ou

Vocao principal da Regio em termos de Padro Construtivo

Alto
Alto/Normal
Normal
Normal/Baixo
Fatores Regionais Influenciantes Positivamente
Orla ou Parque
Shopping
Universidades
Estaes/Terminais-Trem/Metr
Indstrias
Outros:

Comercial

Baixo

ou

Outros

Baixo/Mnimo

Mnimo

Fatores Regionais Influenciantes Negativamente

Indstrias
Ocupao Subnormal
Lixo/Aterro Sanitrio
ndices de Criminalidade
Outros:

Infra-estrutura e Servios no Entorno do Empreendimento

Transporte Coletivo
Satisfatrio
No merece destaque
Insatisfatrio

Pavimentao
Rede de Esgoto

Sim
Sim

3 - Caractersticas do empreendimento
Compatibilidade do empreendimento com a vocao regional
Destacamente compatvel
No merece destaque

Destacadamente incompatvel

0
Unidades do Empreendimento - Total
1 dormitrio
Kit/Loft
Apartamento
Flat/Apart-hotel
rea Mdia:
Valor Mdio - R$
m
2 dormitrios
rea Mdia:

Flat/Apart-hotel

3 dormitrios
rea Mdia:

Apartamento

4 dormitrios
rea Mdia:

Apartamento

0
Casa
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

Apartamento
Valor Mdio - R$

Casa

Casa
Valor Mdio - R$

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

Casa
Valor Mdio - R$

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Unidades

Unidades

5 ou mais dormitrios
rea Mdia:

Apartamento
m

Casa
Valor Mdio - R$

0
N mdio de Vg Gar.por Unid

Sala Comercial (Escritrio)

rea Mdia:

Unidades
Valor Mdio - R$

N mdio de Vg de Garagem:

Valor Mdio - R$

N mdio de Vg de Garagem:

Loja
rea Mdia:

Unidades
m

Vaga No Associada
Lote

Valor Mdio - R$

Unidades
Unidades

rea Mdia:

Outros:

Unidades

Parmetros Mdios Ponderados do Empreendimento

N de Dormitrios #DIV/0!
N de Vagas de Garagem:
Padro Construtivo do Empreendimento
Alto
Alto/Normal
Normal
Quantidade de Elevadores
Equipamentos (quantidades)
Quadras Esportivas

rea Mdia:

#DIV/0!

rea

N de Pavimentos (prdio ou casas)

Sales de Lazer

Localizao do Empreendimento no Contexto da Regio

Destacadamente Boa
No merece destaque
ndice Fiscal

Normal/Baixo

Piscinas

Valor Mdio - R$

Demanda Habitacional

Valor Mdio-R$

#DIV/0!

Baixo

Valor R$
Baixo/Mnimo

#DIV/0!

Mnimo

Condomnio Fechado
Outros:

Destacadamente Ruim

Financiamento na aquisio

Disponvel

Apelo de "Marketing" percebido e/ou associado ao nome do empreendedor

______________________________________________________________________________________________________________
Folha 1/2

CAIXA
ECONMICA
FEDERAL

FICHA DE PESQUISA - VELOCIDADE DE VENDAS

Empreendimento

N da OS:

Destacadamente forte

No merece destaque

Destacadamente fraco ou inexisteente

4 - Velocidade de Vendas

Ms/Ano Incio do perodo de referncia

Ms/Ano Final do perodo de referncia

Estgio do Empreendimento ao final do perodo de referncia

Pr-lanamento
Lanamento
Diagnstivo inferido de mercado no perodo de referncia
Aquecido-comprador
No merece destaque

Em construo

Concludo

Indcios de Saturao

Recessivo-vendedor

Vendas Acumuladas no perodo de referncia

Total de Unidades

N de Meses do perodo de referncia

0

Sim

Estoque ao Final do perodo de referncia

Velocidade de Vendas - VV(Unid/ms)

ndice de Velocidade de Vendas Mensal - IVV - %

#DIV/0!

#DIV/0!

local e data
,
Responsvel Tcnico pelo Trabalho

Nome:
CPF:
CREA:

Matrcula Empregado CAIXA:

de

de
Representante Legal - Empresa Contratada

Nome:
CPF:

Empresa:
CNPJ:

CREA:

5 - Anexos (indicar a quantidade de folhas)

Relatrio Fotogrfico Complementar

Laudo de Avaliao

Memria de Clculo/Modelo de Regresso

Quadros da NBR 12721

FRE-Ficha R. Empreendim.

Matriz de Conjugao de Variveis do Empr.

Certido de Matrcula

Mapas/croquis

Laudo de Anlise

Outros (descrever):

Informaes de mercado/Pesquisa

6 - Fotos (obrigatrias)

7 - Obervaes

______________________________________________________________________________________________________________
Folha 2/2

#00

5.6

COT-AVALIAES-15

ANEXO VI - CABEALHO DE ANEXO PARECER VELOCIDADE DE VENDAS

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

42 / 71

CAIXA
ECONMICA
FEDERAL

ANEXO DO PARECER TCNICO - VELOCIDADE DE VENDAS

Empreendimento

N da OS:

__________________________________________________________________________________________________________
____
Folha 1/1

#00

5.7

COT-AVALIAES-15

ANEXO VII - PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES APRESENTADAS EM FORMA DE

LAUDO MODELO SIMPLIFICADO

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

44 / 71

Solicitao de Reviso de Avaliao

Grau de sigilo
# 00
N da OS

Solicitante

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

Unidade CAIXA detentora do processo:

Empresa Contratada:

2 - Do Cliente para a Unidade CAIXA detentora do processo:

Solicito que seja providenciado a reviso na avaliao do imvel, sendo de R$
a minha expectativa de valor.
Justificativas e Observaes (Se necessrio utilizar 2 folha):

Data

Assinatura do cliente:

3 - Da Unidade CAIXA detentora do processo para a Empresa Contratada:

3.1 Favor manifestar-se a respeito do pleito do Cliente.
Funcionrio CAIXA responsvel:
Nome

Fax
(

Telefone
)

Data

Assinatura

4 - Da Empresa Credenciada para a Unidade CAIXA detentora do processo:

O valor ser alterado para R$.
O valor original dever ser mantido.
Justificativas e Observaes (Se necessrio utilizar 2 folha):

Data

27.402 v001 micro

Assinatura do Responsvel
Nome:

Solicitao de Reviso de Avaliao

N da OS

Solicitante

Seqencial

5 - Da Unidade CAIXA detentora do processo para a GIDUR:

5.1 Solicitamos a reviso da avaliao tendo em vista o recurso apresentado pelo cliente deciso da Empresa
/

Data

Assinatura do Cliente

Assinatura do Funcionrio CAIXA responsvel

Nome:

6 - Da GIDUR para a Unidade CAIXA detentora do processo:

O valor ser alterado para R$.
O valor original dever ser mantido.
OBSERVAES:
/

Data

Assinatura do Responsvel GIDUR

Nome:

N de folhas: anexadas pelo Cliente:

detentora:

, pela empresa:

, pela Unidade CAIXA

Observaes Complementares.

Reclamaes e Sugestes
Disque CAIXA - 0800 726 0101 Ouvidoria 0800 725 7474
www.caixa.gov.br
27.402 v001 micro

#00

5.8

COT-AVALIAES-15

ANEXO VIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE EM PRDIO

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

47 / 71

Laudo de Avaliao - Unidade em Prdio

Grau de sigilo
# 00
Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

2 - CARACTERSTICAS DA REGIO
Usos predominantes
Infra-estrutura urbana
Residencial Unifamiliar
gua
Residencial Multifamiliar
Esgoto sanitrio
Comercial
Energia eltrica
Industrial
Telefone

Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica

UF

Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer

3 - TERRENO
Forma

Cota/Greide

rea

Inclinao

Frente

Fundos

Situao
Lado Esquerdo

Superfcie

Lado Direito

Frao Ideal

4 - EDIFICAO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo

Uso

N Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de conservao

reas Averbadas

Privativa

Tetos

Idade aparente

Fechamento das paredes

De Uso Comum

Posio

N de vagas no estacionamento
Cobertas

Descobertas

reas no averbadas

Total

Somatrio das reas

Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna

4.2 - Prdio ao qual pertena a unidade avalianda

Usos

N de Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de Conservao

N de Unidades

N de Elevadores

Identificao dos Pavimentos

Posio
Idade Aparente

5 - AVALIAO
Valor da avaliao

Extenso

Global

Itemizada

Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
Valor total = Somatrio (Terreno+edificao+Benfeitorias) R$
##
##

rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##

Preciso/Fundamentao

Benfeitorias

Metodologia

Desempenho de mercado

Absoro pelo mercado

Nmero de ofertas

##
Nvel de demanda

Equao de Regresso

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

27.051 v003 micro

Nome
CPF

Laudo de Avaliao - Unidade em Prdio

Solicitante

N da OS

Seqencial

6 - INFORMAES COMPLEMENTARES
a) O imvel, como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez?
Em caso negativo, justificar:
##### ##

Sim

##

No

b) O imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes?

##### ##

Sim

No

c) O imvel aparenta condies de habitabilidade?

Sim

No

Caso apresente, relacionar:

##### ##

Em caso negativo, justificar:

d) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes

##

Nenhum

Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar:

7 - MANIFESTAO SOBRE A GARANTIA

Mantidas as condies de conservao e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes acima, o imvel pode ser aceito
Sim
como garantia?
## #####
## ##
No

8 - DOCUMENTAO APRESENTADA
Matrcula no RGI

Ofcio

Comarca

###

Outros documentos

As informaes constantes da documentao apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imvel vistoriado?
Se a opo no for assinalada, citar a divergncia aparente:

## #####

## ##

Sim

No

9 - OBSERVAES

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA

Nome

CPF

CPF
Responsvel Tcnico

27.051 v003 micro

Representante Legal

Laudo de Avaliao - Unidade em Prdio

Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

Levantamento Fotogrfico

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

Nome
CPF
Responsvel Tcnico

27.051 v003 micro

Representante Legal

#00

5.9

COT-AVALIAES-15

ANEXO IX - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

51 / 71

Laudo de Avaliao - Unidade Isolada

Grau de sigilo
# 00
Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

2 - CARACTERSTICAS DA REGIO
Usos predominantes
Infra-estrutura urbana
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Residencial multifamiliar
Energia eltrica
Residencial unifamiliar
Telefone

Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica

UF

Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer

3 - TERRENO
Forma

Cota/Greide

rea

Inclinao

Frente

Fundos

Situao
Lado Esquerdo

Superfcie

Lado Direito

Frao Ideal

4 - EDIFICAO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo

Uso

N Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de conservao

reas Averbadas

Privativa

Tetos

De Uso Comum

Idade aparente

Fechamento das paredes

Total

Posio

N de vagas no estacionamento
Cobertas

reas no averbadas

Descobertas

Somatrio das reas

Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna

5 - AVALIAO
Valor da avaliao

Extenso

Global

Itemizada

Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
Valor total = Somatrio (Terreno+edificao+Benfeitorias) R$
##
##

rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##

Preciso/Fundamentao

Benfeitorias

Metodologia

Desempenho de mercado

Absoro pelo mercado

Nmero de ofertas

##
Nvel de demanda

Equao de Regresso

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

Nome
CPF
Responsvel Tcnico

27.052 v002 micro

Representante Legal

Laudo de Avaliao - Unidade Isolada

Solicitante

N da OS

Seqencial

6 - INFORMAES COMPLEMENTARES
a) O imvel, como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez?
Em caso negativo, justificar:
##### ##

Sim

##

b) O imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes?

##### ##

Sim

##

c) O imvel aparenta condies de habitabilidade?

Sim

Caso apresente, relacionar:

Em caso negativo, justificar:

##### ##

No

No

##

##

No

d) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes

Nenhum

Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar:

7 - MANIFESTAO SOBRE A GARANTIA

Mantidas as condies de conservao e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes acima, o imvel pode ser aceito
Sim
como garantia?
## #####
## ##
No

8 - DOCUMENTAO APRESENTADA
Matrcula no RGI

Ofcio

Comarca

###

Outros documentos

As informaes constantes da documentao apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imvel vistoriado?
Se a opo no for assinalada, citar a divergncia aparente:

## #####

## ##

Sim

No

9 - OBSERVAES

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA

Nome

CPF

CPF
Responsvel Tcnico

27.052 v002 micro

Representante Legal

Laudo de Avaliao - Unidade Isolada

Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

Levantamento Fotogrfico

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

Nome
CPF
Responsvel Tcnico

27.052 v002 micro

Representante Legal

#00

5.10

COT-AVALIAES-15

ANEXO X - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA TERRENO

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

55 / 71

Laudo de Avaliao - Unidade Isolada Terreno

Grau de sigilo
# 00
Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

X
Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

XX

XX

Bairro

Cidade

Municpio

2 - CARACTERSTICAS DA REGIO
Usos predominantes
Infra-estrutura urbana
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Residencial multifamiliar
Energia eltrica
Residencial unifamiliar
Telefone

Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica

UF

Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer

3 - TERRENO
Forma

Cota/Greide

rea

Inclinao

Frente

Fundos

Situao
Lado Esquerdo

Superfcie

Lado Direito

Frao Ideal

4 - EDIFICAO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo

Uso

N Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de conservao

reas Averbadas

Privativa

Tetos

De Uso Comum

Idade aparente

Fechamento das paredes

Total

Posio

N de vagas no estacionamento
Cobertas

reas no averbadas

Descobertas

Somatrio das reas

Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna

5 - AVALIAO
Valor da avaliao

Extenso

Global

Itemizada

Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
Valor total = Somatrio (Terreno+edificao+Benfeitorias) R$
##
##

rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##

Preciso/Fundamentao

Benfeitorias

Metodologia

Desempenho de mercado

Absoro pelo mercado

Nmero de ofertas

##
Nvel de demanda

Equao de Regresso

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

27.053 v002 micro

Nome
CPF

Laudo de Avaliao - Unidade Isolada Terreno

Solicitante

N da OS

Seqencial

5 - INFORMAES COMPLEMENTARES
a) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes

Nenhum

6 - MANIFESTAO SOBRE A GARANTIA

Mantidas as condies de conservao e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes acima, o imvel pode ser aceito
Sim
como garantia?
## #####
## ##
No

7 - DOCUMENTAO APRESENTADA
Matrcula no RGI

Ofcio

Comarca

###

Outros documentos

As informaes constantes da documentao apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imvel vistoriado?
Se a opo no for assinalada, citar a divergncia aparente:

## #####

## ##

Sim

No

8 - OBSERVAES

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome

Nome - CREA

CPF

CPF
Responsvel Tcnico

27.053 v002 micro

Representante Legal

Laudo de Avaliao - Unidade Isolada Terreno

Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

Levantamento Fotogrfico

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

Nome
CPF
Responsvel Tcnico

27.053 v002 micro

Representante Legal

#00

5.11

COT-AVALIAES-15

ANEXO XI - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE EM

PRDIO

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

59 / 71

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Grau de sigilo
Unidade em Prdio
# 00
Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

x
2 - CARACTERSTICAS DA REGIO
Usos predominantes
Infra-estrutura urbana
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Residencial multifamiliar
Energia eltrica
Residencial uniifamiliar
Telefone

Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica

Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer

3 - TERRENO
Forma

Cota/Greide

rea

Inclinao

Frente

Fundos

Situao
Lado Esquerdo

Superfcie

Lado Direito

Frao Ideal

4 - EDIFICAO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo

Uso

N Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de conservao

reas Averbadas

Privativa

Tetos

Idade aparente

Fechamento das paredes

De Uso Comum

Posio

N de vagas no estacionamento
Cobertas

Descobertas

reas no averbadas

Total

Somatrio das reas

Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna

xxxxx
4.2 - Prdio ao qual pertena a unidade avalianda
Usos

N de Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de Conservao

N de Unidades

N de Elevadores

Identificao dos Pavimentos

Posio
Idade Aparente

5 - AVALIAO
Valor da avaliao

Extenso

Global

Itemizada

Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
Valor total = Somatrio (Terreno+edificao+Benfeitorias) R$
##
##

rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##

Preciso/Fundamentao

Benfeitorias

Metodologia

Desempenho de mercado

Absoro pelo mercado

Nmero de ofertas

##
Nvel de demanda

Observaes

xxxxxxxx

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

27.371 v002 micro

Nome
CPF

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Unidade em Prdio
Solicitante

N da OS

Seqencial

6 - INFORMAES COMPLEMENTARES
a) O imvel, como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez?
Em caso negativo, justificar:
##### ##

Sim

##

b) O imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes?

##### ##

Sim

##

c) O imvel aparenta condies de habitabilidade?

Sim

Caso apresente, relacionar:

Em caso negativo, justificar:

##### ##

No

No

##

##

No

d) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes

Nenhum

Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar:

7 - MANIFESTAO SOBRE A GARANTIA

Mantidas as condies de conservao e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes acima, o imvel pode ser aceito
Sim
## #####
## ##
No
como garantia?

8 - DOCUMENTAO APRESENTADA
Matrcula no RGI

Ofcio

Comarca

###

Outros documentos

As informaes constantes da documentao apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imvel vistoriado?
Se a opo no for assinalada, citar a divergncia aparente:

## #####

## ##

Sim

No

9 - OBSERVAES

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA

Nome

CPF

CPF
Responsvel Tcnico

27.371 v002 micro

Representante Legal

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Unidade em Prdio
Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

x
Levantamento Fotogrfico

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

Nome
CPF
Responsvel Tcnico

27.371 v002 micro

Representante Legal

#00

5.12

COT-AVALIAES-15

ANEXO XII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

63 / 71

Laudo de Avaliao de Uso Restrito CAIXA

Unidade Isolada

Grau de sigilo
# 00

Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

2 - CARACTERSTICAS DA REGIO
Usos predominantes
Infra-estrutura urbana
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Residencial multifamiliar
Energia eltrica
Residencial unifamiliar
Telefone

Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica

UF

Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer

3 - TERRENO
Forma

Cota/Greide

rea

Inclinao

Frente

Fundos

Situao
Lado Esquerdo

Superfcie

Lado Direito

Frao Ideal

4 - EDIFICAO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo

Uso

N Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de conservao

reas Averbadas

Privativa

Tetos

De Uso Comum

Idade aparente

Fechamento das paredes

Total

Posio

N de vagas no estacionamento
Cobertas

reas no averbadas

Descobertas

Somatrio das reas

Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna

5 - AVALIAO
Valor da avaliao

Extenso

Global

Itemizada

Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
Valor total = Somatrio (Terreno+edificao+Benfeitorias) R$
##
##

rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##

Preciso/Fundamentao

Benfeitorias

Metodologia

Desempenho de mercado

Absoro pelo mercado

Nmero de ofertas

##
Nvel de demanda

Observaes dobre o Mercado

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

27.372 v002 micro

Nome
CPF

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Unidade Isolada
Solicitante

N da OS

Seqencial

6 - INFORMAES COMPLEMENTARES
a) O imvel, como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez?
Em caso negativo, justificar:
##### ##

Sim

##

No

b) O imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes?

##### ##

Sim

No

c) O imvel aparenta condies de habitabilidade?

Sim

No

Caso apresente, relacionar:

##### ##

Em caso negativo, justificar:

d) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes

##

Nenhum

Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar:

7 - MANIFESTAO SOBRE A GARANTIA

Mantidas as condies de conservao e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes acima, o imvel pode ser aceito
Sim
## #####
## ##
No
como garantia?

8 - DOCUMENTAO APRESENTADA
Matrcula no RGI

Ofcio

Comarca

###

Outros documentos

As informaes constantes da documentao apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imvel vistoriado?
Se a opo no for assinalada, citar a divergncia aparente:

## #####

## ##

Sim

No

9 - OBSERVAES

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA

Nome

CPF

CPF
Responsvel Tcnico

27.372 v002 micro

Representante Legal

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Unidade Isolada
Solicitante

N da OS

lkj

jflk fjlkf jklj kjk l

kl jlk

Seqencial

klj lkkljldjadfsla

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

l
Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

Levantamento Fotogrfico

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

Nome
CPF
Responsvel Tcnico

27.372 v002 micro

Representante Legal

#00

5.13

COT-AVALIAES-15

ANEXO XIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA

TERRENO

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

67 / 71

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Grau de sigilo
Unidade Isolada Terreno
# 00
Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

2 - CARACTERSTICAS DA REGIO
Usos predominantes
Infra-estrutura urbana
Residencial Unifamiliar
gua
Residencial Multifamiliar
Esgoto sanitrio
Comercial
Energia eltrica
Industrial
Telefone

Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica

UF

Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer

3 - TERRENO
Forma

Cota/Greide

rea

Inclinao

Frente

Fundos

Situao
Lado Esquerdo

Superfcie

Lado Direito

Frao Ideal

4 - EDIFICAO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo

Uso

N Pavimentos

Padro de acabamento

Estado de conservao

reas Averbadas

Privativa

Tetos

De Uso Comum

Idade aparente

Fechamento das paredes

Total

Posio

N de vagas no estacionamento
Cobertas

reas no averbadas

Descobertas

Somatrio das reas

Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna

5 - AVALIAO
Valor da avaliao

Extenso

Global

Itemizada

Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
Valor total = Somatrio (Terreno+edificao+Benfeitorias) R$
##
##

rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##

Preciso/Fundamentao

Benfeitorias

Metodologia

Desempenho de mercado

Absoro pelo mercado

Nmero de ofertas

##
Nvel de demanda

Observaes

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

27.054 v002 micro

Nome
CPF

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Unidade Isolada Terreno
Solicitante

N da OS

Seqencial

6 - INFORMAES COMPLEMENTARES
a) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes

Nenhum

7 - MANIFESTAO SOBRE A GARANTIA

Mantidas as condies de conservao e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes acima, o imvel pode ser aceito
Sim
## #####
## ##
No
como garantia?

8 - DOCUMENTAO APRESENTADA
Matrcula no RGI

Ofcio

Comarca

###

Outros documentos

As informaes constantes da documentao apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imvel vistoriado?
Se a opo no for assinalada, citar a divergncia aparente:

## #####

## ##

Sim

No

9 - OBSERVAES

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

xxxxxx
Ciente do Cliente
Nome - CREA

Nome

CPF

CPF
Responsvel Tcnico

27.054 v002 micro

Representante Legal

Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Unidade Isolada Terreno
Solicitante

N da OS

Seqencial

1 - IDENTIFICAO
Produto

Linha

Fonte

N do processo

Nome do Cliente

Logradouro

Endereo do Imvel

Outros Complementos

Bairro

Cidade

Municpio

UF

Levantamento Fotogrfico

Empresa/CNPJ:
Local/data

Ciente do Gerente

Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF

Nome
CPF
Responsvel Tcnico

27.054 v002 micro

Representante Legal

#00

5.14

COT-AVALIAES-15

ANEXO XIV INTERVALO DE VALORES ADMISSVEIS - EXEMPLOS

Vigncia: 11/08/2011

1.0.0

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