EL MERCADO INMOBILIARIO Y LA

CONFIGURACIN ESPACIAL DE LA
CIUDAD DE ROSARIO

CUL ES LA ARTICULACIN ENTRE LA DINMICA INMOBILIARIA Y LA

MATERIALIZACIN ESPACIAL DE LA CIUDAD?

Cules son los ACTORES involucrados en la construccin de la ciudad?

Cules son los aspectos influyentes ms significativos en la dinmica inmobiliaria?
Qu ejemplos concretos nos permiten constatar la articulacin mencionada?

HAY DOS FACTORES ESENCIALES QUE

TERMINAN POR CONFIGURAR LA CIUDAD: LAS
POLTICAS PBLICAS Y LAS DECISIONES Y
ESTRATEGIAS DE INVERSIN DE LAS EMPRESAS
_Norma Silvana Lanciotti [1 ]

[1 ] Norma Silvana Lanciotti es Becaria de Formacin de Posgrado del CONICET y Docente de la Facultad de Ciencias Econmicas
y Estadstica de la Universidad Nacional de Rosario.

POLTICAS PBLICAS
PLANIFICACIN Y GESTIN PBLICA

INFRAESTRUCTURA

- Obras y servicios

NORMATIVA

- Cdigo Urbano - Indicadores de uso y forma

- Reglamento de Edificacin
(patios reglamentarios, cocheras obligatorias, etc.)

- Convenios , otros.

EDIFICABILIDAD

DECISIONES Y ESTRATEGIAS DE INVERSIN DE LAS EMPRESAS

DINMICA DE OFERTA y DEMANDA

Escenario MICRO y MACROECONMICO

Valor del SUELO
no valor de construccin valor ms o menos constante
valor del suelo
_ valor de especulacin

DINMICA DE OFERTA y DEMANDA

Escenario MICRO y MACROECONMICO:

Posicin de la moneda nacional en el mercado internacional

Evolucin de la inversin en
dlares segn informe del CEIR
$/USD

Excedentes de capitales

Pesos por Dlar Estadounidense ($/USD)

4,50
4,00
3,50
3,00
2,50

Ingreso per cpita

2,00
1,50
1,00

jul-10

ene-11

jul-09

ene-10

jul-08

ene-09

jul-07

ene-08

jul-06

ene-07

jul-05

Fe cha

ene-06

jul-04

ene-05

jul-03

ene-04

jul-02

ene-03

jul-01

ene-02

jul-00

ene-00

ene-01

0,50

Poltica impositiva y crediticia _ oferta, tasas de inters

Plazo Fijo en Dlares

%
16,00%
14,00%
12,00%

Sistemas de financiacin _ FIDEICOMISO, Sistemas de Consorcio a largo plazo de las

10,00%
8,00%
6,00%

Empresas Constructoras, otros

4,00%
2,00%

jul-10

ene-11

ene-10

jul-09

jul-08

ene-09

ene-08

jul-07

jul-06

ene-07

jul-05

ene-06

jul-04

ene-05

jul-03

ene-04

jul-02

ene-03

jul-01

ene-02

ene-01

jul-00

ene-00

0,00%

Fecha

USD/mes

Internacionalizacin de la Economa [3] _ nuevos patrones socio-espaciales

Valor Inmobiliario departamento tipo (en dlares)

140.000,00

que emergen con la restructuracin econmica e institucional global. Actividades del

tipo terciario superior con demandas de gran calidad edilicia, infraestructura y servicios .

120.000,00
100.000,00
80.000,00
60.000,00
40.000,00

Fecha

ene-11

jul-10

ene-10

jul-09

jul-08

ene-09

jul-07

ene-08

jul-06

ene-07

jul-05

ene-06

jul-04

ene-05

jul-03

ene-04

jul-02

ene-03

ene-02

jul-01

ene-01

jul-00

ene-00

20.000,00

Otros

[3] Artculos de Fondo - Grandes proyectos urbanos latinoamericanos Beatriz Cuenya. 2009
Doctora Arquitecta (Delft University of Technology, Department of Urbanism, The Netherlands). Investigadora Independiente del Consejo Nacional
de Investigaciones Cientficas y Tcnicas (CONICET). Directora del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR-CONICET), Buenos Aires.

Algunas Reflexiones
Distribucin de la poblacin en Rosario. (1998-2009)

Datos de permisos de edificacin relevados hasta el 30 de Nov.de 2009

Fuente: Elaboracin Cintia Barenboin en base a los datos de la Direccin Gral. de Estadstica,
Municipalidad de Rosario. 1998-2009

Fuente: Elaboracin Cintia Barenboin en base a los datos de la Direccin Gral. de

Estadstica, Municipalidad de Rosario. 1998-2009

2010

1.198.528

enero

2000

diciembre

a 2011

= se han autorizado un total de 8.119.633 m2

(6,8 m2 por habitante.)

Se da un desfasaje entre el crecimiento de la densidad edilicia (cuatro veces) y el estancamiento de la densidad poblacional.
La produccin de bienes inmuebles ya no responde exclusivamente a demandas de vivienda propia, sino tambin, y cada vez ms,
a las demandas de inversionistas, que luego de la crisis del 2001, con la desconfianza en el sistema financiero y la devaluacin de nuestra
moneda, deposit los excedentes de capital agropecuario e industrial y ahorros personales en un banco de ladrillos.

Los inmuebles se convirtieron en los nuevos ACTIVOS FINANCIEROS.

_ ascenso acelerado de los precios _ acceso de la clase media a la vivienda propia cada vez ms alejado de la realidad.

Segn datos del rea de Planificacin de la Municipalidad de Rosario, en la ciudad ms poblada de la provincia con 1.198.528 habitantes,
segn el Censo Nacional 2010 haba 50.000 familias (126.200 habitantes )con dficit habitacional
ms de un tercio de los habitantes no tiene vivienda propia
mientras en la ciudad haba 80.000 viviendas sin habitar

ESPECULACIN
INMOBILIARIA

INMUEBLES como
ACTIVOS FINANCIEROS [4]

CRECIMIENTO
POBLACIONAL

SUELDO BSICO
PROMEDIO

OFERTA

CRECIMIENTO
EDILICIO

$ / m

DEMANDA DE
VIVIENDA PROPIA

[4] Dinmica Inmobiliaria en la ciudad de Rosario

(1998-2009). Cintia Barenboin. Consejo Nacional
de Investigaciones Cientficas y Tcnicas.
Centro Universitario Rosario de Investigaciones
Urbanas y Regionales, FAPyD UNR y FDyCP - UAI.

DINMICA DE OFERTA y DEMANDA

Valor del suelo

Variables que impactan en la formacin del precio de la tierra [2]:
Localizacin

Accesibilidad
Disponibilidad de servicios
Disponibilidad de Infraestructura
Relacin entre localizacin del terreno y el precio
Fuente: Castagna. 2006

Si consideramos que
U$s/m2 - Microcentro = 707 = 100%
observamos que las dems zonas
representan el siguiente porcentaje
en relacin al Microcentro:
Macrocentro = 380 Norte
= 164 Oeste
= 60 Sur
= 92 -

54%
23%
9%
13%

[2] segn estudio realizado por LINCOLN INSTITUTE de la Universidad de Massachusetts de EEUU y la Fac. de Cs. Econmicas y Estadsticas de la UNR

Cercana a un elemento considerado como negativo o positivo

(vinculados a valoraciones e imaginarios sociales)

Preferencias por determinados vnculos sociales

Calidad de vida (espacios verdes, equipamientos, lejana de sectores ruidosos, amenities)

[*]

[*] desde
DCADA DEL 90
MODELO NEOLIBERAL
UNO A UNO - Ley de Convertibilidad - Ley N 23.928 (1991)
DESREGULACIN DE LOS MERCADOS - operacin del sector privado con relativa
autonoma del marco legal que rega el uso del suelo
CONTEXTO DE FRAGMENTACIN SOCIAL
ganadores y perdedores del nuevo modelo

IMPORTANTES INVERSIONES PRIVADAS EN REAS QUE

ANTES POSEAN ESCASO PESO RELATIVO
_ Periferia y rea metropolitana [3.1].
SUBURBANIZACIN DE LA CLASE MEDIA ALTA

LUEGO DE LA CRISIS DEL 2001 CON EL BOOM INMOBILIARIO SE PROFUNDIZA EL FENMENO:

PROLIFERACIN DE BARRIOS ABIERTOS RESIDENCIALES EN LA PERIFERIA Y REA METROPOLITANA

FACTIBILIDAD de ACCESO a la VIVIENDA PROPIA
En los ltimos cinco aos se multiplicaron las urbanizaciones en el Gran Rosario, ante la
imposibilidad de gran parte de la clase media de acceder a una vivienda a precios razonables
dentro de los mrgenes de la ciudad.
En ese perodo se pusieron a la venta unas 25 mil parcelas slo en Roldn y Funes.

En noviembre de 2003 haba ms de 80 familias rosarinas viviendo en esos selectos predios .

El auge de estos emprendimientos en localidades vecinas produjo importantes transformaciones de
sus estructuras urbanas.

- lotes de 300m aprox.

- entre 12 mil y 25 mil dlares
- sistemas de financiamiento muy accesibles.

Escasez relativa _ OFERTA +/- DEMANDA +/-)

Renta Potencial _NORMATIVA (indicadores de uso y forma) + situacin parcelaria
en mi lote/s, bajo la figura normativa que me
regula, cunto puedo construir ?
cmo esa superficie permitida y unidades
posibles a obtener amortizan el costo del suelo
de modo que mi operacin sea viable y
rentable?

Lote en VENTA en Espaa y Tucumn

U$s 478.000

1| ENCONTRAR UN LOTE LOCALIZACIN + TAMAO + ORIENTACIN

-Medidas: 8.66 m de frente x 22.68 m de fondo = 196.40m2
-Orientacin frente: SE
2| COMIENZO EL ANLISIS DE LA NORMATIVA
-rea Central
-rea General: H. mx. 23 mts.
-No es APH
-No est sobre CU, ni frente, ni en pasaje
3| VISITO EL LUGAR
-observo que el lote en anlisis est entre dos edificios de h. > H. mx rea general, separados s < 30mts.

Se encuentra en un TRAMO DE COMPLETAMIENTO

puedo alcanzar Altura del edificio lindero ms alto = 32mts PB y 10 pisos

para ello debo pagar la Compensacin por aprovechamiento exceptivo de altura.

4| ANLISIS VOLUMEN - SUPERFICIE UNIDADES

Hago un boceto de volmen, distribucin , y cosiderando

PATIO REGLAMENTARIO (h/3 = 11mts.)

ORDENANZA DE COCHERAS (5 cocheras)
REGLAMENTO DE CIRCULACIONES Y MEDIOS DE ESCAPE

UNIDADES (TIPO Y SUP. ) Y SUPERFICIE CONSTRUIBLE TOTAL 1300 m2

5| TENIENDO
SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIBLE 1300 m2
VALOR DEL TERRENO- 478.000 U$S
EXCESO EN ALTURA Y CONTRIBUCUCIN/m2

ANALIZO

CUNTO ME REPRESENTA LA COMPENSACIN POR APROVECHAMIENTO EXCEPTIVO DE ALTURA

LA INCIDENCIA DEL VALOR SUELO / VALOR INMOBILIARIO (unidad a la venta)

6| ESTIMAR LA INCIDENCIA DEL VALOR DEL SUELO

DIVIDIENDO
EL VALOR m2
terreno
4.800.000 $

DIVIDIENDO

m2 de SUPERFICIE
EDIFICABLE
1300 m2 = 3692 $/m2
incidencia terreno

Luego repartir los m2 de Uso Comn

entre las unidades a vender
(diferentes % segn tamao y servicios)

EL VALOR m2
terreno

UNIDADES
de vivienda u otros

cuando se tiene conocimiento del valor de las unidades con las

caractersticas que me interesan ( segn tipo y sup.)
SE ESTABLECE UN % DE INCIDENCIA SEGN SUPERFICIE DE LAS
UNIDADES

Tambin se reparten los m2 de Uso Comn

PB + 10 PISOS = 1300 m2
POR PLANTA / SIN AMENITIES
1 UNIDAD CON 1 DORMITORIO
(entre 700.000-800.000$) 720.000 $

1 UNIDAD CON 2 DORMITORIOS

(entre 800.000-850.000$) 820.000 $

10 pisos x 43 m2 = 430 m2
( 3.31 % c/u )

10 pisos x 55m2 = 550 m2

( 4.23 % c/u)
=980m2 ( 75 % )
USOS COMUNES

( 1 % c/u )

( 1,5 % c/u )
= 320 m2 ( 25%)

STE ES UN CASO SIMPLE DE ANLISIS QUE

NOS PERMITE ENTENDER EL MODO DE
OPERAR ANTE CUALQUIER FIGURA
NORMATIVA PARA OBTENER LA RELACIN
SUPERFICIE /
VALOR
/ VALOR
DEL TERRENO DE VENTA

1 UNIDAD CON 1 DORMITORIO

4.31 % c/u
de 4.800.000$
=

=
1 UNIDAD CON 2 DORMITORIOS
5.73 % c/u
de 4.800.000$
=

206.880 $

275.040 $

720.000 $ - 100%
206.880 $ - 29%

820.000 $ - 100%
275.040$ - 33%

HAY OTROS INSTRUMENTOS COMO LOS CONVENIOS URBANSTICOS, EN LOS QUE SE APLICA UN RGIMEN ESPECIAL QUE
SUPERA LAS EXIGENCIAS GENRICAS DE LA NORMATIVA _ COMPENSACIONES MS COMPLEJOS Y DE NEGOCIACIN Y
CONCERTACIN PBLICO PRIVADA.
STOS SON APLICADOS POR EJEMPLO A PLANES DE DETALLE. SON EMPRENDIMIENTOS DESENCADENANTES DE PROCESOS DE
RENOVACIN Y TRANSFORMACIN DE DETERMINADOS SECTORES , Y TIENEN UNA COMPONENTE DE MANEJO DEL SUELO
MUCHO MS COMPLEJA. STOS, EN GENERAL, ESTN DIRIGIDAS A OTROS ACTORES LOS GRANDES DESARROLLADORES
INMOBILIARIOS (NACIONALES E INTERNACIONALES)

CENTRO DE RENOVACIN URBANA SCALABRINI ORTIZ

1996 FASE 1 - ORRDENANZA 6371/1996 - CENTRO COMERCIAL + MUSEO + PARQUE
2005 FASE 2 - PLAN ESPECIAL. ORDENANZA 7872/2005 7 UNIDADES DE GESTIN PLANES DE DETALLE
UNIDADES DE GESTIN
UG1 / Ex FACA-AFA
Sup. Total de urbanizacin: 84.000 m2
Sup. Edificable:
117.000 m2
Sup. Espacios Pblicos:
43.000 m2
Sup. Equip. y Vivienda social: 5000 m2
UG2 . 1 / FORUM PUERTO NORTE
Sup. Total de urbanizacin: 26.200 m2
Sup. Edificable:
42.120 m2
Sup. Espacios Pblicos:
9.500m2
Sup. Equip.+ Viv. social:
2900 m2

SUPERFICIE TOTAL URBANIZABLE:

100 Ha
SUPERFICIE TOTAL DESTINADA A ESPACIO PBLICO:
42 Ha
TOTAL DE CALLES A COSNTRUIR:
1000 ml
TOTAL DE AVENIDA A CONSTRUIR:
1500 ml
VIVIENDA SOCIAL + EQUIPAMIENTO:
22.750 m2

UG2 . 2 / CIUDAD RIBERA

Sup. Total de urbanizacin: 24.000 m2
Sup. Edificable:
49.250m2
Sup. Espacios Pblicos:
17.000m2
Sup. Equip.+ Viv. social:
1.000 m2
UG5
Sup. Total de urbanizacin: 16.500 m2
Sup. Espacios Pblicos:
10.000m2
Sup. Equip.+ Viv. social:
10.000 m2
UG6 / TORRES MAUI
Sup. Total de urbanizacin: 24.000 m2
Sup. Edificable:
81.000m2
Sup. Espacios Pblicos:
10.000m2

LOCALIZACIN Y RENTA POTENCIAL : las dos VARIABLES MS INFLUYENTES en la formacin del valor del suelo
REA CENTRAL

1 de Mayo - Pellegrini

Brown - Italia

PRIMER ANILLO

Maip - Ituzaingo

Paraguay - Riobamba

Francia - Montevideo

PRIMER ANILLO

C]

Maip - Ituzaingo

8.930.00 $
Medidas de terreno en esquina : 24 m x 26 m = 624 m2
El lote se encuentra sobre CUB Corredor Urbano (30m PB + 10p)
Sup. Edificable = 5764 m2

[C]

8.930.000$ / 5764 m2 = 1549 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

D]

Paraguay - Riobamba

2.590.000 $
Medidas de terreno: 8.49 m de frente x 23.49 m de fondo = 200 m2
El lote se encuentra sobre CUB - Corredor Urbano (30m PB + 10p)
Sup. Edificable = 1430 m2

[D]

E]

Francia - Montevideo

2.590.000$ / 1430 m2 = 1811 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

5.452.000 $
Medidas de terreno en esquina : 16.82 m x 15.12 m = 255 m2
El lote se encuentra sobre CUA Corredor Urbano (36m PB + 12p)
Sup. Edificable = 2400 m2

[E]
5.452.000$ / 2.400 m2 = 2.271 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

REA CENTRAL

A]

1 de Mayo - Pellegrini

480.000 u$s 4.800.000 $

Medidas de terreno: 8.66 m de frente x 34.64 m de fondo = 300 m2

[A]

El lote se encuentra en rea General (23m PB + 7p)

Sup. Edificable = 1900 m2
4.800.000$ / 1800 m2 = 2.666 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

B]

Brown - Italia

8.800.000 $
Medidas de terreno: 12.60 m de frente x 35.40 m de fondo = 446 m2
El lote se encuentra en rea General
sobre Tramo de Completamiento (PB + 13p)
Sup. Edificable = 2500 m2
8.800.000$ / 2500 m2 = 3.520 $ / m2 INCIDENCIA DEL VALOR DEL TERRENO

[B]
Los LOTES A, B y E presentan un mayor valor por su localizacin cerca de importantes Avenidas o elementos considerados positivos.
Excepto este plus que presenta el lote E, los LOTES C , D y E se encuentran en similares condiciones de localizacin y servicios.
El valor del terreno es proporcional a la superficie edificable, y no a la superficie del lote RENTA POTENCIAL .
A la vez, los LOTES A y B se encuentran localizados en el centro de la ciudad, lo que aumenta su valor de posicin, y aunque los tres poseen
similares servicios e infraestructura, la cercana de B a la Costa Recreativa, un elemento paisajstico eleva an ms el valor del suelo en
relacin a la superficie edificable .

REFLEXIONES FINALES
Indagando en los procesos de construccin contemporneos de nuestra ciudad podemos afirmar que existe
una articulacin entre la produccin de estructura urbana y el funcionamiento del mercado inmobiliario.

Hemos visto cmo, en esta produccin, inciden las polticas pblicas y las decisiones y estrategias de inversin
de las empresas. Cobrando stas ltimas un particular rol en la coordinacin de las decisiones de uso del suelo.
El valor del suelo se vuelve un factor de carcter condicionante y definitorio en las ecuaciones econmicas y
estrategias inmobiliarias.

Pero. quin est primero? . . . . . E L

H U E VO o L A G A L L I N A?

Las polticas urbanas suponen una bsqueda de equilibrio socio-espacial, de atenuar las desigualdades
urbanas ya existentes, de aprovechar los recursos disponibles , para planificar y reorientar (en un proceso
dinmico, en constante revisin) la configuracin espacial de cada sector y de la ciudad en su conjunto.
El mercado inmobiliario puede ser un medio para hacer realidad estos deseos, siempre y cuando no miremos,
pensemos y actuemos en la ciudad en una nica direccin, con un nico inters, buscando una nica respuesta.

En relacin a las ltimas comparaciones entre lotes, influenciados por diferentes variables, se evidencia que no
podemos hacer una lectura unidireccional sobre la ciudad y su construccin en el tiempo, en el cul los
intereses sociales, polticos y econmicos constantemente se estn interrelacionando, demandando unos
sobre otros, trabajando aisladamente o en conjunto. Es decir la ciudad est en un ininterrumpido estado de
concertacin entre los diferentes actores que sobre ella operan, entre lo pblico y lo privado.

EL MERCADO INMOBILIARIO Y CONFIGURACIN ESPACIAL DE LA CIUDAD

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DESACTUALIZADO PERO SIRVEN LOS CONCEPTOS
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Bellotti, Mirta Liliana. URBANIZACIONES CERRADAS RESIDENCIALES. PERSPECTIVAS DE DERECHO URBANSTICO Y DE DERECHO CIVIL. (2006)
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JORNADAS DE DIVULGACIN SOBRE ORDENAMIENTO URBANO Y ASPECTOS FERROPORTUARIOS DE LA CIUDAD DE ROSARIO. ORDENAMIENTOS
URBANO: EL TEJIDO. LA URBANIZACIN. LA EDIFICACIN. (1987)
JORNADAS DE DIVULGACIN. EL PLAN DIRECTOR COMO ESTRATEGIA PARA LA ACCIN (1987)
ARTCULOS
DIARIO DIGITAL ON24
DIARIO DIGITAL IMPULSO NEGOCIOS
DIARIO LA CAPITAL
DIARIO DIGITAL CIUDAD EN OBRAS
DIARIO DIGITAL EL CIUDADANO
PGINAS
http://www.aev.org.ar/ ASOCIACIN EMPRESARIOS DE LA VIVIENDA Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS DE LA PROVINCIA DE SANTA FE.
http://www.reporteinmobiliario.com/ REPORTE INMOBILIARIO
http://www.rosario.gov.ar/ SITIO DE LA MUNICIPALIDAD DE ROSARIO
http://www.fundacionbmr.org.ar FUNDACIN BANCO MUNICIPAL DE ROSARIO