Unidad 1: Teora General de los Derechos Reales.

1. Clasificacin de los derechos en objetivo, subjetivo y patrimoniales.

A) Derecho objetivo y Derecho subjetivo:
El tema de la ubicacin de los derechos reales dentro de la clasificacin de los derechos
subjetivos nos impone decir antes dos conceptos de derecho objetivo y derecho subjetivo.
El derecho objetivo, sera el ordenamiento jurdico, el conjunto o sistema de preceptos
reguladores de conducta humana, emanados del estado e impuestos por este mediante su
poder coactivo.
El derecho subjetivo, ha sido definido por Savigny y por Ihering como un poder o facultad
atribuido (por el derecho objetivo) a una voluntad, o como un inters jurdicamente protegido, es
decir, un inters protegido por el derecho objetivo.
Ambas definiciones se complementan, pudiendo decirse que el derecho subjetivo es un inters
protegido por el derecho objetivo mediante el otorgamiento de un poder o facultad a una
voluntad.
B) Elementos de los Derechos Subjetivos:
Est integrado por tres elementos: el sujeto, el objeto y la causa.
El sujeto del derecho es su titular, la persona a cuya voluntad el ordenamiento jurdico otorga el
poder o facultad, o cuyo inters resulta protegido. El objeto del derecho es la persona o la cosa
sobre la que el sujeto ejerce su poder o el comportamiento que est facultado a exigir de
determinada persona. La causa del derecho es el hecho o acto jurdico que le ha dado
nacimiento. Pero adems de esos elementos todo derecho tiene un contenido: es la naturaleza y
la extensin de la prerrogativa que da nombre y tipicidad al derecho subjetivo.
C) La relacin jurdica y sus elementos:
Siendo el derecho desde el punto de vista objetivo un sistema de preceptos regulatorios de la
conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, solo dentro de esta
son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del
hombre con el hombre.
Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por
el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn
necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos
Toda relacin jurdica est integrada con cuatro elementos: el sujeto activo o titular del derecho,
el sujeto pasivo, que es la persona o personas sujetas al deber correlativo, el objeto o conducta
a cumplir por el sujeto pasivo y la causa, el hecho o acto jurdico que dio lugar a la relacin
D) Clasificacin de los Derechos Subjetivos:

Julieta Meuli.

Pgina 1

1. Por su oponibilidad: La oponibilidad distingue a los derechos absolutos, de los derechos

relativos. Derechos Absolutos son aquellos que existen frente a todos (erga omnes), en los
cuales al poder o facultad del titular del derecho, corresponde a un deber de la abstencin de
todos los dems. Son Derechos Relativos, aquellos que otorgan a su titular la facultad de exigir
un determinado comportamiento de persona o personas determinadas, pudiendo ese
comportamiento consistir no solo en una abstencin, sino tambin (y principalmente) en una
accin o hecho positivo.
Son Derechos Absolutos:

Son Derechos Relativos:

D de Flia puros (potestades familiares)

D intelectuales en sus dos aspectos (d
moral del autor y d a la explotacin
econmica de su obra)

D creditorios
D de Flia aplicados

D Reales
Savigny expresa que las instituciones de derecho deben clasificarse de la siguiente manera:
1)
Respecto de todos los hombres:

Derechos Reales

Derechos de Sucesin.

2) Respecto de individuos determinados:

Relaciones de Familia

Obligaciones.

Freitas
nos dice: En la esfera en que nos hallamos las personalidades estn en el mismo
nivel, sean singulares o colectivas; las diferencias de sus derechos solo pueden derivar de las
condiciones especficas o cualidades intrnsecas que el anlisis hubiera de discernir.
Roguin, pensaba que el esquema era de esta manera:
Derechos absolutos

Los de las personas en s

mismas

Las de las personas sobre

otro individuos (derechos de
potestad)

Los de las personas sobre

la cosa (Derechos Reales)

Derechos Relativos

Los obligacionales

Julieta Meuli.

Los intelectuales

Pgina 2

2. Por el carcter econmico o no econmico de su contenido: La clasificacin que corresponde es

la de Derechos patrimoniales y Derechos extrapatrimoniales.
Son Derechos patrimoniales aquellos susceptibles de apreciacin pecuniaria. Son Derechos
extrapatrimoniales los insusceptibles de una medida de valor econmico.
Patrimoniales:
D Reales
Creditorios
Los de Flia aplicados

Extrapatrimoniales:
Los personalsimos
Flia puros
Intelectuales ( en cuanto al d moral del
autor)

Intelectuales (en el aspecto de la facultad de

explotar econmicamente su obra)
3. Por su objeto inmediato:
a. La clasificacin de Freitas: Freitas, elabora sobre la base del objeto inmediato su clasificacin
de los derechos civiles en derechos reales y derechos personales.
Sobre ella, est organizada toda la metodologa de nuestro cdigo civil. Los autores tratan la
divisin de los derechos en reales y personales, lo hacen tan solo como una subclasificacin de
los derechos patrimoniales; en cambio la clasificacin creada por Freitas: Derechos realesderechos personales, abarca todos los derechos civiles, tanto los patrimoniales como los
extrapatrimoniales.
Esto ha sido posible en virtud de haber incluido Freitas los derechos de familia dentro de los
derechos personales, considerando que tanto ellos como los creditorios tienen por objeto
inmediato a las personas.
Estos derechos personales son despus subdivididos en derechos personales en las relaciones
de familia y derechos personales en las relaciones civiles.
b. Gravitacin de la clasificacin de Freitas en la metodologa del cdigo civil: Vlez sigui al pie
de la letra la metodologa formulada por Freitas, con la variante de que nuestro codificador,
influenciado por Savigny, separo algo ms, los derechos personales en las relaciones civiles,
formando parte de libros distintos. Nuestro cdigo trata de los derechos personales en las
relaciones de familia, en la seccin segunda del libro primero; los derechos personales en las
relaciones civiles, en el libro segundo; de los derechos reales, en el libro tercero; y de las
disposiciones comunes a los derechos reales y personales en el libro cuarto.
Todo el contenido del mismo est organizado sobre la base de la divisin: derechos personalesderechos reales.
4. Por su esencia: Los distingue en poderes y facultades.

Concepto doctrinario del derecho real.

Diferentes criterios:
a. El art 497 del cdigo civil: Un artculo que sin dar un concepto del derecho personal y del
derecho real, expresa con respecto a ambos, algo que en cuanto al derecho real se refiere,
implica una nocin que, se aproxima bastante a la definicin que del derecho real da Ortolan y

Julieta Meuli.

Pgina 3

que aparece transcripta al final de la nota de dicho art: No hay obligacin que corresponda a
derechos reales. He aqu, pues, una nocin que, por elemental que sea, no deja de ser tal:
derecho real es aquel al cual no corresponde una obligacin.
b. Concepto Doctrinario del Derecho Real: La doctrina clsica separa netamente los derechos
reales de los personales para pasar despus a las doctrinas llamadas No clsicas que no
aceptan aquel distingo, unificando los derechos reales y personales en una sola categora o los
separan sobre la base de ciertos distintos.
1. Doctrina clsica o tradicional :
a. EL origen del concepto tradicional del derecho real, formulado por oposicin al derecho personal,
se debe a Huber para quien ius in re es la facultad que compete al hombre sobre la cosa sin
consideracin a determinada persona; ius ad rem es la facultad que nos compete sobre otra
persona para que nos d o haga algo
b. Definiciones de los autores citados en la nota al ttulo IV del libro III: En la nota al ttulo IV del
libro III, Vlez comienza por hacer referencia a la nota del art 497, donde dice haber definido el
derecho real. El codificador no defini sino que transcribi all los siguientes conceptos de
Ortolan sobre el derecho personal y el derecho real: Derecho personal es aquel en que una
persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna
persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Un derecho personal es aquel que da la
facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, a
suministrar, a hacer, o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de
sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.
Mackeldey define el derecho real as: El derecho real es el que nos pertenece inmediatamente
sobre una cosa sometida por razn del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien
sea bajo todos conceptos o bajo algunos solamente
Demolombe adhiere a Vlez en la nota al ttulo IV: El derecho real es que crea entre la persona
y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos
elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho y la cosa que es el objeto.
Maynz concepta que el derecho real consiste en nuestra voluntad dirigindose hacia una cosa
con abstraccin de todo otro individuo humano fuera de nosotros en los derechos reales
nuestro derecho se aplica directamente a la cosa; tenemos el derecho y podemos ejercerlo sin
que sea necesaria la intervencin de persona alguna.
El concepto de derecho real es construido considerndolo como una relacin directa e inmediata
entre su titular (sujeto del derecho) y la cosa (objeto del derecho), y ello, por oposicin al
concepto del derecho personal, concebido como una relacin entre una persona, titular del
derecho (sujeto activo) y el deudor (sujeto pasivo) obligado a cumplir una prestacin (objeto del
derecho) en beneficio del primero.
La descripta teora, es llamada tambin dualista, precisamente por la apuntada contraposicin
entre los conceptos: derecho personal-derecho real. Que son presentados como dos conceptos
completamente distintos.
2. Doctrinas no clsicas:
El criterio descripto es rechazado por numerosos autores, que o bien pretenden unificar los
derechos reales y personales, o bien oponen al mencionado dualismo.
a. Teora unitaria personalista: Desde 1897, Planiol expuso su criterio: no existen diferencias
sustanciales entre los derechos reales y los personales, desde que los primeros no seran ms
que derechos obligacionales en los que la prestacin consistira siempre en una abstencin que
estara a cargo de todas las personas.
La existencia de un sujeto pasivo universal, no solo con relacin al derecho real, sino con
referencia a todo derecho absoluto no fue desconocida nunca, inclusive por los autores que
hemos mencionado como representantes de la escuela clsica.

Julieta Meuli.

Pgina 4

Savigny, en su obra sobre las obligaciones nos dice que es necesario tener presente la
terminologa romana y formarse un concepto claro de la obligatio basadas en el concepto
fundamental de que el derecho es un poder y seoro digno de proteccin, sin distincin de
objeto o de origen, Frente al cual existe un deber, llamado tambin obligacin, concebido como
la necesidad en que se encuentran una o ms personas de sujetarse a aquel derecho y no
violarlo.
El derecho es llamado ius, el deber, obligatio. As al ius del acreedor se contrapone la obligatio
del deudor, al ius del propietario se contrapone la obligatio de todos los dems hombres de
respetar su propiedad.
Este modo de concebir la obligacin viene a oscurecer las afinidades y diferencias que
interceden entre los conceptos jurdicos; atribuye a las palabras obligatio un sentido que era
totalmente ignorado por los romanos.
La idea de la obligacin pasiva universal, estaba tan difundida muchas dcadas antes de las
exposiciones de dichos juristas, nuestro codificador la menciona en el segundo apartado de la
nota al art 2507, al referirse al dominio internacional, casi con los mismos trminos, desde que
se habla all de la obligacin pasiva universal.
La trascendencia que en el mundo jurdico alcanzo el trabajo de Planiol carece de justificacin,
el mismo reconoci que entre la abstencin de un deudor y la de cualquier integrante del sujeto
pasivo universal, existe una diferencia nada despreciable: mientras la primera constituye una
carga excepcional para el deudor, un elemento del pasivo de su patrimonio, la segunda no
disminuye en nada a las facultades naturales o legales de las personas; se les pide solamente
que no daen al titular del derecho; todos los derechos que le son propios continan intactos.
Se suele replicar a la tesis unitaria personalista, por los partidarios del dualismo clsico, que la
obligacin pasiva, no consistiendo sino en el deber general del respeto del orden jurdico, existe
no solo con relacin a los derechos absolutos o reales, sino tambin con respecto a los relativos
o personales.
Los derechos personales y, en general, los derechos relativos, solo pueden ser violados por la
persona particularmente obligada y no por terceros. Si un tercero quisiese impedir el
cumplimiento de la obligacin del deudor, solo podra hacerlo llevando a cabo una accin contra
la persona del deudor o contra la cosa objeto mediato del derecho creditorio, con lo cual lo
violado seria siempre un derecho absoluto (el derecho de la personalidad del deudor o del
acreedor o su derecho de propiedad) y no un derecho relativo, que mediante el ataque a la
persona del deudor o a su propiedad se produce al mismo tiempo una Lesin al crdito del
acreedor, contestaramos que ello es cierto, pero que el crdito del acreedor es lesionado como
propiedad del mismo, es decir, como derecho absoluto y no como derecho relativo.
b. Teora unitaria Realista: Trata de disolver la dicotoma: Derechos reales-derechos personales,
pero lo hacen en sentido opuesto. Segn ese criterio todos los derechos serian reales, son
derechos que recaen sobre una cosa, los denominados personales, no recaeran sobre la
persona del deudor, sino sobre su patrimonio. El derecho personal ms que una relacin entre
personas lo seria entre patrimonios. La idea sustentada, en el principio general, conforme el cual
el patrimonio del deudor es la prenda comn de sus acreedores.
Los principales argumentos para replicar a los que pretenden fundar la idea descripta son los
siguientes: En primer lugar, que no parece adecuado que para desentraar la esencia de un
derecho, se le contemple en el momento anormal del incumplimiento.
En segundo lugar, los derechos reales solo recaen sobre cosas determinadas y el patrimonio,
pretendido asiento del derecho personal, es una abstraccin que se compone de cosas y de
bienes que no son cosas y que est integrado no solo por un activo, sino tambin por un pasivo.
En tercer lugar, el patrimonio del deudor es la prenda comn de sus acreedores, no pasa de ser
una expresin metafrica, que no debe, ser tomada al pie de la letra, pretender despersonalizar

Julieta Meuli.

Pgina 5

el derecho personal implica un contrasentido, y ello resulta ms inadmisible aun, tratndose de

obligaciones de hacer o de no hacer y sobre todo si se trata de obligaciones intuitu persone;
persona del deudor no es nunca indiferente para el acreedor.
c.

Teora institucional: Nace y se desarrolla en el derecho pblico a travs de la obra de Hauriolo.

Los derechos ya no tienen porque ser distinguidos ms que por su mayor o menos contenido
institucional, y, en este sentido, los personalsimos y los de familia tienen un contenido
totalmente institucional, contenido que es dominante en los derechos reales y, en cambio, es
mucho menor en los derechos creditorios

d. Doctrina de Demogue: Demogue ataca las distinciones de los derechos en absolutos y relativos
y en reales y personales y considera que solo puede hablarse de derechos cuyo ejercicio resulta
ms cmodo o menos cmodo y tambin de derechos que pueden ser ms o menos fuertes
segn su oponibilidad. Los derechos reales, serian, por su ejercicio ms cmodos que los
personales, ya que los primeros no requieren, como los segundos, la colaboracin de otras
personas.
En orden a su fuerza, los reales son ms fuertes que los personales, pero no siempre, como
ocurre con el derecho del locatario, que siendo personal, figura entre los ms fuertes.
e. Criterio de Ginossar: El concepto de propiedad lo extiende a todos los bienes que integran el
activo del patrimonio (corporal e incorporal), criterio que coincide con el que elabora Freitas y
que adoptara nuestro cdigo civil. La subclasificacion de los bienes en corporales e incorporales,
significa adoptar la clasificacin que el derecho romano haca de las cosas corporales e
incorporales (que en realidad era una clasificacin de los derechos patrimoniales) y conforme a
la cual era cosa corporal el dominio (y el condominio) porque en l, se asimilaba el derecho a la
cosa que era su objeto, y eran cosas incorporales todos los dems derechos reales (que lo eran
sobre la cosa ajena) y los derechos personales.
La inclusin que Ginossar hace de los derechos reales sobre la cosa ajena dentro de los
derechos relativos, no es ms que la consecuencia de haberse adherido al criterio que sostiene
la existencia de sujeto pasivo determinado en esa clase de derechos reales.
f. Criterio que sostiene la existencia de sujeto pasivo determinado en los derechos reales: Algunos
autores sostienen que tambin en los derechos reales existe un sujeto pasivo determinado,
como en los derechos personales, con lo cual se desdibuja una vez ms la diferencia entre
ambas.
La apuntada observacin se suele hacer, principalmente, a propsito de los derechos reales
sobre cosa ajena. Con respecto a la informacin de la existencia de un sujeto pasivo
determinado en los derechos reales sobre la cosa ajena, se ha credo verlo en el dueo de la
cosa gravada con ese derecho real.
La idea expuesta puede ser rebatida con la que surge del siguiente prrafo de la nota de Vlez
al art. 497: Nosotros decimos que el derecho puede ser un derecho real, como la hipoteca; pero
la obligacin del deudor es meramente personal con el accesorio de la hipoteca, pero esta no es
una obligacin accesoria. Cuando la cosa sale del poder del que la obliga, y pasa a otro
poseedor, este se halla en la misma posicin respecto del acreedor, que tiene un derecho real,
que cualquiera otra persona, a quien se prohbe impedir el ejercicio de los derechos reales; pero
no le constituye la posicin de deudor. Vlez sigui aqu a Freitas, quien se expide con mayor
claridad y en trminos que valen no solo para el ejemplo de la hipoteca, sino tambin para la
servidumbres y para todos los derechos reales sobre la cosa ajena.
Legn encuentra aquel sujeto en el transmitente del dominio obligado por la eviccin, olvidando
que esta es una obligacin vinculada al acto jurdico de la transmisin y no al derecho real

Julieta Meuli.

Pgina 6

transmitido, y ms an ,que si esa garanta funciona es porque el dominio no fue en realidad

transmitido, o no lo fue con la plenitud prometida.
Marcade expresa el siguiente pensamiento transcripto por Vlez en la nota del art. 497: Cuando
me habis vendido vuestra casa, estis obligado a no molestarme en el goce del inmueble; pero
esto no es una obligacin de no hacer, pues no os privis de ningn derecho. Esta necesidad
nada tiene que os sea personal: ella es comn a todos; es para vos, como para todos los otros,
la consecuencia y correlacin de mi derecho real existente erga omnes. Esta necesidad general
y comn a todos que corresponde a un derecho real, forma un deber que cada uno est sin
duda en el caso de respetar, como una obligacin personal, mas no constituye una obligacin.
g. Teora eclctica: Trae un criterio conciliador que, concede a cada una la parte de razn que
tiene, achacndoles a ambas el haber incurrido en el error de tener en cuenta solamente uno de
los aspectos que integran el derecho real, y que pueden concretarse en dos de sus caracteres
primordiales: la inmediatividad, o aspecto interno y la absolutez, o aspecto externo.
La doctrina clsica dirigi su mirada, exclusivamente, sobre un aspecto interno, sobre la relacin
directa o inmediata de la persona con la cosa.
Demolombe, en vez de llamar a la primera titular o simplemente sujeto del derecho, lo
denomina sujeto activo y entonces se impone un reproche inevitable: no se puede hablar de un
sujeto activo si no se admite un sujeto pasivo.
Se refiere con respecto al derecho real, es una relacin econmica y la que tiene en mira para el
derecho personal, es una relacin jurdica.
Nadie puede desconocer, que las relaciones jurdicas solo se dan entre personas. En el derecho
real la relacin de la persona con la cosa es una relacin de hecho que no deja de ser tal porque
este protegida por el derecho. Llmese a esa relacin con la cosa, contenido, modo de
ejercicio o exteriorizacin del derecho real, pero no se diga que es una relacin jurdica. La
relacin jurdica, en el derecho real, se da con los integrantes de la comunidad.
La doctrina unitaria personalista, por querer subsumir el derecho real en la obligacin, dirigi su
mirada al aspecto externo del derecho real, es decir a la relacin jurdica, dentro de la cual era
lgico que no pudiese encontrar otro objeto de derecho que no fuese la conducta debida por el
sujeto pasivo universal, esto es, la abstencin de todos los integrantes de la comunidad. Dejaba
de lado, el aspecto interno, el de la relacin fctica de la persona con la cosa. En el derecho
creditorio el contenido econmico del derecho se encuentra incito en la relacin jurdica, en el
real se lo encuentra fuera de ella, en la relacin de hecho de la persona con la cosa.
La imposibilidad de prescindir del aspecto interno en el concepto del derecho real estara
confirmada por la circunstancia de que, de otro modo, solo se podra dar el concepto abstracto y
genrico del derecho real, mas no el concepto especifico de ningn derecho real y prueba de
ello sera que todos los derechos al definir cada uno de los derechos reales deban hacerlo
desde el punto de vista de su aspecto interno, pues de otro modo sera imposible diferenciar
derecho real alguno.
h. Criterio que admite la posibilidad del dualismo poderes facultades:
1) Insuficiencia de los criterios anteriores: La doctrina eclctica tiene reparos, a decir los siguientes:
1) La consideracin de dos aspectos distintos en el derecho real podra dar lugar a una nueva
controversia acerca de cul de esos dos aspectos debe prevalecer frente el otro. 2) Podra
argirse que el llamado aspecto interno del derecho real toca solo al lado econmico y no al
jurdico. 3) Si el derecho creditorio es definido desde el punto de vista de su carcter de derecho
relativo, dando lugar a una relacin jurdica entre el titular del derecho y persona o personas
determinadas, la diferencia entre el derecho real y el obligacional se resumira en la que
distingue los derechos absolutos de los relativos.

Julieta Meuli.

Pgina 7

 Art 2828: El usufructo no puede ser establecido a

favor de personas jurdicas por ms de veinte
aos.
Art 2920: El usufructo se extingue por la muerte
del usufructuario de cualquier manera que suceda;
y el que es establecido a favor de
persona
3.unaLos
derechos
jurdica, por la cesacin de la existencia legal de
esa persona y por haber durado ya veinte aos.
Art 2929: El dominio de la cosa dada en usufructo,
ser consolidado en la persona del nudo
propietario por el fallecimiento del usufructuario,
aunque no est cumplida la condicin o vencido el
plazo a que fue subordinada la duracin del
usufructo; y por la extincin de la persona jurdica
que adquiri el usufructo, o por el vencimiento del
plazo legal de veinte aos fijado al usufructo de las
personas jurdicas.
Art 3004: Cuando el derecho concedido no es
ms que una facultad personal al individuo, se
extingue por la muerte de ese individuo; y solo
dura veinte aos si el titular fuere persona jurdica.
Es prohibida toda estipulacin en contrario.
Art. 2948: El derecho de uso es un derecho real
que consiste en la facultad de servirse de la cosa
de otro, independientemente de la posesin de
heredad alguna, con el cargo de conservar la
sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un
fundo ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del usuario y de su familia.
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en
ella, se llama en este cdigo, derecho de
habitacin.
Art 2957: Si se reconoce que el fundo sobre el cual
un derecho de uso est establecido, no debe
producir en un ao comn ms que una cantidad
de frutos suficientes para satisfacer las
necesidades del usuario, o si la cosa bastase solo
para l y su Flia, la posesin entera del fundo o de
la casa debe entregrsele como si fuera
usufructuario. Quedar sujeto a la reparacin de
conservacin y al pago de las contribuciones,
como el usufructuario. Si no toma ms que una
parte de los frutos, o si solo ocupa una parte de la
cosa. Contribuir en proporcin de lo que pague.
Art. 2962: El que tiene el derecho de uso sobre un
rebao, o piara de ganado, puede aprovecharse
de las cras, leche y lana, en cuanto baste para su
consumo y el de su familia.
*Leer cdigo Comentado para mejor interpretacin.

Julieta Meuli.

Ni el criterio clasificatorio basado en la oponibilidad, ni el que

hace mrito del objeto inmediato, nos dice acerca de la
diferencia esencial de los derechos que pretenden clasificar y
acerca de su naturaleza.

reales. Concepto. Objeto. Sujeto. Elementos:

Sujetos de los derechos reales:
1. Consideraciones con respecto a la calidad de los sujetos:
El nico sujeto de todos los derechos civiles, y de los derechos
reales, es la persona. Ubicados los derechos reales en la esfera
de los derechos patrimoniales, el principio general es que toda
clase de personas, de existencia visible o de personas de
existencia ideal, puedan ser titulares de derechos reales.
a. Personas de existencia ideal: Se plantea una situacin
especial con respecto a los derechos reales de use y goce o
disfrute sobre cosa ajena que no solo son esencialmente
temporales sino que adems tienen como duracin mxima la
vida de su titular, con relacin al usufructo, uso, habitacin y
servidumbres personales. Como las personas jurdicas pueden
tener una existencia ilimitada, el cdigo les ha fijado un trmino
mximo de 20aos para su titularidad con respecto al
usufructo (arts. 2828, 2920 y 2929) y a las servidumbres
personales (art 3004)
En cuanto al uso y a la habitacin, la limitacin de las facultades
de uso y goce que acuerdan, a las necesidades del usuario o
del habitador y de sus familiares (arts. 2948, 2957, 2962, 2963 y
2994) y las referencias a las necesidades personales del
usuario, a sus hbitos, estado de salud (art. 2954), son pautas
que solo se avienen con las personas de existencia visible, por
lo que debe considerarse que las existencia ideal quedan
excluidas de la titularidad de estos dos derechos reales.
Art 2963: El que tiene el derecho de habitacin no puede
servirse de la cosa sino para habitar l y su familia, o para el
establecimiento de su industria o comercio, sino fuere impropio
de su destino, pero no puede ceder el uso de ella ni alquilarla.
Art 2994:Cuando el propietario de dos heredades haya el mismo
sujetado la una al respecto de la otra con servidumbres
continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin de
ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato
tenga convencin alguna respecto a la servidumbre, se juzgara
a esta constituida como si fuese por ttulo.
Extranjeros: La ley de creacin de zonas de seguridad
destinadas a complementar las previsiones territoriales de la

Pgina 8

defensa nacional, restringe, tanto con respecto a derechos reales como personales, la
posibilidad de su titularidad por parte de ciudadanos extranjeros.
2. Consideraciones con respecto al nmero de los sujetos: Analizamos el caso de la concurrencia
de derechos reales sobre una misma cosa, ya que puede darse en cabeza de una misma
persona o en cabeza de personas diferentes, y eso solo esta segunda situacin que se refiere la
pluralidad de sujetos o titulares de derechos reales sobre una misma cosa. La pluralidad de
titulares puede referirse a derechos reales de distinta o igual naturaleza y solo en este ltimo
caso se trata de derechos reales con sujeto plural.
a. Derechos reales de distinta naturaleza: Sobre una misma cosa pueden existir derechos reales
de distinta naturaleza, sea en cabeza de una misma persona (siempre que uno de esos
derechos no sea el dominio), sea en cabeza de personas distintas.
A este ltimo caso, se refiere el codificador en la nota al art. 2960, expresando que la Ley
Romana deca que en una heredad podra haber tres derechos: el del propietario, el del
usufructuario, y el del usuario.
Pensamos que, sobre la misma heredad, podran existir, derechos reales de habitacin, de
servidumbre, de hipoteca y de anticresis.
b. Derechos reales de la misma naturaleza: Sobre una misma cosa podrn o no constituirse
derechos reales de la misma naturaleza en cabeza de distintas personas, segn se trate de
derechos reales que admiten o no la concurrencia. Admiten la concurrencia, al igual que los
creditorios, los derechos reales de garanta y las servidumbres; en efecto. Una misma cosa
puede ser gravada con hipoteca, o prenda o anticresis en garanta de crditos pertenecientes a
diversas personas, con ius preferendi de idntica fuerza; una servidumbre de no edificar a ms
de una determinada altura, puede ser constituida a favor de varios vecinos.
Lo contrario ocurre con los derechos de dominio y usufructo, ya que si alguien trasmite el
dominio o constituye el usufructo en favor de varias personas, ninguna de estas adquiere el
dominio o usufructo que son derechos exclusivos, no admiten la concurrencia, pero cada una de
ellas adquirir un derecho de condominio o co-usufructo, crendose as un estado de comunidad
de los respectivos derechos reales (de dominio o usufructo). En cuanto al uso y a la habitacin
es posible la concurrencia del titular, si se pueden satisfacer las necesidades de todos ellos y
sus respectivas familias; en caso contrario el derecho de esos titulares deber clasificarse de couso o co-habitacin y se dar un estado de comunidad de esos derechos reales (de uso o
habitacin)
Objeto de los derechos reales:
1. Introduccin
Lo que deba entenderse por objeto del derecho real, ser bien distinto, segn se tenga en
cuenta el aspecto externo o el aspecto interno de ese derecho. El derecho real en su aspecto
externo, como relacin jurdica, su objeto estara constituido por la conducta que deber
observar el sujeto pasivo, por abstencin de los integrantes de la comunidad, del mismo modo
que, el derecho creditorio, el objeto ser la prestacin. En su aspecto interno, desde el punto de
vista de su contenido econmico (aspecto fundamental desde que se trata de derechos
patrimoniales) mientras que el objeto del derecho creditorio sigue siendo la prestacin, el del
derecho real deja de ser la abstencin de todos, para situarse en la cosa misma, de la cual su
titular habr de obtener, en forma directa y sin la mediacin de persona alguna, la utilidad mayor
o menor prevista por el derecho objetivo.
Las cosas son el objeto, el nico objeto posible, de los derechos reales.

Julieta Meuli.

Pgina 9

2. Concepto de cosa, bien, patrimonio y objeto de derecho:

En los arts. 2311 y 2312 nos dan los conceptos de cosas, de bienes y de patrimonio:
Se llama cosas en este cdigo, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes.
El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio.
Objeto de derecho est constituido por las cosas y por los hechos voluntarios, lcitos y
posibles, que consistan en la entrega de una cosa o en la ejecucin o desistimiento de una
accin. Las cosas son el objeto inmediato de los derechos reales.
Si se dice que los bienes son objetos, es necesario que se aclare que son objeto.
Los hechos que constituyen el objeto inmediato de los derechos personales o creditorios, no son
bienes; en cambio bines bienes inmateriales-, son esos mismos derechos personales o
creditorios y bienes son tambin los derechos reales: inmateriales, cuando se trata de los
derechos reales sobre cosa ajena; materiales, cuando se trata de derechos reales sobre la cosa
propia; esto ltimo porque, objetivndose el derecho, se lo identifica con su objeto, es decir, con
la cosa sobre que recae.
En realidad, el patrimonio no se compone de objetos de derecho, sino de derechos, mas como
todos los derechos patrimoniales entran en el concepto de propiedad, la objetivacin de esos
derechos permite considerarlos como objetos del derecho de propiedad.
3. Relacin entre los conceptos de bien y de la cosa.
Los bienes pueden ser de dos clases: corporales o incorporales, o, materiales o inmateriales.
Cuando son incorporales o inmateriales, no existe el trmino que los designe (bienes
incorporales, bienes inmateriales) o bien bienes que no son cosas.
Nuestro cdigo toma el concepto de cosas, en un sentido restringido, en cuanto ellas constituyen
el nico objeto posible de los derechos reales, su objeto inmediato, y el objeto mediato de los
derechos creditorios; el cdigo solo tiene en cuenta a las cosas en cuanto constituyan bienes. La
segunda parte de la nota al art, 2311 expresa: La palabra cosa en la flexibilidad indefinida de
sus acepciones, comprende en verdad todo lo que existe, no solo los objetos que pueden ser la
propiedad del hombre, sino todo lo que en la naturaleza escapa a esta apropiacin exclusiva: el
mar, el aire, el sol, etc. Como objeto de los derechos privados, debemos limitar la extensin de
esta palabra a lo que puede tener valor entre los bienes de los particulares. As, todos los bienes
son cosas, pero no todas las cosas son bienes. La cosa es el gnero, el bien es una especie.
En el texto se habla de las cosas, solo que en cuanto son bienes; en la nota, como la misma lo
expresa, en la flexibilidad indefinida de sus acepciones.
4. El concepto de la cosa, desde los puntos de vista fsico y jurdico:
Desde un punto de vista fsico puede considerarse cosa todo lo que existe corporalmente en el
espacio, inclusive, el hombre; desde el punto de vista jurdico, elevado el hombre a la categora
de persona y considerado por lo tanto sujeto (activo y pasivo) de derecho, no puede ser
considerado al tiempo objeto y, por lo tanto, cosa.
Descartado el hombre, habr que circunscribir el concepto de cosa a todo lo que existe en la
naturaleza.
Para que el concepto de cosa, con el alcance que Vlez le dio en los arts. 2311 y 2312 quede
configurado, no bastan los requisitos de la corporalidad o materialidad y de la utilidad: el aire,
cuya materialidad es evidente, es de tanta utilidad para el hombre, que, sin l, su vida se
extinguira en pocos minutos, y, sin embargo, no es cosa. Es que, como proyect Freitas en el
art.318 de su Esbozo, los objetos materiales que, siendo necesarios o tiles, no fueren
susceptibles de una medida de valor, como el aire, la luz, el mar, no se reputan cosas en el
sentido de este cdigo

Julieta Meuli.

Pgina 10

Ni la corporalidad o materialidad, ni la utilidad, son elementos suficientes para configurar el

concepto jurdico de cosa; para que ello ocurra, ser todava necesario que la cosa constituya
un bien en el sentido econmico, que sea susceptible de apreciacin pecuniaria, que sea
accesible al hombre y, por tanto, apropiable, y que no se encuentre a la inmediata disposicin
del hombre en cantidad ilimitada.
Si el concepto jurdico de cosa, se corresponde, en gran parte con el concepto fsico, no es en
virtud de consideraciones de orden fsico sino jurdico; las cosas jurdicas son cosas fsicas
porque ests tienen idoneidad para constituir el asiento del derecho real, cuyo substrato es un
poder de hecho (y por lo tanto fsico), que el ordenamiento jurdico configura como poder
jurdico.
5. Requisitos de la cosa como objeto del derecho real:
A) Debe tratarse de cosas, es decir, de objetos materiales susceptibles de valor; no pueden ser
objetos de derechos reales los bienes que no sean cosas.
B) Debe tratarse de cosas que estn en el comercio.
C) Las cosas deben tener una existencia actual; no es posible la existencia de derechos reales
sobre cosas futuras.
D) Las cosas deben ser determinadas; el ejercicio de un poder no es concebible ni posible sobre
cosas indeterminadas.
E) El objeto de los derechos reales son las cosas singulares; una universalidad de hecho no es
una cosa distinta a la suma de cada una de las cosas singulares que las componen, sin perjuicio
de que, establecido el derecho real sobre un conjunto de cosas, considerado como una unidad,
se rija por normas distintas a las que se aplicaran si las cosas de este conjunto fueran
consideradas individualmente.
F) Cuando la cosa forma un solo cuerpo, la cosa integra, en principio, ser el objeto del derecho
real y no podr serlo una parte de la cosa.

6. Los pretendidos derechos reales sobre bienes que no son cosas:

Sin cosa, es decir, sin objeto material o corporal que le sirva de soporte es imposible la
existencia del derecho real. Sin embargo, como el cdigo civil legisla sobre el usufructo de
crditos, la prenda de crditos y el usufructo de un patrimonio (o de una parte alcuota de el),
es necesario establecer cual es el alcance de esas expresiones y cual es la naturaleza jurdica
de las figuras que con esas expresiones se designan.
a. Usufructo de crditos: Un acto jurdico en cuya virtud un acreedor (propietario del crdito),
faculta a un tercero (usufructuario del crdito), principalmente, para que reciba el pago del
deudor, a los efectos de que, quede constituido en su cabeza un usufructo sobre las cosas
recibidas en pago o un cuasiusufructo si esas cosas fuesen fungibles o consumibles, sin
perjuicio, de otros efectos accesorios, el cobro de los intereses del crdito. Una cesin de un
crdito, al efecto de su cobro, ms la objetivacin del crdito a travs del instrumento que lo
representa, mediante la consideracin legal de estos como cosas por su carcter
representativo, cuyo objeto actual no es en verdad tal crdito, sino el instrumento que lo
representa y cuyo objeto futuro tampoco ser el crdito sino las cosas que en virtud de los
instrumentos vinieren a poder del usufructuario. Es, evidente que el crdito, en ningn
momento, ni antes ni despus, es el objeto de usufructo alguno. Se trata de situaciones jurdicas
que, sin constituir derecho real alguno, son configuradas por la ley como si lo fueran.

Julieta Meuli.

Pgina 11

b. Prenda de crditos: En la llamada prenda de crditos el objeto actual de la prenda no es el

crdito, sino el ttulo que lo instrumenta y es, precisamente, por ello que no puede darse en
prenda el crdito que no conste de un ttulo escrito (art. 3212). Solo son con relacin al derecho
real (prenda), objeto futuro, y solo sern objeto actual de la prenda, cuando sean entregadas
al acreedor prendatario. Son siempre las cosas y no el crdito, el objeto del derecho real.

c.

Usufructo de un patrimonio: Rstanos referirnos, para descartar la posibilidad de derechos

reales sobre bienes que no sean cosas, al llamado usufructo de un patrimonio o de una parte
alcuota de el.
Usufructo de un patrimonio un complejo de relaciones jurdicas, en el que podrn darse;
verdaderos usufructos sobre cosas no fungibles o no consumibles que integren el patrimonio;
sobre cosas fungibles o consumibles y usufructos de crditos sobre los crditos que hagan
parte del activo del patrimonio; es decir que se tratara de un usufructo de todos los bienes que
integran un patrimonio, dar tambin, simultneamente una cesin de las deudas que figuren en
el pasivo.

7. Situaciones especiales en cuanto al objeto de los derechos reales.

a. La energa: No es cosa desde el punto de vista jurdico porque carece de idoneidad para
constituir el asiento de un derecho real. No es pues un bien material o corporal. Tampoco es un
bien inmaterial o incorporal, porque no es un derecho. La energa no es un bien, pero puede
estar vinculada con el objeto de actos jurdicos, con los derechos nacidos de esos actos, que
solo podrn ser derechos personales o creditorios y no derechos reales.
Nuestra negativa a considerar cosa a la energa, la aplicamos, no solo las energas que en la
naturaleza estn a disposicin de todos, sino tambin a la energa elctrica que puede ser el
substrato del suministro de un servicio, de una prestacin que, constituir un hecho, objeto de un
derecho real alguno sobre una energa. Una relacin posesoria sobre una energa es imposible.
La reforma de 1968, sustituyo el texto del art. 2311 por otro cuya segunda parte establece que
las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales
susceptibles de apropiacin. Como se ve, el precepto transcripto no dice que la energa sea una
cosa, sino tan solo que le sern aplicables las disposiciones referentes a las cosas.
Lo expuesto no implica desconocer que el derecho puede otorgar el carcter de cosas a
entidades que no lo sean fsicamente, pero en tales casos es necesario que la ley establezca
claramente el rgimen jurdico de tales entidades o las disposiciones que, concretamente, les
son aplicables.
b. Las universalidades: Las universalidades son pluralidades de bienes consideradas como
unidades.
La universalidad de hecho es un conjunto de cosas; en la de derecho, pueden entrar cosas y
bienes que no sean cosas; de hecho es un complejo de cosas muebles; las universalidades de
hecho forman siempre parte del activo del patrimonio de su titular; las de derecho pueden estar
constituidas por un activo y un pasivo. La nocin de universalidad de derecho se agota en la de
patrimonio.

Julieta Meuli.

Pgina 12

Art 3948: La prescripcin para

adquirir, es un derecho por el cual
el poseedor de una cosa inmueble,
adquiere la propiedad de ella por
la continuacin de la posesin,
durante el tiempo fijado por la ley.

Art 2842: No pueden ser objeto de

usufructo, el propio usufructo, los
derechos reales de uso y
habitacin, las servidumbres
reales activas, separadas de los
inmuebles a que fueren
inherentes, la hipoteca, la
anticresis, la prenda separada de
los crditos garantidos con ella, y
los crditos que fuesen
intransmisibles.
Art 3120: Los derechos reales de
usufructo, servidumbre de uso y
habitacin, y los derechos
hipotecarios no pueden
hipotecarse.

1) Universalidad de derecho: Un patrimonio o una parte alcuota de l, no

podra constituir nunca el objeto de un derecho real, que solo puede recaer
sobre cosas.
2) Universalidad de hecho: Definida como una pluralidad de cosas muebles
autnomas, materialmente distintas entre s, que, en virtud del destino
unitario que les ha impuesto su propietario, son consideradas, para ciertos
efectos jurdicos, como formando una unidad.
La idea fundamental de hecho es la unidad con que es considerada una
pluralidad de cosas (muebles) en virtud del destino unitario que les ha
impuesto su propietario; ejemplos, el rebao, la pareja de animales de
reproduccin, las colecciones generales, etc.
En el derecho de obligaciones, la universalidad de hecho puede ser
perfectamente considerada como una unidad.
En materia de derechos reales, no siempre es as. Solo son cosas singulares
pueden ser objeto de posesin, y por ello, la posesin de una universalidad
de hecho no es otra cosa que la de cada una de las cosas singulares que la
componen, de ah, que la usucapin, que reconoce como base la posesin
durante el tiempo establecido por la ley (art.3948), solo pueda tener por
objeto cosas singulares y no universalidades de hecho.
Excepcionalmente, la ley establece una regulacin distinta, cuando un
derecho real recae sobre una pluralidad de cosas segn sean consideradas
aisladamente o como una unidad, por ejemplo, lo que ocurre en materia de
usufructo.
Nuestro cdigo civil admite la reivindicacin de una universalidad de hecho.

c.Los derechos: La posibilidad de que un derecho real tenga por objeto un

derecho personal debe ser descartada, por las razones que expusimos para negar que los
denominados usufructo de crditos y prenda de crditos, sean, en realidad, derechos reales
de usufructo o de prenda, que tengan por objeto un derecho creditorio.
Que un derecho real tenga por objeto otro derecho real, est expresamente negado por nuestro
cdigo civil, con respecto al usufructo y con relacin a la hipoteca.
En el sistema de nuestro cdigo civil el nico objeto posible de los derechos reales son las
cosas, y que, por consiguiente, es inadmisible que un derecho real tenga por objeto un derecho,
sea este real o personal.
d.El cuerpo humano: Ni el cuerpo humano ni parte alguna de el, mientras a el permanece unida,
puede ser considerado como cosa, y, por lo tanto, como objeto de derecho real, pero que,
determinadas partes del cuerpo del hombre, una vez separadas, si tienen valor pecuniario,
pueden ser consideradas cosas y, por ello, objeto de derecho real. Por ejemplo, cabello, el
semen, la sangre, la piel.
(Art. 2842) (Art. 3120) (Arts. En cuadro anterior)
e.El cadver: En principio, ni el cadver, ni sus partes, pueden ser considerados cosas y, por
consiguiente, objetos de derecho reales.
8. Clasificacin de las cosas:

Julieta Meuli.

Pgina 13

o Derecho romano: Son corporales, las que pueden tocarse, como un fundo, un hombre (esclavo), un
vestido, el oro, la plata y finalmente otras innumerables. Son incorporales, las que no pueden
tocarse, consisten en un derecho, como la herencia, el usufructo, y las obligaciones de cualquier
modo contradas.
o Cdigo Civil argentino: Nuestro cdigo civil comienza a referirse a las cosas consideradas en s
mismas, o en relacin a los derechos, dndonos seis clasificaciones de ellas.
o Clasificaciones de las cosas consideradas en s mismas: Muebles o inmuebles, fungibles o no
fungibles, consumibles o no consumibles, divisibles o indivisibles, principales o accesorias,
dentro o fuera del comercio.
o Cosas muebles e inmuebles: Muebles o inmuebles segn puedan o no transportarse de un lugar a
otro.
oLa posibilidad de individualizacin, la permanencia, la importancia econmica, poltica, etc.
oLas cosas, no solo por su naturaleza pueden ser muebles o inmuebles; pueden serlo asimismo por
su carcter representativo, inmuebles por accesin. El art. 2313 cuando expresa que Las cosas
son muebles o inmuebles por su naturaleza, o por accesin, o por su carcter representativo, ya
que no existen cosas muebles por accesin.
oCosas inmuebles: Pueden serlo por su naturaleza, por accesin (fsica o moral) o por su carcter
representativo.
Por su naturaleza: Son cosas inmuebles las cosas que se encuentran por si mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes solidas o fluidas que forman su superficie y
profundidad; todo lo que est incorporado al suelo de la una manera orgnica, todo lo que se
encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art.2314). Esta ltima frase excluye el carcter
de inmuebles de los tesoros, monedas y otros objetos puestos bajo el suelo, que segn el art
2319 son cosas muebles.
(b) Por accesin: Son inmuebles por accesin fsica las cosas muebles que se encuentran
realmente inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con tal que esta adhesin tenga el
carcter de perpetuidad (art.2315)
Por accesin moral, las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como
accesorias de un inmueble, por el propietario de este, sin estarlo fsicamente (art.2316).
(c)Por su carcter representativo: Inmuebles los instrumentos pblicos de donde constare la
adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de
hipoteca y anticresis (art.2317)
(2) Cosas muebles: Las cosas muebles pueden serlo por su naturaleza o por su carcter
representativo. No existen cosas muebles por accesin.
(a)Por su naturaleza: Las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea movindose por s
mismas, sea por su fuerza externa, con excepcin de las que sean accesorias a los inmuebles
(art.2318). Son tambin muebles (por naturaleza) todas las partes solidas o fluidas del suelo,
separadas de el, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la

Julieta Meuli.

Pgina 14

superficie del duelo con un carcter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos
bajo del suelo: los materiales reunidos para la construccin de edificios, (art.2319)
(b) Por su carcter representativo: Son cosas muebles todos los instrumentos pblicos o
privados de donde constare la adquisicin de derechos personales (art 2319, in fine). Los
instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de los derechos reales de hipoteca y de
anticresis.
b.Cosas fungibles y no fungibles: La fungibilidad o no de las cosas se basa en la inexistencia o
existencia de individualidad de las mismas y, por consiguiente, en la posibilidad o no de
sustitucin.
Cosas fungibles son aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la
misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual
cantidad (art.2324).
Cosas no fungibles sern en el caso contrario.
c.Cosas consumibles y no consumibles: Se fundamenta, en la inexistencia o existencia de
individualidad, pero tambin en el hecho de que la cosa se extinga o no con el primer uso que de
ella se haga.
Cosas consumibles son aquellas cuya existencia termina con el primer uso y las que terminan
para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidad (art. 2325, 1 parte)
Cosas no consumibles sern en el caso contrario, es decir, las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse
despus de algn tiempo (art.2325, 2 parte).
d.Cosas divisibles e indivisibles: Depende de la posibilidad o no de ser materialmente
fraccionadas en partes, cada una de las cuales conserva, con respecto al todo, la especie,
cualidad y funcin u objeto.
Cosas divisibles son aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en
porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogneo y anlogo tanto a las otras
partes como a la cosa misma (art. 2326, 1 parte).
Cosa indivisible sern en el caso contrario.
La reforma de 1968 agrego al art. 2326 No podrn dividirse las cosas cuando ellos convierta en
antieconmico su uso y aprovechamiento.
e.Cosas principales y accesorias: Segn que existan o no para s mismas y por s mismas.
Cosas principales son las que pueden existir para s mismas y por s mismas (art. 2337)
Cosas accesorias son aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de
la cual dependen, o a la cual estn adheridas (art.2328)
Nuestro cdigo civil, frutos naturales e industriales y los civiles. El art. 2329 los frutos naturales
y las producciones orgnicas de una cosa forman un todo con ellas. En cambio el art. 2330
estable que son cosas accesorias como frutos civiles las que provienen del uso o del goce de la
cosa que se ha concedido a otro, y tambin las que provienen de las privacin del uso de la
cosa. Son igualmente frutos civiles los salarios u honorarios del trabajo material, o del trabajo
inmaterial de las ciencias.
La cosa principal puede ser inmueble o mueble.
La principalidad del suelo con relacin a las cosas a el adheridas, que por ello revisten el
carcter de accesorias, consagrada por el art. 2331, es una de las expresiones de principio que

Julieta Meuli.

Pgina 15

informa la clasificacin de las cosas en principales y accesorias, expresin que a su vez se

correlaciona con uno de los tpicos que comprende la extensin material del domino: la
extensin de la propiedad de una cosa a sus accesorios, establecida en el art. 2520, la
extensin del dominio del suelo de las construcciones, plantaciones y obras en el existentes,
principio indiscutible de nuestro ordenamiento jurdico civil.
El principio de la accesoriedad del edificio con relacin al suelo, se invierte, excepcionalmente
en materia de propiedad horizontal, pues los pisos o departamentos que integran el objeto de
ese derecho real son considerados la cosa principal, atribuyndose el carcter de accesorios a
las cosas comunes, entre las cuales se encuentra, en primer trmino, el terreno.
f. Cosas que estn en el comercio y fuera del comercio: Segn sean o no libremente
transmisibles de un propietario a otro por actos entre vivos.
Estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no fuere expresamente prohibida o
dependiente de una autorizacin publica" (art. 2336).
Las cosas estn fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su
inenajenabilidad relativa. Son absolutamente inenajenables: 1- Las cosas cuya venta o
enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley; 2- Las cosas cuya enajenacin se hubiere
prohibido por actos entre vivos o disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este cdigo
permita tales prohibiciones (art. 2337). Son relativamente inenajenables las que necesiten una
autorizacin previa para su enajenacin (art.2338)
2.Clasificacion de las cosas consideradas con relacin a las personas: El cdigo civil, trata en el
capitulo nico de ese ttulo de las cosas consideradas con relacin a las personas.
a. Bienes del estado: Pueden ser pblicos o privados, y tanto pueden serlo del Estado general que
forma la Nacin o de los Estados particulares de que ella se compone, segn la distribucin de
los poderes hecha por la Constitucin nacional (art.2339).

Bienes pblicos: (art. 2340) Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin especial,
independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;
3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general,
comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho
del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de su inters y
con sujecin a la reglamentacin;
4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la
extensin de tierra que las aguas baan o desocupan durante las altas mareas normales
o las crecidas medias ordinarias;

Julieta Meuli.

Pgina 16

5 Los lagos navegables y sus lechos;

6 Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de ro, o en los
lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;
7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica construida
para utilidad o comodidad comn;
8 Los documentos oficiales de los poderes del Estado;
9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters cientfico.

Bienes privados: (art. 2342) Son bienes privados del Estado general o de los Estados
particulares:
1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la
Repblica, carecen de otro dueo;
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fsiles, no obstante el
dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;
3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener
herederos, segn las disposiciones de este cdigo;
4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin hecha por el
Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados
por cualquier ttulo;
5 Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la Repblica, sus
fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.

b. Bienes municipales: (art. 2344) Son bienes municipales los que el Estado o los Estados han
puesto bajo el dominio de las municipalidades. Son enajenables en el modo y forma que las
leyes especiales lo prescriban.
1.Bienes de las iglesias o parroquias (catlicas): (art. 2345) Los templos y las cosas sagradas y
religiosas corresponden a las respectivas iglesias o parroquias, y estn sujetas a las
disposiciones de los artculos 33 y 41. Esos bienes pueden ser enajenados en conformidad a las
disposiciones de la Iglesia Catlica respecto de ellos, y a las leyes que rigen el patronato
nacional.
2. Bienes de las iglesias disidentes: (art 2346)
Los templos y las cosas religiosas de las iglesias disidentes, corresponden a las respectivas
corporaciones, y pueden ser enajenadas en conformidad a sus estatutos.

Julieta Meuli.

Pgina 17

c.

Bienes particulares: (art. 2347 Las cosas que no fuesen bienes del Estado o de los Estados, de
las municipalidades o de las iglesias, son bienes particulares sin distincin de las personas que
sobre ellas tengan dominio, aunque sean personas jurdicas.
(art. 2348)Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de
particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares,
aunque los dueos permitan su uso o goce a todos.
(art.2350) Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen, en
propiedad, uso y goce, al dueo de la heredad.
d. Cosas susceptibles de apropiacin privada: (art. 2343) Son susceptibles de apropiacin privada:
1 - Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose
los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial; 2 - Los enjambres de abejas, si el propietario
de ellos no los reclamare inmediatamente; 3 - Las piedras, conchas u otras sustancias que el
mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior; 4 - Las plantas y yerbas
que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o
lagos, guardndose los reglamentos policiales; 5 - Los tesoros abandonados, monedas, joyas y
objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria
de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este Cdigo,
relativas a esos objetos
D. Causa de los derechos reales:
1. Concepto de causa: As como las personas son los sujetos de todos los derechos (sujetos
activos y pasivos), as como las cosas son objeto de derechos (objeto inmediato de todo
derecho real y objeto mediato de derechos personales), as tambin los hechos, es decir, los
hechos jurdicos son la causa eficiente, la causa productora de todos los derechos.
Nuestro Cdigo Civil dedica a la causa de los derechos civiles la seccin segunda del libro
segundo. El titulo primero de esa seccin, bajo el epgrafe de los hechos, se inicia con el art.
896 que define de la siguiente forma al hecho jurdico: Los hechos de que se trata en esta
parte del cdigo son todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisicin,
modificacin, transferencia o extincin de los derechos u obligaciones.
Los hechos, estn legislados en nuestro cdigo, no obstante la inexistencia de parte general,
como elemento de todos los derechos o relaciones jurdicas civiles, y no como elemento de los
derechos obligacionales o creditorios solamente.
La teora de los hechos y los actos jurdicos tiene aplicacin tanto en el campo de los derechos
obligacionales o creditorios, como en los de los derechos reales, familiares y accesorios.
2. Teora de los hechos y actos jurdicos reales: De los elementos de la parte general de los
derechos reales ha de ser la causa de los derechos reales y como esa causa ha de consistir en
un hecho o acto jurdico, podremos hablar de la teora de los hechos y actos jurdicos reales.
Sobre la base de la definicin que de los hechos (hechos jurdicos) nos da el art 896, podemos
definir el hecho jurdico real como todo acontecimiento susceptible de producir alguna
adquisicin, modificacin, trasferencia o extincin de derechos reales.
Los hechos jurdicos reales pueden producirse, ya por una causa colocada enteramente fuera
del hombre, a la cual este no ha podido ayudar ni poner obstculo, es decir, que pueden ser
hechos exteriores o hechos humanos.
Podemos definir el acto jurdico real, es todo acto voluntario licito, que tenga por fin inmediato
establecer entre las personas relaciones jurdicas reales, crear, modificar, transferir, conservar o
aniquilar derechos reales.

Julieta Meuli.

Pgina 18

Son actos jurdicos reales: la tradicin traslativa del dominio, condominio y propiedad horizontal;
la tradicin constitutiva de los derechos reales de usufructo, uso y habitacin; el primer ejercicio
de la servidumbre positiva; el contrato traslativo o constitutivo de los derechos reales
premencionados en todos los casos en que le haya precedido la tradicin y, asimismo, en todos
los casos en que se den las figuras jurdicas de la traditio brevi manu.

-Clasificacin de los derechos reales.

A. En relacin al sujeto: En consideracin al sujeto (activo o pasivo), los derechos reales pueden
clasificarse en exclusivos o no exclusivos; de titularidad limitada o no a las personas de
existencia visible; absolutos o relativos.
1. Derechos relativos exclusivos o no exclusivos: Los derechos reales son exclusivos o no
exclusivos segn que no admitan o admitan, respectivamente, la pluralidad de titulares sobre el
mismo objeto.
Los derechos reales de garanta y las servidumbres no son exclusivos, pues al igual que los
derechos creditorios, admiten la concurrencia; en cambio son exclusivos el dominio, la propiedad
horizontal y el usufructo. En cuanto a los derechos reales de uso y habitacin, admitirn la
concurrencia si los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan para satisfacer las
necesidades de dos o ms titulares y sus respectivas familias y sern exclusivos si los frutos y
las comodidades quedan agotados con la satisfaccin de las necesidades de un titular y su
familia, en cuyo caso, si del uso o la habitacin viniesen a ser titulares dos o ms personas, el
estado de comunidad quedara configurado.
2. Derechos reales de titularidad limitada o no a las personas de existencia visible:
Los derechos reales admiten su titularidad en cabeza de personas de cualquier naturaleza,
existencia visible, como de existencia ideal. Sin embargo hay dos derechos reales, el uso y la
habitacin, que, solo admitiran como titular a las personas de existencia visible y no a las de
existencia ideal.

3. Derechos reales absolutos y derechos reales relativos:

Los derechos reales de hipoteca, los que recaen sobre cosas muebles registrables, y, a partir de
la reforma de 1968, todos los derechos reales sobre inmuebles, para alcanzar plena absolutez y
ser oponibles inclusive a los terceros interesados, deben cumplir con la publicidad
especialmente organizada por la ley a tales efectos.
Cuando no se haya cumplido con esa publicidad, el derecho real quedara lo mismo constituido o
transferido, con respecto a todos en general, menos con relacin a los terceros interesados, en
cuyo caso podra hablarse de derechos reales relativos.
B. En relacin al objeto:
1. Derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena:
Son aquellos cuyos titulares pueden invocar una relacin de permanencia, total o parcial, de la
cosa con relacin a sus personas. Cuando la relacin de pertenencia no pueda invocarse
respecto de la cosa, sino solo con relacin al derecho, este ser un derecho real sobre la cosa

Julieta Meuli.

Pgina 19

ajena. Son derechos reales sobre la cosa propia: el dominio, el condominio y la propiedad
horizontal; los dems son derechos reales sobre la cosa ajena.
2. Derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa no propia:
Pueden darse la posibilidad de derechos reales que no recaigan ni sobre cosa propia ni sobre
cosa ajena; tal el caso de los derechos reales que recayeren sobre cosas que no tienen dueo,
lo que en nuestro derecho solo podra tener lugar con relacin a las cosas muebles, por no
existir cosas inmuebles que no tengan dueo ya que todas las tierras que estando situadas
dentro de los lmites territoriales de la Republica, carecen de otro dueo, son bienes privados del
Estado.
3. Derechos reales que pueden tener por objeto cosas muebles o inmuebles, o son cosas muebles,
o son cosas inmuebles:
Recaen tanto sobre cosas muebles como sobre cosas inmuebles son el dominio, el condominio,
el usufructo y el uso.
Derechos reales que solo pueden recaer sobre cosas muebles, es el derecho real de prenda.
Pueden recaer solamente sobre cosas inmuebles son la propiedad horizontal, el derecho real de
habitacin, las servidumbres activas, la hipoteca y el anticresis.
4. Derechos reales sobre cosas con valor en s mismas y sobre cosas representativas de valor:
Todos los derechos reales, con excepcin del usufructo y la prenda, deben necesariamente
recaer sobre cosas que tengan tal carcter por su naturaleza; en cambio el usufructo y la
prenda, que tambin pueden recaer sobre cosas por su naturaleza, ofrecen las figuras jurdicas
llamadas usufructo de crditos y prenda de crditos en las que el objeto actual del usufructo
o de la prenda est constituido por los instrumentos en que constan los crditos.
5. Derechos reales que pueden recaer sobre cosas fungibles o consumibles:
Solo son posibles los derechos reales de dominio y condominio. La prenda es concebible sobre
cosas consumibles no fungibles. Los dems derechos reales y particularmente los derechos
reales sobre cosas ajenas, que debern ser restituidas a sus dueos al cesar estos derechos
reales, no son factibles ni sobre cosas fungibles ni sobre cosas consumibles.
C. En relacin a la causa:
1. Derechos reales perpetuos o temporarios: Perpetuos son aquellos que duran ilimitadamente;
temporarios son los que estn sujetos a extinguirse con el transcurso del tiempo. Perpetuos son
ante todo, los derechos reales sobre la cosa propia, el dominio y la propiedad horizontal, sin
perjuicio de las imitaciones que pueden sufrir en su titularidad por su revocacin o resolucin,
por su transmisin forzosa o voluntaria, por actos entre vivos o mortis causa y pueda
transformarse en cualquiera de los otros dos. Son tambin las servidumbres activas reales, si no
hay convencin que las limite a tiempo cierto y mientras subsista la utilidad que el fundo sirviente
procura al dominante. Duran tanto como la cosa que les sirve de objeto.
Temporarios son el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres activas personales, y las
reales si se convino limitarlas en el tiempo o si se extingue la utilidad que el fundo dominante
recibe del sirviente. Son temporales los derechos reales de garanta ya que su duracin est
condicionada por la del derecho creditorio al que acceden.

Julieta Meuli.

Pgina 20

2. Derechos reales vitalicios o no vitalicios: Segn deban o no durar tanto como la vida de su titular.
No vitalicios habr que colocar en primer lugar a los perpetuos (dominio, condominio, propiedad
horizontal y servidumbre reales perpetuas) y a los temporales cuyo lmite de duracin no est
determinado por la vida de su titular, como son los de garanta (hipoteca, prenda y anticresis) y
las servidumbre reales temporales.
Vitalicios, el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbre personales, cuando han sido
establecidos con ese carcter y tambin cuando no se les ha fijado trminos de duracin. No
son vitalicios esos derechos cuando hayan sido constituidos por trminos, sin perjuicio de que,
cualquiera sea ese trmino, terminaran indefectiblemente con la vida de sus titular. Cualesquiera
de esos derechos establecidos por termino tan prolongado que pueda darse por seguro que no
ser alcanzado por la vida de su titular, debera ser considerado como vitalicio.
3. Derechos reales extinguibles o no por el no uso: Segn ellos se pierdan por el no ejercicio del
derecho durante el termino fijado por la ley, o que, por el contrario se perpeten no obstante su
falta de ejercicio.
Inextinguibles por el no uso los perpetuos, con excepcin de las servidumbre reales perpetuas el
dominio, el condominio y la propiedad horizontal.
Reales extinguibles por el no uso; el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres (reales o
personales).
Los derechos reales de garanta, su ejercicio est vinculado al de los derechos creditorios a que
acceden, debiendo empero consignarse que la falta de ejercicio de los derechos creditorios
durante el trmino que la ley haya establecido, producir, junto con su extincin por prescripcin,
la de los derechos reales que los garanticen.
4. Derechos reales transmisibles o intrasmisibles: Segn que admitan o no mutaciones en sus
titularidades, pudiendo lo primero tener lugar virtud de actos entre vivos o por causa de muerte.
Son derechos reales transmisibles, tanto mortis causa, como por actos entre vivos, el dominio,
el condominio y la propiedad horizontal, es decir tanto los derechos reales sobre la cosa propia.
Son intrasmisibles tanto por actos entre vivos como por causa de muerte, el usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres personales.
En cuanto a los derechos reales accesorios, sea en funcin de la posesin de un inmueble
(servidumbres reales), sea en funcin de la accesoriedad de su objeto (condominio sobre
accesorios indispensables al uso como de dos o ms heredades), sea en funcin de garanta de
un derecho creditorio (hipoteca, prenda y anticresis), solo son transmisibles conjuntamente con
el derecho principal (real o personal) al que acceden.
5. Derechos reales verdaderos o putativos: Segn que sus titulares tengan o no, en todos los
casos, y, por consiguiente, frente a todos sin excepcin, el derecho de ejercerlos. El derecho real
verdadero, es el adquirido de conformidad, en un todo, a las disposiciones legales, lo que no
ocurre con el derecho real putativo. Los derechos reales putativos se legitiman y se convierten
en verdaderos, con la prescripcin adquisitiva. Como ejemplos de derechos reales putativos ; el
ejercicio sobre cosas inmuebles de derechos reales que se ejercen por la posesin, con justo
ttulo y buena fe, la posesin de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas, adquiridas
a ttulo gratuito.

Julieta Meuli.

Pgina 21

6. Derechos reales que admiten o no como fuente a la ley: Los derechos reales admitirn o no
como fuente a la ley, segn que ellos sean o no susceptibles de reconocer su origen o causa en
la ley.
Los nicos derechos reales que pueden reconocer como fuente a la ley son el usufructo, en el
nico caso de usufructo legal que existe en el cdigo civil, despus de la reforma de 1968, es
decir, en el usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijos que estn bajo su patria
potestad (art. 287) y la habitacin, en el caso del nuevo (art 3573 bis- Si a la muerte del
causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que
hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite
mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con
vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de habitacin
en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas
nupcias.
7. Derechos reales registrables o no registrables: Segn que la ley imponga o no requisitos de
registracin a ellos vinculados, ya sea para que puedan oponerse a terceros interesados o,
inclusive, para que produzcan efectos constitutivos.
Registrables todos los que recaen sobre inmuebles. Sobre cosas muebles son, en principio, no
registrables, con excepcin de los especiales en que la ley exige esa registracin (cosas
muebles registrables).
8. Derechos reales forzosos o no forzosos: Segn que su constitucin haya podido ser impuesta
por una parte a la otra, o que, por el contrario ella obedezca a la libre voluntad de las partes.
Pueden advertirse en el (condmino de muros, cercos y fosos) y en las (servidumbres forzosas,
activas de trnsito y acueducto y pasivas de recibir aguas de los fundos ajenos).
D. Con relacin al contenido: De goce, sobre la substancia o sobre el valor de la cosa.

1. Derechos reales de goce ( o disfrute), o de garanta:

Sobre la cosa ajena subclasificados en derechos de goce (o disfrute) y derechos de garanta.
Facultan a su titular para obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menos sin
alcanzar nunca a la disposicin material ni al uso y goce con alteracin de la substancia o
destino de la cosa; se tratara del usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres. Habr de
incluirse a la propiedad horizontal y hasta al condominio.
En los derechos reales de garanta el beneficio para su titular est constituido por la garanta
que procuran al derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran; se trata de la hipoteca, la
prenda y la anticresis.
2. Derechos reales sobre la substancia o sobre el valor de la cosa: Segn que el beneficio que
ellos implican se obtenga a travs de facultades materiales sobre la cosa o a travs de la
facultad de disponer jurdicamente de ella para convertirla en dinero y hacer efectivo el crdito
garantizado con el derecho real.
Son derechos reales sobre la substancia: el dominio, condominio, propiedad horizontal,
usufructo, el uso, las servidumbres y la anticresis.
Son derechos reales sobre el valor la hipoteca y la prenda.

Julieta Meuli.

Pgina 22

3. Derechos reales sobre la substancia o sobre la utilidad de la cosa: Por substancia ha de

entenderse su destino econmico.
Con este sentido, un derecho real ser sobre la substancia cuando su titular este facultado para
determinar cul ser el destino conforme al cual habr de usarse y gozarse de la cosa y cuando
el mismo pueda no solo usar y gozar, sino tambin disponer materialmente de ella.
Un derecho real ser sobre la utilidad de la cosa solo comprenda facultades de uso y/o de goce
sobre ella conforme a un destino que en modo alguno podr ser determinado por su titular.
Derechos reales sobre la utilidad de la cosa son el condominio, la propiedad horizontal, el
usufructo, el uso, la habitacin, la servidumbre y tambin la anticresis en cuanto a las facultades
materiales que a su titular corresponden sobre el inmueble.
4. Derechos reales perfectos o imperfectos: Es perfecto cuando contiene todas las facultades
susceptibles de ser ejercidas sobre las cosas, e imperfecto en casa contrario.
Perfecto: el dominio cuando es pleno o perfecto.
Imperfectos; el dominio cuando es menos pleno o imperfecto y todos los dems derechos reales.
5. Derechos reales de contenido total o de contenido parcial: Derecho real de contenido total (o
contenido mayor) es el derecho real de mayor contenido, es decir, el dominio (perfecto o
imperfecto).
De contenido parcial o limitados; son los que comprenden un nmero menor de facultades,
comprendidas dentro de las del dominio; entran en esta clase todos los derechos reales
distintos del dominio.
6. Derechos reales que se ejercen o no por la posesin: Se ejercen o no por la posesin, segn
que sea o no necesario para su ejercicio que la cosa que es su objeto se encuentre o no bajo el
poder de hecho de su titular.
Los derechos reales que se ejercen por la posesin son el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, el usufructo, el uso, la habitacin, la prenda y la anticresis.
La hipoteca y las servidumbres son los derechos reales que no se ejercen por la posesin ya
que no es en modo alguno necesario para el ejercicio de esos derechos que el inmueble sobre
el recaen sea entregado a los titulares de aquellos derechos.
7. Derechos reales simples o complejos: Son simples cuando su contenido es el que corresponde
a uno solo de cualesquiera de los tipos legales; complejos cuando se contenido est formado
por la combinacin de ms de uno de los tipos legales, como ocurre con la prenda anticrtica,
que es una combinacin de los derechos reales de prenda y anticresis.

8. Derechos reales de tipicidad genrica o de tipicidad especifica: El cdigo civil regula todos los
derechos reales, determinando a travs de cada uno de sus tipos, la naturaleza y la amplitud de
sus respectivos contenidos, y en eso consiste la tipicidad genrica; con respecto a alguno de
ellos, establece una regulacin para determinados casos especiales, las servidumbres
particulares, los usufructos especiales, etc.

E. En relacin a su funcin:

Julieta Meuli.

Pgina 23

1. Derechos reales principales o accesorios en funcin de garanta: Los derechos reales son
principales o accesorios en funcin de garanta, segn que su existencia sea o no independiente
de otro derecho de carcter creditorio al que procuren seguridad.
Entran en la primera clase: el dominio, condominio, propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la
habitacin y las servidumbres.
En la segunda: hipoteca, la prenda y la anticresis.
2. Derechos reales principales o accesorios en funcin de la accesoriedad de su objeto: El derecho
real existe o no independientemente de la existencia de otro derecho de carcter real, cuyo
objeto tenga la calidad de principal con relacin al objeto del primero.
Accesorio, en el llamado condominio de indivisin forzosa de origen legal, como el de
accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades y tambin en el condominio de
indivisin forzosa.
3. Derechos reales principales o accesorios, en funcin de sus dependencia de la posesin de un
inmueble: Sea o no independiente de la existencia de una relacin posesoria entre quien
pretende ejercerlo y un determinado fundo; o. en otros trminos, que el derecho real no
constituya o constituya, respectivamente, un derecho inherente a la posesin de un inmueble.

4. Derechos reales que pueden tener o no la calidad de alimenticios: Segn tengan o no idoneidad
para que la obtencin de beneficio que reportan a su titular cumpla la funcin de satisfacer sus
necesidades consideradas imprescindibles para su subsistencia.
Se da con los derechos reales de uso y habitacin.
F. En relacin a otras pautas:
1. Derechos reales provisionales o definitivos: Para los que consideran que la posesin es un
derecho real, ella lo sera solamente con carcter de derecho real provisorio, pues, en ltima
instancia, deber sucumbir frente al titular verdadero, que lo ser as de un derecho real
definitivo. Es evidente la conexin de esta clasificacin con la que distingue los derechos reales
en verdaderos y putativos.
2. Derechos reales que admiten o no la pluralidad de derechos reales sobre la misma cosa y en
cabeza del mismo titular: Permite separar el dominio (perfecto o imperfecto) de todos los dems
derechos reales. El dominio por comprender dentro de su contenido todas las facultades
posibles sobre una cosa, no admite la posibilidad de que su titular lo sea, adems, de otro
derecho real sobre esa misma cosa.
Esa posibilidad se da con respecto a los dems derechos reales en general, en algunos casos,
ha sido expresamente contemplada por el cdigo civil. Por ejemplo, el art. 2965, 3058.
3. Derechos reales propios o impropios: Segn que, con una correcta terminologa jurdica,
merezcan o no llamarse tales y revestir la categora jurdica real que con su denominacin se les
atribuye.
Reales propios los enumerados en el art. 2503 y la propiedad horizontal.

Julieta Meuli.

Pgina 24

Reales impropios: el cuasi usufructo (en cuanto se le pretenda concebir como un derecho real
distinto del dominio), el usufructo de crditos y la prenda de crditos (en cuanto se los pretenda,
ab initio, como recayendo sobre el crdito mismo y no sobre el documento que los
instrumenta), el usufructo universal (en cuanto se lo pretenda hacer recaer sobre algo distinto
que las cosas particulares que componen la universalidad de hecho o que forman parte de la de
derecho), el uso, en el caso contemplado por el art. 2968 y 2967.

-Enumeracin legal de los derechos reales.

a. Enumeracin del art. 2503; su carcter: art. 2503son derechos reales: 1-dominio y condmino;
2- usufructo; 3.- el uso y la habitacin; 4-servidumbres activas; 5- derecho de hipoteca; 6prenda; 7- anticresis.
Sin embargo la generalidad de nuestra doctrina, hasta hace pocos aos, se ha pronunciado por
su carcter simplemente enunciativo y no limitativo, pero lo ha hecho aplicando un criterio
equivocado para distinguir lo taxativo o limitativo de lo simplemente enunciativo o ejemplificativo.
Por lo tanto el carcter taxativo o simplemente enunciativo de una enumeracin contenida en el
cdigo o en una ley cualquiera, solo vale para ese cdigo o esa ley, es decir, dentro y no fuera
de ellos, y en modo alguno, puede atar al legislador.
El nico problema es el que surge del art. 2614, que, al admitir, segn la doctrina mayoritaria,
otro derecho real- la renta real o censo por no ms de cinco aos-, habra ampliado la nmina
del artculo 2503.
La enumeracin de los derechos reales dentro del cdigo civil, establecida en el art 2503, con el
agregado de los censos por no ms de cinco aos a que se refiere el art. 2614, es de carcter
taxativo.
b. Derechos reales prohibidos y permitidos por el art. 2614: siga el sistema del numerus clausus,
haciendo una enumeracin cerrada de los derechos reales y fijado despus el estatuto de cada
uno de ellos, resultara innecesario determinar qu derechos reales estn prohibidos, desde que
lo estaran todos aquellos estatutos; todo derecho real no permitido est prohibido.
No obstante, nuestro cdigo civil trae una norma, en el titulo VI, que trata de las restricciones y
lmites del dominio, el art. 2614 en donde expresa: Los propietarios de bienes races no
pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni
rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera que sea el fin de la
imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna.
Se mencionan derechos reales sobre cosas inmuebles que, segn veremos pronto o bien se
prohbe constituir en forma absoluta, o bien se permite imponer pero solo por un trmino mximo
de cinco aos; es decir, derechos reales prohibidos y derechos reales limitados en su duracin.
En lo que al art. 2614 se refiere, es la determinacin precia de cuales derechos reales, entre los
all enunciados, resultan permitidos por un trmino mayor de cinco aos y, por consiguiente,
cuales estn totalmente descartados (para el futuro); ya que, salvo para las vinculaciones (como,
por ejemplo, las capellanas) sobre cuya total prohibicin no puede caber la menor duda, ante
los trminos categricos de la norma: ni hacer en ellos vinculacin alguna.
Queda en pie el problema ms grave: es que realmente existe en nuestro ordenamiento
jurdico el derecho real de censo? La pregunta y la consiguiente duda, caben porque el sistema
de la creacin legal de los derechos reales no significan que puedan tener de los derechos
reales no significa, que puedan tener existencia en la vida jurdica aquellos que la ley se limite a

Julieta Meuli.

Pgina 25

nombrar, sino, y principalmente, aquellos que, adems, tienen un estatuto establecido por la
propia ley; aquellos que tienen tipicidad o configuracin legal. El vaco de la ley en un aspecto de
los derechos reales que debe quedar exclusivamente regido por normas de orden pblico no
puede ser llenado por va interpretativa o recurriendo a preceptos que hayan perdido vigencia en
nuestro derecho positivo y mucho menos con conceptos doctrinarios.
Las notas del codificador en las que hace referencia a los censos, aparte de no tener fuerza
legal, no aclaran la cuestin. Lo nico que de algunas de ellas, como de las de los art. 2070 y
2502, pueden deducirse es que Vlez parta de la base de que los censos eran rentas perpetuas
y entonces la conclusin que se impone es que pensar en la posibilidad de censos por un
trmino mximo de cinco aos, es tan contradictorio como suponer enfiteusis o superficies por
no ms de dicho plazo.
1. Enumeracin de los derechos reales permitidos:
-Propiedad horizontal
-censos que no excedan de cinco aos.
2. Nmina de derechos reales prohibidos:
-Enfiteusis;
-Superficie;
-censos que excedan los cinco aos;
- Vinculaciones;
-Derecho real in faciendo;
-Derecho real de retracto;
-derecho real de tanteo o preferencia;
-Cualquier otro no incluido entre los permitidos.

D. Concepto de cada derecho real. Modalidades e institutos afines:

1. Derechos reales permitidos.
a. Dominio: El dominio (derecho real de usar, gozar y disponer de cosas propias) es el derecho real
de mayor contenido.
La voluntad del titular es decisiva respecto al destino de la cosa y, consiguientemente, mientras
no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, el dueo puede (exclusiva y perpetuamente)
usar, gozar y disponer de la cosa, objeto de su derecho, como l quiera.
b. Usufructo: el usufructo (derecho real de uso y goce de las cosas ajenas), el derecho real que en
un orden decreciente de contenido, sigue al dominio, ya que el usufructuario solo puede usar y
gozar, pero no disponer de la cosa; el ius utendi y el ius fruendi del usufructuario son menos
amplios que los del dueo, pues mientras este puede usar y gozar de la cosa como quiera,
aquel solo puede hacerlo conforme al destino determinado por el dueo; pero, respetada esa
limitacin, la totalidad del uso y de los frutos de la cosa pertenece al usufructuario. El usufructo
es esencialmente temporal e intransmisible.
c.

Uso: Un usufructo de contenido menos ya que al igual que el usufructo de derecho a su titular al
uti y al frui, pero no en su totalidad sino solamente en cuanto le sea preciso para la

Julieta Meuli.

Pgina 26

satisfaccin de sus necesidades personales y las de su familia. El derecho real de uso no es

pues ms que un usufructo limitado a las necesidades del usuario y a su familia.
d. Habitacin: El derecho real de uso, cuando el recae sobre una casa, otorgndole la utilidad de
mora en ella.
e. Servidumbre: Es entre todos los derechos reales de goce o disfrute de cosas ajenas, el de
menor contenido desde que solo da derecho a una determinada, concreta, especifica utilidad de
un inmueble ajeno.
f. Hipoteca: En virtud del cual, en garanta de un crdito un inmueble, que queda en poder del
constituyente, es gravado en una suma de dinero.
g. Prenda: En garanta de un crdito, una cosa mueble que es entregada al acreedor queda
gravada en una suma de dinero.
h. Anticresis: En virtud del cual, en garanta y pago de un crdito determinado en dinero, un
inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.
i. Condominio: El condominio o comunidad del derecho real de dominio no es sino uno entre los
varios casos de comunidad de derechos reales que puedan darse, tema este que se vincula con
el ms vasto de la exclusividad o concurrencia de los derechos reales de igual naturaleza sobre
una misma cosa.
El condominio es el derecho real de (co) propiedad de dos o ms personas sobre una cosa
propia, por una parte indivisa.
j. Propiedad horizontal: El derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa propia
consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado, que est integrada por una parte
privativa consistente en una fraccin del edificio y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y
sobre las dems partes o cosas comunes del edificio.
2. Derechos reales prohibidos:
a. Enfiteusis: El derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente (o por muy largo tiempo) de
un inmueble rustico ajeno, mediante el pago de un canon; es transmisible por herencia; por
actos entre vivos, con consentimiento del dueo directo y en su caso pago del laudemio.
b. Superficie: Derecho real de usar, gozar y disponer perpetuamente o por muy largo tiempo, sobre
todo o parte de un edificio existente o a construir sobre un inmueble ajeno, mediante el pago de
un solrium o sin l. Es transmisible por herencia y por actos entre vivos.
c.

Censo: Derecho real sobre un inmueble ajeno, permanece en poder de su dueo y que faculta a
su titular a exigir peridicamente toda o parte de su renta en dinero en especie.

Julieta Meuli.

Pgina 27

d. Vinculaciones: Un concepto genrico de derechos reales, en virtud de los cuales un inmueble es

afectado a un predeterminado orden sucesorio mortis causa.
e. Derechos reales in faciendo: Son los que autorizan a exigir un comportamiento positivo de las
personas que se determinan por una relacin jurdica real o posesoria.
f. Derecho real de retracto: Derecho real que tiene un tercero para dejar sin efecto un acto de
enajenacin realizado por el dueo de una cosa sin su consentimiento.
g. Derecho real de tanteo preferencia: El derecho real que tiene un tercero sobre una cosa, para el
caso de que su dueo se disponga a enajenarla, a ser preferido en su adquisicin, ofreciendo
pagar tanto cuanto ofrezca otro. El derecho de tanteo da lugar al de retracto, si la enajenacin se
realiza sin darle a su titular oportunidad de ejercitar aquel derecho.

1. Modalidades referidas a los derechos reales en general.

A. Derechos reales putativos: Son aquellos que existen frente a todas las personas, con excepcin
de una que es titular del derecho real verdadero. Esta instituida en el art. 2504 que sienta el
principio de la convalidacin de los derechos reales, ya que, antes de la convalidacin, el
derecho real transmitido o constituido por el que no tena derecho a transmitirlo o constituirlo,
ser un derecho real putativo que, con la convalidacin, se convertir en verdadero. El art. 2796,
aunque no se hable expresamente de propiedad putativa, no caben dudas de que esa es la
situacin que describe la nota del art. 3999.
B. Derechos reales imperfectos o menos plenos: El dominio puede ser imperfecto o menos pleno
por dos causas distintas: o porque su contenido normal resulta disminuido por la existencia de
otro derecho real que recae sobre su objeto, o porque deja de ser perpetuo en virtud de estar
subordinado al cumplimiento de una condicin resolutoria o al vencimiento de un plazo
resolutorio para el efecto de la restitucin de la cosa al anterior propietario o a un tercero.
(1) Derechos reales desmembrados o gravados: Tan imperfecto es el dominio cuando la cosa que
es su objeto est gravada con cualquier otro derecho real, como imperfectos o menos plenos
son: el usufructo, cuando su objeto inmueble est gravado con un derecho real de uso,
habitacin, servidumbre o hipoteca.
Trata de una imperfeccin que llamaremos de segundo grado.
(2) Derechos reales revocables o fiduciarios: Supuesto que estos ltimos tengan vigencia en
nuestro derecho; parece evidente que no solo el dominio sino todos los derechos reales en
general pueden transmitirse o constituirse subordinados a condicin o plazo resolutorios; el
cdigo civil lo establece expresamente con respecto de ellos. Estos casos pueden ser llamados
de revocacin directa.

Julieta Meuli.

Pgina 28

La revocacin o resolucin de los derechos reales distintos del dominio, puede tener lugar
indirectamente, cuando se trata de derechos reales sobre inmuebles y el dominio del
constituyente de esos derechos se revoca o resuelve ex tunc, es decir, con efecto retroactivo.
C. Derechos reales adquiridos de un modo nulo o anulable: El derecho real no se juzga revocado o
resuelto, pues se considera que no haba sido transmitido o constituido ni siquiera de una
manera interna.
D. Derechos reales en estado de inenajenabilidad: El estado de inenajenabilidad es tpico de
mucho menor alcance que los anteriores, por dos razones: en primer lugar, porque refirindose
tan solo a los derechos reales transmisibles, no juega con relacin a los que carecen de tal
carcter, como el usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres personales; y, en segundo
lugar porque tampoco rige para los derechos reales accesorios, tanto en funcin de garanta,
cuanto en funcin de su dependencia de la posesin de un inmueble (servidumbres reales) o del
carcter accesorio de su objeto (condominio de muros), la transmisibilidad de esos derechos
reales queda supeditada a la de los crditos o a la del fundo a que acceden. Este tema que el
cdigo ha tratado tan solo con relacin al dominio, puede generalizarse, pero extendindolo
solamente al condominio y a la propiedad horizontal.
e. Cuasi derechos reales: Derechos reales que quedan configurados a la manera de otros o de
situaciones jurdicas que se configuran como si fueren determinados derechos reales, cuando en
realidad, el derecho real es otro, o solo existe sobre otros objetos o, simplemente, no existe.
(1). Cuasiusufructo: El derecho que el llamado cuasi usufructuario tiene sobre las cosas
(fungibles o consumibles) que son objeto de su derecho, nada tiene que ver con el usufructo,
pues se trata del derecho de dominio.
(2). Usufructo de crditos: De momento, no recae sobre el crdito (que no es una cosa), sino
sobre el instrumento que lo representa (que es cosa por su carcter representativo) pudiendo
otorgar a su titular, en algunos casos, facultades de carcter personal y no real, pero, de futuro,
las cosas que en virtud de los instrumentos vengan a poder del usufructuario, podrn constituir
el asiento de un verdadero usufructo o de un cuasi usufructo.
(3). Usufructo universal: Usufructo universal tendra como objeto una universalidad de derecho
o una universalidad de hecho, segn se trate de un patrimonio (o parte alcuota de el)
compuesto de un activo de bienes materiales (cosas) e inmateriales y de un pasivo de cargas
reales y deudas; o de un conjunto de cosas que, econmicamente, constituya una unidad.
(a). Usufructo de una universalidad de derecho: Si se trata del usufructo de un patrimonio (o de
una parte alcuota de el), parecera innecesario el recalcar que esa unidad compuesta de
elementos tan heterogneos como son las cosas, los derechos, las cargas reales y las deudas,
carece, en absoluto, de idoneidad para constituir el asiento de un derecho real, que solo podr
existir sobre los objetos materiales singulares integrantes de aquella universalidad. Sobre los
otros elementos existir una cesin de derechos y de deudas. Titularidad de los derechos reales
y creditorios que forman el activo del patrimonio es inseparable de la sujecin a los gravmenes
y deudas que forman el pasivo.

Julieta Meuli.

Pgina 29

(b). Usufructo de universalidad de hecho: El usufructo de universalidad de hecho no es otra cosa

que el usufructo de cada uno de los objetos materiales, singulares, que la componen.
(4). Prenda tacita: Como cuasi derecho real de prenda debera ser catalogada la prenda tacita si
se considerase que el derecho real de retencin que el cdigo le acuerda, sin el privilegio del
acreedor pignoraticio, es un mero derecho de retencin ms dbil que el legislador en seccin
segunda del libro cuarto, y que, segn dijimos, carece de carcter real.
(5). Anticresis tacita: Cuasi derecho real decirse que es tambin la llamada anticresis tacita que
no otorga un derecho real de anticresis ni ningn otro derecho real, sino tan solo un derecho de
retencin, de carcter personal.
(6). Casos anmalos de uso: Quasi uso el usuario no solo no tiene la posesin del fundo a
cuyos frutos tiene derecho, sino que ni siquiera puede penetrar al inmueble para tomarlos,
reducindose su derecho a la facultad de reclamarlos del dueo o usufructuario del fundo, lo que
evidencia que se trata de un derecho creditorio y no real.
(7). Prenda de crditos: Puede repetirse con respecto a la prenda de crditos lo expuesto con
relacin al usufructo de crditos.
G) Derechos reales cuasi.
1). Prenda anticrtica: Podemos mencionar el caso de la llamada prenda anticrtica (prenda
cuasi anticresis), ya que se trata de un derecho real de prenda (sobre muebles que producen
frutos) que queda configurado como si fuese un anticresis (imputacin de los frutos al pago de
crdito). Esta figura tiene conexin con la de los derechos reales complejos.

2). Uso cuasi usufructo y habitacin cuasi usufructo: usu usufructual (uso quasi usufructo) y
habitacin usufructual (habitacin cuasi usufructo), el art. 2957 del cdigo civil contempla en su
primera parte : Si se reconoce que el fundo sobre el cual un derecho de uso est establecido, no
debe producir en un ao comn ms que una cantidad de frutos suficientes para satisfacer las
necesidades del usuario, o si la casa bastase slo para l y su familia, la posesin entera del
fundo o de la casa, debe entregrsele, como si fuera usufructuario. Quedar sujeto a las
reparaciones de conservacin y al pago de las contribuciones, como el usufructuario. Si no toma
ms que una parte de los frutos, o si slo ocupa una parte de la casa, contribuir en proporcin
de lo que goce.

A. Condominio considerado como modalidades del dominio: El condominio puede ser considerado
como una modalidad del dominio, si se estima que l no es un derecho real independiente y
distinto del dominio, sino un estado especial en que el dominio se encuentra, como
consecuencia de la prdida de su carcter exclusivo. No sera otra cosa que el dominio
comprimido o limitado por los iguales derechos de los otros condominios sobre la misma cosa,
pero recobrara la plenitud de su contenido, apenas esos otros derechos desapareciesen.

Julieta Meuli.

Pgina 30

B. Condominio con indivisin forzosa: Puede ser computado, segn el criterio que se adopte, como
una simple modalidad del condominio, o como un derecho distinto del condominio, en virtud del
contenido de una y otra figura jurdica, que presentara diferencias notables.
C. Propiedad horizontal como modalidad del dominio: La propiedad horizontal es otro derecho que
cuando es negado como figura jurdica independiente del dominio, ser presentado como una
modalidad del dominio caracterizada por una mayor amplitud de las restricciones y limitaciones
que circunscriben el contenido normal de tal derecho, o como una modalidad del condominio.
D. Hipoteca bancaria: Constituida en garanta de crditos otorgados con finalidades socioeconmicas por bancos nacionales o provinciales, que establece mayores limitaciones a los
derechos del constituyente sobre el inmueble gravado, subsiste mientras no se extinga el crdito
y cuya ejecucin hipotecaria es realizada, por el propio banco acreedor.
E. Preanotacin hipotecaria: Es la anotacin que, con carcter previo a la definitiva, se efecta en
el registro de la propiedad inmueble respectivo, con relacin a los anticipos entregados por los
bancos a cuenta de los prestamos acordados, y que implica un gravamen hipotecario de 45 das
de duracin, prorrogables cuantas veces sea necesario.
F. Anotacin directa de hipotecas: Anotacin en el registro de la propiedad inmueble respectivo,
mediante oficio del banco de una hipoteca bancaria global para garantizar los crditos globales
otorgados a entidades intermedias, promotoras de la constitucin de viviendas; tiene una
duracin de dos aos prorrogables cuantas veces sea necesario, hasta la divisin del crdito y
de la hipoteca global, en el acto de escrituracin de los ttulos de los adquirentes.
G. Hipoteca con emisin de letras o pagares: A la hipoteca con emisin de letras o pagares se
refiere el art. 3202.
La hipoteca con emisin de letras o pagares, no es pues ms que la hipoteca comn, con la
modalidad de que el capital es amortizable en las fechas indicadas en las letras o pagares,
instrumentos que permiten el fraccionamiento de circulacin del crdito garantizado y originan un
modo especial de cancelacin.
H. Prenda de los bancos Municipales o Pignoraticios: Se caracteriza por concederse solo sobre
determinados efectos y porque en caso de ejecucin ella es realizada extrajudialmente por el
mismo banco. Crea un tercer caso excepcional en que el reivindicante de una cosa robada o
perdida debe reembolsar, para obtener la restitucin o secuestro de los efectos robados o
perdidos el capital prestado.

b)En el derecho comercial: En el derecho comercial, nos referimos a la prenda con

desplazamiento; a la prenda sin desplazamiento o con registro o hipoteca mobiliaria; a los
warrants y a los debentures.
1). Prenda con desplazamiento: Con desplazamiento de los objetos muebles los que recae, es la
misma prenda del derecho civil, cuando se constituye en seguridad de una operacin comercial.
La prenda comercial caractersticas que la diferencian de la civil: la forma mnima requerida es la

Julieta Meuli.

Pgina 31

escrita, sin exigencia de fecha cierta; no es imprescindible la tradicin efectiva de la cosa dad en
prenda, ya que se admite tambin la simblica; el acreedor, en defecto de pago de su crdito
puede proceder a la venta de las cosas tenidas en prenda, en remate debidamente anunciado
con diez das de anticipacin.
2). Prenda sin desplazamiento: Prenda con registro o hipoteca mobiliaria, es un derecho real
accesorio en funcin de garanta de crditos de cualquier clase a los que los contrayentes le
atribuyan, a los efectos de la garanta, un valor consistente en una suma de dinero, cuyos
titulares estn especificados en la ley, como asimismo las cosas objeto de la prenda, que,
tratndose de prenda fija, son todas las cosas muebles, los frutos y productos, prensa
flotante, las mercaderas y materias primas en general, pertenecientes a un establecimiento
comercial o industrial, y las que resulten de sus transformaciones, las que se adquieran para
reemplazarlas, siempre que no tenga por objeto asegurar el pago de obligaciones cuyo plazo no
exceda los 180 das.
3). Warrant: Es una modalidad de prenda comercial sobre frutos o productos agrcolas,
ganaderos, forestales, mineros o de manufacturas nacionales, depositados en almacenes
fiscales o de terceros previamente autorizados por el poder ejecutivo, salvo el caso de los
productos de la industria vincola en que el poder ejecutivo puede autorizar a los bodegueros a
que se constituyan en depositarios.
4). Garantas de los debentures: Son derechos reales accesorios en funcin de garanta de
crditos cuyos titulares estn determinados por la ley, como tambin los objetos sobre los que no
puede recaer este gravamen, que continan en poder del deudor.
c. En el derecho martimo.
1. Copropiedad naval: El derecho real de propiedad que pertenece a dos o ms personas por una
parte indivisa, sobre buques o artefactos navales; est regida por el cdigo civil en todo lo que
no est modificado por la mencionada ley; entre tales modificaciones pueden citarse: las
facultades de la mayora y de la minora, la opcin de la compra en caso de venta de una parte
indivisa; la venta del buque en remate pblico, etc.
2. Hipoteca naval: Derecho real accesorio en funcin de garanta, sin desplazamiento del objeto
sobre que recae, constituido por un buque de 10 o ms toneladas de arqueo total, o por un
artefacto naval (ambos, inclusive, en construccin), que continan en poder de su dueo.
3. Prenda naval: Derecho real accesorio en funcin de garanta con desplazamiento de su objeto
constituido por un buque de menos de 10 toneladas, que debe entregarse al acreedor prendario.
d. En el derecho aeronutico: Hipoteca aeronutica como un derecho real accesorio de un crdito,
en funcin de garanta, sin desplazamiento de su objeto, constituido por una aeronave, por una
parte indivisa de ella (inclusive en construccin), o por su motor, que continua en poder del
dueo.
1. Dominio minero: Distinguir el dominio privado minero del estado y el derecho del concesionario
minero.
a) Dominio privado minero del Estado: El dominio privado del estado aplicado a las minas (que son
cosas inmuebles) de 1 y 2 categora, que constituyen una propiedad distinta de la del terreno en
que se encuentran.

Julieta Meuli.

Pgina 32

b) Derecho del concesionario minero: Dominio de los particulares aplicado a las minas y
constituyendo una propiedad distinta de la del terreno en que esas minas se encuentran, regida,
Cdigo de minera y genricas del cdigo civil. Derecho real de explorar y disponer de las minas
de 1 y 2 categora, y tambin las de tercera, si se declaran de utilidad pblica.
2. Derecho del explorador minero: El derecho de ocupacin tempornea de una determinada
extensin de terreno (que implica el de usar), durante un plazo tambin determinado, a los fines
de la exploracin y cateo de yacimientos mineros.
3. Servidumbre minera: Derecho real del concesionario minero a una determinada utilidad de los
inmuebles superficiales o inmediatos de dominio minero.
4. Usufructo minero: Es el derecho real de usar y gozar de una mina ajena, como podra hacerlo a
su dueo.
5. Servidumbre rural: Derecho a una determinada utilidad de un inmueble rural, con modalidades
especiales, tendientes a satisfacer necesidades propias de ese mbito.

F.En el derecho procesal: Los embargos e inhibiciones no provocan la indisponibilidad de los

objetos sobre que recaen, sino que implican un gravamen que afecta y sigue a la cosa. El hecho
de que los pretendidos gravmenes desaparezcan ante una ejecucin colectiva, demuestran
que aquellas medidas precautorias no alcanzan la categora del derecho real; podran merecer,
a lo sumo, la clasificacin de cuasi derechos reales.
1) Dominio eminente del Estado: Dominio eminente o propiedad soberana del estado con
terminologa en boga cuando se sanciono nuestro cdigo civil, pues no se trata ms que de la
soberana del Estado en su aspecto interno, se refiere a la nota del art. 2507.
2) Dominio privado del Estado: Dominio del derecho privado, cuando su titular es el estado, lo
que hace que, no obstante las normas del derecho pblico que lo rigen, su asimilacin al
dominio de los particulares sea notoria, las cosas sobre las que recae son susceptibles de
enajenacin, embargo, ejecucin, prescripcin adquisitiva, etc. Esas posibilidades se dejan de
dar si las cosas del dominio privado del Estado son afectadas a un servicio pblico y mientras tal
afectacin se mantenga.
3) Dominio del Estado: Dominio pblico del Estado, es decir, la potestad jurdica del Estado
sobre aquellas cosas (art.2340) cuyo uso y goce tienen las personas particulares (art.2341).
Sobre estas cosas el estado tiene un derecho superior de legislacin, de jurisdiccin y de
contribucin. Si se tiene en cuenta que el dominio es, grosso modo, el derecho de usar,
gozar y disponer de las cosas y que, en el caso que tratamos, el uso y el goce lo tienen los
particulares, no quedara para el estado, ms que el derecho de disponer y como los
particulares solo podrn usar y gozar conforme al destino que a las cosas de su dominio
pblico les ha impuesto el estado, podra pensarse que ese derecho de uso y goce de los
particulares queda configurado como un usufructo del derecho pblico sobre cosas cuyo nudo
dominio pertenece al estado, un nudo dominio bastante desprovisto de facultades, ni siquiera
tendra las de disposicin jurdica, por la inenajenabilidad que le es caracterstica. El estado no
solo puede reglamentar discrecionalmente el uso y goce por los particulares de las cosas de su
dominio pblico, conforme al destino que a las mismas les haya impuesto o que ellas tengan
desde poca inmemorial, sino que est facultado para cambiar en todo momento ese destino y,

Julieta Meuli.

Pgina 33

con ello, el uso y goce de los particulares, aquellas cosas al uso y goce de los particulares
hacindolas ingresar en su dominio privado. El dominio pblico del estado, nada tiene que ver
con el dominio del derecho privado y que sus facultades sobre las cosas de que se trata no son
ms que manifestaciones del poder pblico del estado y de su soberana interna.

4). Servidumbre administrativa: Es el derecho real del estado perpetuo o temporario a una
especfica utilidad de un inmueble de propiedad privada, establecido con fines de utilidad
pblica.
5). Ocupacin tempornea por el Estado: Derecho del estado de usar, gozar y/o disponer
materialmente y en forma temporal de inmueble de propiedad de los particulares, para el
cumplimiento de sus fines, en casos de urgente necesidad, y con posterior indemnizacin.
6). Requisicin de la propiedad privada por parte del Estado: Dos alcances distintos: requisicin
del dominio y requisicin del uso. En el primer caso: las cosas pasan al dominio del estado; en el
segundo, quedan sujetas a su inmediata o futura disposicin temporaria; en ambos, para el
cumplimiento de su disposicin tempornea; en ambos, para el cumplimiento de sus fines por
parte del estado, y en situaciones de urgente necesidad.
7). Derecho del concesionario sobre cosas del dominio pblico del estado: Es el derecho
administrativo de uso sobre dichas cosa, sujeto a revocacin, con o sin indemnizacin, segn la
causa que la provoque.
8). Derechos del permisionario sobre cosas del dominio pblico del estado: Derecho
administrativo de uso sobre dichas cosas, de carcter precario, y sujeto, por tanto, a revocacin
discrecional, sin indemnizacin.
H. En el derecho internacional pblico: Dominio intencional o propiedad del estado, como la
llama Vlez en el segundo apartado de la nota al art. 2507, al que nos referimos sufra y que no
es otra cosa que la soberana del estado en su aspecto externo.

- Rgimen legal de los derechos reales.

A) Creacin de los derechos reales: Art. 2502 los derechos reales solo pueden ser creados por la
ley, lo que significa que no existen otros derechos reales que aquellos que la ley (el cdigo civil
o cualquier otra ley) determine.
Nuestro cdigo adopto as el sistema del numero cerrado (numerus clausus) de derechos
reales por oposicin al sistema del nmero abierto (numerus apertus), conforme al criterio
sostenido por Demolombe.
El sistema del numerus clausus, tpico del derecho romano, fue abandonado en la edad media
y produjo en Espaa los males a que se refiere Vlez en la nota al artculo 2502.
En oposicin el sistema del numerus clausus del derecho romano, el derecho germnico
adopto el del numerus apertus ya que investidura posesoria (gewere) otorgada carcter real
y oponibilidad erga omnes a toda relacin de la persona con la cosa.
B) Distincin entre creacin legal y fuente de los derechos reales: los derechos reales solo
pueden ser creados por la ley" No quiere significar que la ley sea la nica fuente creadora o
causa fuente de los derechos reales, sino, que los particulares pueden constituir ms derechos

Julieta Meuli.

Pgina 34

reales que aquellos que, taxativamente, establece la ley. Lo que la ley crea son los tipos de
derechos reales, es decir, crea un nmero limitado de contenidos genricos tpicos (tipicidad
genrica), de la fuente creadora de los derechos reales, resulta evidente que la ley solo juega
como la voluntad de los particulares.
Deben descartarse ante todo de la fuente legal, los derechos reales de garanta, todos los
cuales ostentan como requisitos o carcter esencial, la convencionalidad.
La ley est tambin descartada como fuente del derecho real de uso.
La ley como causa fuente de un derecho real se dara solamente con respecto al usufructo, en el
nico caso de usufructo legal, el usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijos que
estn bajo su patria potestad con respecto a la habitacin.
Por ultimo tampoco serian de creacin legal y, por lo tanto, no deben llamarse legales las
servidumbres que el propietario de un fundo puede imponer al de otro fundo y que, por ello,
deberan denominarse forzosas.
C). Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales: El sistema del numerus clausus
consisten en que la ley (y solo ella) organiza los derechos reales y lo hace en nmero limitado y
cerrado, fijando el contenido de cada uno de ellos y dndoles adems un nombre, lo que la ley
crea es el concepto de cada derecho real (o sea los distintos tipos posibles de derechos
reales).
Como todo derecho implica un beneficio, una utilidad para su titular, cada derecho real queda
configurado o tipificado mediante la determinacin cualitativa y cuantitativa de esa utilidad, por
ejemplo: el dominio, como el sometimiento de una cosa a la voluntad de una persona; el
usufructo como el uso y goce de una cosa ajena conforme a su destino; el uso como un
usufructo limitado a las necesidades del usuario y de su familia; la habitacin, como el uso de
una casa; la servidumbre, como el derecho a una utilidad determinada y especifica de un
inmueble ajeno. En esto consiste la tipicidad genrica.
D). Modificacin de los derechos reales: La incidencia del orden pblico en la organizacin de
los derechos reales hace que a los particulares les este vedado, no solo constituir otros
derechos reales que los que el cdigo reconoce, sino modificarlos.
Como la determinacin legal de los derechos reales consiste en fijar el contenido de cada uno
de ellos, la modificacin de ese contenido por los particulares, podra llegar a configurar la
pretensin de constituir un nuevo derecho real, no admitido por la ley.
Nos referimos a la principalidad del orden pblico en el rgimen de los derechos reales no
todas las normas regulatorias eran inderogables y citamos una serie de ejemplos para demostrar
que la voluntad de los particulares tiene cierto margen; corresponde aclarar que esa voluntad no
podra modificar nunca el contenido tpico de los derechos reales.
Por ejemplo: el art. 2878 no habra ningn inconveniente que en el contrato de usufructo, o en
su caso en el testamento, se permitiera al usufructuario dar a la cosa un destino diferente
Segn el art. 2952, el uso y la habitacin son regidos ante todo por los ttulos que los han
constituido.
F). Consecuencia de la pretendida creacin de otros derechos reales o de la modificacin de los
permitidos: Art. 2502, los derechos reales solo pueden ser creados por la ley, nos dice que
ocurrira con todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos
reales, o modificase los que por este cdigo se reconocen, resolviendo que valdr solo como
constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer, precepto este que es casi
copiado de Freitas (Esbozo, art. 3706).
El criterio de nuestro cdigo y el de su modelo, implican un caso de aplicacin de la teora de la
teora de la conversin de los actos jurdicos ya que un acto jurdico real nulo valdr como acto
jurdico obligacional si como tal pudiese valer.

Julieta Meuli.

Pgina 35

La conversin del acto jurdico real nulo en el acto jurdico obligacional valido podr producirse,
sin que los derechos personales que del ultimo tengan que ser necesariamente los de un
contrato con tipicidad legal, atento que contratos y las relaciones jurdicas obligacionales tienen
infinitas posibilidades.
Nuestra conclusin es la siguiente: conforme a la segunda parte del art. 2502, cuando se haya
aprendido dar nacimiento a un derecho real no permitido por la ley, podr quedar configurado un
derecho, con el mismo contenido pretendido, pero de carcter personal y no real.
Pudo adoptarse un sistema que nos parece ms justo y ms lgico, en cuya virtud, de ser
posible, se operase una conversin del derecho real prohibido en el derecho real permitido, cuya
amplitud de contenido siga en orden decreciente de contenido a la de aquel.
Tratndose de actos entre vivos, se respetara ms y mejor la voluntad de los contratante, y si
de actos mortis causa, la voluntad del causante, cuyo acatamiento es un principio fundamental
del derecho sucesorio.

Julieta Meuli.

Pgina 36