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Groupe Institut Suprieur de Commerce

et dAdministration des Entreprises


Centre de Casablanca

Mmoire de fin dtude


Option : Audit & Contrle de Gestion

LAudit Financier et Comptable dune entreprise de promotion


immobilire :
Contribution llaboration dune approche daudit par les
risques du cycle stocks

Rdig par : BAH Kadiatou Pth


Encadr par : Mr OUASSIM Akil, Expert-comptable DPLE

Anne universitaire : 2012-2013

Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

DEDICACE
A mes parents, qui, grce DIEU :
Ont guid mon chemin ;
Mont soutenu tout au long de ma vie tant sur le plan financier que
moral;
Et mont donn un magnifique modle de labeur et de persvrance.

A la mmoire de mon trs cher frre dont jaurai bien voulu quil assiste ma
soutenance.

A mes frres et surs pour leur prsence dans ma vie

A toute personne ayant contribu de prs ou de loin ce travail.

Je ddie ce mmoire.

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
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REMERCIEMENTS
En premier lieu, je souhaite remercier le Bon DIEU, qui de par sa Grce, ma donn la sant et les
moyens daccomplir ce travail.
Je saisis cette opportunit pour adresser mes remerciements tous les membres du cabinet DARLY &
CO qui m'ont beaucoup appris au cours de mon stage de fin dtudes et qui ont eu la gentillesse de
faire de ce stage un moment trs profitable.
Je tiens remercier toute lquipe pdagogique de lInstitut Suprieur de Commerce et
dAdministration des Entreprises de Guine (ISCAE.G) et celle de lInstitut Suprieur de Commerce
et dAdministration des Entreprises (ISCAE) de Casablanca ainsi que tous les intervenants
professionnels pour lassurance et la participation active de la partie thorique de notre formation.
Je tiens prsenter mes remerciements Monsieur OUASSIM AKIL pour les conseils prcieux quil
ma prodigus pour lencadrement de ce mmoire.
Mes plus sincres remerciements vont ensuite Mr Boujema EL OUAZZANI, directeur de
lISCAE.G, dont la richesse desprit et le professionnalisme sont pour moi une rfrence. Il a fait et il
fait preuve dune trs grande comprhension.
Je ne saurai finir sans exprimer ma gratitude mes chers parents, amis et allis qui continuent de me
soutenir dans mes tudes et enfin toutes les personnes qui ont de prs ou de loin apport leur
contribution ce travail.

3 BAH Kadiatou Pth

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Table des matires


DEDICACE-------------------------------- 2
REMERCIEMENTS ---------------------------- 3
SOMMAIRE ----------------------- 4
INTRODUCTION GENERALE - 7
PREMIERE PARTIE : La promotion immobilire au Maroc, aspects spcifiques et difficults
dapprciation des comptes de stocks par lauditeur externe-----------------------------------------10
Introduction la premire partie 11
Chapitre I : Les aspects juridiques, comptables et fiscaux spcifiques ce secteur-------------------

12

Section 1 : Aspect juridique ------------------------------------------------------------------------------------- 12


A. Lgislation rgissant le secteur------------------------------------------------------------------------ 12
B. Les spcificits juridiques de limmobilier : la VEFA--------------------------------------------- 15
Section 2 : Particularits comptables ------ 17
Section 3 : Particularits fiscales-------------------------------------------------------------------------------- 21
A. Impt sur les socits----------------------------------------- 21
B. Droits denregistrement --- 24
Chapitre 2 : Dispositif comptable appliqu aux comptes de stocks des entreprises de promotion
immobilire------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25
A. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier 25
B. Mthodes de comptabilisation des contrats long terme 26
C. Evaluation du stock lentre------------------------------------------------------------------------- 33
Chapitre 3 : Difficults dapprciation des comptes de stocks par lauditeur externe --- 36
Section 1 : Difficults lies lexhaustivit et la ralit de comptabilisation des stocks 36
A. Difficults dapprciation de la rserve foncire -- 36
B. Difficults dapprciation lies au stock den cours -- 38
C. Difficults dapprciation lies aux stocks de produits finis - 40
Section 2 : Difficults lies lvaluation des stocks - 41
A. Difficults dvaluation des valeurs brutes - 41
B. Difficults lies aux provisions - 43
Section 3 : Difficults lies aux modalits de linventaire physique - 44
A. Prsentation gnrale de lopration dinventaire physique 44
B. Difficults lies au stock de rserve foncire 46

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C. Difficults lies au stock de produits en cours 46


D. Stocks de produits finis -- 46
Conclusion -- 47
DEUXIEME PARTIE : Lapproche de laudit des stocks par les risques applique aux entreprises de
promotion immobilire------------------------------------------------------------------------------------------- 48
Introduction de la deuxime partie 49
Prliminaire-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50
Chapitre 1 : Prise de connaissance gnrale du cycle stocks -- 52
Section 1 : Prise de connaissance du systme dinformation et de procdures ---- 52
A. Limportance du systme dinformation ----- 52
B. Prise de connaissance des procdures --- 53
Section 2 : Apprciation prliminaire du systme dinformation et des procdures --- 53
A. Grille de sparation des fonctions ----- 54
B. Questionnaire danalyse des procdures --- 54
Section 3 : Identification des zones de risques --- 55
A.
B.
1.
2.

Dfinitions -Exemples de risques --Risques inhrents --Risques danomalies possibles --

55
56
56
57

Chapitre 2 : Evaluation du contrle interne ---- 58


Section 1 : Dmarche de lauditeur dans son apprciation du contrle interne 58
Section 2 : Mise en uvre des points de contrle------------- 59
Chapitre 3 : Linventaire physique ---- 63
Section 1 : Slection des programmes Inventorier ----- 63
Section 2 : Objectifs et modalits dintervention de lauditeur - 65
Section 3 : Limites de lintervention de lauditeur --- 66
Chapitre 4 : Contrle des comptes --- 67
Section 1 : Revue analytique -- 67
Section 2 : Contrle quantitatif des stocks - 68
Section 3 : Contrle de lvaluation du stock- 70
Section 4 : Provisions pour dprciation -- 73

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Chapitre 5 : Cas pratique de la socit ALPHA--------------------------------------------------------------- 74


Section 1 : Prise de connaissance gnrale de la socit----------------------------------------------------- 74
1) Description de la socit et de son activit----------------------------------------------------------- 74
2) Organisation de la socit------------------------------------------------------------------------------ 76
3) Contexte juridique et fiscal----------------------------------------------------------------------------- 77
Section 2 : Cadre de la mission---------------------------------------------------------------------------------- 77
I.
A.
B.
II.
1.
2.
3.
4.
5.
III.
1.
2.

Lvaluation du contrle interne----------------------------------------------------------------- 77


Evaluation du cycle Achats Matires premires et fournitures---------------------------------- 78
Evaluation du cycle Achats de projets-------------------------------------------------------------- 83
Inventaire physique------------------------------------------------------------------------------- 87
Analyse de la procdure crite dinventaire 87
La prparation dinventaire 87
Le droulement de linventaire et sondages effectus - 87
Lexploitation de linventaire 87
Conclusions - 87
Le contrle des comptes-------------------------------------------------------------------------- 89
Revue analytique du stock ---------- 89
Validation du stock 91

Conclusion de la deuxime partie 100


CONCLUSION GENERALE --------------- 101
ANNEXES ----------------- 102
ANNEXE 1 : ETAT C6 DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME------------------- 103
ANNEXE 2 : ETAT C7 DETAIL DES AVANCES CLIENTS------------------------------ 104
ANNEXE 3 : GRILLE DE SEPARATION DE FONCTION-------------------------------- 105
ANNEXE 4: ORGANIGRAMME DE LA SOCIETE ALPHA------------------------------ 106
ANNEXE 5 : PLAN DES COMPTES DE STOCKS CONFORME AU PCSI----------------------- 107
Glossaire immobilier------------------------------------------------------------------------------------------- 109
BIBLIOGRAPHIE ---------------- 116

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INTROUCTION GENERALE
Lactivit de la promotion immobilire est au cur de lactivit conomique du Royaume et au centre
de ses proccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de la politique
conomique et sociale nationale et a enregistr au cours de ces dernires annes un dveloppement
important. Ce dveloppement est le rsultat de plusieurs facteurs et dun long processus de rformes.
La nouvelle politique dhabitat lance depuis 2000 a contribu largement cette dynamique.
Ainsi, en examinant lvolution du secteur immobilier au Maroc, nous pouvons constater que celle-ci a
connu un dveloppement important au cours de ces dernires annes induit principalement par
laugmentation des investissements locaux et trangers et un accroissement significatif de loffre en
logement. Lanalyse de lvolution du secteur au cours de ces dernires annes fait ressortir deux
constats majeurs.

Le premier, concerne lmergence de grands groupes immobiliers privs : Groupe Addoha,


Alliances Dveloppement, Chaabi Liliskane, Groupe Jamai, CGI, Fadesa...
Le deuxime constat concerne cette dynamique dinstallation des capitaux trangers dans le
secteur de limmobilier.

Par ailleurs, partir de lanne 2006, les organismes publics de lhabitat se sont restructurs autour
dun Holding : le Holding dAmnagement Al Omrane (HAO). Ce dernier est le rsultat de la fusion
de trois (3) institutions : lANHI (Agence Nationale pour lHabitat Insalubre), Attacharouk (socit
publique charge de la rsorption du bidonville de Ben Msiq Casablanca) et la SNEC (Socit
Nationale dEquipement et de Construction).
Cet tat de fait saligne avec les orientations adoptes par le Maroc dans le cadre des rformes
juridiques, comptables et fiscales, qui ont men ladoption :

de plusieurs lois (Loi sur la vente en tat de futur achvement VEFA, Loi sur la
coproprit) ;
dun plan comptable du secteur immobilier ;
des mesures dencouragement fiscales en faveur des promoteurs immobiliers afin
dencourager linvestissement.

Pour tenir compte de ces particularits, lauditeur doit lors de la ralisation dune mission daudit
comptable et financier dune entreprise de promotion immobilire matriser les principales
caractristiques juridiques, fiscales et comptables de ce secteur, il doit aussi cerner les diffrents
risques y affrents.
Le prsent mmoire abordera laudit des entreprises de promotion immobilire et plus particulirement
laudit des stocks, car ce poste reprsente le cur du mtier des promoteurs immobiliers.
En pratique lauditeur est confront une activit juge complexe, pour plusieurs raisons dont les plus
importants sont :

un cycle de production long qui stale gnralement sur plus dune anne ;
des intervenants divers et htrognes tout au long du cycle de production.

Dans ce contexte, un ensemble dlments doit tre runi pour atteindre lobjectif de certification des
comptes des entreprises de promotion immobilire. Dans le cadre de la dmarche gnral daudit, il
convient de commencer par la planification de la mission, lidentification des zones de risques
gnraux et spcifiques : risques inhrents et contrle pour aboutir la dfinition dun programme de
travail appliquer.

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Lobjet de ce mmoire est de proposer aux auditeurs des entreprises de promotion immobilire, une
mthodologie dapproche des comptes de stocks, qui leur permettrait de mener bien les contrles
spcifiques de ces comptes.
Lobjectif du prsent mmoire est daider la comprhension de lapproche daudit des stocks des
entreprises de promotion immobilire tout en y apportant une simplification et une harmonisation et
aussi de permettre au lecteur dapprhender au mieux :

les particularits techniques du secteur ;


les principales difficults rencontres ;
les zones de risques ;
les limites de la mission daudit des comptes de stocks de ces entreprises.

Cette tude est limite aux seules spcificits daudit des comptes de stocks des entreprises de
promotion immobilire, en prenant en considration leurs incidences sur la dmarche daudit, telle que
dfinie par les normes nationales de la profession.
PROBLEMATIQUE
Le secteur immobilier est un secteur renfermant des caractristiques juridiques, comptables et fiscales
spcifiques qui font quil nest pas possible pour lexpert-comptable ou le commissaire aux comptes
danalyser et dapprhender les risques lis ce secteur au mme titre que ceux relatifs aux secteurs :
industriel, commercial ou financier. Il est indispensable lauditeur de disposer des connaissances
particulires en matire de fiscalit, de droit, de comptabilit et davoir un raisonnement pour pouvoir
raliser une mission daudit dans ce secteur.
Ainsi la rglementation spcifique qui rgit ce secteur (lgales, rglementaires, fiscale, comptable) ; la
dure du cycle de production qui dpasse gnralement une anne ; limportance de leurs stocks et des
charges financires et la possibilit de vente avant lachvement constituent des zones de risques non
ngligeables et font que lauditeur est confront des difficults lors de sa mission.
Dans pareil cas, l'on pourrait se demander: Compte tenu des spcificits comptables, fiscales et
juridiques qui caractrisent les entreprises voluant dans ce secteur, quelle approche daudit faut-il
adopter pour raliser une mission daudit dune entreprise de promotion immobilire ?
D'o les questions suivantes:
Quelles sont les diffrents aspects rglementaires que lauditeur doit prendre en considration
lors de la ralisation de sa mission daudit ?
Quels sont les travaux et les diligences drouler pour couvrir toutes les zones de risques lies
laudit des stocks de la promotion immobilire ?
Le thme intitul Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire :
contribution llaboration dune approche daudit par les risques du cycle stocks parat appropri
pour analyser ces diffrentes questions et tenter d'y apporter des rponses.
Compte tenu de ces difficults, le prsent mmoire prsentera une dmarche daudit par les risques et
proposera une technique daudit du cycle stock, en adquation avec le secteur immobilier.

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METHODOLOGIE
Ce mmoire est structur en deux (2) parties :
La premire partie traite des aspects spcifiques et des difficults dapprciation des comptes de stocks
des entreprises de promotion immobilire. Elle a pour objet de fournir au lecteur une vue densemble
sur les particularits de lactivit de promotion immobilire et le dispositif comptable appliqu ce
secteur. Elle prsentera en particulier les aspects comptables qui caractrisent ce secteur immobilier
selon les normes marocaines.
La deuxime partie traite de la description des risques affrents ce secteur ainsi que de la mise en
uvre de lapproche, autrement dit des techniques et outils mthodologiques mettre en uvre pour
apprhender les comptes de stocks et enfin, un cas pratique pour illustrer notre dmarche daudit.

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PREMIERE PARTIE : La promotion immobilire au Maroc, aspects


spcifiques et difficults dapprciation des comptes de stocks.

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INTRODUCTION A LA PREMIERE PARTIE


La ralisation de toute mission daudit comptable et financier implique ncessairement la connaissance
du secteur dactivit dans lequel intervient lauditeur.
En effet, afin de cerner les zones de risques inhrents au secteur, il importe de bien connatre lactivit,
den extraire les spcificits tant au niveau juridique que comptable et fiscal.
Lopration de promotion immobilire fait intervenir plusieurs personnages entre lesquels, les rles et
responsabilits sont rpartis.
Cette section ne reprendra pas de manire exhaustive lensemble des personnes qui travaillent en
rapport avec le secteur immobilier. Seules seront dfinies les personnes concourant la production
immobilire.
Le Code Gnral des Impts a ainsi retenu une classification des mtiers lis lactivit immobilire,
expose au niveau de larticle 30 :

Promoteur immobilier: toute personne qui procde ou fait procder ldification dun ou de
plusieurs immeubles en vue de les vendre en totalit ou en partie ;
Lotisseur : toute personne qui procde des travaux damnagement ou de viabilisation
de
terrains btir en vue de leur vente en totalit ou par lot, quel que soit leur mode
dacquisition ;
Marchand de biens : toute personne qui ralise des ventes d'immeubles btis et / ou non btis
acquis titre onreux ou par donation.

Cette Premire Partie traite des aspects spcifiques propres aux entreprises de promotion immobilire
au Maroc, du dispositif comptable des stocks selon les normes comptables marocaines et des
difficults dapprciation des stocks par lauditeur externe. Elle est subdivise en trois chapitres :
Le premier chapitre traite des aspects juridiques ainsi que particularits comptables et fiscales de la
profession au Maroc.
Le deuxime chapitre est consacr au dveloppement synthtique des notions comptables rglementant
les stocks des entreprises de promotion immobilire. Nous nous pencherons sur les normes marocaines
afin de prsenter une ide globale au lecteur sur la pratique de ces normes au sein de ces entreprises.
Enfin le troisime a pour objet de prsenter les principales difficults rencontres par lauditeur lors de
son contrle savoir les questions lies lexhaustivit et la ralit de la comptabilisation du stock,
les difficults dvaluation et la problmatique de linventaire physique.

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Chapitre I : Les spcificits juridiques, comptables et fiscales


La promotion immobilire est une activit qui prsente des caractristiques qui lui sont propres :
longueur du cycle de construction, ponctualit des oprations, autonomie financire de chaque
programme. Ces divers lments ont entran des rgles bien spcifiques sur le plan juridique,
comptable et fiscal.

Section 1 : Aspect juridique


Lenvironnement juridique de la promotion immobilire est large, complexe et en permanente
mutation. Linventaire de ce dispositif serait difficile et le but de cette tude nest pas de lanalyser.
Paradoxalement, lactivit de promotion immobilire nest pas rglemente en tant que profession,
cependant, elle reste malgr tout une des activits encadres par un dispositif juridique que lon peut
qualifier de complet.
On peut dfinir lopration de promotion immobilire comme tant une opration qui consiste
acqurir une matire premire (terrain ou immeuble ancien), transformer et commercialiser un
produit nouveau (terrain amnag ou loti ou construction neuve) . On peut ainsi clairement dissocier
deux (2) notions, dune part la proprit foncire dans le processus dacquisition et dautre part la
commercialisation de biens immeubles.

A. Lgislation rgissant le secteur


Lenvironnement juridique relatif la promotion immobilire sarticule autour de deux axes : la
Lgislation Foncire dune part et le Code de lUrbanisme dautre part.
1. Lgislation foncire
La Lgislation Foncire marocaine peut tre qualifie de double, du fait quelle est marque par la
coexistence dun Droit Traditionnel rgi par les principes du Droit Musulman et des coutumes locales
et un Droit dImmatriculation Foncire ou Droit Moderne introduit au Maroc depuis le dbut du sicle
dernier (1913) par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 aot 1913).
Le rgime traditionnel bien que de plus en plus limit au monde rural, est rgi par les pratiques
ancestrales foncires inspires du droit musulman et des coutumes locales dont la pierre angulaire
reste les Adouls.
Le rgime de limmatriculation foncire a t institu par le dahir du 9 Ramadan 1331 (12 aot 1913)
complt et modifi par divers autres textes. Ce dahir a pour but de dfinir et garantir le droit de
proprit, les limites des immeubles ainsi que les servitudes qui sy rapportent.
Ce dahir dfinit la proprit comme tant linscription sur des registres spciaux dits Livres
fonciers de chaque immeuble nettement dlimit sur le terrain, sous un nom et un numro dordre
unique avec les dterminations topographiques et juridiques propres, et prcisant de manire exacte et
dfinitive les droits de son propritaire et des autres ayants droits.
Le titre de proprit ou le titre foncier ainsi constitu est considr comme un tat civil du bien
immobilier.
Le titre foncier permet aux tiers dtre informs juridiquement sur lorigine de la proprit, son
histoire et sa situation juridique exacte. Ce titre regroupe ainsi les droits rels et la charge foncire
grevant limmeuble.

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Toutes modifications ou mutations sont portes au titre foncier.


Le dahir relatif au rgime foncier fait appel plusieurs notions ou fonctions que nous dfinirons ciaprs :

La conservation foncire ;
Le cadastre ;
Le notaire ;
Le bornage ;
La rquisition.

a. La conservation foncire
La conservation foncire assure les fonctions suivantes :

Limmatriculation de la proprit foncire ;


La publication des droits rels et des charges foncires ;
La rponse aux demandes des clients de limmatriculation foncire ;
La conservation de la proprit foncire.

b. Le cadastre
Les services du cadastre ont pour rle de collecter et dlivrer les renseignements relatifs la proprit
immobilire.
Ils visent aussi tablir, mettre jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre national. Ces
services effectuent galement des travaux de contrle et de vrification des travaux topographiques
raliss pour le compte des administrations publiques, des tablissements publics et des collectivits
locales et permettent ainsi de contribuer la ralisation des programmes damnagements fonciers.
c. Le notaire
Le notaire assure une fonction incontournable. Il est le garant de ltat de droit et larbitre impartial de
la conclusion des contrats conclus. Il assure ainsi la moralit (entre les parties) et la scurit juridique.
Sa mission est de rdiger les actes juridiques et daccomplir les diverses formalits fiscales et
juridiques conformment aux dispositions lgales et fiscales. Il sassure ainsi que les droits
denregistrement, et autres impts et taxes ont t correctement liquids.
Par la ralisation de sa mission, le notaire limite les litiges qui peuvent opposer les parties.
d. Le bornage
Le bornage fournit les bornes dimmatriculation ou triangulation de forme rglementaire. Il est ralis
par un ingnieur gomtre asserment par la dlgation du conservateur.
e. La rquisition
La rquisition dimmatriculation est dlivre gratuitement par le service de la Conservation Foncire.
Cest une demande dimmatriculation qui peut tre rdige dans les bureaux du service foncier.
La rquisition ne peut sappliquer qu des immeubles composs dune seule parcelle ou de parcelles
formant corps.

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2. Lgislation de lUrbanisme
Si la lgislation foncire a pour vocation de protger les droits des dtenteurs de titres et par ricochet
les promoteurs immobiliers, la lgislation de lurbanisme est prsente plutt comme un handicap pour
les promoteurs immobiliers, puisque son objet protger les citoyens futurs clients de ces promoteurs.
Le Code de lUrbanisme est un dispositif technique et lgal qui a pour objet dharmoniser les villes
marocaines, de veiller leur amnagement et offrir un cadre de vie de qualit pour lensemble des
citoyens.
Il sapplique aux zones urbaines, et dfinit les documents lgaux qui rgissent les rgles de
lurbanisme.
a. Schma directeur damnagement urbain
Cest un document qui planifie pour une dure de 25 annes au maximum, lorganisation gnrale du
dveloppement urbain dun territoire dtermin et qui peut concerner un ou plusieurs canaux.
Ce schma a pour objet notamment de fixer les options damnagement et de fixer la destination
socio-conomique dune zone : zone dinstallation, zone dhabitation, zone agricole et zone
industrielle.
b. Plan de zonage
Il a pour objet de permettre ladministration et aux collectivits locales de prendre les mesures
conservatoires ncessaires la prparation du plan damnagement et prserver les orientations du
schma directeur damnagement urbain.
Il dfinit notamment, les zones dinterdiction de construction, localise les emplacements rservs aux
quipements principaux et sociaux tels que les voies publiques, les dispensaires, les espaces verts
c. Le plan damnagement
Il dfinit les rgles dutilisation du sol, les servitudes et autres obligations imposes en vue de la
ralisation dun amnagement ordonn et cohrent ainsi que les rgles de construction applicables au
territoire concern.
d. Les arrts dalignement et arrts dalignement emportant cessibilit
Ces arrts fixent la limite du domaine routier public avec les proprits riveraines.
Lobjet de ces arrts est de dterminer les voies communales, les places et les parkings communs, la
modification de leur trac ou de leur largeur, ainsi que leur suppression totale ou partielle. Ils sont
assortis dun plan indiquant ladite voirie.
Ces arrts peuvent emporter cessibilit pour la ralisation des oprations fixes.
Le dispositif actuel rglementant lurbanisme souffre des dfaillances suivantes :

Gestion locale opaque ;


Des instruments de gestion sans relle vision long terme et dpendant des lections
communales ;
Absence de contrle efficace et indpendant.

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Cest ainsi que sur la base des instructions de Sa majest le roi Mohamed VI, une rforme a t
entame partir du mois doctobre 2005. Cette rforme a abouti la formulation dun projet de loi
portant Code de lUrbanisme.

B. Les spcificits juridiques de limmobilier : la VEFA


1. La notion de la VEFA
La vente dimmeuble en ltat futur dachvement (VEFA) est issue du Dahir n 1-02-309 du 25 rejeb
1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n44-00 compltant le dahir du 9 ramadan 1331
(12 aot 1913) formant code des obligations et des contrats. (B.O. du 7 Novembre 2002).
La dfinition de la vente en ltat de futur achvement rsulte de larticle 618-1 de la loi n44-00 :
Est considre comme vente dimmeuble en ltat futur dachvement, toute convention par laquelle
le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer
le prix au fur et mesure de lavancement des travaux.
La loi concerne aussi bien les immeubles usage dhabitation que ceux usage professionnel,
commercial, industriel ou artisanal effectus par toute personne de droit public que de droit priv. Le
vendeur conserve ses droits et attributions de matre de louvrage jusqu lachvement des travaux de
limmeuble.
2. Le contrat prliminaire
Ncessit dun contrat prliminaire qui doit tre tabli et cela sous peine de nullit soit: un acte
authentique, soit un acte ayant date certaine et labor par un professionnel appartenant une
profession lgale et rglemente autorise dresser ces actes. (La liste nominative des professionnels
agrs pour dresser lesdits actes est fixe annuellement par le ministre de la justice. ex : les avocats
agrs par la cour suprme).
Le contrat prliminaire doit contenir un certain nombre de mentions :
-

lidentit du vendeur et de lacheteur ;


le titre de la proprit de limmeuble immatricul, objet de la construction, ou les rfrences
de la proprit de limmeuble non immatricul, prcisant, le cas chant, les droits rels et les
servitudes foncires et toutes autres servitudes ;
le numro et la date de lautorisation de construire;
la description de limmeuble, objet de la vente;
le prix de vente dfinitif et les modalits de son paiement;
le dlai de livraison ;
les rfrences de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance, le cas chant.

Le contrat prliminaire doit tre sign et paraph par les parties et par celui qui la dress. Les
signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises par le chef du secrtariat greffe du tribunal de
premire instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
Il convient de joindre au contrat prliminaire :
-

les copies conformes des plans darchitecture ne varietur, du bton arm et le cahier des
charges ;
le certificat dlivr par lingnieur spcialis attestant lachvement des fondations de la
construction au niveau du rez-de-chausse.

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La loi apporte une scurit en faveur de lacqureur dans le sens o le contrat prliminaire ne peut tre
sign quaprs achvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chausse. (Article
618-5).
Lacqureur est tenu de payer une partie du prix de la construction (article 618-6) selon les phases
suivantes :
-

Une partie lors de lachvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au
niveau du rez-de-chausse ;
Une deuxime partie lors de lachvement des gros uvres de lensemble de limmeuble ;
Et enfin une dernire partie lors de lachvement des travaux de finition.

Toutefois, la loi laisse la possibilit aux parties de fixer des modalits de paiement diffrentes
lexception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat prliminaire de
vente (article 618-8).
3. Le contrat dfinitif
Le vendeur est tenu, ds lobtention du permis dhabiter ou du certificat de conformit, dans un dlai
nexcdant pas 30 jours compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur, par lettre
recommande avec accus de rception, et de requrir lclatement du titre foncier, objet de la
proprit sur laquelle est difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise
lorsque limmeuble est immatricul. (Article 618-18)
Le contrat dfinitif ne sera conclu quaprs le versement intgral du prix de limmeuble ou de la
fraction de limmeuble, par lacheteur. Le contrat dfinitif devra tre conclu selon les formes du
contrat prliminaire, il doit donc revtir les mentions de larticle 618-3.
Au cas o lune des parties refuse de conclure le contrat de vente dfinitif dans un dlai de 30 jours
compter de la date de la notification vise larticle 618-18 ci-dessus, la partie lse peut intenter une
action en justice visant la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat de vente
prliminaire.
En cas de rsiliation du contrat par lune des parties, la partie lse a droit une indemnit ne
dpassant pas 10% du prix de vente.
Le jugement dfinitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat dfinitif.
4. Ralisation de la vente
Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des acqureurs nest valable qu partir de
la conclusion du contrat dfinitif ou aprs la dcision dfinitive rendue par le tribunal lorsque
limmeuble est non immatricul ou en cours dimmatriculation et partir de linscription du contrat
dfinitif ou de la dcision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque limmeuble est
immatricul.

Section 2 : Particularits comptables


Lobjectif du prsent mmoire ntant pas une tude approfondie du plan comptable immobilier, nous
ne prsentons quune synthse des principales particularits du plan comptable.

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daudit par les risques du cycle stocks.

Le champ dapplication du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre lensemble des
entreprises qui produisent ou achtent des locaux usage professionnel ou des units de logements ou
des lots de terrains nus ou quips, en vue notamment de leur vente ou de leur location1.
Les principaux apports du plan comptable immobilier peuvent tre rsums ainsi :
1) Tenue dun inventaire permanent :
Le systme de comptabilisation du secteur immobilier est bas sur le systme dinventaire permanent
comptable compte tenu de la dure du cycle de production dans le secteur de limmobilier
gnralement suprieure un an, la ncessit de dgager un cot de revient pour chaque unit produite
et la complexit dvaluation des ralisations dans le secteur de limmobilier.
Ainsi, toutes les charges engages sont comptabilises directement aux comptes de stocks au lieu des
comptes de charges.
Les stocks comprennent le cot de revient grce au principe de laffectation des charges directes et
indirectes au projet immobilier considr.
Les charges directes dun projet dtermin sont imputes, au cours de lexercice directement dans les
comptes de stocks.
Les charges indirectes (charges internes de gestion de lentreprise, charges financires) sont
imputes aux stocks en fin dexercice.
Cette mthode consiste en la comptabilisation dans les comptes de stocks de toutes les dpenses
imputables aux projets immobiliers, au fur et mesure de leur ralisation.
Par ailleurs et dans le but de respecter la rgle du classement par nature, une nomenclature de comptes
spcifiques la profession a t dfinie. On trouve ainsi des sous comptes de stocks diffrents pour les
terrains, les constructions en cours, les frais financiers, les frais annexes
Le stock de biens immobiliers doit inclure le cot complet :
Des terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ;
Des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;
Des travaux de lotissement et/ou de constructions achevs en attente dtre livrs ou vendus.
A la fin de lexercice, le promoteur immobilier constate les charges engages au cours de lexercice
par contre partie des comptes de variation de stock.
Par ailleurs, les frais gnraux et les charges dintrts sont constats en charges et activs en stocks
par le biais des comptes de transfert de charges.
2) Le cot historique cumul :
La rgle de tenue des comptes en inventaire permanent est complte par lobligation de faire
apparatre dans la comptabilit gnrale le cot historique cumul de chaque opration jusqu
sa complte sortie du stock. Pour permettre lapplication de cette rgle, il y a lieu dassocier
chaque compte de stock, un compte spcial au crdit duquel sont comptabilises les sorties. Ce
Les entreprises du secteur immobilier sont soumises la loi n9.88 du 30 dcembre 1992 relative aux obligations
comptables des commerants, telle que promulgue par le Dahir n 1.92.138 du 30 Joumada II 1413 (25 dcembre
1992), publie au B.O n 4183 bis du 30 dcembre 1992 et aux prescriptions du Code Gnral de la Normalisation
Comptable (CGNC).
1

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daudit par les risques du cycle stocks.

compte est identifi par 9 en quatrime position de la codification. Ce compte enregistre les
sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le cot de revient cumul. Chaque
compte de stock tant affect dun compte crditeur, la diffrence entre les soldes des deux comptes
donne le stock des produits achevs non encore livrs.
On remarque ainsi la cration de nouveaux comptes dans le plan comptable immobilier :
3139 produits en cours sortis
3159 produits finis sortis
En fin dopration, ces comptes squilibrent. Ils sont alors tous solds, les uns par les autres, aprs
livraison du dernier produit (lot, logement, commerce).
Chaque compte de stock tant affect dun compte crditeur, les sorties de stocks sont comptabilises
au crdit du compte par lcriture :
o
o

7132 : Variation de stock Immeubles achevs


3159 : Produits finis sortis

Le compte 3159 Produits finis sortis tant associ au compte dbiteur 315 Stocks de produits
achevs , la diffrence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevs non
encore livrs.
Les stocks seront dans la mesure du possible, clats par nature des cots.
Les flux de dpenses transiteront par les comptes de charges selon la mthode suivante :
Au cours de lexercice, le cot des travaux est enregistr directement au dbit des comptes de stock
(pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptes fournisseurs. Et cest seulement en
fin danne quune criture de reconstitution des flux sera enregistre.
Ainsi, la clture de lexercice, le total des mouvements de lexercice apparaissant au dbit de chaque
sous compte de stocks est pass en une seule criture dans chaque compte de charges.
3) Constatation des provisions pour les encours :
Compte tenu du mode de comptabilisation des cots de revient, le P.C.S.I prcise que lvaluation des
provisions pour dprciation des stocks et en cours doit tre calcule en respectant, notamment, le
principe de la prudence.
A ce titre, il est essentiel de vrifier que le cot des stocks reste constamment infrieur la valeur
probable de vente, frais de commercialisation dduits. Dans le cas contraire ou en cas de difficults de
vente de certains projets immobiliers, lentreprise est tenue de sassurer de lopportunit de constater
des provisions pour dprciation des stocks mme pour les programmes en cours de ralisation, sil
parat probable quils se solderont par des dficits. La provision pour dprciation se subdivise donc
en :
-

Une provision pour dprciation des travaux en cours hauteur de la perte sur les travaux dj
excuts;
Une provision pour risques et charges hauteur de la perte sur travaux restant engager.

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4) Incorporation des charges financires au cot de production des oprations immobilires


Il sagit des charges financires affrents aux emprunts spcialement contracts pour le financement
dun ou de plusieurs projets immobiliers pendant le cycle de production allant du dbut des travaux
jusqu la date laquelle les immeubles construits sont en tat dtre livrs. Lincorporation de ces
charges nest possible que si le financement est individualis par projet. Dans le cas o les emprunts
financeraient simultanment plusieurs oprations, les charges financires seront affectes, par
rpartition entre ces oprations en justifiant, au niveau de lE.T.I.C, les modalits de rpartition.
Lincorporation des charges financires a lieu jusqu lachvement de lopration (constructionlotissement).
La dure dincorporation des charges financires au cot de production est subordonne la
dtermination de la date dachvement quil convient de retenir. Lachvement technique doit gnrer
lachvement comptable.
Pour la rserve foncire, lincorporation des charges financires au cot des terrains est opre partir
de la matrialisation de la dcision dacquisition par le versement partiel ou total du prix dachat entre
les mains dun notaire, Adoul ou du (ou des) vendeurs.
Pour les lotissements, lincorporation des charges financires au cot des stocks est effectue partir
de la date de la premire autorisation de lotir.
Pour les constructions, le fait gnrateur de lincorporation des charges financires est constitu par la
date de dlivrance de lautorisation de construire.
5) Incorporation de certaines charges commerciales au cot de production
Le plan immobilier distingue dans les frais de commercialisation entre :

Les frais de communication tels que les frais de notices publicitaires (plaquettes
commerciales), daffiches, de panneaux, la publicit de lancement du projet, lamnagement
de bureaux de vente provisoires ou dappartements tmoins. Ils interviennent souvent au cours
du cycle de production et sont admis dans le cot de production
Les frais de commercialisation proprement dit tels que les commissions /vente (agents
immobiliers), de rception, dinauguration, les frais dannonce et insertions dans la presse
propre lentreprise (publicit gnrale), les cadeaux la clientle, les frais de participation
aux foires et y exposition, les frais de parrainage,Ces frais ont un caractre rptitif et sont
exclus du cot de production. Ils rentrent plutt dans les frais de distribution et donc dans le
cot de revient.

A larrt des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constates davance les frais de
commercialisation se rapportant des programmes non encore livrs.
6) Honoraires et frais
Une des particularits du secteur immobilier rside dans le fait que lensemble des travaux fait appel
des prestataires de services dans diffrents domaines de comptences et les montants des honoraires
verses ces consultants est dune importance significative.
Ces honoraires ont trait des tudes directement lies la ralisation du projet. Le caractre direct de
ces prestations fait quelles soient incorpores au cot du projet.

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En effet, le P.C.S.I prcise que les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des
programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il sagit notamment des frais
suivants:
-

Assurances propres aux programmes ;


Honoraires des architectes ;
Honoraires des avocats ;
Honoraires des notaires ;
Frais de courtage ;
Frais dexpertise ;
Frais juridiques ;
Frais dappels doffre ;
Annonces et insertions propres aux programmes en cours.

Ces frais sont comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Les autres honoraires de
conseils, daudit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais dactes et de contentieux sont
comptabiliss en charges de lexercice.
7) Les provisions pour travaux restant payer
Ces provisions correspondent au cot des travaux effectuer postrieurement la constatation de
lachvement dun programme pour permettre darrter le cot total du projet. Ces dpenses, connues
dans leur principe, ne peuvent tre chiffres avec prcision au moment de lachvement des
oprations. Il sagit notamment :
Des rvisions de prix bases sur des indices non encore arrts ;
De travaux de finition ou de parachvement des ouvrages dont la ncessit est apparue la fin
du chantier ;
De la rparation de malfaons ou autres, dont le montant ne peut tre rpercut aux
entreprises, architectes ou assureurs ;
Des travaux damnagement des abords qui peuvent staler sur une dure assez longue aprs
la vente du programme concern ou encore des travaux davancement du projet telle que la
porte dentre, les plantations sur les voies daccs, les revtements des voies intrieures
De la couverture dun ventuel litige sur la fixation des prix des terrains dj amnags ou
construits par lentreprise et dont la proprit nest pas encore transfre (apurement foncier).
Les provisions pour travaux restant effectuer doivent tre values et comptabilises en majoration
du cot de production, et faire lobjet de note dtaille permettant dapprcier la ralit et le montant
de la provision constitue. La dtermination du montant de la provision pourrait tre base sur des
donnes statistiques fonde sur les dpenses engages dans le pass et rapport au cot dfinitif des
projets achevs. Sont exclues :

Les cots commerciaux et de publicit aprs achvement ;


Les frais financiers aprs achvement ;
Les charges dentretien et de coproprit des logements invendus ;
Les frais internes de gestion de lentreprise aprs achvement.

Il convient de mentionner dans lE.T.I.C les mthodes utilises pour le calcul des provisions et leurs
montants par catgories de projet.

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daudit par les risques du cycle stocks.

8) Drogation concernant le traitement de la variation des stocks


Cette drogation concerne le traitement des variations de stocks en matire doprations propres. En
effet, compte tenu de la composition du cot du stock, la variation des stocks au cours dun exercice
ne sera pas cherche en totalit dans le poste 713 variation des stocks des produits mais sera
constitue par la somme des lments suivants :
o
o
o

713 : Variation des stocks ;


7197 : Transferts de charges, correspondant la commission dintervention sur oprations
propres2 ;
7397 : Transferts de charges financires correspondant limputation des frais financiers aux
cots des stocks.

Section 3 : Particularits fiscales


La fiscalit reprsente linstrument dintervention de lEtat le plus efficace dans le secteur de
limmobilier. Au Maroc, cet instrument commence se substituer progressivement lensemble des
canaux et outils travers lesquels lEtat intervient soit pour stimuler la demande des mnages ou
linvestissement priv dans le secteur de logement. Prs de cinquante (50) mesures fiscales concernent
lactivit immobilire, elles reprsentent le cumul dune exprience de plus de 30 annes. Ces mesures
traduisent limportance du secteur de limmobilier et lmergence dune politique fiscale ddie au
secteur de limmobilier dont le rle dans lconomie est trs important. Lanalyse de la fiscalit, de ses
mcanismes et des canaux de transmission de la politique fiscale constitue donc un priori pour une
politique fiscale efficace dans le secteur.
Les pouvoirs publics sont conscients de limportance de la fiscalit pour le dveloppement du secteur.
Au fil des diffrentes lois de finances, ils ont accords des avantages substantiels au secteur. Les
principales mesures prises dans ce sens au cours des dernires annes ont ports sur quelques
avantages fiscaux accords aux mnages acqureurs de logements, mais surtout sur des drogations
fiscales assez substantielles accordes aux promoteurs privs pour les amener se substituer lEtat
dans son rle de producteur de logements pour les mnages faibles revenus, et assurer une
production mme de combler le dficit et de faire face aux normes besoins en matire de logement
social.
La fiscalit relative lactivit de promotion immobilire a beaucoup volu depuis ces dernires
annes. En effet, si limpt sur les socits a subi une rduction en passant de 35% 30%, la taxe sur
la valeur ajoute relative aux travaux a connu une hausse en passant de 14%, en plus, pour plusieurs
exonrations fiscales encourageant le secteur ont t abroges en 2008.
A. Impt sur les socits
Les longues annes de morosit du secteur de promotion immobilire ont pouss le lgislateur mettre
en place une batterie de mesures dincitation.

Charges indirectes incorpores au cot de production des oprations ralises par lapplication dun pourcentage
fixe aux dpenses engages pour chaque programme pour les promoteurs ne disposant pas dune comptabilit
analytique. Ce taux est de 7% pour les oprations ralises en matire douvrage directe par le promoteur et fonction
des conventions tablies pour les oprations ralises en matrise douvrage directe par le promoteur et fonction des
conventions tablies pour les oprations en matrise douvrage dlgue (MOD).
2

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daudit par les risques du cycle stocks.

a. Logement social
Loi de finances 2007
Jusquau 31 dcembre 2007, les promoteurs immobiliers qui ralisent des programmes sociaux, dont
la valeur immobilire totale nexcde pas 200.000 MAD pour une superficie qui ne dpasse pas 100
m taient exonrs de limpt sur les bnfices au titre de ces programmes.
Pour pouvoir prtendre cette exonration, les promoteurs immobiliers doivent satisfaire aux
conditions suivantes :

Conclusion avec ltat dun cahier de charges ;


Engagement de ralisation dun programme de construction dun minimum de 2.500
logements.
Tenue dune comptabilit spare pour chaque rsidence ;
Prsentation avec chaque dclaration annuelle dun exemplaire du cahier de charges et un tat
des logements sociaux raliss et du chiffre daffaires correspondant pour chaque programme.

En pratique, cette notion de comptabilit spare nest pas assez bien comprise par les diffrents
intervenants. Mais force est de constater que le Plan Comptable du Secteur Immobilier a facilit cette
exigence dans la mesure o il a prvu pour chaque programme, un compte de stocks.
En revanche, le suivi des autres composantes du programme ncessite un retraitement comptable par
la cration dun compte de chiffre daffaires par programme, un compte demprunt par programme et
une gestion des recettes par programme.
Loi de finances 20083
Les promoteurs immobiliers, personnes physiques ou morales, qui ralisent leurs oprations dans le
cadre dune convention conclue avec lEtat, compter du 1er janvier 2008, assortie dun cahier des
charges, en vue de raliser un programme de construction de 1500 logements sociaux tels que dfinis
larticle 92-i-28 du CGI, tal sur une priode maximum de cinq (5) ans courant compter de la date
de dlivrance de lautorisation de construire et destin lhabitation principale, bnficient dune
rduction de 50% de limpt sur les socits (taux rduit de 17,5%) ou de limpt sur le revenu en
vigueur (taux rduit de 20%) au titre de lexercice ouvert compter du 1er janvier 2008.
Au-del de cet exercice, limposition est tablie au taux normal en vigueur.
Loi de finances 20094
Le bnfice des dispositions prcdentes est prorog aux deux exercices conscutifs suivant lexercice
ouvert compter du 1er janvier 2008, soit lexercice 2009 et 2010 pour les conventions conclues au
cours de cette priode.
Au-del de lexercice 2010, limposition est tablie au taux normal en vigueur.
Loi de finances 2010
A partir du 1er janvier 2010, la Loi de Finances a propos un nouveau cadre pour le logement social :
3
4

Article 8-III-5 de la loi de finances n 38-07 pour lanne budgtaire 2008


Article 7-II-2 du CGI

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daudit par les risques du cycle stocks.

La superficie a t restreinte, puisque la superficie minimale est de 50 m


et la
superficie
maximale est de 100 m :
Le prix du logement a t augment pour stablir 250.000 MAD hors taxes au
lieu
de
200.000 MAD toutes taxes comprises ;
Le nombre de logement minimal raliser a t rduit 500 logements ;
Le bnfice de cette exonration est accord pour la priode allant du 1er janvier 2010 au 31
dcembre 2020.

b. Programme social faible valeur immobilire totale


Paralllement limposition des promoteurs immobiliers qui ralisent des programmes de logements
sociaux, le Ministre de lHabitat soucieux de promouvoir loffre sociale en matire de logement a
dcid de mettre en place un nouveau produit : des logements sociaux de valeur immobilire
nexcdant pas 140.000 MAD pour une superficie allant de 50 60 m.
On entend par logement faible valeur immobilire, toute unit dhabitation dont la superficie
couverte est de cinquante (50) soixante (60) mtre carr et la valeur immobilire totale nexcde pas
cent quarante mille (140.000) dirhams, taxe sur la valeur ajoute comprise.
En outre, lorsque le logement construit conformment aux conditions ci-dessus fait lobjet dune
cession, le prix de la premire vente ne doit pas excder cent quarante mille (140.000) dirhams.
La valeur immobilire totale comprend le prix du terrain, le cot de la construction principale et des
annexes, ainsi que les frais dadduction deau et de branchements dgouts, dlectricit et de
tlphone.
Ce programme bnficie de lexonration totale en matire dimpt sur le bnfice, sous les conditions
suivantes :
-

Conclusion dune convention avec lEtat assorti dun cahier de charges ;


Ralisation dun programme de construction dau moins 500 logements en milieu urbain et/ou
100 logements en milieu rural ;
Attribution des logements titre dhabitation principale pour la tranche de population dont le
revenu mensuel nexcde pas 1.5 le SMIG (Salaire Minimum Interprofessionnel garanti) ;
Tenue dune comptabilit spare pour chaque programme ;
Prsentation avec chaque dclaration annuelle dun exemplaire du cahier des charges et un tat
des logements sociaux raliss et du chiffre daffaires correspondant pour chaque programme ;

Ce programme de construction doit tre ralis dans un dlai maximum de cinq (5) ans partir de la
date dobtention de la premire autorisation de construire.
Cette exonration est applicable aux conventions conclues dans le cadre du programme prcit durant
la priode allant du 1er janvier 2008 au 31 dcembre 2012.
Daprs la loi de finances de 2012, le programme bnficie de lexonration totale en matire dimpt
sur le bnfice, sous les conditions suivantes :
Ralisation dun programme de construction intgr de deux cents (200) logements en milieu
urbain et/ou cinquante (50) logements en milieu rural, compte tenu des critres retenus cidessus ;
Ces logements doivent tre destins, titre dhabitation principale, aux citoyens dont le revenu
mensuel ne dpasse pas deux (2) fois le salaire minimum interprofessionnel garanti ou son

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quivalent, condition quils ne soient pas propritaires dun logement dans la commune
considre.
B. Droits denregistrement
a. Taxation des oprations immobilires normales
Toutes les oprations portant sur les biens immobiliers sont assujetties des droits denregistrement
proportionnels. Ce qui reprsente un surcot pour les promoteurs immobiliers, car ils sont obligs de
tenir compte dun cot alors que la plupart des autres activits ny sont pas assujetties. Il faut dire que
cest toujours le client final qui supporte cette imposition.
Le CGI a prvu dans son article 133, lenregistrement au taux de 3% de lensemble des acquisitions de
biens immeubles, immatriculs ou non assis sur la base imposable, laquelle est constitue par le prix
exprim dans lacte de vente et lensemble des charges qui lui sont ajoutes.
Par drogation, les acquisitions, titre onreux, de terrains nus ou comportant des constructions
destines tre dmolies et rservs la ralisation doprations de lotissement ou de construction de
locaux usage dhabitation, commercial, professionnel ou administratif sont soumises la formalit
denregistrement au taux de 3% sous une double condition :
-

La ralisation de lopration dans un dlai de 7 ans compter de la date dacquisition ;


La production dun cautionnement bancaire qui doit tre dpos entre les mains de
linspecteur des impts charg de lenregistrement ou le consentement au profit de lEtat,
dans lacte dacquisition ou dans un acte y annex, une hypothque sur le terrain acquis ou
sur tout autre immeuble, de premier rang ou, dfaut, de second rang aprs celle consentie au
profit des tablissements de crdit agrs5.

Le cautionnement bancaire ne sera restitu et la mainleve de lhypothque ne sera dlivre par


linspecteur des impts charg de lenregistrement comptent que sur prsentation, selon le cas, des
copies certifies conformes du certificat de rception provisoire ou du certificat de conformit prvus
par la loi n 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements, promulgue par
le dahir n 1-92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992).
La main leve nest octroye quaprs production de la ralisation dfinitive de la ralisation et ce par
la production du permis dhabiter, le certificat de conformit ou le certificat de rception provisoire.
b. Oprations exonres
Au regard des droits denregistrement, deux (2) oprations restent exonres pour les promoteurs
immobiliers :
-

La ralisation doprations de construction de logements sociaux ;


Et la ralisation des logements faible valeur immobilire totale.

Ces deux oprations doivent satisfaire aux conditions nonces cidessus.


Par ailleurs, le dlai de ralisation reste toujours le mme savoir 5 annes. Mais les promoteurs
doivent joindre galement lacte dacquisition du terrain soit une caution bancaire, soit une
hypothque de 1er rang ou ventuellement de 2me rang aprs celle des tablissements de crdit.

Article 130 du CGI

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daudit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 2 : Dispositif Comptable appliqu aux comptes de stocks


des diffrentes entreprises de promotion immobilire
Afin dapprhender au mieux
les comptes de stocks des entreprises de promotion immobilire, il
convient au pralable de dfinir le dispositif comptable qui leur est appliqu. Ainsi nous allons
apprhender le dispositif comptable marocain.

A. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier


1. Contexte dadoption
Le plan comptable immobilier concrtise une longue rforme de lenvironnement juridique et
conomique de lentreprise en gnral et de lentreprise de promotion immobilire en particulier.
Le point de dpart de cette rforme est bien entendu la promulgation de la loi comptable de 1992. Il
sagit de la loi 9-88 relative aux obligations comptables du commerant.
Sen est suivi la promulgation de la loi 1795 relative aux socits anonymes et la loi 5-96 relative aux
autres socits commerciales puis la loi 15-97 relative au Code Commerce.
La rglementation comptable relative aux entreprises immobilires a t complte par ladoption par
lAssemble Plnire du CNC (Conseil National de Comptabilit), lors de sa runion du 11 mars 2003
aprs examen par le comit permanent du CNC lors de ses runions tenues durant lanne 2002.
La publication de ce plan a t motive par trois facteurs suivants :

Les oprations de production immobilire comportent des particularits qui les diffrencient
des entreprises dautres secteurs, comme le dmontre, titre dexemple :
Leur cycle de production dpassant gnralement une anne ;
Limportance de leurs stocks et des charges financires ;
La ralisation de ventes en tat futur dachvement ;
Ltalement dans le temps des frais lis la production, lexistence des frais qui peuvent tre
engags postrieurement la fin des travaux.
Les Organismes Sous Tutelle (OST) du Ministre de lHabitat et de lUrbanisme ont utilis,
jusquen 1998, comme rfrentiel comptable un mmorandum datant de 1982 qui ne rpondait
plus aux besoins comptables et fiscaux ;
Le Dpartement de lHabitat et de lUrbanisme a labor un manuel des procdures
comptables pour les Organismes sous sa tutelle, rendu applicable partir de lexercice
comptable 1999, en vue de remdier labsence de normes comptables en la matire et
dunifier les pratiques dans le secteur public.

2. Objectifs du PCSI
Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conu de faon satisfaire les objectifs
primordiaux de la normalisation comptable, savoir :
Utiliser les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des oprations et une lecture
uniforme des tats financiers ;
Permettre la transparence et viter les problmes dinterprtations divergents ayant des
rpercussions fiscales ;

25 BAH Kadiatou Pth

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Produire des informations harmonises sur la situation financire et sur les performances de
lentreprise, permettant tous les niveaux de direction de planifier, de diriger et de contrler
leurs actions ;
Se mettre en harmonie avec le cycle de production dpassant gnralement une anne ;
Fournir une image aussi fidle que possible de ce que reprsente lentreprise tous les
utilisateurs des comptes, privs ou publics (fournisseurs, clients, salaris, banques et autres
prteurs, associs et actionnaires, pouvoirs publics, etc.) ;
Apporter tous les claircissements et informations complmentaires de manire oprer cette
harmonisation.
3. Champ dapplication du PCSI :
Le champ dapplication du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) couvre lensemble des
entreprises qui produisent ou achtent des locaux usage professionnel ou des units de logements ou
des lots de terrains nus ou quips, en vue notamment de leur vente ou de leur location.
Par facilit d'expression, les entits conomiques concernes par ce plan sectoriel sont dsignes par le
terme Entreprise ou Entreprise immobilire .
Les entreprises du secteur immobilier sont soumises la loi n 9.88 du 30 dcembre 1992 relative aux
obligations comptables des commerants telle que promulgue par le Dahir n 1.92.138 du 30Joumada
II 1413 (25 dcembre 1992) et aux prescriptions du Code Gnral de la Normalisation Comptable
(CGNC). Elles peuvent opter pour deux types dinventaires. Soit linventaire permanent ; dans
ce cas, les imputations seront faites directement en cours dexercice au niveau des comptes de
stocks, soit linventaire intermittent ; auquel cas il y a lieu de transiter pour lensemble des dpenses
par le compte de produits et charges et ne constater les stocks quen fin dexercice.
Le PCSI prcise et explicite les particularits des oprations effectues par les entreprises du secteur
immobilier.

B. Mthodes de comptabilisation des contrats long terme


Est appel contrat long terme, un contrat dune dure gnralement longue, spcifiquement ngoci
dans le cadre dun projet unique portant sur la construction, la ralisation ou, le cas chant, la
participation en qualit de sous-traitant la ralisation, dun bien, dun service ou dun ensemble de
biens ou services frquemment complexes, dont lexcution stend sur au moins deux priodes
comptables ou exercices.
Le traitement des contrats dont lexcution dune dure infrieure douze mois se rpartit sur deux
exercices successifs peut tre le mme que celui pratiqu pour les contrats long terme.
Les principaux secteurs dactivits concerns par ce type de contrats sont le Btiment et les Travaux
Publics (BTP), la Construction Navale, Aronautique, la promotion immobilire,
Il existe 3 mthodes pour la comptabilisation des contrats terme :

La mthode lachvement des travaux ;

La mthode du bnfice lavancement des travaux ;

La mthode lavancement des travaux.

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daudit par les risques du cycle stocks.

Seuls les bnfices raliss la clture dun exercice peuvent tre inscrits dans les tats de synthse.
Cependant, peut galement tre inscrit, le bnfice ralis sur une opration partiellement excute
lorsque sa dure est suprieur un an, sa ralisation est certaine et quil est possible dvaluer avec
une scurit suffisante le bnfice global de lopration .( Article 17 de la loi n9-88)
I.

Traitement des contrats bnficiaires


a. Mthode lachvement

Cette mthode consiste ne pas prendre en compte les produits se rattachant un contrat terme, que
lors de la livraison du bien ou du service concern (lors du transfert de proprit).

Le principe
Le traitement en cours de contrat Le traitement en fin de contrat
- Le produit nest
- Les
charges
sont
- A la livraison, le chiffre
comptabilis que
comptabilises par nature ;
daffaires
est
lorsque lexcution
- A la clture, les travaux
comptabilis ;
du
contrat
est
excuts sont valoriss et
- Le bnfice est ainsi
acheve ;
comptabiliss en stock.
comptabilis uniquement
- Le rsultat nest
lexercice de livraison
donc constat qu
lachvement
du
contrat
Exemple :
Les lments relatifs un contrat terme sont rcapituls ci-aprs hors TVA :

Annes

Prix de vente dfinitif

N+1
2950000

Cot prvisionnel cumul

2291000

2390000

Cot rel cumul

2151000

2320000

Les charges se rapportant au contrat sont donc :


Exercice N
2151000

Exercice N+1
169000

Total
2350000

Pour lexercice N:
Au cours de lexercice : les charges sont comptabilises normalement,
A la clture : on passe la variation de stock comme suit:
313

Produits en cours

2 151 000
713

Variation de stocks des produits en cours

2 151 000

La mthode de lachvement na pas dincidence sur le compte de rsultat de lexercice N.

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+ Variation des stocks de produits :

2.151.000

- Charges diverses :

2.151.000

= Solde :

Pour lexercice N+1:


Au cours de lexercice : les charges sont constates normalement
En fin de contrat: lcriture suivante est enregistre :
342

Clients et comptes

rattachs
712
4455

3 540 000
Ventes de biens et services produits
Etar TVA facture

2 950 000
590 000

A la clture de lexercice lenregistrement comptable est le suivant :


713

Variation de stocks

des
313

produits en cours
produits en cours

2 151 000
2 151 000

Lincidence de la mthode lachvement sur le compte de rsultat de lexercice N+1 se prsente


comme suit :
Ventes de biens et services produits :

2.950.000

Variation des stocks :

- 2.151.000

Charges diverses :

Rsultat :

169.000
630 000

b. Mthode lavancement des travaux


Cette mthode consiste constater la clture de chaque exercice lensemble des charges de
production lies une opration ainsi que les produits y affrents sur la base dun pourcentage
davancement.
Lutilisation de cette mthode est subordonne au respect des conditions suivantes (article 17 loi 988) :
La ralisation dun bnfice est certaine ;
Il est possible dvaluer avec une scurit suffisante le bnfice global de lopration.
Le principe
Le traitement en cours de contrat
Le traitement en fin de contrat
Les produits sont constats
- Les charges sont comptabilises
- A la livraison, le chiffre
au fur et mesure de
par nature ;
daffaires
est
lavancement
des
- A la clture, un chiffre daffaires
comptabilis ;
oprations.
estim en fonction du degr
- Les produits recevoir
davancement des travaux est
(chiffre
daffaires)
comptabiliser.
antrieurement
- Les stocks de travaux en cours ne
comptabiliss
sont
sont pas comptabiliss.
annuls.

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Exemple : Mme exemple que celui de la mthode dachvement


Exercice N:
Courant N : les charges sont constates normalement
A la clture de N: Dtermination et comptabilisation du chiffre daffaires estim la clture
de lexercice. Ce CA enregistre de la manire suivante :
Au dbit dun compte de produit recevoir ;
Au crdit dun compte de produit.
Lestimation du chiffre daffaires partiel seffectue en appliquant un pourcentage davancement aux
produits prvus terminaison. Ce pourcentage est dtermin soit :
-

Par le rapport cot des travaux excuts la clture/ cot total prvisionnel terminaison ;
Par des mesures physiques ou tudes permettant dvaluer le volume des travaux ou services
excuts.

Pourcentage davancement = 2.151.000 / 2.390.000 soit 90%


Chiffre daffaires estim = 2.950.000 X 90% = 2.655.000

3427

Client, facture

tablir

et crance sur travaux non encore factur

712

Ventes de biens produits

4458

3.186.000
2.655.000

TVA rgulariser

531.000

Incidence sur le rsultat de N :


+ Ventes de biens et services produits :

2.655.000

- Charges diverses :

2.151.000

= Solde crditeur :

504 000

Exercice N+1:
Dbut N+1, il y a lieu de contre-passer lcriture de produit recevoir enregistre la clture
de lexercice N.

712
4458
3427

Vente de biens
TVA rgulariser

produits
Client, facture tablir et crances sur
travaux non encore facturs

2.655.000
531.000

3.186.000

A la livraison : la facture est normalement enregistre :


3421

client et comptes

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rattachs
7121

2 950 000
Ventes de biens produits

2 950 000

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Incidence sur le Rsultat de N + 1


Vente de biens produits

2.950.000

Vente de biens produits

- 2.655.000

Charges diverses

- 169.000

Solde Crditeur

126.000

c. Mthode du bnfice lavancement des travaux (bnfice net partiel)


Elle consiste enregistrer la clture de chaque exercice le rsultat de chaque opration mme
partiellement excute, le chiffre d'affaires n'tant constat qu' la fin du contrat.
Lutilisation de cette mthode est subordonne au respect des mmes conditions que celle de la
mthode davancement des travaux.
Le principe
Le traitement en cours de contrat
Le traitement en fin de contrat
Le rsultat est constat
- Les charges sont comptabilises
- A la livraison, le chiffre
lavancement mais le chiffre
par nature ;
daffaires
est
daffaires lachvement.
- A la clture, les travaux
comptabilis ;
excuts sont valoriss et
- Les bnfices nets partiels
comptabiliss en stock.
antrieurs sont extourns.
- A la clture, le bnfice net
partiel est comptabilis.
Exemple : Mme exemple que celui de la mthode dachvement
Exercice N
Courant N : les charges sont comptabilises normalement
A la clture de N :
Constatation des en cours
313

Produits en cours

2 151 000
713

Variation de stocks des produits en cours

2 151 000

Constatation du bnfice partiel

34272

Pourcentage davancement = 2.151.000 / 2.390.000 soit 90%

Bnfice prvu terminaison : 2.950.000 2.390.000 = 560.000

Bnfice partiel estim = 560.000 X 90% = 504.000

client, crances sur

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travaux non encore facturables


712
Ventes de biens produits (bnfice net
partiel)

504 000
504 000

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Lincidence sur le rsultat au 31/12/N est de 504.000 :


Ventes de biens et services produits :

504.000

Variation des stocks :

2.151.000

Charges diverses :

- 2.151.000

Solde crditeur :

504 000

Exercice N+1:
Courant N+1: les charges sont comptabilises normalement
A la facturation:
Enregistrement du produit dfinitif
3421

client et comptes

rattachs
7121

2 950 000
Ventes de biens produits

2 950 000

Annulation des produits nets antrieurement comptabiliss


712

Ventes de biens

produits
34272

(bnfice net partiel)


client, crances sur travaux non encore
facturables

504 000
504 000

A la fin de N+1
Annulation du stock initial des en cours:
7131

Variation de stocks

des
3138

produits en cours
Produits en cours

2 151 000
2 151 000

Incidence sur le compte de rsultat N+1


Ventes de biens et services produits :

2.950.000

Ventes de biens produits (annulation du produit net partiel) :

- 504.000

Variation des stocks :

- 2.151.000

Charges diverses :

169.000

Solde crditeur :

126 000
Comparaison des rsultats selon les trois mthodes

Exercices

Mthode lachvement

N
N+1
Total

0
630000
630000

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Mthode du bnfice
lavancement
504000
126000
630000

Mthode lavancement
504000
126000
630000

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II.

Traitement comptable des contrats dficitaires :

Si une perte globale est probable en fin de contrat, le respect des principes comptables gnraux et,
notamment, du principe de prudence implique la constatation dune provision.
Le CGNC stipule Toute perte future probable doit tre provisionne pour sa totalit, ds lors que
laccord des parties est dfinitif, mme si lexcution du contrat na pas commenc.
La provision doit couvrir la perte probable terminaison sous dduction des pertes dj constates
lavancement. La perte globale terminaison est la diffrence entre lensemble des cots et lensemble
des produits relatifs au contrat tels quils sont probables en fin de contrat.
Mthode lachvement
La perte probable est comptabilise au crdit des comptes suivants :
-

3913 : Provision pour dprciation des encours concurrence de la valeur comptable des
stocks dencours la clture de lexercice,
151 : Provision pour risque pour lventuel excdent de la perte probable sur la valeur
comptable des en cours.

Mthode du bnfice lavancement


La mthode du bnfice net partiel est incompatible avec la perspective dune perte terminaison.
Mthode lavancement
La perte probable sous dduction des pertes dj constates lavancement est comptabilise au crdit
du compte 151 provision pour risque.
III.

Permanence des mthodes:


Principe et possibilits de drogation

Le choix de la mthode de comptabilisation des contrats terme revient l'entreprise. Sachant que la
mthode l'achvement est obligatoire si les conditions ncessaires la mise en uvre des mthodes
l'avancement ou du bnfice lavancement ne peuvent tre remplies.
Quelle que soit la mthode retenue, elle doit tre applique dans le respect du principe de permanence
des mthodes.
Par ailleurs, pour un mme contrat, la mthode initialement choisie ne peut tre modifie en cours
dexcution, en effet le CGNC stipule loption retenue pour chaque contrat engage lentreprise
jusqu' la ralisation complte de ce contrat .
Il est donc possible pour une mme entreprise dadopter des mthodes de comptabilisation diffrentes
pour les contrats quelle gre.
En ce qui concerne la permanence, dun exercice lautre, des mthodes adoptes par lentreprise,
larticle 13 susmentionn permet une drogation ce principe Si des modifications interviennent,
elle sont dcrites et justifies dans ltat des informations complmentaires.

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daudit par les risques du cycle stocks.

Le CGNC indique que lentreprise ne peut introduire de changement dans ses mthodes et rgles
dvaluation et de prsentation que dans des cas exceptionnels .

Information dans lETIC sur les changements de mthodes comptables

Les modifications intervenues dans les mthodes et rgles habituelles sont prcises et justifies dans
ltat des informations complmentaires, avec indication de leur influence sur le patrimoine, la
situation financire et les rsultats.
Il en dcoule que toutes les informations ncessaires la comprhension des changements de
mthodes doivent donc tre donnes dans lETIC, notamment leur justification et les effets sur les
rsultats et la situation financire de lentreprise.

C. Evaluation du stock lentre


1. Terrain
La rserve foncire acquise dans la perspective d'tre lotie ou pour y difier des btiments destins
la vente, est considre comme tant un lment de stock. Un terrain en stock sera en dfinitive vendu
comme terrain non amnag ou comme un lotissement viabilis.
Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrs en immobilisations. Il sagit des
terrains destins tre vendus en ltat ou aprs les avoir lotis ou aprs y avoir difi des
constructions.
Compte tenu de la dure de production dans le secteur de limmobilier, lvaluation des stocks est
gnralement effectue selon la mthode de linventaire permanent. Cette valuation peut par ailleurs
se faire par la mthode de linventaire intermittent.
Les stocks seront, dans la mesure du possible, clats par nature de cots. Les flux de dpenses
transiteront par les comptes de charges selon la mthode expose ci-aprs :

Au cours de lexercice, le cot des travaux est enregistr directement au dbit des comptes de
stocks (pour le montant hors taxes rcuprables) par le crdit des comptes fournisseurs, et
cest seulement en fin danne, quune criture de reconstitution des flux sera enregistre.
A la clture de lexercice, le total des mouvements de lexercice apparaissant au dbit de
chaque sous-compte de stocks est pass en une seule criture dans chaque compte de charges.

Conformment aux mthodes, la rserve foncire est value au cot complet qui comprend
gnralement les lments suivants :
-

Prix dacquisition du terrain (prix dacquisition, valeur dapport suivant lacte dapport)
Frais de courtage, honoraires davocat, frais de notaire ;
Frais de dchiffrage du terrain ;
Impts fonciers pris en charge ;
Cot de dmolition des structures ;
Frais dexpertise pour lamlioration du terrain ;
Frais juridiques ;
Cot de lamlioration du terrain ;
Indemnits dexpropriation ;
Frais financiers gnrs par les emprunts de financement des acquisitions foncires ;
Cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent tre
raisonnablement rattachs au terrain.

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Cette dfinition est plus large que les prescriptions du CGNC et de la loi comptable, mais le plan
comptable gnral et le plan du secteur immobilier (PCSI) convergent vers le fait que les anormaux
(dcoulant de gaspillage par exemple) et les frais dadministration gnrale ne doivent pas tre
compris dans lvaluation du stock de rserve foncire.
Le plan comptable du secteur immobilier a aussi dfini le moment o le dstockage de la rserve
foncire doit intervenir. Cest dans le cas de survenance de lun des vnements suivants :
- Approbation de la construction ou du lotissement par les autorits ou organes comptents ;
- Demande soumise aux autorits pour commencer les travaux ;
- Autorisation de construire dlivre par lautorit comptente.
Le dstockage du compte de rserve foncire intervient par la constatation dun stock de lotissement
en cours ou de construction en cours.
Le dstockage peut intervenir aussi en cas de vente du terrain non amnag.
Dans le cas particulier dacquisition par voie dchange, la valeur dentre du terrain correspond sa
valeur actuelle. Toutefois, si cette valeur actuelle nest pas significativement diffrente de sa valeur
comptable, cette dernire peut aussi tre retenue comme valeur dentre.
La valeur actuelle peut aussi tre utilise dans le cas de terrain acquis titre gratuit.
2. Stock de lotissement et de construction
Le cot de production des lotissements en cours est compos des lments suivants :
-

Le cot dachat du terrain ;


Le cot des tudes confies aux architectes, gomtres, mtreurs, topographes, bureaux
dtude ;
Les travaux de lotissement et de viabilisation tels que les travaux dassainissement, de voirie,
dlectrification, dadduction de leau potable, de rseaux tlphoniques, damnagement des
abords ;
Les charges financires imputes dans les conditions mentionnes ci-aprs (voir le point 4 de
la section 2 ci-dessus) ;
Les cots internes de gestion.

Concernant le stock de construction en cours, lvaluation de ces travaux est effectue au cot
complet comprenant :
-

Le cot de production du lotissement ;


Les cots dtudes ralises par les bureaux dtude, les mtreurs et les architectes ;
Les dpenses relatives aux travaux de construction tels que les gros uvres, les travaux de
plomberie, dlectricit, de peinture ;
Les charges financires ;
Les cots internes de gestion constitus des frais de fonctionnement qui peuvent tre
raisonnablement rattachs la production.

Afin de dterminer le cot de production des projets achevs, il faut tenir compte outre ces frais, des
charges suivantes :
-

Les cots associs la structure des projets et aux installations communes y compris
lamnagement paysager et les installations de chantier ;

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Les frais annexes tels que les impts et taxes pralables lachvement, les frais de publicit
de commercialisation ;
Les charges financires ;
Les cots internes de production ;
Les frais gnraux raisonnablement rattachs la production, travers notamment une
commission dintervention.

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicit du projet, le cot du mobilier
de l'appartement tmoin, les brochures etc. Ces lments sont galement inclus dans le cot du projet.
En revanche, le cot d'une publicit gnrale et les cots directs lis la vente (rmunration,
commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le cot des stocks et constituent des charges.
A l'arrt des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constates d'avance les frais de
commercialisation se rapportant des programmes non encore livrs.
Par ailleurs, les frais financiers de la priode de ralisation du projet qui stend de la date de dbut des
travaux la date laquelle les produits sont en tat d'tre livrs, comme nous lavons soulign
prcdemment peuvent tre incorpors dans le cot des stocks de lotissements et/ou constructions. Il
est noter, quune fois achevs, les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers.
Les cots internes de production constitus des frais gnraux qui peuvent tre rattachs la
production du logement ou du lotissement pendant la priode de ralisation sont de leur part inclus
dans le cot du projet.
Si lentreprise ne dispose pas dune comptabilit analytique, ces frais gnraux peuvent tre imputs
aux stocks sous forme dune commission d'intervention calcule de manire forfaitaire.
Ds l'achvement du projet, c'est dire la date laquelle il est en tat d'tre livr, son cot de
production, tel que dfini prcdemment, est vir du compte de projet en cours au compte de projet
achev. Ds lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut tre opre.
Toutefois, une provision pour dpenses restant effectuer pour obtenir le cot dfinitif de production
doit tre constate.
Les programmes seront considrs comme achevs comptablement dans les cas suivants :
La rception provisoire du lotissement sur la base du PV tabli par la commission ou du
certificat de conformit (Rception par les services de la municipalit) ;
Le permis dhabiter dune construction dlivr par le Prsident du conseil municipal
En labsence des documents ci-dessus, lachvement peut tre dclar si les conditions
dhabitabilit ou de conformit sont runies.

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Chapitre 3 : Difficults dapprciation des comptes de stocks par lauditeur


externe
Avant de dfinir le plan de mission et un programme de travail adapt, lauditeur doit apprcier au
pralable les difficults dapprciation des comptes de stocks.
Ce chapitre traitera ces difficults et sera organis conformment aux objectifs daudit, savoir
lexhaustivit et la ralit des comptes de stocks, les modalits dvaluation ainsi que les difficults
lies lopration dinventaire physique.

Section 1 : Difficults lies lexhaustivit et la ralit de comptabilisation des


stocks
A. Difficults dapprciation de la rserve foncire
1. La rserve foncire un bien immobilier
Le stock de rserve foncire comprend les terrains dtenus par la socit dans un objectif de
construction des projets immobiliers.
La rserve foncire est considre comme tant la matire premire pour lactivit de promotion
immobilire. Elle permet de mesurer la dure de viabilit de la socit. En effet, le potentiel de la
socit est apprhend par rapport au stock de rserve foncire dtenu par le promoteur immobilier.
Etant un enjeu important, lauditeur externe doit sassurer que la rserve foncire comptabilise est
exhaustive et relle.
Il convient au pralable de dfinir certaines notions qui figurent au niveau des contrats de vente : la
jouissance et la proprit.
Ces deux termes sont ainsi dfinis comme suit :

Jouissance : la date de jouissance est la date partir de laquelle commence sexercer un droit
sur laction, lobligation ou le bien ;
Proprit : Le droit de proprit est un droit rel confrant toutes les prrogatives que lon peut
avoir sur un bien ; traditionnellement on en distingue trois :
Le fructus : droit de recueillir les fruits du bien,
Lusus : droit de lutiliser,
Labusus : droit den disposer, cest--dire de le dtruire en tout ou en partie, de le modifier ou
de le cder un autre.

Le contrle de la ralit de la rserve est plus vident, dans la mesure o les transactions immobilires
font lobjet de procdures denregistrement rigoureuses et faisant appel plusieurs intervenants, le
notaire, le service de lenregistrement et la conservation foncire. En revanche, le contrle de
lexhaustivit nest pas facile apprhender par lauditeur externe.
Cette complexit vient de la nature de cette rserve qui est immobilire dont le traitement ne peut tre
assimil au traitement dune activit classique. Ainsi, pour une activit classique de production,
gnralement les flux dentre font lobjet de fiche de mouvements dont la traabilit est facilement
tablie. Ce qui nest pas le cas des mouvements portant sur les terrains et rserves foncires. Ils font
lobjet de processus juridique sans mouvement physique.

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Dans une activit de production classique, lentre de la matire premire se traduit par la possession
du bien physiquement, obligeant ainsi les personnes intervenant dans le processus dintgrer ce flux au
niveau du systme dinformation. A dfaut de cette mise jour, linventaire physique des stocks
effectu en fin danne permet de faire ressortir cette incohrence.
En revanche, pour la promotion immobilire, lacquisition du terrain ne se traduit pas par la possession
du bien cest--dire quil nest pas transport dans un site appartenant au promoteur, car le terrain est
un bien immeuble.
Cette discordance de traitement requiert une communication sans faille entre les diffrents
intervenants. La procdure devra ainsi dfinir les modalits et les modes de diffrents intervenants. La
procdure devra ainsi dfinir les modalits et les modes de communication des diffrentes
informations concernant le stock de rserve foncire.
De ce fait, lexistence dun systme dinformation performant nest pas suffisante et le capital humain
est en plus prpondrant par rapport une activit classique de production. Ceci afin de pouvoir
disposer dune gestion optimale des mouvements lis la rserve foncire.
Pour lauditeur, laccent doit tre mis sur le processus de traitement de lacquisition foncire. Il doit
ainsi sassurer que ce processus permet de traduire toutes les transactions immobilires relatives la
rserve foncire et que toutes les transactions traites concernent bien lentreprise.
2. La rserve foncire : un principe de comptabilisation ambigu
La nature des transactions immobilires superpose plusieurs dates : date de signature du contrat de
vente par lacheteur, par le vendeur, date denregistrement, date dinscription auprs de la
Conservation Foncire. Ainsi sommes-nous amens nous interroger sur la date denregistrement
comptable prendre en compte pour le rattachement de lopration. Le principe de comptabilisation
dun stock dune manire gnrale correspond la date de transfert de proprit. Dans le cas de la
rserve foncire, il sagit de la date de signature du contrat par lacheteur et par le vendeur.
Le plan comptable immobilier na pas trait de manire claire le principe de rattachement du stock de
rserve foncire. Mais il faut dire que pour les grands promoteurs, ce ne sont pas des oprations
rptitives mais plutt des oprations pluriannuelles qui se droulent ponctuellement. Par consquent,
gnralement ce ne sont que quelques oprations par anne et la question de sparation des exercices
nest pas gnralement pose.
Lauditeur ne doit pas sarrter la rsolution de cette question de date, car la comptabilisation de
cette rserve nest pas suffisante dans la mesure o il doit sassurer que cette opration est opposable
aux tiers. Il faut aussi que le contrat de vente soit enregistr et la proprit porte au niveau de la
Conservation Foncire.
3. Une gestion de la rserve foncire tale dans le temps
Le stock de rserve foncire stale dans le temps. Par consquent lauditeur doit sassurer la fin de
chaque exercice que les terrains sont toujours la proprit de la socit en demandant annuellement, de
prfrence une date proche de llaboration de son rapport, des certificats de proprit qui lui
permettent en mme temps de lui assurer que le terrain est toujours la proprit de la socit et quil
nest pas grev de servitude ou dengagement qui doit tre port au niveau de lETIC. La cration
dune instance charge de la centralisation des proprits foncires de lentit permet davoir une
information exhaustive sur toutes les proprits foncires de la socit.

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4. Risque de ralit des proprits foncires


Le stock constat en rserve foncire peut aussi souffrir du risque de ralit du stock comptabilis et
ceci essentiellement pour deux raisons :
-

Gnralement, les entreprises de promotion immobilire sont sous forme de groupe, gnrant
ainsi un risque de confusion de patrimoine entre les diffrentes entits formant le groupe ;
Des confusions peuvent exister entre les oprations de paiement, de transfert de proprit et
les documents juridiques correspondants, le compromis de vente et le contrat de vente. Ainsi,
en absence dune bonne connaissance de ces diffrents documents, la comptabilit peut se
baser sur un compromis de vente au lieu du contrat de contrat de vente par exemple.

Afin de limiter ce risque, lauditeur na pas dautres moyens que de procder par sondage lexamen
des pices justificatives des lments comptabiliss.
Pour rappel :
-

Le compromis de vente nest quun engagement de vente ;


Le contrat de vente matrialise la vente du terrain.

Cependant la conclusion du contrat de vente nest pas suffisante, lenregistrement de la vente tant
obligatoire au service de lenregistrement et au niveau de la Conservation Foncire.
Ainsi, lauditeur doit sassurer que toutes les formalits lgales affrentes au stock de rserve foncire
ont bien t accomplies, savoir :
-

Rdaction du contrat par un notaire habilit ;


Enregistrement dans un dlai de 30 jours ;
Enregistrement auprs de la Conservation Foncire.

Sil est admis de constater le stock de rserve foncire, une fois le contrat de vente sign, il faut
sassurer par la suite que ces formalits sont bien accomplies.
B. Difficults dapprciation lies au stock den cours
1. Systme de fonctionnement
Conformment au plan comptable du secteur immobilier, le stock de rserve foncire est transfr au
stock de produit en cours une fois lautorisation de construire dlivre.
Le stock est ensuite augment des diffrents travaux raliss par la socit. La problmatique ce
niveau est de cerner lexhaustivit et la ralit des diffrents travaux excuts par les prestataires.
Au pralable, il conviendrait de dfinir les diffrents intervenants au niveau du processus de travaux :
-

Larchitecte tablit les plans, veille leur bonne excution, veille au respect des plans
damnagement et sassure que les travaux ont t excuts suivant les rgles de lart ;
Le bureau dtude effectue une tude technique du projet, veille au respect des rgles
durbanisme ;
Le bureau de contrle veille au respect des rgles durbanisme et au respect de la loi sur les
btiments ;
Lentreprise de travaux est charge dexcuter les travaux suivant le plan autoris par
lautorit gouvernementale.

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Il faut ajouter galement les personnes charges en interne du pilotage du projet.


Du fait de la nature des travaux excuts, qui sont dune part tals dans le temps et qui dautre part
exigent une technicit et une connaissance du mtier, il est difficile pour un auditeur dont la mission
est ponctuelle et gnralement organise indpendamment de lexcution des travaux, dapprcier
convenablement le stock den cours.
2. Problmatique de sparation des exercices
Les travaux immobiliers sont excuts en flux tendu, alors que la facturation est faite dun commun
accord entre le fournisseur et le client, par arrts priodiques en fonction de lexcution des travaux et
non suivant les objectifs darrts des comptes.
Par ailleurs le fait gnrateur de la comptabilisation est ltablissement des factures.
Cependant, lmission de la facture ne suffit pas pour apprcier lexcution des travaux, et l rside
toute la complexit, notamment la date de clture de lexercice.
En matire de procdure, la facture est prcde dun dcompte ou dun attachement qui doit tre
tabli par les trois fonctions principales : larchitecte, le bureau dtude et le bureau de contrle.
Le dcompte matrialise la livraison des travaux une date dtermine. Cette livraison ne porte pas
sur la totalit des travaux excuter, elle peut porter sur une partie des travaux.
Ainsi, lauditeur vrifie lexistence de lapprobation des factures par ces diffrentes personnes et doit
surtout sassurer quil existe une sparation et une indpendance nette entre eux.
Il est mme recommand dtre assist par un expert indpendant afin de vrifier la rgularit des
travaux comptabiliss. Ces travaux peuvent couvrir plusieurs natures de prestations :
-

Prparation du terrain : dmolition, terrassement ;


Fondations : rmunr en mtre cube construit ;
Gros oeuvres : regroupant les fondations, les murs porteurs, les dalles ;
Plomberie et sanitaires ;
Revtement des sols et des murs ;
Ebnisterie, menuiserie
Peinture

Afin de limiter le risque li la sparation des exercices, une estimation des travaux excuts
devra
tre effectue par des personnes habilites. A dfaut de cette estimation, lauditeur doit en estimer
lincidence sur le rsultat et ventuellement sur son opinion.
3. Problmatique dexcution des travaux immobiliers
Les travaux immobiliers sont des travaux qui stalent sur une longue dure et conditionnent la
rentabilit du projet immobilier. Ces travaux font lobjet dappel doffre et de march de travaux.
Lauditeur doit veiller une revue des dossiers dappels doffre, notamment au niveau de la partie
administrative qui comprend les statuts et les pouvoirs des grants et il est aussi recommand de
demander une attestation dindpendance.
A la clture de lexercice, des situations de travaux intermdiaires doivent tre tablies et contrles
par le bureau dtude.

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Dans la pratique il est difficile dobtenir une situation des travaux la date de clture, et donc lidal
est de demander lentreprise de travaux la dlivrance dun dcompte aussi proche de la date de
clture. Dans le cas contraire il est recommand de faire valuer les travaux par les personnes en
interne charges de la gestion technique des projets.
On peut ainsi rsumer les difficults lies aux travaux de stocks encours aux lments suivants :
-

Le planning des travaux : les travaux sont excuts tout au long de lanne alors que
lintervention de lauditeur est ponctuelle ;
La nature des travaux : les travaux sont immeubles et disperss sur plusieurs sites ;
La sparation des exercices : il est difficile dobtenir une situation des travaux la date de
clture ;
La complexit technique des travaux ncessitant un homme de mtier ;
La multiplication des intervenants.

C. Difficults dapprciation lies aux stocks de produits finis


La promotion immobilire est une profession complexe dont le cur dactivit est ncessairement
tal dans le temps et sil est possible, si non prvisible, de grer le stock de travaux en cours, il est
pratiquement impossible de prvoir lavance la dure dcoulement de ce stock.
Il est en revanche accept sous lune des trois (3) conditions suivantes, le reclassement du stock de
travaux en cours aux comptes de stocks de produits finis :
-

La rception provisoire du lotissement sur la base du procs-verbal tabli par la commission


ou du certificat de conformit (rception par les services de la municipalit) ;
Le permis dhabiter dune construction dlivr par le Prsident du Conseil Municipal ;
En absence des documents ci-dessus, lachvement peut tre dclar si les conditions
dhabilit ou de conformit sont runies.

Les transactions immobilires sont des transactions lourdes tales dans le temps et ncessitent
lintervention de professionnels de haut niveau pour veiller leur bonne excution. Cest ainsi que la
loi oblige la ralisation des transactions immobilires par un notaire dment habilit et dfaut par les
Adouls, sous rserve dauthentification auprs du Tribunal.
Pour une activit classique de vente de produits industriels ou de ngoce, il y a un bon de livraison qui
matrialise le transfert de proprit. En revanche pour lactivit de promotion immobilire, il ny a pas
ncessairement de bon de livraison. Le transfert de proprit intervient suivant les termes du contrat de
vente et ce gnralement le jour des signatures de lacheteur et du vendeur.
La difficult ce niveau est que la transaction ne produit deffet lgard des tiers quune fois lacte
enregistr et dpos auprs de la Conservation foncire.
De ce fait, sur une mme transaction, il y a juxtaposition de plusieurs dates (et par consquent
plusieurs contraintes) :
-

Deux dates pour le compromis de vente ;


Deux dates pour le contrat de vente ;
Date denregistrement du contrat ;
Date de dpt des actes auprs de la Conservation Foncire ;
Date de livraison de bien.

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Le compromis de vente ou promesse de vente est dfini comme tant un engagement de vente du bien
immobilier par le propritaire du bien. Il ne matrialise pas en consquence le transfert de proprit et
constitue un engagement hors bilan.
Cest le contrat de vente, qui prescrit de manire prcise la date de transfert de proprit, dite dans le
jargon juridique : date de jouissance.
Ainsi, le contrat de vente produit ses effets lgard des parties une fois sign, et lgard des tiers
une fois enregistr auprs de la Conservation Foncire.
Pour le promoteur immobilier il convient de mettre en place un suivi des contrats signs au cours de la
priode afin de sassurer que lensemble des transactions de la priode a bien t enregistr en
comptabilit.
Ce suivi doit mettre en relief les dates de signature ainsi que la date de lenregistrement ainsi que celle
du dpt auprs de la Conservation Foncire.
Afin de mieux apprhender ces difficults on peut identifier les lments suivants :
-

Etalement dans le temps des oprations de vente ;


Multiplicit des dates pour le transfert de proprit ;
Ncessit dinstaurer un suivi des dates des transactions et des dates de dpt la
Conservation Foncire.

Section 2 : Difficults Lies lvaluation des stocks


A. Difficults dvaluation des valeurs brutes
Le plan comptable du secteur immobilier a le mrite dadapter le Code Gnral de Normalisation
Comptable. Il souffre en revanche de quelques lacunes qui peuvent prsenter une incidence
significative sur les comptes des socits audites.
On peut ainsi recenser les difficults suivantes :
-

Absence dobligations dapplication du plan comptable du secteur immobilier ;


Le plan comptable ncessite un suivi extra comptable des projets grs et donc gnrateur de
risque derreur ;
Absence de dfinition claire des modalits de rpartition des charges et constructions
communes ;
Absence de dfinition claire des modalits daffectation des frais dadministration et des
charges de fonctionnement (commission dintervention par exemple).

a. Obligation dadoption du plan comptable immobilier


Les avis du Conseil National de Comptabilit ne sont pas obligatoires en vertu dun texte de loi. Par
consquent, les entreprises de promotion immobilire ne sont pas dans lobligation dadopter ce plan.
Cette insuffisance nest pas ainsi comble par une disposition fiscale ou rglementaire assujettissant
ces promoteurs ce plan, comme cest le cas pour le plan comptable des tablissements de crdit ou le
plan comptable des assurances.

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Par ailleurs, la conception du plan na pas prcis de manire prcise les personnes assujetties. Comme
rappel auparavant, la profession de promotion immobilire nest pas une profession rglemente par
une instance dsigne par la loi. Le CNC a publi a publi jusqu prsent plusieurs plans comptables :
-

Le plan comptable des tablissements de crdit ;


Le plan comptable des entreprises dassurance ;
Le plan comptable des associations ;
Le plan comptable du secteur immobilier.

Les deux premiers plans sont rendus obligatoires respectivement par arrt du Ministre des Finances
n1331-99 du 23/08/1999, arrt du ministre des finances et de la privatisation n1493-05 du 20
octobre 2005.
Ainsi labsence dune instance rglementant la profession ne facilite pas la gnralisation de ce plan.
b. Ncessit de suivi extra comptable des comptes de stocks
Les projets immobiliers sont des projets intgrs, qui comprennent en mme temps des logements avec
diffrents standing, des locaux de commerce et des lots et quipements sociaux culturels.
Normalement, il est facile de suivre les stocks de terrain ou den cours, cependant partir du moment
o ce stock est transfr aux stocks de produits finis, un suivi des sorties devra tre instaur.
Ainsi le stock des entreprises de promotion immobilire ne peut pas tre suivi uniquement au niveau
comptable, il doit tre spcialement effectu de manire extra comptable et ce pour plusieurs raisons :
-

La construction immobilire est assure par plusieurs corps de mtiers sur une priode
relativement longue ;
Le suivi des stocks implique le recueil de plusieurs informations qui ne sont pas
ncessairement comptables (superficie dveloppe, superficie achete, nombre dtages,
quipement socio culturel), tat davancement, tranche, superficie aprs bornage, date de fin
des travaux, dates dacquisition du terrain ;
Absence de dfinition des modalits de rpartition des charges communes et des constructions
communes.

Le plan comptable du secteur immobilier na pas prcis les modalits ou les propositions
daffectation des charges communes un projet.
Par charges communes, on entend les charges affectes un projet particulier ou une tranche du
projet. Ces charges correspondent des charges indirectes du projet ; il sagit par exemple du mur de
clture pour le projet, des frais de surveillance et de gardiennage du chantier, de la taxe doccupation
du domaine public
Pour les constructions de communes, il sagit des constructions que le promoteur doit raliser en vertu
du plan damnagement sans pour autant pouvoir revendre ces constructions, tel est le cas des coles,
des arrondissements, des postes de police, des voiries, des jardins publics
Le plan comptable na pas spcifi si ces charges et constructions communes doivent tre rparties au
prorata des superficies dveloppes ou plutt par unit, alors quil serait plus opportun, pour limiter
les interprtations, de proposer une modalit de rpartition de ces travaux.

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c. Affectation des frais dadministration


Si le plan comptable a eu le mrite dintgrer les frais dadministration au cot de production, il sest
limit pourtant une reprise des mthodes utilises auparavant par les organismes sous tutelle.
En effet, en labsence dun systme de comptabilit analytique, le plan propose une affectation en
fonction des travaux excuts.
Cependant, le plan est rest assez peu explicite et clair quant aux modalits pratiques de cette
affectation.
Ainsi, si le plan propose une estimation en fonction des engagements de dpenses raison dun
prorata appliquer ces travaux, aucune limitation na t dfinie. Par ailleurs, la pratique des
organismes sous tutelle prnaient un taux de 7% appliquer aux dcomptes dcaisss au cours de
lexercice et non sur les dcomptes de travaux comptabiliss au cours de lexercice.
Ces frais seront ainsi comptabiliss directement sous forme de transfert de charges, sans prendre en
considration lestimation relle de ces frais.
Par ailleurs, la mthode de comptabilisation de ces frais gnre une discordance par rapport aux
dispositions du CGNC, car dune part les dcomptes et factures de travaux sont directement
comptabiliss en stocks. A la date de clture, les travaux raliss en cours de lexercice sont ainsi
comptabiliss en achats en contrepartie des comptes de variation de stocks, et ce sans prendre en
considration les frais dadministration. Par consquent, la variation de stock ne correspondrait pas
la diffrence entre le stock initial et le stock final.
d. Problmatique des honoraires
Conformment au plan comptable du secteur immobilier, diffrents honoraires sont compris aux
comptes de stocks ; il sagit par exemple : des honoraires darchitecte, honoraires de notaires,
honoraires dintermdiaires.
Ces honoraires sont ainsi directement constats en stocks. A la fin de lexercice, la socit doit
reconstituer et comptabiliser ces honoraires.
Conformment au plan comptable du secteur immobilier, tous les travaux sont comptabiliss en achats
de prestations de services alors quconomiquement, il sagit dhonoraires constater en autres
charges externes.
Cette problmatique nest pas traite par le plan. Ces honoraires sont ainsi constats en achats de
prestations de services.

B. Difficults lies aux provisions


Bien que le volet provision nait pas t trait de manire approfondie, la notion de provision reste lie
lestimation et lvaluation des opportunits du march.
Il convient de distinguer les provisions sur stocks des provisions pour perte terminaison non
dtermines et fixes de manire prcise par les normes marocaines.
Le march de limmobilier au Maroc reste incertain et une valuation terminaison de lvolution du
march est dlicate, do la premire difficult de fixation du prix de ralisation des stocks. Dans tous
les cas, lauditeur doit exiger quune valuation soit faite compte tenu des frais engags et de
lvolution future du march. Il convient de recourir une expertise par des professionnels, trs
souvent, coteux.

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Il peut aussi se baser sur son exprience et les vnements passs, comme par exemple une tude de
rentabilit des projets achevs et vendus.
Une fois cette valuation faite et en absence de rglementation prcise, lauditeur doit veiller au
respect de la permanence de mthode pour la rpartition des provisions pour dprciation et provisions
pour risques.
Cette rpartition devra tre faite au prorata des comptes de stocks engags et comptabiliss.

Section 3 : Difficults lies aux modalits de linventaire physique


A. Prsentation gnrale de lopration dinventaire physique
La loi comptable N 988 prvoit dans son article 5 que les lments actifs et passifs de lentreprise
doivent faire lobjet dun inventaire au moins une fois par exercice, la fin de celui-ci, tant entendu
que lexercice comptable a une dure de 12 mois .
Dans la pratique, les inventaires sont raliss des dates relativement proches de la clture de
lexercice. Lobjectif de ceux-ci est double dans la mesure o il permet de :
-

Sassurer de la ralit des lments dactif inscrits dans le bilan de lentreprise ;


Contrler que tous les biens recenss au cours de linventaire et appartenant lentreprise sont
intgrs dans les comptes.

L'inventaire de fin d'anne est souvent dterminant dans l'laboration des rsultats annuels d'une
socit, du fait de l'importance relative du stock et de la difficult le contrler et l'valuer avec
prcision tout au long de lanne. Un comptage du stock bien prpar et soigneusement conduit est, en
consquence, primordial.
En fonction de l'importance et de la complexit de l'inventaire, l'auditeur lgal doit veiller ce que la
plupart, voire toutes les procdures de droulement dun inventaire physique fiable soient suivies,
savoir :
-

Les procdures et instructions dinventaires doivent tre clairement dfinies et rdiges ;


Lopration dinventaire physique de fin dexercice doit tre correctement planifie : le
management de la socit doit donc tablir un planning dintervention pralablement arrt
entre les diffrents responsables coiffant cette opration et communiqu aux diffrents
intervenants ;
Dans le mme ordre dides, les dirigeants de la socit doivent sassurer que lors des
comptages, les mouvements de stocks sont rduits au strict minimum, eu gard la difficult
darrt de production, surtout dans des secteurs dactivit aussi sensibles que celui dont il est
ici question. Des documents spcifiques doivent tre conservs et des contrles doivent tre
effectus en cas de mouvements invitables ;
Les diffrents sites de stockage doivent tre recenss et identifis afin de sassurer que tous les
articles en stocks seront inventoris ;
Lorganisation des stocks doit tre prpare de faon ordonne de manire faciliter le
droulement des comptages physiques ; les lieux de stockage doivent tre convenablement
tiquets pour permettre didentifier les produits ou groupes de produits et faciliter le partage
des responsabilits des quipes de comptage. Une carte ou plan apportant une vue densemble
des localisations du stock facilite la tche dans le cas dorganisations complexes ;

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Les quantits en stock, les units de mesure, la description et l'tat des marchandises doivent
tre mentionns de faon prcise afin de permettre le traitement correct des comptages ;
Les feuilles ou grilles de comptage doivent tre pr numrotes et un tat rcapitulatif des
numros de squences distribus aux quipes de comptage doit tre tenu. Cet tat doit prciser
quelles ont t les feuilles utilises et doit tre tenu. Cet tat doit prciser quelles ont t les
feuilles utilises et retournes ainsi que celles non utilises ou annules ;
Ds que des articles du stock sont compts, ils doivent tre clairement identifis pour viter les
doubles comptages ou les omissions ;
Les articles endommags, obsoltes ou inutilisables devront tre identifis de faon
approprie, et ce, dans le but de faire lobjet dventuelles provisions pour dprciation des
stocks ;
Les articles appartenant des tiers mais dtenus par le client (y compris les articles vendus)
doivent tre entreposs de faon distincte et spare du stock du client et/ou clairement
identifis. Ces articles doivent faire lobjet de documents spcifiques ;
Le stock doit tre correctement protg contre les intempries, le vol ou toute autre forme de
dommage.
Dsignation et planification des quipes de comptage qui doivent ncessairement contenir des
membres indpendants de ceux qui grent dhabitude le stock inventorier.

Lopration dinventaire physique est une opration difficile dapprhension dans tous les secteurs o
le stock est un domaine significatif et ce du fait que lauditeur externe intervient ponctuellement.
Linventaire physique de faon gnrale permet de vrifier la fiabilit de linventaire permanent et
permet de recueillir des informations quant lexistence des stocks la date dinventaire ainsi que sur
son tat.
La ralisation de cet inventaire dpend de la dfinition de procdures fiables.
Lassistance de lauditeur lopration dinventaire lui permet de runir des lments probants sur
lexistence du stock et sur son tat. Il est rappeler que cette assistance dpend de limportance
significative des stocks et du risque associ ce stock.
Pour lactivit de promotion immobilire et du fait de la nature des produits vendus, lobjet de
linventaire physique est de vrifier lexistence et la proprit du bien.
A la diffrence des entreprises industrielles et commerciales, linventaire physique des stocks des
entreprises de promotion immobilire nest pas peru de la mme manire car la nature des produits
vendus ne permet pas gnralement des dcalages entre la facturation, la livraison et le mouvement de
stock.
La premire difficult, est de convaincre les dirigeants que cette opration est indispensable, dans la
mesure o ils ne peroivent pas lintrt de cette opration, du fait de la nature immobilire des
produits vendus. Toutefois, cette opration est importante car cest le seul moyen de vrifier que la
jouissance na pas t transfre antrieurement la ralisation de la vente.
Parmi les difficults inhrentes, on peut citer galement la dispersion gographique de ce stock et
ltendu du sondage qui peut ne pas tre reprsentatif.
Afin de dfinir les difficults lies lopration dinventaire physique des programmes immobiliers,
nous allons traiter successivement :
-

Les difficults lies au stock de rserve foncire ;

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Les difficults lies au stock de travaux en cours ;


Les difficults lies au stock de produits finis.

B. Difficults lies au stock de rserve foncire


Linventaire physique de la rserve foncire permet de vrifier si des travaux sont excuts et si la
jouissance nest pas comprise.
La particularit de cette catgorie de stock, est quil sagit gnralement de terrains nus difficilement
identifiables par un auditeur externe. Ce qui nest pas le cas pour linventaire des stocks des
entreprises industrielles, o le stock est dpos gnralement dans une zone de stockage.
Pour le stock de rserve foncire et dans la mesure o il est nu, la jouissance nest pas suffisante et il
faudra la complter par des certificats de proprit.

C. Difficults lies au stock de produits en cours


Le stock de produits en cours est en gnral, la composante la plus importante au niveau des stocks.
Cette catgorie est bien videment difficilement inventorie. Par ailleurs, pour les entreprises de
promotion immobilire, la ralisation de cet inventaire est coteuse en termes de temps et dargent.
En effet, linventaire du stock de produits en cours est un inventaire de dtail, qui porte sur chacune
des composantes des travaux de construction : quantit de mtre cube de fondation, quantit de mtre
carre de revtement des sols et des murs et bien videment, cette quantification prend beaucoup de
temps et nest pas raliste.
En termes dargent de cot , cet inventaire doit tre ralis par des hommes de lart, qui sont
rarement salaris des promoteurs.
Par consquent, cette catgorie est rarement inventorie. Ce qui pousse lauditeur externe demander
une confirmation de la part des bureaux dtude et de contrle sur ltat et sur lavancement du projet.

D. Stocks de produits finis


Au niveau du stock de produits finis, cest lorganisation de linventaire et la rigueur du personnel
charg de cet inventaire qui prsente le plus de risque.
En effet, il convient de dfinir clairement les modalits de ralisation de lopration, les lments
vrifier et la procdure suivre en cas danomalies. En termes de rigueur, il sagit dune opration
fastidieuse et il nest pas ais dorganiser des oprations de contrles, notamment lorsque le produit est
en phase finale et les units sont disperss gographiquement.
Gnralement les produits sont bien identifis. Un tat des articles et rfrences en stock est bien
tabli. Il faut en outre vrifier que tous les produits figurant au niveau de linventaire physique sont
inoccups et que ces produits nont pas subi de dtrioration ncessitant des travaux de mise niveau.
Lauditeur sassure ainsi que les procdures sont clairement dfinies et quelles sont correctement
appliques. Il doit aussi observer le comptage pour sassurer de la rigueur des personnes participant
cette opration et la fiabiliser.

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CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE


Ltude de la promotion immobilire au Maroc nous a permis de constater que ce secteur est
caractris par plusieurs particularits aussi bien juridiques, comptables et fiscales.
Dune faon gnrale lauditeur ne peut dtenir la science exacte. De ce fait il doit sinvestir pour
comprendre les spcificits de ces entreprises.
Par ailleurs, la nature de lactivit immobilire tant diffrente dune activit classique de production,
le Conseil National de Comptabilit a tabli un plan comptable pour le secteur immobilier qui a permis
de mettre en valeur lactivit et dadapter la mthodologie comptable aux spcificits du secteur.
Aussi, le lgislateur a t trs soucieux par rapport aux spcificits du secteur et du rle conomique
quil pourra jouer. Cest ainsi quun ensemble dencouragements ont t mis en place pour dynamiser
une partie de lactivit immobilire au point que le secteur est considr parmi les principaux
bnficiaires des dpenses fiscales. En mme temps, lactivit reste soumise une pression fiscale
importante puisquelle fait partie des activits soumises plusieurs taxes et impts : en plus de lIS,
lactivit est particulirement handicape par les droits denregistrement ainsi que les droits de
conservation foncire et un ensemble de taxes locales.
La promotion immobilire prsente de nombreuses difficults pour lauditeur, que ce soit pour
apprhender lexhaustivit, la ralit, les mthodes dvaluation et les dprciations constater.
Il importe de prciser que la connaissance des particularits de la promotion immobilire est
ncessaire pour raliser une mission daudit des entreprises du secteur, en mettant en uvre une
approche daudit par les risques. Cest ce qui fera lobjet dtude au niveau de la deuxime partie de ce
mmoire.

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DEUXIEME PARTIE : Lapproche de laudit des stocks par les risques


applique aux entreprises de promotion immobilire

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INTRODUCTION DE LA DEUXIEME PARTIE


La mission daudit consiste mettre une opinion sur la rgularit, la sincrit et limage fidle que
donnent les tats de synthse.
Pour laudit des comptes de stocks, lapproche vise dlimiter les contrles mettre en uvre
pendant toute lanne. Les comptes de stocks sont gnralement audits et contrls en trois temps : le
contrle interne, linventaire physique et le contrle des comptes.
La premire partie du prsent mmoire a pour objet dassister lauditeur pour dlimiter les zones de
risques et identifier les principales difficults de traitement des comptes annuels des entreprises de
promotion immobilire en gnral et des comptes de stock de ces entreprises en particulier.
Une fois, les zones de risques identifis, lauditeur est mieux arm pour laudit des comptes de stocks.
Par la suite, il dfinit le programme de travail. Lobjet de la deuxime partie est de dterminer les
principaux travaux raliser et de proposer un guide mthodologique daudit des comptes de stocks
des entreprises de promotion immobilire.
La prsente partie est subdivise en chapitres :
Chapitre 1 : La prise de connaissance gnrale
Lobjectif est de doter lauditeur dune part dune dmarche de recueil des informations gnrales sur
le circuit de traitement des mouvements et des informations lies au stock, et dautres part doutils lui
permettant une apprciation prliminaire des procdures et de dlimiter les zones de risques pour la
section.
Chapitre 2 : Evaluation du systme de contrle interne
Ce chapitre est relatif aux travaux dintrim ou dvaluation du systme de contrle interne. Il traite de
la mise en place de procdures de contrle.
Chapitre 3 : Opration dinventaire physique
Il est centr sur les procdures dinventaire physique. Ce chapitre assistera lauditeur dans ses travaux
et lorientera pour bien exploiter cette procdure.
Chapitre 4 : Contrle des comptes
Les travaux de contrle des comptes sont traits dans le cadre du chapitre 4. Ce dernier adapte les
procdures de contrle gnralement appliques la section stock au sein des entreprises de promotion
immobilire. Ce chapitre comprend 4 sections : le contrle quantitatif, le contrle de la valorisation, le
contrle de la provision et la revue analytique.
Chapitre 5 : Cas pratique sur la socit ALPHA
Enfin un cas pratique qui a port sur une mission de commissariat aux comptes sera trait au chapitre
5. Ce chapitre dfinit les principaux lments que doit contenir la synthse de la section de stocks.

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PRELIMINAIRE
Avant de dtailler lapproche daudit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilire,
il convient au pralable de dfinir sommairement la dmarche de laudit. Nous allons dlimiter
successivement :
-

Les principes gnraux de laudit au Maroc ;


La planification de la mission ;
Les risques daudit ;
Ltendue des travaux ;
Le caractre significatif.

Principes gnraux de laudit au Maroc


Lobjectif de lauditeur externe est dexprimer une opinion sur les tats financiers.
Cette opinion porte sur la sincrit et la rgularit et limage fidle des comptes prsents aux tiers.
Au Maroc, cet audit est rserv aux experts comptables inscrits au tableau de lOrdre des Experts
Comptables. La mission daudit doit tre ralise selon les normes de la profession qui sont conformes
aux normes internationales daudit (normes ISA).
Laudit des comptes fournit une assurance raisonnable sur la sincrit et limage fidle des comptes
prsents aux tiers. Cette notion dassurance raisonnable est intimement lie la notion danomalie
significative.
Lanomalie significative peut correspondre des erreurs, fraudes ou omissions ayant une incidence sur
linformation comptable ou financire et dont limportance est telle quelle peut influencer le jugement
de lutilisateur des tats comptables ou financiers publis ou mis la disposition de tiers.
En plus de cette restriction lgale, dautres lments et comportements doivent tre observs et
respects par lauditeur :
-

Lintgrit ;
Lobjectivit ;
La comptence ;
Lindpendance ;
Le secret professionnel ;
Le respect des rgles professionnelles et dontologiques.
Planification de la mission

La planification de la mission est la pierre angulaire de la mission daudit. Elle permet la ralisation
efficace et en temps voulu de la mission daudit.
La planification peut tre dfinie comme tant llaboration dune stratgie gnrale daudit. Cest une
approche dtaille qui reprend la nature, le calendrier, les risques et ltendue des travaux daudit.

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Risques daudit
Le risque daudit est la possibilit que lauditeur externe exprime une opinion diffrente de celle quil
aurait mise sil avait identifi toutes les anomalies significatives sur les comptes.
Le risque daudit peut tre subdivis en deux composantes : le risque danomalies significatives et le
risque de non dtection danomalies par lauditeur.
Le risque danomalies significatives est propre lentit audite. Il existe indpendamment de laudit
des comptes. Ces risques sont subdiviss en risques inhrents et risques lis au contrle.
Le premier tant la possibilit quune anomalie significative se produise au niveau des comptes
indpendamment du systme de contrle interne mis en place. Alors que le deuxime est li aux
anomalies significatives qui peuvent se produire sans quelles naient t prvenues ou dtectes par le
systme de contrle interne mis en place par lentit.
En revanche, le risque de non dtection danomalies est propre la mission daudit. Il correspond au
risque que lauditeur ne parvienne pas dtecter une anomalie significative.
Le niveau du risque exerce une consquence directe sur les travaux raliser ainsi que sur leur
tendue.
Etendue des travaux
Lauditeur externe dfinit les diligences requises pour la ralisation de la mission, selon les normes
professionnelles et dans le respect des textes lgislatifs et rglementaires et aussi de certains rgles
dictes par des organismes de contrle tels que : le CDVM, Bank Al Maghrib Parfois, il sagit
dexigences de la part du client ou du groupe auquel il appartient.
Lauditeur dans lexcution de la mission qui lui est alloue recourt plusieurs outils et techniques :
-

Sondages ;
Observations physiques ;
Circularisations ;
Recoupements et rapprochements

Caractre significatif
Le caractre significatif est intimement li au jugement professionnel de lauditeur externe.
Les normes internationales daudit dfinissent ce concept comme suit :
Une information est significative, si son omission ou son inexactitude est susceptible dinfluencer
les dcisions prises par les utilisateurs se fondant sur les comptes. Le caractre significatif dpend de
limportance de llment ou de lerreur estime dans les circonstances spcifiques de son omission ou
de son inexactitude. Le caractre significatif dune information sapprcie par rapport un seuil plutt
qu un critre qualitatif que cette information doit possder pour tre utile.

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Chapitre 1 : Prise de connaissance gnrale du cycle stocks


Pralablement la rdaction du plan de mission, lauditeur commence par une prise de connaissance
de lentit audite. Il doit acqurir une connaissance suffisante pour identifier et comprendre le circuit
de traitement de linformation.
Cette prise de connaissance lui permet de juger limportance significative des zones de risques et
dadapter son approche aux caractristiques de lentit.
Il convient en premier lieu de commencer par le recueil dinformations gnrales sur le secteur
dactivit et de lentit audite et ce pralablement lacceptation de la mission.
Par la suite et une fois la mission accepte, lauditeur analyse chaque cycle ou circuit de traitement
afin didentifier les zones de risques.

Section 1 : Prise de connaissance du systme dinformation et de procdures


La prise de connaissance du systme dinformation et de procdures consiste en une collecte
dinformations sur les modalits de traitement, des intervenants et du circuit de validation des
documents.
Lauditeur externe se base sur plusieurs sources dinformations :
-

Sa connaissance de lentit et du secteur ;


Le manuel des procdures ;
Lentretien avec le personnel daudit interne et lexamen de leurs rapports ;
Lentretien avec les dirigeants ;
Lentretien avec le personnel intervenant au niveau du processus ;
La visite des locaux et/ou chantiers de travaux.

A. Limportance du systme dinformation


De nos jours lutilisation dun systme dinformation performant est devenue incontournable, car il
permet de fluidifier la circulation des documents et gagner du temps en matire de traitement et surtout
de fournir une information de synthse dans un laps de temps trs rduit.
Cependant, lexistence de ce systme ne veut pas dire que tous les risques sont limins, mais
inciterait plutt lauditeur raliser un audit informatique pour sassurer de la fiabilit du systme de
traitement.
En revanche labsence dun tel outil induit en principe des traitements fastidieux pour la ralisation et
la production dinformation de synthse par lentit et des procdures daudit approfondies afin de
minimiser le risque danomalies significatives.
Lapprciation pralable du systme dinformation et notamment son absence doit tre prise en
considration par lauditeur pour lacceptation et le maintien de sa mission, tout en informant les
dirigeants de lentit sur limpact ventuel de cet absence sur son opinion.

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B. Prise de connaissance des procdures


Les procdures relatives aux stocks doivent tre compltes par les procdures dengagement et de
suivi des travaux, car au niveau du rfrentiel comptable marocain, ces achats sont directement
constats en stocks.
Cette description doit tre aussi dtaille que possible afin de permettre son apprciation. Les points
qui doivent tre traits dans le cadre de cette description :
-

Dfinition des intervenants au niveau de la procdure ;


Dfinition du systme dinformation utilis ;
Existence ou pas du manuel des procdures ;
Nature des stocks de la socit : logements sociaux, locaux de commerce, lotissements ;
Nature des produits vendus.
Suivi des acquisitions ;
Validation des acquisitions ;
Modalits de suivi aprs acquisition ;
Modalits denregistrement comptable et au niveau du systme dinformation ;
Modalits de rattachement et didentification des frais annexes sur acquisition.
Modalits et justification du dstockage des terrains ;
Modalits dattribution des marchs : architectes, bureaux dtudes, bureaux de contrle,
entreprises de travaux ;
Validation des choix des prestataires ;
Modalits dengagement des travaux ;
Contrle des situations tablies par les prestataires ;
Modalits denregistrement et de comptabilisation des situations de travaux ;
Validation du paiement des prestataires.
Modalits et justification du dstockage du stock de produits en cours ;
Modalits et validation de la rpartition terrains et constructions ;
Modalits de dstockage des produits finis ;
Modalits de suivi des charges post achvement ;
Modalits denregistrement et de comptabilisation des sorties de stocks.
Contrle de lexhaustivit des travaux raliss ;
Contrle de la dprciation des stocks ;
Valorisation du stock de produits finis.

La prise de connaissance se fait gnralement par le biais dentretiens avec des personnes ayant une
vue transversale de la procdure. Par la suite, lauditeur procde une validation de cette procdure
par les intervenants.
Il est ncessaire de procder par la suite un test de validation de la procdure ainsi dcrite en
collectant un exemple concret pour chaque document expos. Ce test doit tre ensuite class dans le
dossier permanent.

Section 2 : Apprciation prliminaire du systme dinformation et des procdures


Lapprciation prliminaire consiste valuer les forces et les faiblesses de la procdure au vue de la
description faite.
Lapprciation est base sur lexprience de lauditeur. Cependant des questionnaires danalyse
peuvent tre utiliss.

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Ltablissement des forces permet darrter les points de contrle sur lesquels lauditeur pourra
sappuyer dans le cas o ces points forts sont permanents.
Lapprciation prliminaire permet didentifier les risques danomalies potentielles et de prendre en
considration les factures pouvant engendrer les risques danomalies significatives sur le contrle des
comptes.
Pour le faire, lauditeur prend en compte les lments suivants :
-

Lenvironnement de contrle dune faon gnrale, cest--dire le comportement des


personnes aussi bien dirigeantes quexcutantes. Leur degr de sensibilit et de rigueur par
rapport aux rgles de contrle interne ;
Les moyens mis en place par lentit pour lidentification des risques et la matrise des
oprations ;
Les procdures de contrle interne ou les contrles cls mis en place par lentit.

A. Grille de sparation des fonctions


La grille de sparation des fonctions a pour objet didentifier les cumuls des fonctions incompatibles
(voir annexe 3). Il sagit des fonctions suivantes :
-

Autorisation ;
Enregistrement ;
Engagement ;
Contrle.

Lobjectif de la grille est de faciliter la dtermination de ces fonctions. Le cumul de ces fonctions
incompatibles prsente une zone de risque pour lauditeur et permet par consquent de dcouvrir les
procdures daudit adaptes.

B. Questionnaire danalyse des procdures


Le questionnaire danalyse des procdures est organis sous forme dobjectifs de contrle. Il permet de
faciliter lidentification des forces et des faiblesses. Il regroupe plusieurs questions o les rponses
Oui correspondent des forces et les rponses Non indiquent des faiblesses.
Il sagit dune premire approche du risque li au contrle. Le questionnaire doit tre ralis par
lauditeur lors de la phase de prise de connaissance, et doit venir aprs que lauditeur ait acquis une
connaissance suffisante du systme comptable et de contrle interne.
Cet outil permet lauditeur de planifier sa mission et laide concevoir une approche efficace.
Lanalyse prliminaire de la procdure est complte par une tude approfondie aussi bien des forces
que des faiblesses lors de la phase dexamen du systme de contrle. Lauditeur dtecte ainsi les
risques de non matrise.
Lvaluation prliminaire du risque li au contrle consiste valuer lefficacit des systmes
comptables et de contrle interne de lentit en termes de prvention ou de dtection, puis de corriger
des anomalies significatives.

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Section 3 : Identification des zones de risques


A. Dfinitions
Afin dtre en mesure dadapter le niveau de ses diligences, lauditeur doit valuer le risque
danomalies significatives. La dmarche didentification des risques retenue par lauditeur sarticule
autour de 3 tapes :
-

Dfinition des anomalies potentielles : il sagit derreurs ou domissions qui peuvent subvenir
en labsence de contrle permettant de les identifier et de les corriger. Ces anomalies
correspondent des risques inhrents ;
Dfinition des anomalies possibles : il sagit derreurs ou domissions qui peuvent se produire
compte tenu des contrles mis en place par lentit. Ces anomalies correspondent au risque de
contrle ;
Evaluation de limportance significative des anomalies possibles.

Le risque inhrent se situe ainsi en amont du systme de contrle interne mis en place par lentit. Il
est li son activit, son environnement, ses choix stratgiques ou structurels. Pour le secteur
immobilier, le principal risque inhrent est le manque de transparence tous les niveaux et pour tous
les intervenants, partir de lacquisition du terrain, jusqu la vente du produit final.
Les composantes de ce risque sont apprhendes difficilement suivant lorganisation professionnelle,
en revanche, on peut distinguer entre :
-

Les risques exognes lis lactivit ou la rglementation, comme par exemple le manque
de transparence au niveau du secteur immobilier ;
Les risques propres lentit, qui dpendent de la complexit des oprations, implantation
dans des pays risque, vulnrabilit des actifs, niveau de lencadrement, stratgie gnrale de
lentreprise. Cest le cas par exemple dun promoteur dont le personnel administratif et de
contrle est insuffisant pour effectuer toutes les oprations de contrle dfinies par le systme
de contrle interne.

La dfinition du risque inhrent doit tre effectue lors de la prise de connaissance, aprs que
lauditeur ait acquis une comprhension du cycle stocks ; le personnel intervenant dans le contrle de
dcomptes, la comptence du personnel comptable et de contrle, ainsi que du degr dimplication des
directions techniques dans le suivi des travaux excuts.
Le risque de contrle doit tre dfini comme le risque quune anomalie significative se produise, sans
quelle ne soit prvue, ni dtecte par le systme de contrle interne et par consquent non corrige en
temps voulu.
La gestion des risques daudit consiste dfinir la nature et ltendue des contrles mettre en uvre,
autrement dit, le programme daudit, et ce en fonction du risque derreurs lies aux tats de synthse.
Ce programme doit donner une assurance raisonnable que les comptes ne comportent pas danomalies
significatives.
Laugmentation du risque derreurs associs aux tats de synthse entrane logiquement la mise en
uvre de diligences renforces. Inversement, la diminution de ce risque peut justifier un allgement de
ces diligences.

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B. Exemples de risques
Lidentification des zones de risques dpend bien videment de chaque structure, mais au niveau de la
promotion immobilire, on peut identifier quelques exemples de risques et de contrle prsents cidessous :
1. Risques inhrents
a. Justification des dpenses
Si au niveau des grands groupes immobiliers, cette question de justification des dpenses ne se pose
pas avec acuit du fait de leur poids et de la capacit gnrer des synergies lies au volume des
commandes, pour les promoteurs de taille moyenne, la minimisation des cots a tendance prendre
le dessus sur la justification des dpenses.
En effet, le secteur regorge de prestataires et de main duvre bon march qui ne sont pas mme pas
constitus en entreprises, ce qui traduit une difficult de produire des pices justificatives pour les
travaux excuts et une absence complte de toute preuve de la relation reliant promoteur et soustraitant.
Le mme problme se pose au niveau du personnel non administratif, cest--dire le personnel des
chantiers et qui relve de lentreprise. Ces ouvriers sont recruts traditionnellement, ils travaillent
la journe ou la semaine sans contrat ni autres documents.
La problmatique pour lauditeur, est quil ne peut pas sassurer de la ralit ni de lexhaustivit des
travaux excuts et ne peut pas procder des demandes de confirmation de solde.
b. Risque li la dprciation des stocks
Le dlai de commercialisation des produits immobiliers stale gnralement sur une longue priode.
Et mme si les prix de vente sont en gnral fixes, ils peuvent subir quelques modifications. A
contrario, les cots dachat ne sont pas totalement matriss.
Le risque inhrent ce niveau voque la problmatique des prix de vente et de la possibilit de vente
qui restent totalement indpendants du systme de contrle interne.
Il en est de mme pour les cots dachat, ce qui ncessite une tude et un contrle approfondi des
hypothses de travail tablies par la socit en vue dapprcier la provision pour dprciation des
stocks.
c. Csure des exercices
La justification des travaux raliss nest pas systmatiquement faite la date de clture, se pose ainsi
la question des travaux raliss entre la date de la dernire situation de travaux et la date de clture.
Il sagit dune donne qui chappe totalement au systme de contrle interne.
Lauditeur doit porter une attention particulire aux modalits de traitement par le systme de contrle
interne.
d. Charges post achvement
Il est frquent quaprs achvement des projets, certaines dpenses, ou travaux ne peuvent pas tre
constats faute de justification. Il est ainsi important pour lauditeur danalyser les modalits
didentification et de suivi de ces charges.

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2. Risques danomalies possibles


a. Modalits dincorporation des charges
Le plan comptable du secteur immobilier permet dintgrer les charges financires au cot de stocks.
Cependant, les modles qui peuvent tre mis en place par les promoteurs immobiliers peuvent
dissimuler des erreurs non dtectes par le contrle interne, et ce du fait quil met en oeuvre des
comptes sans incidence sur la trsorerie (en cas derreur de calcul ou daffectation, il nest pas possible
de confirmer les charges calcules par une source externe), dune part et dautre part du fait que les
outils et les instruments financiers peuvent tre trs diversifis combinant des prts, des crdits court
terme, des avances des clients et des concours bancaires.
De ce fait, le rattachement de ces charges nest pas ais et peut mme tre manipul par le promoteur
immobilier dans un sens comme dans lautre.
b. Comptabilit analytique et rpartition des cots : matrise de linformation comptable
Dans le secteur de la promotion immobilire, la rpartition des cots en matire de comptabilit
analytique constitue un des problmes majeurs.
Proposer des cls de rpartition adquates nest pas une simple tche. Cela ncessite, en plus dune
matrise des techniques comptables et budgtaires, une connaissance parfaite du secteur de
limmobilier.
Afin de rpondre cette problmatique, il faudrait, avant tout, faire la distinction entre les diffrents
cots :
-

cots directs aux projets : comprennent le cot de lassiette foncire, les charges lies
aux tudes, aux travaux,... Ces charges sont directement imputables au projet concern.
cots directs plusieurs projets : sont les mmes que ceux cits prcdemment mais qui sont
communs plusieurs projets. Cela ncessite leur retraitement avant leur affectation aux
projets.
cots indirects : sont les charges qui ne sont pas en relation directe avec les projets.

Sachant quun projet est gnralement divis en plusieurs tranches et que, en fin de compte, le
promoteur vend plusieurs types de produits (logements, commerces,), il faudrait oprer le passage :
-

des projets aux diverses tranches ;


des tranches aux diffrents produits.

Certains projets entrent dans le cadre dun vaste programme de logement, il faudrait galement prvoir
le passage du programme aux divers projets comme 1re tape.
De plus, une comptabilit analytique dtaille est ncessaire pour la correcte valorisation des encours
en permettant une affectation prcise de chaque dpense au chantier concern. Un tel outil doit tre
complt par un contrle budgtaire qui permet dexpliquer les carts entre les montants prvus et les
ralisations.
Face cette situation, lauditeur devrait se faire assister par des techniciens hautement qualifis pour
pouvoir valuer les chantiers les plus complexes et sassurer de lefficacit des systmes de
comptabilit analytique et de contrle budgtaire mis en place par la socit audite.

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Chapitre 2 : Evaluation du contrle interne


Conformment la norme ISA 400 : valuation du risque et contrle interne ; le systme de contrle
interne est dfini comme tant lensemble des politiques et procdures mises en uvre par la direction
dune entit, en vue dassurer dans la mesure du possible, la gestion rigoureuse et efficace de ses
activits. Les procdures impliquent le respect des politiques de gestion, la sauvegarde des actifs, la
prvention et la dtection des fraudes et des erreurs, lexactitude et lexhaustivit des enregistrements
comptables ainsi que ltablissement en temps voulu dinformations financires, comptables et
fiscales. Le systme de contrle interne sentend au-del des domaines directement lis au systme
comptable, il comprend :
-

Lenvironnement gnral de contrle interne ;


Les procdures de contrle.

Section 1 : Dmarche de lauditeur dans son apprciation du contrle interne

DMARCHE DVALUATION DU CONTRLE INTERNE

DESCRIPTION DU SYSTME

OBJECTIF

Tests de conformit
(comprhension du systme)

Forces thoriques

Premire valuation du systme

Faiblesses thoriques

Tests de permanence
Application des points forts

Points forts
appliqus

Points forts
non appliqus

FORCES

Evaluation dfinitive
du contrle interne

RECOMMANDATIONS

FAIBLESSES

IMPACT SUR LA PREPARATION


DES COMPTES

Section 2 : Mise en uvre des points de contrle


Les objectifs assigns au systme de contrle interne sont les suivants :
-

Les oprations ne peuvent tre effectues quavec autorisation gnrale ou particulire de la


direction ou de lentit habilit cet effet ;

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Toutes les oprations et les vnements sont enregistrs rapidement dans les comptes
conformment un rfrentiel comptable identifi ;
Laccs aux actifs et aux documents comptables nest pas possible sans lautorisation de
lorgane habilit ;
Les actifs enregistrs sont compars aux actifs physiques existants des intervalles
rguliers et des mesures appropries sont prises en cas dcarts.

La mise en oeuvre des points de contrle sarticule autour des axes suivants :
-

Sparation des fonctions ;


Contrle de lexhaustivit ;
Contrle de la ralit ;
Evaluation et correcte imputation ;
Sparation des exercices ;
Autres zones de risques identifies.

A. Sparation des fonctions


La fiabilit du systme de contrle interne dpend des personnes intervenant au niveau du circuit de
traitement.
Le cumul des fonctions incompatibles met en pril la fiabilit et lefficacit des procdures de contrle
et peut ainsi gnrer des erreurs, des fraudes ou encore des irrgularits qui peuvent gnrer des
anomalies significatives.
Lanalyse de la sparation des fonctions doit tre faite en essayant de dtecter les cumuls des fonctions
incompatibles. Lanalyse de cette sparation des fonctions permet de dterminer les personnes pouvant
engager la socit et de demander pour les personnes autres que les dirigeants, la source de leur
pouvoir et vrifier la justification de cette dlgation.
Les personnes charges des oprations de contrle doivent tre indpendantes et comptentes pour que
ce volet de contrle assure la matrise des processus et vite les erreurs et les fraudes.

B. Contrle de lexhaustivit
Ce contrle vise vrifier que le systme de traitement comprend des oprations de contrle
dexhaustivit denregistrement des travaux et des oprations lies aux stocks.
Dans le cas o ces contrles existent, lauditeur doit sassurer que ces oprations sont traites
correctement et de faon permanente pendant toute la priode sous revue.
Les objectifs assigns ce contrle sont les suivants :
Les acquisitions de terrains de lexercice ont t constats ;
Les sorties de stocks : cessions de constructions ou de terrains ralises au cours de lexercice
ont t dstockes.
Indpendamment des contrles que lentit ralise, il est conseill lauditeur de procder au contrle
de lexhaustivit en ralisant les contrles suivants dtaills ci-aprs.

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1. Rserve foncire
A ce niveau deux (2) contrles sont indispensables :
1) Gnralement les dcisions dacqurir un terrain font lobjet de discussions dans les runions
du comit de direction ou du Conseil dAdministration. De ce fait, une revue rapide des
comptes rendu du comit ou du conseil permet davoir une premire information sur les
acquisitions de terrains potentiels de lexercice ;
2) Le dpartement foncier dispose gnralement dune base de donnes de la rserve foncire de
la socit. Par consquent lauditeur doit lexploiter pour effectuer le rapprochement avec les
donnes comptables. Il est vrai quau niveau des structures de taille moyenne, cette base de
donnes est tenue par le dpartement comptable, mais gnralement dans les grands groupes
immobiliers, cette information est tenue par un autre dpartement : dpartement foncier par
exemple.
2. Stock de Travaux
Les situations de travaux sont rceptionnes gnralement par le dpartement technique pour
validation avant transmission au dpartement comptable pour instruction de paiement. Les situations
de travaux ou de dcomptes sont fournies par les prestataires partir des attachements. Ce dcompte
est soumis lapprobation de larchitecte, bureaux dtudes et de contrle ainsi que le dpartement
technique de la socit.
Il est important pour lauditeur de sassurer que ces situations de travaux sont correctement
enregistres et surtout exhaustivement comptabilises.
Lorsque lentit audite dispose dun systme dinformation adquat, lauditeur peut avoir accs
plusieurs types dinformations ; tels que les situations de travaux en cours, les dcomptes et les
factures valids, les dcomptes et les factures non valids, les rserves de ralisation des travaux
Pour lauditeur, il convient de sassurer que le systme de contrle interne permet lenregistrement
exhaustif de ces situations. Il doit aussi sassurer que ce contrle est permanent et quil est surtout
matrialis.
Ce contrle prend gnralement la forme de rapprochement global entre les factures reues et
approuves et les travaux comptabiliss par programme.
En absence de ce contrle, lauditeur doit sassurer que ces situations sont exhaustivement
comptabilises.
Si la socit ne dispose pas de base de donnes, il faut tudier lopportunit dexploiter le registre du
courrier ou toute autre source dinformations sur les situations de travaux excuts au cours de la
priode.
3. Sorties de Produits finis
Il sagit des produits vendus au cours de la priode. Lentit audite doit tre amene mettre en place
des procdures de rapprochement entre les sorties et les ventes ralises au cours de lexercice.
Ce rapprochement doit tre effectu par rapport aux ventes ralises.

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En absence de contrle, lauditeur peut apprcier ces sorties en faisant un rapprochement entre les
ventes en superficie et les sorties de stocks constates par lentit. Cette dernire information est
capitale et son peut avoir une incidence sur lopinion de lauditeur.
4. Dstockage des produits en cours
Lentreprise de promotion immobilire doit dfinir les rgles de dstockage, notamment la date de
ralisation de cette opration et les conditions requises pour le dstockage de produits en cours, en
produits finis.
Du fait que le dstockage doit tre effectu essentiellement au moment de la dlivrance du permis
dhabiter ou du certificat de conformit et puisque ce document na pas gnralement dincidence sur
la trsorerie, le dpartement comptable ou le dpartement charg de la ralisation du stockage peut tre
inform sur les diffrents programmes dstocker.
De ce fait, lauditeur doit essentiellement insister sur le circuit de traitement de cette information et
effectuer des contrles par sondage sur les dlais de communication pour apprhender au mieux ce
risque. Par ailleurs, une revue du rythme de comptabilisation des factures de travaux peut faire
ressortir les programmes susceptibles dtre concerns par cette opration.

C. Contrle de la ralit
Le contrle de ralit porte sur toutes les oprations et vise rpondre la question suivante : est ce
que les oprations comptabilises correspondent des prestations relles ?
Dans la mesure o lauditeur nest pas constamment prsent, sa seule garantie est une sparation claire
des fonctions et une validation par les personnes appropries.
En principe, les prestations ralises devraient tre valides par les personnes mandates par les
actionnaires ou associs autrement dit de la grance ou du Conseil dAdministration.
Dans la pratique, il existe une hirarchie des pouvoirs qui peut tre synthtise comme suit :
-

Actionnaires ou associs ;
Grance ou Conseil dAdministration ;
Direction gnrale ;
Directions oprationnels ;
Responsables des dpartements.

Le contrle de ralit est effectu gnralement par sondage, dfaut de procdure systmatique
interne lentit. Lobjet de ce contrle est surtout de sassurer que les oprations comptabilises ont
bien t valides, et que les dispositions contractuelles sont respectes (prix, dlais de livraison).

D. Evaluation
Le plan comptable du secteur immobilier a dtaill les mthodes dvaluation des stocks. Les
procdures dfinies par la socit doivent permettre de se conformer ces mthodes dvaluation.
Lauditeur sassure que ces procdures sont fiables et respectent les mthodes dvaluation. Il vrifie
aussi par sondage que dans lapplication, cellesci sont bien respectes.
Les procdures doivent ainsi dfinir les modalits de traitement de certains lments spcifiques au
secteur. Il sagit des charges et autres retenues effectues par le fournisseur (la retenue de garantie au
profit du promoteur). Lautre particularit qui doit tre traite est le systme cumulatif des dcomptes,

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car ils sont cumulatifs et par consquent, les procdures doivent dfinir les modalits pratiques
dvaluation de ces travaux.
En effet, chaque dcompte reprend lensemble des travaux excuts y compris ceux ayant dj fait
lobjet dun premier dcompte.
Quant aux charges, il sagit gnralement de la participation du fournisseur aux charges dinstallation
du chantier sous forme de compte prorata ou encore dassurance chantier. Ces lments sont ainsi
constats en produits.
Pour ses contrles, lauditeur doit sassurer que les procdures respectent bien ces particularits et
vrifier par sondage les modalits pratiques de comptabilisation de ces cas particuliers. Lauditeur peut
procder ces contrles partir des cahiers de charges ou des bons de commande.

E. Correcte imputation
Les factures et dcomptes fournis par les prestataires ncessitent une attention particulire dans la
mesure o leur prsentation est rarement conventionnelle.

F. Sparation des exercices


Le promoteur immobilier doit mettre en uvre des procdures de sparation des exercices. Le rle de
lauditeur est de sassurer que ces procdures sont fiables et quelles sont respectes.
Concernant les travaux, il est recommand de demander au dpartement technique, de communiquer
tous les dcomptes ou situations de prestataires relatifs lexercice, y compris ceux ayant enregistrs
des rserves.
Ce dispositif peut tre complt par des demandes aux fournisseurs pour dlivrer une situation des
travaux non facturs la date de clture.
Lauditeur complte ce dispositif par une revue des dcomptes reus aprs la date de clture et des
dcompt des fournisseurs dont le dernier date de plus de 20 jours par rapport la date des cltures.
Pour les livraisons de produits finis, lexamen des derniers contrats de vente, lassistance linventaire
physique et une revue des bons de livraison de cls, permet lauditeur de se faire une opinion sur le
risque de sparation des exercices.

G. Autres zones de risques identifis


En plus de ces travaux, lauditeur doit dfinir les procdures de contrle complmentaires. Sil
identifie dautres risques, notamment les risques inhrents, en sassurant que les procdures mises en
place par la socit permettent de limiter ces risques et que ces procdures sont correctement
appliques.
Par exemple : si lauditeur identifie un risque li la justification des travaux, il doit mettre en place
des contrles supplmentaires, tel quune visite du chantier des travaux afin didentifier dventuels
prestataires non comptabiliss, faire une revue du cahier du chantier

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daudit par les risques du cycle stocks.

Chapitre 3 : Linventaire physique


Lopration dinventaire est une partie intgrante de lvaluation du systme de contrle interne. Elle
est caractrise par les lments suivants :
-

Cest un maillon important des systmes de contrle interne ;


Cest un lment indispensable pour les travaux finaux, puisquil permet de quantifier et
valoriser le stock final ;
Cest une opration qui conditionne au vu de lAdministration Fiscale la rgularit des
comptes.

Lopration dinventaire physique consiste quantifier le stock dtenu par la socit une date
dtermine.
Elle doit tre ralise par des personnes qui nont pas de relation directe avec la gestion quotidienne de
ces stocks. La fiabilit de cet inventaire dpend de la procdure dfinie et de la comptence du
personnel allou cette opration.
La procdure dinventaire doit dfinir les modalits pratiques de ralisation de ces oprations, en
loccurrence :
-

Les sites concerns par cette opration ;


Le planning de ralisation de cette opration ;
Lidentit des personnes participant lopration ;
Les modalits de matrialisation de linventaire ;
Le contrle de linventaire physique ;
La valorisation de cet inventaire ;
Lexploitation de cet inventaire ;
La validation des carts dinventaire.

La procdure appliquer pour le secteur doit prciser par ailleurs des lments additionnels tels que :
Etat gnral des programmes ou des projets inventoris : par exemple, est ce que des travaux
de finition du projet sont raliss tels que les trottoirs, les voiries, le nettoyage ? Sil sagit de
programmes grs en tranche, prciser si des tranches sont en cours de travaux ;
Quand il sagit de rserves foncires, est-ce que les cltures sont faites ? Et est-ce que des
travaux sont initis ?
Etat gnral des locaux : notamment si des travaux de rfection doivent tre raliss ;
Traitements allous aux locaux dont laccs na pas t possible.

Section 1 : Slection des programmes inventorier


Laudit est bas sur des sondages, part quelques exceptions trs rares. Ainsi, mme pour lopration
dinventaire physique, lauditeur doit procder des sondages pour effectuer son contrle.
Il existe plusieurs mthodes dchantillonnage dites scientifiques qui peuvent tre utilises, mais
gnralement cette slection dpend de lexprience de lauditeur et de sa comprhension des zones
de risques ainsi que de sa connaissance de lentit audite.

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Lauditeur doit au pralable procder une analyse du risque dopration afin de slectionner les
programmes inventorier. Cette tape pralable est importante, car il ne faut pas oublier que seuls les
programmes slectionns feront lobjet dassistance linventaire par lauditeur
Il est ainsi ncessaire doprer un choix judicieux puisquun promoteur ralise plusieurs dizaines ou
mmes centaines doprations disperses sur plusieurs zones gographiques. Pour ce faire, nous
proposons de prendre en considration les facteurs suivants :
-

Nature des programmes ;


Situation gographique ;
Rythme dachvement ;
Rythme des ventes ;
Importance significative des programmes.

A. Nature des programmes


Un lotissement est diffrent dune construction, et une construction individuelle est diffrente dun
immeuble usage collectif.
A notre avis, on peut classer ces programmes par
risqu au moins risqu :

nature de risque, comme suit, en partant du plus

Les lotissements : les lotissements tant destins des personnes qui doivent les construire et du fait
de labsence gnralement de clture, ou de restriction daccs, le client peut dun commun accord
mettre la main sur le bien acquis.
La rserve foncire : du fait de labsence de restriction daccs ou dun mur de clture, laccs cette
rserve est libre et par consquent tre indisponible.
Cest le cas de certains bidonvilles occups injustement par une partie de la population alors quil
sagit de biens privs.
-

La construction collective de locaux de commerce : puisque les clients sont des


professionnels, des ententes peuvent tre effectues pour une mise disposition anticipe au
contrat de vente par exemple.
La construction collective de logements : ces constructions prsentent gnralement moins de
risque puisque, il existe des cltures et des scurits daccs.
Les constructions individuelles : ces constructions prsentent moins de risque puisque le client
est dfini et la restriction daccs assure.

B. Situation gographique
Cest un facteur prendre en considration, car parfois cause des tensions sociales, laccs certains
programmes nest pas possible, notamment pour les programmes dhabitat social ou de rsorption de
bidonvilles.

C. Rythme dachvement
Plus le rythme dachvement est lev, plus le risque de travaux raliser est important, notamment en
matire de finition. De mme, un rythme trop lent peut gnrer des tensions sociales et peut mme
rendre impossible la ralisation dun tel inventaire et peut entraver la vente du programme.

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D. Rythme des ventes


Les programmes dont la commercialisation na pas encore t entame prsentent moins de risques
que ceux dont la commercialisation est dj lance, car dune part, la ralisation de linventaire pour
ces programmes est une opration plus fastidieuse pour lquipe dinventaire et dautre part du fait du
risque de collusion qui peut natre entre les clients et les dtenteurs de ces stocks.

E. Limportance significative des programmes


Cette notion est primordiale dans la mesure o elle permet de slectionner les chantiers importants qui
peuvent avoir une incidence significative sur les comptes.
Le recours au critre de limportance significative consiste pour lauditeur de slectionner les projets
prsentant une valeur significative sur le stock final.

Section 2 : Objectifs et modalits dintervention de lauditeur


Lobjectif de lassistance de lauditeur lopration dinventaire physique est de runir les lments
probants suffisants et appropris sur la jouissance des produits constats en stock ainsi que sur leur
tat.
Cette assistance permet lauditeur de sassurer que les procdures dfinies par la direction que ce soit
au moment de la ralisation, de lenregistrement, de contrle et de la validation de cet inventaire sont
fiables et quelles sont respectes.
Lavantage quoffre le secteur pour lauditeur est que les biens sont fongibles et par consquent,
lorsque lauditeur ne peut tre prsent la date initialement prvue quelques soient les circonstances, il
peut toujours effectuer un comptage physique une autre date en sappuyant sur les mouvements
raliss entre les dates dinventaire et de contrle par lauditeur. Bien videmment, cela suppose un
systme de contrle interne fiable.
En revanche, la planification de cette assistance doit prendre en compte les lments suivants :
-

La nature des systmes comptables et de contrle interne relatifs linventaire ;


Le risque inhrent de contrle et de non dtection ;
Lvaluation des procdures mises en place et des instructions communiques pour la
ralisation de linventaire ;
Les dates de ralisation ;
Les lieux dinventaire.

Lauditeur vrifie si les instructions dinventaire traitent :


-

Lapplication des procdures de contrle : la collecte des fiches de comptage utilises,


lenregistrement de ces fiches ainsi que les procdures de vrification ;
Lidentification de ltat du bien et si des travaux complmentaires doivent tre effectus ;
Laccs au bien.

En gnral, du fait quil est difficile de procder un sondage quantitatif, il est prfrable pour
lauditeur dassister une quipe dinventaire et de reporter les biens inventoris. Il doit aussi vrifier et
viser toutes les fiches de comptage utilises.

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Une fois lopration dinventaire acheve, il est obligatoire de garder une copie des fiches de
comptage utilises au niveau du dossier de travail.
Lerreur ne pas commettre est de ne pas exploiter les documents ainsi collects, il faut ainsi
senqurir de ltat davancement de lexploitation de linventaire notamment les carts dinventaire,
la procdure de ces carts ainsi que leur validation. Sachant, quil sagit de biens fongibles, tout cart
traduit une dfaillance au niveau des procdures de contrle interne de lentit.
Concernant la dure de cette assistance, lauditeur doit recourir son jugement professionnel pour
dterminer la dure de cet inventaire.

Section 3 : Limites de lintervention de lauditeur


Lors de lopration dinventaire physique, lauditeur assiste et observe la ralisation de lopration.
Cette intervention est le plus souvent confie des auditeurs qui ne disposent pas systmatiquement
dune bonne connaissance du secteur, do la ncessit dune formation adapte pralablement au
dmarrage de lopration dinventaire.
Par ailleurs, lactivit immobilire tant complexe, et lopration dinventaire ncessitant un temps de
ralisation plus important, lintervention de lauditeur est limite par les lments suivants :
-

Lopration dinventaire a trait des donnes ponctuelles, puisquil sagit doprations traites
dans un intervalle de temps trs espac : une fois par anne, ce qui peut gnrer des risques
derreurs car cette opration nest pas bien assimile gnralement par lquipe dinventaire ;
Lauditeur ne peut intervenir sur tous les sites de stocks. Il est donc limit par son sondage qui
peut ne pas tre reprsentatif de la population. Ainsi le risque derreur humaine peut ne pas
tre dtect. Lauditeur ne peut pas aussi sassurer que cet inventaire a t effectivement
ralis suivant la procdure dfinie. Par ailleurs, la possibilit de collusion entre les quipes
dinventaires et les responsables de stocks ne peut pas tre totalement vince ;
Lauditeur tant une personne externe, il est possible quil nait pas une connaissance adquate
des biens inventorier. Il ne peut pas galement avoir une connaissance aussi prcise que celle
des personnes grant ces stocks ;
Le passage entre linventaire physique et ltat du stock final nest pas facile apprhender,
dans la mesure o linventaire porte sur des biens fongibles alors que ltat de stock est dfini
gnralement en superficie ;
Les fiches de comptage ntant pas informatises, leurs exploitation et leurs rapprochement est
une opration fastidieuse et au rsultat imprcis. En effet, lintgration de ces fiches est
confie des personnes qui peuvent tre tentes par la solution facile de valider directement
linventaire permanent.

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Chapitre 4 : Contrle des comptes


Section 1 : Revue analytique
A. Objectifs de contrle
Le principal objectif est de comprendre globalement les volutions de la priode.

B. Etendue des travaux effectuer


La revue analytique est une technique qui permet lauditeur dapprcier les informations financires
partir :
-

De leurs rapprochements avec dautres informations issues ou non des comptes, ou avec des
donnes antrieures, postrieures et prvisionnelles de lentit, ou dentits similaires ;
De lanalyse des variations ou des tendances inattendues.

Le contrle par le biais de la revue analytique permet de vrifier le niveau du stock, dexpliquer
lvolution des postes lis aux stocks.
La revue analytique est un outil qui permet lauditeur dorienter ses travaux et gnralement de
confirmer les conclusions dj tires.
1. Evolution des postes
Lobjet de ce contrle est dapprcier lvolution de tous les postes lis aux stocks.
Il est plus opportun dtudier cette volution par catgorie de stock et non pas par rapport la
classification comptable de ces comptes.
2. Temps dcoulement
Ce contrle consiste tudier le dlai de ralisation du stock. Le ratio est calcul en comparant le
niveau annuel du stock (consommation de lexercice ou production de lexercice) par rapport au
niveau moyen du stock.
Ce temps dcoulement peut tre analys globalement en le comparant avec lexercice prcdent. On
peut avoir une estimation de la ncessit ou pas de comptabilisation dune provision pour dprciation
des stocks.
3. Autres ratios
Parmi les ratios qui peuvent tre utiliss, on peut citer :
-

Cot moyen de chaque catgorie de stocks ;


Comparaison du cot moyen par rapport au rfrentiel;
Rpartition du stock par programme.

Il convient aussi dtudier les spcificits de chaque promoteur pour dterminer les ratios qui refltent
au mieux lanalyse des stocks du promoteur.

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4. Evolution des cots


Ce test consiste revoir lvolution des cots moyens par rfrence afin dapprhender les volutions
inhabituelles ou labsence dvolutions prvisibles.

Section 2 : Contrle quantitatif des stocks


A. Objectifs de contrle
Les objectifs du contrle quantitatif des stocks sont :
-

Sassurer que linventaire physique a t correctement report au stock final ;


Sassurer que les quantits reportes au stock final correspondent bien au rsultat de
linventaire physique auquel lauditeur a particip ;
Sassurer que les quantits en stock sont cohrentes par rapport aux oprations ralises au
cours de lexercice ;
Sassurer que les quantits de stock par catgories ne comprennent pas danomalies
significatives.

B. Travaux effectuer
Afin datteindre ces objectifs, un certain nombre de travaux doivent tre raliss.
1. Exploitation de linventaire physique
Le contrle effectuer ce niveau, est de vrifier les procs verbaux de ralisation de linventaire, et
de sassurer quils sont correctement tenus et reports aux tats de stocks finaux.
Lauditeur vrifie aussi que le comit de suivi de linventaire ou responsable de linventaire a valid
les rsultats, que ces personnes se sont assures que les tats de stocks finaux comptabiliss
correspondent au rsultat de linventaire physique ralis.
La matrialisation de ce contrle est importante. Elle prend la forme dun tat de rapprochement de
linventaire physique linventaire permanent.
Les carts dgags doivent aussi tre valids par le gouvernement dentreprise, mais surtout expliqus
dans le cas o la valorisation de cet cart est significative.
2. Compilation du stock final
La compilation de linventaire physique consiste exploiter lassistance de lauditeur linventaire
physique.
Gnralement, ce contrle est effectu par sondage sur la base des articles slectionns et des quantits
ralises lors de linventaire physique par lauditeur.
Lobjet de ce contrle est de vrifier si linventaire physique ralis na pas fait lobjet de
modification.

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Lauditeur rapproche les quantits reportes par ses soins aux quantits figurant au niveau de ltat de
stock final, que ce soit au niveau du rsultat de linventaire physique, ou au niveau de ltat de stock
final.
Les carts dgags sont valoriss par rapport au sondage pour que lauditeur ait une estimation du
risue derreur. La pertinence du contrle est, quant elle, mesure par le calcul du pourcentage de
contrle.
3. Contrle du stock de rserve foncire
Sagissant de terrains nus, le contrle consiste confirmer labsence dautorisation de construire et de
procder au rapprochement de la base de donnes tenue par le dpartement foncier et le stock
comptable de rserve foncire.
Le contrle de ces stocks consiste slectionner les mouvements de lexercice :
-

Pour les stocks ajouts au cours de lexercice, demander les justificatifs dacquisition et
notamment les contrats dacquisition et surtout les certificats de proprits de ces
acquisitions ;
Pour les diminutions de stocks ; vrifier les justificatifs, notamment les autorisations de
construire et vrifier le reclassement effectu par lentit (la diminution du stock de rserve
foncire doit correspondre laugmentation de stocks dencours).

Nous rappelons que le stock de rserve foncire ne comprend pas les terrains lotis et que les stocks de
terrains rpartis par parcelles sont intgrs en stock den cours.
4. Contrle du stock den cours
En terme de quantit, le stock den cours ne subit normalement pas de changements, de ce fait, le
contrle de lauditeur se limite vrifier que ce stock na pas connu de variation.
Toutefois, les mouvements doivent tre contrls. Dune part les augmentations doivent correspondre
aux diminutions de stock de rserve foncire. Dautre part les sorties ou dstockage doivent
correspondre soit des livraisons de produits finis et par consquent des permis dhabiter, soit des
ventes et dans ce cas un contrle des sorties en quantits devrait tre effectu par rapport aux contrats
de ventes ralises.
Ce dernier contrle peut prendre la forme dun bouclage global des sorties de stocks par rapport aux
ventes ralises en superficie, puisquil sagit et de lunit de facturation et de de lunit dexpression
des stocks.
Il est plus ais pour les promoteurs qui produisent des lots uniques tels que les villas, ou autres
constructions individuelles de procder ce contrle. En revanche pour les constructions usage
collectif, ce rapprochement dpend de la disponibilit des informations : superficie dveloppe par
exemple.
Lorsquon dispose dinformations adquates sous forme de fichier, on peut procder un
rapprochement dtaill, et dans le cas contraire procder la reconstitution globale des sorties par le
biais de moyenne des superficies vendues.
5. Contrle du stock de produits finis
Le stock de produits finis est un stock trs sensible. Dans un premier temps, lauditeur examine le fait
gnrateur des stocks augments au cours de lexercice, qui correspondent aux sorties dencours.

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Pour les diminutions de stocks, le mme bouclage que pour le stock den cours peut tre ralis.

Section 3 : Contrle de lvaluation du stock


A. Objectifs de contrle
Les objectifs du contrle de lvaluation du stock sont rsums comme suit :
-

Sassurer que le stock des travaux immobiliers est correctement valu et ce conformment au
plan comptable du secteur immobilier ;
Sassurer que les charges financires et les frais administratifs sont correctement valus,
comptabiliss et intgrs ;
Sassurer du respect de la sparation des exercices ;
Sassurer que les charges sont correctement comptabilises ;
Sassurer que limputation des dpenses communes est correctement effectue.

B. Travaux effectuer
Le contrle de lvaluation du stock repose sur lvaluation du systme de contrle interne. En effet,
lors de lintrim, lauditeur sattarde sur les systmes dvaluation et sur la mthode dvaluation du
stock.
1. Exploitation des travaux de contrle interne
Lauditeur exploite les travaux quil aura excuts lors de la phase dvaluation du systme de contrle
interne.
Labsence danomalies significatives au niveau du systme de traitement donne une assurance quant
la fiabilit de linformation comptable produite par le systme dinformation. En revanche, les
anomalies significatives poussent lauditeur estimer lincidence de ces anomalies lors du contrle
des comptes lorsque linformation est disponible et quil est possible de chiffrer limpact.
2. Contrle de lvaluation du stock de travaux
Le stock des entreprises de promotion immobilire correspond des biens fongibles, par consquent,
le promoteur doit procder lvaluation de chaque bien indpendamment des autres biens de la mme
catgorie.
Ainsi, les charges relatives un stock dtermin doivent tre exclusivement rserves ce bien.
A ce niveau, lauditeur sassure que ce principe est respect et que le promoteur na pas procd une
valuation moyenne ou globale de tous les biens intgrs en stocks.
Lauditeur demande le dtail de composantes intgres au cot de la rserve foncire et apprcie leur
principe de rattachement conformment au rfrentiel comptable en vigueur.
3. Sparation des exercices
Ce contrle ne peut pas tre ralis lors de la phase dintrim puisque chronologiquement, cette phase
est ralise en cours danne.

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Ce contrle est accentu sur le stock de produits en cours. Le contrle doit insister sur la sparation
des exercices en demandant pour chaque programme, la liste des factures comptabilises et en
apprciant si des travaux supplmentaires auraient t excuts en absence de justification. Toutefois,
les anomalies dtectes ce niveau peuvent avoir une incidence sur le patrimoine de lentit audite
mais gnralement pas la situation financire. Ce qui nest pas le cas pour les produits finis et achevs,
o une revue des frais engags postrieurement lachvement des travaux doit tre effectue afin
dapprhender la sparation des exercices.
4. Affectation des frais financiers et des charges administratives
Les frais financiers et les charges administratives font partis des donnes ponctuelles et non des
donnes rptitives. Par consquent, lauditeur doit porter une attention particulire au calcul et
laffectation de ces charges, et plus particulirement aux lments suivants :
-

Les emprunts doivent tre affects ;


Les charges financires actives doivent prendre en considration le niveau rel engag et non
le montant des intrts pays. Parfois, la socit dispose dune ligne de financement dbloque
en totalit alors que son utilisation nest que partielle ;
La dure dutilisation de la ligne de crdit et du financement correspondant doivent aussi tre
apprhends ;
Les programmes nayant pas fait lobjet dautorisation de construire ou les produits achevs
ayant fait lobjet de permis dhabiter ou de certificat de conformit, ne doivent pas intgrer ces
charges.

En revanche, pour les charges administratives, le principe de permanence de mthode de calcul et


daffectation reste le contrle cl. Lorsque la socit opte pour une affectation forfaitaire suivant un
taux pralablement tabli, tout changement dans le taux ou la mthode de calcul devra tre le rsultat
dune justification approfondie.
5. Imputation des dpenses communes
Ce facteur doit tre pris en compte pour lestimation de la superficie vendable, et par consquent, elle
concerne essentiellement les produits achevs, qui peuvent faire lobjet de dstockage partiel pour
livraison au client final.
Les dpenses communes correspondent aux biens construits alors quils ne seront pas vendus ; cest le
cas des mosques, des postes de police, des arrondissements, des voiries
Lauditeur vrifie si les superficies intgres et utilises pour le calcul de cot unitaire du mtre carr
ne comprennent pas les superficies des produits non vendables.
6. Comptabilisation des charges
Le systme de comptabilisation pour les promoteurs immobiliers est invers. De ce fait toutes les
charges affectes au stock sont directement constates en stock. A la fin de lexercice, les charges
engages au cours de lexercice sont constates en charges en contrepartie du compte de variation de
stocks de matires et fournitures ou de produits en cours.
Lauditeur sassure ainsi du respect de cette rgle.
Les critures lies aux comptes de stocks peuvent tre rpertories en quatre (4) catgories
diffrentes :
-

Acquisition de terrain ou achats de travaux ;

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Constatation des charges financires ;


Constatation des charges administratives ;
A la fin de lexercice.

Acquisition de terrain ou achats de travaux


Ces oprations sont comptabilises comme suit :
31xxx
3455
4411

Compte de stock
Etat TVA rcuprable
Fournisseurs

X
X
X

Constatation des charges financires


31xxx
7393

Compte de stock
Transfert de charges financires

X
X

Constatation des charges administratives


31xxx
7193

Compte de stock
Transfert de charges dexploitation

X
X

A la fin de lexercice
Lensemble des mouvements lis aux stocks est constat en variation de stock par la contrepartie du
compte dachats de matires premires ou la rserve foncire et achats de prestations de service pour
les travaux.
7. Bouclage final du stock
A la fin de lexercice, un bouclage global doit tre effectu afin de vrifier la cohrence globale des
donnes en stocks.
Ce contrle arithmtique vise vrifier si lquation suivante est vrifie :
Stock initial +/ variation de stock= stock final.
Etant entendu que les sorties sont enregistre dans un compte spcial (le chiffre 9 en 4me position).
Afin de mieux apprhender les critures relatives ces dstockages, ci-aprs un exemple qui
correspond la continuit de lexemple prcdent.
a. Dstockage de produits en cours
Le dstockage de produit en cours est comptabilis une fois lautorisation de construire dlivre.
Dans le cas de constructions par tranche, le compte crditer comprend un numro 9 en 4me position,
comme par exemple : 3139.
b. Dstockage de produits finis
Le dstockage de produit finis intervient au moment de la livraison.

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Section 4 : Provisions pour dprciation


A. Objectifs de contrle
Le contrle portant sur les provisions a pour objectif :
- Sassurer que la valorisation comptable des stocks est au moins gale au prix de ralisation ;
- Sassurer que les stocks et projets grs ne vont pas gnrer des pertes prvisionnelles ;
- Sassurer que les stocks ne gnrent pas de passif latent comptabiliser.

B. Contrle effectuer
1. Contrle du prix de ralisation
Compte tenu du temps dcoulement des stocks de produits immobiliers et de linstabilit des prix de
vente, lauditeur doit procder au rapprochement des cots de revient aux prix de ventes ralises.
Ce rapprochement se base sur le prix de vente actuel mais aussi des prix de vente appliqus
postrieurement la date darrt des comptes.
Conformment aux dispositions du CGNC, le prix de vente est corrig par les frais de
commercialisation engags ou engager.
Ce contrle est effectu par programme et peut tre effectu par sondage. Il porte sur un
rapprochement du cot de revient aux prix de ventes appliques.
2. Pertes terminaison
Si le premier contrle est plus vident et facile mettre en uvre, le contrle des pertes terminaison
est plus dlicat. Et ce parce que lauditeur ne peut pas estimer de manire efficace les charges
engager. Ainsi, pour ce contrle, il est plus important de sattarder sur les procdures mises en place
par lentit pour cerner ces pertes.
Nanmoins, lauditeur doit procder au rapprochement du cot prvisionnel calcul par rapport
lhistorique de valorisation du stock et par rapport aux standards.
Les pertes terminaison sont dtailles en provision pour dprciation et provision pour risques. De
ce fait, lanalyse de cette rpartition est aussi apprhende par lauditeur. Cest ainsi quil est
recommand dexiger un rapport dexpert la fin de chaque anne de prfrence.
3. Taxe sur terrains urbains non btis
La taxe sur terrains urbains non btis tant base sur les terrains non encore totalement construits,
lauditeur doit sassurer que cette taxe est correctement honore.
Lauditeur demande la liste des terrains non encore construits afin de sassurer que cette taxe, si elle
est due, a t provisionne. Cette taxe est bien videmment due sur tous les terrains nayant pas encore
fait lobjet dautorisation de construire ainsi que les terrains ayant fait lobjet dautorisation de
construire. Lauditeur doit vrifier aussi le respect du dlai de ralisation.
Cette taxe ne doit pas tre incluse dans le cot de revient des programmes dans la mesure o son
engagement nest pas li la ralisation du programmes et quelle a t instaure dans un objectif de
limiter leffet de spculation.

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Chapitre 5 : Cas pratique sur la socit ALPHA


Dans ce chapitre, un cas pratique sur la socit ALPHA va tre prsent. Le nom de la socit a t
chang et les donnes chiffres ont t multiplies par un coefficient par souci de confidentialit.
Il sagit dune mission de commissariat aux comptes de lexercice 2012 en rponse aux dispositions
des nouvelles lois sur les socits commerciales notamment la loi 17-95 relative la socit anonyme
qui prvoit que le commissaire aux comptes donne une opinion sur les tats de synthse.
Lobjectif de cette partie tant dappuyer la dmarche daudit des comptes de stocks par un cas
pratique. Les diligences qui sont droules sont regroupes en deux sections :

La premire section concerne la prise de connaissance gnrale de lentreprise, les principales


tapes du processus dactivit de promotion immobilire et la revue analytique prliminaire.
La deuxime section comprend lvaluation interne, linventaire physique ainsi que les tests de
contrles du compte de stocks.

Section 1 : Prise de connaissance gnrale de la socit


1. Description de la socit et de son activit
Activit de la socit
Cre le 15 juin 2008 par la socit gyptienne GAMMA, la socit ALPHA est une socit anonyme
de droit marocain ayant pour objet social en tous pays, selon ses statuts, deffectuer, tant pour ellemme que pour le compte de tiers :
1- La ralisation, ou lexcution soit directement, soit indirectement, soit en association ou en
participation avec des tiers de tous travaux de Btiment ou Gnie Civil, tous corps de mtiers,
gros uvres pour son compte ou pour le compte de tiers ;
2- La construction densembles immobiliers destins tout usage : touristique, habitation de tous
genres (H.L.M rsidence, villa, coproprit) pour la vente, la location ou lexploitation
industrielle, commerciale, sportive ou artistique ;
3- La rnovation ou lentretien de tout monument historique ou religieux ;
4- Lachat, la vente ou lchange de tout terrain ;
5- Lquipement, la viabilisation, le lotissement, le morcellement et la mise en valeur de toutes
surfaces de terrain situes en zone urbaine ou rurale ;
6- Limportation, lexportation, la dtention, le stockage et la distribution de tous produits et
matriaux de construction en tat brut ou en produit fini se rapportant directement lobjet
ainsi que la reprsentation gnrale ou exclusive de toute marque de fabrique nationale ou
trangre sy rapportant ;
7- Et plus gnralement toutes oprations commerciales, industrielles, financires, artisanales,
mobilires, ou immobilires pouvant se rattacher directement ou indirectement lobjet social
et tout autre objet similaire ou connexe, susceptible den faciliter son extension ou son
dveloppement.

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Contexte du projet
Le projet immobilier sinscrit dans le cadre du dveloppement touristique du site de Bouskoura, situ
dans la province de Nouaceur (rgion de Casablanca). Il prvoit la construction, lamnagement, la
promotion, la commercialisation et la valorisation des infrastructures htelires, ludiques et sportives au
profit des promoteurs touristiques.
Actionnariat
ALPHA a t dot dun capital initial de MMAD 10, lequel a t augment de MMAD 4 puis de MMAD
350 pour tre port MMAD 364.
Un pacte dactionnaire avait t sign avec OMEGA Developpement (courant juillet 2009), en vertu
duquel cette dernire participera hauteur de 30% du capital de ALPHA au terme dune augmentation de
capital portant ce dernier de MMAD 10 MMAD 364. Le dcret du premier ministre autorisant OMEGA
Developpement prendre cette participation a t publi en septembre 2009.
Porte & Consistance du projet

Alpha
Bouskoura

Phase I

Sousphase I

Phase II

Sousphase II

Le projet Alpha Bouskoura comprend deux phases :

Phase I : portera sur une assiette foncire de 700 hectares et concerne la ralisation dun site
quip dinfrastructures htelires, ludiques et sportives. Ceci sera ralis en deux sous
phases dtailles comme suit :

La sous phase I portera sur une superficie de 400 hectares et comprendra :


6 htels de 1.800 chambres,
1.222 appartements, villas et town houses,
Une marina, 100 anneaux,
Un golf de 18 trous,

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daudit par les risques du cycle stocks.

Une marina town et un centre sportif.

Louverture de cette phase est prvue pour dbut 2013. A noter que le dmarrage des travaux est prvu
pour dbut 2011.
La sous phase II portera sur une superficie de 300 hectares et comprendra :
- 4 htels de 1.300 chambres,
- 780 appartements, villas et town houses,
- Extension du golf 27 trous,
- Une Mdina,
- Un centre de congrs.
Louverture de cette phase est prvue pour dbut 2015.

Phase II : concerne une assiette foncire de 1000 hectares. Le lancement des travaux est
prvu en 2015.

2. Lorganisation de la socit
ALPHA est structur sous forme de ple de mtiers o la direction technique (Engineering & Design)
assure un rle trs important.
En effet, cette direction, en charge de tout le processus technique, de la planification et de ltude
technique pralable du programme immobilier la livraison est le centre de gravit de toute la
structure.
Le dpartement technique de ALPHA assure les fonctions suivantes :
Gestion de la rserve foncire ;
Ralisation des tudes de faisabilit des programmes immobiliers ;
Lancement des appels doffre des corps de mtiers chargs de lassistance de la socit :
architectes, bureaux dtude, bureaux de contrle ;
Lancement des appels doffre de ralisation des travaux ;
Suivi de ralisation des travaux ;
Approbation des factures des travaux raliss ;
Approbation et constatation de livraisons des travaux.
A ct de la direction technique, il existe une direction commerciale (ou marketing), une direction
administrative, une direction de gestion des ressources humaines et une direction financire.
La direction marketing assure le volet commercialisation des produits, et dmarre gnralement la
mise sur le march avec le lancement des appels doffres de ralisation de travaux.
La direction gestion des ressources humaines est charge de la gestion du personnel, de la gestion de
carrire et de la gestion de la paie.
La direction administrative est charge des moyens gnraux et de la gestion de lespace de travail.
La direction financire assure les fonctions financires, de gestion comptable, de contrle de gestion,
de gestion de trsorerie et de ltablissement des tats financiers.

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daudit par les risques du cycle stocks.

3. CONTEXTE FISCAL
a. Impt sur les socits
La socit est soumise limpt sur les Socits (IS) au taux de droit commun, soit 30%. Limpt d
ne peut tre infrieur une cotisation minimale (CM) calcule au taux de 0,5% des produits
dexploitation hors taxes.
A rappeler que la socit, dont la cration a eu lieu le 15 juin 2008, est exonre de la CM pendant les
36 mois qui suivent la date de dbut de son exploitation. Toutefois, cette exonration cessera d'tre
applique l'expiration des soixante (60) premiers mois qui suivent la date de constitution (Art. 144
du CGI).
b. TVA
La socit rcupre la TVA ayant grev ses charges et ses immobilisations selon les rgles du droit
commun.
La socit ayant son sige Casablanca facturera la TVA sur les oprations de vente quelle ralisera
sur le site Nouaceur.
c. Rgime fiscal des prestations factures par des entreprises non rsidentes
Les paiements dus sur les prestations de services (tudes) factures par des personnes non rsidentes
sont soumis la RAS (retenue la source) au titre de lIS au taux de 10%.
Toutefois, la socit nopre pas la RAS (Retenue la source) sur les prestations factures par les
cabinets darchitectes franais, en se basant sur lart. 206 de la convention fiscale Maroc-France qui
prvoit leur imposition dans le pays de rsidence.

Section 2 : Cadre de la mission


I.

Evaluation du contrle interne

Un contrle interne des stocks na pas t ralis. Les tests et les procdures de contrle interne que
nous allons dtailler dans ce qui suit se limiteront uniquement lun des cycles les plus importants
dans la socit : Cycle des Achats.
Les contrles traits ci-aprs concernent la fonction de travaux de sous-traitance et les procdures
dachat de matires et fournitures ( noter que ces dernires sont communes toutes les entreprises).

larticle 20 de la convention stipule que :


Les revenus qu'une personne domicilie dans un Etat contractant retire d'une profession librale ou d'autres
activits indpendantes de caractre analogue ne sont imposables que dans cet Etat, moins que cette personne
ne dispose de faon habituelle dans l'autre Etat contractant d'une base fixe pour l'exercice de ses activits. Si
elle dispose d'une telle base, la partie des revenus qui peut tre attribue cette base est imposable dans cet
autre Etat.
Sont considres comme professions librales, au sens du prsent article, notamment l'activit scientifique,
artistique, littraire, enseignante ou pdagogique ainsi que celle des mdecins, avocats, architectes ou
ingnieurs.

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daudit par les risques du cycle stocks.

La conclusion des contrats de sous-traitance consiste :


Vrifier le processus de slection des fournisseurs des travaux avant la signature du contrat
(mise en concurrence, tude de leurs situations).
Consulter les contrats de sous-traitance (par la technique de sondage) et vrifier lexistence
des signatures des personnes habilites (lentrepreneur, lentreprise, le bureau dtudes, le
matre douvrage).
Lexcution du contrat de sous-traitance consiste :
Vrifier si lentreprise effectue des contrles sur les travaux effectus par le sous-traitant, et si
elle matrialise ces contrles tout en se rfrant au cadre contractuel.
Vrifier si lentreprise effectue un rapprochement entre les charges de sous-traitance figurant
dans les situations reues du fournisseur et lvaluation de lavancement des travaux, et
valuer le traitement des carts soulevs.
Vrifier si lentreprise effectue une analyse de la balance ge des fournisseurs de soustraitance, et si elle permet didentifier dventuels litiges.
Vrifier si lentreprise effectue une analyse de lantriorit des retenues de garanties, afin de
relever les dettes restant en solde un an aprs la rception dfinitive des travaux.
Vrifier lexistence et valuer les procdures prventives et protectrices effectues par
lentreprise en cas de dfaillance dun fournisseur de sous-traitance.
Description de la procdure de la fonction achat
Un budget concernant les achats de projets est tabli chaque anne par le directeur technique.
Le Budget est prpar par le directeur technique et valid par le Directeur Gnral avant dtre
approuv par le conseil dadministration.
Il existe deux types dachats :
Les Achats de matires premires et fournitures
Les Achats qui concernent les projets.

A. Achats de matires premires et fournitures


1) Presentation du department
Le dpartement Achats et approvisionnement soccupe de tous les achats et approvisionnement dont
lentreprise a besoin en garantissant le ravitaillement dans les conditions requises, en termes de
quantit, temps, qualit et prix. Par ailleurs, lobjectif dans ce narratif tant de dcrire la procdure
dachats de matires premires.
Le dpartement est pilot par un responsable du dpartement Mr BELHAJ. Le dpartement dispose
dun module achat qui fait partie de lERP global SAGE o les oprations dachats sont gres de la
passation de la commande la comptabilisation au paiement.
Chaque agent qui utilise le module achat dispose dun mot de passe qui lutilise soit pour contrler,
saisir les commandes ou les rceptions. Dune manire gnrale, le schma du processus Achat se
prsente comme suit :

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daudit par les risques du cycle stocks.

2) Procdure dachats de matires premires


Lapprovisionnement en matires premires de la socit se fait gnralement au niveau local et
concernent principalement les achats de ciment, acier, sable et gravette, peinture, cble fil ; etc.
Expression du besoin
Le besoin dachat pour les matires premires est toujours anticip par llaboration dun plan dachat
et dapprovisionnement prvisionnel effectu par le responsable des achats sur la base du plan de
production annuel tablis par le responsable production. Le plan de production annuel se fait
conformment aux prvisions annuelles de ventes tablit par le responsable commercial et valid par
la Direction.
Ce besoin est matrialis par llaboration dune demande dachat Stock par le responsable magasin en
fonction de ltat de stocks ou des opportunits du march dtectes par la Direction Gnrale.
Les demandes dachats sont manuelles et sont adresses au responsable des achats aprs avoir t
approuves par le DAF et le Directeur gnral dlgu.
Consultation et choix des fournisseurs
La consultation des fournisseurs locaux se fait via des appels doffres. Les appels doffres sont rdigs
par le responsable des achats et valids par la direction gnrale. Ils sont ensuite envoys par mail ou
par fax aux fournisseurs.
Les offres sont ensuite rceptionnes par le secrtariat de la socit sous plis cachets et informe le
responsable des achats qui communique par la suite une date douverture des plis au DAF,
Responsable Qualit, DG dlgu et DG.
Un tableau comparatif des offres fournisseurs est tablit afin de choisir la meilleure offre. Les critres
de slections sont le prix unitaire, le dlai de rglement, conditions de livraison, dlai de rglement,
etc
Passation de la commande
Le bon de commande est tabli par le responsable des achats partir du systme sur la base de la
demande approuve par le DAF, DG dlgu. Il est valid par le DAF, le Directeur dlgu et le DG
sur systme. Cette validation est matrialise par lapposition des spcimens des signatures

79 BAH Kadiatou Pth

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daudit par les risques du cycle stocks.

prenregistres sur le systme. Le BC est dit partir de lERP en 5 exemplaires et lenvoi du BC au


fournisseur se fait par fax sauf sil exige une copie du BC.
La rception des biens et Stockage
Pour chaque entre des stocks, le magasinier et le responsable qualit procdent la vrification
quantitative et qualitative de la livraison. Ils sassurent que la commande livre est conforme au Bon
de commande en rapprochant les rfrences et les quantits livres ce qui est signal sur le bon de
livraison (BL).
Ensuite, le magasinier sassure que la marchandise reue nest pas endommage pour quil accepte
dfinitivement dans son stock. En cas danomalie, le magasiner ou lagent de la production informe
par crit le responsable du dpartement achat de toutes les remarques constates. Ce dernier saisie
alors le/les fournisseurs dfaillant en lui demandant le remplacement de la marchandise ou
ltablissement dun avoir.
Une fois tout le travail effectu, le chef magasinier remplit un bon de rception (BR) et appose un
cach de rceptions dat et sign. Il constate aussi la rception de la marchandise sur le systme afin
de mettre jour lEtat de Stock.
Notons quen labsence de la rception enregistre par le magasinier sur le systme, la
comptabilisation de lachat nest pas possible. Toute comptabilisation dun achat ncessite au
pralable une rception enregistre sur le systme par le magasinier.
Comptabilisation de lachat
Le responsable des achats transmet au responsable de la comptabilit fournisseurs tous les documents
relatifs lachat : Bon de rception, bon de livraison, facture fournisseur.
La comptabilisation de lachat consiste slectionner sur le systme la rception enregistre par le
magasinier et saisir ensuite les informations relatives au fournisseur.
Le comptable vrifie que les diffrents visas sont apposs sur les documents constituant le dossier, que
le calcul sur la facture est correct et enfin rapproche facture, BL, BR. Une fois que ces contrles sont
jugs satisfaisants, la mention Comptabilis est appose sur la facture. Le chef comptable valide
l'criture par une signature.
Le rglement des fournisseurs
Les rglements se font par chque ou effets pour les achats locaux et par lettre de crdit pour les achats
ltranger. Les rglements sont effectus par la responsable trsorerie, qui transmet ensuite les pices
de rglement au responsable comptabilit fournisseurs afin que celui constate le rglement sur le
systme.

3) Test contrle sur le respect de la procdure achat-stock de MP et fournitures


Pour sassurer du bon droulement de la procdure ci-dessus, nous avons slectionns 30 dossiers
dachats et sommes assurs que lensemble des documents mentionns dans la procdure Achats
existent et soient conformes la procdure Achats avec pour double objectif sassurer du respect de la
procdure Achats et de la bonne valorisation et de la correcte imputation des frais dapproches.

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Fournisseur N de facture Date de la facture Date Reception

Date de comptabilisation

F/SS 1

FS117025

30/09/2011

19/08/2011

30/09/11

F/SS 1

FS116960

30/09/2011

12/09/2011

30/09/11

F/SS 1

FS118450

31/10/2011

08/10/2011

30/11/11

475/12

05/04/2012

F/SS 1

FS118522

31/10/2011

18/10/2011

30/11/11

F/SS 2

25 711,00

12/03/2012

12/03/2012

30/04/12

F/SS 3

10002880

04/01/2012

19/01/2012

31/01/12

F/SS 3

10002880

16/02/2012

01/03/2012

31/03/12

F/SS 3

10002880

04/01/2012

19/01/2012

31/01/12

F/SS 3

10002880

29/12/2011

06/01/2012

31/01/12

100478390

18/01/2012

02/02/2012

29/02/12

100478072

17/04/2012

01/02/2012

29/02/12

100480865
M42102-2122220027-001
M42102-2122230028-002
100487065

01/02/2012

20/02/2012

29/02/12

22/11/2011

08/01/2012

25/01/2012

02/03/2012

18/01/2012

02/02/2012

29/02/12

10002880

16/02/2012

01/03/2012

31/03/12

100048750

30/12/2011

02/02/2012

29/02/12

100480667
M32102-2011120050-001
90009894

01/02/2012

20/01/2012

29/02/12

26/12/2011

12/02/2012

05/02/2012

05/05/2012

29/02/12

100578910

15/03/2012

26/03/2012

31/03/12

F/SS 5

90003968

05/12/2011

40 889,00

31/12/11

F/SS 6

90 116 822,00

17.11.2011

25/11/2011

31/12/11

F/SS 7

221889-001

22/11/2011

02/12/2011

31/12/11

F/SS 3

100454231

10/10/2011

01/11/2011

30/11/11

F/SS 8

90043792

22/07/2011

28/07/2011

31/08/11

F/SS 7

90003968

15/03/2012

26/03/2012

31/03/12

90003968

20/03/2012

31/03/12

100578910

15/03/2012

31/03/12

F/SS 4
F/SS 5

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1
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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Existence DA (Demande dachat)


DA signe par les responsables (Magasinier, DAF, DGD, DG)
Existence BC (Bon de Commande)
BC sign par les responsables (Responsable Achat, DAF, DGD, DG)
Existence BR (Bon de rception)
BR sign par les responsables (Magasinier, responsable Qualit)
Existence Facture Fournisseur
8. Mention Comptabilis et Bon payer sur la facture
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Conclusion :
Les points suivants ont t relevs :

Les demandes d'achats manuels ne figurent pas dans les dossiers d'achats (24 cas sur 30)
Les Bons de commande figurant dans les dossiers achats ne sont pas tous signs par les
responsables dsigns dans la procdure (18 cas sur 30)
Les Bons de rceptions manuels ne figurent pas dans certains dossiers (14 cas sur 30)
La date de comptabilisation ne correspond pas la date de transfert de proprit

82 BAH Kadiatou Pth

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

4) Conclusion sur la procdure Achat matires premires et fournitures


Anomalie/ faiblesse

Incident/ risque

Recommandations

Rponse du client

Les demandes d'achats Non-respect de la Toute commande doit faire


manuels ne figurent pas procdure. Besoin lobjet dune demande
dans les dossiers d'achats non fond
dachat manuel et sur
(24 cas sur 30). Certaines
systme pour tre ensuite
commandes ne font pas
soumis la validation de la
lobjet
de
demande
direction afin de sassurer
dachats manuels
du bien-fond des achats.

Certains besoins dachats sont


exprims par la direction ce qui
explique
labsence
de
demandes dachats manuels.
Toutes les demandes dachats
sur le systme sont obligatoires
afin dtablir le bon de
commande.

Les bons de commandes Non-respect de la Systmatiser la signature


figurant dans les dossiers procdure
des Bons de commandes
ne
sont
pas
par les signataires dsigns
systmatiquement signs
et les classer au niveau des
par
les
responsables
dossiers dachats
dsigns cet effet (18
cas sur 30).

Labsence de signatures sur


certains bons de commande
sexplique gnralement par
lindisponibilit des signataires
au moment de la passation de
la commande. Toutefois, par la
suite, les BC sont signs via le
systme par les signataires
(Nous avons vrifi cette
information. RAS)
Aucune comptabilisation sur le
systme nest possible avant la
rception de la marchandise
sur le systme. Toutes fois les
bons de rceptions sont tablis
sauf quils ne sont pas
systmatiquement transmis la
comptabilit

Les Bons de rceptions Non-respect de la La rception manuelle


manuels ne sont pas procdure
permet de sassurer quun
systmatiquement tablis
contrle de second a t
la rception de la
effectu par le responsable
marchandise.
qualit et que les quantits
livres sont conformes.
Ainsi, mme si une
rception est faite sur le
systme par le magasinier,
les bons de rceptions
manuels devraient tre
tablis parlement.
La
date
de Risque de Cut-Off
La date de comptabilisation
comptabilisation
ne
doit correspondre la date
correspond pas la date
de
rception
de
la
de transfert de proprit
marchandise conformment
au CGNC.

B. Les achats de projets :


La socit ALPHA est un promoteur priv. Cependant, les projets quelle traite viennent directement
des accords conclus avec lEtat.

83 BAH Kadiatou Pth

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

a) Description de la procdure de la fonction Achat de travaux (ou de projets)


Les appels doffres
Signature de la
convention

Prparation des
PV d'ouverture
de plis

Signature des
PV

Achat de
terrain

Ouverture des
plis

Lancement du
projet

Lancement des
tudes des
projets

Appel d'offre

Vrification et
retenue de
garantie

En tout premier lieu, il y a signature dune convention entre le Prsident du Conseil


dAdministration de la socit ALPHA et le Ministre de lIntrieur, le Ministre des Finances
et de la Privatisation, le Ministre Dlgu auprs du Premier Ministre charg de lHabitat et de
lUrbanisme, le Gouverneur de la Prfecture et le prsident de la Commune Urbaine.
Aprs la signature de la convention, la socit se charge du Foncier, donc lachat du Terrain.
Si le terrain appartient la Commune, alors lEtat exproprie avec la Commune le Terrain
250 DH et le cde ALPHA pour 1 DH Symbolique.

Une fois lacquisition du Terrain est ralise, les tudes des projets sont lances.
Lorsque les tudes sont prtes, un appel doffre est ouvert. Il y a publication sur 4 journaux
diffrents (2 en Arabe et 2 en Franais). Quand lAvis de Presse est pass, il y a respect des 21
jours du Dcret avant louverture des plis.
Les ouvertures des plis sont prvues lorsque le Dossier Financier est complet. La commission
se chargeant des ouvertures de plis est compose du Matre douvrage, du Matre douvrage
Dlgu, du Bureau dtude, de lArchitecte et des 2 Ministres (Le Ministre dHabitat et le
Ministre de Finance).

Le PV douverture des plis est prpar par le Matre douvrage et sign par les membres de la
Commission. Cette dernire est aussi celle qui signe sur les actes dengagement.
Ce PV est ensuite transmis au Prsident de la socit pour signature.

84 BAH Kadiatou Pth

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Lorsque le PV est approuv, une lettre de notification est prpar par le Chef de Projet ( ce
moment-l, le projet est dbut, adjug et le dlai commence courir).
La Matrise douvrage vrifie la conformit des fournitures et lexcution des ouvrages par
rapport aux documents du march, aux rgles de lart et la rglementation en vigueur.
La retenue de garantie prlever sur les montants des travaux est de 7% du montant initial du
march, augment ou diminu des avenants ventuels. Elle est acquise de plein droit au Matre
douvrage en cas de malfaons, ngligences ou autres manquements de
lEntrepreneur ses obligations.
La consultation restreinte
Une consultation restreinte de 3 entreprises est effectue par le matre douvrage lorsquil
sagit de faibles montants.
Le matre douvrages passe la commande en prparant un Bon de Commande valid par la
signature conjointe du Directeur Gnral et du Prsident de la socit ALPHA.
Lors de la rception il y a soit un PV de rception qui est effectu par le matre douvrage, soit
une mention sur la facture de la rception effectue. Cette rception implique la signature du:
a.
b.
c.
d.
e.

Matre douvrage
Matre douvrage dlgu
Bureau dtude
Entreprises de construction
Groupement des architectes

b) Test de contrle sur le respect de la procdure Achat de projets


Pour sassurer du bon droulement de la procdure ci-dessus, on a choisi les dossiers dachat de
projets diffrents et on a effectu les tests ncessaires :

Fournisseur
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Description
Achvement de voirie et assainissement
Achvement Menuiserie Aluminium
Travaux d'tanchit
Achvement des travaux d'lectrification et d'clairage
public
Achvement des travaux de rseau tlphone zone
promotionnelle
Achvement des travaux d'eau potable
Achvement des travaux de la plomberie sanitaire
Achvement des travaux de peinture
Achvement des travaux de revtement
Achvement des travaux de Menuiserie Aluminium
Etude gotechnique
Achvement des travaux de revtement

85 BAH Kadiatou Pth

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2
P
P
P

3
P
P
P

4
P
P
P

5
P
P
P

P P P P P
P
P
P
P
NA
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

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24
25

Achvement des travaux de peinture


Etude terrassement
Menuiserie bois et mtallique
Plomberie sanitaire
Achvement des travaux d'tanchit
Menuiserie bois et mtallique
Achvement des travaux de peinture
Achvement des travaux de revtement
Achvement des travaux de Menuiserie Aluminium
Etude environnementale
Achvement des travaux d'lectricit
Plomberie sanitaire
Menuiserie bois et mtallique

P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

P : satisfaisant
1.
2.
3.
4.
5.

PV d'ouverture des plis ;


Visa des membres de la compagnie accepte ;
Signature Matre d'ouvrage dlgu ;
Signature Architectes ;
Signature du bureau dtude ;

Conclusion : Le test est satisfaisant


c) Le traitement des comptes fournisseurs

Les rceptions sont effectues par la Commission compose du :


Matre douvrage
Matre douvrage dlgu
Bureau dtudes
Architectes
Bureau de contrle
Et les entreprises de constructions.
Les factures reues de la part des fournisseurs sont accompagnes des bons de commandes et
des bons de livraison des fournisseurs.
Si la rception est conforme aux attentes du March et aux Normes, la Matrise duvre
dresse sur le champ, sous sa responsabilit, un procs-verbal de rception de ces oprations
(un PV de Rception Provisoire) quelle vise et soumet lapprobation du Matre douvrage et
quelle diffuse immdiatement aux parties intervenantes (Matre douvrage dlgu, les
architectes, le bureau dtude, le bureau de contrle et le Matre douvrage dlgu, les
Architectes et les entreprises).
Si la rception comporte des rserves, le PV mentionne en dtail les omissions, imperfections
ou malfaons constates et la simple notification par lettre recommande avec avis de
rception lEntrepreneur lui vaut injonction dexcuter ou de terminer les travaux omis ou
incomplets et de remdier durablement, conformment aux rgles de lart, aux imperfections
et malfaons dans le dlai prescrit sans que a dpasse les 3 mois.

86 BAH Kadiatou Pth

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

LEntrepreneur conserve la garde du chantier, quil y ait ou non prise de possession des
btiments par le propritaire, jusqu la constatation, par procs-verbal, tant de la leve des
rserves que de la remise en ordre complte du chantier.
Aprs lexpiration du dlai de garantie fix 1 an, dater de la rception provisoire, il est
procd la rception dfinitive dans les mmes conditions que pour la rception provisoire.
Pendant cette dure de 1 an, lEntrepreneur demeure responsable de ses ouvrages et est
tenu de les entretenir.
Le dcompte est effectu chaque fin du mois selon lavancement des travaux. Quand la
rception dfinitive est effectue, le dernier dcompte est effectu lentreprise et il y a
remise de la caution.
Aprs paiement de la caution, le march est termin et cltur.
d) Les dcaissements
Le dcompte est effectu chaque fin du mois selon lavancement des travaux. Quand la
rception dfinitive est effectue, le dernier dcompte est effectu lentreprise et il y a
remise de la caution (7% du prix initial du March).
Le paiement de ces dcomptes se fait par chque. Ce chque est sign par le Directeur Gnral
et par le Prsident (Signature conjointe).
Le chque est agraf avec la facture et le dtail des constructions ralises.
e) Conclusion sur la procdure Achat de projets
Faiblesse/ Constatation
Les factures dachats de travaux
ne sont pas vises ni par un
bureau dtudes ni par le
responsable dexploitation.
La socit ne dispose pas dun
suivi
rigoureux
des
avancements de travaux. De
mme, la liste des travaux
raliss non encore facturs
nest pas tablie rgulirement.

Risque/ Incidence
Recommandation
Risque de non ralit des achats La socit devrait mettre en place
comptabiliss.
des procdures de contrle des
travaux

Risque de non concordance


entre les ralisations et la
comptabilit ;
Risque de non matrise des
travaux raliss ;
Difficult de rattacher chaque
exercice les charges qui lui
incombent.
Les PV de rception de march Risque derreur ;
ne sont pas tablis pour les Risque de non concordance
entre les ralisations et la
travaux achevs.
comptabilit.
Le service financier ne dispose
pas des contrats de travaux avec
les
fournisseurs.
Aucun
rapprochement avec les factures
dachat nest ralis
Les retenues de garanties ne
sont pas constates.

87 BAH Kadiatou Pth

La socit devrait disposer dun


suivi rigoureux des travaux
raliss ou en cours de ralisation
permettant un matrise des tats
davancement du projet.

Les travaux achevs devraient


faire lobjet dun contrle. Ce
contrle va tre matrialis par le
visa de contrleur sur le PV de
rception de march.
En absence de contrat, la Il est recommand de conclure des
comptabilit nest pas en contrats pour tous les travaux
mesure de dtecter les risques mme les travaux supplmentaires.
de discordance lis aux
oprations dachats ;
Application non permanente des
contrles cls.
Les stocks de travaux en cours Il est recommand de constater les
sont sous-estims, de mme que retenues de garanties dans un souci
les
comptes
de
passif de respect de la ralit des marchs
(fournisseur)
de travaux comptabiliss.

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

II.

Inventaire physique

1. Analyse de la procdure crite dinventaire


La socit a tabli une procdure dinventaire qui dfinit :
Les programmes inventorier ;
La composition et laffectation de chaque quipe dinventaire ;
Les supports denregistrement des quantits inventories ;
Les traitements effectuer pour lexploitation de linventaire ;
Le planning de lopration dinventaire.
Les stocks de produits en cours ne vont pas faire lobjet dun inventaire mais des
part des bureaux dtude et de contrle vont tre fournies.

confirmations de la

2. La prparation dinventaire
Les badges des quipes dinventaire ont t fournis pour faciliter laccs aux zones de
stockage ;
Les cls des constructions ont t mises disposition aux quipes dinventaire. Pour
les terrains, des plans simplifis ont t diffuss pour faciliter le comptage ;
Les ventes de produits finis ont t entirement intgres au systme dinformation ;
Le planning dinventaire a t diffus ;
Tous les intervenants sont informs du dmarrage de linventaire physique.
3. Le droulement de linventaire et sondages effectus
La procdure dinventaire a t respecte ;
Les btiments suivants ont subi des malfaons et ncessitent des travaux de rparation : A25 et
C45. Les quipes dinventaire ont identifis ces biens au procs-verbal pour prise en compte
de la part de la direction technique ;
Laccs 9 appartements, nest pas possible, cause la perte des cls douverture. Une
commission compose du responsable dinventaire et dun membre de la direction technique
ont prvu dans les 2 jours, de refaire les serrures pour raliser le comptage de ces biens. Ces
biens sont estims en stocks KMAD 650. Nous avons prvu daccompagner cette
commission pour apprcier ces biens.
Lassistance linventaire physique a port sur six (6) programmes reprsentant 30% du total
du stock.
4. Lexploitation de linventaire
A la fin de lopration dinventaire, un procs-verbal a t rdig et sign par les membres de
chaque quipe.
Ces procs-verbaux sont contrls par le dpartement audit qui a procd au rapprochement de
linventaire au stock permanent.
Les carts ont t communiqus et expliqus par les diffrentes quipes.
5. Conclusions
Lassistance lopration dinventaire physique na pas rvl danomalies significatives.

88 BAH Kadiatou Pth

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

III.

Contrle des comptes

1) Revue analytique du stock


La hausse des stocks et en cours se prsente comme suit :

31/12/11

Augmentation

N compte

Intitul

3121

Stocks MP

976

31341

Travaux en cours (a)

10 570

313420

Stock - Etudes en cours (b)

20 711

3 138

313430

Stock - Prestations en cours (c)

1 999

18

313431

Stock - Projet immobilier (d)

313810

Frais de fonctionnement lis au projet (e)

14 242

313820

Participation au dveloppement socio-conomique (f)

1 800

38 752

89 BAH Kadiatou Pth

| ISCAE 2013

1 657

Reclassement

966

10

2 364

12 934

1 124

22 725

1 399

618

1 124

2 781

9 162
25 522

31/12/12

-1

23 404

1 800
64 273

Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

(a) Le stock des travaux en cours est constitu de :


Charges stockes de lexercice relatives la Business Unit Construction pour KMAD 9856.
Il sagit notamment des charges de personnel et des divers frais de fonctionnement
Libells
Total Achats
Total charges externes A
Total Charges Externes B
Total Charges de personnel
Total Dotations d'exploitation
Total gnral en KMAD

Montants
123 589,11
1 418 543,27
15 101,51
7 867 324,13
431 406,11
9 856

Stock des travaux effectus en 2011 reclasss dans ce compte pour KMAD 1.865. Il sagit
essentiellement des frais de dblais de terrains,
Fournisseur
STEP
STEP
STEP
Total test

Num facture
23/2011
20/2011
24/2011

Date facture
Montant HT
1
28/08/2011
632
P
31/07/2011
491
P
09/09/2011
275
P
1 399

Total mouvements

1 865

Taux de couverture

75%

1.
2.
3.
4.
5.

2
P
P
P

3
P
P
P

4
P
P
P

5
P
P
P

Observation
Dblais de terrains
Dblais de terrains
Dblais de terrains

Existence de la facture
Existence mentions obligatoires sur la facture
Correcte comptabilisation en valeur
Comptabilisation sur la bonne priode
Imputation dans le compte appropri

Stock des travaux effectus en 2012 pour KMAD 1.214. Il sagit essentiellement des travaux
de construction de deux btiments comptant 12 chambres chacune dont lune loge les
bureaux des ingnieurs et lautre constitue un htel pour le logement des ingnieurs et clients
potentiels.
(b) La variation des Etudes en cours correspond essentiellement aux diffrentes tudes ralises
courant lexercice. Il sagit des tudes gologiques, de voiries, de terrassement,
Le montant des tudes engages courant lexercice 2012 slve KMAD 1.842.
La variation des tudes en cours CORPORATE sanalyse comme suit :
Libells
Reprises Factures non parvenues de la provision 2011
Stock constat en 2012 hors reclassements
Provisions Factures non parvenues constates en 2012
TOTAL

90 BAH Kadiatou Pth

Montant
-2615
1964
2493
1 842

| ISCAE 2013

Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Par ailleurs, ce compte loge des travaux de construction correspondant la Business Unit
Construction pour KMAD 172.
(c) La variation du compte Prestations en cours sexplique essentiellement par le reclassement vers
le compte 31341 Travaux en cours dun total de KMAD 1.399. Il sagit des frais de dblais de
terrains raliss en 2011.
Le tableau de variation des prestations en cours sanalyse comme suit :
Compte

Libell

313430

Stock - Prestations en cours

31/12/11

1 999

Augmentation Reclassement 31/12/12

18

1 399

618

(d) Ce compte loge les frais des tudes architecturales et de design des produits finis. La variation
correspond essentiellement aux tudes relatives la MARINA, aux htels et aux villas.
Le tableau de variation du stock projet immobilier sanalyse comme suit :
Compte

Libell

313431

Stock - Projet immobilier

31/12/11

Augmentation Reclassement 31/12/12

1 658

1 124

2 782

(e) Ce compte loge essentiellement les charges de personnel et les frais de fonctionnement
incorporables au stock de la Business Unit Corporate.
La variation constate correspond :
Charges de personnel et frais de fonctionnement incorporables au stock de la Business Unit
Corporate, relatifs lexercice 2012, pour KMAD 7.890,
Charges de personnel et frais de fonctionnement incorporables au stock de la Business Unit
Construction pour KMAD 1.272. Il sagit des frais relatifs au mois de janvier et fvrier 2012.
TDC CORPORATE
TDC CONSTRUCTION

7 890
1 272

TOTAL

9 162

(f) Il sagit de lindemnit dvacuation paye aux propritaires de deux htels situs dans la zone
du projet. Cette indemnit leur a t verse en concertation avec les autorits locales.

2) Validation stocks et en cours


Nos objectifs daudit ont consist sassurer que :
Les stocks soient comptabiliss, existent et appartiennent la socit. (Completeness,
Existence, Ownership) ;
La valorisation des stocks soit justifie et correctement calcule, laide dune mthode
admise par les normes comptables applicables dans le cadre de laudit et que les provisions
pour dprciation ncessaires soient comptabilises.

91 BAH Kadiatou Pth

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Stocks et en cours
N compte

Intitul

3121

Stocks MP

31341

31-dc-12

30-nov-12

31-dc-11

Variation

Variation

a-b

a-c

10

499

Travaux en cours

12 934

8 501

313420

Stock - Etudes en cours

22 725

313430

Stock - Prestations en cours

313431

489

10

4 433

12 934

21 086

20 711

1 639

2 014

618

618

1 999

Stock - Projet immobilier

2 782

2 945

313810

Frais de fonctionnement lis au projet

23 404

21 441

313820

Participation au dveloppement socio-conomique

1 800

Total Stocks & encours

64 273

1 381

163

2 782

14 242

1 963

9 162

1 800

1 800

56 890

38 752

7 383

25 521

La valeur des stocks au 31 dcembre 2012 slve KMAD 64.273. Cette valeur englobe essentiellement :
Le stock des travaux en cours, dun montant de KMAD 12.934, constitu des charges de personnel affect la Business Unit Construction et des
travaux de construction de deux Laber Houses. Il sagit de deux constructions comptant 14 chambres chacune dont lune loge les bureaux des
ingnieurs et lautre constitue un htel pour le logement des ingnieurs et clients potentiels.
Le stock des diverses tudes engages dans le cadre du projet pour KMAD 22.725. Il sagit des tudes topographiques, gologiques, voiries,

92 BAH Kadiatou Pth

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Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Les frais de fonctionnement pour KMAD 23.404 constitus des charges indirectes lies au
projet et des charges de personnel de la Business Unit Corporate. Un suivi extra comptable est
tenu par le contrle de gestion pour le suivi des charges incorporer dans le stock suivant les
taux suivants :

Dpartement

Quote-part des charges


incorpors au stock
80%
100%
90%
20%

Direction gnrale
Dpartement technique
Dpartement Marketing
Dpartement Finances
Les travaux effectus ont consist :
-

Elaboration du tableau de variation des stocks (voir revue analytique).


Test de ralit sur les principales tudes de lexercice
Test de ralit sur les principaux travaux de lexercice
Vrification du caractre raisonnable des frais de fonctionnement Corporate incorpors au
stock sur la base du fichier de suivi des dpenses par dpartement tenu par le contrle de
gestion.
Test dexhaustivit sur les frais de fonctionnement CORPORATE.

Test de ralit des tudes en cours Construction


Fournisseur
OULD SIDI
DROGUERIE AMANI
MOHAMED BERNOLLI
SMPF
SMPF
Total test

Num facture Date facture Montant HT


015/2012 09/01/2012
12
376/2012 07/02/2012
13
07/24/12 13/01/2012
19
01/09/2012 13/01/2012
15
01/08/2012 13/01/2012
37
95

Total mouvements
Taux de couverture

1.
2.
3.
4.
5.

1
P
P
P
P
P

2
P
P
P
P
P

3
P
O
P
P
P

4
P
P
P
P
P

5
O
O
O
O
O

Observation
sable, ciment, platre, citerne d'eau et fer
peinture, colle, papier,
A
Marbre pour sol
Faux plafonds
Fentre 2 vantaux, Fentre soufflet

172
55%

Existence de la facture
Existence mentions obligatoires sur la facture
Correcte comptabilisation en valeur
Comptabilisation sur la bonne priode
Imputation dans le compte appropri

A : la facture est comptabilise TTC cependant limpact nest pas significatif (KMAD 1)
Conclusion :
Le compte 313420 Stock - Etudes en cours loge un montant de KMAD 172 qui correspond des
achats de matires premires. Ce solde doit tre reclass dans le compte 31341 Travaux en cours.

93 BAH Kadiatou Pth

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daudit par les risques du cycle stocks.

Test de ralit sur les tudes en cours CORPORATE


Le stock constat en 2012 tester est de KMAD 4.457
Fournisseur
EVR MAROC
REFORA SARL
ECEMA
EVR MAROC
SMA MAROC
SMA MAROC

SEGC
SGI
VEGA ARCHTECTURE

Date facture Montant


21/12/2011
707
29/09/2012
100
20/12/2011
100
21/12/2011
126
20/02/2012
224
24/03/2012
147
30/11/2011
130
31/05/2012
81
30/09/2012
156

1
P
P
P
P
P
P
P
P
P

2
P
P
P
P
P
P
P
P
P

3
P
P
P
P
P
P
P
P
P

4
P
P
P
P
P
P
P
P
P

Observation
Etudes voiries et rseaux nouvelle zone touristique
Ralisation de forages de reconnaissance
MARINA BASIN DETAILED DESIGN
Etudes de terrassement
Marina Design
Marina Basin Detailled Design
Etude gologique complmentaire
Gestion des infrastrutures
Obtention Permis de lotir

1 770
Total stock 2012 hors reclassements

1 964

Taux de couverture

Fournisseur
EVR MAROC 85% AV
HADINE -35%
MGAFOR .-60%
EVR MAROC

90%

Montant provision
353
803
573
331

Total

2060

Total provisions

2493

Taux de couverture

83%

Total test

3 830

Total stock constat en 2012

4 457

Taux de couverture

86%

(1.Existence de la facture ; 2.Existence de mention obligatoire sur la facture ; 3.Correcte comptabilisation en valeur ; 4.Comptabilisation sur la bonne priode)

Conclusion : RAS (contrle satisfaisant)

94 BAH Kadiatou Pth

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daudit par les risques du cycle stocks.

Test de ralit sur les travaux en cours Construction stocks directement


Fournisseur
Divers
Divers
MOHAMED BERNOLLI
MOHAMED BERNOLLI
SOTRANS
SOCAP MAROC
SMPF
DROGUERIE AMANI
SIEB
MOHAMED BERNOLLI
MOHAMED BERNOLLI
MOHAMED BERNOLLI
MOHAMED BERNOLLI
MOHAMED BERNOLLI
Total test

Num facture
Divers
Divers
24/24/12
23/24/12
530/2012
5800
08/417/12
09/06/1906
30/01/1905
9/24/12
10/24/12
11/24/12
12/24/12
13/24/12

Date facture
Divers
Divers
06/08/2012
03/08/2012
05/10/2012
08/10/2012
12/08/2012
01/10/2012
10/11/2012
25/02/2012
17/03/2012
17/03/2012
17/03/2012
17/03/2012

Montant HT
317
235
14
17
19
10
12
12
10
6
3
2
6
8
670

Total mouvements

1 213

Taux de couverture

55%

1.
2.
3.
4.
5.

1
NA
NA
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

2
NA
NA
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

3
NA
NA
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

4
NA
NA
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

Existence de la facture
Existence mentions obligatoires sur la facture
Correcte comptabilisation en valeur
Comptabilisation sur la bonne priode
Imputation dans le compte appropri
Conclusion : RAS (contrle satisfaisant)

95 BAH Kadiatou Pth

| ISCAE 2013

5
NA
NA
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P
P

Observation
OK bons de sorties
OK bons de sorties
Travaux de construction
Travaux de construction
Marbre
Accessoires de portes et fentre
Portes et fentres
Carrelage
Accessoires lectriques
Carrelage du sol
Travaux de construction
Carrelage du sol/mur
Travaux de construction
Travaux de construction

Audit financier et comptable dune entreprise de promotion immobilire : contribution llaboration dune approche
daudit par les risques du cycle stocks.

Vrification du caractre raisonnable des frais de fonctionnement CORPORATE


TRANSFERT DE CHARGES PAR DEPARTEMENT ET PAR NATURE DE CHARGES

NATURE DE CHARGES

CEO

MARKETING

ENGINEERING & DESIGN

FINANCE

7 103 070,59

2 274 248,20

971 187,52

3 300 594,14

557 040,74

244 593,88

114 368,67

104 976,00

25 249,21

91 719,21

59 173,05

22 711,08

9 121,55

713,54

DEPLACEMENTS + SEMINAIRS

415 270,16

216 667,85

60 646,73

130 377,05

7 578,52

HONORAIRES DE TRADUCTION

21 465,00

ACHATS COPIES ET TIRAGES

14 112,00

CHARGES DU PERSONNEL
LOCATION LONGUE DUREE / CREDIT BAIL
TELEPHONE GSM + CLE INTERNET

TOTAL CHARGES TRANSFERES AU STOCK

TOTAL TRANSFERE EN STOCK

7 890 230,84

21 465,00

2 664 457,77

5 166,00

8 946,00

1 059 711,33

3 575 479,73

590 582,02

Total en KMAD

Conclusion :
Le transfert des charges externes indirectes et frais de personnel du dpartement Finances est calcul sur la base dun taux forfaitaire de 20% appliqu aux
charges du personnel affect au dpartement et aux charges indirectes relatives au directeur financier de la Business Unit Corporate. Nous estimons que le taux
appliqu ainsi que les bases retenues pour le calcul doivent tre justifis.

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daudit par les risques du cycle stocks.

Test dexhaustivit sur les frais de fonctionnement

Notre objectif est de nous assurer de lexhaustivit des charges stockes.


Pour ce faire, nous avons procder au rapprochement des charges stockes la comptabilit, et par la suite lexplication des carts.
Nos calculs sont effectus sur la base dun fichier communiqu par le dpartement RH (Ressources Humaines). Nous nous sommes assurs que
le fichier qui nous a t communiqu soit extrait du fichier global qui a servi la validation des charges de personnel.
Charges de personnel
Salaires bruts
Charges sociales
Provision pour bonus 2012
Reprise provision pour bonus 2011
Total comptes de charges en MAD
Pourcentage
Quote- Part stocker en MAD

CEO

ENGINEERING & DESIGN


2 693 220
590 742
193 216
188 688

FINANCE
2 123 403
488 995
171 770
-

2 827 721

1 079 097

3 288 490

2 784 168

80%

Quote part ALPHA en MAD


Ecart en KMAD

2 417 396
484 555
699 015
773 244

MARKETING
880 507
198 590
-

90%

100%

20%

2 262 177

971 187

3 288 490

556 834

2 274 248

971 188

3 300 594

557 041

12

Total
8 114 527
1 762 881
1 064 001
961 932
9 979 476

12

A : Cet cart provient dune erreur au niveau du fichier de la paie (la colonne total salaires bruts ne correspond pas au total des rubriques le
constituant.

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TELEPHONE GSM + CLE INTERNET


Total comptes de charges en MAD
Pourcentage
Quote- Part stocker en MAD

CEO

ENGINEERING & DESIGN


11 957
100%
11 957

FINANCE
15 886
20%
3 177

59 173,05

22 711,08

9 121,55

713,54

FINANCE
126 246
20%
25 249
25 249

80%

Quote part ALPHAen MAD


Ecart en KMAD

LOCATION LONGUE DUREE / CREDIT BAIL


Total comptes de charges en MAD
Pourcentage
Quote- Part stocker en MAD

CEO

MARKETING

91 592

ENGINEERING & DESIGN


104 976
100%
104 976

114 369

104 976

23

114 490
80%

Quote part ALPHA en MAD


Ecart en KMAD

58 752

MARKETING
27 202
90%
24 482

73 440

90%

0,00

B : cet cart est expliqu par la non prise en compte par la socit dun avoir de KMAD 29 tabli par le fournisseur BENMASSOUD au moment
du transfert.
DEPLACEMENTS + SEMINAIRS
Total comptes de charges en MAD
Pourcentage
Quote- Part stocker en MAD
Quote part ALPHA en MAD
Ecart en KMAD

98 BAH Kadiatou Pth

CEO

227 968

MARKETING
77 253
90%
69 527

ENGINEERING & DESIGN


131 115
100%
131 115

FINANCE
23 548
20%
4 710

216 668

60 646,73

130 377,05

7 578,52

11

284 960
80%

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HONORAIRES DE TRADUCTION
Total comptes de charges en MAD
Pourcentage
Quote- Part stocker en MAD

CEO

MARKETING

80%
0

90%
0

ENGINEERING & DESIGN


69 584
100%
69 584

FINANCE
20%
0

Quote part ALPHA en MAD

21 465,00

Ecart en KMAD

48

C : Il sagit dune omission faite par la socit.


ACHATS COPIES ET TIRAGES
Total comptes de charges en MAD
Pourcentage
Quote- Part stocker en MAD

CEO

MARKETING
1 662 300
100%
1 662 300

ENGINEERING & DESIGN


10 707
100%
10 707

Quote part ALPHA en MAD

5 166

8 946

Ecart en KMAD

1 657

80%

FINANCE
20%
-

Conclusion :
Notre test dexhaustivit des charges indirectes stockes par transfert de charges laisse apparatre des charges de publicit relatives au projet non stockes dun
montant total de KMAD 1.662.
Hormis les remarques dtailles ci-dessus, nous estimons que les charges incorpores au stock au titre de lexercice 2012 ne prsentent pas dincohrence
significative.

99 BAH Kadiatou Pth

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CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE


Laudit est une dmarche conduite et ralise par un professionnel. Elle doit obir une mthodologie
gnrale adapte en fonction des spcificits de chaque secteur dactivit et des zones de risques
identifies.
Ces dernires sont identifies en premier lieu par une prise de connaissance gnrale de lentit. Cette
prise de connaissance doit tre adapte et oriente vers les objectifs de lauditeur savoir la
certification des comptes annuels. Lauditeur recourt des entretiens et des questionnaires daide
lanalyse des procdures.
Lidentification prliminaire des zones de risque est ensuite confirme par la phase dvaluation du
contrle interne. Au cours de cette phase lauditeur teste le systme dinformation et le circuit de
validation et denregistrement des documents comptables de lentit.
Il sassure que les procdures mises en place par lentit permettent datteindre lobjectif dimage
fidle.
Pour le stock, la phase dobservation physique tient une grande importance, car cest le moyen le plus
efficace pour sassurer que le stock comptable existe bien et appartient lentreprise dune part et
dautre part, cette observation physique permet dapprcier la fiabilit du systme de traitement des
informations lies aux stocks.
A ce titre lintervention de lauditeur doit rpondre des questions prcises :
Le stock comptable appartient-il lentit ?
Des dprciations devraient-elles tre constates ?
Le stock inventori seratil correctement report au niveau des comptes annuels ?
Ces questions sont traites dans le cadre de la phase de contrle des comptes, dont lobjet pour
lauditeur est de certifier lexactitude des quantits et des valeurs comptabilises. Il ralise cet effet,
ces contrles et ces recoupements et sappuie galement sur ses conclusions sur le contrle interne.
Indpendamment des contrles effectus, la revue analytique permet de valider globalement les
conclusions de lauditeur.
Le travail de lauditeur tant essentiellement un travail de synthse, la note de synthse de la section
tient un rle central. Elle doit reprendre les conclusions tires et lincidence ventuelle des anomalies
releves sur lopinion gnrale de lauditeur.

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CONCLUSION GENERALE
Dune faon gnrale, le secteur de la promotion immobilire est un secteur prometteur . Il a bien
volu au cours de ces dernires annes et a pu chapper au marasme conomique dont les entreprises
industrielles ont t victimes. Ceci en raison de sa relative dconnexion du march international et en
raison galement de la mentalit du citoyen marocain trs li aux investissements immobiliers.
Lobjet du prsent mmoire est de fournir lauditeur des stocks des entreprises de promotion
immobilire tous les outils indispensables pour une bonne connaissance du secteur, pour lui faciliter
lexcution de ses travaux de manire efficiente et le prvenir de certaines difficults particulires au
secteur.
Il est donc important de dfinir lenvironnement juridique, de lactivit de la promotion, dlimiter le
dispositif comptable et danalyser les particularits fiscales.
Une fois les spcificits apprhendes, lauditeur aura dfinir les zones de risques et les principales
difficults. Le prsent mmoire a eu pour ambition de traiter lanalyse de risque et sa dfinition pour
faciliter leur identification par lauditeur.
Ces aspects ont t traits au niveau de la premire partie, alors que la deuxime partie a prsent la
dmarche daudit suivre et un cas pratique pour illustrer la dmarche.
Cette dmarche a t labore conformment aux normes publies par lOrdre des Experts
Comptables, qui rappelons le, sont conformes aux normes daudit international ISA.
Elle a t dveloppe suivant lordre chronologique du droulement de la mission afin de permettre
lauditeur une application de la dmarche dans les meilleures conditions ; savoir :
-

Prise de connaissance gnrale : les travaux effectuer et les zones dombre lever ;
Evaluation du contrle interne : travaux effectuer et dlimitation des incidences des zones
risques ;
Inventaire physique : condition de droulement et travaux effectuer ;
Contrle des comptes : dnouement des zones risques ;
Synthse : lopinion de lauditeur par rapport la section.

Dans lensemble, la dmarche daudit reste toujours la mme mais il faut nanmoins ladapter
aux circonstances daudit des entreprises de promotion immobilire en gnral et spcialement pour
leurs comptes de stocks.
Le prsent mmoire a pour objectif de mettre la disposition du commissaire aux comptes et
lauditeur en gnral une dmarche daudit adapte aux spcificits du secteur immobilier.
Il ne traite pas de manire exhaustive lensemble des difficults que peut affronter un auditeur lors de
sa mission daudit mais peut lui permettre davancer sur certaines questions qui risquent de lui tre
poses.
Cependant, audel de la dmarche daudit dcrite dans le cadre du prsent mmoire, certaines
questions restent encore sans rponse, savoir :
Comment faire face des promoteurs qui se refusent dappliquer le plan comptable du secteur
immobilier ? Est-ce que lauditeur dispose dun texte lui permettant dobliger ce promoteur
appliquer ce plan ? Est-ce quil ne faut pas redfinir le rle du CNC ?

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ANNEXE 1: ETAT C6 DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME


Stock initial
Stock final
Montants Provisions Montants Montants Provisions
bruts
nets
bruts
1. Rserves foncires
Terrain A
Terrain B
Etc
Total
2. Stocks en cours
2.1 Lotissement en cours
Lotissement A
Lotissement B
Etc
2.2 Const. Prom. en cours
Programme A
Programme B
Etc
2.3 Com. & bur. en cours
Programme A
Programme B
Etc
2.4 Const. Eco & soc en
cours
Programme A
Programme B
Etc
2.5 Autres produits en
cours
Total
3. Stocks produits finis
3.1 Lotissements achevs
Lotissement A
Lotissement B
Etc
3.2 Const. Prom. Acheves
Programme A
Programme B
Etc
3.3 Autres produits achevs
Total

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Montan
ts nets

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ANNEXE 2: ETAT C7 DETAIL DES AVANCES CLIENTS


Projet
Montant
Variations exercice
Montant
bilan
Montants
Remboursements Imputations en fin
douverture encaissements clients
dexercice
sur ventes
1- Rserves foncires
Lotissements

Constructions

Total
2- Stock en cours
Lotissements

Constructions

Total
3- Stock achev
Lotissements

Constructions

Total
Total Gnral

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ANNEXE 3: GRILLE DE SEPARATION DE FONCTIONS

Personnel concern

1.
2.
3.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.

Fonctions
Dcision des programmes lancer
Proposition des terrains acqurir
Choix des terrains acqurir
Choix des terrains acqurir
Validation des terrains acquis
Enregistrement des terrains acquis
Lancement des appels doffre relatifs aux travaux
Validation des prestataires chargs des travaux
Rception des travaux
Validation des factures de travaux
Contrle des travaux effectus par les sous traitants
Paiement des sous traitants
Imputation comptable
Contrle de limputation comptable
Bon payer
Centralisation des travaux
Signature des moyens de paiement
Acceptation des effets
Dcision des dstockages de rserve foncire
Dcision de dstockage de travaux en cours
Constatation des sorties de produits finis
Rapprochement des ventes de produits finis au dstockage de produits finis
Annulation des pices justificatives
Suivi des avoirs et des avoirs recevoir

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ANNEXE 4 : ORGANIGRAMME DE LA SOCIETE ALPHA

Conseil
d'Administration

Prsident du
Conseil
d'Administration

Direction Gnrale

Direction des
Ressources
Humaines

Direction Financire

Entit Trsorerie

Entit Contrle de
gestion

106 BAH Kadiatou Pth

Entit Comptabilit

Entit Etudes et
Dveloppement

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Direction Technique

Direction Marketing

Entit suivi des


marchs

Entit Suivi Travaux,


Chefs de projets,
ArhitectesIngnieurs
Techniciens

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ANNEXE 5 : PLAN DES COMPTES DE STOCKS CONFORME AU PCSI


31.
STOCKS
311. Terrains
3111. Rserves foncires
31.119. Cot des terrains sortis du stock
312. Matires et fournitures consommables
3120. Terrains
3121. Matires premires
31211. Ciment
31212. Acier
31213. Sable
31214. Gravette
3122. Matires et fournitures consommables
312201. Matires consommables A
312202. Matires consommables B
312203. Combustibles
312204. Produits dentretien
312205. Fournitures datelier et dusine
312206. Fournitures de magasin
312207. Fournitures de bureau
3123. Emballages
3128. Autres matires et fournitures consommables.
313. Produits en cours
3131. Biens en cours
31311. Lotissements en cours
31311xxxx (Code programme) 01 Terrains
31311xxxx 02 Travaux VRD
31311xxxx 04 Frais annexes
31311xxxx 05 Commission
31311xxxx 06 Frais financiers
31311xxxx 07 Honoraires
31311xxxx 08 Impts
31311xxxx 09 TVA
31311xxxx 10 Quote-part des frais gnraux imputs
31312. Constructions promotionnelles en cours
31312xxxx (code programme) 01 terrains
31312xxxx 02 travaux VRD
31312xxxx 03 constructions
31312xxxx 04 frais annexes
31312xxxx 05 commission
31312xxxx 06 frais financiers
31312xxxx 07 honoraires
31312xxxx 08 impts
31312xxxx 10 Quote-part des frais gnraux imputs
31313. Commerces et bureaux en cours
31313xxxx (code programme) 01 terrains
31313xxxx 02 travaux VRD
31313xxxx 03 constructions
31313xxxx 04 frais annexes
31313xxxx 05 commission
31313xxxx 06 frais financiers
31313xxxx 07 honoraires
31313xxxx 08 impts

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31313xxxx 10 Quote-part des frais gnraux imputs


31314. Constructions conomiques et sociales en cours
31314xxxx (code programme) 01 terrains
31314xxxx 02 travaux VRD
31314xxxx 03 constructions
31314xxxx 04 frais annexes
31314xxxx 05 commission
31314xxxx 06 frais financiers
31314xxxx 07 honoraires
31314xxxx 08 impts
31314xxxx 10 Quote-part des frais gnraux imputs
3138. Autres produits en cours
3139. Produits en cours sortis
315. Produits finis
3151. Produits finis
31511. Lotissements achevs
31512. Constructions promotionnelles acheves
31513. Commerces et bureaux achevs
31514. Constructions conomiques et sociales acheves
31515. Autres produits finis
3159. Produits finis sortis (Dstocks)

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Glossaire immobilier
A
Administrateur de biens :
La loi relative la taxe professionnelle a retenu la dfinition suivante :
Ladministrateur de biens est celui qui limite son activit des actes dexploitation ou de simple
administration, tel que:
Ladministrateur ou grant dimmeubles ;
Le syndic dimmeubles en coproprit ;
Le receveur de rente qui, moyennant rmunration, prte son entremise aux particuliers pour
la perception de leurs revenus et la gestion de leur patrimoine.
Agent immobilier
Professionnel pouvant raliser toutes les dmarches ncessaires la mise en location ou la vente de
tous types de biens immobiliers. L'agent s'occupe de trouver un acqureur ou un locataire prsentant
toutes les garanties financires et juridiques. Il ralise sa mission travers un contrat dfinissant sa
tche et sa rmunration, appel mandat.
Avenant :
Contrat additif un march constatant un accord de volont des parties et ayant pour objet de modifier
ou de complter une ou plusieurs dispositions de l'accord antrieur ;
B
Bien immobilier
Bien qui ne peut tre dplac. Il s'agit des btiments, fonds de commerce, terrains.
C
Cahier des prescriptions spciales (CPS)
Il sagit de clauses propres chaque march et comportant un descriptif dtaill des travaux (mesures,
tarifications, cot unitaire, excution, rception,).
Certificat de proprit :
Il sagit de lattestation dlivre par la conservation foncire attestant lexistence dun droit sur une
chose ou une valeur ou encore dune attestation dsignant le propritaire dune parcelle foncire et
lensemble des charges la grevant.
Compromis de vente :
Ce terme dsigne la convention par laquelle les parties constatent leur accord sur les conditions dune
vente, en attendant de rgulariser lopration.

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Compte prorata
Dpenses communes tous les intervenants dun chantier (eau, lectricit, location de baraquement) et
dont le suivi est effectu par le matre douvrage. Ce dernier les rpartit entre toutes les entreprises
intervenant sur le chantier au prorata des travaux quelles ralisent.
Crance acquise et exercice de rattachement :
La crance acquise se rapporte aux travaux immobiliers effectus, confrant lentreprise le droit de
se faire payer auprs de son client. Elle est rattache lexercice de ralisation dont la date est porte
sur lattachement en tant que pice justificative du chiffre daffaires ralis.
D
Dpenses restant effectuer :
A la date dachvement dun projet et au moment de la dtermination de son cot de revient, il arrive
habituellement que des dpenses, connues dans leur principe, ne puissent tre chiffres avec prcision.
Ces charges sont values et comptabilises dans le compte de stocks affrent ce projet en vue de
dterminer son cot complet. Ce cot constitue la base de dstockage des units de projet.
Dstockage :
Il sagit de lopration par laquelle on procde la sortie des stocks des produits finis.
Droits de mutation :
Droits et taxes perus par le notaire pour le compte de lEtat et des collectivits chaque changement
de propritaire. Leur montant varie selon que lacquisition porte sur un logement neuf ou sur un ancien
logement.
E
Entrepreneur des travaux immobiliers :
Daprs le code gnral des impts, les entrepreneurs de travaux immobiliers sont les personnes qui
difient des ouvrages immobiliers au profit de tiers7.
F
Foncier :
Tout ce qui se rapporte aux proprits bties ou non : appartenance, exploitation, revenus et
imposition. Le terme est employ pour dsigner les terrains constructibles, base de toute opration de
promotion immobilire.
G
Garantie dcennale :
Pendant 10 ans compter de la rception provisoire des travaux, le constructeur est responsable de
rparer les dommages qui compromettent la solidit des ouvrages construits ou qui les rendent
7

Article 89 (II-3) du CGI, page 87

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impropres leur destination, ou affectant un lment dquipement non dissociable de la construction


(lment dont la dpose dtriorerait louvrage). Sont concerns les fondations, les murs, les planchers
et la toiture, mais aussi les canalisations, les cloisons, les installations de chauffage
Gestionnaire :
Il sagit dune personne physique ou morale qui a pour mission, dans le cadre dune convention de
gestion, dadministrer et grer lactivit du matre douvrage.
En pratique, cest le gestionnaire qui agira pour le compte du matre douvrage, vis--vis de tous les
intervenants lacte de construire. Sa rmunration est incorpore au cot de revient de lopration
sous forme dhonoraires de gestion.
Gros uvres :
Concernent les travaux de base sur lesquels se fondent les travaux ultrieurs : ex le terrassement, le
forage, bton arm, carrelage, tanchit, joint et faade et la maonnerie.
I
Incorporations des frais financiers :
Il sagit dune drogation admise par le CGNC, permettant lintgration des frais financiers affrents
aux emprunts contracts pour le financement des oprations immobilires pendant le cycle de
production allant du dbut des travaux jusqu la date laquelle les immeubles construits ou terrains
amnags sont en tat dtre livrs.
Lincorporation de ces frais nest possible que pour ceux directement affectables un ou plusieurs
projets dtermins.
Les frais financiers ne peuvent tre imputs des terrains acquis dans le cadre de la constitution de la
rserve foncire.
Indemnit dimmobilisation :
Somme verse par lacqureur la signature du compromis ou de la promesse dachat titre
dacompte sur le prix de vente. Son montant est libre, en pratique il varie de 5 10%.
Inventaire permanent :
Compte tenu de la dure de production et de la complexit dvaluation des ralisations dans le secteur
de limmobilier.
Cette mthode consiste en la comptabilisation dans les comptes de stocks de toutes les dpenses
imputables aux projets immobiliers au fur et mesure de leur ralisation.
En fin de lexercice, les flux constats en stocks en cours danne sont repris globalement au niveau du
compte de produits et charges.
L
Lotissement
Division dun terrain en parcelles en vue de la construction dimmeubles dhabitation.

111 BAH Kadiatou Pth

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M
Matre duvre
Personne ou entreprise qui est charge de raliser louvrage pour le compte du matre de louvrage.
Cest une personne physique ou morale qui initie, conoit, fait raliser et commercialiser le projet.
Matre douvrage :
Personne ou entreprise pour le compte de laquelle un ouvrage immobilier est ralis.
Propritaire du terrain, il est gnralement investi du droit de construire, et c'est lui qui conclut avec
les ralisateurs des contrats de louage d'ouvrage8 affrents la conception ou l'excution de
l'opration de construction.
Le matre d'ouvrage peut tre une personne physique ou morale.
Matre douvrage dlgu :
La dsignation de " matre d'ouvrage dlgu " est attribue au reprsentant du matre de louvrage au
niveau des aspects techniques.
Il peut sagir de tout organisme auquel sont confies certaines missions ou travaux du matre
douvrage.
March de travaux :
Tout contrat titre onreux conclu entre, d'une part, un matre d'ouvrage et, d'autre part, un
entrepreneur personne physique ou morale et ayant pour objet la construction d'ouvrages
d'infrastructure ou de biens immobiliers dans lesquels la livraison de fournitures n'est qu'accessoire,
l'valuation de ces dernires tant comprise dans le cot des travaux.
Mmoire technique d'excution :
Document tabli par l'entrepreneur prsentant une description dtaille des dispositions
organisationnelles, des moyens qui seront affects la ralisation des travaux objet du march ainsi
que des modes de leur excution. Il dfinit, entre autres, dans le dtail l'organisation du chantier, les
moyens humains avec leurs qualifications et matriels avec leurs caractristiques qui seront affects au
chantier, le planning d'excution des travaux, la provenance des matriaux, leurs prparations et leurs
modes de mise en uvre.
Mtr :
Relev gnral et dtaill des travaux excuts. Ce relev sert ltablissement des situations
intermdiaires factures au matre douvrage.
P
Permis de lotir :
Il sagit de lautorisation de lotissement dun terrain nu sur la base dun plan ne varietur (dfinitif).
Le louage douvrage est celui par lequel une personne sengage excuter un ouvrage dtermin, moyennant un
prix que lautre partie sengage lui payer. Le contrat est parfait par le consentement des parties Article 723 du
DOC. 1re Partie
8

112 BAH Kadiatou Pth

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Permis de construire :
Autorisation pralable la ralisation des travaux de construction ; et qui a pour but de vrifier que
ldifice respectera les rgles durbanisme et de construction en vigueur.
Promesse de vente :
Avant-contrat sign par le vendeur et lacqureur dun bien immobilier, il est conseill de le faire
rdiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesse de vent : la promesse unilatrale de
vente qui nengage pas lacheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un dlai limit qui doit tre
clairement prcis dans le contrat et la promesse bilatrale de vente ou compromis de vente.
Promoteur immobilier :
Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute personne qui, sans avoir la qualit
dentrepreneur des travaux immobiliers procde ou fait procder ldification dun ou de plusieurs
immeubles destins la vente ou la location.
Un promoteur immobilier doit tre propritaire de son terrain son terrain. Pour ldifier il peut le faire
lui-mme, comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux pour raliser la construction.
R
Rception dfinitive :
Elle intervient en principe aprs la rception provisoire et constate lachvement intgral et conforme
des travaux.
Rception provisoire :
Elle est prononce par un procs-verbal tabli par une commission vise dans le march tabli.
Rserve foncire :
Elle est constitue des terrains acquis dans la perspective dtre lotis ou pour y difier des btiments
destins la revente. Ces terrains demeurent en rserve foncire jusquau dbut des travaux de
lotissement matrialiss par lautorisation de lotir ou de construire.
Retenue de garantie :
Prlvement effectu par le matre douvrage sur les acomptes dus, dune somme destine garantir la
bonne excution du march par lentrepreneur. Elle ne peut tre suprieure 5%du montant du
march.
Elle est restitue lentreprise gnrale dans un dlai dun an aprs la rception de louvrage.
Revenu foncier :
Ce sont les revenus provenant des locations immobilires.

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S
Second uvre :
Ce sont les travaux de finition et damnagement comme la menuiserie ou les installations sanitaires et
lectriques.
Stock :

Les stocks dans le secteur immobilier sont constitues principalement par :


Les terrains non encore affects tre lotis ou construits (rserve foncire) ;
Lensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ;
Lensemble des travaux immobiliers de lotissements et/ou de construction achevs en attente
dtre livrs ou dtre vendus.

Les stocks ne comprennent pas de travaux de lotissement et de construction effectus pour le compte
des mandants dans le cadre de conventions en matrise douvrage dlgue.
Subventions :
Il ne sagit pas de subventions proprement dites, mais de contributions que lEtat alloue aux
bnficiaires des programmes sociaux raliss gnralement en matrise douvrage dlgue par les
promoteurs publics de lhabitat pour le compte de lEtat.
A limage des contributions prcites, ces promoteurs reoivent galement des contributions similaires
dautres dmembrements de lEtat tels que les collectivits locales pour la ralisation de programmes
conventionns.
Ces contributions sont assimiles des avances faites par lEtat au lieu et place des bnficiaires des
produits sociaux et ne deviennent dfinitivement acquises aux promoteurs concerns quune fois le
programme achev et la livraison des bnficiaires effectue.
T
Terrain btir:
Terrain sur lequel un btiment doit tre construit.
Terrain en friche :
Terrain non bti, non viabilis.
Terrain en vague :
Espace laiss labandon, qui nest mis profit ni pour la construction ni pour la culture.
Titre :
Sil sagit dune proprit libre, cest la preuve du droit de proprit ; sil sagit tenue bail, cest la
preuve de la permission doccuper cette proprit.
Travaux achevs :
Lensemble des travaux ayant fait lobjet dune rception technique.

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Travaux en cours :
Lensemble des travaux de viabilisation et de construction difis sur une assiette foncire, le fait
gnrateur dinscription dans ce compte.
Travaux de terrassement :
Leur objet est de permettre la construction douvrages ou lexcution de travaux qui ncessitent une
modification de site.
Travaux immobiliers :
Sont considres comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen dune
entreprise disposant du personnel et du matriel ncessaires, mettent en uvre des matriaux destins
la construction, lentretien, la rparation ou la transformation dimmeubles.
Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un cadre professionnel ou simplement titre
occasionnel et sans qu'il y ait lieu considrer si les matriaux, objets ou appareils sont fournis par
lentrepreneur lui-mme, ou par le matre de louvrage.
U
Urbanisme :
Ensemble des dispositions juridiques et des oprations matrielles qui tendent raliser un
dveloppement ordonn des agglomrations.
Z
Zonage :
Instrument de contrle de lutilisation du sol qui dtermine pour chaque partie du territoire des usages
autoriss et des normes dimplantation en rapport avec ces usages
Autres dfinitions :
Ladel (pluriel en arabe : adoul) est le notaire de droit musulman. Au Maroc il a la charge des affaires
relatives au droit personnel (successions, mariages et divorces).
PCSI : Plan Comptable du Secteur Immobilier
CGNC : Code Gnral de Normalisation Comptable
PCG : Plan Comptable Gnral
Business Unit Corporate (encore appele centre de profit en contrle de gestion) : La gestion par
centre de profit suppose que le service concern dgage un maximum de marge. Le responsable doit
donc la fois matriser ses cots et dvelopper le volume des ventes.
Business Unit Construction (encore appele centre de cot en contrle de gestion) : La gestion par
centre de cot est essentiellement utilise dans les entreprises de production. Lunit a pour objectif de
concevoir un produit au moindre cot tout en respectant les critres de qualit et de technicit
ncessaires son laboration. Le contrleur de gestion utilise gnralement la mthode du cot de
production pour analyser les performances.

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BIBLIOGRAPHIE
1) Textes Gnraux
Juridique :
Dahir sur la vente en ltat futur dachvement
Fiscal :
Code Gnral des Impts
Lois de finances diverses concernant la promotion immobilire
Comptable :
Code gnral de normalisation comptable (CGNC)
Plan comptable du secteur immobilier
Normes dAudit Internationales (ISA)
2) Mmoires
Approche daudit des comptes de stocks des entreprises de promotion immobilire , Omar
TOUKHSSATI, Mmoire dexpertise comptable, Maroc mai 2010, ISCAE;
Conception et mise en place dun systme de comptabilit analytique pour lactivit de promotion
immobilire , Jamal KHOUMRI, Mmoire dexpertise comptable, Maroc novembre 2000, ISCAE ;
Le secteur du btiment et travaux publics au Maroc : promotion dune dmarche daudit adapte aux
spcificits comptables et fiscales du secteur , Manar FADRIQ, Mmoire dexpertise comptable,
Maroc novembre 2005, ISCAE ;
Audit comptable et financier dans le secteur de la promotion immobilire : proposition dune
approche daudit par les risques , Mohamed OUDADA, Mmoire dexpertise comptable, Maroc
novembre 2009, ISCAE ;
Audit des entreprises dimmobilier au Maroc , Zineb KASBANE, Mmoire de fin dtudes, Maroc,
Anne universitaire 2006-2007, ISCAE ;
Le secteur de la promotion immobilire : spcificits et approche daudit , Nawal BAJEBOUR et
Alimatou NDIAYE, Mmoire de fin dtudes, Maroc, Anne universitaire 2006-2007, ISCAE ;
Spcificits de laudit financier du secteur immobilier , Sara EL OTMANI, Mmoire de fin
dtudes, Maroc, Anne universitaire 2010-2011, ISCAE ;
March immobilier rsidentiel et investissements directs trangers : cas du Maroc , Driss EFFINA,
Thse pour le Doctorat en Sciences Economiques prsente et soutenue le 23 juin 2011, Facult des
sciences Juridiques Economiques et Sociales Rabat- Souissi, Maroc ;
La dmarche daudit adapte au secteur de la promotion immobilire , Amadou Habibou DJIBO,
Mmoire de fin dtudes, Maroc, Anne universitaire 2006-2007, ISCAE ;
Audit des stocks adapt au secteur immobilier : particularits et dmarche , Adama Sank DIALLO,
Mmoire de fin dtudes, Maroc, Anne universitaire 2010-2011 ;
Audit du secteur immobilier .
Cours daudit et de contrle interne

Webographie
Moteur de recherche : www.google.fr et www.google.ma

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