Propiedad horizontal: un nuevo rgimen de tributacin

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio en la que concurren

derechos de propiedad exclusiva sobre los bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes () de conformidad
con el rgimen de propiedad horizontal contenido en la legislacin vigente, el
cual busca materializar el derecho a la propiedad privada consagrado en la
Constitucin Poltica de 1991. La expedicin del rgimen de propiedad
horizontal (L. 675/2001), represent una actualizacin de la normativa
aplicable a los esquemas de organizacin asumidos por los particulares en
virtud de los proyectos econmicos de dominio que fueron regulados
inicialmente mediante el Decreto Legislativo 1286 de 1948 y la Ley 182 del
mismo ao; once aos despus, mediante la Ley 1607 del 2012, se generan
grandes cambios en la tributacin de las propiedades horizontales en el pas.

Segn la Ley 675 del 2001, la propiedad horizontal una vez constituida
legalmente, da origen a una persona jurdica, de naturaleza civil, sin nimo de
lucro, cuyo objetivo es administrar correcta y eficazmente los bienes y
servicios comunes, manejar los asuntos de inters comn de los propietarios
de bienes privados y cumplir y hacer cumplir el reglamento de la propiedad
horizontal. En virtud de la importante funcin social de la propiedad, el
legislador consagr una exclusin de carcter fiscal para las copropiedades en
los siguientes trminos:

ART. 33.Naturaleza y caractersticas. La persona jurdica originada en la

constitucin de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin nimo de
lucro. Su denominacin corresponder a la del edificio o conjunto y su domicilio
ser el municipio o distrito donde este se localiza y tendr la calidad de no
contribuyente de impuestos nacionales, as como del impuesto de industria y
comercio, en relacin con las actividades propias de su objeto social, de
conformidad con lo establecido en el artculo 195 del Decreto 1333 de 1986.

De conformidad con el artculo 32 de la Ley 675 del 2001, el objeto de la

propiedad horizontal se basa en administrar correcta y eficazmente los bienes
y servicios comunes, manejar los asuntos de inters comn de los propietarios
de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de
propiedad horizontal. Bajo este parmetro, la administracin deba entenderse
como todo proceso tendiente a la planificacin, organizacin, direccin y
control, del uso de los recursos y las actividades con el propsito de lograr los
objetivos o metas que persigue la propiedad horizontal para que esta sea

eficiente y eficaz. En consonancia con lo anterior, el objeto social de la

propiedad horizontal fue regulado por el Decreto 1060 del 2009. Mediante la
expedicin de este decreto, el objeto social de las copropiedades, ya no
abarcaba la simple administracin de los bienes comunes (L. 675/2001, art.
32), sino tambin su explotacin econmica, con el fin de obtener recursos que
se destinen para el pago de los gastos comunes.

Por consiguiente, al ampliarse el objeto social a travs del Decreto 1060 del
2009, se entenda que las dems actividades, como por ejemplo, el alquiler de
espacios para eventos, el servicio de parqueadero, entre otros, eran parte del
desarrollo del objeto social de la copropiedad. Esta posicin fue reiterada por el
Tribunal Administrativo de Cundinamarca en sentencia de mayo 4 del 2011;
Exp. 00171, donde se estableci que el objeto social de las copropiedades no
abarcaba la simple administracin de los bienes comunes, sino que conllevaba
tambin su explotacin econmica con el fin de obtener recursos que se
destinen para el pago de las expensas comunes. De esta manera, con
anterioridad a la expedicin de la Ley 1607 del 2012, la calidad de no
contribuyente era predicable de las actividades propias del objeto social, de tal
manera que la persona jurdica sin nimo de lucro originada en la constitucin
de la propiedad horizontal, al obtener ingresos por concepto de servicios de
parqueadero, arrendamiento de zonas comunes, para sufragar gastos comunes
tales como aseo y vigilancia, servicios varios, gastos de personal y servicios
temporales, servicios pblicos, mantenimiento y mercadeo, entre otros, estaba
desarrollando actividades propias de su objeto y actuando en forma
consecuente a su naturaleza de entidad sin nimo de lucro.

Con la Ley 1607 del 2012 se genera un cambio en la tributacin de las

propiedades horizontales colombianas. A partir de su expedicin, se cambia el
criterio establecido en la Ley 675 del 2001 mediante el cual las personas
jurdicas originadas en la propiedad horizontal tenan la calidad de no
contribuyentes respecto de las actividades comprendidas dentro de su objeto
social, toda vez que el artculo 186 de la Ley 1607 seal que algunas
actividades pese a estar comprendidas dentro del objeto social, darn lugar a
la sujecin de impuestos nacionales.

Desde el ao gravable 2013, en virtud de la norma antes sealada, las

propiedades horizontales de uso comercial y mixto que destinen algn o
algunos de sus bienes, o reas comunes para la explotacin comercial o
industrial, generando algn tipo de renta, perdern la calidad de no
contribuyentes de los impuestos nacionales y pasaran a ser contribuyentes del

rgimen tributario especial de que trata el artculo 19 del estatuto tributario. El

artculo 186 con una redaccin un poco extraa seala que esos ingresos
provenientes de la explotacin de los bienes o reas comunes no podrn
destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes
de dominio particular, ni ningn otro que los beneficie individualmente, sin
perjuicio de que se invierta en las reas comunes que generan las rentas
objeto del gravamen. En ese sentido y haciendo una interpretacin teleolgica
de la norma vemos que el legislador buscaba generar un sistema cedular de
las rentas generadas en virtud de las actividades de explotacin industrial y
comercial de las propiedades horizontales, segn la cual perdern la calidad de
no contribuyentes de los impuestos nacionales, y se gravaran estos ingresos
con el impuesto a la renta conforme al rgimen tributario especial de que trata
el artculo 19 del estatuto tributario.

De acuerdo con lo anterior, se debera entender que estas entidades sern de

aquellas que tienen una doble condicin, como es el caso de las cajas de
compensacin familiar o los asociaciones gremiales que pueden tener hasta
tres calidades, situacin contraria a la expresada por la administracin
tributaria en el Concepto 55853 del 4 de septiembre del 2013, donde se indica
que estas entidades perdern la calidad de no contribuyentes, posicin que no
compartimos; sin embargo, aunque con un sustento jurdico diferente, el
mismo concepto seala respecto del GMF que se conserva la calidad de no
contribuyentes por los recursos propios del objeto social y por los dems
seran contribuyentes an cuando se realicen simultneamente las dos
actividades.

En vista de lo antes expuesto consideramos que la posicin de la DIAN no

consulta el querer del legislador y por tanto se requiere una reglamentacin
por parte del Gobierno Nacional, en la cual se establezca que las propiedades
horizontales no pierdan su calidad de no contribuyentes frente a todos sus
ingresos, y se aclare la determinacin correcta del beneficio neto o excedente.

Si se adopta una renta cedular, se deber tener en cuenta que a pesar de que
en la ley se indica que los ingresos provenientes de la explotacin de bienes o
reas comunes se pueden destinar nicamente a cubrir los gastos de las zonas
comunes, no se establece si es posible afectar dichos ingresos gravados
(explotacin reas comunes) con los gastos destinados al total de la operacin,
como es el caso del salario del administrador y servicios pblicos, entre otros,
con el fin de determinar el beneficio neto o excedente que se someter a las

condiciones del rgimen especial, posicin que respondera a los principios de

igualdad y equidad en materia tributaria.

El siguiente ejemplo ilustra lo planteado anteriormente.

Al final del ejercicio tendremos un excedente por las actividades que calificaran como
rgimen especial correspondiente a $ 17.819.322, que de acuerdo con las reglas de
dicho rgimen se deben destinar el cumplimiento del objeto social. Entonces se
pregunta, en caso de aceptarse una renta cedular, el excedente se puede destinar
para cumplir con todo el objeto social?, o solo para invertir en las reas comunes
que originaron los ingresos? En nuestro criterio debera ser de manera indistinta ya
que la restriccin de inversin solo est respecto a los gastos y no del excedente,
pero debe ser este un tema de reglamentacin por parte del Gobierno Nacional.

De otra parte se debe tener en cuenta que las entidades del rgimen especial siempre
tributan por el excedente generado en gastos no procedentes, lo cual llevara siempre
al pago de un impuesto en la propiedad horizontal.

Entre otras consideraciones de este tema se debe tener en cuenta que las
propiedades horizontales no estn sujetas al impuesto sobre la renta para la equidad
segn el artculo 20 y siguientes de la Ley 1607 del 2012.

Por otro lado, el alcance de los artculos 47 y 186 de la Ley 1607 del 2012, comprende
los impuestos del orden nacional y no afecta la condicin de no contribuyente de
impuestos territoriales, tales como el impuesto de industria y comercio de las
personas jurdicas originadas en la constitucin de la propiedad horizontal, segn se
precis en el Concepto 20350 expedido por el Ministerio de Hacienda y Crdito
Pblico.