INMOBILIARIA MILENIA S.A.

PLAN ESTRATEGICO 2005 2009

San Isidro, Junio 2006

INDICE
1. Rol de la Empresa
1.1
1.2.
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7

Base Legal
Breve resea histrica
Rgimen de Propiedad de sus acciones
Capital social
Clasificacin industrial internacional uniforme
Objeto social
Organizacin

2.

Misin de la empresa

3.

Visin de la empresa

4.

Diagnstico General
4.1 Anlisis del Macroambiente
4.1.1 Oportunidades
4.1.2 Amenazas
4.2 Anlisis del Microambiente

4.2.1 Inmuebles de INMISA

4.2.2 Caractersticas generales de los inmuebles de INMISA
4.2.3 Caractersticas particulares de los inmuebles de INMISA
4.2.3.1 Inmuebles Alquilables
4.2.3.2. Inmuebles no Alquilables
4.2.3.3 Terrenos
4.2.4 Fortalezas
4.2.5 Debilidades

5. Objetivos estratgicos
5.1 Objetivo Comercial
5.2 Objetivos Econmico Financieros
5.3 Objetivo Organizativo
5.4 Objetivos Estratgicos de la Empresa y Objetivos Estratgicos del FONAFE.
5.5 Objetivos Estratgicos de la Empresa y Objetivos Estratgicos del Sector
Economa y Finanzas

6.

Estrategias

7. Indicadores de Desempeo y Metas 2005 2009

1. ROL DE LA EMPRESA
1.1.

Base Legal
Acuerdo del Comit Especial de Promocin a la Inversin Privada en la
Empresa Popular y Porvenir Compaa de Seguros S.A.
En la reunin del 26.10.1999, se adopt los siguientes acuerdos:
Solicitar a los seores ministros de la COPRI se apruebe la escisin de la
empresa en dos y en concordancia con el Plan de Promocin de la
Inversin Privada en la Empresa Popular y Porvenir Compaa de Seguros
S.A., as como se apruebe la relacin de los bienes inmuebles que
formarn parte de la nueva empresa inmobiliaria generada por la escisin.
Acuerdo de la Comisin de Promocin de la Inversin Privada (COPRI),
adoptado el 01.12.1999:
De acuerdo a lo solicitado por el Comit Especial a cargo de la ejecucin
del proceso de promocin a la inversin privada en la empresa Popular y
Porvenir Compaa de Seguros S.A., en su comunicacin N 02699/CEPRI de fecha 29 de octubre de 1999 y al amparo de lo dispuesto en
el Artculo 10 del Decreto Legislativo N 674, autorizar la escisin de la
empresa Popular y Porvenir Compaa de Seguros S.A., en los trminos
solicitados por el referido Comit Especial en la comunicacin antes
mencionada. Transcribir el presente Acuerdo al Comit Especial a cargo de
la ejecucin del proceso de promocin de la inversin privada en la
empresa Popular y Porvenir Compaa de Seguros S.A., exonerndolo del
trmite de aprobacin del Acta.
Resolucin N 365-2000, del 30.05.2000, de la Superintendencia de Banca
y Seguros
Artculo Primero.- Autoriza la escisin y consecuente reduccin de capital
social de Popular y Porvenir Compaa de Seguros S.A. de S/. 98 963 090
a S/.65 955 965.
Artculo segundo.- Aprobar la correspondiente modificacin del estatuto
social y el pacto social de la mencionada empresa de seguros, as como la

minuta que formaliza dichos acuerdos, que se devolver debidamente

autenticada con el sello de esta Superintendencia, para su elevacin a
escritura pblica en la que se insertar el texto de la presente resolucin.
Estatutos de INMISA. Aprobados por Junta General de Accionistas el
29.03.2000. Modificatorias parciales aprobadas en Junta Obligatoria Anual
de Accionistas del 26.03.2001, 27.03.2002, 14.04.2003, 23.04.2004 y
27.03.2006 respectivamente.
INMISA se constituy por escritura pblica de fecha 4 de octubre del 2000
y escritura pblica complementaria del 16 de octubre del 2000, ante el
Notario de Lima Dr. Jorge Gonzles Loli y, fue inscrita en la Partida N
11224973 del Registro de Personas Jurdicas de la Oficina Registral de
Lima y Callao.
Ley N 26887, Ley General de Sociedades.
Manual de Organizacin y Funciones aprobado en sesin de Directorio de
fecha 03.12.2003.
Reglamento de Organizacin y Funciones aprobado en sesin de
Directorio de fecha 03.12.2003.
Reglamento Interno de Trabajo aprobado en sesin de Directorio de fecha
03.12.2003.
Texto Unico Ordenado de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del
Estado aprobado mediante D.S. No.083-2004-PCM.
Reglamento de la Ley de Contrataciones y Adquisiciones del Estado
aprobado mediante D.S. No.084-2004-PCM.
D.S. 74-95-PCM, Decreto que deroga la Ley 26507, estableciendo que la
aprobacin del Reglamento de Organizacin y Funciones, el Manual de

Organizacin y Funciones y el Cuadro de Asignacin de Personal, ser de

responsabilidad exclusiva de cada entidad del sector Pblico.
NTCI R.C. N 072-98-CG, las Normas Tcnicas de Control Interno
emanada de la Contralora General de la Repblica, dispone que la
direccin debe establecer, aprobar y divulgar los objetivos del control
interno, determinando tambin que cada entidad debe disear su
organizacin atribuyendo funciones y responsabilidades.
Acuerdo

de

Programacin,

Directorio

Formulacin

001-2005/015-FONAFE,
y

Aprobacin

del

Plan

Directiva
Operativo

de
y

Presupuesto de las Empresas bajo el mbito de FONAFE para el ao

2006.
Acuerdo de Directorio N 003-2005/015-FONAFE, Directiva de Polticas y
Prcticas Contables para las Empresas bajo el mbito de FONAFE.
Acuerdo de Directorio N 003-2005/018-FONAFE , Directiva de Gestin y
Proceso Presupuestario de las Empresas bajo el mbito de FONAFE.
Acuerdo

de

Directorio

003-2003/019-FONAFE,

Directiva

de

Formulacin del Plan Estratgico de las Empresas bajo el mbito del

FONAFE.
Reglamento de Hechos de Importancia e Informacin ReservadaResolucin CONASEV N 307-1995-EF/94 -10 y sus modificatorias.
Reglamento de Informacin Financiera y Manual para la Preparacin de
Informacin Financiera Resolucin CONASEV N 103-1999-EF /94-10 y
sus modificatorias.

1.2 Breve resea histrica

La Comisin de Promocin de la Inversin Privada (COPRI), por acuerdo del
1 de diciembre de 1999 autoriza la escisin solicitada por el Comit Especial
de Promocin a la Inversin Privada (CEPRI) de Popular y Porvenir
Compaa de Seguros S.A., esta propone a la COPRI, la necesidad de
escindir a la Compaa como estrategia de venta.
La Junta General de Accionistas de Popular y Porvenir Compaa de
Seguros S.A. acuerda la creacin de INMISA el 29 de marzo del 2000, a
travs de la segregacin de un bloque patrimonial. El mismo que estaba
conformado por un conjunto de 17 inmuebles cuyo valor ascenda a la suma
de S/. 33 007 125,00 (Treinta y tres Millones Siete Mil Ciento Veinticinco y
00/100 Nuevos Soles). En aquella ocasin, tambin se aprob el pacto
social y los estatutos de la nueva empresa.
Desde esa misma fecha INMISA se encuentra bajo el mbito del FONAFE y
a su vez aplica las prcticas contables reguladas por la Contadura Pblica
de la Nacin.
La Junta General de Accionistas del 27 de marzo del 2002 aprob la
inscripcin de las acciones representativas de capital en el Registro de
Valores de la Bolsa de Valores de Lima. Mediante Resolucin Gerencial N
018-2002-EF/94.45, publicada en el diario oficial El Peruano el 04.07.2002,
la Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV), se
pronunci a favor del listado de las acciones en el registro de Valores de la
Bolsa de Valores de Lima. Asimismo, resolvi inscribir en el Registro Pblico
del Mercado de Valores las acciones representativas del capital social de
INMISA. Desde junio del ao 2002, INMISA, esta inscrita en la Bolsa de
Valores de Lima.

Desde julio del ao 2002, INMISA esta sujeta al Sistema Nacional de

Control, mes en que se promulg la Ley N 27785 Ley Orgnica del Sistema
Nacional de Control y de la Contralora General de la Repblica.
1.3 Rgimen de Propiedad de sus acciones
INMISA es una empresa de Economa Mixta, sujeta al rgimen de derecho
privado, que acta dentro del mbito de la Actividad Empresarial del Estado.
Al 31 de Diciembre del 2005, el 98,26% de sus acciones son de propiedad
del Ministerio de Economa y Finanzas, representado por el Fondo Nacional
de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado (FONAFE), y el
1,74% de las acciones restantes pertenece a un grupo de 117 accionistas
privados.
1.4 Capital social
El Capital Social de INMISA al 31 de Diciembre del 2005 asciende a S/. 37
031 583 Nuevos Soles, ntegramente suscrito y pagado. El nmero de
acciones de INMISA a la fecha antes citada, asciende a 37 031 583 acciones
comunes de un Valor Nominal de Un Nuevo Sol (S/. 1,00) cada una.
1.5 Clasificacin industrial internacional uniforme
Conforme a la Clasificacin Industrial Internacional Uniforme - Revisin 3
(C.I.I.U. Rev.3) de las Naciones Unidas, INMISA est clasificada en la Clase:
k.70.701.7010. (Venta, alquiler y operaciones conexas de inmuebles).
1.6 Objeto social
Ceder temporalmente el uso, usufructo o posesin de los bienes inmuebles,
mediante cualquier modalidad contractual, as como enajenar los mismos,
bajo cualquier ttulo. Asimismo, podr realizar cualquier otro acto o negocio
relacionados con el objeto principal y que coadyuven a la realizacin de sus
fines.

1.7

Organizacin
La estructura vigente de la Empresa se presenta a continuacin. INMISA
desde que fue creada mantiene en su organizacin 8 plazas.

ORGANIGRAMA INMOBILIARIA MILENIA S.A.

ALTA DIRECCION

GERENTE
GERENTE
GENERAL
GENERAL

5 Miembros

Presidente de
Directorio

ALTA DIRECCION

ADMINISTRACIO
ADMINISTRACIO
N
N
ORGANO DE
ASESORAMIENTO

Gerente
Secretaria
ORGANO DE APOYO

RRHH
RRHH

AREA DE
AREA DE
CONTABILIDA
D CONTABILIDA
D

Sub Gerente
Asistente

Sub
Gerente
Asistent

ORGANO FUNCIONAL

Sub Gerente
Asistente 1
Asistente 2

2.

Sub Gerencia
Sub Gerencia
Operaciones
Operaciones

Misin de la empresa
INMISA es una empresa de economa mixta que busca generar la mayor
rentabilidad de los inmuebles que administra, en base al desempeo
eficiente de su capital humano y del uso de tcnicas modernas de gestin, a
fin de generar el mejor rendimiento de la inversin de nuestros accionistas.

3.

Visin de la empresa
8

Ser una empresa eficiente, competitiva y la de mayor rentabilidad de las que

estn bajo el mbito del FONAFE, basada en la explotacin ptima de sus
inmuebles.
4.

Diagnstico General

4.1 Anlisis del Macroambiente1

La actividad inmobiliaria est estrechamente vinculada a las actividades
econmicas como: Construccin, Alquiler de Viviendas y Servicios
Prestados a Empresas. En esta ltima actividad econmica se registran los
arrendamientos que se generan por el alquiler de inmuebles a empresas,
como es el caso de INMISA.
La participacin de la construccin en la conformacin del PBI, en los
ltimos aos ha ido creciendo. En 1991, el sector participaba con el 4,0%,
cinco aos despus su participacin se haba elevado al 5,7%. La ms alta
contribucin del sector en el PBI total se registra en 1998 con el 6,3%. Sin
embargo, a partir del ao 1999 por la recesin de la actividad se observa un
decrecimiento en la contribucin de la actividad en el PBI, registrndose el
punto ms bajo en el ao 2001 con el 4,7%. En el ao 2005 el sector
construccin ha registrado una variacin porcentual real en el PBI de 8,7%
la cual se espera que se mantenga en los siguientes aos.
La actividad de la Construccin present entre los aos 1998 al 2001 una
tendencia decreciente, como consecuencia principalmente de las menores
inversiones del sector privado; sin embargo, a partir del ao 2002 se
muestra una tendencia creciente del sector, ello como consecuencia de la
implementacin y ejecucin del Programa Mivivienda lo que estara
conllevando a un crecimiento promedio anual de 8 % del 2005 en adelante,
como resultado del dinamismo del programa mencionado y los programas
Techo Propio y Mibarrio, as como por la ejecucin de obras municipales

La informacin estadstica utilizada en el desarrollo de este tem, corresponde a la publicacin:

Agregados Macroeconmicos de la Oferta y Demanda Global 1991-2005, del Instituto Nacional de
Estadstica e Informtica.

para la construccin de importantes redes viales, cadenas comerciales y

obras civiles en proyectos asociados a los sectores minera e hidrocarburos.

9.0
8.5
8.0
7.5
7.0
6.5
6.0
5.5
5.0
4.5
4.0
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05

Participacin

PBI Construccin
(Part.% PBI Global a Valores Constantes de 1994)

Aos

La participacin de la actividad Alquiler de Vivienda en la conformacin del

PBI representaba un 3,0% en el ao 1991 mientras que en el ao 1996
haba decrecido a 2,4%.

En 1999, registra una mnima recuperacin a

2,5%, porcentaje que se ha ido manteniendo en el tiempo.

PBI Alquiler de Vivienda

(Part.% PBI Global a Valores Constantes de 1994)

Participacin

3.0
2.8
2.6
2.4
2.2

20
03
20
04
20
05

20
01
20
02

19
96
19
97
19
98
19
99
20
00

19
92
19
93
19
94
19
95

19
91

2.0

Aos

La participacin de la actividad de Servicios Prestados a las Empresas en la

conformacin del PBI, se mantuvo en el periodo 1992-1998 con una
tendencia decreciente. En el periodo 2000-2005 se ha mantenido en el
orden de 6,9%.

10

PBI Servicios Prest. a Empresas

(Part.% PBI Global a Valores Constantes de 1994)

Participacin

8.0
7.5
7.0
6.5
6.0
91 992 993 994 995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 005
19
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2

Aos

El desarrollo de la actividad inmobiliaria en los ltimos aos se ha

caracterizado por la construccin de grandes inmuebles, destacando la
construccin de estratgicos centros comerciales, hipercentros comerciales
y hoteles de cinco estrellas.

Todos ellos ubicados estratgicamente en

distritos de Lima, as como en los conos de Lima en especial en el

denominado Cono Norte.
Las perspectivas de desarrollo de centros comerciales son buenas en la
medida que las principales cadenas comerciales estn llevando a cabo
proyectos de construccin y ampliacin.

Asimismo, las intenciones de

inversin en otros tipos de formatos han sido puesto de conocimiento por

grupos econmicos extranjeros que ven en el sector un potencial desarrollo.
Sin embargo, an cuando no se dispone de informacin detallada del sector
inmobiliario, relacionada a la construccin de oficinas, an no se supera la
recesin que la afect en los ltimos aos. El incremento de las solicitudes
de reduccin de los niveles de alquiler, el atraso en los pagos y el abandono
de locales alquilados, son ejemplos tpicos que se mantiene vigente la
recesin en el sector.

11

4.1.1 Oportunidades
Crecimiento sostenido del comercio al por menor en establecimientos
grandes (centros comerciales), con un grado de penetracin en el orden
del 20%2 el cual resulta bajo en comparacin a niveles internacionales.
Competencia de tiendas grandes de nivel internacional.
Estabilidad macroeconmica del pas.
Aumento del tipo de cambio, los ingresos de INMISA en un 85% son en
dlares, lo cual podra generar ganancias financieras por diferencia de
cambio.
Desarrollo del mercado inmobiliario puede aprovecharse en la medida
que a la empresa se le permita realizar inversiones, contar con ms
inmuebles estratgicos y emitir acciones para el financiamiento de
proyectos de inversin.
Sobre oferta laboral calificada.
4.1.2 Amenazas
Concentracin

de los ingresos de la Empresa - Alto grado de

dependencia de nuestro principal cliente. (representa el 80,0% de los

ingresos de la Empresa).
Clientes que a pesar de los rigurosos requisitos de seleccin y garantas
exigidas pueden originar contingencias por la suspensin del pago de
sus obligaciones contractuales debido a la recesin econmica.
Disminucin del Tipo de cambio, los ingresos de INMISA en un 85,0%
son en dlares, por lo que la cada del tipo de cambio incidira en el
aumento de los egresos financieros.
Poltica de distribucin de utilidades es restrictiva para la formulacin de
planes de inversin.
El comportamiento del sector comercial principalmente el del giro de
supermercados est altamente correlacionado con los niveles de
ingresos de INMISA.
Poder judicial lento en emitir resoluciones y flexibilidad de leyes que
amparan ms al arrendatario que al arrendador.
2

Fuente de Informacin : CCR Ao 2005

12

 Procesos de seleccin de proveedores engorrosos y antieconmicos.

Sobre oferta de inmuebles en arrendamiento.
Inestabilidad Poltica, Social y Jurdica.
4.2 Anlisis del Microambiente
4.2.1Inmuebles de INMISA
La Empresa desde el inicio de sus operaciones cuenta con un conjunto de
17 inmuebles, todos ellos ubicados en distritos de la Ciudad de Lima y en
la ciudad de Iquitos.
En el Cuadro siguiente se presentan los inmuebles de la Empresa; as
como la ubicacin de estos:
INMUEBLES DE INMISA

Inmueble comerciales

Direccin

Distrito

C.C. San Isidro

Av. Paseo de la Repblica N 3440

San Isidro

C.C. Colmenares

Av. Sucre N 550 552

Pueblo Libre

C.C. Pershing

Av. Gregorio Escobedo N 1040 1096

Jess Mara

Edificio Larco

Av. Larco N 497

Miraflores

C.C. Alczar

Av. Alczar N 600 624

Rmac

Edificio Cantuarias

Av. Larco N 389

Miraflores

Tienda La Victoria

Jr. Lucanas N 585 595

La Victoria

Tiendas Huiracocha

Jr. Huiracocha N 1008 1084

Jess Mara

Ed. Beln

Av. Uruguay N 172 198

Lima-Cercado

Edificio Pirola-Incln Av. Nicols de Pirola N 454 470

Lima-Cercado

Edificio Tacna-Pirola

Av. Tacna N 708 722

Lima-Cercado

Terreno Javier Prado

Av. Javier Prado cdra. 2

San Isidro

Edificio Incln

Pasaje Incln N 137 - 151

Lima-Cercado

Playa Tacna

Av. Tacna N 724

Lima-Cercado

Azotea Wilson "b"

Av. Gracilazo de la Vega N 732

Lima-Cercado

C.C. El Dorado

Jr. Yavari 335-363

Iquitos

Oficina Administrativa
13

C.C. Camino Real

Av. Camino Real 348 Of. 601-604

San Isidro

4.2.2 Caractersticas generales de los inmuebles de INMISA

El total del rea de los inmuebles de INMISA es de 66 434,13M. 3 El
75.23% de la superficie aludida corresponde a los inmuebles alquilables
(49 979,44 M2); es decir, aquellos que por su estado de conservacin
estn o pueden ser explotados comercialmente. Al final del ao 2005 se
estima que el 96,75% del rea de los inmuebles alquilables estar
ocupada.
El 13,13% del rea total corresponde a inmuebles no alquilables, es decir
que no pueden ser explotados comercialmente, este tipo de inmuebles
permanecen desocupados, tanto por su estado de conservacin y
antigedad, as como por el alto costo en ser rehabilitados. En tanto que
el 11,16% del rea restante, corresponde al grupo de inmuebles
denominados terrenos, dentro de los que destaca el denominado Javier
Prado por su valor, tamao y ubicacin.

El valor en libros de los inmuebles de INMISA al mes de Diciembre del ao

2005 ascienden a S/. 35 651 379,09 Nuevos Soles. El 62,42% del monto
citado corresponde a los inmuebles alquilables de la Empresa, destacado
el denominado Centro Comercial San Isidro cuyo valor asciende en libros
asciende a S/. 11 496 789,81Nuevos Soles, lo que representa el 32,25%
3

Se incluye el rea de las Oficinas de Camino Real (322,01 M2).

14

del valor total. Los inmuebles no alquilables tienen un valor en libros de

S/. 2 649 887,65 es decir el 7,43% del valor total. En tanto los terrenos
representan el 28,72% del total del valor en libros, destacando

el

denominado Terreno Javier Prado con un valor de S/, 9 857 377,47

Nuevos Soles, lo que representa un 27,65% del valor total de los
inmuebles de INMISA.

Los inmuebles alquilables ms importantes, desde el punto de vista del

uso comercial, estn ubicados en distritos como San Isidro, Miraflores,
Pueblo Libre, Jess Mara y el C.C. El Dorado en Iquitos. Se estima que
el 89,14% de los ingresos que percibi la Empresa al final del ao 2005
fueron generados por los inmuebles denominados Centros Comerciales.
La mayor participacin corresponde al Centro Comercial San Isidro con el
34,86%; seguido por el Centro Comercial Colmenares con el 21,61%,
luego siguen el Centro Comercial Pershing, Centro Comercial Alczar y
C.C. El Dorado con el 19,43% y 12,17% y 1,07% respectivamente.

15

4.2.3 Caractersticas particulares de los inmuebles de INMISA

4.2.3.1 Inmuebles Alquilables
Centro Comercial San Isidro
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005
Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

:
:
:
:
:

15 713,71 MT2
14 417,71 Mt
47 aos
Bueno
S/. 10 809 656,83

: US$ 713 526,79

Edificio Tamayo
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005
Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: 565.45 MT2
: 1 487.50 Mt
: 47 aos
: Bueno
: S/. 687 132,98
: US$ 14 000,00

Actualmente el nmero de inquilinos asciende a ocho, el ms

importante es el Grupo Wong que tiene alquilados 18,859.09 Mt,
incluyendo el Edificio Tamayo, es decir el 97,08% del rea total del
centro comercial, los ingresos mensuales promedio generados en el
centro comercial ascienden a US$ 60 627,23; el 81,80% del monto
sealado es explicado por los pagos realizados por el Grupo Wong.

16

Los contratos de alquiler con este cliente vencen en el mes de

diciembre del ao 2014.
Centro Comercial Colmenares
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005
Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: 10 045 Mt
: 3 612,51 Mt, la playa de esta cionamiento tiene aproximada mente 3 700 Mt.
: 32 aos, remodelacin 5 aos
: Bueno
: S/. 3 254 984,62 es decir 9,13% del
total de inmuebles de INMISA.
: US$ 451 103,77

Este inmueble actualmente se encuentra alquilado en su totalidad al

Grupo Wong (Hipermercados Metro S.A.), el contrato de alquiler vence
en setiembre del 2012, la renta de este centro comercial est fijada en
el 2% de las ventas netas, o una renta mnima mensual de US $ 37
153,04
Centro Comercial Pershing
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005
Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: 5 668,55 Mt
: 5 031,20 Mt2, la playa de
estacionamiento tiene 2 780 M.
: 34 aos, remodelacin 5 aos
: Bueno
: S/. 2 419 343,82 es decir 9,13% del
total de inmuebles de INMISA.
: US$ 405 426,04

Este inmueble actualmente se encuentra alquilado casi en su totalidad

al Grupo Wong (Hipermercados Metro S.A.), el contrato de alquiler
vence en setiembre del 2012, la renta de este centro comercial est
fijada en el 2% de las ventas netas, o una renta mnima mensual de
US$ 29 647,26
Edificio Larco
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin

:
:
:
:

904,56 Mt
4 538,83 Mt
37 aos
Bueno

17

Valor contable al 31-12-2005

Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: S/. 1 192 460,20 es decir 3,34% del

total de inmuebles de INMISA.
: US$ 145 438,67

Este edificio actualmente se encuentra alquilado en su totalidad a La

Quinta de los Fabricantes, la renta de este centro comercial est fijada
en el 4% de las ventas netas, o una renta mnima mensual de US$12
023,62
Centro Comercial Alcazar
Area de Terreno
Area construida
Inversin
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005

:
:
:
:
:
:

3 669,11 Mt
3 015,77 Mt
US$ 930 539,53
28 aos , remodelacin 5 aos
Bueno
S/. 1 216 750,85 es decir 3,41%
del total de inmuebles de INMISA

Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: US$ 254 082,95

Este inmueble actualmente se encuentra alquilado en su totalidad al

Grupo Wong (Hipermercados Metro S.A.) el contrato de alquiler vence
en setiembre del 2012, la renta de este centro comercial esta fijada en
el 2% de las ventas netas, o una renta mnima mensual de US$20
089,39
Edificio Cantuarias
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005

:
:
:
:
:

740,29 Mt
1 807,64 Mt
61aos
Bueno
S/. 992 465,81 es decir 2,78% del
total de inmuebles de INMISA

Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: US$ 65 622,24

Actualmente hay dos inquilinos, el ms importante es Delosi S.A.

(KFC), que ocupa un rea de 1 708,17, es decir, el 94.50% del rea
total del inmueble, el contrato de alquiler de este cliente vence en
marzo del 2009, la renta de este cliente est fijada en el 6% de las
ventas netas, o una renta mnima mensual de US $ 3 000,00.

18

Edificio Huiracocha
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005
Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: Segn el rgimen de propiedad

horizontal es de 36,16 Mt ( 3,3%)
: 188,24 Mt
: 36 aos
: Bueno
: S/. 668 057,34 es decir 1,87% del
total de inmuebles de INMISA.
: US$ 5 241,86

En la actualidad se encuentran alquiladas las cuatro tiendas. El ingreso

promedio mensual por merced conductiva asciende a US$ 436,82
Tiendas La Victoria
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005

: Segn el rgimen de propiedad

horizontal es de 211,80 M.
: 393,38 Mt.
: 55 aos
: Regular
: S/. 34 364,72 es decir 0,1% del total
de inmuebles de INMISA.

Actualmente se encuentra desocupado.

C.C. EL Dorado - Iquitos
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005
Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: Segn el rgimen de propiedad

horizontal es de 1 428,04 M.
: 2 364,63 Mt.
: 20 aos
: Buena
: S/. 978 650,14 es decir 2,75% del
total de inmuebles de INMISA.
: US$ 22 376,65

Se trata de un local comercial de tres niveles independizado, que

consta de 46 predios, a diciembre 2005 se encuentra alquilado un
36,02% del total del inmueble.

19

4.2.3.2 Inmuebles no Alquilados

Un grupo de inmuebles se encuentra ubicado en Cercado de Lima.
Por su antigedad y diseo han sido calificados por el Instituto
Nacional de Cultura como Monumentos del Patrimonio Cultural de la
Nacin, motivo por el cual no pueden ser demolidos o modificados, en
particular sus fachadas. Actualmente todos ellos estn desocupados y
su rehabilitacin de momento est siendo evaluada por potenciales
clientes.
Edificio Pirola Incln
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005

: 1 322,92 Mt
: 3 224,32 Mt
: 93 aos.
: Malo
: S/. 988 186,44 es decir 2,77% del
total de inmuebles de INMISA.

Actualmente est desocupado.

Edificio Tacna Pirola
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005

:
:
:
:
:

832 Mt
1 898,70 Mt
86 aos.
Regular
S/. 695 831,92 es decir 1,95% del
total de inmuebles de INMISA.

Actualmente est desocupado.

Edificio Beln
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005

: 1 428,57 Mt
: 3 598,32 Mt
: 77 aos, el 1er piso fue remodelado
hace 29 aos.
: Regular
: S/. 965 869,29 es decir 2,71% del
total de inmuebles de INMISA.

Actualmente est desocupado.

20

4.2.3.3 Terrenos
Otro grupo de inmuebles de INMISA que por sus caractersticas son
denominados terrenos.
Terreno Javier Prado
Area de terreno
Valor contable al 31-12-2005
Ingresos correspondientes al
Ejercicio 2005

: 5 864,90 Mt
: S/. 9 857 377,47 es decir 27,65% del
total de inmuebles de INMISA.
: US$ 10 177,28

Este terreno actualmente se encuentra alquilado en su totalidad a Los

Portales (Playa estacionamiento) el contrato de alquiler

vence en

setiembre del 2007, la renta esta fijada en el 40% de las ventas netas,
o una renta mnima mensual de US$ 1 200.00.

Sin embargo,

actualmente se est evaluando una serie de propuestas de proyectos

para contratos de superficie.
Edificio Incln
Area de Terreno
Antigedad
Estado de conservacin
Valor contable al 31-12-2005

: 729 Mt
: 93 aos.
: Malo
: S/. 165 015,62 es decir 0,46% del
total de inmuebles de INMISA.

Edificio demolido en 1994 con autorizacin del Instituto Nacional de

Cultura.
Azotea Wilson
Area de Terreno
Area construida
Antigedad
Valor contable al 31-12-2005

: Participacin en la propiedad comn

del terreno equivale a 4,15 Mt2.
: La superficie de esta propiedad es
de 271 M
: 41 aos.
: S/. 2 442,83 es decir el 0,01% del
total de inmuebles de INMISA.

El inmueble corresponde a un sector de los aires del edificio ubicado

en el N 732 de la Av. Garcilazo de la Vega.
21

Playa Tacna
rea de Terreno
Valor contable al 31-12-2005

: 546,25 Mt
: S/. 212 915,94 es decir el 0,60% del
total de los inmuebles de INMISA.

El inmueble esta desocupado.

4.2.4

Fortalezas
Los Inmuebles Alquilados (Centros Comerciales o Tiendas) estn
ubicados en los distritos comerciales ms importantes de Lima.
Los contratos de arrendamiento ms importantes estn suscritos con
una de las empresas ms importantes del pas de reconocida solidez
comercial.
Los contratos ms importantes tienen un perodo de

vigencia de

largo plazo.
Los principales ingresos de la empresa se caracterizan por su
estabilidad y permanencia, sustentados en contratos de largo plazo y
en trminos adecuados de arrendamiento que combinan un
porcentaje de las ventas netas con una renta mnima y estn
expresados en dlares.
La empresa no tiene pasivos de largo plazo.
Directorio de la empresa profesional, calificado y con independencia
de criterio.
Capacitacin continua del personal respecto de la funcin que
desempean y en funcin de las necesidades de la empresa.
Empresa rentable y con alta liquidez que permite generar
rendimientos sobre los excedentes de liquidez obteniendo ingresos
adicionales.
4.2.5

Debilidades
Un conjunto de inmuebles no son alquilados porque est en mal
estado de conservacin, Defensa Civil los ha declarado parcialmente

22

habitables y han sido declarados Patrimonio Cultural. Estos aspectos

no imposibilitan su arrendamiento pero s lo dificultan.
Alta concentracin de contratos de alquiler en un solo cliente.
5. Objetivos Estratgicos
5.1 Objetivo Comercial
Optimizar el nivel de ocupabilidad de los inmuebles alquilables de la
empresa.
5.2 Objetivos Econmico Financieros
Incrementar permanentemente la rentabilidad de la empresa.
Incrementar el nivel de ingresos de la empresa.
Incrementar el nivel de la utilidad neta de la empresa.
5.3 Objetivo Organizativo
Mejorar la organizacin de la empresa en base a una estructura
moderna y de alta productividad.
5.4 Objetivos Estratgicos de la Empresa y Objetivos Estratgicos del
FONAFE

23

5.5 Objetivo Estratgicos de la Empresa y Objetivos Estratgicos del

Sector Economa y Finanzas

6. Estrategias

Vender o alquilar los inmuebles que no generan renta a arrendatarios

que puedan realizar mejoras.

Arrendar terrenos de la empresa mediante contratos de derecho de

superficie.

Desarrollar campaas publicitarias para ofrecer inmuebles.

Optimizar obtencin de ingresos adicionales por excedentes de caja,

invirtiendo en productos financieros que garanticen seguridad y
rentabilidad.

Optimizar los procesos internos de la empresa.

Capacitacin permanente del personal.

7. Indicadores de Desempeo y Metas 2005 2009

Ver Cuadro Adjunto: INMISA: PLAN ESTRATEGICO 2005 2009.
OBJETIVOS ESTRATGICOS E INDICADORES DE DESEMPEO.

24

ANEXOS

25

INMISA: PLAN ESTRATEGICO 2005 2009. OBJETIVOS ESTRATGICOS Y INDICADORES DE DESEMPEO.

Misin
INMISA es una empresa de economa mixta que busca generar la mayor rentabilidad de los inmuebles que administra, en base al desempeo eficiente de su
capital humano y del uso de tcnicas modernas de gestin, a fin de generar el mejor rendimiento de la inversin de nuestros accionistas.
Visin
Ser una empresa eficiente, competitiva y la de mayor rentabilidad, de las que estn bajo el mbito de FONAFE, basada en la explotacin ptima de sus
inmuebles.
Cuantificacin Anual
Total
Tipo de
Unidad de
Objetivo Estratgico General
2005-2009
Indicador
Medida
2005
2006
2007
2008
2009

I.1 Objetivo estratgico 1: Incrementar el nivel de Utilidad

Estrategia 1.1. Arrendar terrenos de la empresa mediante contratos de derecho de superficie.
Indicador: Utilidad Neta
Resultado
S/.
2 983 584
2 560 170

3 040 502

3 405 865

3 865 657

15 855 778

I.2 Objetivo estratgico 2: Incrementar permanentemente la Rentabilidad Patrimonial

Estrategia 2.1. Vender o alquilar los inmuebles que no generan renta a arrendatarios que puedan efectuar mejoras.
Indicador: Rentabilidad Patrimonial
Resultado
Porcentaje
7,30
6,25
7,60
8,3

9,2

7,73

I.3 Objetivo estratgico 3: Incrementar nivel de Ingresos

Estrategia 3.1. Optimizar obtencin de ingresos adicionales por excedentes de caja, invirtiendo en productos financieros que garanticen seguridad y
rentabilidad.
Indicador: Nivel de Ingresos
Resultado
S/.
6 999 497
7 011 443
7 947 357
8 504 589
9 133 929
39 596 815

I.4 Objetivo estratgico 4: Optimizar el nivel de Ocupabilidad

Estrategia 4.1. Desarrollar campaas publicitarias para ofrecer inmuebles.
Indicador: Nivel de Ocupabilidad
Resultado
Porcentaje
81,60

76,40

83,6

83,6

83,6

81,76

I.5 Objetivo estratgico 5: Mejorar la Organizacin de la Empresa en base a una estructura moderna y
de alta productividad.
Estrategia 5.1. Optimizar los procesos internos de la empresa.
Estrategia 5.2. Capacitacin permanente del personal
Indicador: Mejorar la Organizacin Resultado
Porcentaje
de la Empresa

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

100,00

27

28

29

30

INFORMACION INMUEBLES

32