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Lima,diezdeseptiembre
deldosmilsiete.

LASALACIVILTRANSITORIADELACORTESUPREMADEJUSTICIADELAREPUBLICA;vistala
causanmerotrescientossetentadosmilsiete,conlosacompaados,enAudienciaPblicade
lafecha,yproducidalavotacinconarregloaley,emitelasiguientesentencia.MATERIADEL
RECURSO:SetratadelrecursodecasacininterpuestoporEusebiaClaudiaMoralesGarcaa
fojasdoscientosochenticuatro,contralaresolucindevistaemitidaporlaPrimeraSalaCivil
delaCorteSuperiordeJusticiadelSanta,obranteafojasdoscientossesentiocho,sufecha
treintiunodeoctubredeldosmilseis,querevocalasentenciaapeladacorrienteafojasciento
noventids,quedeclarafundadalademanda,reformndolaladeclarainfundada.
FUNDAMENTOSDELRECURSO:Que,elrecursodecasacinfuedeclaradoprocedentepor
resolucindelcincodejuniodeldosmilsiete,porlascausalesprevistasenlosincisosprimero
ysegundodelartculotrescientosochentisisdelCdigoProcesalCivil,envirtuddelocualla
recurrentedenuncia:I)Quesehanaplicadoindebidamentelassiguientesnormas:1)Los
artculosochocientosochentisiete(sealadoerrneamentecomoochocientossetentisieteen
laresolucinantesaludida)yochocientosochentinuevedelCdigoCivilqueserefierenala
parteintegrantedeunbienylavinculacinexistenteentrelaspartesintegrantesyaccesorias
conelprincipal,quenotienennadaqueverenelpresentecaso,porsersupersona,comoha
demostradoenautos,laautnticaylegtimapropietariadelsegundoytercerpisodel
inmueblemateriadelitis,losmismosquenoestnhipotecadosysonindependientesdel
principal;2)artculonovecientoscincuentiochodemismoCdigo,elcualserefiereala
propiedadhorizontal,materiaquenoestendiscusinyelhechoqueannoexistalamisma
noimplicaquesepretendadesconocersuderechodepropiedad,elmismoqueest
demostrandofehacientementeenautos;3)artculomilcientodiecisietedelcdigoacotado,el
cualdisponequeelacreedorpuedeexigirelpagoaldeudorporlaaccinpersonal,oaltercer
adquirentedelbienhipotecadousandolaaccinreal;sisetieneencuentaquesupersonano
estreclamandoderechosdelbieninmueblehipotecadosinosupropiedadquetienesobreel
segundoytercerpisodelbien,siendoquesupartenoaadquiridoelbienhipotecado,sinolos
airesdelprimerpiso;4)artculodosmilveintidsdelCdigoCivilelcualrefierequepara
oponerderechosrealessobreinmueblesaquienestambintienenderechosrealessobrelos
mismos,esprecisoqueelderechoqueseoponeestinscritoconanterioridadaldeaqula
quienseopone...,siendoqueenelpresentecasonoestareclamandoelbienhipotecadosino
supropiedadquerecaesobreelsegundoytercerpisoqueseencuentrainscritoenlaOficina
Registral,mximesiellonoestinscritoenlahipotecaconformeseadviertedelaescritura
pblicadegarantahipotecaria.II)Sehainterpretadoenformaerrnealosartculosmilcien,
milcientounoymilcientodosdelCdigoCivil,loscualessealanquelahipotecadeberecaer
sobreinmuebleespecficamentedeterminado,sisetieneencuentaqueexisteplena
identificacindelinmueblehipotecado,siendoquelapropiedaddelarecurrentesegundoy
tercerpisoesdesuexclusivapropiedadynoesthipotecado;encuantoalaextensindela
hipoteca,sibienlanormarefierequeseextiendeatodaslaspartesintegrantesdelbien
hipotecadoasusaccesorios;refierequeenelpresentecasonoseestreclamandoninguna
parteintegrantedelbien,menosaccesoriadelmismo,sinoloquesereclamaessuderechode
propiedaddelsegundoytercerpiso,quenohansidomateriadehipoteca,siseadviertedela
escrituradegarantahipotecariaqueslosehahipotecadoelprimeropiso,siendoquela
hipotecadeberecaersobreinmueblesespecficamentedetermin
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adosynofuturos;III)SehainaplicadoelartculonovecientosveintitrsdelCdigoCivilen
concordanciaconelartculosetentadelaConstitucinPolticadelEstado,todavezquesu
derechodepropiedadseencuentraplenamenteacreditadosobreelsegundoytercerpisodel
bien;asimismodenuncialainaplicacindelosartculosmilcienymilcientoseisdelcdigo

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acotado,respectoaquelahipotecadeberecaersobreinmueblesespecficosdeterminados,y
nosobrefuturos,yenelpresentecaso,delalecturadelaescriturapblicadeconstitucinde
garantahipotecaria,seadviertequeelsegundoytercerpisonoseencuentranhipotecados.
CONSIDERANDO:PRIMERO.Que,conformeareiteradayuniformejurisprudenciadeesta
SupremaCorteyaladoctrinanacional,loscaracteresjurdicosdelahipotecason:a)
constituyeunderechorealsobreunbiendeterminado;b)esunderechoaccesorio,puestoque
seconstituyeenseguridaddelcumplimientodeunaobligacindeterminadaodeterminable;
y,c)esindivisible,detalmodoquerecaesobreeltodoycadaunadelaspartesysielbien
hipotecadosedivide,todasycadaunadelaspartescontinangravadasengarantadel
cumplimientoopago,comoasloestablecenlosartculosmilcien,milcientounoymilciento
dosdelCdigoCivil.SEGUNDO.Que,enrelacinaltemadelaextensindelahipotecaquees
conocidaenladoctrinacomolahipotecaaccesoria,yqueesconsideradacomohipotecade
bienesfuturosporlaimpugnante,debetenerseencuentaqueelartculonovecientos
cincuenticuatrodelCdigoCivilvigenteestablecequelapropiedadpredialseextiendeal
suelo,subsueloysobresuelo,entantoqueelartculoochocientosochentisietedelmismo
cuerpodeleyes,referidoalaspartesintegrantesdelosbienesprevEsparteintegrantelo
quenopuedeserseparadosindestruir,deterioraroalterarelbien.Laspartesintegrantesno
puedenserobjetodederechossingularesenesemismosentidoelartculoochocientos
ochentinuevedefineLaspartesintegrantesdeunbienysusaccesoriossiguenlacondicinde
ste,salvoquelaleyoelcontratopermitasudiferenciacinoseparacin.TERCERO.Que,la
interpretacinsistemticayelcontextonormativodelosdispositivoslegalescitadosenel
considerandoprecedente,conducenalanecesariaconclusinqueademsdelaimportancia
econmicadelasedificaciones,porprincipiodeadhesinoincorporacindeunbienenotro,
lasconstruccionesoedificacionesqueestnpermanentementeunidasalsuelotienenla
calidaddebienesinmueblesycomotal,constituyenrespectodelterreno,unasolaunidad
indesligableentresqueenderechoesconocidacomoparteintegrante;puesentales
supuestosresultamaterialmenteimposiblesepararlaconstruccindelsuelo,sinquese
destruyaoaltereelbienconstituido.CUARTO.Que,encuantoasilahipotecadelsuelopuede
extendersetambinalasconstruccionesqueconposterioridadsehayanintroducidoenel
bien,esprecisoanotarque,elartculomilnoventisietedelCdigoCivil,definequeporla
hipotecaseafectauninmuebleengarantadelcumplimientodecualquierobligacin,propiao
deuntercero;entantoqueelartculomilcientounoguardandocoherenciaconlasnormas
citadasenelconsiderandoprecedenteprevLahipotecaseextiendeatodaslaspartes
integrantesdelbienhipotecado,asusaccesorios,yalimportedelasindemnizacionesdelos
segurosydelaexpropiacin,salvopactodistinto;enconsecuencia,quedaclaroquepor
ficcinjurdica,lahipotecalegalmenteconstituidasobreunpredio,extiendesusefectosalas
construccionesqueposterioralactoconstitutivodelahipoteca,sehayanintroducidoenel
bien,salvoquelasparteshayanpactadoexpresamentelanoextensin.QUINTO.Que,sobre
elparticular,resultaesclarecedorelpuntodevistadeJackBigioChrem,ponentedelLibrode
DerechosRealesdelCdigoCivilvigente,(E
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xposicindeMotivosOficialdelCdigoCivilHipoteca,Pago,DerechodeRetractoyRegistros
Pblicos.Lima:CulturalCuzcomilnovecientosnoventiocho,pginacuarenticuatro)quienal
comentareltemaencuestin,concluyedebehacersehincapi,queesindiferentequetales
construccioneshayansidorealizadasconposterioridadalainscripcindelahipoteca,
igualmenteesirrelevantequelasmismasseanefectuadasporelhipotecanteoporuntercero
adquiriente,entodocasoelinmueblegravadoytodoloquelecorrespondeporaccesinse
encuentraafectoalahipoteca.Ensuma,quedaclaroquelahipotecaconstituidasobreel
inmueblesitoenJirnLimanmerosetecientosveintids,ManzanaP,Lotecuatro,Florida
BajadelDistritodeChimbote,alcanzatambinalasconstruccionesposteriores.SEXTO.Que,
enconsecuencia,elColegiadoSuperiorhaaplicadocorrectamentelosartculosochocientos
setentisieteyochocientosochentinuevedelCdigoCivilyporendehainterpretadoenforma

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adecuadalosartculosmilcien,milcientounoymilcientodosdelCdigoCivil.SEPTIMO.Por
otrolado,debesealarsequelosinmueblessujetosalrgimendepropiedadhorizontal
conformealartculonovecientoscincuentiochodelCdigoCivil,elmismoquenosremiteala
Leyveintisietemilcientocincuentisieteelcualestableceensuartculotreintisietequelos
edificiosdedepartamentos,quintas,casasencopropiedad;centrosygalerascomercialeso
camposferiales,yotrasunidadesinmobiliariasconbienescomunes,cuandopertenezcana
propietariosdistintos,estnsujetosalrgimendeunidadesinmobiliariasdepropiedad
exclusivaydepropiedadcomn;inmueblesquepeseaestarconformadosporpisosque
constituyenpartesintegrantesdeunaedificacin,gozandeindependenciajurdicayestn
sujetosadominioparticular;rgimenquedesdeyasedescartaenelpresentecaso,puesla
controversiadeautosnoversasobreinmueblesujetoalaLeyveintisietemilciento
cincuentisiete;motivoporelcual,laaplicacindelanormaacotadaseencuentraarregladaa
ley.OCTAVO.Que,elColegiadoSuperiorhadesestimadolademandainterpuestaaplicando
ademselartculodosmilveintidsdelCdigoCivil,elcualestablecequeparaoponer
derechosrealessobreinmueblesaquienestambintienenderechosrealessobrelosmismos,
esprecisoqueelderechoqueseoponeestinscritoconanterioridadaldeaqulaquiense
opone.Enelcasodeautos,sehaestablecidoqueelderechorealdegarantaconstituidoa
favordelaentidadfinancierafueinscritoconanterioridadalderechodelarecurrente;porlo
que,alseras,sehaaplicadodebidamentelanormaacotadaalcasodeautos,ascomo
tambinelartculomilcientodiecisietedelcitadocuerpodeleyes,todavezqueelacreedor
puedeexigirelpagoaldeudor,porlaaccinpersonal;oalterceradquirentedelbien
hipotecado,usandolaaccinreal.NOVENO.Que,finalmente,encuantoaladenunciade
inaplicacindelosartculosnovecientosveintitrsdelCdigoCivilysetentadelaConstitucin
PolticadelEstado,bajoelfundamentoquesuderechoseencuentraplenamenteacreditado
sobreelsegundoytercerpisodelinmueblemateriadelitis;alrespecto,alhaberseestablecido
quelahipotecaconstituidasobreelbienmateriadelitis,alcanzatambinalasconstrucciones
posteriores,yqueelderechorealdegarantaconstituidoafavordelaentidadfinancierafue
inscritoconanterioridadalderechodelarecurrente,lasnormasdenunciadascomo
inaplicadasresultanimpertinentealacuestinfcticaestablecidaenautosparadirimirla
presentecontroversia.DCIMO.Que,enloquerespectaalainaplicacindelosartculosmil
cienymilcientoseisdelCdigoCivil,debesealarsequedichasnormashansidoaplicadaspor
elColegiadoSuperior,alestablecerqueelinmueblemateriadelitisesunoslo,esdecir,con
lasconstruccionesdelsegundoytercerpis
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oalegadasporlarecurrente;raznporlacual,debedesestimarseladenunciaformulada.
UNDCIMO.Que,entalsentido,alnoconfigurarselascausalesprevistasenlosincisos
primeroysegundodelartculotrescientosochentisisdelCdigoProcesalCivil,debe
procederseconformealodispuestoenelartculotrescientosnoventisietedelacitadanorma
procesal;portalesconsideraciones,declararonINFUNDADOelrecursodecasacininterpuesto
afojasdoscientosochenticuatroporEusebiaClaudiaMoralesGarca;enconsecuencia,NO
CASARONlasentenciadevistadefojasdoscientossesentiocho,sufechatreintiunodeoctubre
deldosmilseis,expedidaporlaPrimeraSalaCivildelaCorteSuperiordeJusticiadelSanta;
CONDENARONalarecurrentealpagodelascostasycostosoriginadosenlatramitacindel
presenterecurso,ascomoalamultadeunaUnidaddeReferenciaProcesal;DISPUSIERONla
publicacindelapresenteresolucinenelDiarioOficialElPeruano,bajoresponsabilidad;en
losseguidosporEusebiaClaudiaMoralesGarcacontraBancoWieseSudamerisyOtrossobre
TerceradePropiedad;ylosdevolvieron;VocalPonenteSeorMirandaMolina.
S.S.
TICONAPOSTIGO.
SOLISESPINOZA.
PALOMINOGARCA.
CASTAEDASERRANO.

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MIRANDAMOLINA.
Nso.

CorteSupremadeJusticiadelaRepblica
SalaCivilTransitoria
CasacinN3702007
SANTA
TerceradePropiedad