Operações Urbanas como instrumento de planejamento

PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE CAMPINAS
CENTRO DE CINCIAS EXATAS, AMBIENTAIS E

TECNOLGICAS
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM URBANISMO
PAULA ABRANCHES LOPES DE ANGELI
AS OPERAES URBANAS CONSORCIADAS

COMO INSTRUMENTO DE PLANEJAMENTO
URBANO ESTUDO DE CASO DA CIDADE DE
SO PAULO-SP
CAMPINAS
2011
PAULA ABRANCHES LOPES DE ANGELI
AS OPERAES URBANAS CONSORCIADAS

COMO INSTRUMENTO DE PLANEJAMENTO
URBANO ESTUDO DE CASO DA CIDADE DE
SO PAULO-SP
Dissertao apresentada como exigncia

para obteno do Ttulo de Mestre em
Urbanismo ao Programa de Psgraduao em Urbanismo da Pontifcia
Universidade Catlica de Campinas.
Orientador: Prof. Dr. Denio Munia Benfatti.
PUC CAMPINAS
2011
Ficha Catalogrfica
Elaborada pelo Sistema de Bibliotecas e
Informao - SBI - PUC-Campinas
t711.4
A582o
Angeli, Paula Abranches Lopes de.

As operaes urbanas consorciadas como instrumento de planejamento urbano: estudo de caso da cidade de So Paulo-SP / Paula
Abranches Lopes de Angeli. Campinas, PUC-Campinas, 2011.
104p.
Orientador: Denio Munia Benfatti.
Dissertao (mestrado) Pontifcia Universidade Catlica de
Campinas, Centro de Cincias Exatas, Ambientais e de Tecnologias,
Ps-Graduao em Urbanismo.
Inclui anexos e bibliografias.
1. Planejamento urbano. 2. Renovao urbana. 3. Poltica urbana.
4.Cidades e vilas. I. Benfatti, Denio Munia. II. Pontifcia Universidade
Catlica de Campinas. Centro de Cincias Exatas, Ambientais e de
Tecnologias. Ps-Graduao em Urbanismo. III. Ttulo.
22. ed. CDD t711.4
PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE CAMPINAS

CENTRO DE CINCIAS EXATAS, AMBIENTAIS E TECNOLGICAS
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM URBANISMO
BANCA EXAMINADORA
Presidente e Orientador Prof. Dr. Denio Munia Benfatti _____________________

1 Examinador Prof. Dr. Wilson Ribeiro dos Santos Jnior ___________________
2 Examinador Dr. Ana Maria Reis de Ges Monteiro ______________________
Campinas, SP, 15 de fevereiro de 2011.
AGRADECIMENTOS
Este trabalho simplesmente no seria possvel sem o apoio de algumas pessoas,

as quais agradeo agora:
minha famlia: minha me Maria Rita, meu pai Julio e minha irm Camila;
Aos meus amigos: Juliana Fachini, Thiago Oliveira de Freitas, Carina Meneghelli
Camargo, Elionete de Castro Garzoni e Roberta Maria Pastore;
Em especial ao Fabio Renato Zocal Mazza, pelo apoio no final, mas quando era
mais necessrio;
A todos os colegas da Prefeitura Municipal de Campinas;
Aos colegas de classe do mestrado e aos funcionrios da ps-graduao da

PUC-Campinas;
Ao meu orientador Denio, pela compreenso e pacincia;
A todos os outros professores da PUC-Campinas que tambm influenciaram no

trabalho direta ou indiretamente.
A finalidade do urbanismo, esse pretensioso

objetivo de tomar o espao urbano como um
todo e organiz-lo; separar as suas diferentes
funes, hierarquiz-las, correlacion-las,
localiz-las funcionalmente uma em relao s
outras, dimensionar-lhes os rgos especficos
de tal maneira que o todo funcione como um
organismo em benefcio da parte viva e mais
importante desse organismo que o homem: o
cidado.
Antnio Bezerra Baltar (1957)
RESUMO
ANGELI, Paula Abranches Lopes de. As Operaes Urbanas Consorciadas como
Instrumento de Planejamento Urbano Estudo de caso da cidade de So Paulo-SP. 2011.
Dissertao (Mestrado em Urbanismo) Pontifcia Universidade Catlica de Campinas,
Centro de Cincias Exatas, Ambientais e Tecnolgicas, Programa de Ps-Graduao em
Urbanismo, Campinas, 2011.
O presente estudo teve como objetivo analisar as Operaes Urbanas Consorciadas como
instrumento de planejamento urbano. As operaes urbanas foram regulamentadas pelo
Estatuto da Cidade em 2001 e tm como objetivo requalificar determidas reas da cidade,
que exijam interveno estrutural. Para tanto, foram pesquisadas as quatro Operaes
Urbanas em vigor atualmente no Municpio de So Paulo, quais sejam: Operao Urbana
gua Branca, Operao Urbana Centro, Operao Urbana Consorciada gua Espraiada e
Operao Urbana Consorciada Faria Lima. Foram pesquisadas tambm as experincias
realizadas em Paris/Frana; Baltimore/Estados Unidos da Amrica; Londres/Inglaterra; e
Barcelona/Espanha. Durante a anlise buscou-se inser-las no contexto histrico,
considerando os fatores que levaram utilizaao do instrumento tanto no Brasil como nos
outros pases escolhidos na pesquisa. Foi registrado o incio de cada uma das operaes
urbanas citadas, seus objetivos e obras j realizadas, para posteriormente realizar uma
avaliao mais aprofundada da Operao Urbana gua Branca, separadamente, no que diz
respeito aos impactos gerados, tanto positivos quanto negativos, e enquanto instrumento
urbano municipal.
Termos de indexao: Operaes Urbanas, Estatuto da Cidade, Requalificao Urbana,

Instrumento de planejamento urbano.
ABSTRACT
ANGELI, Paula Abranches Lopes de. The Consortial Urban Operations as an instrument of
urban planning Case Study of So Paulo-SP. 2011. Dissertation (Master in Urban Planning)
Catholic University of Campinas. Center of Exact Sciences, Environmental and Technology
Program, Graduate Program in Urban Design, Campinas, 2011.
This work had the objective of analyzing the Consortial Urban Operations as an instrument of
urban planning. The urban operations were regulated by the City Statute in 2001 and intend
to requalify certain city areas which require structural intervention. In order to achieve this
objective, four Urban Operations currently existing at So Paulo city were studied: gua
Branca Urban Operation, Centro Urban Operation, gua Espraiada Consortial Urban
Operation and Faria Lima Consortial Urban Operation. In addition, other experiences
implemented in Paris/France; Baltimore/United States of America; London/England; and
Barcelone/Spain were also studied. During this analysis, the historical context was taken into
account, considering the reasons that led to the use of this instrument in Brazil as well as in
the other countries chosen for this research. The beginning of each one of the Urban
Operations mentioned were registered, as well as their objectives and construction already
implemented; after that, the gua Branca Urban Operation was evaluated separately in more
detail, regarding the imparcts generated, both positives and negatives, and also as a
municipal urban instrument.
Indexing terms: Urban Operations, City Statute, Urban Requalification, urban planning
instrument
SUMRIO
1 INTRODUO .........................................................................................................
12
1.1 Objetivos ...............................................................................................
15
1.1.1 Objetivo geral ...............................................................................
15
1.1.2 Objetivos especficos ...................................................................
15
1.2 Metodologia ..........................................................................................
16
1.3 Fontes primrias e secundrias ...........................................................
16
2 O CONCEITO DO INSTRUMENTO E SUA APLICAO EM MBITO

INTERNACIONAL ......................................................................................................
17
2.1 O planejamento na cidade contempornea ..........................................
17
2.2 As experincias internacionais .............................................................
20
2.2.1 Paris .............................................................................................
20
2.2.2 Baltimore ......................................................................................
25
2.2.3 Londres ........................................................................................
29
2.2.4 Barcelona .....................................................................................
33
2.2.5 Consideraes quanto s experincias internacionais

apresentadas.........................................................................................
2.3 Discusso Bibliogrfica ........................................................................
3 LOCALIZAO E CARACTERIZAO DAS OPERAES URBANAS DE
SO PAULO-SP .........................................................................................................
36
37
40
3.1 Introduo s Operaes Urbanas de So Paulo-SP ..........................
40
3.1.1 Operao Urbana Faria Lima ......................................................
50
3.1.2 Operao Urbana gua Branca ...................................................
55
3.1.3 Operao Urbana Centro .............................................................
60
3.1.4 Operao Urbana Consorciada gua Espraiada .........................
71
4 A OPERAO URBANA GUA BRANCA .............................................................
76
4.1 Da escolha da Operao Urbana gua Branca ..............................
76
4.2 Dos objetivos da operao urbana .................................................
77
4.3 Das transformaes urbansticas (impactos fsicos e scioeconmicos) ..........................................................................................

4.4 Consideraes ................................................................................
79
86
CONSIDERAES FINAIS ........................................................................................
89
REFERNCIAS ..........................................................................................................
96
ANEXOS .....................................................................................................................
98
ANEXO I OUC Faria Lima ..................................................................
99
ANEXO II OUC gua Branca .............................................................
101
ANEXO III OUC Centro ......................................................................
103
ANEXO IV OUC gua Espraiada .......................................................
104
APRESENTAO
Considerando as importantes inovaes no modo de pensar as cidades,

desde as ltimas dcadas os estudiosos do planejamento urbano vm propondo
novas formas de interveno e controle das mesmas, a partir dos denominados
instrumentos urbansticos, que visam, acima de tudo, servir como ferramentas a fim
de alcanar as melhorias desejadas para as cidades.
O tema central da presente pesquisa o instrumento de planejamento
urbano, denominado Operao Urbana. A pesquisa buscou apresentar o conceito de
operaes urbanas, a forma como elas iniciaram no Brasil, e em outros pases, e de
que maneira as propostas para as reas objeto de operaes esto sendo
desenvolvidas. Alguns fatores foram observados para avaliar a operacionalizao do
instrumento, tais como: a relao entre o texto da lei e o que esta sendo
implementado; a relevncia das transformaes propostas, e as obras j realizadas;
tentando chegar a concluses acerca das crticas recorrentes s operaes e, por
fim uma avaliao quanto a fatores que possam garantir ou no a sustentabilidade
de uma operao urbana.
Para tanto, a dissertao estrutura-se em quatro captulos, sendo o primeiro
deles uma Introduo ao projeto de pesquisa, onde so apresentados os objetivos, a
justificativa e a metodologia utilizada para desenvolv-la.
No segundo captulo abordado o surgimento do conceito de operaes
urbanas, apresentando as transformaes da metrpole moderna em metrpole
contempornea, que culminaram na alterao da forma de planejamento urbano
atual e o incio da aplicao de planos parciais internacionalmente. A proposta das
operaes urbanas brasileiras inspirou-se em experincias internacionais de
requalificao de reas, devido ao aparente sucesso das intervenes realizadas no
exterior, com destaque para a atrao de investimentos. Tais experincias so
apresentadas neste segundo captulo, buscando uma comparao entre as
transformaes realizadas nas cidades de Paris, Baltimore, Londres e Barcelona, e
a forma com que tais modelos influenciaram a experincia brasileira.
O terceiro captulo apresenta as operaes urbanas existentes no municpio

de So Paulo/SP propriamente ditas, demonstrando sua localizao, caractersticas,
cronologia de implantao, objetivos e obras j realizadas.
O quarto e ltimo captulo consiste em um aprofundamento na Operao
Urbana gua Branca, a fim de obter um panorama mais especfico desta
interveno urbanstica e suas consequncias para a cidade e, para finalizar, so
apresentadas as consideraes decorrentes das discusses bibliogrficas e do
levantamento de campo.
12
1 INTRODUO
As Operaes Urbanas (OU) so um instrumento de planejamento urbano,

regulamentado, no Brasil, pelo Estatuto da Cidade1 desde 2001, mas que vem sendo
proposto pela municipalidade de So Paulo/SP desde a dcada de 1980.
As OUs unem os poderes pblico e privado a fim de revitalizar uma rea
previamente definida da cidade, contando com o investimento da iniciativa privada
que, em troca da adeso s mesmas, recebem permisso de construir rea
adicional definida pela legislao vigente, na forma de Outorga Onerosa do Direito
de Construir.
Apesar de j contempladas desde 1985 pelo Plano Diretor de So Paulo, o
modelo de OUs no surge no Brasil, j que o pas adota os modelos de experincias
internacionais, adaptando-as s necessidades locais.
Somente a partir da dcada de 1990 foram elaboradas a primeiras OUs
brasileiras em forma de lei, sendo que trs Operaes Urbanas foram promulgadas
de 1990 a 2001, e mais duas aps a vigncia do Estatuto da Cidade (2001), j
denominadas Operaes Urbanas Consorciadas (OUC).
Atualmente esto em vigor em So Paulo, quatro operaes urbanas, a
saber: Operao Urbana Centro, Operao Urbana gua Branca, Operao Urbana
Consorciada gua Espraiada e Operao Urbana Consorciada Faria Lima.
Tomando a definio pelo Estatuto da Cidade temos que:
1 Considera-se operao urbana consorciada o conjunto de
intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal,
com a participao dos proprietrios, moradores, usurios
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em
uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais
e valorizao ambiental. (Estatuto da Cidade, Lei n 10.257 de
10/07/2001)
As consorciadas se diferenciam das operaes urbanas por serem

posteriores regulamentao pela legislao nacional (Estatuto da Cidade), que
estabelece normativas a implementao do instrumento, sem as quais uma
operao urbana pode ser considerada inconstitucional.
1 O termo Estatuto da Cidade refere-se Lei Federal N 10.257 de 10 de julho de 2001, a qual
regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituio Federal, e estabelece diretrizes gerais da
poltica urbana. Os referidos artigos compem, na estrutura da Constituio Federal, o Captulo II
Da Poltica Urbana.
13
[...] transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e

valorizao ambiental. As trs finalidades devem ser atingidas com a
operao urbana. A ausncia de um destes elementos na lei
municipal acarreta a sua inconstitucionalidade, como, por exemplo,
no haver a previso de medidas sobre melhorias sociais para os
moradores da rea urbana objeto da interveno. (CMARA DOS
DEPUTADOS E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 128).
O Estatuto da Cidade regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituio

Federal de 1988, e em seu artigo 33, dispe sobre o que dever conter na lei
especfica para aprovao de cada O.U.C., a saber:
Art. 33. Da lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada
constar o plano de operao urbana consorciada, contendo, no
mnimo:
I definio da rea a ser atingida;
II programa bsico de ocupao da rea;
III programa de atendimento econmico e social para a populao
diretamente afetada pela operao;
IV finalidades da operao;
V estudo prvio de impacto de vizinhana;
VI contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios
permanentes e investidores privados em funo da utilizao dos
benefcios previstos nos incisos I e II do 2o do art. 32 desta Lei;
VII forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado
com representao da sociedade civil.
As operaes so atreladas ao Plano Diretor, o qual estabelece quais reas

da cidade so indicadas implementao do instrumento. Dessa forma, temos a
municipalidade como o rgo responsvel por coordenar as eventuais operaes
urbanas de uma cidade, como descrito abaixo:
A competncia para a execuo de operaes urbanas municipal
em razo de ser o ente federativo responsvel pela promoo da
poltica urbana. A possibilidade de intervenes urbanas de grande
impacto nas cidades somente pode ser autorizada por lei municipal,
que deve ser instituda em consonncia com a poltica urbana
definidas as normas do Plano Diretor municipal. (CMARA DOS
DEPUTADOS E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 128).
No caso de So Paulo, a coordenao das operaes cabe Empresa

Municipal de Urbanizao EMURB, que foi criada em 1971 com o objetivo de
planejar e intervir no espao urbano. Recentemente, a EMURB sofreu uma ciso, da
qual surgiram as empresas So Paulo Urbanismo (SP Urbanismo) e So Paulo
Obras (SP Obras), conforme Lei n 15.056/09, regulamentada atravs do Decreto n
51.415/10. Foi estabelecido que a So Paulo Obras fica vinculada Secretaria
14
Municipal de Infraestrutura Urbana e Obras (SIURB) e a SP Urbanismo Secretaria

Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU).
Cada operao tambm conta com um organismo de gesto externo ao rgo
municipal. No caso das OUCs Faria Lima e gua Espraiada, h um Grupo de
Gesto formado por representantes de rgos municipais e da sociedade civil; no
caso da OU gua Branca existe um Grupo Intersecretarial e um Conselho, com
representantes das secretarias municipais; e no caso da OU Centro h uma
Comisso Executiva formada por representantes de rgos municipais e da
sociedade civil.
Quanto localizao das operaes, v-se que das operaes urbanas
vigentes, todas esto localizadas no Centro expandido de So Paulo, delimitado
pelas seguintes vias: marginais Tiet e Pinheiros, as avenidas dos Bandeirantes,
Presidente Tancredo Neves, Lus Incio de Anhaia Melo e Salim Farah Maluf,
conforme demonstrado na Figura 1.
A
B
Figura 1. Localizao das Operaes Urbanas e Operaes Urbanas Consorciadas

vigentes, no municpio de So Paulo
Fonte: disponvel em: http://www.vivaocentro.org.br/download/avc/mapa_centro_expandido.pdf
15
LEGENDA
Operao Urbana gua Branca
Operao Urbana Consorciada Faria Lima
Operao Urbana Centro
Operao Urbana Consorciada gua Espraiada
Em seguida o trabalho ir apresentar e discutir este instrumento urbanstico

demonstrando o surgimento do conceito, as experincias de mbito internacional e
as maneiras como ele surgiu e vem sendo implementado em So Paulo, em cada
caso das operaes urbanas vigentes.
1.1 Objetivos
1.1.1 Objetivo Geral
O objetivo geral da pesquisa foi o de analisar as Operaes Urbanas vigentes

atualmente na cidade de So Paulo-SP, como instrumento de planejamento urbano
de forma a observar seu desenvolvimento em relao aos objetivos propostos pela
legislao de cada uma delas, comparado aos impactos urbansticos e scioeconmicos gerados tanto positivos quanto negativos, resgatando o contexto de sua
aplicao, a fim de obter o panorama geral deste instrumento.
1.1.2 Objetivos Especficos
Avaliar as Operaes Urbanas como instrumento de planejamento urbano,

e inser-las no contexto histrico;
Investigar de que forma so definidas as reas de abrangncias das
O.U.C.;
Avaliar os impactos fsicos e scio-econmicos causados por estas O.U.C.
(aos moradores, vizinhana, etc.);
Considerar sobre os requisitos necessrios aplicao desse instrumento;
Refletir sobre os benefcios e os malefcios causados pelas O.U.C.; e
Disponibilizar o contedo desta pesquisa s prefeituras municipais de
regies metropolitanas.
16
1.2 Metodologia
Para o desenvolvimento da dissertao foi efetuado um levantamento

bibliogrfico que subsidiou a pesquisa utilizando os materiais j elaborados, como
livros e artigos cientficos e documentais, buscando compor a discusso terica
sobre o tema, coletando contribuies de autores relevantes; foram obtidas
informaes nos levantamentos de campo (visitas, levantamento fotogrfico) que
ocorreram em outubro de 2009 e dezembro de 2010, e foram essenciais para o bom
entendimento dos locais; tambm foram realizadas duas entrevistas com
profissionais da rea de planejamento urbano: com a Arquiteta Marilena Fajersztajn
da EMURB, e com o Prof. Dr. Pedro Manuel Rivaben de Sales, os quais
contriburam com informaes essenciais ao trabalho; a anlise das experincias
internacionais tambm foi essencial para conceituar, contextualizar e entender a
aplicao do instrumento no mbito internacional, e os fatores que levaram ao
surgimento das operaes urbanas brasileiras tendo estas experincias como
modelo; e o levantamento e o estudo da legislao pertinente ao assunto, que
ajudou na obteno de indicadores para analisar o desenvolvimento de cada
operao urbana, de acordo com o que pressupe a lei.
1.3 Fontes Primrias e Secundrias
As fontes primrias utilizadas so a base da metodologia apresentada e foram

elas: as visitas a campo, o levantamento fotogrfico, as notcias a respeito do tema e
as entrevistas efetuadas com profissionais de planejamento urbano. As fontes
secundrias so dissertaes, teses e artigos que encontram-se referenciadas ao
final do trabalho.
.
117
7
2. O CONCEITO DO INSTRUMENTO E SUA APLICAO EM MBITO
INTERNACIONAL
Este captulo trata do processo que est transformando o planejamento

urbano, culminando no desenvolvimento de planos urbanos parciais. Em seguida,
mostra os exemplos internacionais das quatro cidades escolhidas para anlise.
Estas colocaram em prtica projetos em reas previamente definidas e que
necessitavam de interveno estrutural, utilizando-se de parcerias pblicoprivadas com a finalidade de requalific-las. Posteriormente, h uma discusso
bibliogrfica sobre essa nova forma de planejamento urbano e o instrumento das
operaes urbanas.
2.1 O planejamento na cidade contempornea
A definio utilizada neste captulo de cidade moderna e cidade

contempornea a utilizada por Bernardo Secchi, o qual considerou como cidade
moderna aquela existente desde o Renascimento at o incio de sculo vinte, e
para cidade contempornea o perodo aps a 2 Guerra Mundial at o presente
momento.
Na transio de cidade moderna para cidade contempornea a produo
do espao urbano foi se alterando, quando a organizao urbana da cidade
contempornea no corresponde aos conceitos utilizados para identific-la at os
anos 80, pois no h a homogeneidade de caractersticas como na cidade
moderna.
Para Secchi (2006), a cidade contempornea lugar de contnua e
tendencial destruio de valores posicionais, de progressiva uniformizao e
democratizao do espao urbano [...]; onde novas formas de ocupao do solo
vo surgindo, sem a coerncia que existia na cidade moderna. O Centro, apesar
de ainda ser importante, j no mais o local da moradia dos mais ricos, e o
comrcio desta regio tornou-se mais popular; ao passo que na periferia surgem
cada vez mais condomnios de classe alta, principalmente onde h proximidade
com rodovias, as quais facilitam o deslocamento por meio do automvel
particular.
118
8
Devido a esta diferena de caractersticas, no incio da dcada de 1980,
ocorre uma crise do urbanismo moderno, que ir culminar em duas vertentes
diferenciadas: os que defendiam a vigncia do plano, ou seja, os planos gerais
de planejamento urbano que englobam todo o municpio; e os que propunham
intervir na cidade desde o projeto arquitetnico de escala urbana. (VAZQUEZ,
2004, p. 18).
De acordo com Secchi (apud VAZQUEZ, 2004, p. 18) deveramos adaptar
a figura do plano geral s circunstncias socioeconmicas contemporneas,
como no ttulo de seu artigo escrito em 1984, na revista Casabella As condies
mudaram. Tais condies seriam: o fim do crescimento urbano, diminuio da
populao, desmantelamento industrial, terceirizao, atentando ao fato de que o
autor se referia s cidades europias.
Dessa forma, Secchi propunha a reutilizao da cidade existente, e passa
a conceituar o planejamento por partes, ou seja, projetos que selecionam
determinados permetros da cidade, englobando reas com caractersticas
semelhantes, a fim de definir propostas de acordo com que cada regio necessita
dadas as diferenas que existem em cada local da metrpole contempornea,
requalificando estas reas. Esse procedimento caminha em sentido contrrio
aos projetos da metrpole moderna, que eram quase sempre de renovao
urbana, com propostas de substituio do velho pelo novo.
A execuo do Plano Diretor de Bolonha, em 1970, foi referncia de uma
nova proposta arquitetnica chamada Contextualismo, que visava valorizao
do tecido histrico, a reconquista social da cidade e a reabilitao do centro
histrico, por meio da reconverso dos edifcios antigos e da manuteno dos
antigos moradores (COMPANS, 2004).
O plano de Bolonha se tornou referncia de plano de requalificao urbana
no planejamento, posto que se diferenciava do que vinha sendo proposto pelos
projetos de renovao urbana, pois tinha como um dos objetivos principais a
recuperao
de
residncias
sociais
para
as
classes
populares
que
tradicionalmente ocuparam e garantiam a vitalidade do centro histrico. O objetivo

era recuperar o centro histrico originrio da cidade, tal qual antes da
contaminao pelas intervenes contemporneas, o que supunha a demolio
de edificaes que comprometiam a suposta unidade morfolgica. (COMPANS,
2004; VASQUZ, 2004).
119
9
Nesta mesma poca, nos Estados Unidos, durante o governo Gerard Ford,
decretou-se o fim dos programas de renovao urbana, criando uma poltica de
induo dos governos locais a buscarem o financiamento privado como nica
alternativa para o desenvolvimento urbano.
Para atrair investidores os governos locais estadunidense ampliaram os
incentivos fiscais ao setor imobilirio, ofereceram contrapartidas em terrenos,
infra-estruturas e regras mais flexveis para viabilizar empreendimentos, e se
lanaram na formao de parcerias com empresas privadas, atravs das
empresas de desenvolvimento (COMPANS, 2004, p. 31).
Segundo Peter Hall (1988, p. 407), nos anos 80 comeou a ocorrer uma
mudana no planejamento urbano, quando o Estado, que at ento tinha o papel
regulamentador e controlava o crescimento urbano com a utilizao de planos e
regulamentos para guiar o uso do solo, passou a encoraj-lo; e o planejador
comeou a assemelhar-se com seu tradicional adversrio, o empreendedor.
Assim, segundo Hall, surgia o sistema de parcerias, cuja a origem est nos
Estados Unidos, onde o planejamento regulamentador nunca fora realmente forte
e o hbito do desenvolvimento, a tradio da livre iniciativa sempre haviam
predominado.
Maleronka (2010) concorda que a forma de planejar as cidades mudou,
resultando em projetos setorizados, ou seja, operaes urbanas, as quais
ocorrem na forma de parcerias pblico-privadas:
Nas ltimas dcadas, a forma de atuao do Poder Pblico sobre
o espao urbano mudou, assumindo um enfoque mais
mercadolgico e setorizado, em contraposio ao planejamento
tradicional, com foco na ordenao da totalidade do espao
urbano. Seguindo mudanas estruturais na forma de atuao e
organizao do Estado, essa postura est presente em vrios
projetos importantes realizados ao redor do mundo. Os grandes
projetos ou operaes urbanas, como objetos de parcerias
pblico-privadas, tm sido incorporados estratgia de gesto
das aglomeraes urbanas e, possivelmente, conformaro o
panorama urbano num futuro prximo (MALERONKA, 2010, p.
47).
Portanto, a escala torna-se local e o papel das cidades comea a aumentar

dada a visibilidade gerada por estes projetos de requalificao de reas, que
acabam atraindo investidores e, dessa forma, para alavancar projetos e obras
220
0
necessrias em algumas reas, as administraes pblicas utilizam-se das
parcerias com os investidores privados.
Alguns planos parciais de requalificao urbana tornaram-se referncias, e
o item 2.2 abordar alguns desses exemplos executados no exterior.
2.2 As experincias internacionais de projetos de requalificao urbana

atravs de parcerias pblico-privadas
Neste item so apresentadas as experincias internacionais de projetos de

requalificao urbana em reas delimitadas, quais sejam: as ZACs (Znes
dAmnagement Concert) de Paris/Frana, o caso das London Docklands em
Londres/Inglaterra, o plano de Barcelona/Espanha, e os projetos do Waterfront de
Baltimore/Estados Unidos da Amrica.
2.2.1 Paris
Segundo dados da Prefeitura de Paris, a cidade de Paris possui, somente
no arco denominado Boulevard Perifrico (Figura 3), pouco mais de dois milhes
de habitantes (2.125.246) em uma rea de quase 100 km, ou seja, uma
densidade de mais de 20.000 mil habitantes por Km. Entre 1999 e 2004 o
nmero de parisienses aumentou em 19.000 habitantes, aps um longo perodo
sem crescimento. A cidade teve seu maior nvel populacional em 1920, quando
alcanou 3 milhes de habitantes. O nmero somente decaa (Prefeitura de
Paris). A Figura 2 demonstra a abrangncia da regio metropolitana, onde o
departamento de Paris corresponde ao nmero 75.
221
1
Figura 2. Regio Metropolitana de Paris

Fonte: www.paris.fr
A experincia francesa dos programas de requalificao urbana so as

chamadas ZACs Zonas de regulamentao concertada que so reas onde a
administrao pblica decide intervir para a realizao de melhorias. As ZACs
esto previstas tanto no cdigo de obras de Paris (1967) como no o Cdigo de
Urbanismo (1985).
So diversos os tipo de interveno realizados atravs de ZACs, tais como:
projetos renovao ou reabilitao urbana, realizao de novos bairros
residenciais, implantao de atividades industriais, comerciais, tursticas ou de
servios, ou realizao de instalaes de equipamentos coletivos pblicos ou
privados. (MALERONKA, 2010, p. 58). As ZACs funcionam da seguinte forma:
O Estado adquire as terras em reas degradadas (por direito de
preempo ou por simples desapropriao), faz as melhorias de
infra-estrutura, e decide o uso para cada lote resultante de sua
interveno, realizando inclusive o projeto arquitetnico do edifcio
a ser construdo no local, em alguns casos. Vende as reas e os
projetos destinados a equipamentos pblicos aos respectivos
222
2
rgos responsveis (ministrio da educao para as escolas, da
sade para hospitais, setor de parques para praas, etc.), e as
reas destinadas a escritrios e outros estabelecimentos
comerciais (tambm com os projetos prontos) iniciativa privada.
Cobrando desta ltima a plus-valia produzida pela valorizao da
interveno, consegue recursos para amortizar financeiramente a
operao como um todo e garantir a oferta de moradias
(MARICATO & FERREIRA, 2002, p. 5-6).
As ZACs podem ser propostas pelos governos nacionais, regionais,

departamentais ou locais, sendo mais comuns as propostas feitas pela
administrao local, que deve aprovar quando alguma outra instncia pretende
propor uma ZAC. (MALERONKA, 2010, p.57).
Verifica-se em Paris um cenrio onde a esfera pblica funciona como o
regulador do projeto urbano, cabendo iniciativa privada a compra destes
projetos j prontos. O recurso, proveniente da venda dos projetos, ir financiar os
objetivos propostos pela operao.
Alguns exemplos de empreendimentos realizados atravs das ZACs so: o
parque Citron, La Villette, Les Halles e Bercy. Porm, dentre as reas de ZACs
mais conhecidas est a chamada Seine-Rive Gauche localizada na margem
esquerda do Rio Sena no 13 arrondissement (13 distrito), cuja implementao
teve incio em 1977, e abrangeu uma rea de 130 ha, que era uma antiga rea
industrial e possua 26 ha de seu territrio tomado por linhas frreas (DITTMAR,
2006).
223
3
Figura 3. Distritos de Paris (Boulevard Perifrico)

Fonte: Disponvel em: <http://paris-fr.zoomolocal.com/http://paris-fr.zoomolocal.com/>
Localizada entre o rio e a ferrovia, a rea da Seine-Rive Gauche, possui

caractersticas semelhantes regio da operao urbana brasileira da gua
Branca, que tambm era uma antiga rea industrial cortada pelo rio e pela linha
frrea. Os 130 ha da ZAC Seine-Rive Gauche foram subdivididos em setores,
assim como nos casos das operaes brasileiras estabelecidas ou revisada aps
o Estatuto da Cidade.
A operacionalizao da ZAC Seine-Rive Gauche coube Sociedade de
Economia Mista Socit d'conomie Mixte dAmnagement de Paris SEMAPA
criada em 1985, e o objetivo principal do projeto era a "construo de uma nova
avenida com trs quilmetros de extenso, a Avenue de France, alm de
integrar
esse
trecho
isolado
subaproveitado
ao
tecido
da
cidade
(MALERONKA, 2010, p. 59).

Arquitetos de renome foram autores de projetos nestas reas, a exemplo
de Dominique Perrault, que recebeu, em 1996, o Prmio Mies van der Rohe pelo
projeto da Biblioteca Nacional da Frana, que possui uma parte monumental,
excedendo o gabarito padro da cidade de Paris, conforme pode ser observado
na Figura 4.
224
4
Figura 4. Biblioteca Nacional da Frana

Fonte:Disponvel em: <http://www.vivercidades.org.br/publique_222/web/cgi/cgilua.exe/sys/
start.htm?nfoid=1184&sid=18>
A Biblioteca Nacional no constava dos primeiros estudos da

ZAC. Na verdade, de acordo com Newman e Thornley (1996),
esse foi um reforo tardio ao projeto, encampado diretamente pelo
governo central. No entanto, o equipamento funcionou como uma
espcie de catalisador da operao, que lhe conferiu credibilidade
e contribui para a atrao de novos parceiros. No por acaso, o
primeiro setor a ser concludo foi Tolbiac Nord, no entorno prximo
biblioteca. Outros quatro setores esto em fase de
implementao e apenas os setores Auterlitz-Gare, AusterlitzNord e Massna-Bruneseau esto ainda em fase de estudos
Verifica-se, portanto, que no caso da ZAC Siene-Rive Gauche, a Biblioteca

Nacional foi a grande ncora para atrair os investidores para a rea, quando a
partir da construo da biblioteca nacional, foi possvel viabilizar comercialmente
as primeiras unidades residenciais e tambm a extenso da rede de metr
225
5
2.2.2 Baltimore
O municpio de Baltimore, em destaque na Figura 5 localiza-se no estado
de Maryland, no nordeste dos Estados Unidos, e encontra-se na regio
metropolitana de Baltimore-Towson.
Figura 5. Mapa dos Estados Unidos da Amrica com destaque para o municpio de
Baltimore (em vermelho)
Fonte: http://www.baltimore.world-guides.com/baltimore_maps.html
Baltimore possui, atualmente, uma populao de quase 640 mil habitantes;

todavia, na dcada de 1960 esta populao se aproximava de 940 mil habitantes
(dados do site Infoplease), denotando o grande decrscimo populacional que a
localidade sofreu em decorrncia de grandes perdas de postos de trabalho nas
indstrias.
O fenmeno, que ocorreu a partir de 1960 em outras cidades
industrializadas do mundo, fez com que Baltimore perdesse cerca de 100 mil
empregos no perodo 1960-2000 (HARVEY, 2000). Como exemplo pode ser
citado o caso de uma grande empresa que iniciou a dcada de 1970 com 30 mil
empregados e chegou ao ano 2000 com apenas 5 mil.
De acordo com dados do Censo norte-americano de 2010, entre 2000 e
2009 a populao de Baltimore decresceu 2,1%. Outra demonstrao de tal
226
6
decrscimo populacional pode ser comprovada a partir do estudo efetuado pelo
Departamento de Habitao da Prefeitura de Baltimore que levantou dados
referentes s moradias vagas e/ou abandonadas do municpio no perodo 19702007, os quais podem ser contemplados na Tabela 1.
Nmero e concentrao de casas vazias e abandonadas

Ano
Nmero de casas vazias ou abandonadas
1970
1980
1990
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
6229
6302
6049
9247
12338
13227
13830
15302
15807
16165
16916
16009
Tabela 1. Nmero e concentrao de casas vagas e abandonadas

Fonte: Adaptado de: http://www.baltimorecity.gov/
Ou seja, a perda de empregos no setor industrial da cidade de Baltimore

vem ocasionando a diminuio da populao e o consequente esvaziamento e
abandono das habitaes.
Dois importantes fatores que contriburam para as expressivas perdas de
emprego na cidade foram a automao do porto e o uso de contineres, os quais
requerem menos pessoas para a realizao do trabalho. Assim, grandes reas
historicamente industriais foram perdendo sua funo, e consequentemente foram
sendo abandonadas.
Harvey (2004) constata que as instalaes industriais degradadas
estragam a paisagem, espera de reutilizao. Desta forma, pode-se concluir
que Harvey (2004) tambm acredita que seria necessrio dar novos usos s
reas que ficaram obsoletas.
No entanto, Harvey (2004, p. 201) critica a forma como os projetos de
converso de reas so feitos atualmente, onde ao mesmo tempo em que as
227
7
reas reutilizadas proporcionam a revitalizao de bairros, elas ocasionam um
agravamento do desenvolvimento geogrfico desigual, que serviria para afastar
os mais pobres dos mais ricos. O que ocorre que os investimentos so
oferecidos de acordo com os recursos de cada bairro e, portanto, como algumas
reas recebem mais do que outras, a cidade torna-se uma colcha de retalhos.
Ou seja, existem reas com abundncia de riqueza no meio de um mar de
podrido e decadncia. Realizam-se projetos que derrubam quadras inteiras de
habitao de pessoas de baixa renda, esperando que estas migrem para o
subrbio, longe das reas centrais, as quais recebero outros projetos mais
atrativos em seu lugar. (HARVEY, 2004, p. 201).
Harvey (2004) aponta como esses projetos esto mudando as relaes
urbanas em Baltimore, e cita como exemplo o Inner Harbor, que uma antiga
rea do porto cuja revitalizao teve incio com um plano de investimentos para a
rea central atravs da parceria entre uma influente elite de funcionrios do
governo e lderes empresariais. A rea foi transformada em um atrativo ao
consumismo e ao turismo, a partir de servios considerados ncoras, como os
teatros de arena em Harbor Place, e da mistura com usos institucionais como o
aqurio National Aquarium e o Maryland Science Center, o qual Harvey
entende como um local de aprendizado e vivncia mediante pagamento. Chegase a tal ponto, que o espetculo urbano construdo no entorno do Inner Harbor
atrai mais visitantes para Baltimore do que a Disneylndia (HARVEY, 2000, p.
194).
O edifcio do Maryland Science Center, como observa Harvey, um
exemplo da segregao que ocorre em Baltimore. A parte anterior do edifcio est
voltada para o porto e totalmente convidativa ao uso dos frequentadores do
Inner Harbor; em contrapartida, a parte posterior, que na ocasio de sua
inaugurao, em 1976, era voltada para um bairro da comunidade afroamericana, parece uma fortaleza, e no possua, no projeto original, nenhum
acesso a partir do bairro.
O projeto de revitalizao do Inner Habor de Baltimore tornou-se um local
de grande atrao turstica, com diversos usos, como centro comercial, aqurio,
passeios de barco entre outros, demonstrados nas Figuras 6 e 7.
228
8
Figura 6. O Harbor Place, festival mall do

Inner Harbor, Baltimore: duas edificaes
idnticas
com
conjuntos
de
lojas,
gastronomia e atraes tursticas, e uma
rea aberta para eventos entre elas
Figura 7. rea revitalizada de Fells Point,

Baltimore, mostrando as edificaes novas
integradas s antigas e o pier pblico para
barcos de passeio e parada do water-taxi.
Projeto urbano: Vicente del Rio.
Fonte: Del Rio, 2007
Devido ao aparente sucesso dos projetos executados no Inner Harbor,

outros foram sendo propostos nos waterfronts adjacentes, como o caso do
Waterfront de Fells Point. Vicente del Rio foi responsvel pelo projeto e ele
descreve como os projetos de Baltimore foram sendo realizados da seguinte
forma:
[...] um grupo de empresrios locais se uniu para enfrentar a
decadncia da rea central, contratando um plano diretor ao
urbanista David Wallace, eventualmente encampado pela
Prefeitura. O plano recomendava, numa primeira fase, a
renovao de alguns quarteires da rea central de negcios
como gancho para o processo de recuperao de todo o centro.
[...] O interior dos quarteires foram liberados para novas praas
ladeadas de lojas e bares, com garagens pblicas no sub-solo, e
iniciou-se um pioneiro sistema de passarelas para pedestres
interligando os prdios na direo do Inner Harbor, rea do
porto destacada para a segunda fase de interveno. (Del Rio,
2001, in Vitruvius) (Grifo nosso)
Portanto, de acordo com Del Rio o projeto iniciou-se na rea central de

Baltimore, indo em direo ao Inner Harbor, que seria a segunda fase de projetos.
Conclui-se ento que o plano era mais abrangente do que somente a rea
porturia.
Implantado a partir de 1973, com a retirada das velhas edificaes
abandonadas e a renovao do waterfront da rea central
229
9
ribeirinha, o Inner Harbor tornou-se o principal ponto de
atrao da cidade, concentrando um impressionante conjunto de
empreendimentos e mltiplas atividades [...]. Segundo Hall (1988),
o projeto custou investimentos do governo federal na ordem
de US$ 180 milhes, do governo municipal de U$ 58 milhes,
e do setor privado de apenas US$ 22 milhes, mas o aumento
de arrecadao da prefeitura foi significativo: estima-se que
apenas os impostos diretos da rea de projeto tenham subido de
US$1 a 10 milhes. (Del Rio, 2001, in Vitruvius) (Grifo nosso)
Verifica-se, portanto, que o projeto do Inner Harbor contou com

investimentos federais, alm dos municipais, sendo que, para a Prefeitura de
Baltimore, a revitalizao da rea porturia foi um grande negcio, pois conseguiu
aumentar a arrecadao de impostos. Del Rio (2001) tambm coloca que o
Aqurio um dos maiores atrativos do Estado (Estado de Maryland, ao qual
pertence Baltimore) e que, em 1984, havia gerado 3.000 empregos e injetado
US$ 88 milhes na economia local (DEL RIO, 2001, in Vitruvius)
Apesar de nos demonstrar que a revitalizao gerou ganhos em impostos
para a Prefeitura e ganhos em empregos para a populao local, Del Rio (2001)
comenta que atualmente Baltimore encontra-se em decadncia novamente.
Existia at uma proposta de ampliao dos programas de revitalizao para
outros locais da cidade, alguns englobando a cidade toda, outros destinados
recuperao de outros centros comerciais. Outro fator constatado, que no caso
de Baltimore, os investimentos privados foram bem menores em nmeros do que
os investimentos do governo Federal e Estadual (HALL, 1988, p. 413)
2.2.3 Londres
A grande Londres possui aproximadamente 7,5 milhes de habitantes

(dados da Prefeitura de Londres) sendo que, de 1986 a 2006 a populao passou
de aproximadamente 6,7 milhes para os atuais 7,5 milhes, ou seja, em 20 anos
o crescimento populacional no passou de 12%. Conforme projeo realizada
pela Prefeitura, e demonstrada na Figura 8 verifica-se que a projeo para 2026
que a populao ultrapasse os 8,5 milhes, ou seja, crescendo 13% neste outro
perodo de 20 anos.
330
0
Figura 8. Crescimento populacional de Londres (1986-2006)

Fonte: http://www.london.gov.uk/thelondonplan
Londres que at os anos 50 era o maior porto do mundo, em poucos anos

se transforma em uma das maiores reas de transformao intra-urbana do
mundo, associado a um ambiente liberal que se instala no poder a partir de 1979.
No incio dos planos de requalificao, antes da regio porturia de
Londres se transformar em London Docklands, a Inglaterra encontrava-se sob o
governo conservador de Edward Heath (1970-1974). Em 1973, o Conselho da
Grande Londres (GLC), criou a Comisso Mista das Docklands, com uma equipe
formada por alguns funcionrios da GLC destinada ao planejamento dos projetos
para as docas (HALL, 1988).
As propostas para as Docas do Porto de Londres somente foram postas
em prtica a partir de 1979 no governo de Margareth Thatcher com clara
determinao a libertar o empreendedor das algemas do planejamento (HALL,
1988, p. 426). Dessa forma, em 1981, foi criada a London Docklands
Development Corporation (LDDC) que seria a responsvel pelas propostas para a
revitalizao da regio das docas de Londres.
331
1
Margareth Thatcher inicia uma reforma neoliberal a partir do modelo norteamericano, com a reconcentrao de recursos e seu redirecionamento ao setor
privado, diminuindo o poder dos governos locais, os quais eram responsveis
pela prestao de servios pblicos e pela habitao social que, portanto, ficaram
debilitados (COMPANS, 2004).
O aparente renascimento econmico de cidades como Boston, Nova York
e Baltimore, motivou o governo Thatcher a reproduzir estas experincias na
tentativa de reverter a acentuada decadncia das zonas industriais britnicas
(COMPANS, 2004).
Assim, o projeto das docas de Londres consistia em requalificar a rea
porturia que tambm havia perdido a funcionalidade e estava abandonada, onde
enormes extenses de terra devoluta ou semi-devoluta, marcadas pelas
sombrias runas das fbricas ou de armazns derrelitos, aguardavam por uma
reurbanizao (HALL, 1988, p. 415-416). Nas docas londrinas, a perda de
empregos foi de 30.000 vagas na dcada de 1950, poca chamada de dias de
glrias das docas, para apenas 2.000 vagas em 1981, tambm devido
conteinerizao e mudana do porto, que foi transferido para o municpio de
Tilbury, localizado ao norte do Rio Tamisa (HALL, 1988, p. 415-416).
As reas de interveno possuam, aproximadamente 2.200 Ha e se
extendiam por 12 Km rio abaixo desde o centro de Londres. A regio das docas
foi dividida em 15 zonas, localizadas dos dois lados do rio Tmisa, sendo a maior
parte de domnio pblico ou semi-pblico.
Tambm no incio dos anos 80, foram criadas as Urban Development
Corporations (UDC), que eram financiadas pelo governo, mas dirigidas por
empresrios do setor imobilirio. Criaram-se tambm as Zonas Empresariais, nas
quais eram cedidos incentivos fiscais e financeiros para localizao de empresas.
A diferena entre as UDCs (ou Corporaes de Desenvolvimento Urbano)
e as Zonas de empreendimento era:
1) Zonas de Empreendimento (EZs) reas urbanas
decadentes nas quais existem incentivos para a instalao de
determinados tipos de empreendimento atravs da iseno de
impostos e da no necessidade de alvar de construo;
2) Corporaes de Desenvolvimento Urbano companhias
criadas para desapropriar reas decadentes, destruir construes
existentes, instalar infra-estrutura e vender as terras a privados.
(Nobre, s.d)
332
2
Neste modelo adotado pelo governo de Margareth Thatcher, a iniciativa

privada teria liberdade de transformar a rea que seria alvo de revitalizao, neste
caso, a rea do porto, de acordo com seus prprios interesses, na chamada Zona
de Empreendimento.
A Zona de Empreendimento foi uma sugesto de Peter Hall, uma proposta
para as reas em decadncia, que haviam parado de crescer e perdiam
empregos e pessoas. Ele as descreveu como reas pequenas e seletas,
simplesmente abertas a todo tipo de empreendimento, com um mnimo de
controle, a qual ele chamaria de soluo Porto Livre (HALL, 1988, p. 421).
E, em 1981 foi criada a London Docklands Development Corporation, que
se tornaria o exemplo mais comentado e discutido dentre os projetos executados
em Londres dentre todas as 11 UDCs criadas no perodo.
As UDCs tinham quatro objetivos fundamentais: oferecer terrenos e
edifcios para uso efetivo; encorajar o desenvolvimento de atividades comerciais e
industriais novas e existentes; atrair o investimento privado; e prover habitaes e
equipamentos sociais para estimular a ocupao urbana (COMPANS, 2004).
A abertura dos projetos aos investidores privados foi muito criticada pela
populao. Dentre as crticas que se diz decorrente dos projetos executados foi a
no criao de espaos pblicos de convivncia, que gera a falta de
freqentadores na regio em determinados horrios do dia, em especial no
perodo noturno, quando as pessoas que trabalham na regio no esto l.
Cannary Wharf foi uma das reas que mais receberam crticas por parte da
populao, onde a falta de controle do poder pblico demonstrada pelos
altssimos edifcios construdos, que se destacam na paisagem, tendo em vista o
gabarito das edificaes de Londres, muito inferior.
333
3
Figura 9. Vistas de um dos setores das Docklands denominado Cannary Wharf

Dessa forma, Peter Hall defendeu a idia nas Docklands de Londres e foi
um dos precursores da idia, sendo que o ministro das Finanas citava
especificamente Peter Hall como autor de esquema. Hall comenta que tanto o
conceito do projeto, e at ele mesmo foram devidamente atacados por
acadmicos radicais de ambos os lados do Atlntico (HALL, 1988, p. 422).
A maioria dos projetos de renovao urbana da Europa (como o de
Barcelona, que ser comentado adiante) foi quase totalmente financiada com
recursos pblicos. No caso das Docklands o governo tambm precisou intervir,
pois mesmo que a inteno fosse utilizar em sua maioria investimentos privados,
a operao acabou necessitando de interveno do ento governo Thatcher, pois
no se sustentou conforme esperado (CMARA DOS DEPUTADOS E
INSTITUTO PLIS, 2001).
2.2.4 Barcelona
Barcelona possui 1,5 milhes de habitantes e 101 km de extenso. a
segunda maior cidade da Espanha e sua rea metropolitana (Figura 10) a sexta
aglomerao urbana da Unio Europia com 628 km, 36 municpios e
aproximadamente 3 milhes de habitantes (Tabela 2).
Regio Metropolitana de
Barcelona
4
provncias e
946163 municpios
municpios
3.234 Km2
2
31.930 Km
4,3 milhes de habitantes
6 milhes de habitantes 1.318 habitantes por Km2
190 habitantes por Km2
Catalunha
Tabela 2. Dados da Regio Metropolitana de Barcelona
rea Metropolitana de
Barcelona
36 municpios
628 Km2
2,9 milhes de habitantes
4.652 habitantes por Km2
334
4
Fonte: Centro Iberoamericano de desarrollo estratgico urbano - CIDEU
http://www.cideu.org/site/content.php?id=23&lang=pt
Figura 10. Regio Metropolitana de Barcelona

Fonte: Centro Iberoamericano de desarrollo estratgico urbano - CIDEU
http://www.cideu.org/site/content.php?id=23&lang=pt
Barcelona iniciou seus projetos antes mesmo de sua candidatura s
Olimpadas de 1992. Sales (1999) coloca que o plano de recuperao de
Barcelona teve incio em 1976 com a elaborao do Plano Geral Metropolitano
(PGM).
A cidade foi escolhida em 1986 como sede das Olimpadas de 92 e, de
acordo com Compans (2004, p. 42), j em 1985 haviam sido criadas diversas
empresas municipais de capital misto a fim de que fossem executados projetos de
melhoria da infra-estrutura urbana de transporte e telecomunicaes, alm da
insero da cidade no cenrio internacional.
Entre 1988 e 1990 foi elaborado o Plan Estratgic Economic i social de
Barcelona (PEESB). O plano teve como modelo as experincias da cidade de So
Francisco do incio dos anos 80 e de Roterd nos anos de 89 e 87, com o objetivo
de tornar Barcelona a metrpole referncia da Europa. (COMPANS, 2004).
Compans (2004) coloca que em 1986 foi criado o programa chamado de
reas de Novas Centralidades (ANC), responsvel por desenvolver os projetos de
335
5
12 grandes reas da cidade, que tornaram-se as
grandes reas olmpicas
propostas para os jogos de 1992, tais como a Vila Olmpica.

Os recursos pblicos para a realizao dos Jogos Olmpicos foram na
ordem de 10 bilhes de dlares, utilizados para as obras da Vila Olmpica, a
implantao do anel virio, recuperao do centro histrico, entre outras. Deste
montante, 1/3 foi arcado pelo governo central, 1/3 pelos governos regional e
municipal e 1/3 pelo setor privado. (COMPANS, 2004). Ou seja, 2/3 dos recursos
utilizados foram provenientes do setor pblico.
Sales nos mostra os tipos de ao que foram efetuados em Barcelona,
divididos em trs modelos de operao, quais sejam:
Reabilitao urbana - iniciativas pblicas de pequena escala
sobre espaos urbanos e espaos verdes (eixo pedestre de Sant
Andreu, plano setorial do Raval, diversas praas e parques so
exemplos)
Reestruturao urbana - estratgias de maior alcance que
buscam o reequilbrio entre fragmentos e reas da cidade
(reorganizao viria, reas de nova centralidade)
Organizao morfolgica da cidade - interveno sobre as
chaves estruturais da cidade segundo estratgias mais globais
(Diagonal, frente litoral, grandes contenedores).
A Figura 11 mostra a rea porturia, onde o porto era uma barreira fsica
entre a cidade e a faixa litornea. A linha frrea existente entre a cidade e o mar
foi rebaixada e a cidade voltou a ter uma faixa litornea, pois a mesma havia
crescido de costas para o mar.
336
6
Figura 11. A orla martima de Barcelona

Fonte: disponvel em: http://www.bcn.es/
Sales (1999, p.218) coloca ainda, que no caso das cidades europias no
era necessrio elaborar planos regulamentadores de crescimento urbano, e sim
planos de requalificao urbana, no sentido da valorizao da cidade,
transformando-a e atualizando-a sobre si.
O plano de revitalizao de Barcelona, portanto, aconteceu de forma
diferenciada, pois envolveu um projeto mais amplo, no s voltado para a
reconverso da sua rea porturia, mas tambm envolvendo projetos pontuais
por toda a cidade. Parte desses projetos se deram pela ocasio das Olimpadas.
Contudo, os projetos haviam se iniciado antes mesmo da cidade ser escolhida
sede dos jogos olmpicos.
2.2.5 Consideraes quanto s experincias internacionais apresentadas

De acordo com os dados acima, constatamos que a maioria dos projetos
de renovao urbana da Europa, tais como: Barcelona e Paris, foram quase
totalmente financiados com recursos pblicos, at mesmo no caso das Docklands
em Londres, onde o governo precisou intervir, pois mesmo que a inteno fosse
utilizar, em sua maioria, investimentos privados, a operao acabou necessitando
de interveno do ento governo Thatcher, pois a operao no se sustentou.
337
7
Nos Estados Unidos, tradicionalmente, os investimentos privados sempre
estiveram mais presentes nas intervenes urbansticas:
J no caso norte-americano a participao do capital privado
sempre foi mais intensa. As operaes norte americanas de
redesenho das cidades ps 70 foram formuladas no bojo da crise
dos programas de renovao urbana (Urban Renewal) marcados
pela demolio em massa de bairros antigos e sua substituio
por autopistas e arranha-cus dos anos 60. (CMARA DOS
DEPUTADOS E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 79). (Grifo nosso).
Todavia, Baltimore tambm contou com grandes subsdios estatais, sendo

que o Estado arcou mais com os custos do que os prprios investidores privados.
Portanto, a idia de que as parcerias pblico-privadas ocorrem devido aos
governos locais no terem recursos para financiar obras, no inteiramente
verdadeiro.
O caso de Paris ainda teve um forte papel regulamentador do governo
local, onde os projetos urbansticos e arquitetnicos so efetuados pelo poder
pblico para posteriormente serem entregues aos investidores privados.
Barcelona tambm assemelha-se a este modelo, com o poder pblico mais
participativo. J em Londres os projetos ficaram a cargo da iniciativa privada, pois
o governo apenas disponibilizava as reas onde seriam construdos os
empreendimentos, nas chamadas Zonas de Empreendimento.
2.3 Discusso bibliogrfica

Ao nos demonstrar de que forma esto decorrendo os fazeres urbansticos
contemporneos, Pontual (2007, p. 205) fala sobre a oposiso existente,
atualmente, entre duas linhas de pensamento urbanstico: de um lado os
urbanistas entusiastas, propositores dos projetos urbanos contemporneos, e
do outro lado, os crticos dos projetos que vem sendo apresentados. Dentre os
urbanistas entusiastas, Pontual destaca o arquiteto Oriol Bohigas.
Bohigas um arquiteto espanhol que dentre seus trabalhos de maior
destaque est a realizao dos planos de Barcelona, na ocasio de prepar-la
para sede das Olimpadas de 1992.
338
8
Para ele, os chamados planos gerais j no estariam mais dando conta
do controle e das modificaes da cidade. Portanto, Bohigas diz que deveriam
ser realizados planos concretos ou operaes. Pontual (2007, p.205).
Outro urbanista entusiasta seria Nuno Portas, arquiteto portugus, para
quem, segundo Pontual, os governos estariam adotando um planejamento mais
agressivo desde os anos 80, criando oportunidades e levando vantagens, as
quais estariam criando o chamado urbanismo de oportunidades.
As crticas este urbanismo de oportunidades ficam a cargo, tambm, de
Peter Hall e David Harvey. Enquanto Harvey vai propor a criao de um
movimento utpico chamado de utopismo dialtico, Hall ir apontar como falha
desse sistema de urbanismo a exacerbao do aporte financeiro nos fazeres
urbansticos contemporneos, o que gera, segundo ele o surgimento da ral
urbana. (Pontual, 2007, p.205).
Harvey (2004), mesmo sendo considerado crtico destes projetos, constata,
conforme j dito anteriormente no caso de Baltimore, que as instalaes
industriais degradadas estragam a paisagem, espera de reutilizao, ou seja,
tudo que perdeu sua funo merece que seja destinado algum tipo de novo uso.
As crticas que surgem atualmente ao modelo brasileiro, so em sua
maioria pela falta de planejamento do poder pblico, tanto no que diz respeito ao
incremento da infra-estrutura que se faz necessrio em locais que iro atrair mais
pessoas, como pela falta de projetos que garantam a permanncia dos moradores
de baixa renda nestes locais, que so criticas tambm de Peter Hall e David
Harvey.
Muitos autores afirmam que no Brasil as operaes urbanas vingaram em
reas onde j existia um interesse do mercado imobilirio. Ou seja:
As parcerias viveis, sob o ponto de vista econmico, seriam

ento restritas a setores em que havia efetivamente interesse da
iniciativa privada em investir. Desta forma, o instrumento no
serviu at o presente momento para reestruturar ou
reurbanizar reas desprovidas de infra-estrutura ou redirecionar
crescimento e expanso urbana, e sim, para investir mais em
reas que j concentravam os maiores investimentos da cidade
(CMARA DOS DEPUTADOS E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 81).
A especulao imobiliria torna-se o elemento motivador da renovao

urbana na cidade, de forma a desvalorizar os terrenos privados menores e
339
9
valorizar os maiores, com impactos fortemente regressivos sobre o mercado,
pois,
as
operaes
urbanas
incentivam
remembramento
de
lotes
automaticamente destinando a rea para empreendimentos de maior porte, e

excluindo segmentos de mercado com menor renda. (CMARA DOS DEPUTADOS
E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 83),
Demonstra-se, portanto, um cenrio controverso, acerca dos projetos

efetuados atravs de parcerias pblico privadas. De qualquer forma, crticas e
elogios podem ser feitos a todos os modelos de requalificao urbana. Ocorre que
dependendo da forma de aplicao, um ou outro agente envolvido (investidores,
poder pblico, moradores) pode ser o maior beneficiado.
40
3. LOCALIZAO E CARACTERIZAO DAS OPERAES URBANAS DE

SO PAULO-SP
3.1 Introduo s Operaes Urbanas de So Paulo-SP
So Paulo uma metrpole que possui mais de 10 milhes de habitantes e

faz parte de uma regio metropolitana com 39 municpios distribudos em 8.051
Km, dos quais 18,74% correspondem ao prprio Municpio de So Paulo, ou
seja, 1.509 Km. De 1950 a 2000 a cidade passou de 2.198,096 habitantes para
10.434,252 (Tabela 3), crescendo, em 50 anos, 375%. Todavia, o pice desse
crescimento concentrou-se nos anos iniciais, j que, de 2000 a 2010, o
crescimento da cidade foi de apenas 2,16%, passando dos 10.434,252 habitantes
para 10.659,386, segundo ltimo Censo realizado em 2010 (Figura 12).
Ano
Populao
Total
rea (Km)
1950
1960
1970
1980
1991
2000
2010
2.198.096
3.666.701
5.924.615
8.493.226
9.646.185
10.434.252
10.659.386
1.624
1.587
1.509
1.509
1.509
1.509
1.509
Densidade
Crescimento
Crescimento
habitacional no perodo (%) Acumulado (%)
(pessoas/Km)
1.354
2.310
3.926
5.628
6.392
6.915
7.064
66,81%
61,58%
43,35%
13,58%
8,17%
2,16%
66,81%
169,53%
286,39%
338,84%
374,70%
384,94%
Tabela 3. Crescimento populacional e densidade habitacional de So Paulo-SP

Fonte: Prefeitura Municipal de So Paulo e Censo 2010
41
Figura 12. Crescimento populacional do municpio de So Paulo de 1950 a 2010

Fonte: Prefeitura Municipal de So Paulo e Censo 2010
Os dados apresentados demonstram a dinmica urbana do municpio de

So Paulo, que apenas no perodo de 1950 a 1970, cresceu quase 170% em
nmero de habitantes, passando de 1.354 hab/km para 3.926 hab/km, ou seja,
quase triplicando sua densidade habitacional.
O surgimento de novas atividades econmicas, associado a outros fatores,
como o crescimento populacional, os empreendimentos imobilirios e as polticas
pblicas, ou a falta delas, segregaram a cidade. Em algumas reas houve o
adensamento e a intensificao do usos, enquanto a evaso de atividades
econmicas e de populao ocasiona o abandono e a degradao de outras
(PESSOA & BGUS, [2006?], p. 02).
Megaprojetos de redesenvolvimento urbano, promovidos pelo capital
internacional, vo reconfigurar regies inteiras das cidades, combinando em
imensas estruturas arquitetnicas e reas adjacentes os diversos programas e
usos comercial, habitacional, cultural e de lazer, alm de transportes que at
agora compunham o tecido urbano: investimentos intensivos em vastas reas
previamente desvalorizadas e abandonadas; implantao de novos equipamentos
de transporte e comunicaes; concentrao de grande diversidade de servios e
atrativos culturais (BRISSAC, 2000, p. 100).
So Paulo passava ento por um perodo de mudanas em sua estrutura:
com o processo de desindustrializao, o fortalecimento do setor de servios, e as
operaes urbanas, que teriam surgido com o objetivo de reutilizao de reas
42
da cidade que sofreram esvaziamento em funo de processos de reconverso

produtiva (CMARA DOS DEPUTADOS E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 78).
o que acontece nos anos 80 no Brasil, onde em algumas reas de So
Paulo ocorriam mudanas com o processo de desindustrializao, caso da regio
da operao urbana gua Branca, que sofreu um esvaziamento com a mudana
de algumas indstrias daquela regio, ocasionando uma perda de funo,
surgindo grandes reas sem uso.
Um esvaziamento tambm ocorria na regio central, que foi perdendo
moradores para outras regies. Esta regio que j foi a de maior importncia para
as cidades, entrou em decadncia a partir de meados do sculo XX,
principalmente nas metrpoles brasileiras e latino-americanas, e no caso de So
Paulo, foi sendo abandonada pela elite e ocupada por camadas mais populares.
Isso ocorreu devido ao crescimento e a expanso da cidade para outras regies,
que levou consigo as classes mais altas, onde foram se formando novos eixos
tais como a Rua Augusta no incio, Avenida Paulista posteriormente, e as
Avenidas Faria Lima e Berrini, mais recentemente. Com isso, o Centro foi se
degradando pela falta de investimentos, e as reas da Faria Lima e Berrini foram
se consolidando com o fortalecimento do setor de servios, tornando-se os novos
centros empresarias do municpio.
As Operaes Urbanas atuariam nesse contexto, na tentativa de solucionar
os problemas gerados por estes fatores, particulares a cada rea, e dessa forma,
surgem no Brasil como proposta nos anos 80 e, pela primeira vez, so includas
no projeto de lei do Plano Diretor de So Paulo em 1985 (CMARA DOS
DEPUTADOS E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 82), sendo que muitos foram os
motivos que levaram a essa demanda nos anos 80:
[...] a falta de recursos pblicos para realizar investimentos de
transformao urbanstica das reas, a convico de que
investimentos pblicos geram valorizao imobiliria que pode ser
captada pelo poder pblico, a convico de que o controle do
potencial construtivo era a grande moeda que o poder pblico
poderia contar para entrar na operao e a crtica s estratgias
correntes de controle de uso e ocupao do solo no sentido de
sua incapacidade de captar singularidades e promover re-desenho
ou, em outras palavras, urbanismo. (CMARA DOS DEPUTADOS
E INSTITUTO PLIS, 2001, p. 80).
43
Fix (2000, p. 02) tambm destaca outros motivos, apontados pelos

defensores das operaes urbanas:
1) Viabilizam grandes obras, apesar das restries
oramentrias,compatibilizando adensamento e capacidade da
infra-estrutura em determinado permetro; 2) Permitem que os
beneficirios de uma obra paguem seus custos, liberando os
recursos pblicos para aplicao em investimentos prioritrios;
3) Possibilitam a recuperao da chamada mais-valia urbana,
capturando parte da valorizao decorrente de um investimento
pblico para que esta no seja apropriada unicamente pelos
proprietrios e promotores imobilirios.(Grifo nosso)
Para Bartalini (2003, p. 180) as operaes urbanas remontam idia

original de Solo Criado aperfeioada ao longo da dcada de 70. O solo criado
o que chamamos hoje de Outorga Onerosa do Direito de Construir e que
definido pelo Estatuto da Cidade, no Artigo 28, transcrito abaixo:
Art. 28. O plano diretor poder fixar reas nas quais o direito de
construir poder ser exercido acima do coeficiente de
aproveitamento bsico adotado, mediante contrapartida a ser
prestada pelo beneficirio. (Estatuto da Cidade, Lei n 10.257 de
10/07/2001) (Grifo nosso)
Sobre o tema, a Cmara dos Deputados e Instituto Plis (2001) afirmam

que:
So dois os princpios que fundamentam a venda ou transferncia
do direito de construir: o direito de superfcie (ou separao do
direito de propriedade do direito de construir) e a funo social da
propriedade.
Isso implica em que a definio pelo Estatuto da Cidade, do Direito de

superfcie seja:
Art. 21. O proprietrio urbano poder conceder a outrem o direito
de superfcie do seu terreno, por tempo determinado ou
indeterminado, mediante escritura pblica registrada no cartrio
de registro de imveis.
1o O direito de superfcie abrange o direito de utilizar o solo, o
subsolo ou o espao areo relativo ao terreno, na forma
estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislao
urbanstica.
2o A concesso do direito de superfcie poder ser gratuita ou
onerosa. (Estatuto da Cidade, Lei n 10.257 de 10/07/2001)
A primeira experincia de aplicao do conceito de Solo Criado em So
44
Paulo foi marcada pelas Operaes Interligadas, em 1986, por meio da chamada
Lei do Desfavelamento2, na administrao de Jnio Quadros, seguida pela
administrao de Paulo Maluf, e que tinha como premissa o pagamento em
contrapartida de Habitaes de Interesse Social EHIS para viabilizar
empreendimentos que poderiam modificar os ndices urbansticos e de
caractersticas de uso e ocupao do solo, conforme a prpria Lei n 11.773/95
(MONTANDON & SOUZA, 2007, p. 86).
Nas Operaes Interligadas as intervenes eram pontuais, pois o
empreendedor poderia fazer uso do instrumento em qualquer rea de seu
interesse. Por este motivo este modelo de operao urbana recebeu muitas
crticas, o que culminou na inconstitucionalidade da referida lei, conforme
anteriormente mencionado.
Portanto, o conceito de operaes urbanas e de operaes interligadas era
diferente: enquanto as OUs, apesar de algumas diferenas de conceito nos
Planos Diretores de 1985 a 2002, tinham basicamente a funo de promover
mudanas urbansticas estruturais em determinadas reas da cidade; as
interligadas eram pontuais e tinham como contrapartida habitaes de interesse
social, porm as duas utilizavam-se da idia de Solo Criado.
Em 1985, foi introduzida pela primeira vez em um plano diretor uma
definio de operaes urbanas, qual seja: aes concentradas de rgos
pblicos e privados, com objetivo de acelerar a implantao de propostas de
importncia estrutural do Plano Diretor (MONTANDON & SOUZA, 2007, p. 78).
Apesar do avano, o Plano Diretor de So Paulo de 1985-2000 no foi aprovado
por lei (MONTANDON, 2009, p.19)
A Figura 13 mostra a localizao das operaes urbanas propostas em
1985. Percebe-se que as mesmas localizavam-se em diversas regies do
municpio de So Paulo, at mesmo nas regies mais perifricas.
2
Lei n 10.209/1986, revogada parcialmente pela Lei n 11.426/1993, e aps sancionada
pela Lei n 11.773/95, sendo que, esta ltima foi declarada inconstitucional em 1998.
45
Figura 13. Localizao das operaes urbanas no Plano Diretor de 1985

Fonte: Montandon (2009)
Em 1988 foi elaborado outro Plano Diretor, institudo, por decurso de prazo,
e propunha reas de interveno generalizadas, no mais delimitando regies do
municpio, alterando o conceito proposto em 1985. (MONTANDON, 2009, p. 21)
Maleronka tambm concorda que o instrumento foi alterando seu conceito:
Percebe-se, porm, certa nuance nas definies que o
instrumento vai assumindo. Se em 1985 a parceria era entendida
de uma maneira ampliada, com um carter estratgico explcito,
em 1988 esse enfoque estratgico est ausente e, no texto legal
de 1990 a noo de parceria restringida ao financiamento de
obras pblicas (MALERONKA, p. 94).
Em, 1991, mais um Plano Diretor foi aprovado, cuja localizao das
operaes est demonstrada na Figura 14, j bem mais prximas das OUs
vigentes, j se assemelhando aos conceitos atuais. O plano de 1991 j
estabelecia que:
46
Cada operao urbana seria aprovada por lei especfica, deveria

prever um estoque de rea edificvel e estabelecer um programa
de obras, destinando os recursos obtidos para o fundo de
urbanizao vinculado operao urbana. As contrapartidas
exigidas dos interessados em funo dos incentivos concedidos
poderiam ser feitas por meio da doao de terras, implantao de
obras de infraestrutura, unidades de interesse social, reas verdes
e/ou em dinheiro (MONTANDON, 2009, p. 23).
Figura 14. Localizao das operaes urbanas no Plano Diretor de 1991

Nota-se que, desde ento, novas operaes urbanas foram sempre sendo
propostas nos Planos Diretores de So Paulo at o mais recente, intitulado Plano
Diretor Estratgico e realizado em 2002, que prope nove novas operaes,
demonstrando o interesse da administrao neste instrumento.
Ou seja, a idia de operaes urbanas estava presente nos planos
diretores de 1985, 1988, 1991 e 2002, mas somente foram aplicadas em lei a
partir da dcada de 1990, com a aprovao da Operao Urbana Anhangaba,
pela Lei 11.090/90, que vigorou at 1993, extinguindo-se no prazo previsto pela
47
prpria legislao, porm, sua rea de abrangncia est includa, atualmente, na

Operao Urbana Centro.
Segundo dados encontrados no portal da Prefeitura Municipal de So
Paulo (PMSP) foram realizadas diversas obras dentro da O.U. Anhangaba, tais
como: obras de manuteno do calado, reformas das caladas lindeiras ao
Teatro Municipal, reforma do Largo So Francisco e da Praa Ramos de
Azevedo, instalao do Museu do Teatro Municipal nos baixos do Viaduto do Ch,
entre outras.
Em 1995 foram elaboradas mais duas leis, a Lei 11.732/95 que aprovou a
Operao Urbana Faria Lima e a Lei 11.774/95 que aprovou a Operao Urbana
gua Branca. Esta ltima abrange parte dos bairros da gua Branca, Perdizes e
Barra Funda (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO, 2009). Como a lei
anterior ao Estatuto da Cidade e ao Plano Diretor Estratgico do Municpio de So
Paulo, de 2002, est em andamento na Prefeitura Municipal de So Paulo uma
proposta de reviso da mesma.
Em 1997 foi elaborada a Lei 12.349/97 que sancionou a Operao Urbana
Centro, abrangendo as seguintes reas: Centro Velho e Centro Novo, e parte de
bairros histricos como Glicrio, Brs, Bexiga, Vila Buarque e Santa Ifignia,
sendo que uma das obras realizadas com recursos da O.U. Centro, foi a
remodelao da Praa do Patriarca, em 2002 (PREFEITURA MUNICIPAL DE
SO PAULO, 2009).
Aps a promulgao do Estatuto da Cidade em 2001, foi criada a Lei
13.260/01 que aprovou a Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, que
abrange os bairros prximos ao Crrego gua Espraiada e tem como objetivo
principal revitalizar a regio com a criao de espaos pblicos de lazer e
esportes (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO, 2009). A obra de maior
destaque e uma das primeiras a ser concluda pela O.U. gua Espraiada a
Ponte Estaiada Octavio Frias de Oliveira, que liga a Avenida Jornalista Roberto
Marinho Marginal Pinheiros, inaugurada em maio de 2008.
Em 2004 foi aprovada a Lei 13.769/04, que alterou a lei 11.732/95 que
tratava da Operao Urbana Faria Lima, transformando-a na Operao Urbana
Consorciada Faria Lima, cuja redao foi novamente alterada pela Lei 13.871/04.
Foi a segunda Operao Urbana a ser aprovada como lei e introduziu o
Certificado de Potencial Adicional de Construo CEPAC, que consiste em um
48
ttulo emitido pela Prefeitura correspondendo a quantidades de rea construda

adicional, posteriormente incorporado ao Estatuto da Cidade (CASTRO, 2006, p.
82).
Localizada prxima a bairros residenciais de alta renda, entre a regio da
Vila Leopoldina e a regio da Avenida Luis Carlos Berrini, a O.U.C. Faria Lima foi
apontada por Castro (2006, p. 82) como um sucesso cinco anos aps entrar em
vigor, de acordo com informaes da Secretaria de Planejamento referente
utilizao dos CEPACs.
A cronologia das Operaes Urbanas na cidade de So Paulo, configura-se
conforme abaixo descrito:
1990 - LEI 11.090 Operao Urbana Anhangaba
1995 - LEI 11.732 Operao Urbana Faria Lima
- LEI 11.774 Operao Urbana gua Branca
1997 - LEI 12.349 Operao Urbana Centro
2001 - LEI FEDERAL 10.257 Estatuto da Cidade
- LEI 13.260 Operao Urbana Consorciada gua Espraiada
2002 - LEI 13.430 Plano Diretor Estratgico
2004 - LEIS 13.769 e 13.871 Operao Urbana Consorciada Faria Lima
- LEI 13.885 Lei Geral de Zoneamento
O fato de duas operaes urbanas serem anteriores ao Estatuto da Cidade

e duas serem posteriores, j as diferenciam quanto forma de elaborao e
desenvolvimento. Da mesma forma que a OUC Faria Lima sofreu uma reviso da
sua lei, que era de 1995, para adequar-se ao Estatuto da Cidade, a inteno da
Prefeitura Municipal de So Paulo (PMSP) fazer o mesmo com a lei da OU
gua Branca. Contudo, necessrio ainda averiguar quais mudanas so
esperadas a partir dessa alterao para adequao ao Estatuto da Cidade.
Por este motivo existe uma diferena de anlise por parte da prpria
administrao das operaes urbanas, entre as duas OUs posteriores ao Estatuto
da Cidade que so analisadas observando o que define suas prprias legislaes,
e as duas OUs anteriores que so analisadas caso a caso.
Foi constatado que de 1995 a 2004 foram aprovadas quatro OUs, mas de
2004 at o presente momento no foram aprovadas novas OUs, apesar do Plano
49
Diretor Estratgico de 2002 prever a elaborao de mais 9 OUCs, conforme Artigo

225, pargrafo segundo, abaixo transcrito:
2 Ficam delimitadas reas para as novas Operaes Urbanas
Consorciadas Diagonal Sul, Diagonal Norte, Carandiru-Vila Maria,
Rio Verde-Jac, Vila Leopoldina, Vila Snia e Celso Garcia, Santo
Amaro e Tiquatira, alm das existentes Faria Lima, gua Branca,
Centro e guas Espraiadas, com os permetros descritos nas suas
leis especficas e indicadas no Mapa n 09, integrante desta lei.
(Lei 13.430/02)
Tendo em vista as nove novas operaes urbanas propostas, alm das quatro j
vigentes, presumir que a inteno da administrao pblica de So Paulo
continuar utilizando o instrumento, e que, portanto, o mesmo aparenta ser
interessante aos que exercem o planejamento urbano municipal.
Verifica-se ainda que as operaes urbanas propostas encontram-se ao longo
das operaes urbanas j existentes, tendo apenas a Rio Verde-Jac mais
afastada, na Zona Leste do Municpio. Constata-se que as operaes urbanas
esto, em sua maioria, nas reas de valorizao imobiliria, onde o mercado tem
inteno de investir. Em contrapartida, locais muito afastados das reas centrais,
com pouco infra-estrutura, no atraem os investidores. A Figura 15 localiza as
operaes urbanas propostas (em laranja mais escuro) e aquelas j existentes
(em laranja mais claro):
50
Figura 15. Localizao das Operaes Urbanas propostas e das Operaes Urbanas
vigentes no municpio de So Paulo
Fonte: disponvel
Leite_por.html
em:
http://www.urban-age.net/10_cities/08_saoPaulo/_essays/SA_Somekh-
Em continuidade, sero apresentadas cada uma das Operaes Urbanas

da cidade de So Paulo, com a sua localizao, caractersticas e objetivos.
3.1.1 Operao Urbana Consorciada Faria Lima

A Operao Urbana Faria Lima tem como permetro, em sntese, as
Avenidas: 1) Frederico Herman Junior; 2) Naes Unidas; 3) Bandeirantes; 4)
51
Santo Amaro; 5) Presidente Juscelino Kubitschek; e 6) Brigadeiro Faria Lima,

como pode ser observado na Figura 16.
5
2
3
4
Figura 16. Permetro de abrangncia da Operao Urbana Faria Lima

Caractersticas
A Operao Urbana foi instituda pela Lei 11.732/95, conforme j citado
anteriormente. A princpio esta Operao Urbana baseava-se na criao de uma
avenida paralela Marginal Pinheiros, ligando a Avenida Faria Lima e a Avenida
Luis Carlos Berrini.
Todavia, o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima ocorreu em
1994, antes mesmo da promulgao da Lei 11.732/95. Previa-se que a nova
avenida geraria recursos ao municpio, acreditando que a mesma causaria
52
valorizao imobiliria, e conseqente aumento na arrecadao de impostos, que

seriam revertidos aos cofres pblicos. Assim, com o aumento de recursos
pblicos, poderiam ser desenvolvidas as obras previstas, como a construo de
habitaes de interesse social e as desapropriaes necessrias construo da
avenida (MONTANDON, 2009)
Adicionalmente, acreditava-se que melhorando a infra-estrutura, seria
incentivado o adensamento e a intensificao dos usos na regio, principalmente
atravs do aumento do coeficiente de aproveitamento proposto pela operao,
que seria possvel mediante o pagamento de contrapartidas. Esta concesso de
potencial adicional de construo era a principal medida idealizada para as reas
objeto desta operao urbana (MONTANDON, 2009)
De acordo com Montandon (2009, p.41) o principal investimento pblico foi,
de fato, o prolongamento da Avenida Faria Lima, sendo que os recursos obtidos
com as contrapartidas foram destinados em grande parte para cobrir os custos de
desapropriaes. Ou seja, o principal indutor desta operao era uma obra viria,
da qual se esperava melhorias urbansticas, atraindo investidores, que poderiam
utilizar-se
das
vantagens
oferecidas com
flexibilizao
da
legislao
(MONTANDON, 2009)
Foi a partir de 2004, com a reviso da Lei 1.732/95 e a promulgao das
Leis 13.769/04 e 13.871/04, a fim de adequar-se ao Estatuto da Cidade, que a
operao urbana sofreu algumas alteraes. Os objetivos desta OU podem ser
vistos na ntegra no Anexo I, de acordo com a Lei 13.769/04, Artigo 4.
Dos objetivos mencionados na referida lei, somente um dedicado s questes
de obras de forma geral, equipamentos pblicos e reas verdes, quando todos os
demais se referem s obras virias, e estes ltimos so os que acabaram sendo,
at o momento, de fato viabilizados por meio das obras pblicas. Os demais, pela
dificuldade de mensurao, no possvel afirmar se foram alcanados ou no, j
que configuram questes delicadas e de dbia interpretao, tais como: a) para
que os proprietrios de lotes atingidos por melhoramentos recebam o valor justo
de indenizao, e, ainda, para que possam participar da valorizao decorrente
da concretizao da Operao Urbana; b) melhorar, a qualidade de vida de seus
atuais e futuros moradores, inclusive de habitao subnormal; c) promover a
valorizao da paisagem urbana e a melhoria da infra-estrutura e da qualidade
53
ambiental; d) incentivar o melhor aproveitamento dos imveis; e e) ampliar e

articular os espaos de uso pblico.
No entanto, algumas outras obras esto sendo desenvolvidas atualmente
no permetro da OU Faria Lima, as quais podem ser verificadas nas Figuras 17,
18 e 19 abaixo:
Figura 17. Obras sendo realizadas na OUC Faria Lima

Fonte: Apresentao do Grupo de Gesto da OUC Faria Lima de abril de 2009
Figura 18. Situao atual da regio do Largo da Batata

Fonte: Google Street View
54
Figura 19. Situao atual da regio do Largo da Batata

Apenas as operaes urbanas posteriores ao Estatuto da Cidade, ou seja,

a Operao Urbana Consorciada Faria Lima e a Operao Urbana Consorciada
gua Espraida utilizam os CEPACs e, sob o ponto de vista da movimentao
financeira com a venda dos CEPACs, a OUC Faria Lima a mais bem sucedida.
Atualmente, a situao dos CEPACs encontra-se conforme a Figura 20 abaixo,
retirada do website da EMURB na Internet, com a posio de 07 de julho de 2010:
Figura 20. Posio dos Estoques de rea Adicional de Construo da OUC Faria Lima
Fonte: Disponvel em: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/infraestrutura/emurb/
Pode-se observar que nos setores Faria Lima e Olimpadas a porcentagem

consumida de estoques No Residencial de rea adicional de construo est
55
em 100%, ou seja, no h mais estoques, deste tipo, disponveis nestes dois

setores.
Uma reportagem do jornal Folha de So Paulo de 11 de abril de 2010
aponta esta situao e afirma que a prefeitura tenta induzir as empresas a irem
para as Avenidas Hlio Pelegrino e Roberto Marinho, sendo que a primeira
tambm faz parte da Operao Urbana Faria Lima, tornando-se uma alternativa
para os investidores que j tm CEPACs comprados dentro desta operao
urbana, enquanto a segunda faz parte da Operao Urbana gua Espraiada.
Todavia, a reportagem indica Santo Amaro como a regio para onde o mercado
imobilirio est se direcionando (Figura 21).
Figura 21. Reportagem indicando novas alternativas Faria Lima

Fonte: Folha de So Paulo( 11/04/10)
3.1.2 Operao Urbana gua Branca

A Operao Urbana gua Branca tem como permetro, em sntese, as
Avenidas: 1) Santa Marina; 2) Rua Turiassu; 3) Francisco Matarazzo; 4)
56
Pacaembu; 5) Dr. Abrao Ribeiro; e 6) Presidente Castelo Branco , como pode

ser observado na Figura 22.
1
5
Figura 22. Permetro de abrangncia da Operao Urbana gua Branca

Caractersticas
A Lei da Operao Urbana gua Branca, assim como a da Faria Lima, de
1995, sendo ela a Lei n 11.774/95. Na Figura 22, pode-se observar a diferena na
ocupao do solo ao norte e ao sul da ferrovia que, se deu pelo uso industrial que
foi institudo ao norte da ferrovia, tendo o uso residencial predominado ao sul:
A estrutura fundiria existente na rea da Operao Urbana
resultante do processo de ocupao que caracterizou a formao
da regio da gua Branca: ao sul das linhas ferrovirias,
abrangendo parte dos bairros de Pompia e Perdizes, predominou
o uso residencial, sobre quadras de traado e dimenses
regulares; j ao norte das ferrovias e at a calha do rio Tiet
57
predominou o uso industrial, com lotes e quadras de grandes

dimenses, ao lado de extensas glebas de propriedade pblica e
particular ainda hoje com baixo aproveitamento. (MAGALHES
JR., 2009, in VITRUVIUS)
A Operao Urbana gua Branca referncia de uma rea que j foi

ocupada por vrias indstrias, pois possua zoneamento predominantemente
industrial e, dessa forma, possui grandes glebas no parceladas. Alm disso, a
rea era cortada pela linha frrea que dificultou a conexo dessa regio com o
resto da cidade, criando uma barreira a ser transposta. A Figura 23 demonstra
esta situao, vista de cima do Viaduto Pompia, onde temos esquerda da
imagem a linha frrea e, direita, um galpo industrial:
Figura 23. Linha frrea e galpes industriais na rea da OU gua Branca

Dada essa condio, ao norte da ferrovia consolidou-se uma malha urbana

bastante desconectada, o que fez com que a principal diretriz da operao urbana
fosse a proposta de melhora da circulao na regio por meio de diretrizes virias
cortando estas glebas. Pela legislao, tem-se que o objetivo geral da operao
urbana gua Branca :
Art. 2 - A Operao gua Branca tem como objetivo geral
promover o desenvolvimento urbano e melhorar a qualidade de
vida dos atuais e dos futuros moradores da rea objetivada,
promovendo a valorizao da paisagem urbana, a melhoria da
infra-estrutura e da sua qualidade ambiental. (Lei 11.774/95)
Ainda de acordo com a Lei da operao urbana Lei n 11.774/95 os

objetivos especficos desta operao so:
58
Art. 3 - A Operao Urbana gua Branca tem como objetivos

especficos:
I - Implantar o programa de obras descrito no Quadro n 1, anexo
a esta Lei, de ampliao do sistema virio e drenagem da regio;
II - Construir, em locais adequados, situados dentro do permetro
de que trata o artigo 1 desta lei, habitaes para a populao de
baixa renda que resida na rea da Operao Urbana, em
condies precrias;
III - Ampliar e implantar, na regio, espaos pblicos, reas verdes
e equipamentos coletivos;
IV - Incentivar a ocupao ordenada das reas vazias.
Magalhes Jr. (2009) aponta que apesar da localizao privilegiada da

operao urbana, existem alguns obstculos a serem superados, dentre eles:
O zoneamento restritivo em algumas reas desestimula a
ocupao - reas exclusivamente industriais.
Problemas de drenagem fazem com que a regio sofra
constantes inundaes.
As ferrovias que cortam a regio so barreiras de difcil
transposio para veculos e pedestres.
O tipo de uso e o estado de conservao dos imveis ao longo
da faixa da ferrovia induzem deteriorao do entorno.
O sistema virio interno apresenta descontinuidades que
prejudicam a circulao e integrao dos bairros vizinhos.
Contudo, o autor tambm indica algumas vantagens da regio, tais como:

Proximidade com vias de circulao de alta capacidade como a
Marginal Tiet, Avenida Pacaembu, Avenida Francisco
Matarazzo e Avenida Sumar, possibilitando fcil acesso de
automveis vindos de diversas regies da cidade.
Oferta de transporte de alta capacidade (trem metropolitano e
metr) facilitando o acesso do pblico de praticamente qualquer
ponto da cidade e regio metropolitana.
O tramo oeste do metr comporta aumento de demanda,
favorecendo o adensamento da regio.
Proximidade com bairros de bom padro de ocupao que
podem induzir a mudanas nos padres atuais.
Existncia de grandes reas vazias ou sub-utilizadas.
Oferta de equipamentos de lazer e cultura de mdio e grande
porte (Sesc Pompia, Memorial da Amrica Latina, Parque
Fernando Costa, PlayCenter).
Algumas reportagens recentes e uma visita realizada in loco em dezembro

de 2010, demonstraram uma retomada da operao urbana gua Branca, que j
possui 15 anos de existncia, mas que ainda no havia conseguido atrair a
iniciativa privada. A prefeitura tem se esforado para tentar alavancar a operao
urbana, e dessa forma, desenvolver as melhorias urbansticas e as obras
59
previstas para o local (Figura 24). Diversos empreendimentos foram constatados

em obras e alguns em lanamento, os quais sero demonstrados no captulo que
aborda esta operao urbana com mais profundidade.
Figura 24. Reportagem indicando as pretenses da PMSP regio da OU gua Branca

Fonte: Folha de So Paulo( 07/11/09)
Os estoques de potenciais adicionais de construo, por setor e por tipo

(residencial e no residencial), da operao urbana gua Branca podem ser
verificados na Figura 25:
60
Figura 25. Posio dos Estoques de rea Adicional de Construo da OU gua Branca
Fonte: disponvel em: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/infraestrutura/emurb/
No entanto, os valores demonstrados no quadro acima apontam que os

estoques consumidos, tanto residenciais como no residenciais, ainda so
bastante tmidos, estando disponveis um montante ainda grande, principalmente
de estoques No-residenciais.
3.1.3 Operao Urbana Centro

O permetro de abrangncia desta Operao definido, em sntese, pelas
Ruas Duque de Caxias, Mau, Coronel Francisco Amaro, Domingos Paiva,
Alcntara Machado, seguindo pelo Viaduto Julio de Mesquita e pela Rua Amaral
Gurgel at o ponto inicial (Figura 26).
61
Figura 26. Permetro de abrangncia da Operao Urbana Centro

Caractersticas
A primeira operao urbana proposta para a regio central, e a primeira
operao urbana de So Paulo, foi a Operao Urbana Anhangaba promulgada
pela Lei n 11.090/90, hoje engobada pela Operao Urbana Centro, sendo esta
formulada pela Lei n 12.349/97. O permetro que um dia foi a Operao Urbana
Anhangaba encontra-se inserido no interior da Operao Urbana Centro.
De acordo com Castro (2006, p. 144) a Operao Urbana Centro no foi
apenas a reformulao da Operao Urbana Anhangaba, posto que esta foi
encerrada aps apenas trs anos sem obter os resultados esperados, mas
tambm foi um processo perseguido pela Associao Viva o Centro, que contava
com vrios representantes de empresas na busca por polticas pblicas dirigidas
rea central.
Dentre os objetivos da Operao Urbana Anhangaba estavam o incentivo
a preservao do patrimnio histrico, arquitetnico e ambiental, melhor
aproveitamento dos imveis subutilizados, e melhoria dos espaos pblicos,
62
objetivos estes compartilhados pela Operao Urbana Centro. Todavia, a

segunda enfatiza a participao da iniciativa privada para o desenvolvimentos
destes objetivos. (Montandon, 2009, p. 55).
Alm destes objetivos, a Lei 12.349/97 tambm estabelece diretrizes
urbansticas dentre as quais podemos destacar: a abertura de praas e de
passagens de pedestres no interior das quadras, alm da composio de faces
das mesmas, a fim de valorizar o desenho urbano; o incentivo ao remembramento
de lotes; incentivo aos usos habitacionais e construo de garagens;
recuperao dos prprios pblicos e o incentivo ao restauro e a conservao de
edifcios de interesse histrico, arquitetnico e ambiental.
Dentre os objetivos especficos da lei, h um que estabelece a instalao
de rgos pblicos na regio central. A sede da prefeitura de So Paulo, de fato,
mudou-se para a regio, e desde 2004 ocupa o antigo Edifcio Matarazzo, que
como o prprio nome diz foi uma das sedes das Indstrias Matarazzo.
Posteriormente o imvel abrigou uma filial do banco Banespa, quando o prdio
ganhou o apelido de Banespinha, com quem a prefeitura efetuou um acordo
para a utilizao do prdio. O edifcio localiza-se no Viaduto do Ch.
Vemos nas Figuras 27 e 28 o montante arrecadado pela Operao Urbana
(valores de 31 de maio de 2009 e de 31 de maro de 2010, ambos
disponibilizados pelo site da EMURB na Internet). No primeiro campo Entradas
h dois itens: Receita Financeira (entende-se recursos pblicos) e Outorga
Onerosa (entende-se contrapartidas dos investidores privados). Tambm
podemos observar o quanto j foi investido em obras, desapropriaes, na
recuperao dos edifcios tombados, custos administrativos e impostos, restando
o saldo final. Dessa forma, a movimentao do dinheiro tanto desta, como das
outras operaes urbanas podem ser acompanhada via Internet.
63
Figura 27. Situao da conta do OU Centro em junho de 2009

Figura 28. Situao da conta do OU Centro em maro de 2010

Montandon (2009, p. 57) afirma que a operao urbana Centro valeu-se

mais do instrumento da tranferncia de potencial construtivo do que da outorga
onerosa do do direito de construir.
Isso pode ser observado nos 17 processos aprovados de
solicitao de benefcios: 9 deles correspondem a solicitaes de
transferncia de potencial construtivo, 1 trata da construo de um
centro comercial, 5 correspondem s solicitaes de reforma e 2
s solicitaes de regularizao.
64
Devido ao fato do permetro da operao urbana Centro abranger uma

grande reas, existem trs outros programas, abrangidos ou de alguma forma
relacionados a operao urbana Centro, sendo eles:
a) Nova Luz
O local onde ser implantado o Programa Nova Luz a regio da chamada
Cracolndia. Segundo reportagem do jornal Estado de So Paulo de 14 de maio
de 2010, aps 05 anos de discusses a prefeitura definiu a data de incio do
Plano de Revitalizao desta rea para o dia 17 de junho de 2010.
Os projetos ficaro a cargo das construtoras Aecom e Concremat,
juntamente com a Fundao Getlio Vargas e a Companhia City, que formam um
consrcio escolhido pela prefeitura para a realizao do programa. A licitao no
ocorreu na forma de concurso pblico, como de costume, mas foi escolhido o
grupo considerado o mais habilitado para o desenvolvimento do plano urbanstico.
A construtora Aecom foi a responsvel pelas diretrizes para as Olimpadas de
2012 que acontecero em Londres, alm da recuperao do porto de So
Francisco nos Estados Unidos e do centro de Manchester na Inglaterra.
Um dos instrumentos que o consrcio poder utilizar ser a Concesso
Urbanstica, que dar ao grupo poderes de desapropriao. Em contrapartida, o
consrcio alm de executar melhorias na rea, ficar responsvel pela construo
das novas sedes da subprefeitura da S e da Prodam (Companhia Municipal de
Processamento de Dados) que iro se mudar para l. Outro rgo que j se
instalou na rea de abrangncia do programa foi a Guarda Municipal.
No entanto, quanto questo da Concesso Urbanstica, em maro de
2009 pequenos comerciantes da regio (cerca de 100 pessoas) saram s ruas do
Centro em manifestao contra o projeto de Lei que aprovaria o instrumento
(Portal G1 de 17/03/09). Os comerciantes temem o poder de desapropriao que
ser dado iniciativa privada, preocupados com a insustentabilidade da
permanncia de seus comrcios na regio, j prevendo a valorizao imobiliria
decorrente dessas aes e a presso para a sada dos comrcios locais para os
novos usos previstos para a regio nas reas de tecnologia, com a instalao de
empresas grandes no local.
Permetro de Abrangncia
65
O programa Nova Luz est inserido dentro do permetro da Operao

Urbana Centro, conforme Figura 29, onde temos a linha laranja pontilhada que
corresponde ao permetro da Operao Urbana e as hachuras que demonstram o
permetro do programa Nova Luz. Destaque para o detalhe da Figura 30 que
demonstra em vermelho a rea de abrangncia do Nova Luz.
Figura 29. Permetro do Nova Luz inserido

no Permetro da Operao Urbana Centro
Fonte: Apresentao do Grupo de Gesto da
OU Centro de maio de 2009
Figura 30. Destaque para o permetro do

Nova Luz
Fonte: Apresentao do Grupo de Gesto da
OU Centro de maio de 2009
Objetivos do Programa Nova Luz

(Retirados da apresentao de abril de 2009 da Comisso Executiva da Operao
Urbana Centro, disponvel no site da EMURB)
retomada de espaos pblicos e privados ocupados por
atividades ilcitas
renovao de edificaes degradadas
incremento do uso no-residencial
adensamento populacional
Diretrizes
maior controle da regio pela administrao pblica
investimento em melhorias urbanas
incentivos fiscais para atividades tercirias com nfase na rea
de tecnologia da informao
estruturao da Zona Especial de Interesse Social ZEIS 3
incentivos produo imobiliria para mercado
participao de empreendedores privados no processo de
renovao da rea
66
Outros dados da regio que tambm podem ser encontrados na

apresentao de abril de 2009 da Comisso Executiva da Operao Urbana
Centro, do uma idia um pouco diferente do que se imagina da rea da Nova
Luz. Por exemplo, rendas mais altas so a maioria na regio (04% at 1 sm, 18%
acima e at 3 sm, 23% acima e at 5 sm, 33% acima e at 10 sm, 08% acima e
at 15 sm, 09 % acima de 15 sm) e o uso no habitacional a maioria dentre os
tipos de uso previstos, pois subtrado do uso habitacional de 24% e de lotes
vagos de 6%, perfaz 70%.
b) Monumenta
O Monumenta um programa relacionado ao Ministrio da Cultura, que
tambm possui um site na Internet por onde possvel acompanhar o
desenvolvimento dos trabalhos relativos ao mesmo. Ele conta com a participao
do BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e da Unesco (United Nations
Educational, Scientific and Cultural Organization ou Organizao das Naes
Unidas pela Educao, Cincia e Cultura). De maneira geral, o Monumenta
trabalha em reas de interesse histrico e arquitetnico, atuando em cidades
protegidas pelo IPHAN (Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional),
como Olinda, Recife, Ouro Preto, dentre outras. So Paulo foi uma das
escolhidas, pois apesar de seu crescimento desordenado, ela ainda guarda
monumentos e reas urbanas de indiscutvel valor histrico (site na Internet do
Programa Monumenta).
O permetro da rea de projeto do Monumenta (linha vermelha na Figura
31) tangncia a rea de abrangncia da Operao Urbana Centro pela Rua Mau,
localizando-se ao norte da Operao Urbana, enquanto o atual permetro de
influncia (linha verde contnua na Figura 31) abrange uma parte da Operao
Urbana.
67
Figura 31. Permetro do Programa Monumenta

Fonte: site do Programa Monumenta
68
Objetivos do Programa Monumenta

A proposta do programa dar novos usos aos imveis e monumentos
recuperados como estratgia para sua conservao sem a necessidade de uso
dos recursos pblicos, incentivando a economia atravs da gerao de empregos
gerados pelo turismo cultural.
Nos trechos transcritos abaixo, retirado de seu site na Internet, temos uma
viso de que forma o Monumenta implementado nas cidades em que atua, e
das obras j efetuadas em So Paulo. Mais abaixo, temos algumas fotos dos
edifcios e monumentos recuperados. A relao dos imveis abrangidos nos
projetos do Programa Monumenta contempla 27 imveis, como pode ser visto no
quadro da Figura 31.
O Monumenta implementado nas cidades a partir da assinatura

de convnios firmados entre o Ministrio da Cultura, prefeituras
e/ou estados, mediante o qual se estabelecem as atribuies de
cada uma das partes, os valores a serem repassados e os prazos
de execuo das obras. Para acompanhar e conduzir as aes do
Programa so formadas equipes compostas por tcnicos do
municpio ou do estado em conjunto com o Iphan. (site na Internet
do
Programa
Monumenta).
69
Casa do Administrador
Pq. Da Luz
Coreto Pq. da Luz
Mosteiro da Luz
Ed. Paula Souza
Praa Cel. Fernando

Prestes
Ponto Chic
Anexo do Ed. Ramos de

Azevedo
Detalhe do Anexo do Ed.

Ramos de Azevedo
Ponto de Bonde do Pq. da

Luz
Figura 32. Imveis restaurados pelo Programa Monumenta

Fonte: site do Programa Monumenta
c) Procentro
O programa Procentro uma parceria do Poder Pblico com a Sociedade
Civil, e tambm conta com a participao do BID. O Procentro foi uma solicitao
da Associao Viva o Centro.
O Programa recebeu a aprovao do BID em 2006, aps sofrer revises.
Coordenado pela Secretaria Municipal de Planejamento e o rgo executor a
EMURB. O valor do emprstimo do BID para a execuo das obras de 100,4
70
milhes de dlares, sendo que cabe a Prefeitura uma contrapartida de 67 milhes

de dlares (PREFEITURA MUNICIPAL DE SO PAULO).
Entende-se que o Procentro seria o programa gestor de todos os outros
programas citados acima. Sua atuao engloba todos os projetos elaborados para
a rea central e conta com os vrios agentes interessados na requalificao do
Centro de So Paulo (poder pblico, sociedade civil, BID).
Figura 33. Permetro de abrangncia do Programa Procentro

Fonte: Site do Procentro
De acordo com a Prefeitura de So Paulo estas so as obras atualmente

em execuo, atravs da parceria com o BID:
Atualmente esto em execuo as obras de Restauro da Fachada
e Ala Nobre do Teatro Municipal, a reforma da Biblioteca Mrio de
Andrade, as restauraes das Casas Histricas (Solar da
Marquesa, a Casa n. 1 e Beco do Pinto) e a requalificao das
Ruas Comerciais da Nova Luz. Em licitao, a Drenagem do Vale
do Anhangaba, a Reurbanizao da Praa Roosevelt , a
atualizao tecnolgica do Palco do Teatro Municipal e o Plano
71
Diretor de Arborizao. Em breve sero lanadas as

concorrncias para a Requalificao da Rua do Gasmetro e
sero contratados o Sistema de Controle Semafrico em Tempo
Real e o Monitoramento e Avaliao do Programa. (PREFEITURA
MUNICIPAL DE SO PAULO)
Objetivos do Programa Procentro

Por ter um papel mais amplo, os objetivos do Procentro englobam os
objetivos j citados dos programas Nova Luz, Monumenta e na Operao Urbana
Centro, que de acordo com os itens elencados no site do programa na Internet,
esto resumidos nas seguintes aes:
Reverso da desvalorizao imobiliria e recuperao da funo
residencial;
Transformao do perfil econmico e social da rea central;
Requalificao do espao urbano e de edifcios;
Transporte e Circulao;
Segurana Pblica;
Apoio transferncia de rgos pblicos para o Centro;
Valorizao do Patrimnio Histrico.
Instalao do
Requalificao Urbana das
Departamento Jurdico
Ruas So Lzaro e
Fiscal (DEPATRI) no
Possidnio
Centro
Concludo
Concludo
Em andamento
Figura 34. Algumas obras que esto sob influncia do Procentro e seu estgio
Reurbanizao da Praa da
Repblica
Fonte: Site do Procentro
3.1.4 Operao Urbana Consorciada gua Espraiada

O permetro de abrangncia da Operao Urbana Consorciada gua
Espraiada (Figura 35) relativo a rea de influncia da atual Avenida gua
Espraiada, de interligao entre a Avenida Naes Unidas (Marginal do Rio
Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes, conforme redao da Lei n 13.260/01.
72
Figura 35. Permetro de abrangncia da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada

Caractersticas
Uma operao urbana na regio da Avenida gua Espraiada j estava
prevista desde o Plano Diretor de 1991, sendo que a principal obra pblica
prevista era a canalizao do crrego gua Espraiada e seus principais afluentes.
(MONTANDON, 2009, p. 59-60; CASTRO, 2006, p.176).
A operao urbana gua Espraiada foi a primeira operao urbana
aprovada aps o Estatuto da Cidade, e apresentou algumas novidades em
relao s anteriores, tais como: a diviso da rea de abrangncia da operao
em setores, e a utilizao dos CEPACs.
73
As principais metas do Programa de Intervenes proposto pela Lei n

13.260/01, que pretende realizar-se atravs das obras tambm especificadas
neste Artigo, so:
[...] a complementao do sistema virio e de transportes,

priorizando o transporte coletivo, a drenagem, a oferta de espaos
livres de uso pblico com tratamento paisagstico e o provimento
de Habitaes de Interesse Social para a populao moradora em
favelas atingida pelas intervenes necessrias [...] (Artigo 3 - Lei
n 13.260/01)
Os demais objetivos desta operao, gerais e especficos, estabelecidos

pelo Artigo 4 constam do Anexo IV.
A primeira obra executada pelo poder pblico na OUC gua Espraiada, foi
a Ponte Estaiada Octavio Frias de Oliveira, que liga a Avenida Jornalista Roberto
Marinho Marginal Pinheiros, inaugurada em maio de 2008. (Figuras 36 e 37)
Figuras 36 e 37: Ponte Estaida Octavio Frias de Oliveira em dois momentos: de dia, e
iluminada noite (vista por outro ngulo)
Fonte: Foto 01 visita in loco Foto 02 disponvel em:
http://sensoincomum.wordpress.com/2008/05/13/ponte-estaida-e-novo-pontoturistico-de-sao-paulo/http://sensoincomum.wordpress.com/2008/05/13/ponte-estaida-e-novoponto-turistico-de-sao-paulo/
Dentre os principais projetos propostos est a construo de um parque

linear, que teria cerca de 4 km de extenso e ligaria a Avenida Roberto Marinho
Rodovia dos Imigrantes. Para tanto, ser necessria a construo de dois tneis
de 2,4 km cada, gerando um custo total de pouco mais de 2 bilhes de reais para
a realizao do projeto (Figura 38).
74
Figura 38. Proposta de implantao do Parque ligando a Av. Roberto Marinho at a

Rodovia dos Imigrantes.
Fonte: Folha de So Paulo de 13/11/09
H tambm a proposta de um outro parque denominado Parque Chuvisco,

localizado na confluncia da Avenida gua Espraiada com a Avenida Lino de
Morais Leme (Figura 39).
Figura 39. Proposta de implantao do Parque Chuvisco

Fonte: Apresentao do Grupo de Gesto da OUC gua Espraiada de abril de 2009
75
Quanto aos estoques de rea adicional de construo da OUC gua

Espraiada, de acordo com dados disponibilizados pela EMURB de 07/07/10,
encontram-se assim:
Figura 40. Estoques de rea adicional da OUC gua Espraiada

Fonte: Apresentao do Grupo de Gesto da OUC gua Espraiada de abril de 2009
De acordo com a Figura 40, constata-se, por exemplo, que no setor Berrini
a porcentagem de rea de construo adicional consumida no residencial, j
chegou ao seu limite (70%). Todavia, nos outros setores os percentuais so
mnimos, sendo o maior deles no setor Pinheiros, onde foi consumido 15,63%.
Dessa forma, ainda esto disponveis 2.738.210, 41 m, ou seja, 73% dos
3.750.000, 00 m totais disponveis para venda atravs dos CEPACs.
76
4. A OPERAO URBANA GUA BRANCA
4.1 Da escolha da Operao Urbana gua Branca
A Operao Urbana gua Branca localiza-se na regio dos bairros da gua

Branca, Perdizes e Barra Funda. O Plano Diretor de 1985-2000 j previa uma
operao urbana na Barra Funda. No entanto, em 1991 foi promulgado mais um
Plano Diretor, onde j constava a operao urbana com o nome gua Branca.
Os fatores que impulsionavam as propostas de operao urbana na gua
Branca eram o de transformar a regio em um novo sub-centro, direcionado ao
setor tercirio, devido facilidade de acesso proporcionada pela linha LesteOeste do Metr. (CASTRO, 2006, p. 122)
Alm disso, outros fatores originavam-se da necessidade de executar
obras de melhorias para solucionar os problemas de drenagem da regio, propor
novos tipos de uso e ocupao do solo, uma vez que a rea vinha perdendo sua
dinmica industrial, e financiar as obras de interveno viria que eram
necessrias, dada s dificuldades de mobilidade geradas pelo fato da rea ser
cortada pela linha frrea e ocupada por grandes glebas industriais.
A Lei que aprova a Operao Urbana gua Branca a Lei 11.774/95, ou
seja, 15 anos j se passaram desde sua promulgao. Segundo dados da
EMURB de julho de 2010, foram consumidos pouco mais de 316.000 mil m dos
1.200.000 m (hum milho e duzentos mil metros quadrados) do estoque mximo
de rea construda na OU gua Branca, portanto, apenas 26% dos estoques
totais foram consumidos. Do total de 1.200.000 m disponveis, 300.000 m
(trezentos mil metros quadrados) so destinados a uso habitacional e 900.000 m
(novecentos mil metros quadrados) so destinados a usos no habitacionais.
Conforme figura 25 s folhas 66, referente aos dados disponibilizados pela
EMURB, ao detalharmos o consumo dos estoques at julho de 2010, temos que a
situao dos estoques residenciais de 140.000 mil m consumidos e mais de
298.000 mil m encontram-se em anlise, sendo que estes somados aos j
utilizados perfazem 438.000 mil, ou seja, esto em anlise mais estoques do que
prev a operao para este tipo de uso. J os no-residenciais foram consumidos
cerca de 175.000 mil, esto em anlise pouco mais de 116.000 mil, ficando
disponvies cerca de 725.000 mil m.
77
Portanto, os motivos que levaram escolha da OU gua Branca para o

aprofundamento das questes das operaes urbanas desenvolvidas em So
Paulo, relaciona-se ao fato desta operao, no ter evoludo muito nestes 15
anos, no que se refere ao consumo de estoques, mas para onde foi constatado ao
realizar visita in loco, um grande nmero de lanamentos de empreendimentos,
que sero demonstrados aqui, a fim de apresentar e avaliar o momento atual
desta operao.
Visto que esta uma regio que possui excelente localizao no municpio,
conta com diversos equipamentos pblicos, e que conforme histrico da operao
urbana vem sendo proposta constante nos Planos Diretores, tal esforo da
municipalidade parece estar obtendo respostas recentemente.
4.2 Dos objetivos da operao urbana

De acordo com a Lei 11.774/95, o Artigo 3 estabelece os seguintes
objetivos especficos para a operao urbana gua Branca:
Art. 3 - A Operao Urbana gua Branca tem como objetivos
especficos:
I - Implantar o programa de obras descrito no Quadro n 1, anexo
a esta Lei, de ampliao do sistema virio e drenagem da regio;
II - Construir, em locais adequados, situados dentro do permetro
de que trata o artigo 1 desta lei, habitaes para a populao de
baixa renda que resida na rea da Operao Urbana, em
condies precrias;
III - Ampliar e implantar, na regio, espaos pblicos, reas verdes
e equipamentos coletivos;
Portanto, conforme j mencionado anteriormente, os objetivos principais

dessa operao so sanar os problemas de drenagem, ocupar as reas vazias,
implantar reas verdes, melhorando os espaos pblicos existentes na regio, e
tambm a construo de habitaes de interesse social para os residentes na
rea de abrangncia da operao.
J o Artigo 4 prope as diretrizes urbansticas gerais, conforme texto
transcritos abaixo:
Art. 4 - A Operao Urbana gua Branca tem como diretrizes
urbansticas gerais:
78
I - Promover o adensamento e a restruturao da rea, pelo

estabelecimento de novos padres de uso e ocupao do solo,
visando o controle do uso industrial, a oferta de empregos no setor
tercirio e de unidades residenciais, e a produo de habitaes
de interesse social para assentamento da populao favelada
residente no permetro;
II - Promover a otimizao na utilizao da oferta de transporte
coletivo e dos equipamentos culturais e de lazer alocados na rea;
III - Induzir a ocupao racional dos grandes terrenos vazios
existentes na regio, pelo reparcelamento do solo e da alterao,
ampliao e implementao do sistema virio local, tendo em vista
as novas diretrizes de uso e ocupao do solo propostas.
IV - Viabilizar a melhoria e a expanso do sistema de drenagem
na rea da Operao e em suas imediaes;
V - Viabilizar a implantao de equipamentos coletivos e de reas
verdes, tendo em vista o atendimento da populao e melhoria
da qualidade ambiental;
VI - Garantir populao padres ambientais e paisagsticos
adequados, tanto para criao de espaos pblicos que propiciem
relaes de convvio mais amplo quanto para sua prpria
segurana;
VII - Garantir a participao da populao moradora, proprietrios
e usurios da regio, no processo de formulao, discusso,
aprovao e implantao do plano da Operao Urbana.
De acordo com o Artigo 11, que trata dos seguintes itens: modificao de
ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo;
cesso onerosa do espao pblico areo ou subterrneo, resguardado o interesse
pblico; e regularizao de construes; qualquer proposta de interveno na
rea de abrangncia da operao urbana gua Branca, deve obedecer os
seguintes critrios:
Art. 11 - As solicitaes de que trata o artigo 6 desta lei podero
ser aceitas apenas mediante contrapartida para a execuo das
obras indicadas no "Programa de Obras", constante do Quadro I
anexo a esta Lei, aps anlise quanto aos seguintes aspectos:
I - Atendimento s diretrizes estabelecidas;
II - Adequao e qualidade da proposta no tocante soluo dos
problemas habitacionais existentes quando for o caso;
III - Impacto urbanstico da implantao do empreendimento no
tocante saturao da capacidade viria do entorno e qualidade
ambiental, e capacidade da infra-estrutura existente;
IV- Uso e ocupao do solo na vizinhana e sua tendncias
recentes;
V - Articulao e encadeamento dos espaos pblicos e dos
espaos particulares de uso coletivo;
IV - Valorizao paisagstica dos logradouros, visando
harmonizao do desenho urbano;
VII - Necessidade de desapropriao de imveis;
VIII - Atendimento s diretrizes do Plano Diretor
79
Dessa forma, para que seja realizado qualquer tipo de interveno na rea
da operao urbana gua Branca, a lei prev estudos dos impactos no que se
refere a saturao da capacidade viria do entorno, bem como a da infra-estrutura
existente, e o atendimento das diretrizes do Plano Diretor.
4.3
Das
transformaes
urbansticas
(imapactos
fsicos
scio-
econmicos)
A rea da OU gua Branca tem em torno de 500 ha (hectares) e possuia,

at 2004, zoneamento predominantemente industrial (Figura 41). O coeficiente de
aproveitamento (CA) da regio no ultrapassava o CA=01, enquanto nos regies
vizinhas de Perdizes e Higienpolis chegam a ultrapassar o CA=04 (CASTRO,
2006, p. 121). A Figura 41 demonstra o zoneamento vigente at 2004, onde as
Zonas 06 (em roxo) correspondiam zona industrial:
Figura 41. Zoneamento da rea da OU gua Branca vigente at 2004

Fonte: Documento tcnico elaborado pela EMURB da operao urbana gua Branca
80
Em 2004 houve uma reviso das zonas de uso e ocupao do solo do

Municpio de So Paulo, quando foi aprovada a Lei n 13.885/04 que institui os
Planos Regionais Estratgicos por Subprefeituras dispe sobre o parcelamento,
disciplina e ordena o Uso e Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo.
No caso da gua Branca, as zonas industriais Z6, antes restritivas
aos usos residenciais e de alta densidade, foram transformadas
em zonas mistas ZM [...] mais permissivas ao uso misto e s
maiores densidades. Tal feito liberou, sob o ponto de vista do
zoneamento, a rea da operao urbana para a atuao do
mercado imobilirio. (Montandon, p. 51)
Portanto, nove anos aps a promulgao da lei da operao urbana gua

Branca houve uma adequao dos parmetros de uso e ocupao do solo, com a
criao de zonas mistas onde anteriormente eram as zonas industriais (Z6),
permitindo do ponto de vista do uso do solo usos residenciais e maiores
densidades. Esse fato gera um questionamento, posto que se o zoneamento
vigente atualmente permite os usos que a operao urbana pretendia incentivar,
no entanto, atravs de outorga onerosa, o interessado em empreender na rea
no mais necessita aderir operao urbana, uma vez que o zoneamento j
permite tais usos?
O principal empreendimento imobilirio realizado na rea da operao
urbana, at o momento, foi o Centro Empresarial gua Branca (Figura 42), que de
acordo com Montandon (2009) foi pago por meio da realizao de obras:
prolongamento da Avenida Auro Soares de Moura Andrade e restaurao da
Casa das Caldeiras. Todavia, o investidor passou por dificuldades durante as
obras do centro empresarial, e das doze torres que estavam previstas no
empreendimento, apenas as quatro, atualmente implantadas, foram concludas
(MALERONKA, p. 98)
81
Figura 42. Centro Empresarial gua Branca

Abaixo (Figura 43) a propaganda da poca do lanamento do Centro

Empresarial gua Branca informava que duas torres j estavam prontas e as
outras duas estavam em fase final de acabamento. A propaganda chamava os
possveis empresrios interessados em instalar-se e comprar imveis no Centro
Empresarial apontando para o irreversvel renascimento da gua Branca.
Figura 43. Propaganda do lanamento do Centro Empresarial gua Branca

Fonte:http://produto.imovelweb.com.br/aguabranca/
82
Ao lado do Centro Empresarial gua Branca h o lanamento de um

empreendimento denominado Residencial Casa das Caldeiras, sendo esse um
dos empreendimentos constatados in loco. Outros empreendimentos, em
andamento no momento, tambm foram constatados no local, os quais foram
mapeados e geraram a Figura 44:
1e2
6
5
Figura 44. Localizao dos empreendimentos na OU gua Branca

Fonte: Google Earth (adaptado)
LEGENDA
1 Way
4 Residencial Casa das Caldeiras
2 Celebration
5 Nome no identificado
3 Barra Funda Park
6 Trademark
83
Figura 45. Empreendimento Celebration
Figura 46. Empreedimento Trademark
Fonte: Visita in loco
Fonte: Visita in loco
De todos os empreendimentos constatados in loco, apenas um trata-se de

edifcio comercial. O empreendimento n 01 chamado Way um edifcio
residencial com apartamentos de 2 a 3 dormitrios com plantas que variam de 59
a 134 m, e est em fase de lanamento. O empreendimento n 02 Celebration
tambm residencial, com apartamentos de 3 ou 4 dormitrios, com uma
metragem semelhante ao Way, onde cada apartamento tem 96 ou 132 m, e j
est em obras (Figura 45). O Barra Funda Park, n 03, possui apartamentos
residenciais de 02 dormitrios com 42m, tambm em fase de lanamento, assim
como o Residencial Casa das Caldeiras, que tem apartamentos de 04 dormitrios
com 128 a 168 m. O empreendimento n 05 tambm aparentemente
residencial, todavia, seu nome no foi identificado, no havia placas em frente ao
edifcio
que
est
em
fase
de
acabamento.
Portanto,
somente
empreendimento Trademark (Figura 46), n 06 um edifcio comercial em

lanamento, com salas comerciais de 39 a 94 m. Curiosamente, a empresa
Lopes quem comercializa todos estes empreendimentos (exceto o nmero 05
que no possvel afirmar, pois no foi identificado).
Dessa forma, foi averiguado um nmero maior de empreendimentos
residenciais do que comerciais, fato que est de acordo com os estoques
84
consumidos at o momento, que indicam uma venda maior de estoques

residenciais. Contudo o propsito desta operao urbana de 70% de estoques
para uso comercial e 30% de estoques para uso residencial, no entanto, a
princpio, visto os empreendimentos em andamento at o momento, h mais
investimentos no setor residencial.
Diante do volume de empreendimentos observados na regio, pode-se
concluir que o mercado imobilirio est investindo e a regio est aquecida. No
entanto, ingressamos na questo da adequao do sistema virio devido s
mudanas de uso e ocupao do solo, as quais iro gerar o adensamento no
local, que necessitar de uma infra-estrutura viria compatvel com este
incremento no volume de pessoas que iro morar e/ou trabalhar na rea de
interveno da operao.
A EMURB elaborou um projeto, conforme Figura 47, que pretende criar
vias de ligao entre os eixos longitudinais (linha rosa) e transversais (linha
vermelha) existentes, aumentando as ligaes virias, subdividindo as grandes
glebas que ocupam a rea.
Figura 47. Proposta de diretrizes virias OU gua Branca

Fonte: Apresentao do Grupo de Gesto da OU gua Branca de julho de 2009
85
Esta operao tambm prope a criao de diversos parques, ampliando

as reas verdes de sua rea de abrangncia. As Figura 48 e 49 demonstram
essas propostas com a localizao dos parques, que compreendem tambm
parte de reas particulares, as quais seriam desapropriadas para a construo
das respectivas reas pblicas.
Figura 48. Proposta de reas verdes na OU gua Branca

Fonte: Fonte: Apresentao do Grupo de Gesto da OU gua Branca de julho de 2009
86
Figura 49. Proposta de reas verdes na OU gua Branca

Fonte: Documento tcnico elaborado pela EMURB da operao urbana gua Branca
4.4 Consideraes
Os dados apresentados demonstram que a rea da OU gua Branca pode

vir, de fato, a tornar-se a regio densa e com diversidade de usos, objetivos
inicias desta operao. No h dvidas de que a operao vem sendo alvo de
diversos lanamentos de empreendimentos conforme constatado em visita rea
da abrangncia da mesma, apesar de ainda existir um montante considervel de
estoques adicionais de construo no utilizados.
Cabe salientar que, as adequaes referentes ao sistema virio e a infraestrutura devem ser implementadas, para que no venham a saturar-se, gerando
problemas aos moradores e usurios da rea. Para tanto, a sociedade civil deve
acompanhar e cobrar que as obras propostas sejam realizadas.
A operao urbana gua Branca permitia ao investidor privado que a
contrapartida referente aos benefcios utilizados em seu empreendimento fosse
paga atravs da realizao de obras pblicas. Para Montandon (2009) isso foi
uma vantagem, pois assim estariam sendo cumpridos os objetivos da operao:
Uma caracterstica importante foi a possibilidade de pagamento da
contrapartida relativa aos incentivos urbansticos por meio da
realizao de obras pblicas necessrias ao cumprimento dos
objetivos da operao urbana e da cesso de imveis, no sendo
87
obrigatrio o pagamento em dinheiro. A lei da gua Branca

estabeleceu que os benefcios urbansticos solicitados e as
correspondentes contrapartidas seriam analisados caso a caso
pelo grupo intersecretarial a ser institudo e pela CNLU
Comisso Normativa de Legislao Urbanstica. (Montandon,
2009, p. 48).
Maleronka (2010) discorda que deixar a execuo das obras pblicas nas
mos do empreendedor seja um aspecto positivo da operao, uma vez que o
mesmo pode acabar prejudicando o desenvolvimento das obras previstas, visto
que no h garantias de que o investidor as executar, como no caso do Centro
Empresarial gua Branca, em que o empreender teve problemas financeiros
durante as obras:
Por essa anlise fica claro que o insucesso da OU gua Branca
no deve ser atribudo falta de interesse do mercado. Parece,
antes, que os parmetros estabelecidos pela operao urbana
foram inadequados. Alm dos ndices originais de uso e ocupao
do solo, questes fundamentais como a acessibilidade das
grandes glebas e a transposio da linha frrea estavam ausentes
ou insuficientemente contempladas no plano da OU. O caso do
grande empreendedor que faliu pode ter funcionado como uma
cortina de fumaa para escamotear as verdadeiras deficincias da
OU. Essa experincia indicou, contudo, que delegar ao parceiro
privado a execuo de obras pblicas no uma alternativa
eficaz, na medida em que o risco do empreendedor pode
contaminar a operacionalizao da interveno pblica.
(MALERONKA, 2010, p. 99)
A dvida gerada pelos dados encontrados foi quanto ao zoneamento da

rea que sofreu uma atualizao em 2004, que flexibilizou alguns usos que a
operao
urbana
visava
gerar.
De
acordo
com
Magalhes
Jr.
(apud
MALERONKA, 2010, p. 99), alguns empreendimentos lanados na rea da

operao urbana gua Branca no utilizaram os benefcios disponibilizados:
[...] foram realizados empreendimentos novos no permetro que

no usufruram dos benefcios disponibilizados pelo instrumento
revelando que o zoneamento da rea adequado expectativa
do mercado imobilirio na regio. Segundo ele a grande
atividade imobiliria no decorrente da Operao Urbana e sim
decorrente da implantao do Terminal Intermodal da Barra
Funda. As grandes glebas e quadras no interior do permetro da
operao permanecem estagnadas.
88
A regio de fato atrativa do ponto de vista de sua localizao e dos

equipamentos pblicos existentes, mas ainda necessita de ajustes na sua
implementao, para que no fique obsoleta e dessa forma, desnecessria ao
investidor que pretende empreender na regio. Mas tambm para que seus
propsitos no sigam de acordo somente com o que pretende o mercado
imobilirio, e portanto, cabe gesto da operao controlar e regulamentar os
poderes da iniciativa privada. Para isso sua legislao deve ser regulamentada,
uma vez que ainda no foi revista aps a promulgao do Estatuto da Cidade.
89
5. CONSIDERAES FINAIS
Transformaes urbansticas e melhorias em reas urbanas so sempre
necessrias. O planejamento urbano est se modificando e a utilizao de
instrumentos que auxiliam na elaborao e execuo de projetos para as cidades
esto cada vez mais solicitados. Dessa forma, importante a existncia de
instrumentos de planejamento urbano para o desenvolvimento de projetos e obras
que possam sair do papel dos planos gerais.
No h dvidas que a cidade de So Paulo-SP com suas dimenses, seu
crescimento desordenado e a falta de polticas pblicas ao longo dos anos,
carece de investimentos de diversos tipos em sua estrutura urbana, tais como:
obras virias, melhorias nos espaos pblicos (praas, parques, caladas),
manuteno e conservao do patrimnio histrico, transporte pblico de
qualidade, iluminao, incentivo ao uso em reas que perderam suas funes,
dentre outros.
Dessa forma, as operaes urbanas que tem como objetivo, alcanar
melhorias, tais como as descritas acima, atravs das parcerias pblico-privadas,
podero ser vlidas mesmo que sua aplicao se d em reas determinadas do
municpio, se os objetivos e propostas constantes em sua legislao forem
alcanados.
De maneira geral, atribui-se o sucesso ou insucesso de uma operao
urbana ao interesse do mercado imobilirio no local, quantidade de estoques de
metros quadrados negociados.
Ter um bom projeto de requalificao urbana executado torna a cidade
atraente, contribuindo no marketing urbano, colocando a cidade e o projeto no
cenrio mundial, atraindo negcios, turistas, empregos e consequentemente
aquecendo a economia local.
Dessa forma, os planos de requalificao considerados bem sucedidos
esto se tornando do tipo exportao, servindo de modelo para outras
localidades do globo que pretendem executar projetos para alavancar alguma
rea decadente das mesmas.
O crescimento aparente que se v na Marginal Pinheiros fruto desta nova
concepo de produo do espao urbano, com a criao de uma regio
90
altamente especializada, voltada a atrao de investimentos privados e ao turismo

de negcios.
Foi constatado que as operaes urbanas vigentes atualmente em So
Paulo esto todas localizadas no Centro Expandido, que apresenta-se com uma
das mais valorizadas ou com maior potencial de valorizao imobiliria da cidade,
concentrando no somente o maior nmero de lanamentos comerciais do
mercado imobilirio, como tambm o maior nmero de estabelecimentos
comerciais e de servios e de empregos formais, conforme demonstrado nas
Figuras 50, 51 e 52.
Figura 50. Estabelecimentos espacializados no Municpio de So Paulo

Fonte: Prefeitura de So Paulo Municpio em Mapas Srie Temtica: Economia Urbana
91
Figura 51. Empregos formais espacializados no Municpio de So Paulo

Figura 52. Lanamentos comercias no mercado imobilirio espacializados no Municpio

de So Paulo
92
Outros fatores e ndices podem ser considerados com vistas a comprovar a

valorizao da regio, tais como: a concentrao de domiclios em relao
renda, que neste caso mostra a regio do centro expandido e seu entorno com a
maior concentrao de domiclios com renda de 20 ou mais salrios mnimos, e
que, conforme Figura 53, pode ser verificada a diminuio gradativa desse ndice
para a regio mais perifrica.
Esses dados mostram que as operaes urbanas vigentes esto
localizadas na regio mais rica da cidade de So Paulo, onde, em princpio, o
mercado imobilirio tem mais interesse em investir. Muitas das crticas s
operaes se devem exatamente a esta constatao, uma vez que, dessa forma,
os mais ricos seriam os maiores beneficiados pelas melhorias executadas nestas
reas.
Figura 53. Domiclios espacializados por renda no Municpio de So Paulo

Fonte: Prefeitura de So Paulo Municpio em Mapas Srie Temtica: Dinmica Urbana
No que tange produo de Habitao de Interesse Social, esta ocorre de

forma oposta quela anteriormente apontada, onde a maior parte desse tipo de
93
empreendimento localiza-se nas regies perifricas, fora do eixo das operaes

urbanas (Figura 54).
Figura 54. A produo de Habitao de Interesse Social espacializadas no Municpio de

So Paulo.
Fonte: Prefeitura de So Paulo Municpio em Mapas Srie Temtica: Dinmica Urbana
No entanto, todas as operaes urbanas de So Paulo, com exceo da

OU Centro, estabelecem em seus respectivos textos legais a construo de
habitao de interesse social nas reas objeto dessas operaes, conforme
demonstra a tabela 4 abaixo:
94
OPERAO
URBANA
gua Branca
LEI
11.774/95
ARTIGO INCISO
II
Construir, em locais adequados, situados

dentro do permetro de que trata o
artigo 1 desta lei, habitaes para a
populao de baixa renda que resida
na rea da Operao Urbana, em
condies precrias.
XI
Proviso de Habitao de Interesse

Social, melhoramentos e reurbanizao
em locais definidos pelos rgos
competentes
da
municipalidade,
destinada populao favelada
residente na rea da Operao Urbana
e regio do seu entorno;
O Programa de Intervenes, garantindo

o pleno desenvolvimento urbano e
preservando a qualidade ambiental da
regio, tem por objetivo [...]
o
provimento
de
Habitaes
de
Interesse Social para a populao
moradora em favelas atingida pelas
intervenes necessrias.
13.769/04
Faria Lima
13.871/04
gua
Espraiada
13.260/01
TEXTO DA LEI
Tabela 4. Previso de construo de EHIS nas operaes urbanas de So Paulo-SP

Fonte: Elaborado pela autora
Muito se discute quanto valorizao imobiliria que ocorre nas reas de

operaes urbanas, e suas conseqncias, tendo, dentre elas, a expulso da
populao local. Alguns autores afirmam que uma das possibilidades para a no
expulso dessas pessoas seria a previso de construo de EHIS nestas reas.
Todavia, algumas questes sobre o tema ainda carecem de respostas, tais como:
a) possvel viabilizar EHIS em reas de valorizao imobiliria?; e b) S a
previso proposta pelo Estatuto da Cidade capaz de assegurar a populao
local nas reas de operaes urbanas?
Quanto a situao encontrada nas operaes urbanas at o momento, foi
constatado que: a OU gua Branca, somente recentemente, aps quinze anos de
sua aprovao por lei, estaria conseguindo atrair investidores, enquanto a OU
Centro recebeu, em sua maioria, apenas solicitaes de transferncia de
potencial construtivo. J a OUC Faria Lima est com seus estoques de potenciais
adicionais de construo esgotado em alguns setores, considerada a mais bem
95
sucedida fentre as outras. A OUC gua Espraiada tambm est com os estoques
esgotados em alguns setores, como o Setor Berrini, mas ainda h estoques
disponveis em outros setores. Esta operao alavancou apenas uma obra viria
de destaque at o momento.
Apesar de estar nas regies mais nobres, a aplicao do instrumento
ocorre em reas com caractersticas bastante diferentes, e que, de alguma forma,
necessitavam ou ainda necessitam de interveno, fato que poderia compor
alguma justificativa para sua implantao.
Mesmo assim, as melhorias trazidas pelo instrumento urbanstico aqui
debatido compem-se, em grande medida, em intervenes no sistema virio,
carecendo de uma viso mais abrangente da rea, a qual deveria propor um
desenho arquitetnico comum a toda interveno, atendendo s questes de
tipologia, volumetria e linguagem visual.
Mas, alm dos itens citados acima, cabe Operaes Urbanas
Consorciadas, enquanto instrumentos urbansticos, resolver um outro desafio que
diz respeito ao descompasso dos textos legais que as compem com as obras e
aes de fato executadas, situao vislumbrada em outras tantas inciativas da
rea do planejamento urbano.
96
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SO PAULO (cidade). Lei N 13.769/04. Operao Urbana Faria Lima. So Paulo, 2004
SO PAULO (cidade). Lei n 11.732/95. Operao Urbana Faria Lima. So Paulo, 1995.
SO PAULO (cidade). Lei n 11.774/95. Operao Urbana gua Branca. So Paulo,

1995.
SO PAULO (cidade). Lei 12.349/97. Operao Urbana Centro. So Paulo, 1997.
SO PAULO (cidade). Lei n 13.260/01. Operao Urbana Consorciada gua Espraiada.

So Paulo, 2001.
98
ANEXOS
99
ANEXO I OUC Faria Lima (Lei N 13.769/04 Altera a Lei N 11.732/95)

Objetivos
Art. 4 - A Operao Urbana Consorciada Faria Lima tem por objetivos especficos:
I - criar condies efetivas para que os investidores e proprietrios de imveis beneficiados
com a implantao dos melhoramentos mencionados a seguir forneam os recursos
necessrios sua viabilizao, sem qualquer nus para a municipalidade:
a) melhoramentos ainda no implantados, constantes do plano aprovado pela Lei n
7.104, de 3 de janeiro de 1968, desde a Avenida Pedroso de Moraes at a
confluncia da Rua Nova Cidade com a Avenida Hlio Pellegrino;
b) melhoramentos ainda no implantados, constantes do plano aprovado pela Lei n
8.126, de 27 de setembro de 1974, e referentes a interligao da Avenida Cidade
Jardim com a Avenida dos Bandeirantes;
c) melhoramentos referentes a planos de integrao e interligao do sistema virio,
situados dentro do permetro da Operao Urbana e constantes de leis em vigor;
d) obras, equipamentos pblicos e reas verdes contidos no permetro da Operao
Urbana;
II - criar alternativas para que os proprietrios de lote parcial ou totalmente atingidos por
melhoramentos aprovados possam receber o valor justo de indenizao, vista e
previamente e, ainda, para que possam, efetivamente, participar da valorizao
decorrente da concretizao da Operao Urbana;
III - melhorar, na rea objeto da Operao Urbana, a qualidade de vida de seus atuais e
futuros moradores, inclusive de habitao subnormal, e de usurios, promovendo a
valorizao da paisagem urbana e a melhoria da infra-estrutura e da qualidade
ambiental;
IV - incentivar o melhor aproveitamento dos imveis, em particular dos no construdos ou
subutilizados;
V - ampliar e articular os espaos de uso pblico, em particular os arborizados e destinados
circulao e bem-estar dos pedestres.
Art. 5 - A Operao Urbana Consorciada Faria Lima tem como diretrizes urbansticas:
I - complementao e integrao do sistema virio existente na regio com o macro sistema
de circulao da Zona Sul, de forma a possibilitar a distribuio adequada dos fluxos de
trfego gerados pela Ponte Bernardo Goldfarb, pelo tnel sob o Rio Pinheiros, pelos
corredores de nibus e, ainda, pela implantao dos projetos de transporte de massa,
elaborados pelo Metr e pela Companhia Paulista de Trens Metropolitanos - CPTM, para
atendimento dos usurios da regio;
II - abertura de espaos de uso pblico, compatveis com a dinmica de desenvolvimento da
regio, dimensionados de forma a possibilitar a criao de reas de lazer e de circulao
segura para pedestres e de vias que permitam a priorizao do transporte coletivo sobre
o individual;
III - criao de condies ambientais diferenciadas para os novos espaos pblicos obtidos,
mediante a implantao de arborizao, mobilirio urbano e comunicao visual
adequados;
IV - uso do solo das propriedades pblicas ou privadas compatvel com a conformao das
novas quadras criadas pela implantao das melhorias virias e de infra-estrutura;
V - criao de condies para ampliao da oferta de habitaes multifamiliares em reas
de melhor qualidade ambiental, de forma a possibilitar o atendimento do maior nmero
de interessados;
VI - estmulo ao remembramento de lotes de uma mesma quadra e ao adensamento, sem
prejuzo da qualidade ambiental, respeitado o coeficiente de aproveitamento mximo de
4,0 (quatro);
VII - interligao de quadras e de edificaes dentro de uma mesma quadra mediante o uso
dos espaos areo e subterrneo inclusive dos logradouros pblicos;
100
VIII - incentivo a usos diferenciados nas reas contidas no permetro da Operao Urbana,
com ocupao do pavimento trreo para fins comerciais at o mximo de 70% (setenta
por cento) da rea do lote;
IX - estmulo ao uso residencial em reas especficas, com taxa de ocupao mxima de
70% (setenta por cento) da rea do lote;
X - criao de reas verdes, ciclovias e adoo de mecanismos que possibilitem a absoro
e o escoamento das guas pluviais;
XI - proviso de Habitao de Interesse Social, melhoramentos e reurbanizao em locais
definidos pelos rgos competentes da municipalidade, destinada populao favelada
residente na rea da Operao Urbana e regio do seu entorno;
XII - atendimento da populao residente em reas objeto de desapropriao, interessada
em continuar morando na regio, atravs do financiamento para aquisio de habitaes
multifamiliares j construdas ou que venham a ser construdas com recursos da
Operao Urbana;
XIII - ampliao das reas de estacionamento destinadas aos usos comerciais e de
servios.
Pargrafo nico - A proviso de habitao de interesse social poder ser realizada por
meio de solues habitacionais que assegurem o reassentamento da populao favelada de
que trata o inciso XI deste artigo, atravs de:
a) carta de crdito;
b) alienao de Habitao de Interesse Social;
c) alienao de Habitao do Mercado Popular (HMP);
d) locao social;
e) outras solues, mediante aprovao do Conselho Municipal de Habitao
101
ANEXO II OUC gua Branca (Lei n 11.774/95)

Objetivos
Art. 3 - A Operao Urbana gua Branca tem como objetivos especficos:
I - Implantar o programa de obras descrito no Quadro n 1, anexo a esta Lei, de ampliao
do sistema virio e drenagem da regio;
II - Construir, em locais adequados, situados dentro do permetro de que trata o artigo 1
desta lei, habitaes para a populao de baixa renda que resida na rea da Operao
Urbana, em condies precrias;
III - Ampliar e implantar, na regio, espaos pblicos, reas verdes e equipamentos
coletivos;
Art. 4 - A Operao Urbana gua Branca tem como diretrizes urbansticas gerais:
I - Promover o adensamento e a restruturao da rea, pelo estabelecimento de novos
padres de uso e ocupao do solo, visando o controle do uso industrial, a oferta de
empregos no setor tercirio e de unidades residenciais, e a produo de habitaes de
interesse social para assentamento da populao favelada residente no permetro;
II - Promover a otimizao na utilizao da oferta de transporte coletivo e dos equipamentos
culturais e de lazer alocados na rea;
III - Induzir a ocupao racional dos grandes terrenos vazios existentes na regio, pelo
reparcelamento do solo e da alterao, ampliao e implementao do sistema virio
local, tendo em vista as novas diretrizes de uso e ocupao do solo propostas.
IV - Viabilizar a melhoria e a expanso do sistema de drenagem na rea da Operao e em
suas imediaes;
V - Viabilizar a implantao de equipamentos coletivos e de reas verdes, tendo em vista o
atendimento da populao e melhoria da qualidade ambiental;
VI - Garantir populao padres ambientais e paisagsticos adequados, tanto para criao
de espaos pblicos que propiciem relaes de convvio mais amplo quanto para sua
prpria segurana;
VII - Garantir a participao da populao moradora, proprietrios e usurios da regio, no
processo de formulao, discusso, aprovao e implantao do plano da Operao
Urbana.
Art. 5 - A Operao Urbana gua Branca tem as seguintes diretrizes virias, assinaladas
na planta n BE - 05 - 1B - 002, do arquivo da Empresa Municipal de Urbanizao - EMURB;
I - Abertura de via entre a Avenida Francisco Matarazzo e Rua Tagipuru, com 30,00 metros
de largura e 120,00 metros de extenso;
II - Abertura de via em extenso Avenida Gustavo Willi Borghoff, do Terminal Barra Funda
at a Avenida Santa Marina com 20,00 metros de largura e 870,00 metros de extenso;
III - Abertura de via em extenso Avenida Jos de Nelo Lorenzon, a sul, entre a Avenida
Marqus de So Vicente e a via descrita no item anterior, com 20,00 metros de largura e
900,00 metros de extenso;
IV - Abertura de via em extenso Rua Mrio de Andrade, at a Rua Carijs, com 18,00
metros de largura e 2.000,00 metros de extenso;
V - Implantao de passagem de nvel na Avenida Santa Marina, com 300,00 metros de
extenso, a fim de transpor linha ferrovirias da Companhia Brasileira de Trens Urbanos
- CBTU e Ferrovia Paulista S.A - FEPASA;
VI - Implantao de ponte sobre o Rio Tiet, em continuidade Av. gua Preta/ Pompia,
de acordo com o disposto na Lei 8.895, de 19 de abril de 1979;
Art. 6 - Para os fins desta lei, o Executivo poder , mediante chamamento por edital,
convocar os interessados para apresentarem propostas de Operao Urbana, e que
podero conter solicitaes relativas a :
102
I - Modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e

subsolo, bem como modificao das normas edilcias;
II - Cesso onerosa do espao pblico areo ou subterrneo, resguardado o interesse
pblico;
III - Regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com
legislao vigente e concludas at a data da publicao desta lei.
1 - As propostas referidas no "caput" deste artigo devero ser feitas para os imveis
contidos no permetro definido no artigo 1 desta lei.
2 - Poder ser concedida autorizao a particulares para a realizao de obras e
servios de melhoria e conservao de reas pblicas, as quais devero ser
realizadas sem qualquer nus para a Prefeitura e sob sua orientao.
3 - Caso as propostas envolvam reas onde existam habitaes subnormais, os
proponentes devero incluir em seu escopo a soluo do problema habitacional
dos seus moradores, a ser realizada em conjunto com o Executivo e sob sua
orientao.
4 - Ressalvada sua destinao, o total de rea dos bens de uso comum, dominiais e
de uso especial pr - existentes na rea envolvida na proposta Operao Urbana,
poder ser remanejado dentro da prpria rea, objetivando sua melhor utilizao,
vedada a reduo desse total.
103
ANEXO III OUC Centro (Lei n 12.349/97)

Objetivos
Artigo 2 - A Operao Urbana Centro tem por objetivos especficos:
I. Implementar obras de melhoria urbana na rea delimitada pelo permetro da Operao
Urbana Centro;
II. Melhorar, na rea objeto da Operao Urbana Centro, a qualidade de vida de seus atuais
e futuros moradores e usurios permanentes, promovendo a valorizao da paisagem
urbana e a melhoria da infra-estrutura e da sua qualidade ambiental;
III. Incentivar o aproveitamento adequado dos imveis, considerada a infra-estrutura
instalada;
IV. Incentivar a preservao do patrimnio histrico, cultural e ambiental urbano;
V. Ampliar e articular os espaos de uso pblico;
VI. Iniciar um processo de melhoria das condies urbanas e da qualidade de vida da rea
central da cidade, especialmente dos moradores de habitaes subnormais;
VII. Reforar a diversificao de usos na rea central da cidade, incentivando o uso
habitacional e atividades culturais e de lazer;
VIII. Melhorar as condies de acessibilidade rea central da cidade;
IX. Incentivar a vitalidade cultural e a animao da rea central da cidade;
X. Incentivar a localizao de rgos da administrao pblica dos trs nveis de governo na
rea central da cidade
104
ANEXO IV OUC gua Espraiada (Lei n 13.260/01)

Objetivos
Captulo II - Dos Objetivos e Das Diretrizes
Seo I - Dos Objetivos e Das Diretrizes Gerais
Art. 4. A Operao Urbana Consorciada gua Espraiada tem como objetivos gerais:
I. Promover a ocupao ordenada da regio, segundo diretrizes urbansticas, visando a
valorizao dos espaos de vivncia e uso pblicos;
II. Desenvolver um programa que garanta o atendimento populao que vive em
habitaes sub-normais, atingida pelas intervenes urbansticas previstas nesta Lei, em
conjunto com os rgos municipais, estaduais e federais competentes, com implantao
de unidades de Habitao de Interesse Social, melhoramentos e reurbanizao;
III. Criar estmulos para a implantao de usos diversificados, com ndices e parmetros
urbansticos compatveis com as tendncias e potencialidades dos lotes inclusos no
permetro da Operao Urbana Consorciada gua Espraiada, visando alcanar as
transformaes urbansticas e ambientais desejadas;
IV. Incentivar a mescla de usos para estimular a dinmica urbana;
V. Dotar o permetro da Operao Urbana Consorciada de qualidades urbansticas
compatveis com os adensamentos propostos;
VI. Criar condies para que proprietrios, moradores e investidores participem das
transformaes urbansticas objetivadas pela presente Operao Urbana Consorciada;
VII. Implantar os melhoramentos virios constantes do Programa de Intervenes descrito
no artigo 3 desta Lei, em especial a concluso da Avenida gua Espraiada, preservando
a qualidade de vida do seu entorno mediante a ampliao das reas verdes e de lazer,
com tratamento paisagstico, visando a minimizao do impacto decorrente da
intensidade do trfego;
VIII. Incentivar o remembramento de lotes e a criao de reas de circulao e acesso
pblico, de acordo com o que dispe esta Lei.
IX. Estabelecer um mnimo de espaos por Setor destinados implementao de reas
verdes sob a forma de praas e/ou parques lineares, alm das reas destinadas na
quadrcula das vias implantao de passeios pblicos arborizados e ajardinados.
X. Prever a implantao, em cada nova edificao, de dispositivo de drenagem, por
reteno, com capacidade proporcional rea impermeabilizada.
Pargrafo nico. Respeitando-se integralmente o Programa de Intervenes previsto nesta
Lei, bem como todas as medidas urbansticas necessrias, a presente Operao Urbana
Consorciada dever considerar os planos diretores de bairros que eventualmente venham a
ser legalmente definidos

Operações Urbanas como instrumento de planejamento

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PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE CAMPINAS

CENTRO DE CINCIAS EXATAS, AMBIENTAIS E

PAULA ABRANCHES LOPES DE ANGELI

AS OPERAES URBANAS CONSORCIADAS

PAULA ABRANCHES LOPES DE ANGELI

AS OPERAES URBANAS CONSORCIADAS

Dissertao apresentada como exigncia

Angeli, Paula Abranches Lopes de.

PONTIFCIA UNIVERSIDADE CATLICA DE CAMPINAS

Presidente e Orientador Prof. Dr. Denio Munia Benfatti _____________________

Campinas, SP, 15 de fevereiro de 2011.

Este trabalho simplesmente no seria possvel sem o apoio de algumas pessoas,

A todos os colegas da Prefeitura Municipal de Campinas;

Aos colegas de classe do mestrado e aos funcionrios da ps-graduao da

Ao meu orientador Denio, pela compreenso e pacincia;

A todos os outros professores da PUC-Campinas que tambm influenciaram no

A finalidade do urbanismo, esse pretensioso

Termos de indexao: Operaes Urbanas, Estatuto da Cidade, Requalificao Urbana,

1.1 Objetivos ...............................................................................................

1.1.1 Objetivo geral ...............................................................................

1.1.2 Objetivos especficos ...................................................................

1.2 Metodologia ..........................................................................................

1.3 Fontes primrias e secundrias ...........................................................

2 O CONCEITO DO INSTRUMENTO E SUA APLICAO EM MBITO

2.1 O planejamento na cidade contempornea ..........................................

2.2 As experincias internacionais .............................................................

2.2.1 Paris .............................................................................................

2.2.2 Baltimore ......................................................................................

2.2.3 Londres ........................................................................................

2.2.4 Barcelona .....................................................................................

2.2.5 Consideraes quanto s experincias internacionais

3.1 Introduo s Operaes Urbanas de So Paulo-SP ..........................

3.1.1 Operao Urbana Faria Lima ......................................................

3.1.2 Operao Urbana gua Branca ...................................................

3.1.3 Operao Urbana Centro .............................................................

3.1.4 Operao Urbana Consorciada gua Espraiada .........................

4 A OPERAO URBANA GUA BRANCA .............................................................

4.1 Da escolha da Operao Urbana gua Branca ..............................

4.2 Dos objetivos da operao urbana .................................................

4.3 Das transformaes urbansticas (impactos fsicos e scioeconmicos) ..........................................................................................

CONSIDERAES FINAIS ........................................................................................

ANEXO I OUC Faria Lima ..................................................................

ANEXO II OUC gua Branca .............................................................

ANEXO III OUC Centro ......................................................................

ANEXO IV OUC gua Espraiada .......................................................

Considerando as importantes inovaes no modo de pensar as cidades,

O terceiro captulo apresenta as operaes urbanas existentes no municpio

As Operaes Urbanas (OU) so um instrumento de planejamento urbano,

As consorciadas se diferenciam das operaes urbanas por serem

[...] transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e

O Estatuto da Cidade regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituio

As operaes so atreladas ao Plano Diretor, o qual estabelece quais reas

No caso de So Paulo, a coordenao das operaes cabe Empresa

Municipal de Infraestrutura Urbana e Obras (SIURB) e a SP Urbanismo Secretaria

Figura 1. Localizao das Operaes Urbanas e Operaes Urbanas Consorciadas

Operao Urbana gua Branca

Operao Urbana Consorciada Faria Lima

Operao Urbana Centro

Operao Urbana Consorciada gua Espraiada

Em seguida o trabalho ir apresentar e discutir este instrumento urbanstico

1.1.1 Objetivo Geral

O objetivo geral da pesquisa foi o de analisar as Operaes Urbanas vigentes